Il ne se présume pas et doit être prouvé».

Les appelants, acquéreurs, soutiennent que la venderesse aurait dû renseigner les acquéreurs sur les caractéristiques de la chose vendue en leur communiquant les informations utiles dont elle disposait notamment au sujet des importants travaux de réparation qu’elle avait fait réaliser sur l’immeuble litigieux. Ils considèrent que compte tenu de la nature, de l’importance des principaux désordres et du coût prévisible des travaux de remise en état, ils n’auraient jamais acquis cet immeuble s’ils avaient été régulièrement informés de son état réel par leur venderesse.

L’intimée s’approprie les motifs du jugement et indique en particulier que son état psychologique au moment de la vente permettait de douter de son intention de tromper l’autre partie, et que l’exigence de déclaration des travaux réalisés par elle ne sont pas concernés par l’acte authentique de vente.

Aux termes de l’acte authentique, la venderesse a déclaré:

«Sur l’absence d’opération de construction depuis dix ans :

Qu’aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années, ou depuis son acquisition si elle est plus récente, ni qu’aucun élément constitutif d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’a été réalisé sur cet immeuble dans ce délai».

L’expert judiciaire, M. A, a constaté que la maison vendue présentait le désordre suivant:

«Affaissement du dallage, dû à un défaut de compactage au droit des fondations :

— Nous avons relevé des valeurs de tassement comprises entre 40 et 15 mm dans le séjour,

— Valeurs de tassement et localisation :

— Séjour tassement du dallage de 40 mm au droit de l’angle entre façade arrière et pignon en retour,

— Que dans la même pièce nous avons mesuré 15 mm sur l’angle opposé du séjour au droit de la cloison en retour,

— Que le carrelage comprend une micro-fissuration tous les mètres sur une largeur de 30 christian.finalteri@wanadoo.fr environ, ce qui est classique lors d’un tassement différentiel de dallage».

Il résulte des pièces versées aux débats que la venderesse a fait exécuter des travaux de rénovation et maçonnerie sur son bien immobilier en 2009-2010. Le devis établi par M. C le 5 octobre 2009 détaille notamment les travaux suivants’: fouille sous les fondations sur la partie arrière de la maison et moitié côté pignon, ferraillage et injection de béton sous les fondations, reprise maçonnerie de l’angle, reprise enduit mur et soubassement, reprise des plafonds existants sur l’ensemble de la maison. Les travaux suivant devis ont été exécutés et intégralement réglés par Mme B.

L’expert judiciaire n’a pas constaté de désordres sur l’angle arrière gauche au droit de la reprise de fondation partielle et a alors considéré que «’les prestations exécutées par l’entreprise C en fin 2009 début 2010 pour la reprise partielle des fondations «’est’» une solution pérenne’».

Cependant, l’entrepreneur a réalisé de lourds travaux de rénovation portant notamment sur les fondations de la maison, établissant que celle-ci présentait déjà un vice de structure en 2009, de sorte que la venderesse devait porter ces informations à la connaissance des acquéreurs afin qu’ils puissent être pleinement informés de l’existence d’un affaissement antérieur de la maison et des risques afférents tant à ce vice de structure qu’à l’efficacité des travaux réalisés. Une telle information était déterminante du consentement des acquéreurs et aurait dû être mentionnée dans l’acte authentique au lieu de la déclaration erronée portant sur l’absence de travaux de rénovation au cours des dix années précédentes.

L’expert judiciaire a relevé qu’il existe un décalage des plinthes par rapport au carrelage dans le salon de la maison, visible pour un profane, mais qui ne permettait pas d’apprécier l’existence d’un vice. En tout état de cause, le caractère visible de ce décalage ne permettait pas de pallier le défaut d’information de la venderesse sur l’affaissement des fondations et les travaux de reprise effectués 18 mois avant la vente.

Il existe donc bien un défaut d’information qui a trompé les acquéreurs sur l’état du bien et sur les travaux d’ampleur effectués récemment.

L’acte authentique de vente comportait la déclaration suivante relative à la capacité des parties:

«Les parties, et le cas échéant leurs représentants, attestent que rien ne peut limiter leur capacité pour l’exécution des engagements qu’elles prennent aux présentes». Cette mention établit que la venderesse était douée de toutes ses facultés lors de la vente.

