CONVENTION D’OCCUPATION PRECAIRE : REQUALIFICATION EN BAIL A FERME

CONVENTION D’OCCUPATION PRECAIRE : REQUALIFICATION EN BAIL A FERME

Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 1re et 5e chambres réunies, 7 janvier 2021, pourvoi n° 19/05046

Les parties sont en l’état de deux conventions d’occupation précaire par lesquelles la SAS AGRICOLE SAUVAGE ( anciennement SIAM ) a mis à disposition de l’EARL LES CAMARGUETTES diverses parcelles de terre agricoles.

Les parties s’opposent sur la qualification de ces deux contrats, l’appelante considérant qu’il s’agit de conventions d’occupation précaire non soumises au statut du fermage, l’intimée, pour sa part, revendiquant l’existence d’un bail rural soumis au statut du fermage.

En vertu de l’article L 411-1 du Code rural, toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L 311-1 est soumise au statut du fermage. Cette disposition est d’ordre public (…..) La preuve de l’existence des contrats visés dans le présent article peut être rapportée par tous moyens.

Le caractère impératif du statut du fermage a pour conséquence que les tribunaux ne sont nullement attachés à la qualification des parties et doivent restituer au contrat sa véritable nature.

L’article L 411-2 stipule que les dispositions de l’article L 411-1 ne sont pas applicables (….) aux conventions d’occupation précaires:

Passées en vue de la mise en valeur de biens compris dans une succession, dès lors qu’une instance est en cours devant la juridiction compétente ou que le maintien temporaire dans l’indivision résulte d’une décision judiciaire prise en application des articles 821 à 824 du Code civil,

Permettant au preneur, à son conjoint ou au partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité de rester dans tout ou partie d’un bien loué lorsque le bail est expiré ou résilié et n’a pas fait l’objet d’un renouvellement,

Tendant à l’exploitation temporaire d’un bien dont l’utilisation principale n’est pas agricole ou dont la destination agricole doit être changée.

Toute entorse à un régime impératif étant d’interprétation stricte, la liste des conventions exclusives du statut du fermage est limitative.

Aux termes de la première convention d’occupation précaire régularisée entre la CIAM, dénommée ‘ le propriétaire’ et l’EARL LES CAMARGUETTES ‘ occupant’, il est stipulé que:

– dans son préambule “Parmi les terres exploitées directement par le propriétaire, certaines d’entre elles nécessitent des travaux de remembrement, retournement de sols important, sinon de changement de destination des cultures et régénération des sols, afin d’améliorer les conditions d’exploitation et la recherche d’autres modes de culture”

– l’article 1 désigne diverses parcelles ‘ en nature de terre labourable’, pour une superficie totale de 72 ha,

– l’article 2 prévoit que la convention est consentie pour une durée de dix mois, commençant à courir à compter du 1er février 2016 pour se terminer le 30 novembre 2016,

– l’article 3 énonce que “il est expressément stipulé que la présente convention est exclue du champ d’application des baux ruraux (….), les parties reconnaissent que la convention fait exception conformément aux dispositions de l’article L 411-2 du code rural nécessité par la mise en valeur spécifique des terres désignées.”

– l’article 4 précise que ” les parcelles de terre devront être exclusivement consacrées par l’occupant à la recherche d’un mode de culture nouveau

– l’article 5 énonce que ” La présente convention est conclue pour une durée de dix mois et ne pourra faire l’objet d’un renouvellement par tacite reconduction pour la même durée ou pour l’année culturale en cours. Les deux mois restant ( décembre et janvier), la CIAM occupera directement les parcelles concernées. Le terme est extinctif, la convention sera caduque sans que chacune des parties ait eu préalablement notifié ou donné avis de résiliation “,

– l’article 6 prévoit une indemnité d’occupation fixée à la somme de 800 € HT l’hectare, soit une indemnité globale de 57.600 €, payable selon les modalités suivantes ‘ 50% au 30 juin 2016, le solde au 31 octobre 2016″.

