Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – chambre 1, 11 septembre 2020, RG n° 19/05491
Au soutien de son appel, Mme Y, venderesse, fait valoir qu’elle n’était pas informée du mauvais état général de la structure de l’immeuble, qu’elle a informé M. X, acquéreur, de l’ensemble des problèmes de structure afférents à l’immeuble connus d’elle, qu’elle n’a commis aucune manoeuvre dolosive et que le tribunal s’est fondé sur un e-mail du conseil syndical dont il a dénaturé les termes dans la mesure où rien, dans cet e-mail, ne permettait de suspecter une atteinte générale à la structure de l’immeuble; elle ajoute que l’on ignore si le syndic a fait procéder à des investigations par le syndic de l’immeuble et soutient que les seuls éléments évoqués lors de l’assemblée générale du 23 mai 2016 sont relatifs à l’effondrement du plancher haut de l’appartement du 2e étage.
M. X soutient que de nombreux désordres affectant l’ensemble de la copropriété et la structure même de l’immeuble n’avaient pas été portés à sa connaissance préalablement à la vente, qu’il a découvert la gravité de la situation lors de sa première convocation à l’assemblée générale du 25 octobre 2016, que notamment des travaux urgents devaient intervenir aux fins de reprise de la structure du 3e étage et qu’il n’aurait pas contracté s’il avait eu connaissance des problèmes de structure affectant le plancher entre le 3e et le 4e étage qui s’est effondré le 23 mai 2013 soit la veille de la signature de la promesse de vente ; il fait valoir qu’il est amené à supporter le coût des travaux de réfection de la structure évalué à 88 510 euros, l’architecte soulignant également que la sécurité des habitants est en jeu, ce qui le prive de la possibilité de louer l’appartement.
Au terme des dispositions de l’article 1109 du Code civil dans sa version applicable à l’espèce, il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur, ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.
L’article 1116 du même code dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté, et que le dol ne se présume pas mais doit être prouvé.
En l’espèce, un e-mail a été adressé aux copropriétaires dont Mme Y le 19 mai 2016 par Mme B, présidente du conseil syndical, mentionné comme ‘Très important’ en son objet, concernant le sinistre ‘effondrement d’une partie du plafond de l’appartement de M. C suite à la dépose d’un cumulus d’eau pour remplacement datant du 23 septembre 2015, mail dans lequel elle précise qu’il est important que les travaux sur parties communes et privatives de l’immeuble concernées par ce sinistre soient réalisées dans les meilleurs délais, la structure de l’immeuble étant en jeu et les locataires des 2e et 3eétages ayant dû être évacués, par sécurité, de leur logement.
Mme B O, dans son mail, le rapport de M. D, ingénieur structure joint à la convocation à la prochaine assemblée générale selon lequel il pourrait s’agir de plusieurs infiltrations d’eau ainsi que d’une surcharge de plancher et que plus récemment, suite à l’étude de structure de l’immeuble votée par l’assemblée générale l’année précédente et réalisée le 10 mai, il a pu être constaté également des problèmes d’infiltration d’eau non résolus provenant de la salle de bain de l’appartement du 4e étage côté cour, 1re porte droite, que d’après les éléments communiqués par le propriétaire de l’appartement du 3e étage, il y aurait déjà eu des problèmes d’infiltration d’eau avec le 4e étage en 2011/2012, qu’il a été signalé au syndic la possibilité d’éventuels risques pour la structure de l’immeuble, Mme B ajoutant qu’on peut imaginer raisonnablement que la structure en bois soutenant le plancher du 4e étage puisse être endommagée, aucune expertise n’ayant été faite.
Mme B informe également les copropriétaires qu’elle a appris deux jours auparavant que le plancher du 2e étage était fortement incurvé et que les locataires du 1er étage risquaient de devoir quitter leur appartement pour raison de sécurité ; elle précise qu’une réunion a eu lieu ce jour soit le 19 mai dans l’immeuble et que finalement pourraient être concernés dans le futur les appartements des 1er, 2e, 3e et 4e étages porte droite côté cour à l’aplomb les uns des autres et peut être une partie de la façade côté cour, qu’enfin tous ces éléments portent à croire que les budgets votés ne seront pas suffisants.
Si Mme Y a certes informé M. X de l’effondrement du plancher haut de l’appartement du 2e étage, information qui figure dans la promesse unilatéralede vente conclue le 24 mai 2016, elle ne l’a cependant pas informé du contenu de l’e-mail de la présidente du conseil syndical qui lui avait été envoyé cinq jours avant cette signature et alarmait les copropriétaires sur les risques pesant
sur d’autres appartements notamment situés au 4e étage, sur les risques pesant sur la structure de l’immeuble signalés au syndic et le risque d’atteinte à la structure en bois soutenant le plancher du 4e étage ainsi que sur l’éventualité d’un budget travaux plus important que celui voté.
