Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-9, 17 septembre 2020, RG n° 19/12855

Monsieur et madame X Z, occupants d’un logement situé […], ont saisi le juge de l’exécution de Nice après avoir reçu un commandement de quitter les lieux en date du 11 juin 2018, dont ils ont contesté la validité.

Ce magistrat, par une décision en date du 29 juillet 2019 a :

—  constaté que la procédure d’expulsion est régulière,

—  rejeté l’ensemble des demandes des époux X,

—  les a condamnés à payer la somme de 800 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à l’Etat Français, et à supporter les dépens.

Les époux X ont fait appel de la décision par déclaration au greffe le 5 août 2019.​

L’article L 411-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dispose que : “Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.”

Selon l’article L.322-13 du Code des procédures civiles d’exécution, en vigueur depuis le 19 décembre 2011, le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi.

Il n’est pas discuté qu’un jugement d’adjudication est intervenu le 16 avril 2015 à l’encontre de la […], dont pourtant en raison de l’action paulienne, le titre de propriété était inopposable au créancier poursuivant au titre de la dette de monsieur Z X. Mais les époux X tirent leur droit d’occupation de la […] de sorte que la procédure est régulière et que le titre exécutoire d’expulsion déjà obtenu par la vente, suffit à valider la procédure. Le jugement de première instance dont les motifs sont adoptés, est donc confirmé.

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Cour d’appel d’Agen, Chambre civile, 2 septembre 2020, RG n° 18/00103

S’agissant de la juridiction compétente, l’article R. 221-5 du Code de l’organisation judiciaire dispose que le tribunal d’instance connaît des actions aux fins d’expulsion des occupants sans droit ni titre des immeubles d’habitation.

L’article R. 221-38 du même code dispose que le tribunal d’instance a compétence exclusive, en matière de baux d’habitation, pour les actions dont le louage d’immeuble ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, ainsi que les actions relatives à l’application de la loi du 1er septembre 1948.

En outre, l’article 49 du Code de procédure civile pose le principe selon lequel le juge de l’action est juge de l’exception et se trouve investi du pouvoir de statuer sur les questions soulevées au cours de l’instance qui, proposées au principal, auraient échappé à sa compétence.

Il s’ensuit en l’espèce que la demande d’expulsion présentée par la SCI était de la compétence du tribunal d’instance qui avait le pouvoir, pour statuer sur cette demande, de se prononcer sur l’existence du contrat de travail avec fourniture de logement invoqué par Mme X. Le jugement qui a rejeté l’exception présentée par Mme X doit être confirmé et l’affaire jugée au fond en cette formation civile.

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Cour d’appel de Toulouse, 3e chambre, 15 juillet 2020, RG n° 19/05058

En application des dispositions de l’article L 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution «Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.»

En application des dispositions de l’article L 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution « La durée des délais prévus à l’article L 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à unlogement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L 412-2-3 et L 441-2-3-1 du Code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

Enfin, en application des dispositions de l’article L 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution « Lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois. »

Ces délais, en ce qu’ils constituent une mesure en faveur de l’expulsé, n’ont pas vocation à faire obstacle à l’exécution d’un titre exécutoire mais bien de tenir compte, de manière temporaire, d’une situation digne d’intérêt, supposant à tout le moins la bonne foi du demandeur.

En l’espèce, alors que Mme C. sollicitait déjà un délai de 12 mois pour quitter les lieux en première instance, elle sollicite plusieurs mois après devant la cour le même délai alors quelle ne justifie toujours pas de la moindre démarche en vue de se reloger et quitter les lieux dans lesquels elle n’est plus autorisée à se maintenir.

Le premier juge observait par ailleurs justement que son expulsion avait été ordonnée en raison de troubles durables occasionnés par Mme C. à la sérénité des lieux, comme ressortant du titre en vertu duquel son expulsion était poursuivie.

Le certificat médical qu’elle produit pour justifier de son état de santé précaire, étant notamment dans l’attente d’une chirurgie de la hanche, ne suffit à établir qu’elle n’est pas en situation de quitter actuellement les lieux, ni pour combien de temps elle en serait empêchée.

