URBANISME : Inapplicabilité d’un document d’urbanisme illégal (CE, 18 févr. 2019, n° 414233)

En vertu d’un principe général, il incombe à l’autorité administrative de ne pas appliquer un règlement illégal. Ce principe trouve à s’appliquer, en l’absence même de toute décision juridictionnelle qui en aurait prononcé l’annulation ou les aurait déclarées illégales, lorsque les dispositions d’un document d’urbanisme, ou certaines d’entre elles si elles en sont divisibles, sont entachées d’illégalité, sauf si cette illégalité résulte de vices de forme ou de procédure qui ne peuvent plus être invoqués par voie d’exception en vertu de l’article L. 600-1 du code de l’urbanisme.

Ces dispositions doivent ainsi être écartées, sous le contrôle du juge de l’excès de pouvoir, par l’autorité chargée de délivrer des certificats d’urbanisme ou des autorisations d’utilisation ou d’occupation des sols, qui doit alors se fonder, pour statuer sur les demandes dont elle est saisie, sur les dispositions pertinentes du document immédiatement antérieur ou, dans le cas où celles-ci seraient elles-mêmes affectées d’une illégalité dont la nature ferait obstacle à ce qu’il en soit fait application, sur le document encore antérieur ou, à défaut, sur les règles générales fixées par les articles L. 111-1 et suivants et R. 111-1 et suivants du code de l’urbanisme.

Texte intégral de l'arrêt en cliquant ici : http://arianeinternet.conseil-etat.fr/arianeinternet/getdoc.asp?id=215616&fonds=DCE&item=1

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VENTE EN L'ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT : Le retard de livraison (Cass. 3e civ., 14 févr. 2019, n° 17-31665)

Un promoteur vend en l’état futur d’achèvement un immeuble destiné au logement de personnes âgées à une société qui devait en assurer la gestion et qui revend certains lots à des investisseurs privés. Se plaignant d’un retard de livraison, l’acquéreur, aujourd’hui en liquidation judiciaire, assigne en indemnisation le promoteur qui demande, à titre reconventionnel, le paiement d’indemnités contractuelles.

La cour d’appel de Dijon qui, pour déclarer le promoteur tenu d’indemniser le retard de livraison, retient que la stipulation de pénalités contractuelles de retard fait obstacle à ce que le promoteur puisse opposer l’exception d’inexécution aux retards de paiement de l’acquéreur pour suspendre l’exécution de sa propre prestation, viole l’article 1184 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, dès lors que la stipulation de sanctions à l’inexécution du contrat n’exclut pas la mise en œuvre des solutions issues du droit commun des obligations.

La cour d’appel qui, pour ordonner une expertise et indiquer à l’expert les principes à suivre pour chiffrer les pénalités de retard, retient que celles-ci seront calculées pour les seuls lots appartenant à l’acquéreur à l’exclusion des lots cédés à des sous-acquéreurs n’ayant pas reçu la notification contractuellement prévue de l’état d’avancement des travaux, et qu’elles seront arrêtées à la date même des paiements et non par mois complet, sans s’expliquer sur la raison pour laquelle il convenait de cantonner les pénalités de retard convenues entre les parties, ne donne pas de base légale à sa décision au regard de l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.

Ne donne encore pas de base légale au regard des articles L. 261-4 du Code de la construction et de l’habitation, des articles 1601-4, 1134, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, et 1984 du Code civil la cour d’appel qui, pour ordonner une expertise et indiquer à l’expert les principes à suivre pour chiffrer les pénalités de retard, retient que les notifications de retard de paiement devaient être directement adressées par le vendeur aux sous-cessionnaires substitués à l’acquéreur, sans rechercher s’il ne résultait pas de l’accord des parties que ce dernier avait tout pouvoir pour recevoir ces notifications.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/129_14_41363.html

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COPROPRIETE : Opposabilité au syndicat de la vente d’un lot divisé (Cass. 3e civ., 7 févr. 2019, n° 17-31101)

Par acte du 31 janvier 2007, dressé par un notaire, une SCI propriétaire d’un lot dans un groupe d’immeubles soumis au statut de la copropriété, divise son lot. L’administrateur provisoire de la copropriété reçoit du notaire la notification de la cession des lots issus de cette division et la SCI est assignée en paiement d’un arriéré de charges de copropriété par le syndicat des copropriétaires.

La cour d’appel de Chambéry, pour accueillir la demande en paiement d’un arriéré de charges, retient que la SCI ne pouvait diviser son lot et vendre les nouveaux lots ainsi constitués sans respecter les dispositions combinées de l’article 11, deuxième alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 et 74 du règlement de copropriété selon lesquelles, en cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est soumise à l’approbation de l’assemblée générale, de sorte que, la SCI n’ayant pas fait inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée générale la demande de nouvelle répartition des charges, la division du lot est inopposable au syndicat et la SCI reste débitrice de la totalité des charges dues par le propriétaire de ce lot avant sa division.

Après avoir énoncé qu’il résulte de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 6 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 que l’opposabilité au syndicat des copropriétaires de la cession d’une fraction d’un lot divisé n’est pas subordonnée à l’approbation de la nouvelle répartition des charges par l’assemblée générale, la troisième chambre civile de la Cour de cassation casse l’arrêt au visa de ces textes.

La notification au syndic du transfert de propriété de fractions d’un lot divisé le rend opposable au syndicat des copropriétaires et donne ainsi aux acquéreurs la qualité de copropriétaires, tenus au paiement des charges de la copropriété à compter de la notification.

Texte intégral de l'arrêt ici en cliquant : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/78_7_41316.html

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PERMIS DE CONSTRUIRE MODIFICATIF : Régularisation des points pour lesquels une méconnaissance de l'autorisation délivrée a été constatée (CAA Paris, 31 janvier 2019, req. n°18PA00599)

Le 31 janvier 2019, la Cour administrative d'appel a retenu Le pétitionnaire ne saurait être tenu de demander un modificatif destiné à régulariser l'ensemble des points pour lesquels une méconnaissance de l'autorisation délivrée a été constatée dès lors qu'il lui est loisible de poursuivre les travaux afin de rendre in fine la construction conforme au permis de construire dont il est bénéficiaire :

"(...)

2. Pour rejeter la demande de M. et Mme B...tendant à l'annulation de l'arrêté litigieux, les premiers juges ont décidé que le maire de Gretz-Armainvilliers se trouvait en situation de compétence liée pour refuser le permis de construire modificatif sollicité.

3. D'une part, le bénéficiaire d'un permis de construire valide et en cours d'exécution peut, tant que les travaux que ce permis autorise ne sont pas achevés, demander à l'administration la délivrance d'un permis de construire modificatif portant sur certains éléments de la construction, à condition que les modifications apportées au projet initial ne remettent pas en cause, par leur nature ou leur ampleur, la conception de celui-ci. Dans le cas où l'autorité administrative a constaté une mauvaise exécution, par les travaux en cours, du permis initial, le pétitionnaire ne saurait être tenu de demander la modification de ce permis sur l'ensemble des points pour lesquels une méconnaissance de l'autorisation délivrée a été constatée, dès lors qu'il lui est loisible de poursuivre les travaux afin de rendre la construction conforme au permis de construire dont il est bénéficiaire, éventuellement modifié par le permis de construire modificatif qu'il demande. 

4. D'autre part, il ressort des pièces du dossier, et notamment des constatations faites sur place le 25 juin 2015 par l'agent municipal et de la photo jointe de l'escalier d'accès à la terrasse, que les travaux pour lesquels M. et Mme B... avaient obtenu un permis de construire le 3 septembre 2013 n'étaient pas achevés à la date à laquelle le permis de construire modificatif a été demandé. 

5. Il résulte de ce qui a été dit précédemment que c'est à tort que les premiers juges ont estimé que, dès lors que la demande de permis de construire modificatif ne portait pas sur l'ensemble des éléments de la construction exécutés de façon non conforme au permis de construire initial, le maire de la commune se trouvait en situation de compétence liée pour la rejeter et ont, de ce fait, écarté comme inopérants l'ensemble des moyens articulés par M. et Mme B... à l'encontre de l'arrêté contesté (...)".

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CONTRAT DE MAISON INDIVIDUELLE : Les acheteurs avaient pris possession de l’immeuble contre le gré du constructeur (cass. civ. 3ème n°55 du 30 janvier 2019, pourvoi n° 17-25.952)

M. et Mme X ont conclu avec la société Cmagic un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture du plan ; la garantie de livraison à prix et délai convenus a été délivrée par la société CGI BAT qui a exigé que le délai de livraison fût porté de neuf à vingt-cinq mois ; un avenant n° 2 a été signé, sur ce point, entre les parties ; M. et Mme X ont pris possession de l’immeuble contre le gré du constructeur le 23 octobre 2009 avant l’expiration du délai contractuel reporté au 13 juin 2010 ; après expertise judiciaire, M. et Mme X... ont résilié unilatéralement le contrat le 16 juin 2011 et assigné la société Cmagic et la CGI Bat en indemnisation.