Par ailleurs M. X produit l’attestation de Mme B qui déclare avoir mis en oeuvre avec le syndic différentes démarches afin de prévenir les différents copropriétaires du passage de l’architecte de l’immeuble le 10 mai 2016 dans tous les appartements afin de réaliser l’étude ‘diagnostic de l’immeuble’ votée en assemblée générale le 6 mai 2015, et qu’afin de compléter les courriers du syndic elle a apposé une affiche dans l’immeuble demandant d’être présent ou de laisser ses clés et avoir, deux jours avant la visite, frappé à chaque appartement dont celui de Mme Y et, en raison du défaut de réponse, avoir laissé un message sur son téléphone portable pour lui demander d’être présente le 10 mai 2016 et que finalement seuls trois lots n’ont pu être visités dont celui de Mme Y.
En conséquence Mme Y affirme à tort que l’on ignore si le syndic a fait procéder à des investigations dans l’immeuble alors que l’attestation produite établit que, du fait de sa défaillance, Mme Y n’a pas permis l’accès à son lot pour l’établissement d’un diagnostic par l’architecte de l’immeuble et ce moins de deux semaines avant la signature de la promesse de vente.
L’absence d’information de M. X par Mme Y du risque pesant sur la structure de l’immeuble et d’une augmentation prévisible du budget de travaux alors qu’en sa qualité d’architecte elle ne pouvait ignorer l’importance de cette information constitue un dol par réticence dès lors qu’il n’est pas contestable que si M. X avait connu l’ampleur des difficultés de cet immeuble qui ne lui a été révélée que lors de l’assemblée générale du 25 octobre 2016, notamment l’existence d’un second sinistre à savoir l’effondrement du plancher haut du 3e étage dans un des appartements de l’immeuble le 23 mai 2016 soit la veille de la signature de la promesse de vente et deux mois avant la vente définitive, il n’aurait pas contracté, ce que ne conteste d’ailleurs pas Mme Y. Le jugement est confirmé de ce chef.
Exclusion de la garantie des vices cachés
Par acte notarié en date du 18 avril 2011, Jean-François I. et Concetta Di B. son épouse ont vendu à Marylène F., une parcelle de terre sur partie de laquelle était édifiée une construction, située sur la […], moyennant le prix de 220 000 EUR.
Par actes d’huissier en date du 16 novembre 2012, Marylène a fait assigner ses vendeurs :
Appel a été relevé du jugement de première instance.
Le vendeur après achèvement est tenu de la garantie décennale envers l’acquéreur dès lors :
Ces travaux de fermeture d’un auvent transformé en habitation ont donné lieu à des désordres.
Ces derniers ont qualifiés de dommage décennaux dès lors que :
Le juge le condamne sur le fondement décennal dans la mesure où :
L’action en garantie des vices cachés de l’acquéreur contre les vendeurs est irrecevable.
Quand bien même les fissures et infiltrations sont susceptibles d’être qualifiées de de vices cachés, la preuve n’étant pas rapportée par le vendeur du caractère apparent des vices et la découverte des vices étant datée lors des premières pluies postérieurement à la vente, l’existence d’une clause de non garantie des vices cachés dans l’acte de vente et l’absence de preuve de la mauvaise foi du vendeur doit exclure la garantie des vices cachés du vendeur.
Cour de cassation, Chambre civile 1, 9 septembre 2020, pourvoi n° 18-26.525
Les consorts de A font grief à l’arrêt de dire que Mme V-AP est un tiers de bonne foi à l’acte de vente du 29 janvier 2008, ayant agi sous l’empire d’une erreur commune, et, en conséquence, de lui déclarer inopposable la nullité de cet acte et de confirmer la validité de l’acte de vente du 20 juin 2009, alors :
« 1o/ que ni l’erreur commune ni l’apparence ne peuvent faire obstacle aux conséquences, vis-à-vis des tiers sous-acquéreurs, même de bonne foi, de la nullité édictée par l’article 489 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ; qu’en jugeant que l’acte de vente du 29 janvier 2008 devait être annulé par application de l’article 489 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, mais que néanmoins cette annulation ne serait pas opposable à Mme V-AP par application de la théorie de l’apparence, la cour d’appel a violé l’article 489 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, ensemble son article 544 ;