La seconde convention du 1er février 2017, également intitulée ‘ convention d’occupation précaire’, toujours d’une durée de dix mois du 1er février 2017, reprend les mêmes stipulations contractuelles que la précédente à l’exception de la superficie des surfaces concernées et du montant globale de l’indemnité d’occupation porté à la somme de 95.136 EUR HT pour 800 € HT l’hectare.

Par un avenant non daté mais non contesté par les parties, a été ajoutée à la liste des parcelles contenues dans la convention du 1er février 2017, la parcelle cadastrée 941 d’une surface de 23 ha, avec toujours une facturation fixée à 800 € l’hectare.

Comme l’a relevé à juste titre le tribunal, au regard des termes particulièrement clairs de ces conventions, la SAS AGRICOLE SAUVAGE ( anciennement CIAM) a bien mis à disposition de l’EARL LES CAMARGUETTES, à titre onéreux, des terres agricoles, en vue de les exploiter.

En effet, la mise à disposition des parcelles listées dans chacune des convention a bien pour corollaire l’exploitation de ces mêmes parcelles par l’intimée, la contrepartie onéreuse ne faisant aucun doute comme ayant été fixée expressément, à chaque fois, à 800 € par hectare.

Enfin, il ressort des pièces produites et notamment de ses statuts que l’EARL LES CAMARGUETTES est une société à objet agricole et qu’elle réalise principalement des productions maraîchères telles que carottes ou pommes de terre, activité conforme à la définition des activités agricoles telles que prévues par l’article L 311-1 du Code rural.

L’intimé démontre ainsi que les trois critères énoncées à l’article L 4111-1 pour bénéficier du statut du fermage, sont parfaitement remplies.

Pour sa part, la SAS AGRICOLE SAUVAGE ne rapporte aucunement la preuve que les conventions litigieuses rentrent dans les cas limitativement énumérés à l’article L 411-2, la mise en valeur alléguée de terrains agricoles ne pouvant s’appliquer en dehors d’une succession.

La société appelante ne peut utilement invoquer l’absence de volonté des parties de se soumettre au statut du fermage ainsi qu’il en résulte de l’article 3 de chacune des conventions litigieuses, un tel moyen contredisant le caractère d’ordre public et donc impératif de l’article L 411-1 du Code rural, de sorte qu’il importe peu que les parties aient mentionné et signé que le contrat est exclu du champ d’application des bauxruraux et il appartient uniquement à la cour de rechercher si les critères édictés à l’article L 411-1 susvisé sont remplis.

Quant à l’absence d’autonomie de l’EARL LES CAMARGUETTES dans l’exploitation de son bien, il y a lieu de relever que:

– celle-ci réalise en toute autonomie l’intégralité, la mise en place des cultures, leur entretien et leur récole et en perçoit les fruits,

– – la mise en place d’un couvert végétal n’a que pour but de stabiliser le sol sablonneux de la région.

Au demeurant, un tel moyen est sans incidence sur le fait que les conventions conclues n’entrent pas dans l’un des cas dérogatoires prévus au statut du fermage.

Le jugement entrepris en ce qu’il a:

– fait droit à la demande de l’EARL LES CAMARGUETTES tendant à voir prononcer la requalification des convention des 1er février 2016 et 1er février 2017 en bail rural soumis au statut du fermage,

– jugé que la convention conclue le 1er février 2016 est d’une durée de 9 années entières et consécutives pour finir à pareille époque le 1er février 2025, et qu’elle se renouvellera pour une durée de 9 années,

– jugé que l’EARL LES CAMARGUETTES est titulaire d’un bail rural au sens des dispositions de l’article L 411-1 sur les parcelles cadastrées section I-1 n°1054, 462, 373,1066,376,1058, 379, 200 a, 200 b, 199,181,938,182 et 231,

– condamné la SAS AGRICOLE DU SAUVAGE ( anciennement CIAM) à laisser pénétrer l’EARL LES CAMARGUETTES et à les laisser cultiver,

est confirmé.

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