CONSTRUCTION : Le vendeur auto-constructeur ne peut se prévaloir de la claue d’exonération de garantie des vices cachés (Cour d’appel de Lyon, Chambre civile 1, section B, 28 février 2017, RG N° 14/04482)
Courant 1989 et 1990, M. Dominique G, employé SNCF et son épouse ont édifié en auto-construction une maison d’habitation de 130 m2 sur un terrain leur appartenant situé à Culoz.
En 2004, M. G a rebouché plusieurs fissures apparues sur les façades.
Par acte notarié du 30 octobre 2006, M. et Mme G ont vendu leur maison à M. et Mme B pour le prix de 177 000 euro.
Les vendeurs ne peuvent se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés figurant à l’acte de vente pour avoir eux-même construit la maison vendue. Le vendeur reconnaît avoir construit la maison sans avoir eu recours à un architecte ou à un maître d’oeuvre. Il admet n’avoir donné aucune information sur ces fissures ni à l’agence immobilière en charge de la vente ni aux acquéreurs alors cependant qu’il a indiqué que ces fissures récentes étaient dues selon lui à la canicule de 2003. Il apparaît que les fissures sont des manifestations de vices de construction consistant en des fondations insuffisantes et une absence de chaînage d’angle et que ces vices étaient cachés et antérieurs à la vente. Ils n’ont été mis en évidence dans toute leur ampleur que lors de l’analyse effectuée de sorte que l’action en garantie des vices cachés est recevable. Si l’expert indique que la maison ne présente pas de danger actuel, il indique que leur évolution peut compromettre la solidité de l’ouvrage dans un temps plus ou moins éloigné et le rendre impropre à sa destination. En outre, l’état visuel déplorable de la maison fissurée de toute part peut légitimement faire douter de la solidité de la maison, d’autant que celle-ci ne répond pas aux normes antisismiques actuelles. Une attestation d’une psychologue indique les deux enfants des acheteurs ont peur de l’état de la maison et que ces enfants ont développé des troubles liés au stress. Ce ressenti des membres de la famille doit être pris en considération pour apprécier l’impropriété à destination et il doit être constaté que les vices cachés rendent le bien vendu impropre à sa destination.
Si l’acquéreur ne réalise pas des travaux d’importance, la perte de valeur de la maison serait de l’ordre de 100 000 euros. Les vices cachés sont donc d’une gravité certaine et justifient la résolution de la vente. Outre la restitution du prix, le vendeur doit indemniser l’acheteur des frais hypothécaires et notariés pour 12 770 euros, de la cuisine intégrée pour 5 842 euros et être condamné au versement de 5 000 euros de dommages et intérêts complémentaires.