2o/ que, subsidiairement, pour se prévaloir d’une erreur commune sur la qualité de propriétaire apparent, la cause de la nullité doit être demeurée ignorée de tous ; qu’en jugeant que Mme V-AP a été victime d’une erreur commune et invincible sur le titre du propriétaire apparent de la SCI malgré les nombreux articles de presse publiés dès 2003 sur les « reclus de Monflanquin » dans la presse locale et nationale, dès lors qu’ « aucun de ceux antérieurs à la vente de juin 2009 ne fait référence à une difficulté sur la propriété du château de Martel, puisqu’il est surtout évoqué une maison sise à Talade sur la commune de Monflanquin, et par suite, à aucune difficulté sur la qualité de propriétaire de la SCI Yife co-contractant de U V-AP », et que « quand bien même ce serait le cas, dès lors qu’aucune assignation en annulation n’a été publiée au Service de la Publicité Foncière à la date du 20 juin 2009, ces articles ne pouvaient être considérés par U V-AP que pour ce qu’ils sont : des textes relatant un ou des événements, avec des commentaires, des interprétations, ou exposant un ou des points de vue, textes qui n’engagent que leur auteur ou le journal », sans vérifier si des articles ayant rendu public le détournement systématique du patrimoine des « reclus de Monflanquin », en relatant notamment que « les hypothèses varient entre une dérive sectaire, un secret de famille, l’influence d’un escroc » (Libération 27 novembre 2006), que « les maisons ont été vendues. Les meubles sont partis aux enchères. L’argent aurait été expédié à Londres où réside W S, homme étrange qui se prétend agent secret et jouit d’une forte aura auprès du groupe » (ibid.), que Mme B de A « vient de vendre « son Pyla » auquel elle tenait tant. Chez le notaire, c’est son neveu Y qui aurait mené les débats, demandant à ce que le chèque de la vente soit établi au nom de W T., 40 ans, cet insaisissable individu que tout le monde s’accorde désormais à désigner comme le responsable et le bénéficiaire du huis clos de Martel » (Sud-Ouest 25 septembre 2003), que « de la même manière que sa maman, J de A a réalisé son portefeuille d’actions. Le tout au profit de W T. estiment AC K et le reste de la famille. Près de 1 million et demi d’euros pourraient s’être ainsi volatilisés (…) Malgré de nombreuses plaintes pour détournement de fonds (…), pour abus de faiblesse, pour vols, etc., aucune action judiciaire n’est encore venue répondre à l’inquiétude des proches » (ibid.), que « tous les comptes en banque (que Monsieur K, dont l’épouse faisait partie des reclus) avait en commun avec sa femme ont été vidés et l’argent viré, selon lui, à Londres, sur le compte de W T. » (Le Monde 4 décembre 2003), que AD AE, selon le témoignage de sa fille, « n’a plus un sou, elle a vendu tous ses biens » (ibid.), que B de A, d’après l’une de ses amies de longue date « a été détroussée de sa fortune » (ibid.), qu’à la question « qui les manipule qui ? Un nom revient dans toutes les conversations : celui de W T. » (ibid.), que M. K « estime au total à près d’un million et demi d’euros l’ensemble des sommes qui se sont volatilisées (et) a déposé plainte (…) pour vol. Il espère ainsi, par le biais financier, à faire bouger la justice » (ibid.), qu’ « une banque s’est portée civile (dès lors que) près de 2 millions d’euros ont disparu dans la nature » (La Dépêche du Midi, 17 octobre 2006), qu’ « une information
judiciaire a été ouverte et le pôle financier du SRPJ Toulouse, la police judiciaire, poursuit ses recherches sur commission rogatoire d’un juge d’instruction bordelais » (ibid.) et questionnant « W S est-il l’auteur des détournements de fonds ? » (ibid.), n’excluaient pas que la cause de la nullité de la vente consentie par les consorts de A ait été ignorée de tous, et par conséquent n’excluaient pas l’existence d’une erreur commune, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 544 du code civil. »
Réponse de la Cour
En premier lieu, en application de la théorie de l’apparence, la nullité d’un acte de vente est sans influence sur la validité de l’aliénation consentie à un tiers sous-acquéreur de bonne foi, qui a agi sous l’empire d’une erreur commune, y compris lorsque cette nullité a été prononcée en raison de l’insanité d’esprit du vendeur, sur le fondement de l’article 489 du code civil, dans sa rédaction, applicable en la cause, antérieure à celle issue de la loi no 2007-308 du 5 mars 2007 portant réforme de la protection juridique des majeurs.
En second lieu, l’arrêt énonce, d’abord, qu’aucun des articles de presse publiés antérieurement à la vente du 20 juin 2009 ne faisait référence à une difficulté relative à la propriété du château de Martel, de nature à remettre en cause la qualité de propriétaire de la SCI, et que les commentaires, interprétations ou points de vue qu’ils contenaient pouvaient être considérés par Mme V-AP comme n’engageant que leurs auteurs. Il ajoute, ensuite, par motifs propres et adoptés, que la SCI disposait en apparence, sur le bien immobilier en cause, d’un droit réel découlant de l’acte authentique du 29 janvier 2008, lequel avait fait l’objet d’une publication, et qu’au jour de la conclusion de la seconde vente, aucune assignation en annulation n’avait été publiée au service de la publicité foncière. Il relève, enfin, que la prétendue vileté du prix n’est pas établie, la SCI ayant acquis le château de Martel en 2008, moyennant un prix de 460 000 euros, et l’ayant revendu le 20 juin 2009 pour la somme de 540 000 euros, après avoir réalisé des travaux dont elle justifie.