M. et Mme X ont fait grief à l’arrêt de rejeter leur demande tendant à la fixation de la livraison de l’immeuble au 28 novembre 2011 et à l’annulation de l’avenant n° 2 et de les condamner à payer une certaine somme à titre de pénalités.

Mais, d’une part, la sanction du défaut de notification d’un avenant modifiant un des éléments visés à l’art. L. 231-2 du Code de la construction et de l’habitation n’est ni la nullité ni l’inopposabilité de cet avenant ; dans ce cas, le délai de rétractation ouvert par l’art. 271-1 du même code n’a pas commencé à courir ; ayant relevé que M. et Mme X... ne sollicitaient que la nullité de l’avenant prorogeant le délai d’exécution des travaux, la cour d’appel n’était pas tenue de procéder à une recherche inopérante.

D’autre part, ayant retenu que M. et Mme X avaient pris possession de l’immeuble contre le gré du constructeur avant la date du délai contractuel de livraison puis rompu unilatéralement le contrat, la cour d’appel a pu en déduire que M. et Mme X... ne pouvaient réclamer des pénalités de retard et a légalement justifié sa décision.

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NULLITE POUR DEFAUT D'OBJET : Incidence de la loi nouvelle sur la prescription (Cass. 3e civ., 24 janvier 2019, n° 17-26490)

Deux époux concèdent à une propriétaire et à tous futurs propriétaires de sa parcelle un droit de passage sur la voie coupant leur propriété, moyennant le versement d’une indemnité.

La propriétaire du fonds dominant, soutenant que la servitude était préexistante à la convention, assigne les propriétaires du fonds servant en nullité, pour défaut d’objet, de l’acte qui concédait la servitude en remboursement du montant de l’indemnité et des frais d’acte notarié.

La nullité d’un acte pour défaut d’objet, laquelle ne tend qu’à la protection des intérêts privés des parties, relève du régime des nullités relatives. Sous l’empire de l’article 1304 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, le point de départ du délai de prescription d’une action en nullité d’un contrat pour défaut d’objet se situait au jour de l’acte. La loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile n’a pas eu pour effet de modifier le point de départ du délai de la prescription extinctive ayant commencé à courir antérieurement à son entrée en vigueur.

Dès lors que la cour d’appel relève que l’acte argué de nullité pour défaut d’objet a été conclu le 26 novembre 2004, il en résulte que l’action en nullité de l’acte introduite le 8 mars 2013, soit au-delà du délai quinquennal de la prescription extinctive ayant commencé à courir le 26 novembre 2004, est prescrite.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/28_24_41186.html

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MANDATS IMMOBILIERS : La loi Hoguet et la clause pénale insérée dans les mandats immobiliers (Cass. 1re civ., 23 janv. 2019, n° 18-11677)

Une société confie à une autre un mandat non exclusif de vendre le fonds de commerce d’un hôtel, moyennant des honoraires à la charge de l’acquéreur et, quelques semaines plus tard, un second mandat non exclusif de vendre le fonds de commerce et les murs d’un autre hôtel, moyennant toujours à la charge de l’acquéreur. Un an plus tard, les deux ventes ayant été réalisées, la mandataire assigne la société venderesse en indemnisation, sur le fondement de la clause pénale stipulée aux mandats.

La cour d’appel de Grenoble énonce que, selon son extrait Kbis, la société venderesse a une activité de vente, location, gestion de tous biens immobiliers, syndic d’immeuble, études et réalisation de toutes opérations liées aux mandats ou mission d’agence immobilière, exécution et promotion de tout programme immobilier, création, acquisition et exploitation d’hôtels résidences de tourisme hôteliers ou para-hôteliers, et que, la mandataire ayant la même activité, la loi du 2 janvier 1970 ne s’applique pas pour un mandat conclu entre deux professionnels.

La décision est cassée par la première chambre civile de la Cour de cassation. En effet, la loi précitée n’établit aucune distinction en fonction de la profession du mandant.

Texte intégral de l'arrêt ici en cliquant : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000038091446&fastReqId=1915361704&fastPos=1

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ACQUEREURS SUCCESSIFS D'UN IMMEUBLE : Les acquéreurs successifs d'un immeuble ont qualité à agir, même pour les dommages nés antérieurement à la vente (Cour de cassation, chambre civile 3, 17 janvier 2019, N° de pourvoi: 16-15556, cassation, inédit)

La société Les Fougères a été déclarée adjudicataire d'un lot de copropriété ; invoquant des désordres affectant la toiture, la société Les Fougères a, après expertise, assigné en indemnisation le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] , la société Cabinet Y, syndic, et la société Rochelaise de couverture zinguerie, qui avait exécuté les travaux de toiture ; par acte du 2 octobre 2013, la société Les Fougères a vendu l'immeuble à la SCI Le Lien.

Pour déclarer irrecevable la SCI Le Lien à agir en indemnisation, l'arrêt d'appel retient qu'il résulte de la clause "convention des parties sur les procédures" que la subrogation invoquée par elle ne porte que sur les procédures courantes liées aux impayés concernant la copropriété et non sur les conséquences de l'instance introduite par la société Les Fougères à l'encontre du syndicat des copropriétaires et du constructeur.

En statuant ainsi, alors que, sauf clause contraire, les acquéreurs successifs d'un immeuble ont qualité à agir, même pour les dommages nés antérieurement à la vente et ce nonobstant l'action en réparation intentée par le vendeur avant cette vente sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun qui accompagne l'immeuble en tant qu'accessoire, la cour d'appel a violé l'art. 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.

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VENTE ET TROUBLE MENTAL : Trouble mental du vendeur au moment de la signature du compromis (Cour de cassation, chambre civile 1, 16 janvier 2019 , N° de pourvoi: 17-31.528, cassation, inédit)

Suivant promesse de vente du 27 juillet 2009, réitérée par un acte authentique du 1er octobre 2009, M. Y a vendu à Jeanine X une maison d'habitation ; le 25 novembre 2010, le juge des tutelles a placé celle-ci sous curatelle ; elle est décédée le [...] , laissant pour lui succéder M. Albert X et Mme Joëlle X ; le 30 septembre 2011, ces derniers ont assigné M. Y en nullité de l'acte de vente. 

Pour rejeter leur demande, l'arrêt relève qu'il résulte des certificats médicaux des psychiatres ayant examiné Jeanine X qu'elle souffrait d'une pathologie psychiatrique sévère et au long cours, évoluant depuis plusieurs années et sujette à des décompensations, échappant aux traitements régulateurs, au cours desquelles elle présentait des troubles du comportement imprévisibles, qui pouvaient la mettre dans l'impossibilité de pourvoir seule à ses intérêts ; qu'il ajoute qu'un certificat médical du 17 décembre 2009 atteste qu'à cette date, l'état de l'intéressée était incompatible avec l'achat d'un appartement, étant hospitalisée depuis le 20 novembre 2009, après une précédente hospitalisation du 18 août au 8 septembre dont elle était sortie dans un état peu stabilisé et incompatible avec l'achat d'un bien immobilier, qu'un autre certificat du 21 janvier 2011 décrit l'état de santé de l'intéressée comme très altéré au moment de la signature du compromis de vente, celle-ci étant atteinte d'une perte de jugement et de ses capacités de discernement et de décision, et qu'il en allait de même lors de la signature de l'acte authentique, le 1er octobre 2009 ; qu'il en déduit que ces analyses médicales sans constatations cliniques contemporaines du compromis ou de l'acte authentique n'établissent pas l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte.

En statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les art. 414-1 et 414-2 du Code civil. 

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ACTE DE VENTE : Le notaire doit-il prévoir une condition suspensive de la constructibilité du terrain vendu (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1, 15 janvier 2019, RG N° 17/02581)

Le notaire est tenu d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il reçoit et doit aux parties une obligation d'information, de conseil et de mise en garde.

C'est en vain que M. et Mme F reprochent à maître Philippe B et à maître Jean-Louis C d'avoir manqué à leur obligation d'efficacité en omettant d'assortir l'acte d'acquisition d'une condition suspensive ou d'une clause résolutoire aux termes de laquelle la vente serait résolue de plein droit à défaut pour eux de la possibilité de construire ; en effet, si la qualification de terrain à bâtir donnée au terrain et sa constructibilité constituaient des éléments déterminants du consentement des acquéreurs qui avaient le projet, pour leur retraite, d'y réaliser une opération de construction, il apparaît qu'ils n'avaient, à la date de l'acte, aucun projet précis de construction, ni dans sa teneur, ni dans sa date, de sorte que les notaires ne pouvaient utilement prévoir une condition ou une clause n'ayant aucun contour précis, leur demande de permis de construire n'ayant été déposée que deux ans après l'acquisition ; au demeurant, ainsi qu'il sera vu plus loin, le terrain vendu était, à la date de l'acte, parfaitement constructible pour une SHON de 345 m2 qui suffisait à répondre aux prévisions, même imprécises, des acquéreurs.

