HONORAIRES IMPUTABLES AUX LOCATAIRES : Plafonnement (décret n° 2019-625 du 21 juin 2019)

Le décret n° 2019-625 du 21 juin 2019 est relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l'immobilier ; il modifie le décret n° 2014-1334 et le décret n° 2014-890 afin de prendre en compte les modifications prévues par l'art 139 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique concernant les conditions d'agrément des observatoires locaux des loyers et la transmission des informations relatives aux contrats de location par les professionnels de l'immobilier aux observatoires locaux des loyers, prévus par l'art. 16 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. 

Il a pour objet la liste des pièces constitutives du dossier de demande d'agrément des observatoires locaux des loyers ; les modalités de transmission par les professionnels de l'immobilier aux observatoires locaux des loyers des données liées à la location ; les modalités de transmission des données des observatoires à l'Agence nationale pour l'information sur le logement et de diffusion et la communication des données des observatoires à des tiers. 

Texte intégral du décret ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000038671261&fastPos=1&fastReqId=1091947621&categorieLien=id&oldAction=rechTexte

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CONVENTION DE BAIL HLM : Droits et obligations (Cass. 3e civ., 20 juin 2019, n° 18-17028)

Il résulte de l’article L. 353-16 du Code de la construction et de l’habitation que la mise à la disposition du locataire d’une copie de la convention conclue entre l’État et le bailleur ne constitue pas une condition préalable à son exécution. En application de l’article L. 353-17 du même code, par dérogation à l’article L. 353-3, les conventions concernant les logements mentionnés à l’article L. 353-14 prennent effet à leur date de signature.

La locataire d’un appartement HLM ayant refusé de justifier de ses ressources, la société de HLM bailleresse lui réclame un supplément de loyer de solidarité liquidé au taux le plus élevé, puis l’assigne en paiement et en résiliation du bail.

La cour d’appel de Versailles, pour rejeter ces demandes, retient que la société de HLM ne démontrant pas qu’elle a mis à disposition de la locataire une copie de la convention qu’elle a signé, il y a lieu de constater que cette convention n’a pas commencé à recevoir application.

L’arrêt est cassé par la troisième chambre civile de la Cour de cassation qui énonce que la cour d’appel a ajouté à la loi une condition qu’elle ne comporte pas.

Texte intégral de l'arrêt en cliquant ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/552_20_42823.html

EXPROPRIATION : Droits de priorité et de préférence en cas d'expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine (Cour de cassation, 3e Chambre civ., 13 juin 2019, pourvoi n° 18-13.287, cassation, FS-P+B+I)

L'occupant exproprié en vertu de la procédure spéciale d'expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine bénéficie des droits de priorité et de préférence prévus aux art. L. 423-1 à L. 423-5 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Ayant poursuivi l'expropriation pour cause d'utilité publique d'un immeuble déclaré insalubre, une commune a saisi le juge de l'expropriation, statuant en la forme des référés, pour voir ordonner l'expulsion du propriétaire d'un appartement situé dans l'immeuble exproprié.

La cour d'appel a déclaré irrecevable la demande reconventionnelle du propriétaire de l'appartement tendant à ce qu'il soit fait injonction à la commune, sous astreinte, de le faire bénéficier d'un droit de priorité et de préférence. Après avoir prononcé son expulsion, l'arrêt d'appel retient que cette demande ne résulte pas des textes applicables.

L'arrêt d'appel est partiellement cassé.

En statuant ainsi, alors que l'occupant exproprié en vertu de la procédure spéciale d'expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine bénéficie des droits de priorité et de préférence prévus aux art. L. 423-1 à L. 423-5 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la cour d'appel viole les art. L. 511-2, L. 511-9 et L. 423-1 à L. 423-5 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et l'art. L. 314-2 du Code de l'urbanisme.

SERVITUDE DE PASSAGE : Le passage ne pouvait être obstrué ni fermé par un portail (Cour de cassation, 3e Chambre civ., 8 juin 2019, n° de pourvoi 15-27.219, rejet)

Par acte du 26 avril 2002, Mme X, propriétaire d'une parcelle cadastrée AE 29, et Mme Y, propriétaire de la parcelle voisine cadastrée AE 28, sont convenues d'une servitude de passage au profit de la seconde parcelle.

M. et Mme X ont installé à l'entrée du chemin un portail dont Mme Y a demandé l'enlèvement.

M. et Mme X ont demandé que les frais d'aménagement et d'entretien de la servitude soient mis à la charge de Mme Y.

Ils ont fait grief à l'arrêt d'appel de les condamner à enlever le portail.

Mais ayant constaté que l'acte du 26 avril 2002 stipulait que le passage ne pourra être ni obstrué ni fermé par un portail, sauf accord entre les parties, la cour d'appel, qui n'a pas modifié l'objet du litige, a retenu, sans dénaturation, que les dispositions contractuelles interdisaient la pose d'un portail.

Et M. et Mme X ont fait grief au même arrêt d'appel de rejeter leur demande relative aux frais d'aménagement et d'entretien de la servitude.

Mais ayant constaté que l'acte notarié indiquait que la constitution de servitude était consentie sans aucune indemnité et que les frais d'entretien étaient à la charge des propriétaires des fonds servant et dominant, par moitié chacun, et retenu qu'il n'était pas établi que ces modalités avantageuses avaient pour contrepartie un droit de passage consenti par Mme Y à Mme X pour accéder directement à la plage, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions prétendument délaissées, a légalement justifié sa décision.

COPROPRIETE : Bien saisi par le syndicat de copropriété et condamnation à indemnité d’occupation (Cass. 2e civ., 6 juin 2019, n° 18-12353)

Sur des poursuites de saisie immobilière engagées par un syndicat des copropriétaires à l’encontre d’un copropriétaire, le bien saisi est adjugé au créancier poursuivant le 29 novembre 2012. Le syndicat des copropriétaires saisit un TI d’une demande de condamnation du copropriétaire à lui payer une indemnité d’occupation du jour de l’adjudication au jour de son expulsion, le 23 octobre 2013.

Le débiteur saisi ne peut reprocher à la cour d’appel de Versailles de fixer l’indemnité d’occupation des lieux à la somme de 750 euros par mois à compter du jugement et jusqu’à son expulsion, dès lors qu’en application de l’article L. 322-10 du Code des procédures civiles d’exécution, l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire, le saisi étant dès lors tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien. Il en résulte que, sauf disposition contraire du cahier des conditions de vente, le saisi perd tout droit d’occupation dès le prononcé du jugement d’adjudication.

L’indemnité d’occupation étant la contrepartie de l’utilisation sans titre du bien c’est à bon droit que la cour d’appel retient que le syndicat des copropriétaires est devenu propriétaire dès le jugement d’adjudication et qu’à partir de cette date, le saisi était occupant sans droit ni titre, et en conséquence tenu au paiement d’une indemnité d’occupation.

Texte intégral de l'arrêt en cliquant ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/deuxieme_chambre_civile_570/760_6_42672.html

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SERVITUDE : Nullité d’une servitude ayant pour effet de priver le propriétaire du fonds servant de toute jouissance sur son bien (Cass. civ. 3, 6 juin 2019, n° 18-14.547, FS-P+B+I)

Est nulle une servitude ayant pour effet de priver le propriétaire du fonds servant de toute jouissance sur son bien.

Tel est l’apport d’un arrêt rendu le 6 juin 2019 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. civ. 3, 6 juin 2019, n° 18-14.547, FS-P+B+I).

En l’espèce, une société X avait vendu à un particulier Mme A un immeuble à usage d'habitation par acte authentique, contenant la clause suivante : «Il existe au premier étage de la portion A, B, C, D du plan ci-joint une pièce dont la plus grande partie se prolonge au-dessus du sol restant à appartenir au vendeur. Cette situation demeurera tant que le vendeur ou ses ayants droit ne jugera pas opportun d'y mettre fin. Tous les frais d'entretien et de réfection de cet étage, en ce compris la totalité de la toiture, resteront à la charge du vendeur. Le vendeur pourra mettre fin à cette servitude à son profit en prenant à sa charge la démolition de toutes les constructions érigées sur le sol A, B, C, D en ce compris celle existant au rez-de-chaussée et l'érection d'un mur en DC. Les présentes sont stipulées à titre de servitude, sans aucune copropriété ni indivision. Le bien appartenant au vendeur et constituant le fonds dominant est repris au cadastre sous le n° 82 de la section DT». La société avait ultérieurement vendu ce dernier immeuble à une société Y qui l'avait aménagé et soumis au statut de la copropriété.

Un couple avait acquis le lot comprenant la pièce objet de la clause précitée. A l'occasion de travaux d'aménagement, ils avaient constaté la présence dans leur lot du conduit d'évacuation de la chaudière de Mme A ; celle-ci avait assigné le syndicat des copropriétaires et le couple en nullité de la servitude stipulée dans son acte de vente et démolition des constructions édifiées sur sa propriété ; la société Y, les notaires et le géomètre-expert, ayant établi l'état descriptif de division et règlement de copropriété de la copropriété avaient été appelés en garantie.

Les notaires, le géomètre-expert, le syndicat des copropriétaires et le couple faisaient grief à l'arrêt attaqué d'accueillir les demandes de Mme A.

Ils n’obtiendront pas gain de cause. La Cour suprême approuve les juges d’appel qui, ayant retenu, d'une part, que, lors de la vente, les parties avaient entendu créer, de manière expresse et non équivoque, un service à la charge du fonds acquis par Mme A et au profit du fonds voisin initialement conservé par la société X, d'autre part, que la convention interdisait, compte tenu de la configuration des lieux, toute jouissance de la pièce objet de la clause par son propriétaire, n'avaient pu qu'en déduire que la clause litigieuse avait institué une servitude dont elle avait prononcé, à bon droit, la nullité.

S’agissant de la responsabilité du géomètre-expert, la Cour de cassation approuve également la cour d’appel qui, ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que le géomètre-expert aurait dû attirer l'attention de la société, nonobstant sa qualité de professionnel de l'immobilier, sur le fait que le premier étage de son immeuble avait une surface supérieure à celle du rez-de-chaussée, de sorte que partie d'un lot du premier étage se situait sur une parcelle dont cette société n'apparaissait pas être propriétaire selon son titre, n'avait pas exigé du géomètre-expert la vérification des droits de son client en recherchant le titre de Mme A, et en appréciant la légalité de la clause instituant la servitude, avait pu en déduire que l'appel en garantie devait être accueilli.

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DROIT DE VENTE D'IMMEUBLES : Peu de changements au 1er juin 2019

Comme chaque année, l'administration a diffusé les informations relatives aux droits de vente d'immeubles applicables à compter du 1er juin 2019, à la suite des délibérations des collectivités territoriales.

Aucun nouveau département n’a relevé le taux du droit départemental à 4,5 %. Ce taux s’élève donc à compter du 1er juin 2019 à 4,50 % dans l’ensemble des départements sauf dans l’Indre, l’Isère, le Morbihan et Mayotte ou il reste fixé à 3,80 %.

Le seul changement concerne le département des Hautes-Alpes qui a décidé d’exonérer des droits d’enregistrement et de taxe de publicité foncière les cessions de logements réalisées par les offices publics de l’habitat ou par des sociétés d’économie mixte conformément à l’article 1594 G du CGI. Les autres exonérations facultatives de droits d’enregistrement votés par les conseils départementaux sont inchangées.

Les abattements de base adoptés au 1er juin 2018 ont été reconduits ainsi que les réductions de taux pour les « ventes à la découpe » (CGI art. 1584 bis et 1594 F sexies) et les cessions de parts de SCI d’accession progressive à la propriété (CGI art. 1584 ter et 1594 H bis).

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ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE : Extension du périmètre pour l'irrigation de propriétés? (Réponse ministérielle n° 09987 ; J.O. Sénat 30 mai 2019, p. 2858)

L'association syndicale libre (ASL) peut refuser d'étendre son périmètre et donc de faire bénéficier de droits d'eau à d'autres propriétaires fonciers.

Un parlementairer appelle l'attention du ministre de l'Agriculture sur la situation d’une association syndicale libre (ASL) d'irrigants utilisant l'eau d'un ruisseau pour l'arrosage de leurs propriétés. Cette association peut-elle refuser à de nouveaux propriétaires de terrains situés en bordure du ruisseau de l'intégrer ?

Le ministère rappelle que les droits d'eau qui dérivent de la constitution d'une association syndicale libre d'irrigants sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l'association. La liste de ces immeubles, les règles de fonctionnement de l'association et les modalités de modification de son statut sont précisées dans les statuts. Faire bénéficier de droits d'eau de l'association à de nouveaux propriétaires fonciers revient à étendre le périmètre de l'association. Selon le ministère, deux cas de figure sont envisageables : soit les statuts de l'association précisent ces modalités d'extension ; soit les statuts de l'association ne les précisent pas (et auquel cas, ils peuvent être modifiés par les membres de l'association).

Selon les modalités prévues dans ses statuts, l'association syndicale libre peut ainsi refuser d'étendre son périmètre et donc de faire bénéficier de droits d'eau à d'autres propriétaires fonciers, quelle que soit la localisation des parcelles de ces propriétaires par rapport à la source ces prélèvements liés aux droits d'eau.

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TROUBLE ANORMAL DE VOISINAGE : Le masque solaire non constitutif d'un trouble anormal de voisinage (Cour d'appel de Dijon, 1re chambre civile, 28 mai 2019, n° RG 15/00761)

La perte d'ensoleillement occasionnée par la construction d’un immeuble collectif sur la parcelle voisine de celle des requérante caractérise un trouble de voisinage.

Dans son étude d'ensoleillement, l’expert a pris en compte l'ancien bâtiment édifié sur la parcelle en ajoutant son masque solaire. Le pavillon qui existait sur la parcelle voisine, antérieurement à l'édification du nouvel immeuble, était situé à 8 mètres de la façade de la propriété des requérantes et sa hauteur était de 9 mètres et sa largeur de 9,40 mètres. La construction de l’immeuble a conduit à une augmentation du masque solaire de 250 % pour la façade sud de la maison des requérantes et à une perte d'ensoleillement due à ce nouveau bâtiment variant de 25 % à 50 % en hiver.

Cependant, ce trouble résultant de la perte d'ensoleillement n'excède pas les inconvénients normaux de voisinage en raison de la situation du pavillon des requérantes en zone urbanisée. Celles-ci pouvaient s'attendre à une densification de l'urbanisation dans leur voisinage. En outre, le pavillon leur appartenant est divisé en quatre appartements donnés en location et un seul des appartements sur quatre est fortement impacté par la nouvelle construction.

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VEFA : La clause d'intempérie du contrat de VEFA est à géométrie variable (Cour de cassation, 3e Ch. civ., 23 mai 2019, RG n°18-14.212, cassation, FS-P+B+I)

La clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) conclu entre un professionnel, le promoteur-vendeur, et un consommateur qui prévoit que le délai de livraison sera reporté à une date d’une durée correspondant au double des jours d’intempérie n’est pas abusive.

Pour la Cour de cassation, le principe selon lequel, la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non professionnel ou consommateur, qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maitre d’oeuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et n’est pas abusive.

Ici, une SCCV a vendu en état futur d’achèvement à un couple, un appartement et deux boxes. La livraison a dû être retardée du deuxième trimestre 2009 au 26 janvier 2010. Les époux ont alors assigné la SCCV venderesse en indemnisation des préjudices résultant du retard de livraison. La société leur a opposé une des causes légitimes de retard figurant dans leur contrat de vente qui stipulait qu’en cas de survenance des événements relatés ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.

La cour d’appel avait fait droit à la demande en indemnisation des acheteurs en déclarant abusive cette clause et en condamnant la SCCV à payer aux acquéreurs la somme de 10'000 EUR à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait du retard de livraison. L’arrêt de la cour d’appel retenait que la clause ayant pour objet de doubler la durée des jours de retard non indemnisés par le vendeur s’analyse en une clause réduisant de façon importante l’indemnisation due aux acquéreurs, contredisant la portée d’une obligation essentielle de résultat du vendeur d’immeuble en l’état futur d’achèvement de livrer le bien acheté à la date convenue et en cas de retard non justifié contractuellement, de devoir l’indemniser. Une telle clause créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat de vente.

La Cour de cassation casse et annule cet arrêt en jugeant que la clause de doublement de la durée de suspension du délai de livraison en matière de contrat de vente en l’état futur d’achèvement n’est pas abusive, même entre un professionnel et un consommateur en particulie lorsqu’elle est contractuellement admise et justifiée par une lettre du maître d’oeuvre.

Texte intégral de l'arrêt en cliquant ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/481_23_42515.html

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URBANISME : A compter de juillet 2019, le cahier des charges approuvé et publié s’imposera aux autorisations d’urbanisme (Décret 2019-481 du 21 mai 2019 art. 5 : JO 22 texte n° 27)

Un décret d’application de la loi Élan détermine les mesures de publicité destinées à rendre opposable aux permis et déclarations le cahier des charges de cession de terrain en zone d’aménagement concerté (ZAC).

Dans une ZAC, le cahier des charges de cession de terrain fixe, entre autres, la surface de plancher constructible des parcelles et peut prévoir des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales pour les terrains cédés. Depuis la loi Élan, l’approbation administrative de ce cahier des charges n’est plus obligatoire, mais, en cas d’approbation, et sous réserve de l’exécution des mesures de publicités, ses prescriptions seront opposables aux demandes d’autorisation d’urbanisme (C. urb. art. L 311-6, al. 2 modifié).

L’entrée en vigueur de cette disposition nécessitait la publication d’un décret précisant les mesures de publicités requises. C’est chose faite. Seront concernés les cahiers des charges approuvés à compter du 1er juillet 2019(Décret 2019-481 art. 5, III). Mention de l’approbation et du lieu où le cahier des charges peut être consulté doit être affichée pendant un mois en mairie ou au siège de l’EPCI compétent (et dans les mairies des communes membres). Selon que la décision d’approbation émane du maire, du président de l’EPCI ou du préfet, une même mention est également publiée au recueil des actes administratifs de la commune (si elle compte 3 500 habitants et plus), de l’EPCI (s’il comporte une commune de 3 500 habitants et plus) ou de l’État dans le département (C. urb. art. R 311-11-1 nouveau). L’opposabilité est effective à l’expiration du délai d’affichage d’un mois (C. urb. art. R 311-11-2 nouveau).

Comme par le passé, la demande d’autorisation d’urbanisme devra être complétée des extraits du cahier des charges, mais, désormais, seulement si ce cahier a été approuvé et publié (C. urb. art. R 431-23 modifié). En l’absence d’approbation, les règles du cahier des charges ne s’imposent pas à l’administration lors de la délivrance du permis de construire, mais elles ont un caractère contractuel entre l’aménageur et l’acquéreur.

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BAIL D'HABITATION : Expulsion conditionnelle et décret relatif à l’information des bailleurs (D. n° 2019-455, 16 mai 2019 : JO, 17 mai 2019)

Le décret  d’application de l’article 118 de la loi ELAN, publié au JO de ce jour, régit l’information des bailleurs-créanciers des conséquences de l’absence de contestation des décisions de la commission du surendettement ou du juge du surendettement sur une décision antérieurement rendue par le juge du bail, constatant l’acquisition de la clause résolutoire et accordant au locataire défaillant des délais de paiement.

Le décret prévoit les conditions dans lesquelles cette information est réalisée et les éléments qui doivent être portés à la connaissance des bailleurs-créanciers.

Texte intégral du décret en cliquant ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000038480145&dateTexte=&categorieLien=id

CHANGEMENT D'USAGE DES LOCAUX DESTINES A L'HABITATION : La loi anti-AirBnb d'application immédiate et aux instances en cours (cassation, 3e Chambre civ., 16 mai 2019, pourvoi n° 17-24.474, rejet, FS-P+B+I)

Les dispositions de la loi Justice 21 (L. n° 2016-1547, 18 nov. 2016, art. 59), en ce qu'elles confèrent qualité au maire de la commune ou à l'Agence nationale de l'habitat (Anah) pour saisir le président du TGI en cas de violation des règles sur le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation, revêtent le caractère d'une loi de procédure et sont, à ce titre, d'application immédiate aux instances en cours. Le maire de la commune peut donc intervenir à l'instance en cours devant la cour d'appel.

Deux usufruitiers d'un appartement à usage d'habitation, ont, le 22 juillet 2015, été assignés en référé par le procureur de la République en paiement d'une amende civile, sur le fondement de l'art. L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), pour avoir loué ce logement de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage, en contravention avec les dispositions de l'art. L. 637-7 du CCH. Par ordonnance du 21 septembre 2015, ils ont été condamnés à payer une amende de 2'500 EUR. Le 10 novembre 2015, le procureur de la République a interjeté appel de cette ordonnance et la Ville de Paris est intervenue volontairement à l'instance. 

L'arrêt d'appel a reçu la Ville de Paris en son intervention volontaire et condamné les usufruitiers à payer une amende de 15'000 EUR. Les usufruitiers avaient relevé appel estimant que la modification de l'art. L. 651-2 du CCH par la loi Justice 21, confiant désormais au maire de la commune le soin de saisir le TGI en cas d'infraction aux règles sur la destination des locaux ne pouvait s'appliquer qu'aux procédures ouvertes après son entrée en vigueur. L'action ayant été introduite par le parquet le 22 juillet 2015, soit antérieurement à la loi nouvelle, elle continuait à être régie par la loi ancienne. Ils estimaient qu'en permettant la substitution de la Ville de Paris au parquet en cause d'appel, la cour d'appel a violé l'art. L. 651-2 CCH dans sa rédaction antérieure à la loi Justice 21.

La Cour rejette le pourvoi des usufruitiers.

Les dispositions de la loi Justice 21, en ce qu'elles confèrent qualité au maire de la commune ou à l'Anah pour saisir le président du TGI en cas de violation des règles sur le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation, revêtent le caractère d'une loi de procédure et sont, à ce titre, d'application immédiate aux instances en cours. Ayant retenu à bon droit que, lorsque l'intervenant se prévaut d'un droit propre, le sort de son intervention n'est pas lié à celui de l'action principale et relevé que l'intervention volontaire de la Ville de Paris est une intervention principale puisqu'elle agissait pour son propre compte et non pas pour soutenir la prétention du ministère public, la cour d’appel a exactement déduit, de ces seuls motifs, que l'irrecevabilité de l'appel du procureur de la République est sans incidence sur la recevabilité de l'intervention principale de la Ville de Paris.

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AIRBNB : Condamnation à amende et intervention volontaire de la Ville de Paris (Cass. 3e civ., 16 mai 2019, n° 17-24474)

Les usufruitiers d’un appartement à usage d’habitation sont assignés en référé par le procureur de la République en paiement d’une amende civile, sur le fondement de l’article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation, pour avoir loué ce logement de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage, en contravention avec les dispositions de l’article L. 637-7 du même code. Une ordonnance les condamne à payer une amende le procureur de la République interjette appel de cette ordonnance. La Ville de Paris intervient volontairement à l’instance.

Les usufruitiers ne peuvent reprocher à l’arrêt de recevoir la Ville de Paris en son intervention volontaire et de les condamner à payer une amende de 15 000 euros, dès lors que, d’une part, que les dispositions de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, en ce qu’elles confèrent qualité au maire de la commune ou à l’Agence nationale de l’habitat pour saisir le président du TGI en cas de violation des règles sur le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation, revêtent le caractère d’une loi de procédure et sont, à ce titre, d’application immédiate aux instances en cours.

D’autre part, que retenant à bon droit que, lorsque l’intervenant se prévaut d’un droit propre, le sort de son intervention n’est pas lié à celui de l’action principale et relevant que l’intervention volontaire de la Ville de Paris est une intervention principale puisqu’elle agit pour son propre compte et non pas pour soutenir la prétention du ministère public, la cour d’appel en déduit exactement que l’irrecevabilité de l’appel du procureur de la République est sans incidence sur la recevabilité de l’intervention principale de la Ville de Paris.

Texte intégral de l'arrêt en cliquant ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000038507986&fastReqId=392861931&fastPos=1

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ACTE SOUS SEING PRIVE : Comment un acte sous signature privée acquiert date certaine? (Cour de cassation, Chambre civile 3, 9 mai 2019, pourvoi N° 18-16.051, cassation, inédit)

Un acte sous signature privée n'acquiert date certaine à l'égard des tiers que du jour où il a été enregistré, du jour de la mort d'un signataire, ou du jour où sa substance est constatée dans un acte authentique.

L'acquéreur, le 7 novembre 2014, d'un appartement donné à bail le 18 décembre 2003, a assigné le locataire en résiliation du bail et en expulsion. La femme du locataire, se prévalant d'un avenant du 22 février 2007 signé par le bailleur originaire lui conférant, ainsi qu'à son époux, la qualité de colocataires solidaires et indivis du bail, a formé tierce opposition à l'arrêt ayant accueilli la demande.

Pour déclarer irrecevable la tierce opposition, l'arrêt d'appel retient que l'acte sous signature privée du 22 février 2007 n'a pas acquis date certaine par l'un des trois procédés énumérés par l'art. 1377 du Code civil dès lors que le décès du bailleur originaire, antérieur à la vente, ne peut donner date certaine au bail alors que les héritiers, vendeurs de l'immeuble, sont encore vivants et ont procédé à la vente, et n'est donc pas opposable à l'acquéreur.

En statuant ainsi, alors que le bail avait acquis date certaine du jour de la mort du bailleur originaire, antérieur à la vente, et était dès lors opposable à l'acquéreur, la cour d'appel a violé l'art. 1328 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

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COPROPRIETE : La qualification des lots en parties privatives ou parties communes par le règlement de copropriété doit être respectée (Cour de cassation, 3e Chambre civ., 9 mai 2019, pourvoi n° 18-16.717, rejet, FS-P+B+I)

Une SCI a fait édifier une résidence de tourisme, sous le régime de la copropriété avec un état descriptif de division et un règlement de copropriété, dont elle a commercialisé les lots en l’état futur d’achèvement (VEFA). Cette SCI a conservé la propriété de plusieurs lots composés de locaux affectés à la fourniture de prestations collectives pour plus tard en céder certains à une société puis les vendre à une autre SCI, laquelle les a donnés à bail.

Le syndicat et le gestionnaire de cette résidence ont dès lors agi en requalification des parties privatives des lots vendus à ces sociétés en parties communes et en indemnisation de leur préjudice. Subsidiairement, ils ont invoqué l’impossibilité de commercialiser la résidence en offrant l’intégralité des prestations collectives initialement prévues lors de la vente des logements aux copropriétaires et ont sollicité le constat de l’abandon des lots litigieux et l’attribution de leur propriété au syndicat.

La cour d’appel de Chambéry a, par un arrêt du 6 mars 2018, rejeté leur demande en requalification des parties privatives de ces lots en parties communes aux motifs que les lots litigieux n’avaient pas la nature de parties communes dans le règlement de copropriété.

La  Cour de cassation confirme.

La cour d'appel a retenu à bon droi que la notice descriptive indiquant les caractéristiques techniques tant de l’immeuble lui-même que des travaux d’équipement intérieur ou extérieur a pour rôle de déterminer les spécificités principales de la construction, la nature et la qualité des matériaux, sans pour autant définir davantage les droits de l’acquéreur ni primer sur les dispositions claires du règlement et de l’état descriptif de division établissant le titre conventionnel de copropriété auquel les acquéreurs ont adhéré.

La cour d'appel a également et justement relevé que ces dispositions conféraient aux lots litigieux des tantièmes des parties communes générales, leur consistance précise, leur destination et leur caractère privatif exprès exclusif de toute partie commune.

La demande de requalification des parties privatives en parties communes est rejetée.

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HYPOTHEQUE SUR LES BIENS D'UNE SCI : Pas d'hypothèque sur l'immeuble du maître de l'ouvrage (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 1re et 9e chambres réunies, 9 mai 2019, RG n° 19/03839)

Par requête en date du 12 février 2019, la société Algorithme du Bâtiment a sollicité auprès du juge de l'exécution (JEX) de Nice, l'autorisation de prendre une inscription d'hypothèque sur les biens de la SCI Centre Paramedical Oscar II Tzarewitch, situés à [...], pour avoir garantie et paiement de la somme de 13'319.59 euro en principal, outre intérêt au taux légal à compter du 11 septembre 2018, sauf à parfaire.

Elle exposait avoir obtenu de la SCI Centre Paramedical Oscar II Tzarewitch, au cours de l'année 2017, selon trois devis, un marché pour la réalisation de travaux de rénovation sur un immeuble qui lui appartenait à Nice, avec des factures émises au fur et à mesure de l'avancement des travaux, pour un montant total de 135'166.35 euro. Même si quelques réserves avaient été émises le jour de réception des travaux, le 17 juillet 2017, elle ont été levées selon l'entreprise.

Arguant de difficultés de trésorerie,la SCI Centre Paramedical Oscar II Tzarewitch aurait offert de verser en plusieurs mensualités le solde dû sur le chantier, à hauteur de 15 226.96 euro ce qui avait été accepté par la SARL Algorithme du Bâtiment, mais n'a été respecté que partiellement, puisque reste à devoir encore à ce jour, une somme de 13'319.59 euro après un seul versement partiel de 1 907.37 euro. Depuis, et malgré mise en demeure, l'attitude de la débitrice serait purement dilatoire.

Par ordonnance du 18 février 2019, le juge de l'exécution a cependant refusé l'autorisation sollicitée, en estimant qu'au sens de l'art. L511-1 du Code des procédures civiles d'exécution, il n'était pas justifié de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance. Le 28 février suivant, sur contestation, il a refusé de rétracter la décision.

La SARL Algorithme du Bâtiment a donc fait appel de la décision par déclaration au greffe de la cour d'appel en date du 5 mars 2019.

Pour la cour d'appel, Il n'y a pas lieu d'autoriser la prise d'une hypothèque sur les biens du maître de l'ouvrage pour garantir le paiement d'un marché de travaux, la créance revendiquée n'étant pas fondée en son principe au sens de l'art. L. 511-1 du Code des procédures civiles d'exécution. Alors que le procès verbal de réception est assorti de réserves, il n'est pas démontré que celles-ci aient été levées. Il n'est pas établi que le maître de l'ouvrage ait reconnu sa dette, l'échéancier portant échelonnement de sa dette n'ayant été ni signé ni accepté. En l'état, le principe de créance n'est pas démontré et au contraire, il est à craindre qu'une retenue de garantie ait été opérée par le maître de l'ouvrage en raison de la non levée efficace des réserves formulées à la réception de l'ouvrage.

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SERVITUDE : La servitude de canalisation souterraine par destination du père de famille (Cour de cassation, chambre civile 3, 9 mai 2019, N° de pourvoi: 18-10.663, rejet, inédit)

M. C a divisé un terrain lui appartenant en deux lots qui ont ensuite été vendus, le premier, comprenant une maison et un jardin, à M. S et Mme W, et le second, constitué d'une grange, à M. et Mme R ;  les acquéreurs de la maison ont découvert que, sous leur terrasse se trouvait, enterrée, une cuve de récupération des eaux de pluie évacuées par une gouttière descendant de la toiture de la grange jusqu'au sol de leur propre fonds ; M. S et Mme W ont assigné M. et Mme R pour obtenir la réalisation forcée de travaux destinés à faire cesser l'écoulement des eaux pluviales, ainsi que l'indemnisation du préjudice de jouissance occasionné par un empiétement subi en l'absence de toute servitude.

M. S et Mme W ont fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter leurs demandes.

Mais la cour d'appel a retenu que la présence d'une canalisation de descente des eaux pluviales du toit de la grange vers le fonds voisin, extérieure et visible jusqu'au sol, faisait présumer l'existence d'une canalisation souterraine et que, si la cuve de récupération était, quant à elle, enterrée, la canalisation visible constituait un signe apparent de la volonté du père de famille de laisser l'égout du toit s'écouler sur le fonds voisin, de sorte qu'elle a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.

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VENTE ET ANNULATION : La place de parking n'était accessible qu'en marche arrière (Cour d'appel de Douai, Chambre 1, section 1, 2 mai 2019, RG N° 17/02800)

Par acte notarié en date du 18 avril 2014, Nicole a acquis de Laurence un emplacement de parking, numéro 124/37, au sous-sol d'un immeuble sis [...], pour une contenance de 11 ares 32 centiares, au prix de 6'000 EUR.

Alléguant d'un problème d'accès à l'emplacement avec son véhicule automobile, Nicole a fait assigner Laurence devant le Tribunal de grande instance de Lille en annulation de la vente par acte d'huissier de justice en date du 17 février 2015.

Par jugement en date du 3 avril 2017, le tribunal a débouté l'acheteuse de l'intégralité de ses demandes. Elle a relevé appel.

La demande en nullité de la vente d'un emplacement de parking fondée sur l'erreur doit être rejetée.

Il n'est pas établi que la place de parking affectée à l'immeuble serait inutilisable. En l'occurrence, l'erreur porte sur le fait que la place de stationnement n'est accessible qu'en marche arrière. Cette erreur ne peut cependant être tenue pour excusable. L'acquéreur pouvait se rendre compte lors de la visite des lieux que la présence d'un voile béton au dos de l'emplacement imposerait des manoeuvres pour accéder à l'emplacement, ce qui ressort d'évidence des éléments photographiques produits.

L'acquéreur qui ne se prévaut d'aucune information erronée fournie par la venderesse, devait s'assurer, au besoin par un essai avec son véhicule, qu'elle pouvait accéder au parking.

ETAPE PREPARATOIRE A LA SIGNATURE DE L'ACTE AUTHENTIQUE : L'avant-contrat doit être pris au sérieux

Étape préparatoire avant la signature de l’acte authentique, l'avant-contrat va au-delà du simple accord de principe entre le vendeur et l’acquéreur d’un bien immobilier.

1. En quoi consiste l'avant-contrat ?

Dans le cadre de la transaction d’un bien immobilier, la signature d’un avant-contrat n’a, légalement, aucun caractère obligatoire. Les deux parties peuvent s’entendre et conclure la vente ensemble, sans passer par cette étape. Dans la pratique, le recours à l'avant-contrat est quasi-systématique car il permet de définir les contours de l'opération et de protéger à la fois le vendeur et l’acquéreur.

Phase préparatoire indispensable et préalable à la signature de l’acte de vente définitif, l'avant-contrat formalise l’accord des deux parties, les lie et assure leur sécurité.

Il permet d’éluder tous les problèmes juridiques éventuels liés à l’opération. L’acte de vente n’est qu’une réitération, une confirmation de l’avant-contrat une fois les conditions suspensives levées.

2. La forme de l'avant-contrat : devant notaire ou sous seing privé ?

L'avant-contrat peut revêtir plusieurs formes : sous seing privé (c’est-à-dire signé uniquement par les parties à l'acte) ou authentique (c’est-à-dire reçu devant notaire, qui le signe également). Quand les deux parties optent pour la signature d’un compromis de vente, il n’y a aucune obligation à ce que celle-ci se fasse devant notaire, excepté dans un cas spécifique : si le vendeur et l’acheteur prévoient une durée de validité du compromis supérieure à 18 mois.

Lorsque le compromis est rédigé et signé par devant notaire, il peut y en avoir deux : celui du vendeur et celui de l’acheteur. En sa qualité d’officier public, la signature par le notaire emporte date certaine et incontestable de l'acte et fait foi de son contenu. Cette forme implique cependant un coût d’environ 400 €, supporté par l'acquéreur, qui comprend un droit d'enregistrement de 125 € dû à l'état et la rémunération du travail du notaire pour la préparation de l'avant-contrat.

Contrairement à la promesse de vente, le compromis n’a nul besoin d’être enregistré auprès de la recette des impôts. Il est toutefois possible de le faire, notamment lorsque les deux parties souhaitent rendre l’acte opposable aux tiers et lui donner date certaine.

Tout agent immobilier titulaire d’une carte professionnelle est autorisé à rédiger et à faire signer des actes juridiques sous seing privé. Ce qui n’est pas le cas des agents commerciaux mandatés par un agent immobilier.

3. La nature de l'avant-contrat : compromis, promesse - quelles différences ?

L'avant-contrat peut être de différentes natures : compromis de vente (promesse synallagmatique), promesse unilatérale de vente et promesse unilatérale d'achat. La pratique a progressivement abandonné l'avant-contrat sous seing privé au bénéfice de l'avant-contrat authentique. Avec la dématérialisation des actes notariés (signature électronique) et l'évolution du droit, les notaires proposent désormais l'établissement de promesses de vente. Ainsi, dans le cadre des promesses de vente, l’engagement est unilatéral, à la différence du compromis où il est synallagmatique (bilatéral).

Compromis de vente :

Auparavant, il était d'usage de signer un compromis de vente (promesse synallagmatique). Vendeur et acquéreur s’engageaient tous deux définitivement à conclure la vente d’un bien immobilier, au prix sur lequel ils s'étaient accordés. Par conséquent, sauf rétractation dans le délai légal, si l’une des deux parties renonçait à la signature de l’acte définitif, l’autre partie pouvait l’y contraindre par voie de justice et/ou exiger le versement de dommages-intérêts.

Promesse unilatérale de vente :

Le propriétaire s'engage à vendre son bien dans un certain délai et à un prix déterminé. L’acheteur accepte cette offre de vente sans prendre l’engagement d’acheter. Le vendeur lui donne ainsi en exclusivité, une "option" pour un temps limité (généralement 2 à 3 mois).

Cette forme a l'avantage d'être moins contraignante pour l'acquéreur mais lui impose les mêmes obligations. Elle protège également le vendeur qui, à l'issue du délai, peut remettre son bien à la vente immédiatement (à l'inverse du compromis).

Promesse unilatérale d'achat :

Dans ce cas, seul l'acquéreur s'engage à acheter. Cette forme est utilisée dans certains cas où la capacité du vendeur empêche la régularisation d'un acte (tutelle, curatelle...) dans l'attente de l'accord du juge des tutelles sur les conditions de la vente.

4. Quelles conditions suspensives, quelles clauses insérer ?

Les différentes clauses permettent de prévoir la nullité de l'avant-contrat si l’une d’elles ne se réalise pas et protègent ainsi le contractant qui les a érigées en condition de la vente.

Condition suspensive d'obtention d'un prêt :

A insérer dès lors que l’acquéreur a recours à un prêt immobilier pour financer l’achat d’un bien, la condition suspensive de l’octroi d’un prêt permet à l’acquéreur de se désengager de l'opération en cas de refus de financement. Il devra justifier de l’activation de cette condition suspensive dans les délais qui lui sont imposés ; indiquer le montant, le taux et la durée du prêt ainsi que le refus de deux organismes différents.

Condition suspensive de vente d'un bien par l'acquéreur :

L'acquéreur peut avoir besoin de vendre un bien lui appartenant pour financer l'opération. Si un avant-contrat a déjà été signé pour la vente de son bien, il peut alors demander à le porter en condition suspensive de son achat. Ainsi, si la vente de son bien ne se fait pas, il retrouvera sa liberté et ne sera pas contraint de réaliser l'acquisition.

Autres conditions diverses :

D’autres clauses suspensives sont couramment introduites dans un avant-contrat : celles relatives au droit de préemption de la commune, à l’absence de servitude ou à l’absence d’inscription hypothécaire notamment. Mais, dans certains cas, l’acquéreur peut souhaiter y faire figurer d’autres conditions suspensives, liées par exemple à l’obtention d’un permis de construire.

Enfin, en termes de délais, il s’écoule généralement de 2,5 à 4 mois entre la signature d’un avant-contrat de vente et celle de l’acte authentique chez le notaire. Ce délai permet de vérifier la réalisation de toutes les clauses suspensives, et notamment de valider l’obtention d’un prêt par l’acquéreur.

5. Les versements à effectuer par l'acquéreur : dépôt de garantie, indemnité d'immobilisation, provision sur frais

La signature de l’avant-contrat s'accompagne du versement par l'acquéreur d'une somme d’argent. Conventionnellement fixée entre les parties entre 5 et 10 % du prix de vente, cette somme est versée par virement au notaire qui reçoit l’acte. Elle s'imputera sur le prix lors de la signature de l'acte notarié. Bien que fortement conseillé, ce virement n’est pas obligatoire. Si, en théorie seulement, le versement peut aussi être effectué directement auprès du vendeur, cette pratique est fortement déconseillée du fait des risques évidents qu’elle comporte.

Dans le cadre d’un compromis de vente, il s’agit d’un dépôt de garantie. Dans le cas d'une promesse, il s'agit d'une indemnité d'immobilisation. Ce versement permet à la fois de confirmer l’intention d’achat mais aussi d’offrir au vendeur une garantie supplémentaire quant à la solvabilité de l’acquéreur.

Pour rappel, cet acompte devra être remboursé à l’acheteur si celui-ci se rétracte dans les conditions légales prévues, ou encore si une des conditions suspensives ne se réalise pas. A l'inverse, si le délai de rétractation est dépassé mais que l’acquéreur renonce à l’achat, alors cette somme sera conservée par le vendeur comme compensation financière.

L'acquéreur versera également une provision sur frais, d'un montant compris entre 350 et 550 € qui viendra en avance des frais d'acte.

6. Le droit de rétractation

Le droit de rétractation est une protection qui bénéficie à l’acquéreur d’un bien immobilier. Il a été créé par la Loi 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain  (loi SRU). Depuis l’entrée en vigueur de la Loi Macron 2015-990 du 8 août 2015, le délai de rétractation est de 10 jours (contre 7 jours auparavant). Ce délai court à compter du lendemain de sa notification à l’acquéreur. Lorsque l’acte authentique n’est pas précédé d’un compromis de vente, l’acquéreur pourra signer l’acte de vente après l’expiration du délai de réflexion de 10 jours.

Sauf rare exception, l’acquéreur d’un terrain et l’acheteur professionnel (SCI notamment) ne bénéficieront pas de ce délai de rétractation.

Pendant ce délai, l’acquéreur peut, par l‘envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception, revenir sur son engagement, et ce, sans conséquences. Quel que soit le motif de sa renonciation, les sommes éventuellement versées (l’acompte) devront alors lui être restituées.

En pratique, la notification tend de plus en plus à se faire par voie électronique. Ainsi le recommandé est délivré par courriel par une société habilitée et certifiée (telle que AR24). Le délai court, par conséquent, à compter du lendemain de la réception de ce courriel.

7. Les pièces préalables à l'établissement d'un avant-contrat : le dossier de vente, un indispensable

Un certain nombre de pièces doit être annexé à l'avant-contrat pour protéger les parties et respecter les dispositions légales de validité. Afin de délivrer une information complète à son acquéreur et s’exonérer de la garantie des vices cachés, le vendeur a l'obligation de faire réaliser par un professionnel un dossier de diagnostics sur le bien à vendre. Ce dossier comporte notamment : le diagnostic de performances énergétiques (DPE), le diagnostic de l'installation de gaz et d’électricité de plus de 15 ans, celui de l’amiante, du plomb, des termites et celui de l’état des risques et pollution des sols (suivant l’année de construction du bien).

Attention toutefois à leur validité, ces diagnostics sont datés et doivent être en cours de validité au jour de la signature.

Par ailleurs, depuis la loi 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR), si la vente concerne un lot de copropriété, d’autres documents doivent être transmis à l'acquéreur et notamment ceux :

- Relatifs à l’organisation de la copropriété (règlement de copropriété, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, etc.) ;

- Relatifs à la situation financière de la copropriété (à demander au syndic) ;

- Relatifs à l’état de l’immeuble (carnet d’entretien, diagnostics, etc.).

Si l’acheteur ne dispose pas de l’intégralité de ces informations à la date de la signature de l'avant-contrat, le point de départ du délai de rétractation est alors reporté au lendemain du jour auquel les éléments manquants lui auront été communiqués.

A noter que les résultats de ces diagnostics n'imposent aucune obligation de réalisation de travaux par le vendeur, préalablement à la signature de l'acte.

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CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE : Lorsqu'il porte sur une maison individuelle préfabriquée (Ordonnance n° 2019-395, 30 avril 2019 ; Journal Officiel du 2 mai 2019)

L'ordonnnance sous référence est relative à l'adaptation du contrat de construction d'une maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plan dans le cadre de la préfabrication. Elle est prise sur le fondement de l'art. 65 de la loi du 23 novembre 2018, la loi ELAN.

Selon ce texte :`

Au contrat devront être décrits et mentionnés dans le contrat les éléments préfabriqués en usine, les modalités de paiement en fonction de l'avancement des travaux de construction sur le chantier et de l'achèvement des éléments préfabriqués en atelier.

La garantie de livraison couvre le maître de l'ouvrage contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution de la fabrication des éléments en usine, et de leur pose et assemblage sur le chantier.

Les modalités selon lesquelles le maître de l'ouvrage sera tenu informé de la bonne exécution et de l'achèvement des éléments préfabriqués en atelier seront inscrites dans ce même contrat. Le Gouvernement envisage en particulier le paiement d'une tranche de prix convenu de la maison à partir du moment où ces éléments sont achevés en usine. Il est précisé que le constructeur ne peut pas empêcher le maître de l'ouvrage de procéder, y compris en usine, au constat de l'achèvement de la fabrication de ces éléments.

Le texte prévoit aussi la possibilité de définir ces différentes adaptations dans des clauses types : travaux à la charge du constructeur, prix convenu, délai d'exécution des travaux et pénalités applicables en cas de retard d'exécution, ainsi que les modalités selon lesquelles le maître de l'ouvrage est informé de l'achèvement et de la bonne exécution de la fabrication des éléments préfabriqués.

Un décret en Conseil d'État fixera les modalités selon lesquelles le maître de l'ouvrage est informé de l'achèvement et de la bonne exécution de la fabrication des éléments préfabriqués, ainsi que des modalités de règlement du prix compte tenu de l'avancement des travaux de construction et de l'achèvement de la fabrication des éléments préfabriqués.

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RESPONSABILITE DU NOTAIRE : Action délictuelle ou action contractuelle ? (Cour d'appel de Colmar, Chambre civile 2, section A, 25 avril 2019, RG 17/03944)

Le notaire, en qualité d'officier publicl, est chargé d'assurer l'efficacité juridique des actes qu'il instrumente et est tenu, dans ce cadre, à un devoir d'information et de conseil à l'égard de toutes les parties à l'acte.

En cas de manquement, il engage sa responsabilité sur le fondement des dispositions de l'art. 1382, ancien, du Code civil, devenu l'art. 1240.

Sa responsabilité ne peut être contractuelle que s'il a souscrit une obligation de cette nature à l'égard de ses clients.

Par actes reçus par maître de G., notaire à Strasbourg, les appelants ont acquis, en l'état futur d'achèvement, de la société Miklo construction, dont le gérant était M. Claude C, chacun un appartement en copropriété dans la [...].

Ces appartements devaient être construits dans le cadre de la deuxième tranche de travaux, portant sur la réhabilitation lourde d'une ancienne caserne, qui avait été achetée par la société Miklo à la commune de Volgelsheim le 17 janvier 2011.

La société Miklo construction a été placée en liquidation judiciaire le 17 juin 2014.

Par des jugements du 19 novembre 2014,et du 22 janvier 2015,, le tribunal de grande instance de Colmar a prononcé la résolution des ventes, du fait de l'absence de réalisation des travaux, et fixé les créances des acquéreurs aux sommes suivantes, au titre de la restitution du prix et des préjudices complémentaires.

Exposant qu'ils n'ont pu recouvrer aucune somme, les appelants ont fait assigner le notaire de G. en responsabilité professionnelle, par acte introductif d'instance déposé le 18 mars 2016, aux fins d'obtenir le paiement des sommes dont ils avaient été reconnus créanciers, outre 20'000 euro chacun à titre de dommages et intérêts complémentaires.

Le notaire, en qualité d'officier public, est chargé d'assurer l'efficacité juridique des actes qu'il instrumente et est tenu, dans ce cadre, à un devoir d'information et de conseil à l'égard de toutes les parties à l'acte.

Sa responsabilité ne peut être contractuelle que s'il a souscrit une obligation de cette nature à l'égard de ses clients. En l'espèce la demande dirigée contre le notaire s'inscrit dans le cadre de la rédaction et de l'authentification de divers actes de vente, à l'exclusion de tout engagement envers l'une des parties. Dans ces conditions, l'action en responsabilité ressort de la responsabilité délictuelle, de sorte que l'action fondée sur des manquements contractuels est mal fondée.

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ACTION EN DEMOLITION : L'ouvrage litigieux ne prend pas appui sur le mur du voisin (Cour d'appel Douai, Chambre 1, section 2, 25 avril 2019, RG N° 18/02317)

Mme D est propriétaire de l'immeuble situé [...]-la-Buissière.

M. et Mme H sont propriétaires de l'immeuble voisin situé au 460 de la même rue.

Mme D a fait réaliser un passage couvert et fermé entre les deux immeubles.

Une expertise extra-judiciaire a été réalisée à la demande de M. et Mme H. L'expert s'est rendu sur les lieux le 06 septembre 2011. Le rapport n'est pas daté.

Par acte signifié 27 mai 2015, M. et Mme H ont fait assigner Mme D devant le Tribunal de grande instance de Béthune en destruction de la construction et indemnisation.

L'action en démolition fondée sur le fait que l'ouvrage s'appuie sur le mur privatif du requérant et empiète sur ce mur est imprescriptible par application de l'art. 2227 du Code civil.

L'action en indemnisation résultant du trouble anormal résultant de travaux, est une action en responsabilité extracontractuelle soumise à prescription quinquennale. L'action engagée plus de 5 ans après l'achèvement des travaux est donc prescrite.

L'action en responsabilité fondée sur le refus d'accorder un droit de tour d'échelle n'est pas prescrite, dans la mesure où la dernière demande du requérant à son voisin date de moins de 5 ans.

L'empiétement critiqué n'est pas caractérisé. En effet, il n'est pas établi que l'ouvrage litigieux prend appui sur le mur du requérant. Les éléments photographiques démontrent l'existence d'un jour entre les poteaux et le mur. Si un solin est posé sur la longueur de l'ouvrage litigieux, il n'est pas démontré qu'il prend appui sur le mur du requérant, peu important qu'il le touche par endroit. L'action en démolition est donc mal fondée.

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EMPIETEMENT : L'ouvrage s'appuie sur le mur du voisin, quels délais pour quelles prescriptions ? (Cour d'appel de Douai, 1re chambre, 2e section, 25 avril 2019 ; RG n° 18/02317)

L'action en démolition fondée sur le fait que l'ouvrage s'appuie sur le mur privatif du requérant et empiète sur ce mur est imprescriptible par application de l’art. 2227 du Code civil. 

L'action en indemnisation résultant du trouble anormal résultant de travaux, est une action en responsabilité extracontractuelle soumise à prescription quinquennale. L’action engagée plus de 5 ans après l’achèvement des travaux est donc prescrite. 

L’action en responsabilité fondée sur le refus d’accorder un droit de tour d’échelle n’est pas prescrite, dans la mesure où la dernière demande du requérant à son voisin date de moins de 5 ans. 

L’empiétement critiqué n'est pas caractérisé. En effet, il n’est pas établi que l’ouvrage litigieux prend appui sur le mur du requérant. Les éléments photographiques démontrent l’existence d’un jour entre les poteaux et le mur. Si un solin est posé sur la longueur de l’ouvrage litigieux, il n’est pas démontré qu’il prend appui sur le mur du requérant, peu important qu’il le touche par endroit. L’action en démolition est donc mal fondée.

CADASTRE : Ouverture des données foncières en open data et mise en service de la base Demande de Valeur Foncière DVF (Référence: - MACP, communiqué du 24 avril 2019 ; cadastre.data.gouv.fr)

Mise en service de la base « Demande de valeur foncière » (DVF)

En application de la loi pour un État au service d'une société de confiance, dite ESSOC, la DGFiP vient de mettre en service la base « Demande de valeur foncière » (DVF) qui permet un accès libre et gratuit à l'intégralité des données foncières sur les 5 dernières années (L. n° 018-727, 18 août 2018).

Depuis 2014, le service PATRIM Usagers (« Rechercher les valeurs immobilières ») permet aux contribuables d'obtenir immédiatement et gratuitement la communication d'informations relatives aux mutations à titre onéreux de biens immobiliers comparables aux leurs, à des fins administratives (expropriation, APL) ou fiscales (déclarations d'impôt sur la fortune, de succession ou de donation, ou contrôle fiscal).

La loi pour une République numérique a étendu le bénéfice de ce service aux personnes physiques souhaitant acquérir ou vendre un bien immobilier et a prévu la communication des références cadastrales et de l'adresse complète du bien (LPF, art. L. 107 B modifié L. n° 2016-1321, 7 oct. 2016, art. 24, I, 2°. - LPF, art. R. 107 B-2, I modifié D. n° 2017-521, 11 avr. 2017). Ce service est uniquement accessible dans l'espace personnel authentifié des contribuables sur le site www.impots.gouv.fr, et de manière limitée (50 recherches sur 3 mois).

La loi ESSOC a ainsi prévu la généralisation de l'accès du public aux données foncières détenues par l'administration fiscale, qui doit désormais rendre librement accessibles au public, sous forme électronique, les éléments d'information qu'elle détient au sujet des valeurs foncières déclarées à l'occasion des mutations à titre onéreux intervenues au cours des 5 dernières années (LPF, art. L 112 A issu L. n° 2018-727, 10 août 2018, art. 13. - D. n° 2018-1350, 28 déc. 2018).

En application de cette disposition, le ministre de l'Action et des Comptes publics a annoncé l'ouverture, le 24 avril 2019, de la base « Demande de valeur foncière » (DVF). Accessible à tous sur le site data.gouv.fr à l'adresse http://https ://cadastre.data.gouv.fr/dvf, cette base permet de télécharger l'intégralité des données foncières sur les 5 dernières années en métropole (sauf en Alsace-Moselle) et dans les départements et territoires d'outre-mer (sauf à Mayotte).

Le traitement informatisé DVF est alimenté par la « Base nationale des données patrimoniales » (BNDP), qui recense les données patrimoniales contenues dans les documents déposés par les redevables ou leurs représentants dans les services en charge de la publicité foncière et de l'enregistrement, elle-même alimentée par les traitements relatifs à la documentation cadastrale (traitement « Majic ») et à la publicité foncière (traitement « Fidji »).

Les informations se trouvant dans chaque fichier sont donc issues du système d'information de la DGFiP, après publication des actes au service de la publicité foncière, en complément des éléments cadastraux (référence cadastrale, nature des biens et descriptif des biens).

Le descriptif des biens de l'acte notarié n'est pas repris dans le fichier, à l'exception de la surface Carrez lorsque celle-ci est mentionnée.

• La base met à disposition l'ensemble des informations détenues par l'administration fiscale, notamment :

- le prix de vente et la date de transaction d'un bien bâti (appartement et maison) ou non bâti (parcelles et exploitations) ;
- le descriptif du bien : nombre de pièces, surface, numéro du lot, etc. ;
- la géolocalisation, grâce à une interface dédiée exclusive : https ://app.dvf.etalab.gouv.fr.

• Les informations communiquées font l'objet d'une mise à jour semestrielle.

Chaque année :

- une première diffusion est effectuée en avril, présentant les mutations intervenues au cours des 5 dernières années et ayant fait l'objet d'un enregistrement dans un service de publicité foncière avant le 31 décembre de l'année précédente ;
- une seconde diffusion est effectuée en octobre portant sur les mutations intervenues au cours des 5 dernières années et ayant fait l'objet d'un enregistrement dans un service de publicité foncière avant le 30 juin de l'année en cours.

BAIL A USAGE D'HABITATION : Droit au renouvellement du bail acquis au locataire après repentir du bailleur (Cour d'appel de Bastia, Chambre civile, section 2, 24 avril 2019, RG N° 17/00684)

Alléguant un non respect des clauses du bail commercial conclu le 1er août 1998, un congé comportant refus de renouvellement du 31 mars 2015, par acte du 31 août 2015, la SAS M. & Fils a fait assigner la S.C.I. Farone, devant le Tribunal de grande instance d'Ajaccio pour obtenir une indemnité d'éviction et subsidiairement le constat de l'absence de motif grave justifiant le refus de paiement et avant dire droit une expertise.

Par jugement du 28 août 2017, le tribunal a, vu l'art. L 145-58 du code de commerce et le repentir du bailleur du 7 septembre 2015,  déclaré irrecevables les demandes en résolution et résiliation du bail.

Appel a été relevé.

Compte tenu de l'exercice du droit de repentir par le bailleur, alors que le preneur était encore dans les lieux et n'avait pas cherché à déplacer son activité, le renouvellement du bail est acquis au locataire. Il est irrévocable en application des dispositions de l'art. L. 145-58 du Code de commerce, il matérialise une offre de renouvellement du bail commercial et son irréversibilité exclut toute possibilité pour le bailleur de poursuivre la résiliation sur la base d'un commandement antérieur. De ce fait, le renouvellement du bail est acquis au locataire. Le bailleur qui a usé de son droit de repentir ne peut y faire échec en invoquant des violations du contrat antérieures à l'exercice de ce droit, donc antérieures au bail actuel, connues avant même la délivrance du congé. Puisque l'exercice du droit de repentir purge les manquements antérieurs du locataire, aucune action en résiliation du bail expiré ne peut plus ni être intentée ni poursuivie à compter de la date de l'exercice de ce droit.

En revanche, le preneur doit être débouté de sa demande d'indemnisation. Il invoque une volonté de nuire du bailleur et l'incertitude sur le sort du bail du fait du refus de renouvellement, puis de l'exercice du droit de repentir, puis de la demande de résiliation du bail. Or, même si les relations entre les parties sont mauvaises, la volonté de nuire n'est pas établie et le preneur, dont le bail est renouvelé, ne subit aucun préjudice.

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SERVITUDE ET VICES : Le vendeur a dissimulé les servitude et vices de la maison vendue (Cour d'appel de Caen, Chambre civile 1, 23 avril 2019, RG N° 17/00555)

Par acte authentique en date du 22 juin 2010, M. L et Mme M ont acquis auprès de M. et Mme H un ensemble immobilier sis à Sauxmesnil, moyennant le prix de 235' 000 euro.

Le 11 mars 2010, la SARL AC2E EXPERTISE a dressé un état de l'installation électrique intérieure qui a été annexé à l'acte de vente. Cette société a fait l'objet d'une dissolution amiable le 15 septembre 2012 et M. F a été désigné comme liquidateur.

Se plaignant de divers désordres, les acquéreurs ont obtenu en référé la désignation d'un expert qui a déposé son rapport le 4 janvier 2012.

Par actes d'huissier des 3 juin 2013 et 10 mars 2015, les acquéreurs ont fait assigner les vendeurs et la SARL AC2E devant le Tribunal de grande instance de Cherbourg aux fins d'obtenir sur le fondement des art. 1116, 1641 et 1382 du Code civil l'indemnisation de leurs préjudices.

L'affaire s'est retrouvée devant la cour d'appel.

L'art. 1638 du Code civil dispose que si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité. En l'espèce, dans l'acte de vente, les vendeurs ont déclaré qu'aucune servitude ne grevait le fonds vendu. Cette déclaration est mensongère puisque, avant la vente, le propriétaire du fonds voisin s'est prévalu d'une servitude de passage pour enclave. S'agissant de l'indemnisation du préjudice, il est évident que s'ils avaient eu connaissance de l'existence de la servitude, les acheteurs n'auraient pas contracté dans les mêmes conditions. Ils ont subi un dommage constitué par la perte de chance d'acquérir le bien à un prix inférieur à celui payé, étant rappelé que l'immeuble a été acheté pour 235'000 euro. Le préjudice sera justement évalué à hauteur de 20'000 euro.

Il convient de retenir la garantie des vendeurs, en application des art. 1641 et suivants du Code civil, pour les vices cachés relevés par l'expert affectant l'installation d'assainissement, la chaudière, la cheminée et l'installation électrique. Le tribunal a considéré à raison que le mari, qui est un professionnel du bâtiment et a réalisé la plupart des travaux litigieux, connaissait l'existences des vices et ne pouvait dès lors se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie prévue au contrat. En revanche, c'est à tort qu'il a rejeté toute demande de ce chef à l'encontre de la femme. En effet, bien que n'ayant pas de compétence professionnelle en matière de construction, cette dernière vivait au quotidien dans les lieux et a, de ce fait, nécessairement constaté les problèmes de reflux dans les WC, les fuites d'eau au niveau du ballon de la chaudière outre le caractère dangereux de l'installation électrique (fils dénudés, boîtier de dérivation sous une gouttière fuyarde, câbles courant sur le plancher du grenier, câble alimentant les box partant de l'habitation au sol et sans protection , etc.). Ainsi, sa connaissance des vices cachés exclut de faire application de la clause exonératoire de garantie. Au vu de ces éléments, il convient de condamner les vendeurs au paiement de 19'030 euro au titre des travaux de reprise.

L'entrepreneur qui a réalisé le diagnostic de l'installation électrique avant la vente et qui n'a pas décelé les désordres engage sa responsabilité délictuelle envers les acheteurs. Le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné, sur le fondement de l'art. 1382 du Code civil, l'entrepreneur à payer aux acheteurs une indemnité de 4'671 euro, in solidum avec les vendeurs.

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EXPULSION DU LOCATAIRE : Quand l'acquéreur n'est pas obligé de respecter le bail consenti par son vendeur (Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 3, 19 avril 2019, RG N° 16/25024)

Par acte notarié du 26 mars 2012, M. et Mme L ont vendu à M. C une maison sise [...], moyennant le prix de 350'000 euro, l'acte de vente précisant que le bien était "entièrement libre de location ou occupation et encombrements quelconques, ainsi que le vendeur l'avait déclaré et que l'acquéreur avait pu le constater en le visitant".

Ayant constaté la présence dans les lieux de M. T, l'acquéreur a fait assigner l'occupant en expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation devant le juge des référés du ribunal d'instance du Raincy.

Il résulte de l'art. 1743 du Code civil que l'acquéreur d'un immeuble n'est tenu de respecter le bail consenti par le précédent propriétaire du bien que si celui-ci est authentique ou a date certaine antérieure à la vente. Et un bail ne peut acquérir date certaine que dans les conditions prévues à l'art. 1328 du Code civil, c'est-à-dire par l'enregistrement, la mort de l'un des signataires ou la relation de la substance du bail dans un acte authentique.

L'opposabilité du bail sous signature privée à l'acquéreur est néanmoins admise, même si le bail n'ait pas date certaine, dans l'hypothèse où l'acquéreur a eu connaissance du bail avant la vente. A défaut de rapporter la preuve de la connaissance par l'acquéreur de la location, le locataire doit être expulsé.

ACTION ESTIMATOIRE : L'expertise, condition de la mise en oeuvre de l'action (Cour de cassation, Chambre civile 3, 18 avril 2019, pouvoi n° 18-14.648, cassation avec renvoi, inédit)

L’acheteur confronté à l’existence d’un vice caché dispose de deux actions prévues par l'art. 1644 du code civil : 

- rédhibitoire (résolution - annulation - du contrat)

- estimatoire (diminution du prix).

A titre principal, l'action estimatoire tend à la restitution du prix qui correspond au coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres. Le choix offert par l'art. 1644 du Code civil entre l'action rédhibitoire et l'action estimatoire appartient à l'acheteur, qui n'a pas à le justifier.

La réduction de prix du bien est proportionnelle à la moins-value. Elle doit être arbitrée par des experts.

La réduction de prix ne s'apprécie pas en fonction de la valeur vénale du bien mais selon le coût de remise en état permettant de mettre fin aux vices.

Par acte authentique du 18 juillet 2011, la société civile immobilière IMEFA 59, aux droits de laquelle se trouve la société Foncière développement logements, a vendu à M. et Mme Y un appartement situé dans un immeuble en copropriété.

Soutenant que l'appartement vendu était affecté d'un vice caché, les acquéreurs ont exercé contre la venderesse une action en diminution du prix de vente.

Dans le cas des art. 1641 et 1643 du Code civil, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts, comme indiqué plus haut.

Pour condamner le vendeur à payer aux acquéreurs la somme de 60'000 euro au titre de l'action estimatoire, l'arrêt d'appel retient que l'indemnité correspondant à la diminution du prix doit tenir compte de la dépréciation du bien vendu en raison de l'absence d'un système de chauffage collectif mais également du fait que les lots de copropriété de l'immeuble sont dotés d'un chauffage individuel de complément par convecteurs électriques individuels, ce qui est de nature à minorer le préjudice subi par les acquéreurs, avec la réserve que ce mode de chauffage est plus onéreux et plus inconfortable que le système collectif.

En statuant ainsi, alors que la réduction du prix devait être arbitrée par experts, la cour d'appel a violé l'art. 1644 du Code civil, dans sa rédaction applicable au litige.

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CONTRAT DE RESERVATION EN VEFA : Défaillance au contrat de réservation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt (Cour de cassation, 3e Chambre civ., 18 avril 2019, pourvoi n° 16-17.984, cassation)

Un contrat préliminaire à VEFA (contrat de réservation) portant sur la vente en l'état futur d'achèvement de deux lots dans un immeuble a été signé sous condition suspensive d'obtention d'un prêt et le réservataire a remis au notaire un chèque de 38'000 euro au nom du vendeur à titre de dépôt de garantie. Le chèque, mis en encaissement par le vendeur à qui le notaire l'a transmis, s'est révélé sans provision.

La cour d'appel accueille la demande en paiement de la somme de 38'000 euro.

L'arrêt de la cour d'appel est cassé.

En ne recherchant pas si le réservataire n'a pas, dans les formes et délais prévus au contrat, sollicité un financement qui lui a été refusé et si la défaillance de la condition suspensive n'a pas entraîné la caducité du contrat, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Les juges du fond auraient dû rechercher si le réservataire n'avait pas, dans les formes et délais prévus au contrat, sollicité un financement qui lui a été refusé et si la défaillance de la condition suspensive n'a pas entraîné la caducité du contrat.

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DOL : Le vendeur qui dissimule des problèmes de voisinage commet un dol (Cass. 3e civ. 18 avril 2019 n° 17-24.330 F-D)

Le vendeur qui dissimule à l’acquéreur le comportement problématique de son voisin de palier commet un dol entraînant la nullité de la promesse de vente, la tranquillité et la sécurité d’un logement étant des éléments déterminants pour l’acquéreur.

Une promesse de vente portant sur un appartement est signée. L’acquéreur refuse de réitérer la vente aux motifs que le projet d’acte mentionne l’existence d’une procédure en cours pour des nuisances diverses et répétées d’un copropriétaire. Le vendeur l’assigne en paiement du montant de la clause pénale.

Les juges rejettent la demande et prononcent la nullité de la promesse de vente en jugeant que le consentement de l’acquéreur a été vicié par dol. Ils retiennent que la tranquillité et la sécurité d’un logement sont des éléments déterminants pour tout achat immobilier. Pour eux, l'acquéreur justifie que la sécurité est pour lui primordiale, compte tenu d’une agression subie dans l’enfance.

Les juges relèvent que l’acquéreur s’était renseigné lors de visites sur la qualité des voisins. Le vendeur qui a assuré à l’acquéreur qu’il n’existait aucun problème de voisinage s’est délibérément abstenu de l’éclairer sur le comportement de son voisin de palier.

Pour être considérée comme dolosive, la dissimulation du vendeur doit être faite sciemment, dans l'intention de tromper l'autre partie sur un point déterminant pour elle (C. civ. art.  1137, al. 2 dans sa rédaction issue de l'ord. 2016-131 du 10-2-2016, consacrant la jurisprudence antérieure). Dès lors qu’il est établi que des manœuvres ont été commises, les juges doivent rechercher si le dol a déterminé le consentement de la victime.

Dans l’arrêt commenté, les juges considèrent que la tranquillité du logement était déterminante pour l’acquéreur au vu des circonstances.

Jugé, au contraire, que les sms du vendeur au gérant du bar au rez-de-chaussée demandant de réduire le volume de sa musique pendant les visites n’ont pas eu un rôle déterminant du consentement de l’acheteur : le dol n’est pas établi (Cass. 3e civ. 21-12-2017 no 16-27.821 F-D : BPIM 2/18 inf. 130)

Depuis la réforme du droit des contrats, le Code civil prévoit expressément que le caractère déterminant du vice s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné (C. civ. art. 1130, al. 2), reprenant ainsi les solutions dégagées par la jurisprudence antérieure.

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PROMESSE DE VENTE : Obligation de constater la promesse de vente par acte notarié (Cour de cassation, 3e Chambre civ., 18 avril 2019, cassation, n° 18-13.238, P+B+I)

L'art. L. 290-1 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) impose que certaines promesses de vente soient constatées par un acte notarié afin d'assurer une protection des vendeurs, personnes physiques, bloquant leur bien pour une longue durée.

Le texte prévoit que «toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique».

Ce même texte précède L. 290-2 CCH, issu de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion. L'arti. 116 de cette loi prévoit que ces deux articles sont applicables aux promesses de vente consenties à compter du premier jour du quatrième mois suivant la publication de la présente loi, c'est-à-dire à compter du 1er juillet 2009.

Une personne physique a, par acte sous seing privé du 16 novembre 2007, vendu à une SCI une parcelle de terre sous diverses conditions suspensives. Il était convenu que si à l'expiration de cette date, la vente n'était pas signée, le compromis se prorogerait automatiquement pour une durée de cinq années supplémentaires à compter du 16 novembre 2012. En 2015, le promettant a assigné la SCI en annulation de l'acte de vente. La cour d'appel a accepté sa demande: elle a jugé que si l'acte sous signature privée litigieux, conclu en 2007 n'était pas soumis à l'art. L. 290-1 du Code de la construction et de l'habitation entré en vigueur le 1er juillet 2009, il en allait différemment de la prorogation de cette promesse effectuée le 16 novembre 2012. Parce qu'elle avait été consentie par une personne physique, pour une durée supérieure à dix-huit mois et concernait un droit réel immobilier, et faute d'avoir fait l'objet d'un acte notarié, la cour d'appel a estimé qu'elle était nulle et de nul effet.

L'arrêt d'appel est cassé. La Cour de cassation décide que l'art. L. 290-1 CCH n'est applicable qu'aux promesses de vente consenties après le 1er juillet 2009 et à leur prorogation. Il n'est pas applicable dès lors que la promesse de vente elle-même est antérieure au 1er juillet 2009.

DELAISSEMENT DE BIEN : Le droit au respect des biens subsiste en cas de délaissement (Cass. 3e civ. 18 avril 2019 n° 18-11.414 FS-PBRI)

En 1980, les propriétaires d’une parcelle classée en emplacement réservé pour un espace vert en demandent l’acquisition par la commune dans le cadre de la procédure de délaissement. Les parties ne s’entendant pas sur le prix de vente, le juge de l’expropriation est saisi afin de fixer ce prix et de prononcer le transfert de propriété. Ce qui est fait.

En 2008, le terrain est revendu par la commune à une personne privée et un permis de construire est délivré en 2011. L’ayant droit des propriétaires d’origine engage alors une action en dommages-intérêts contre la commune.

Sans succès devant les juges du fond. La cour d’appel rappelle que, à la différence de l’expropriation, le droit de délaissement d’un emplacement réservé ne permet pas de solliciter la rétrocession du bien ou d’obtenir des dommages-intérêts en cas de rétrocession impossible. Après avoir constaté que les décisions ayant prononcé le transfert de propriété et fixé le prix ne faisaient nullement état d’une déclaration d’utilité publique et qu’aucun arrêté d’utilité publique de l’acquisition n’avait été pris, elle juge les dispositions du Code de l’expropriation sur la rétrocession inapplicables.

La Cour de cassation confirme ce point, mais casse l’arrêt pour violation du droit au respect des biens protégé par la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

Un bien faisant l’objet d’un délaissement reste un bien protégé par la Convention. L’absence de rétrocession et d’indemnisation consécutive à l’acquisition d’un bien classé en emplacement réservé, donc inconstructible, puis sa revente en tant que terrain constructible constitue une ingérence dans l’exercice de ce droit. Cette ingérence, fondée sur des textes clairs et accessibles, est justifiée par le but légitime visant à permettre à la personne publique de disposer, sans contrainte de délai, dans l’intérêt général, d’un bien dont son propriétaire a exigé qu’elle l’achète. Mais cette ingérence doit ménager un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux et, en particulier, être proportionnée au but légitime poursuivi. En l’espèce, le terrain, délaissé pour environ 122 000 €, a vu son affectation d’intérêt général en tant qu’espace vert non maintenue par la commune, qui a modifié les règles d’urbanisme pour le rendre constructible et le revendre à une personne privée pour 5 320 000 €. En dépit du délai de plus de 25 ans séparant les deux transactions, la mesure contestée porte une atteinte excessive au droit au respect des biens au regard du but légitime poursuivi. La cour d’appel ne pouvait donc pas rejeter la demande en paiement de dommages-intérêts.

1. Cet arrêt, didactique, préfigure en partie le nouveau mode de rédaction des décisions adopté par la Cour de cassation. Les Hauts Magistrats déroulent les unes après les autres les conditions d’application du principe de l’atteinte excessive au droit au respect des biens et de son contrôle de proportionnalité.

2. Dans un autre moyen de son pourvoi, l’ayant droit des propriétaires soutenait que les dispositions du Code de l’expropriation prévoyant une rétrocession (et, en cas de rétrocession impossible, une indemnisation) pouvaient s’appliquer à son cas. Avant de rejeter comme non fondé le moyen (en l’absence de toute trace de déclaration d’utilité publique ou d’arrêté d’utilité publique), la Cour de cassation récapitule dans sa décision les textes et sa jurisprudence en la matière. Ainsi rappelle-t-elle que la loi prévoit expressément un droit de rétrocession en cas d’expropriation, mais pas en cas de délaissement. En cas de délaissement, le propriétaire ne peut pas demander la rétrocession du bien sur le fondement du Code de l’expropriation, même si le juge de l’expropriation a donné acte de l’accord des parties sur le prix et prononcé le transfert de propriété (Cass. 3e civ. 26-3-2014 no 13-13.670 FS-PBR : BPIM 3/14 inf. 154). En matière d’expropriation, le droit de rétrocession est applicable en cas de cession amiable postérieure à la déclaration d’utilité publique ; il ne l’est pas en cas de cession antérieure, sauf si les cédants ont demandé au juge de l’expropriation de leur en donner acte (Cass. 3e civ. 24-9-2008 n° 07-13.972 FS-PB : Bull. civ. III no 138). Le droit de rétrocession est également applicable en cas de cession amiable postérieure à une DUP prise en application de l’ancien article 1042 du CGI dans sa rédaction antérieure à la loi du 29 décembre 1982 – disposition permettant aux collectivités de bénéficier notamment d’une exemption des droits de mutation – (Cass. 3e civ. 17-6-2009 n° 07-21.589 : Bull. civ. III no 146).

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VICES CACHES : Le vendeur qui a réalisé des travaux ne peut invoquer une clause de non-garantie des vices cachés (Cass. 3e civ. 18 avril 2019 n°18-20.180 F-D)

Seul le vendeur qui a conçu ou réalisé lui-même des travaux dans un lot de copropriété avant la vente ne peut pas se prévaloir de la clause l’exonérant de la garantie des vices cachés.

L’acheteur de lots de copropriété dans un immeuble d’habitation,se plaignant d’infiltrations et de divers désordresrelatifs au système d’évacuation des eaux usées et aux structures des lots, agit en  garantie des vices cachés contre le vendeur ; celui-ci invoque alors la clause de non-garantie des vices cachés stipulée dans le contrat de vente.

Pour écarter cette clause, une cour d’appel retient que le vendeur a effectué ou fait effectuer dans les lieux, trois ans avant la vente, des travaux, de démolition partielle, puis de reconstruction afin de transformer d’anciens locaux commerciaux en locaux d’habitation après les avoir réunis, de sorte qu’il est réputé vendeur-constructeur et ne peut pas être exonéré de la garantie des vices cachés.

L’arrêt est censuré par la Cour de cassation : les juges auraient dû rechercher si le vendeur  avait lui-même conçu ou réalisé les travaux.

Un vendeur professionnel, présumé en tant que tel connaître les vices du  bien vendu,  ne peut pas se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés à l’égard de l’acquéreur (jurisprudence constante).