Dès lors, au regard de la période de l’année et du délai dont Mme C. a déjà de facto bénéficié, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme C. de sa demande de délai pour quitter les lieux. Succombant en son recours, Mme C. en supportera les dépens et sera équitablement condamnée à payer à la SA Patrimoine Languedocienne une somme de 350,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Pour l’année 2020, la période mentionnée aux troisième alinéa de l’article L. 115-3 du Code de l’action sociale et des familles (trêve hivernale pour les expulsions) et premier alinéa de l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution est prolongée jusqu’au 31 mai 2020.

Pour l’année 2020, les durées mentionnées aux articles L. 611-1 et L. 641-8 du Code des procédures civiles d’exécution sont augmentées de deux mois.

Texte de l’ordonnance en suivant ce lien : https://www.legifrance.gouv.fr/eli/ordonnance/2020/3/25/LOGL2008067R/jo/texte

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En l’espèce, le bailleur fait valoir qu’un état des lieux a été établi de manière contradictoire le 1er septembre 2014, date d’entrée dans les lieux de la locataire). Cet état des lieux fait état d’un logement en bon état général.

Par lettre du 22 novembre 2015, la locataire faisait part à son bailleur de son intention de quitter les lieux avec un préavis réduit de un mois. Mme X Y a quitté les lieux sans établir d’état des lieux de sortie avec son bailleur, lequel n’en a pas fait établir par huissier conformément à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi que l’a justement apprécié le tribunal, les pièces produites par la société Les Doudous :

– clichés d’un intérieur,

– devis de remise en état de la peinture pour toute la maison

– devis pour refaire le volet d’une fenêtre

– facture de la pose d’une nouvelle fenêtre

sont insuffisantes à démontrer l’état du logement au terme du bail, et l’imputabilité des dégradations à la locataire.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point et la société Les Doudous déboutée de sa demande au titre de la remise en état du logement aux frais de Mme X Y.

Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – chambre 3, 6 mars 2020, RG n° 17/12014

Madame A X a fait grief au jugement d’avoir d’une part, prononcé son expulsion alors que son congé a valablement été délivré pour le 13 août 2016 et que les clés ont été restituées à cette date et d’avoir d’autre part, considéré que Monsieur C Z était un occupant de son chef.

Elle expose en substance que :

—  l’appartement n’a pas pu être matériellement restitué du fait de la présence d’un squatter dans l’appartement, ce dont a été informé le mandataire du bailleur avec lequel elle a rédigé son congé,

—  le bailleur a accepté les clés sans émettre la moindre réserve,

—  le bailleur a renoncé à établir l’état des lieux de sortie, ce qui l’exonérait de la présence de Monsieur C Z dont il voulait faire son affaire après des échanges de courriels des 4 et 9 août 2017, dans lesquels il réclame la copie des dépôts de plainte suite au trouble de droit subi,

—  le squatter, qu’elle ne connaît pas, a usé d’un faux bail sans lien avec elle et s’est introduit en changeant les serrures.

Monsieur H-I Y rétorque qu’en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donné et doit à l’issue du bail rendre le bien libre de tout bien ou de tout occupant de son chef, c’est-à-dire sans meuble et sans occupant ; il plaide que Monsieur C Z étant entré dans le logement plus de six mois avant la fin du bail, selon les déclarations de Madame A X à la police, il est devenu occupant sans droit ni titre par le fait de celle-ci à cette date ; il conteste avoir accepté de faire son affaire personnelle de l’expulsion en dégageant la locataire des conséquences d’une situation qu’elle a laissé perdurer, et soutient que l’utilisation d’un faux bail par le squatter ne peut exonérer Madame A X de ses propres obligations à son égard.

Sur ce, l’article 7 c de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement’“.

