CLAUSE DE NON GARANTIE DES VICES CACHES : La clause de non-garantie des vices cachés stipulée par l’acte de vente immobilière doit recevoir application, faute pour l’acquéreur d’établir la mauvaise foi du vendeur (CA Douai, Ch.1, sect. 13 sept. 2018 RG N°

Le conseil syndical de copropriété

CLAUSE DE NON GARANTIE DES VICES CACHES : La clause de non-garantie des vices cachés stipulée par l’acte de vente immobilière doit recevoir application, faute pour l’acquéreur d’établir la mauvaise foi du vendeur (CA Douai, Ch.1, sect. 13 sept. 2018 RG N°

Suivant acte authentique en date du 21 février 2014, M. Jean-Christophe Van T et Mme Hélène T ont fait l’acquisition, auprès de Mme Catherine L, d’une maison à usage d’habitation sise […] moyennant un prix de 362’000 euro.

Au cours des visites ayant précédé la vente, les parties ont constaté la présence d’odeurs nauséabondes de sorte que le 6 novembre 2013, M. Van T a fait intervenir la société d’assainissement . pour en déterminer la provenance. Cette société, en présence de Mme L, a constaté un défaut d’étanchéité au niveau des eaux usées et des eaux pluviales situé dans la salle de bains auquel les acquéreurs ont remédié en juin 2014. Toutefois, les odeurs ont persisté conduisant M. Van T et Mme T à faire intervenir une société spécialisée dans la dératisation.

Un litige est survenu et a été porté devant la cour d’appel.

La clause de non-garantie des vices cachés stipulée par l’acte de vente immobilière doit recevoir application, faute pour l’acquéreur d’établir la mauvaise foi du vendeur.

Face au constat de la persistance d’une odeur nauséabonde au rez-de-chaussée de l’immeuble lors des trois visites préalables à la signature de la promesse de vente, le candidat acquéreur avait mandaté un prestataire qui a attribué ce phénomène au défaut d’étanchéité du regard des eaux usées et pluviales situées dans la salle de bains. De même, l’infestation par des rongeurs avait été attribuée à ce défaut d’étanchéité. Toutefois, le vendeur était fondé à considérer que l’intervention initiale d’une entreprise de dératisation avait réglé définitivement le problème. La présence d’auréoles d’urine de rongeurs sur la laine de verre du faux-plafond ne démontre pas la réalité d’une nouvelle infestation connue du vendeur, d’autant que l’odeur nauséabonde dénoncée existait avant la vente et était imputée au manque d’étanchéité du regard des eaux usées. En tout état, ces problèmes ne peuvent être tenus pour des vices cachés rendant l’immeuble impropre à sa destination, la réparation du vice allégué ne justifiant qu’une dépense représentant moins de 1 % du prix de vente.

La demande de nullité de la vente fondée sur le dol du vendeur ne saurait prospérer. Il n’est pas démontré que le vendeur avait connaissance d’une nouvelle infestation de rats au jour de la vente, et il était fondé à considérer que l’intervention d’une entreprise de dératisation avait définitivement réglé le problème. En outre, il n’est pas contesté que l’immeuble présentait une odeur nauséabonde au rez-de-chaussée lors des trois visites réalisées avant la vente qu’un prestataire mandaté par le candidat acquéreur avait attribué à un défaut d’étanchéité du regard des eaux usées, de sorte qu’aucune manoeuvre du vendeur n’est établie.

Le vendeur n’engage pas sa responsabilité civile délictuelle envers l’acquéreur. Dans la mesure où il a légitimement considéré qu’une intervention d’une entreprise de dératisation avait réglé le problème d’infestation de l’immeuble, il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir avisé l’acquéreur de cette intervention. Aucun manquement à l’obligation pré-contractuelle d’information du vendeur n’est donc démontré.

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