VALEUR VENALE D’UN BIEN : Rectification de la valeur vénale de l’immeuble vendu et termes de comparaison (Cour d’appel de Colmar, Chambre civile 2, section A, 29 novembre 2018, RG n° 17/01966)
La SCI Les lutins a acquis, le 15 octobre 2009, au prix de 720’000 euro (soit 1’068 euro le m2), un ensemble immobilier de rapport composé de deux immeubles d’habitation construits en 1900, comportant 12 appartements et 6 caves, occupés, pour une surface habitable totale de 674 m2, sur un terrain de 507 m2, situé à […].
Le 20 décembre 2012, une proposition de rectification de la valeur vénale de cet ensemble immobilier à 1’245’000 euro (soit un prix de 1’845 euro le m2), pour le calcul des droits d’enregistrement, a été adressée à la SCI, sur la base de quatre termes de comparaison et deux ‘termes d’appoint’.
Suite aux observations du contribuable, l’administration fiscale a accepté de prendre en compte un abattement de 15 % sur la valeur précédemment retenue, soit une valeur arrondie à 1’058’000 euro ; la SCI a cependant saisi la commission départementale de conciliation, laquelle a rendu un avis le 20 juin 2014, constatant la pertinence des termes de comparaison retenus par l’administration, mais estimant que les éléments de moins-value n’avaient pas été suffisamment pris en compte, de sorte qu’elle a proposé l’application d’une décote de 25 %, soit une valeur de 934’000 euros (1’385 euro’ le m2). C’est sur cette base que les droits d’enregistrement et pénalités ont été mis en recouvrement pour un total de 12’504 euro.
Le litige a été porté devant la cour d’appel.
Sur le point des termes de comparaison, la cour a ainsi jugé :
Pour le calcul des droits d’enregistrement, une proposition de rectification de la valeur vénale d’un ensemble immobilier, sur la base de la comparaison, est suffisamment motivée dès lors que l’administration fiscale y a fourni les termes de comparaison, en précisant, outre la date de cession et le prix de vente, les adresses des immeubles, leur année de construction, les références cadastrales des terrains d’assise et leur superficie, le nombre d’appartements ou locaux, avec leur surface et leur destination, leur occupation ainsi que le prix au mètre carré.
L’administration n’avait pas l’obligation de préciser la nature et la qualité des matériaux de construction, ni la qualité architecturale des immeubles, ni leur état d’entretien, leur vétusté, leurs équipements ou leur environnement.