Cour d’appel de Versailles, 3e chambre, 27 avril 2017, RG n° 15/05515

C’est à ceux qui agissent en nullité pour cause d’insanité d’esprit de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte de vente

Par acte authentique en date du 28 février 2011 passé devant maître L., notaire à Saint Ouen, Mme M. a vendu à M. et Mme P. un bien immobilier en viager sis […].

La vente a été conclue avec réserve de droit d’usage et d’habitation au profit du vendeur jusqu’au jour de son décès, moyennant un versement comptant en numéraire de 15.000 EUR et une rente viagère annuelle de 8.400 EUR, soit 700 EUR par mois.

Par décision du tribunal d’instance de Pontoise du 13 avril 2012, Mme M. a été placée sous tutelle et M. G. a été désigné pour représenter et administrer ses biens et sa personne.

Par acte du 5 juillet 2012, Mme M. et M G., en sa qualité de tuteur, ont assigné M. et Mme P. en nullité de la vente du 28 février 2011, et condamnation des acquéreurs à verser une indemnité d’immobilisation et expulsion.

Sur la demande d’annulation de la vente pour insanité, la Cour d’appel de Versailles a jugé comme suit :

M. G. et sa protégée se sont placés sur le seul fondement de l’article 414-1 du Code civil qui dispose que pour faire un acte valable il faut être sain d’esprit et que c’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte. La cour n’estime pas devoir proposer d’autre fondement juridique aux parties.

Il résulte des pièces produites par l’agence que Mme M. a pris contact avec cette dernière en juin 2010, la valeur du bien libre étant fixée à 260.000 EUR, selon mandat signé le 16 juin 2010. Mme M. a signé un avenant le 4 novembre 2010, ramenant cette valeur à 230.000 EUR. Elle a accepté l’offre de M. et Mme P. le 16 novembre 2010. La promesse de vente a été signée le 28 décembre 2010, et la vente a été réitérée le 28 février 2011.

Cette opération résulte ainsi d’une volonté de la venderesse qui s’est exprimée à compter de juin 2010, soit plus d’un an avant les premières manifestations cliniques de la maladie mentale diagnostiquée par la suite, étant rappelé que la réitération de lavente a eu lieu cinq mois avant ces dernières.

M. G. produit les éléments suivants :

– un certificat médical non daté du docteur H., rédigé en ces termes : “Je soussigné…certifie que lors de la vente en viager de sa maison, Mme M. m’a demandé de rédiger un certificat médical affirmant que son état cognitif lui permettait de réaliser cette vente. J’ai refusé de faire ce certificat car Mme M. présentait à cette époque des troubles des fonctions supérieures. Certificat fait à la demande du tuteur de Mme M.“.

– le certificat médical circonstancié établi le 11 novembre 2011 dans le cadre de l’instruction de la demande d’ouverture de la tutelle, dont la substance peut être résumée comme suit:

Mme M. a été adressée à deux reprises fin juillet 2011 aux urgences de l’hôpital de Pontoise par son médecin traitant à la suite de la dégradation de son état général, consécutif au fait que, paralysée des deux jambes, elle avait cessé de se gérer. Devant la persistance de la désorientation temporo-spatiale, des troubles mnésiques et dysexécutifs, a été évoquée une maladie neuro-dégénérative de type Alzheimer. Elle est (à la date du certificat) à un stade modéré de sa maladie, par moment elle comprend ses impossibilités et échecs et accepte l’idée d’une entrée en établissement. La protection doit être limitée à 5 ans car elle est au début de la maladie. Elle a été placée sous sauvegarde de justice le 19 septembre 2011. Il est vital, compte tenu des conditions délétères dans lesquelles elle est arrivée aux urgences hospitalières, qu’elle soit représentée dans les actes de la vie civile, tant patrimoniaux qu’à caractère personnel.

Le certificat médical du 11 novembre 2011, établi plus de 8 mois après la dernière manifestation de volonté critiquée, et qui relate une maladie dégénérative débutante, ne peut suffire à établir l’absence de consentement valable lors de la vente.