C'est également en vain que M. et Mme F reprochent aux notaires de ne pas avoir rempli leur devoir d'information pour ne pas avoir sollicité et annexé à l'acte de vente un certificat d'urbanisme qui leur aurait permis de connaître la situation urbanistique du terrain et leur aurait assuré, pendant un an, la constructibilité de celui-ci ; en effet, l'acte de vente fait état de manière très précise des documents d'urbanisme consacrant la constructibilité du terrain puisqu'il y est rappelé l'arrêté municipal du 20 novembre 2001 autorisant la création du lotissement, et ses modificatifs, tous publiés au bureau des hypothèques de Toulon, le dossier du lotissement comportant notamment les plans et le programme des travaux, le règlement et le cahier des charges du lotissement, le certificat d'achèvement des travaux prescrits par l'arrêté de lotissement et l'arrêté pris le 30 mai 2002 par le maire autorisant la Sarl Lac de Valcros, vendeur, à procéder à la vente des terrains compris dans le lotissement, tous ces documents ayant été mis à la disposition de l'acquéreur pour consultation et permettant à celui-ci d'avoir une parfaite connaissance de la situation d'urbanisme du terrain et des possibilités de construction, sans qu'il soit besoin de recourir à un certificat d'urbanisme, étant ajouté qu'à la date de la signature de la vente le terrain était donc tout à fait constructible, ce qui n'est pas discuté.`

M. et Mme F prétendent ensuite que les notaires auraient dû les mettre en garde sur les risques liés à la réalisation d'une opération de construction sur un terrain situé en bordure d'une zone boisée où le risque incendie était fort à très fort ; mais que si le préfet du Var a, à la suite des incendies violents survenus dans le département en 2003, prescrit la réalisation d'une cartographie des zones à risque, il apparaît que ce n'est que sur la carte d'aléa notifiée le 21 avril 2006 à la commune de La Londe les Maures que le terrain en cause a été situé dans une zone où l'aléa de feu de forêt a été qualifié de fort à très fort ; que tous les autres lots du lotissement ont pu être construits, seul le lot 15 ayant été classé dans cette zone à très fort risque en raison de sa situation et de sa topographie particulières ; que les notaires ne pouvaient soupçonner en février 2005 que le terrain serait classé un an plus tard, en avril 2006, en zone à risque ; qu'ils ne pouvaient non plus, n'étant pas dans l'obligation de se rendre sur les lieux, vérifier que la configuration spécifique de ce lot contribuerait, à la suite d'une visite in situ organisée le 15 mai 2007 par les services de l'Etat avec les services d'incendie et de secours, à juger que l'édification d'une construction serait de nature à risquer de porter atteinte à la sécurité publique.

Il est donc jugé que les notaires n'ont commis aucune faute et que l'action en responsabilité engagée par M. et Mme F est rejetée.

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COPROPRIETE : Précisions sur le respect des obligations des syndics vis-à-vis des syndicats de copropriétaires (Source : Rép. min. n° 11999 : JOAN, 1er janv. 2019, p. 12454, Causse L.)

L'attention du ministre de la Cohésion des territoires est attirée sur les pratiques abusives de certains syndics de copropriétés, ainsi qu'au non-respect de leurs obligations légales vis-à-vis des syndicats de copropriétaires.

Il est notamment demandé au gouvernement les moyens mis en place afin de permettre la vérification de l'ouverture effective de comptes séparés pour les copropriétés de plus de 15 lots et de faire appliquer les sanctions prévues par le Code pénal et le Code monétaire et financier en cas de non-respect de la loi par les syndics et les établissements bancaires.

En réponse, le ministre rappelle qu’en application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (art. 18, II), le syndic a l'obligation d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation, à l'expiration d'un délai de trois mois suivant sa désignation, emporte nullité de plein droit de son mandat, préalablement constatée à l'issue d'une procédure contradictoire (Cass. 3e civ., 5 juill. 2018, n° 17-21034, FS-PBI : Defrénois flash 16 juill. 2018, n° 146h2, p. 5).

Faute pour le syndic d'établir l'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat, le juge, saisi dans les conditions de l'article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, peut ensuite désigner un administrateur provisoire, le syndicat étant alors dépourvu de syndic. Une dérogation est toutefois prévue pour les petites copropriétés comportant au plus 15 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, qui peuvent ouvrir un compte unique en créant un sous-compte permettant d'individualiser comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat.

Le syndic est dans l'obligation de transmettre au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du compte ou du sous-compte, selon qu'un compte bancaire séparé a été ou non ouvert, dès réception de ceux-ci. À défaut, le conseil syndical a le droit de « prendre connaissance et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété » et « reçoit, sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat » (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21).

La loi ne précise pas de qui émane le document, la communication devant simplement être faite au conseil syndical. Toutefois, selon le décret précité du 17 mars 1967, « lorsqu'une communication écrite doit être faite au conseil syndical, elle est valablement faite en la personne de son président, lorsqu'il en a été désigné un, ou, à défaut, à chacun de ses membres ». Dès lors, l'ouverture par le syndic d'un compte séparé, au nom du syndicat des copropriétaires, n'interdit pas au syndicat des copropriétaires, par la voie du conseil syndical, d'obtenir de la banque des informations sur les opérations de gestion de la copropriété.

Le secret bancaire tend à protéger non l'établissement de crédit mais le bénéficiaire du compte, ce dernier ne pouvant se le voir opposer et pouvant y renoncer. La chambre commerciale de la Cour de cassation a ainsi estimé que le secret bancaire ne s'opposait pas à la communication au syndicat des copropriétaires d'informations sur le fonctionnement d'un sous-compte bancaire non individualisé, dont le syndic était le seul titulaire, dès lors que ce compte enregistrait exclusivement des opérations de gestion de la copropriété, de sorte que la banque avait pu, sans violer l'article L. 511-33 du Code monétaire et financier, transmettre au président du conseil syndical des informations relatives au fonctionnement de ce compte (Cass. com., 24 mars 2015, n° 13-22597 : Bull. civ. IV, n° 53 ; Defrénois flash 20 avr. 2015, n° 128f7, p. 8).

Le secret bancaire ne fait donc pas obstacle, a fortiori, à la communication au président du conseil syndical d'informations relatives au fonctionnement d'un compte bancaire séparé ouvert par le syndic sur lequel sont versées exclusivement les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat, alors que le syndic n'est titulaire que de la signature faisant fonctionner le compte durant son mandat, dont le bénéficiaire est le syndicat.

Ainsi, dès lors que le compte bancaire ouvert par le syndic enregistre exclusivement des opérations de gestion de la copropriété, la banque est tenue de communiquer au président du conseil syndical régulièrement désigné par l'assemblée générale des copropriétaires l'ensemble des informations relatives au fonctionnement de ce compte, sur lequel transitent les seuls fonds du syndicat, sans que le secret bancaire puisse être valablement opposé.

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URBANISME : PLU ET RNU (Conseil d'État 28 décembre 2018, N°402321 Mentionné aux tables du recueil Lebon)

Lorsque les dispositions du PLU ont le même objet que celles d'un article du RNU et posent des exigences qui ne sont pas moindres, c'est par rapport au PLU que le juge doit apprécier la légalité du permis, même si le requérant n'invoque que le RNU.

Texte intégral de l'arrêt ici : http://arianeinternet.conseil-etat.fr/arianeinternet/getdoc.asp?id=215243&fonds=DCE&item=1

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URBANISME : Pas de changement de destination quand l'immeuble, une ancienne bergerie, n'avait aucune destination (Conseil d'État, 6e et 5e Chambres réunies, req. n° 408743, 28 décembre 2018, mentionné aux tables du rec. Lebon)

Lucas a demandé au Tribunal administratif de Toulon d'annuler pour excès de pouvoir, d'une part, l'arrêté du 7 octobre 2011 par lequel le maire de la commune d'Hyères a refusé de lui délivrer un permis de construire, et, d'autre part, la décision implicite de rejet de son recours gracieux formé le 7 décembre 2011. Par un jugement n° 1200960 du 15 octobre 2014, le tribunal administratif a rejeté sa requête. Par un arrêt du 6 janvier 2017, la Cour administrative d'appel de Marseille a rejeté l'appel formé par Lucas contre ce jugement.

Si l'usage d'une construction résulte en principe de la destination figurant à son permis de construire, lorsqu'une construction, en raison de son ancienneté, a été édifiée sans permis de construire et que son usage initial a depuis longtemps cessé en raison de son abandon, l'administration, saisie d'une demande d'autorisation de construire, ne peut légalement fonder sa décision sur l'usage initial de la construction ; il lui incombe d'examiner si, compte tenu de l'usage qu'impliquent les travaux pour lesquels une autorisation est demandée, celle-ci peut être légalement accordée sur le fondement des règles d'urbanisme applicables.

Il ressort des énonciations de l'arrêt attaqué que, la cour a d'abord relevé, par des appréciations souveraines non arguées de dénaturation, que la construction litigieuse avait été édifiée au XIXe siècle sans qu'un permis de construire ne soit alors prévu et que, contrairement à ce que soutenait le maire, elle ne pouvait être regardée comme réduite à l'état de ruine en dépit de son abandon pendant plusieurs décennies. En jugeant ensuite que cette construction était à usage agricole en se fondant sur la seule circonstance qu'elle avait été initialement utilisée comme bergerie, alors même qu'elle relevait que cet usage avait cessé depuis des décennies, la cour a commis une erreur de droit. Par suite, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, son arrêt doit être annulé.

