VEFA : Constatation de l’achèvement : juge ou tiers qualifié ? (cass., civ. 3ème, 30 novembre 2017, pourvoi n° 16-19.073)
La SCI a fait construire, sous la maîtrise d’oeuvre de M. Y, assuré par la MAF, quatre villas vendues en l’état futur d’achèvement et soumises à la loi sur la copropriété des immeubles bâtis ; les acquéreurs ont pris possession, en janvier et février 2008, des villas réceptionnées en décembre 2007 et pour lesquelles les réserves ont été levées en mars 2008 ; aucun constat contradictoire d’achèvement n’étant intervenu, la SCI a assigné en paiement du solde du prix les acquéreurs qui ont invoqué l’inachèvement des immeubles, des malfaçons et non-façons et ont sollicité la désignation, par le juge, de la personne qualifiée mentionnée à l’art. R. 261-2 du code de la construction et de l’habitation aux fins de dire si les immeubles étaient achevés au sens de l’art. R. 261-1 du même code ; la personne qualifiée ayant conclu à l’inachèvement des ouvrages, le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires ont assigné la SCI en consignation du prix et en paiement des pénalités de retard et des travaux de parachèvement ; dans une instance distincte, la SCI a assigné les copropriétaires en paiement du solde du prix et M. Y, avec la MAF, en responsabilité.
La SCI a fait grief à l’arrêt d’appel de rejeter sa demande de condamnation de M. Y et la MAF à lui payer le solde du prix de vente des immeubles.
Mais ayant relevé que, si, dans le dispositif de ses conclusions, la SCI sollicitait que M. Y fût déclaré responsable des préjudices subis, elle n’en tirait comme conséquence qu’une demande de condamnation à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, la cour d’appel en a exactement déduit qu’elle n’était pas saisie d’une demande en paiement, par l’architecte et son assureur, du solde des prix de vente des immeubles.
Mais au visa de l’art. 4 du code civil, ensemble les art. R. 261-1 et R. 261-2 du code de la construction et de l’habitation.
Pour rejeter la demande de la SCI en paiement du solde des prix de vente, l’arrêt d’appel retient que, eu égard au cadre spécifique de la désignation de la personne qualifiée et aux conséquences attachées par les actes de vente à l’avis émis par celle-ci, le juge ne pouvait se substituer à cette dernière.
En statuant ainsi, alors qu’en matière de vente en l’état futur d’achèvement, la clause prévoyant le recours à l’avis d’une personne qualifiée, à défaut d’accord des parties sur l’achèvement, ne fait pas obstacle à ce que le juge vérifie la conformité de cet avis aux critères d’achèvement définis par l’article R. 261-1 précité, la cour d’appel a violé les textes susvisés.
Texte intégral de l’arrêt : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1239_30_38148.html