VENTE IMMOBILIERE ET SERVITUDE : L’acquéreur a invoqué en vain une servitude de passage révélée par satellite (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 30 octobre 2018, RG N° 17/02379)

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VENTE IMMOBILIERE ET SERVITUDE : L’acquéreur a invoqué en vain une servitude de passage révélée par satellite (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 30 octobre 2018, RG N° 17/02379)

Par acte signature privée du 19 avril 2011, Sylviane M, venderesse, et M. et Mme V, acquéreurs, ont conclu la vente d’une maison d’habitation sise à Sanary-sur Mer, moyennant le prix de 350’000 euro, le financement devant être effectué par la vente d’un bien appartenant aux époux V, sans toutefois que cela fasse l’objet d’une condition suspensive spécifique, seules étant prévues des conditions d’urbanisme. L’acte devait être réitéré le 15 juillet 2011. Le 21 juin 2013, Sylviane a fait sommation aux acquéreurs de comparaître devant un notaire mais celui-ci a dressé un PV de carence le 8 juillet 2013.

Le 6 juin 2014, M. et Mme V, acheteurs, ont fait assigner la SARL Agence Provençale, agent immobilier ayant concouru à l’acte et ayant séquestré la somme de 5’000 euro versée par les acquéreurs, devant le TGI de Toulon pour obtenir le remboursement de cette somme et la réparation de leur préjudice moral et ils ont dénoncé la procédure au mandataire judiciaire de la Sarl.

Devant le tribunal, puis devant la cour d’appel, les candidats acquéreurs ont contesté devoir la clause pénale en soutenant que la venderesse n’a pas réalisé l’intégralité des conditions d’urbanisme, le visionnage par satellite démontrant qu’il existe une servitude dont on ne connaît pas la nature qui dessert une maison d’habitation.

C’est à juste titre que la venderesse de l’immeuble sollicite que soit constatée la résolution de la vente aux torts des acquéreurs et qu’il réclame le paiement de la clause pénale. En l’occurrence, les candidat acquéreurs ont renoncé, dans les formes légales, à la stipulation d’une condition suspensive d’obtention d’un financement.

C’est en vain que les candidats acquéreurs soutiennent que toutes les conditions suspensives n’auraient pas été réalisées, notamment celles tenant à la note d’urbanisme. Le certificat d’urbanisme ne fait état d’aucune servitude grave pouvant déprécier la valeur de l’immeuble vendu, les seules servitudes d’utilité publique mentionnées tiennent à la protection des centres de réception contre les perturbations électromagnétiques et zone ferroviaire, et leur incidence sur la valeur de l’immeuble n’est pas démontrée.

Les candidats acquéreurs ne démontrent pas davantage l’existence d’une servitude de passage, prétendument révélée par une vue satellite et qui ne se trouve corroborée par aucun élément.

Le fait que les candidats acquéreurs aient de bonne foi pu croire que la mention selon laquelle le prix serait financé par la vente d’un immeuble lui appartenant valait condition suspensive, est sans incidence sur leurs obligations, cette vente préalable n’ayant pas été expressément érigée en condition de l’acte.

C’est donc juste titre qu’ils ont été condamnés au montant de la clause pénale soit 35’000 euro. En conséquence de la résolution de la vente, le montant du dépôt de garantie versé à l’agent immobilier, depuis soumis à une procédure collective, doit être fixé au passif de ce dernier.

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