En l’espèce, il résulte des pièces pénales que Monsieur C Z s’est introduit dans l’appartement de Madame A X durant le séjour de celle-ci à l’étranger et qu’elle n’a pu, lors de son retour le 5 juillet 2016, y pénétrer, la serrure de la porte ayant été changée. A la suite de sa plainte pour violation de domicile et maintien dans les lieux après introduction par manoeuvres, les services de police ont délogé le squatter se révélant être monsieur C Z. Néanmoins, ce dernier a de nouveau changé les serrures pour se réinstaller le lendemain et refuser cette fois d’en partir en présentant un bail à son profit dont la suite a révélé qu’il était établi par un faux bailleur au vu d’une fausse pièce d’identité.

Madame A X démontre par cette chronologie des faits, comme elle en a la charge, qu’un tiers a pris possession du logement à sa place qu’elle n’y a pas introduit. C’est en conséquence à tort que le premier juge a dit que Monsieur C Z était un occupant de son chef alors qu’il s’est prévalu lors des débats, comme lors de l’enquête, d’un faux bail.

Par ailleurs, il est constant que madame A X n’a plus occupé l’appartement en raison de ce squat à partir du 6 juillet 2016, soit avant même la remise de ses clés au mandataire du bailleur. Le jugement est infirmé en ce qu’il a prononcé l’expulsion de madame A X, qui n’était plus dans les lieux et qu’il a dit que monsieur C Z était occupant de son chef.

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Un TI ordonne l’expulsion d’une société d’exploitation, qui avait été autorisée à occuper des terrains pour une durée déterminée pour y exploiter un club de golf, et de tous occupants de son chef sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

En exécution de cette décision, l’établissement public d’aménagement qui avait autorisé l’exploitation fait délivrer à la société d’exploitation un commandement d’avoir à quitter les lieux dans le délai d’un mois.

Cette dernière saisit un juge de l’exécution à fin, notamment, d’obtenir l’arrêt de la procédure d’expulsion pour un délai de six mois et l’établissement public fait procéder à l’expulsion de la société d’exploitation. Un juge de l’exécution ayant débouté la société de ses demandes, celle-ci interjette appel et le gérant de la société intervient volontairement en cause d’appel.

L’appréciation de l’intérêt à agir de l’intervenant volontaire et du lien suffisant qui doit exister entre ses demandes et les prétentions originaires relève du pouvoir souverain des juges du fond.

Et l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, dans sa version issue de la loi du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté, énonce que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 du même code.

La cour d’appel de Paris qui retient que le gérant établit qu’il avait son domicile dans les locaux de la société expulsée fait ressortir qu’il habitait effectivement les lieux, justifiant par ces seuls motifs sa décision d’annuler la procédure d’expulsion et de condamner l’établissement public à indemniser la société d’exploitation pour son préjudice matériel, le gérant en réparation de son préjudice moral et à verser à chacun une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

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La Cour de cassation retient en ce sens :

« Si la mesure d’expulsion d’un occupant sans droit ni titre caractérise une ingérence dans le droit au respect du domicile de celui-ci, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, cette ingérence, fondée sur l’article 544 du Code civil, selon lequel la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements, et sur l’article 545 du même Code, selon lequel nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité, vise à garantir au propriétaire du terrain le droit au respect de ses biens, protégé par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 et par l’article 1er du Protocole additionnel no 1 à la convention précitée ;

Selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 juin 2017), que la commune d’Aix-en-Provence (la commune), propriétaire de parcelles en bordure d’autoroute sur lesquelles est installé un campement de gens du voyage, a assigné en référé les occupants pour obtenir leur expulsion ; pour rejeter la demande, l’arrêt retient que, si les personnes dont l’expulsion est demandée occupent sans droit ni titre depuis 2015 deux parcelles appartenant à la commune et que le trouble manifestement illicite est avéré du fait d’une occupation irrégulière des lieux, il ressort cependant des pièces versées aux débats que l’expulsion est de nature à compromettre l’accès aux droits, notamment, en matière de prise en charge scolaire, d’emploi et d’insertion sociale, de familles ayant établi sur les terrains litigieux leur domicile, même précaire, en l’absence de toute proposition de mesures alternatives d’hébergement de la part des pouvoirs publics, de sorte que la mesure sollicitée apparaît disproportionnée au regard des droits au respect de la vie privée et familiale des personnes concernées, à la protection de leur domicile et à la préservation de l’intérêt de leurs enfants ;

Ainsi, alors que, l’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété, la cour d’appel a violé les textes susvisés ». 