En matière immobilière, ont été ainsi qualifiés de vendeur professionnel :

-  l’architecte qui a vendu un immeuble après l’avoir conçu ou construit (Cass. 3e civ. 26-2-1980  n° 78-15.556 : Bull. civ. III  n° 47) ;

- l’artisan maçon qui a personnellement effectué des travaux de couverture qui étaient atteints de désordres (Cass. 3eciv. 27-9-2000 n° 99-10.297 F-D)  ou qui a acheté l’immeuble pour le restructurer, le diviser et le vendre en appartements (Cass. 3e civ. 4-3-2014 n° 13-11.058 F-D : RJDA 6/14 n° 514) ;

 - le particulier qui a acheté plusieurs lots d'un immeuble puis les a revendus après travaux d'aménagement, de réfection et d'embellissement effectués par un membre de sa famille (Cass. 3e civ. 11-5-2010 n° 09-14.095 : RJDA 10/10 n° 936) ou qui a conçu et installé lui-même une cheminée dont le dysfonctionnement a causé un incendie (Cass. 3e civ. 9-2-2011 n° 09-71.498 FS-PB :  RJDA 5/11 n° 406 ; Cass. 3e civ. 10-7-2013 n° 12-17.149 P-B :  RJDA 11/13 n° 885).

C’est la compétence technique du vendeur qui est prise en compte ainsi que son implication dans le chantier. D’où l’importance de savoir si les travaux ont été effectués ou conçus par le vendeur lui-même ou par une entreprise pour déterminer si le vendeur est assimilable à un professionnel de la construction susceptible de connaître les vices affectant le bien. L’arrêt de la cour d’appel est, dans la présente affaire, censuré pour n’avoir pas fait cette recherche.

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GARANTIE DES VICES CACHES : Le promoteur voulait édifier un immeuble sur un ancien entrepôt de munitions (Cour d'appel de Toulouse, Chambre 1, section 1, 15 avril 2019, RG N° 16/01608)

Aux termes d'un acte d'apport en date du 1er décembre 1972 la Sa Société Nationale des Poudres et Explosifs ultérieurement dénommée SNPE est devenue propriétaire d'un terrain de 49 hectares 34 a et 35 ca, jusqu'alors propriété de l'Etat, situé sur la commune du Fauga (Haute-Garonne) cadastré Section B, numéro 916, [...] constituant le Parc du Fauga, sur lequel elle a stocké jusqu'en 1993 des explosifs et des munitions de sa fabrication (poudre d'artillerie et de chasse et fûts de phénol).

N'ayant plus l'utilité des lieux, elle a envisagé de vendre ce terrain, matériellement devenu désaffecté et a fait le nécessaire à cette fin avec la commune du Fauga pour le rendre juridiquement constructible et permettre une opération d'aménagement urbain.

En 2003 une zone d'aménagement concertée (Zac) spécifique a été créée par modification du plan d'occupation des sols (Pos).

Selon acte authentique en date du 15 décembre 2003 la Snc De Labourdette, émanation de la société Eiffage Immobilier Sud, a acquis le terrain de la Sa SNPE pour un prix de 1'341'551,35 euro HT dont 426'857,25 euro payable comptant, le solde de 914'694,10 euro sur une période de trois ans.

Le terrain vendu, devenu constructible, étant destiné à la réalisation d'un programme de 164 lots de terrain à bâtir, comprenant des maisons individuelles groupées et une résidence pour personnes âgées pour un coût de 2'256'965,71 euro, elle a entrepris la réalisation de travaux d'infrastructure et la commune a réalisé une station d'épuration avec la participation financière de cette société.

Elle a souscrit divers marchés pour procéder aux démolitions et à la mise en place des VRD et les travaux ont démarré sur ordre de service donné en décembre 2004.

En mars 2005, à l'occasion de la réalisation des travaux d'aménagement des réseaux, des munitions ont été découvertes dans le sol, révélant une situation d'insécurité qui a conduit les autorités communales et préfectorales à suspendre les travaux dans l'attente d'un diagnostic précis des terrains.

Les rapports dressés fin 2005 sur l'historique et le diagnostic du site ont mis en évidence une pollution pyrotechnique considérable sur l'ensemble du site qui a pour origine des actes de destructions de munitions opérées en 1944 par l'armée allemande, peu avant sa retraite, qui ont laissé un grand nombre de munitions non explosées, de sorte que celles-ci et des résidus de celles qui ont explosé sont disséminés sur tout le site avec une concentration particulière sur les lieux d'enfouissement ou de destructions, à des profondeurs variables ; le terrain reste constructible sous réserve de réaliser des travaux de dépollution dont le coût se situe dans une fourchette allant de 2'500'000 euro à 4'500'000 euro et pour une durée de 18 mois à deux ans, soit un montant en toute hypothèse très supérieur au prix d'achat du bien.

Depuis cette date, la Snc De Labourdette n'a pas été en mesure de reprendre son projet immobilier et l'aménagement de la ZAC n'a pas été poursuivi.

Par acte d'huissier en date du 20 juin 2007 la Snc De Labourdette a fait assigner la Sa SNPE devant le TGI de Toulouse en exécution forcée de son obligation de délivrance, tout en sollicitant l'organisation d'une expertise pour connaître la nature et le coût des opérations à entreprendre.

Appel a été relevé du jugement de première instance.

L'action tendant à la résolution de la vente portant sur un terrain désaffecté ayant initialement servi à l'entrepôt d'armes de guerre doit être examinée non pas au regard de l'art. 1604 du Code civil (obligation de délivrance) mais dans le cadre de la garantie des vices cachés dont les modalités sont fixées par les art. 1641 et suivants du Code civil. En effet, il ne saurait être reproché au vendeur d'avoir manqué à son obligation de délivrance - le défaut de conformité consistant en une différence entre la chose promise au contrat et la chose délivrée - dès lors que l'acte de vente rappelle la nature initiale du terrain vendu et qu'il ne s'est pas engagé à délivrer un terrain dépourvu de toute pollution. Toutefois, la pollution du sous-sol constitue un vice caché rendant la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée dès lors que l'aménagement du terrain pour la construction du programme immobilier projeté est rendu impossible sans procéder, au préalable, à de très importants et coûteux travaux de dépollution du sous-sol indispensables à l'élimination du danger présenté pour la sécurité du chantier et des futurs utilisateurs.

Si l'action rédhibitoire a été exercée quelques mois après la découverte du vice dans son ampleur, soit à bref délai conformément à l'art. 1648 ancien du Code civil, elle est irrecevable puisque se heurtant à la clause exclusive de garantie stipulée dans l'acte de vente. La clause exclusive de garantie stipulée dans l'acte de vente est opposable à l'acheteur, la mauvaise foi du vendeur de nature à la paralyser n'étant pas établie. Il résulte de l'expertise que des opérations de déminage et de décontamination ont été exécutées lors des précédentes ventes. La présence de munitions n'a pas été décelée après réhabilitation du terrain et la commission interministérielle de contrôle de déminage a jugé le terrain comme ayant été dépollué à 95 % sur une profondeur de 30 centimètres.

Le vendeur a satisfait à son obligation d'information prévue à l'art. L. 514-20 du Code de l'environnement tel qu'il résulte de l'acte notarié indiquant que l'acheteur a été informé par écrit de ce qu'une installation classée pour la protection de l'environnement, ayant fait l'objet d'un arrêté d'autorisation délivré par le préfet, avait été exploitée sur le terrain vendu et faisant référence expresse au diagnostic de sol et environnemental.

Par ailleurs, l'acheteur a reconnu avoir été averti des dangers ou inconvénients importants pouvant résulter de l'activité exercée dans l'immeuble acquis.

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DESORDRES POST VENTE : Les premières fissures sont apparues sept ans après la vente (Cour d'appel de Bordeaux, Chambre civile 2, 11 avril 2019, RG N° 18/0139)

Le 8 juillet 2004, Philippe et Françoise A, époux, ont acquis de M. P un immeuble à usage d'habitation situé [...] pour le prix de 243.918 euros.

Entre 2011 et 2012, se plaignant de l'apparition de fissures sur les plafonds, murs intérieurs et extérieurs outre les carrelages, ils ont informé par courrier en date du 26 mars 2013 M. P de leur intention d'intenter une action judiciaire pour vice caché.

Une expertise amiable a été réalisée par le cabinet Polyexpert mandaté par l'assureur des époux A qui a refusé la prise en charge du sinistre faute de classement de la commune en catastrophe sécheresse.

En 2012, la commune a été classée en zone sécheresse et une nouvelle expertise amiable était organisée le 9 janvier 2014. L'expert a conclu que les fissures seraient liées à des tassements différentiels intervenus avant l'acquisition de l'immeuble.

Face au refus de la compagnie d'assurance de prendre en charge le sinistre, les époux A, acquéreurs,. ont saisi le juge des référés le 8 avril 2014 qui, par ordonnance en date du 14 août 2014, a ordonné une expertise judiciaire.

L'expert a déposé son rapport le 3 juin 2015.

Par acte d'huissier en date du 7 août 2015, M. et Mme A ont fait assigner M. P. aux fins de voir reconnaître le dol commis par le vendeur et de dire qu'il constitue un vice du consentement des époux A et obtenir la condamnation de M. P à leur payer la somme de 159'627,83 euro à titre de dommages et intérêts correspondant aux frais de reprises des désordres chiffrés par l'expert.

L'action intentée par les épooux A, acquéreurss, acheteurs, fondée sur un vice du consentement, est recevable. Ils ont certes constaté l'apparition de fissures dés mai 2011, mais ils n'ont pris conscience de l'ampleur de ce désordre qu'à compter du 24 septembre 2012 avec l'aggravation dans de notables proportions des fissures et l'apparition de nouveaux désordres.

Les demandes des acheteurs se fondent sur l'existence d'un dol ou d'une erreur substantielle et elles se prescrivent dans un délai de 5 ans à compter du jour où ils ont eu connaissance de l'erreur ou du dol. En l'espèce, la connaissance de l'erreur ou du dol doit être fixée au jour de l'apparition des désordres en l'espèce le 24 septembre 2012 et, dans ces conditions, l'assignation en référé étant du 14 mai 2014, l'action n'est pas prescrite.

Les acheteurs demandent que le vendeur soit condamné à les indemniser à hauteur du coût des travaux de reprise de l'immeuble acheté, en invoquant le dol et l'erreur sur les qualités substantielles de l'immeuble. Leur action doit être rejetée. Il ressort en effet du rapport d'expertise judiciaire que les causes des désordres de la maison proviennent d'un tassement des fondations dû à un vice caché de construction. Les premières fissures sont apparues 7 ans après la vente et l'expert n'a pas précisé que des fissures seraient apparues avant la vente et que le vendeur en avait connaissance et aurait effectué des travaux de reprise. La preuve n'est donc pas apportée que le vendeur aurait dissimulé l'état de la maison.

Par ailleurs, concernant l'erreur sur les qualités substantielles, le contrat de vente contient une clause excluant la garantie des vices cachés pour l'état des constructions et l'état du sol et du sous-sol. En acceptant de conclure la vente avec cette clause, les acheteurs ont démontré que l'absence de désordre affectant la construction ne constituait pas pour eux une qualité essentielle de leur acquisition.

Les acquéreurs sont déboutés.

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VICE CACHE : Le bruit de la chasse d'eau de l'appartement du haut (Cour d'appel de Versailles, Chambre 3, 11 avril 2019 , RG N° 17/01538)

Par acte notarié du 5 juin 2009, Frédéric a acheté à Jean-Pierre un appartement situé [...]. Ce bien, initialement à usage de bureau, a été transformé par Jean-Pïerre en logement avec l'autorisation de la Mairie de Pierrelaye.

Se plaignant de nuisances sonores en provenance du logement occupé par Laetitia, l'acquéreur a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Pontoise, lequel a, par ordonnance du 25 mai 2010, confié une mesure d'expertise à M, qui a déposé son rapport le 14 mars 2013.

Frédéric a fait assigner son vendeur, Laetitia et le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [...] devant le TGI de Pontoise.

Appel a été relevé.

L'acheteur de l'appartement qui était initialement à usage de bureau avant d'être transformé en logement par le vendeur apparaît fondé à exercer l'action en garantie des vices cachés en raison des nuisances sonores provenant de l'appartement du dessus. En effet, l'expert relève que le bruit provoqué par le déclenchement de la chasse d'eau de l'appartement du dessus excède ce qui peut être toléré. Ce bruit qui pouvait être acceptable lorsque le bien était à usage de bureau ne l'est plus lorsqu'il est subi nuit et jour dans une habitation. Il en résulte un vice de nature à rendre le bien impropre à sa destination et qui n'était pas décelable dans son ampleur par un acquéreur visitant le bien d'autant que c'est l'occupante de l'appartement du dessus qui avait fait visiter le bien en cause à l'acheteur de sorte qu'elle ne pouvait alors occasionner de nuisance sonore provenant de son appartement. L'expert relève par ailleurs que le vendeur aurait dû poser un plafond en plaque de plâtre au lieu de se contenter d'habiller l'ancien plafond dans le cadre des travaux de transformation. Les travaux ont été réalisés par le vendeur lui-même de sorte qu'il ne peut se prévaloir de la clause élusive de garantie des vices cachés.

Le vendeur doit être condamné au paiement des travaux de modification de la chute des eaux vannes pour la somme de 3 253 euros et des travaux de réfection des plafonds pour la somme de 7'189 euro. Il doit en outre indemniser le trouble de jouissance de l'acheteur par la somme de 4'500 euro et ses frais de déménagement de 940 euro pendant les travaux.

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COMPROMIS DE VENTE : Mauvaise foi de l'acquéreur qui se dégage du compromis de vente (Cour d'appel de Versailles, Chambre 3, 11 avril 2019, RG N° 17/07499)

Par acte authentique du 12 mars 2015, M. D et Mme C ont consenti une promesse synallagmatique de vente à M. et Mme L sur l'ensemble immobilier qui leur appartenait à Voisins-le-Bretonneux pour un prix de 360'000 euros.

Il était prévu que M. et Mme L, acheteurs, financent une partie de l'achat au moyen d'un prêt bancaire. Dans l'acte, a été stipulée une condition susoensive relative à un prêt.

Le 30 mai 2015, les vendeurs ont mis en demeure, les acquéreurs de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive, mais en vain.

Le litige en résultant a finalement été porté devant la cour d'appel.

Les acheteurs ne peuvent prétendre s'être valablement rétractés en l'absence de respect des dispositions de l'art. L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation. En effet, ce texte prévoit qu'à défaut d'annexion à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, l'acquéreur reconnaît que le notaire ou le vendeur lui a remis le règlement de copropriété, le carnet d'entretien et l'état descriptif de division. Or le notaire qui est intervenu dans le cadre de la promesse de vente a, le jour de cet acte, établi un document intitulé "attestation loi ALUR de remise en mains propres de documents à l'acquéreur", aux termes duquel il est indiqué que ces derniers ont bien reçu les documents en cause.

Aucune irrégularité n'ayant été commise, le délai de rétractation était expiré et les acheteurs ne peuvent s'en prévaloir. Il apparaît que les acheteurs n'ont pas justifié avoir sollicité un prêt aux caractéristiques conformes à celles prévues dans la promesse de vente. Le bien n'est toutefois resté indisponible que durant 3 mois. La clause pénale d'un montant de 36'000 euro est donc manifestement excessive et doit être réduite à la somme de 18'000 euros.

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BAIL : Le sort du dépôt de garantie après une transaction de fin de bail (Cour de cassation, 3e Chambre civ., 11 avril 2019, pourvoi n° 18-16.061)

Voulant mettre fin aux difficultés apparues à la fin d’un contrat de bail commercial, les parties sont convenues d'un accord transactionnel. Ce contrat prévoit le versement d’une indemnité à la charge du locataire.

Lors de l’exécution de la transaction, les parties se sont opposées sur le sort du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail.

Le locataire avait décidé de déduire son montant de l’indemnité due au bailleur, prétendant que cette somme devait lui être remboursée, la transaction étant muette sur ce point.

Le bailleur estimait au contraire que le dépôt de garantie devait lui rester acquis. Selon lui, l’indemnité sur laquelle les parties se sont accordées dans la transaction doit s’entendre sans déduction de la moindre somme en raison de l’exécution du bail.

Le bailleur a donc demandé en justice le paiement de la somme déduite.

Pour la Cour de cassation, la transaction litigieuse ne contenant aucune mention relative au dépôt de garantie, il en résulte qu'elle ne régle pas le sort de cette somme après libération des lieux. La Cour rappelle la portée de la transaction qui doit faire l’objet d’une interprétation restrictive. Elle ne saurait être étendue à des questions qui ne sont pas expressément visées par la convention.

Ainsi, le silence de la transaction sur le dépôt de garantie ne signifie nullement qu’il doit rester acquis au bailleur.

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INFORMATION DE L'ACHETEUR : Entre l'avant-contrat et la vente définitive, l'acheteur avait été informé des désordres (Cour de cassation, 1re Chambre civ., 10 avril 2019, pourvoi n° 18-14.987, P+B)

Les conséquences d'un engagement librement souscrit et déclaré valable ne constituent pas un préjudice réparable.`

La cour d'appel est censurée par la Cour de cassation pour avoir retenu la responsabilité du notaire instrumentaire et de celui intervenu en participation à la suite de la vente d'un bien immobilier dont l'acheteur poursuivait par ailleurs la résolution pour vices cachés, des désordres ayant touché l'immeuble vendu. T

Tout en rejetant cette demande contre le vendeur, les juges du fond avaient sanctionné le notaire en participation pour avoir "manqué à son devoir de conseil et d'information en ne transmettant pas à l'acquéreur les documents afférents aux désordres litigieux, reçus du notaire instrumentaire avant la vente, et que, dès lors, il lui a fait perdre une chance de renoncer à l'acquisition ou de la conclure à un moindre prix".

En fait, les circonstances de fait montraient qu'entre l'avant-contrat et la vente définitive, l'acheteur avait été informé des désordres affectant l'immeuble et néanmoins poursuivi l'opération. De la sorte, fût-elle réduite à une simple perte de chance, son indemnisation ne pouvait s'envisager dès lors qu'il avait consciemment décidé d'assumer le risque contractuel.

VERIFICATION DE LA SUPERFICIE REELLE : Le notaire n'a pas à vérifier que la superficie réelle du lot est différente, après travaux, de celle portée au règlement de copropriété (Référence: - Cour de cassation, chambre civile 1, 10 avril 2019, N° de pourv

Suivant acte reçu le 30 décembre 2010 par Mme F, notaire associée de la société X F notaire II (la société notariale), l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée Roquelaine Pauilhac (la venderesse) a vendu à M. et Mme K (les acquéreurs), en l'état futur de rénovation, le lot n° 48 d'un immeuble en copropriété, constitué d'un appartement d'une superficie de 49,39 m² au sens de l'art. 46 de la loi du 10 juillet 1965.

La superficie réelle du bien s'étant avérée limitée à 37,62 m², les acquéreurs ont assigné, d'une part, la venderesse en réduction du prix, d'autre part, la société notariale en garantie.

Par ordonnance du 12 mai 2015, il a été sursis à statuer sur l'action en garantie.

Unn arrêt du 29 février 2016 a constaté que la superficie livrée était inférieure de plus d'un vingtième de la surface mentionnée à l'acte d'acquisition et condamné la venderesse à payer la somme de 43'144,92 euro à titre de réduction du prix payé ; 'en raison de l'insolvabilité de la venderesse, les acquéreurs ont repris l'instance contre la société notariale.

Les acquéreurs ont fait grief à l'arrêt d'appel de les débouteur de leurs demandes.

Mais, d'abord, l'arrêt d'appel retient, sans méconnaître la portée de la clause « 3°- conditions d'exécution des travaux » se trouvant à l'acte de vente, que, s'il a reçu, le 9 décembre 2010, l'acte modificatif du règlement de copropriété, le notaire, non spécialiste de la construction, ne pouvait anticiper les aménagements techniques survenus ultérieurement en cours de travaux, de nature à avoir une incidence sur les superficies déclarées par la venderesse et sur lesquelles celle-ci s'engageait au titre de son obligation de délivrance dans les conditions prévues à l'art. 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; ensuite, il relève qu'aucun élément ne permettait au notairede suspecter, au jour de l'acte authentique de vente, une insolvabilité de la venderesse en cas d'action des acquéreurs à son encontre et qu'en l'absence d'inscription prise par les acquéreurs pour garantir leur créance potentielle, il ne pouvait être reproché au notaire de ne pas les avoir informés de la réalisation de la vente, le 28 février 2014, des derniers lots de la copropriété ; de ces énonciations et constatations, dont il ressort qu'elle a répondu aux conclusions prétendument délaissées, la cour d'appel a pu déduire, sans dénaturation, que le notaire n'avait pas commis de faute.

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BAIL : La libération des locaux loués se matérialise par la remise des clés (Cour d'appel de Bastia, 10 avril 2019, RG n° 18/00027)

Le bail a été résilié.

Le tribunal avait considéré que le preneur était redevable d'une indemnité d'occupation de janvier 2016, date à laquelle les loyers n'avaient plus été versés à novembre 2016, date de réception des clés.

Devant les juges d'appel, le locataire objectait que l'état des lieux et la remise des clés étaient intervenus au mois de juin 2016 par l'intermédiaire d'un huissier de justice et qu'il ne pouvait en conséquence être tenu de payer une indemnité d'occupation au-delà de cette date. Mais pour qu'il en soit ainsi, il aurait fallu que l'obligation de restitution des lieux ait été effective, ce qui suppose que le bailleur reprenne possession des lieux.

Selon la jurisprudence, la libération des locaux se matérialise par la remise des clés au propriétaire ou à toute personne désignée par celui-ci. Le mandataire pourrait être un huissier mandaté par le bailleur pour réaliser l'état des lieux de sortie, mais, dans le cas d'espèce, c'est à l'huissier de justice mandaté par le seul preneur que les clés avaient été restituées et ni l'un ni l'autre n'avait tenté de les remettre au bailleur. Dans ces conditions, le jugement ne pouvait qu'être confirmé.

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ROLE DU NOTAIRE : Assainissement non collectif (Rép. min. n° 18078 ; JO. A.N. 9 avril 2019, p. 3334)

Question d'un parlementaire : 

Quelles voies d'amélioration le gouvernement entend-il donner aux missions du service public d'assainissement non collectif (SPANC)?

Réponse :

Lors d'une vente immobilière avec un dispositif d'assainissement non collectif (ANC), le notaire doit informer les deux parties de leurs obligations dès les discussions préalables à la signature de l'acte de vente en application de la réglementation en vigueur. Cependant, les services publics d'ANC (SPANC), chargés de contrôler que l'acquéreur s'est, le cas échéant, bien conformé à ses obligations de travaux dans le délai requis, ne sont pas toujours informés des ventes d'immeubles sur leur territoire. Aussi, il est proposé que les notaires informent systématiquement les SPANC de la date d'une vente et des coordonnées du nouveau propriétaire dès la signature de l'acte de vente afin de faciliter l'exercice de leur mission. Cette proposition a également été formulée lors d'un comité de suivi du plan d'actions national sur l'assainissement non collectif (PANANC).

Les services du ministère de la transition écologique et solidaire étudient actuellement la possibilité de modifier l'article R. 271-5 du Code de la construction et de l'habitat afin d'y intégrer cette mesure. Il est proposé également que la somme correspondant à la réhabilitation de l'installation d'ANC soit consignée chez le notaire. Cette proposition a aussi été envisagée dans le cadre du PANANC.

Suite à des discussions avec le Conseil supérieur du notariat, il s'avère que cette solution n'est pas adaptée car la mise sous séquestre d'un prix doit être ordonnée par un tribunal et suppose qu'il y ait un conflit, ce qui n'est pas le cas ici.

Enfin, il est proposé d'augmenter la sanction financière en cas de non-conformité d'une installation d'ANC. Le ministère de la transition écologique et solidaire n'a pas prévu de renforcer les sanctions financières prévues au titre de l'article L. 1331-8 du Code de la santé publique.

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ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF : Nouvelles obligations des notaires lors de la vente ? (Rép. min. n° 18078 : JOAN, 9 avr. 2019, p. 3334, Le Gac D.)

Interrogé sur les voies d’amélioration des missions des services publics d’assainissement non collectif (SPANC) le ministre de la Transition écologique et solidaire indique que :

  • lors d’une vente immobilière avec un dispositif d’assainissement non collectif (ANC), le notaire doit informer les deux parties de leurs obligations dès les discussions préalables à la signature de l’acte de vente en application de la réglementation en vigueur ;

  • cependant, les SPANC chargés de contrôler que l’acquéreur s’est, le cas échéant, bien conformé à ses obligations de travaux dans le délai requis, ne sont pas toujours informés des ventes d’immeubles sur leur territoire ;

  • aussi, il a été proposé que les notaires informent systématiquement les SPANC de la date d’une vente et des coordonnées du nouveau propriétaire dès la signature de l’acte de vente afin de faciliter l’exercice de leur mission. Les services du ministère de la Transition écologique et solidaire étudient actuellement la possibilité de modifier l’article R. 271-5 du Code de la construction et de l’habitat afin d’y intégrer cette mesure ;

  • il a été proposé également que la somme correspondant à la réhabilitation de l’installation d’ANC soit consignée chez le notaire. À la suite des discussions avec le CSN, il s’avère que cette solution n’est pas adaptée car la mise sous séquestre d’un prix doit être ordonnée par un tribunal et suppose qu’il y ait un conflit, ce qui n’est pas le cas ici ;

  • enfin, il a été proposé d’augmenter la sanction financière en cas de non-conformité d’une installation d’ANC. Le ministère n’a pas prévu de renforcer les sanctions financières prévues au titre de l’article L. 1331-8 du Code de la santé publique ;

  • d’autres mesures que celles proposées ont d’ores et déjà été mises en place pour améliorer la mise en conformité des installations d’ANC. Ainsi, le ministère a mis en œuvre des mesures d’information et de sensibilisation des notaires ainsi que des acheteurs ou vendeurs d’immeubles ;

  • ainsi, une plaquette d’information à destination des usagers a été rédigée par les services des ministères chargés de l’Environnement et de la Santé avec le CSN. Celle-ci est en cours de diffusion auprès des notaires. Cette plaquette intitulée « Acheteur ou vendeur d’une maison, ce qu’il faut savoir » est disponible sur le portail interministériel de l’assainissement non collectif.

Texte intégral de la question/réponse ici : http://questions.assemblee-nationale.fr/q15/15-18078QE.htm

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CONDITIONS D'OCCUPATION : Visite des locaux à usage d’habitation par des agents municipaux (Cons. const., 5 avr. 2019, n° 2019-772 QPC)

En vertu de l’article L. 651-6 du code de la construction et de l’habitation, les agents assermentés du service municipal du logement sont habilités à visiter les locaux à usage d’habitation situés dans leur ressort de compétence, aux fins de constater les conditions d’occupation de ces locaux et, notamment, le respect des autorisations d’affectation d’usage.

Le sixième alinéa de ce texte autorise les agents du service municipal du logement, en cas de refus ou d’absence de l’occupant du local ou de son gardien, à se faire ouvrir les portes et à visiter les lieux en présence du maire ou d’un commissaire de police. En prévoyant ainsi que les agents du service municipal du logement peuvent, pour les motifs exposés ci-dessus, procéder à une telle visite, sans l’accord de l’occupant du local ou de son gardien, et sans y avoir été préalablement autorisés par le juge, le législateur a méconnu le principe d’inviolabilité du domicile. Le sixième alinéa de l’article L. 651-6 doit donc être déclaré contraire à la Constitution.

Les requérants à la QPC mettaient aussi en cause le droit reconnu aux agents assermentés du service municipal du logement, en vertu de la deuxième phrase du premier alinéa de l’article L. 651-7, de recevoir toute déclaration et de se faire présenter par les propriétaires, locataires ou autres occupants toute pièce ou document établissant les conditions dans lesquelles les lieux sont occupés.

Le Conseil constitutionnel juge que ce texte ne saurait, en lui-même, méconnaître les droits de la défense ni le droit à un procès équitable.

Par ailleurs, le principe selon lequel nul n’est tenu de s’accuser ne fait pas obstacle à ce que l’administration recueille les déclarations faites par une personne en l’absence de toute contrainte. En outre, le droit reconnu aux agents assermentés du service municipal du logement de se faire présenter des documents tend non à l’obtention d’un aveu, mais seulement à la présentation d’éléments nécessaires à la conduite d’une procédure de contrôle du respect de l’autorisation d’affectation d’usage du bien. Dès lors, le grief tiré de la méconnaissance de l’article 9 de la Déclaration de 1789 doit être écarté.

Il en résulte que la deuxième phrase du premier alinéa de l’article L. 651-7 du Code de la construction et de l’habitation, qui ne méconnaît aucun autre droit ou liberté que la Constitution garantit, doit être déclarée conforme à la Constitution.

En l’espèce, aucun motif ne justifie de reporter la prise d’effet de la déclaration d’inconstitutionnalité. Celle-ci intervient donc à compter de la date de la publication de la présente décision. Elle est applicable à toutes les affaires non jugées définitivement à cette date.

Texte intégral de l'arrêt en cliquant ici : https://www.gazette-du-palais.fr/actualites-juridiques/jur-qpc-visite-des-locaux-a-usage-dhabitation-par-des-agents-municipaux/

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VENTE IMMOBILIERE : Clause de non-garantie des vices cachés s'applique dans le cas d'un glissement de terrain (Cour de cassation, Chambre civile 3, 4 avril 2019, RG 16-22.528, cassation avec renvoi, inédit)

Un glissement de terrain, survenu en mars 2008 sur la commune du Mont-Doré, a causé d'importants dommages à une villa acquise en 2006.

Les acquéreurs ont assigné le vendeur en nullité de la vente.

Pour déclarer le vendeur tenu à la garantie du vice caché consistant dans l'instabilité du sol et du sous-sol du terrain vendu, l'arrêt d'appel retient que la promesse et l'acte de vente ne faisaient aucune allusion à une procédure ayant opposé le vendeur à un tiers à la suite de l'effondrement d'un mur réalisé en 1996 et ayant donné lieu à une expertise judiciaire puis à un jugement rendu le 28 juillet 2004 et que le vendeur ayant, de mauvaise foi, manqué à son obligation d'information complète et loyale de l'acquéreur sur le bien vendu, ne peut prétendre s'exonérer de la garantie des vices cachés.

En statuant ainsi, tout en relevant que rien n'indiquait que le vendeur connaissait l'instabilité du sol et du sous-sol du terrain vendu, révélée par les pluies exceptionnelles des 3 et 4 mars 2008 et établie par les expertises qui avaient eu lieu par la suite, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'art. 1643 du Code civil.

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OBLIGATION DE DELIVRANCE CONFORME DU LOGEMENT : Le bailleur ne peut se prévaloir du défaut de paiement du loyer pour se dégager de son obligation (Cour d'appel de Douai, 8e ch., sect. 4, 4 avril 2019, RG 18/03874)

Suivant acte sous signature privée du 14 décembre 2004, M. D a donné à bail à Mme L un logement situé [...], moyennant paiement d'un loyer mensuel de 426 euro, indexé.

Par acte d'huissier du 18 décembre 2017, Mme L, locataire, a fait assigner M. D, propriétaire, devant le Tribunal d'instance de Douai afin d'obtenir sa condamnation à lui verser des dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral subis du fait de l'indécence de l'immeuble loué

Reconventionnellement, M. D a sollicité la condamnation de Mme L à lui payer les loyers échus impayés.

Le bailleur ne peut se prévaloir du défaut de paiement du loyer pour se dégager de son obligation de délivrance d'un logement répondant aux normes de décence. Par ailleurs, après 24 ans d'occupation, le bailleur soutient à tort que le défaut d'entretien serait la cause de la vétusté de l'installation électrique, de la dégradation des menuiseries, de la fuite du chéneau et des diverses sources d'humidité qui démontrent que l'immeuble n'est plus étanche aux infiltrations. De même, une fuite d'eau non signalée par le preneur ne peut être la cause des multiples désordres affectant l'immeuble.

Le bailleur a donc à juste titre été condamné au paiement d'une somme de 9'282 euro au titre du préjudice de jouissance et à une somme de 800 euro au titre du préjudice moral lequel résulte des conditions de vie du preneur et caractérise un poste de préjudice distinct du préjudice de jouissance.

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BAIL A CONSTRUCTION ET BAUX D'HABITATION : Attention à la concordance des temps (Cass. 3e civ., 4 avr. 2019, n° 18-14049)

Un couple acquiert des parts d’une SCI, ayant pour objet l’acquisition d’un terrain, donné à bail à construction pour une durée de vingt-cinq ans à une société d’HLM, laquelle s’engage à faire édifier des logements, les entretenir et les louer pour la durée du bail, expirant le 19 juillet 2010. Devenus propriétaires de trois appartements, occupés à l’expiration du bail à construction, le le couple et ses enfants, bénéficiaires d’une donation de la nue-propriété, assignent la société d’HLM en indemnisation.

Conformément à l’article L. 251-6 du Code de la construction et de l’habitation, dans sa version antérieure à celle issue de la loi du 24 mars 2014, prévoyant que les contrats de location consentis par le preneur d’un bail à construction s’éteignent à l’expiration du bail, le contrat de bail à construction mentionnait que le preneur pourrait louer les constructions pour une durée ne pouvant excéder celle du bail. La société d’HLM, qui, seule, pouvait fixer le terme des baux qu’elle avait consentis sur les appartements, ne disposait de droits sur les immeubles que jusqu’au 19 juillet 2010, date d’expiration du délai contractuel de vingt-cinq ans figurant au contrat de bail à construction du 19 juillet 1985, et les trois appartements n’ont été restitués respectivement qu’en novembre 2010 et novembre 2011. La cour d’appel de Versailles en déduit exactement que la société d’HLM a manqué à son obligation de restituer les lieux libres de tous occupants.

Texte intégral de l'arrêt en cliquant ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/292_4_41947.html

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TRAVAUX EXECUTES IRREGULIEREMENT : Usufruitier et nu-propriétaire doivent remettre le terrain en état (Cour de cassation, 3e Chambre civ. 4 avril 2019, pourvoi n° 18-11.207, rejet, FS-PBI)

Le terrain a fait l'objet d'une propriété démembrée en usufruit et nue-propriété ; elle est classée en zone A du plan local d'urbanisme (PLU), en zone Natura 2000 et en zone rouge du plan de prévention des risques inondations.

Sur cette parcelle de terrain, le nu-propriétaire a consenti un bail à une société qui entreprend des travaux d'exhaussement en toute irrégularité.

La commune assigne le nu-propriétaire et l'usufruitier de la parcelle ainsi que la société locataire afin d'obtenir la suspension des travaux et la remise en état des lieux. Tous sont condamnés.

Le nu-propriétaire et l'usufruitier contestent la décision, ni l'un ni l'autre n'étant l'auteur des travaux irréguliers.

Leur pourvoi est rejeté.

La Cour de cassation rappelle que le Code de l'urbanisme permet à la commune de saisir le tribunal de grande instance d'une action civile en vue de faire ordonner la remise en conformité des lieux (C. urb. art. L 480-14) et dans l'affaire jugée, les travaux irréguliers sont imputables :
-  à la société locataire qui les a entrepris ;
-  au nu-propriétaire qui a consenti « en parfaite connaissance de cause » un bail pour y exercer une activité de transformation de matériaux et de concassage incompatible avec le classement de la parcelle en zone agricole ;
- et à l'usufruitier de la parcelle, qui en percevait les revenus et était ainsi bénéficiaire des travaux irréguliers réalisés.

Dans ces conditions, leur condamnation à la remise en état des lieux in solidum est justifiée.

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LOTISSEMENT : L'acheteur responsable du non-achèvement des travaux de voirie du lotissement (Cour d'appel d'Orléans, Chambre commerciale, économique et financière, 4 avril 2019, RG N° 18/00718)

Selon acte notarié des 24 et 26 novembre 2014, la société LOIRE INVESTISSEMENT a vendu à la société SORIA PROMOTION des terrains à bâtir sis à [...], qui constituaient les lots 3, 4, 7, 8, 10, 11, 19 et 20 du lotissement «TROCADERO 1 ».

Aux termes de cet acte, la venderesse s'engageait à terminer tous les travaux relatifs au lotissement TROCADERO 1 au plus tard le 30 mai 2015 ou, à défaut, à verser à sa cocontractante une indemnité de 100 euro par jour de retard et par lot.

Après avoir fait constater par huissier de justice les 29 mai 2015 et 29 janvier 2016 que les travaux n'étaient pas terminés, SORIA PROMOTION a assigné LOIRE INVESTISSEMENTS le 20 mai 2016 devant le Tribunal de commerce d'Orléans en sollicitant sa condamnation à lui payer la somme de 242'000 euro (100 euro x 10 lots x 242 jours ).

Par jugement en date du 11 janvier 2018, le tribunal a dit que l'indemnité prévue en cas d'inexécution de l'obligation est une clause pénale susceptible de réduction et condamné LOIRE INVESTISSEMENTS à payer à SORIA PROMOTION la somme de 12'100 euro au titre de cette clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2016, outre une indemnité de procédure de 1'500 euro ainsi qu'à supporter les dépens.

LOIRE INVESTISSEMENTS a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 6 mars 2018.

C'est en vain que la société acquéreur demande l'application de la clause pénale puisque le retard lui est imputable. En effet, il ressort des pièces produites, notamment du constat d'huissier, que si la voirie et les trottoirs, dont la réalisation incombait au vendeur, ne sont pas achevés, il était impossible de procéder aux travaux en raison des multiples engins et camions appartenant aux entreprises diligentées par l'acheteur pour édifier les bâtiments, ainsi que des non moins nombreux dépôts de matériel (palettes de tuiles, de parpaings, bétonnière, tas de plaques murales et de menuiseries) entassés sur l'emplacement des trottoirs ou de la voirie par ces entreprises. L'acheteur n'a pas répondu à la demande du vendeur de désencombrer les lieux afin de permettre l'achèvement des travaux.

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BAIL A USAGE D'HABITATION : Le locataire a enfreint toutes ses obligations d'une jouissance paisible (Cour d'appel d'Amiens, Chambre civile 1, 2 avril 2019, RG N° 17/03791)

Par acte sous signature privée du 1er mai 1997, l'Office public de l'habitat de l'Aisne  a consenti conjointement et solidairement à Monsieur Maxime S à Madame Catherine R, concubines, un bail à usage d'habitation portant sur un logement sis [...].

En face de ce logement, se situe une propriété portant le numéro 76 ; les deux immeubles sont tous deux séparés par une servitude de passage de droit privé, nécessaire aux deux bâtiments.

Par courrier simple du 7 janvier 2014, Monsieur Joël L, propriétaire du numéro 76 a interpellé l'OPH de l'Aisne, lui faisant part de diverses difficultés rencontrées avec les concubins S et R : l'inaccessibilité et l'appropriation du passage (fermeture du passage par un cadenas, dépôt de tonneaux, de cuves, de métaux, de planches...), ainsi que les nuisances olfactives causées par l'absence d'entretien du terrain et la présence de plusieurs animaux (chiens de grande taille, poules et lapins).

Le bailleur a porté le litige devant ja justice,

Il convient de prononcer la résiliation du bail d'habitation pour manquement des locataires à leur obligation de jouissance paisible, prévue par l'arti 1728 du Code civil et par l'art. 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le bailleur a été alerté, à plusieurs reprises depuis 2014, tant par le maire que par le voisinage, des nuisances sonores et olfactives causées par la présence de divers animaux sur le terrain - mal, voire non entretenu - des locataires.

Il ressort des différentes pièces communiquées que les locataires disposent de plusieurs chiens de grande taille - 2 à 4 bergers allemands selon les photos produites - ne cessant d'aboyer, mais aussi de poules dont les excréments et l'odeur nauséabonde associée ont attiré nombre de rats sur la propriété. Ces troubles ont d'ailleurs fait l'objet d'un constat par huissier, lequel a relevé dans son procès-verbal que « le jardin est dans un état déplorable avec présence de chiens bruyants mais également de poules. Il n'y a plus d'herbe dans le jardin mais beaucoup d'excréments d'animaux et l'odeur y est forte. De nombreux détritus jonchent le sol du jardin, utiles selon le locataire à ses animaux ».

Il découle encore des éléments versés au dossier que plusieurs locataires, ayant successivement résidé dans l'immeuble en face, se sont plaints de l'insalubrité du jardin, ainsi que des insultes proférées par les locataires à leur égard ou à l'encontre de leurs enfants. Les voisins ont également témoigné de l'impossibilité de jouir pleinement de leur jardin - étendre le linge, organiser des barbecues ... -, craignant encore que les chiens ne parviennent à passer la clôture, constituée d'un grillage peu renforcé de plus ou moins un mètre de hauteur, et ne les agressent.

Malgré les relances de la mairie et du bailleur, les troubles persistent. Il est également établi que les locataires ont encombré, de 2014 à 2017, le passage commun avec l'immeuble situé en face, en entreposant divers objets imposants (bois, tracteur, ferraille).

Ces manquements graves et répétés justifient la résiliation du bail.

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BAIL A USAGE D'HABITATION : La locataire sous-louait l'appartement à la semaine ou à la nuitée (Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 4, 2 avril 2019, RG N° 17/01498)

Caroline et Armelle sont propriétaires indivis d'un appartement situé au 4e étage gauche de l'immeuble sis [...].

Cet appartement d'une surface de 37,90 m2 situé au 4ème étage et comprenant une pièce principale, une chambre, une cuisine, une salle de bains avec WC et fenêtre a été donné à bail à Audrey selon contrat de location du 11 avril 2005 moyennant un loyer actuellement fixé à 643,82 euros par mois.

Ce bail d'habitation doit être résilié aux torts de la locataire, qui, via un site internet de location entre particuliers, a offert l'appartement en sous-location.

Les nombreux commentaires figurant sur son profil sur le site internet de location établissent que la sous-location, proposée à la nuitée ou à la semaine, était une activité habituelle pendant au moins deux ans, la locataire étant souvent en déplacements professionnels à l'étranger. De plus, les bailleresses produisent des extraits du compte Facebook de la locataire dans lesquels elle tient, à plusieurs reprises, des propos injurieux à l'égard des bailleresses en 2011, septembre 2013 et octobre 2014 en contravention avec l'obligation d'user paisiblement des lieux rappelée plus haut. Ces manquements graves et répétés justifient la résiliation judiciaire du bail.

Les bailleresses ne justifient pas du préjudice économique résultant de la sous-location. Quant aux injures sur internet, les bailleresses ne sont pas nommément citées, de sorte que le préjudice moral, limité, doit être évalué à 1'000 euros.

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BAIL A USAGE D'HABITATION : La locataire sous-louait l'appartement à la semaine ou à la nuitée (Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 4, 2 avril 2019, RG N° 17/01498)

Caroline et Armelle sont propriétaires indivis d'un appartement situé au 4e étage gauche de l'immeuble sis [...].

Cet appartement d'une surface de 37,90 m2 situé au 4ème étage et comprenant une pièce principale, une chambre, une cuisine, une salle de bains avec WC et fenêtre a été donné à bail à Audrey selon contrat de location du 11 avril 2005 moyennant un loyer actuellement fixé à 643,82 euros par mois.

Ce bail d'habitation doit être résilié aux torts de la locataire, qui, via un site internet de location entre particuliers, a offert l'appartement en sous-location.

Les nombreux commentaires figurant sur son profil sur le site internet de location établissent que la sous-location, proposée à la nuitée ou à la semaine, était une activité habituelle pendant au moins deux ans, la locataire étant souvent en déplacements professionnels à l'étranger. De plus, les bailleresses produisent des extraits du compte Facebook de la locataire dans lesquels elle tient, à plusieurs reprises, des propos injurieux à l'égard des bailleresses en 2011, septembre 2013 et octobre 2014 en contravention avec l'obligation d'user paisiblement des lieux rappelée plus haut.

Ces manquements graves et répétés justifient la résiliation judiciaire du bail.

Les bailleresses ne justifient pas du préjudice économique résultant de la sous-location. Quant aux injures sur internet, les bailleresses ne sont pas nommément citées, de sorte que le préjudice moral, limité, doit être évalué à 1'000 euros.

VENTE IMMOBILIERE : Publicité foncière des conclusions en nullité d'une vente (Cour d'appel de Riom, 1ère chambre civile, 2 avril 2019, RG n° 17/02530)

Aux termes de l'art. 28 - 4°- c) du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une disposition à cause de mort.

La demande en résolution de l'acquéreur n'est recevable que si elle est publiée au service de la publicité foncière, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du conservateur ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité (Décret 55-22, 4 janv. 1955, art. 30, 5°).

Aux termes de l'art. 126 alinéa 1er du Code de procédure civile, dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d'être régularisée, l'irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

La cour de cassation a rappelé que l'obligation de publier une assignation en nullité de vente immobilière dans les registres du service chargé de la publicité foncière, prévue à peine d'irrecevabilité de la demande, ne porte pas atteinte à la substance même du droit d'accès au juge dont elle encadre les conditions d'exercice dans le but légitime d'informer les tiers et d'assurer la sécurité juridique des mutations immobilières ; que, cette formalité pouvant être régularisée à tout moment jusqu'à ce que le juge statue, il ne résulte pas de la sanction de son omission une disproportion dans la considération des intérêts respectifs. (Civ. 3e, 22 juin 2017, n° 16-13.651).

En l'espèce, les époux acquéreurs. ne justifient pas avoir publié leur assignation au service chargé de la publicité foncière.

Cependant, ils produisent la copie de leurs conclusions en date du 27 février 2018 revêtues de la publication et de l'enregistrement au service de la publicité foncière et de l'enregistrement le 3 avril 2018. Cette publication suffit à régulariser cette formalité au sens de l'art. 126 du Code de procédure civile dès lors que les conclusions publiées reprennent la décision rendue par le tribunal de grande instance d'Aurillac en date du 10 janvier 2007, l'arrêt rendu par la cour d'appel de Riom en date du 26 mars 2009, l'assignation en date du 2 octobre 2015 devant le tribunal de grande instance d'Aurillac à l'effet d'obtenir la nullité de la vente reçue par le notaire G en date du 5 août 2002 entre la SAFER et Madame Marion P S, le jugement rendu le 09 octobre 2017 par le tribunal de grande instance d'Aurillac ainsi que les demandes présentées en cause d'appel.

En conséquence, la fin de non recevoir tirée du défaut de publicité est écartée.

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DROIT DE RETRACTATION : Exercice tardif par l'acquéreur de son droit de rétractation (Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 1, 29 mars 2019 - RG n°17/16071)

Un acte modificatif du règlement de copropriété ayant été notifié à l’acquéreur, celui-ci a exercé son droit de rétractation par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (LRAR).

Lors de la conclusion de la promesse de vente, l'acte modifiant le règlement de propriété de l'immeuble, qui a été déposé au service de la publicité foncière, n'a pas été publié. Il en résulte que cet acte n'avait pas à être remis à l’acquéreur.

En outre, le délai de rétractation de dix jours, était expiré quand celui-ci a déclaré rétracter son consentement par lettre transmise au notaire du vendeur.

L’acquéreur n'ayant pas signé l'acte de vente, il doit être débouté de ses demandes en restitution de l’indemnité d’immobilisation et en dommages et intérêts et il est condamné à payer au vendeur l'indemnité d'occupation prévue par la promesse synallagmatique de vente.

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SERVITUDE : Le titre récognitif de servitude doit viser l’acte constitutif de la servitude (Cass. 3e civ. 28 mars 2019 n° 18-11.357 FS-D)

Un acte qui ne se réfère à aucun acte antérieur constitutif de servitude n'est pas un titre récognitif ni un commencement de preuve par écrit d’un tel titre.

Le propriétaire d’une maison mitoyenne de celle de son voisin assigne ce dernier en revendication de la propriété du couloir avec montée d’escalier situé entre les deux maisons et, subsidiairement, en reconnaissance d’un droit de passage. En pratique, ce couloir et cet escalier permettent au demandeur d’accéder aux chambres du premier étage de sa maison.

Pour juger que le fonds du demandeur bénéficie d’une servitude de passage sur le couloir et la montée d’escalier dépendant du fonds du voisin, la cour d’appel de Grenoble retient que le voisin connaissait ce droit de passage en raison des deux éléments suivants :

- son titre de propriété le vise expressément, le paragraphe déclaration du vendeur/servitudes mentionnant : « une servitude de passage sur le couloir faisant partie de l’immeuble AH 79 au profit de la propriété AH 78 » ;

- il a tenté d’y faire renoncer le précédent propriétaire de la maison mitoyenne par la signature d’un protocole.

Censure de la Cour de cassation. Un acte qui ne se réfère à aucun acte antérieur constitutif de servitude ne constitue pas un titre récognitif ni un commencement de preuve par écrit d’un tel titre.

En l’absence du titre constitutif de la servitude, une servitude de passage peut être prouvée par un titre récognitif « émané du propriétaire du fonds asservi » (C. civ. art. 695). Encore faut-il, ainsi que le rappelle régulièrement la jurisprudence, que le titre récognitif fasse référence au titre constitutif de la servitude (notamment, Cass. 3e civ. 30-4-2003 n° 00-21.710 : Bull. civ. III n° 93 ; Cass. 3e civ. 27-5-2009 n° 08-11.665 FS-PB : BPIM 4/09 inf. 329).

A l’occasion d’un récent Congrès des notaires, le titre récognitif a ainsi pu être défini comme « un acte par lequel il est reconnu l’existence d’un droit ou d’une obligation antérieure en faisant référence au titre constitutif qui l’a créé, sans que ledit titre ne puisse être produit. » (112e Congrès des notaires de France : La propriété immobilière, Nantes 2016, travaux de la 3e commission : la propriété immobilière face à ses défis, n° 3436 p. 855). Dans l’affaire commentée, le titre récognitif allégué au soutien du droit de passage s’était contenté de mentionner l’existence de la servitude sans faire référence au titre constitutif de celle-ci. La cassation était inévitable.

La force probante de l’acte récognitif de servitude n’est en revanche pas subordonnée au fait qu’il relate la teneur de l’acte d’origine (Cass. civ. 29-1-1913 : DP 1914 I p. 152, rendu en application de l’ancien art. 1337 du Code civil mais dont la solution est transposable sous l’empire de l’art. 1380).

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COPROPRIETE : La convocation hors délai à l’AG d'un copropriétaire est un motif d’annulation de certaines décisions (Cass. 3e civ. 28 mars 2019 n° 18-10.073 F-D)

Un copropriétaire participant à l’AG (assemblée générale) peut invoquer le non-respect du délai de convocation pour solliciter l’annulation des décisions auxquelles il s’est opposé mais non l’annulation de l’intégralité de l’AG.

Des copropriétaires assignent le syndicat des copropriétaires en annulation d’une AG et subsidiairement de certaines de ses résolutions, au motif qu’ils n’ont pas été régulièrement convoqués, le délai de 21 jours n’ayant pas été respecté.

La cour d’appel :

- déclare irrecevable leur demande d’annulation de l’AG dans son entier dès lors qu’ils ont voté en faveur de certaines résolutions ;

- rejette la demande subsidiaire d’annulation de certaines résolutions.

La Cour de cassation approuve l’arrêt sur le premier point, mais le casse sur le second : le copropriétaire irrégulièrement convoqué peut invoquer cette irrégularité au soutien d’une demande d’annulation des seules décisions pour lesquelles il était opposant.

Les copropriétaires sont autorisés à contester les décisions d’AG qu’ils estiment irrégulières à condition qu’ils aient été opposants ou défaillants (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 42). L’irrégularité peut affecter l’AG elle-même, dont ils peuvent alors solliciter l’annulation. Tel est le cas lorsque la convocation qui leur a été adressée était irrégulière, par exemple en cas de non-respect du délai de convocation (Cass. 3e civ. 30-6-1998 n° 96-21.787 : BPIM 5/98 inf. 347). Ils ne sont toutefois autorisés à contester une AG dans son intégralité que s’ils étaient défaillants ou opposants pour toutes les décisions adoptées. En effet, le copropriétaire qui a voté en faveur de tout ou partie des résolutions n’est pas recevable à solliciter l’annulation de l’AG dans son entier (Cass. 3e civ. 14-3-2019 n° 18-10.379 : BPIM 2/19 inf. 131).

En revanche, précise la Cour de cassation dans la présente espèce, un copropriétaire peut se prévaloir de l’irrégularité liée à la convocation hors délai pour solliciter l’annulation de certaines décisions seulement, sous réserve qu’il se soit opposé à leur adoption. Ce cantonnement exprès des effets d’une irrégularité de l’AG participe d’une responsabilisation des copropriétaires qui, bien que constatant une irrégularité affectant l’ensemble de l’AG, pourront ainsi opter pour l’annulation de la seule résolution leur faisant grief en laissant les autres perdurer, afin de ne pas paralyser le fonctionnement du syndicat.

Cette solution est conforme non seulement à l’intérêt des copropriétaires, qui ne se voient pas privés de la possibilité d’invoquer l’irrégularité de leur convocation dès lors qu’ils ont voté en faveur de certaines résolutions, mais également à l’intérêt du syndicat, l’annulation ciblée de certaines résolutions étant moins dommageable que celle de l’AG elle-même.

La Cour de cassation a d’ailleurs limité les conséquences de l’annulation d’une décision en retenant que l’annulation d’une AG pouvait justifier, en raison de l’irrégularité de la convocation à l’AG suivante par un syndic n’ayant plus de mandat, l’annulation d’une seule des décisions de cette seconde assemblée (Cass. 3e civ. 25-10-2018 n° 17-25.812).

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EMPIETEMENT : Le mur qui empiète sur le passage doit être démoli (Cour d'appel de Colmar, Chambre civile 2, section A, 27 mars 2019, RG n° 17/02337)

Patrick et Christiane, son épouse, sont propriétaires d'un bien immobilier au numéro [...], constitué par les parcelles inscrites au cadastre sous les numéros 712/140, 714/141, 716/142, 717/142 et 501/143. Cette dernière parcelle, de forme rectangulaire, constitue l'accès depuis la voie publique jusqu'au terrain et, avec la parcelle 717/142, de forme triangulaire et située à son extrémité opposée à la rue, elles supportent une servitude de passage au profit du terrain appartenant à Liliane, constitué par les parcelles 718/142, 715/141 et 713/140, elles-mêmes en retrait de la voie publique et attenantes respectivement aux parcelles 716/142, 714/141 et 712/140 appartenant à Patrick et Christiane..

Par acte d'huissier du 15 avril 2013, Liliane a fait assigner ses voisins devant le TGI de Mulhouse en demandant que ceux-ci soient condamnés à faire exécuter des travaux lui permettant de bénéficier de l'intégralité de l'assiette de la servitude de passage, notamment la dépose d'un portail, de ses poteaux de maintien et d'un butoir, sous astreinte de 1'000 euro par jour de retard ; elle demandait également que ses voisins lui communiquent le dossier technique de la caméra installée par leurs soins, sauf à ce qu'ils soient condamnés à démonter cette caméra et à lui payer la somme de 10'000 euro à titre de dommages et intérêts.

La cour d'appel saisie relève que les propriétaires (Patrick et Christiane) du fonds servant ont édifié un mur séparatif qui déborde de 26 centimètres sur l'assiette de la servitude, et y ont fait des aménagements qui empiètent sur l'assiette de la servitude, rendant inutilisable une partie de l'assiette de la servitude. L'emprise utilisable ne permet le passage d'une voiture de tourisme que dans des conditions délicates, l'espace entre le véhicule et les aménagements, notamment le portail, restant très faible.

Ces aménagements rendent donc plus incommode le passage en voiture, de sorte que c'est à juste titre qu'a été ordonnée sous astreinte, la démolition de la partie du mur empiétant sur l'assiette de la servitude et le déplacement du portail et des poteaux.

Le jugement de première instance n'était pas critiqué en ce qu'il a rejeté les demandes réciproques concernant les caméras installées à l'entrée de la propriété de chacune des parties, ni en ce qu'il a rejeté leur demande de dommages et intérêts.

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LOTISSEMENT : La contractualisation des règles du lotissement n'était pas établie (Cour de cassation - Troisième chambre civile, Arrêt n° 241 du 21 mars 2019 ; pourvoi n° 18-11.424) - rejet, publié)

M. D, propriétaire, depuis le 15 décembre 2004, d’une maison individuelle située dans un lotissement dénommé « ... » et créé par arrêté préfectoral du 16 mars 1977, a réalisé des travaux d’extension de celle-ci après obtention d’un permis de construire ; MM. B et E, contestant la conformité de la construction au règlement du lotissement, ont, après expertise, assigné M. D en démolition de la nouvelle construction et en indemnisation 

MM. B et E ont fait grief à l’arrêt du 10 septembre 2015 de dire que les dispositions du règlement de lotissement n’ont pas été contractualisées et que leurs demandes ne peuvent prospérer sur le fondement de la responsabilité contractuelle, alors, selon eux, que les colotis peuvent, lorsqu’ils décident de maintenir des règles d’urbanisme au sein du lotissement pour échapper à la caducité de l’art. L. 442-9 du Code de l’urbanisme, leur conférer un caractère contractuel ; qu’en se bornant à énoncer en termes généraux, pour juger que les dispositions du règlement du lotissement n’avaient pas été contractualisées, qu’en exerçant la faculté donnée par l’arti. L. 442-9 du code de l’urbanisme de maintenir le règlement du lotissement pour échapper à sa caducité automatique, les colotis ne manifestent pas leur volonté de le contractualiser, sans rechercher, somme elle y était invitée, si, en l’espèce, cette volonté ne résultait pas des termes mêmes du procès-verbal d’assemblée générale du 24 octobre 1987 ayant décidé du maintien de ces règles et par l’adoption d’un cahier des charges complémentaire ayant amendé ultérieurement les règles ainsi maintenues, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’art. 1134 du Code civil, dans sa version applicable au litige.

Mais ayant retenu à bon droit que, en exerçant la faculté que leur donne l’art. L. 442-9 du code précité de maintenir le règlement du lotissement pour échapper à sa caducité automatique, les colotis ne manifestent pas leur volonté de contractualiser les règles qu’il contient et relevé que, s’il était mentionné dans l’acte de vente du 25 décembre 2004, d’une part, que les pièces visées à l’article L. 316-3 du code précité avaient été remises à M. D, d’autre part, que celui-ci reconnaissait avoir pris connaissance de tous les documents du lotissement et être tenu d’en exécuter toutes les stipulations, charges et conditions en tant qu’elles s’appliquaient au bien vendu, cette clause ne suffisait pas à caractériser une volonté non équivoque des colotis de contractualiser le règlement du lotissement ou certaines de ses dispositions, la cour d’appel en a exactement déduit que la contractualisation alléguée par MM. B et E n’étant pas établie, leurs demandes ne pouvaient pas prospérer sur le fondement de la responsabilité contractuelle et a ainsi légalement justifié sa décision ;

Et M. B a fait grief à l’arrêt du 30 novembre 2017 de limiter à la somme de 20'000 euro la condamnation de M. D à des dommages-intérêts ;

Mais ayant relevé que la création d’une vue plongeante sur la propriété de M. B, qui était agrémentée d’une piscine, créait un préjudice lié à la dévalorisation en résultant, la cour d’appela souverainement apprécié la consistance du préjudice et le montant des dommages-intérêts propres à le réparer, et a ainsi légalement justifié sa décision.

Texte intégral de l'arrêt en cliquant ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/241_21_41729.html

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COMPROMIS DE VENTE : Notification de la promesse de vente : signature, délai et responsabilité de l’agent immobilier (Cass. 3e civ., 21 mars 2019, n° 18-10772)

Le 22 décembre 2012, un couple consent à un autre, par l’intermédiaire d’une agence immobilière, une promesse de vente d’un immeuble qui est notifiée le même jour, en application de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation. Le 31 juillet 2013, le notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique de vente dresse un procès-verbal de difficultés constatant le défaut de consentement à la vente des acquéreurs qui ont exercé leur droit de rétractation.  Les vendeurs les assignent, ainsi que l’agent immobilier, en paiement de la clause pénale stipulée à la promesse et en indemnisation de leurs préjudices.

La notification de la promesse de vente par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, prévue par le texte précité, n’est régulière que si la lettre est remise à son destinataire ou à un représentant muni d’un pouvoir à cet effet.  La cour d’appel qui retient que, l’avis de réception de la lettre de notification adressée à l’épouse le 22 décembre 2012 est revêtue de la signature de son époux, sans précision du nom et prénom du signataire, celui-ci n’a pas signé en qualité de mandataire de son épouse et qu’il n’est pas certain que la promesse a été notifiée à l’épouse, en déduit exactement que le délai de rétractation n’a pas couru à l’égard de l’épouse avant l’exercice, par celle-ci, de ce droit et justifie légalement sa décision d’annuler le contrat.

Mais la cour d’appel qui, pour rejeter les demandes des vendeurs contre l’agent immobilier, retient que l’agent, en sa qualité de mandataire des vendeurs et de rédacteur de l’avant-contrat, a notifié à chacun des époux acquéreurs, séparément et dans les formes prévues par l’article L. 271-1, l’avant-contrat du 22 décembre 2012 et que, ce faisant, l’agent immobilier a rempli sa mission, laquelle n’inclut pas la vérification des signatures apposées sur les avis de réception, viole l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation et l’article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.

En effet, il incombait à l’agent immobilier de vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l’avis de réception de la lettre recommandée adressée aux acquéreurs.

Texte intégral de l'arrêt en cliquant ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/333_21_41733.html

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DIMINUTION DU PRIX DE VENTE : Déficit de contenance du terrain à bâtir vendu (Cour d'appel de Versailles, Chambre 3, 21 mars 2019, RG N° 17/06052)

Par acte reçu le 30 septembre 2011 par maître V, notaire à Chambly, M. et Mme S ont acquis de la société Bleu Marine, un terrain à bâtir cadastré ZI 0546 situé 3 [...].

Après avoir fait intervenir un expert géomètre sur leur terrain, M. et Mme S ont estimé que la surface utile du terrain acquis auprès de la société Bleu Marine était diminuée d'une superficie de 58 m2.

Le 30 septembre 2013, M. et Mme S ont assigné la société Bleu Marine devant le TGI de Pontoise en réparation de leur dommage.

Pour la cour d'appel saisie, la société venderesse d'un terrain à bâtir était en l'espèce un professionnel de l'immobilier qui ne peut soutenir avoir ignoré que les limites physiques de la parcelle telles qu'elles se présentaient ne correspondaient pas à ses limites réelles. Elle a donc commis une réticence dolosive en n'avertissant pas les acheteurs de la surface réelle de la partie constructible de la parcelle, ce dont elle savait qu'il s'agissait d'un élément déterminant puisque les acquéreurs souhaitaient faire construire une maison et que la superficie constructible est un élément essentiel.

Les acheteurs doivent en conséquence se voir accorder une diminution du prix de vente, au prorata de la surface réellement utile de la parcelle, soit une somme de 15'969 euro.. En outre, la somme de 300 euro doit être accordée au titre du constat d'huissier et celle de 1 000 euros au titre des frais de géomètre-expert. Enfin, le désagrément subi par les acheteurs qui ont dû réduire la taille de leur habitation doit être indemnisé par la somme de 15' 000 euros correspondant au préjudice de jouissance.

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CONTRAT DE RESERVATION : Le contrat de réservation étant facultatif, sa nullité est sans incidence sur la validité de l'acte de vente (Cour de cassation, Chambre civile 3, 21 mars 2019, pourvoi N° 18-11.707, rejet, publié au Bull.)

Par acte sous signature privée, intitulé "contrat de réservation", suivi d'un acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement, la société civile de construction vente Amandine (la société Amandine), a vendu à Mme Y, préalablement démarchée par la société Jade conseil, un appartement et un emplacement de stationnement dans un immeuble en copropriété, destinés à la location et bénéficiant d'un dispositif de défiscalisation ; Mme Y a souscrit un emprunt auprès de la société BNP Parisbas ; se plaignant de l'irrégularité de l'opération et d'une rentabilité de l'investissement inférieure à celle promise, Mme Y a assigné les sociétés Amandine, Jade conseil et BNP Paribas en annulation de l'ensemble des contrats souscrits et en paiement de dommages-intérêts pour non-respect des dispositions du Code de la consommation relatives au démarchage et au prêt, dol et manquements au devoir d'information et de conseil.

Le contrat préliminaire (contrat de réservation) étant facultatif, sa nullité est sans incidence sur la validité de l'acte de vente

La nullité du contrat de prêt n'était pas encourue dès lors que la formalité d'envoi de l'offre par voie postale et le délai de réflexion de dix jours prévus par les art. L. 312-7 et L. 312-10 du Code de la consommation, ont été respectés.

Ayant retenu, d'une part, que la clause d'intérêts à taux variable n'était ni ambigüe, ni incompréhensible, que l'emprunteuse qui habitait en France depuis près de 20 ans, y exerçait la profession d'analyste financière, et avait acquis la nationalité française, était en mesure d'en comprendre le sens et la portée et, d'autre part, qu'il résultait des éléments fournis à la banque que le crédit accordé n'était pas disproportionné par rapport aux facultés de remboursement de l'emprunteuse qui n'était pas exposée à un risque d'endettement, la cour d'appel, qui a pu en déduire qu'aucun manquement de la banque, qui n'avait pas à s'immiscer dans le choix de l'investissement, n'était établi, a légalement justifié sa décision.

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VICE CACHE : L’insuffisante rentabilité d’un immeuble ne constitue pas un vice caché (Cass. 3e civ. 21 mars 2019 n°18-12.026 F-D)

La vente d’immeuble à usage locatif n’est pas affectée d’un vice caché au seul motif que l’acheteur n’en a pas retiré le profit escompté.

Pour réaliser un investissement locatif, une société civile immobilière acquiert deux immeubles auprès de deux autres sociétés civiles immobilières. La société acheteur se plaint de l’absence de rentabilité de cet investissement locatif et assigne les sociétés vendeurs en réparation de son préjudice sur divers fondements, dont la garantie des vices cachés. Les juges du fond rejettent la demande de l’acheteur. Ce dernier se pourvoit en cassation afin de faire valoir que la rentabilité faussement annoncée par le vendeur d’un immeuble de rapport constitue un vice caché. Le pourvoi est rejeté. La Cour de cassation approuve les juges du fond d’avoir retenu que le défaut devait être inhérent à la chose vendue et que le vendeur, s’il devait garantir lepotentiel technique de rendement du bien vendu, ne pouvait en garantir la rentabilité économique, faute d’avoir la maîtrise de son utilisation ultérieure. Pour la Cour de cassation, la cour d’appel en a déduit à bon droit que l’acheteur ne pouvait pas soutenir que la vente d’immeubles à usage locatif était affectée d’un vice caché au seul motif qu’elle n’en avait pas retiré le profit escompté.

L’arrêt présente l’intérêt de renforcer la sécurité juridique des ventes d’immeuble. Il n’étonnera pas que la Cour de cassation rejette l’existence d’un vice caché au seul motif que l’acquéreur ne retire pas du bien acquis le profit escompté. Il va en effet de soi que l’insuffisante rentabilité locative d’un immeuble peut découler de nombreux facteurs, en particulier de fautes ou négligences de l’acquéreur lui-même. Or, le vice caché doit prendre naissance dans la chose vendue (lui être « inhérent », pour reprendre les mots de l’arrêt). Le fait que cette rentabilité ait été « faussement annoncée » comme plus intéressante par le vendeur ne change rien à l’affaire. L’insuffisante rentabilité ne s’en trouve pas rendue inhérente à la chose vendue. Tout au plus cette fausse annonce pourrait-elle être invoquée pour caractériser un dol ou une faute lors de la conclusion du contrat (ce que les juges du fond avaient par ailleurs exclu). L’affirmation des juges du fond que le vendeur doit garantir le « potentiel technique de rendement » du bien vendu reste pour sa part un peu obscure. La solution, qui n’est pas inédite (v. Cass. com. 1-12-1992 n° 90-21.804 : RJDA 2/93 n° 99), invite à tracer une frontière entre la seule rentabilité économique, qui n’est pas garantie, et le potentiel technique de rendement, qui le serait. Dans ce dernier cas, l’acheteur pourrait agir sur le fondement des vices cachés, ce qui suppose que l’insuffisance de ce « potentiel » trouve sa source dans le bien vendu. Tel serait par exemple le cas si l’immeuble était situé dans une zone bruyante la nuit rendant toute perspective de location durable illusoire.

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VICES CACHES : Application d’une clause exonératoire de vices cachés en cas d’erreur du diagnostiqueur immobilier (Cass. 3e civ. 21 mars 2019 n°18-11.826 F-D)

En l’absence de preuve de la mauvaise foi du vendeur d’un immeuble, la délivrance d’un diagnostic erroné établi par un professionnel n’écarte pas la clause exonératoire des vices cachés mentionnée à l’acte de vente.

L’acheteur d’un immeuble découvre la présence de termites alors que le diagnostic annexé à l’acte de vente faisait état d’une absence de termites. Il poursuit le vendeur en garantie des vices cachés. Ce dernier lui oppose la clause de l’acte de vente l’exonérant de la garantie des vices cachés.

La  demande de l’acheteur est rejetée.

La mauvaise foi du vendeur n’était pas établie. En effet, à la suite de l’apparition d’insectes volants dans la maison et craignant une éventuelle infestation par les termites, le vendeur avait consulté trois entreprises de traitement des charpentes ; ses doutes avaient été levés par la consultation de deux diagnostiqueurs affirmant qu’il ne s’agissait pas de termites. Par ailleurs, la présence d’un enduit de rebouchage constaté par l’expert sur le montant d’une porte ne démontrait ni que le vendeur ait eu connaissance de la présence de termites, ni qu’il ait eu l’intention de maquiller les attaques.

La délivrance d’un diagnostic erroné établi par un professionnel n’écarte pas la clause exonératoire des vices cachés. 

A noter : Les clauses limitant ou excluant la garantie des vices cachés ne peuvent pas être utilement invoquées par le vendeur de mauvaise foi. Est de mauvaise foi le vendeur qui avait connaissance des vices au moment de la vente et n'en a pas informé l'acquéreur (Cass. 3e civ. 14-4-2010 n° 09-14.455 FS-PB : RJDA 10/10 n° 937). Il appartient à l’acquéreur de démontrer la connaissance du vendeur (Cass. 3e civ. 6-9-2011 n° 10-20.613 F-D).

Jugé par exemple que la clause de non-garantie doit être écartée lorsque le vendeur a dissimulé à l’acheteur la présence d'insectes xylophages (Cass. 3e civ. 18-1-2006 n° 03-21.173 ; Cass. 3e civ. 28-3-2007 n° 06-12.299 FS-PB : RJDA 7/07 n° 712 ; Cass. 3e civ. 14-4-2010 n° 09-14.455 FS-PB précité), même si les insectes ont été déclarés inactifs par un diagnostiqueur lors de l'achat de l'immeuble par le vendeur dès lors que l'évolution des insectes, aléatoire et imprévisible, pouvait aboutir à une véritable infestation (Cass. 3e civ. 8-4-2009 n° 08-12.960 FS-PB : RJDA 11/09 n° 942). En revanche, la clause de non-garantie des vices cachés s'applique s'il n'est pas établi, d’une part, que le vendeur avait connaissance, avant la vente, de la présence effective de termites qu'un professionnel n'avait pas su détecter et, d’autre part, que les panneaux d'aggloméré présents sur les parquets avaient été disposés pour masquer leur infestation par les termites (Cass. 3e civ. 8-12-2016 n° 15-20.497 FS-PB : BRDA 1/17 inf. 12).

L’arrêt ci-dessus, qui admet qu’une erreur de diagnostic commise par un professionnel lors de la vente peut exonérer un vendeur, dont la mauvaise foi n’est pas par ailleurs établie, même s’il a eu des doutes sur l’existence de termites, dès lors que les avis recueillis avant la vente étaient contradictoires, est dans le droit fil de cette jurisprudence.

La même solution a été rendue dans un cas où l'acte de vente d'une maison mentionnait l'absence de produits susceptibles de contenir de l'amiante, selon un diagnostic annexé, et où de l'amiante avait été néanmoins trouvée dans la maison (Cass. 3e civ. 6-7-2011 n° 10-18.882 FS-PB : RJDA 11/11 n° 897).

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VENTE IMMOBILIERE : Vice caché ou pas et clause d'exonération de la garantie (Cour d'appel de Lyon, Chambre civile 1, section B, 19 mars 2019, RG N° 17/043)

Suivant acte authentique de vente reçu par maître D., notaire, le 26 septembre 2011, M. T et Mme R. ont acquis de Mme L.-B une maison d'habitation sise 278 Montée du Four à Chaux à Saint-Jean le Vieux, ainsi désignée :

- Maison d'habitation édifiée sur sous-sol, composée d'un garage double, cellier, dégagement comprenant :
- au rez-de-chaussée : entrée, cuisine, salle à manger, séjour, dégagement, 2 chambres, toilettes, salle de bains, bureau traversant, buanderie,
- au 1er étage : dégagement, chambre et salle de bains.

Le prix de vente a été fixé à la somme de 302'000 euro, outre les frais de notaire.

Préalablement à la signature du compromis, M. T et Mme R ont effectué une visite de la maison par l'intermédiaire de l'agence GUY HOQUET, société OMAMORI.

Les acheteurs de la maison d'habitation doivent être déboutés de leur action en garantie des vices cachés. En effet, les problèmes d'infiltrations dans le garage, limités aux périodes pluvieuses et se traduisant par des auréoles visibles en partie basse du mur et sur le carrelage, ne présentent pas le caractère d'un vice caché et ne rendent pas l'immeuble impropre à sa destination. Il en va de même du vice d'importance mineure affectant le vide sanitaire qui peut se résoudre par des travaux évalués à la somme de 1'500 euro.

Si le plancher de l'étage dont le le solivage a été conçu comme une grille à plafond et non comme un support de plancher habitable, ce qui affecte la solidité de l'ouvrage, peut être considéré comme présentant un vice caché rendant la chose impropre à sa destination, il apparaît que la mauvaise foi de la venderesse n'est pas établie et que la clause de non garantie des vices cachés doit recevoir application.

ENVOI EN POSSESSION : Le rôle du juge à l'occasion de l'envoi en possession (Cour d'appel de Lyon, Chambre 8, 19 mars 2019, RG N° 18/04511)

Suivant deux testaments olographes, datés des 19 février 2016 et 8 mai 2017, Bernard avait institué légataires universels ses deux neveux Clément et Valentin.

Par deux autres testaments olographes, en date des 7 mai et 31 mai 2017, il avait institué comme légataire universelle Florence, avocate, qui avait été son conseil dans le cadre des opérations successorales de son père.

La dernière légataire a été envoyée en possession, mais les neveux ont demandé la rétractation de l'ordonnance.

Il n'y a pas lieu de rétracter l'ordonnance d'envoi en possession de l'avocate instituée comme légataire universelle par le testateur décédé en l'absence d'héritier réservataire. En effet, le juge des requêtes et le juge de la rétractation sont uniquement tenus de vérifier que les conditions prévues par la loi pour ordonner l'envoi en possession sont réunies. Or les art. 1006 et 1008 du Code civil prévoient cet envoi en possession en présence d'un testament olographe ou mystique, d'une part, et en l'absence d'héritiers réservataires, d'autre part.

Tel est le cas en l'espèce puisque la légataire se prévaut d'un testament olographe régulièrement enregistré et déposé au rang des minutes du notaire et qu'il résulte de l'acte de notoriété que le testateur n'a pas laissé d'héritiers pouvant prétendre à une réserve légale dans sa succession. Ainsi, le juge de la rétractation n'est pas tenu de prendre en considération l'état de démence alléguée du testateur.

COPROPRIETE : En cas de travaux non autorisés dans un immeuble, un copropriétaire peut se constituer partie civile (Cass. crim. 19 mars 2019 n° 18-83.833 F-D)

Quand le propriétaire d'un appartement réalise des travaux illégaux dans les parties communes, un copropriétaire peut saisir le juge pénal par une plainte avec constitution de partie civile afin qu’il soit sanctionné.

Le propriétaire d'un appartement situé dans les combles d'un immeuble parisien fait poser des Vélux alors que le règlement de copropriété stipule que le toit est une partie commune. Un copropriétaire constate qu'aucune déclaration de travaux ou demande de permis de construire n'a été déposée et en conclut que les travaux sont passibles de sanctions pénales au titre des délits prévus par le Code de l'urbanisme. Il dénonce les faits en portant plainte avec constitution de partie civile.

