ACHAT IMMOBILIER : L’obligation de mise en garde du banquier prêteur (Cour d’appel de Rennes, Chambre 2, 30 juin 2017, RG n° 14/04017)
Selon offre préalable reçue le 5 décembre 2006 et acceptée le 18 décembre suivant, la société Lyonnaise de banque, aux droits de laquelle se trouve la société CIC-Lyonnaise de banque (le CIC), a consenti aux époux un prêt immobilier de 77’801 euro au taux de 4,20 % l’an, remboursable en 112 mensualités de 403,67 euro puis 128 mensualités de 580,68 euro, hors assurance.
Ce concours était destiné à financer l’acquisition en état futur d’achèvement d’une chambre d’hôtel dans un établissement dénommé ‘Evert’hotel’, avec promesse de bail commercial au profit du futur exploitant de l’hôtel, réalisée par acte authentique du 5 avril 2007 auquel le CIC est intervenu pour réitérer le contrat de prêt.
Prétendant que les échéances de remboursement n’ont plus été honorées à compter de septembre 2010, le CIC s’est, par lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure du 10 mars 2010, prévalue de la déchéance du terme puis, par acte du 22 novembre 2011, a fait assigner les acquéreurs devant le TGI.
Arguant d’un manquement de la banque à son devoir de conseil et de mise en garde, les acheteurs. se sont portés demandeurs reconventionnels en paiement de dommages-intérêts.
La banque qui n’a pas à s’immiscer dans les affaires de ses clients n’était pas tenue de conseiller les emprunteurs sur la rentabilité de l’opération d’acquisition à crédit d’une chambre d’hôtel en vue de la donner à bail commercial à l’exploitant de l’établissement. Elle ne peut donc se voir reprocher un manquement à l’obligation de conseil de l’emprunteur.
La banque se trouvait en revanche tenue d’une obligation de mise en garde des emprunteurs non-avertis concernant l’aléa certain d’échec de l’exploitation commerciale de l’établissement hôtelier auquel la chambre était donnée à bail commercial. En effet, au regard de la faiblesse des revenus nets des emprunteurs et de cet aléa la banque aurait dû les mettre en garde sur les risques nés de l’octroi de son concours, ce qu’elle n’a pas fait. En considération d’un prêt de 77’801 euro, des dommages et intérêts de 28’000 euro doivent être accordés.