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Programmée du 1er novembre 2019 au 31 mars 2020, la trêve hivernale suspend toute procédure d’expulsion, mais pas celle de la résiliation du bail.

Présents sur le terrain, les huissiers de justice sont généralement les seuls acteurs à rencontrer les personnes menacées d’expulsion et les premiers à pouvoir leur délivrer une information claire et précise sur les possibilités juridiques qui leur sont offertes.

Cette année, le rôle des huissiers de justice est renforcé par la loi dite de programmation, supprimant, dès le 1er janvier 2020, l’audience devant le juge quant au sort des meubles laissés sur place par l’expulsé et, remettant cette décision aux mains de l’huissier de justice.Parmi les 125 971 décisions d’expulsions dénombrées cette année (source Fondation Abbé Pierre), seules 12 % d’entre elles ont finalement été exécutées. Dans le cadre d’une procédure d’expulsion comprise entre 12 et 24 mois, la seule phase juridique conduisant de l’impayé à l’expulsion effective requiert au minimum 8 mois.Aussi, la Chambre nationale des commissaires de justice recommande aux locataires comme aux propriétaires de tout mettre en oeuvre, en amont comme en aval, pour trouver des solutions efficaces. Voici leurs conseils sur les étapes et démarches à entreprendre :Locataire défaillant : tout entreprendre pour empêcher l’expulsion

Dès les premières difficultés de paiement des loyers, le locataire doit contacter son bailleur pour trouver un arrangement à l’amiable (ex. : la mise en place d’un échéancier des remboursements de la dette locative).Il peut ensuite se mettre en rapport avec les tiers concernés (caution, services sociaux, assurance).Dans ce cas, l’huissier de justice peut intervenir pour tenter de concilier les parties ou les recommander à un tiers médiateur.En cas de difficultés pérennes, le locataire doit se renseigner sur ses droits (exemple : auprès de la CAF) pour solliciter les diverses aides proposées par les services sociaux. Il peut aussi saisir la commission de surendettement ou faire appel à une association ou une agence départementale pour le logement (ADIL). Enfin, il doit rechercher des solutions de relogement (parc privé, parc HLM, famille…).L’huissier de justice peut l’accompagner dans toutes ces démarches.Il est dans l’intérêt du locataire de se rendre en personne à toutes les convocations reçues (travailleurs sociaux, administration et huissiers de justice) afin d’expliquer sa situation et de bénéficier d’un diagnostic personnalisé. Le locataire doit aussi être présent à l’audience pour défendre ses droits devant le juge du tribunal d’instance.Si l’expulsion est finalement prononcée, la trêve hivernale permettra de gagner un peu de temps pour trouver une solution de relogement. Le locataire peut ainsi saisir la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou présenter un recours devant le tribunal administratif pour faire valoir le droit au logement opposable (recours DALO).Bailleur lésé : se montrer vigilant et proactif

Dès le premier défaut de paiement, le bailleur doit entrer en contact avec son locataire afin d’analyser sa situation et de choisir une démarche adaptée à son cas. Le locataire est-il en réelle difficulté financière, simplement négligeant ou de mauvaise foi ?Le bailleur va ensuite faire prévaloir ses droits de manière graduée : phase précontentieuse avec relances à l’amiable, lettres recommandées… S’il s’agit des tout premiers impayés du locataire, et que ce dernier est de bonne foi, une solution amiable demeure encore possible. Le bailleur peut alors lui proposer un échéancier de sa dette locative.Autre solution envisageable, le bailleur peut obtenir que lui soient directement versées les aides au logement dont bénéficie son locataire.Sans résultats concrets, il lui faut recourir aux moyens légaux classiques : diligenter un huissier de justice afin d’appeler l’éventuelle caution en garantie, assigner le locataire à un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et éventuellement doublé d’une saisie conservatoire.Le sort des meubles laissés sur place suite à une expulsion confié à l’huissier de justice à partir de 2020