La cour d’appel a pu en déduire que Mme V-AP, tiers de bonne foi, avait agi sous l’empire d’une erreur commune, de sorte que la nullité de l’acte de vente du 29 janvier 2008 ne lui était pas opposable.
Cour de cassation, Chambre civile 1, 9 septembre 2020, pourvoi n° 19-12.573
Par acte sous seing privé du 25 octobre 2007, établi avec le concours de la société AJ immobilier, aux droits de laquelle vient la société Square habitat Atlantique Vendée (l’agence immobilière), M. et Mme X (les acquéreurs) se sont engagés à acquérir une maison d’habitation située sur le territoire de la commune de Saint-Crespin-sur-Moine et appartenant à Mmes D, B et M Y (les vendeurs). L’acte de vente a été reçu le 26 mars 2008 par M. E, notaire associé au sein de la SCP V, E et F, avec la participation de M. G, notaire associé au sein de la SCP G, O, Q, S et G, devenue la société Office notarial de l’estuaire (les notaires). Cet acte mentionne qu’il n’existe pas de plan de prévention des risques technologiques (PPRT) applicable à l’immeuble et comporte, en annexe, un état des risques naturels et technologiques établi sur la base des informations résultant d’un arrêté préfectoral du 16 février 2006.
Reprochant aux vendeurs, à l’agence immobilière et aux notaires de ne pas les avoir informés que l’élaboration d’un PPRT autour du site de la société Nitro-Bickford implanté à Saint-Crespin-sur-Moine avait été prescrite par arrêté interpréfectoral du 25 septembre 2007, les acquéreurs les ont assignés en résolution de la vente. Le PPRT approuvé par arrêté interpréfectoral du 28 octobre 2013 ayant classé leur immeuble en zone d’aléa faible, ils ont, en cours d’instance, abandonné leur demande en résolution et sollicité le remboursement du coût de travaux, ainsi que l’allocation de dommages-intérêts.
Réponse de la Cour
L’article L. 125-5, I et III, du Code de l’environnement, dans sa rédaction issue de l’ordonnance no 2005-655 du 8 juin 2005, applicable en la cause, dispose que : « I.- Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d’Etat, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence des risques visés par ce plan ou ce décret. A cet effet, un état des risques naturels et technologiques est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet. En cas de mise en vente de l’immeuble, l’état est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation. […]
III.- Le préfet arrête la liste des communes dans lesquelles les dispositions du I et du II sont applicables ainsi que, pour chaque commune concernée, la liste des risques et des documents à prendre en compte. »
Conformément aux articles R. 125-23 à R. 125-26 du même code, dans leur rédaction applicable en la cause, l’obligation d’information instituée par le texte précité au profit de l’acquéreur s’applique, dans chacune des communes dont la liste est arrêtée par le préfet, pour les biens immobiliers situés dans le périmètre mis à l’étude dans le cadre de l’élaboration d’un PPRT prescrit, et impose au vendeur d’établir un état des risques qui sont mentionnés dans les documents dont la liste est arrêtée par le préfet, ainsi que dans le dossier annexé à cet arrêté.
Selon l’article R. 125-27 dudit code, cette obligation est applicable à compter du premier jour du quatrième mois suivant la publication au recueil des actes administratifs dans le département des arrêtés prévus au III de l’article L. 125-5 précité.
Il s’ensuit que le vendeur d’un bien immobilier n’est tenu d’informer l’acquéreur de l’existence des risques visés par un PPRT prescrit qu’après que le préfet a arrêté la liste des communes concernées, ainsi que, pour chacune d’entre elles, la liste des risques technologiques auxquels elle est exposée et des documents auxquels le vendeur peut se référer.
En l’espèce, l’arrêt relève que ce n’est que par arrêté du 3 mars 2009 que le préfet de Maine-et-Loire a fixé la liste des communes concernées par le PPRT dont l’élaboration avait été prescrite par arrêté interpréfectoral du 25 septembre 2007, ainsi que les éléments nécessaires à l’information des acquéreurs.
Il en résulte qu’au jour de la conclusion de la promesse de vente comme au jour de la signature de l’acte authentique, ni les vendeurs ni, par suite, l’agence immobilière et les notaires n’étaient tenus d’informer les acquéreurs de l’existence des risques visés par ce plan. Par ce motif de pur droit, suggéré par la défense et substitué à ceux critiqués par le moyen, la décision déférée se trouve légalement justifiée.
Cour d’appel de Rennes, 1ère chambre, 8 septembre 2020, RG n° 18/07092
La société appelante (agent immobilier) expose que l’article 7.3 du compromis de vente prévoit le paiement d’honoraires de négociation, par les vendeurs, à son profit pour un montant de 11.666,67 EYRs hors taxes. L’alinéa 4 comporte la stipulation suivante:
« De même, il est expressément convenu que des dommages et intérêts équivalents au montant des honoraires seront dus à l’agent immobilier par la partie défaillante au cas où, les conditions suspensives réalisées, la vente ne se réalisait pas pour une raison quelconque qui lui serait imputable« .