Il ne peut y avoir changement de destination si l'immeuble n'en a aucune. La construction avait été édifiée à une époque où un permis de construire n'était pas nécessaire. Il n'était donc pas possible de se référer à la destination indiquée dans une autorisation d'urbanisme. Toutefois, l'utilisation était connue – une bergerie – mais avait cessé depuis longtemps à la suite de l'abandon du bâtiment, qui n'était pas en ruine. Elle ne pouvait donc être retenue pour apprécier la légitimité d'une demande de permis de construire une maison d'habitation.

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URBANISME : Les cahiers des charges des lotissements après la loi ELAN

La loi ALUR avait ajouté trois alinéas à l'art. L 442-9 du Code de l'urbanisme prévoyant que toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d'affecter l'usage ou la destination de l'immeuble, contenue dans un cahier des charges non approuvé d'un lotissement, devait cesser de produire ses effets à compter du 24 mars 2019 si ce cahier des charges n'a pas fait l'objet, avant l'expiration de ce délai, d'une publication au service de la publicité foncière (SPF).

Ces trois derniers alinéas de l'art. L 442-9 du Code de l'urbanisme sont supprimés par la loi ELAN (Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique), après un amendement sénatorial ayant mis en avant leur fragilité constitutionnelle au regard du principe de liberté contractuelle, en particulier du droit au maintien des conventions légalement formées. Ainsi, la disparition programmée pour mars 2019 de tous les cahiers des charges des lotissements autorisés depuis 1977 n'aura pas lieu.

Les rédacteurs devront donc continuer à tenir compte desdits cahiers des charges lors de l'établissement des actes relatifs à des immeubles situés dans des lotissements pour lesquels de tels cahiers des charges existent.

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EXPROPRIATION : La société autorisée à édifier une véranda sur le terrain exproprié a droit à une indemnité (cass., civ. 3ème n°1117 du 20 décembre 2018 ; pourvoi n° 17-18.194)

L’arrêt attaqué (Cour d'appel de Versailles, 13 décembre 2016) fixe les indemnités revenant à la société Nour, depuis en liquidation judiciaire, à la suite de l’expropriation d’une parcelle sur laquelle était située une véranda qu’elle avait l’autorisation d’occuper temporairement pour l’exploitation de son fonds de commerce.

La société Val de Seine aménagement, bénéficiaire de l'expropriation, a fait grief à l’arrêt de la cour d'appel de fixer comme il le fait les indemnités dues à la société Nour.

Mais ayant constaté que la société Nour était titulaire d’une autorisation temporaire de créer une terrasse fermée au droit de son établissement, accordée à titre gratuit et précaire, le 18 mars 1981, par l’association syndicale libre de la zone d’aménagement concertée de la Tête du Pont de Sèvres et, le 26 mai 1981, par le syndicat des copropriétaires Aquitaine et relevé que cette autorisation était toujours en vigueur au moment de la procédure d’expropriation, la cour d’appel en a exactement déduit que, le préjudice de cette société étant en lien avec l’expropriation, celle-ci avait droit à une indemnisation.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1117_20_41000.html

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OCCUPANT DU LOGEMENT MIS A SA DISPOSITION PAR LE LOCATAIRE : Le propriétaire peut agir directement contre l'occupant du logement mis à sa disposition par le locataire (cass., civ. 3ème arrêt n°1147 du 20 décembre 2018 ; pourvoi n° 17-31.461)

M. X a donné à bail une maison d’habitation à la société Financière Louise, aux droits de laquelle sont venues successivement les sociétés Sicofor, Philtech et Sicofor Packaging, qui l’ont mise à la disposition de M. Y en sa qualité de salarié ; après la résiliation du bail, il a assigné la société Philtech en réparation de son préjudice consécutif aux dégradations affectant la maison et a en outre dirigé ses demandes contre M. Y.

Pour déclarer irrecevables les demandes formées par M. X, le propriétaire, contre M. Y, le locataire, l’arrêt d'appel retient que l’action du bailleur ne pouvait, dans la même instance, être fondée à la fois sur la responsabilité contractuelle à l’égard du locataire et sur la responsabilité délictuelle à l’encontre des occupants qui ne l’étaient qu’en application du contrat de bail et de leur lien contractuel avec la société Sicofor Packaging, que le respect des obligations d’entretien ou de réparation dans un contrat de location ne peut s’apprécier qu’à l’égard du locataire qui doit être appelé en la cause et au regard de ses obligations contractuelles, qu’il ne peut, dans la même instance, être apprécié indépendamment à l’égard des seuls occupants au regard des règles de la responsabilité délictuelle et qu’il appartenait au propriétaire de diriger son action contre son cocontractant à l’époque des dégradations alléguées sur la base de la responsabilité contractuelle de celui-ci.

En statuant ainsi, alors que la recevabilité de l’action en responsabilité délictuelle formée par le propriétaire d’un logement contre un occupant auquel il n’est pas contractuellement lié n’est pas subordonnée à la mise en cause du locataire, la cour d’appel a violé l'art. 1382, devenu 1240, du Code civil, ensemble l’article 122 du Code de procédure civile.

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COPROPRIETE : Un auvent installé par un copropriétaire pour protéger son balcon des intempéries est privatif (Cass. 3e civ. 20 déc. 2018 n° 17-28.925 F-D)

Une marquise installée par un copropriétaire au-dessus de sa terrasse, bien que fixée au mur extérieur, n’est pas un élément de gros œuvre puisqu’elle n’assure pas l’étanchéité de l’immeuble. Elle n’a d’utilité que pour ce seul copropriétaire et n’est donc pas une partie commune.

Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires en remboursement du coût de réparation de la marquise surplombant son balcon.

La cour d’appel rejette sa demande.

La Cour de cassation confirme. La cour d’appel, ayant relevé qu’il ne s’agissait pas d’un élément de gros œuvre et constaté que l’auvent, implanté au droit d’un seul balcon pour le protéger des intempéries et non pour assurer une quelconque étanchéité, n’avait d’utilité que pour le propriétaire de ce balcon, a pu retenir que la marquise, bien que fixée au mur extérieur, n’était pas une partie commune.

Le règlement de copropriété définit les parties privatives et les parties communes. Mais dans le silence de celui-ci, ou lorsqu’il est ambigu, il convient de se référer aux critères légaux des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, en recherchant si la partie d’immeuble en cause est affectée à l’utilité de tous les copropriétaires ou à l’usage exclusif d’un seul (Cass. 3e civ. 28-2-2001 n° 99-15.226 : BPIM 2/01 inf. 135 ; Cass. 3e civ. 30-3-2010 n° 09-14.229 : BPIM 3/10 inf. 236). L’article 3 énumère les parties d’immeubles réputées communes dans le silence ou la contradiction des titres, au rang desquelles « le gros œuvre ». Le gros œuvre comprend l’ensemble des ouvrages nécessaires à la stabilité, à la résistance et à la protection des bâtiments, ainsi que les planchers, plafonds, toiture et murs extérieurs. La cour d’appel a retenu en l’espèce que l’auvent installé par un copropriétaire au-dessus de sa terrasse, bien que fixé au mur extérieur, n’était pas un élément de gros œuvre et n’avait pas pour but d’assurer l’étanchéité de l’immeuble mais n’avait d’utilité que pour ce seul copropriétaire. Elle en a donc légitimement déduit que cette marquise, réservée à l’usage exclusif de celui-ci, était une partie privative, dans le droit fil d’une jurisprudence constante (Cass. 3e civ. 9-7-2014 n° 13-18.320 sur l’avant-toit couvrant d’une terrasse, constitué de plaques ondulées légères en PVC, mis en place après l’aménagement de la terrasse, n’ayant pas pour effet d’assurer la protection de l’immeuble et considéré comme une partie privative).

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PERMIS DE CONSTRUIRE : Délai d’enregistrement d’une transaction (Cass. 3e civ., 20 déc. 2018, n° 17-27814)

Un promoteur ayant obtenu un permis de construire deux bâtiments comprenant plusieurs logements, la société propriétaire d’une parcelle voisine, demande au juge administratif l’annulation de ce permis.

Le promoteur, cette société et son gestionnaire de patrimoine concluent une transaction qui, en contrepartie du désistement du recours pour excès de pouvoir, prévoit à la charge du promoteur le nettoyage des vitres de la maison située sur le terrain appartenant à la société, la plantation d’un mur végétal et le paiement de la somme de 12 000 euros. Sur requête de la société et de son gestionnaire de patrimoine, le président du TGI confère force exécutoire à la transaction mais le promoteur les assigne rétractation de cette ordonnance.

Il ressort de la combinaison des articles L. 600-8 du Code de l’urbanisme et 635, 1, 9° du Code général des impôts que la formalité de l’enregistrement doit être accomplie dans le mois de la date de la transaction et que, à défaut d’enregistrement dans ce délai, la contrepartie prévue par la transaction non enregistrée est réputée sans cause.

