BAIL COMMERCIAL : Modification matérielle des facteurs locaux de commercialité présentant un intérêt pour l’activité commerciale (Cour d’appel de Douai, ch. 2, sect. 1, 6 juillet 2017, RG n° 16/03433)
Suivant l’art. L. 145-38, alinéa 3 du Code de commerce (version issue de la loi du 4 août 2008), par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.
L’art. R. 145-6 du même code précise que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.
La Cour d’appel de Douai, par l’arrêt en référence, déduit de ces textes qu’un déplafonnement du loyer commercial n’est possible lors de la révision triennale que si le bailleur établit, d’une part, la survenance durant les trois années suivant la date d’entrée en jouissance du locataire d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité présentant un intérêt pour l’activité commerciale exercée dans les lieux loués, lequel est apprécié concrètement et objectivement, et, d’autre part, que cette modification des facteurs locaux de commercialité a entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
Toutefois, à la différence de l’art. L. 145-34 du Code de commerce qui vise une modification notable, l’art L. 145-38 exige une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité. Plusieurs interprétations du caractère matériel sont possibles. Sont de fait exclues écartées les modifications non matérielles, tel que l’abandon d’un projet de travaux, l’accroissement d’un trafic d’une aérogare, ou même la simple augmentation quantitative de facteurs anciens.