L’attestation du médecin traitant ne peut conforter ce document. En effet, ce médecin indique bien avoir été sollicité par le tuteur, soit plus d’un an après et pour les besoins de la présente instance, et ne précise ni la date de ses constatations, ni la pathologie qu’il a alors suspectée, étant observé que l’on peut s’étonner que, redoutant que Mme M. ne se défasse d’une partie importante de son patrimoine sans être en mesure d’en mesurer les conséquences, ce médecin n’ait pas alors pris de mesure pour que sa patiente soit protégée.

En outre l’absence de consentement valable est contredite par le témoignage de Mme R., amie de Mme M., qui a assisté à toutes les étapes de la transaction, selon elle à la demande de Mme M., qui redoutait l’intrusion de sa propre famille, cette dernière étant d’ailleurs à l’origine de sa mise sous tutelle.

Les démarches pour parvenir à la vente ont été initiées dès juin 2010, soit à une date encore bien antérieure aux premiers éléments médicaux recueillis, et ont été menées sur une longue période de temps, excluant ainsi toute précipitation de la part de Mme M., dont rien ne permet, là encore, de considérer qu’elle n’était pas en mesure de prendre cette décision.

S’il est enfin vrai que, partie à la présente procédure, le notaire ne peut être considéré comme un témoin impartial, on ne peut cependant que relever que, se transportant auprès d’une personne pour recueillir un acte, ce dernier n’a pu qu’être particulièrement attentif à l’expression de la volonté de Mme M., et n’aurait probablement pas manqué de surseoir à la vente s’il avait eu un doute sur la réalité de son consentement. La cour retient en conséquence qu’aucune preuve suffisante de l’insanité d’esprit de Mme M., venderesse, au moment de la vente n’est rapportée.

Conseil d’Etat, assemblée plénière, fiscal, 22 février 2017, req n° 394.647, SCI Les Roches

Il ressort des dispositions combinées des articles 1400 et 1415 du Code général des impôts (CGI) que le redevable légal des taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties est le propriétaire de l’immeuble au 1er janvier de l’année d’imposition ou, le cas échéant, l’usufruitier, l’emphytéote, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation, le preneur du bail réel solidaire ou le titulaire d’une autorisation d’occupation temporaire du domaine public constitutive d’un droit réel.

De même, le redevable légal de la taxe annuelle sur les bureaux, locaux commerciaux, de stockage, et d’aires de stationnement situés en Île-de-France (TSB-IDF) et de la taxe annuelle sur les surfaces de stationnement situées en Île-de-France (TASS) est le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année d’imposition ou la personne titulaire de droits réels à cette date (CGI, art. 231 ter. – CGI, art. 1599 quater C).

Ce principe d’annualité conduit à ce que nulle autre personne que celles limitativement visées à ces articles ne puisse, en principe, être appelée en paiement de ces taxes par l’administration fiscale. Le principe souffre néanmoins une exception notable. En effet, l’article 1920-2 du CGI prévoit que le privilège du Trésor peut s’exercer en matière de taxe foncière « sur les récoltes, fruits, loyers et revenus des biens immeubles sujets à la contribution ».

Par une décision “SCI Les Roches” rendue le 22 février 2017, le Conseil d’État est revenu en partie sur sa jurisprudence favorable aux acquéreurs d’immeubles ainsi rendus redevables des dettes fiscales des vendeurs.

Dans cette affaire “SCI Les Roches”, les sommes correspondant à la taxe foncière due par l’ancien propriétaire avaient été saisies par l’administration fiscale au moyen d’un avis à tiers détenteur délivré au locataire du nouveau propriétaire de l’immeuble, de sorte que l’acquéreur du bien immobilier n’avait pas acquitté lui-même ces sommes. Il a cependant engagé un recours en responsabilité pour faute de l’administration fiscale, et sollicité la condamnation de l’État à réparer son préjudice résultant de la perte de ses loyers.

Saisi de l’affaire, le Conseil d’État a jugé que les contestations relatives à l’existence et à la portée du privilège du Trésor ressortent exclusivement de la compétence du juge judiciaire en application des dispositions de l’article L. 281 du Livre des procédures fiscales (LPF), quelle que soit la forme du recours présenté par le requérant. La Haute Juridiction administrative précise que tel est notamment le cas lorsqu’elles se présentent « comme la contestation d’un acte de poursuite, comme une demande de restitution de l’impôt acquitté à la demande de l’administration, avec ou sans mise en œuvre d’un acte de poursuite, ou comme une demande de remboursement de cet impôt sur le fondement de la responsabilité pour faute de l’administration ». 