Considérer que le délai d’un mois est dépourvu de sanction et admettre ainsi qu’une transaction ne pourrait être révélée que tardivement serait en contradiction avec l’objectif de moralisation et de transparence poursuivi par le législateur.

Ce délai d’enregistrement est un délai de rigueur qui ne peut être prorogé et dont l’inobservation entraîne l’application de la sanction légale, quel que soit le motif du retard.

Si la transaction ne peut être considérée comme dépourvue de cause dès lors que l’obligation de l’autre partie a existé au moment de la formation du contrat et a été exécutée, la référence à l’absence de cause ne renvoie pas à la notion de cause au sens du Code civil, mais signifie que la transaction est tenue par le législateur pour illégale et que les sommes perçues en exécution de cette transaction sont indues.

L’article 80, IV, 9°, de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite « ELAN », modifiant l’alinéa 2 de l’article L. 600-8 du Code de l’urbanisme, qui précise que la contrepartie est réputée sans cause dès lors que la transaction n’a pas été enregistrée dans le délai d’un mois prévu à l’article 635 du Code général des impôts, a un caractère interprétatif, dès lors qu’il se borne à reconnaître sans rien innover un état de droit préexistant, et conforte cette solution.

La cour d’appel de Grenoble, qui constate que la transaction conclue les 4 et 22 septembre 2014 n’a été enregistrée que le 24 mai 2016, en déduit exactement que le promoteur est fondé en sa demande de rétractation de l’ordonnance lui ayant donné force exécutoire.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1116_20_40997.html

BND : Régime des biens non délimités (Rép. min. n° 5772 : JO Sénat, 20 déc. 2018, p. 6633)

Les biens non délimités représentent un taux d'environ 0,4 % au niveau national mais s'élèvent à 6,4 % en Corse. Les personnes propriétaires de biens non délimités se heurtent à l'impossibilité de sortir de ce régime puisque la jurisprudence refuse les demandes de sortie d'indivision au motif que les biens non délimités ne constituent pas des indivisions. Elle refuse également que les propriétaires concernés puissent obtenir le bornage et donc la détermination des limites de leurs parcelles, au motif que les règles du bornage ne s'appliquent qu'à des propriétés contiguës déterminées.

Il est donc demandé au gouvernement la solution pour que les propriétaires de biens non délimités puissent sortir de ce régime.

Selon une réponse ministérielle, un « bien non délimité » est un ensemble de propriétés, de contenance déterminée, dont les limites séparatives n'ont pu, faute de détermination contradictoire, être portées au plan cadastral lors de la rénovation du cadastre ou après cette rénovation.

Il s'ensuit que figure au plan cadastral une parcelle unique représentant le contour de l'ensemble des propriétés contiguës. Cette absence de détermination des limites de propriété au plan cadastral recouvre, au regard du droit civil, des situations juridiques diverses qui appellent de la part des juridictions judiciaires des réponses adaptées à chaque cas d'espèce.

Pour mettre fin à cette situation d'indétermination, le droit civil offre principalement deux voies procédurales distinctes :

- lorsque l'absence de délimitation du bien résulte d'un conflit entre les propriétaires sur l'emplacement et la matérialisation des limites de propriété, sans que le litige ne porte sur la consistance des droits de propriété en cause, le litige pourra être tranché dans le cadre d'une action en bornage portée devant le tribunal d'instance ;

- lorsque la situation de « bien non délimité » résulte d'un conflit entre propriétaires sur la consistance même des droits de propriété en cause, le tribunal de grande instance sera seul compétent pour trancher le litige portant sur la propriété immobilière, que ce soit par exemple, dans le cadre d'une action en partage ou d'une action en revendication.

En revanche, les propriétaires peuvent se retrouver dans l'impossibilité d'obtenir judiciairement la fixation de la ligne divisoire entre les parcelles composant le « bien non délimité », lorsque le tribunal de grande instance, appréciant souverainement la situation, constate que la parcelle en cause constitue un accessoire indispensable aux immeubles voisins, caractérisant au regard du droit civil, une indivision forcée perpétuelle (v. en ce sens CA Angers, 3 juill. 2012, n° 10/03030 ; CA Rennes, 6 nov. 2016, n° 15/03974). L'accord unanime des indivisaires est alors requis pour mettre fin à cette indivision.

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URBANISME : Conséquences du silence de la commune après une injonction de réinstruire une demande de permis de construire (Rép. min. n° 05632 : JO Sénat, 20 déc. 2018)

Lorsqu'une juridiction administrative adresse à une commune, après l'annulation contentieuse d'une décision de refus, une injonction d'avoir à réinstruire une demande de permis de construire, le silence de la commune sur cette nouvelle instruction peut-elle faire naître une décision tacite ?

Une réponse ministérielle précise que :

  • l’annulation par le juge administratif d'une décision de refus de délivrance d'un permis de construire fait disparaître rétroactivement cette décision et oblige la collectivité, qui demeure saisie de la demande, à procéder à une nouvelle instruction ;

  • une telle obligation existe sans qu'il soit nécessaire que le juge ait prononcé une injonction de réexamen ou que le pétitionnaire ait confirmé sa demande (C. urb., art. L. 600-2).

Toutefois, au regard de la jurisprudence, il apparaît qu'un nouveau délai de nature à faire naître une autorisation tacite ne commence à courir qu'à dater du jour de la confirmation de sa demande par l'intéressé.

Ainsi, c'est la confirmation de la demande de permis de construire par l'intéressé qui fait courir le délai d'instruction prévu par les dispositions des articles R. 423-23 et suivants du Code de l'urbanisme, à l'expiration duquel le silence gardé par l'Administration fait naître une autorisation tacite de la demande de permis de construire (C. urb., art. L. 424-2).

En l'absence d'une telle confirmation expresse, aucune décision tacite d'acceptation du permis de construire n'est susceptible de naître (v. en ce sens : CAA Marseille, 9 juin 2016, n° 13MA02652 ; v. également, à propos des autorisations de lotir : CE, 23 févr. 2017, n° 396105).

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ASSOCIATIONS SYNDICALES LIBRES (ASL) : Règlementation relative à la capacité juridique des ASL de lotissement (Rép. min. n° 5261 : JO Sénat, 20 déc. 2018, p. 6592, Estrosi Sassone D.)

Selon l'article 7 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, les associations syndicales libres (ASL) se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit.

Par ailleurs, pour être dotées de la capacité juridique, les ASL doivent procéder à une déclaration en préfecture publiée au Journal officiel. L'omission de ces formalités ne prive pas d'existence juridique les ASL, mais rend inopposable aux tiers leurs décisions, jusqu'à l’accomplissement desdites formalités.

Pour recouvrir sa pleine capacité juridique, l'ASL doit produire les documents requis lors de la déclaration initiale de sa création, des assouplissements étant prévus s'agissant des ASL constituées dans le cadre d’un lotissement (C. urb., art. R. 442-7 et s.).

En effet, dans ce cas, la constitution d’une ASL est obligatoire lorsque des équipements communs sont prévus dans le lotissement. Elle regroupe les acquéreurs de lots qui lui confient la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs jusqu'à leur transfert éventuel dans le domaine d'une personne morale de droit public.

Le fait qu'une ASL de lotissement doive être obligatoirement constituée emporte comme conséquence qu'il n'est pas nécessaire de recueillir l'accord unanime des propriétaires des lots concernés pour adopter les statuts (Cass. 3e civ., 28 nov. 1972, n° 71-11903 : Bull. civ. III, n° 635 – Cass. 3e civ., 1er juill. 1980, n° 79-11278 : Bull. civ. III, n° 130 –Cass. 3e civ., 18 déc. 1991, n° 90-11048 : Bull. civ. III, n° 320).

L'appartenance à l'ASL résulte simplement de l'inclusion du terrain dans le périmètre syndical, quels que soient les travaux exécutés ou les prestations servies. L'acquisition d'une parcelle dans un lotissement vaut par elle-même appartenance à l'ASL (Cass. 3e civ., 28 nov. 1972, n° 71-11903 : Bull. civ. III, n° 365).

L'article 3 du décret n° 2006-304 du 3 mai 2006 portant application de l'ordonnance précitée a tiré les conséquences de cette jurisprudence en exonérant les membres d'une ASL de lotissement de la production d'un écrit spécifique portant adhésion (« déclaration de l'adhérent ») lors du dépôt du dossier de déclaration en préfecture, l'acte d'acquisition du lot valant en lui-même acceptation des statuts et adhésion à l'ASL. Par conséquent, le dossier de déclaration d'une ASL de lotissement doit comporter la déclaration écrite et signée par l'un des membres ou le président, deux exemplaires des statuts (conformes à la réglementation issue de la réforme de 2004) et une copie du plan parcellaire.

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URBANISME : Date de mise en application d’une décision de justice annulant un document d’urbanisme (Rép. min. nos 4826 et 5335 : JO Sénat, 20 déc. 2018, p. 6590 et 6594)

Une commune dont le règlement ou plan local d'urbanisme (PLU) a été annulé par un tribunal administratif doit-elle appliquer l'ancienne réglementation d'urbanisme à compter de la date de lecture du jugement ou à compter de la date à laquelle ce jugement lui a été notifié ?