L’article 10 du compromis de vente indiquait que l’acquéreur devait informer le vendeur ou son mandataire de la réalisation ou non de la condition suspensive dans les 7 jours de la réception de l’offre ou du refus de prêt et au plus tard dans les 10 jours ouvrables suivant le 26 mai 2017 et précisait : « De même, cette condition sera réputée être réalisée en l’absence de toute information d’obtention ou de refus des prêts sollicités, portés à la connaissance du vendeur ou de son mandataire dans les délais et formes requis« .
La société appelante reproche à l’acquéreur d’avoir commis une faute en refusant de régulariser l’acte authentique de vente pour des motifs inexpliqués. Mais la société CABHT, agent immobilier, ne donne aucune indication sur les raisons pour lesquelles elle n’a pas, contrairement aux dispositions du compromis sous seing privé, encaissé l’acompte sur le prix de 26.000 EUR qui lui était, selon elle, remis concomitamment à sa signature de l’acte. Or cette stipulation précisait que le compromis serait résolu de plein droit et sans formalité, ni mise en demeure par le seul fait de la constatation du défaut d’approvisionnement total ou partiel du chèque.
Elle avait contracté l’obligation d’avertir les vendeurs du non-respect de cette stipulation et d’en tirer les conséquences quant à l’anéantissement du compromis. Son silence ne peut donc s’expliquer que par sa volonté d’obtenir des dommages-intérêts équivalents au montant de sa commission au titre d’une convention dont elle ne démontre pas qu’elle avait des chances d’être exécutée, n’ayant pas permis à M. Z d’en percevoir la portée. En particulier, elle ne justifie pas avoir pris la précaution de vérifier la solvabilité du prétendu acquéreur potentiel et de son aptitude à obtenir le prêt de financement qui représentait l’intégralité du coût de l’opération, frais notariés inclus.
C’est dès lors à juste titre que le premier juge, tirant les conséquences de sa propre inexécution fautive de ses obligations, cause prépondérante de l’échec de l’opération, l’a déboutée de sa demande de dommages-intérêts.
Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 3-3, 3 septembre 2020, RG n° 18/17132
La SAS MIF Investissements soutient qu’elle a justifié du dépôt de sa demande de prêt et du refus qui lui avait été opposé par la banque dans les délais et conditions de la promesse, qu’elle a, à nouveau, justifié de cette demande et du refus de financement après la mise en demeure qui lui avait été adressée par le notaire et qu’ainsi la condition n’a pas défailli de son fait. Elle précise que l’argumentation de la banque est erronée et que les mentions figurant dans la promesse, relatives au montant du prêt, à la durée et au taux, constituent des maximas de sorte qu’aucun grief tiré de la non-conformité du prêt sollicité ne peut lui être opposé.
Elle ajoute que faute pour le promettant d’avoir fait délivrer un acte extra-judiciaire, l’indemnité ne peut lui rester acquise.
Le Crédit agricole fait au contraire valoir qu’aucun des courriers produits par l’appelante ne respecte les conditions prévues à la promesse et que, n’ayant pas levé l’option dans le délai prévu ni obtenu le refus du prêt dans le délai requis et n’ayant pas justifié des motifs de refus du prêt, la banque est fondée à se prévaloir du bénéfice de l’indemnité d’immobilisation.
La condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt est libellée de la manière suivante :
« Obtention de prêts :
Qu’il soit obtenu par le bénéficiaire un ou plusieurs prêts. Pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des prêts devant être obtenus :
Montant maximum du prêt : trois cent soixante mille euros (360 000 euros)
Durée du prêt : 15 ans.
Taux d’intérêt annuel maximum hors assurance : 2,8 % ».
Il s’oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêt dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la signature des présentes, et à en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite. La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs
accords définitifs de prêts au plus tard le 25 janvier 2016. Cette obtention devra être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire au plus tard dans les cinq jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.
À défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.
Passé ce délai de 8 jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le promettant retrouvera son entière liberté mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant ».
Les modalités de restitution de l’indemnité d’immobilisation ont quant à elles été fixées comme suit :
« S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le bénéficiaire devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les 7 jours de la date d’expiration de la promesse de vente. »
Il n’est pas discutable que le 25 novembre 2015, dans les délais fixés par la promesse, le bénéficiaire a avisé le promettant du dépôt d’une demande de prêt.
Il résulte des pièces produites aux débats que le 4 février 2016, le bénéficiaire a transmis au promettant un refus de prêt daté du 3 février 2016 par la SA Société Marseillaise de Crédit à la suite d’une demande de prêt déposée le 25 novembre 2015.
Par courrier du 8 février 2016, le promettant a sollicité du bénéficiaire, d’une part la justification du dépôt de prêt dans les 15 jours de la signature de la promesse soit au plus tard le 9 décembre 2015 et d’autre part la justification d’un refus de prêt avant le 25 janvier 2016.
