CONDITION SUSPENSIVE : La délicate condition suspensive de l’événement qui diminue la valeur du bien vendu (CA Paris, pôle 4 – ch. 1, 27 janv. 2017, N° de RG: 15/12023)

Honoraires non détaillés mais dus

CONDITION SUSPENSIVE : La délicate condition suspensive de l’événement qui diminue la valeur du bien vendu (CA Paris, pôle 4 – ch. 1, 27 janv. 2017, N° de RG: 15/12023)

La promesse de vente du 17 novembre 2011, qui porte sur la vente d’un terrain inclus dans le périmètre d’un site classé, celui de la Vallée de la Bièvre, exigeant la délivrance des permis de construire par le ministre de l’environnement après avis de la commission départementale des sites, perspectives et paysage, renferme la condition suspensive suivante, stipulée au profit exclusif du bénéficiaire :  » qu’aucun renseignement ou pièce ne révèle une quelconque inexactitude des déclarations du promettant figurant dans l’acte, ou un quelconque problème juridique ou factuel, ayant pour effet : 

– de faire obstacle à la libre disposition des biens immobiliers  

et/ ou 

-de diminuer significativement la valeur des biens immobiliers ».

Or, le ministère de l’écologie a notifié aux bénéficiaires qu’il ne pourrait pas autoriser de construction sur le terrain.

Bien que les consorts Y-X aient seulement acquis un terrain nu et aient expressément exclu de la promesse la question de la division du terrain en trois lots pour y édifier une construction, le refus d’autorisation précité, par son caractère général, constitue un  » problème juridique ou factuel  » au sens de la clause précitée, de nature à diminuer significativement la valeur du terrain, le prix n’étant pas le même suivant que ce terrain est ou non constructible. En effet, Mme Agnès C, expert immobilier, mandatée par les acquéreurs, démontre, aux termes d’un rapport du 8 janvier 2016, après application de la méthode par comparaison, qu’en 2011 le terrain constructible et divisible en trois lots aurait eu une valeur vénale de 1 100 000 €, tandis que, ne pouvant être construit, sa valeur pouvait seulement être de 40 000 €.

La diminution de valeur étant significative, il y a lieu de dire que la condition n’est pas réalisée et que la promesse est caduque. En conséquence, la société Marienthal doit restituer la somme de 100 000 € versée par les bénéficiaires, à valoir sur l’indemnité d’immobilisation qui n’est pas due, cette somme lui ayant été versée par M. B. Le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu’il a débouté les  acheteurs de cette demande.

Les consorts Y-X, qui avaient seulement acquis un terrain nu et avaient expressément exclu de la promesse la question de la division du terrain en trois lots pour y édifier une construction, n’établissent pas la faute que le promettant aurait commise à l’origine du préjudice matériel qu’ils invoquent né du temps passé à préparer la présentation de leur projet et à se rapprocher des services instructeurs compétents. Les bénéficiaires ont en revanche subi un préjudice moral, ayant dû éprouver les tracas d’un procès pour obtenir la restitution par le promettant de la somme séquestrée alors que la promesse était caduque.

Ce préjudice est évalué à la somme globale de 15 000 € au paiement de laquelle il y a lieu de condamner la société Marienthal.

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