Ainsi le Conseil d’État reconnaît que sa position conduit de facto à faire supporter à l’acquéreur d’un immeuble la charge d’un impôt dont il n’est pas le redevable légal compte tenu de la jurisprudence constante de la Cour de cassation.

Le juge judiciaire lui considère que l’administration fiscale est parfaitement fondée à poursuivre le recouvrement de la taxe foncière due par un ancien propriétaire à l’encontre du nouveau propriétaire, ce dernier pouvant être substitué au redevable légal au sens des dispositions qui régissent cette taxe.

Mais l’acquéreur, rendu redevable de la taxe, pourra, le cas échéant, saisir le juge administratif s’il estime que le précédent propriétaire – dont il se retrouve de fait solidaire – n’en était pas redevable, ou s’il entend contester l’assiette ou le montant de l’impôt. Pour cela, il devra préalablement déposer une réclamation contentieuse auprès des services fiscaux, au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit la réalisation de l’événement justifiant celle-ci au sens du b de l’article R.* 196-2 du LPF.

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Cour de cassation – Chambre civile 1, 22 septembre 2016, N° de pourvoi : 15-22.784, rejet, inédit

Suivant acte dressé le 20 décembre 2010 par Mme X (le notaire), M. et Mme Y (les acquéreurs) ont acheté une maison d’habitation située dans la commune de Saint-Martin-des-Fontaines.

Par arrêté préfectoral du 13 août 2012, la société Bouyer Leroux (la société exploitante de carrières) a obtenu une autorisation d’extension d’exploitation de carrière sur des terrains à proximité du bien acquis.

Reprochant au notaire d’avoir manqué à son devoir d’information et de conseil, les acquéreurs l’ont assigné en responsabilité et indemnisation.Les acquéreurs ont fait grief à l’arrêt d’appel de rejeter leurs demandes, alors, selon le moyen soutenu par eux : 

1°/ que le notaire est tenu d’assurer l’efficacité juridique de son acte ; qu’en l’espèce, les acquéreurs reprochaient à Mme X…, qui était leur notaire, de ne pas les avoir informés de ce que la société exploitante de carrières avait déposé en préfecture une demande d’installation de carrière sur des fonds voisins de l’immeuble qu’ils souhaitaient acquérir ; qu’en exonérant le notaire de toute responsabilité à ce titre, motif pris qu’elle était « dans l’ignorance » de « l’identité des terrains sur lesquels porterait précisément l’extension projetée », sans s’expliquer sur le fait, expressément invoqué par les acquéreurs, que le notaire avait établi, en faveur de la société exploitante de carrières, deux attestations, dont l’une certifiait que la la société exploitante de carrières avait acquis les fonds voisins de l’immeuble prospecté par les acquéreurs, afin précisément de permettre à cette société d’exploitation de déposer une demande d’extension de carrière, qui doit être systématiquement accompagnée d’une attestation notariale, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil ; 

2°/ que le notaire est tenu d’assurer l’efficacité juridique de son acte, ce qui l’oblige à se renseigner sur les éléments d’information qui présentent le caractère d’une information utile pour son client ; qu’en exonérant le notaire de toute responsabilité au motif qu’elle était, au moment où elle avait dressé l’acte de vente signé par les acquéreurs, « dans l’ignorance » de « l’identité des terrains sur lesquels porterait précisément l’extension projetée », sans rechercher s’il n’appartenait pas au notaire de vérifier, par une simple consultation en préfecture, si les fonds voisins de l’immeuble acquis par les acquéreurs n’avaient pas fait l’objet d’une demande d’ouverture de carrière, dès lors qu’elle savait que des fonds contigus à l’immeuble acheté par les acquéreurs avaient été acquis par une société d’exploitation minière qui disposait déjà de carrières dans le secteur, la cour d’appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l’article 1382 du code civil ; 

