URBANISME : Quand la reconstruction à l’identique d’un bâtiment ancien relève de l’impossible (Cour administrative d’appel de Marseille, 30 janvier 2018, pourvoi n° 16MA01168, Commune d’Agde)
Par l’arrêt ci-dessous il est fait application de l’art. L. 111-15 du Code de l’urbanisme qui énonce que lorsqu’un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l’identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement.
Le propriétaire d’une parcelle s’est vu refuser un permis de construire en vue de la reconstruction d’un mazet et de quatre blocs sanitaires. Le refus a été motivé, en raison non seulement la situation du terrain d’emprise du projet, situé à la fois en zone naturelle mais également en zone d’aléa fort du PPRI, mais également de l’irrégularité des constructions originellement édifiées ; le maire avait dès lors estimé que le pétitionnaire ne pouvait se prévaloir des dispositions de l’art. L. 111-15 précité. La cour administrative d’appel confirme le rejet par le tribunal administratif de la requête introduite par le pétitionnaire débouté.
Il appartient aux constructeurs d’apporter la preuve par tous moyens de la régularité de leur construction, fût-elle très ancienne . Il semble néanmoins que lorsqu’un doute pèse sur le caractère régulier ou non de cette construction, tenant en particulier à l’incertitude de la date de son édification, ce doute ne semble pas devoir profiter au pétitionnaire.
Il faut distinguer entre les constructions édifiées avant l’entrée en vigueur de la loi du 15 juin 1943 relative au permis de construire et après cette date. Les constructions édifiées avant cette loi ne sont toutefois pas nécessairement légales du fait de l’absence d’obligation généralisée d’autorisation d’urbanisme. Une construction, bien qu’édifiée antérieurement à cette loi pourrait ainsi être illégale. La Cour de cassation considère qu’il résulte de ces dispositions que le législateur a entendu reconnaître au propriétaire d’un bâtiment détruit le droit de procéder à une reconstruction à l’identique dans un délai de dix ans, à condition que le bâtiment ait été régulièrement édifié. En particulier tel est le cas lorsque le bâtiment détruit ou démoli avait été autorisé par un permis de construire ou édifié avant l’entrée en vigueur de la loi susvisée du 15 juin 1943, à une date à laquelle le droit de construire n’était pas subordonné à l’obtention d’une autorisation ; en revanche, les bâtiments construits sans autorisation ou en méconnaissance de celle-ci, ainsi que ceux édifiés sur le fondement d’une autorisation annulée par le juge administratif ou retirée par l’administration, doivent être regardés comme n’ayant pas été régulièrement édifiés.
En l’espèce, pour justifier de la régularité de la construction, le pétitionnaire invoquait un acte notarié de vente postérieur de quelques mois à la loi du 15 juin 1943, mais faisant déjà état de constructions sur le terrain concerné, et qui pouvaient de ce fait être regardées comme ayant été édifiées avant cette échéance.
Mais la Haute juridiction estime ici que les indications relatives aux constructions figurant dans l’acte notarié ne sont pas suffisantes, dans la mesure où elles ne permettent pas de démontrer clairement la configuration et l’état des constructions au jour de l’entrée en vigueur de la loi du 15 juin 1943.