La ministre de la Cohésion des territoires répond à cette question aux termes de deux réponses ministérielles du 20 décembre 2018.

Le Conseil d'État a précisé que l'annulation d'un document d'urbanisme prend effet à la date du prononcé du jugement, c'est-à-dire à la date de sa « lecture », qui est mentionnée dans le jugement et donc antérieure à la date de sa notification à la commune (CE, 18 déc. 2009, n° 307272). C'est donc cette date qui doit servir de référence pour appliquer l'article L. 600-12 du Code de l'urbanisme qui prévoit que « l'annulation ou la déclaration d'illégalité d'un schéma de cohérence territoriale, d'un PLU, d'un document d'urbanisme en tenant lieu ou d'une carte communale a pour effet de remettre en vigueur le schéma de cohérence territoriale, le PLU, le document d'urbanisme en tenant lieu ou la carte communale immédiatement antérieur ».

Ainsi, les autorisations d'occupation du sol délivrées entre la lecture du jugement et la notification à la commune devront être délivrées au regard des règles remises en vigueur à compter de la lecture du jugement d'annulation. Cette solution permet de donner une date objective et facilement identifiable, notamment pour les pétitionnaires, à l'annulation du document d'urbanisme. Elle impliquera certes une vigilance de la commune à la suite de l'audience, mais le maire dispose également de la possibilité de retirer les autorisations qui auraient alors été illégalement accordées entre la date de lecture et de notification. Ce retrait peut intervenir jusqu'à trois mois à compter de la date de l'autorisation (C. urb., art. L. 424-5).

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URBANISME : Une précision ministérielle sur la dispense de recours à un architecte (Réponse ministérielle n° 6969 ; J.O. A.N. 18 décembre 2018, p. 11735)

Il a été demandé au ministre son interprétation de l'art. R. 431-2 du Code de l'urbanisme, sur la dispense de recours obligatoire à un architecte.

Réponse :

La loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine, ainsi que le décret n° 2016-1738 du 14 décembre 2016 relatif à des dispenses de recours à un architecte, ont fait évoluer le champ des dispenses. Désormais, ne sont pas tenues de recourir à un architecte les personnes physiques ou exploitations agricoles qui déclarent vouloir édifier ou modifier, pour elles-mêmes, une construction à usage autre qu'agricole dont la surface de plancher n'excède pas 150 m2 (a article R. 431-2 du Code de l'urbanisme). Ainsi, le critère de l'emprise au sol de la construction, retenu avant la réforme afin de juger de l'application ou non de la dispense de recours à l'architecte, ne doit plus être pris en compte pour les projets relevant du a) de l'article R. 431-2.

Seule la surface de plancher doit servir de référence pour ces projets qu'il s'agisse d'une construction initiale ou de travaux sur construction existante en application du dernier alinéa de l'article R. 431-2. Le critère de l'emprise au sol reste cependant maintenu pour les constructions à usage agricole et les serres de production.

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COMPROMIS DE VENTE : Aux termes du compromis, le vendeur s'interdisait jusqu'à l'acte notarié d'aliéner le bien à une autre personne que l'acquéreur (Cour d'appel de Nancy, Chambre civile 1, 18 décembre 2018, RG N° 16/03381)

Par acte sous siognature privée du 31 mars 2004, la S.C.I. Cormontaigne a cédé à M. Julien B, au prix de 315'000 euro, les lots n°4, n° 31 et n° 32 compris dans un immeuble en copropriété situé [...]. Il était convenu d'une part que la vente était conclue sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur, avant le 30 juin 2004, d'un prêt d'un montant de 241'000 euro, au taux de 5 % l'an, pour une durée de quinze ans, d'autre part que l'acquéreur deviendrait propriétaire des biens à compter du jour de la signature de l'acte authentique, soit le 15 juillet 2004, et enfin que le vendeur s'interdisait jusqu'à cette date d'aliéner le bien à une autre personne que l'acquéreur.

Au motif que la S.C.I. Cormontaigne avait cédé le bien à un tiers, le 17 juin 2004, à un prix supérieur, M. B, par acte du 28 mars 2007, l'a fait assigner devant le Tribunal de grande instance de Metz pour la voir condamner à lui payer diverses sommes en réparation de son préjudice matériel et moral.

La promesse de vente stipulait donc que le vendeur s'interdisait d'aliéner à un tiers le bien faisant l'objet de cet acte, avant le 15 juillet 2004, date prévue pour la signature de l'acte authentique.

Il a été versé aux débats un acte notarié du 17 juin 2004 selon lequel le vendeur a cédé à à un tiers les biens objets de la promesse et il n'est pas établi qu'avant de conclure cette vente, il aurait obtenu l'accord du bénéficiaire de la promesse pour le décharger de ses obligations. Ainsi, le vendeur a méconnu ses obligations contractuelles. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a considéré qu'il a commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle.

S'agissant du préjudice moral résultant de la déconvenue éprouvée par le bénéficiaire de la promesse à la suite de son éviction au profit d'un tiers, c'est à juste titre que le tribunal, eu égard aux qualités et à l'emplacement du bien litigieux, lui a alloué à ce titre 10'000 euro. En revanche, le préjudice matériel n'est pas établi, qu'il s'agisse de frais exposés pour l'acquisition ou d'une perte de chance de réaliser une plue-value lors de la revente.

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COPROPRIETE : Toutes les copropriétés doivent être immatriculées au 31 décembre 2018 (Loi Alur)

L'art. 52 de la loi ALUR a prévu la mise en place d'un registre auquel sont immatriculés les syndicats de copropriétaires qui administrent des immeubles à destination partielle ou totale d'habitation (art. L. 711-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation). 

L’inscription au registre et la mise à jour des données sont faites par le syndic.

L'mmatriculation peut aussi être effectuée par un notaire (article L. 711-4 II du CCH).

Le décret 2016-1167 du 26 août2016 a fixé les principes d'accès au registre par les syndics, les administrateurs provisoires et les notaires.

Les notaires doivent créer leur compte de télédéclarant pour effectuer toute formalité et avoir accès aux outils informatifs du registre.

Une note proposée par les affaires juridiques du Conseil supérieur du notariat (CSN) rappelle les règles applicables aux notaires.

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BORNAGE : L'action en bornage ne peut être exercée lorsque des fonds sont séparés par une limite naturelle (cass., civ. 3ème n°1091 du 13 décembre 2018 ; pourvoi n° 17-31.270)

Mmes Jeannine et Anne-Marie Z et MM. Raymond, Robert et Christian Z, propriétaires indivis des parcelles cadastrées section [...], ainsi que Mmes Claudine et Catherine A et M. X, propriétaires indivis de la parcelle cadastrée même section [...], ont assigné en bornage M. Y, propriétaire de la parcelle cadastrée section [...] ;

M. X a fait grief à l’arrêt d'appel de rejeter la demande alors, selon lui, que la contiguïté constitue la condition nécessaire et suffisante à l’accueil d’une demande en bornage ; qu’en relevant que l’« action en bornage ne (pourrait) être exercée lorsque les fonds sont séparés par une limite naturelle » et qu’il n’y avait pas lieu à bornage aux motifs qu’une falaise, « limite naturelle mais encore infranchissable sans moyen technique approprié » se « dessin(erait) » entre les parcelles en cause, quand cette circonstance n’était pas de nature à faire obstacle au bornage de fonds contigus, la cour d’appel a violé l’art. 646 du Code civil.

Mais ayant retenu à bon droit que l’action en bornage ne peut être exercée lorsque des fonds sont séparés par une limite naturelle et constaté que la parcelle n° [...] était séparée des parcelles n° [...] par une falaise dessinant une limite non seulement naturelle mais encore infranchissable sans moyens techniques appropriés, la cour d’appel en a exactement déduit que l’action n’était pas fondée.

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COPROPRIETE : Un lot dont le sol est privatif peut être construit sans autorisation de l’AG (Cass. 3e civ. 13 déc. 2018 n° 17-23.008 F-D)

Le propriétaire d’un lot auquel est attaché le droit exclusif d’édifier, sur le sol privatif, une construction nouvelle ou de transformer la construction existante n’est pas tenu de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale pour réaliser ces travaux.

Le syndicat des copropriétaires assigne le propriétaire d’un lot en cessation des travaux de réfection de la toiture engagés par son propriétaire et en démolition des ouvrages déjà exécutés sans autorisation de l’assemblée générale.

La cour d’appel rejette la demande : d’une part ces travaux affectent des parties privatives et non des parties communes puisque, au terme du règlement de copropriété, le sol du lot est privatif ; d’autre part, bien qu’affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, ils ne sont pas soumis à autorisation de l’assemblée générale dès lors que le règlement de copropriété autorise la transformation de la construction se trouvant sur ce lot en un appartement et l’édification d’une nouvelle construction.