3°/ que le notaire est tenu d’assurer l’efficacité juridique de son acte, ce qui lui impose de mettre en garde les acquéreurs sur toutes circonstances qui seraient de nature à éclairer leur consentement ; qu’en exonérant le notaire de toute responsabilité au motif qu’elle était « dans l’ignorance » de « l’identité des terrains sur lesquels porterait précisément l’extension projetée », sans rechercher, comme elle y était invitée, s’il n’appartenait pas au notaire d’alerter les acquéreurs sur le fait que les fonds contigus à l’immeuble dont ils souhaitaient faire l’acquisition avaient été acquis par une société d’exploitation minière active dans la région, la cour d’appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l’article 1382 du code civil ; 

4°/ qu’en déboutant encore les acquéreurs de leurs demandes indemnitaires au motif qu’au moment où le notaire avait dressé l’acte de vente signé par les acquéreurs, celle-ci ne connaissait pas « l’issue qui serait réservée à une perspective d’extension d’exploitation qui n’en était encore qu’au stade de simple projet », motif impropre à exonérer le notaire de toute responsabilité dès lors qu’elle n’en était pas moins tenue, afin d’assurer l’efficacité de son acte et d’éclairer le consentement des acquéreurs, de porter à la connaissance de ces derniers l’existence d’un projet d’extension ou d’une possibilité d’extension de la carrière de la société exploitante de carrières, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil ; 

5°/ que ne sont pas couvertes par le secret professionnel du notaire les informations qui, par leur nature ou leur diffusion, présentent un caractère public ; qu’en exonérant le notaire de toute responsabilité pour manquement à ses devoirs d’information, de conseil et de mise en garde, au motif encore que celle-ci était tenue de respecter le secret professionnel, cependant que les acquéreurs ne reprochaient pas au notaire de ne pas leur avoir révélé des informations couvertes par le secret professionnel, s’agissant, d’une part, d’informations déduites d’attestations destinées à accompagner une demande d’extension de carrière qui devait être mise à la disposition du public en préfecture et faire l’objet d’une enquête publique, et, d’autre part, d’informations déduites de la demande d’extension elle-même qui était destinée, dans ces conditions, à être rendue publique, la cour d’appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ; 

6°/ qu’en l’espèce, les acquéreurs faisaient observer que leur préjudice résidait notamment dans le fait de ne pas avoir pu stipuler une condition résolutoire ou de négocier, de façon éclairée, le prix d’achat de leur immeuble ; qu’en écartant tout lien de causalité entre la faute imputée au notaire et les préjudices revendiqués par les acquéreurs aux motifs adoptés des premiers juges qu’une fois les conditions suspensives levées, les acquéreurs ne pouvaient plus renégocier les termes de leur contrat de vente et qu’il était douteux qu’ils eussent été en mesure d’agir en nullité, sans rechercher si, correctement informés, les acquéreurs n’auraient pas été en mesure de négocier les termes des contrats conclus avec leur vendeur, avant toute signature d’un quelconque acte, et s’il n’existait pas, dans ces conditions, un lien de causalité entre les fautes commises par le notaire et les préjudices revendiqués par les acquéreurs, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil ; 

7°/ qu’il n’existe aucun texte de quelque source que ce soit qui obligerait la victime d’un dol à agir en nullité ; que celle-ci peut décider de conserver le bénéfice de son contrat et agir, le cas échéant, contre les responsables des différents dommages qu’elle aurait subis du fait des manoeuvres dolosives commises par son cocontractant ou des manquements des intervenants à l’acte à leur obligation d’information, de mise en garde, ou de conseil ; que la victime n’est, du reste, jamais tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable ; qu’en estimant qu’il n’existait pas de lien de causalité entre le manquement du notaire à ses devoirs d’information et les préjudices revendiqués par les acquéreurs au motif que « la signature de l’acte authentique ne faisait nullement obstacle à l’introduction d’une action en nullité », cependant que rien n’interdisait aux acquéreurs de conserver le bénéfice de la vente et d’agir en responsabilité contre le notaire pour obtenir réparation des préjudices qu’ils avaient subis du fait du manquement de celui-ci à ses obligations d’information, de conseil et de mise en garde, la cour d’appel, qui a statué par un motif impropre à exonérer le notaire de toute responsabilité, a violé l’article 1382 du code civil ; 

