PROMESSE DE VENTE : Lorsqu’elle est établie sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire (Cass. 3e civ., 7 nov. 2019, n° 18-17.267, D)
Les époux F promettent de vendre leur maison d’habitation à une société B. Cette promesse et son avenant prévoient une faculté de substitution pour la bénéficiaire, l’obligation notamment pour celle-ci de déposer une demande de permis de construire avant une date convenue et une indemnité d’immobilisation.
La demande de permis de construire est déposée par une autre société et hors délai. Les promettants refusent de signer, sur la demande de cette dernière, le projet du notaire de proroger la date de réalisation des promesses et de régulariser la substitution des sociétés.
Les époux F assignent notamment le notaire et la société B en paiement de dommages et intérêts, en réparation de leur perte de chance de vendre leur bien dans les termes de la promesse unilatérale.
La société B, bénéficiaire de la promesse, est condamnée à verser l’indemnité d’immobilisation contractuelle de 37 500 euros. Elle se pourvoit en cassation. Les époux reprochent, quant à eux, aux juges du fond de mettre hors de cause le notaire.
La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir condamné la société B à verser l’indemnité d’immobilisation. Ayant souverainement relevé que l’absence de substitution effective à la date du dépôt de la demande de permis de construire, résultait de la proposition transmise à M. et Mme F par le notaire prévoyant expressément une régularisation de la substitution entre deux sociétés, « la cour d’appel a pu en déduire que la société B. ne pouvait, au vu de ces éléments, soutenir que la condition suspensive aurait défailli sans faute de sa part alors que, s’étant engagée à déposer une demande de permis de construire avant le 31 octobre 2007, elle n’établissait pas avoir déposé cette demande, de sorte que la condition suspensive avait défailli de son fait ; qu’elle a ainsi légalement justifié sa décision de ce chef ».
La demande des époux de mettre en cause la responsabilité du notaire est quant à elle rejetée. Les « clauses insérées à la promesse unilatérale que M. et Mme A avaient signée n’étaient pas d’une complexité telle que, même profanes en matière immobilière, ils n’eussent pu comprendre que la bénéficiaire ne s’était engagée à acquérir leur bien que sous diverses conditions suspensives, dont celle d’obtention d’un permis de construire purgé du recours des tiers dans un certain délai, que M. et Mme A ne pouvaient davantage faire grief au notaire de n’avoir pas exigé le séquestre de l’indemnité d’immobilisation lors de la signature de la promesse alors qu’ils n’établissaient pas subir un préjudice spécifique résultant de ce manquement, notamment, du fait que la société B. serait insolvable, la cour d’appel a pu retenir qu’au vu de ces éléments, M. et Mme A ne justifiaient pas leur demande de dommages-intérêts dirigée contre le notaire et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ».
V. déjà sur la défaillance de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, Cass. 3e civ., 20 nov. 2013, n° 12-29.021, Bull. civ. III, n° 150. A contrario, si la défaillance ne provient pas de son fait, le bénéficiaire de la promesse qui ne lève pas l’option n’a pas à verser l’indemnité d’immobilisation et d’éventuels dommages et intérêts (Cass. 3e civ., 23 mars 2017, n° 16-13.214).
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