BAIL COMMERCIAL : Le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation (Cour de cassation, 3e Ch. civ., 28 juin 2018, pourvoi n° 17-14.605, P+B+
La société BA, propriétaire d’un immeuble à usage commercial loué à la société Librairie B, a donné mandat à la société Kehl, exerçant l’activité d’agent immobilier, de rechercher un acquéreur ; le 12 mai 2015, par l’intermédiaire de cet agent immobilier, la société Greginvest Belgium a fait connaître à la société BA son intention d’acquérir l’immeuble ; le 20 mai 2015, la propriétaire a notifié à la locataire une offre de vente aux clauses et conditions acceptées par la société tierce, à savoir un prix augmenté des honoraires de l’agent immobilier ; la locataire a accepté l’offre, à l’exception des honoraires ; la propriétaire a assigné la locataire, l’agent immobilier et le candidat acquéreur aux fins que celui-ci soit autorisé à acquérir l’immeuble.
La société Greginvest Belgium, acquéreur, a fait grief à l’arrêt d’appel de condamner la société BA et, en tant que de besoin, la société financière Pierre X, qui est son unique actionnaire, à régulariser l’acte de vente sans honoraires de l’agent immobilier, au profit de la société Librairie B, alors, selon le moyen soutenu par elle, que nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée ; que l’inobservation de cette règle d’ordre public doit être relevée d’office ; qu’il résulte de l’arrêt attaqué que la société Khel immobilier n’a pas été intimée sur l’appel interjeté par la société Librairie B, qui remettait pourtant en cause le droit de l’agent immobilier à la perception de la commission convenue à son profit ; qu’en faisant droit à l’appel ainsi interjeté, sans avoir préalablement prescrit, au besoin d’office, la mise en cause de la société Kehl immobilier, comme l’exigeaient pourtant les droits de la défense, la cour d’appel a violé les ar 14 du Code de procédure civile et 6, § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.
Mais le litige portant sur l’exercice par la locataire du droit que lui confère l’art. L. 145-46-1 du Code de commerce lorsque le bailleur envisage de vendre son bien, c’est sans méconnaître les dispositions des textes précités que la cour d’appel s’est prononcée en l’absence de l’agent immobilier.
La société Greginvest Belgium, l’agent immobilier, a fait le même grief à l’arrêt d’appel.
Mais ayant retenu à bon droit qu’en application de l’alinéa 1er de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, disposition d’ordre public, le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation et ayant relevé que le preneur avait fait connaître au bailleur son acceptation d’acquérir au seul prix de vente, la cour d’appel en a exactement déduit que la vente était parfaite.