EXONERATION DE LA PLUS-VALUE LORS DE LA CESSION DE LA RESIDENCE PRINCIPALE : TERRAIN ATTENANT (JARDIN D’AGREMENT OU TERRAIN A BATIR)
Cour administrative d’appel de Douai, 4e chambre, 15 octobre 2020, req. n° 17DA02234
Aux termes de l’article 150 U du Code général des impôts (CGI), dans sa rédaction applicable à l’espèce : » Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. / Ces dispositions s’appliquent, sous réserve de celles prévues au 3° du I de l’article 35, aux plus-values réalisées lors de la cession d’un terrain divisé en lots destinés à être construits. / II.- Les dispositions du I ne s’appliquent pas aux immeubles, aux parties d’immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : / 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ; / (…) / 3° Qui constituent les dépendances immédiates et nécessaires des biens mentionnés aux 1° et 2°, à la condition que leur cession intervienne simultanément avec celle desdits immeubles ; / (…) « .
Sous réserve des cas où la loi attribue la charge de la preuve au contribuable, il appartient au juge de l’impôt, au vu de l’instruction et compte tenu, le cas échéant, de l’abstention d’une des parties à produire les éléments qu’elle est seule en mesure d’apporter et qui ne sauraient être réclamés qu’à elle-même, d’apprécier s’il remplit les conditions légales d’une exonération.
Il résulte de l’instruction, et notamment des énonciations de l’acte de vente du 15 avril 2011, que la partie constructible du terrain compris dans l’ensemble immobilier vendu a été » assimilée à un terrain à bâtir « , d’une valeur de 750’000 euro, à l’article de cet acte intitulé » impôt sur la mutation « , et que cette partie constructible du terrain était destinée à supporter la construction de onze maisons individuelles. La société acquéreur s’engageait d’ailleurs, dans ce même acte de vente, à mener à bien dans un délai de quatre ans à compter du 15 avril 2011 cette opération de construction, pour laquelle elle avait obtenu, depuis le 1er décembre 2010, un permis d’aménager délivré par le maire de Saint-Fuscien. Dès lors, le terrain, vendu le 15 avril 2011 en même temps que la maison d’habitation de M. D., ne peut, dans sa totalité, être regardé comme constituant une dépendance immédiate et nécessaire à cette résidence principale, en l’absence de tout autre élément versé au dossier susceptible de justifier cette qualification, M. D… se bornant à affirmer que la totalité du terrain constituait pour lui un » jardin d’agrément « . Au demeurant, la proposition de rectification adressée au gérant de la société civile immobilière « Le Bois de Montplaisir », versée par l’administration au dossier de première instance, relève que la division parcellaire du terrain constructible, enregistrée le 16 janvier 2012 au service de la publicité foncière, a maintenu 1’167 m² de terrain seulement autour de la maison d’habitation qui avait constitué la résidence principale de M. D..
Dès lors, l’administration a pu, à bon droit, remettre en cause partiellement le bénéfice du régime d’exonération sous lequel la société civile immobilière Le Bois de Montplaisir avait placé le produit intégral de la vente réalisée le 15 avril 2011.
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