Le pourvoi est rejeté. Au terme du règlement de copropriété, est attaché à ce lot le droit de transformer la petite construction adossée à l’immeuble en un appartement et le droit d’édifier une nouvelle construction ou d’agrandir celle existante. En conséquence, cette clause confère au titulaire du lot un droit à construire dont l’exercice n’est pas soumis à une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en vertu de l’article 25, b de la loi 65-557 du 10 juillet 1965. La clause n’est donc pas réputée non écrite et les travaux pouvaient être réalisés sans autorisation sur ce lot.

Sont réputées non écrites les clauses du règlement de copropriété donnant par anticipation une autorisation relevant des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, telle la réalisation de travaux sur les parties communes ou affectant l’aspect extérieur de l’immeuble (Cass. 3e civ. 12-3-1997 n° 95-15.953 : BPIM 3/97 inf. 208 ; Cass. 3e civ. 11-5-2005 n° 03-19.183 : BPIM 5/05 inf. 348). En revanche, la validité des « lots transitoires », appelés encore « lots en attente », est admise de longue date par la jurisprudence (Cass. 3e civ. 15-11-1989 n° 87-18.188 : Bull. civ. III n° 213 ; Cass. 3e civ. 3-11-2016 n° 15-14.895 et 15-15.113). Les lots transitoires sont des lots de copropriété constitués d’un droit exclusif d’utiliser une partie commune pour y édifier une construction et d’une quote-part des parties communes. Le propriétaire d’un lot transitoire n’est pas soumis, pour édifier sa construction, à l’autorisation de l’assemblée générale (Cass. 3e civ. 4-11-2010 n° 09-70.235 : BPIM 1/11 inf. 62 ; Cass. 3e civ. 8-6-2011 n° 10-20.276 : BPIM 4/11 inf. 323). Mais en l’espèce, le lot n’était pas un lot transitoire puisque le sol du lot n’était pas commun mais privatif. Le règlement de copropriété conférait donc un droit d’utiliser une partie privative, et non pas une partie commune comme dans le cas des lots transitoires, pour y édifier une construction. Cela justifiait-il un raisonnement différent ? La Cour de cassation répond par la négative. Il aurait été en effet illogique d’exiger du propriétaire de ce lot qu’il demande l’autorisation de construire alors que si le sol avait été commun, il en aurait été dispensé par application de la jurisprudence sur les lots transitoires. En conséquence, la clause du règlement autorisant une construction sur ce lot n’a pas été réputée non écrite. Le copropriétaire pouvait donc y faire les travaux prévus sans solliciter l’autorisation de l’assemblée générale.

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SERVITUDE DE PASSAGE : Servitude de passage et adaptation aux évolutions de la vie moderne (Cass. 3e civ., 13 déc. 2018, n° 17-24685, D, rejet)

Selon l’article 702 du Code civil, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.

Une servitude de passage instituée par un acte du 2 février 1851 limitées aux seuls transports de vins et de bois peut-elle être étendue aux voitures et aux piétons ?

Telle est la question à laquelle a répondu la Cour de cassation aux termes d’un arrêt du 13 décembre 2018.

Les faits de l’affaire étaient les suivants. Une SCI, contestant à la société X le droit de passer, en voiture et à pied, sur les parcelles dont elle est propriétaire, l'assigna aux fins de voir constater l'extinction de la servitude de passage instituée par un acte du 2 février 1851.

La SCI fit grief à la cour d’appel de rejeter sa demande.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et décide que la cour d’appel :

- ayant constaté que les actes de vente successifs de ces parcelles rappelaient la clause instituant une servitude et que la limitation en 1851 du droit de passage aux seuls transports de vins et de bois n'était plus adaptée aux évolutions de la vie moderne, ce qui avait amené les différents propriétaires du fonds servant à étendre ce droit de passage aux voitures et aux piétons ;

- en a souverainement déduit que la servitude de passage n'avait subi aucune aggravation au sens de l'article 702 du Code civil.

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TRAVAUX INSUFFISANTS ET DESORDRES : L'entrepreneur s'était contenté de travaux minimalistes (Cour d'appel de Rennes, Chambre 4, 13 décembre 2018, RG n° 17/01488)

Par acte notarié en date du 21 février 2005, Daniel a fait l'acquisition d'une maison d'habitation sise à Roz Landrieux au prix de 58'952 euro. L'acte de vente reproduisait les termes d'une consultation de la société Socotec du 23 septembre 2004 aux termes de laquelle la maison présentait un affaissement important de la terrasse extérieure ainsi que plusieurs fissures nécessitant des travaux confortatifs dans les meilleurs délais sans toutefois que les désordres mettent en cause la solidité de l'ouvrage.

Selon devis en date du 24 mai 2005, Daniel a confié des travaux de traitement des fissures et de reprise en sous-oeuvre d'un montant de 4'392,92 euro à la société Lemarchand.

Courant 2009, de nouvelles fissures sont apparues. La société Lemarchand a soumis à Daniel un nouveau devis d'un montant de 7'055,68 euro.

Par un courrier en date du 1er juin 2010, le maire de la commune a mis en demeure Daniel d'entreprendre des travaux de remise en état de sa maison. Daniel a missionné le cabinet d'expertise Immodiag qui a conclu à l'aggravation des fissures avec altération de la solidité de l'ouvrage et mise en cause de la sécurité des personnes.

Après expertise, les 4 et 6 mai 2015, Daniel a fait assigner la société Lemarchand et son assureur, la SMABTP, devant le TGI de Saint Malo, au visa des art. 1134 et 1792 du Code civil et L.242-1 et suivants du Code des assurances.

Il est de jurisprudence constante que, pour constituer un ouvrage, les travaux sur existants doivent être d'une certaine ampleur ou avoir apporté des éléments nouveaux à la construction préexistante.

Dans cette affaire, la société de construction Lemarchand a traité les fissures de la façade du jardin et du pignon ouest et effectué une reprise en sous-oeuvre à l'angle de la façade et du pignon et selon l'expert, celle-ci a consisté à terrasser en pleine masse 7 mètres cubes de béton sur 40 centimètres de profondeur. Il y a donc eu apport d'élément nouveau, apport qui n'a pas permis de stopper l'affaissement de la maison. L'atteinte à la solidité de l'immeuble n'étant ni discutée ni discutable, la responsabilité de l'entrepreneur sera retenue sur le fondement de l'art. 1792 du Code civil. S'étant contenté de travaux minimalistes malgré l'état de la maison dont il avait été dûment informé, la prise de risques du maître de l'ouvrage est caractérisée et exonère partiellement l'entrepreneur.

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AUTORISATION OU DECLARATION PREALABLE : Précisions sur les régimes d'autorisation ou de déclaration préalable à une mise en location (Rép. min. n°7073 : JOAN, 11 déc. 2018, p. 11403, Peu S.)

Afin d'améliorer la lutte contre l'habitat indigne, des régimes d'autorisation préalable et de déclaration de mise en location ont été instaurés par la loi ALUR (L. n° 2014-366, 24 mars 2014 : Defrénois flash 7 avr. 2014, n° 122n8, p. 1). Ils sont désormais codifiés aux articles L. 634-1 à L. 635-11 du Code de la construction et de l'habitation (CCH).

Ces dispositions prévoient qu'un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat ou, à défaut, une commune peut soumettre la mise en location d'un logement par un bailleur à une autorisation préalable à la mise en location ou à une déclaration consécutive à la signature du contrat de location.

Le décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 relatif aux régimes de déclaration et d'autorisation préalable de mise en location, codifié aux articles R. 634-1 à R. 635-4 du CCH, définit les modalités réglementaires d'application de chacun de ces régimes.

À la différence de la déclaration de mise en location, la demande d'autorisation entre dans le champ d'application du Code des relations entre le public et l'Administration, lequel constitue le droit commun des règles applicables aux échanges entre l'Administration et ses usagers. À ce titre, le récépissé délivré dans le cadre du dépôt d'autorisation de mise en location est assimilable à l'accusé de réception prévu par l'article L. 112-3 du Code des relations entre le public et l'Administration.

En cas de demande incomplète, sont applicables les dispositions de l'article L. 114-5 de ce code, notamment son premier alinéa, qui prévoit que « lorsqu'une demande adressée à l'Administration est incomplète, celle-ci indique au demandeur les pièces et informations manquantes exigées par les textes législatifs et réglementaires en vigueur », celle-ci fixant « un délai pour la réception de ces pièces et informations ».

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CONGE DONNE PAR UNE SOCIETE : Une société peut-elle donner congé pour reprise d'un logement meublé ? (Réponse ministérielle n° 4495 ; J.O. A.N. 11 décembre 2018, p. 11398)

Une société peut-elle donné congé pour reprise d'un logement meublé ?

Réponse du ministre :

S'agissant des logements loués meublés, l'art. 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit explicitement les modalités de délivrance par le bailleur du congé pour reprise. Les dispositions énumérant les bénéficiaires de la reprise sont rédigées dans des termes strictement identiques aux dispositions de l'art. 15 de la même loi. La formulation retenue par le législateur exclut donc, de la même manière, la possibilité par le bailleur personne morale de donner congé pour reprendre le logement loué meublé.

