VENTE IMMOBILIERE : Le futur acquéreur qui occupe la maison avant la réitération de la vente (Cour de cassation, Chambre civile 1, 31 janvier 2018, RG N° 16-24.007, cassation, inédit)
M. X, qui s’était engagé, par promesse synallagmatique sous seing privé en date du 10 avril 2000, à vendre une maison à M. Z, a assigné celui-ci pour que soit constatée la caducité de la promesse qui n’a pas été réitérée dans les délais convenus, et prononcées l’expulsion de M. Z, l’acquéreur, ainsi que sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre d’indemnité d’occupation et de dommages-intérêts.
Ayant relevé que, si le vendeur avait autorisé l’acquéreur à prendre possession des lieux dès la signature du compromis dans la perspective des travaux d’aménagement de l’immeuble, il ne démontrait pas que celui-ci comportait à cette époque un système de chauffage, une cuisine et une salle d’eau, conditions sans lesquelles un immeuble est, de nos jours, considéré comme inhabitable, et que rien ne venait démentir l’affirmation suivant laquelle les travaux avaient été achevés à la fin de l’année 2002, c’est par une appréciation souveraine que la cour d’appel a estimé qu’une indemnité d’occupation était due à compter du 1er janvier 2003.
L’indemnité due au titre de l’enrichissement sans cause est égale à la plus faible des deux sommes représentatives, l’une de l’appauvrissement et l’autre de l’enrichissement subsistant dans le patrimoine de l’enrichi à la date de l’exercice de l’action. Pour accueillir la demande fondée sur l’enrichissement sans cause, l’arrêt d’appel retient que l’occupant justifie avoir réglé des factures, acquis des matériaux et effectué des heures de travail, de sorte que le propriétaire doit être condamné à payer une certaine somme au titre des travaux qui l’ont enrichi. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui incombait, quelle était, au jour de l’introduction de l’instance, la valeur de la plus-value immobilière constitutive de l’enrichissement du propriétaire, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’art. 1371 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
Pour dire que l’occupant, M. Z, ne serait tenu au paiement d’une indemnité d’occupation que jusqu’au 30 mai 2005, l’arrêt d’appel retient qu’il bénéficie, en raison des travaux qu’il a effectués dans l’immeuble, d’une créance envers le propriétaire et que le refus de principe opposé par celui-ci à la proposition faite, au mois de mai 2005, par l’occupant concernant le règlement des travaux, interdit toute discussion sur le prix, de sorte que l’indemnité d’occupation n’est due que jusqu’au 30 mai 2005. En se déterminant ainsi, sans constater que l’occupant avait libéré les lieux à cette date, notamment par l’enlèvement de ses affaires personnelles, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de l’art. 544 du Code civil.