FAUT-IL INFORMER LES ACQUEREURS DE L’ELABORATION D’UN PPRT?
Cour de cassation, Chambre civile 1, 9 septembre 2020, pourvoi n° 19-12.573
Par acte sous seing privé du 25 octobre 2007, établi avec le concours de la société AJ immobilier, aux droits de laquelle vient la société Square habitat Atlantique Vendée (l’agence immobilière), M. et Mme X (les acquéreurs) se sont engagés à acquérir une maison d’habitation située sur le territoire de la commune de Saint-Crespin-sur-Moine et appartenant à Mmes D, B et M Y (les vendeurs). L’acte de vente a été reçu le 26 mars 2008 par M. E, notaire associé au sein de la SCP V, E et F, avec la participation de M. G, notaire associé au sein de la SCP G, O, Q, S et G, devenue la société Office notarial de l’estuaire (les notaires). Cet acte mentionne qu’il n’existe pas de plan de prévention des risques technologiques (PPRT) applicable à l’immeuble et comporte, en annexe, un état des risques naturels et technologiques établi sur la base des informations résultant d’un arrêté préfectoral du 16 février 2006.
Reprochant aux vendeurs, à l’agence immobilière et aux notaires de ne pas les avoir informés que l’élaboration d’un PPRT autour du site de la société Nitro-Bickford implanté à Saint-Crespin-sur-Moine avait été prescrite par arrêté interpréfectoral du 25 septembre 2007, les acquéreurs les ont assignés en résolution de la vente. Le PPRT approuvé par arrêté interpréfectoral du 28 octobre 2013 ayant classé leur immeuble en zone d’aléa faible, ils ont, en cours d’instance, abandonné leur demande en résolution et sollicité le remboursement du coût de travaux, ainsi que l’allocation de dommages-intérêts.
Réponse de la Cour
L’article L. 125-5, I et III, du Code de l’environnement, dans sa rédaction issue de l’ordonnance no 2005-655 du 8 juin 2005, applicable en la cause, dispose que : « I.- Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d’Etat, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence des risques visés par ce plan ou ce décret. A cet effet, un état des risques naturels et technologiques est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet. En cas de mise en vente de l’immeuble, l’état est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation. […]
III.- Le préfet arrête la liste des communes dans lesquelles les dispositions du I et du II sont applicables ainsi que, pour chaque commune concernée, la liste des risques et des documents à prendre en compte. »
Conformément aux articles R. 125-23 à R. 125-26 du même code, dans leur rédaction applicable en la cause, l’obligation d’information instituée par le texte précité au profit de l’acquéreur s’applique, dans chacune des communes dont la liste est arrêtée par le préfet, pour les biens immobiliers situés dans le périmètre mis à l’étude dans le cadre de l’élaboration d’un PPRT prescrit, et impose au vendeur d’établir un état des risques qui sont mentionnés dans les documents dont la liste est arrêtée par le préfet, ainsi que dans le dossier annexé à cet arrêté.
Selon l’article R. 125-27 dudit code, cette obligation est applicable à compter du premier jour du quatrième mois suivant la publication au recueil des actes administratifs dans le département des arrêtés prévus au III de l’article L. 125-5 précité.
Il s’ensuit que le vendeur d’un bien immobilier n’est tenu d’informer l’acquéreur de l’existence des risques visés par un PPRT prescrit qu’après que le préfet a arrêté la liste des communes concernées, ainsi que, pour chacune d’entre elles, la liste des risques technologiques auxquels elle est exposée et des documents auxquels le vendeur peut se référer.
En l’espèce, l’arrêt relève que ce n’est que par arrêté du 3 mars 2009 que le préfet de Maine-et-Loire a fixé la liste des communes concernées par le PPRT dont l’élaboration avait été prescrite par arrêté interpréfectoral du 25 septembre 2007, ainsi que les éléments nécessaires à l’information des acquéreurs.
Il en résulte qu’au jour de la conclusion de la promesse de vente comme au jour de la signature de l’acte authentique, ni les vendeurs ni, par suite, l’agence immobilière et les notaires n’étaient tenus d’informer les acquéreurs de l’existence des risques visés par ce plan. Par ce motif de pur droit, suggéré par la défense et substitué à ceux critiqués par le moyen, la décision déférée se trouve légalement justifiée.