Mais l’arrêt constate, d’une part, que le notaire, rédacteur de l’acte de vente, a vérifié les conditions d’urbanisme en adressant au maire de la commune une demande générale de renseignements, laquelle est revenue avec la mention que le bien vendu ne se situait pas dans une zone de carrière, d’autre part, que l’extension d’exploitation de carrière a été autorisée, par arrêté préfectoral, près de deux ans après la vente litigieuse, de telle sorte qu’à la date de celle-ci, il n’y avait aucune certitude quant à la proximité à venir d’une installation classée dans un environnement proche du bien vendu ; qu’après avoir énoncé que les attestations notariées dont se prévalaient les acquéreurs, concernaient des cessions ou projets de cession auxquels ceux-ci étaient tiers et à propos desquels le notaire était tenu au secret professionnel, la cour d’appel a pu, sans modifier les termes du litige, déduire, de ses constatations et énonciations, que le notaire, qui n’était pas tenu de procéder à des vérifications par recoupement avec des éléments réunis à l’occasion d’un autre acte reçu en son office, n’avait pas commis de faute. Le pourvoi est rejeté.

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Se fondant sur un acte notarié du 23 avril 2007, aux termes duquel la société SBT reconnaissait avoir reçu de M. et Mme X, hors la comptabilité du notaire, la somme de 500 000 EUR, remboursable en soixante mensualités, ceux-ci ont fait délivrer à la STB, le 7 septembre 2011, un commandement de payer valant saisie immobilière ; M. et Mme X ont assigné la SBT à l’audience d’orientation.

Pour juger que la reconnaissance de dette du 23 avril 2007 est dépourvue de cause et doit, en conséquence, être annulée, l’arrêt d’appel retient que le paiement a été fait hors la comptabilité du notaire et, en l’absence de précision à cet égard, hors sa vue, en sorte que la réalité de ce versement n’est pas établie par l’acte authentique et qu’il appartient à M. et Mme X, qui l’invoquent, d’en rapporter la preuve.

En statuant ainsi, alors que la cause de l’obligation de l’emprunteur réside dans la remise des fonds prêtés et que cette cause, exprimée dans la reconnaissance de dette, étant présumée exacte, il incombait à la STB, qui soutenait que la somme mentionnée ne lui avait pas été remise, de rapporter la preuve de ses allégations, la cour d’appel a inversé la charge de la preuve et violé les textes susvisés.

En cas de défaillance de l’acquéreur, le vendeur pouvait, après l’avoir mis en demeure de s’exécuter par lettre recommandée avec accusé de réception, faire constater le vente par voie judiciaire, invoquer, le cas échéant, le bénéfice de la clause pénale et obtenir d’éventuels dommages et intérêts.

Le vendeur devait engager la procédure dans un délai d’un mois à compter de la date prévue pour la réitération de l’acte ou de la date prorogée.

Ainsi et en l’absence de prorogation du délai conventionnellement prévu par les parties, il appartenait au vendeur d’engager une procédure dans le délai d’un mois à compter du 30 avril 2012. Le délai expirant le 30 mai 2012, l’action en paiement de la pénalité prévue par la clause pénale, intentée le 13 juin 2012, est irrecevable.

La lettre de mise en demeure du notaire du 22 mai 2012 et le procès-verbal de carence dressé par ce dernier le 29 mai 2012 ne sauraient constituer des actes de procédure au sens de l’art. 2244 du Code civil, interruptifs du délai conventionnellement prévu par les parties.

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Selon compromis de vente des 23 juin et 14 août 2006, M. André C et sa soeur, Mme Marie Magdeleine C H ont vendu à la Sci MBL une parcelle de terrain située […] moyennant un prix de 130 000 EUR. L’acquéreur a versé un une somme à titre de dépôt de garantie. 

La réitération de la vente par acte authentique fixée au 31 octobre 2006 n’est pas intervenue. 

Au cours du mois d’octobre 2010, M. C et la Sci MBL ont convenu de régulariser la vente moyennant un nouveau prix de 150 000 EUR. 

Cet accord n’a pu être régularisé. 