Le 10 février 2016, le bénéficiaire a transmis au promettant un courrier de la SA Société Marseillaise de Crédit daté cette fois du 22 janvier 2016, refusant la demande de prêt en se référant à une demande de financement d’un montant de 360. 000 EUR sur 12 ans destinée à l’acquisition de locaux avenue Saint Jérôme à Marseille, du 25 novembre 2015.
Enfin, l’appelante a produit un courrier de la SA Société Marseillaise de Crédit daté du 23 septembre 2017, se référant à une demande de financement du 25 novembre 2015 d’un montant de 360. 000 EUR sur 15 ans.
Outre que le second courrier, daté du 22 janvier 2016, a manifestement été anti-daté pour se conformer aux stipulations contractuelles et ne correspond donc pas à celles-ci, les caractéristiques de la demande de prêt telles qu’elles sont rappelées dans ce courrier ne sont pas plus conformes auxdites stipulations contractuelles.
En effet, contrairement à ce que soutient l’appelante, si le montant du prêt et le taux d’intérêt sont stipulés comme des maximums, la durée du prêt a quant à elle été stipulée d’une durée précise de 15 années. Or le courrier du 22 janvier 2016 fait état d’une durée de prêt de 12 années, plus courte que celle convenue, ce qui contribue à alourdir la charge du remboursement et est de nature à fonder un refus. De plus, il n’est précisé aucun taux d’intérêt ce qui ne permet pas de vérifier que la demande de prêt est conforme aux stipulations de la promesse.
S’agissant du courrier du 23 septembre 2017, si le montant du prêt et sa durée sont conformes à la promesse, il n’est toujours mentionné aucun taux d’intérêt.
Faute de justifier d’une demande de prêt conforme à la promesse, la condition suspensive de l’obtention d’un prêt a défailli du fait du bénéficiaire et l’indemnité d’immobilisation reste acquise au promettant. Le jugement déféré est confirmé en toutes ses dispositions.
Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 3-3, 3 septembre 2020, RG n° 18/17132
La SAS MIF Investissements, acquéreur, soutient qu’elle a justifié du dépôt de sa demande de prêt et du refus qui lui avait été opposé par la banque dans les délais et conditions de la promesse, qu’elle a, à nouveau, justifié de cette demande et du refus de financement après la mise en demeure qui lui avait été adressée par le notaire et qu’ainsi la condition n’a pas défailli de son fait. Elle précise que l’argumentation de la banque est erronée et que les mentions figurant dans la promesse, relatives au montant du prêt, à la durée et au taux, constituent des maximas de sorte qu’aucun grief tiré de la non-conformité du prêt sollicité ne peut lui être opposé.
Elle ajoute que faute pour le promettant d’avoir fait délivrer un acte extra-judiciaire, l’indemnité ne peut lui rester acquise.
Le Crédit agricole fait au contraire valoir qu’aucun des courriers produits par l’appelante ne respecte les conditions prévues à la promesse et que, n’ayant pas levé l’option dans le délai prévu ni obtenu le refus du prêt dans le délai requis et n’ayant pas justifié des motifs de refus du prêt, la banque est fondée à se prévaloir du bénéfice de l’indemnité d’immobilisation.
La condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt est libellée de la manière suivante :
« Obtention de prêts :
Qu’il soit obtenu par le bénéficiaire un ou plusieurs prêts. Pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des prêts devant être obtenus :
Montant maximum du prêt : trois cent soixante mille euros (360 000 euros)
Durée du prêt : 15 ans.
Taux d’intérêt annuel maximum hors assurance : 2,8 % ».
Il s’oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêt dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la signature des présentes, et à en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite. La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard le 25 janvier 2016. Cette obtention devra être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire au plus tard dans les cinq jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.
À défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.
Passé ce délai de 8 jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le promettant retrouvera son entière liberté mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant ».
Les modalités de restitution de l’indemnité d’immobilisation ont quant à elles été fixées comme suit :
« S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le bénéficiaire devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les 7 jours de la date d’expiration de la promesse de vente. »
Il n’est pas discutable que le 25 novembre 2015, dans les délais fixés par la promesse, le bénéficiaire a avisé le promettant du dépôt d’une demande de prêt.
Il résulte des pièces produites aux débats que le 4 février 2016, le bénéficiaire a transmis au promettant un refus de prêt daté du 3 février 2016 par la SA Société Marseillaise de Crédit à la suite d’une demande de prêt déposée le 25 novembre 2015.
Par courrier du 8 février 2016, le promettant a sollicité du bénéficiaire, d’une part la justification du dépôt de prêt dans les 15 jours de la signature de la promesse soit au plus tard le 9 décembre 2015 et d’autre part la justification d’un refus de prêt avant le 25 janvier 2016.
