URBANISME : Condamnation de la commune et de l’Etat pour avoir délivré un certificat d’urbanisme positif alors que le terrain ne pouvait pas être loti (Conseil d’Etat, 5e et 6e chambres réunies, 26 juillet 2018, req. N° 408.149)
La société Les Hauts du Golf a demandé au Tribunal administratif de Bordeaux de condamner solidairement la commune de La Teste-de-Buch et l’Etat à lui verser la somme de 18’232’048,10 euro, en réparation des préjudices qu’elle estime avoir subis et tenant à l’impossibilité de réaliser un projet de lotissement. Par un jugement du 5 novembre 2015, le Tribunal administratif a fait partiellement droit à sa demande en condamnant la commune de La Teste-de-Buch à lui verser la somme de 892’895,33 euro et en condamnant l’Etat et la commune de La Teste-de-Buch solidairement à lui verser la somme de 49’192,43 euro. Le 20 décembre 2016, la Cour administrative d’appel de Bordeaux a, sur appels de la société Les Hauts du Golf et de la commune de La Teste-de-Buch, annulé la condamnation de la commune de La Teste-de-Buch à lui verser la somme de 892’895,33 euro et condamné l’Etat à garantir cette commune de la moitié de la condamnation à verser la somme de 49’192,43 euros. Un pourvoi a été formé.
Pour écarter la responsabilité de la commune de La Teste-de-Buch au titre de la délivrance du certificat d’urbanisme positif pour le préjudice résultant de l’acquisition du terrain au prix d’un terrain constructible, la cour administrative d’appel a retenu que ce certificat n’était pas illégal dès lors que le classement de ce terrain en zone constructible n’était, à la date de délivrance du certificat, en contradiction avec aucune protection instituée ou en cours. En retenant ainsi que seule l’intégration du terrain au réseau Natura 2000 lui avait conféré son caractère d’espace remarquable au sens de l’art. L. 146-6 du Code de l’urbanisme, alors que cette qualification s’apprécie au seul regard des caractéristiques du terrain, la cour a commis une erreur de droit.
En se fondant aussi, pour juger que la délivrance de ce même certificat n’était pas fautive, sur la circonstance qu’il ne revêtait qu’un caractère informatif, alors que l’information délivrée sur la constructibilité du terrain présentait un caractère erroné, la cour a également commis une erreur de droit.
Enfin, en écartant tout lien entre la délivrance du certificat d’urbanisme et le préjudice résultant de la perte de valeur vénale du terrain, au motif que la pétitionnaire était, à la date d’achat du terrain, dépourvue de toute assurance suffisante sur la constructibilité des parcelles, alors que l’objet du certificat d’urbanisme était de fournir une telle assurance, la cour a inexactement qualifié les faits de l’espèce.
C’est sans dénaturer les faits de l’espèce ni commettre d’erreur de qualification juridique que la cour a vu une faute d’imprudence dans le fait, pour une société constituée de promoteurs locaux au fait des enjeux urbanistiques du Bassin d’Arcachon et de professionnels avertis connaissant les aléas juridiques pesant sur des programmes immobiliers de grande ampleur, de s’être volontairement affranchie de la condition suspensive de la promesse de vente liée à l’obtention d’une autorisation de lotir définitive en acquérant le terrain d’assiette sans bénéficier d’une telle autorisation de lotir définitive, en signant avec la commune un protocole d’accord transactionnel contraire aux règles d’urbanisme et en ne s’assurant pas au préalable de la régularité de son projet dans un secteur sensible, en dépit des réserves émises et des recours contentieux pendants. Elle n’a pas davantage dénaturé ou inexactement qualifié les faits en retenant qu’eu égard aux fautes commises par les différentes parties qu’elle retenait, il y avait lieu d’exonérer la commune et l’Etat de leur responsabilité à hauteur de 50 %.