La chambre de l'instruction estime que la constitution de partie civile est irrecevable, l'intéressé n'ayant pas subi de préjudice personnel, direct et certain résultant de l'infraction supposée.

La Cour de cassation censure sa décision : dès lors que les droits de tous les copropriétaires, parmi lesquels figurait la partie civile, ont pu être atteints, la chambre d'instruction n'a pas justifié sa décision.

Pour pouvoir se constituer partie civile et déclencher des poursuites pénales à l'encontre de l'auteur d'une infraction, il faut avoir subi un préjudice personnel, direct et certain (CPP art. 2). Lorsque les travaux irréguliers ont été effectués dans les parties communes de l'immeuble, ils portent un préjudice personnel à chaque copropriétaire. Une action au pénal d'un copropriétaire est par conséquent possible afin de dénoncer les faits et d'obtenir réparation.

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MANDAT DE VENTE : Le mandat de vente de l'agent immobilier n'était pas valable (Cour d'appel de Colmar, Chambre civile 2, section A, 15 mars 2019, RG n° 17/03227)

Par acte sous signature privée en date du 5 août 2013, M. H et Mme D se sont engagés à acquérir une maison à Rixheim (Haut-Rhin), pour un prix de 260'000 euro, en déclarant ne pas recourir à un prêt. Il était prévu au profit de la société Joffre immobilier, rédacteur de l'acte, une commission de 10'000 euro, à la charge des acquéreurs.

Alors que la vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 3 octobre 2013, M. H et Mme D ne se sont pas présentés pour signer l'acte chez le notaire, lequel a établi le 4 février 2014 un procès-verbal de carence.

Le 16 février 2015, la société Joffre immobilier a fait assigner M. H et Mme D devant le TGI de Mulhouse en paiement de la somme de 12'000 euro à titre de commission, subsidiairement à titre de dommages et intérêts.

Par jugement en date du 30 juin 2017, le tribunal a rejeté la demande de la société Joffre immobilier, au motif qu'elle ne justifiait pas s'être vu confier un mandat préalablement à l'acte du 5 août 2013, et l'a condamnée aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 900 euro à chacun des deux défendeurs par application de l'art. 700 du Code de procédure civile.

La société Joffre immobilier a régulièrement interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 17 juillet 2017.

Pour la cour d'appel, le mandat de vente litigieux est nul. Il apparaît, en effet, que le registre des mandats n'est pas tenu avec rigueur, l'inscription des mandats n'étant pas chronologique. Le mandat n° 1958/13, précédant le mandat litigieux n° 1959/13, porte la date du 9 avril 2013, alors que le mandat précédant, n° 1957/13, porte une date postérieure (11 avril 2013).

COPROPRIETE : Un copropriétaire ne peut demander l’annulation d’une AG dès lors qu’il a voté en faveur de certaines des décisions prises (Arrêt n°184 du 14 mars 2019 (pourvoi n° 18-10.379) - Cour de cassation - Troisième chambre civile, rejet)

La SCI "les Terres chaudes Bella Vista" (la SCI), propriétaire de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de l’assemblée générale du 21 juin 2010, en invoquant le non-respect du délai de convocation prévu à l’art. 9 du décret du 17 mars 1967 ; en appel, elle a subsidiairement sollicité l’annulation de quinze résolutions.

La SCI a fait grief à l’arrêt d'appel de déclarer irrecevable la demande en annulation de l’assemblée générale, alors, selon elle, que le copropriétaire qui a été convoqué hors délai à une assemblée générale peut en demander l’annulation sans justifier d’un grief, peu important qu’il ait voté pour certaines résolutions ; qu’en estimant que le fait que la SCI Les Terres Chaudes Bella Vista ait voté pour plusieurs résolutions lors de l’assemblée générale attaquée lui interdisait de se prévaloir de la tardiveté de sa convocation pour demander l’annulation de l’assemblée, la cour d’appel a violé les art. 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 9 du décret du 9 mars 1967

Mais ayant retenu à bon droit qu’un copropriétaire ne peut demander l’annulation d’une assemblée générale dès lors qu’il a voté en faveur de certaines des décisions prises et constaté que la SCI avait voté en faveur de plusieurs résolutions lors de l’assemblée générale du 21 juin 2010, sans que la mention en page trois du procès-verbal selon laquelle elle précisait que l’assemblée générale était entachée d’illégalité en raison du non-respect du délai de convocation lui ait conféré la qualité d’opposant ou de défaillant à l’ensemble des décisions prises, la cour d’appel en a exactement déduit que la demande était irrecevable.

Le pourvoi est rejeté.

PROMOTION IMMOBILIERE : Condition de la création d’un syndicat secondaire (Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 18-10214)

La cour d’appel qui, pour rejeter la demande de copropriétaires dans un ensemble immobilier composé de deux immeubles en annulation d’une assemblée générale, retient que l’ensemble immobilier comprend deux immeubles collectifs et que l’article 5 du règlement de copropriété indique que les charges communes de chaque immeuble collectif comprendront toutes les dépenses nécessitées par la jouissance commune de cet immeuble, qu’il en résulte que ce règlement a prévu une gestion autonome du bâtiment B avec spécialisation des charges, laquelle a abouti à l’existence d’un syndicat secondaire, peu important que le terme n’ait pas été employé dans le règlement, viole les articles 3, 4 et 27 de la loi du 10 juillet 1965.

En effet, la circonstance que le règlement de copropriété prévoie des parties communes spéciales et que soient appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés sont appelés à délibérer ne suffit pas à caractériser la création d’un syndicat secondaire des copropriétaires.

Texte intégral de l'arrêt en cliquant ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/185_14_41684.html

COPROPRIETE : Portée de l’AG d’approbation des comptes de la copropriété (Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 17-26190)

Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires de sa résidence en annulation de l’assemblée générale qui a approuvé les comptes d’un exercice comprenant une dépense de travaux de soutènement d’un chalet situé au sein de cette résidence.

L’approbation des comptes emporte seulement constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat.

La cour d’appel de Montpellier qui relève que l’assemblée générale litigieuse n’a fait qu’approuver les comptes de l’exercice précédent comprenant la dépense inhérente aux travaux, peut en déduire que cette décision n’est entachée d’aucune irrégularité susceptible d’entraîner sa nullité.

Texte intégral de l'arrêt en cliquant ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/245_14_41685.html

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GARANTIE DES VICES CACHES : Le vendeur ignorait que son immeuble avait une fosse septique (Cour d'appel de Colmar, Chambre civile 2, section A, 14 mars 2019, RG n° 17/05104)

Par acte notarié en date du 10 avril 2015, Mme G a vendu aux époux D une maison, sans garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments. Concernant l'évacuation des eaux usées, était annexé à l'acte un rapport de contrôle en date du 11 mars 2015 effectué par le syndicat intercommunal à vocation multiple (SIVOM) de la région mulhousienne, mentionnant que la maison était raccordée au réseau public d'assainissement.

Ayant découvert l'existence d'une fosse septique à l'origine d'infiltrations à travers un mur du sous-sol de la maison, les époux D, acquéreurs, ont fait assigner Mme G aux fins d'indemnisation de leur préjudice, consistant en la nécessité de réaliser des travaux de mise en conformité de leur installation d'évacuation des eaux usées.

Par jugement en date du 7 novembre 2017, le Tribunal de grande instance de Mulhouse a débouté les époux D de l'ensemble de leurs prétentions et les a condamnés aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 1'500 euro sur le fondement de l'art. 700 du CPC.

Le tribunal a fait application de la clause de non-garantie des vices cachés, estimant qu'il n'était pas établi que Mme G. ait connu l'existence de la fosse septique.

Pour la cour d'appel, le vendeur de l'immeuble se prévaut à juste titre de la clause excluant la garantie des vices cachés, l'acquéreur ne démontrant pas la connaissance par le vendeur de la présence d'une fosse septique. Le fait que le vendeur ait occupé l'immeuble durant plusieurs années est sans emport à cet égard. En effet, il apparaît que l'immeuble est bien raccordé au réseau public d'assainissement et l'évacuation des eaux usées se faisait dans ce réseau sans difficulté.

La fosse septique avait été reliée au réseau d'assainissement, et les eaux usées ne faisaient qu'y transiter, de sorte que son existence n'était pas nécessairement connue, d'autant que les services d'assainissement n'avaient pas décelé sa présence. Dans ces conditions, l'acquéreur ne peut davantage se prévaloir d'une réticence dolosive.

PRESCRIPTION ACQUISITIVE : La prescription acquisitive de la cuisine a été interrompue par des assignations en référé et au fond (Cour de cassation, chambre civile 3, 14 mars 2019, N° de pourvoi: 17-20.113, rejet, inédit)

La société civile immobilière Kim a acquis dans un immeuble en copropriété des locaux à usage de restaurant comprenant une cuisine située, selon l'acte de vente et l'état descriptif de division, dans un immeuble contigu ; la société civile immobilière Fortune, devenue propriétaire de cet immeuble, se fondant sur les mentions de son titre, a assigné la société Kim en revendication de la propriété de cette pièce

La société Kim a fait grief à l'arrêt d'appel d'accueillir la demande et d'écarter la prescription acquisitive qu'elle invoquait.

Mais ayant retenu souverainement, par des motifs ni hypothétiques ni dubitatifs, que la société Kim n'établissait pas la date à laquelle ses auteurs avaient commencé à posséder la pièce litigieuse et que, postérieurement à son acquisition, le 25 octobre 2002, le délai de la prescription abrégée avait été interrompu par les assignations en référé et au fond délivrées respectivement par la société Fortune les 17 avril 2009 et 22 février 2012, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur une attestation qu'elle décidait d'écarter, en a exactement déduit que la société Kim n'avait pas acquis par prescription, abrégée ou trentenaire, la propriété de la pièce revendiquée.

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SERVITUDE : De la servitude de tour d'échelle et de ses limites (Cour d'appel de Bordeaux, Chambre civile 2, 14 mars 2019, RG N° 18/00377)

La "servitude" (qui en fait et en droit n'est pas une servitude) de tour d'échelle est le droit pour un propriétaire de passer sur la propriété voisine pour effectuer les travaux nécessaires à la conservation d'un bâtiment construit en limite séparative de son fonds.

Il n'est pas contestable, ce qui est d'ailleurs confirmé par un courrier en date du 14 mai 2018 émanant de la société "Maisons Églantine", constructeur chargé de la construction des deux maisons d'habitation par M. C, que le permis de construire accepté le 24 février 2014 prolongé jusqu'au 24 février 2017 est désormais caduc.

Si M. C est en droit de déposer à nouveau permis de construire, il n'en demeure pas moins qu'à ce jour, aucun permis de construire valide n'existe et qu'en conséquence, la demande de M. C est sans fondement puisqu'il ne démontre pas l'existence de travaux nécessaires qu'il ne puisse réaliser autrement qu'en passant sur le terrain de son voisin.

En conséquence, il y a lieu d'infirmer le jugement déféré et débouter M. C de ce chef de demande.

VENTE D'UNE CHAMBRE DE SERVICE PAR ADJUDICATION : Application de la loi Carrez ? (Cour d'appel de Versailles, Chambre 3, 14 mars 2019, RG N° 17/05582)

La société Cinquimmo a acquis une chambre de service avec jardin située [...], lot n° 2, cadastré section AA n° 46 en deux parties, la première partie de Mme T épouse P selon acte notarié en date du 2 août 2002 et la seconde partie de M. Pascal P selon acte notarié du 9 octobre 2002.

Par jugement du 17 mars 2008, le Tribunal de commerce de Meaux a placé la société Cinquimmo en liquidation judiciaire par extension de la procédure de liquidation judiciaire ouverte par jugement du 17 mai 2004 contre M. P et a désigné la SCP A & H en qualité de mandataire judiciaire.

Cette dernière a mis en oeuvre la vente sur adjudication de ce bien, et était représentée à l'occasion de cette vente par la SCP M-P et associés, avocats.

Par jugement rendu par le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Meaux le 17 janvier 2013, M. Jamel S et son épouse, Mme Linda Y, ont été déclarés adjudicataires de ce bien pour le prix de 91'000 euro.

Le litige a été porté devant la cour d'appel.

Il n'y a pas lieu à annulation de la vente sur adjudication portant sur une chambre de service.

Les acheteurs n'ont pas en l'espèce visité le bien, ce qui relève pourtant de la plus élémentaire des diligences incombant à un acquéreur qui aurait ainsi pu apprécier la consistance du bien à vendre et ses particularités.

En outre, un jugement d'adjudication ne constitue pas un contrat réalisant ou constatant une vente de sorte que les dispositions de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 dite loi Carrez sont sans application aux ventes sur poursuites de saisie immobilière.

L'annonce parue aux Annonces Légales mentionne en caractères très apparents que le bien dont la vente est poursuivie est une chambre de service ce qui, même pour un profane, ne se confond pas avec un studio. Si la surface indiquée au cahier des conditions de vente est erronée puisqu'ont été additionnées à tort les surfaces des parties privatives et communes, le cahier des conditions de vente informe l'acquéreur qu'il ne pourra prétendre à aucune diminution de prix, ni aucune garantie ou indemnité contre le poursuivant ou le débiteur pour une erreur dans la désignation, la consistance ou la contenance du bien et que la superficie était donnée à titre indicatif.

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INVESTISSEMENT DANS LES RESIDENCES DE TOURISME : Protection des acquéreurs des résidences de tourisme (Rép. min. n° 12945 : JOAN, 12 mars 2019, p. 2375, Lardet F.)

Le modèle économique des résidences de tourisme s'est bien développé au cours des 30 dernières années et s'est accompagné généralement d'une bonne rentabilité pour les investisseurs.

Toutefois, si dans la majorité des cas, une résidence de tourisme a pu procurer une rentabilité satisfaisante, 15 à 20 000 personnes en France connaissent d'importants mécomptes ou rencontrent de sérieuses difficultés de gestion, en raison de la complexité des montages juridiques prévus. Le régime du bail commercial, qui a vocation à protéger le locataire, place les propriétaires dans une position parfois délicate.

L'investissement dans les résidences de tourisme peut donc présenter un risque élevé pour des particuliers, qui n'en sont pas toujours pleinement informés.

Au vu de ce constat, en 2016, la sous-direction du tourisme au sein de la direction générale des entreprises (DGE) a mis en place un groupe de travail destiné à analyser l'existant et à étudier les évolutions pertinentes à apporter à la réglementation actuelle concernant les résidences de tourisme. Parallèlement, l'article 69 de loi de finances pour 2017 (L. n° 2016-1917, 29 déc. 2016) a supprimé, à compter du 1er janvier 2017, la réduction d'impôt prévue par l'article 199 sexvicies du CGI au titre de son volet dédié aux investissements des particuliers dans des résidences de tourisme neuves. Un dispositif de réduction d'impôt uniquement destiné à la rénovation des résidences de tourisme lui a été substitué. La réforme prévue par la loi de finances pour 2017 a constitué une avancée significative permettant d'éviter que l'État continue de donner sa « caution morale » à des investissements risqués via une réduction d'impôt sur le revenu.

La question d'une réforme plus structurelle du régime juridique des résidences de tourisme est cependant posée. Au cours de l'année 2018, des investisseurs d'autres pays de l'Union européenne (investisseurs irlandais et britanniques notamment) ont saisi le Parlement et la Commission européenne de plaintes relatives à la complexité et aux risques associés à un investissement en résidence de tourisme. Il y a lieu, en effet, de considérer que le caractère risqué de l'investissement en résidences de tourisme requiert une information comparable à celle requise pour les produits financiers.

L'investissement en résidence de tourisme étant risqué par nature, il semble souhaitable de renforcer significativement l'information du particulier-investisseur lors de l'acte d'achat. Les articles L. 321-3 et L. 321-4 du Code du tourisme (L. n° 2009-888, 22 juillet 2009) avaient déjà visé à renforcer l'obligation d'information précontractuelle de l'exploitant, en imposant un certain nombre de mentions dans les documents de commercialisation, parmi lesquelles les caractéristiques principales du bail commercial et l'existence du droit à l'indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement du bail ainsi que les modalités générales de son calcul.

Cependant, ces efforts doivent être poursuivis afin que l'acquéreur d'un appartement en résidence de tourisme ait un consentement éclairé et s'engage en toute connaissance de cause, avec une pleine appréciation du risque inhérent à ce type d'investissement. L'une des propositions du groupe de travail constitué par la DGE est de prévoir une notice d'information, qui serait obligatoirement annexée au contrat préliminaire engageant le particulier (engagement de réservation en vente en état futur d'achèvement (VEFA) ou promesse d'achat) et qui comprendrait les informations exhaustives relatives au bien, au bail commercial et à la fiscalité applicable audit bien. Cette proposition est actuellement étudiée très sérieusement par les services du ministère de l'Économie et des Finances, en liaison avec la Chancellerie.

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ACHAT D'UN BIEN IMMOBILIER SINISTRE APRES SIGNATURE DE LA PROMESSE DE VENTE : L’acheteur bénéficie de l’assurance du vendeur (Cass. 3e civ. 7 mars 2019 n° 18-10.973 F-PB)

Sauf clause contraire, l’acheteur d’un bien qui subit des dégradations après la signature de la promesse de vente peut réclamer une indemnisation à l’assureur du vendeur, même si le sinistre est antérieur au transfert de propriété.

Une promesse synallagmatique de vente portant sur un centre de tri postal désaffecté est signée. Le bien est vandalisé et la réitération de la vente par acte authentique n’a pas lieu. Le vendeur assigne l’acheteur en caducité de la promesse de vente. L'acheteur fait valoir que la vente est parfaite et demande notamment à être subrogé dans les droits du vendeur à l'égard de la compagnie d'assurance.  

La cour d’appel de Douai juge la vente parfaite mais écarte la demande de subrogation en jugeant que c’est au jour du sinistre que doit se faire l'appréciation de laqualité de propriétaire des biens assurés donnant vocation au bénéfice de l’assurance. Or, au jour du sinistre, le transfert de propriété n’était pas réalisé car reporté à la date de signature de l’acte authentique.

Censure de la Cour de cassation. Elle retient que le sinistre est survenu après la conclusion de la promesse de vente et que, sauf clause contraire, l’acheteur du bien assuré se voit transmettre l’ensemble des droits nés du contrat d’assurance souscrit par le vendeur et peut réclamer le versement de l’indemnité due à raison du sinistre, alors même que celui-ci serait antérieur au transfert de propriété.  

L’arrêt commenté est rendu au visa de l’article L 121-10 du Code des assurances qui dispose qu’en cas d'aliénation de la chose assurée, l'assurance continue de plein droit au profit de l'acquéreur, à charge pour lui d'exécuter toutes les obligations dont l'assuré était tenu vis-à-vis de l'assureur en vertu du contrat.

La promesse synallagmatique de vente vaut vente et produit ses effets dès sa signature, peu important la clause reportant le transfert de propriété à la passation de l’acte authentique (comme dans l’arrêt commenté).

En matière d’assurance portant sur le bien vendu, il a déjà été jugé, au cas particulier d'un sinistre survenu avant le transfert de propriété et donnant lieu à un arrêté constatant l'état de catastrophe naturelle après la vente, que, sauf clause contraire, l'acheteur d'un immeuble a qualité à agir en paiement des indemnités d'assurance contre l'assureur des vendeurs, même pour les dommages nés avant la vente (Cass. 3e civ. 7-5-2014 n° 13-16.400 :  Sol. Not. 8-9/14 inf. 174).

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COMPROMIS DE VENTE : Il n'y a pas de prorogation tacite du compromis de vente devenu caduc (Cour de cassation, Chambre civile 3, 7 mars 2019, RG N° 18-14.022, cassation, inédit)

Par acte sous signature pruvée des 10 et 29 décembre 2014, D V a promis de vendre à M. R, avec faculté de substitution, un immeuble sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt ;  la réitération de l'acte de vente devait intervenir au plus tard le 31 mars 2015, date pouvant être prorogée au 15 avril 2015 ;  le 28 avril 2015, la société civile Lamark Foch s'est substituée à M. R. et a obtenu un accord pour un prêt ; le 10 juin 2015, le notaire de D V a déposé une déclaration d'intention d'aliéner ; D V est décédée le [...] ; le 8 avril 2016, la société civile Lamark Foch a fait assigner "sa succession" en perfection de la vente.

Pour dire que la promesse de vente n'était pas caduque, l'arrêt d'appel retient que la société civile ne pouvait se prévaloir de l'obtention du prêt avant la date du 1er mars 2015, puisque la condition suspensive était prévue dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, que le vendeur n'avait pas mis en demeure l'acquéreur de justifier de l'obtention de ce prêt conformément aux dispositions de l'avant-contrat, et que les parties avaient accepté une prorogation tacite du délai de réitération car le notaire du vendeur, mandaté par les deux parties pour ce faire, n'avait déposé la déclaration d'intention d'aliéner que le 10 juin 2015 alors que le notaire de l'acquéreur lui avait réclamé dès le 20 mai 2015 le "dossier d'usage".

En statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la volonté du vendeur de proroger le délai prévu pour la réitération de la promesse, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'art. 1582 du Code civil.

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LOGEMENTS VENDUS SUR PLAN : Proposition de loi relative à la sécurisation des acquéreurs de logements sur plan (Prop. L. n° 1753, 6 mars 2019)

L’achat d’un bien immobilier constitue une aspiration de nombreux citoyens qui visent, dans 18 % des cas, l’acquisition d’un bien neuf. Cet attrait se manifeste particulièrement pour des logements en immeubles, qui sont majoritaires dans l’ensemble du marché des logements neufs (51,4 %). La dynamique de la demande des consommateurs pour les appartements neufs, acquis sous le régime juridique de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) auprès de promoteurs immobiliers, se retrouve dans la hausse prononcée au cours des dernières années des ventes, ces derniers atteignant 118 000 logements en 2017 (+ 49,7 % par rapport à 2014).

Alors que ces ventes se font à des tarifs de plus en plus élevés, l’exigence des consommateurs sur la bonne application par les promoteurs immobiliers des contrats signés se heurte à des litiges qui augmentent en 2018, avec une hausse exponentielle de 84 % par rapport à 2017. Le problème le plus fréquemment remonté par les consommateurs est relatif aux retards de livraison (29,3 % des logements). D’une durée moyenne de 5,4 mois, ce retard engendre un impact financier direct moyen de plus de 4 500 €, compte tenu des frais supplémentaires et non prévus engagés en raison des retards de livraison (loyers supplémentaires, frais liés aux crédits immobiliers, etc.).

En prenant en compte l’ensemble de ces éléments, il est possible d’estimer que près de 35 000 logements achetés sur plan en 2017 seront livrés avec du retard, et que le préjudice total subi par les acquéreurs avoisinera 156 M€.

En outre, au moment de la livraison, seul 1 logement sur 5 est dans un état ne nécessitant pas que l’acheteur pose des réserves. C’est donc dans une écrasante majorité des cas que des réserves sur l’état du logement sont émises, 12 en moyenne. Pire, dans 16 % des cas, ces réserves ont trait à des problèmes affectant l’habitabilité du logement (absence d’eau, de chauffage, etc.).

Enfin, dans 73 % des cas, la demande du consommateur à consigner à la livraison 5 % du prix d’acquisition si des réserves sont émises est illégalement refusée, la remise des clefs étant conditionnée au paiement intégral du bien.

En conséquence, plusieurs députés ont déposé à l’Assemblée nationale, en mars dernier, une proposition de loi visant la sécurisation des consommateurs dans le cadre d’achat de logements sur plan.

Le texte prévoit que le promoteur aurait l’obligation d’adresser, au plus tard 4 mois avant la date contractuelle de livraison, une notification écrite à l’acquéreur, confirmant la remise des clés à ladite date, permettant ainsi à ce dernier de sécuriser sa transition résidentielle d’un point de vue financier et matériel.

Un forfait de 3 mois maximum, jour pour jour, de report de livraison, serait toutefois accordé au maître d’ouvrage afin de prendre en compte les aléas ayant une cause légitime ne disposant pas de base légale.

Le texte élève également au rang réglementaire ou législatif la définition de la réputation d’achèvement des travaux en matière d’équipement du bâtiment et de fonctionnement des services des tiers opérateurs.

Il annule la tolérance de surface de l’article 1619 du Code civil désormais obsolescent. Ainsi, l’acquéreur serait en droit et en situation de disposer d’un bien salubre, confortable et opérationnel dès la remise des clés et son entrée dans les lieux.

Enfin, il rend obligatoire la consignation du solde du prix d’achat et sa levée concomitante à celle des réserves.

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COPROPRIETE : Le gouvernement entend faciliter la mise en concurrence des syndics de copropriété (Communiqué de presse 5 mars 2019, discours Philippe E.)

Lors de son discours à l’occasion du 10e anniversaire de l’Autorité de la concurrence, le Premier ministre a annoncé que, pour répondre au défi posé par le problème du pouvoir d’achat, l’État devait notamment s’attaquer aux dépenses « contraintes ».

Sont notamment visés, dans ces « angles-morts du pouvoir d’achat », les syndics de copropriété.

Trois types de mesures sont envisagés :

- rendre effective la mise en concurrence à l’échéance du contrat, en informant mieux les copropriétaires sur leurs possibilités et en facilitant la portabilité des contrats ;

- imposer l’obligation de présenter des contrats-types pour faciliter les comparaisons avec la mise en place de sanctions en cas de non-respect de cette obligation ;

- rendre comparables certaines prestations comme l’organisation d’assemblées générales, voire maîtriser certaines d’entre elles, comme « l’état daté ».

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TRANSACTION IMMOBILIERE : Commission de contrôles des activités de transaction et de gestion immobilières (Rép. min. n° 14969 : JOAN, 5 mars 2019, p. 2125, De Temmerman J.)

L'article 53 de la loi ELAN (L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018 : JO, 24 nov. 2018 ; Defrénois flash 29 oct. 2018, n° 147t8, p.1) qui prévoit une mesure de simplification et d'amélioration des procédures d'urbanisme ne concerne pas le conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI), dont le régime a été modifié par l'article 151 de la même loi.

En application de ces dispositions, le CNTGI sera désormais une commission administrative à caractère consultatif. Il comprendra une commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières, qui est chargée d'examiner les cas de pratiques abusives des professionnels de l'immobilier.

La publication du décret devant définir les modalités de fonctionnement du nouveau CNTGI est prévue au premier trimestre 2019.

Le CNTGI et sa commission de contrôle pourront dès lors être mis en place.

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FAUTE DE L'AGENT IMMOBILIER : L'agent immobilier rédacteur de l'avant-contrat aurait dû vérifier que madame, acquéreur, était bien divorcée (Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 1, 1er mars 2019, RG N° 17/04982)

Aux termes d'un mandat non exclusif, Toni et Stéphanie, époux, ont confié à la SAS AMP Immo, agent immobilier exerçant sous l'enseigne Era immobilier, la recherche d'un acquéreur pour leur maison située [...], au prix de 294'000 euro, moyennant une rémunération de 14'000 euro TTC, à la charge du vendeur.

Par acte sous signature privée du 11 janvier 2014, rédigé par l'agent immobilier, les époux ont vendu leur bien immobilier moyennant le prix de 277'500 euro incluant celui des meubles, à Mme Bintou, née le 13 avril 1981 à Bamako. L'acte précise qu'elle est médecin, française, qu'elle est divorcée de M. S suivant décision du TGI de Soissons et qu'elle est non remariée depuis. L'avant-contrat a été conclu sous conditions suspensives, notamment celle d'octroi d'un crédit à l'acquéreur. Les parties ont stipulé une clause pénale d'un montant de 27'120 euro et la rémunération de l'agent immobilier à la charge du vendeur a été ramenée à 10'000 euro TTC.

En dépit de la réalisation de toutes les conditions suspensives, la vente n'a pas été réitérée, car il est apparu en cours de préparation de l'acte par le notaire, que madame Bintou n'était pas divorcée de M. S, mais seulement en instance de divorce.

L'agent immobilier rédacteur de l'avant-contrat n'a pu sans négligence fautive, pour s'être abstenu de toute vérification, mentionner de manière inexacte dans l'acte de vente sous seing privé, que l'acquéreur était divorcée.

L'agent immobilier rédacteur de l'avant-contrat sous condition suspensive d'octroi de crédit se doit de s'assurer que rien dans la situation personnelle de l'acquéreur et relevant de ses diligences normales de vérification n'est susceptible de compromettre l'efficacité de son acte et la bonne fin de la vente. Il doit, en particulier aux parties, s'assurer que l'intervention d'un tiers ne serait pas nécessaire, fût-ce pour permettre d'affecter le bien objet de la vente en garantie, pour sûreté de la créance du prêteur de deniers consentant le crédit objet de la condition suspensive, dès lors qu'il s'agissait là d'un accessoire usuel de la condition suspensive stipulée et que le professionnel devait l'anticiper.

La circonstance que le notaire ait tenté de recueillir la renonciation par avance du mari, en cas de divorce, au caractère commun du bien, pour sauver la vente dans les conditions prévues à l'avant-contrat, laisse demeurer que le contrat rédigé par l'agent immobilier a été radicalement inefficace, par la faute de son rédacteur.

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COMPROMIS DE VENTE : Annulation du compromis de vente pour cause de trouble mental de la venderesse (Cour d'appel de Versailles, Chambre 3, 28 février 2019, RG N° 17/04261)

Par mandat de vente exclusif du 8 février 2013, Fatima et Soucé ont (les époux A) confié à la société DS Immobilier la vente d'un bien immobilier leur appartenant sis [...], moyennant un prix demandé de 110'000 euro net vendeur et une commission d'agence de 9'500 euro.

L'agence immobilière a présenté un acquéreur, Mme B, aux époux A.

Un compromis de vente a été conclu le 24 mai 2013 entre les époux A et Mme B, au prix de 117'000 euro.

La signature de l'acte authentique était prévue pour le 30 août 2013 puis a été reportée au 11 octobre 2013.

Le 22 septembre 2013, Fatima est décédée.

Par courriers des 7 et 8 octobre 2013, Mme Nathalie A et M. Fabien A, héritiers de la défunte, ont indiqué au notaire leur refus de vendre.

Par actes des 12 mai, 15 mai et 19 juin 2013, Mme B a assigné les propriétaires et la société DS Immobilier devant le TGI de Pontoise.

Pour la Cour d'appel de Versailles, le compromis de vente du bien immobilier ainsi que le mandat de vente consenti par la venderesse doivent être annulés.

Il est en l'espèce établi que la venderesse souffre depuis de nombreuses années d'une affection psychiatrique qui a entraîné la dégradation de son état physique et a fini par altérer son jugement. Compte tenu de la profonde dépression de nature psychotique dont souffrait la venderesse qui, dix jours avant la signature de la promesse de vente présentait selon son psychiatre des symptômes actuels de désorganisation, d'appauvrissement, d'instabilité émotionnelle et affective et d'angoisse, il est établi que lors de la signature de la promesse de vente ses facultés mentales étaient altérées et ne lui permettaient pas de s'engager contractuellement en toute connaissance de cause.

Le mandat a quant à lui été conclu alors que l'état de santé physique et mental de la venderesse était déjà très dégradé, ce qui n'a pu échapper à l'agence immobilière qui l'a forcément rencontrée, le mandat de vente exclusif ayant été conclu à domicile, dans le cadre d'un démarchage.

La preuve est donc rapportée que la venderesse souffrait d'un trouble mental au moment de l'acte.

TOLERANCE DE PASSAGE : Du moment que le voisin a la tolérance de passer par la Belgique, il n'est pas enclavé (Cour d'appel de Douai, Chambre 1, section 2, 28 février 2019, RG N° 18/00324)

M. et Mme D ont acquis en 2005 à [...] une parcelle cadastrée A 12 qui jouxte la parcelle A 14 appartenant à M. C lequel, en mai 2015, a au prétexte de l'enclavement de sa parcelle et d'une servitude conventionnelle insérée à l'acte de ses voisins, assigné ceux-ci pour les entendre condamner sous astreinte à cesser toute entrave à l'exercice de son droit de passage par la remise des clefs des cadenas des barrières clôturant leur propriété ou l'ouverture de celles-ci et l'enlèvement des plantations en gênant l'accès.

M. et Mme D ont démenti l'existence d'une servitude conventionnelle et contesté l'enclavement de la parcelle A 14, faisant valoir que, depuis de nombreuses années, le fermier de M. C empruntait d'autres voies d'accès pour rejoindre sa parcelle.

C'est dans ces conditions qu'est intervenu le jugement dont appel qui, pour l'essentiel, a exclu toute servitude conventionnelle, considérant que le titre de M. et Mme D ne faisait que reconnaître l'existence d'une servitude légale pour cause d'enclave, et dit que M. et Mme D ne faisaient pas la preuve de la cessation de cet état d'enclave et de l'extinction de la servitude légale, les trois attestations très anciennes (datant de 2008 et 2010) produites par eux étant insuffisantes à l'établir.

Le requérant a lui-même reconnu disposer d'une tolérance de passage sur des parcelles sises en Belgique et par le biais d'une parcelle appartenant à son fermier. Aussi longtemps que ces tolérances seront maintenues, le fonds ne peut être considéré comme enclavé, peu important que ces tolérances n'aient été octroyées qu'à titre temporaire et précaire.

Il résultait des pièces communiquées en exécution de l'arrêt du 18 octobre 2018, notamment un constat d'huissier établi à la demande de M. C et en présence de son fermier le 30 janvier 2008, il ressort qu'à cette date la parcelle A 14 de M. C ne disposait d'aucun accès à la voie publique, étant entourée de diverses parcelles, mais qu'elle jouxtait une parcelle 732a située en Belgique lui appartenant, elle-même voisine d'une parcelle 731b appartenant à son fermier M. D.

BAIL D'HABITATION ET LOCATAIRE : Agissements du locataire non compatibles avec son maintien dans les lieux (Cour d'appel de Lyon, Chambre 8, 26 février 2019, RG N° 17/05875)

Suivant bail sous signature privée du 16 novembre 2010, la SCI Foncière DI 01/2009 a donné en location à monsieur Sid Ahmed et à Laetitia, époux, un appartement de type 3 et un garage, situés [...].

Le 7 avril 2012, la société Oralia Gerimmo, alors syndic de propriété, a écrit à la société Tagerim, mandataire de la bailleresse pour se plaindre des stationnements gênants du véhicule du locataire. dans la résidence, en infraction au règlement de copropriété.

Par courrier recommandé avec AR du 19 avril 2012 la société Tagerim est intervenue auprès des époux locataires pour dénoncer ces faits et leur rappeler les règles.

Devant l'inaction des locataires, ils ont été assignés en résiliation du bail. Sur le premier jugement appel a été relevé.

Le locataire a manqué gravement et de manière répétée à son obligation de jouir paisiblement des lieux loués suivant la destination du bail dont la résiliation doit donc être prononcée à ses torts exclusifs. Il est en effet établi que l'intéressé a perturbé les occupants de l'immeuble en stationnant son véhicule de manière à obstruer l'accès des garages et des allées de circulation du sous-sol, adressé des insultes et des menaces aux personnes qui lui en faisaient la remarque, mis de la musique à fort volume sonore, fumé dans l'ascenseur et les parties communes au point qu'une autre occupante a estimé nécessaire de déposer plainte. Il a en outre provoqué un accident matériel avec son véhicule non assuré sur la porte de garage d'un occupant et a hébergé à son domicile une personne que les services de police sont venus interpeller dans l'immeuble.

Les différents courriers de mises en garde et de mise en demeure du bailleur n'ont pas été suivis d'effet et la presque totalité des occupants de l'immeuble ont signé une pétition dénonçant tous ces manquements, en y ajoutant la consommation de cannabis dans les parties communes. Les manquements reprochés se sont par ailleurs perpétués pendant l'instance d'appel.

Les faits qui portent atteinte à la sécurité et la santé des occupants de l'immeuble ne sont pas compatibles avec un maintien même temporaire du locataire dans les lieux loués nonobstant la situation économique et de famille invoquée par l'intéressé. Il n'y a donc pas lieu de lui accorder un délai pour quitter les lieux.

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VENTE IMMOBILIERE : Le bailleur qui vend son immeuble n’est pas dispensé de son obligation de prendre en charge les travaux qui étaient nécessaires (cass., civ. 3ème n°131 du 21 février 2019 ; pourvoi n° 17-31.101)

La société Le Mojito est titulaire d’un bail portant sur un immeuble à usage commercial et d’habitation et consenti par la société Côté mer, qui a été condamnée, par jugement du 26 avril 2016, à faire réaliser des travaux sur l’immeuble ; qu’en appel, elle a demandé la condamnation in solidum de la société Pink invest, devenue, aux termes d’un jugement du 7 juin 2016, adjudicataire de l’immeuble donné à bail, à réaliser les travaux.

La  société Pink invest a fait grief à l’arrêt d'appel d’accueillir la demande, alors, selon lui et en particulier que le bailleur qui vend son immeuble n’est pas dispensé de son obligation de prendre en charge les travaux qui étaient nécessaires alors qu’il était propriétaire et dont la charge lui incombait ; que la vente de l’immeuble loué ou son adjudication n’opère pas, à compter de sa date, transmission à l’acquéreur du contrat de bail la prise en charge financière des travaux qui incombait à l’ancien propriétaire ; qu’en considérant néanmoins que la société Pink invest était tenue des conséquences financières de la condamnation de la société Côté mer à exécuter les travaux car l’acquéreur acquiert les droits du saisi dès le jour de l’adjudication, la cour d’appel a violé l’art. 1743 du Code civil.

Mais ayant retenu que, depuis son acquisition, la société Pink Invest, tenue d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué, ne s’en était pas acquittée, la cour d’appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision.

Texte intégral de l'arrêt ici en cliquant : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/131_21_41429.html

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VENTE IMMOBILIERE ET OBLIGATION D'INFORMATION : Le toit de la maison vendue contenait de l'amiante ; acquéreur déboutée de son action (Cour d'appel de Dijon, Chambre civile 1, 19 février 2019, RG N° 17/00817)

Par acte authentique du 8 septembre 2008, Monsieur et Madame L ont acheté, auprès de Madame ., une maison d'habitation (résidence principale de 305 m2 et dépendance de 41 m2) située à Chalon sur Saône, selon acte authentique du 8 septembre 2008, moyennant le prix de 365'000 EUR, le bien immobilier ayant auparavant été destiné à un usage d'atelier industriel et ayant été transformé en maison d'habitation par Madame B.

Un état mentionnant l'absence d'amiante a été annexé à l'acte authentique.

Lors de l'établissement d'un devis pour le nettoyage de la toiture, Monsieur et Madame L ont été alertés par l'entrepreneur de la présence de plaques de fibrociment contenant de l'amiante.

POUR LA COUR D'APPEL:

Aucune faute ne saurait être reprochée au diagnostiqueur dans l'exécution de sa mission dès lors que le diagnostic querellé était conforme à la réglementation applicable à l'époque des faits puisque la preuve de l'existence d'éléments amiantés visibles et accessibles par l'intérieur du bâtiment n'est pas rapportée. D'ailleurs, l'obligation de repérage du diagnostiqueur ne portait pas sur la toiture, et la liste définie à l'annexe 13-9 du Code de la santé publique ne mentionne pas les matériaux en toiture.

La venderesse n'est pas coupable de dol. Professeur d'électricité, elle était profane en matière de construction. Le fait qu'elle ait signé la demande de permis de construire mentionnant une toiture constituée de plaques de fibro-ciment est insuffisant à établir qu'elle connaissait la présence d'amiante, celle-ci ne pouvant se déduire de la seule existence de plaques en fibro-ciment qui la rendait probable, mais non certaine. Les travaux d'aménagement ont été réalisés sous le contrôle d'un architecte qui a assuré le suivi du chantier de travaux sans avoir alerté la venderesse sur la présence d'amiante.

La venderesse n'a pas manqué à son obligation d'information puisque le diagnostic réalisé mentionnant l'absence d'amiante a été annexé à l'acte de vente. La mauvaise foi et le prétendu dol de la venderesse ne sont donc pas établis, de sorte que la clause de non-garantie contractuelle doit trouver à s'appliquer.

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PLUS-VALUE : L'acquisition d'une nouvelle résidence principale avant la vente d'une résidence secondaire s'oppose à l'exonération de la plus-value (Cour d'appel de Nantes, 18 février 2019, req. n° 17NT02048)

L'acquisition d'une nouvelle résidence principale avant la vente d'une résidence secondaire s'oppose à l'exonération de la plus-value réalisée sur celle-ci.

En vertu de l'article 150 U, II - 1° bis du Code général des impôts (CGI), la plus-value réalisée au titre de la première cession d'un logement autre que la résidence principale est exonérée à deux conditions:

- .la première est que le vendeur n'ait pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par interposition, au cours des quatre années précédant la cession;

- la seconde tient au remploi du prix de cession dans l'achat ou la construction de son habitation principale.`

La Cour afministrative d'appel de Nantes dit et juge que ne remplit pas ces conditions le contribuable qui a vendu en 2013 sa résidence secondaire (après avoir signé deux mandats de vente en 2012) alors que c'est dès 2011 qu'il a acquis en VEFA sa nouvelle résidence principale.

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VENTE EN L'ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT : Le retard de livraison (Cass. 3e civ., 14 févr. 2019, n° 17-31665)

Un promoteur vend en l’état futur d’achèvement un immeuble destiné au logement de personnes âgées à une société qui devait en assurer la gestion et qui revend certains lots à des investisseurs privés. Se plaignant d’un retard de livraison, l’acquéreur, aujourd’hui en liquidation judiciaire, assigne en indemnisation le promoteur qui demande, à titre reconventionnel, le paiement d’indemnités contractuelles.

La cour d’appel de Dijon qui, pour déclarer le promoteur tenu d’indemniser le retard de livraison, retient que la stipulation de pénalités contractuelles de retard fait obstacle à ce que le promoteur puisse opposer l’exception d’inexécution aux retards de paiement de l’acquéreur pour suspendre l’exécution de sa propre prestation, viole l’article 1184 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, dès lors que la stipulation de sanctions à l’inexécution du contrat n’exclut pas la mise en œuvre des solutions issues du droit commun des obligations.

La cour d’appel qui, pour ordonner une expertise et indiquer à l’expert les principes à suivre pour chiffrer les pénalités de retard, retient que celles-ci seront calculées pour les seuls lots appartenant à l’acquéreur à l’exclusion des lots cédés à des sous-acquéreurs n’ayant pas reçu la notification contractuellement prévue de l’état d’avancement des travaux, et qu’elles seront arrêtées à la date même des paiements et non par mois complet, sans s’expliquer sur la raison pour laquelle il convenait de cantonner les pénalités de retard convenues entre les parties, ne donne pas de base légale à sa décision au regard de l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.

Ne donne encore pas de base légale au regard des articles L. 261-4 du Code de la construction et de l’habitation, des articles 1601-4, 1134, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, et 1984 du Code civil la cour d’appel qui, pour ordonner une expertise et indiquer à l’expert les principes à suivre pour chiffrer les pénalités de retard, retient que les notifications de retard de paiement devaient être directement adressées par le vendeur aux sous-cessionnaires substitués à l’acquéreur, sans rechercher s’il ne résultait pas de l’accord des parties que ce dernier avait tout pouvoir pour recevoir ces notifications.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/129_14_41363.html

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VENTE ET DEPART DU LOCATAIRE : Le vendeur s'engage dans l'acte de vente à faire son affaire personnelle du départ du locataire (Cour de cassation, 3e Chambre civ., 14 février 2019, pourvoi n° 18-11.683, cassation partielle, F-D)

Une société civile immobilière (SCI) a vendu un bien immobilier loué en vertu d'un bail commercial. L'acte de vente mentionne que le vendeur s'engage à remettre le bien libre de toute occupation pour le 30 septembre 2014 et qu'à défaut de libération du bien, une somme de 715 euro par jour de retard est due à titre de clause pénale à l'acquéreur à compter du 14 octobre 2014 jusqu'à la libération effective et complète des lieux. L'acquéreur, soutenant que le vendeur a manqué à son obligation de délivrance, l'assigne aux fins de condamnation au paiement de la clause pénale et en dommages-intérêts.

L'arrêt de la cour d'appel rejette la demande de l'acquéreur au titre de la clause pénale. La cour d'appel a jugé qu'à compter du 29 août 2014, la SCI, qui n'était plus propriétaire du bien, n'avait plus le pouvoir de contraindre le locataire à libérer les lieux, de sorte qu'à compter du 14 octobre 2014, le retard ne lui était plus imputable.

L'arrêt d'appel est partiellement cassé au visa de l'art. 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.

Le vendeur peut s'engager dans l'acte de vente à faire son affaire personnelle de la libération des lieux par le locataire, un tel engagement n'étant pas subordonné à ce que le débiteur de cette obligation demeure propriétaire du bien en cause.

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VENTE : Des conséquences de la résolution d'une vente immobilière (Cour d'appel de Douai, Chambre 1, section 1, 14 février 2019, RG N° 17/07207)

Robert et Marcelle étaient propriétaires d'un fonds de commerce de pompes funèbres dont ils ont fait donation à l'un de leurs fils, Alain, auquel ils ont consenti le 13 septembre 2004 un bail commercial portant sur le local dans lequel était exploitée l'activité commerciale.

Par acte notarié du 10 octobre 2005, ils lui ont cédé les murs situés [...], ainsi qu'à son épouse Marie-Véronique, moyennant un prix de 229'000 euro payable comptant à hauteur de 129'000 euro et à terme pour le solde de 100'000 euro payable suivant 144 mensualités de 694,44 euro sans intérêt ni indexation.

Par jugement du 26 novembre 2014, le TGI de Dunkerque a dit que l'acte de vente du 10 octobre 2005 était résolu de plein droit en raison de la défaillance des débiteurs dans le paiement du prix, dit en conséquence que l'immeuble était la propriété de M. et Mme Robert F et ordonné l'expulsion de Alain et Véronique de cet immeuble et de tous occupants de leur chef.

Appel a été relevé.

C'est en vain que les vendeurs s'opposent à la restitution de la partie du prix payée à terme, à la suite de la résolution judiciaire de la vente. La stipulation prévoyant la déchéance du terme et l'exigibilité du principal restant dû en cas de défaillance des acquéreurs, ne saurait s'analyser en une clause pénale. De même, la restitution de ce prix n'est pas de nature à générer un enrichissement sans cause pour les acquéreurs, puisqu'elle est causée par l'anéantissement rétroactif du contrat à la suite de sa résolution judiciaire.

A la suite de la résolution judiciaire de la vente de l'immeuble, les vendeurs sont tenus de rembourser aux acheteurs les taxes foncières acquittés depuis la vente jusqu'à son anéantissement. Toutefois, cette demande ne saurait en l'occurrence prospérer, faute pour les acquéreurs de justifier des montants acquittés.

Si en raison de l'effet rétroactif de la résolution de la vente, les vendeurs sont mal fondés à obtenir une indemnité pour la seule occupation de l'immeuble entre la date de la vente et sa résolution, il sont en revanche fondés à réclamer une telle indemnisation pour la période postérieure à la résolution, sur la base de la valeur locative évaluée de l'immeuble.

Il apparaît qu'à la suite de la résolution de la vente, l'immeuble n'a pu être revendu qu'avec une moins-value de 59'000 euro par rapport au prix de vente initial. Les vendeurs établissent l'état dégradé dans lequel l'immeuble leur a été rendu, par témoignage et dossier photographique. L'évolution de l'état du marché immobilier du secteur n'est toutefois pas connue, de sorte que son incidence sur la valeur du bien n'est pas déterminable. Dans ces conditions, il convient d'indemniser les vendeurs à hauteur de 30'000 euro en réparation de leur préjudice de dévaluation/dégradation de l'immeuble, et de 23'400 euro en réparation de leur préjudice de jouissance.

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LOTISSEMENT : Le cahier des charges du lotissement est éternel (Cour de cassation, 3e Chambre civ., 14 février 2019, pourvoi n° 18-10.601, cassation, inédit)

L'arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa des art. L. 442-9 du Code de l'urbanisme et 1134 ancien du Code civil.

Un cahier des charges de lotissement a été approuvé en 1956 et publié au bureau des hypothèques (actuel service de la publicité foncière).

Un coloti a demandé la démolition de l'abri de jardin du voisin en se fondant sur une règle de distance prévue par le cahier des charges et le voisin a répondu en demandant la démolition de la clôture, laquelle ne lui était pas non plus conforme.

La cour d'appel a jugé qu'en l'espèce les articles du cahier des charges qui imposent une distance de 5 mètres par rapport à l'alignement des rues et aux limites séparatives et un type unique de clôture en bordure des voies de communication ont en eux-mêmes le caractère de dispositions d'urbanisme comme réglementant les distances de construction et la nature des clôtures, de sorte qu'elles étaient devenues caduques, plus de 10 ans s'étant écoulés depuis l'adoption d'un PLU par la commune.

La Cour de cassation censure l'arrêt de la cour d'appel.

Les dispositions d'un cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.

VENTE IMMOBILIERE : La maison en bois ne valait rien et l'acheteur l'a payée trop cher (Cour de cassation, 3e Chambre civ., 14 février 2019, n° 17-30.942, cassation partielle, FS-D)

Ne donne pas de base légale à sa décision la cour d'appel qui a rejeté la demande en nullité d'une vente pour absence de cause sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'état du bien au jour de la vente ne rendait pas dérisoire, dès la formation du contrat, la contrepartie à l'obligation de l'acheteur de payer un prix de 158'000 euros.

Par acte authentique du 28 février 2011, M. X a acquis de M. F et de Mme B, moyennant le prix de 158' 000 euros, une maison d'habitation en bois construite en 1986 ; ayant constaté des signes de faiblesse au pied des cloisons du rez-de-chaussée, il a, après expertise, assigné les vendeurs en nullité ou résolution de la vente pour dol, erreur, absence de cause ou garantie des vices cachés.

Attendu que, pour rejeter la demande de M. X, acquéreur, en nullité de la vente pour absence de cause, l'arrêt 'appel retient que le bien promis a été délivré le 28 février 2011 contre paiement du prix et que, quand bien même la contrepartie au prix s'avèrerait ultérieurement dérisoire compte tenu de l'état du bien cédé, l'obligation souscrite par M. X était pourvue d'une cause au jour de la vente.

En statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'état du bien au jour de la vente ne rendait pas dérisoire, dès la formation du contrat, la contrepartie à l'obligation de M. X de payer un prix de 158 000 euros, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'art.1131 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.

Quelle sera la position de la cour de renvoi dans son appréciation de la contrepartie convenue du prix de 158'000 euros : la maison en bois et le sol sur lequel elle est implantée ne valaient pas grand chose ?

Mais il ne suffit pas que la chose vendue soit d'une valeur  nettement plus faible que le prix convenu pour entraîner la nullité ; ce serait méconnaître le principe que la lésion ne vicie pas les conventions.

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VENTE A TRAVERS UNE SCI : Ils ont vendu leur résidence secondaire à une SCI constituée avec leurs enfants (Conseil d’Etat, 9e et 10e chambres réunies, 8 février 2019, req. n° 407.641)

Il ressort du II de l’article 15 du Code général des impôts (CGI) que les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu. Pour éviter l’application de ce texte, le propriétaire, qui détient des biens locatifs, peut envisager, par l’intermédiaire d’une SCI semi-transparente, de céder la résidence secondaire à cette société civile, qui lui louera le bien. À la suite du transfert de propriété, les travaux seront effectués par la société. L’opération permet ensuite la déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers et la possibilité de constater un déficit foncier en raison des travaux de rénovation réalisés sur l’immeuble nouvellement acquis.

Ainsi le propriétaire d’une résidence secondaire qui entend effectuer des travaux et qui ne peut pas déduire ces charges de ses revenus fonciers est souvent tenté par l’opération de transfert du bien à "sa" société civile immobilière (SCI).

L’arrêt sous référence est susceptible de refroidir les propriétaires intéressés par une telle opération.

Ici les époux (B) et leurs deux enfants ont constitué ensemble en 1989 une SCI dont l’objet est l’exploitation d’un patrimoine locatif. En 1992, monsieur a fait acquisition d’un immeuble, une vila,  à Biarritz, à titre de résidence secondaire du couple. La SCI a racheté la résidence en 1996 ; elle a été immédiatement louée au couple.

La société civile étant soumise à l’impôt sur le revenu, les époux ont constaté un déficit foncier résultant pour l’essentiel des travaux d’entretien et de rénovation réalisés sur la villa de Biarritz.

Pour l’Administration fiscale, la vente puis la mise en location de la résidence secondaire est constitutive d’un abus de droit au sens de l’art. 64 du Livre des procédures fiscales (LPF). En effet, pour l’Administration, l’opération avait pour but exclusif de faire échec à l’application des dispositions du II de l’article 15 du CGI.

Certes le loyer était effectivement payé par les époux à la société civile immobilière : il ne pouvait donc y avoir abus de droit que s’il était établi que les redevables avaient poursuivi un but exclusivement fiscal, contraire aux objectifs de la loi.

Le Conseil d’État a relevé un ensemble de circonstances établissant la recherche d’un but uniquement fiscal:

– en transférant à la SCI, dont ils détenaient avec leurs enfants la totalité des parts, la propriété de la villa de Biarritz, et en concluant avec cette dernière un bail de location, pour en conserver la jouissance, M. et Mme B ont créé les conditions leur permettant d’imputer sur leur revenu global, en dépit des prévisions du II de l’article 15 précité du CGI et à hauteur de leurs droits dans la société, des charges liées aux travaux engagés dans cette maison ;

– les travaux ont pour l’essentiel été engagés après ce transfert de propriété et financés par des apports personnels de monsieur B depuis son compte courant d’associé dans la SCI alors que le loyer versé correspondait aux échéances de remboursement de l’emprunt contracté pour l’acquisition de la villa ;

– Et en dernier lieu, le montant du loyer perçu par la société contrôlée par les époux correspondait aux échéances de remboursement de l’emprunt contracté pour l’acquisition de la villa, et non à la valeur d’usage de la villa qui avait augmenté de façon importante en raison des travaux réalisés, ce qui établit que la SCI ne s’est pas comportée avec ses associés comme avec des tiers : les époux et la SCI avaient sous-évalué les loyers.

De l’instruction de cette affaire résultait par ailleurs que les époux B détenaient 90 % des parts de cette société et que les 10 % restants appartenaient à leurs enfants et que les même époux ont disposé du bien comme s’ils en étaient les propriétaires occupants et s’étaient de la sorte placés dans une situation offrant les possibilités de sous-estimation des résultats fonciers que le législateur a entendu combattre, cette application littérale allait, comme l’a soutenu l’administration, à l’encontre des objectifs poursuivis par les auteurs des dispositions du II de l’art. 15 du CGI.

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COPROPRIETE : Opposabilité au syndicat de la vente d’un lot divisé (Cass. 3e civ., 7 févr. 2019, n° 17-31101)

Par acte du 31 janvier 2007, dressé par un notaire, une SCI propriétaire d’un lot dans un groupe d’immeubles soumis au statut de la copropriété, divise son lot. L’administrateur provisoire de la copropriété reçoit du notaire la notification de la cession des lots issus de cette division et la SCI est assignée en paiement d’un arriéré de charges de copropriété par le syndicat des copropriétaires.

La cour d’appel de Chambéry, pour accueillir la demande en paiement d’un arriéré de charges, retient que la SCI ne pouvait diviser son lot et vendre les nouveaux lots ainsi constitués sans respecter les dispositions combinées de l’article 11, deuxième alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 et 74 du règlement de copropriété selon lesquelles, en cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est soumise à l’approbation de l’assemblée générale, de sorte que, la SCI n’ayant pas fait inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée générale la demande de nouvelle répartition des charges, la division du lot est inopposable au syndicat et la SCI reste débitrice de la totalité des charges dues par le propriétaire de ce lot avant sa division.

Après avoir énoncé qu’il résulte de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 6 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 que l’opposabilité au syndicat des copropriétaires de la cession d’une fraction d’un lot divisé n’est pas subordonnée à l’approbation de la nouvelle répartition des charges par l’assemblée générale, la troisième chambre civile de la Cour de cassation casse l’arrêt au visa de ces textes.

La notification au syndic du transfert de propriété de fractions d’un lot divisé le rend opposable au syndicat des copropriétaires et donne ainsi aux acquéreurs la qualité de copropriétaires, tenus au paiement des charges de la copropriété à compter de la notification.

Texte intégral de l'arrêt ici en cliquant : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/78_7_41316.html

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ETAT D'ENCLAVE : Il peut y avoir un état d'enclave exclusivement souterrain (Cour d'appel d'Amiens, Chambre civile 1, 7 février 2019, RG N° 17/03353)

Par acte authentique en date du 3 septembre 2005, Jean-Marie S a acquis de la SCI DOLAU TRANS ainsi que des époux B diverses parcelles provenant de la division d'un fonds leur appartenant, sis à ESTREES-LES- CRECY.

L'immeuble à usage d'habitation situé sur le fonds acquis était, au jour de la vente, desservi par des réseaux d'adduction d'eau, d'électricité et de téléphone traversant les parcelles restant appartenir aux époux B, après division.

Une relation de voisinage conflictuelle s'étant instaurée, Jean-Marie S a dû faire installer des dérivations provisoires pour les réseaux d'électricité et de télécommunications, ne passant plus par le fonds des époux B.

Par acte d'huissier en date du 27 novembre 2015, ean-Marie S a fait assigner la SCI DOLAU TRANS, et les époux B devant le Tribunal de Grande Instance d'Amiens.

En application de l'art. 682 du Code civil, il peut y avoir un état d'enclave exclusivement souterrain, lorsque pour rejoindre les réseaux publics un propriétaire est obligé de faire passer ses canalisations sur le fonds voisin. Or, en l'espèce, il ressort des éléments de la cause que l'acheteur des parcelles divisées peut raccorder ces parcelles aux réseaux publics sans passer par les fonds voisin, restant appartenir aux vendeurs après la division des parcelles. Il ne démontre pas que les travaux de raccordement entraîneraient des dépenses hors de proportion avec l'usage qui en serait fait ou la valeur de son bien.

En revanche, l'existence de la servitude par destination du père de famille, au sens des art. 692 et suivants du Code civil, est établie. Les fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire et, avant la vente, il existait des gaines d'alimentation en eau, téléphone et électricité reliant les différentes parcelles. L'acte de vente des parcelles issues de la division ne contient aucune disposition remettant en cause cette servitude ou précisant que les vendeurs entendaient mettre fin au passage sur la partie du fonds restant leur appartenir des gaines eau, téléphone et électricité. Il existe donc bien un signe apparent de servitude de passage des gaines eau, téléphone et électricité sur les fonds des vendeurs.

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VENTE : Vice caché dans la maison à colombages vendue (Cour d'appel d'Amiens, Chambre civile 1, 7 février 2019, RG N° 17/02742)

Suivant acte notarié en date du 16 février 2015, David a vendu à Adrien une maison à usage d'habitation, ancienne, avec structure traditionnelle, situé [...] au prix de 47.000 euro.

Lors de travaux de rénovation, Adrien a constaté que l'ossature bois de l'immeuble vendu était vermoulue. Deux expertises amiables ont été réalisées par le cabinet Union d'Epert le 4 mai 2015 et par le cabinet Eurexo-PJ le 27 mai 2015.

Par ordonnance de référé en date du 12 octobre 2015, le président du Tribunal de grande instance d'Amiens a fait droit à la demande d'expertise formée par l'acquéreur. L'expert a déposé son rapport.

Le 16 juillet 2016, l'acquéreur a assigné le vendeur devant le Tribunal de grande instance d'Amiens.

Dans ses dernières conclusions, l'acheteur a sollicité le prononcé de la nullité de la vente pour dol, à titre principal, pour erreur sur la substance, à titre subsidiaire, le prononcé de la résolution de la vente pour défaut de conformité plus subsidiairement, et encore plus subsidiairement pour vice caché et en tout état de cause.

Appel a été relevé.

Lorsque la chose vendue est atteinte d'un défaut la rendant impropre à son usage, l'acheteur ne dispose pas de l'action en nullité pour erreur sur les qualités substantielles, mais seulement de l'action en garantie des vices cachés. La demande d'annulation de la vente pour erreur doit donc être rejetée.

Il convient de faire droit à l'action rédhibitoire fondée sur les art. 1641 et suivants du Code civil. L'expert judiciaire constate que l'ossature porteuse en charpente bois de type colombage est pourrie, vermoulue et tombe en poussière et estime que ces désordres entraînent une impropriété à destination, l'ossature bois, constituant le système porteur de l'ouvrage, ne pouvant plus assurer sa fonction. Le risque d'effondrement est trop important pour envisager l'habitabilité de l'immeuble. Il précise cependant que le vice est caché, puisque la partie visible de la charpente est en bon état, de même que la couverture en tuiles. L'origine des désordres est bien antérieure à la vente puisqu'elle provient des remontées d'humidité par capillarité du mur de soutènement vers les ossatures bois (de type colombage) depuis l'origine de la construction et progressivement de façon continue et répétée jusqu'à ce jour, ajoutant qu'aucun traitement n'est envisageable étant donné l'état de vétusté des colombages. La clause exclusive de garantie des vices cachés n'est pas applicable, puisque le vendeur a la qualité de professionnel. Il a en effet exercé l'activité de marchand de biens immobiliers, ayant vendu plus de 20 immeubles entre 2002 et 2015. Même si l'expert constate la bonne foi du vendeur, qui a acquis l'immeuble en 2011 et l'a aussitôt donné en location, sans jamais l'occuper lui-même, cette bonne foi est sans incidence puisque le vendeur est présumé connaître les vices et que cette présomption est irréfragable.

Le vendeur doit donc restituer le prix de vente et les frais de la vente et réparer le préjudice subi par l'acheteur (préjudice financier lié aux intérêts de l'emprunt souscrit pour financer l'acquisition et préjudice moral).

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CONGE ET MENTION DE LA SUPERFICIE DU LOGEMENT : Il n'est pas obligatoire que la superficie du logement soit mentionnée dans le congé délivré par le bailleur (Conseil d'Etat, Chambre 5, 6 février 2019, req. N° 418.311, inédit)

Par une requête et un nouveau mémoire, enregistrés les 19 février et 18 décembre 2018, M. B A a.demandé au Conseil d'Etat d'annuler l'arrêté du 13 décembre 2017 du ministre de la cohésion des territoires relatif au contenu de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement, en tant que cet arrêté dispose, à l'article 2.2.3 de son annexe, qu' " il n'est pas obligatoire que la superficie du logement soit mentionnée dans le congé " délivré par le bailleur.

Il résulte des termes mêmes de l'art. 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, que l'obligation de mentionner la superficie du lot vendu qu'il prévoit ne s'applique qu'à des contrats relatifs à la cession d'un logement, tels que les promesses unilatérales de vente ou d'achat ou les contrats de vente. Cette obligation ne concerne donc pas, ainsi que l'a confirmé l'art. 190 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le congé, fondé sur la décision de vendre le bien, que le propriétaire notifie au locataire, un tel acte, s'il ouvre au profit du locataire un droit de préemption au prix indiqué, ne résultant pas de la rencontre des volontés du bailleur et du preneur en vue d'une cession du logement à ce dernier. Dès lors, en indiquant à l'article 2.2.3 de l'annexe de son arrêté du 13 décembre 2017, qu'il n'est pas obligatoire que la superficie du logement soit mentionnée dans le congé délivré par le bailleur, le ministre n'a méconnu ni l'étendue de sa compétence ni l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

OBLIGATION DE DELIVRANCE : Fosse septique dont le trop plein se déversait sur la parcelle voisine (Cour d'appel de Lyon, Chambre civile 1, section B, 5 février 2019, RG N° 17/08893)

Suivant acte notarié du 12 Février 2014, reçu par maître T L, notaire à LE COTEAU, M. Jean-Philippe J a acquis de la société dénommée Société Anonyme d'Habitations à Loyer Modéré LE TOIT FAMILIAL, une maison à usage d'habitation élevée sur sous-sol à usage de caves et garage, de rez-de-chaussée de trois pièces, cuisine, salle d'eau et water-closet et dépendances et terrain.

Le bien vendu était destiné à être démoli pour la création de plusieurs immeubles à usage d'habitation.

Faisant valoir que l'immeuble a été vendu comme étant raccordé au réseau d'assainissement alors qu'il est raccordé à une fosse septique pour laquelle aucun diagnostic n'a été délivré pour la vente, suivant assignation en date du 11 Mars 2016, M. Jean-Philippe J a saisi le tribunal de grande instance de Roanne aux fins de solliciter la condamnation de la société LE TOIT FAMILIAL à lui verser :

Le litige a été portée devant la cour d'appel.

Alors que l'acte de vente de la maison d'habitation précise que le vendeur déclare que l'immeuble vendu est raccordé au réseau d'assainissement sans garantir la conformité de l'installation aux normes, il est établi que les occupants précédents étaient raccordés au réseau par le biais d'une fosse septique dont le trop plein se déversait sur la parcelle voisine. Le notaire a attesté que le plan de masse, qui décrivait ce raccordement indirect, n'a pas été joint à l'acte de vente. Le vendeur ne rapporte donc pas la preuve que l'acheteur avait connaissance de la situation et signé l'acte de vente en pleine connaissance de cause.

Le vendeur qui a ainsi manqué à son obligation de délivrance doit indemniser l'acheteur par la somme de 9'273 euros.

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PRESCRIPTION ACQUISITIVE : Les conditions de la prescription acquisitive ou usucapion ; le cas d'une commune (Cour d'appel de Rennes, Chambre 1, 5 février 2019, RG 17/01365)

Aux termes de l'art. 2258 du Code civil, la prescription acquisitive (usucapion) est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi.

Conformément à l'art. 2261 du même code, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

La prescription acquisitive n'a ni pour objet ni pour effet de priver une personne de son droit de propriété mais de conférer au possesseur, sous certaines conditions, et par l'écoulement du temps, un titre de propriété correspondant à la situation de fait qui n'a pas été contestée dans un certain délai ; cette institution répond à un motif d'intérêt général de sécurité juridique en faisant correspondre le droit de propriété à une situation de fait durable, caractérisée par une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. Il incombe en conséquence à celui qui revendique l'acquisition d'un bien par prescription d'établir qu'il remplit les conditions édictées par ces dispositions.

A cet égard, la commune de Scaër ne justifiant ni d'un titre, ni de sa bonne foi, doit justifier d'une possession utile d'une durée de 30 ans sur le chemin dont elle revendique la propriété. Or, la commune ne démontre par aucun élément sa possession du chemin pendant 30 ans. Il résulte du cadastre de la commune qu'aucun chemin même tracé en pointillés n'est matérialisé sur la parcelle H 235 entre les deux longères implantées sur cette parcelle de superficie modeste. Avant la présente procédure, aucun chemin n'était non plus mentionné dans un quelconque document, tel un bulletin municipal, une délibération du conseil municipal, une lettre du maire ou des employés municipaux. Les déclarations de la commune sont fluctuantes sur la date de la création du chemin et elle prétend avoir réalisé les travaux de bitumage du chemin, sans en apporter aucunement la preuve, alors de tels travaux, pour une petite commune rurale aux moyens très limités, auraient dû figurer dans le bilan d'activité de la commune. Enfin, lorsque les propriétaires des deux longères ont réalisé des travaux d'enfouissement de canalisations, la commune n'a jamais élevé de protestation et ne s'est jamais comportée en propriétaire.

La commune est déboutée de sa demande tendant à lui reconnaître le bénéfice de l'usucapion.

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CONTRAT DE MAISON INDIVIDUELLE : Les acheteurs avaient pris possession de l’immeuble contre le gré du constructeur (cass. civ. 3ème n°55 du 30 janvier 2019, pourvoi n° 17-25.952)

M. et Mme X ont conclu avec la société Cmagic un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture du plan ; la garantie de livraison à prix et délai convenus a été délivrée par la société CGI BAT qui a exigé que le délai de livraison fût porté de neuf à vingt-cinq mois ; un avenant n° 2 a été signé, sur ce point, entre les parties ; M. et Mme X ont pris possession de l’immeuble contre le gré du constructeur le 23 octobre 2009 avant l’expiration du délai contractuel reporté au 13 juin 2010 ; après expertise judiciaire, M. et Mme X... ont résilié unilatéralement le contrat le 16 juin 2011 et assigné la société Cmagic et la CGI Bat en indemnisation.

M. et Mme X ont fait grief à l’arrêt de rejeter leur demande tendant à la fixation de la livraison de l’immeuble au 28 novembre 2011 et à l’annulation de l’avenant n° 2 et de les condamner à payer une certaine somme à titre de pénalités.

Mais, d’une part, la sanction du défaut de notification d’un avenant modifiant un des éléments visés à l’art. L. 231-2 du Code de la construction et de l’habitation n’est ni la nullité ni l’inopposabilité de cet avenant ; dans ce cas, le délai de rétractation ouvert par l’art. 271-1 du même code n’a pas commencé à courir ; ayant relevé que M. et Mme X... ne sollicitaient que la nullité de l’avenant prorogeant le délai d’exécution des travaux, la cour d’appel n’était pas tenue de procéder à une recherche inopérante.

D’autre part, ayant retenu que M. et Mme X avaient pris possession de l’immeuble contre le gré du constructeur avant la date du délai contractuel de livraison puis rompu unilatéralement le contrat, la cour d’appel a pu en déduire que M. et Mme X... ne pouvaient réclamer des pénalités de retard et a légalement justifié sa décision.

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RETARD DE LIVRAISON ET VEFA : La double indemnisation de l'acquéreur en EFA qui a subi un retard de livraison (Cour de cassation, Chambre civile 3, 30 janvier 2019, pourvoi N° 17-31.201, rejet, inédit)

La SCI du Grand-père a acquis de la SCI Rustinu deux appartements en l'état futur d'achèvement, leur livraison étant fixée au 31 décembre 2013 ; en mars 2015, la SCI du Grand-Père a assigné la SCI Rustinu pour obtenir la remise des clés, ainsi que l'application de la clause pénale prévue en cas de retard de livraison et l'indemnisation de son préjudice résultant de la perte de revenus locatifs.

La SCI venderesse a fait grief à l'arrêt d'appel d'accueillir les deux demandes de l'acquéreur.

Mais, d'une part, ayant relevé que le contrat stipulait qu'en cas de retard du vendeur à mettre les biens à la disposition de l'acquéreur, celui-ci aurait droit à une indemnité forfaitairement fixée, à titre de clause pénale, à la somme de 150 euro par jour et retenu que le retard de livraison imputable à la SCI Rustinu avait fait disparaître pour la SCI du Grand-père la probabilité d'une location des appartements, la cour d'appel a caractérisé un préjudice complémentaire distinct de celui relevant de la clause pénale.

D'autre part, ayant relevé que le loyer variait selon la saison, la cour d'appel a souverainement fixé le montant de la réparation correspondant, pour chaque année, à une perte de chance de percevoir un loyer en haute et basse saison.

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COPROPRIETE : La critique du décompte de charges fait par le syndic de la copropriété (Cour d'appel de Versailles, Chambre 4, section 2, 30 janvier 2019, RG N° 17/02992)

M. C est propriétaire de lots de l'immeuble situé [...], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le 17 mars 2016, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble l'a fait assigner afin d'obtenir sa condamnation à lui verser, en particulier, la somme de 33'018,22 euro au titre des charges de copropriété et de travaux impayées, selon décompte arrêté au premier appel de provisions 2016 inclus, ainsi que les quatrièmes appels relatifs aux ravalements du porche, des façades B et C du 1er février 2016 inclus.

Appel de la première décision a été relevé

Un copropriétaire qui conteste la régularité de son compte individuel de charges de copropriété est toujours en droit de demander la rectification d'erreurs commises par le syndic dans l'établissement de son compte individuel, en particulier lorsqu'il soutient que la répartition des charges n'a pas été calculée conformément au règlement de copropriété.

Il revient cependant au copropriétaire qui se plaint d'erreurs comptables de préciser concrètement la nature et l'étendue de celles-ci, commises par le syndic dans l'établissement de son compte individuel de charges, de procéder à l'analyse de ses comptes et de justifier l'existence des erreurs alléguées. En effet, de vagues critiques non justifiées ne sauraient prospérer.

Cependant il résulte du dossier que, compte tenu des paiements effectués par M. C postérieurement au jugement tels qu'ils ressortent des pièces produites par le syndicat, les demandes actualisées du syndicat ne sont pas justifiées et ne seront pas accueillies.

De même, les frais de mise en demeure, de relance, compte tenu des développements qui précèdent, ne sont nullement justifiés.

La demande du syndicat aux fins de condamnation de M. C à lui verser la somme de 844,17 euro au fondement de l'art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera dès lors rejetée.

Le syndicat demande la confirmation du jugement en ce qu'il lui accorde la somme de 2'500 euro à titre de dommages et intérêts en faisant valoir que M. C a fait preuve de mauvaise foi en ne réglant pas volontairement les charges de copropriété et en l'obligeant ainsi à exercer une action en justice contre lui pour obtenir les sommes qui lui étaient légitimement dues.

Toutefois, compte tenu des développements qui précèdent, il n'apparaît nullement que le syndicat justifie tant la faute de M. C que le préjudice en résultant pour la copropriété. Sa demande de dommages et intérêts ne saurait de ce fait être accueillie.

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VENTE IMMOBILIERE : A vice partiellement visible, somme due au titre de la restitution du prix limitée (Cass. 3e civ. 30 janvier 2019 n° 17-31.268 F-D)

L’acheteur d’un bien immobilier ne peut pas obtenir, dans le cadre d’une action estimatoire, la condamnation du vendeur à lui payer l’intégralité du coût des travaux de reprise de la charpente, dès lors que sa vétusté était partiellement visible.

Une propriété agricole est vendue 320 000 €. L’acheteur se plaint de désordres affectant la charpente et assigne, après expertise, le vendeur en indemnisation sur le fondement de la garantie des vices cachés (action estimatoire).

Le vendeur est condamné à payer à l’acheteur 50 000 € au titre de la restitution du prix de vente, soit la moitié du coût des travaux de reprise de la charpente.

Les juges considèrent qu’il n’y a pas lieu d’allouer une somme correspondant à la réfection complète de la toiture aux motifs que les traces d’infiltrations autour de la fenêtre de toit, la désolidarisation des pièces de bois de la charpente et sa vétusté étaient visibles et que ces désordres apparents ont été pris en compte dans le prix de vente.

L’acheteur se pourvoit en cassation en faisant valoir que, bien que partiellement visible, le vice n’a pas pu être appréhendé dans son ampleur et ses conséquences. 

La Cour de cassation rejette son pourvoi.  

En application de l’article 1641 du Code civil, le vendeur, on le rappelle, ne doit sa garantie que pour les défauts cachés de l’immeuble. Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. Cependant, même visible, un vice peut parfois être caché si l’acheteur ne peut pas en mesurer l’ampleur et les conséquences (Cass. 3e civ. 10-3-2015 n° 13-19.445 F-D : Sol. Not. 5/15  inf. 86). C’était l’argument vainement invoqué par l’acheteur dans l’arrêt commenté.

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INCENDIE VENANT DE L'INSERT DE CHEMINEE : Responsabilité du bailleur (Cour d'appel de Limoges, Chambre civile, 30 janvier 2019, RG N° 18/00293)

Suivant acte sous seing privé du 24 avril 2014, Olivier et Odile, époux, ont donné à bail à Emmanuelle e Julien une maison à usage d'habitation, située au [...], moyennant un loyer mensuel de 530 euro, outre une provision mensuelle pour charges de 20 euro.

Le 21 décembre 2014, un incendie est survenu après que les locatairees. aient mis en fonctionnement l'insert se trouvant dans le séjour de cette habitation.

Aucun dommage corporel ou matériel n'a été à déplorer grâce à l'intervention des pompiers.

Les bailleurs sont responsables de l'incendie venant d'un vice de construction de l'insert de la cheminée. Ils ne peuvent s'exonérer de leur responsabilité par le fait que l'installateur ou vendeur de l'insert, faute de preuve d'un cas de force majeure.

Le fait que les preneurs aient été privés de la jouissance paisible et normale du logement loué à compter de l'incendie constitue une cause légitime de réduction du loyer.