Le 10 février 2016, le bénéficiaire a transmis au promettant un courrier de la SA Société Marseillaise de Crédit daté cette fois du 22 janvier 2016, refusant la demande de prêt en se référant à une demande de financement d’un montant de 360 000 euros sur 12 ans destinée à l’acquisition de locaux […], du 25 novembre 2015.
Enfin, l’appelante a produit (pièce 20) un courrier de la SA Société Marseillaise de Crédit daté du 23 septembre 2017, se référant à une demande de financement du 25 novembre 2015 d’un montant de 360.000 EUR sur 15 ans.
Outre que le second courrier, daté du 22 janvier 2016, a manifestement été anti-daté pour se conformer aux stipulations contractuelles et ne correspond donc pas à celles-ci, les caractéristiques de la demande de prêt telles qu’elles sont rappelées dans ce courrier ne sont pas plus conformes auxdites stipulations contractuelles.
En effet, contrairement à ce que soutient l’appelante, si le montant du prêt et le taux d’intérêt sont stipulés comme des maximums, la durée du prêt a quant à elle été stipulée d’une durée précise de 15 années. Or le courrier du 22 janvier 2016 fait état d’une durée de prêt de 12 années, plus courte que celle convenue, ce qui contribue à alourdir la charge du remboursement et est de nature à fonder un refus. De plus, il n’est précisé aucun taux d’intérêt ce qui ne permet pas de vérifier que la demande de prêt est conforme aux stipulations de la promesse.
S’agissant du courrier du 23 septembre 2017, si le montant du prêt et sa durée sont conformes à la promesse, il n’est toujours mentionné aucun taux d’intérêt.
Faute de justifier d’une demande de prêt conforme à la promesse, la condition suspensive de l’obtention d’un prêt a défailli du fait du bénéficiaire et l’indemnité d’immobilisation reste acquise au promettant. Le jugement déféré est confirmé en toutes ses dispositions.
Cour d’appel de Riom, 3e chambre civile et commerciale réunies, 2 septembre 2020, RG n° 19/02383
Dans le cadre d’une vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement (VEFA), M. S. a conclu en qualité de réservataire (contrat préliminaire), un contrat de réservation en dates des 12 et 13 juin 2018, portant sur un appartement sis à […] et d’une surface de 42 m2 constituant le lot 7 d’une résidence à construire dénommée GREEN VALLEY.
En contrepartie de cette réservation, M. S. a remis un chèque de 10.000 EUR à titre de dépôt de garantie émis au profit de maître Y., notaire chargé de la régularisation de la vente. Le contrat préliminaire de réservation a été notifié en recommandé avec accusé de réception à M. S. le 13 juin 2018.
Le projet d’acte notarié a été notifié à M. S. par courrier du 14 décembre 2018.
Le 12 février 2019, l’étude du notaire P.. informait la société P. IMMOBILIER chargée de la commercialisation des lots de la résidence de GREEN VALEY, que M. S. se présenterait à l’étude le 15 février 2019 pour signer la procuration aux fins de signature de l’acte authentique de vente. Ce dernier ne s’est toutefois pas présenté.
Le 15 mars 2019, la SNC GREEN VALLEY écrivait au notaire pour lui indiquer que le délai de réalisation de la vente était dépassé, et qu’elle revendiquait l’intégralité du dépôt de garantie consigné chez maître Y, notaire.
Le chèque a été mis à l’encaissement, et a été rejeté par un avis du 21 mars 2019 suite à une opposition formée pour perte du chèque.
Par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) du 16 avril 2019, le conseil de la SNC GREEN VALLEY a mis en demeure M. S. de donner mainlevée de son opposition.
Par LRAR du 29 avril 2019, le conseil de la SNC GREEN VALLEY a écrit à la Caisse d’Epargne d’Auvergne et du Limousin sur laquelle était tiré le chèque de dépôt de garantie, pour l’informer de la situation et lui rappeler son obligation de bloquer la provision du chèque pendant une durée d’un an suivant l’expiration du délai de présentation du chèque, soit jusqu’au 20 juin 2019.
Le litige a été porté devant la cour d’appel après appel sur une ordonnance du juge des référés par la SNC.
Il n’est admis d’opposition au paiement par chèque qu’en cas de perte, de vol ou d’utilisation frauduleuse du chèque, de procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaires du porteur. Si le tireur fait une opposition pour d’autres causes, le juge des référés doit, sur la demande du porteur, ordonner la mainlevée de l’opposition. En l’espèce, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, et en contrepartie de la réservation, le réservataire a remis au réservant un dépôt de garantie sous la forme d’un chèque de 10 000 euros émis au profit du notaire chargé de la régularisation de la vente, or le chèque a été rejeté suite à une opposition formée pour perte de chèque. En l’espèce, le débiteur a soutenu n’avoir jamais prétendu avoir perdu son chèque et que le motif d’opposition résultait d’une erreur de la banque : que l’opposition était uniquement justifiée par l’utilisation illégale du chèque et non par la perte. Pourtant est produit le courrier électronique du client selon lequel il lui demande expressément de faire opposition au chèque en question suite à sa perte.
