– la charpente extérieure des débords de toiture a fait l’objet d’attaques caractéristiques de capricornes, anciennes à en juger par l’état des bois, qui visiblement n’ont pas été entretenus ni traités depuis plusieurs décennies ;

– la charpente intérieure du grenier présente les mêmes caractéristiques d’attaque par des larves de capricornes, sur les arbalétriers, les entraits retroussés, les pannes et les chevrons ; certaines de ces attaques sont très anciennes ; d’autres sont plus récentes, de l’ordre de 5 à 10 ans ; d’autres, enfin, sont plus contemporaines ;

– lors de la visite du bâtiment par M. R., au mois de mai 2007, ces signes d’attaques étaient visibles et des capricornes étaient déjà dans la charpente ; la découverte par l’acquéreur, au mois de septembre 2007, d’importantes déjections sur le plancher du grenier peut s’expliquer par le fait que l’insecte parfait sort de la charpente dans une période allant de la mi-juin à la fin août ; il est donc aussi possible que lors de l’établissement de son état des lieux, fin mai 2007, la SARL CONTACT n’ait pas trouvé de déjections importantes dans le grenier ; à cette date, toutefois, les traces d’attaques étaient visibles au moyen d’un examen approfondi de la charpente.

Pour que la garantie instituée par l’art. 1641 du Code civil puisse être invoquée, le vice doit être caché au moment de la vente. L’appréciation du caractère caché du vice dépend de l’ampleur des connaissances de l’acheteur. Un vice n’est apparent que s’il est connu dans sa cause et son amplitude.

M. R, acquéreur, souffrant de cécité (l’acte de vente comporte la précision en page 28 que M. R. a été assisté de deux témoins « puisqu’il est atteint de cécité ») et le professionnel qui avait procédé à une visite technique des lieux avant la vente ayant certifié que la charpente était en bon état d’entretien, c’est pertinemment que la juridiction du premier degré a considéré que le vice affectant la charpente n’avait pas un caractère apparent pour l’acquéreur.

L’action estimatoire ne pouvant être engagée qu’à l’encontre du vendeur, M. R. n’avait pas l’obligation d’appeler en cause la SARL CONTACT afin de rechercher sa responsabilité.

Sur l’opposabilité de la clause de non-garantie des vices cachés

Les parties peuvent en principe exclure ou limiter la garantie des vices cachés, à condition que le vendeur n’ait pas eu connaissance du vice de la chose dont il se séparait.

Le GFA du Bardy, vendeur, constitué le 25 juillet 1996,était propriétaire du bien cédé à M. R. pour l’avoir acquis le 28 janvier 1998. Si antérieurement au 15 septembre 2003 seuls les prés et bâtiments agricoles étaient loués, à compter de cette date la maison d’habitation a également été louée, après engagement de « quelques dépenses significatives en travaux » afin de pouvoir la donner à bail (procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du GFA du Bardy ayant eu lieu le 3 mai 2004). Les associé du GFA ont nécessairement pénétré dans la maison en 2003 aux fins d’établissement de devis, de réception des travaux et d’établissement d’un état des lieux avec le locataire. L’expert a par ailleurs relevé qu’à l’occasion de la réalisation de travaux de suppression d’une cheminée dans le grenier, des ouvrages de confortement de la panne faîtière avaient été exécutés, ceux-ci n’ayant d’autre justification que le renforcement de cette pièce déjà attaquée à cette époque par les capricornes. Et il a constaté que les attaques decapricornes étaient visibles en 2007 par une personne non atteinte de cécité.

C’est donc pertinemment que la juridiction du premier degré a considéré que le GFA du Bardy ne pouvait opposer à l’acquéreur la clause de non garantie des vices cachés.

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