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LOTISSEMENT : Dans quel délai désormais agir en cas de violation du cahier des charges du lotissement ? (Cour d'appel de Versailles, Chambre 4, section 2, 30 janvier 2019, RG N° 13/07928)

S'agissant de la prescription, le tribunal a exactement retenu que la demande de démolition des constructions édifiées par les époux O et de remise en état de l'arrière de leur parcelle était fondée sur le respect du cahier des charges et que cette action se prescrivait par trente ans avant la loi du 17 juin 2008.

Dès lors, en application de l'art. 26 II de cette loi qui prévoit que ses dispositions qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent à compter du 19 juin 2008 si le délai de prescription initial n'était pas atteint, ce qui est le cas en l'espèce puisque les époux O n'établissent pas la date à laquelle les constructions litigieuses ont été édifiées, le nouveau délai de cinq ans résultant de cette loi n'expirait qu'en juin 2013 et, l'action n'était donc pas prescrite en juillet 2010, date de l'assignation.

S'agissant des autorisations de travaux délivrées par la mairie, que c'est également par des motifs pertinents adoptés par la cour, que le tribunal a rejeté ce moyen.

En ce qui concerne les usages dans la résidence, les époux O. soutiennent que les membres de l'ASLS (association syndicale du lotissment) ont, depuis l'origine du domaine en 1971 et au fil du temps, procédé à des travaux ou réalisé des constructions interdits par le cahier des charges, en particulier en clôturant les terrains ou posant des dalles devant leurs maisons pour l'accès au garage.

Pourtant, seuls cinq propriétaires ont été assignés depuis 2010, alors que plusieurs centaines de pavillons sont concernés par ces violations du cahier des charges.

Ls intimés (colitis) en ont conclu que l'intérêt à agir de l'ASLS est illégitime au sens de l'art. 31 du Code de procédure civile.

Cependant, l'intérêt à agir de l'appelante (l'association), fondé sur la volonté de faire respecter le cahier des charges de l'association, qui constitue la loi commune de tous ses membres, ne peut être qualifié d'illégitime, les tolérances admises par le passé n'étant pas susceptibles de modifier la nature de cet intérêt.

 

NULLITE POUR DEFAUT D'OBJET : Incidence de la loi nouvelle sur la prescription (Cass. 3e civ., 24 janvier 2019, n° 17-26490)

Deux époux concèdent à une propriétaire et à tous futurs propriétaires de sa parcelle un droit de passage sur la voie coupant leur propriété, moyennant le versement d’une indemnité.

La propriétaire du fonds dominant, soutenant que la servitude était préexistante à la convention, assigne les propriétaires du fonds servant en nullité, pour défaut d’objet, de l’acte qui concédait la servitude en remboursement du montant de l’indemnité et des frais d’acte notarié.

La nullité d’un acte pour défaut d’objet, laquelle ne tend qu’à la protection des intérêts privés des parties, relève du régime des nullités relatives. Sous l’empire de l’article 1304 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, le point de départ du délai de prescription d’une action en nullité d’un contrat pour défaut d’objet se situait au jour de l’acte. La loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile n’a pas eu pour effet de modifier le point de départ du délai de la prescription extinctive ayant commencé à courir antérieurement à son entrée en vigueur.

Dès lors que la cour d’appel relève que l’acte argué de nullité pour défaut d’objet a été conclu le 26 novembre 2004, il en résulte que l’action en nullité de l’acte introduite le 8 mars 2013, soit au-delà du délai quinquennal de la prescription extinctive ayant commencé à courir le 26 novembre 2004, est prescrite.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/28_24_41186.html

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MANDATS IMMOBILIERS : La loi Hoguet et la clause pénale insérée dans les mandats immobiliers (Cass. 1re civ., 23 janv. 2019, n° 18-11677)

Une société confie à une autre un mandat non exclusif de vendre le fonds de commerce d’un hôtel, moyennant des honoraires à la charge de l’acquéreur et, quelques semaines plus tard, un second mandat non exclusif de vendre le fonds de commerce et les murs d’un autre hôtel, moyennant toujours à la charge de l’acquéreur. Un an plus tard, les deux ventes ayant été réalisées, la mandataire assigne la société venderesse en indemnisation, sur le fondement de la clause pénale stipulée aux mandats.

La cour d’appel de Grenoble énonce que, selon son extrait Kbis, la société venderesse a une activité de vente, location, gestion de tous biens immobiliers, syndic d’immeuble, études et réalisation de toutes opérations liées aux mandats ou mission d’agence immobilière, exécution et promotion de tout programme immobilier, création, acquisition et exploitation d’hôtels résidences de tourisme hôteliers ou para-hôteliers, et que, la mandataire ayant la même activité, la loi du 2 janvier 1970 ne s’applique pas pour un mandat conclu entre deux professionnels.

La décision est cassée par la première chambre civile de la Cour de cassation. En effet, la loi précitée n’établit aucune distinction en fonction de la profession du mandant.

Texte intégral de l'arrêt ici en cliquant : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000038091446&fastReqId=1915361704&fastPos=1

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NEGOCIATION IMMOBILIERE : Conflit entre un notaire et un agent immobilier sur la négociation de l'immeuble (Cour de cassation, Chambre civile 1, 23 janvier 2019, RG n° 18-10.549, cassation partielle, inédit)

Suivant mandat non exclusif régularisé les 4 et 11 juin 2013, les vendeurs, propriétaires indivis d'un bien immobilier, en ont confié la vente à l'agent immobilier Plazanet moyennant le prix net vendeur de 200'000 euro et une rémunération égale à 7 % du prix.

La clause pénale prévue au mandat stipulait l'interdiction pour les mandants, pendant sa durée et les douze mois suivant sa résiliation, de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire avec un acheteur présenté par l'agent immobilier. Les vendeurs ont également confié la vente de leur bien à un office notarial, l'office notarial de Clochemerle.

L'agent immobilier a fait visiter le bien à un acheteur qui, le 15 juillet 2013, a remis une lettre d'intention d'achat pour un certain prix, à laquelle il n'a pas été donné suite. Le 25 octobre 2013, par l'intermédiaire de l'office notarial, les vendeurs ont signé avec cet acheteur une promesse de vente pour le prix de 170'000 euro. L'agent immobilier a assigné les vendeurs en responsabilité contractuelle et paiement solidaire de la somme de 14'000 euro au titre de la clause pénale.

Pour rejeter la demande, l'arrêt d'appel retient qu'il n'est pas établi que l'une ou l'autre des parties ait commis des manoeuvres frauduleuses dans le but de faire échec aux droits de l'agent immobilier, et que n'est caractérisée aucune fraude de nature à révéler la volonté des parties d'éluder la commission, ni aucun manquement des vendeurs à leurs engagements contractuels de nature à justifier la mise en oeuvre de la clause pénale.

En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le mandat stipulait l'interdiction pour les mandants, pendant sa durée et les douze mois suivant sa résiliation, de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire avec un acheteur présenté par l'agent immobilier, et que la vente avec l'acheteur, présenté aux vendeurs par l'agent immobilier, avait été conclue dans cette période, la cour d'appel a violé l'art. 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

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ACQUEREURS SUCCESSIFS D'UN IMMEUBLE : Les acquéreurs successifs d'un immeuble ont qualité à agir, même pour les dommages nés antérieurement à la vente (Cour de cassation, chambre civile 3, 17 janvier 2019, N° de pourvoi: 16-15556, cassation, inédit)

La société Les Fougères a été déclarée adjudicataire d'un lot de copropriété ; invoquant des désordres affectant la toiture, la société Les Fougères a, après expertise, assigné en indemnisation le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] , la société Cabinet Y, syndic, et la société Rochelaise de couverture zinguerie, qui avait exécuté les travaux de toiture ; par acte du 2 octobre 2013, la société Les Fougères a vendu l'immeuble à la SCI Le Lien.

Pour déclarer irrecevable la SCI Le Lien à agir en indemnisation, l'arrêt d'appel retient qu'il résulte de la clause "convention des parties sur les procédures" que la subrogation invoquée par elle ne porte que sur les procédures courantes liées aux impayés concernant la copropriété et non sur les conséquences de l'instance introduite par la société Les Fougères à l'encontre du syndicat des copropriétaires et du constructeur.

En statuant ainsi, alors que, sauf clause contraire, les acquéreurs successifs d'un immeuble ont qualité à agir, même pour les dommages nés antérieurement à la vente et ce nonobstant l'action en réparation intentée par le vendeur avant cette vente sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun qui accompagne l'immeuble en tant qu'accessoire, la cour d'appel a violé l'art. 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.

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PROMESSE D'ACHAT : L'acceptation de la promesse d'achat doit être expresse, claire et nette (Cour de cassation, Chambre civile 3, 17 janvier 2019, pourvoi N° 17-26.162, rejet)

La SCI du Menu a confié à son associée, la société Axima concept, la vente d'une parcelle de terrain sur laquelle est implanté un bâtiment à usage d'entrepôt et de bureaux ; celle-ci a donné un mandat de vente au cabinet Tostain-Laffineur.

Le 6 janvier 2014, la société Nouvelle cent pour cent express a présenté une offre d'achat au prix de 400'000 euro ; par acte du 24 juillet 2014, la SCI a signé une promesse de vente pour un prix de 610'000 euro avec la SNC Fretin du Mont qui a levé l'option le 14 octobre 2014 ; la société Nouvelle cent pour cent express et la SNC Fretin du Nord ont chacune assigné la SCI propriétaire en réalisation forcée de la vente, laquelle a appelé le cabinet Tostain-Laffineur en intervention forcée pour manquements dans l'exécution de son mandat.

La société Nouvelle cent pour cent express a fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter sa demande.

Mais ayant relevé que la société Nouvelle cent pour cent express ne produisait qu'un courrier électronique du cabinet Tostain-Laffineur retraçant l'historique de leurs échanges et révélant que celui-ci, de sa propre initiative, l'avait informée que M. Y, directeur régional de la société Axima Concept, avait accepté verbalement la proposition d'achat en indiquant qu'un accord écrit du service juridique était nécessaire, la cour d'appel, qui a souverainement retenu, sans violer l'art. 1583 du Code civil, qu'il ne pouvait s'agir de la transmission officielle à la société Nouvelle cent pour cent express de l'acceptation de son offre par la SCI, laquelle, en toute hypothèse, devait être formalisée par le service juridique de la société, en a exactement déduit que, faute pour la société Nouvelle cent pour cent express de démontrer que la SCI lui aurait exprimé, directement ou par mandataire interposé, mais clairement et délibérément, l'acceptation de son offre, elle ne pouvait se prévaloir d'une vente parfaite.

Le pourvoi est rejeté.

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VENTE ET TROUBLE MENTAL : Trouble mental du vendeur au moment de la signature du compromis (Cour de cassation, chambre civile 1, 16 janvier 2019 , N° de pourvoi: 17-31.528, cassation, inédit)

Suivant promesse de vente du 27 juillet 2009, réitérée par un acte authentique du 1er octobre 2009, M. Y a vendu à Jeanine X une maison d'habitation ; le 25 novembre 2010, le juge des tutelles a placé celle-ci sous curatelle ; elle est décédée le [...] , laissant pour lui succéder M. Albert X et Mme Joëlle X ; le 30 septembre 2011, ces derniers ont assigné M. Y en nullité de l'acte de vente. 

Pour rejeter leur demande, l'arrêt relève qu'il résulte des certificats médicaux des psychiatres ayant examiné Jeanine X qu'elle souffrait d'une pathologie psychiatrique sévère et au long cours, évoluant depuis plusieurs années et sujette à des décompensations, échappant aux traitements régulateurs, au cours desquelles elle présentait des troubles du comportement imprévisibles, qui pouvaient la mettre dans l'impossibilité de pourvoir seule à ses intérêts ; qu'il ajoute qu'un certificat médical du 17 décembre 2009 atteste qu'à cette date, l'état de l'intéressée était incompatible avec l'achat d'un appartement, étant hospitalisée depuis le 20 novembre 2009, après une précédente hospitalisation du 18 août au 8 septembre dont elle était sortie dans un état peu stabilisé et incompatible avec l'achat d'un bien immobilier, qu'un autre certificat du 21 janvier 2011 décrit l'état de santé de l'intéressée comme très altéré au moment de la signature du compromis de vente, celle-ci étant atteinte d'une perte de jugement et de ses capacités de discernement et de décision, et qu'il en allait de même lors de la signature de l'acte authentique, le 1er octobre 2009 ; qu'il en déduit que ces analyses médicales sans constatations cliniques contemporaines du compromis ou de l'acte authentique n'établissent pas l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte.

En statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les art. 414-1 et 414-2 du Code civil. 

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ACTE DE VENTE : Le notaire doit-il prévoir une condition suspensive de la constructibilité du terrain vendu (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1, 15 janvier 2019, RG N° 17/02581)

Le notaire est tenu d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il reçoit et doit aux parties une obligation d'information, de conseil et de mise en garde.

C'est en vain que M. et Mme F reprochent à maître Philippe B et à maître Jean-Louis C d'avoir manqué à leur obligation d'efficacité en omettant d'assortir l'acte d'acquisition d'une condition suspensive ou d'une clause résolutoire aux termes de laquelle la vente serait résolue de plein droit à défaut pour eux de la possibilité de construire ; en effet, si la qualification de terrain à bâtir donnée au terrain et sa constructibilité constituaient des éléments déterminants du consentement des acquéreurs qui avaient le projet, pour leur retraite, d'y réaliser une opération de construction, il apparaît qu'ils n'avaient, à la date de l'acte, aucun projet précis de construction, ni dans sa teneur, ni dans sa date, de sorte que les notaires ne pouvaient utilement prévoir une condition ou une clause n'ayant aucun contour précis, leur demande de permis de construire n'ayant été déposée que deux ans après l'acquisition ; au demeurant, ainsi qu'il sera vu plus loin, le terrain vendu était, à la date de l'acte, parfaitement constructible pour une SHON de 345 m2 qui suffisait à répondre aux prévisions, même imprécises, des acquéreurs.

C'est également en vain que M. et Mme F reprochent aux notaires de ne pas avoir rempli leur devoir d'information pour ne pas avoir sollicité et annexé à l'acte de vente un certificat d'urbanisme qui leur aurait permis de connaître la situation urbanistique du terrain et leur aurait assuré, pendant un an, la constructibilité de celui-ci ; en effet, l'acte de vente fait état de manière très précise des documents d'urbanisme consacrant la constructibilité du terrain puisqu'il y est rappelé l'arrêté municipal du 20 novembre 2001 autorisant la création du lotissement, et ses modificatifs, tous publiés au bureau des hypothèques de Toulon, le dossier du lotissement comportant notamment les plans et le programme des travaux, le règlement et le cahier des charges du lotissement, le certificat d'achèvement des travaux prescrits par l'arrêté de lotissement et l'arrêté pris le 30 mai 2002 par le maire autorisant la Sarl Lac de Valcros, vendeur, à procéder à la vente des terrains compris dans le lotissement, tous ces documents ayant été mis à la disposition de l'acquéreur pour consultation et permettant à celui-ci d'avoir une parfaite connaissance de la situation d'urbanisme du terrain et des possibilités de construction, sans qu'il soit besoin de recourir à un certificat d'urbanisme, étant ajouté qu'à la date de la signature de la vente le terrain était donc tout à fait constructible, ce qui n'est pas discuté.`

M. et Mme F prétendent ensuite que les notaires auraient dû les mettre en garde sur les risques liés à la réalisation d'une opération de construction sur un terrain situé en bordure d'une zone boisée où le risque incendie était fort à très fort ; mais que si le préfet du Var a, à la suite des incendies violents survenus dans le département en 2003, prescrit la réalisation d'une cartographie des zones à risque, il apparaît que ce n'est que sur la carte d'aléa notifiée le 21 avril 2006 à la commune de La Londe les Maures que le terrain en cause a été situé dans une zone où l'aléa de feu de forêt a été qualifié de fort à très fort ; que tous les autres lots du lotissement ont pu être construits, seul le lot 15 ayant été classé dans cette zone à très fort risque en raison de sa situation et de sa topographie particulières ; que les notaires ne pouvaient soupçonner en février 2005 que le terrain serait classé un an plus tard, en avril 2006, en zone à risque ; qu'ils ne pouvaient non plus, n'étant pas dans l'obligation de se rendre sur les lieux, vérifier que la configuration spécifique de ce lot contribuerait, à la suite d'une visite in situ organisée le 15 mai 2007 par les services de l'Etat avec les services d'incendie et de secours, à juger que l'édification d'une construction serait de nature à risquer de porter atteinte à la sécurité publique.

Il est donc jugé que les notaires n'ont commis aucune faute et que l'action en responsabilité engagée par M. et Mme F est rejetée.

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VENTE IMMOBILIERE ET SUPERFICIE REELLE : La connaissance par l'acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien ne le prive pas de son droit à la diminution du prix (Cour d'appel de Montpellier, ch. 1, sect. A, 14 janv. 2019, RG n° 15/01037)

La connaissance par l'acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien ne le prive pas de son droit à la diminution du prix qui n'est pas subordonné à la preuve d'un préjudice. L'art. 46 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi Carrez, s'applique quelle que soit la bonne ou la mauvaise foi de l'acquéreur ou sa connaissance du métrage réel des parties privatives.

Aussi l'acquéreur qui avait acheté une surface de 33,75 m2 mentionnée à l'acte notarié de vente est bien fondé à obtenir une diminution du prix de vente alors qu'il avait pourtant parfaitement connaissance du fait que seulement 30,12 m2 étaient mentionnés dans le règlement de copropriété.

La responsabilité civile professionnelle du notaire est engagée pour n'avoir pas dressé un acte régulier et efficace. Si le notaire n'avait pas l'obligation d'effectuer lui-même le relevé de la superficie des parties privatives du bien vendu, il lui appartenait, au titre de son devoir de conseil et d'information, de prendre connaissance des documents annexés à son acte, de relever toute discordance et d'en alerter les parties, d'autant qu'il était l'auteur du règlement de copropriété.

La diminution de prix résultant de l'application de la loi Carrez ne constitue toutefois pas un préjudice indemnisable, de même que les frais d'agence et les taxes foncières que le notaire n'a pas perçus. Le notaire peut seulement être condamné au remboursement à l'acquéreur de ses seuls émoluments calculés en fonction du prix de vente réglés indûment par rapport au prix de vente correspondant à la superficie réelle du bien.

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CONGE : Certificat médical à l'appui du congé avec préavis réduit (Cour d'appel de Nancy, 2e ch., 10 janvier 2019, RG n° 17/02251)

L'état de santé qui nécessiterait un changement de domicile est l'un des motifs légaux autorisant le locataire à donner congé avec un préavis réduit à un mois.

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, ce cas de préavis réduit a été élargi puisque, contrairement au droit antérieur, il peut bénéficier à tout locataire et pas seulement aux locataires âgés d'au moins 60 ans. Mais à tout âge malheureusement, une personne peut être confrontée à un accident de santé justifiant un déménagement rapide. 

Les juges de la Cour d'appel de Nancy ont constaté que le certificat médical produit à l'appui du congé n'indiquait en aucune manière que le certificat médical ni le congé nécessitaient un changement de domicile. Les locataires ne justifiaient pas, par ailleurs, en quoi le logement qu'ils occupaient depuis un an n'était pas compatible avec l'état de santé de la locataire.

La cour d'appel en a déduit que les appelants, condamnés en première instance au paiement de 3 mois de loyers, ne démontraient pas qu'ils réunissaient les conditions légales pour bénéficier d'un délai de préavis abrégé d'un mois.

Les locataires savent donc à quoi s'en tenir.

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VENTE IMMOBILIERE : Le sous-mandat donné par un notaire à un agent immobilier n’est pas soumis à la loi Hoguet (Cass. 1ère civ. 9 janv. 2019 n° 17-27.841 F-PB)

Les dispositions de la loi Hoguet ne s’appliquent pas dans les rapports entre professionnels de l’immobilier. Le sous-mandat donné par un notaire à un agent immobilier n’a donc pas à respecter le formalisme imposé par ce texte.

Un notaire reçoit de ses clients le mandat de vendre un bien immobilier qui leur appartient. Par acte sous signature privée, le notaire délègue pour partie ce mandat à une agence immobilière en lui confiant la mission de rechercher un acquéreur. Bien que l'agence ait trouvé un acquéreur, le notaire refuse de lui verser sa rémunération. Il invoque la nullité du sous-mandat passé avec elle, faute de respecter le formalisme imposé par la loi Hoguet. L’agence l’assigne en paiement de sa rémunération.

La cour d’appel fait droit à sa demande. Les dispositions protectrices de la loi Hoguet ne s’appliquant pas dans les rapports entre un notaire et une agence immobilière, le sous-mandat n’est pas soumis aux dispositions impératives qu’elle prévoit. Il est donc valable. Par ailleurs, la vente ayant été conclue par l’entremise de l’agence, le notaire aurait dû prévoir dans l’acte de vente que la rémunération de l’agence était à la charge de l’acquéreur. Ne l’ayant pas fait, il a privé l’agence de la faculté de percevoir sa rémunération, de sorte qu’il doit être condamné à payer à l’agence une somme en réparation du dommage causé par la perte de sa rémunération.

Le notaire se pourvoit en cassation.

Rejet. La Cour de cassation confirme que les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 ne s’appliquent pas aux conventions conclues entre deux professionnels de l’immobilier. Elle approuve également la cour d’appel d’avoir condamné le notaire à dédommager l’agence pour l’avoir privée de la faculté de percevoir sa rémunération faute d’avoir prévu dans l’acte que la commission serait due par l’acquéreur.

La solution n’est pas nouvelle. Le formalisme imposé en matière de mandat par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 ne s’applique pas au sous-mandat donné par le mandataire initial à un mandataire substitué (Cass. 1e civ. 7-2-1995 n° 93-14.158 : Bull. civ. I n° 68 ; Cass. 1e civ. 30-4-2014 n° 13-13.391 F-D) ni aux conventions de rémunération conclues entre un agent immobilier et un autre professionnel (Cass. 1e civ. 3-1-1996 n° 93-21.281 : Bull. civ. I n° 1 ; Cass. 1e civ. 28-1-2003 n° 00-21.758 : Bull. civ. I n° 20). Dans l'affaire commentée, la convention passée entre le notaire et l’agent immobilier n’avait donc pas à respecter ce formalisme.

Le notaire qui, par sa faute, a privé l’agence de la faculté de percevoir sa rémunération doit l’indemniser.

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COPROPRIETE : Précisions sur le respect des obligations des syndics vis-à-vis des syndicats de copropriétaires (Source : Rép. min. n° 11999 : JOAN, 1er janv. 2019, p. 12454, Causse L.)

L'attention du ministre de la Cohésion des territoires est attirée sur les pratiques abusives de certains syndics de copropriétés, ainsi qu'au non-respect de leurs obligations légales vis-à-vis des syndicats de copropriétaires.

Il est notamment demandé au gouvernement les moyens mis en place afin de permettre la vérification de l'ouverture effective de comptes séparés pour les copropriétés de plus de 15 lots et de faire appliquer les sanctions prévues par le Code pénal et le Code monétaire et financier en cas de non-respect de la loi par les syndics et les établissements bancaires.

En réponse, le ministre rappelle qu’en application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (art. 18, II), le syndic a l'obligation d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation, à l'expiration d'un délai de trois mois suivant sa désignation, emporte nullité de plein droit de son mandat, préalablement constatée à l'issue d'une procédure contradictoire (Cass. 3e civ., 5 juill. 2018, n° 17-21034, FS-PBI : Defrénois flash 16 juill. 2018, n° 146h2, p. 5).

Faute pour le syndic d'établir l'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat, le juge, saisi dans les conditions de l'article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, peut ensuite désigner un administrateur provisoire, le syndicat étant alors dépourvu de syndic. Une dérogation est toutefois prévue pour les petites copropriétés comportant au plus 15 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, qui peuvent ouvrir un compte unique en créant un sous-compte permettant d'individualiser comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat.

Le syndic est dans l'obligation de transmettre au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du compte ou du sous-compte, selon qu'un compte bancaire séparé a été ou non ouvert, dès réception de ceux-ci. À défaut, le conseil syndical a le droit de « prendre connaissance et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété » et « reçoit, sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat » (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21).

La loi ne précise pas de qui émane le document, la communication devant simplement être faite au conseil syndical. Toutefois, selon le décret précité du 17 mars 1967, « lorsqu'une communication écrite doit être faite au conseil syndical, elle est valablement faite en la personne de son président, lorsqu'il en a été désigné un, ou, à défaut, à chacun de ses membres ». Dès lors, l'ouverture par le syndic d'un compte séparé, au nom du syndicat des copropriétaires, n'interdit pas au syndicat des copropriétaires, par la voie du conseil syndical, d'obtenir de la banque des informations sur les opérations de gestion de la copropriété.

Le secret bancaire tend à protéger non l'établissement de crédit mais le bénéficiaire du compte, ce dernier ne pouvant se le voir opposer et pouvant y renoncer. La chambre commerciale de la Cour de cassation a ainsi estimé que le secret bancaire ne s'opposait pas à la communication au syndicat des copropriétaires d'informations sur le fonctionnement d'un sous-compte bancaire non individualisé, dont le syndic était le seul titulaire, dès lors que ce compte enregistrait exclusivement des opérations de gestion de la copropriété, de sorte que la banque avait pu, sans violer l'article L. 511-33 du Code monétaire et financier, transmettre au président du conseil syndical des informations relatives au fonctionnement de ce compte (Cass. com., 24 mars 2015, n° 13-22597 : Bull. civ. IV, n° 53 ; Defrénois flash 20 avr. 2015, n° 128f7, p. 8).

Le secret bancaire ne fait donc pas obstacle, a fortiori, à la communication au président du conseil syndical d'informations relatives au fonctionnement d'un compte bancaire séparé ouvert par le syndic sur lequel sont versées exclusivement les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat, alors que le syndic n'est titulaire que de la signature faisant fonctionner le compte durant son mandat, dont le bénéficiaire est le syndicat.

Ainsi, dès lors que le compte bancaire ouvert par le syndic enregistre exclusivement des opérations de gestion de la copropriété, la banque est tenue de communiquer au président du conseil syndical régulièrement désigné par l'assemblée générale des copropriétaires l'ensemble des informations relatives au fonctionnement de ce compte, sur lequel transitent les seuls fonds du syndicat, sans que le secret bancaire puisse être valablement opposé.

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URBANISME : PLU ET RNU (Conseil d'État 28 décembre 2018, N°402321 Mentionné aux tables du recueil Lebon)

Lorsque les dispositions du PLU ont le même objet que celles d'un article du RNU et posent des exigences qui ne sont pas moindres, c'est par rapport au PLU que le juge doit apprécier la légalité du permis, même si le requérant n'invoque que le RNU.

Texte intégral de l'arrêt ici : http://arianeinternet.conseil-etat.fr/arianeinternet/getdoc.asp?id=215243&fonds=DCE&item=1

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URBANISME : Pas de changement de destination quand l'immeuble, une ancienne bergerie, n'avait aucune destination (Conseil d'État, 6e et 5e Chambres réunies, req. n° 408743, 28 décembre 2018, mentionné aux tables du rec. Lebon)

Lucas a demandé au Tribunal administratif de Toulon d'annuler pour excès de pouvoir, d'une part, l'arrêté du 7 octobre 2011 par lequel le maire de la commune d'Hyères a refusé de lui délivrer un permis de construire, et, d'autre part, la décision implicite de rejet de son recours gracieux formé le 7 décembre 2011. Par un jugement n° 1200960 du 15 octobre 2014, le tribunal administratif a rejeté sa requête. Par un arrêt du 6 janvier 2017, la Cour administrative d'appel de Marseille a rejeté l'appel formé par Lucas contre ce jugement.

Si l'usage d'une construction résulte en principe de la destination figurant à son permis de construire, lorsqu'une construction, en raison de son ancienneté, a été édifiée sans permis de construire et que son usage initial a depuis longtemps cessé en raison de son abandon, l'administration, saisie d'une demande d'autorisation de construire, ne peut légalement fonder sa décision sur l'usage initial de la construction ; il lui incombe d'examiner si, compte tenu de l'usage qu'impliquent les travaux pour lesquels une autorisation est demandée, celle-ci peut être légalement accordée sur le fondement des règles d'urbanisme applicables.

Il ressort des énonciations de l'arrêt attaqué que, la cour a d'abord relevé, par des appréciations souveraines non arguées de dénaturation, que la construction litigieuse avait été édifiée au XIXe siècle sans qu'un permis de construire ne soit alors prévu et que, contrairement à ce que soutenait le maire, elle ne pouvait être regardée comme réduite à l'état de ruine en dépit de son abandon pendant plusieurs décennies. En jugeant ensuite que cette construction était à usage agricole en se fondant sur la seule circonstance qu'elle avait été initialement utilisée comme bergerie, alors même qu'elle relevait que cet usage avait cessé depuis des décennies, la cour a commis une erreur de droit. Par suite, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, son arrêt doit être annulé.

Il ne peut y avoir changement de destination si l'immeuble n'en a aucune. La construction avait été édifiée à une époque où un permis de construire n'était pas nécessaire. Il n'était donc pas possible de se référer à la destination indiquée dans une autorisation d'urbanisme. Toutefois, l'utilisation était connue – une bergerie – mais avait cessé depuis longtemps à la suite de l'abandon du bâtiment, qui n'était pas en ruine. Elle ne pouvait donc être retenue pour apprécier la légitimité d'une demande de permis de construire une maison d'habitation.

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URBANISME : La preuve de la notification des autorisations d'urbanisme (Réponse ministérielle n° 8.824 ; J.O. A.N. 25 décembre 2018, p. 12059)

Aux termes de l'art. R. 424-10 du Code de l'urbanisme, la décision accordant ou refusant le permis ou s'opposant au projet faisant l'objet d'une déclaration préalable est notifiée au demandeur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception postal, ou, dans les cas prévus à l'article R. 423-48, par échange électronique.

Morsque la décision est notifiée par voie postale, il incombe à l'administration d'établir la date à laquelle le pli accompagnant la décision qu'elle a rendue a régulièrement fait l'objet d'une première présentation à l'adresse de l'intéressé.

Pour le ministre chargé de l'Urbanisme, cette preuve peut résulter des mentions précises, claires et concordantes figurant sur les documents, le cas échéant électroniques, que le prestataire de services postaux lui a remis. À défaut, cette preuve peut résulter d'une attestation circonstanciée du prestataire ou d'autres éléments établissant que le courrier a bien été présenté au pétitionnaire conformément à la réglementation postale (CE, 6e et 1re ss-sect. réunies, 29 janv. 2014, n° 352.808, Commune de Soignolles-en-Brie).

URBANISME : Les cahiers des charges des lotissements après la loi ELAN

La loi ALUR avait ajouté trois alinéas à l'art. L 442-9 du Code de l'urbanisme prévoyant que toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d'affecter l'usage ou la destination de l'immeuble, contenue dans un cahier des charges non approuvé d'un lotissement, devait cesser de produire ses effets à compter du 24 mars 2019 si ce cahier des charges n'a pas fait l'objet, avant l'expiration de ce délai, d'une publication au service de la publicité foncière (SPF).

Ces trois derniers alinéas de l'art. L 442-9 du Code de l'urbanisme sont supprimés par la loi ELAN (Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique), après un amendement sénatorial ayant mis en avant leur fragilité constitutionnelle au regard du principe de liberté contractuelle, en particulier du droit au maintien des conventions légalement formées. Ainsi, la disparition programmée pour mars 2019 de tous les cahiers des charges des lotissements autorisés depuis 1977 n'aura pas lieu.

Les rédacteurs devront donc continuer à tenir compte desdits cahiers des charges lors de l'établissement des actes relatifs à des immeubles situés dans des lotissements pour lesquels de tels cahiers des charges existent.

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EXPROPRIATION : La société autorisée à édifier une véranda sur le terrain exproprié a droit à une indemnité (cass., civ. 3ème n°1117 du 20 décembre 2018 ; pourvoi n° 17-18.194)

L’arrêt attaqué (Cour d'appel de Versailles, 13 décembre 2016) fixe les indemnités revenant à la société Nour, depuis en liquidation judiciaire, à la suite de l’expropriation d’une parcelle sur laquelle était située une véranda qu’elle avait l’autorisation d’occuper temporairement pour l’exploitation de son fonds de commerce.

La société Val de Seine aménagement, bénéficiaire de l'expropriation, a fait grief à l’arrêt de la cour d'appel de fixer comme il le fait les indemnités dues à la société Nour.

Mais ayant constaté que la société Nour était titulaire d’une autorisation temporaire de créer une terrasse fermée au droit de son établissement, accordée à titre gratuit et précaire, le 18 mars 1981, par l’association syndicale libre de la zone d’aménagement concertée de la Tête du Pont de Sèvres et, le 26 mai 1981, par le syndicat des copropriétaires Aquitaine et relevé que cette autorisation était toujours en vigueur au moment de la procédure d’expropriation, la cour d’appel en a exactement déduit que, le préjudice de cette société étant en lien avec l’expropriation, celle-ci avait droit à une indemnisation.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1117_20_41000.html

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OCCUPANT DU LOGEMENT MIS A SA DISPOSITION PAR LE LOCATAIRE : Le propriétaire peut agir directement contre l'occupant du logement mis à sa disposition par le locataire (cass., civ. 3ème arrêt n°1147 du 20 décembre 2018 ; pourvoi n° 17-31.461)

M. X a donné à bail une maison d’habitation à la société Financière Louise, aux droits de laquelle sont venues successivement les sociétés Sicofor, Philtech et Sicofor Packaging, qui l’ont mise à la disposition de M. Y en sa qualité de salarié ; après la résiliation du bail, il a assigné la société Philtech en réparation de son préjudice consécutif aux dégradations affectant la maison et a en outre dirigé ses demandes contre M. Y.

Pour déclarer irrecevables les demandes formées par M. X, le propriétaire, contre M. Y, le locataire, l’arrêt d'appel retient que l’action du bailleur ne pouvait, dans la même instance, être fondée à la fois sur la responsabilité contractuelle à l’égard du locataire et sur la responsabilité délictuelle à l’encontre des occupants qui ne l’étaient qu’en application du contrat de bail et de leur lien contractuel avec la société Sicofor Packaging, que le respect des obligations d’entretien ou de réparation dans un contrat de location ne peut s’apprécier qu’à l’égard du locataire qui doit être appelé en la cause et au regard de ses obligations contractuelles, qu’il ne peut, dans la même instance, être apprécié indépendamment à l’égard des seuls occupants au regard des règles de la responsabilité délictuelle et qu’il appartenait au propriétaire de diriger son action contre son cocontractant à l’époque des dégradations alléguées sur la base de la responsabilité contractuelle de celui-ci.

En statuant ainsi, alors que la recevabilité de l’action en responsabilité délictuelle formée par le propriétaire d’un logement contre un occupant auquel il n’est pas contractuellement lié n’est pas subordonnée à la mise en cause du locataire, la cour d’appel a violé l'art. 1382, devenu 1240, du Code civil, ensemble l’article 122 du Code de procédure civile.

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COPROPRIETE : Un auvent installé par un copropriétaire pour protéger son balcon des intempéries est privatif (Cass. 3e civ. 20 déc. 2018 n° 17-28.925 F-D)

Une marquise installée par un copropriétaire au-dessus de sa terrasse, bien que fixée au mur extérieur, n’est pas un élément de gros œuvre puisqu’elle n’assure pas l’étanchéité de l’immeuble. Elle n’a d’utilité que pour ce seul copropriétaire et n’est donc pas une partie commune.

Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires en remboursement du coût de réparation de la marquise surplombant son balcon.

La cour d’appel rejette sa demande.

La Cour de cassation confirme. La cour d’appel, ayant relevé qu’il ne s’agissait pas d’un élément de gros œuvre et constaté que l’auvent, implanté au droit d’un seul balcon pour le protéger des intempéries et non pour assurer une quelconque étanchéité, n’avait d’utilité que pour le propriétaire de ce balcon, a pu retenir que la marquise, bien que fixée au mur extérieur, n’était pas une partie commune.

Le règlement de copropriété définit les parties privatives et les parties communes. Mais dans le silence de celui-ci, ou lorsqu’il est ambigu, il convient de se référer aux critères légaux des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, en recherchant si la partie d’immeuble en cause est affectée à l’utilité de tous les copropriétaires ou à l’usage exclusif d’un seul (Cass. 3e civ. 28-2-2001 n° 99-15.226 : BPIM 2/01 inf. 135 ; Cass. 3e civ. 30-3-2010 n° 09-14.229 : BPIM 3/10 inf. 236). L’article 3 énumère les parties d’immeubles réputées communes dans le silence ou la contradiction des titres, au rang desquelles « le gros œuvre ». Le gros œuvre comprend l’ensemble des ouvrages nécessaires à la stabilité, à la résistance et à la protection des bâtiments, ainsi que les planchers, plafonds, toiture et murs extérieurs. La cour d’appel a retenu en l’espèce que l’auvent installé par un copropriétaire au-dessus de sa terrasse, bien que fixé au mur extérieur, n’était pas un élément de gros œuvre et n’avait pas pour but d’assurer l’étanchéité de l’immeuble mais n’avait d’utilité que pour ce seul copropriétaire. Elle en a donc légitimement déduit que cette marquise, réservée à l’usage exclusif de celui-ci, était une partie privative, dans le droit fil d’une jurisprudence constante (Cass. 3e civ. 9-7-2014 n° 13-18.320 sur l’avant-toit couvrant d’une terrasse, constitué de plaques ondulées légères en PVC, mis en place après l’aménagement de la terrasse, n’ayant pas pour effet d’assurer la protection de l’immeuble et considéré comme une partie privative).

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PERMIS DE CONSTRUIRE : Délai d’enregistrement d’une transaction (Cass. 3e civ., 20 déc. 2018, n° 17-27814)

Un promoteur ayant obtenu un permis de construire deux bâtiments comprenant plusieurs logements, la société propriétaire d’une parcelle voisine, demande au juge administratif l’annulation de ce permis.

Le promoteur, cette société et son gestionnaire de patrimoine concluent une transaction qui, en contrepartie du désistement du recours pour excès de pouvoir, prévoit à la charge du promoteur le nettoyage des vitres de la maison située sur le terrain appartenant à la société, la plantation d’un mur végétal et le paiement de la somme de 12 000 euros. Sur requête de la société et de son gestionnaire de patrimoine, le président du TGI confère force exécutoire à la transaction mais le promoteur les assigne rétractation de cette ordonnance.

Il ressort de la combinaison des articles L. 600-8 du Code de l’urbanisme et 635, 1, 9° du Code général des impôts que la formalité de l’enregistrement doit être accomplie dans le mois de la date de la transaction et que, à défaut d’enregistrement dans ce délai, la contrepartie prévue par la transaction non enregistrée est réputée sans cause.

Considérer que le délai d’un mois est dépourvu de sanction et admettre ainsi qu’une transaction ne pourrait être révélée que tardivement serait en contradiction avec l’objectif de moralisation et de transparence poursuivi par le législateur.

Ce délai d’enregistrement est un délai de rigueur qui ne peut être prorogé et dont l’inobservation entraîne l’application de la sanction légale, quel que soit le motif du retard.

Si la transaction ne peut être considérée comme dépourvue de cause dès lors que l’obligation de l’autre partie a existé au moment de la formation du contrat et a été exécutée, la référence à l’absence de cause ne renvoie pas à la notion de cause au sens du Code civil, mais signifie que la transaction est tenue par le législateur pour illégale et que les sommes perçues en exécution de cette transaction sont indues.

L’article 80, IV, 9°, de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite « ELAN », modifiant l’alinéa 2 de l’article L. 600-8 du Code de l’urbanisme, qui précise que la contrepartie est réputée sans cause dès lors que la transaction n’a pas été enregistrée dans le délai d’un mois prévu à l’article 635 du Code général des impôts, a un caractère interprétatif, dès lors qu’il se borne à reconnaître sans rien innover un état de droit préexistant, et conforte cette solution.

La cour d’appel de Grenoble, qui constate que la transaction conclue les 4 et 22 septembre 2014 n’a été enregistrée que le 24 mai 2016, en déduit exactement que le promoteur est fondé en sa demande de rétractation de l’ordonnance lui ayant donné force exécutoire.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1116_20_40997.html

BND : Régime des biens non délimités (Rép. min. n° 5772 : JO Sénat, 20 déc. 2018, p. 6633)

Les biens non délimités représentent un taux d'environ 0,4 % au niveau national mais s'élèvent à 6,4 % en Corse. Les personnes propriétaires de biens non délimités se heurtent à l'impossibilité de sortir de ce régime puisque la jurisprudence refuse les demandes de sortie d'indivision au motif que les biens non délimités ne constituent pas des indivisions. Elle refuse également que les propriétaires concernés puissent obtenir le bornage et donc la détermination des limites de leurs parcelles, au motif que les règles du bornage ne s'appliquent qu'à des propriétés contiguës déterminées.

Il est donc demandé au gouvernement la solution pour que les propriétaires de biens non délimités puissent sortir de ce régime.

Selon une réponse ministérielle, un « bien non délimité » est un ensemble de propriétés, de contenance déterminée, dont les limites séparatives n'ont pu, faute de détermination contradictoire, être portées au plan cadastral lors de la rénovation du cadastre ou après cette rénovation.

Il s'ensuit que figure au plan cadastral une parcelle unique représentant le contour de l'ensemble des propriétés contiguës. Cette absence de détermination des limites de propriété au plan cadastral recouvre, au regard du droit civil, des situations juridiques diverses qui appellent de la part des juridictions judiciaires des réponses adaptées à chaque cas d'espèce.

Pour mettre fin à cette situation d'indétermination, le droit civil offre principalement deux voies procédurales distinctes :

- lorsque l'absence de délimitation du bien résulte d'un conflit entre les propriétaires sur l'emplacement et la matérialisation des limites de propriété, sans que le litige ne porte sur la consistance des droits de propriété en cause, le litige pourra être tranché dans le cadre d'une action en bornage portée devant le tribunal d'instance ;

- lorsque la situation de « bien non délimité » résulte d'un conflit entre propriétaires sur la consistance même des droits de propriété en cause, le tribunal de grande instance sera seul compétent pour trancher le litige portant sur la propriété immobilière, que ce soit par exemple, dans le cadre d'une action en partage ou d'une action en revendication.

En revanche, les propriétaires peuvent se retrouver dans l'impossibilité d'obtenir judiciairement la fixation de la ligne divisoire entre les parcelles composant le « bien non délimité », lorsque le tribunal de grande instance, appréciant souverainement la situation, constate que la parcelle en cause constitue un accessoire indispensable aux immeubles voisins, caractérisant au regard du droit civil, une indivision forcée perpétuelle (v. en ce sens CA Angers, 3 juill. 2012, n° 10/03030 ; CA Rennes, 6 nov. 2016, n° 15/03974). L'accord unanime des indivisaires est alors requis pour mettre fin à cette indivision.

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URBANISME : Conséquences du silence de la commune après une injonction de réinstruire une demande de permis de construire (Rép. min. n° 05632 : JO Sénat, 20 déc. 2018)

Lorsqu'une juridiction administrative adresse à une commune, après l'annulation contentieuse d'une décision de refus, une injonction d'avoir à réinstruire une demande de permis de construire, le silence de la commune sur cette nouvelle instruction peut-elle faire naître une décision tacite ?

Une réponse ministérielle précise que :

  • l’annulation par le juge administratif d'une décision de refus de délivrance d'un permis de construire fait disparaître rétroactivement cette décision et oblige la collectivité, qui demeure saisie de la demande, à procéder à une nouvelle instruction ;

  • une telle obligation existe sans qu'il soit nécessaire que le juge ait prononcé une injonction de réexamen ou que le pétitionnaire ait confirmé sa demande (C. urb., art. L. 600-2).

Toutefois, au regard de la jurisprudence, il apparaît qu'un nouveau délai de nature à faire naître une autorisation tacite ne commence à courir qu'à dater du jour de la confirmation de sa demande par l'intéressé.

Ainsi, c'est la confirmation de la demande de permis de construire par l'intéressé qui fait courir le délai d'instruction prévu par les dispositions des articles R. 423-23 et suivants du Code de l'urbanisme, à l'expiration duquel le silence gardé par l'Administration fait naître une autorisation tacite de la demande de permis de construire (C. urb., art. L. 424-2).

En l'absence d'une telle confirmation expresse, aucune décision tacite d'acceptation du permis de construire n'est susceptible de naître (v. en ce sens : CAA Marseille, 9 juin 2016, n° 13MA02652 ; v. également, à propos des autorisations de lotir : CE, 23 févr. 2017, n° 396105).

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ASSOCIATIONS SYNDICALES LIBRES (ASL) : Règlementation relative à la capacité juridique des ASL de lotissement (Rép. min. n° 5261 : JO Sénat, 20 déc. 2018, p. 6592, Estrosi Sassone D.)

Selon l'article 7 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, les associations syndicales libres (ASL) se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit.

Par ailleurs, pour être dotées de la capacité juridique, les ASL doivent procéder à une déclaration en préfecture publiée au Journal officiel. L'omission de ces formalités ne prive pas d'existence juridique les ASL, mais rend inopposable aux tiers leurs décisions, jusqu'à l’accomplissement desdites formalités.

Pour recouvrir sa pleine capacité juridique, l'ASL doit produire les documents requis lors de la déclaration initiale de sa création, des assouplissements étant prévus s'agissant des ASL constituées dans le cadre d’un lotissement (C. urb., art. R. 442-7 et s.).

En effet, dans ce cas, la constitution d’une ASL est obligatoire lorsque des équipements communs sont prévus dans le lotissement. Elle regroupe les acquéreurs de lots qui lui confient la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs jusqu'à leur transfert éventuel dans le domaine d'une personne morale de droit public.

Le fait qu'une ASL de lotissement doive être obligatoirement constituée emporte comme conséquence qu'il n'est pas nécessaire de recueillir l'accord unanime des propriétaires des lots concernés pour adopter les statuts (Cass. 3e civ., 28 nov. 1972, n° 71-11903 : Bull. civ. III, n° 635 – Cass. 3e civ., 1er juill. 1980, n° 79-11278 : Bull. civ. III, n° 130 –Cass. 3e civ., 18 déc. 1991, n° 90-11048 : Bull. civ. III, n° 320).

L'appartenance à l'ASL résulte simplement de l'inclusion du terrain dans le périmètre syndical, quels que soient les travaux exécutés ou les prestations servies. L'acquisition d'une parcelle dans un lotissement vaut par elle-même appartenance à l'ASL (Cass. 3e civ., 28 nov. 1972, n° 71-11903 : Bull. civ. III, n° 365).

L'article 3 du décret n° 2006-304 du 3 mai 2006 portant application de l'ordonnance précitée a tiré les conséquences de cette jurisprudence en exonérant les membres d'une ASL de lotissement de la production d'un écrit spécifique portant adhésion (« déclaration de l'adhérent ») lors du dépôt du dossier de déclaration en préfecture, l'acte d'acquisition du lot valant en lui-même acceptation des statuts et adhésion à l'ASL. Par conséquent, le dossier de déclaration d'une ASL de lotissement doit comporter la déclaration écrite et signée par l'un des membres ou le président, deux exemplaires des statuts (conformes à la réglementation issue de la réforme de 2004) et une copie du plan parcellaire.

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URBANISME : Date de mise en application d’une décision de justice annulant un document d’urbanisme (Rép. min. nos 4826 et 5335 : JO Sénat, 20 déc. 2018, p. 6590 et 6594)

Une commune dont le règlement ou plan local d'urbanisme (PLU) a été annulé par un tribunal administratif doit-elle appliquer l'ancienne réglementation d'urbanisme à compter de la date de lecture du jugement ou à compter de la date à laquelle ce jugement lui a été notifié ?

La ministre de la Cohésion des territoires répond à cette question aux termes de deux réponses ministérielles du 20 décembre 2018.

Le Conseil d'État a précisé que l'annulation d'un document d'urbanisme prend effet à la date du prononcé du jugement, c'est-à-dire à la date de sa « lecture », qui est mentionnée dans le jugement et donc antérieure à la date de sa notification à la commune (CE, 18 déc. 2009, n° 307272). C'est donc cette date qui doit servir de référence pour appliquer l'article L. 600-12 du Code de l'urbanisme qui prévoit que « l'annulation ou la déclaration d'illégalité d'un schéma de cohérence territoriale, d'un PLU, d'un document d'urbanisme en tenant lieu ou d'une carte communale a pour effet de remettre en vigueur le schéma de cohérence territoriale, le PLU, le document d'urbanisme en tenant lieu ou la carte communale immédiatement antérieur ».

Ainsi, les autorisations d'occupation du sol délivrées entre la lecture du jugement et la notification à la commune devront être délivrées au regard des règles remises en vigueur à compter de la lecture du jugement d'annulation. Cette solution permet de donner une date objective et facilement identifiable, notamment pour les pétitionnaires, à l'annulation du document d'urbanisme. Elle impliquera certes une vigilance de la commune à la suite de l'audience, mais le maire dispose également de la possibilité de retirer les autorisations qui auraient alors été illégalement accordées entre la date de lecture et de notification. Ce retrait peut intervenir jusqu'à trois mois à compter de la date de l'autorisation (C. urb., art. L. 424-5).

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VENTE IMMOBILIERE : Nullité d'une vente conclue à titre de garantie entre emprunteur et prêteur (Cass. 3e civ. 20 décembre 2018 n° 17-17.939 F-D)

Est nulle la vente entre les parties à un prêt garanti par une hypothèque de second rang et portant sur le terrain hypothéqué, conclue sous la condition résolutoire du remboursement du prêt, dès lors qu'elle vise à contourner les règles des procédures d'exécution.

Une personne physique consent à une société un prêt de 900 000 € remboursable en une seule échéance six mois plus tard. Le prêt est garanti par une hypothèque de second rang sur une parcelle de terre appartenant à l'emprunteur. Le même jour, l'emprunteur et le prêteur signent une promesse synallagmatique de vente portant sur cette même parcelle au prix de 900 000 €, une clause prévoyant que la promesse sera nulle et non avenue si l'emprunteur rembourse le prêt à son échéance et paie également une certaine somme à titre d'indemnité libératoire. 

Le prêt n'est pas remboursé et le prêteur poursuit la société pour que soit jugée parfaite la vente de la parcelle. 

Sa demande est rejetée, et la promesse de vente est déclarée nulle : le prêt et la promesse étaient liés et concouraient à une même opération, permettant au prêteur de s'assurer d'une sûreté efficace destinée à contourner les règles de la saisie immobilière ; la promesse de vente s'analysait en une clause devoie parée de nature à contourner le cours normal des procédures d'exécution et non pas en un pacte commissoire puisqu'elle ne satisfaisait pas aux conditions des articles 2459 et 2460 du Code civil ; la seule existence dans la promesse de vente de conditions suspensives de droit commun était inopérante à combattre cette analyse. 

Le créancier hypothécaire impayé peut (C. civ. art. 2458) : 

- faire procéder à une saisie immobilière de l'immeuble. Dans ce cas il doit respecter les règles fixées en la matière par le Code des procédures civiles d'exécution, toute clause lui permettant de vendre l'immeuble en dehors de cette procédure - clause dite « de voie parée » - étant nulle ; 

- se faire attribuer l'immeuble en gage. La demande d'attribution doit en principe être portée devant le juge, à moins que les parties n'aient convenu dans la convention d'hypothèque que le créancier deviendrait propriétaire de l'immeuble hypothéqué en cas de non-paiement de la dette garantie. Un tel pacte commissoire ne peut être mis en oeuvre qu'à certaines conditions, et notamment après que l'immeuble a été estimé par un expert désigné à l'amiable ou judiciairement (C. civ. art. 2459 et 2460). 

En l'espèce, l'hypothèque avait été prise alors que le Trésor public bénéficiait d'une hypothèque antérieure (de premier rang) sur le même bien immobilier. La promesse de venteconclue en dehors de la convention d'hypothèque et pour un prix déterminé, ne pouvait pas être analysée en un pacte commissoire.

Organisant une vente amiable à l'initiative du créancier, de nature à faire échec aux règles d'ordre public de la saisie immobilière, la clause doit s'analyser comme une clause de voie parée nulle en vertu de l'article 2458, estime la Cour de cassation. 

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COPROPRIETE : La désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété (Cour de cassation, 3e Chambre Civ., 20 décembre 1918, n° de pourvoi : 17-28611, rejet, publié au Bull.)

La désignation d’un administrateur provisoire peut être demanée par les membres du conseil syndical auprès du président du Tribunal de grande instance (TGI) à défaut de nomination du syndic parl’assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet (décret du 17 mars 1967, art.46). Lorsque la copropriété est sans syndic pour une autre raison, cette désignation peut être demandée dans les mêmes conditions par toute personne concernée. Dans ce dernier cas, la mission de l’administrateur est limitée à la convocation d’une assemblée générale pour la nomination d’un syndic (décret du 17 mars 1967, art. 47).

La SCI X père et fils, propriétaire de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a sollicité la rétractation de l'ordonnance rendue sur requête du syndicat des copropriétaires et d'un copropriétaire, désignant la société Citya en qualité d'administrateur provisoire.

La SCI a fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter la demande.

Pour rejeter la demande d’annulation de l’ordonnance, la Cour d’appel a relevé que le syndicat des copropriétaires ne se trouvant pas, lors du dépôt de la requête, dans le cas d’un défaut de nomination d’un syndic, prévu à l’art. 46 du décret du 17 mars 1967, c’était à juste titre que les requérants avaient sollicité la désignation d’unadministrateur provisoire avec la mission prévue à l’arti. 47 du même texte. 

Cette solution n’est pas contestée par la Cour de cassation qui relève que la requête visait en l’espèce les deux textes. Le pourvoi est rejeté.

La Cour de cassation précise également qu’un administrateur provisoire ne peut être désigné sur le fondement de l’art. 47 que si aucun mandat de syndic n’est plus en cours.

DROIT DE PASSAGE : Ne pas confondre tolérance et servitude (Cour d'appel de Bastia, Chambre civile, section 2, 19 décembre 2018, RG N° 16/00818)

La SCI Cyjumala Immo a acquis, le 26 juillet 2011, deux parcelles à Olmetto, [...], cadastrées AB 464 et 479. Pour leur part, Joseph et Philippe C et Serge P sont respectivement propriétaires au même lieu-dit des parcelle AB 436 et 432, 435 et 61 et 54 et 58.

Exposant qu'ils sont enclavés et que l'accès à leur parcelle leur est interdit par la SCI, les consorts C-P ont, par acte d'huissier en date du 14 avril 2016, saisi le juge des référés du tribunal de grande instance d'Ajaccio aux fins de voir constater qu'ils sont enclavés, que la barrière sur la AB 464 constitue une voie de fait et un trouble manifestement illicite et obtenir son retrait dans l'attente de l'action en désenclavement.

Par ordonnance en date du 4 octobre 2016, le juge des référés duTtribunal de grande instance d'Ajaccio a notamment condamné la SCI à supprimer tout obstacle au libre passage des consorts C-P sur la parcelle AB 464.

Appel a éé relevé.

Pour la cour d'appel, une tolérance de passage ne constitue pas une servitude et est donc susceptible d'être supprimée par son auteur.

Le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi et les règlements, est limité par l'obligation de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage mais la suppression d'une tolérance de passage ne peut être constitutive d'un abus de droit que si elle est effectuée avec l'intention de nuire à son bénéficiaire. Dans cette affaire, il n'a pas été mis fin à la tolérance de façon brutale, puisque les usagers du passage ont été avertis par courrier plusieurs mois avant la pose du portail électrique faisant obstacle au passage.

La preuve n'est pas apportée d'une intention de nuire, étant précisé que les demandeurs bénéficient d'un accès à la voie publique. Il leur appartient de demander à la commune de procéder à la réhabilitation du chemin communal s'ils l'estiment dégradé, dégradation qui n'est d'ailleurs pas établie.

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URBANISME : Une précision ministérielle sur la dispense de recours à un architecte (Réponse ministérielle n° 6969 ; J.O. A.N. 18 décembre 2018, p. 11735)

Il a été demandé au ministre son interprétation de l'art. R. 431-2 du Code de l'urbanisme, sur la dispense de recours obligatoire à un architecte.

Réponse :

La loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine, ainsi que le décret n° 2016-1738 du 14 décembre 2016 relatif à des dispenses de recours à un architecte, ont fait évoluer le champ des dispenses. Désormais, ne sont pas tenues de recourir à un architecte les personnes physiques ou exploitations agricoles qui déclarent vouloir édifier ou modifier, pour elles-mêmes, une construction à usage autre qu'agricole dont la surface de plancher n'excède pas 150 m2 (a article R. 431-2 du Code de l'urbanisme). Ainsi, le critère de l'emprise au sol de la construction, retenu avant la réforme afin de juger de l'application ou non de la dispense de recours à l'architecte, ne doit plus être pris en compte pour les projets relevant du a) de l'article R. 431-2.

Seule la surface de plancher doit servir de référence pour ces projets qu'il s'agisse d'une construction initiale ou de travaux sur construction existante en application du dernier alinéa de l'article R. 431-2. Le critère de l'emprise au sol reste cependant maintenu pour les constructions à usage agricole et les serres de production.

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COMPROMIS DE VENTE : Aux termes du compromis, le vendeur s'interdisait jusqu'à l'acte notarié d'aliéner le bien à une autre personne que l'acquéreur (Cour d'appel de Nancy, Chambre civile 1, 18 décembre 2018, RG N° 16/03381)

Par acte sous siognature privée du 31 mars 2004, la S.C.I. Cormontaigne a cédé à M. Julien B, au prix de 315'000 euro, les lots n°4, n° 31 et n° 32 compris dans un immeuble en copropriété situé [...]. Il était convenu d'une part que la vente était conclue sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur, avant le 30 juin 2004, d'un prêt d'un montant de 241'000 euro, au taux de 5 % l'an, pour une durée de quinze ans, d'autre part que l'acquéreur deviendrait propriétaire des biens à compter du jour de la signature de l'acte authentique, soit le 15 juillet 2004, et enfin que le vendeur s'interdisait jusqu'à cette date d'aliéner le bien à une autre personne que l'acquéreur.

Au motif que la S.C.I. Cormontaigne avait cédé le bien à un tiers, le 17 juin 2004, à un prix supérieur, M. B, par acte du 28 mars 2007, l'a fait assigner devant le Tribunal de grande instance de Metz pour la voir condamner à lui payer diverses sommes en réparation de son préjudice matériel et moral.

La promesse de vente stipulait donc que le vendeur s'interdisait d'aliéner à un tiers le bien faisant l'objet de cet acte, avant le 15 juillet 2004, date prévue pour la signature de l'acte authentique.

Il a été versé aux débats un acte notarié du 17 juin 2004 selon lequel le vendeur a cédé à à un tiers les biens objets de la promesse et il n'est pas établi qu'avant de conclure cette vente, il aurait obtenu l'accord du bénéficiaire de la promesse pour le décharger de ses obligations. Ainsi, le vendeur a méconnu ses obligations contractuelles. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a considéré qu'il a commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle.

S'agissant du préjudice moral résultant de la déconvenue éprouvée par le bénéficiaire de la promesse à la suite de son éviction au profit d'un tiers, c'est à juste titre que le tribunal, eu égard aux qualités et à l'emplacement du bien litigieux, lui a alloué à ce titre 10'000 euro. En revanche, le préjudice matériel n'est pas établi, qu'il s'agisse de frais exposés pour l'acquisition ou d'une perte de chance de réaliser une plue-value lors de la revente.

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MERULE DANS LA MAISON VENDUE : Responsabilité du vendeur et du diagnostiqueur (Cour d'appel de Rennes, Chambre 1, 18 décembre 2018, RG n° 17/00071)

Par acte sous signature privée du 25 juin 2013, réitéré en la forme authentique par acte du 6 septembre suivant, Alain et Céline, époux, ont vendu à Yves une maison d'habitation sise [...] pour une prix de 54'900 EUR.

En vue de cette vente, la SAS Allo Diagnostic a été missionnée pour établir les diagnostics techniques amiante, parasitaire et électricité, lesquels ont été effectués le 19 juin 2013. Ce diagnostic a été annexé au compromis de vente du 25 juin.

Se plaignant de la découverte de présence de champignons de type mérule, l'acheteur a fait dresser un constat d'huissier le 21 janvier 2015 puis fait assigner les vendeurs, le diagnostiqueur et son assureur en référé expertise. Après le rapport d'expertise, l'acheteur a fait assigner les mêmes au fond.

La responsabilité des vendeurs de l'immeuble est engagée, dans la mesure où ils ne peuvent se retrancher derrière la clause exclusive de garantie des vices cachés. En effet, l'un des vendeurs, le mari, exerce la profession de menuisier-charpentier et il était à même de déceler l'attaque des bois de l'ensemble de la maison par le champignon xylophage (mérule). Les vendeurs ont d'ailleurs tenté de dissimuler cette infestation en remplaçant certaines plinthes.

Les vendeurs ayant connaissance du vice caché affectant la maison, ils doivent indemniser l'acheteur du préjudice subi. Selon l'expert judiciaire, le coût de traitement et de remise en état de la maison s'élève à 62'884 EUR. Le préjudice résultant de la perte de loyers est certain, puisque le locataire a quitté les lieux en raison des dégradations dues au champignon. La perte de loyers s'élève à 9368 euros. Enfin, le préjudice moral, lié aux tracas divers, est évalué à 1'500 EUR.

Le diagnostiqueur, qui a réalisé le diagnostic parasitaire avant la vente, engage sa responsabilité envers l'acheteur. Selon l'expert judiciaire, l'infestation par le mérule était décelable visuellement par un professionnel. Le diagnostiqueur devait également constater la grande humidité et conseiller la venue d'un professionnel qualifié pour identifier l'origine de l'humidité et régler la question d'humidité alors flagrante. Il est donc condamné in solidum avec les vendeurs à réparer le préjudice subi par l'acheteur. Dans les rapports entre les vendeurs et le diagnostiqueur, la part de responsabilité des vendeurs est estimée à 60 %, car les vendeurs, en tentant de dissimuler l'infestation en changeant certaines plinthes, ont rendu le travail du diagnostiqueur plus difficile.

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COPROPRIETE : Toutes les copropriétés doivent être immatriculées au 31 décembre 2018 (Loi Alur)

L'art. 52 de la loi ALUR a prévu la mise en place d'un registre auquel sont immatriculés les syndicats de copropriétaires qui administrent des immeubles à destination partielle ou totale d'habitation (art. L. 711-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation). 

L’inscription au registre et la mise à jour des données sont faites par le syndic.

L'mmatriculation peut aussi être effectuée par un notaire (article L. 711-4 II du CCH).

Le décret 2016-1167 du 26 août2016 a fixé les principes d'accès au registre par les syndics, les administrateurs provisoires et les notaires.

Les notaires doivent créer leur compte de télédéclarant pour effectuer toute formalité et avoir accès aux outils informatifs du registre.

Une note proposée par les affaires juridiques du Conseil supérieur du notariat (CSN) rappelle les règles applicables aux notaires.

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BORNAGE : L'action en bornage ne peut être exercée lorsque des fonds sont séparés par une limite naturelle (cass., civ. 3ème n°1091 du 13 décembre 2018 ; pourvoi n° 17-31.270)

Mmes Jeannine et Anne-Marie Z et MM. Raymond, Robert et Christian Z, propriétaires indivis des parcelles cadastrées section [...], ainsi que Mmes Claudine et Catherine A et M. X, propriétaires indivis de la parcelle cadastrée même section [...], ont assigné en bornage M. Y, propriétaire de la parcelle cadastrée section [...] ;

M. X a fait grief à l’arrêt d'appel de rejeter la demande alors, selon lui, que la contiguïté constitue la condition nécessaire et suffisante à l’accueil d’une demande en bornage ; qu’en relevant que l’« action en bornage ne (pourrait) être exercée lorsque les fonds sont séparés par une limite naturelle » et qu’il n’y avait pas lieu à bornage aux motifs qu’une falaise, « limite naturelle mais encore infranchissable sans moyen technique approprié » se « dessin(erait) » entre les parcelles en cause, quand cette circonstance n’était pas de nature à faire obstacle au bornage de fonds contigus, la cour d’appel a violé l’art. 646 du Code civil.

Mais ayant retenu à bon droit que l’action en bornage ne peut être exercée lorsque des fonds sont séparés par une limite naturelle et constaté que la parcelle n° [...] était séparée des parcelles n° [...] par une falaise dessinant une limite non seulement naturelle mais encore infranchissable sans moyens techniques appropriés, la cour d’appel en a exactement déduit que l’action n’était pas fondée.

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COPROPRIETE : Un lot dont le sol est privatif peut être construit sans autorisation de l’AG (Cass. 3e civ. 13 déc. 2018 n° 17-23.008 F-D)

Le propriétaire d’un lot auquel est attaché le droit exclusif d’édifier, sur le sol privatif, une construction nouvelle ou de transformer la construction existante n’est pas tenu de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale pour réaliser ces travaux.

Le syndicat des copropriétaires assigne le propriétaire d’un lot en cessation des travaux de réfection de la toiture engagés par son propriétaire et en démolition des ouvrages déjà exécutés sans autorisation de l’assemblée générale.

La cour d’appel rejette la demande : d’une part ces travaux affectent des parties privatives et non des parties communes puisque, au terme du règlement de copropriété, le sol du lot est privatif ; d’autre part, bien qu’affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, ils ne sont pas soumis à autorisation de l’assemblée générale dès lors que le règlement de copropriété autorise la transformation de la construction se trouvant sur ce lot en un appartement et l’édification d’une nouvelle construction.

Le pourvoi est rejeté. Au terme du règlement de copropriété, est attaché à ce lot le droit de transformer la petite construction adossée à l’immeuble en un appartement et le droit d’édifier une nouvelle construction ou d’agrandir celle existante. En conséquence, cette clause confère au titulaire du lot un droit à construire dont l’exercice n’est pas soumis à une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en vertu de l’article 25, b de la loi 65-557 du 10 juillet 1965. La clause n’est donc pas réputée non écrite et les travaux pouvaient être réalisés sans autorisation sur ce lot.

Sont réputées non écrites les clauses du règlement de copropriété donnant par anticipation une autorisation relevant des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, telle la réalisation de travaux sur les parties communes ou affectant l’aspect extérieur de l’immeuble (Cass. 3e civ. 12-3-1997 n° 95-15.953 : BPIM 3/97 inf. 208 ; Cass. 3e civ. 11-5-2005 n° 03-19.183 : BPIM 5/05 inf. 348). En revanche, la validité des « lots transitoires », appelés encore « lots en attente », est admise de longue date par la jurisprudence (Cass. 3e civ. 15-11-1989 n° 87-18.188 : Bull. civ. III n° 213 ; Cass. 3e civ. 3-11-2016 n° 15-14.895 et 15-15.113). Les lots transitoires sont des lots de copropriété constitués d’un droit exclusif d’utiliser une partie commune pour y édifier une construction et d’une quote-part des parties communes. Le propriétaire d’un lot transitoire n’est pas soumis, pour édifier sa construction, à l’autorisation de l’assemblée générale (Cass. 3e civ. 4-11-2010 n° 09-70.235 : BPIM 1/11 inf. 62 ; Cass. 3e civ. 8-6-2011 n° 10-20.276 : BPIM 4/11 inf. 323). Mais en l’espèce, le lot n’était pas un lot transitoire puisque le sol du lot n’était pas commun mais privatif. Le règlement de copropriété conférait donc un droit d’utiliser une partie privative, et non pas une partie commune comme dans le cas des lots transitoires, pour y édifier une construction. Cela justifiait-il un raisonnement différent ? La Cour de cassation répond par la négative. Il aurait été en effet illogique d’exiger du propriétaire de ce lot qu’il demande l’autorisation de construire alors que si le sol avait été commun, il en aurait été dispensé par application de la jurisprudence sur les lots transitoires. En conséquence, la clause du règlement autorisant une construction sur ce lot n’a pas été réputée non écrite. Le copropriétaire pouvait donc y faire les travaux prévus sans solliciter l’autorisation de l’assemblée générale.

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SERVITUDE DE PASSAGE : Servitude de passage et adaptation aux évolutions de la vie moderne (Cass. 3e civ., 13 déc. 2018, n° 17-24685, D, rejet)

Selon l’article 702 du Code civil, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.

Une servitude de passage instituée par un acte du 2 février 1851 limitées aux seuls transports de vins et de bois peut-elle être étendue aux voitures et aux piétons ?

Telle est la question à laquelle a répondu la Cour de cassation aux termes d’un arrêt du 13 décembre 2018.

Les faits de l’affaire étaient les suivants. Une SCI, contestant à la société X le droit de passer, en voiture et à pied, sur les parcelles dont elle est propriétaire, l'assigna aux fins de voir constater l'extinction de la servitude de passage instituée par un acte du 2 février 1851.

La SCI fit grief à la cour d’appel de rejeter sa demande.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et décide que la cour d’appel :

- ayant constaté que les actes de vente successifs de ces parcelles rappelaient la clause instituant une servitude et que la limitation en 1851 du droit de passage aux seuls transports de vins et de bois n'était plus adaptée aux évolutions de la vie moderne, ce qui avait amené les différents propriétaires du fonds servant à étendre ce droit de passage aux voitures et aux piétons ;

- en a souverainement déduit que la servitude de passage n'avait subi aucune aggravation au sens de l'article 702 du Code civil.

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TRAVAUX INSUFFISANTS ET DESORDRES : L'entrepreneur s'était contenté de travaux minimalistes (Cour d'appel de Rennes, Chambre 4, 13 décembre 2018, RG n° 17/01488)

Par acte notarié en date du 21 février 2005, Daniel a fait l'acquisition d'une maison d'habitation sise à Roz Landrieux au prix de 58'952 euro. L'acte de vente reproduisait les termes d'une consultation de la société Socotec du 23 septembre 2004 aux termes de laquelle la maison présentait un affaissement important de la terrasse extérieure ainsi que plusieurs fissures nécessitant des travaux confortatifs dans les meilleurs délais sans toutefois que les désordres mettent en cause la solidité de l'ouvrage.

Selon devis en date du 24 mai 2005, Daniel a confié des travaux de traitement des fissures et de reprise en sous-oeuvre d'un montant de 4'392,92 euro à la société Lemarchand.

Courant 2009, de nouvelles fissures sont apparues. La société Lemarchand a soumis à Daniel un nouveau devis d'un montant de 7'055,68 euro.

Par un courrier en date du 1er juin 2010, le maire de la commune a mis en demeure Daniel d'entreprendre des travaux de remise en état de sa maison. Daniel a missionné le cabinet d'expertise Immodiag qui a conclu à l'aggravation des fissures avec altération de la solidité de l'ouvrage et mise en cause de la sécurité des personnes.

Après expertise, les 4 et 6 mai 2015, Daniel a fait assigner la société Lemarchand et son assureur, la SMABTP, devant le TGI de Saint Malo, au visa des art. 1134 et 1792 du Code civil et L.242-1 et suivants du Code des assurances.

Il est de jurisprudence constante que, pour constituer un ouvrage, les travaux sur existants doivent être d'une certaine ampleur ou avoir apporté des éléments nouveaux à la construction préexistante.

Dans cette affaire, la société de construction Lemarchand a traité les fissures de la façade du jardin et du pignon ouest et effectué une reprise en sous-oeuvre à l'angle de la façade et du pignon et selon l'expert, celle-ci a consisté à terrasser en pleine masse 7 mètres cubes de béton sur 40 centimètres de profondeur. Il y a donc eu apport d'élément nouveau, apport qui n'a pas permis de stopper l'affaissement de la maison. L'atteinte à la solidité de l'immeuble n'étant ni discutée ni discutable, la responsabilité de l'entrepreneur sera retenue sur le fondement de l'art. 1792 du Code civil. S'étant contenté de travaux minimalistes malgré l'état de la maison dont il avait été dûment informé, la prise de risques du maître de l'ouvrage est caractérisée et exonère partiellement l'entrepreneur.

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URBANISME : Qu'est ce qu'une partie actuellement urbanisée du territoire communal ? (Réponse ministérielle n° 01594 ; J.O. Sénat 13 décembre 2018, p. 6411)

Pour la jurisprudence, les parties actuellement urbanisées de la commune au sens de l'art. L. 111-3 du Code de l'urbanisme sont les parties du territoire communal qui comportent déjà un nombre et une densité significatifs de constructions.

La densité en constructions de la zone considérée et l'existence de voies d'accès/d'équipements constituent les critères principaux dont il faut tenir compte (CAA Bordeaux, 20 décembre 2018, req. n° 16BX04244).

L'appréciation du caractère urbanisé d'un secteur dépend étroitement des circonstances locales, en particulier du type d'habitat, dense ou plus diffus, que l'on trouve dans les environs.

Un projet peut être reconnu comme situé dans la partie urbanisée lorsqu'il est en continuité ou en proximité immédiate et qu'il ne conduit pas à une extension de l'urbanisation.

Dans certains cas, les terrains jouxtant les zones bâties ne sont pas considérés comme faisant partie de la partie urbanisée lorsqu'ils en sont séparés par une coupure physique et objective et qu'ils forment une entité nettement séparée de la partie urbanisée (CAA Douai, 1re ch., 31 octobre 2018, req. n° 16DA01991).

La délimitation des parties urbanisées d'une commune soumise au RNU relève de l'appréciation de l'autorité locale, seule à même de servir de base à l'octroi ou au refus d'une autorisation d'urbanisme.

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AFFAISSEMENT DU CHALET : Qui est responsable de la chute du chalet, le bailleur ou le preneur ? (Cour de cassation, Chambre civile 3, 13 décembre 2018, RG N° 17-27.614, cassation, inédit)

Le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Une société civile immobilière (SCI), propriétaire d'un chalet à usage de bar-restaurant, l'a donné à bail dérogatoire pour une durée de 23 mois du 1er mars 2011 au 31 janvier 2013.

Le 12 mars 2013, les locataires ont assigné la bailleresse aux fins de la voir déclarer entièrement responsable de leurs préjudices résultant de l'affaissement du chalet, de la voir condamner au paiement de dommages-intérêts et de les voir dispenser du paiement des loyers.

Pour accueillir les demandes des preneurs (locataires), l'arrêt d'appel retient que l'état général de pourrissement de la structure en bois du bâtiment donné à bail est lié au vieillissement et aux remontées d'humidité et que, même s'il y a eu un dégât des eaux en février 2012, ce sinistre n'est pas à l'origine des dégradations, de sorte que la SCI doit être déclarée entièrement responsable des désordres et de leurs conséquences.

En statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la faute des preneurs n'était pas à l'origine du dégât des eaux survenu en février 2012 et de la persistance de fuites, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'art. 1732 du Code civil.

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AUTORISATION OU DECLARATION PREALABLE : Précisions sur les régimes d'autorisation ou de déclaration préalable à une mise en location (Rép. min. n°7073 : JOAN, 11 déc. 2018, p. 11403, Peu S.)

Afin d'améliorer la lutte contre l'habitat indigne, des régimes d'autorisation préalable et de déclaration de mise en location ont été instaurés par la loi ALUR (L. n° 2014-366, 24 mars 2014 : Defrénois flash 7 avr. 2014, n° 122n8, p. 1). Ils sont désormais codifiés aux articles L. 634-1 à L. 635-11 du Code de la construction et de l'habitation (CCH).

Ces dispositions prévoient qu'un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat ou, à défaut, une commune peut soumettre la mise en location d'un logement par un bailleur à une autorisation préalable à la mise en location ou à une déclaration consécutive à la signature du contrat de location.

Le décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 relatif aux régimes de déclaration et d'autorisation préalable de mise en location, codifié aux articles R. 634-1 à R. 635-4 du CCH, définit les modalités réglementaires d'application de chacun de ces régimes.

À la différence de la déclaration de mise en location, la demande d'autorisation entre dans le champ d'application du Code des relations entre le public et l'Administration, lequel constitue le droit commun des règles applicables aux échanges entre l'Administration et ses usagers. À ce titre, le récépissé délivré dans le cadre du dépôt d'autorisation de mise en location est assimilable à l'accusé de réception prévu par l'article L. 112-3 du Code des relations entre le public et l'Administration.

