Biens non délimités : Un bien non délimité est un ensemble de propriétés juridiquement indépendantes, ne relevant ni du régime de la copropriété ni de celui de l’indivision (Cour d’appel de Bastia, Ch. civile a – section 2, 11 septembre 2019, RG n° 17/00522) Avocat à Bastia
Pour statuer comme il l’a fait, le tribunal a considéré que la qualification « bien non délimité », purement administrative, ne pouvait constituer un titre de propriété, que les propriétaires étaient en état d’indivision, que M. X pouvait donc agir contre M. Y pour obtenir la démolition de clôture portant atteinte à son droit de propriété, que le meilleur moyen de mettre fin au trouble subi par M. X était d’ordonner la destruction et la remise en état de la parcelle en détruisant la clôture et en ôtant les décombres de la parcelle section A N°40. Il a retenu l’existence d’un préjudice subi par M. X.
Il convient de rappeler qu’un bien non délimité est un ensemble de propriétés juridiquement indépendantes, ne relevant donc ni du régime de la copropriété ni de celui de l’indivision, que les différents propriétaires n’ont pas pu délimiter lors de la confection ou de la rénovation de leur cadastre. Faute de délimitation contradictoire, aucune limite ne peut être portée sur le plan cadastral. Le résultat est alors une parcelle unique représentant le contour de l’ensemble des propriétés contiguës. C’est donc par une analyse erronée que le premier juge a retenu l’application des règles de l’indivision. Toutefois, M. X est propriétaire de partie du bien non délimité cadastré A 40 pour une superficie déterminée non matérialisée sur le terrain et dispose ainsi d’un droit réel sur cette parcelle et d’un intérêt à agir pour la protection de ce droit, étant surabondamment observé que les autres propriétaires lui ont donné mandat d’agir en leur nom. Le jugement sera confirmé sur ce point par motifs substitués.
M. Y invoque l’absence d’intérêt à agir de M. X à son encontre car il n’est pas le propriétaire de la parcelle à partir de laquelle a été érigée une construction excédant la limite de son terrain et empiétant sur la propriété d’autrui ; or l’action en démolition peut être exercée contre l’auteur de l’empiétement, peu important qu’il ne soit pas le propriétaire du terrain voisin ; les moyens développés sur l’accession qui l’aurait dépossédé des matériaux ayant servi à l’édification des clôtures dont la démolition est demandée sont en conséquence inopérants ; en outre, il ne résulte que de sa seule affirmation que le propriétaire, M. Z, lui a donné instruction d’édifier la clôture, les attestations de sa compagne et de la soeur de celle-ci ne pouvant être retenues compte tenu de leurs liens avec l’appelant alors qu’elles ne sont pas corroborées par d’autres éléments objectifs, l’attestation de M. B n’évoquant nullement une autorisation de clôture sur la parcelle de M. Z et encore moins sur la propriété d’autrui ; reconnaissant qu’il a construit une clôture sur le terrain de M. Z en débordant sur la parcelle A 40 sur laquelle il ne disposait ni de droits ni de titre, M. Y n’est donc pas fondé désormais à invoquer l’absence de bornage entre les parcelles. Le jugement sera de nouveau confirmé par motifs substitués.
M. Y reconnaît la réalité de l’installation de la clôture ; il ne saurait soutenir qu’il ne pourrait qu’être condamné à relever et garantir M. Z de toute condamnation à son encontre alors qu’il s’est gardé de l’appeler en la cause ; d’autre part, s’il affirme n’avoir exploité le bien qu’une seule année, cela ne résulte que de sa seule affirmation, la carte de MSA produite démontrant qu’il est toujours bénéficiaire du régime agricole en 2017 et aucun élément ne corroborant le fait qu’il n’est, à ce jour, plus exploitant ni propriétaire ni locataire ou occupant de la parcelle bénéficiant de l’empiétement, lequel se fait au préjudice de M. X ; en conséquence, en application des dispositions de l’article 544 du code civil, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. Y à détruire les clôtures dont seule la démolition est sollicitée par M. X en cause d’appel, et à remettre les lieux en état sous astreinte, dont le montant et les modalités seront également confirmées.
Le jugement sera de nouveau confirmé s’agissant du montant des dommages et intérêts alloués à M. X, celui-ci ne démontrant pas l’existence d’un préjudice supérieur à celui retenu par le tribunal.
Le jugement étant confirmé, M. Y sera débouté de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive.
La demande de sursis à statuer présentée à titre subsidiaire par M. Y sera rejetée, étant ainsi ajouté au jugement, M. Y n’ayant jamais appelé M. Z en la cause et ne justifiant pas de l’enrôlement de son assignation délivrée à ce dernier le 27 juin 2018, laquelle en tout état de cause serait sans incidence sur la solution du présent litige.
L’équité commande de faire droit à la demande présentée par M. X au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile mais d’en réduire le montant à de plus justes proportions, le paiement des frais de constat d’huissier du 22 août 2015 et du plan d’état des lieux de juin 2015, étant inclus dans les frais irrépétibles.
M. Y, partie succombante, sera débouté de sa demande de ce chef et supportera les entiers dépens.