BAIL : COMMANDEMENT DE PAYER VISANT LA CLAUSE RESOLUTOIRE DELIVRE DE MAUVAISE FOI PAR LE BAILLEUR
Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 4, 30 mars 2021, RG n° 18/10122
Par acte sous signature privée du 1er octobre 1980, Mme P. a donné à bail à M. Moctar T. un logement situé […] ; ce bail a été renouvelé le 11 novembre 1998 à effet au 1er octobre 1998.
Suite au divorce des époux T., Mme Assitan S. épouse T. s’est vue attribuer la jouissance du logement.
L’immeuble dans lequel se situe le bien loué a été préempté par la Mairie de Paris, laquelle a conclu un bail emphytéotique avec l’EPIC Paris Habitat-OPH le 10 février 2015.
Le 17 novembre 2015, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 4.618,73 EUR visant la clause résolutoire du bail.
Par acte d’huissier du 13 mai 2016, le bailleur a fait assigner la locataire devant le juge des référés du Tribunal d’instance de Paris 14e afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et obtenir le paiement de l’arriéré de loyers.
Lors d’une réunion qui s’est tenue le 21 février 2017, les locataires de l’immeuble ont été avisés de la mise en oeuvre de travaux de réhabilitation en vue d’améliorer le confort thermique des logements et le cadre de vie de leurs occupants.
Par ordonnance du 4 mai 2017, le juge des référés a renvoyé les parties devant le juge du fond.
C’est à juste titre que le premier juge a estimé que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré de mauvaise foi par le bailleur, qui connaissait l’indécence du logement. En effet, le bailleur a informé l’ensemble des locataires, en février 2017, de la programmation de travaux de grande ampleur dans l’immeuble. Le fait que le bailleur ait prévu de mettre les installations de gaz et d’électricité aux normes de conformité, d’assurer une meilleure ventilation des logements par la pose d’une VMC, de lutter contre les infiltrations d’air par le remplacement des fenêtres et de supprimer l’amiante et le plomb démontre que les appartements ne répondaient pas à l’exigence de délivrer un logement décent posée par l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le tribunal, tenant compte du trouble de jouissance subi par la locataire depuis l’achat de l’immeuble par le bailleur a, à juste titre, décidé de réduire le loyer dû par la locataire. Le premier juge a réduit le loyer de 20 pour-cent, en le fixant à 606 EUR hors charges à compter du 1er mai 2015.
Toutefois, au vu de la liste des travaux entrepris, notamment de la présence de plomb et d’amiante, il convient de ramener le loyer dû depuis le 1er mai 2015 à 417 EUR hors charges correspondant au montant du loyer que le bailleur a prévu de fixer dans le nouveau bail qui doit être consenti à la locataire à compter du 1er avril 2020. Compte tenu de la réduction de loyer, l’arriéré de loyers et charges est inexistant.