En cas de demande incomplète, sont applicables les dispositions de l'article L. 114-5 de ce code, notamment son premier alinéa, qui prévoit que « lorsqu'une demande adressée à l'Administration est incomplète, celle-ci indique au demandeur les pièces et informations manquantes exigées par les textes législatifs et réglementaires en vigueur », celle-ci fixant « un délai pour la réception de ces pièces et informations ».

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CONGE DONNE PAR UNE SOCIETE : Une société peut-elle donner congé pour reprise d'un logement meublé ? (Réponse ministérielle n° 4495 ; J.O. A.N. 11 décembre 2018, p. 11398)

Une société peut-elle donné congé pour reprise d'un logement meublé ?

Réponse du ministre :

S'agissant des logements loués meublés, l'art. 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit explicitement les modalités de délivrance par le bailleur du congé pour reprise. Les dispositions énumérant les bénéficiaires de la reprise sont rédigées dans des termes strictement identiques aux dispositions de l'art. 15 de la même loi. La formulation retenue par le législateur exclut donc, de la même manière, la possibilité par le bailleur personne morale de donner congé pour reprendre le logement loué meublé.

Cette disposition ne connaît pas d'exception lorsque le bailleur est une société civile familiale ou lorsque le logement est en indivision.

Le bailleur personne morale peut toutefois donner congé au locataire pour d'autres motifs prévus par l'art. 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 précitée. Le congé doit alors être justifié soit pas sa décision de vendre le logement soit par un motif légitime et sérieux.

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COPROPRIETE : Le règlement de copropriété peut-il restreindre ou interdire la location en meublé de tourisme ?

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble et chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Jusqu'à maintenant le fait de louer un logement en meublé ne contrevenait en rien, selon une jurisprudence constante, à la destination d'habitation de l'immeuble, sauf à ce que le règlement de copropriété prohibe formellement de telles locations.

Mais les choses changent. La Cour d'appel de Paris, régulièrement saisie en la matière eu égard à l'importante fréquentation des touristes sur l'agglomération parisienne, a précisé qu'il y avait lieu désormais de différencier les locations meublées dites classiques (étudiantes par exemple) des locations de courte durée. La Cour d'appel de Paris déclare donc les premières conformes à une clause d'habitation bourgeoise contrairement aux secondes assimilées pour leur part à une activité commerciale.

La 3e chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt du 8 mars 2018, a jugé que les locations meublées touristiques ne correspondent pas à la destination d'un immeuble à usage mixte.

La Cour devait se prononcer sur la question de savoir si les clauses d'un règlement de copropriété relatives à la destination d'un immeuble étaient susceptibles d'entraver le droit pour un copropriétaire de transformer des appartements en studios meublés en vue de leur location à des touristes ou des étudiants.

La Cour de cassation répond par l'affirmative :

« Attendu qu'ayant retenu qu'il résultait des stipulations du règlement de copropriété que l'immeuble était principalement à usage d'habitation, avec possibilité d'usage mixte professionnel-habitation et à l'exclusion de toute activité commerciale, ce qui privilégiait son caractère résidentiel qui était confirmé, dans sa durée et sa stabilité, par l'obligation pour le copropriétaire d'aviser le syndic de l'existence d'un bail et constaté que M. X... et la société X... J... avaient installé dans les lieux des occupants, pour de très brèves périodes, ou même des longs séjours, dans des « hôtels studios meublés » avec prestations de services, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que ces rotations des périodes de location ne correspondaient pas à la destination de l'immeuble, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ».

On peut en déduire que désormais, les locations de meublés de tourisme sont illicites tant en présence d'une clause d'habitation bourgeoise exclusive que d'un usage mixte habitation/professionnel.

Pour légitimer une activité de meublé de tourisme le règlement de copropriété doit donc comporter soit une clause visant expressément de telles locations, soit la stipulation d'un usage commercial.

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PLU : Définition de bande d'accès au terrain (Conseil d'Etat, Chambres 1 et 4 réunies, 7 décembre 2018, req. N° 411.924)

M. B A a demandé au Tribunal administratif de Bordeaux d'annuler pour excès de pouvoir l'arrêté du 6 avril 2016 par lequel le maire de Bouliac a délivré à la société Fradin un permis d'aménager pour la réalisation d'un ensemble de vingt-cinq lots, ainsi que la décision ayant rejeté son recours gracieux.

Par un jugement n° 1603118 du 27 avril 2017, le tribunal administratif a annulé cet arrêté.

L'annulation du jugement a été demandée.

L'art. 3 des règles applicables à toutes les zones du plan local d'urbanisme, d'une part, détermine les conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées, qui peuvent préexister ou être créées à l'occasion de la réalisation d'un projet, et, d'autre part, dispose que : "B.1. (...) L'accès correspond : soit à la limite (telle que portail ou porte de garage), donnant directement sur la voie, soit à l'espace tel que porche ou portion de terrain (bande d'accès ou servitude de passage), par lesquels les véhicules pénètrent sur le terrain d'assiette du projet depuis la voie de desserte (...) / B.2.3. (...) Sauf indication contraire portée au plan de zonage, la création d'un accès à une nouvelle construction sous forme d'une bande d'accès ou d'une servitude de passage est interdite".

Enfin, selon le lexique du plan local d'urbanisme, une bande d'accès est une "portion de terrain permettant l'accès à une ou des constructions en second rang, qui ne sont pas desservies directement par une voie ou une emprise publique".

Pour l'application de ces dispositions, constitue une bande d'accès une portion de terrain, distincte du terrain d'assiette du projet, permettant l'accès à ce terrain d'assiette depuis une voie publique ou une voie privée ouverte à la circulation publique, ou encore depuis une emprise publique.

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PACTE DE PREFERENCE : Le respect du pacte de préférence s'impose dès l'avant-contrat (cass., civ. 3ème, n°1055 du 6 décembre 2018 ; pourvoi n° 17-23.321)

Mme X est bénéficiaire d’un pacte de préférence consenti par M. Y le 28 octobre 1999, pour une durée de dix ans, et portant sur deux lots dans un immeuble en copropriété ; M. Y ayant vendu ces lots à M. Z par acte notarié du 16 novembre 2009, précédé d’une promesse unilatérale de vente par acte notarié du 2 septembre 2009, Mme X, estimant que la vente était intervenue en violation du pacte de préférence, les a assignés, ainsi que les notaires et l’agence immobilière Archipel immobilier, en annulation de la vente, substitution dans les droits de l’acquéreur, expulsion de celui-ci et paiement de dommages-intérêts.

L'arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa de l'art. 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.

Pour rejeter les demandes de Mme X, l’arrêt d'appel retient que la lettre du pacte de préférence ne permet pas de conclure qu’en cas d’intention de vendre l’obligation de laisser la préférence à la bénéficiaire grève le pré-contrat, que seule la date de l’échange des consentements est à prendre en considération et que, l’acte signé entre M. Y et M. Z le 2 septembre 2009 étant une promesse unilatérale de vente, la vente ne pouvait prendre effet qu’à la levée de l’option, intervenue postérieurement à la date d’échéance du pacte.

En statuant ainsi, alors que le pacte de préférence implique l’obligation, pour le promettant, de donner préférence au bénéficiaire lorsqu’il décide de vendre le bien, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1055_6_40843.html

DESORDRES DANS L'IMMEUBLE VENDU : Rien à faire après dix ans (Cour de cassation, chambre civile 3, 6 décembre 2018, N° de pourvoi: 17-26.814, rejet, inédit)

Par acte du 29 juin 2009, les consorts Y ont vendu un bien immobilier à M. et Mme C.

Soutenant que l'immeuble était affecté de vices et de malfaçons, les acquéreurs ont sollicité la désignation d'un expert.

A la suite du dépôt du rapport d'expertise et du refus de M. et Mme C de restituer les sommes consignées chez le notaire, les consorts Y  les ont assignés en restitution de ces sommes ; M. et Mme C ont reconventionnellement sollicité leur condamnation au paiement de diverses sommes au titre de réparation des désordres affectant l'immeuble vendu sur le fondement des vices cachés, de l'obligation de délivrance et du dol, ainsi qu'à titre de dommages-intérêts.

M. et Mme C ont fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter leurs demandes tendant à la condamnation des consorts Y au paiement des réparations au titre des désordres affectant l'immeuble vendu et d'une indemnité complémentaire en réparation des troubles subis

Mais ayant souverainement retenu qu'au vu des factures d'électricité des 14 avril 1998 et 12 avril 1999, de la taxe d'habitation 1998 et de la redevance audiovisuelle 1998 la maison vendue à M. et Mme C était occupée avant le 1er janvier 1998 et que l'acte de vente du 29 juin 2009 ne contenait aucune allégation mensongère relative à l'achèvement de la construction depuis plus de dix ans, que l'information sur le fait que la maison avait été construite par les vendeurs ne présentait aucun intérêt pour les acquéreurs après l'expiration du délai de garantie décennale et que M. et Mme C ne rapportaient pas la preuve que les vendeurs avaient intentionnellement dissimulé cette information, la cour d'appel a pu en déduire que les demandes d'indemnisation des désordres et des troubles subis devaient être rejetées et a légalement justifié sa décision.

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PROMESSE DE VENTE : Levée d'option impossible après la rétractation du promettant (Cour de cassation, chambre civile 3, 6 décembre 2018, N° de pourvoi: 17-21170 17-21171, cassation, inédit)

Le 1er avril 1999, M. E et Mme X ont consenti à M. et Mme B une promesse unilatérale de vente d'un appartement dans un immeuble en copropriété et de la moitié de la cour indivise, l'option ne pouvant être levée qu'après le décès de la précédente propriétaire, Marthe F, qui s'était réservée un droit d'usage et d'habitation ; devenue attributaire du bien à la suite de son divorce, Mme X s'est rétractée de cette promesse le 17 février 2010 ; après le décès de Marthe F, M. et Mme B ont levé l'option le 8 janvier 2011 ; ils ont assigné Mme X en réalisation de la vente ; celle-ci a conclu au rejet de la demande et sollicité subsidiairement la rescision de la vente pour lésion. 

L'arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa des art. 1101 et 1134 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016

Pour accueillir la demande de M. et Mme B, l'arrêt d'appel retient que Mme X, qui a donné son consentement à la vente, sans restriction, ne pouvait se rétracter et que l'acceptation de la promesse par les bénéficiaires a eu pour effet de rendre la vente parfaite.

En statuant ainsi, alors que, la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse unilatérale postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

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LOTISSEMENT : La violation du cahier des charges du lotissement constitue un trouble manifestement illicite (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 3 A, 6 décembre 2018, RG N° 17/15412)

La SCI des Pinsons est propriétaire d'une villa située à Biot, formant le lot n° 224 du [...].

Le cahier des charges du lotissement est en date du 25 novembre 1929, et a fait l'objet de deux avenants en date des 4 février et 19 mai 1930.

Le règlement du lotissement est en date du 31 octobre 1961, et reprend intégralement le cahier des charges de 1929.

M. Frédéric G., propriétaire du lot n° 229, cadastré AW 4, au sein du [...] 'a sollicité le 18 avril 2011 de la mairie de Biot l'autorisation de diviser sa parcelle en deux terrains.

Le 9 juin 2011, le maire de Biot a rendu un arrêté de non opposition à la déclaration préalable déposée.

Il a donc été constitué une parcelle cadastrée section AW 117 et une parcelle cadastrée section AW 118.

La parcelle AW 117 a été vendue le 19 juillet 2011.

Le 7 avri1 2016, M. Frédéric G a obtenu, sur la parcelle AW 118, un permis de construire pour une maison et piscine.

Il a ensuite vendu cette parcelle à la SNC Cape Kidnappers et le permis de construire a été transféré par arrêté du 8 décembre 2016.

La SNC Cape Kidnappers a commencé les travaux de construction.

Par actes en date des 15 et 22 mai 2017, la SCI des Pinsons a assigné la SNC Cape Kidnappers et M. Frédéric G devant le juge des référés du Tribunal de grande instance de Grasse aux fins de voir ordonné l'arrêt immédiat de tous travaux sur la parcelle A W 118 (anciennement AW4) et condamnée la SNC Cape Kidnappers à cesser tous travaux sous astreinte en constatant que le projet de construction de la SNC Cape Kidnappers constitue une violation flagrante des règles du [...] et dès lors un trouble manifestement illicite.

La violation du cahier des charges du lotissement constitue un trouble manifestement illicite, justifiant à lui seul la compétence du juge des référés.

Le cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues. Dès lors que le cahier des charges, approuvé par arrêté préfectoral, prévoit qu'il ne pourra être construit, sur chaque lot de terrain vendu, qu'une seule maison à usage d'Habitation, que le règlement interdit toute subdivision, même dans le cas d'une indivision, il y a lieu de retenir que le coloti qui a procédé à la division du lot dont il est propriétaire, et entrepris la construction d'une maison d'habitation sur le lot qu'il a conservé, en contravention avec les clauses du cahier des charges doit être condamné à faire cesser le trouble manifestement illicite et à arrêter les travaux, sous astreinte, à titre conservatoire.

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BAIL D'HABITATION ET ETAT DES LIEUX : Comparaison entre état des lieux d'entrée et état des lieux de sortie du logement loué (Cour d'appel de Lyon, Chambre 8, 4 décembre 2018, RG N° 17/04632)

Mme J a donné à bail à M. et Mme M V le 7 octobre 2011 un logement situé [...] moyennant un loyer de 920 euro par mois, outre 30 euro de provision mensuelle sur les charges.

Courant 2015, les loyers cessaient d'être payés régulièrement et M. M V, désormais seul titulaire du bail, a quitté les lieux le 9 mai 2015 sans solder sa facture de loyers.

Après échec d'un commandement de payer et saisine de la juridiction compétente, par jugement du 12 mai 2017, le tribunal d'instance de Bourg-en-Bresse a condamné M. M V à verser à Mme J une somme totale de 7'763,82 euro en principal, comprenant à la fois cet arriéré de loyers et le coût de réparations locatives.

Appel a été relevé.

La réalité des dégradations locatives s'apprécie par comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie contradictoirement établis entre le bailleur et le preneur, le preneur étant présumé responsable de ces dégradations, sauf à ce qu'il démontre qu'elles ne sont pas de son fait.

En l'espèce, il apparaît que le logement était loin d'être considéré comme étant en « bon état général » comme le prétend la bailleresse puisqu'il était mentionné en exergue dans le procès-verbal d'entrée dans les lieux un état général de la maison sale, avec toiles d'araignées et nombreux débris. Quant aux clefs, 23 étaient remises au locataire entrant, dont 5 « non identifiées », ce qui démontre le peu de cas fait par le propriétaire bailleur des fermetures de ce logement. L'état des lieux de sortie fait état également d'une saleté généralisée du bien restitué avec les mêmes éclats de peinture et d'émail des appareils sanitaires, les mêmes rayures et tâches des sols et murs déjà identifiées à l'entrée dans les lieux et simplement accentuées par quatre années d'usage supplémentaires de la part d'un locataire agissant manifestement sans soin particulier mais sans volonté de dégrader. Le bailleur est donc sans droit à vouloir obtenir une rénovation complète de son logement aux frais de son ancien locataire et ne peut demander le remboursement des clefs manquantes dont il ne savait pas pour bon nombre d'entre elles l'usage qu'on pouvait en faire.

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URBANISME : Le terrain à bâtir vendu n'était pas constructible : nullité et responsabilités (Cour d'appel d'Amiens, Chambre civile 1, 4 décembre 2018, RG N° 17/01498)

Monsieur et madame G ont fait l'acquisition le 9 mars 2002, par le ministère de maître Lionel J, notaire associé à ...  (60), aux droits duquel vient son successeur, la SCP L. et C., d' une parcelle de terrain non bâtie, située [...], parcelle cadastrée section ZK n° 57 d' une contenance de 20 ares 61 centiares, appartenant au domaine privé de la commune, pour le prix de 12'567,90 euro.

Le 20 mars 2001, la commune, qui ne dispose d'aucune réglementation locale en matière d'urbanisme, avait délivré un certificat d'urbanisme indiquant qu'il était possible de construire sur cette parcelle, pour un usage d'habitation, sous réserve de prendre en charge les réseaux.

Le 28 juillet 2011, les époux G ont déposé une nouvelle demande de certificat d'urbanisme et le 20 septembre 2011 la commune leur a transmis un certificat négatif motivé par la situation du terrain en lisière du village dans une zone où les constructions n'avaient qu'un usage agricole, la construction participant d'une urbanisation dispersée risquant de compromettre un secteur voué à l'agriculture.

La contestation du certificat de la commune, formée devant le juge administratif par les époux G, a été rejetée par arrêt de la Cour d'appel administrative de Douai en date du 9 octobre 2014.

Le 10 novembre 2015, les époux G ont assigné la commune devant le TGI d'Amiens, aux fins de résolution de la vente pour défaut de conforité ou d'annulation de la vente pour erreur sur la substance. La commune a appelé le notaire en garantie.

La commune s'est opposée à l'action par divers moyens et en particulier a soutenu que l'action serait prescrite en application du bref délai de la garantie des vices cachés.

Pour la cour d'appel :

L'action en nullité du contrat de vente est recevable. Le point de départ du délai de prescription de cinq ans, prévu par l'art. 1304 du Code civil, est la date de découverte de l'erreur. C'est lors de la délivrance d'un certificat d'urbanisme négatif, le 21 septembre 2011, que les acquéreurs ont découvert l'inconstructibilité du terrain. L' action intentée le 10 novembre 2015 n'est donc pas prescrite.

Le contrat de vente portant sur un terrain à bâtir est nul, pour erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue. La délibération du conseil municipal autorisant la commune à vendre le terrain qualifie ce bien de "terrain à bâtir" et cette qualité est expressément mentionnée dans l'acte notarié de vente signé en 2002. Cette qualité était substantielle pour les acquéreurs qui souhaitaient construire. L'inconstructibilité du terrain, révélée en 2011, entraîne donc la nullité de la vente et la commune doit restituer le prix. La commune n'engage cependant pas sa responsabilité. On ne peut soutenir que la commune connaissait la précarité de la constructibilité du terrain lorsqu'elle a contracté en 2002 et a accepté la définition de l'objet comme d'un terrain à bâtir; outre qu'elle ne pouvait se douter que les choses resteraient si longtemps en l'état et que les acheteurs ne mettrait en oeuvre leur projet de bâtir qu'en 2011.

En outre, la bonne foi est présumée. Il n'est établi aucune faute de la commune antérieure ou concomitante au contrat de vente et les acheteurs doivent être déboutés de ce chef de demande. De même, aucune faute n'a été commise par le notaire, qui a vérifié la constructibilité du terrain lors de la vente.

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ABANDON MANIFESTE D'UNE PARCELLE : Procédure de déclaration de parcelle en état d’abandon (Rép. min. n° 11732 : JOAN, 4 déc. 2018, p. 11000, Degois T.)

Définie au titre des articles L. 2243-1 à L. 2243-4 du Code général des collectivités territoriales (CGCT), la procédure de déclaration de parcelle en état d’abandon permet au maire d’une commune, à la demande du conseil municipal, de constater l’abandon manifeste d’une parcelle dès lors que les propriétaires ont été identifiés. À condition que la procédure légale soit respectée, la finalité de cette démarche est que la parcelle laissée à l’abandon devienne la propriété de la commune au titre de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Cette procédure est d’autant plus importante au sein des communes dont une partie du territoire est couverte par un parc naturel régional, en raison de l’entretien nécessaire de ces parcelles boisées et de leur valorisation touristique. Cependant, plusieurs freins bloquent aujourd’hui l’application de la déclaration de parcelle en état d’abandon. Tout d’abord, les frais de recouvrement et de procédure sont très souvent supérieurs à la valorisation du terrain. Par ailleurs, il est difficile pour les élus locaux d’apprécier l’abandon manifeste de la parcelle en raison d’une insécurité juridique. Pour ces raisons, cette procédure n’est que rarement appliquée au sein des communes et conduit à une augmentation du nombre de parcelles boisées abandonnées.

Selon un parlementaire, une alternative à ce problème réside dans la nécessité d’un renforcement de la communication entre l’administration fiscale et les communes. Ainsi, chaque année, le maire de la commune pourrait être destinataire d’une liste de parcelles pour lesquelles les impôts fonciers n’ont pas été acquittés depuis de nombreuses années, permettant aux élus locaux de justifier de la déclaration de parcelle en état d’abandon.

C’est pourquoi ce dernier a demandé au gouvernement s’il envisageait de mener cette réforme afin que ces parcelles puissent de nouveau être exploitées et valorisées par les communes.

En réponse, le ministre de la Cohésion des territoires indique que préalablement à toute acquisition d’une parcelle en état d’abandon par voie d’expropriation, il est possible pour le maire d’intervenir au titre des procédures de débroussaillement ou d’entretien des parcelles non-bâties.

D’une part, dans les conditions fixées aux articles L. 131-10 et suivants et L. 134-5 et suivants du Code forestier, le maire peut, dans le cadre de la protection de la forêt contre les incendies, mettre en demeure le propriétaire de débroussailler les parcelles concernées et en cas de carence, y pourvoir d’office aux frais du propriétaire, conformément à l’article L. 134-9 du Code forestier.

D’autre part, dans les conditions prévues à l’article L. 2213-25 du CGCT, le maire peut prescrire à un propriétaire, pour des motifs liés à la protection de l’environnement, l’exécution de travaux de remise en état du terrain, en cas de défaut d’entretien. En cas d’inexécution dans le délai fixé par le maire, les travaux peuvent être exécutés d’office aux frais du propriétaire.

Dans les hypothèses où ces procédures ne pourraient être mises en œuvre, ou si la commune souhaite acquérir la parcelle concernée et qu’une procédure à l’amiable ne peut être envisagée, elle peut engager une procédure de déclaration d’un bien en l’état d’abandon manifeste prévue aux articles L. 2243-1 à L. 2243-4 du CGCT.

Néanmoins, la rédaction actuelle du deuxième alinéa de l’article L. 2243-1 limite le champ de cette procédure particulière aux seuls immeubles situés à l’intérieur du périmètre d’agglomération de la commune. Cette procédure n’est donc pas susceptible d’être utilisée dans tous les cas.

S’agissant des difficultés que rencontreraient les élus communaux pour apprécier l’abandon manifeste d’une parcelle, la communication à la commune d’une liste de parcelles pour lesquelles les impôts fonciers n’ont pas été acquittés depuis de nombreuses années risque de se révéler peu efficace dans la mesure où, dans le cas de terrains boisés de faible valeur, il est fréquent qu’aucun impôt foncier non bâti ne soit mis en recouvrement, en application des dispositions de l’article 1657 du CGI.

Sa compatibilité avec le respect du secret fiscal n’est du reste pas garantie.

Pour apprécier la situation des parcelles susceptibles d’être considérées en état d’abandon, les communes disposent déjà des matrices cadastrales sur lesquelles sont restituées des informations telles que l’adresse ou la date de naissance de leurs propriétaires présumés. Ces informations leur permettent de procéder aux recherches complémentaires susceptibles de conforter une situation juridique dont le cadastre n’est pas le garant. Les maires peuvent solliciter les services fonciers locaux afin de les interroger sur la situation administrative de certaines parcelles, leur permettant d’apporter une motivation supplémentaire au recours à la procédure de déclaration de parcelle en état d’abandon.

S’agissant des frais inhérents à cette procédure, l’article L. 2243-4 précité prévoit qu’une indemnité prévisionnelle, fixée par le préfet, est allouée aux propriétaires, cette indemnité ne pouvant être inférieure à l’évaluation effectuée par le service chargé des domaines. Le versement de cette indemnité constitue une garantie légale, compte tenu de l’atteinte portée au droit de propriété propre à toute procédure d’expropriation, et ne peut être remise en cause.

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DROIT DE L'URBANISME : Toute peine doit être motivée en tenant compte de la gravité des faits, de la personnalité de leur auteur et de sa situation personnelle (Cour de cassation, Chambre criminelle, 4 décembre 2018, req. N° 18-80.592, cassation partielle

Lucie a présenté trois demandes de permis de construire en 2009, 2010 et 2011 qui ont toutes été refusées, le terrain étant situé en zone rouge du plan de prévention du risque d'inondation ; le 27 décembre 2013, Lucie a déposé une déclaration préalable de travaux, comprenant une extension de 40 m2 d'un bâtiment agricole en bois existant, qui n'a pas fait l'objet d'opposition ; le maire de la commune et un agent de la direction des territoire et de la mer ont constaté les 3 décembre 2014 et 1er avril 2015 que Mme Lucie avait réalisé la construction d'une maison d'habitation neuve en parpaings et briques, d'une surface de 90 m2, qui ne correspondait pas à la déclaration préalable.

Citée devant le tribunal correctionnel pour exécution de travaux non autorisés par un permis de construire, Lucie a été déclarée coupable ; la prévenue et le procureur de la République ont relevé appel de cette décision.

Pour déclarer, à bon droit, la prévenue coupable du délit d'exécution d'une construction non autorisée par un permis de construire, l'arrêt de la cour d'appel énonce qu'elle avait déjà déposé plusieurs demandes de permis de construire qui avaient été refusées, le terrain étant situé en zone rouge du plan de prévention des risques d'inondation, et que les travaux de construction d'une nouvelle maison d'habitation de 90 m2 en parpaings et briques non autorisés par un permis de construire ne correspondaient pas à la déclaration préalable déposée par la prévenue, portant sur l'extension de 40 m2 d'un bâtiment agricole en bois, à laquelle la mairie n'avait pas fait opposition.

La décision d'ordonner la remise en état des lieux sous astreinte est justifiée dès lors que la prévenue n'a pas soutenu devant la cour d'appel que la mesure de démolition ordonnée par le tribunal correctionnel porterait une atteinte disproportionnée au droit de propriété, au regard de l'impératif d'intérêt général poursuivi par la législation de l'urbanisme.

En matière correctionnelle, toute peine doit être motivée en tenant compte de la gravité des faits, de la personnalité de leur auteur et de sa situation personnelle.

Le juge qui prononce une amende doit motiver sa décision en tenant compte des ressources et des charges du prévenu. En l'espèce, pour condamner la prévenue à une peine d'amende, l'arrêt énonce que la démolition étant une mesure à caractère réel, il convient de condamner la prévenue à 300 euro d'amende. En prononçant ainsi, sans s'expliquer sur la personnalité de la prévenue, sur sa situation personnelle et sur le montant de ses ressources comme de ses charges, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision.

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VENTE IMMOBILIERE : Validité de la vente à réméré (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 4 décembre 2018 , RG N° 18/08325)

Suivant acte du 15 décembre 2014 dressé par S, notaire à La Garde, Lucien a acquis auprès de Denis un bien immobilier sis à [...] au prix de 6 millions d'euros se décomposant comme suit :

- 4,1 millions d'euro pour "l'immeuble article 1", d'une contenance totale de 2,15 ha comprenant une villa principale en bord de mer, une maison de gardien, une maison d'habitation trois anciens bunkers aménagés, une piscine et un jardin d'agrément.
- 1,9 million d'euro pour "l'immeuble article 2", soit un terrain attenant sur lequel se trouve un court de tennis.

L'acte prévoit d'une part une faculté de rachat 'de l'immeuble article 1" au profit du vendeur moyennant le versement d'une somme de 4'387'000 euro dans un délai de 2 ans, délai expirant le 14 décembre 2016 à 18 heures, d'autre part le prêt à usage de l'immeuble à titre gratuit.

Par exploit du 17 février 2017 l'acquéreur faisant valoir que la faculté de rachat n'avait pas été exercée et que le vendeur se maintenait dans les lieux, l'a fait assigner à jour fixe ainsi que son épouse, et la société immobilière et financière de l'armement (Sifa) devant le TGI de Toulon aux fins d'obtenir leur expulsion sous astreinte et le versement de dommages intérêts.

Le litige a été porté devant la cour d'appel, en ce qu'il portait sur la validité de la vente avec faculté de rachat ou vente à réméré.

La question de l'atteinte au droit de propriété qu'induirait une vente à réméré ne présente pas de caractère sérieux de sorte qu'il n'y pas lieu à question propriétaire de constitutionnalité (QPC). En effet, la vente à réméré présente la spécificité d'être conclue sous condition résolutoire en faveur du vendeur. En effet, la vente à réméré est un contrat qui permet de transférer la propriété d'un bien un acquéreur tout en réservant au vendeur la faculté de reprendre le bien dans un délai qui ne peut excéder cinq ans, moyennant la restitution du prix d'achat et de certains frais. Si ce régime génère un déséquilibre au détriment de l'acquéreur, qui subit une limitation de son droit de propriété et se trouve placé dans une certaine insécurité juridique, la limitation légale dans le temps de la faculté de réméré compense ces inconvénients. En outre, la nullité de la vente pour vil prix et sa rescision pour lésion peuvent sanctionner les agissements d'un acquéreur abusant des difficultés du vendeur qui en tout état n'est pas tenu de vendre son bien à un prix moindre ou dérisoire. 

Ainsi, la vente à réméré ne porte pas atteinte au droit de propriété, mais conduit à la mise en oeuvre de l'un de ses attributs, à savoir l'abusus.

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LOI CARREZ : Application de la loi Carrez lors de la vente d'un lot avec travaux à faire (Cour d'appel de Lyon, Chambre civile 1, section B, 4 décembre 2018, RG N° 16/02278)

Suivant acte notarié du 14 avril 2014, M, Maxime R a acquis de la société CPF deux lots de copropriété dans un ensemble immobilier situé [...], et cadastré section C n° 1909 à savoir :

- Le lot n°6 comprenant un appartement en triplex à aménager,
- et le lot n°7 comprenant la jouissance privative d'une place de stationnement.
moyennant le prix de 90'000 euro.

Il est stipulé en page 4 de l'acte de vente que "la superficie de la partie privative des biens soumis aux dispositions de l'art. 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de 90,20 m2 pour le lot numéro six (6)".

Par acte du 13 avril 2015, l'acheteur a assigné la société CPF devant le Tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse afin de la voir condamnée à lui payer à titre principal 45'000 euro au titre de la diminution du prix de vente, 8 000 euro à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance au motif que la superficie de la partie privative pour le lot n°6 était de 45 m2.

L'acheteur de lots de copropriété apparaît fondé à exercer l'action en diminution du prix pour moindre surface.

En effet, même s'il s'agissait de la vente d'un bien immobilier à usage d'habitation avec travaux, les parties n'ont pas souscrit une vente en l'état futur d'achèvement ni une vente d'immeuble à rénover et ne contestent pas l'application des dispositions de l'art. 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 issu de la loi Carrez. Ainsi, s'agissant d'une vente de droit commun, il y avait lieu, pour le mesurage, de prendre en compte le bien vendu tel qu'il se présentait matériellement au moment de la vente. Or, tandis que l'acte de vente mentionne une superficie de 90 m2, il apparaît qu'au jour de la vente le bien ne comportait qu'une dalle au premier étage d'une superficie d'environ 50 m2 sans escalier pour y accéder et qu'une superficie loi Carrez de 69 m2 doit être retenue.

En outre, l'acte de vente, de par ses dispositions spécifiques relatives à la garantie de superficie et par l'annexion à l'acte de vente par le notaire d'un plan de "situation future" opposable aux parties, mettait indirectement à la charge du vendeur les travaux nécessaires pour parvenir à cette "situation future".

Le vendeur doit en conséquence être condamné au paiement de 21'000 euro au titre de la diminution du prix, outre 6 500 euros majorés du montant de la TVA pour les travaux au titre de la reprise des non-conformités et 19'314 euro au titre de la privation de jouissance.

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SERVITUDE : L'indemnité due au propriétaire du fonds servant de la servitude ne peut être calculée sur la valeur des fonds (Cour d'appel d'Agen, Chambre civile 1, 3 décembre 2018, RG N° 16/00919)

Par acte notarié du 30 mai 1979, Ahmed et son épouse ont acquis sur la commune d'Aiguillon les parcelles cadastrées E 241, E 242 et E 246 au [...].

Par acte notarié du 14 août 2002, Roland et Corine F ont acquis la parcelle E 244.

Le 24 septembre 2014 Ahmed a assigné les époux F devant le Tribunal de grande instance d'Agen aux fins de faire constater l'enclave de la parcelle E 246 à usage de jardin, de consacrer à son profit une servitude de passage et son exercice paisible depuis 30 ans sur la parcelle cadastrée n° 244 appartenant aux époux F. Ceux-ci se sont opposés à ces demandes et ont sollicité si une servitude était reconnue une indemnité de 15'000 euro pour dépréciation de leur propriété.

Selon jugement du 24 juin 2016 le TGI a rejeté la demande principale visant à déterminer l'existence du droit de passage sur la parcelle cadastrée E 244 caractérisé par trente ans d'usage continu par Ahmed.

Aux termes de l'art. 683 du Code civil, l'assiette du droit de passage du fait de l'enclave doit régulièrement être prise du coté où le trajet est le plus court, du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé et, quelle que soit la destination du fonds, son utilisation doit être normale. `

En l'espèce, les propriétaires du fonds servant, les époux S, contestent le tracé du passage revendiqué. Ils invoquent les désagréments que le tracé du passage engendre sur leur propriété, puisque celui-ci troublerait la tranquillité d'usage de leur jardin et aurait une trop grande proximité avec leur habitation permettant alors une vue directe sur l'intérieur de certaines pièces. Toutefois, de tels désagréments, induits par la servitude de passage, ne peuvent être pris en considération que pour apprécier l'indemnité prévue à l'art. 682 du Code civil. Ainsi, l'assiette du droit de passage, en ligne droite et telle que déjà aménagée matériellement, ne saurait être modifiée.

Pour fixer l'indemnité due par le bénéficiaire du droit de passage prévue à l'art. 682 du Code civil, seul le dommage occasionné aux propriétaires du fonds servant doit être pris en considération.

Il s'ensuit que l'indemnité ne peut être fondée sur la valeur du terrain correspondant à l'emprise de la servitude, ni sur la valeur de la propriété qui doit le passage. Or, en invoquant uniquement la moins-value de leur bien s'il est grevé d'une servitude, le montant de l'indemnité retenu par le jugement de première instance doit être infirmé.

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URBANISME : Les travaux autorisés n'avaient pas pour objet la réalisation de logements supplémentaires (Conseil d'Etat, Chambre 1, 30 novembre 2018, req. N° 420.606)

En vertu des dispositions de l'art. R. 811-1-1 du Code de justice administrative, issu du décret du 1er octobre 2013 relatif au contentieux de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige, les tribunaux administratifs statuent en premier et dernier ressort sur les recours, introduits entre le 1er décembre 2013 et le 1er décembre 2018, dirigés contre  les permis de construire ou de démolir un bâtiment à usage principal d'habitation ou contre les permis d'aménager un lotissement lorsque le bâtiment ou le lotissement est implanté en tout ou partie sur le territoire d'une des communes mentionnées à l'art. 232 du code général des impôts et son décret d'application. 

Ces dispositions, qui ont pour objectif, dans les zones où la tension entre l'offre et la demande de logements est particulièrement vive, de réduire le délai de traitement des recours pouvant retarder la réalisation d'opérations de construction de logements, dérogent aux dispositions du premier alinéa de l'article R. 811-1 du code de justice administrative qui prévoient que "toute partie présente dans une instance devant le tribunal administratif (...) peut interjeter appel contre toute décision juridictionnelle rendue dans cette instance", et doivent donc s'interpréter strictement. Si ces dispositions sont susceptibles de s'appliquer aux permis de construire autorisant la réalisation de travaux sur une construction existante, c'est à la condition que ces travaux aient pour objet la réalisation de logements supplémentaires. 

Si l'art. R. 811-1-1 du Code de justice administrative est susceptible de s'appliquer aux permis de construire autorisant la réalisation de travaux sur une construction existante, c'est à la condition que ces travaux aient pour objet la réalisation de logements supplémentaires. La demande formée devant le tribunal administratif tendait à l'annulation partielle de l'arrêté par lequel le maire a délivré à la requérante le permis qu'elle sollicitait en vue de la régularisation de la construction de sa villa, portant sur l'implantation et les dimensions de la construction, sur la teinte des volets et des façades, sur la modification du garage, sur le raccordement au réseau d'assainissement, sur les aménagements extérieurs et la végétation et sur la démolition de la terrasse existante, non conforme au POS, ainsi que du refus opposé par le maire à sa demande de retrait partiel de cet arrêté.

Les travaux ainsi autorisés n'avaient pas pour objet la réalisation de logements supplémentaires. Par conséquent, le permis en litige n'entre pas dans le champ d'application de l'art. R. 811-1-1 du Code de justice administrative.

Le jugement du Tribunal administratif de Nice du du 22 février 2018 est susceptible d'appel. Il y a lieu, en conséquence, d'attribuer la requête de Mme A à la Cour administrative d'appel de Marseille.

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ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE (AFUL) : Pour qu'une AFUL puisse ester en justice (Cour d'appel de Versailles, Chambre 1, section 1, 30 novembre 2018, RG N° 17/05530)

Par acte du 12 juillet 1971, a été créée l'Association foncière urbaine libre La Commanderie des Templiers II - ci-après l'AFUL - qui a pour objet la propriété, la garde, la gestion et l'entretien des terrains, ouvrages et aménagements d'intérêt collectif de la résidence La Commanderie des Templiers II, le maintien de l'harmonie architecturale de l'ensemble immobilier et le respect des servitudes, règles d'intérêt général et charges et conditions figurant dans son règlement et ses statuts.

Par acte authentique en date du 19 octobre 2005, M. et Mme G ont acquis, sur la commune d'Elancourt, [...], une maison à usage d'habitation formant le lot n°45 de l'ensemble immobilier dénommé "La Commanderie des Templiers II".

Invoquant plusieurs manquements des époux G. aux dispositions du règlement de l'AFUL, celle-ci leur a adressé plusieurs courriers en recommandé aux fins de mise en conformité.

Ceux-ci sont demeurés infructueux.

Le juge a été saisi.

Le défaut de capacité à agir constitue une fin de non recevoir qui, aux termes de l'art. 123 du Code de procédure civile, peut être proposée en tout état de cause. Elle peut donc être soulevée pour la première fois en cause d'appel. La fin de non recevoir est donc recevable.

Aux termes de l'art. 5 de l'ordonnance n°204-632 du 1er juillet 2004, la déclaration et la publication confèrent à l'AFUL sa capacité d'agir à la condition que ses statuts aient été mis en conformité avec le dispositif légal issu de l'ordonnance précitée. L'AFUL doit donc justifier, pour démontrer sa capacité à agir, d'une mise en conformité de ses statuts, d'une déclaration en préfecture et d'une publication au Journal officiel d'un "extrait des statuts".

Il appartient donc à l'AFUL intimée, de rapporter, notamment, la preuve qu'un extrait de ses statuts a été publié au Journal officiel. L'AFUL verse aux débats un récépissé de déclaration de modification des statuts délivré par la sous-préfecture qui mentionne le dépôt d'un dossier pour la mise à jour des statuts. Elle produit également un extrait du Journal officiel. Mais cette publication ne comporte aucun extrait des statuts. Ceux-ci n'ont donc pas été publiés. L'objet même de l'AFUL n'est pas indiqué. La publication ne respecte ainsi pas les conditions posées par l'article 8 précité. Elle est donc irrégulière. Il est sans incidence que cette omission soit ou non imputable à l'AFUL.

Une AFUL n'a pas, en application des art. 5 et 8 de l'ordonnance précitée, la capacité d'ester en justice tant qu'un extrait de ses statuts n'a pas été publié. La demande de l'AFUL est donc irrecevable.

ACCES PAR LE CHEMIN D'EXPLOITATION : Chaque propriétaire riverain d’un chemin d’exploitation peut en interdire l’accès (Cass. 3e civ., 29 nov. 2018, n° 17-22508)

En l’absence de titre, les chemins d’exploitation sont présumés appartenir aux propriétaires riverains. Leur usage est commun à ceux-ci et peut être interdit au public.

Les propriétaires d’une parcelle desservie par un chemin d’exploitation, se plaignant de ce que des personnes prétendaient faire usage de ce chemin sans en être riverains et de ce que la propriétaire d’une parcelle riveraine avait autorisé le passage à des propriétaires d’arrière-fonds, les assignent en interdiction d’accès au chemin par les non-riverains.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence, pour déclarer irrecevable cette demande, retient que l’interdiction au public prévue par ce texte est subordonnée aux conditions de majorité prévues par l’article 815-3 du Code civil et que les demandeurs ne disposent pas à eux seuls de la majorité des deux tiers des riverains, ni ne peuvent se prévaloir d’un mandat tacite de ceux-ci.

Par un arrêt publié sur son site et qui aura les honneurs du rapport annuel, la troisième chambre sociale casse partiellement cette décision.

L’usage commun des chemins d’exploitation n’est pas régi par les règles de l’indivision et chaque propriétaire riverain dispose du droit d’en interdire l’accès aux non-riverains.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1094_29_40787.html

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VALEUR VENALE D'UN BIEN : Rectification de la valeur vénale de l'immeuble vendu et termes de comparaison (Cour d'appel de Colmar, Chambre civile 2, section A, 29 novembre 2018, RG n° 17/01966)

La SCI Les lutins a acquis, le 15 octobre 2009, au prix de 720'000 euro (soit 1'068 euro le m2), un ensemble immobilier de rapport composé de deux immeubles d'habitation construits en 1900, comportant 12 appartements et 6 caves, occupés, pour une surface habitable totale de 674 m2, sur un terrain de 507 m2, situé à [...].

Le 20 décembre 2012, une proposition de rectification de la valeur vénale de cet ensemble immobilier à 1'245'000 euro (soit un prix de 1'845 euro le m2), pour le calcul des droits d'enregistrement, a été adressée à la SCI, sur la base de quatre termes de comparaison et deux 'termes d'appoint'.

Suite aux observations du contribuable, l'administration fiscale a accepté de prendre en compte un abattement de 15 % sur la valeur précédemment retenue, soit une valeur arrondie à 1'058'000 euro ; la SCI a cependant saisi la commission départementale de conciliation, laquelle a rendu un avis le 20 juin 2014, constatant la pertinence des termes de comparaison retenus par l'administration, mais estimant que les éléments de moins-value n'avaient pas été suffisamment pris en compte, de sorte qu'elle a proposé l'application d'une décote de 25 %, soit une valeur de 934'000 euros (1'385 euro' le m2). C'est sur cette base que les droits d'enregistrement et pénalités ont été mis en recouvrement pour un total de 12'504 euro.

Le litige a été porté devant la cour d'appel.

Sur le point des termes de comparaison, la cour a ainsi jugé :

Pour le calcul des droits d'enregistrement, une proposition de rectification de la valeur vénale d'un ensemble immobilier, sur la base de la comparaison, est suffisamment motivée dès lors que l'administration fiscale y a fourni les termes de comparaison, en précisant, outre la date de cession et le prix de vente, les adresses des immeubles, leur année de construction, les références cadastrales des terrains d'assise et leur superficie, le nombre d'appartements ou locaux, avec leur surface et leur destination, leur occupation ainsi que le prix au mètre carré. 

L'administration n'avait pas l'obligation de préciser la nature et la qualité des matériaux de construction, ni la qualité architecturale des immeubles, ni leur état d'entretien, leur vétusté, leurs équipements ou leur environnement.

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MANQUEMENT DU BAILLEUR A SES OBLIGATIONS : La villa avec piscine louée à 22'000 € le mois aurait dû être dotée d'une connexion WIFI (Cour d'appel de Bastia, Chambre civile, section 2, 28 novembre 2018, RG N° 16/00904)

Les époux G M ont loué à la SCI Casa Posa une villa située à Corbara à compter du 22 juillet 2015 jusqu'au 19 août 2015 moyennant la somme de 22'000 euro.

Arguant d'une violation des obligations du bailleur et de ce que la villa ne présentait pas les prestations proposées en corrélation avec le montant du loyer, ils ont assigné Jean-Louis N, gérant de la SCI Casa Posa devant le Tribunal d'instance de Bastia aux fins, avec exécution provisoire, de paiement, au titre de leur préjudice, de la somme de 11'000 euro correspondant à 50 % du montant des loyers, outre 5'000 euro de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis.

Les parties ont conclu un contrat de location saisonnière, portant sur une villa avec dépendances et piscine, pendant 28 jours pour un loyer de 22 000 euros.

Les locataires agissent en responsabilité contre le bailleur, pour manquement à son obligation de délivrance conforme.

Le seul manquement établi est l'absence de connexion internet pendant 13 jours. Cela constitue un manquement à l'obligation de délivrance conforme du bailleur ayant causé un préjudice de jouissance aux locataires.

Compte tenu du prix de la location correspondant à un coût de la nuitée à 785 euro, le préjudice sera valablement réparé par l'allocation de 1'000 euro.

En revanche, il n'est pas établi que la villa n'était pas totalement achevée lors de la prise de possession des lieux. La preuve n'est pas apportée de désordres et de vices de construction. Le changement de la barrière de protection de la piscine, effectué à la demande des locataires, a été achevé deux heures après l'arrivée des locataires, qui ne justifient pas d'un trouble de jouissance. La barrière installée est par ailleurs conforme aux normes de sécurité. Enfin, l'intervention technique d'ouvriers pour un problème d'évacuation des eaux usées dans le lotissement n'a pas causé de troubles de jouissance aux locataires, qui ont choisi la date de l'intervention, étant précisé que les travaux avaient lieu à l'arrière de la villa et n'ont duré que 5 heures.

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AGENT IMMOBILIER : Bon de visite sans mandat préalable : la commission de l'agent immobilier n'est pas due (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 27 novembre 2018, RG N° 17/06985)

L'agent immobilier ne peut s'engager ou négocier sans détenir un mandat écrit préalable précisant son objet et contenant les mentions légalement requises. 

Par jugement contradictoire du 16 février 2007, leTGI de Tarascon a condamné M et Mme G à payer à maître A, ès qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la la société Alpilles et Lubéron (agent immobilier), la somme de 15'000 euro due à celle-ci au titre de la commission résultant de la vente du 5 janvier 2013 avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2013, a rejeté la demande de dommages et intérêts de maître A. en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Alpilles et Lubéron, a condamné M et Mme G à payer à maître A, ès qualités, la somme de 2'500 euro par application de l'article 700 CPC, ainsi qu'à supporter les dépens, le tout avec exécution provisoire.

Le jugement retient qu'il est établi que les vendeurs avaient bien confié un mandat à la société Alpilles et Lubéron et a arrêté le montant de ses honoraires à 15'000 euro que les acheteurs avaient accepté de prendre à leur charge; qu'aucune disposition d'ordre public n'avait été violée puisque l'agence n'avait pas perçu de commission avant la signature de la vente, que les défendeurs opposent une faute de l'agence dans l'exercice de son mandat, mais que les honoraires sont liés à la mise en relation des parties et à la négociation de la vente et que l'intervention de l'agence à ce titre n'est pas contestée; qu' il n'est pas démontré que l'agence avait à sa charge l'obligation de solliciter l'autorisation du juge des tutelles et que seuls les vendeurs seraient en droit de faire reproche à l'agence d'un manquement lié à l'occupation antérieure des lieux par des tiers sans indemnité d'occupation.

Monsieur et Madame G. ont relevé appel de cette décision le 8 avril 2017.

Ils obtiennent gain de cause devant la Cour d'appel.

L'agent immobilier ne peut s'engager ou négocier sans détenir un mandat écrit préalable précisant son objet et contenant les mentions légalement requises. Par conséquent, c'est en vain que l'agent immobilier entend se prévaloir de l'existence d'un mandat apparent. La signature d'un bon de visite avec la référence à un mandat numéroté, l'émission d'une proposition d'achat par le candidat acquéreur et la conclusion d'un compromis réitéré par acte authentique sont sans incidence en l'absence de mandat régulier. L'agent immobilier n'a donc droit à aucune rémunération.

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VENTE : Les vendeurs devaient remettre la fosse septique aux normes (Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile 1, 27 novembre 2018, RG N° 16/06000)

Selon acte sous signature privée du 23 février 2013, les époux Jean-Yves et Isabelle se sont engagés à vendre à Karine et Artur une maison d'habitation située à [...] au prix de 218'050 euro.

Un dépôt de garantie de 2'000 euro a été versé par les acquéreurs. L'acte prévoit l'engagement des vendeurs de remettre à leurs frais la fosse septique aux normes avant la date du 23 mai 2013 prévue pour la réitération de la vente par acte authentique.

Invoquant le non respect de leurs obligations par les vendeurs, les acquéreurs les ont assignés par acte des 17 et 19 juin 2014, devant le TGI de Grenoble pour que soit constatée la caducité du compromis de vente.

Ils réclamaient le paiement de diverses sommes au titre de la clause pénale et en réparation de leur préjudice.

Par jugement du 24 novembre 2016, le tribunal a constaté la caducité du compromis de vente signé le 23 février 2013 et a condamné les époux vendeurs in solidum à payer aux acheteurs la somme de 21'805 euro au titre de la clause pénale, celle de 1'068,40 euro à titre de dommages intérêts et celle de 500 euro au titre des frais irrépétibles.

Appel a été relevé.

L'acte de vente de la maison d'habitation prévoyait donc l'engagement des vendeurs de remettre à leurs frais la fosse septique aux normes avant la date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique.

Il ressort de ces stipulations claires et dépourvues d'ambiguïté que le seul engagement pris par les vendeurs était la remise aux normes de la fosse septique. Il est donc sans incidence pour les vendeurs de soutenir l'impossibilité dans laquelle ils se sont trouvés de raccorder l'installation au réseau public. Ainsi, dès lors que les vendeurs ne justifient pas qu'ils se sont trouvés dans l'impossibilité matérielle d'exécuter l'obligation de remise aux normes de la fosse septique avant la date prévue, il apparaît que la signature de l'acte authentique n'est pas intervenue de leur fait. Les acheteurs sont donc fondés à solliciter l'application de la clause pénale de 21'805 euro. Cette somme s'entend d'une indemnité forfaitaire, de sorte que les seules sommes pouvant être supportées en plus par la partie défaillante sont les frais de poursuite, de justice, ainsi que tous droits et amendes. Il convient donc d'accorder aux acheteurs la somme de 350 euro correspondant aux droits versés au notaire mais de les débouter de leur demande au titre des frais inhérents au prêt contracté.

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TROUBLE ANORMAL DE VOISINAGE : Ce n'est vraiment pas le grand amour entre les voisins, mais il n'y a pas trouble (Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile 1, 27 novembre 2018, RG N° 16/05865)

Par application de l'art. 544 du Code civil, nul ne doit occasionner à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Monsieur R reproche à Monsieur M et à sa famille divers troubles résultant, notamment, de pollutions, d'injures, de bruits, de dégradations, d'obstruction à l'accès de sa propriété et de perte d'ensoleillement.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur R produit de très nombreux courriers qu'il a adressé aux époux M, au principal du collège les Allinges, au syndic de propriété, au procureur de la République ou fait adresser par son assureur aux époux M (Tiens, il a oublié le président de la République et le pape).

Ces éléments ne sont pas à même de rapporter la preuve des troubles allégués et démontrent, essentiellement, la très mauvaise qualité relationnelle existant entre les parties et, plus généralement, des conceptions diamétralement opposées.

Monsieur R verse également quelques photographies ne démontrant pas davantage un trouble anormal du voisinage, le fait que Thibault M fume sur le terrain de ses parents, regarde en direction de la propriété voisine, ou joue avec des amis sur les parties communes ne démontrant pas un comportement excédant les inconvénients normaux du voisinage (Mais au fait, il fume quoi, Thibault ?).

Ainsi que l'a retenu le tribunal, le stationnement de véhicules dans le jardin des époux M avec débord sur le trottoir ou d'autres véhicules sur les trottoirs, dont il n'est pas démontré que ce stationnement relèverait de la responsabilité de la famille M, n'empêche pas l'accès à la propriété R, le portail étant laissé libre ainsi que l'accès au portillon.

En l'absence d'élément récent, il n'est pas rapporté la preuve d'une perte d'ensoleillement due à la haie de M.

Ainsi et selon des motifs pertinents, très largement développés, que la cour adopte, le tribunal a, à bon droit, débouté Monsieur R de ses demandes.

Sur les demandes de Monsieur M en dommages-intérêts, Monsieur M fait valoir le comportement agressif de Monsieur R, particulièrement à l'égard de son fils Thibault. Il estime qu'il s'agit d'atteinte à leur vie privée.

Ainsi qu'il a précédemment été relevé, il existe un conflit de voisinage très virulent entre les familles M et R (On ne s'en serait pas douté).

Les quelques photographies qu'a prises Monsieur R de Monsieur Thibault M sur la voie publique ou dans la propriété de ses parents, si elles contribuent, au conflit susvisé, sont insuffisantes à démontrer une atteinte à la vie privée.

Monsieur M et Monsieur R versent chacun des attestations en sens contraire selon qu'ils tentent de démontrer leurs qualités ou les défauts d'autrui.

Ainsi, c'est à bon droit que le tribunal a rejeté la demande de Monsieur M en dommages-intérêts pour comportement fautif de Monsieur R.

Le fait que Monsieur R succombe en ses prétentions n'est pas de nature à démontrer le caractère abusif de la procédure.

La cour ne peut qu'inciter les parties à prendre le recul nécessaire pour trouver des relations de voisinage plus apaisées et observe que la tentative de désistement de Monsieur R constituait une avancée en ce sens.

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SOMMATION DE REGULARISATION DE LA VENTE : La sommation du vendeur de régulariser la vente par acte authentique manifeste la volonté du vendeur de poursuivre la vente au-delà des délais contractuels (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 27 novembre

Par acte sous signature privée du 13 décembre 2013 la SARL . immobilier a promis de vendre aux époux R un terrain à bâtir d'une contenance de 2500 m2 sis [...] au prix de 440'000 euro.

La vente était soumise à deux conditions suspensives, à savoir l'obtention avant le 15 mai 2014 d'un permis de construire une maison individuelle à usage d'habitation, et l'obtention par l'acquéreur d'un prêt bancaire d'un montant maximum de 500'000 euro sur une durée de 20 ans au taux maximum de 3,9 % l'an. Ce prêt devait être sollicité au plus tard dans un délai de 15 jours à compter de l'octroi du permis de construire et la réception de l'offre devant intervenir dans un délai de 45 jours à compter de cette date.

Un dépôt de garantie de 40'000 euro a été versé et la vente devait être réitérée avant le 31 juillet 2014.

Le permis de construire a été obtenu le 15 mai 2014.

Par lettre du 9 septembre 2014 les acquéreurs ont informé le vendeur du refus de financement de leur banque.

Le vendeur leur a néanmoins fait sommation de comparaître devant le notaire pour signer l'acte le 5 novembre 2014.

Par exploit en date du 5 novembre 2014 les époux R ont fait assigner le vendeur, la SARL R. immobilier, et la SCP notair en restitution du dépôt de garantie.

Par jugement en date du 16 février 2017 leTtribunal de grande instance de Grasse a débouté les acheteurs. de toutes leurs demandes dirigées contre la SARL

Ils ont fait appel.

La sommation du vendeur de régulariser la vente par acte authentique manifeste la volonté du vendeur de poursuivre la vente au-delà des délais contractuels de réalisation de la condition suspensive et de signature de l'acte qui étaient initialement prévus.

Il en est d'autant plus ainsi que le vendeur n'a pas sollicité le paiement de la clause pénale lorsque les conditions de sa mise en oeuvre était réunie et que le vendeur était informé de la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un financement. Or, le bénéfice du dépôt de garantie pour sanctionner la non justification du refus de prêt est articulé à une mise en demeure préalable par le vendeur distincte de la mise en demeure de venir signer l'acte.

Le dépôt de garantie doit donc être restitué au candidat acquéreur.

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LOTISSEMENT : Les restrictions au droit de construire dans les cahiers des charges de lotissement (LOI PORTANT ÉVOLUTION DU LOGEMENT, DE L’AMÉNAGEMENT ET DU NUMÉRIQUE ELAN ; loi n° 2018-1021 du 23.11.18 : JO du 24.11.18)

Selon les articles L.442-9, L.442-10 et L.442-14 du Code de l'urbanisme :

- La loi ALUR a organisé un dispositif de caducité pour certaines clauses des cahiers des charges des lotissements : lorsque les clauses non règlementaires d’un cahier des charges non approuvé d’un lotissement ont pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou l’usage ou la destination de l’immeuble, celles-ci devaient être caduques au 24 mars 2019, à défaut d’une décision de la majorité qualifiée des colotis de maintenir ces clauses par une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier.

Cette disposition est supprimée par la loi ELAN  au motif qu’elle présente une "fragilité constitutionnelle au regard du principe de liberté contractuelle, en particulier du droit au maintien des conventions légalement formées". Cette suppression n’empêche pas une modification des règles internes du lotissement par la majorité qualifiée des colotis (CU : L.442-10), ou par la commune afin de mettre en concordance les règlements et cahiers des charges au regard du plan local d'urbanisme (CU : L.442-11).

- Le Conseil constitutionnel (DC n° 2018-740 du 19 otobre 2018) avait déclaré conforme l’abaissement de la majorité requise permettant de modifier le cahier des charges des lotissements, opéré par la loi ALUR (CU : L.442-10). L’art. 48 de la loi ELAN supprime l’alinéa 2 de ce même article prévoyant que cette procédure ne s’applique pas à l’affectation des parties communes.

En conséquence, les colotis pourront désormais modifier l’affectation des parties communes par demande, à l’autorité compétente, de la moitié des propriétaires détenant ensemble au moins les deux tiers de la superficie du lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie.

L’article L.442-14 CU est reformulé en conséquence.

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BAIL D'HABITATION : Les rapports locatifs dans la loi ELAN (J.O. du 24 novembre 2018)

La nouvelle loi comprend plusieurs règles relatives aux rapports locatifs.

Contrat de bail - Le Gouvernement est autorisé à prendre par ordonnance les mesures nécessaires à la création d'un régime d'agrément pour développer l'établissement numérique des contrats de location et pour organiser le recueil des données relatives aux baux du parc locatif privé. 

Bail de mobilité - Un bail dit de mobilité est créé. Il sera conclu pour une durée d'un à dix mois, il sera non reconductible. Il est destiné à des personnes en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle. Aucun dépôt de garantie ne devra être exigé par le bailleur.

Contrat de cohabitation - Il est créé un contrat de cohabitation intergénérationnel de solidarité. Selon l'art. L. 631-17 du Code de la construction et de l'habitation, le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire est un contrat par lequel une personne de soixante ans et plus, propriétaire ou locataire, s'engage à louer ou sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de trente ans moyennant une contrepartie financière modeste.

Solidarité du locataire - En cas de départ du logement loué en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant, la solidarité du locataire victime des violences et celle de la caution prennent fin immédiatement. Le fait pour le locataire auteur des violences de ne pas payer son loyer constitue un motif légitime et sérieux pour le bailleur qui peut alors mettre fin au bail.

Habitat indigne - Les procédures de lutte contre ces pratiques sont simplifiées. Les sanctions contre les marchands de sommeil sont renforcées. On citera en particulier l'information du maire par le notaire lorsqu'une vente n'a pu avoir lieu en raison de l'interdiction d'acheter pesant sur un marchand de sommeil, l'obligation pour les agents immobiliers de déclarer au procureur de la République les agissements des marchands de sommeil ou l'automaticité de certaines peines, comme la confiscation des biens ayant servi à l'infraction pour les personnes morales qu'utilisent les marchands de sommeil.

Locations de courte durée - La loi renforce le dispositif d'encadrement des locations de courte durée de type Airbnb, en édictant de lourdes sanctions tant pour les propriétaires que pour les sites Internet qui ne respectent pas leurs obligations. Il prévoit que lorsque le logement mis en location est la résidence principale de l'annonceur, les sites doivent mettre en place un décompte du nombre de nuitées louées par leur intermédiaire et bloquer les annonces au-delà de 120 jours par an.

Encadrement des loyers - Un encadrement des loyers, en fait un plafonnement du loyer, avait été créé par la loi ALUR mais il n'avait en définitive été expérimenté que dans deux communes pour être finalement annulé par le juge administratif fin 2017. La loi prévoit sa réintroduction, à titre expérimental pour une durée de cinq ans, dans tout ou partie des zones tendues. L'application de l'encadrement sera en pratique subordonnée non seulement au volontariat de la commune mais aussi à la constatation objective de tensions locatives dans la ville. Des sanctions importantes sont prévues à l'encontre des bailleurs qui ne respecteraient pas l'encadrement.

En outre, la protection contre les expulsions en période d'hiver est accordée aux seuls locataires. Les squatteurs ne bénéficieront plus de la trêve hivernale. Jusqu'à présent, un juge pouvait ordonner l'expulsion de ces derniers uniquement si ceux-ci avaient pénétré dans le domicile par voie de fait, par violence ou par effraction.

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LA LOI ELAN ET LES SQUATTEURS : La loi Elan facilite leur expulsion (Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique article 201, JO n° 0272 du 24 novembre 2018 - Réponse ministérielle n° 5989 du 11 sep

La loi Elan du 23 novembre 2018 comporte un article destiné à faciliter l'expulsion des squatteurs. Désormais, un squatteur entré par voie de fait dans le domicile d’une personne ne pourra plus bénéficier de la trêve hivernale ni du délai de deux mois qui suit un commandement de quitter les lieux.

Un texte du Code des procédures civiles d'exécution précise que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée (définitive), il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante (période dite de la « trêve hivernale »), à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille (C. proc. civ. exéc. art. L 412-6, al. 1).

Désormais, le texte précise expressément que le sursis « ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui par voies de fait » (C. proc. civ. exéc. art. L 412-6, al. 2).

Notons que, comme par le passé, le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis lorsqu'une personne, dont l'expulsion a été ordonnée, est entrée dans tout autre lieu que le domicile par voie de fait (résidence secondaire par exemple).

Lorsqu'une expulsion, ordonnée par le juge, porte sur un lieu habité par la personne à expulser ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit un commandement d'avoir à libérer les locaux. Jusqu'alors, un squatteur pouvait bénéficier de ce délai, sauf si le juge décidait de le réduire ou de le supprimer. Désormais, le texte précise que le délai de deux mois ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes concernées « sont entrées dans les locaux par voie de fait » (C. proc. civ. exéc. art. L 412-1, al. 2).

En matière d'occupation illicite d'un logement, il existe une procédure administrative permettant de déroger à l'exigence d'une décision de justice et de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux (loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 art. 38). Comme le rappelle une réponse ministérielle, elle permet au propriétaire ou au locataire d'un logement occupé de demander au préfet, en cas de violation de domicile, de mettre en demeure l'occupant de quitter les lieux, après avoir déposé plainte, fait la preuve que le logement constitue son domicile et fait constater l'occupation illicite par un officier de police judiciaire.

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DEFAUT DE MENTION DE LA SUPERFICIE DANS LA PROMESSE DE VENTE : Seul l’acte de vente peut réparer cette omission (Cass. 3e civ., 22 nov. 2018, n° 17-23366)

Deux époux, bénéficiaires d’une promesse de vente, n’ayant pas comparu devant le notaire pour signer l’acte authentique de vente, les vendeurs les assignent en paiement de la clause pénale tandis que l’époux sollicite reconventionnellement sa nullité.

La cour d’appel, pour rejeter la demande en nullité, que si l’alinéa 5 de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précise que la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente et mentionnant la superficie de la partie privative du lot de copropriété ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou poursuivre une action en nullité de l’avant-contrat qui l’a précédée, il doit être admis que les parties peuvent également convenir de compléter, par un additif de même valeur juridique, un avant-contrat dans lequel le vendeur aurait omis de déclarer la superficie réglementaire, que, nonobstant le défaut de mention de la superficie réglementaire dans l’instrumentum de l’avant-contrat litigieux, le premier juge doit être approuvé d’avoir retenu que les signatures des époux, après mention de la formule « pris connaissance », aux côtés de celles du représentant des vendeurs, sur le certificat de mesurage vaut régularisation conventionnelle de celui-ci, lequel forme avec le certificat signé un ensemble manifestement indissociable et un même contrat, étant indifférentes les circonstances que la signature du certificat de mesurage ne porte pas de date et que l’avant-contrat ne mentionne pas avoir annexé ce certificat et qu’il ne peut être soutenu dans ces conditions que le certificat de mesurage aurait été remis en mains propres aux époux, après qu’ils en eurent pris connaissance, sans que ceux-ci eussent renoncé à se prévaloir de l’irrégularité de l’avant-contrat.

En statuant ainsi, alors que, lorsque la promesse de vente ne comporte pas la mention de la superficie de la partie privative des lots vendus, seule la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédée, fondée sur l’absence de mention de cette superficie, la cour d’appel viole l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1009_22_40744.html

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VENTE DE TERRAIN POLLUE : De l'obligation d'information de la société venderesse d'un terrain pollué (cass., civ. 3ème, n° 1058 du 22 novembre 2018 ; pourvoi 17-26.209)

En 1992 et 1993, la société SAB Wabco, aux droits de laquelle se trouve la société Faiveley transports Amiens (la société Faiveley), a vendu à la société civile immobilière GDLMA (la SCI GDLMA) des terrains faisant partie d’un site industriel sur lequel une activité de fabrication de systèmes de freinage automobile et ferroviaire a été exercée de 1892 à 1999, incluant des installations classées pour la protection de l’environnement ; en 2010, à l’occasion d’une opération de réaménagement, la SCI GDLMA a découvert l’existence d’une pollution du sol des terrains vendus ; elle a assigné la société Faiveley en réparation de ses préjudices.

1/ La SCI GDLMA a fait grief à l’arrêt d'appel de rejeter sa demande au titre d’un manquement de la société Faiveley à l’obligation d’information de l’art. L. 514-20 du Code de l’environnement, alors, selon elle, que, lorsqu’une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur ; que cette obligation porte non seulement sur la vente des parties du site sièges des activités relevant du régime de l’autorisation, mais également sur la vente de tout terrain issu de la division de ce site ; que, pour débouter la société GDLMA, acquéreur d’une parcelle comprise dans un ancien site industriel relevant du régime de l’autorisation, de sa demande au titre du manquement du vendeur à son obligation spécifique d’information, l’arrêt retient qu’il n’aurait pas été démontré qu’elles auraient été le siège d’une installation classée soumise à autorisation ou d’une installation connexe ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé l’art. 8-1 de la loi n° 76-663 du 19 juillet 1976 modifiée relative aux installations classées pour la protection de l’environnement, devenu l’art. L. 514-20 du Code de l’environnement.

Mais l'art. L 514-20 du Code de l’environnement, qui dispose que, lorsqu’une installation classée soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur, nécessite, pour son application, qu’une installation classée ait été implantée, en tout ou partie, sur le terrain vendu ; ayant relevé qu’aucune des installations classées implantées sur le site industriel de Sevran-Livry-Gargan n’avait été exploitée sur les parcelles cédées à la SCI GDLMA et retenu qu’il n’était pas établi qu’une installation de nature, par sa proximité ou sa connexité, à en modifier les dangers ou inconvénients, au sens de l’art. R. 512-32 du même code, y eût été exploitée, la cour d’appel en a déduit à bon droit que le vendeur n’avait pas manqué à son obligation d’information

2/ La SCI GDLMA; acquéreur, a aussi fait grief à l’arrêt d'appelde rejeter sa demande contre la société Faiveley pour manquement à son obligation de remise en état.

Mais ayant relevé que les installations classées exploitées sur le site d’activités de la société SAB Wabco étaient implantées uniquement sur deux parcelles qui n’étaient pas celles dont la SCI GDLMA était propriétaire et retenu que, si une pollution du sol avait bien été constatée dans le rapport Soler environnement de 2010, aucun des rapports produits postérieurement par la société GDLMA ne permettait d’établir avec certitude que cette pollution avait existé antérieurement ni de la rattacher à l’activité de la société SAB Wabco, ces documents n’excluant pas que des polluants en provenance d’autres sites à risques eussent été transportés par les eaux souterraines, la cour d’appel, devant laquelle aucune mesure d’expertise n’était demandée, a pu déduire de ces seuls motifs que la responsabilité délictuelle de la société Faiveley ne pouvait être retenue.

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VEFA : Achat de défiscalisation et risque de ne pas louer (Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile 1, 20 novembre 2018)

Sur démarchage d'un agent commercial de Direct Produit et dans un objectif de défiscalisation dans le cadre de la loi Censi Bouvard, Myriam a signé 26 octobre 2011 avec la SCI les Myrtilles un contrat préliminaire de réservation portant sur un lot de la résidence de tourisme "les Myrtilles" à Vars, au prix de 70'000 euro HT.

Elle a concomitamment signé un contrat de bail commercial de neuf ans à compter du 31 décembre 2011 avec la Sarl C2A, Cap Aventures, laquelle n'a toutefois pas régularisé l'acte.

Par acte du 28 décembre 2011, la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) a été réitérée avec un délai de livraison prévu au plus tard le 31 mars 2012.

La Sarl C2A, Cap Aventures a été placée en redressement judiciaire le 7 mai 2012 puis, le 11 avril 2013, en liquidation judiciaire.

Un bordereau de livraison du bien a été adressé à Myriam par courrier électronique du 15 janvier 2013.

Reprochant à la SCI les Myrtilles et à sa gérante, la Sas Mirabeau, des manoeuvres dolosives et un défaut d'information et de conseil, Myriam a assigné ces deux sociétés, le 23 avril 2014, devant le TGI de Gap en paiement de dommages et intérêts.

Myriam, acquéreur d'un bien immobilier au sein d'une résidence de tourisme doit être déboutée de ses demandes indemnitaires dirigées contre le vendeur accusé de l'avoir trompée par un comportement dolosif pour lui cacher la véritable situation de la résidence, l'ampleur du retard de livraison et ses conséquences sur la défiscalisation. 

Il est en effet de connaissance commune, qu'en matière locative, il existe un risque de ne pas louer ou de ne pas recouvrer ses loyers. Il apparaît, concernant le régime de la défiscalisation, que l'acte authentique de vente spécifie que le notaire a informé l'acquéreur des conséquences fiscales de l'interruption du contrat de location exigé pour neuf années minimum. Aucun manquement à l'obligation d'information ne peut donc être reproché. Par ailleurs, l'acheteuse ne démontre aucunement que, lorsqu'elle a contracté, un retard de livraison était prévisible. Il apparaît en réalité que c'est la déconfiture de la société gestionnaire, mise en liquidation judiciaire, qui est à l'origine de l'impossibilité de donner le logement en location et a mis en échec le régime de la défiscalisation. Or le vendeur n'était pas en mesure d'anticiper les difficultés de la société gestionnaire.

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URBANISME : Construction d'un immeuble de plusieurs étages surplombant un pavillon (Cour de cassation, 3e Chambre civile, 15 novembre 2018, pourvoi n° 17-24.176, rejet)

La SCI Les Keys, propriétaire d'une parcelle de terrain qui est voisine de celle appartenant à Mme Y et sur laquelle était construit un pavillon, y a fait édifier un immeuble ; soutenant que cet immeuble, implanté en limite de sa propriété, avait réduit sa vue et l'ensoleillement de sa maison, Mme Y a assigné la SCI Les Keys en réparation de son préjudice.

La SCI Les Keys a fait grief à l'arrêt d'appel d'accueillir cette demande.

Mais ayant relevé que la maison de Mme Y était désormais surplombée par un immeuble de plusieurs étages situé à deux mètres des fenêtres de son salon et de sa chambre, entraînant une perte de vue et de luminosité dans les pièces principales de son logement, et que, même en tenant compte de l'urbanisation importante du secteur, cette nouvelle construction avait dégradé son cadre de vie et engendré une dépréciation de son bien, la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé le caractère anormal du trouble de voisinage dont elle a souverainement constaté l'existence, a légalement justifié sa décision.

LOI ELAN ET LOI LITTORAL : Le Conseil constitutionnel valide les dispositions de la loi Elan sur le littoral, à l'exception des cavaliers législatifs (QPC Loi Elan et Loi Littoral, 15 novembre 2018)

Par une décision du 15 novembre, le Conseil cionstitutionnel validé les trois articles de la loi ELAN qui modifient les règles applicables en matière de construction dans les zones littorales. Ils avaient été saisis par 60 députés socialistes et apparentés, relayant ainsi l'inquiétude de nombreux citoyens face à ces mesures d'assouplissement de la loi littoral.

En ce qui concerne la disposition permettant d'autoriser les constructions autrement qu'en continuité avec des agglomérations existantes, les sages justifient leur conformité à la Charte de l'environnement par plusieurs éléments : autorisation des seules constructions améliorant l'offre de logement et l'implantation des services publics, interdiction dans la bande littorale de 100 mètres, restriction aux secteurs déjà urbanisés autres que les agglomérations identifiées par les documents d'urbanisme, interdiction d'extension du périmètre bâti existant.

L'autorisation à titre dérogatoire de certaines constructions ou installations en discontinuité avec l'urbanisation ne concerne que les activités agricoles, forestières ou liées aux cultures marines, selon les membres du Conseil :

 "L'accord de l'autorité administrative compétente de l'État est refusé si les constructions ou installations sont de nature à porter atteinte à l'environnement ou aux paysages".

Les dérogations prévues pour les communes corses relevant à la fois de la loi montagne et de la loi littoral restent soumises aux conditions d'urbanisation prévues pour les zones montagneuses et cette dérogation n'est pas admise dans les espaces proches du rivage.

Le Conseil constitutionnel a censuré 19 articles considérés comme des cavaliers législatifs, dont ceux portant sur les règlements locaux de publicité, la création d'un observatoire des diagnostics immobiliers, l'extension des compétences du Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB) ou encore la prolongation de l'expérimentation sur la tarification sociale de l'eau.

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VENTE IMMOBILIERE : Clause exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés (Cour d'appel de Rouen, Chambre de proximité, 15 novembre 2018, RG N° 17/05073)

Par acte authentique du 5 mai 2010, les consorts M ont vendu une maison d'habitation sise [...] à M. et Mme C pour le prix de 393.000 euro. Les acquéreurs ayant découvert la présence de mérule, dans le cadre de travaux de rénovation entrepris au cours de l'été 2010, ont sollicité en référé une expertise. M.B, expert désigné par ordonnance de référé du 1er février 2011, a déposé son rapport le 24 février 2012.

M. et Mme C ont assigné les consorts M, vendeurs, en garantie des vices cachés et paiement des travaux de reprise et de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et résistance abusive.

Par jugement du 8 juin 2015, le Tribunal de grande instance du Havre a dit que l'immeuble vendu était affecté d'un vice caché et condamné solidairement les consorts M à payer à M. et Mme C certaines sommes.

Appel a été relevé.

La cour d'appel relève que l'acte de vente du contient la clause suivante : "Vices cachés : le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l'exception toutefois et le cas échéant, de ce qui est dit ci-dessus sous le titre 'environnement - santé publique'. Toutefois, il est ici précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s'appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance".

En effet, cette clause n'est pas applicable s'il est établi que les vendeurs avaient connaissance au moment de la vente de l'existence des vices.

Pour considérer que cette connaissance était établie, les premiers juges ont relevé "qu'il ressort clairement du rapport d'expertise que les consorts M. avaient connaissance, lors de la vente, d'importants problèmes de fuites d'eau affectant la maison. Il n'est par ailleurs pas contesté qu'ils n'ont pas informé les acquéreurs de ces éléments. Il est également constant que ces problèmes d'infiltrations et d'humidité sont directement à l'origine de l'infestation de mérule dans l'immeuble".

La cour juge constate que les vendeurs bien ont réalisé des travaux après deux dégâts des eaux survenus en 2006 et 2007, mais juge que ces travaux n'ont pas permis de déceler la présence du champignon xylophage.

La clause exonératoire de la garantie des vices cachés doit donc s'appliquer. Le premier jugement est infirmé.

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LOTISSEMENT : Le petit ventre arrondi sur la voie du lotissement doit être supprimé (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 4 A, 15 novembre 2018, RG N° 17/07603)

Bruno est propriétaire du lot n° 332, cadastré section H n° 659 dans le lotissement [...].

Il a édifié un mur en limite sud de sa propriété.

