Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 3-3, 3 septembre 2020, RG n° 18/17132
La SAS MIF Investissements soutient qu’elle a justifié du dépôt de sa demande de prêt et du refus qui lui avait été opposé par la banque dans les délais et conditions de la promesse, qu’elle a, à nouveau, justifié de cette demande et du refus de financement après la mise en demeure qui lui avait été adressée par le notaire et qu’ainsi la condition n’a pas défailli de son fait. Elle précise que l’argumentation de la banque est erronée et que les mentions figurant dans la promesse, relatives au montant du prêt, à la durée et au taux, constituent des maximas de sorte qu’aucun grief tiré de la non-conformité du prêt sollicité ne peut lui être opposé.
Elle ajoute que faute pour le promettant d’avoir fait délivrer un acte extra-judiciaire, l’indemnité ne peut lui rester acquise.
Le Crédit agricole fait au contraire valoir qu’aucun des courriers produits par l’appelante ne respecte les conditions prévues à la promesse et que, n’ayant pas levé l’option dans le délai prévu ni obtenu le refus du prêt dans le délai requis et n’ayant pas justifié des motifs de refus du prêt, la banque est fondée à se prévaloir du bénéfice de l’indemnité d’immobilisation.
La condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt est libellée de la manière suivante :
« Obtention de prêts :
Qu’il soit obtenu par le bénéficiaire un ou plusieurs prêts. Pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des prêts devant être obtenus :
Montant maximum du prêt : trois cent soixante mille euros (360 000 euros)
Durée du prêt : 15 ans.
Taux d’intérêt annuel maximum hors assurance : 2,8 % ».
Il s’oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêt dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la signature des présentes, et à en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite. La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs
accords définitifs de prêts au plus tard le 25 janvier 2016. Cette obtention devra être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire au plus tard dans les cinq jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.
À défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.
Passé ce délai de 8 jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le promettant retrouvera son entière liberté mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant ».
Les modalités de restitution de l’indemnité d’immobilisation ont quant à elles été fixées comme suit :
« S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le bénéficiaire devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les 7 jours de la date d’expiration de la promesse de vente. »
Il n’est pas discutable que le 25 novembre 2015, dans les délais fixés par la promesse, le bénéficiaire a avisé le promettant du dépôt d’une demande de prêt.
Il résulte des pièces produites aux débats que le 4 février 2016, le bénéficiaire a transmis au promettant un refus de prêt daté du 3 février 2016 par la SA Société Marseillaise de Crédit à la suite d’une demande de prêt déposée le 25 novembre 2015.
Par courrier du 8 février 2016, le promettant a sollicité du bénéficiaire, d’une part la justification du dépôt de prêt dans les 15 jours de la signature de la promesse soit au plus tard le 9 décembre 2015 et d’autre part la justification d’un refus de prêt avant le 25 janvier 2016.
Le 10 février 2016, le bénéficiaire a transmis au promettant un courrier de la SA Société Marseillaise de Crédit daté cette fois du 22 janvier 2016, refusant la demande de prêt en se référant à une demande de financement d’un montant de 360. 000 EUR sur 12 ans destinée à l’acquisition de locaux avenue Saint Jérôme à Marseille, du 25 novembre 2015.
Enfin, l’appelante a produit un courrier de la SA Société Marseillaise de Crédit daté du 23 septembre 2017, se référant à une demande de financement du 25 novembre 2015 d’un montant de 360. 000 EUR sur 15 ans.
Outre que le second courrier, daté du 22 janvier 2016, a manifestement été anti-daté pour se conformer aux stipulations contractuelles et ne correspond donc pas à celles-ci, les caractéristiques de la demande de prêt telles qu’elles sont rappelées dans ce courrier ne sont pas plus conformes auxdites stipulations contractuelles.
En effet, contrairement à ce que soutient l’appelante, si le montant du prêt et le taux d’intérêt sont stipulés comme des maximums, la durée du prêt a quant à elle été stipulée d’une durée précise de 15 années. Or le courrier du 22 janvier 2016 fait état d’une durée de prêt de 12 années, plus courte que celle convenue, ce qui contribue à alourdir la charge du remboursement et est de nature à fonder un refus. De plus, il n’est précisé aucun taux d’intérêt ce qui ne permet pas de vérifier que la demande de prêt est conforme aux stipulations de la promesse.
S’agissant du courrier du 23 septembre 2017, si le montant du prêt et sa durée sont conformes à la promesse, il n’est toujours mentionné aucun taux d’intérêt.
Faute de justifier d’une demande de prêt conforme à la promesse, la condition suspensive de l’obtention d’un prêt a défailli du fait du bénéficiaire et l’indemnité d’immobilisation reste acquise au promettant. Le jugement déféré est confirmé en toutes ses dispositions.