La Sci a saisi le TGI de Lyon afin d’obtenir la condamnation solidaire de M. André C et de Mme H à réitérer l’acte de vente de leur terrain sur la base du compromis régularisé le 14 août 2006 ou à défaut en exécution de la promesse de contrat concrétisée par les lettres échangées entre les parties les 29 octobre 2010 et 12 novembre 2010, subsidiairement aux fins de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers. 

Par jugement du 16 Janvier 2013, le TGI a débouté la Sci MBL de sa demande tendant à voir constater la vente, considérant que le premier compromis était caduc.

Appel a été relevé.

Il convient de déclarer la vente parfaite et la propriété acquise à l’acquéreur en l’état de l’échange de courriers établissant qu’une parcelle de terrain désignée par son numéro de cadastre et sa superficie a été vendue moyennant le prix de 150 000 EUR. Le vendeur avait fait savoir à l’acheteur que le prix précité était accepté en lui demandant de lui faire connaître ses intentions sur la suite du projet d’achat. L’acheteur a répondu en confirmant son intention d’acquérir pour ce prix et un dépôt de garantie complémentaire à celui déjà effectué est intervenu. L’acheteur produit en outre la procuration donnée par l’une des venderesses pour conclure la vente à ces conditions. Il résulte de ces éléments qu’une vente est bien intervenue et que cette vente est parfaite en l’état de l’accord des parties sur la chose et le prix.

  • d’un état de risques néant, 
  • d’une garantie de prise à bail pour 12 ans minimum, 
  • d’un classement de la réalisation en résidence 3 étoiles, 
  • d’une assurance locative pour les trois premières années d’exploitation le risque couvert étant plafonné à 24 mois de loyers qui va se révéler après coup inexistante. 

Démarchés par le personnel commercial de la société OMNIUM CONSEIL, les époux Yves et Christine D ont signé un contrat de réservation. Selon acte authentique reçu le 18 septembre 2007 par monsieur Xavier CAFLERS, notaire à NICE, les époux D, agissant par procuration notariée, ont acquis en VEFA des droits immobiliers du programme commercialisé par le groupe METEOR PATRIMOINE correspondants à un appartement et un parking au prix de 122.958 euro.

Le bâtiment acquis par Yves et Christine a été livré à la fin de l’année 2009 mais la totalité des lots et notamment les bâtiments principaux attirant la clientèle touristique (services généraux, piscine, restaurant, …) n’ont pas été livrés dans les délais et ne sont pas achevés.

Les documents précontractuels (brochures publicitaires), remis et mis à disposition des acquéreurs sur internet dans un but d’inciter les cocontractants à s’engager au vu des qualités alléguées du produit vendu et qui affirment des caractéristiques précises mais inexactes ont participé de l’objet du contrat et de ses qualités attendues. Ces documents publicitaires ont valeur contractuelle dès lors que, suffisamment précis et détaillés, ils ont eu une influence sur le consentement des cocontractants et ont vicié le consentement des acheteurs dans des proportions telles qu’il est évident que sans ces manoeuvres la vente ne serait pas intervenue. Ces documents ont volontairement présenté l’opération de manière à ce que les acquéreurs ne puissent analyser dans toutes leurs étendues les risques de l’opération ; ils ont manifestement et de manière certaine eu une influence sur le consentement des acquéreurs en les trompant sur l’étendue de l’engagement du vendeur et sur les caractéristiques du bien acquis. Ces manoeuvres dolosives engagent la responsabilité du vendeur promoteur.

– la charpente extérieure des débords de toiture a fait l’objet d’attaques caractéristiques de capricornes, anciennes à en juger par l’état des bois, qui visiblement n’ont pas été entretenus ni traités depuis plusieurs décennies ;

– la charpente intérieure du grenier présente les mêmes caractéristiques d’attaque par des larves de capricornes, sur les arbalétriers, les entraits retroussés, les pannes et les chevrons ; certaines de ces attaques sont très anciennes ; d’autres sont plus récentes, de l’ordre de 5 à 10 ans ; d’autres, enfin, sont plus contemporaines ;

– lors de la visite du bâtiment par M. R., au mois de mai 2007, ces signes d’attaques étaient visibles et des capricornes étaient déjà dans la charpente ; la découverte par l’acquéreur, au mois de septembre 2007, d’importantes déjections sur le plancher du grenier peut s’expliquer par le fait que l’insecte parfait sort de la charpente dans une période allant de la mi-juin à la fin août ; il est donc aussi possible que lors de l’établissement de son état des lieux, fin mai 2007, la SARL CONTACT n’ait pas trouvé de déjections importantes dans le grenier ; à cette date, toutefois, les traces d’attaques étaient visibles au moyen d’un examen approfondi de la charpente.

