PROMESSE DE VENTE : Promesse de vente caduque du fait de l’acheteur qui doit indemniser l’agent immobilier (Cour d’appel de Versailles, Chambre 3, 30 mars 2017, RG N° 15/03448)

Pré-état daté et achat en copropriété

PROMESSE DE VENTE : Promesse de vente caduque du fait de l’acheteur qui doit indemniser l’agent immobilier (Cour d’appel de Versailles, Chambre 3, 30 mars 2017, RG N° 15/03448)

L’acquéreur justifie de contacts avec la Banque Cantonale Genevoise et la Société Générale Suisse qui n’ont pas eu de suite. Néanmoins, les courriels produits à ce propos ne mentionnent ni le montant du prêt sollicité ni ses conditions, et les refus qui lui ont été opposés ne peuvent être pris en considération. Il en est de même du courriel de LCL daté du 4 octobre 2012 (et qui fait référence à des démarches en janvier 2012). Un courriel du 16 janvier 2012 mentionne également des contacts avec un établissement suisse dénommé BCGE pour un montant de 1 000 000 d’euro, sur 27 ans, ce qui ne correspond pas aux conditions d’emprunt stipulées à la promesse. Est également produite une lettre du Crédit Industriel et Commercial datée du 27 janvier 2012 faisant état d’un refus de prêt d’un montant de 1 050 000 euro, sans précision de durée ni de taux.

Ces pièces sont insuffisantes pour démontrer que l’acheteur a sollicité, dans les délais qui lui étaient impartis, soit dans les dix jours de la signature de l’acte, c’est à dire avant le 28 décembre 2011, un financement conforme aux engagements contractuels pris dans la promesse du 17 décembre 2011. Il est par ailleurs constant qu’aucune offre de prêt n’a été recueillie dans les 45 jours de la promesse, c’est à dire au 1er février 2012, même en tenant compte de la prorogation de la durée de validité de la condition suspensive à la fin du mois de mars 2012.

Il en résulte que la promesse de vente est devenue caduque par le fait de l’acquéreur, qui, en ne sollicitant pas dans le délai imparti un prêt conforme aux conditions qu’il avait lui-même fixées dans la promesse, n’a pas respecté son engagement contractuel, et est ainsi tenu de la clause pénale par application des dispositions contractuelles et de l’art. 1178 du code civil dans sa rédaction applicable avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, et devenu l’art. 1304-3 du code civil.

Il est néanmoins justement rappelé par l’appelant, dans les motifs de ses écritures, que le montant de la clause pénale peut être réduit si son montant est manifestement excessif. Or le propriétaire vendeur a finalement vendu son bien le 14 février 2013 au prix de 1 150 000 euro, en sorte que le montant de la clause pénale a été justement jugé manifestement excessif, et la somme allouée à ce titre par le tribunal sera confirmée.

Le tribunal a justement rappelé qu’aucune rémunération n’est due à l’agent immobilier avant que la vente ne soit définitive. Néanmoins l’agence fait justement valoir que le manquement de l’acheteur à ses obligations contractuelles, qui a conduit à l’échec de la vente, lui a définitivement fait perdre le produit de ses diligences, puisque le bien a finalement été vendu par un autre intermédiaire.

Néanmoins, l’aléa affectant toute transaction non encore définitivement conclue par acte authentique conduit à fixer la réparation de ce préjudice à la somme de 20 000 euro.

Sur ce dernier point, les décisions se suivent mais ne se ressemblent pas. 

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