Estimant que ce mur empiète sur la voie de circulation qu'elle gère cadastrée section H n° 731, l'association syndicale libre de la [...] a sollicité du Tribunal d'instance de Brignoles, une mesure d'expertise qui a été ordonnée par jugement du 24 août 2010.

Suite au dépôt du rapport d'expertise le 15 mai 2012, le tribunal a, par jugement du 16 octobre 2012, fixé les limites séparatives entre la voie commune de circulation gérée par l'association syndicale libre et la parcelle dont Bruno est propriétaire conformément au rapport d'expertise déposé.

Le litige a été porté en cour d'appel.

Conformément aux art. 544 et 545 du Code civil, l'ASL est fondée à solliciter la suppression des ouvrages empiétant sur la voie de circulation partie commune, même pour une superficie de seulement 2,5 mètres carrés.

Même si l'empiètement consiste en un « petit ventre arrondi dû à un léger glissement de terrain » imputable à la pluie tombée pendant la construction du mur, celui-ci doit être supprimé et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter d'un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt. De surcroît, l'ASL est en droit d'obtenir la réparation du préjudice subi pour la période antérieure à la démolition.

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COMPROMIS DE VENTE : L'acquéreur doit être débouté de sa demande d'annulation du compromis de vente d'un immeuble ancien (Cour d'appel de Lyon, Chambre civile 1, section B, 13 novembre 2018)

Suivant compromis sous signature privée du 3 avril 2015, devant être réitéré par acte authentique avant le 29 mai 2015, Mme Nathalie a vendu à Mme Leïla un petit immeuble, ancien, à usage d'habitation, d'une superficie de 70 m2, correspondant au lot 71 d'un ensemble immobilier situé à [...], moyennant le prix de 160'000 euro.

L'acquéreuse ayant refusé de réitérer la vente, la venderesse l'a assignée devant le TGI de Saint-Etienne en paiement de la clause pénale de 16'000 euro stipulée au contrat et en indemnisation de ses préjudices.

L'acheteuse doit être déboutée de sa demande d'annulation du compromis.

Si elle soutient avoir constaté après la signature du compromis que la maison était atteinte de certains défauts, elle ne conteste pas avoir visité le bien à quatre reprises en étant accompagnée de personnes compétentes. La même acheteuse ne produit en outre aucune expertise sérieuse démontrant la réalité des vices invoqués.

Le compromis litigieux ne mentionne pas que la venderesse s'était engagée à livrer une maison en excellent état s'agissant d'une maison de 1854 alors que l'acheteuse admet qu'elle avait prévu des travaux de rafraîchissement.

Enfin, les allégations de l'acheteuse laissant entendre que la venderesse aurait voulu masquer les traces d'humidité par des meubles judicieusement positionnés ne sont étayées par aucune pièce.

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MANDAT DE VENTE : Une SCI peut-elle se rétracter après la signature d'un mandat ? (Cour d'appel de Metz, Chambre 1, 13 novembre 2018, RG N° 17/01711)

Par contrat en date du 2 juin 2015, la SCI Christtine et la SARL Futura Immobilier ont conclu un mandat exclusif de vente en vue de la cession, par la SCI Christtine, d'un ensemble immobilier comprenant en particulier un dépôt à usage commercial, professionnel ou artisanal et une partie d'habitation. Le contrat contenait une obligation irrévocable de trois mois pour la SCI Christtine et prévoyait que le coût de la rémunération du mandataire, à savoir 17'000 euro, devait être mis à la charge de l'acquéreur. Une clause particulière stipulait que le mandant renonçait au délai de rétractation de quinze jours prévu dans les conditions générales.

Exposant que la SCI Christtine avait refusé de signer un compromis de vente établi le 8 juin 2015 conformément aux termes du mandat, puis avait, par un courrier en date du 14 juin 2015, entendu mettre un terme au mandat de vente exclusif, la SARL Futura Immobilier a, par acte d'huissier délivré le 1er septembre 2015, fait assigner sa cocontractante devant le TGI de Metz aux fins de la voir condamnée à lui payer la somme de 17'000 euro à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale prévue au contrat, outre une somme de 2 000 euro au titre de l'art. 700 CPC.

Par jugement en date du 14 juin 2017, le TGI de Metz a condamné la SCI Christtine, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SARL Futura Immobilier, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 17'000 euro à titre de clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Appel a été relevé

La SCI Christine qui a révoqué le mandat de vente, et partant refusé de régulariser le compromis de vente avant l'expiration de la durée d'irrévocabilité, a commis une faute sanctionnée par le paiement de la pénalité stipulée dans le contrat de mandat à titre de clause pénale.

Le mandant, étant une personne morale et ayant conclu le contrat de mandat dans le cadre de son activité professionnelle, ne dispose pas la qualité de consommateur et ne peut dès lors se prévaloir de l'exercice du droit de rétractation prévu par le Code de la consommation issu de la loi n° 2014-344 du 17 mars 2014. Il ne saurait soutenir, s'agissant de la validité du compromis, qu'il serait irrégulier au motif qu'il a été signé par une SCI en cours de formation, circonstance n'affectant pas la régularité de l'acte.

Enfin, il ne résulte d'aucun élément de preuve produit que l'agent immobilier aurait manqué aux règles de déontologie prévues par le décret n° 2015-1090 du 28 août 2015, interdisant à celui-ci d'acquérir, ou de faire acquérir par un proche ou un organisme quelconque dans lequel il détient une participation, un bien immobilier pour lequel un mandat lui a été confié sans en informer son mandant.

La pénalité d'un montant de 17'000 euro réclamée, correspondant aux honoraires de l'agent immobilier, n'est pas excessive. Il y a donc lieu de condamner le mandant au paiement de cette somme.

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PERMIS DE CONSTRUIRE : Le délai raisonnable pour la délivrance du permis de construire (Conseil d'Etat, 9 novembre 2018, pourvoi n° 409.872, mentionné aux tables du Recueil Lebon)

La jurisprudence n'accepte pas les recours contre un permis de construire passés un "délai raisonnable" d'un an, à condition que l'autorisation ait été affichée sur le terrain.

Le délai d'un an commence à courir le premier jour de la période continue de deux mois d'affichage. Et ce, même si le panneau ne fait pas mention du délai de recours, comme le prescrivait l'art. A. 424-17 du Code de l'urbanisme. En outre, ce "délai raisonnable" d'un an ne saurait avoir pour effet de prolonger l'autre délai d'un an qui part de l'achèvement de la construction et au-delà duquel plus aucun recours n'est recevable (C. urb., art. R. 600-3). Si donc ce dernier délai expire avant le "délai raisonnable", l'irrecevabilité est définitive.

L'expiration du "délai raisonnable" d'un an constitue un moyen d'ordre public que le juge peut d'office opposer à l'auteur du recours, sous réserve que le juge informe préalablement les parties de son intention.

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VENTE A REMERE : Après exercice du réméré, le vendeur ne reprend le bien qu'après paiement du prix (Cour de cassation, 3e Chambre civ., 8 novembre 2018, pourvoi n° 14-25.005, cassation, FS-PBI)

La faculté de rachat, appelé aussi réméré, est un pacte par lequel le vendeur se réserve la possibilité de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement de certains frais et dépenses exposés par l'acquéreur (C. civ. art. 1659).

Le vendeur qui use de la faculté de rachat ne peut entrer en possession qu'après avoir effectué ces remboursements (C. civ. art. 1673, al. 1).

Une société civile immobilière (SCI) a vendu un immeuble en se réservant cette faculté de rachat. La SCI exerce cette faculté.   Vendeur et acquéreur sont d'accord sur le prix principal à rembourser, mais en désaccord sur les frais annexes. Ils saisissent donc le TRIBUNAL, qui condamne le vendeur à verser un peu plus de 400'000 REUR à l'acquéreur au titre de ce rachat. Le vendeur s'exécute puis, le bien étant donné à bail, il convainc en novembre 2011 le locataire de lui verser directement les loyers, se prévalant de l'exécution provisoire attachée à la décision du tribunal. Les acquéreurs demandent le remboursement des loyers, estimant que le transfert de propriété n'est pas opéré au profit des vendeurs tant que le prix définitif n'a pas été versé.

La cour d'appel saisie approuve les acquéreurs : la SCI venderesse ayant fait appel du jugement et contestant le prix versé, elle ne peut pas prétendre s'être acquittée du prix définitif. Elle est condamnée à verser plus de 300'000 EUR au titre de la restitution du prix et des frais et à reverser les loyers perçus de novembre 2011 jusqu'à complet paiement du prix définitif.

L'arrêt de la cour d'appel est cassé au visa des art. 1659 et 1673 du Code civil. À défaut d'accord des parties, le vendeur qui use de la faculté de rachat ne peut entrer en possession de l'immeuble qu'après avoir réglé le prix et les frais définitivement fixés judiciairement. Mais dans cette affaire, la SCI avait versé, au titre du remboursement du prix et des frais annexes, une somme d'un montant supérieur à celui retenu par l'arrêt d'appel. Elle avait donc repris possession du bien sans avoir à reverser les loyers perçus depuis novembre 2011.

Extrait de l'arrêt de la Cour de cassation qui a été publié au Bulletin : "Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la SCI de la Bourne avait versé une somme, au titre du remboursement du prix et des frais visés par l'article 1673 du code civil, d'un montant supérieur à celui retenu par l'arrêt, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;"

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000037621907&fastReqId=1069699420&fastPos=1

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PROPOSITION ET OFFRE DE VENTE : Ne pas confondre proposition de vente et offre de vente (Cass. 3e civ. 8 nov. 2018 n° 17-22.660 F-D)

Le fait pour le notaire du vendeur d’indiquer le prix de vente d’un terrain en précisant que son client examinera la réponse faite en retour n’est pas constitutif d’une offre de vente. L’acceptation de ce prix par la personne destinataire ne suffit pas à former la vente.

Le propriétaire d’un terrain donne à son notaire mandat général pour trouver un acheteur et finaliser la vente. Le notaire échange des courriels avec une société, intéressée par l’achat ; il l'informe du prix demandé par le vendeur, en précisant qu'il soumettra à son client la réponse écrite de la société ; à réception de l'accord de celle-ci, le notaire lui indique que le vendeur se réserve le droit d'examiner les conditions de cette offre puis, à la demande du notaire de la société, il établit, sans accord définitif du vendeur, un projet de promesse de vente non signé.

Il a été déduit de ces circonstances que la société n'avait reçu du notaire qu'un courriel d'information et non une offre de vente, de sorte qu'il n'y avait pas eu d'accord entre les parties sur la chose et sur le prix. En conséquence, la société ne pouvait pas exiger l’exécution forcée de la vente.

La vente suppose un accord des parties sur le bien vendu et son prix (C. civ. art. 1583). Cet accord intervient en cas d’acceptation par l’une des parties d’une offre de vente ou d'achat émise par l’autre partie. Une proposition ne peut être qualifiée d’offre que si elle est ferme, c’est-à-dire si elle exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation (C. civ. art. 1114 issu de ord. 2016-131 du 10-2-2016 ; auparavant, jurisprudence constante). L’échange entre le candidat acquéreur et le notaire du vendeur à propos du prix ne répondait pas à cette exigence. Quant à l’offre d’achat émise, elle n’avait pas été acceptée par le vendeur.

Jugé également que la vente n’est pas formée lorsque le propriétaire d’un bien a pris acte d’une offre d'achat sans pour autant s’engager à vendre (Cass. 3e civ. 4-12-2007 n° 06-18.574 F-D : RJDA 6/08 n° 621 ; dans le même sens, Cass. 3e civ. 25-9-2007 n° 06-20.566 F-D : RJDA 1/08 n° 17).

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URBANISME : Installation de résidences mobiles de loisirs sans autorisation : presccription non acquise (Cour de cassation, Chambre criminelle, 6 novembre 2018, RG N° 17-84.365, inédit)

La cour d'appel a déclaré le prévenu coupable d'exécution de travaux sans permis, d'installation de résidences mobiles de loisirs sans autorisation et d'infraction au plan d'occupation des sols.

L'arrêt de la cour s'appuie sur des procès-verbaux dressés par un agent assermenté de la police municipale et par un contrôleur assermenté de la direction départementale des territoires et de la mer, lesquels ont, en présence et avec l'accord du prévenu, relevé plusieurs infractions au Code de l'urbanisme. Ces agents ont, à chaque fois, recueilli les observations faites par le prévenu en réponse à leurs interrogations. Les juges rappellent que les procès-verbaux en cette matière font foi jusqu'à preuve du contraire, leur conférant ainsi une force probante spéciale et que leur contenu n'a pas été combattu par témoin ou par écrit, selon les dispositions de l'article 431 du Code de procédure pénale.

La Cour de cassation approuve la cour d'appel : cette décision est justifiée, il n'a pas été porté atteinte à la présomption d'innocence.

Pour écarter la prescription, la cour d'appel se fonde pour un bâtiment à usage d'habitation sur un acte notarié du 24 juillet 2008, sur un extrait cadastral annexé à l'acte de vente, et sur le bail d'habitation, pour l'installation de deux résidences mobiles et des caissons sur les avis d'imposition relatifs à la taxe foncière et à la taxe d'habitation, sur les factures d'eau et d'électricité, sur l'état des lieux du 1er janvier 1989 et écarte l'attestation des anciens propriétaires dénuée de valeur probante, pour l'édification d'une clôture et d'un portail, les juges retiennent notamment les constatations des agents de la direction départementale des territoires et de la mer en 2012 et les factures de travaux.

En statuant ainsi, la cour d'appel, qui a retenu un faisceau d'indices concordants pour justifier que la prescription n'était pas acquise pour les bâtiments et installations autres que l'habitation principale, a justifié sa décision.

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ACQUISITION : Plus-value d'un bien acquis en nue-propriété moyennant rente viagère (Cour administrative d'appel de Bordeaux, 6 novembre 2018, req; n° 16BX02162)

Par acte notarié du 18 janvier 2005, des époux ont acquis de Mme C la nue-propriété d'une maison d'habitation, et la pleine propriété du terrain de cette maison, pour un prix de 53'000 EUR. Sur cette somme, 3'000 EUR ont été payés au comptant le jour de la vente tandis que les 50'000 EUR restants ont été convertis en une rente viagère annuelle de 4'500 EUR assortie d'une obligation de soins de la vendeuse.

Après le décès de Mme . survenu le 13 février 2010, les époux ont revendu la maison d'habitation le 30 août 2010 au prix de 180'000 EUR puis souscrit une déclaration de plus-value immobilière sur laquelle ils ont porté la somme de 72'857 EUR comme prix d'acquisition de leur propriété en 2005. À la suite d'un contrôle sur pièces, l'Administration a estimé que le prix d'acquisition devait être fixé à 53'000 EUR et il en est résulté pour les époux, au titre de l'année 2010, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu assorties des contributions sociales et pénalités correspondantes notifiées par une proposition de rectification du 19 novembre 2013.

Les époux ont relevé appel du jugement rendu le 4 mai 2016 par lequel le Tribunal administratif de Pau a rejeté leur demande de décharge de ces impositions.

Il résulte de l'article 150 U du CGI (Code général des impôts) que, dans le cas où l'immeuble cédé a été acquis moyennant le paiement d'une rente viagère, le prix d'acquisition retenu pour ce bien est constitué par le capital représentatif de la rente au jour de l'acquisition. L'administration fiscale a entendu faire application de cette règle en substituant la somme de 53'000 EUR à celle mentionnée par les requérants dans leur déclaration de plus-value immobilière.

Après le décès de leur vendeuse, les époux ont acquis par voie d'extinction l'usufruit de la maison d'habitation dont ils avaient la nue-propriété depuis la vente de 2005. Pour calculer la plus-value immobilière qu'ils ont réalisée lors de la vente de leur bien le 30 août 2010, les époux avaient retenu, en se référant au barème institué par l'art. 669 du CGI, un prix d'acquisition de 72'857 EUR correspondant à la valeur en pleine propriété du bien à l'occasion de la date d'acquisition de la nue-propriété. Ils se prévalaient ainsi, sur le fondement de l'article L. 80 A du LPF, de l'instruction du 4 août 2005 (BOI 8 M-1-05) aux termes de laquelle : "3. Cession après réunion de propriété [...] – la nue-propriété a été acquise [...] à titre onéreux et l'usufruit par extinction : d'une manière générale, lorsque l'usufruit a été acquis par voie d'extinction, son prix d'acquisition est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d'entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant".

Toutefois, la cession d'un bien acquis moyennant le paiement d'une rente viagère, qui est la situation dans laquelle se trouvent les requérants, a été traitée par une instruction du 14 janvier 2004, publiée au Bulletin officiel des impôts (BOI 8 M-1-04), qui, bien qu'antérieure à celle du 4 août 2005, n'a été ni abandonnée par l'Administration ni annulée à la date des impositions en litige. Cette instruction précisait, conformément d'ailleurs à l'article 150 VB du CGI, que "le prix d'acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value imposable est en principe la valeur du capital représentatif de la rente, majorée, le cas échéant, de la fraction d'acquisition du prix d'acquisition payée comptant".

L'existence de l'instruction du 14 janvier 2004 fait ainsi obstacle à ce que les requérants se prévalent de l'instruction administrative du 4 août 2005, laquelle ne vise pas le cas particulier de l'imposition de la plus-value résultant de la cession d'un bien immeuble acquis moyennant le paiement d'une rente viagère.

Dès lors, c'est à bon droit qu'en application des art. 150 V et 150 VB du CGI, l'Administration fiscale a assujetti les requérants aux suppléments d'imposition en litige.

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URBANISME : Les construction et équipements en zone rouge (inondation) doivent être démolis (Cour de cassation, Chambre criminelle, 6 novembre 2018, req. N° 17-85.827)

Un agent de l'administration s'est transporté sur la propriété d'Antoine occupée par ses parents en la commune de Pertuis, et a constaté la présence d'une habitation légère de loisir, et d'une construction en parpaings accolée située au sud de la parcelle, de surfaces respectives de 18 et 12 m2 ; l'installation était habitée, et avait été installée en zone totalement inconstructible du plan de prévention des risques d'inondation (PPRI) de l'Eze, et sans permis de construire ; poursuivis des chefs susdits, les prévenus ont été déclarés coupables et condamnés à des amendes, ainsi qu'à la remise en état des lieux ; ils ont relevé appel, ainsi que le ministère public

L'installation avait été réalisée en zone totalement inconstructible du plan de prévention des risques d'inondation (PPRI) et sans permis de construire bien sûr. Les prévenus ont été condamnés des chefs d'exécution de travaux non autorisés par un permis de construire, d'infraction aux dispositions du plan local d'urbanisme ou du plan d'occupation des sols et de construction ou aménagement de terrain dans une zone interdite par un plan de prévention des risques naturels.

L'arrêt d'appel énonce, à bon droit, que l'administration a relevé les infractions au plan d'occupation des sols de la commune, au plan de prévention des risques et aux dispositions du Code de l'urbanisme concernant le permis de construire eu égard à la superficie totale de plus de 20 mètres carrés. La parcelle se situe dans un secteur exposé au risque d'inondation torrentielle, ce qui interdisait toute construction nouvelle. Les juges ajoutent qu'au titre du plan de prévention des risques inondation, la parcelle se situait en zone rouge, et se trouvait par conséquent soumise à un risque très important d'inondation, aucune construction nouvelle comme en l'espèce ne pouvant être admise, de sorte que la situation administrative de la construction était non régularisable.

La cour d'appel a ordonné la remise en état des lieux par destruction des ouvrages illicites et a rejeté l'argument des prévenus selon lesquels ils n'avaient pas les moyens financiers d'un relogement. Cette décision est justifiée dès lors que la disproportion manifeste entre l'atteinte à la vie privée et familiale et au domicile et les impératifs d'intérêt général des législations urbanistique et environnementale d'où procéderait l'ordre de démolition, ne saurait être utilement invoquée quand la construction litigieuse est située en zone inondable rouge avec risque très important pour la sécurité des personnes.

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ACTE SOUS SEING PRIVE : L'acte sous seing privé vaut vente à l'égard du fisc (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 6 novembre 2018, RG N° 17/00158)

Une société Sardanapale a a acquis un bien immobilier à La Ciotat avec engagement de le revendre dans un délai de 5 ans afin de bénéficier de l'exonération des droits de mutation prévue par le code général des impôts. L'administration fiscale a cependant refusé de lui accorder le bénéfice de l'exonération et l'acheteur s'est vu délivrer un avis de mise en recouvrement.

Cinq ans plus tard, la société a conclu un contrat (sous signature privée, déposé chez un notaire) visant à la revente du bien en cause et cherche à l'opposer à l'administration afin de justifier de la réalisation de l'engagement de revente dans le délai légal du Code général des impôts.

Or l'administration fiscale refuse la qualification de contrat de vente. Pour autant, il est établi qu'à date certaine, les parties sont bien convenues d'un accord sur la chose et le prix.

En effet, et indépendamment de son titre, l'acte dispose que l'objet de la vente consiste dans une villa avec piscine et terrain attenant ainsi que les 19/1000èmes indivis des choses des parties communes de l'ensemble immobilier d'un parc privé, que le cédant transfère à l'acquéreur la pleine propriété de cet immeuble et que la vente est consentie et acceptée au prix de 515'000 euro. Il résulte alors de ces éléments le caractère synallagmatique du contrat de vente conclu. En conséquence, la vente est parfaite entre les parties, de sorte que la qualification de promesse unilatérale ne peut être retenue et que sont, dès lors, sans objet les moyens relatifs aux exigences attachées à un tel contrat et il sera fait droit à la demande en annulation de l'avis de mise en recouvrement.

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VENTE IMMOBILIERE ET SERVITUDE : L'acquéreur a invoqué en vain une servitude de passage révélée par satellite (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 30 octobre 2018, RG N° 17/02379)

Par acte signature privée du 19 avril 2011, Sylviane M, venderesse, et M. et Mme V, acquéreurs, ont conclu la vente d'une maison d'habitation sise à Sanary-sur Mer, moyennant le prix de 350'000 euro, le financement devant être effectué par la vente d'un bien appartenant aux époux V, sans toutefois que cela fasse l'objet d'une condition suspensive spécifique, seules étant prévues des conditions d'urbanisme. L'acte devait être réitéré le 15 juillet 2011. Le 21 juin 2013, Sylviane a fait sommation aux acquéreurs de comparaître devant un notaire mais celui-ci a dressé un PV de carence le 8 juillet 2013.

Le 6 juin 2014, M. et Mme V, acheteurs, ont fait assigner la SARL Agence Provençale, agent immobilier ayant concouru à l'acte et ayant séquestré la somme de 5'000 euro versée par les acquéreurs, devant le TGI de Toulon pour obtenir le remboursement de cette somme et la réparation de leur préjudice moral et ils ont dénoncé la procédure au mandataire judiciaire de la Sarl.

Devant le tribunal, puis devant la cour d'appel, les candidats acquéreurs ont contesté devoir la clause pénale en soutenant que la venderesse n'a pas réalisé l'intégralité des conditions d'urbanisme, le visionnage par satellite démontrant qu'il existe une servitude dont on ne connaît pas la nature qui dessert une maison d'habitation.

C'est à juste titre que la venderesse de l'immeuble sollicite que soit constatée la résolution de la vente aux torts des acquéreurs et qu'il réclame le paiement de la clause pénale. En l'occurrence, les candidat acquéreurs ont renoncé, dans les formes légales, à la stipulation d'une condition suspensive d'obtention d'un financement.

C'est en vain que les candidats acquéreurs soutiennent que toutes les conditions suspensives n'auraient pas été réalisées, notamment celles tenant à la note d'urbanisme. Le certificat d'urbanisme ne fait état d'aucune servitude grave pouvant déprécier la valeur de l'immeuble vendu, les seules servitudes d'utilité publique mentionnées tiennent à la protection des centres de réception contre les perturbations électromagnétiques et zone ferroviaire, et leur incidence sur la valeur de l'immeuble n'est pas démontrée.

Les candidats acquéreurs ne démontrent pas davantage l'existence d'une servitude de passage, prétendument révélée par une vue satellite et qui ne se trouve corroborée par aucun élément.

Le fait que les candidats acquéreurs aient de bonne foi pu croire que la mention selon laquelle le prix serait financé par la vente d'un immeuble lui appartenant valait condition suspensive, est sans incidence sur leurs obligations, cette vente préalable n'ayant pas été expressément érigée en condition de l'acte.

C'est donc juste titre qu'ils ont été condamnés au montant de la clause pénale soit 35'000 euro. En conséquence de la résolution de la vente, le montant du dépôt de garantie versé à l'agent immobilier, depuis soumis à une procédure collective, doit être fixé au passif de ce dernier.

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COPROPRIETE : Retrait de la copropriété en présence de lots transitoires

L'art. 28 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis laisse supposer que le retrait de la copropriété n'est possible qu'en ce qui concerne des immeubles bâtis. Le propriétaire d'une partie non encore bâtie d'une copropriété n'entre pas, suivant la lettre, dans le cadre du texte précité.

Fallait-il retenir interprétation littérale dudit texte ou, au contraire, interpréter plus largement et admettre le retrait de la copropriété des lots non bâtis auxquels était attaché un droit de construire (lots appelés par la pratique "lots transitoires") ? 

La Cour de cassation a jugé que "la sortie du syndicat initial pour constituer un syndicat séparé de différents lots non construits appartenant à plusieurs copropriétaires peut être décidée à la majorité de l'art. 25 de la loi du 10 juillet 1965" (3e Chambre civ., 30 septembre 1998, pourvoi n° 96-21.904).

Depuis, l'art. 28 de la loi précitée du 10 juillet 1965 a été réécrit par la loi SRU du 13 décembre 2000. Dans sa rédaction antérieure, l'art. 28 permettait de demander la scission aux copropriétaires "dont les lots composent un ou plusieurs bâtiments". La loi SRU autorise le retrait par le ou les copropriétaires "d'un ou plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments". À la suite de cette modification, la scission peut porter non seulement sur des bâtiments construits composant des lots, mais aussi sur des lots comportant le droit de construire des bâtiments, de tels lots correspondant en effet à un bâtiment.

Mais il doit alors s'agir d'un vrai lot transitoire, sa description précisant de façon définitive les conditions de la construction du point de vue matériel et juridique.

Rappel est fait que les lots dits transitoires sont des lots dont la partie privative comprend deux éléments : un terrain et un droit de construire sur ce terrain. Souvent, l'état descriptif de division-règlement de copropriété précise la nature de la construction future et ses caractéristiques (hauteur, dimension, aspect général). Cette précision est indispensable en cas de demande de retrait de la copropriété.

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MANDAT DU SYNDIC DE COPROPRIETE : Le syndic de copropriété doit être écouté avant le prononcé de la nullité de son mandat (cass., civ. 3ème, n°957 du 25 octobre 2018 ; pourvoi n° 17-20.131)

M. et Mme Y et Mme Z, propriétaires de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble en annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 février 2012, subsidiairement, en annulation de la résolution n° 8 de cette assemblée générale.

M. et Mme Y et Mme Z ont fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter la demande principale, alors, selon le moyen soutenu par eux :

1°/ que le juge doit trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; qu’en se contentant d’affirmer que le moyen relatif à la validité du mandat du syndic suppose nécessairement que ce dernier soit dans la cause sans préciser le fondement juridique de sa décision, la cour a violé l’art. 12 du Code de procédure civile ;

2°/ que l’action en contestation de la validité d’une assemblée générale qui a été irrégulièrement convoquée par le syndic de copropriété, lequel n’a pas ouvert de compte séparé au nom du syndicat avant l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation et dont le mandat est en conséquence rétroactivement nul de plein droit, est dirigée à l’encontre du syndicat des copropriétaires auquel il incombe de rapporter la preuve de l’existence de l’ouverture d’un compte séparé ; qu’en exigeant à tort que le syndic soit attrait dans la cause pour pouvoir examiner une telle action, la cour d’appel, qui a manifestement confondu l’action en contestation de la validité d’une assemblée générale avec l’action en nullité du mandat de syndic, a violé les art. 18 et 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le pourvoi est néanmoins rejeté.

La demande en annulation d’une assemblée générale en raison de la nullité de plein droit du mandat du syndic pour défaut d’ouverture à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat implique qu’il soit statué contradictoirement à l’égard du syndic sur le manquement qui lui est reproché ; ayant relevé que le syndic n’avait pas été attrait à l’instance, la cour d’appel, qui s’est implicitement mais nécessairement fondée sur l’art. 14 du Code de procédure civile, a exactement retenu que la demande en annulation de l’assemblée générale du 2 février 2012 devait être rejetée.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/957_25_40541.html

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RESIDENCE DE TOURISME ACQUISE EN DEFISCALISATION : Modification matérielle de la commercialité (cass. civ. 3ème n°956 du 25 octobre 2018 ; pourvoi n° 17-22.129)

L’ensemble des acquéreurs des lots de copropriété de la résidence Central Park, édifiée dans une station de tourisme, a consenti, au titre d’un programme de défiscalisation, un bail commercial à la société Remy Loisirs ; la locataire a notifié un mémoire en révision des loyers à chacun des propriétaires des lots ; invoquant une modification matérielle de la commercialité, elle a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation de la valeur locative de la totalité de la résidence.

La société Remy Loisirs a fait grief à l’arrêt d'appel de rejeter ses demandes, alors, selon elle, qu’en se bornant à énoncer que "la présence" de sociétés concurrentes ne peut être considérée comme la démonstration à elle seule d’une modification matérielle des facteurs de commercialité et que le fait que les quatre autres résidences de tourisme de station aient renégocié les loyers versés aux propriétaires investisseurs est une décision de gestion propre aux résidences concernées et n’est pas opposable aux preneurs pour apprécier la commercialité de la résidence, sans rechercher si la faillite des quatre établissements concurrents de la station, la reprise de leurs fonds de commerce par de nouveaux exploitants pour une valeur nulle à la suite de leur déconfiture et la nouvelle politique tarifaire de ces repreneurs qui n’étant plus tenus par les mêmes charges, sont en mesure de proposer des prix très inférieurs et de multiplier les tarifs promotionnels, obligeant la société Remy Loisirs à s’aligner sur les tarifs pratiqués sur la station et la contraignant à subir un effet de ciseaux entre les loyers indexés qu’elle doit servir à ses bailleurs et ces tarifs, ne constituait pas pour la société Remy Loisirs une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’art. L. 145-38 du Code de commerce.

Mais ne constitue pas une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, au sens de l’art. L. 145-38 précité, la modification en faveur d’entreprises concurrentes, intervenue entre la date de la fixation du loyer et celle de la demande de révision, de conventions auxquelles le bailleur et le locataire sont tiers.

Ayant retenu que le fait que quatre autres résidences de tourisme de la station aient renégocié les loyers versés aux propriétaires investisseurs était une décision de gestion, propre aux résidences concernées qui n’était pas opposable aux preneurs pour apprécier la commercialité de la résidence, la cour d’appel, qui en a souverainement déduit que la société Rémy Loisirs ne rapportait pas la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, a légalement justifié sa décision.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/956_25_40540.html

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CONVENTION D'OCCUPATION PRECAIRE : Evitez d'en conclure une dans l'attente de la vente de l'immeuble (Cour d'appel d' Aix-en-Provence, 11e ch., sect. A, 25 octobre 2018, n° 18/05856 et 2018/444)

Signer une convention précaire dans l'attente de la vente d'un bien immobilier présente un danger certian lorsque la vente n'a finalement pas lieu : celui de voir l'occupant des lieux refuser de les quitter au prétexte qu'il est titulaire d'un bail d'habitation.

En général, notaires conseillent aux propriétaires vendeurs d'éviter ce type de convention. Ce n'est d'ailleurs pas plus conseillé aux acquéreurs.

La convention précaire portait sur l'occupation de septembre 2016 à mai 2017 d'une villa par un couple. Le propriétaire avait accepté de loger temporairement le couple, en attente de l'obtention d'un prêt bancaire pour l'achat. En contrepartie de l'occupation, les occupants s'étaient engagés au paiement d'une indemnité mensuelle de 2'500 EUR, 1'500 EUR étant acquis au titre du "loyer" et 1'000 EUR étant déductible du montant du prix de la vente.

La vente ne s'étant pas réalisée au final, le propriétaire a assigné les occupants en expulsion qui ont opposé la requalification de la convention en bail d'habitation. Leur argument était le fait que peu de temps après leur installation, ils avaient reçu un courrier du notaire du propriétaire les informant que ce dernier n'avait plus l'intention de vendre. Il en résultait selon eux que le propriétaire ne pouvait justifier d'un évènement indépendant des parties pour rendre recevable une convention d'occupation précaire.

C'est l'inexécution des obligations des occupants (absence de paiement de l'indemnité d'occupation et du dépôt de garantie) qui a justifié le changement de position du propriétaire, la cour d'appel a refusé de requalifier l'acte en bail d'habitation après avoir observé que la convention était bien caractérisée, au moment de sa signature, par l'existence de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties : l'obtention ou non d'un prêt bancaire au profit des occupants, circonstances qui n'avaient pas disparu par la suite, malgré l'inexécution de leurs obligations par les contractants.

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LOTISSEMENT : Modification du cahier des charges (Cons. const., 19 oct. 2018, n° 2018-740 QPC)

L’article L. 442-10 du Code de l’urbanisme, dans sa rédaction résultant de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, prévoit que lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé.

Cette modification doit être compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable.

Une QPC reprochait au texte de permettre la modification d’un cahier des charges sans que cette faculté soit justifiée par un motif d’intérêt général suffisant ni entourée de garanties protectrices des droits des propriétaires minoritaires.

Le Conseil constitutionnel juge ce texte conforme à la Constitution à une réserve près : la modification du cahier des charges ne saurait, sans porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété et au droit au maintien des conventions légalement conclues, aggraver les contraintes pesant sur les colotis sans que cette aggravation soit commandée par le respect des documents d’urbanisme en vigueur.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.conseil-constitutionnel.fr/decision/2018/2018740QPC.htm

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PUBLICITE FONCIERE : La publicité foncière n’est pas constitutive de droits (cass., civ. 3ème Arrêt n° 909 du 18 octobre 2018 ; pourvoi n° 17-26.734)

La société civile immobilière [...] (la SCI) a obtenu un permis de construire valant autorisation de division parcellaire, suivi d’un arrêté autorisant la réalisation d’un ensemble immobilier par tranches successives ; le cahier des charges de l’ensemble immobilier "[...]" prévoyait la réalisation de cent dix parcelles devant faire l’objet d’une propriété divise, le surplus, destiné à être affecté à l’usage collectif des occupants et placé sous le régime de l’indivision forcée, devant être géré par une association syndicale libre ; les trois premières tranches de construction ont fait l’objet d’états descriptifs, qui ont été établis par actes notariés des 5 novembre 1973, 8 mars 1978 et 6 février 1982 ; la SCI et Mme Y, qui avait acquis auprès de celle-ci les parcelles correspondant à la quatrième tranche de l’opération, ont, suivant un acte notarié du 7 août 1987, cédé à l’association syndicale des [...] (l’ASL) les voiries, espaces verts et parties communes de l’ensemble immobilier, une modification étant également apportée à l’état descriptif de division du 6 février 1982 ; le 11 septembre 2003, le conservateur des hypothèques de Nice a effectué une correction de la formalité du 28 septembre 1987 relative à l’acte du 7 août 1987, consistant, afin de faciliter la gestion informatique de l’ensemble immobilier complexe "[...]" dans ses trois premières tranches, à gérer celui-ci comme une copropriété, dont l’assise était constituée de cent soixante-douze parcelles ; le 20 janvier 2004, une correction complémentaire a été faite par le conservateur, visant à ajouter les lots qui avaient été omis ; à la suite de ces corrections, un procès-verbal du cadastre a été publié le 10 juin 2004 à la conservation des hypothèques, suivi de la publication, le 23 juin 2004, d’un second procès-verbal, procès-verbaux dont il résulte que la copropriété [...] est désormais cadastrée section [...] et section [...] ; plusieurs propriétaires de villas dépendant des tranches 1, 2 et 3, ainsi que les trois syndicats des copropriétaires "Garage 1", "Garage 2" et "Garage 3" des [...], ont assigné le conservateur des hypothèques afin qu’il fût condamné, sous astreinte, à se conformer à la situation juridique des immeubles, à procéder au référencement de chaque immeuble sous le nom de chaque propriétaire et à verser à chacun d’eux des dommages-intérêts pour le préjudice subi ;  l’ASL a assigné l’État aux mêmes fins.

Pour dire que le conservateur des hypothèques avait commis une faute de nature à engager la responsabilité de l’État en effectuant une correction de la formalité relative à l’acte du 7 août 1987 et en acceptant de publier les procès-verbaux du cadastre et pour condamner sous astreinte l’Etat à procéder à la suppression des ces corrections, au rejet des annotations sur le fichier immobilier résultant des procès-verbaux du cadastre et au rétablissement du référencement de chaque immeuble sous le nom de ses propriétaires, l’arrêt d'appel retient que le conservateur des hypothèques a commis une faute en acceptant les modifications apportées par le service du cadastre dès lors qu’il a modifié, par une dénaturation des actes précédemment publiés, la nature des droits de propriété des parties et la désignation des immeubles.

En statuant ainsi, alors que, la publicité foncière n’étant pas constitutive de droits, les corrections et annotations apportées par le service de la publicité foncière ne peuvent avoir pour effet de modifier la nature d’un droit de propriété résultant d’actes antérieurement publiés, la cour d’appel a violé les art. 1382, devenu 1240, et 2450 du Code civil.

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DOMMAGES-OUVRAGE : Chose jugée et qualité de créancier de l’indemnité (Cass. 3e civ., 18 oct. 2019, n° 17-14799)

Une SCI acquiert un terrain sur lequel elle a fait construire un immeuble, après avoir souscrit une assurance dommages-ouvrage. Se plaignant de désordres, elle assigne en indemnisation les locateurs d’ouvrage et leurs assureurs. Un arrêt irrévocable du 31 mai 2011 condamne l’assureur à garantir les conséquences du sinistre affectant l’immeuble et, in solidum avec les maîtres d’œuvre, à payer une provision à la SCI et ordonne une expertise. Un jugement précédent ayant prononcé la résolution de la vente du terrain, l’assureur conteste la qualité à agir de la SCI.

La cour d’appel rejette la fin de non-recevoir de l’assureur en retenant que l’autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt du 31 mai 2011 empêche ce dernier de remettre en cause son obligation de garantir les conséquences du sinistre affectant l’immeuble et impose le rejet de la fin de non-recevoir prise par lui de l’absence d’intérêt à agir de la SCI.

L’arrêt est cassé par la 3e chambre civile de la Cour de cassation au visa des articles 31 du Code de procédure civile et 1351, devenu 1355, du Code civil.

La fin de non-recevoir, qui tend à éviter la condamnation de l’assureur au profit d’une personne n’ayant pas la qualité de créancier, ne porte pas sur le principe de la créance indemnitaire mais sur son titulaire.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/908_18_40473.html

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URBANISME : Faut-il démolir la maison construite en zone inondable ? (Rép. min. n° 3433 ; J.O. Sénat 18 octobre 2018, p. 5362)

Lorsqu'un jugement de tribunal administratif annule une autorisation d'urbanisme autorisant à tort la réalisation d'un ouvrage ou d'une construction en zone rouge inondable, le préfet du département a-t-il l'obligation de faire procéder à la démolition de la construction litigieuse ?

Le ministre de la Transition écologique et solidaire répond en rappelan que l'action en démolition du préfet est régie par l'arti. L. 600-6 du Code de l'urbanisme. Cet article lui donne la possibilité, mais pas l'obligation, de demander au juge civil la démolition d'une construction dont l'autorisation a été annulée de manière définitive suite à un déféré préfectoral. Cette démolition s'exerce conformément à l'art. L. 480-13 du Code de l'urbanisme, qui prévoit expressément que les constructions illégales situées dans les zones dites "rouges" des plans de prévention des risques naturels peuvent être démolies.

L'inaction du préfet peut mettre en jeu la responsabilité de l'État, notamment en cas de dégâts pour les biens ou les personnes.

Lorsque l'annulation de l'autorisation de construire résulte d'un litige autre qu'un déféré préfectoral, le requérant peut demander la démolition de la construction en cause dans les conditions prévues à l'art. L. 480-13 susmentionné. Dans cette hypothèse, le préfet peut également agir en déclenchant la procédure de paiement des astreintes prévues aux art. L. 480-7 et L. 480-8 du Code de l'urbanisme si l'auteur de l'infraction n'exécute pas le jugement dans les délais prescrits par le juge civil.

Enfin, le préfet peut faire procéder, à la demande du maire, à l'exécution d'office des travaux prescrits (démolition), par la décision de justice selon les dispositions de l'art. L. 480-9 du Code de l'urbanisme.

ACTION EN NULLITE DE LA VENTE : Publier l'assignation en nullité de la vente, oui, mais encore faut-il la communiquer à temps ! (Cour de cassation, chambre civile 3, 18 octobre 2018, N° de pourvoi: 17-21462 17-21463, cassation, inédit)

La société Domaine du Val de Seine a vendu à M. X un appartement dans une résidence de tourisme qu'elle a fait construire et dont les lots ont été donnés en location à la société CAP Sensoria qui exploitait également un complexe hôtelier faisant partie de cet ensemble immobilier ; M. X était subrogé dans tous les droits du vendeur résultant du bail commercial consenti à la société CAP Sensoria ; que n'ayant perçu aucun loyer, M. X a assigné la société Domaine du Val de Seine en annulation de la vente pour dol et en paiement de diverses sommes.

Pour déclarer recevable la demande de M. X en annulation de la vente, l'arrêt retient que celui-ci justifie, par l'annexe n° 24 bis, que l'assignation a été publiée et enregistrée au service de la publicité foncière de Melun le 1er avril 2015

En statuant ainsi, alors que la pièce visée était annexée aux conclusions de M. X en date du 19 juillet 2016 écartées des débats comme tardives, la cour d'appel a violé l'art. 16 du Code de procédure civile.

COPROPRIETE : Une résolution d'assemblée générale de copropriétaires ne peut contredire une disposition du règlement (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 4 A, 18 octobre 2018, RG N° 17/02299)

Bernard est propriétaire de quatre lots de garages dans l'immeuble « Résidence Brunet », soumis au statut de la copropriété, situé [...].

Lors de l'assemblée générale du 22 novembre 2013, la résolution 15 a été adoptée prévoyant d'autoriser tous les résidents à se garer dans l'[...].

Se plaignant de ce que l'adoption de cette résolution gênait l'accès à ses lots privatifs, Bernard a, par acte d'huissier du 5 juin 2014, fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Toulon en sollicitant l'annulation de la résolution 15 adoptée lors de l'assemblée générale du 22 novembre 2013,

Les copropriétaires opposants à une résolution, prise en conformité avec les règles de vote de l'art. 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, peuvent agir en nullité de celle-ci dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

La nullité peut être obtenue si la résolution est contraire aux dispositions du règlement de copropriété. Ainsi, lorsque le règlement prévoit que "nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes et y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel, en dehors de leur destination normale, sauf exceptions décidées par l'assemblée générale", la résolution qui autorise sans précision le stationnement dans l'allée des garages doit être annulée. En effet, celle-ci est trop générale pour ménager les droits des propriétaires de garages quant à leur accès alors que seul un espace précis et délimité peut être consacré au stationnement de véhicules dans une partie de l'allée des garages, dont l'autre partie ne doit pas être encombrée afin de permettre la circulation et les manoeuvres pour accéder et sortir des boxes.

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VENTE IMMOBILIERE : Elle a acheté un F2, croyant acheter un F3 (Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 1, 12 octobre 2018, RG N° 17/02951)

Mme T, acquéreur, fonde d'abord sa demande d'annulation de la vente sur l'erreur sur la superficie de l'appartement, l'acte indiquant une surface de 50,16m2 alors qu'elle n'est que de 47,40 m2 ; toutefois Mme T, qui a visité l'appartement, ne justifie pas que cette erreur de faible importance, qui ne porte que sur 2,76 m2, soit environ 5% de la surface annoncée, ait constitué, une qualité substantielle en considération de laquelle elle a contracté alors qu'en outre il n'est pas établi que son projet de location était entré dans le champ contractuel.

Mme T, qui prétend avoir cru acquérir un appartement de type F3 alors que compte tenu des exigences imposées par le règlement sanitaire départemental, l'appartement est de type F2, fonde également sa demande sur cette erreur ; d'une part, Mme T ne justifie pas avoir informé les vendeurs de son projet locatif ; d'autre part, l'acte de vente notarié, reprenant les termes de la promesse, décrit le bien vendu sans indiquer qu'il s'agit d'un appartement de type F3 et précise seulement qu'il s'agit d' 'un appartement comprenant entrée, séjour, cuisine, chambre, salle de bains, water-closet, placard, combles comprenant deux pièces, escalier de communication entre les niveaux' sans préciser que ces deux dernières pièces sont habitables ; l'erreur alléguée n'est donc pas établie.

Il convient en conséquence de débouter Mme T de sa demande d'annulation de la vente.

Et sur la responsabilité du notaire et de l'agent immobilier :

Dans le cadre de leurs obligations, il n'appartient pas à l'agent immobilier et au notaire de vérifier ou faire vérifier l'exactitude de la superficie de l'appartement telle qu'elle résulte du certificat de superficie établi par un professionnel ; en outre, ce certificat indiquant que la superficie de la pièce située dans les combles est de 7,26 m2, il ne peut leur être reproché de ne pas avoir attiré l'attention de Mme T. sur la circonstance qu'en application du règlement sanitaire départemental, l'appartement était de type F2 et non de type F3 alors qu'il n'est pas établi que le projet locatif de Mme T avait été porté à leur connaissance et qu'en outre la promesse comme l'acte notarié décrivent l'appartement en indiquant seulement qu'il est composé d'un séjour, d'une chambre et de deux pièces dans les combles.

RETRAIT DE CANALISATION : La demande de retrait de la canalisation relevait de la seule compétence de la juridiction administrative (cass., civ. 3ème Arrêt n° 907 du 11 octobre 2018, pourvoi n° 17-17.806)

Le moyen a été relevé d’office par la Cour de cassation, après avis donné aux parties en application de l’art. 1015 du Code de procédure civile :

L’implantation, même sans titre, d’un ouvrage public sur le terrain d’une personne privée ne procède pas d’un acte manifestement insusceptible de se rattacher à un pouvoir dont dispose l’administration et ne saurait, dès lors, constituer une voie de fait.

Invoquant l’existence d’une voie de fait, M. et Mme X, propriétaires d’une maison avec un terrain attenant, ont assigné le syndicat Intercommunal d’alimentation en eau potable des Amognes et la commune de Saint-Bénin-des-Bois en retrait d’une canalisation d’eau potable traversant leur terrain.

L'arrêt de la cour d'appel a rejeté la demande.

En statuant ainsi, alors que la demande en retrait de la canalisation relevait de la seule compétence de la juridiction administrative, la cour d’appel a excédé ses pouvoirs et violé la loi des 16-24 août 1790, ensemble l’art. 92, alinéa 2, du Code de procédure civile.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/907_11_40414.html

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ACHAT IMMOBILIER EN DEFISCALISATION : Les acheteurs en défiscalisation ne peuvent rien reprocher aux vendeur, conseil immobilier et prêteur (Cour d'appel de Versailles, Chambre 3, 11 octobre 2018, RG N° 17/02961)

Les 30 avril et 3 mai 2013, M. et Mme N ont assigné les sociétés Promobat, Groupe Eurobat devenue P. Promotion, P. Immobilier Services, Fiscali Conseil et BNP Paribas Lease Group devant le Tribunal de grande instance de Nanterre en vue d'obtenir l'annulation des contrats de réservation, de vente leur profit, de prêt et de gestion locative et l'indemnisation de leur préjudice. 

Les documents commerciaux produits, qui consistent en une plaquette commerciale manifestement incomplète, et en une simulation établie par Fiscali conseil, ne démontrent pas que leur aurait été dissimulé le fait que le prix de 76'530 euro était un prix 'clés en main' ou 'packagé', c'est à dire incluant la rémunération des différents intervenants et les frais d'acte, étant observé qu'il s'agit d'un prix TTC et que le prix HT était de 63'988 euro, frais d'acte inclus, ce qui résulte de l'acte de vente. Outre que la simulation de Fiscali Conseil n'avait pas valeur contractuelle, les ordres de grandeur de la rentabilité qu'elle indiquait, certes optimistes, ce dont tout contractant normalement avisé pouvait se douter, n'étaient pas totalement irréalistes, puisque, notamment, le bénéfice fiscal évalué est très proche de celui reconnu par M. et Mme N, acquéreurs, et ils ne contestent pas avoir pu déduire les intérêts d'emprunts de leur revenu imposable.

En outre, M. et Mme N ne peuvent sérieusement reprocher aux intimées la baisse de valeur de leur bien, ou sa surévaluation lors de l'achat. Aucun élément de comparaison, montrant que le prix d'achat était excessif, n'est produit. Par ailleurs, un investissement immobilier, quel qu'il soit, est soumis aux fluctuations du marché, et plus encore s'il est éligible à des dispositions fiscales telles que celles de la loi dite de Robien, puisqu'en un tel cas l'avantage fiscal a pour objet d'encourager les investisseurs à porter leur choix sur des opérations présentant une utilité sociale mais plus aléatoires au regard de leur rentabilité. Ce risque étant à la connaissance de tous, M. et Mme N ne peuvent reprocher aux intimées ni le fait que, près de huit ans après la vente, la valeur du bien ait baissé, même si cette baisse est importante, ni de ne pas les avoir informés de ce risque lors de la conclusion de l'opération. M. et Mme N n'établissent d'ailleurs pas davantage la valeur actuelle de leur bien avec la certitude requise, les deux évaluations qu'ils produisent n'ayant pas été établies contradictoirement, et remontant, pour la plus récente, à 2014. En outre, ainsi que justement observé par Fiscali Conseil, le facteur de baisse lié au mauvais entretien avéré de l'immeuble est sans lien avec le manquement à l'obligation de conseil alléguée.

Il résulte enfin du tableau communiqué par les appelants, qu'ils ont cessé d'encaisser des loyers à compter de septembre 2012, et ils ne contestent pas l'affirmation des sociétés Promobat et P. selon laquelle le mandat de gestion avec la société Gestia devenue P. Immobilier Services a pris fin le 6 décembre 2012. Aucun élément n'est produit sur une éventuelle relocation du bien après cette date, qui est relativement proche de l'assignation initiale délivrée le 30 avril 2013. C'est donc huit ans après l'acquisition du bien, et se heurtant très vraisemblablement à des difficultés pour le louer, que M. et Mme N ont lancé la procédure, ce qui pose question sur son objectif réel. En effet, le risque de telles difficultés, inhérent à un investissement locatif, n'avait pas lieu de faire l'objet d'une information particulière, et M. et Mme N en ont d'ailleurs parfaitement eu conscience, puisqu'ils ont souscrit une assurance le garantissant partiellement. Ils ne peuvent ainsi faire supporter aux sociétés ayant concouru à leur achat 8 ans auparavant ce risque auquel ils se sont librement et sciemment exposés, puisqu'ils ne contestent pas que cet achat avait pour but un bénéfice fiscal et que le bien devait donc être loué. Il n'est au demeurant pas contesté qu'ils ont bel et bien bénéficié de cet avantage fiscal.

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PROMOTION IMMOBILIERE : Le promoteur n'a pas achevé les travaux de clôture du groupe d'habitations (Rép. min. n° 2598 ; J.O. Sénat, 11 octobre 2018, p. 5164)

Un promoteur titulaire d'un permis de construire pour un groupe de maisons individuelles n'a pas déposé la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux du fait du non-achèvement des travaux de clôture. Les acquéreurs de ces maisons peuvent-ils se substituer au promoteur et réaliser eux-mêmes les clôtures manquantes ?

Le ministre de la Cohésion des territoires répond :

L'article R. 431-24 du code de l'urbanisme permet à un pétitionnaire de demander un permis de construire pour la réalisation, sur une ou plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet. Les travaux projetés devront, comme pour un permis de construire de droit commun, respecter les règles d'urbanisme en vigueur et les prescriptions mentionnées dans l'arrêté du permis de construire valant division. L'absence d'une clôture alors que sa réalisation était imposée, ou si la clôture n'est pas conforme aux exigences de l'autorisation délivrée, constitue une infraction pénale au code de l'urbanisme, et peut faire l'objet d'un procès-verbal d'infraction en application de l'article L. 480-1 du code de l'urbanisme.

Donc le ministre ne répond pas à la question posée.

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DROIT DE PREEMPTION : Purger le droit de préemption du preneur en place quand les biens vendus sont indivisibles (cass., 3e Ch. civ., 11 octobre 2018, pourvoi n° 17-23.634)

Le notaire instrumentaire doit opérer auprès du fermier, partiel, une notification globale c'est-à-dire pour l'ensemble des biens vendus, sans ventilation du prix, à la condition expresse que ceux-ci soient indivisibles entre eux d'un point de vue matériel et économique.

La Cour de cassation approuve les juges du fond d'avoir souverainement relevé que la propriété était indivisible en raison de l'imbrication des parcelles louées et des parcelles non louées, ainsi que du partage des voies d'accès et de l'unité économique des parcelles démontrées par les vaines tentatives du propriétaire pour les vendre séparément.

La Cour de cassation rappelle que l'appréciation de cette indivisibilité objective, relevait du pouvoir d'appréciation des juges du fond, et non de l'expert désigné par le tribunal aux fins de procéder à l'évaluation du fonds loué dans le cadre de l'art. L. 412-7 du Code rural et de la pêche maritime, c'est-à-dire dans le cadre d'une préemption par le preneur avec action en révision du prix.

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URBANISME : Non-achèvement des travaux de clôture (Rép. min. n° 2598 : JO Sénat, 11 oct. 2018, p. 5164)

L'article R. 431-24 du Code de l'urbanisme permet à un pétitionnaire de demander un permis de construire pour la réalisation, sur une ou plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet.

Les travaux projetés devront, comme pour un permis de construire de droit commun, respecter les règles d'urbanisme en vigueur et les prescriptions mentionnées dans l'arrêté du permis de construire valant division.

L'absence d'une clôture alors que sa réalisation était imposée, ou si la clôture n'est pas conforme aux exigences de l'autorisation délivrée, constitue une infraction pénale au Code de l'urbanisme, et peut faire l'objet d'un procès-verbal d'infraction en application de l'article L. 480-1 du Code de l'urbanisme.

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DIVISION PARCELLAIRE : Divisions de terrain en vue de construire (Réponse ministérielle n° 3862 ; J.O. Sénat du 11 octobre 1018)

Le ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales a été interrogé sur les difficultés d'interprétation de l'art. R.123-10-1 du Code de l’urbanisme pour les divisions de terrain en vue de construire, mais comportant déjà une construction.

Il s'agit du point de savoir s'il faut appliquer les règles de superficie et d'implantation à la parcelle supportant le bâti existant ou à la parcelle nouvellement créée par division.

Réponse.

En application du troisième alinéa de l'article R. 151-21 du code de l'urbanisme (ancien article R. 123-10-1 du code de l'urbanisme dans sa version antérieure au 1er janvier 2016) : « Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose. » En l'absence de précisions inscrites dans le plan local d'urbanisme (PLU), ou le plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi), indiquant que l'application des règles résultant de la division d'une parcelle se décline sur chaque parcelle issue de cette fusion, les règles du PLU s'appliquent à l'ensemble du projet.

Le Conseil d'État relève également dans son arrêt du 9 mars 2016, nº 376042, qu'une règle peut, de part sa nature, s'opposer à une appréciation au regard de l'ensemble du projet quand bien même le PLU serait silencieux sur sa volonté de la voir appliquer à chaque parcelle. Dans le cas d'espèce, il s'agissait d'une règle fixant une superficie minimale de terrain constructible supprimée depuis la loi nº 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR).

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VENTE IMMOBILIERE : Les compétences et connaissances personnelles du client ne libèrent pas le notaire de son devoir de conseil (cass., 1ère Ch. civ., 10 octobre 2018, pourvois n° 16-16.548 et n° 16-16.870, FS-P+B)

Se plaignant de l'impossibilité d'exercer son activité dans les locaux loués en raison d'une interdiction résultant du plan local d'urbanisme (PLU), le preneur à bail commercial et cessionnaire du fonds de commerce a assigné les notaires et l'agent immobilier aux fins de voir retenir leur responsabilité contractuelle dans la rédaction des actes de cession de droit au bail et de bail.

La cour d'appel rejette les demandes formées par le preneur contre les notaires, celles du preneur contre l'agent immobilier et la demande de garantie formée contre le notaire.

L'arrêt de la cour d'appel est partiellement cassé.

En retenant que la faute commise par l'agent immobilier en lui présentant des locaux situés dans un zonage urbain inadéquat, n'est pas à l'origine du préjudice subi, en ce qu'il a expressément renvoyé aux notaires la responsabilité d'édicter les clauses et conditions nécessaires à l'accomplissement de la transaction, alors qu'elle a relevé que le droit acquis par le preneur sur le local présenté par l'agent immobilier est inutilisable et que le prix a été payé en pure perte, de sorte que le lien de causalité entre la faute et le préjudice est direct, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

En retenant que le notaire est exonéré de son devoir de conseil envers la société civile immobilière bailleresse en raison de la profession exercée par son gérant, lui-même notaire, qui dispose ainsi des compétences nécessaires pour ne pas se méprendre sur l'étendue des vérifications qu'il devait effectuer avant de proposer la location de ses locaux, alors que les compétences et connaissances personnelles du client ne libèrent pas le notaire de son devoir de conseil, la cour d'appel a violé l'art. 1240 du Code civil.

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URBANISME : En zone inconstructible, pas de rénovation d’une maison vigneronne par un garagiste (CE 5 oct. 2018 n° 409239)

Dans un secteur inconstructible d’une carte communale, où sont exceptionnellement autorisées les constructions nécessaires à l’exploitation agricole, la rénovation d’une maison vigneronne est impossible si l’activité viticole est insuffisante. Application au cas d'un petit viticulteur, garagiste par ailleurs.

Le maire de la commune de La Livinière dans l’Hérault refuse un permis de construire pour réhabiliter et agrandir une « maison vigneronne » au motif que le terrain est situé dans un secteur inconstructible de la carte communale et qu’il n’est pas desservi par les réseaux publics d’eau potable et d’assainissement. Le demandeur conteste la décision. Après avoir été débouté en première instance et en appel, il se pourvoit en cassation.

Rejet par le Conseil d’État qui juge que les documents graphiques des cartes communales délimitent les secteurs où les constructions sont interdites, à l’exception de celles nécessaires, notamment, à l’exploitation agricole. Pour vérifier que la construction est nécessaire à l’exploitation agricole, l’administration doit s’assurer au préalable de la réalité de cette exploitation, c’est-à-dire de l’exercice effectif d’une activité agricole consistante.

Or, en l’espèce, l’activité viticole du demandeur n’a pas de consistance suffisante pour être considérée comme une exploitation agricole :

- le demandeur ne précise pas les conditions concrètes de son activité viticole ;

- il exerce la profession de garagiste à 140 kms de La Livinière ;

- les surfaces qu’il exploite (4 hectares, 74 ares et 60 centiares de vignes) sont sensiblement inférieures à la superficie minimale d’installation dans l’Hérault pour la culture de la vigne.

La construction projetée n’étant pas nécessaire à une activité agricole, le Conseil d’État confirme la légalité du refus de permis.

« La carte communale délimite […] les secteurs où les constructions ne sont pas admises, à l’exception de l’adaptation, du changement de destination, de la réfection ou l’extension des constructions existantes ou des constructions et installations nécessaires des équipements collectifs dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière […] et qu’elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages, à l’exploitation agricole ou forestière et à la mise en valeur des ressources naturelles » (C. urb. art. L 161-4). Le projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Élan) clarifie la rédaction de ce texte en rétablissant la possibilité de construire des équipements nécessaires à l’exploitation agricole et forestière (projet de loi Élan n° 178 adopté par l’AN le 3-10-2018 art. 12 ter). La loi du 27 juillet 2010 de modernisation de l’agriculture et de la pêche avait supprimé « malencontreusement » cette possibilité qui ne figurait plus que dans la partie réglementaire du Code de l’urbanisme (C. urb. art. R 161-4).

Dans cet arrêt, de la combinaison de l’actuel article L 161-4 du Code de l’urbanisme et de l’article R 161-4, le Conseil d’État déduit que peuvent être autorisées les constructions nécessaires à l’exploitation agricole. Pour vérifier que la construction est nécessaire à l’exploitation agricole, il faut au préalable s’assurer de la réalité de l’exploitation. En l’espèce, l’activité viticole du demandeur n’étant pas suffisante pour être considérée comme une exploitation agricole au sens du Code de l’urbanisme, la construction envisagée ne peut pas être autorisée.

Notons aussi que le projet de loi Élan assouplit les possibilités de construire puisqu’il autorise dans ces zones inconstructibles des cartes communales l’édification d’annexes à proximité d’un bâtiment existant.

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DESORDRES : Si la juridiction constate l'existence d'un dommage, elle doit l'évaluer (Arrêt n° 857 du 4 octobre 2018 (pourvoi 17-23.190) - Cour de cassation - Troisième chambre civile)

M. et Mme Z ont vendu à M. X et Mme Y (les consorts X-Y) une villa avec piscine, qu’ils avaient fait construire ; les lots gros oeuvre, maçonnerie, charpente et couverture avaient été confiés à M. A, assuré auprès de la société Axa France ; la réception des travaux a été prononcée sans réserve le 3 mars 1998 ; ayant constaté la présence de fissures, les consorts acquéreurs ont, après expertise, assigné les vendeurs, l'entrepreneur et la société Axa France en indemnisation de leurs préjudices.

Pour rejeter les demandes formées par les consorts X-Y, acquéreurs, au titre des fissures affectant le mur pignon ouest, l’arrêt d'appel retient que seules sont recevables les demandes au titre des fissures affectant le mur pignon ouest, à l’exception de la quatrième fissure, mais que ces demandes ne peuvent prospérer, faute pour les consorts X-Y de justifier du montant des travaux de reprise les concernant spécifiquement, l’expert judiciaire s’étant borné à indiquer que les fissures de la façade ouest devaient être reprises obligatoirement dans le poste de la confortation des fondations du mur ouest.

En statuant ainsi, en refusant d’évaluer le montant d’un dommage dont elle constatait l’existence en son principe, la cour d’appel a violé l'art. 4 du Code civil.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/857_4_40353.html

ACHAT ET REVENTE D'IMMEUBLES : La condition d'habitude dans les opérations d'achat-revente d'immeubles (Cour administrative d'appel de Nantes, 4 octobre 2018, req. n° 17NT01022)

Pour l'application de l'impôt sur le revenu (IR), les bénéfices réalisés par les personnes physiques qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles ont le caractère de bénéfices industriels et commerciaux (CGI art. 35, I).

La condition d'habitude à laquelle est subordonnée l'application de la règle qui précède s'apprécie, en principe, en fonction du nombre d'opérations réalisées et de leur fréquence.

Un contribuable avait procédé à trois achats de biens immobiliers dans la même ville à partir du 11 décembre 2007. Après la division en lots de l'un des biens acquis, il avait procédé à quatre ventes en 2009 et à trois autres en 2010.

La cour administrative d'appel saisie en déduit que le contribuable s'était livré, en 2009 et 2010, de manière habituelle à des opérations immobilières relevant d'une activité de marchands de biens. 

De plus, les biens avaient été cédés dans un délai de 3 à 18 mois après leur acquisition. Certains biens, acquis alors qu'ils étaient occupés par des locataires, avaient été revendus après leurs départs, sans que le contribuable ait soit recherché de nouveaux locataires, alors que le but des acquisitions était l'investissement locatif, soit effectué des travaux de rénovation permettant une meilleure offre de location. 

Dans ces conditions, le contribuable devait être regardé comme ayant eu, dès la première acquisition immobilière du 11 décembre 2007, une intention spéculative. 

Les circonstances invoquées par le contribuable tirées de l'existence de deux prêts pour financer des acquisitions, de difficultés financières après les acquisitions et de litiges entre coindivisaires d'un bien n'ont pas été retenues par le juge de l'impôt.

L'administration était donc fondée à faire application des dispositions de l'article 35 du CGI et à imposer, à ce titre, les revenus en BIC au titre des années 2009 et 2010.

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VEFA : Nullité relative et non absolue de la vente d'immeuble à construire (Cour de cassation, Chambre civile 3, 4 octobre 2018, RG N° 16-22.095, cassation partielle, publié)

La Cour de cassation, par un arrêt du 4 octobre, dit qu'en application de l'art. 2243 du Code civil, l'interruption de la prescription est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande ou laisse périmer l'instance, ou si sa demande est définitivement rejetée. Ayant retenu, que le notaire n'avait pas commis de faute à l'occasion des actes qu'il avait établis, la cour d'appel a rejeté l'action en garantie formée par le banquier prêteur à son encontre ; il en résulte que l'effet interruptif attaché à cette action est non avenu.

Mais surtout, la Haute Juridcition juge que la nullité d'ordre public encourue pour le non-respect des règles impératives régissant la vente d'immeuble à construire est relative, l'objet étant d'assurer la seule protection de l'acquéreur. En conséquence doit être cassé, l'arrêt qui retient que la nullité encourue est une nullité absolue se prescrivant par trente ans à compter du jour où l'acte irrégulier a été passé.

Le délai de prescription de prescription de la nullité relative est de cinq ans à partir du jour où le contrat est formé.

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VENTE : La vente à réméré n'était pas un contrat pignoratif (Cour de cassation, chambre civile 3, 4 octobre 2018, N° de pourvoi: 17-21.894, rejet, inédit)

Par acte authentique du 15 février 2007, Mme Y a vendu à la société Rivoli-Morin Re sa maison d'habitation moyennant le prix de 170'000 euro avec faculté de rachat dans un délai de cinq ans ; la société Rivoli-Morin Re lui a donné l'immeuble en location pour six années moyennant un loyer mensuel de 1'700 euro ; Mme Y n'ayant pas réglé régulièrement ses loyers, la société Rivoli-Morin Re lui a délivré un congé avec offre de vente ; Mme Y a assigné la société Rivoli-Morin Re en requalification de la vente en contrat pignoratif    (1) et annulation et en paiement de diverses sommes.

Mme Y a fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter ses demandes.

Mais ayant souverainement relevé que le contrat de vente avec faculté de rachat ne présentait aucun caractère usuraire alors que le prix de rachat était identique au prix de vente et que le loyer était perçu en contrepartie de la jouissance de l'immeuble, que Mme Y, ancien cadre bancaire et dirigeante de société, avait recouru en toute connaissance de cause au mécanisme de la vente à réméré, qu'elle avait bénéficié de conseils de professionnels et n'avait pu se méprendre sur la portée d'une vente conclue devant notaire en la forme authentique et que la violence économique alléguée n'était pas établie, la cour d'appel, devant qui Mme Y n'invoquait pas une violation de l'art. 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, a pu déduire de ces seuls motifs que les demandes devaient être rejetées.

(1) Un contrat pignoratif est un contrat par lequel un débiteur remet un élément de son patrimoine à un créancier en garantie de ce qu'il lui doit. Concrètement, le contrat pignoratif ressemble à un contrat de gage ou encore de vente à réméré d'un héritage, par lequel un débiteur rembourserait son créancier par le biais de son héritage. Avec ce contrat, le débiteur conserverait dans un premier temps son héritage, tout en proposant de payer une somme d'argent à titre de loyer, et correspondant au remboursement des intérêts dus pour le capital prêté, dans l'attente de pouvoir rembourser la totalité de ce capital.

VENTE D'IMMEUBLE : Double vente du même immeuble ; à quel acquéreur donner la préférence (Cour de cassation, chambre civile 3, 4 octobre 2018, N° de pourvoi: 17-15.425, rejet, inédit)

Le 19 novembre 2005, X A a accepté l'offre d'achat présentée par M. Y, pouvant être substitué par la société Holding d'exploitation et d'investissement hôtelier (la Holding), d'un terrain à bâtir à un prix déterminé sous la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire ; le 26 juin 2008, X A qui avait obtenu le permis de construire, a proposé à M. Y  et à la Holding la vente du terrain mais à un prix supérieur ; à la suite du refus de M. Y de payer le nouveau prix, X A a vendu le terrain, le 18 novembre 2008, à la société civile immobilière Claudalie Corp (la SCI), qui a publié la vente à la conservation des hypothèques (service de la publicité foncière) le 25 novembre 2008.

Par acte du 17 septembre 2010, M. Y.a assigné X A en vente forcée et en inopposabilité de la deuxième vente ; la Holding est intervenue volontairement à l'instance ; à la suite du décès de X A, son épouse, Mme B, a été appelée à l'instance ; M. Y et la Holding ont appelé la SC àI l'instance

M. Y et la Holding ont fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter leurs demandes

Mais ayant constaté que seul l'acte notarié du 18 novembre 2008 avait fait l'objet d'une publication à la conservation des hypothèques le 25 novembre 2008 et qu'à cette date aucun acte n'avait été publié à la diligence de M. Y et de la Holding et que la publication de l'assignation en vente forcée n'était intervenue que postérieurement à la conclusion de l'acte de vente au profit de la SCI et à sa publication et retenu que, par application de l'art. 30.1 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, l'acte du 19 novembre 2005, non publié, était inopposable aux tiers sans qu'il y ait lieu de rechercher si la SCI avait été informée des droits concurrents de M. Y et de la Holding, la cour d'appel en a exactement déduit que leurs demandes ne pouvaient être accueillies.

Depuis l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 201, lorsque deux acquéreurs successifs de droits portant sur un même immeuble tiennent leur droit d'une même personne, celui qui a publié le premier son titre d'acquisition passé en la forme authentique au fichier immobilier (service de la publicité foncière) est préféré, même si son droit est postérieur, à condition qu'il soit de bonne foi (C. civ. art. 1198, al. 2)

Il fallait mettre un terme à la jurisprudence pratiquée par la Cour de cassation depuis 2010, afin de réintroduire la condition de bonne foi dans l'application de la règle d'opposabilité de la première mutation publiée. 

L'arrêt précité semble donner une réponse à la question de l'entrée en vigueur de la réforme concernant l'art. 1198 du Code civil. À cet égard, l'art. 9 de l'ordonnance du 10 février 2016 prévoit que celle-ci entre en vigueur le 1er octobre 2016 et que les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public a ajouté la loi de ratification (Loi 2018-287 du 20 avril 2018 art. 16). La doctrine précise à ce sujet que cette règle d'entrée en vigueur concerne aussi bien les conditions de formation que les effets du contrat. Il en résulte que l'art. 1198, situé dans un chapitre intitulé "Les effets du contrat", s'applique en principe aux seuls actes conclus à partir du 1er octobre 2016.

Dans l'affaire ci-dessus, les contrats litigieux ont été conclus en 2005 et 2008. L'art. 1198 nouveau ne leur était donc pas applicable. 

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VENTE IMMOBILIERE : Le dessous-de-table rend nul l'engagement (Cour de cassation, Chambre civile 3, 4 octobre 2018, pourvoi N° 17-23.235, inédit)

La Cour de cassation rappelle que l'obligation sans cause ou pour une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet. La cause est illicite quand elle est prohibée par la loi, quand elle est contraire aux bonnes moeurs ou à l'ordre public.

Est nulle et de nul effet toute conventionL'obligation sans cause ou pour une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet. La cause est illicite quand elle est prohibée par la loi, quand elle est contraire aux bonnes moeurs ou à l'ordre public.

Est nulle et de nul effet toute convention ayant pour but de dissimuler partie du prix d'une vente d'immeuble.

Après la vente d'un terrain agricole, dont le prix de vente mentionné dans l'acte a été payé comptant en la comptabilité du notaire, l'acquéreur a consenti au vendeur, par acte du même jour, un commodat sur les terres vendues et lui a remis quatre chèques d'un montant de 6'250 euro chacun.

Pour condamner l'acquéreur à payer la somme de 25'000 euro au vendeur, l'arrêt de la cour d'appel retient qu'il ressort de l'audition des parties par le président du tribunal de grande instance que l'acquéreur avait accepté de remettre des chèques en garantie du paiement du solde du prix de vente du terrain et que le jugement révélait que, dans ses conclusions déposées devant le tribunal, le vendeur indiquait que le prix de vente de l'immeuble avait été converti en factures de vente d'herbe pour éviter la plus-value, mais que l'acquéreur, qui avait accepté la remise des chèques et la signature du commodat en connaissance de cause, ne pouvait se prévaloir de sa propre turpitude pour tenter de se soustraire à l'obligation de paiement résultant de sa qualité de tireur des chèques litigieux.

En statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé le caractère illicite de la cause de la remise des quatre chèques de 6'250 euro, la cour d'appel a violé les art. 1131, 1133 et 1321-1 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

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URBANISME : Permis de construire, droit de l'urbanisme, ce qui change le 1er octobre (Décret n° 2018-617 du 17 juillet 2018 ; Journal Officiel du 18 juillet 2018. - Arrêté du 12 avril 2018 ; Journal Officiel du 20 avril 2018)

À compter du 1er octobre 2018, des modifications interviennent, en particulier en matière de contentieux des autorisations d'urbanisme.

Principaux changements :

Date d'affichage de la demande de permis de construire et de la déclaration préalable en mairie

La date d'affichage en mairie de la demande d'autorisation du pétitionnaire devra être mentionnée dans la décision octroyant le permis de construire, la non-opposition à déclaration préalable et le certificat d'autorisation tacite (C. urb., art. R. 424-5 et R. 424-13). Pour mémoire, cette date sert de référence, en cas de contentieux, pour apprécier l'intérêt à agir du requérant (C. urb., art. L. 600-1-1 et L. 600-1-3 issus de l'ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013). Cette nouvelle formalité mise à la charge de l'Administration permettra au bénéficiaire de l'autorisation, à l'auteur du recours et au juge, de disposer d'une information décisive à laquelle ils n'avaient pas forcément accès et qui pouvait donner lieu à débats.

Cette mesure s'appliquera aux demandes de permis de construire et de déclarations préalables déposées à compter du 1er octobre 2018.

Réduction du risque contentieux pour les constructions achevées

L'art. R. 600-3 du Code de l'urbanisme limite dans le temps la possibilité d'introduire un recours en annulation une fois la construction achevée. Le délai, initialement fixé à un an à compter de l'achèvement des travaux (D. n° 2007-18, 5 janv. 2007), est ramené à 6 mois pour sécuriser les pétitionnaires.

Désormais, le titulaire d'un permis de construire, d'un permis d'aménager, ou d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable, lorsqu'il se trouve dans l'impossibilité de prouver qu'il a régulièrement procédé à l'affichage sur son terrain de ladite autorisation, ne sera plus soumis à un risque de recours des tiers au-delà d'un délai de 6 mois à compter de l'achèvement de la construction ou de l'aménagement.

Cette mesure s'appliquera aux requêtes dirigées contre des décisions intervenues après le 1er octobre 2018.

Création de l'attestation de non-recours

L'art. R. 600-7 du Code de l'urbanisme permet au titulaire d'une autorisation d'urbanisme d'obtenir une attestation de non-recours auprès du greffe de la juridiction administrative susceptible d'être concernée. Ce certificat attestera de l'absence de recours, d'appel ou de pourvoi ou indiquera, à l'inverse, la date d'enregistrement d'un recours, appel ou pourvoi existant.

Cette mesure entrera en vigueur le 1er octobre 2018.

Modification du champ d'application de l'obligation de notification des recours

Le champ d'application matériel de l'obligation de notification des recours fixée par l'article R. 600-1 du Code de l'urbanisme évolue. Jusqu'à présent, le texte visait en particulier les requêtes dirigées contre les décisions de non-opposition à déclaration préalable, de permis de construire, d'aménager ou de démolir ainsi que les certificats d'urbanisme. Il est désormais rectifié pour étendre l'obligation de notification aux recours introduits contre toutes décisions relatives à l'occupation ou l'utilisation du sol, ce qui inclut les refus de retrait ou d'abrogation et les refus de constat de caducité.

La mesure s'appliquera aux requêtes engagées contre les décisions intervenues après le 1er octobre 2018.

