VEFA : L’objectif de défiscalisation était entré dans le champ contractuel (Cour de cassation, Chambre civile 1, 31 Janvier 2018, POURVOIS N° 16-19.389, 16-19.445, cassation partielle, inédit)
Sur la proposition du cabinet G, société de conseil en optimisation fiscale, et avec l’aide de la société d’expertise comptable Orion fiduciaire, la société X patrimoine (l’acquéreur), société de famille constituée par M. et Mme X (les investisseurs), ayant pour objet la location en meublé professionnel afin de bénéficier du statut de loueur en meublé, a, suivant acte du 31 décembre 2003 dressé par A, notaire associé (le notaire), acquis de la société Einstein Valley Chelles II (le vendeur), en l’état futur d’achèvement (VEFA), cinq appartements meublés dans un ensemble immobilier situé à […] ; l’acquéreur a financé partiellement cet achat au moyen d’un prêt souscrit auprès de la caisse de Crédit mutuel de Montbéliard (la banque) ; le 11 février 2006, il a consenti à la société Appart’Valley un bail commercial portant sur les appartements acquis ; le 4 décembre 2006, pour l’exercice 2003, et le 9 novembre 2007, pour les exercices 2004 et 2005, l’administration fiscale a notifié à l’acquéreur et aux investisseurs une proposition de rectification contestant le droit pour ceux-ci de déduire de leur revenu imposable, au titre du statut de loueur en meublé, le déficit de l’acquéreur qui n’avait perçu aucun loyer ; le 6 décembre 2010, ceux-ci ont conclu avec l’administration un accord transactionnel arrêtant le montant du redressement ; l’acquéreur et les investisseurs ont agi en nullité des contrats de vente et de prêt sur le fondement du dol, ainsi qu’en indemnisation.
L’arrêt d’appel relève que les époux investisseurs ont constitué une société familiale avec l’aide d’un expert-comptable avec lequel la société de conseil en optimisation fiscale les a mis en relation, que les contrats de réservation passés avec le vendeur comportaient l’engagement du réservataire de signer le bail commercial avec une société d’exploitation du même groupe et stipulaient une délégation éventuelle des loyers au profit du vendeur ; il retient encore que l’imbrication des relations entre les différentes sociétés intervenues dans l’opération spéculative immobilière litigieuse démontre qu’elles ont concouru aux manoeuvres dolosives en étant chacune le maillon d’une même chaîne, que l’objectif de défiscalisation était bien entré dans le champ contractuel et que, l’objectif fiscal ayant déterminé le consentement de l’acquéreur, le dol à l’occasion de la vente litigieuse devait s’apprécier au regard de l’ensemble du montage qui a été mis en place et non des spécifications du seul contrat de vente.
De ces énonciations et constatations, la cour d’appel a pu déduire que le défaut intentionnel d’information, qui avait consisté pour le vendeur et les autres contractants à ne pas attirer l’attention des investisseurs sur le délai nécessaire à la mise en location et sur l’impossibilité de déduire les déficits de la société dans leurs déclarations fiscales tant que les biens litigieux n’étaient pas loués, justifiait l’annulation de la vente pour dol.
Ayant relevé que le prêt conclu par l’acquéreur avec la banque était accessoire et interdépendant du contrat de vente, la cour d’appel, qui en a déduit que l’annulation de ce prêt était de nature à entraîner le remboursement par l’acquéreur des sommes empruntées et la restitution par la banque des échéances en capital et intérêts, frais de dossier inclus, a ainsi légalement justifié sa décision de ce chef.