COPROPRIETE : L’ACTION OBLIQUE PERMET AUX COPROPRIÉTAIRES DE DEMANDER LA RÉSILIATION DU BAIL D’UNE LOCATAIRE D’UN COPROPRIÉTAIRE DÉFAILLANT
Cour de cassation, 3e chambre civile, 8 avril 2021, RG n° 20-18.327
Comme le précise l’article 1341-1 du Code Civil, le créancier peut agir à la place de son débiteur pour défendre ses intérêts. C’est « l’action oblique », qui permet à des tiers à l’entreprise d’agir à sa place : « Lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne ».
Un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d’exercer l’action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires.
Le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres Il en résulte que, titulaire de cette créance, tout copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci.
Ayant retenu qu’une résolution de l’assemblée générale des copropriétaire autorisant les travaux à réaliser par la société locataire était, en ce qu’elle visait à l’acceptation des nuisances provoquées par l’activité de cette société, contraire aux stipulations du règlement de copropriété selon lesquelles chaque copropriétaire devait veiller à ne rien faire qui pourrait troubler la tranquillité des autres occupants et que l’usufruitier bailleur, informé par le syndic et les autres copropriétaires des nuisances occasionnées par l’activité de la société locataire, n’avait pas engagé de démarches en vue de permettre le respect du règlement de copropriété, la cour d’appel a retenu à bon droit que les copropriétaires, étaient recevables à exercer, en lieu et place du bailleur, une action oblique en résiliation de bail à l’encontre de la société locataire et a légalement justifié sa décision.