Pour que la garantie instituée par l’art. 1641 du Code civil puisse être invoquée, le vice doit être caché au moment de la vente. L’appréciation du caractère caché du vice dépend de l’ampleur des connaissances de l’acheteur. Un vice n’est apparent que s’il est connu dans sa cause et son amplitude.

M. R, acquéreur, souffrant de cécité (l’acte de vente comporte la précision en page 28 que M. R. a été assisté de deux témoins « puisqu’il est atteint de cécité ») et le professionnel qui avait procédé à une visite technique des lieux avant la vente ayant certifié que la charpente était en bon état d’entretien, c’est pertinemment que la juridiction du premier degré a considéré que le vice affectant la charpente n’avait pas un caractère apparent pour l’acquéreur.

L’action estimatoire ne pouvant être engagée qu’à l’encontre du vendeur, M. R. n’avait pas l’obligation d’appeler en cause la SARL CONTACT afin de rechercher sa responsabilité.

Sur l’opposabilité de la clause de non-garantie des vices cachés

Les parties peuvent en principe exclure ou limiter la garantie des vices cachés, à condition que le vendeur n’ait pas eu connaissance du vice de la chose dont il se séparait.

Le GFA du Bardy, vendeur, constitué le 25 juillet 1996,était propriétaire du bien cédé à M. R. pour l’avoir acquis le 28 janvier 1998. Si antérieurement au 15 septembre 2003 seuls les prés et bâtiments agricoles étaient loués, à compter de cette date la maison d’habitation a également été louée, après engagement de « quelques dépenses significatives en travaux » afin de pouvoir la donner à bail (procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du GFA du Bardy ayant eu lieu le 3 mai 2004). Les associé du GFA ont nécessairement pénétré dans la maison en 2003 aux fins d’établissement de devis, de réception des travaux et d’établissement d’un état des lieux avec le locataire. L’expert a par ailleurs relevé qu’à l’occasion de la réalisation de travaux de suppression d’une cheminée dans le grenier, des ouvrages de confortement de la panne faîtière avaient été exécutés, ceux-ci n’ayant d’autre justification que le renforcement de cette pièce déjà attaquée à cette époque par les capricornes. Et il a constaté que les attaques decapricornes étaient visibles en 2007 par une personne non atteinte de cécité.

C’est donc pertinemment que la juridiction du premier degré a considéré que le GFA du Bardy ne pouvait opposer à l’acquéreur la clause de non garantie des vices cachés.

DEVANT LA COUR D’APPEL : M. et Mme X ont fait grief à l’arrêt d’appel de les déclarer mal fondés en leurs contestations tenant à l’absence de titre exécutoire à raison du défaut d’annexion des procurations à l’acte notarié, à l’absence de pouvoir de la personne les représentant à l’acte notarié faute pour elle d’être clerc de notaire contrairement aux termes de la procuration donnée et à l’absence de créance liquide et exigible, et de les débouter, en conséquence, de leurs demandes tendant à la nullité du commandement valant saisie immobilière et la mainlevée de la saisie immobilière, alors, selon eux et en particulier que l’appellation de clerc de notaire est réservée aux seuls collaborateurs de l’étude qui disposent d’une formation et de compétences juridiques spécifiques et qui accomplissent des tâches juridiques ; en considérant que Mme , secrétaire, avait valablement représenté les époux X qui avaient expressément donné procuration à un clerc de notaire, motif pris de ce que le mandataire avait pu valablement se substituer une autre personne employée au sein de la même étude notariale, quelle qu’en soit les compétences, la cour d’appel a violé les art. 1134 et 1984 du Code civil.