Ainsi, il est établi que le client a avancé un motif fallacieux, à savoir la perte du chèque, pour faire opposition. D’ailleurs, si les paiements effectués ou reçus par un notaire pour le compte des parties à un acte reçu en la forme authentique et donnant lieu à publicité foncière doivent être assurés par virement lorsque le montant dépasse 3.000 EUR, le contrat de réservation n’étant pas un acte authentique, le caractère illégal du chèque n’est pas établi. Le simple constat que le motif d’opposition est erroné suffit à ordonner la mainlevée de l’opposition, et ce sous astreinte de 100 EUR par jour de retard passé un délai de huit jours suivants la signification de l’arrêt, astreinte qui courra pendant un délai maximum de quatre mois. En effet, la banque tirée d’un chèque frappé d’opposition est tenue d’en immobiliser la provision et de payer au bénéficiaire le montant jusqu’alors bloqué de la provision du chèque, sous la seule réserve que le titre puisse lui être remis en contrepartie. En revanche, la banque ne subit pas de préjudice lié à une atteinte à son honneur et à sa réputation, puisque si son client prétend qu’elle aurait par erreur mentionné comme motif d’opposition au chèque « perte », étant dans la cause depuis le début de la procédure, elle pouvait rectifier les affirmations du client à tout moment. La demande symbolique de dommages et intérêts sera en conséquence rejetée.
Cour d’appel de Reims, Chambre civile, 1re section, 1er septembre 2020, RG n° 19/01776
Selon l’article L. 271-1, alinéa 1er, du Code de la construction et de l’habitation (CCH), l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant la promesse de vente. «
Il résulte de l’article L. 721-2, II, du même code qu’en cas de promesse de vente, sont remis à l’acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, certains documents relatifs à la copropriété, notamment le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant s’ils ont été publiés, les procès-verbaux d’assemblée générale des trois dernières années et des informations financières.
Selon l’article L. 721-3, alinéa 1er, du même code, lorsque ces documents « ne sont pas remis à l’acquéreur au plus tard à la date de la signature de la promesse de vente, le délai de rétractation prévu à l’article L. 271-1 ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l’acquéreur« .
Dans cette affaire, l’acheteur n’a pas exercé son droit de rétractation dans le délai de 10 jours. La promesse de vente énumère les documents nécessaires à l’information de l’acquéreur, notamment le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les procès-verbaux d’assemblée générale des trois dernières années et les documents relatifs à la situation financière de la copropriété. Il rappelle les termes de l’article L. 271-3 du CCH et mentionne : « l’acquéreur atteste être en possession de l’ensemble des éléments ci-dessus listés et annexés au présent compromis de vente. » Par conséquent, le délai de rétractation a commencé à courir le 9 mars 2016, lendemain de la présentation de la lettre lui notifiant l’avenant au compromis de vente, de sorte que ce délai a expiré le 19 mars 2016, soit avant le courrier de l’acquéreur du 5 avril 2017 annonçant sa volonté d’abandonner le projet d’acquisition.
L’acheteur doit par conséquent être débouté de sa demande de restitution du dépôt de garantie.
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Cour d’appel de Reims, Chambre civile, 1re section, 1er septembre 2020, n° 19/01776
Aux termes de l’article L. 271-1, alinéa 1er, du Code de la construction et de l’habitation (CCH), texte bien connu des notaires, que l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant la promesse de vente. Il résulte de l’article L. 721-2, II, du même CCH qu’en cas de promesse de vente, sont remis à l’acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, certains documents relatifs à la copropriété, notamment le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant s’ils ont été publiés, les procès-verbaux d’assemblée générale des trois dernières années et des informations financières. Selon l’article L. 721-3, alinéa 1er, du CCH, lorsque ces documents « ne sont pas remis à l’acquéreur au plus tard à la date de la signature de la promesse de vente, le délai de rétractation prévu à l’article L. 271-1 ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l’acquéreur ».
Dans cette affaire, Paul, l’acquéreur n’a pas exercé son droit de rétractation dans le délai de 10 jours. La promesse de vente énumère les documents nécessaires à l’information de l’acquéreur, en particulier le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les procès-verbaux d’assemblée générale des trois dernières années et les documents relatifs à la situation financière de la copropriété. Il rappelle les termes de l’article L. 271-3 du CCH et mentionne : « l’acquéreur atteste être en possession de l’ensemble des éléments ci-dessus listés et annexés au présent compromis de vente. »
En conséquence, le délai de rétractation a commencé à courir le 9 mars 2016, lendemain de la présentation de la lettre lui notifiant l’avenant au compromis de vente, de sorte que ce délai a expiré le 19 mars 2016, soit avant le courrier de l’acquéreur du 5 avril 2017 annonçant sa volonté d’abandonner le projet d’acquisition. L’acheteur est débouté de sa demande de restitution du dépôt de garantie.