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URBANISME : Certificat de recours ou de non recours contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol (décret n° 2018-617 du 17 juillet 2018 portant modification du Code de justice administrative et du Code de l’urbanisme)

Le décret n° 2018-617 du 17 juillet 2018 portant modification du Code de justice administrative et du Code de l’urbanisme introduit la possibilité de se voir délivrer par le greffe de la Cour un certificat de recours ou de non recours contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol.

La possibilité concerne le permis de construire, le permis d'aménager, les décisions de non opposition à déclaration préalable et les certificats d'urbanisme déclarant possible une opération. 

Nouvel art. R. 600-7 du Code de la justice administrative créé par le décret n°2018-617 du 17 juillet 2018 - art. 7

"Toute personne peut se faire délivrer par le greffe de la juridiction devant laquelle un recours est susceptible d'être formé contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code, ou contre un jugement portant sur une telle décision, un document qui, soit atteste de l'absence de recours contentieux ou d'appel portant sur cette décision devant cette juridiction, soit, dans l'hypothèse où un recours ou un appel a été enregistré au greffe de la juridiction, indique la date d'enregistrement de ce recours ou de cet appel. Toute personne peut se faire délivrer par le secrétariat de la section du contentieux du Conseil d'Etat un document attestant de l'absence de pourvoi contre un jugement ou un arrêt relatif à une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code ou, dans l'hypothèse où un pourvoi a été enregistré, indiquant la date d'enregistrement de ce pourvoi".

 Ces dispositions sont applicables depuis le 1er octobre 2018.

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URBANISME : Les pétitionnaires du permis de construire ne pouvaient ignorer le risque de submersion (Cour administrative d'appel de Bordeaux, Chambre 1, 27 septembre 2018, RG N° 16BX00986)

Le maire de la commune d'Aytré (Charente-Maritime) a délivré le 27 juillet 2006 à la société civile immobilière LP le permis de construire un hôtel de 12 chambres sis 1 route de la Plage et rue des Claires, sur un terrain situé face à la mer, séparé de l'océan par la route de la Plage et une bande de terre. La société à responsabilité limitée La Nouvelle Maison des Mouettes a exploité jusqu'en 2010 dans ces locaux et dans le bâtiment ancien voisin un fonds de commerce d'hôtel-restaurant. M. B D, dirigeant de ces deux sociétés, et son épouse ainsi que le reste de leur famille occupaient dans ces bâtiments un local d'habitation. Lesdits bâtiments ont été endommagés par la tempête "Xynthi " qui a balayé le littoral de la Charente-Maritime durant la nuit du 27 au 28 février 2010. Le préfet de la Charente-Maritime a publié le 8 avril 2010 une cartographie incluant les biens concernés parmi l'un des secteurs du littoral de la commune d'Aytré soumis à un risque très élevé de submersion marine, présentant un danger extrême pour la vie des personnes qui ne pourraient être protégées efficacement, dénommés " zones noires ", et ultérieurement " zones de solidarité ". La SCI LP a vendu à l'Etat en application du dispositif d'acquisition prévu aux articles L. 561-1 et suivants du code de l'environnement, le 10 mai 2011, les murs de l'hôtel-restaurant dont elle était propriétaire pour un montant de 3 522 000 euros.

La SARL La Nouvelle Maison des Mouettes, la SCI LP ainsi que M. et Mme D ont demandé le 10 juillet 2013 à la commune d'Aytré de les indemniser des divers chefs de préjudice résultant, selon eux, de la faute qu'aurait commise cette collectivité en leur délivrant en 2006 un permis de construire l'hôtel-restaurant. A la suite du rejet de cette demande par le maire de la commune d'Aytré le 6 septembre 2013, la SARL La Nouvelle Maison des Mouettes, la SCI LP ainsi que M. et Mme D ont demandé au tribunal administratif de Poitiers de condamner la commune d'Aytré à les indemniser de différents chefs de préjudice. Ils ont relevé appel du jugement du 28 janvier 2016 par lequel le Tribunal administratif de Poitiers a rejeté leur demande. 

Sur la responsabilité de la commune : 

D'une part, en vertu des dispositions de l'art. L. 121-1 du Code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date à laquelle la SCI LP a déposé une demande de permis de construire, les plans locaux d'urbanisme déterminent notamment les conditions permettant d'assurer la prévention des risques naturels prévisibles. A cette fin, en application des dispositions de l'art.  L. 123-1, dans sa rédaction alors en vigueur, ils comportent un règlement qui fixe, en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durable, les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols permettant d'atteindre les objectifs mentionnés à l'art. L. 121-1, qui peuvent notamment comporter l'interdiction de construire.

D'autre part, l'art. R. 111-2 du code de l'urbanisme dispose : "Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation ou leurs dimensions, sont de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique". 

Les requérants font valoir que la responsabilité de la commune est engagée en raison du classement du terrain d'assiette du projet en zone UE dans le plan d'occupation des sols modifié le 1er octobre 1990, et du maintien de ce classement au cours des modifications opérées en 1995, 2000 et 2005 alors que le terrain avait été inondé en 1999, après le passage de la tempête Martin. Il est constant que le terrain où a pu être édifié l'hôtel des requérants a été inondé en décembre 1999 à la suite de la tempête Martin et il résulte de l'instruction que si les phénomènes observés lors de cette tempête n'étaient pas comparables à ceux constatés lors de la tempête Xynthia, le maire de la commune a été informé par les services de la préfecture de la Charente-Maritime le 23 octobre 2001 de la hauteur d'eau constatée dans le secteur de la route de la plage à la suite de la tempête Martin. Ainsi, en maintenant en zone UE où sont autorisées les "constructions à usage de commerces, de bureaux, de services et les hôtels" le secteur où se trouve le terrain sur lequel a été érigé l'hôtel-restaurant, la commune a commis une faute de nature à engager sa responsabilité. De même, en ne prévoyant pas de prescriptions destinées à prévenir des conséquences d'un phénomène de submersion, le maire de la commune d'Aytré a également commis une faute de nature à engager la responsabilité de la commune en délivrant un permis de construire à la SCI LP le 27 juillet 2006. 

Si les requérants soutiennent également qu'en méconnaissance des dispositions de l'article L. 563-3 du code de l'environnement, le maire de la commune n'a pas procédé à l'inventaire des repères de crues et que cette carence constitue une faute de nature à engager la responsabilité de la commune, ils ne démontrent pas quelle incidence ce manquement aurait eu en l'espèce sur les dommages qu'ils ont subis ni en quoi l'établissement de repères de crues aurait permis d'éviter ces dommages. 

La commune fait valoir que les requérants ont commis une faute de nature à l'exonérer de sa responsabilité en ayant sollicité un permis de construire alors qu'ils connaissaient les risques auxquels était exposée la parcelle. Il résulte de l'instruction que le terrain a été acquis par la société LP le 3 février 2000 un mois après la survenance de la tempête Martin qui a atteint le littoral charentais le 27 décembre 1999 et dont les requérants avaient subi les effets dès lors qu'ils habitaient déjà sur place. Ainsi, les requérants ne pouvaient ignorer que le terrain en cause était exposé à un risque d'inondation et il sera fait une juste appréciation des responsabilités respectives en laissant à la charge de la commune d'Aytré la moitié des préjudices indemnisables.

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CONTRAT DE MAISON INDIVIDUELLE (CCMI) : Quand les désordres au carrelage relèvent de la responsabilité contractuelle (Cour d'appel de Rennes, Chambre 4, 27 septembre 2018, RG n° 15/03865)

Le 20 mars 2006, Yann et Anne, époux, ont conclu avec la société LES MAISONS de L'AVENIR un contrat de construction de maison individuelle pour l'édification de leur résidence principale.

A la réception des désordres sont apparus sur les carreaux de carrelage (bullage) nécessitant le remplacement de 22 carreaux, lesquels ont posés postérieurement à ladite réception par l'entreprise H. GAEL, avec cette précision que les carreaux ont été fournis par la société Q. MATERIAUX. Ces 22 carreaux se sont révélés être de teinte différente des carreaux déjà posés.

Tout désordre apparent, non réservé à la réception, est couvert par cette dernière et le maitre d'ouvrage ne peut agir en réparation d'un tel désordre quel que soit le fondement de l'action.

Les désordres affectant le carrelage, non réservés et non apparents à la réception, affectent un élément d'équipement dissociable et ne rendent pas l'ouvrage impropre à destination, étant donné que l'entretien du sol n'est nullement compromis. L'ouvrage n'est pas davantage atteint dans sa solidité, il s'en déduit que ces désordres ne relèvent pas de la responsabilité de plein droit de l'entrepreneur. En revanche, ils procèdent à l'évidence de manquements contractuels imputables à ce dernier, tenu envers les époux maîtres de l'ouvrage de livrer un ouvrage exempt de vices et conforme aux dispositions contractuelles. Ils engagent ainsi la responsabilité contractuelle du constructeur de maison individuelle.

L'entrepreneur ne peut nullement soutenir le caractère disproportionné des travaux réparatoires préconisés par l'expert qui prescrit la réfection en totalité du carrelage de l'entrée, séjour, dégagement, salle de bains et cuisine. En effet, cette solution réparatoire, certes onéreuse, est toutefois la seule envisageable pour réparer les désordres dans leur ensemble. En effet, aucune autre mesure ne permettrait de remédier au désordre affectant le coloris du carrelage, alors que l'expert a souligné opportunément que des différences de coloration sont inévitables en cas de remplacement de carreaux et qu'il serait illusoire d'espérer un résultat parfait.

INDEMNITE D'IMMOBILISATION : L'agent immobilier ne peut se payer sur l'indemnité d'immobilisation quand la vente n'a pas abouti (Cour d'appel de Versailles, Chambre 3, 27 septembre 2018, RG N° 16/03290)

Suivant mandat de recherche en date du 7 juillet 2012, Jean-Jacques et Rose-Marie, époux. ont confié à l'Agence ACEI la recherche d'une maison individuelle, ou d'un terrain, au prix maximum de 250.000 euro. Aux termes de ce mandat, la rémunération du mandataire était fixée à la somme de 10.000 euro exigible après l'achat effectivement conclu.

Aucun achat définitif n'est intervenu malgré plusieurs compromis.

Par lettre du 2 février 2013, les époux informaient l'office notarial de l'impossibilité d'assurer le financement du prêt prévu au dernier compromis et réclamaient le remboursement de l'indemnité d'immobilisation.

Le 7 juin 2013, Jean-Jacques a déposé plainte contre M. Pascal V gérant de l'agence immobilière pour escroquerie, en raison de l'opposition de ce dernier à la remise de l'indemnité d'immobilisation.

Les 5 et 7 août 2013, Jean-Jacques et Rose-Marie ont assigné la société ACEI devant le tribunal de Pontoise aux fins notamment de se voir restituer l'indemnité d'immobilisation et les sommes de 5.000 euro et 8'000 euro perçues par l'agence immobilière.

Il est formellement interdit à l'agent immobilier de se faire régler une somme à titre d'avance sur sa commission alors que la promesse de vente n'est même pas conclue. Seule la signature effective de la vente lui permet de revendiquer le paiement de sa commission. En l'espèce, dès lors que la vente pour laquelle l'agent immobilier avait reçu un mandat de recherche n'a pas été conclue, ce dernier est mal fondé à solliciter le paiement de sa commission.

En outre, l'agent immobilier ne démontre pas que la faute des acquéreurs soit à l'origine du défaut d'obtention du prêt érigé en condition suspensive, les acheteurs justifiant au contraire avoir sollicité un financement conforme aux caractéristiques de la promesse. L'agent immobilier qui a indûment perçu des acheteurs la somme de 13.000 euro doit être condamné à la restituer.

TROUBLE ANORMAL DE VOISINAGE : Une pompe de piscine à l'origine d'un trouble anormal de jouissance (Cour d'appel de Douai, Chambre 3, 27 septembre 2018, RG n° 17/01077)

Les époux W sont propriétaires d'un immeuble à usage d'habitation sis [...] depuis mars 2009 ; leur propriété est contiguë du fonds voisin, sis à [...], comprenant d'une maison à usage d'habitation avec piscine et dont M. S a été le propriétaire, son bien ayant été vendu suivant acte authentique du 30 septembre 2016.

Les époux W se plaignant de troubles sonores provenant de la pompe de la piscine située dans un local jouxtant la limite séparative des fonds dans le jardin, ils ont fait assigner M. S. devant le juge des référés du Tribunal de grande instance de Valenciennes aux fins que soit ordonnée une mesure d'expertise judiciaire, puis, après l'expertise, ils ont assigné au fond.

Pour la cour d'appel saisie, la pompe de la piscine installée dans un local technique construit en limite séparative des fonds émet, de manière continue et constante, le jour et la nuit, un bourdonnement, aggravé en cas d'ouverture de la porte dudit local technique pour son aération. Ces nuisances sonores constituent bien un trouble dépassant les inconvénients normaux du voisinage, peu important que les limites réglementaires applicables ne soient pas dépassées.

Le préjudice de jouissance ainsi éprouvé depuis près de 8 ans, justifie une indemnisation à hauteur de 5'000 euro. En revanche, c'est à tort que le propriétaire responsable a été condamné sous astreinte à déplacer la pompe dans la mesure où il a vendu son immeuble.

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LOTISSEMENT : Interruption du service de l'eau dans le lotissement à titre de sanction (Cour d'appel d'Amiens, Chambre civile 1, 25 septembre 2018, RG N° 16/04599)

Un jugement du Tribunal de Grande Instance d'Amiens en date du 8 août 2016 a condamné la société SAPEI, lotisseur, à verser aux époux F les sommes de 660 euro et 1'200 euro en réparation de leurs préjudices outre une indemnité de procédure de 1'200 euro, et il a condamné la société Via Concept, maître d'oeuvre, à garantir la SAPEI des condamnations mises à sa charge et à lui verser une indemnité de procédure de 1'000 euro.

La responsabilité du lotisseur est engagée dès lors l'interruption de l'alimentation en eau de la parcelle des époux colotis a été décidée par l'autorité publique en raison d'un défaut de transmission du dossier technique lui permettant de vérifier la conformité d'une installation que le lotisseur s'était engagé contractuellement à fournir.

Quant à la Sociéré Via Concept, qui elle était investie d'une mission complète de maîtrise d'oeuvre concernant les VRD ainsi que de l'avant-projet jusqu'à la réception, c'est à bon droit que le Tribunal a justement déduit qu'il lui incombait d'assurer le suivi des travaux, de s'assurer de la coordination de l'entreprise titulaire du lot VRD avec les concessionnaires et de la fourniture à ces derniers de l'ensemble des plans, essais, contrôles auxquels étaient subordonnés les raccordements sollicités.

L'échange des correspondances entre l'autorité publique et le maître d'oeuvre démontrent que ce suivi n'a pas été assuré et l'alimentation en eau du lotissement interrompue à titre de sanction faute de justification de tous les contrôles, essais et tests requis par l'autorité publique, laquelle relevait par ailleurs une non-conformité aux règles de l'art concernant les branchements que n'avait pas relevée le maître d'oeuvre au stade de la réception. Il y a lieu d'en déduire, à bon droit, que le maître d'oeuvre a failli à ses obligations contractuelles envers le lotisseur.

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VENTE IMMOBILIERE : Annulation de la vente de l'appartement dont le plancher n'était pas plat (Cour d'appel de Riom, Chambre civile 1, 24 septembre 2018, RG N° 16/01653)

Suivant acte notarié du 8 septembre 2009 reçu par maître O, notaire à ..., la Sas Cico Promotion a vendu à Bernard et Huguette en l'état futur d'achèvement un appartement de type T 4 avec cellier et deux garages constituant les lots de copropriété n° 87, 93, 155 et 179 d'un ensemble immobilier dénommé 'Résidence Maupassant', situé au [...], [...] et [...] pour le prix de 235'000 euro.

Une réception avec réserve est intervenue le 15 septembre 2010.

Parmi d'autre griefs, les acquéreurs déploré un défaut de planéité des sols rendant selon eux l'appartement inhabitable.

En application des art. 1642-1 et 1646-1 du Code civil, le vendeur d'immeuble à construire, en cas de survenance de désordres, peut s'opposer à la résolution de la vente s'il s'oblige à réparer intégralement les désordres en prenant à sa charge les divers travaux de reprise en nature ou en équivalent et l'indemnisation des préjudices immatériels. Ce faisant, il prend envers l'acquéreur l'engagement personnel de réparer les dommages, indépendamment de ses propres rapports avec les divers intervenants à l'acte de construire.

Dans cette affaire, les désordres résultant d'un défaut du béton et du ferraillage rendant l'ouvrage impropre à sa destination, l'ampleur des travaux de reprise demeure indéterminable autant par leur nature, leur montant et leur durée. Aussi convient-il de prononcer la résolution de la vente avec restitution du prix versé pour la transaction (221'000 euro avec intérêts) contre restitution de l'ensemble immobilier sous deux mois ainsi que le remboursement des divers frais engagés (frais de déménagement, frais de notaire et de publicité foncière, taxes foncières et d'habitation, charges de copropriété, frais de diagnostic d'expertise, frais d'aménagement de l'appartement et cotisations d'assurance habitation). De surcroît, 3'000 euro de dommages et intérêts sont alloués pour le préjudice moral subi.

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RUPTURE DE CONFIANCE : Quand le maître d'oeuvre n'a plus la confiance des maîtres de l'ouvrage (CA Rennes, Chambre 4, 20 septembre 2018, RG n° 15/04347)

Suivant acte authentique en date du 26 août 2011, la SCl B a vendu à M. Pierre B et Mme Mélanie B son épouse, un immeuble situé [...], stipulant une servitude réelle et perpétuelle "non altius tolendi" au profit du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...], interdisant au propriétaire du fonds servant de surélever l'immeuble acquis.

Selon contrat d'architecte pour travaux sur existant en date du 22 mars 2012, M. et Mme B ont confié à M. Mathieu L, assuré auprès de la MAF 'la réhabilitation et la surélévation" du bâtiment.

Le permis de construire a été obtenu le 14 mars 2012 et les travaux ont commencé le 10 septembre 2012.

Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 18 mars 2013, adressée à M. et Mme B, M. B, ès qualités de syndic bénévole du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...], a constaté que la nouvelle construction dépassait d'environ 1,20 mètre l'ancien faîtage de l'immeuble, en violation des termes de la servitude et des plans du permis de construire, de sorte que certains copropriétaires n'ont plus de soleil ni de vues, et a mis en demeure M. et Mme B de mettre les travaux en conformité avec l'acte de vente et le permis de construire.

Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 28 mars 2013, le conseil des époux B a mis en demeure M. L, maître d'oeuvre, de suspendre la poursuite des travaux, de prendre les mesures nécessaires pour que la surélévation ne dépasse pas la hauteur initiale de la construction existante et de reprendre au plus vite les travaux pour limiter les préjudices.

Le maitre d'oeuvre considère à juste titre, que la lettre recommandée avec accusé de réception, aux termes de laquelle les époux maitre d'ouvrage lui enjoignent de suspendre sa mission et de leur proposer des moyens propres à résoudre la difficulté liée à la surélévation de l'immeuble, marque le moment de la perte de confiance indispensable à la poursuite de la relation contractuelle. Or, le maître d'ouvre n'étant plus intervenu sur le chantier et les maîtres de l'ouvrage ayant recouru aux services d'un autre maître d'oeuvre, il y a lieu de prononcer, la résiliation du contrat de maitrise d'oeuvre.

Il est constant que l'architecte est tenu d'un devoir de conseil afin de concevoir un projet réalisable en prenant en compte toutes les règles d'urbanisme dont la connaissance relève de son art. Il doit, à ce titre, aviser le maître de l'ouvrage des difficultés et de ses doutes relatifs à la légalité du projet au regard de ces règles. Il lui appartient de rapporter la preuve qu'il a rempli son obligation contractuelle d'information et de conseil.

Etant donné que le maître d'oeuvre ne conteste pas l'existence des désordres relevés par l'expert, à savoir, le dépassement, suite à une erreur de relevé, de la hauteur du faitage initialement prévue et la création d'ouvertures au mépris des règles d'urbanisme du Code civil : créations d'ouvertures sur la façade arrière à une distance inférieure à la norme légale et implantation de la trémie de l'escalier devant la fenêtre de l'immeuble voisin et que l'expert relève en outre, sans être contredit, la non conformité des travaux exécutés avec les plans annexés au permis de construire, il y a lieu de retenir que ces erreurs de relevé et d'exécution, entièrement imputables au maître d'oeuvre constituent des manquements graves à ses obligations contractuelles, qui justifient la résiliation du contrat de maitrise d'oeuvre.

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AUTORISATION DE CONSTRUIRE : Délai d’affichage d’une autorisation d’urbanisme (Rép. min. nos 3805 et 5677 : JO Sénat, 20 sept. 2018, p. 4785, Masson J.-L. et Herzog C.)

Existe-t-il un délai sous lequel le maire est tenu de procéder à l'affichage de l'autorisation d'urbanisme correspondante ?

A défaut, quelles sont les conséquences pour la commune et pour le bénéficiaire du permis de construire ? 

Selon le ministre de la Cohésion des territoires, les autorisations d'urbanisme bénéficient d'une double publicité. Elles sont affichées à la fois sur le terrain et en mairie. 

L'article R. 424-15 du Code de l'urbanisme prévoit que cette obligation concerne toutes les autorisations, qu'elles soient tacites ou expresses, qu'il y ait ou non des travaux. 

Concernant l'affichage en mairie, celui-ci doit être effectué dans les huit jours de la délivrance expresse ou tacite du permis ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable. La durée de l'affichage est de deux mois. 

L'exécution de la formalité d'affichage en mairie fait l'objet d'une mention au registre chronologique des actes de publication et de notification des arrêtés du maire prévue à l'article R. 2122-7 du Code général des collectivités territoriales. 

L'absence d'affichage en mairie n'a pas d'incidence, ni sur la légalité de la décision ni sur le recours du délai contentieux des tiers. Dans ce dernier cas, seul l'affichage sur le terrain est pris en considération.

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VENTE IMMOBILIERE : Les acquéreurs ne pouvaient reprocher au notaire de ne pas avoir refusé d'établir l'acte tant que les délais de recours sur le permis de construire n'étaient pas expirés (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 18 septembre 2018,

Mme D et M. C ont acheté, aux termes d'un acte authentique dressé par le notaire G le 13 décembre 2010, au prix de 110'000 euro, un terrain sur lequel il avait été préalablement obtenu, par le vendeur le 19 août 2009, un permis de construire, transféré à l'acheteur le 10 septembre 2010.

M. C avait par ailleurs formulé une demande pour un nouveau permis de construire, ainsi que, le 15 septembre 2010, une demande d'annulation du permis accordé au vendeur. La mairie a alors pris, le 16 novembre 2010, une décision d'annulation du permis de construire du 19 août 2009 et a accordé à M C le permis de construire qu'il avait sollicité. Cependant, à la date du 9 février 2011, la même commune a décidé du retrait dudit permis aux motifs que le terrain d'assiette était situé à 70 m de la rivière et que le projet de construction était soumis à un risque de nature à mettre en danger la sécurité des occupants.

M. C et Mme D ont alors diligenté une procédure contre leur vendeur sur le fondement des vices du consentement et ont obtenu l'annulation de la vente ainsi que la restitution du prix par les vendeurs, outre diverses autres sommes, la cour amenée à statuer dans le cadre de ce litige considérant que les acheteurs voulaient acquérir un terrain à bâtir et que l'annulation du permis de construire avait eu pour effet d'interdire toute construction, le permis initialement accordé se voyant privé de toute conséquence pouvant bénéficier à son attributaire de sorte qu'il y avait eu erreur sur la substance de la chose vendue.

Faisant valoir que le permis qui leur avait été accordé le 16 novembre 2010 leur avait donc été retiré par décision de la mairie du 9 février 2011 au vu du risque d'inondation des lieux, M. C et Mme D ont fait assigner le notaire en responsabilité en demandant sa condamnation à leur payer la somme de 110'000 euro équivalant au prix du bien immobilier, la somme de 26'221,03 euro suite à la condamnation dont ils ont fait l'objet par la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, le montant des loyers qu'ils ont dû acquitter en même temps que le remboursement de leurs prêts, le montant des intérêts versés sur leurs prêts ainsi que diverses autres sommes correspondant aux frais engagés pour leur opération.

Par jugement contradictoire du 13 novembre 2016, le Tribunal de grande instance de Draguignan a rejeté la demande de sursis à statuer du noaire, a débouté les anciens acquéreurs de leur action en responsabilité et de toute demande en paiement et les a condamnés à verser au notaire la somme de 1'500 euro par application de l'art. 700 CPC, ainsi qu'à supporter les dépens, rejetant la demande d'exécution provisoire.

Par déclaration du 30 décembre 2016, M. C et Mme D ont relevé appel de cette décision.

La cour d'appel relève qu'aucune faute du notaire dans l'établissement de l'acte de vente d'un terrain à construire, notamment au titre de son obligation de conseil envers les acquéreurs, n'est caractérisée. L'acte rappelait le délai de recours pendant lequel l'autorisation administrative de construire que les acquéreurs avaient obtenue était susceptible de faire l'objet d'un retrait par l'administration, ceux-ci déclarant persister dans leur intention de passer la vente nonobstant ce délai et admettant faire leur affaire personnelle de tout recours ou retrait et encore de tout problème relatif au permis de construire. L'acte comportait également en annexe une fiche explicite sur le risque d'inondation, la carte de la commune établissant les zones à risques, ainsi qu'un récent arrêté préfectoral prescrivant l'élaboration d'un nouveau plan de prévention des risques naturels prévisibles d'inondation. A ce titre, les acquéreurs avaient renoncé à tout recours contre le vendeur. Les acquéreurs ne pouvaient donc reprocher au notaire de ne pas avoir refusé d'établir l'acte tant que les délais de recours sur le permis de construire n'étaient pas expirés, alors qu'en dehors de cas limités, notamment lorsque l'acte est contraire à la loi, le notaire ne peut refuser son concours pour dresser un acte lorsqu'il en est requis.

Les acquéreurs ont donc conclu l'acte en connaissance de cause, d'autant que le notaire a pris soin avant la signature, de leur adresser le projet d'acte accompagné du certificat d'urbanisme et du Plan de Prévention des Risques de la commune.

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VENTE EN L'ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT : La VEFA dans le projet de loi ELAN (La Semaine Juridique Notariale et Immobilière n° 37, 14 Septembre 2018, act. 726, Loi ELAN)

Le projet de loi ELAN "Evolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique" se trouve à l'étude en commission mixte paritaire. Parmi les dispositions qui intéressent directement l'activité notariale, celles concernant la VEFA,  comprenant un nouvel article 22 bis A, aurait pour conséquence une profonde modification du droit. Le champ du secteur protégé pourrait en effet être sensiblement restreint.

Si la loi est adoptée, le modèle de VEFA "secteur protégé", défini aux articles L. 261-10 du CCH, et que le notaire doit actuellement adopter dès lors que le bien objet de la vente est à usage d'habitation, ne serait imposé qu'au regard de la qualité de chaque acquéreur !

Le texte prévoit effectivement de cantonner les dispositions protectrices aux seuls acquéreurs en VEFA répondant à la qualité de "consommateur" ou de "non professionnel" au sens du Code de la consommation.

La proposition de texte, qui tient en une seule ligne, soulève bien des interrogations.

D'abvord, la notion de secteur protégé ne vise pas que le seul droit de la VEFA. Elle s'étend à bien d'autres contrats du droit immobilier. Aussi, la restriction du régime renforcé de la VEFA soulève dès lors, nécessairement, la question de la restriction du champ du secteur protégé pour tous ces autres contrats (CCMI, CPI, etc.).

Pour la seule VEFA, ensuite, d'autres distinctions pourraient elles-mêmes se trouver réinterrogées. Parce qu'une jurisprudence récente tend déjà à retenir une interprétation subjective de la notion d'usage. Suivant une conception classique un bien était à usage d'habitation en raison de ses seules caractéristiques intrinsèques. Suivant une conception plus moderne, les juridictions, et par suite la pratique, prennent également parfois en compte les modalités de mise à disposition du logement, sortant par exemple les résidences-tourisme du champ du régime protecteur impératif. La question se poserait du maintien d'une double restriction.

Par ailleurs le secteur libre connaît lui-même des types d'acquéreurs bien différents, qui pourrait par exemple amener à faire le départ entre les professionnels de l'investissement immobilier, et ceux qui, acquéreurs exploitants, agissant certes à titre professionnel, mais sans pouvoir justifier de réelles compétences en matière immobilière ou de construction.

Enfin sur un plan plus technique et pratique, cette réforme de la VEFA sera potentiellement susceptible de faire remonter quelques difficultés dans des hypothèses qui sont pourtant amenées à se développer. Par exemple des lots à usage d'habitation, vendus à un acquéreur professionnel (par exemple un promoteur achetant en VEFA inversée) et qui céderait ses VEFA à des cessionnaires "consommateurs". L'acte, initialement sorti du régime renforcé par la loi ELAN et ainsi libéré des contraintes d'échéancier légal de paiement, de mentions requises ad validatem, des délais encadrant les clauses résolutoires ou de garanties, voire même de l'obligation de souscrire une garantie d'achèvement, se retrouverait soudain, du fait de la qualité du cessionnaire, au sein de ces mesures impératives.

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CLAUSE DE NON GARANTIE DES VICES CACHES : La clause de non-garantie des vices cachés stipulée par l'acte de vente immobilière doit recevoir application, faute pour l'acquéreur d'établir la mauvaise foi du vendeur (CA Douai, Ch.1, sect. 13 sept. 2018 RG N°

Suivant acte authentique en date du 21 février 2014, M. Jean-Christophe Van T et Mme Hélène T ont fait l'acquisition, auprès de Mme Catherine L, d'une maison à usage d'habitation sise [...] moyennant un prix de 362'000 euro.

Au cours des visites ayant précédé la vente, les parties ont constaté la présence d'odeurs nauséabondes de sorte que le 6 novembre 2013, M. Van T a fait intervenir la société d'assainissement . pour en déterminer la provenance. Cette société, en présence de Mme L, a constaté un défaut d'étanchéité au niveau des eaux usées et des eaux pluviales situé dans la salle de bains auquel les acquéreurs ont remédié en juin 2014. Toutefois, les odeurs ont persisté conduisant M. Van T et Mme T à faire intervenir une société spécialisée dans la dératisation.

Un litige est survenu et a été porté devant la cour d'appel.

La clause de non-garantie des vices cachés stipulée par l'acte de vente immobilière doit recevoir application, faute pour l'acquéreur d'établir la mauvaise foi du vendeur.

Face au constat de la persistance d'une odeur nauséabonde au rez-de-chaussée de l'immeuble lors des trois visites préalables à la signature de la promesse de vente, le candidat acquéreur avait mandaté un prestataire qui a attribué ce phénomène au défaut d'étanchéité du regard des eaux usées et pluviales situées dans la salle de bains. De même, l'infestation par des rongeurs avait été attribuée à ce défaut d'étanchéité. Toutefois, le vendeur était fondé à considérer que l'intervention initiale d'une entreprise de dératisation avait réglé définitivement le problème. La présence d'auréoles d'urine de rongeurs sur la laine de verre du faux-plafond ne démontre pas la réalité d'une nouvelle infestation connue du vendeur, d'autant que l'odeur nauséabonde dénoncée existait avant la vente et était imputée au manque d'étanchéité du regard des eaux usées. En tout état, ces problèmes ne peuvent être tenus pour des vices cachés rendant l'immeuble impropre à sa destination, la réparation du vice allégué ne justifiant qu'une dépense représentant moins de 1 % du prix de vente.

La demande de nullité de la vente fondée sur le dol du vendeur ne saurait prospérer. Il n'est pas démontré que le vendeur avait connaissance d'une nouvelle infestation de rats au jour de la vente, et il était fondé à considérer que l'intervention d'une entreprise de dératisation avait définitivement réglé le problème. En outre, il n'est pas contesté que l'immeuble présentait une odeur nauséabonde au rez-de-chaussée lors des trois visites réalisées avant la vente qu'un prestataire mandaté par le candidat acquéreur avait attribué à un défaut d'étanchéité du regard des eaux usées, de sorte qu'aucune manoeuvre du vendeur n'est établie.

Le vendeur n'engage pas sa responsabilité civile délictuelle envers l'acquéreur. Dans la mesure où il a légitimement considéré qu'une intervention d'une entreprise de dératisation avait réglé le problème d'infestation de l'immeuble, il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir avisé l'acquéreur de cette intervention. Aucun manquement à l'obligation pré-contractuelle d'information du vendeur n'est donc démontré.

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VENTE A LA DECOUPE : Le droit de préemption du locataire (cass. 3ème civ., 13 sept. 2018, n° 17-20180, FS-PBI ; rejet)

Le marchand de biens peut rencontrer des difficultés pour revendre à la découpe l’immeuble acquis faisant l’objet de baux d’habitation au point de se retrouver en liquidation judiciaire.

Lorsque le liquidateur procède à la réalisation de son patrimoine, est-il réputé poursuivre l’opération initiée par ce dernier des années auparavant ? Est-il notamment soumis à l’accord collectif de location du 9 juin 1998 rendu obligatoire par le décret du 22 juillet 1999 ?

Aux termes d’un arrêt publié du 13 septembre 2018, la Cour de cassation décide qu’est nul le congé pour vendre délivré par le liquidateur judiciaire qui n’a pas respecté l’obligation imposée par l’accord collectif de location d’adresser au locataire l’offre de vente de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 avant le congé pour vendre de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

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COPROPRIETE : Le syndic doit faire procéder aux travaux urgents de sa propre initiative (Cass. 3e civ. 13-9-2018 n° 17-17.702 F-D)

Le syndic de copropriété, tenu de faire procéder de sa propre initiative, compte tenu de l’urgence, au remplacement de la porte d’entrée, doit répondre des conséquences d’un incendie volontaire s’il est la conséquence de l’absence de dispositif de fermeture de l’immeuble.

Un syndicat des copropriétaires assigne son ancien syndic en indemnisation des travaux de réhabilitation des parties communes consécutifs à la survenance d’un incendie volontaire.

La cour d’appel rejette la demande, au motif que si le syndic a manqué à son obligation de faire procéder, de sa propre initiative, compte tenu de l’urgence au remplacement de la porte d’entrée nécessaire à la sauvegarde de l’immeuble, le syndic, tenu d’une obligation de moyen, avait fait de nombreuses diligences pour améliorer la sécurité de l’immeuble mais la situation ne pouvait être traitée efficacement sans l’intervention des services de la ville et de la police avec lesquels il était en lien.

L’arrêt est cassé : la cour d’appel aurait dû rechercher si le défaut de remplacement de la porte d’entrée, nécessaire à la sauvegarde de l’immeuble, n’avait pas été de nature à permettre l’incendie.

La mission du syndic est d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18). Lorsqu’il commet des fautes dans l’exercice de sa gestion à l’égard du syndicat des copropriétaires, la responsabilité du syndic est engagée sur un fondement contractuel (Cass. 3e civ. 10-10-1990 n° 88-19.885 ; Cass. 3e civ. 23-6-1999 n° 97-17.085), et à l’égard des copropriétaires, avec lesquels il n’est pas lié par un contrat de mandat, sur un fondement délictuel. Sa responsabilité est notamment encourue en cas de carencedans l’exécution de travaux urgents : en effet, le pouvoir d'initiative du syndic, normalement limité aux travaux d'entretien courant et aux menues réparations, est étendu en cas d'urgence, notion dont l'appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond (Cass. 3e civ. 12-5-1993 n° 91-19.946 : Bull. civ. III n° 66), lorsque les travaux sont nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble ou à la garantie de la sécurité des personnes. Dans ce cas, il a l'obligation d'agir avant même la convocation de l'assemblée générale (Cass. 3e civ. 12-1-1994 n° 91-10.704 s'agissant du défaut d'étanchéité d'une toiture terrasse ; Cass. 3e civ. 10-1-2012 n° 10-26.207). Il doit toutefois en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 37, al. 1). Sa responsabilité est régulièrement engagée pour manquement à son obligation de faire procéder à des travaux urgents (Cass. 3e civ. 28-1-2016 n° 14-24.478 ; Cass. 3e civ. 6-7-2017 n° 16-18.950).

En l’espèce, il n’était pas contesté que le syndic avait manqué à son obligation de conservation et de garde en s’abstenant pendant au moins une année de faire réparer la porte d’entrée de l’immeuble, ce qu’il lui appartenait pourtant de faire en urgence et de sa propre initiative. Les juges du fond ne pouvaient dès lors, quelles que soient les autres diligences faites par le syndic, rejeter la demande d’indemnisation du syndicat sans rechercher si l’absence de dispositif de fermeture de l’immeuble n’avait pas été à l’origine de l’incendie volontaire ayant nécessité les travaux de réhabilitation dont le syndicat demandait l’indemnisation.

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URBANISME : Mise en consultation d’un projet de décret relatif à l’évaluation environnementale des documents d’urbanisme (Min. Transition écologique et solidaire, consultations publiques, 13 sept. 2018)

Un projet de décret, relatif à l’évaluation environnementale des documents d’urbanisme, est en consultation depuis le 11 septembre dernier et ce, jusqu’au 12 octobre 2018.

Le texte vise à mettre en conformité les dispositions du Code de l’urbanisme relatives à l’évaluation environnementale des documents d’urbanisme avec la directive 2001/42/CE du Parlement européen et du Conseil du 27 juin 2001 relative à l’évaluation des incidences de certains plans et programmes sur l’environnement.

Les évolutions apportées font notamment suite à la décision du Conseil d’État du 19 juillet 2017 (CE, 19 juill. 2017, n° 400420 : Defrénois flash 28 août 2017, n° 141m4, p. 6), qui a décidé l’annulation de certaines dispositions réglementaires issues du décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015 (Defrénois flash 18 janv. 2016, n° 131x9, p. 1) afférentes à la procédure et au champ d'application de l'évaluation environnementale des documents d'urbanisme (C. urb., art. R. 104-21, C. urb., art. R. 104-22, C. urb., art. R. 104-1 à R. 104-16 et le II de l'article 12 du décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015).

Les principales évolutions concernent la soumission à évaluation environnementale systématiques des procédures d’élaboration et de révision des plans locaux d’urbanisme (PLU) et la mise en place d’un nouveau dispositif d’examen cas par cas ad hocpour les cartes communales et les procédures d’évolution des PLU et schémas de cohérence territoriale (SCOT).

Mise en place d’un régime d’évaluation environnementale systématique pour les procédures d’élaboration et de révision des PLU. Il s’agit ici de tirer les conséquences de la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne qui a précisé la notion de « petites zones au niveau local » au regard de la directive 2001/42/CE (CJUE, 21 déc. 2016, n° C444/15). Ainsi, les PLU ne peuvent plus être considérés comme déterminant « l’utilisation de petites zones au niveau local » et doivent donc être entièrement soumis au principe d’évaluation environnementale systématique posé par le paragraphe 2 de l’article 3 de la directive 2001/42/CE.

Mise en place d’un nouveau dispositif d’examen cas par cas ad hoc. L’objectif est de couvrir les procédures de modifications et de mise en compatibilité afin d’assurer la conformité du droit interne au droit de l’UE. Ce nouveau dispositif repose sur trois enjeux :

  • adapter le dispositif d’examen cas par cas au caractère décentralisé des documents d’urbanisme en donnant plus de responsabilités aux collectivités territoriales ;

  • assurer la soutenabilité du dispositif pour les autorités environnementales au regard notamment du nombre très important de modifications et de mise en compatibilité des PLU ;

  • et respecter les obligations de la directive en prévoyant une consultation systématique de l’autorité environnementale.

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COPROPRIETE : L'indivision forcée des voies et équipements du lotissement est une copropriété (Cour de cassation, 3e Chambre civ., 13 septembre 2018, pourvoi n° 15-24.655, F-D)

Les art. R. 442-7 et R. 442-8 du Code de l'urbanisme, relatifs à la composition de la demande de permis d'aménager un lotissement, prévoient trois modes possibles de gestion des équipements collectifs du lotissement. Les équipements peuvent être soit remis à une association syndicale constituée entre les acquéreurs de lots par le lotisseur, soit attribués en propriété aux acquéreurs de lots, soit transférés en totalité dès leur achèvement à la commune ou à l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent.

L'art. R. 442-8 du même code prévoit la possibilité pour le lotisseur d'attribuer les équipements en pleine propriété aux acquéreurs de lots. 

Les voies et espaces communs sont souvent attribués aux colotis en propriété indivise. L'attribution en propriété indivise conduit à ce que chaque acquéreur de lot acquiert, en même temps que son lot, une quote-part indivise du sol affecté aux voies et éléments d'équipement communs.

Dans l'affaire sous référence portée devant la Cour de cassation, le seuls éléments et équipements assurant la viabilité des lots (voies, réseaux), les espaces verts, la cafétéria, la piscine et la salle couverte d'un ensemble de loisirs dénommé "Le pas du Ventoux" avaient été précédemment jugés dépendre d'une indivision forcée entre les colotis.

La cour d'appel (Cour d'appel de Grenoble, arrêt du 12 mai 2015) en avait déduit, au visa des art. 815 à 815-18 du Code civil que l'action en paiement contre un coloti propriétaire d'un lot et du 1/103e indivis des éléments sus-mentionnés qui n'avait pas payé ses charges était recevable dès lors qu'elle avait été exercée par l'administrateur de l'indivision forcée concernée.

La Cour de cassation censure l'arrêt de la cour d'appel pour violation de la loi :  les textes susvisés ne s'appliquent pas à une indivision forcée et perpétuelle.

Les art. 815 à 815-18 du Code civil régissent l'indivision de droit commun et non l'indivision forcée, de sorte que, même mandaté par les autres indivisaires, l'administrateur n'était pas recevable à agir contre l'un d'eux.

En effet, lorsque les voies et espaces communs relèvent d'une indivision forcée, et à moins de la mise en place d'une "organisation différente" (par exemple une association syndicale libre ou autorisée), ladite indivision forcée est impérativement régie par le statut de la copropriété, en application de l'art. 1er, alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. 

S'agissant d'une indivision forcée, il n'est pas possible d'en demander le partage.

Aussi bien noter que, faute d'organisation différente, l'indivision forcée et perpétuelle relève du statut de la copropriété.

COPROPRIETE : Le défaut d'ouverture d'un compte séparé par le syndic ne porte pas préjudice au copropriétaire (Cour de cassation, 3e Chambre civ., 13 septembre 2018, RG n° 17-19.450 F-D)

Un copropriétaire, se prévalant de la nullité du mandat de syndic, faute d'ouverture d'un compte bancaire séparé dans les trois mois de sa désignation, assigne le syndic en annulation de l'assemblée générale et en indemnisation de son préjudice.

La cour d'appel rejette la demande d'indemnisation au motif que le syndic a néanmoins accompli des actes de gestion et que le copropriétaire ne justifie d'aucun préjudice.

Le pourvoi du copropriétaire est rejeté.

En statuant ainsi, la cour d'appel n'a pas jugé que le syndic pouvait percevoir une rémunération au titre de son mandat annulé mais a souverainement retenu que le copropriétaire demandeur n'avait personnellement subi aucun préjudice.

Il en ressort que même en cas de non-ouverture d'un compte séparé, le syndic de copropriété n'est pas tenu d'indemniser chacun des copropriétaires personnellement pour avoir versé une quote-part de charges qui a vocation à leur être restituée.

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URBANISME : Pas de permis de construire, pas de régularisation (Conseil d'Etat, 12 septembre 2018, req. n° 419.092)

La prescription décennale dont profitent les constructions et travaux réalisés irrégulièrement ne s'applique pas si ces réalisations nécessitaient alors un permis de construire qui n'a pas été obtenu.

Cette dérogation n'est pas contraire à l'art. 2 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 sur la protection du droit de propriété, et ce alors même que le nouveau constructeur n'est pas à l'origine de ces constructions ou travaux sans permis et même ignorait l'existence de cette irrégularité ?

La Cour de cassation relève que la dérogation est déjà favorable au droit de propriété. Elle estime ensuite que l'atteinte invoquée n'est pas disproportionnée à l'objectif d'intérêt général qui est de ne pas couvrir les irrégularités les plus graves en matière de droit de l'urbanisme, dont fait partie l'exécution de travaux sans permis de construire.

SERVITUDE : La servitude de vue s'acquiert par prescription trentenaire (Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 12 septembre 2018, RG N° 15/15813)

Suivant acte authentique du 22 octobre 2010, la société en nom collectif (SNC) Le Patio Vellefaux a acquis de la société Sarlag les lots n°301 constitué d'un atelier, n° 302 constitué d'un atelier et n° 303 constitué de bureaux au sein de l'immeuble situé [...] 10ème.

Cet immeuble est implanté en limite séparative de l'immeuble sis [...].

La société Le Patio Vellefaux a procédé à des travaux de rénovation de ses locaux et notamment au remplacement des fenêtres.

Se plaignant de ce que le syndicat des copropriétaires avait procédé à l'installation de plaques de tôle à 32 centimètres des ouvertures existantes, la société Le Patio Vellefaux a, par acte d'huissier délivré le 17 septembre 2013, assigné le syndicat des copropriétaires du [...] à Paris 10ème, ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat, à jour fixe aux fins de voir déposer lesdites plaques et voir réparer son préjudice. Elle a sollicité la condamnation du syndicat à lui payer la somme de 208.330 euro de dommages-intérêts.

Le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de condamner la société Le Patio Vellefaux à procéder à l'enlèvement du verre transparent qu'elle a fait poser sur les fenêtre qu'elle a créées sur les façades de l'immeuble aux lieu et place des jours de souffrance pour y remettre des verres dormants translucides et à la remise en état de la verrière qui existait en verre translucide hermétiquement close sous la toiture qu'elle a transformée en baies coulissantes en verre transparent et à réinstaller le barraudage tel qu'il existait avant son enlèvement sur les fenêtres G et H, le tout , sous astreinte de 1.500 euro par jour de retard à compter du jugement.

Le litige a été porté devant la cour d'appel.

La cour reconnaît que le propriétaire d'un immeuble a acquis une servitude de vue par prescription trentenaire pour les ouvertures pratiquées sur son fonds, dès lors qu'il est établi que ces ouvertures donnant sur l'immeuble voisin ont un caractère apparent et qu'elles existent depuis plus de 30 ans.

Le propriétaire du fonds servant ne peut se prévaloir de l'irrégularité des travaux, au moment de leur exécution, dès lors que l'acquisition d'une servitude par prescription acquisitive s'apprécie indépendamment de l'existence et de la validité des autorisations d'urbanisme délivrées.

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RESPONSABILITE DE L'AGENT IMMOBILIER : Sous-évaluation de l'immeuble (Cour d'appel de Paris, Pôle 2, chambre 5, 12 septembre 2017, RG N° 16/09623)

Par acte sous signature privée en date du 16 mars 2005, la société CFM-CFII et la SCI THETA ont confié à la société A. L. ET CIE un mandat non exclusif de vente portant sur divers lots de copropriété leur appartenant au sein de l'immeuble situé [...] pour un prix total de 268'000 euro, honoraires de négociation inclus.

Les biens objets du mandat comprenaient notamment deux studios, deux caves et vingt boxes, appartenant à la seule société CFM-CFII, évalués à la somme de 136'000 euros, honoraires de négociation inclus.

La responsabilité de l'agent immobilier est engagée est retenue.

L'agent immobilier est tenu envers son mandant d'une obligation d'information et de conseil quant à la valeur vénale du bien pour lequel son intervention est sollicitée. La compétence personnelle de son client ne dispense pas l'agent immobilier des obligations d'information et de conseil qui lui incombent concernant le prix de vente de l'immeuble. En évaluant le bien à la somme de 129'200 euro net vendeur, soit une différence de 111'300 euro par rapport à la valeur retenue dans les écritures, sans communiquer les éléments de son évaluation, ni mettre en garde son client sur cette sous-évaluation, l'agent immobilier a commis une faute.

Toutefois, le conseil que doit donner l'agent immobilier sur l'évaluation du bien n'est qu'une obligation de moyen. Or, le client, professionnel de l'immobilier, indique lui-même que l'immeuble était cédé dans le but d'obtenir une rentrée rapide d'argent pour remédier à ses difficultés financières ce qui implique qu'il était prêt à le négocier à un prix inférieur à sa valeur vénale théorique pour permettre une réalisation rapide de la vente. En conséquence, le préjudice de celui-ci ne peut consister qu'en une perte de chance de vendre le bien à la valeur ci-dessus retenue et il y a lieu d'évaluer le préjudice tiré de cette perte de chance à la somme de 55'000 euro.

L'assureur de l'agent immobilier est tenu à indemnisation.

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COPROPRIETE : Vers de nouvelles règles comptables pour les petites copropriétés ? (Rép. min. n° 7780 : JOAN, 11 sept. 2018, p. 8106, Chalumeau P.)

Depuis 2006, toutes les copropriétés, quelle que soit leur taille, doivent adopter des règles de tenue et de présentation de leur comptabilité directement inspirées de celles des entreprises (L. SRU n° 2000-1208, 13 déc. 2000). Il a été demandé au gouvernement s’il compte revenir sur ce texte afin d’alléger ces contraintes pour les petites copropriétés.

Le ministre de la Cohésion des territoires indique, en réponse, que :

- cette réglementation a été mise en place afin de favoriser la transparence dans la gestion des immeubles en copropriété et d'améliorer l'information des copropriétaires, alors que la comptabilité domestique appliquée par certains syndics jusqu'à la loi SRU permettait uniquement de connaître la situation de trésorerie en fin d'exercice, sans anticipation possible des dépenses susceptibles d'affecter les exercices à venir ;

- ces règles comptables ne sont pas établies sur le modèle du plan comptable général des entreprises ;

- afin de tenir compte de la complexité de la comptabilité d'engagement pour les petites copropriétés, l'article 14-3, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 prévoit déjà une possibilité de déroger à l'obligation de tenir une comptabilité en partie double à l'égard des syndicats de copropriétaires comportant moins de 10 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €. Leurs engagements peuvent ainsi être constatés en fin d'exercice ;

- plusieurs dispositions permettent, par ailleurs, aux copropriétaires de connaître la situation financière de leur copropriété et de vérifier la sincérité des comptes établis par le syndic ;

- ainsi, les copropriétaires reçoivent notification en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'état financier du syndicat, ainsi que de son compte de gestion général, avec un comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes ;

- de même, l'article 8 du décret du 14 mars 2005 prévoit que les comptes arrêtés à la clôture de l'exercice font l'objet de « documents de synthèse » présentés aux copropriétaires, comprenant obligatoirement l'état financier, le compte de gestion général du syndicat, l'état tant des travaux hors budget prévisionnel que des opérations exceptionnelles votés et non clôturés en fin d'exercice (sous forme de tableaux) ;

- enfin, pour permettre à chaque copropriétaire de vérifier précisément ce qui lui est réclamé, les comptes font l'objet d'une double présentation par nature de charges et en fonction des clés de répartition prévues par le règlement de copropriété, selon les quotes-parts afférentes à chaque lot dans chacune des catégories de charges. 

Le ministre conclut que, toutefois, conscient des difficultés de compréhension des copropriétaires, le gouvernement mène actuellement une réflexion générale avec l'ensemble des acteurs du secteur pour permettre une clarification et une simplification des règles et documents comptables et prévoir, le cas échéant, des adaptations plus importantes s'agissant des petites copropriétés, en tenant compte des problèmes rencontrés par certains syndics non professionnels, coopératifs ou bénévoles.

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CONSTRUCTION SANS PERMIS DE CONSTRUIRE : responsabilité pénale même sans notification du refus de permis (Cass. crim. 11 sept. 2018 n° 17-86.252 F-D)

Le délit de construction sans permis de construire est punissable même si l’arrêté refusant le permis n’a pas été notifié au bénéficiaire des travaux.

La Cour de cassation en a décidé ainsi dans une affaire où la propriétaire d’un camping avait étendu sans autorisation ses installations.

Les magistrats précisent toutefois qu’elle aurait pu échapper à une condamnation en prouvant l’existence d’un permis tacite de la mairie.

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CONTRAT D'ENTREPRISE : Après la réception, le contrat d’entreprise n’est plus un contrat en cours (cass. 3e civ., 6 sept. 2018, n° 17-21155)

Après la réception avec réserves des travaux de réalisation d’une piscine, son constructeur est placé en liquidation judiciaire et un jugement ordonne la cession de ses activités à une autre société. Le maître d’ouvrage, constatant des désordres, effectue une déclaration de sinistre et assigne, en référé, la société cessionnaire pour voir ordonner l’exécution des travaux réservés sous astreinte.

La cour d’appel de Versailles, pour condamner la société cessionnaire, sous astreinte, à procéder à la levée de la totalité des réserves, retient que le jugement a ordonné la cession des contrats clients à cette société, que les travaux ont été réceptionnés avec des réserves qui n’ont pas été levées et que, tant que celles-ci ne l’ont pas été, le contrat est toujours en cours, de sorte que la contestation de la société cessionnaire ne revêt pas à cet égard un caractère sérieux.

L’arrêt est cassé par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au visa de l’article 1792-6 du Code civil.

En effet, le contrat d’entreprise prend fin à la réception de l’ouvrage, avec ou sans réserves.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/820_6_40039.html

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DROIT DE LA PROMOTION IMMOBILIERE : Le juge décide la résiliation du marché de travaux aux torts réciproques des deux parties (Cour de cassation - Troisième chambre civile, Arrêt n° 818 du 6 septembre 2018 ; pourvoi 17-22.026)

M. et Mme X ont confié à la société TC construction (la société TC) la construction d’une maison individuelle ; la société TC a assigné M. et Mme X en paiement du solde de son marché ; ceux-ci ont reconventionnellement demandé que la société TC soit déclarée entièrement responsable de l’arrêt du chantier et tenue de les indemniser et ont sollicité une nouvelle expertise et le paiement d’une provision.

M. et Mme X ont fait grief à l’arrêt d'appel de prononcer la résiliation du marché de travaux aux torts réciproques des parties et de les condamner à payer à la société TC la somme de 14,83 euro pour solde de tout compte, alors, selon eux:

1°/ que la résiliation d’un contrat ne saurait être prononcée aux torts réciproques des parties lorsque seule l’une d’entre elle a manqué à ses obligations, de sorte qu’en prononçant la résiliation du contrat aux torts réciproques des époux X et de la société TC construction, après avoir constaté les malfaçons et manquements imputables à cette dernière, et sans constater aucun tort imputable aux époux X, la cour d’appel a violé l’art. 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

qu’en rejetant la demande d’indemnisation des époux X sans rechercher la part de responsabilité incombant à chacune des parties eu égard aux prétendus torts retenus, ni la part du dommage de l’une et de l’autre qu’elles doivent respectivement supporter de ce fait, la cour d’appel a, en tout état de cause, privé sa décision de base légale au regard de l’art. 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure.

Mais ayant relevé que les parties n’avaient ni l’une, ni l’autre, voulu sérieusement poursuivre l’exécution du contrat après le dépôt du rapport d’expertise, la cour d’appel, qui, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a pu prononcer la résiliation du marché de travaux aux torts réciproques des parties, a légalement justifié sa décision.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/818_06_40037.html

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ASL : Des formalités accompagnant la mise en conformité des statuts d'une Association syndicale libre (Cour de cassation, chambre civile 3, 6 septembre 2018, N° de pourvoi: 17-22.815, cassation partielle, publié au Bull.)

Madame T, propriétaire avec son mari, qui est intervenu volontairement à l'instance, de lots dans un ensemble immobilier géré par l'association syndicale libre des propriétaires du lotissement de la baie du Z, a assigné celle-ci en annulation de l'assemblée générale du 13 août 2010 et, subsidiairement, des résolutions 3 à 9, mise en conformité des statuts et établissement de l'état nominatif des propriétaires des immeubles inclus dans son périmètre, ainsi que du plan parcellaire.

Pour rejeter la demande de monsieur et madame T en annulation de la résolution n° 7 adoptée lors de l'assemblée générale du 13 août 2010, en condamnation de l'association syndicale libre à mettre ses statuts en conformité et à établir un plan parcellaire et un état nominatif des propriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de l'association syndicale libre, l'arrêt retient que, si la création d'une association syndicale libre impose d'annexer aux statuts le plan parcellaire prévu à l'article 4 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 et la déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales, ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage, ces formalités ne sont pas exigées pour la mise en conformité des statuts avec l'ordonnance précitée.

En statuant ainsi, alors qu'il ne résulte ni de l'ordonnance ni du décret précités que les associations syndicales libres soient dispensées, lorsqu'elles mettent leurs statuts en conformité avec ces textes, de respecter les formalités qu'ils imposent, la cour d'appel a violé les art. 7 et 60 de l'ordonnance du 1er juillet 2014, ensemble l'article 3 du décret du 3 mai 2006.

CLAUSE DE L'ACTE DE VENTE ET SERVITUDE : Portée de la clause de l'acte de vente indiquant que le bien n'est grevé d'aucune servitude (Cour de cassation, chambre civile 3, 6 septembre 2018, N° de pourvoi: 17-21.527, rejet, inédit)

Selon acte du 26 avril 2013, la société Sorga, propriétaire d'un ensemble immobilier industriel comprenant des bâtiments et une cour, en a vendu une partie à la société STMI ; la société Sorga l'a assignée en reconnaissance d'une servitude de passage sur la cour située entre leurs deux bâtiments ;en appel, la société Sorga a invoqué l'existence d'une servitude de passage par destination du père de famille.

La société Sorga fait grief à l'arrêt de la cour d'appelde rejeter la demande.

Mais ayant relevé que l'acte du 26 avril 2013 contenait une clause indiquant qu'il n'avait été créé ou laissé créer aucune servitude sur l'immeuble vendu, la cour d'appel a pu en déduire que cet acte de division contenait une stipulation contraire à l'existence d'une servitude de passage par destination du père de famille et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.

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DROIT DE JOUISSANCE PRIVATIVE : Un droit de jouissance privative sur une partie commune peut être donné à titre de simple tolérance (Cass. 3e civ. 6 sept. 2018 n° 17-22.180 F-D)

Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires en contestation de la décision d’assemblée générale lui ayant interdit de faire usage de la terrasse commune attenante à son appartement et en reconnaissance d’un droit de jouissance privative attaché à son lot sur cette terrasse. 

La cour d’appel rejette la demande. 

Le pourvoi est rejeté : la cour d’appel a souverainement considéré que l’autorisation donnée par l’assemblée générale, à la précédente puis à l’actuelle propriétaire, d’utiliser la terrasse était une simple autorisation personnelle donnée aux propriétaires successifs de l’appartement nommément identifiés. Un tel droit, personnel et non cessible, ne leur a pas conféré un droit réel de jouissance privatif sur une partie commune. Et cette copropriétaire n’a pas pu davantage, s’agissant d’une simple tolérance, l’acquérir par l’effet de la prescription acquisitive. 

Bien que cela ne soit pas prévu par la loi 65-557 du 10 juillet 1965, il est constant qu’un droit de jouissance privatifpeut être attribué sur une partie commune, soit par le règlement de copropriété, soit par une décision d’assemblée générale. Généralement, l’autorisation donnée par l’assemblée générale d’utiliser une partie commune à titre privatif confère un droit réel et perpétuel (Cass. 3e civ. 4-3-1992 n° 90-13.145 : RJDA 6/92 n° 635 ; Cass. 3e civ. 17-6-1997 n° 96-10.506 ; Cass. 3e civ. 25-2-2016 n° 15.13.105). Une telle autorisation entraîne une modification du règlement de copropriété avec une publication à la conservation des hypothèques (Cass. 3e civ. 27-3-2008 n° 07-11.801 : BPIM 3/08 inf. 237). 

Mais ce droit de jouissance peut également être accordé à titre de simple tolérance, c’est alors un droit de jouissance temporaire (Cass. 3e civ. 17-4-1991 n° 89-15.172 ; Cass. 3e civ. 3-10-1991 n° 89-21.712). La nature du droit ainsi conféré - droit réel ou droit personnel - dépend de l’étendue du droit concédé. S’il s’agit d’une autorisation révocable ou précaire, limitée dans le temps, elle est considérée comme conférant un droit personnel et peut être accordée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. 3e civ. 2-3-2010 n° 09-13.090). Mais si l’autorisation est donnée à titre d’accessoire d’un lot, il s’agit d’un droit réel et perpétuel. Un tel droit peut s’acquérir par le jeu de prescription acquisitive (Cass. 3e civ. 24-10-2007 n° 06-19.260 : BPIM 6/07 inf. 430), alors qu'un acte de simple tolérance ne peut fonder ni possession ni prescription (Cass. 3e civ. 6-5-2014 n° 13-16.790). 

En l’espèce, un droit d’usage sur une terrasse commune avait été accordé par une décision d’assemblée générale. La cour d’appel a retenu, interprétant souverainement cette décision, que les copropriétaires avaient entendu accorder de simples autorisations personnelles aux propriétaires successifs de l’appartement, et non un droit réel attaché au lot de copropriété. Il en résulte qu’ils n’ont pas pu acquérir, par prescription, un droit réel de jouissance privative et que l’assemblée générale a pu le révoquer librement. 

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COPROPRIETE : Changement d'usage d'un lot de copropriété et atteinte à la destination de l'immeuble et aux droits des copropriétaires (Cass. 3e civ., 6 sept. 2018, n° 17-22172)

Après avoir acquis un lot de copropriété, composé d’une cave en sous-sol à usage de bureau, une SCI le transforma en un local d'habitation qu’elle donna à bail.

Le syndicat des copropriétaires assigna la SCI en remise en état des lieux.

La SCI fit grief à la cour d’appel d’accueillir cette demande.

La Cour de cassation rejette le pourvoi.

Elle constate que la cour d’appel a :

- relevé que le règlement de copropriété stipulait que les occupants de l’immeuble devaient observer et exécuter les règlements d’hygiène, de ville et de police ;

- énoncé à bon droit qu’il résulte de l’article L. 1331-22 du Code de la santé publique que les caves ne peuvent être mises à disposition aux fins d’habitation nonobstant l’existence d’ouvertures en partie haute ;

- constaté qu’un constat d'huissier de justice confirmait que le local était situé au-dessous de la surface du sol naturel et que les fenêtres situées en partie haute donnaient sur les parties communes extérieures au niveau du sol, ce qui n’était pas conforme au caractère « bourgeois » de la copropriété, laquelle ne comportait que de grands appartements tel que cela résultait du règlement de copropriété.

La haute juridiction décide que la cour d’appel qui en a déduit l’existence d’une atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des copropriétaires et une violation du règlement de copropriété, a légalement justifié sa décision.

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MITOYENNETE : Tout propriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen (Cour de cassation, Chambre civile 3, 6 septembre 2018, pourvoi N° 17-19.430, inédit)

Mme Y est propriétaire d'une maison voisine de celle de M. X ; celui-ci a procédé à la surélévation d'un mur en bordure de son fonds, et y a pratiqué des ouvertures ; soutenant que le mur était mitoyen et que les ouvertures pratiquées ne répondaient pas aux prescriptions de l'art. 676 du code civil, Mme X a demandé la suppression des ouvertures et l'indemnisation de divers préjudices.

Mais tout propriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen.

Pour condamner M. X à payer à Mme Y une certaine somme au titre du préjudice subi, l'arrêt retient que le mur surélevé par M. X empiète pour moitié sur la propriété de Mme Y.

En statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'art. 658 du Code civil.

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DROIT DE PREFERENCE : L'agent immobilier doit informer l'acheteur de l'existence d'un droit de préférence (CA Versailles, Chambre 3, 6 septembre 2018, RG N° 16/05782)

Mme G a acquis un appartement situé à Montigny-le-Bretonneux dans le cadre d'une opération d'accession à la propriété, par acte du 23 février 2010 prévoyant une clause anti-spéculative comportant notamment pour l'acquéreur une obligation d'affectation des biens à sa résidence principale, une clause dite de "sauvegarde" au profit de la Communauté d'agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines (la Casquy) ainsi qu'un pacte de préférence au profit de cette dernière dans l'hypothèse où l'acquéreur déciderait de vendre le bien avant l'expiration d'un délai de 5 ans.

Au mois de septembre 2012, Mme G a confié à la société Erilis Immobilier, exerçant sous l'enseigne Solvimo, un mandat de vente avec exclusivité portant sur ledit appartement.

Par courriel du 23 novembre 2012, le notaire de Mme G, en réponse à l'interrogation de cette dernière sur les conditions dans lesquelles elle pouvait revendre son bien, lui indiquait que la revente dans les 5 ans entraînerait l'exigibilité de certains impôts, outre l'obligation de reverser le montant de l'aide accordée (à hauteur de 10'403,20 euro) et l'informait de ce que la Casquy bénéficiait par ailleurs d'un droit de préférence pour acquérir le bien aux lieux et place de l'acquéreur pressenti.

Par acte sous-seing privé rédigé par la société Erilis Immobilier du 8 décembre 2012, Mme G et M. S ont conclu un compromis de vente portant sur le bien au prix de 326'000 euro, outre la somme de 16'000 euro au titre de la commission d'agence à la charge de l'acquéreur.

Le 29 janvier 2013, le notaire de Mme G prenait contact avec M. S, par courriel, afin de l'informer de l'existence d'un droit de préférence au profit de la Casquy laquelle sollicitait en conséquence un certain nombre de pièces concernant l'acquéreur.

Par lettre du 22 mars 2013, la Casquy informait l'étude notariale de son souhait d'acquérir le bien. Le courrier précisait que selon elle, l'acquéreur ne répondait pas aux critères d'attribution de ce logement et que le choix d'exercer le pacte de préférence avait pour objectif de maintenir les critères d'attribution de ce logement.

Le 25 mars 2013, M.S. était informé de ce que la vente ne pourrait être régularisée à son profit.

La vente était finalement réalisée le 24 juin 2013 au profit de la Casquy aux mêmes conditions financières que celles qui avaient été convenues avec M. S.

L'agent immobilier en charge d'un mandat de vente exclusif portant sur un bien immobilier faisant l'objet d'un droit de préférence doit en l'espèce voir sa responsabilité engagée envers l'acheteur pressenti auquel s'est substitué le bénéficiaire du droit de préférence.

Il ne peut être reproché à la venderesse de ne pas avoir veillé à ce que le non-exercice du droit de préférence ait été érigé en condition suspensive de la vente alors que précisément elle confiait à un professionnel le soin de rédiger un acte, lui soumettant des informations que seul le professionnel devait analyser puis leur donner une forme et une efficacité juridiques. Ainsi, le préjudice de l'acheteur n'est pas imputable à la venderesse mais à l'agent immobilier qui n'a pas informé l'acheteur de l'existence de ce pacte de préférence et des conséquences que son exercice pouvait entraîner pour lui, et qui a, par ailleurs, commis une faute en ne faisant pas du non-exercice du droit de préférence une condition suspensive.

Le préjudice de l'acheteur réside dans le fait d'avoir été averti une semaine avant la réitération de l'acte devant notaire de l'impossibilité pour lui d'acquérir le bien alors qu'il avait nécessairement donné congé des lieux qu'il occupait. L'agent immobilierest condamné à payer à ce dernier la somme de 15'000 euro en réparation de ses préjudices.

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SERVITUDE PAR DESTINATION : Clause de l'acte notarié de vente s'opposant à l'existence d'une servitude par destination du père de famille (Cour de cassation, 3e Chambre civ., 6 septembre 2018, pourvoi n° 17-21.527, inédit)

Dans les actes notariés de vente existe une clause, fréquente, selon laquelle le vendeur déclare qu'il n'a créé, ni laissé créer aucune servitude sur l'immeuble vendu, et qu'à sa connaissance il n'en existe pas d'autres que celles pouvant résulter de la situation des lieux, de la loi ou de l'urbanisme.

Selon l'arrêt en référence, cette clause est suffisante pour priver tout intéressé de réclamer ensuite une servitude par destination du père de famille sur le fonds qu'il a divisé pour le vendre à l'acquéreur, même si de nombreux signes matériels existent sur les lieux pour la rendre vraisemblable.

La déclaration du vendeur dans l'acte fait obstacle à l'art. 694 du Code civil  : "Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné".

En l'espèce, Il s'agissait d'une servitude de passage et le quai de déchargement, les aires de stationnement, les portes et fenêtres du bâtiment existant avant la division du fonds d'origine constituaient autant de signes apparents de l'existence de la servitude par destination du père de famille, selon le vendeur.

Mais l'acte notarié de vente du terrain issu de la division opérée par le vendeur stipulait la clause ci-dessus. D'où la décision de la cour ayant pour effet d'interdire de réclamer une servitude par destination du père de famille.

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COPROPRIETE : Quand les vendeurs se sont engagés à supporter le coût des travaux des lots de copropriété vendus (CA Lyon, Chambre 6, 2 août 2018, RG N° 17/04403)

Par acte notarié du 4 décembre 2013, les époux R ont vendu aux époux P les lots 8, 11, 12, 15 et 16 de la copropriété de l'immeuble situé [...].

L'acte contient la clause particulière suivante :

Aux termes du compromis sous signature privée en date à Lyon du 18 septembre 2013, il avait été stipulé : les parties conviennent que les éventuels travaux votés lors d'une assemblée générale entre le compromis et la vente seront à la charge du vendeur et ce, bien que l'acquéreur y ait participé et voté.

D'un commun accord entre les parties, il est convenu que le vendeur supportera le coût financier des travaux suivants :
- travaux de reprise de la structure du plancher dans le logement de Mme Bret M. entre les lots 67 et 69,
- traitement des fissures en façades au niveau de l'appartement de Mme Bret M.,
- remplacement des colonnes d'eau de la copropriété.

Afin de garantir le paiement du coût de cette participation, une somme de 6.000 euro sera séquestrée en la comptabilité du notaire Xavier L, qui aura tous pouvoirs pour payer sur présentation tant de l'assemblée générale ayant voté que les appels de fonds à venir. Tous les autres travaux ne seront pas supportés par le vendeur mais par l'acquéreur.

Le notaire a employé les fonds séquestrés pour le règlement de la quote-part des travaux de reprise du plancher à hauteur de 4.074,30 euro et pour une partie de la quote-part des travaux de remplacement des colonnes d'eau communes à hauteur de 1.925,70 euro, les travaux de reprise des fissures n'ayant pas été votés par les copropriétaires.

Les époux R. ont refusé de régler la quote-part excédant 6.000 euro.

Par acte d'huissier de justice du 16 juin 2016, les époux P ont fait assigner les époux R à comparaître devant le tribunal d'instance de Lyon aux fins de les voir condamner, en principal, au paiement des sommes de 4.591,74 euro au titre de la quote-part du coût des travaux.

L'acte de vente stipule donc que les parties conviennent que les éventuels travaux votés lors d'une assemblée générale entre le compromis et la vente seront à la charge du vendeur et ce bien que l'acquéreur y ait participé et voté. Il stipule en outre que le vendeur supportera le coût financier des travaux de reprise de la structure du plancher, du traitement des fissures en façades et remplacement des colonnes d'eau de la copropriété. Il apparaît que la consignation de la somme de 6 000 euro n'est aucunement présentée comme une participation plafonnée ou forfaitaire des vendeurs. Ainsi, selon la clause du compromis, les vendeurs s'engageaient à supporter le coût des travaux futurs sans aucune limite de montant, pour peu qu'ils soient décidés en assemblée générale des copropriétaires avant la vente. Les vendeurs se sont donc engagés à financer des travaux dont ils auraient supporté le coût s'ils étaient restés copropriétaires, et qui n'étaient pas précisément définis et chiffrables au moment de la vente, mais dont l'objet était en revanche précisément convenu entre les parties, à savoir les travaux susvisés. Le fait que les travaux aient été plus complexes et coûteux que ce que les parties avaient envisagé n'autorise pas les vendeurs à limiter leur participation financière.

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COPROPRIETE : Le propriétaire bailleur responsable du bruit de l'ascenseur à 4 h 55 du matin (Cour d'appel de Lyon, Chambre 8, 27 juillet 2018, RG N° 17/03071)

M. C est locataire d'un appartement sis [...], selon contrat initial du 1er février 1992, signé avec la société Logirel devenue la société Alliade habitat.

La responsabilité du propriétaire bailleur tenu d'assurer à son locataire une jouissance paisible du bien loué doit en l'espèce être retenue au titre du préjudice issu du déclenchement intempestif de l'ascenseur de l'immeuble tôt le matin.

Si le locataire ne démontre pas pour la première période que l'ascenseur se serait mis à fonctionner sans qu'un utilisateur ne s'en serve, un constat d'huissier démontre pour la seconde période de 38 jours un démarrage intempestif de l'ascenseur vers 4 heures 55 du matin sans intervention humaine. Il n'est cependant pas précisé l'intensité du bruit occasionné dans l'appartement du locataire et il n'est pas démontré qu'il aurait eu l'obligation de prendre des anxiolytiques pour combattre les insomnies générées par ce bruit.

Le dysfonctionnement de l'ascenseur sur un très court laps de temps est donc à l'origine d'un trouble de jouissance indéniable, mais très circonscrit dans son intensité et sa durée, qui doit être indemnisé par la somme de 500 euros.

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URBANISME : Condamnation de la commune et de l'Etat pour avoir délivré un certificat d'urbanisme positif alors que le terrain ne pouvait pas être loti (Conseil d'Etat, 5e et 6e chambres réunies, 26 juillet 2018, req. N° 408.149)

La société Les Hauts du Golf a demandé au Tribunal administratif de Bordeaux de condamner solidairement la commune de La Teste-de-Buch et l'Etat à lui verser la somme de 18'232'048,10 euro, en réparation des préjudices qu'elle estime avoir subis et tenant à l'impossibilité de réaliser un projet de lotissement. Par un jugement du 5 novembre 2015, le Tribunal administratif a fait partiellement droit à sa demande en condamnant la commune de La Teste-de-Buch à lui verser la somme de 892'895,33 euro et en condamnant l'Etat et la commune de La Teste-de-Buch solidairement à lui verser la somme de 49'192,43 euro. Le 20 décembre 2016, la Cour administrative d'appel de Bordeaux a, sur appels de la société Les Hauts du Golf et de la commune de La Teste-de-Buch, annulé la condamnation de la commune de La Teste-de-Buch à lui verser la somme de 892'895,33 euro et condamné l'Etat à garantir cette commune de la moitié de la condamnation à verser la somme de 49'192,43 euros. Un pourvoi a été formé.

Pour écarter la responsabilité de la commune de La Teste-de-Buch au titre de la délivrance du certificat d'urbanisme positif pour le préjudice résultant de l'acquisition du terrain au prix d'un terrain constructible, la cour administrative d'appel a retenu que ce certificat n'était pas illégal dès lors que le classement de ce terrain en zone constructible n'était, à la date de délivrance du certificat, en contradiction avec aucune protection instituée ou en cours. En retenant ainsi que seule l'intégration du terrain au réseau Natura 2000 lui avait conféré son caractère d'espace remarquable au sens de l'art. L. 146-6 du Code de l'urbanisme, alors que cette qualification s'apprécie au seul regard des caractéristiques du terrain, la cour a commis une erreur de droit.

En se fondant aussi, pour juger que la délivrance de ce même certificat n'était pas fautive, sur la circonstance qu'il ne revêtait qu'un caractère informatif, alors que l'information délivrée sur la constructibilité du terrain présentait un caractère erroné, la cour a également commis une erreur de droit.

Enfin, en écartant tout lien entre la délivrance du certificat d'urbanisme et le préjudice résultant de la perte de valeur vénale du terrain, au motif que la pétitionnaire était, à la date d'achat du terrain, dépourvue de toute assurance suffisante sur la constructibilité des parcelles, alors que l'objet du certificat d'urbanisme était de fournir une telle assurance, la cour a inexactement qualifié les faits de l'espèce.

C'est sans dénaturer les faits de l'espèce ni commettre d'erreur de qualification juridique que la cour a vu une faute d'imprudence dans le fait, pour une société constituée de promoteurs locaux au fait des enjeux urbanistiques du Bassin d'Arcachon et de professionnels avertis connaissant les aléas juridiques pesant sur des programmes immobiliers de grande ampleur, de s'être volontairement affranchie de la condition suspensive de la promesse de vente liée à l'obtention d'une autorisation de lotir définitive en acquérant le terrain d'assiette sans bénéficier d'une telle autorisation de lotir définitive, en signant avec la commune un protocole d'accord transactionnel contraire aux règles d'urbanisme et en ne s'assurant pas au préalable de la régularité de son projet dans un secteur sensible, en dépit des réserves émises et des recours contentieux pendants. Elle n'a pas davantage dénaturé ou inexactement qualifié les faits en retenant qu'eu égard aux fautes commises par les différentes parties qu'elle retenait, il y avait lieu d'exonérer la commune et l'Etat de leur responsabilité à hauteur de 50 %.