La loi programmation de mars 2019 a supprimé l’audience devant le Juge sur le sort des meubles qui n’ont pas été enlevés à l’issu de la procédure d’expulsion. Aussi, à partir de 2020, pour toutes les procédures d’expulsions dans lesquelles le procès-verbal aura été établi après le 1er janvier, le sort des meubles dépendra de la responsabilité de l’huissier de justice.Ce dernier sera en charge d’apprécier si les biens qui n’ont pas été enlevés ont une valeur marchande ou non et de décider s’ils doivent être mis en vente aux enchères ou déclarés abandonnés. La personne expulsée pourra toutefois contester la décision de l’huissier de justice devant le juge de l’exécution avant l’expiration du délai de deux mois.En effet, le délai accordé à la personne expulsée pour retirer ses meubles se voit allongé à deux mois.

L’article L 613-3 du Code de la construction et de l’habitation définit la trêve hivernale comme une période pendant laquelle l’on ne procède à aucune expulsion locative en dépit d’une mesure d’expulsion prononcée. Rappelons également que la trêve hivernale ne s’applique pas aux squatters et aux occupants d’un logement situé dans un immeuble frappé d’un arrêté de péril.

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Suivant contrat de bail en date du 15 novembre 2012, la SCI Galeace a donné en location à M. A X un appartement de 23 m² au deuxième étage d’un immeuble situé […] à Besançon moyennant paiement d’un loyer de 185,60 euro charges comprises.

Par exploit d’huissier délivré le 4 octobre 2017, la SCI a fait assigner M. X devant le Tribunal d’instance de Besançon aux fins d’obtenir principalement la résolution judiciaire du bail en raison des troubles de voisinage causés par ce locataire.

Par jugement rendu le 25 septembre 2018, ledit tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, a prononcé la résiliation du contrat de bail liant les parties à compter de la date du jugement.

Appel a été relevé.

M. X, locataire, conteste l’intégralité des reproches qui lui sont adressés et fait valoir que les éléments retenus à son encontre par le tribunal sont insuffisants à justifier la résiliation du bail.

Il argue de ce que les pièces produites par la SCI au soutien de ses prétentions émanent principalement de Mme Y, associée, qui, selon lui, l’a pris en grippe et cherche à lui nuire.

Il verse aux débats deux attestations qui lui sont favorables et fait valoir que la SCI ne lui a jamais envoyé d’avertissement et n’a jamais répondu aux courriers de Mme Y.

Il soutient, par ailleurs, que la pétition produite par la SCI est une « fausse pétition », dans la mesure où elle n’est pas accompagnée des cartes d’identité de la totalité des signataires et que certaines signatures sont différentes de celles figurant sur les cartes d’identité communiquées.

Pour autant, la pétition qui a recueilli treize signatures dont se prévaut la SCI est bien réelle et si elle n’est pas accompagnée des cartes d’identité de tous les signataires, l’appelante verse aux débats copie des cartes d’identité de huit plaignants. Par ailleurs, les différences existant entre les signatures figurant sur les attestations produites par la SCI et celles figurant sur la pétition ne sont pas dirimantes, personne ne signant jamais deux fois de façon totalement identique.

Or, il ressort de cette pétition, des déclarations faites par cinq voisins de M. X à M. Z, huissier de justice, selon procès-verbal du 9 septembre 2017, des attestations de trois autres voisins immédiats de l’appelant et de quatre dépôts de plainte de Mme Y des 13 février, 27 février, 12 juillet et 3 octobre 2016, que M. X tient régulièrement, alors qu’il est alcoolisé, des propos injurieux et/ou racistes à leur égard et leur fait subir des agressions et nuisances sonores y compris de nuit, outre des menaces de mort.

Dans ces conditions et compte tenu du comportement manifestement fautif de M. X occasionnant aux autres occupants de l’immeuble un trouble anormal de voisinage, la résiliation du contrat de bail et l’expulsion de l’appelant prononcées par le premier juge étaient parfaitement fondées. Le jugement déféré sera donc confirmé de ces chefs et en ce qu’il a condamné M. X à payer à la SCI, à compter du 25 septembre 2018, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et à la provision sur charges contractuellement prévus.