Il est établi que le conjoint de la venderesse est décédé le 6 février 2011 soit plus de huit mois avant la régularisation de la vente par acte authentique. Un certificat médical postérieur à la vente, en date du 3 novembre 2012, mentionne que l’état de santé de Mme B s’est altéré au décès de son mari, mais il n’est produit aucun élément propre à établir que ses facultés intellectuelles étaient altérées au point qu’elle ne puisse comprendre la déclaration sur l’absence de travaux mentionnée dans l’acte authentique de vente.

La cour relève par ailleurs que, nonobstant l’allégation de la dégradation de son état de santé, Mme B a effectué les démarches nécessaires à la vente de la maison de Vannes-sur-Cosson, et qu’elle ne s’est nullement limitée à taire la réalisation des travaux de consolidation, en faisant une fausse déclaration dans l’acte de vente sur l’absence de réalisation de travaux de rénovation sur les dix années précédentes. Interrogé sur l’absence de communication des factures relatives à ces travaux, le notaire de la venderesse n’a nullement relaté une omission liée à l’état de santé de Mme B. Le courrier de l’étude notariale Chaton-Cossard-D, a ainsi écrit le 5 décembre 2011′: «’Ma cliente n’a pas évoqué ces travaux au moment de la vente, car, pour elle, il n’y avait plus de problème », ce qui ne l’autorisait nullement à faire une fausse déclaration sur les travaux réalisés peu de temps avant la vente.

Ces éléments établissent l’existence de manoeuvres dolosives en vue de tromper les acquéreurs sur l’état réel du bien vendu. L’intention dolosive est établie par l’existence de la fausse déclaration à l’acte de vente, et Mme B ne peut s’exonérer de sa responsabilité en évoquant le décès de son conjoint qui ne la dispensait pas de délivrer une information complète aux acquéreurs.

Il convient en conséquence d’annuler la vente litigieuse, de sorte que le jugement est infirmé en toutes ses dispositions.

Le contrat nul est considéré comme n’ayant jamais existé de sorte que les parties doivent être remises dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant sa conclusion.

Le bien immobilier n’a été pas été détruit de sorte que sa restitution est possible. Il ne peut être valablement considéré que le fait que l’immeuble ait subi de nombreuses transformations tant en intérieur qu’en extérieur, constitue une impossibilité de rétablir les parties dans l’état antérieur à la vente. La venderesse qui était libre de solliciter une indemnisation liée à la restitution d’un bien dévalué ou détérioré, n’a formé aucune demande à ce titre. Les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir de manière certaine que la superficie du bien ait été modifiée, et en tout état de cause il incombe aux appelants qui ont sollicité l’annulation de la vente, de restituer le bien objet de la vente avec la même contenance que lors de celle-ci.

Le bien immobilier devra être restitué à Mme B. Celle-ci est tenue de restituer à M. et Mme Y, acquéreurs, le prix de vente et ses accessoires. Cette restitution du bien étant la conséquence de l’annulation de la vente, il n’y a pas lieu de la conditionner au paiement intégral des sommes dues par l’intimée. Mme B sera donc condamnée à leur restituer la somme de 113.000 EUR au titre du prix de vente et la somme de 15.095,10 EUR au titre des frais accessoires (commissions, émoluments, formalités et taxes) dont il est justifié aux débats, avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2011.

Il convient également de la condamner à payer à M. et Mme Y le montant des taxes foncières depuis 2012 jusqu’à la date du présent arrêt.

En l’absence de justificatifs des embellissements allégués, la demande d’indemnité afférente formée par les appelants doit être rejetée.

Les appelants sollicitent également une indemnité au titre du préjudice moral subi et expliquent qu’ils ont dû s’endetter pour réaliser leur investissement locatif et que Mme Y a souffert de problèmes de santé. Cependant, le prêt affecté au paiement du prix de vente pouvait être annulé par suite de l’annulation de la vente, mais les consorts Y n’ont pas effectué ce choix. Les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir le lien de causalité entre les troubles d’anxiété et du sommeil de Mme Y et la faute de la venderesse ayant conduit à l’annulation de la vente. La demande d’indemnité au titre du préjudice moral sera rejetée.