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URBANISME ET INTERET A AGIR : Le conseil de l'Ordre des architectes à intérêt à agir dans une procédure du droit de l'urbanisme (CE, 26 juillet 2018, req. n° 418298, Conseil régional de l'ordre des architectes de Bretagne)

Le conseil de l'ordre des architectes peut saisir le juge de l'excès de pouvoir d'un recours dirigé contre un permis de construire, mais seulement au motif que l'obligation en cause a été méconnue.

Le juge examine les éléments versés au dossier par les parties, les uns pour justifier cet intérêt, les autres pour le contester.

Il écarte les allégations qui ne sont pas suffisamment étayées, sans pour autant exiger la preuve du caractère certain des atteintes alléguées par le requérant. Le propriétaire d'un terrain non construit est également susceptible de justifier que le projet affecte directement les conditions de jouissance de son bien.

Et si est seulement attaqué le permis modificatif, l'intérêt s'apprécie exclusivement au regard des modifications apportées au projet initialement autorisé.

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COPROPRIETE : Référé en raison du changement de destination du lot de copropriété (Cour d'appel de Lyon, Chambre 8, 24 juillet 2018, RG N° 17/06440)

La SCI Ylianes est copropriétaire depuis le 16 septembre 2010 du lot n° 65 au rez-de-chaussée du bâtiment C de l'immeuble situé [...], avec 151/10.000èmes des parties communes générales, et 25/1.000èmes des parties spéciales. Le règlement de copropriété prévoit que ce lot est un local à usage de garage et de dépôt.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 novembre 2016, le syndicat des copropriétaires ayant constaté que la société Ylianes avait modifié sans son accord la destination du lot pour en faire des locaux à usage d'habitation, l'a mise en demeure de régulariser la situation.

Par courrier du 25 novembre 2016, la SCI Ylianes lui a répondu qu'elle soumettrait à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale de la copropriété le changement de destination du lot n° 65 avec la mise au vote du changement de tantièmes et la modification du règlement de copropriété, mais aucune suite n'a été donnée à cet engagement.

Par acte d'huissier du 29 mai 2017, le syndicat de copropriétaires de l'immeuble situé [...], représenté par son syndic la S.A.R.L. Syndic Lyonnais et Gérance, a fait alors assigner en référé la société Ylianes devant le président du Tribunal de grande instance de Lyon pour la voir condamner, sous astreinte, à remettre le lot n° 65 en état de dépôt et de garage, et à cesser de l'utiliser pour l'usage d'habitation et de bureaux.

Appel a été relevé de l'ordonnance de référé.

La SCI copropriétaire au rez-de-chaussée de l'immeuble d'un local dont le règlement de copropriété prévoit qu'il est à usage de garage et de dépôt a en l'espèce modifié la destination du lot pour en faire des locaux à usage d'habitation.

Il n'y a pas lieu à annulation de l'ordonnance de référé rendue sur assignation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par son syndic. Il ressort en effet de l'art. 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 que l'action en référé formée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre du copropriétaire ne nécessitait pas d'autorisation de l'assemblée générale.

Le copropriétaire a transformé son local en appartement d'habitation sans avoir sollicité auprès de la copropriété un changement de destination des lieux avec modification corrélative du règlement de copropriété, malgré l'engagement pris à l'égard du syndic. Ce changement non autorisé d'affectation du local contrevient ainsi à la destination de l'immeuble et porte atteinte aux droits des autres copropriétaires, en ce que les charges réelles résultant de l'usage d'habitation ne sont pas conformes à la répartition prévue par le règlement de copropriété. Il constitue donc un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser.

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URBANISME : Pas de régularisation par un permis modificatif quand il n'y a pas eu permis de construire (Conseil d'Etat, Chambre 2, 18 juillet 2018, req. N° 405.674, rejet, inédit)

Mme A, propriétaire d'un centre équestre situé sur le territoire de la commune de Saint-Georges-de-Didonne, a obtenu le 12 septembre 2007 un permis de construire en vue d'aménager ce centre et a présenté, le 15 février 2012, une demande de permis de construire modificatif ; par un arrêté en date du 24 mai 2012, le maire de la commune a refusé de délivrer le permis modificatif sollicité ; Mme A a demandé au Tribunal administratif de Poitiers d'annuler cette décision ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux ; par un jugement du 31 août 2015, le TA a rejeté sa demande ; Mme A s'est pourvue en cassation contre l'arrêt du 4 octobre 2016 par lequel la Cour administrative d'appel de Bordeaux a rejeté l'appel qu'elle avait formé contre ce jugement.

L'art. L. 111-12 du Code de l'urbanisme, s'il faisait obstacle à ce qu'un refus de permis puisse être fondé sur l'irrégularité d'une construction achevée depuis plus de dix ans, n'était pas applicable lorsque la construction avait été réalisée sans permis de construire, ce qui était le cas en l'espèce de l'aménagement d'un cheminement et d'une fumière.

La cour, après avoir relevé que la partie du projet d'aménagement d'un centre équestre concernant la fumière, située en espace boisé classé, comprenait la construction d'un mur et la surélévation de deux autres et que les aménagements du chemin desservant le bâtiment avaient pour effet de pérenniser son existence et d'isoler son emprise du couvert végétal, a jugé que ces aménagements, même s'ils ne supposent aucune coupe ou abattage d'arbres, constituaient un changement d'affectation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création de boisements.

En estimant ainsi que les aménagements pour lesquels le permis de construire modificatif avait été demandé seraient de nature à porter atteinte à la conservation de l'espace boisé classé, la cour s'est livrée à une appréciation souveraine des faits de l'espèce qui, exempte de dénaturation, échappe au contrôle du juge de cassation.

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URBANISME : Justifier d'un intérêt à agir lors d'une action contre un permis de construire et délai d'instruction (Décret n° 2018-617 ; J.O. du 18, texte n° 15)

Le décret du 17 juillet 2018 (Décret n° 2018-617 ; J.O. du 18, texte n° 15) modifie l'art. R 600-4 du Code de l'urbanisme en fixant les documents devant être remis pour justifier d'un intérêt à agir.

Il est prévu que les requêtes dirigées contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol doivent, à peine d'irrecevabilité, être accompagnées du titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire à une vente d'immeuble à construire, du contrat de bail, ou de tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l'occupation ou de la détention de son bien par le requérant.

Lorsqu'elles sont introduites par une association, ces mêmes requêtes doivent, à peine d'irrecevabilité, être accompagnées des statuts de celle-ci, ainsi que du récépissé attestant de sa déclaration en préfecture. Ces exigences doivent permettre aux juges d'apprécier plus rapidement l'intérêt à agir des requérants et réduiront ainsi les délais de jugement.

Le même texte réglementaire prévoit un délai à l'art. R 600-6 du Code de l'urbanisme. Cet article précise que le juge statue dans un délai de 10 mois sur les recours contre les permis de construire relatifs à un bâtiment comportant plus de deux logements ou contre les permis d'aménager un lotissement.

La cour administrative d'appel statue dans le même délai sur les jugements rendus sur ces requêtes. Si le dépassement du délai de l'art. R 600-6 du Code de l'urbanisme n'a pas de conséquence directe, il est toujours possible que les juges s'estiment tenus de statuer en respectant ce délai. 

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PERMIS DE CONSTRUIRE : Les rôles des annexes du dossier de permis de construire

Les annexes du dossier de permis de construire ont chacun leur rôle. La mairie en a besoin pour définir si votre projet tient la route et s’il est bien en phase avec les règlementations d’urbanisme qui régissent votre commune. C’est à partir du dossier que l’administration va vous accorder ou non le permis de construire pour maison. Outre les annexes, vous devez fournir la demande de permis de construire. Il s’agit du formulaire Cerfa n° 13 406 ou le formulaire Cerfa n° 13 409. Pour cela, découvrez les éléments du dossier et leur rôle.

Le plan de situation et le plan en coupe du terrain et de la construction

Le plan de situation du terrain est obligatoire pour identifier l’emplacement de votre propriété sur la commune. Vous devez alors y indiquer l’échelle et la direction du Nord. Le plan en coupe de son côté, doit faire apparaître l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain et le profil du terrain avant et après les travaux. Le plan en coupe indique le volume extérieur des constructions. Vous devez fournir un exemplaire par dossier avec quatre exemplaires supplémentaires.

 Le plan en coupe du terrain et de la construction

Le plan en coupe du terrain et de la construction est la présentation du projet dans sa totalité. Vous devez y indiquer également l’échelle et la direction du Nord, ainsi que les cotes (longueur, hauteur, largeur). Le plan de masse doit faire apparaître les bâtiments à construire avec leurs dimensions et leur emplacement exact projeté, les arbres existants, s’il y en a, en indiquant ceux qui seront maintenus et ceux qui seront supprimés, les bâtiments existants sur le terrain avec leurs dimensions et leur emplacement exact, les arbres qui doivent être plantés, l’emplacement prévu pour le raccordement aux réseaux, les parties du terrain qu’il est prévu de creuser pour réaliser le projet, l’installation du système d’assainissement individuel. Vous devez fournir un exemplaire par dossier avec quatre exemplaires supplémentaires.

La notice et le plan des façades

La notice décrivant le terrain et présentant le projet indique : une présentation du projet, une présentation initiale du terrain et les matériaux et couleurs du projet de construction. Le plan des façades et des toitures de son côté, permet d’apprécier l’aspect extérieur de la construction. Vous devez fournir un exemplaire par dossier avec quatre exemplaires supplémentaires.

Les documents graphiques

Les documents graphiques sont très utiles dans le dossier de permis de construire. Document graphique est un dessin ou une photographie qui permet d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement. La photographie situant le terrain dans l’environnement proche doit montrer les constructions ou les terrains à proximité immédiate de votre propriété. La photographie situant le terrain dans l’environnement lointain de son côté, va montrer la rue, les façades ou le paysage environnant. Vous devez fournir un exemplaire par dossier avec quatre exemplaires supplémentaires. Une fois le tout complet, envoyez à la mairie par pli recommandé avec accusé de réception.

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CONSTRUCTION : Les précautions à prendre pour réussir la construction de sa maison

Avant de commencer la construction de votre future maison, vous devez prendre le temps de bien étudier votre projet. Vous devez planifier chaque détail et prendre le temps de bien organiser chacune des étapes sans oublier de demander un permis de construire maison. Il est donc essentiel que vous preniez quelques petites précautions. Suivez le guide.

Choisir le constructeur de votre maison

Vous êtes activement à la recherche d’un artisan pour construire votre logement, vous vous apercevrez rapidement que l’offre ne manque pas dans ce secteur d’activité. Le choix de l’entrepreneur qui sera en charge des travaux est une étape cruciale à ne pas négliger. Pour bien le choisir, retenez deux critères essentiels pour appuyer votre choix. Le premier c’est de vous assurez que l’entreprise soit souscrit à une assurance responsabilité civile professionnelle. Le deuxième critère consiste à s’assurer que l’entreprise soit souscrite à l’assurance décennale, qui vous protège de toute éventuelle malfaçon, durant 10 ans.

Le bouche à oreille est un autre critère plutôt fiable pour votre prise de décision, car généralement, les entreprises qui effectuent un travail satisfaisant sont reconnues et recommandées.

Contracter une assurance dommage-ouvrage

L’assurance dommage-ouvrage est obligatoire étant donné qu’elle vous couvre en cas de préjudice. Cependant, beaucoup de propriétaires oublient de souscrire à une assurance dommage-ouvrage, bien qu’elle soit obligatoire. Certes, cette garantie entraîne un surcoût de 2 % à 5 % du montant total des travaux, mais elle vous permet une prise en charge et une indemnisation, en cas de préjudice, qui valent bien ce surcoût. Si par exemple votre chantier est abandonné avant même la réalisation des travaux, l’assurance dommage-ouvrage vous couvrira et vous pourrez percevoir des indemnités compensatoires.

Réceptionner les travaux dans les règles de l’art

La réception marque, en théorie, la dernière étape de votre chantier, et vous étiez impatient que ce jour n’arrive. Toutefois, cette étape mérite toute votre attention, car il s’agit de passer au peigne fin chaque recoin de votre logement afin de vous assurer que le travail a été dûment réalisé. Si vous constatez que certains éléments méritent d’être peaufinés, voire terminés, relevez-les absolument sur le procès-verbal. L’entrepreneur sera dans l’obligation de prendre en compte vos remarques et de remettre en état tout ce que vous lui avez signalé, afin de lever ce que l’on appelle les réserves.

Consigner jusqu’à 5% du montant des travaux

Si vous avez relevé des éléments inachevés que vous avez reportés dans le procès-verbal, sachez que vous avez la possibilité de consigner jusqu’à 5 % du montant des travaux prévu à la signature du contrat. Pour ce faire, vous devrez vous adresser à la Caisse des dépôts et consignations (CDC), qui est l’organisme habilité à recevoir les sommes consignées. Vous devrez fournir un certain nombre de documents ayant trait aux travaux, ainsi que la somme que vous souhaitez retenir sur la rémunération de l’entrepreneur.

Suite à la levée des réserves, vous devrez restituer cette somme à l’entrepreneur. Assurez-vous donc que les éventuelles réparations que vous avez demandées ont bien été effectuées.

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URBANISME : Quels sont les travaux exemptés de toutes autorisations ?

Si certains travaux exigent l’obtention d’un permis de construire ou encore la déclaration de travaux pour bâtiment, d’autres travaux sont exemptés de toutes autorisations. Vous n’aurez pas à effectuer des démarches auprès de la mairie. Voici les conditions grâce auxquels ces quelques travaux peuvent être engagés sans formalités préalables. Tous les travaux, mêmes mineurs, sont au moins soumis à déclaration préalable dès lors que la propriété est implantée dans un secteur sauvegardé, à proximité d’un site classé ou inscrit patrimoine mondial ou historique d’après l’article R.421-2 du code de l’urbanisme.

Les travaux d’entretien et de réparation

Les travaux d’entretien et de réparation sont exemptés de toutes autorisations. Par exemple, la réparation d’éléments vitrés n’a pas à faire l’objet d’une déclaration quelconque ou encore les travaux de nettoyage du toit. Dès lors que votre projet vise à remplacer un objet par un autre d’un pour obtenir un aspect différent, alors il sera nécessaire de déposer une déclaration de travaux en mairie. Le nettoyage des mousses de toitures, l’entretien des aménagements extérieurs et l’entretien des clôtures sont exemptés de formalité. La création d’un escalier, la création d’un escalier, la pose d’une nouvelle cloison n’a pas à faire l’objet de déclaration de travaux à la mairie. La modification de l’aspect extérieur du bâtiment et la création d’une surface de plancher supérieure à 5 m² sont soumis à la déclaration préalable.

D’autres travaux extérieurs qui sont exemptés de toutes formalités

Certains travaux extérieurs qui sont exemptés de toutes formalités. Ainsi, construction nouvelle doit faire moins de 12 mètres de haut, ou 1,80 m de haut pour les châssis ou serres. La construction d’une surface de moins de 5m² pour moins de 12 mètres de hauteur, la construction d’une surface de plus de 5m², quelle que soit la hauteur et la construction d’un ouvrage de 12 m de hauteur ne nécessitent aucune démarche administrative. A titre d’information, la reconstruction après sinistre est totalement possible dans les 10 ans qui suivent. Dans ce cas, le permis de construire ou la déclaration préalable n’a aucune probabilité d’être refusé. La construction d’un mur de moins de 2m de hauteur, hors secteur sauvegardé, sites naturels, parc national et la construction d’un mur de soutènement ne sont soumis à aucune formalité.

Certains travaux courants qui sont exemptés de toutes formalités

La création d’une allée et la construction d’une terrasse plain-pied sont exemptés de toutes formalités sauf si les travaux laissent présager qu’elle peut être close ou si elle n’est pas surélevée. A moins de 20 m², il faudra la déclaration préalable, à plus de 20 m² il faudra le permis de construire. Les piscines gonflables de moins de 10 m² n’ont pas à faire l’objet d’une demande d’autorisation de construire. La création d’une piscine, dont le bassin ne dépasse pas 10 m² est exemptée de toutes formalités. Ainsi, la piscine ne doit pas être utilisée pendant un période continue de plus de 3 mois, autrement la déclaration préalable en mairie sera obligatoire.

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URBANISME : La déclaration de travaux et le permis de construire

Vous avez un projet de construction, d’aménagement ou d’agrandissement ?

Vous devez obtenir une autorisation auprès de la mairie : un permis de construire ou une déclaration de travaux.

Toutefois, certains travaux ne nécessitent aucune de ces autorisations. Pour les constructions neuves, le permis de construire d’une maison est exigé.

La déclaration de travaux est destinée pour les constructions de faible importance. Au contraire, pour les constructions existantes, la déclaration de travaux exigée, mais le permis de construire lorsque les modifications sont importantes.

Le permis construire pour les constructions neuves et modifications

Le permis construire est destiné pour les constructions neuves et les modifications. Ce document est exigé pour les constructions de plus de 40 m² de surface de plancher, ou la création d’un niveau supplémentaire à l’intérieur d’un bâtiment, créant une augmentation de la surface d’habitation de plus de 40 m² de surface de plancher. S’il n’y a pas de PLU, ou si ces travaux portent la surface totale de la construction à plus de 150 m², ce seuil est abaissé à 20 m². Le permis de construire est obligatoire pour le changement de destination d’un bâtiment, dès qu’il y a modification de la structure porteuse ou de la façade du bâtiment. La modification du volume de l’habitation exige également le document lorsqu’il y a création d’une ouverture sur un mur extérieur. Pour la construction d’un abri de jardin, pour les travaux d’agrandissement et pour les nouvelles constructions de plus de 20 ou 40 m², la création d’une piscine de plus de 100 m² et couverture de plus de 1,80 m de hauteur, le permis de construire est nécessaire.

La déclaration de travaux pour les modifications et les petites constructions

La déclaration de travaux est destinée pour les modifications et les petites constructions. Le document est nécessaire pour les modifications de l’aspect extérieur d’une habitation, pour la création ou modification des ouvertures extérieures telle que la pose de fenêtre de toit de type Velux, le changement de destination d’un bâtiment, la création d’une construction nouvelle d’une surface de plancher supérieure à 5 m² et inférieure à 20 ou 40 m² et l’aménagement des combles si la surface créée est supérieure à 10 m² de surface de plancher. La construction d’une habitation légère de loisir (mobile-home, chalet, yourte) jusqu’à 35 m² de surface de plancher, la maison sur pilotis de plus de 5 m² et jusqu’à 20 ou 40 m², la création d’un bassin entre 10 et 100 m² et couverture de moins de 1,80 m de hauteur, la création d’un statut de 12 m de hauteur et de 40 m3 de volume nécessitent la déclaration de travaux auprès de la mairie. Les petits travaux d’intérieurs et les petits aménagements ne nécessitent aucune autorisation, notamment la création d’une surface de plancher de moins de 5 m². Il est également possible de créer un bassin de moins de 10 m² sans démarches administratives.

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AUTORISATION DE CONSTRUIRE : Quels travaux pour quelle autorisation ?

Vous avez des travaux d’aménagement, de construction ou d’agrandissement ? Sachez qu’il existe des projets soumis au permis de construire, à une déclaration de travaux et certains qui sont dispensés de toutes formalités administratives.

La liste des travaux soumis au permis de construire

Le permis de construire est un document officiel qui permet la réalisation des travaux de grande ampleur. Les projets concernés restent alors :

– la création ou augmentation de la surface d’habitation de plus de 20 ou 40 m² ;

– le changement de destination d’un bâtiment, s’il y a modification de la structure porteuse et de la façade ;

– les constructions de plus de 40 m² de surface de plancher ;

– la création d’un niveau supplémentaire à l’intérieur de la maison avec plus de 40 m² de surface de plancher ;

– la modification du volume de l’habitation lorsqu’il y a création d’une ouverture sur un mur extérieur ;

– l’installation d’une éolienne d’une hauteur égale ou supérieure à 12 m ;

– la création d’un garage de plus de 20 ou 40 m² ;

– la création d’un garage de plus de 35 m² de surface de plancher ;

– la création d’une piscine extérieure, dont le bassin de plus de 100 m² et couverture de plus de 1,80 m de hauteur ;

– l’installation de statues, monuments, œuvres d’art, dont la hauteur égale ou supérieure à 12 m avec 40 m3 de volume ;

– la création d’une terrasse de plus de 20 ou 40 m² ;

– la création d’une véranda de plus de 20 ou 40 m² ;

– la construction d’une habitation légère de loisir supérieur 35 m² de surface de plancher.

La liste des travaux soumis à la déclaration de travaux

Les travaux de moyenne ampleur sont soumis à la déclaration de travaux. Pour la création d’un garage par exemple, vous devez obtenir la déclaration de travaux d’un garage. Les travaux concernés restent alors :

– la construction d’un garage de moins de 20 m² ;

– la création d’une construction nouvelle d’une surface de plancher supérieure à 5 m² et inférieure à 20 ou 40 m² ;

– la construction d’une habitation légère de loisir comme le mobile-home, le chalet ou la yourte, jusqu’à 35 m² de surface de plancher ;

– le changement de destination d’un bâtiment ;

– la création ou la modification des ouvertures extérieures comme la pose de fenêtre de toit de type Velux ;

– l’aménagement des combles si la surface créée est supérieure à 10 m² de surface de plancher ;

– la création d’une piscine extérieure, dont le bassin ne dépasse pas les 100 m² avec une couverture de moins de 1,80 m de hauteur ;

– l’installation de statues, monuments, œuvres d’art, dont la hauteur égale ou inférieure à 12 m de hauteur ;

– la création d’une terrasse de moins de 20 ou 40 m² ;

– la création d’une véranda de moins de 20 ou 40 m².

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AUTORISATIONS DE TRAVAUX : Tout savoir

Vous avez un projet de construction, d’aménagement ou d’agrandissement ?

Sachez que certains travaux sont soumis à une autorisation communale, et d’autres non.

Il s’agit en fait d’un permis de construire pour maison dans le cas d’un grand chantier et d’une déclaration de travaux pour les projets de moyenne ampleur.

La déclaration de travaux pour maison

Une déclaration préalable est une autorisation obligatoire si vos travaux consistent à créer une surface de plancher ou d’emprise au sol comprise entre 5 m² ou 20 m². Le seuil de 20 m² peut être porté à 40 m² si la construction est implantée au cœur d’une zone urbaine d’une commune couverte par un document assimilé (par exemple, un plan d’occupation des sols) ou encore un plan local d’urbanisme (PLU). Toutefois, si vos travaux consistent à créer une surface de plancher ou d’emprise au sol comprise entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, un permis de construire est exigé. Dans le cas où après réalisation, la surface ou l’emprise de la construction dépasse 150 m², il est obligatoire de faire appel à un architecte. Vous devez alors constituer un dossier au moyen de l’un des formulaires suivants : le cerfa n°13702*02 pour les travaux concernant des lotissements et autres divisions foncières non soumis à permis d’aménager (division sans voies ni espace commun). Le cerfa n°13404*03 de son côté, est destiné pour les travaux concernant les constructions, travaux, installations et aménagements non soumis à permis de construire comprenant ou non des démolitions. Enfin, il y a le cerfa n°13703*03 pour les travaux concernant la construction et travaux non soumis à permis de construire portant sur une maison individuelle et ses annexes. Le cerfa doit être complété d’annexes.

Le permis de construire pour maison

Un permis de construire est exigé lorsque les travaux envisagés sur une construction existante consistent à créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m². L’autorisation est également obligatoire pour la création d’une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m². Cette surface est valable si la construction est implantée dans les zones urbaines couvertes par un plan local d’urbanisme (PLU). Dans le cas où après réalisation, la surface ou l’emprise de la construction dépasse 150 m², il est obligatoire de faire appel à un architecte. Vous devez également solliciter le permis de construire pour maison si les travaux ont pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment. Aussi, la mairie exige cette autorisation lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination ou s’ils portent sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou se situant dans un secteur sauvegardé. Votre demande de permis de construire doit être effectuée au moyen de l’un des formulaires suivants : le cerfa n°13409 – *03 pour les autres constructions ou le cerfa n°13406 – 03 pour les travaux portant sur maison individuelle et/ou ses annexes.

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CONSTRUCTION DE MAISON : Conseils pour choisir le pro dans le cadre de la construction maison

En matière de construction vous pouvez faire du sur-mesure et garder la main sur la réalisation ou choisir sur catalogue et déléguer la gestion du chantier.

Architecte, artisan et entrepreneur sont là pour vous conseiller.

Une fois le terrain trouvé et le financement obtenu, vous pensiez avoir fait le plus gros. Mais c’est surtout au moment de choisir le professionnel que les choses se compliquent.

L’architecte, un professionnel diplômé

L’architecte est un professionnel qui a suivi au moins cinq ans d’études après le bac au sein d’une école d’architecture publique ou privée et qui a effectué un stage professionnel.

À l’issue de ces études, il obtient une « habilitation à exercer la maîtrise d’œuvre en son nom propre » (Hamonp), un diplôme qui a succédé à l’ancienne mention « diplômé par le gouvernement » (DPLG). Cependant, l’architecte n’a le droit d’exercer qu’une fois inscrit au Conseil national de l’Ordre des architectes (CNOA), instance qui répertorie, régule et, parfois, sanctionne les membres de la profession en cas de faute professionnelle grave. Vous pouvez lui demander plusieurs missions distinctes?: seulement la conception des plans ou la conception et le suivi du chantier.

Le maître d’œuvre, une confiance à bâtir

Pour piloter un projet de construction, il est possible de faire appel à un maître d’œuvre. Son rôle est de vous assister dans la conception et le suivi du chantier. Pour tout projet de moins de 170 m², recourir à un maître d’œuvre suffit. Au-delà, ce dernier devra faire concevoir les plans par un architecte diplômé. Car il ne faut pas confondre architecte et maître d’œuvre.

La relation personnelle est primordiale pour choisir le maître d’œuvre qui saura comprendre vos attentes, choisir les matériaux adaptés à votre budget et à votre projet.

Le promoteur-constructeur : un projet clé en main

Si vous optez pour la construction d’une maison standard, dont le chantier sera géré par un interlocuteur unique, vous aurez recours à un constructeur de maisons individuelles. Celui-ci peut construire la maison choisie sur un catalogue de plans standard préétablis, plus ou moins personnalisables.

Le constructeur de maison individuelle propose un contrat type qui englobe toutes les prestations nécessaires au commencement du chantier (étude des sols, dépôt de permis de construire…) ainsi que les assurances et garanties obligatoires.

Recourir à ce type de professionnel permet d’avoir en face de soi un seul interlocuteur, qui fait signer un contrat forfaitaire global, le Contrat de construction de maison individuel ou CCMI.

L’architecteur : l’architecte-constructeur

Une catégorie particulière d’architectes se développe depuis quelques années?: les architecteurs. Ces architectes diplômés fournissent une prestation globale, avec un contrat calqué sur les contrats de construction de maison individuelle (CCMI).

Les architecteurs proposent un contrat clés en main à prix et délai garantis, avec une obligation de résultat, exactement comme un promoteur de construction individuelle. Le contrat passé inclut les honoraires de conception et de suivi, mais aussi les assurances, le coût des matériaux et des travaux. Il peut aussi inclure la réalisation des démarches qui se rapportent à la demande de permis de construire maison.

Avec cette option, vous allez pouvoir combiner le bénéfice d’un interlocuteur unique, à la fois garant et responsable de la totalité de la prestation, avec le « plus créatif » du recours à un véritable architecte.

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DECLARATION DE TRAVAUX : Tout savoir sur la déclaration de travaux pour surface de plancher

La déclaration de travaux pour surface de plancher est exigée pour les travaux de moyennes importances. Elle s’applique aux travaux sur un bâtiment existant que pour les constructions neuves de taille moyenne.

La déclaration de travaux pour surface de plancher pour les constructions neuves

La déclaration de travaux pour surface de plancher peut être exigée pour les constructions neuves. Vous devez effectuer des démarches obligatoires auprès de la mairie pour :

  • les habitations légères de loisirs si leur surface de plancher dépasse les 35 m² ;

  • pour les projets dont la hauteur au-dessus du sol est supérieure à 12 m ;

  • pour la surface de plancher et l’emprise au sol sont inférieures ou égales à 5 m² ;

  • toute nouvelle construction dont la surface de plancher ou l’emprise au sol est supérieure à 5 m²

  • les constructions d’une surface inférieure ou égale à 20 m ² ;

  • les murs de plus de 2 m de hauteur au-dessus du sol ;

  • les piscines inférieure ou égale à 100 m² ;

  • les châssis et serres d’une hauteur au-dessus du sol compris entre 1.80 m et 4 m ;

  • Toute construction dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 12 m avec une emprise au sol sont inférieure ou égale à 20 m² ;

  • la construction d’un mur, quelle que soit sa hauteur si la propriété est implantée près d’un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité, en site classé, réserve naturelle, à l’intérieur du cœur des parcs nationaux.

Le dossier de demande d’une déclaration de travaux

Le dossier de demande d’une déclaration de travaux est important, car c’est lui qui va définir si la mairie va vous accorder ou non l’autorisation. Vous devez alors constituer un dossier complet composé d’une demande Cerfa n°13703*02 pour déclarer des travaux sur une maison individuelle ou la construction d’une annexe à une maison. Le formulaire Cerfa n°13404*02 est destinée pour une construction, des travaux sur existant, un aménagement ou un changement de destination. Le formulaire Cerfa n°13702*02 de son côté est destinée pour une petite division de terrain. Fournissez 1 exemplaire par dossier avec 5 exemplaires supplémentaires.

Outre la demande, vous devez rassembler les annexes :

– le plan de situation du terrain ;

– le plan de masse de la construction à modifier ou à édifier ;

– le plan en coupe du terrain et de la construction ;

– la notice décrivant le terrain et présentant le projet ;

– le plan des façades et des toitures ;

– le document graphique pour apprécier l’insertion du projet dans son environnement ;

– la photographie situant le terrain dans l’environnement proche ;

– la photographie situant le terrain dans l’environnement lointain.

Fournissez 1 exemplaire par dossier avec 5 exemplaires supplémentaires.

Une fois complet envoyez le dossier par pli recommandé avec accusé de réception ou déposez directement en mairie.

 

PROMOTION IMMOBILIERE : Caractère suffisamment distinct et indépendant de constructions desservies par des équipements ou des aménagements communs autorisant la constitution d'un syndicat secondaire (cass. civ. 13 juillet 2018)

Un groupe d’immeubles, soumis au statut de la copropriété, est composé de 7 bâtiments (n° 1 à 7) et d’un garage en sous-sol accessible par 2 rampes véhicules et desservi par un passage piéton pour chacun des bâtiments n° 4, 5 et 6. L’assemblée générale des copropriétaires a décidé la création d’un syndicat secondaire propre aux bâtiments n° 1, 2, 5, 6 et 7 dont l’annulation est demandée par des copropriétaires pour violation de l’art. 27 de la loi du 10 juillet 1965.

La cour d’appel a rejeté leur demande.

Pour la cour d'appel, le fait qu'il y ait des sas qui relient le garage collectif aux trois bâtiments indépendants ne suffit pas pour considérer que le garage est imbriqué dans ces bâtiments de telle sorte qu'il ne pourrait constituer un bâtiment à lui seul. De même le fait que l'un des bâtiments soit accessible par les occupants des deux autres bâtiments par ce garage collectif ne le rend pas pour autant imbriqué dans les bâtiments avec lesquels il est relié. En effet, le fait que ces bâtiments soient reliés entre eux n'implique pas qu'ils perdent leur caractère distinct et indépendant et le fait que dans le garage se trouvent des locaux techniques n'implique pas que ce garage doive être considéré comme imbriqué avec les bâtiments construits à proximité puisque ce garage collectif est un bâtiment distinct, bien délimité et que ces locaux techniques desservent aussi le reste de la copropriété dont les bâtiments sont situés un peu plus à l'écart. Dès lors la pluralité de bâtiments existe en présence d'une construction qui se compose de parties techniquement indépendantes, distinctes, facilement identifiables et permettant une gestion particulière sans qu'il en résulte de difficultés par rapport à l'ensemble de la copropriété.

La Cour de cassation (arrêt du 13 juillet 2018) valide l'arrêt de la cour d'appel. 

Même en présence d'équipements communs desservant un groupe d'immeubles, la pluralité de bâtiments au sens de l’art. 27 de la loi du 10 juillet 1965 existe en présence d'une construction qui se compose de parties techniquement indépendantes, distinctes, facilement identifiables et permettant une gestion autonome, autorisant ainsi la création d'un syndicat secondaire.

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CONSTRUCTION ET VEFA. Faute dolosive du bureau d'études techniques ? (Cour de cassation, 3e Ch. civ., 12 juillet 2018, pourvoi n° 17-19.701, cassation, FS-P+B+I)

Une chambre de commerce et d'industrie (CCI) a fait édifier, en qualité de promoteur, un groupe d'immeubles qu'elle a vendu par lots en l'état futur d'achèvement (VEFA). Le syndicat des copropriétaires a autorisé une société à effectuer des travaux dans un local commercial lui appartenant et situé au rez-de-chaussée. Les travaux, entraînant la suppression de toutes les cloisons intérieures du local réaménagé sont réalisés. Des fissures étant apparues, le syndicat a, après expertise, assigné la CCI, le bureau d'études techniques lors de la construction de l'immeuble, qui a mis en cause la société chargée du contrôle technique.

La cour d'appel a condamné le bureau d'études techniques à payer diverses sommes au syndicat des copropriétaires.

L'arrêt d'appel énonce que les désordres sont consécutifs à une erreur de conception du bureau d'études techniques tout en précisant que la qualité du béton est à la limite de l'acceptable et que l'ampleur considérable du déficit de ferraillage du béton armé conduisant à poser une dalle, qui n'a résisté jusqu'à présent que grâce aux cloisons installées en dessous alors qu'elles ne sont pas prévues pour cet usage, caractérise de la part d'un professionnel une faute lourde tellement grave qu'elle doit être qualifiée de dolosive.

L'arrêt de la cour d'appel est cassé.

En statuant comme elle l'a fait, par des motifs insuffisants à caractériser que le bureau d'études techniques aurait violé ses obligations contractuelles par dissimulation ou par fraude et, partant, commis une faute dolosive, la cour d'appel a violé les art. 1147 et 1150 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.

LOTISSEMENT : La hauteur des haies du lotissement relève du cahier des charges sans caractère réglementaire (Cour de cassation, Chambre civile 3, 12 juillet 2018, RG N° 17-21.081, rejet, publié)

Les propriétaires dans un lotissement ont obtenu la condamnation sous astreinte, de colotis, à couper leur haie à une hauteur de 80 centimètres, en application de l'art. 17 du cahier des charges puis les ont assignés en liquidation d'astreinte, le 4 février 2015, pour la période du 6 mai 2014 au 6 mars 2015.

Les colotis ont fait valoir que, par une délibération du 7 décembre 2013, l'assemblée générale de l'Association syndicale libre (ASL) avait modifié l'art. 17 et limité la hauteur des haies à 1,80 mètre dans tout le lotissement. 

C'est en vain qu'il est fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter les demandes de liquidation d'astreinte pour n'avoir pas réduit à 80 centimètres la hauteur des plantations du lot.

Ayant exactement retenu que la clause relative à la hauteur des haies du lotissement n'avait pas une nature réglementaire et que, conformément aux stipulations du cahier des charges, sa modification avait été adoptée à la majorité de l'art. L. 315-3 du Code de l'urbanisme, reprise à l'art. L. 442-10 du Code de l'urbanisme, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la modification votée le 7 décembre 2013 n'avait pas à être approuvée par l'autorité compétente.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/766_12_39797.html

SYNDICAT DE COPROPRIETE : Condition de création d’un syndicat secondaire (Cass. 3e civ., 12 juill. 2018, n° 17-26133)

La cour d’appel de Toulouse qui énonce à bon droit qu’aux termes de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, la constitution d’un syndicat secondaire implique la présence de plusieurs bâtiments compris comme des constructions matériellement distinctes et indépendantes les unes des autres pour permettre une gestion particulière sans qu’il en résulte de difficulté pour l’ensemble de la copropriété même si ces constructions sont desservies par des équipements ou des aménagements communs et retient que le fait que des sas relient le garage aux bâtiments, que le bâtiment n° 4 soit accessible par ce garage aux occupants des bâtiments n° 5 et 6 et que des locaux techniques du garage desservent la copropriété n’impliquent pas que ces bâtiments perdent leur caractère distinct, indépendant et permettant une gestion autonome, peut en déduire que l’immeuble comporte plusieurs bâtiments permettant la constitution d’un syndicat secondaire.

Cliquez pour lire l’arrêt : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/699_12_39793.html

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FAUTE DU CONSTRUCTEUR CONSTITUTIVE DE DOL : Transmission de l’action contractuelle et caractérisation (Cass. 3ème civ., 12 juill. 2018, n° 17-20627)

Les acquéreurs d’une maison individuelle constatent des désordres affectant le réseau électrique et la charpente et, après expertise, assignent le constructeur et les précédents propriétaires en indemnisation de leurs préjudices.

La cour d’appel de Paris qui retient à bon droit que l’action engagée par les acquéreurs, sur le fondement de la faute dolosive du constructeur, s’analyse en une action contractuelle et que, attachée à l’immeuble, elle est transmissible aux acquéreurs successifs, en déduit exactement que cette action est recevable.

La cour d’appel qui retient que le constructeur a présidé à la livraison et à la remise des clefs, que l’examen des lieux lors de la réception ne pouvait manquer de révéler la modification de la structure réalisée sur la charpente par le sciage des contreventements des fermettes et les insuffisances du plancher, qui n’était pas destiné à supporter des combles habitables, et que le constructeur ne pouvait ignorer le projet d’aménagement des combles puisque les maîtres d’ouvrage avaient déposé une demande de permis de construire modificatif à cette fin, peut en déduire que, ce constructeur ayant remis les clefs de la maison en demeurant taisant, une violation délibérée et consciente de ses obligations contractuelles est caractérisée.

Consultez l'arrêt ici en cliquant : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/765_12_39801.html

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URBANISME : Condition d’extension de l’urbanisation dans les communes littorales (CE, 11 juill. 2018, n° 410084)

Il résulte du I de l’article L. 146-4 du code de l’urbanisme que les constructions peuvent être autorisées dans les communes littorales en continuité avec les agglomérations et villages existants, c’est-à-dire avec les zones déjà urbanisées caractérisées par un nombre et une densité significatifs de constructions.

En revanche, aucune construction ne peut être autorisée, même en continuité avec d’autres, dans les zones d’urbanisation diffuse éloignées de ces agglomérations et villages.

En jugeant que le projet de construction d’une maison individuelle devait être regardé comme réalisé en continuité avec une agglomération existante en raison de sa proximité immédiate avec un camping, sans rechercher si les constructions soumises à autorisation qui se trouvent dans ce camping assurent la continuité avec l’ensemble des constructions avoisinantes et si la construction projetée est elle-même dans la continuité des constructions du camping, le tribunal administratif a commis une erreur de droit.

CLAUSE PENALE : Les candidats acquéreurs justifient avoir déposé un dossier de financement conforme aux stipulations du compromis, dans les délais prévus (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 11 juillet 2018, RG N° 17/00104)

Le 10 septembre 2014 les époux B. se sont engagés à vendre et les consorts C-G se sont engagés à acquérir un bien immobilier sis à [...] au prix de 225'000 euro, sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt avant le 10 décembre 2014 d'un montant de 235'000 euro au taux maximum de 3, 50 % l'an sur 300 mois.

La réitération de l'acte qui était prévue pour le 7 janvier 2015 n'a pas eu lieu et les vendeurs ont mis vainement en demeure les acquéreurs de signer l'acte authentique le 15 janvier 2015. Une médiation auprès de la chambre des notaires est demeurées infructueuse.

Par exploit du 15 avril 2015 les époux B, vendeurs, ont fait assigner les acquéreurs en vue d'obtenir le versement à leur profit du montant de la clause pénale

Les candidats acquéreurs justifient avoir déposé un dossier de financement conforme aux stipulations du compromis, dans les délais prévus. La clause pénale n'est alors pas due. Il est indifférent que les candidats acquéreurs n'aient pas notifié le refus dans le délai contractuel. L'obtention d'un prêt hors délais et dans des conditions que les candidats acquéreurs étaient fondés à refuser, est sans incidence.

Toutefois, ils ont causé un préjudice aux vendeurs en ne les informant pas dans le délai contractuel de la défaillance de la condition. En effet, les vendeurs ont été contraints de déménager, d'acquitter un loyer ainsi que des frais d'agence, puis des frais pour emménager à nouveau en compagnie de leur enfant en bas âge. Il convient d'indemniser leur préjudice matériel à hauteur de 2'806 euro et de leur allouer une somme de de 5'000 euro en réparation des tracasseries subies.

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AGENT IMMOBILIER : L'agent immobilier doit trouver un acquéreur aux conditions du mandat (Cour de cassation, Chambre commerciale, 10 juillet 2018, RG 16-20.254, 16-20.255, cassation avec renvoi, inédit)

En application des dispositions de l'art. 1134 (ancien) du Code civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi des parties. Elles doivent être exécutées de bonne foi. L'art. 1147 (ancien) du même code le débiteur est condamné à paiement de dommages et intérêts à raison de l'inexécution de son obligation toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée.

La convention de mandat passée le 7 juin 2013 entre la SAS MC Energie et M. Fabrice M dispose que la société mandate M. M à l'effet de rechercher un acquéreur pour les deux centrales photovoltaïques dont elle est propriétaire et qui sont en exploitation, en vue d'aboutir à une vente de ces centrales moyennant le prix minimum forfaitaire de 2'800'000 euro. Il est spécifié que la cession des centrales s'entend de la signature d'une convention de successeur dans l'activité de production d'électricité comprenant la transmission du contrat d'achat d'énergie avec EDF-OA, l'ensemble des éléments corporels des centrales, et la conclusion concomitante des deux baux emphytéotiques pour l'exploitation des centrales.

La société s'est engagée à accepter toute offre faite au moins à ce prix et à lui verser des honoraires d'un montant correspondant à la différence entre cette somme et le prix de vente effectif. Se prévalant du refus de la société mandante de donner suite aux deux propositions d'achat répondant aux conditions du mandat, qu'il lui avait transmises, le mandataire l'a assignée en paiement.

Pour condamner la société mandante à payer au mandataire une certaine somme au titre de ses honoraires, l'arrêt d'appel retient que ce dernier a présenté deux offres conformes au mandat, la première portant sur l'achat des deux centrales au prix de 2'290'000 euro, outre 19 loyers annuels de 42'105 euro hors taxes s'agissant des bâtiments, et la seconde faite pour un prix de 2'300'000 euro, outre 700 000 euros à titre de loyers pendant 29 années.

En statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le mandat litigieux avait été donné par la société mandante en vue d'aboutir à une vente des deux centrales, moyennant un prix minimum forfaitaire de 2'800'000 euro et que ce prix était stipulé payable lors de la signature de l'acte de cession des centrales, ce dont il résultait que le prix minimum ainsi stipulé ne pouvait pas être atteint par le versement d'un loyer périodique, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'art. 1134 du Code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

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OCCUPATION SANS DROIT NI TITRE : La véritable nature de l'indemnité d'occupation du logement occupé sans droit ni titre (CA Colmar, Chambre civile 3, section A, 9 juillet 2018, RG N° 17/02022)

Mme Germaine M avait autorisé M. N à occuper à titre gratuit un logement situé [...] au deuxième étage.

Mme M est décédée le 3 septembre 2015, ses héritiers étaient les consorts H.

Le 10 février 2016, les consorts H ont donné congé par lettre recommandée à M. N en lui demandant de quitter les lieux pour le 30 avril 2016 au plus tard.

L'indemnité d'occupation due par l'occupant sans droit ni titre a indéniablement un but indemnitaire et a vocation à réparer le préjudice subi par le propriétaire du fait de la perte des fruits et revenus de l'immeuble, mais elle constitue également un moyen de pression à l'encontre de l'occupant.

L'occupant de l'immeuble ne saurait donc prétendre voir réduit l'indemnité d'occupation à néant, au motif que l'immeuble occupé serait dépourvu de valeur locative en raison de sa grande vétusté et de son caractère impropre à l'habitation. Il convient donc de fixer cette indemnité, au vue des conclusions de l'agence régionale de santé, à la somme de 450 EUR par mois d'occupation effective.

PROMESSE DE VENTE SOUS CONDITION SUSPENSIVE : Non-exercice du droit de préemption (Cour de cassation, Chambre civile 3, 5 juillet 2018, pourvoi N° 17-18.911, cassation, inédit)

Par une promesse de vente du 9 novembre 1998, une maison d'habitation avec terrain attenant a été vendue, sous la condition suspensive, au profit du seul acquéreur, que la commune n'exerce pas son droit de préemption.

Pour rejeter la demande tendant à voir déclarer la vente parfaite, l'arrêt d'appel, après avoir relevé qu'aux termes de la promesse la vente deviendrait nulle et non avenue à défaut de réalisation de la condition suspensive au plus tard le 15 janvier 1999 et que l'acte authentique réitérant cette vente devait être établi dans les huit jours de ce délai, retient que les conditions suspensives n'ont pas été réalisées à la date prévue, que les attestations émanant du maire de la commune ne rendent pas compte d'une prorogation du délai prévu pour la régularisation de l'acte authentique, et que la promesse est caduque.

En statuant ainsi, après avoir relevé que le vendeur avait implicitement accepté de reporter le délai de réalisation des conditions suspensives, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'art. 1176 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

ARRETE DE PERIL : Annulation d’un arrêté de péril et conséquences (Cass. 3e civ., 5 juill. 2018, n° 12-27823, PB)

Un incendie ayant endommagé un immeuble, le maire de la commune prend un arrêté de péril imminent enjoignant au propriétaire de procéder à des travaux de sécurisation. Au visa du rapport d’un expert désigné par le président du tribunal administratif, faisant état d’une grave menace à la sécurité publique en raison d’un risque permanent d’effondrement de l’immeuble, il prend un arrêté de péril ordinaire prescrivant la démolition totale de l’immeuble. À défaut de réalisation des travaux dans le délai imparti, il demande au président du tribunal administratif, sur le fondement des dispositions du paragraphe IV de l’article L. 511-2 du Code de la construction et de l’habitation, l’autorisation de faire procéder à la démolition. Celle-ci est autorisée sous réserve d’assurer, dans les conditions préconisées par l’architecte des bâtiments de France, la conservation des façades sur rues de l’immeuble et de l’immeuble voisin. Après la démolition de l’immeuble, le tribunal administratif prononce l’annulation de l’arrêté de péril ordinaire et, la commune ayant assigné le propriétaire de l’immeuble en paiement du coût des travaux de démolition, celui-ci demande reconventionnellement l’indemnisation de son préjudice.

La cour d’appel d’Agen qui relève que l’immeuble n’a fait l’objet d’aucun entretien par son propriétaire depuis l’incendie, que, si une procédure l’a opposé à sa compagnie d’assurance, il avait néanmoins le devoir, en sa qualité de propriétaire, de prendre toutes mesures afin de prévenir tous risques d’effondrement et que, bien qu’ayant perçu une indemnité d’assurance de 300 000 € à l’issue de cette procédure, il n’a pas spontanément procédé aux réparations nécessaires, retient que les dégradations et démolitions invoquées ainsi que les préjudices financier et moral ne sont dus qu’à sa propre inertie et au manque de soins élémentaires apportés à sa propriété, justifiant légalement sa décision de rejeter la demande du propriétaire d’indemnisation du préjudice subi du fait de la démolition totale de son immeuble.

Mais l’arrêt est toutefois cassé sur un moyen relevé d’office par la 3e chambre civile de la Cour de cassation et au visa de l’article L. 511-2, IV, du Code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction alors applicable.

La cour d’appel, pour accueillir la demande de la commune en paiement du coût des travaux de démolition, retient qu’il est constant que ces travaux ont été effectués à ses frais avancés, qu’ils étaient autorisés par une ordonnance du juge des référés du tribunal administratif qui avait rejeté la demande du propriétaire en suspension de l’arrêté de péril ordinaire et, qu’ainsi, ces travaux devaient être mis à la charge du propriétaire, la demande reconventionnelle de celui-ci pour voie de fait étant indépendante de cette obligation.

La commune, relève la Cour de cassation, n’agit pour le compte et aux frais du propriétaire que lorsqu’elle fait régulièrement usage des pouvoirs d’exécution d’office qui lui sont reconnus et, dès lors, l’irrégularité de la procédure résultant de l’illégalité de l’arrêté de péril fait obstacle à ce que soit mis à la charge du propriétaire le coût des travaux ordonnés par cet arrêté et exécutés d’office par la commune.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000037196725&fastReqId=257841583&fastPos=1

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FAUTE DE L'ARCHITECTE : Qui assume la responsabilité des manœuvres dolosives de l’architecte ? (Cass. 3e civ., 5 juill. 2018, n° 17-20121)

Les acquéreurs d’un chalet, soutenant qu’il leur avait été dissimulé que l’aménagement du sous-sol du chalet en espace d’habitation avait été réalisé sans autorisation d’urbanisme, assignent leur vendeur, sur le fondement du dol, et le notaire, pour manquement à son devoir de conseil, en paiement de dommages-intérêts.

La cour d’appel qui retient à bon droit que le notaire est tenu de vérifier les déclarations faites par le vendeur qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse, avec les moyens juridiques et techniques d’investigation dont il dispose, et relève que le notaire avait demandé à l’architecte de lui transmettre tous dossiers de permis de construire principal et modificatif, en ce compris toutes pièces écrites et graphiques et tous plans, que ce dernier avait indiqué qu’une visite des locaux par le service d’urbanisme lui avait permis d’obtenir une attestation de non-contestation de conformité des travaux, en omettant toutefois d’en préciser les limites, et mentionné que le chalet était, dans sa version existante, conforme au dernier permis de construire, retenant souverainement qu’il n’est pas établi que le notaire aurait pu, au vu des documents transmis, s’apercevoir de l’irrégularité des travaux pratiqués au sous-sol du chalet, peut en déduire que, s’agissant de la régularité administrative des aménagements intérieurs d’une construction régulièrement édifiée, il ne peut être reproché au notaire, en présence de l’attestation précise et circonstanciée remise par l’homme de l’art, d’avoir manqué à son devoir d’information au préjudice de l’acquéreur.

Mais viole l’article 1116 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, la cour d’appel qui, pour rejeter les demandes formées contre la venderesse, retient que rien n’indique que celle-ci avait connaissance des informations fallacieuses données par l’architecte, alors qu’elle a retenu que ce dernier avait la qualité de représentant de la SCI et que les manœuvres dolosives du représentant du vendeur, qui n’est pas un tiers au contrat, engagent la responsabilité de celui-ci.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/668_5_39664.html

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COPROPRIETE : Procédure d’annulation du mandat de syndic et désignation d’un administrateur provisoire (Cass. 3e civ., 5 juill. 2018, n° 17-21034)

Lorsque la désignation d’un administrateur provisoire est sollicitée sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, motif pris de la nullité de plein droit du mandat du syndic, faute d’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation, cette nullité doit avoir été constatée préalablement à l’issue d’une procédure contradictoire.

La cour d’appel de Paris ayant relevé qu’une procédure contradictoire n’a pas été mise en œuvre, la requête en désignation d’un administrateur provisoire doit être rejetée.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000037196726&fastReqId=1118249455&fastPos=1

GARANTIE DES VICES CACHES : Les vendeurs sauvés par la clause d'exonération de la garantie des vices cachés (Cour de cassation, chambre civile 3, 5 juillet 2018, N° de pourvoi 17-18.279, rejet, inédit)

Par acte du 18 juillet 2011, M. et Mme Z (les vendeurs) ont vendu une maison d'habitation à M. X et Mme Y (les acquéreurs) ; se plaignant de l'apparition de désordres, ceux-ci ont, après expertise, assigné les vendeurs en résolution de la vente et en indemnisation de leurs préjudices.

Les acquéreurs ont fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter leurs demandes.

Mais ayant constaté que l'expert avait indiqué que la maison était affectée depuis plusieurs années d'un champignon principalement localisé dans la salle de bains, qu'il était dû à des travaux exécutés avant l'acquisition de l'immeuble par les vendeurs et qu'il n'était pas visible lors de la vente et souverainement retenu que les travaux d'embellissement dans la salle de bains et d'enduisage du mur côté ouest manifestaient tout au plus un souci légitime de présenter à la vente un bien rafraîchi ou restauré pour certains de ses éléments, que les vendeurs avaient remis les clés de la maison aux acquéreurs quelques jours après la signature de la promesse et plusieurs mois avant celle de l'acte authentique et que leur mauvaise foi n'était pas démontrée par les acquéreurs, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et devant qui il n'était pas soutenu que les vendeurs devaient être assimilés à des vendeurs professionnels, a pu, sans dénaturation en déduire que la clause d'exclusion de garantie des vices cachés devait trouver application et a légalement justifié sa décision.

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VICES CACHES : L'abri de piscine avait un vice caché (Cour de cassation, 3e Ch. civ., 5 juillet 2018, pourvoi n° 17-19.819, F-D)

M. et Mme X ont confié à la société Abrisud la fourniture et la pose d'un abri de piscine ; après une chute de neige, cet abri s'est effondré ; M. et Mme X ont assigné la société en résolution du contrat, restitution et paiement de sommes.

Pour rejeter les demandes, l'arrê d'appel retient que la cause du sinistre n'est pas un vice caché de l'abri piscine lors de sa vente.

En statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que l'expert préconisait le remplacement des chevilles et des molettes par des fixations plus adaptées, d'une longueur supérieure en raison d'un "sous-dimensionnement" ayant provoqué la rupture, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les constatations légales de ses propres constatations, a violé l'art. 1641 du Code civil.

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BIEN NON DELIMITE : Qu'est-ce qu'un bien non délimité (BND) ? (BOI-CAD-MAJ-10-20-20, 4 juillet 2018, § 390)

L'Administration fiscale apporte les précisions suivantes concernant les biens non délimités :

– un bien non délimité est un ensemble de propriétés juridiquement indépendantes, ne relevant ni du régime de la copropriété, ni de celui de l'indivision, que les différents propriétaires n'ont pas pu délimiter lors de la confection ou de la rénovation de leur cadastre 

– faute de délimitation contradictoire, aucune limite ne peut être portée sur le plan cadastral ; il en résulte une parcelle unique représentant le contour de l'ensemble des propriétés contiguës;

– les propriétaires y ont des droits non indivis, chacun disposant de son lot et de sa surface sans pouvoir connaître la limite de leur lot;

– si l'ensemble des parties des lots du bien non délimité sont connues et si les limites du (ou des) lot(s) sont matérialisées et/ou connues, alors le document d'arpentage constatant l'extraction d'un ou de plusieurs lots du bien non délimité doit revêtir la signature de chacune des parties ; dans les autres cas, la production d'un document d'arpentage n'est pas envisageable.

Question écrite n° 05929 de M. Jean Louis Masson (Moselle - NI)  publiée dans le JO Sénat du 18/04/2013 - page 1224

M. Jean Louis Masson attire l'attention de M. le ministre délégué auprès du ministre de l'économie et des finances, chargé du budget sur la problématique des biens non délimités (BND). Cette situation existe dans de nombreuses communes rurales où des propriétaires connaissent le contenu de leur bien immobilier mais non sa localisation précise. Les juridictions saisies refusent, en général, de voir dans ces situations des indivisions et rejettent toute demande de sortie d'indivision. Lorsqu'elles sont saisies de requêtes en bornage judiciaire, les juridictions refusent d'y faire droit, au motif que le bornage n'a pas vocation à déterminer la localisation de parcelles, mais uniquement à en fixer la limite d'avec des propriétés riverains. Il lui demande s'il n'est pas opportun de prendre une initiative pour régler le problème des biens non délimités qui pénalise nombre de propriétaires fonciers.

Réponse du Ministère chargé du budget publiée dans le JO Sénat du 07/11/2013 - page 3231

Un bien non délimité est un ensemble de propriétés juridiquement indépendantes, ne relevant donc ni du régime de la copropriété ni de celui de l'indivision, que les différents propriétaires n'ont pas pu délimiter lors de la confection ou de la rénovation de leur cadastre. Faute de délimitation contradictoire, aucune limite ne peut être portée sur le plan cadastral. Le résultat est alors une parcelle unique représentant le contour de l'ensemble des propriétés contiguës. L'administration ne disposant d'aucun moyen juridique pour délimiter ces biens, il appartient aux seuls propriétaires de lever entre eux cette difficulté en procédant à la délimitation de leurs propriétés respectives, qui sera formalisée par la rédaction d'un document d'arpentage par la personne agréée à les établir.

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VENTE IMMOBILIERE : Carence de l'acquéreur dans ses démarches en vue de l'obtention des prêts (CA Lyon, Chambre civile 1, section B, 3 juillet 2018, RG N° 16/05569)

Les compromis de vente prévoient la sanction de la carence de l'acquéreur dans ses démarches en vue de l'obtention des prêts à savoir qu'après l'envoi d'une lettre recommandée restée sans réponse, le vendeur puisse se prévaloir de la caducité du compromis.

Les vendeurs n'ont pas envoyé à l'acquéreur, qui n'a pas respecté les délais pour justifier du rejet de sa demande de prêts, la lettre recommandée avec accusé de réception prévue au contrat, ni ne l'ont sommé de se présenter chez le notaire. Il apparaît que ce n'est qu'après que l'acheteur ait justifié auprès des vendeurs du refus de la banque qu'ils lui ont adressé un courrier recommandé dans lequel ils évoquent la caducité du compromis et la mise en jeu des clauses pénales. Or, le retard dans l'information par l'acquéreur du vendeur ne fait l'objet d'aucune autre sanction aux termes du compromis. L'acheteur justifie que les différences, inférieures à 3'000 euro par crédit, entre les montants demandés par lui et les montants prévus au compromis résultent de l'intégration par la banque des frais des garanties demandées par elle, de sorte que cette différence minime est sans emport sur le rejet ou l'acceptation du prêt.

Il ne peut donc être considéré que les conditions ont défailli du fait de l'acheteur et les vendeurs ne peuvent se prévaloir de la clause pénale.

VENTE IMMOBILIERE : Lorsque l'ex-conjoint ne veut pas signer la vente de la maison (Rép. min. n° 6595 ; J.O. A.N. 3 juillet 2018, p. 5810)

Un parlementaire appelle l'attention du garde des Sceaux sur le cas d'un conjoint séparé lorsque l'autre refuse absolument toute signature (acte de vente, mise en location).

Il est répondu :

Le Code civil offre aujourd'hui un éventail de mécanismes juridiques susceptible de permettre de répondre aux difficultés rencontrées (...). Ainsi, l'époux concerné pourrait envisager de saisir le juge aux affaires familiales sur le fondement de l'art. 217 du Code civil qui dispose notamment qu'un époux peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le concours ou le consentement de son conjoint serait nécessaire, si celui-ci est hors d'état de manifester sa volonté ou si son refus n'est pas justifié dans l'intérêt de la famille. Ce texte peut conduire à la vente d'un bien qui dépend de la communauté.

Si la procédure de divorce est en cours, des demandes peuvent aussi être faites au titre des mesures provisoires de l'art. 255 du Code civil sur l'ancien domicile conjugal, sur la jouissance des biens communs et sur la prise en charge temporaire des dettes du couple. En outre, pour les situations nécessitant des mesures urgentes de type conservatoire, l'art. 220-1 du Code civil peut être mobilisé en cas de manquements graves d'un époux à ses devoirs. L'assistance d'un avocat est nécessaire pour la procédure de divorce comme pour le recours à l'art. 217 du Code civil.

Enfin, le projet de loi de programmation 2018-2022 et de réforme pour la Justice, qui sera examiné prochainement par le Parlement, prévoit une simplification de la procédure de divorce afin de réduire la durée de traitement de ces affaires et de limiter les risques de conflit dans le couple en séparation.

GARANTIE DES VICES CACHES : Les vendeurs

Il résulte de l'art. 1641 du code civil que le vendeur est tenu de garantir l'acheteur des défauts cachés du bien vendu qui le rendent impropre à son usage ou qui en diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou à un moindre prix s'il en avait eu connaissance. 

En application de l'art. 1644 du même code, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts. 

Selon l'art. 1642, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. L'acquéreur professionnel est présumé connaître les vices. 

L'art. 1643 dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. 

Ainsi, lorsque l'acte de vente ou le compromis de vente contient une clause de non garantie des vices cachés, l'acquéreur qui entend bénéficier de cette garantie doit démontrer que son vendeur avait connaissance des vices. Le vendeur professionnel est présumé connaître les vices. Le vendeur profane peut être assimilé au vendeur professionnel s'il s'est comporté en qualité de maître d'oeuvre en concevant lui-même le bâtiment ou s'il a participé à la construction, quelles que soient ses compétences techniques. 

En l'espèce, M. et Mme X sont des vendeurs non professionnels, mais il résulte des rapports d'expertise judiciaire qu'ils ont réalisé eux-mêmes des travaux dans l'immeuble qu'ils ont vendu, de sorte qu'ils sont présumés connaître les vices se rapportant à ces travaux. La clause de non garantie des vices cachés ne peut donc être appliquée s'agissant des défauts en lien avec ces travaux.

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VICES CACHES : La découverte de pollution sur un terrain est de nature à constituer un vice caché (Cour de cassation, Civ. 3e, 29 juin 2017, pourvoi n° 16-18.087)

La vente avait été conclue par deux vendeurs à une société civile immobilière (SCI). L'acquéreur avait mentionné dans l'acte son intention d'affecter le bien à l'habitation. Il s'agissait du rez-de-chaussée d'un immeuble, où avait été exploité un garage automobile.

Une expertise ayant révélé la présence dans le sous-sol de cuves polluantes, la nécessité d'une opération de dépollution du site avait conduit l'acquéreur à assigner le vendeur, les notaires, mais également les agents immobiliers en garantie des vices cachés ainsi qu'en indemnisation du préjudice.

La responsabilité du notaire n'avait pas lieu d'être et la mise en cause était en réalité abusive. Ni le vendeur, ni l'agent immobilier n'avaient informé les notaires de la présence de cuves enterrées sous le garage. 

Mais la responsabilité de l'agent immobilier était incontestable. En effet, les juges d'appel avaient retenu que l'agence immobilière devait être tenue à réparation, au motif qu'elle "avait admis avoir eu connaissance de la présence de cuves enterrées et qu'elle n'en avait pas informé l'acquéreur et les notaires instrumentaires". La Cour de cassation approuve.

Les vendeurs prétendaient ne pas être tenus au titre de la garantie des vices cachés, compte tenu de la clause de non-garantie qui avait été stipulée dans l'acte de vente. Les juges du fond ont refusé de faire droit à leur demande.

Le pourvoi est rejeté par la Cour de cassation :

"Ayant retenu à bon droit qu'en sa qualité de dernier exploitant du garage précédemment exploité par son père, M. X... ne pouvait ignorer les vices affectant les locaux et que l'existence des cuves enterrées qui se sont avérées fuyardes n'avait été révélée à l'acquéreur que postérieurement à la vente, la cour d'appel, appréciant souverainement la portée du rapport d'expertise, en a exactement déduit que le vendeur ne pouvait pas se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés".

Il est incontestable que la découverte de pollution sur un terrain est de nature à constituer un vice caché, au moins quand elle présente une certaine ampleur.

OBTENTION DU PRET : L'acquéreur doit justifier de ses diligences pour l'obtention d'un prêt (CA Versailles, Chambre 3, 28 juin 2018, RG N° 17/00402)

La dame venderesse d'un bien immobilier selon compromis assorti de la condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur apparaît en l'espèce fondée à se prévaloir de la résolution de la vente et à obtenir la condamnation de l'acheteur au paiement de la clause pénale.

En effet, la défaillance de la condition suspensive relative au financement apparaît imputable à la négligence des acquéreurs qui ne justifient d'aucune démarche utile pour obtenir leur prêt. Conformément aux termes du compromis, la venderesse qui a opté pour la résolution de la vente est donc fondée à solliciter le paiement de la clause pénale.

Le bien a été immobilisé trois mois et dix jours à une époque où la venderesse n'avait plus de locataire dans les lieux et avait décidé de les vendre alors qu'elle les a finalement reloués ensuite. Dans ces conditions, le montant de la clause pénale de 22'750 euro est manifestement excessif au regard du préjudice effectivement subi et doit être diminué à la somme de 12'000 euro.

VEFA : Le vendeur VEFA a remis une fausse attestation assurance DO au notaire (Cour de cassation, Chambre civile 1, 27 Juin 2018, N° 17-18.582, cassation, publié)

La venderesse d'un pavillon en l'état futur d'achèvement (VEFA) a fait état de la souscription d'une assurance dommages ouvrage (DO) auprès d'une compagnie d'assurance et communiqué au notaire une attestation d'assurance. Des désordres étant apparus et le constructeur n'ayant jamais achevé les travaux, les acheteurs ont contacté l'assureur qui leur a indiqué ne jamais avoir assuré la venderesse au titre de la responsabilité décennale.

Pour la cour d'appel, selon l'art. L. 243-2 du Code des assurances, lorsqu'un acte intervenant avant l'expiration du délai de 10 ans prévu par l'art. 2270 du Code civil a pour effet de transférer la propriété ou la jouissance d'un bien, quelle que soit la nature du contrat destiné à conférer ces droits, mention doit être faite, dans le corps de l'acte ou en annexe de l'existence d'assurance. Si la loi n'impose donc au notaire que la mention de l'existence ou non d'une assurance, cela ne le dispense pas, dans le cadre de son devoir de conseil, d'assurer l'efficacité de l'acte, ni de son obligation de vigilance l'obligeant à vérifier la réalité et la portée de l'attestation d'assurance produite, obligatoire en l'espèce. Le notaire s'est contenté de l'attestation d'assurance produite par la venderesse qui avait toutes les apparences d'une attestation valable sans en vérifier l'efficacité ni la réalité, par exemple en téléphonant ou en écrivant à l'agent d'assurance afin de s'assurer que les primes avaient été payées et que l'assurance était bien valable. Il n'a donc pas satisfait à son devoir de conseil ni à son obligation de vigilance et a donc commis une faute contractuelle vis à vis des acheteurs qui ont perdu la chance d'être indemnisés par l'assureur.

Le notaire a exercé un pourvoi en cassation.

Pour condamner le notaire à indemniser les acquéreurs, l'arrêt retient, comme indiqué plus haut, qu'afin de vérifier la véracité des déclarations du vendeur quant à la souscription des assurances obligatoires, il s'est borné à se faire remettre une attestation de l'assureur prétendu, ayant l'apparence de validité, alors qu'il aurait dû se livrer à des diligences complémentaires pour s'assurer de sa réalité.

En statuant ainsi, alors que de telles diligences ne s'imposaient au notaire qu'en présence d'éléments, qu'elle n'avait pas relevés, de nature à faire naître un doute sur l'existence et l'étendue des assurances obligatoires, la cour d'appel a violé l'ancien art. 1382 du Code civil, devenu l'article 1240 du Code civil et l'art. L. 243-2, alinéa 2, du Code des assurances, dans sa rédaction issue de la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978.

GARANTIE DES VICES CACHES : La venderesse ne peut se prévaloir de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés en sa qualité de professionnelle en matière immobilière compte tenu de son objet social (Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile 1, 26

Après avoir fait effectuer par la SARL Suite Home des travaux de transformation de son bien immobilier en deux appartements, la SCI du Glesy (la SCI) a, suivant acte du 23 juillet 2007, vendu l'un de ceux-ci à Monsieur Romain D et Madame Amandine D.

Déplorant divers désordres affectant leur carrelage et à défaut de solution amiable, les consorts D ont obtenu, par ordonnance de référé du 21 décembre 2011, l'instauration d'une mesure d'expertise avec désignation de Madame Pascale Le G en qualité d'expert.

Celle-ci, ses opérations accomplies, a déposé son rapport le 10 avril 2013.

Suivant acte d'huissier du 30 avril 2013, les consorts D ont fait citer la SCI, devant le tribunal de grande instance de Grenoble, en réparation de leurs préjudices sur la garantie des vices cachés.

 Il résulte du rapport d'expertise que l'ensemble du dallage sur terre plein n'a pas été réalisé selon les normes en vigueur et que la fissuration et le soulèvement de celui-ci le rendent impropre à sa destination. Le soulèvement du carrelage rendu désaffleurant entraîne une dangerosité pour la circulation dans la pièce. La preuve est en conséquence rapportée de l'existence d'un défaut existant en germe certain au moment de la vente, et donc caché et antérieur, rendant la pièce impropre à son usage, qu'il soit de cave ou d'habitation.

La venderesse ne peut se prévaloir de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés en sa qualité de professionnelle en matière immobilière compte tenu de son objet social consistant dans l'acquisition, la construction et la propriété de tous biens immobiliers, leur mise en valeur, leur administration, leur gestion et leur exploitation. Elle doit donc indemniser les acheteurs qui ont procédé à la réparation des désordres pour la somme exposée de 6'645 euros et indemniser leur trouble de jouissance à hauteur de 2'000 euro.

URBANISME : Extension de l’urbanisation dans les communes littorales (CE, 21 juin 2018, n° 416564)

Il résulte des I, II et III de l’article L. 146-4 du code de l’urbanisme, sous réserve des exceptions qu’ils prévoient, notamment pour les activités agricoles, que, dans les communes littorales, ne peuvent être autorisées, dans les zones situées en dehors des espaces déjà urbanisés, que les constructions réalisées en continuité soit avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement, et, s’agissant des espaces proches du rivage, à la condition qu’elles n’entraînent qu’une extension limitée de l’urbanisation spécialement justifiée et motivée et qu’elles soient situées en dehors de la bande littorale des cent mètres à compter de la limite haute du rivage.

Ne peuvent déroger à l’interdiction de toute construction sur la bande littorale des cent mètres que les projets réalisés dans des espaces urbanisés, caractérisés par un nombre et une densité significatifs de constructions, à la condition qu’ils n’entraînent pas une densification significative de ces espaces.

Texte intégral de l'arrêt ici :http://arianeinternet.conseil-etat.fr/arianeinternet/getdoc.asp?id=213483&fonds=DCE&item=1

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TRAVAUX NON COMPRIS DANS LE DEVIS : Sanction de l’absence de clause manuscrite (Cass. 3ème civ., 21 juin 2018, n° 17-10175)

La Caisse de garantie immobilière du bâtiment fournit une garantie de livraison pour un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan. Faisant valoir l’absence de clause manuscrite relative aux travaux qu’ils s’étaient réservés, les maîtres d’ouvrage assignent le constructeur et le garant en indemnisation de leur préjudice.

La cour d’appel de Paris, pour condamner solidairement ces derniers à paiement, retient que le coût des travaux, mentionnés et chiffrés dans la notice comme non compris dans le prix convenu, n’ayant pas fait l’objet d’une mention manuscrite des maîtres d’ouvrage, doit être mis à la charge du constructeur et garanti par le garant.

La décision est cassée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au visa des articles L. 231-2 et R. 231-4 du Code de la construction et de l’habitation.

Seule la sanction de la nullité du contrat est applicable à l’irrégularité résultant de l’absence de clause manuscrite par laquelle le maître de l’ouvrage précise et accepte les travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu.

Cliquez pour lire l’arrêt : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/602_21_39360.html

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URBANISME : Les dérogations à l'interdiction de toute construction sur la bande littorale de 100 mètres (Conseil d'Etat, 10e et 9e chambres réunies, 21 juin 2018, req. N° 416.564, publié aux tables du Recueil Lebon)

Des particuliers ont demandé au Tribunal administratif de Rennes d'annuler pour excès de pouvoir les arrêtés en date des 30 novembre 2012 et 18 décembre 2013 par lesquels le maire de la commune de l'île de Houat (Morbihan) a délivré à la SCI Immo 1 un permis de construire et un permis modificatif en vue de l'édification de trois logements puis deux logements sur la parcelle cadastrée section AE n° 812.

Par un jugement n°' 1302249, 1402625 du 24 juin 2016, le tribunal administratif a rejeté leur demande.

Par un arrêt n° 16NT02954 du 16 octobre 2017, la Cour administrative d'appel de Nantes a rejeté leur appel dirigé contre ce jugement.

La Haute juridiction administrative a été saisie.

Il résulte des I, II et III de l'article L. 146-4 du Code de l'urbanisme, sous réserve des exceptions qu'ils prévoient, notamment pour les activités agricoles, que, dans les communes littorales,ne peuvent être autorisées, dans les zones situées en dehors des espaces déjà urbanisés, que les constructions réalisées en continuité soit avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement, et, s'agissant des espaces proches du rivage, à la condition qu'elles n'entraînent qu'une extension limitée de l'urbanisation spécialement justifiée et motivée et qu'elles soient situées en dehors de la bande littorale des cent mètres à compter de la limite haute du rivage.

Ne peuvent déroger à l'interdiction de toute construction sur la bande littorale des cent mètres que les projets réalisés dans des espaces urbanisés, caractérisés par un nombre et une densité significatifs de constructions, à la condition qu'ils n'entraînent pas une densification significative de ces espaces.

Il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet litigieux est situé, au nord de l'île de Houat, en bordure du littoral, dans une zone qui ne constitue pas, eu égard au nombre et à la faible densité d'habitations qui la caractérise, un espace déjà urbanisé, au sens du III de l'article L. 146-4 du Code de l'urbanisme précité. Ce terrain se trouve néanmoins en continuité d'un ensemble d'habitations qui doit être regardé comme constituant une agglomération, au sens du I du même article. Il s'ensuit que les constructions litigieuses pouvaient légalement y être autorisées dans la seule limite du respect de la bande littorale des cent mètres. Or, s'il ressort des pièces du dossier et, notamment des photographies aériennes qui y ont été versées, que la limite nord de la parcelle AE n° 812 est distante de moins de cent mètres de la limite haute du rivage, la construction litigieuse, implantée en retrait de 4 mètres de la limite nord de cette parcelle, est située à l'extérieur de la bande littorale de cent mètres. Il s'ensuit que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées des I et III de l'article L. 146-4 du Code de l'urbanisme doit être écarté. 

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DEFAUT DE CONFORMITE ET DEMOLITION : Le défaut de conformité n’implique pas nécessairement la démolition de l’ouvrage (Cass. 3e civ. 21 juin 2018 n° 17-15.897 FS-PBI)

La cour d’appel qui décide qu’il n’y a pas lieu de détruire et reconstruire l’immeuble pour réparer le défaut de conformité qui affecte un local commercial peut rejeter la demande tendant exclusivement au paiement du coût des travaux de démolition et de reconstruction.

Des particuliers font construire un immeuble comprenant au rez-de-chaussée un local commercial. L’ouvrage est réceptionné. Le maître de l’ouvrage et le locataire auquel le local commercial est destiné font procéder à une expertise qui révèle que les locaux ne respectent pas les normes d’accessibilité aux personnes handicapées en raison de la présence d’un seuil de 20 centimètres au niveau de l’entrée principale du local commercial. Ils assignent les constructeurs en démolition et reconstruction totale de l’immeuble et demandent une indemnisation pour perte de revenus locatifs et du fonds de commerce pendant la période de réalisation de ces travaux.

La cour d’appel les déboute. Sur pourvoi, les demandeurs font valoir essentiellement que le juge du fond ne pouvait refuser toute indemnisation.

Leur pourvoi est rejeté. La Cour de cassation relève que l’expert n’a pas préconisé la démolition de l’immeuble, mais des travaux d’adaptation impliquant soit l’aménagement du trottoir, soit l’abaissement du plancher. Or, le maître de l’ouvrage n’a pas fait les démarches nécessaires auprès de l’administration pour obtenir l’autorisation d’aménager le tr