DEVANT LA COUR DE CASSATION : Mais les irrégularités affectant la représentation conventionnelle d’une partie à un acte notarié ne relève pas des défauts de forme que l’art. 1318 du Code civil sanctionne par la perte du caractère authentique, et partant, exécutoire de cet acte, lesquels s’entendent de l’inobservation des formalités requises pour l’authentification par l’article 41 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, dans sa rédaction issue de celui n° 2005-973 du 10 août 2005 applicable en la cause ; ces irrégularités, qu’elles tiennent en une nullité du mandat, un dépassement ou une absence de pouvoir, sont sanctionnées par la nullité relative de l’acte accompli pour le compte de la partie représentée, qui seule peut la demander, à moins qu’elle ratifie ce qui a été fait pour elle hors ou sans mandat, dans les conditions de l’art. 1998, alinéa 2, du Code civil ; cette ratification peut être tacite et résulter de l’exécution volontaire d’un contrat par la partie qui y était irrégulièrement représentée ; ayant relevé que M. et Mme X au nom et pour le compte desquels le prêt litigieux avait été passé en la forme authentique en vertu d’une procuration, avaient reçu les fonds, pris possession du bien au financement duquel ils étaient affectés sans contester l’acquisition de ce bien pourtant contractée dans les mêmes conditions, bénéficié des avantages fiscaux, perçu les loyers et commencé à rembourser l’emprunt souscrit, la cour d’appel, qui n’avait pas à rechercher si les conditions de la confirmation d’un acte nul étaient remplies dans les termes de l’art. 1338 du Code civil, en a souverainement déduit que cette exécution volontaire du contrat de prêt témoignait sans équivoque de sa ratification par M. et Mme X ; elle a, par ces seuls motifs, justifié légalement sa décision de rejeter les contestations prises tant de la perte du caractère exécutoire de l’acte notarié que de la nullité du contrat de prêt qu’il constate, et partant, de valider le commandement valant saisie immobilière et de refuser la mainlevée de cette voie d’exécution.

Le moyen, inopérant en sa première branche, laquelle critique les motifs erronés mais surabondants tenant à ce que l’intervention à l’acte notarié d’une secrétaire notariale, au lieu du clerc de notaire mandaté, s’analysait en une substitution de mandataire dont les conséquences étaient réglées, non en termes de nullité de l’acte accompli, mais de responsabilité par l’art. 1994 du Code civil, n’est pas fondé pour le surplus.

Cour de cassation, Chambre civile 3, 12 juin 2014, pourvoi N° 12-24.069, inédit

Les époux X ont fait construire une maison d’habitation en 1980 ; en 1996, à la suite d’une sécheresse, des fissures sont apparues à l’intérieur et à l’extérieur de l’immeuble ; qu’après le refus de leur assureur de prendre en charge ce sinistre en l’absence de déclaration de catastrophe naturelle, ils ont fait exécuter en 2001 des travaux de reprise en sous-oeuvre et de rebouchage des fissures en superstructure par la société Simier, et ont vendu en 2002 la maison aux époux Y, lesquels, après des travaux d’aménagement intérieur, l’ont revendue en 2004 aux époux Z ; des fissures étant apparues, ceux-ci, après une expertise établissant que ces désordres portaient atteinte à la destination de l’immeuble et affectaient sa solidité, ont assigné M. X et Mme A, son épouse divorcée (les consorts Xi), M. Y et Mme C, son épouse divorcée, et les sociétés Simier et MMA, l’assureur, pour obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

Le litige est arrivé devant la Cour de cassation qui confirme la responsabilité des premiers vendeurs.

Ayant constaté que les fissures de l’immeuble étaient apparues à cause de l’inadaptation des fondations d’origine et n’en étaient que la conséquence, relevé que les époux X n’avaient fait procéder qu’à des travaux minimalistes avant de vendre l’immeuble aux époux Y et retenu, par une appréciation souveraine des moyens de preuve qui lui étaient soumis, qu’ils n’établissaient pas les avoir informés des désordres ayant affecté la maison depuis sa construction, la cour d’appel a pu en déduire qu’ils avaient commis une faute à l’égard des consorts Y dont les consorts Z pouvaient se prévaloir .

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