BAIL ET CHARGES LOCATIVES : La réclamation d’arriérés de charges locatives sur cinq ans n’est pas déloyale (Cass. Civ. 3e, 15 décembre 2016, pourvoi n° 15-22.844, F-D, cassation avec renvoi, Sté Château Durandy c/ B. et R.)

BAIL ET CHARGES LOCATIVES : La réclamation d’arriérés de charges locatives sur cinq ans n’est pas déloyale (Cass. Civ. 3e, 15 décembre 2016, pourvoi n° 15-22.844, F-D, cassation avec renvoi, Sté Château Durandy c/ B. et R.)

L’arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa de l’art. 23 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l’art. 1134 du Code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.

Par lettre du 26 juillet 2012, la SCI Château Durandy, propriétaire d’un logement donné à bail à M. X et à Mme Y moyennant un loyer mensuel de 3 000 EUR et une provision sur charges de 100 EUR, les a mis en demeure, postérieurement à la fin du bail et à la restitution des lieux intervenues en juillet 2011, de payer une somme de 10 958,91 EUR au titre de la régularisation des charges pour les années 2008 à 2010, puis les a assignés en paiement de cette somme.

Pour rejeter cette demande, l’arrêt d’appel retient que, si dans le délai de prescription quinquennale, le bailleur peut réclamer le paiement des charges non régularisées par les locataires, encore faut-il qu’il ait respecté les obligations qui lui incombent pendant la durée du bail, qu’en l’espèce le bailleur s’est totalement affranchi des règles légales, au mépris de la loyauté contractuelle, en réclamant à ses anciens locataires l’ensemble des charges locatives dues au titre des années 2008, 2009 et 2010 par une simple mise en demeure du 26 juillet 2012, auquel aucun justificatif n’était joint, et alors même que les locataires avaient quitté les lieux depuis plus d’un an.

En statuant ainsi, alors que les charges doivent être remboursées sur justification et que, si le juge peut sanctionner l’usage déloyal d’une prérogative contractuelle, il ne peut porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

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