Cette disposition ne connaît pas d'exception lorsque le bailleur est une société civile familiale ou lorsque le logement est en indivision.

Le bailleur personne morale peut toutefois donner congé au locataire pour d'autres motifs prévus par l'art. 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 précitée. Le congé doit alors être justifié soit pas sa décision de vendre le logement soit par un motif légitime et sérieux.

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COPROPRIETE : Le règlement de copropriété peut-il restreindre ou interdire la location en meublé de tourisme ?

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble et chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Jusqu'à maintenant le fait de louer un logement en meublé ne contrevenait en rien, selon une jurisprudence constante, à la destination d'habitation de l'immeuble, sauf à ce que le règlement de copropriété prohibe formellement de telles locations.

Mais les choses changent. La Cour d'appel de Paris, régulièrement saisie en la matière eu égard à l'importante fréquentation des touristes sur l'agglomération parisienne, a précisé qu'il y avait lieu désormais de différencier les locations meublées dites classiques (étudiantes par exemple) des locations de courte durée. La Cour d'appel de Paris déclare donc les premières conformes à une clause d'habitation bourgeoise contrairement aux secondes assimilées pour leur part à une activité commerciale.

La 3e chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt du 8 mars 2018, a jugé que les locations meublées touristiques ne correspondent pas à la destination d'un immeuble à usage mixte.

La Cour devait se prononcer sur la question de savoir si les clauses d'un règlement de copropriété relatives à la destination d'un immeuble étaient susceptibles d'entraver le droit pour un copropriétaire de transformer des appartements en studios meublés en vue de leur location à des touristes ou des étudiants.

La Cour de cassation répond par l'affirmative :

« Attendu qu'ayant retenu qu'il résultait des stipulations du règlement de copropriété que l'immeuble était principalement à usage d'habitation, avec possibilité d'usage mixte professionnel-habitation et à l'exclusion de toute activité commerciale, ce qui privilégiait son caractère résidentiel qui était confirmé, dans sa durée et sa stabilité, par l'obligation pour le copropriétaire d'aviser le syndic de l'existence d'un bail et constaté que M. X... et la société X... J... avaient installé dans les lieux des occupants, pour de très brèves périodes, ou même des longs séjours, dans des « hôtels studios meublés » avec prestations de services, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que ces rotations des périodes de location ne correspondaient pas à la destination de l'immeuble, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ».

On peut en déduire que désormais, les locations de meublés de tourisme sont illicites tant en présence d'une clause d'habitation bourgeoise exclusive que d'un usage mixte habitation/professionnel.

Pour légitimer une activité de meublé de tourisme le règlement de copropriété doit donc comporter soit une clause visant expressément de telles locations, soit la stipulation d'un usage commercial.

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PLU : Définition de bande d'accès au terrain (Conseil d'Etat, Chambres 1 et 4 réunies, 7 décembre 2018, req. N° 411.924)

M. B A a demandé au Tribunal administratif de Bordeaux d'annuler pour excès de pouvoir l'arrêté du 6 avril 2016 par lequel le maire de Bouliac a délivré à la société Fradin un permis d'aménager pour la réalisation d'un ensemble de vingt-cinq lots, ainsi que la décision ayant rejeté son recours gracieux.

Par un jugement n° 1603118 du 27 avril 2017, le tribunal administratif a annulé cet arrêté.

L'annulation du jugement a été demandée.

L'art. 3 des règles applicables à toutes les zones du plan local d'urbanisme, d'une part, détermine les conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées, qui peuvent préexister ou être créées à l'occasion de la réalisation d'un projet, et, d'autre part, dispose que : "B.1. (...) L'accès correspond : soit à la limite (telle que portail ou porte de garage), donnant directement sur la voie, soit à l'espace tel que porche ou portion de terrain (bande d'accès ou servitude de passage), par lesquels les véhicules pénètrent sur le terrain d'assiette du projet depuis la voie de desserte (...) / B.2.3. (...) Sauf indication contraire portée au plan de zonage, la création d'un accès à une nouvelle construction sous forme d'une bande d'accès ou d'une servitude de passage est interdite".

Enfin, selon le lexique du plan local d'urbanisme, une bande d'accès est une "portion de terrain permettant l'accès à une ou des constructions en second rang, qui ne sont pas desservies directement par une voie ou une emprise publique".

Pour l'application de ces dispositions, constitue une bande d'accès une portion de terrain, distincte du terrain d'assiette du projet, permettant l'accès à ce terrain d'assiette depuis une voie publique ou une voie privée ouverte à la circulation publique, ou encore depuis une emprise publique.

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PACTE DE PREFERENCE : Le respect du pacte de préférence s'impose dès l'avant-contrat (cass., civ. 3ème, n°1055 du 6 décembre 2018 ; pourvoi n° 17-23.321)

Mme X est bénéficiaire d’un pacte de préférence consenti par M. Y le 28 octobre 1999, pour une durée de dix ans, et portant sur deux lots dans un immeuble en copropriété ; M. Y ayant vendu ces lots à M. Z par acte notarié du 16 novembre 2009, précédé d’une promesse unilatérale de vente par acte notarié du 2 septembre 2009, Mme X, estimant que la vente était intervenue en violation du pacte de préférence, les a assignés, ainsi que les notaires et l’agence immobilière Archipel immobilier, en annulation de la vente, substitution dans les droits de l’acquéreur, expulsion de celui-ci et paiement de dommages-intérêts.

L'arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa de l'art. 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.

Pour rejeter les demandes de Mme X, l’arrêt d'appel retient que la lettre du pacte de préférence ne permet pas de conclure qu’en cas d’intention de vendre l’obligation de laisser la préférence à la bénéficiaire grève le pré-contrat, que seule la date de l’échange des consentements est à prendre en considération et que, l’acte signé entre M. Y et M. Z le 2 septembre 2009 étant une promesse unilatérale de vente, la vente ne pouvait prendre effet qu’à la levée de l’option, intervenue postérieurement à la date d’échéance du pacte.

En statuant ainsi, alors que le pacte de préférence implique l’obligation, pour le promettant, de donner préférence au bénéficiaire lorsqu’il décide de vendre le bien, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1055_6_40843.html

DESORDRES DANS L'IMMEUBLE VENDU : Rien à faire après dix ans (Cour de cassation, chambre civile 3, 6 décembre 2018, N° de pourvoi: 17-26.814, rejet, inédit)

Par acte du 29 juin 2009, les consorts Y ont vendu un bien immobilier à M. et Mme C.

Soutenant que l'immeuble était affecté de vices et de malfaçons, les acquéreurs ont sollicité la désignation d'un expert.

A la suite du dépôt du rapport d'expertise et du refus de M. et Mme C de restituer les sommes consignées chez le notaire, les consorts Y  les ont assignés en restitution de ces sommes ; M. et Mme C ont reconventionnellement sollicité leur condamnation au paiement de diverses sommes au titre de réparation des désordres affectant l'immeuble vendu sur le fondement des vices cachés, de l'obligation de délivrance et du dol, ainsi qu'à titre de dommages-intérêts.

M. et Mme C ont fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter leurs demandes tendant à la condamnation des consorts Y au paiement des réparations au titre des désordres affectant l'immeuble vendu et d'une indemnité complémentaire en réparation des troubles subis

Mais ayant souverainement retenu qu'au vu des factures d'électricité des 14 avril 1998 et 12 avril 1999, de la taxe d'habitation 1998 et de la redevance audiovisuelle 1998 la maison vendue à M. et Mme C était occupée avant le 1er janvier 1998 et que l'acte de vente du 29 juin 2009 ne contenait aucune allégation mensongère relative à l'achèvement de la construction depuis plus de dix ans, que l'information sur le fait que la maison avait été construite par les vendeurs ne présentait aucun intérêt pour les acquéreurs après l'expiration du délai de garantie décennale et que M. et Mme C ne rapportaient pas la preuve que les vendeurs avaient intentionnellement dissimulé cette information, la cour d'appel a pu en déduire que les demandes d'indemnisation des désordres et des troubles subis devaient être rejetées et a légalement justifié sa décision.

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PROMESSE DE VENTE : Levée d'option impossible après la rétractation du promettant (Cour de cassation, chambre civile 3, 6 décembre 2018, N° de pourvoi: 17-21170 17-21171, cassation, inédit)

Le 1er avril 1999, M. E et Mme X ont consenti à M. et Mme B une promesse unilatérale de vente d'un appartement dans un immeuble en copropriété et de la moitié de la cour indivise, l'option ne pouvant être levée qu'après le décès de la précédente propriétaire, Marthe F, qui s'était réservée un droit d'usage et d'habitation ; devenue attributaire du bien à la suite de son divorce, Mme X s'est rétractée de cette promesse le 17 février 2010 ; après le décès de Marthe F, M. et Mme B ont levé l'option le 8 janvier 2011 ; ils ont assigné Mme X en réalisation de la vente ; celle-ci a conclu au rejet de la demande et sollicité subsidiairement la rescision de la vente pour lésion. 

L'arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa des art. 1101 et 1134 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016

Pour accueillir la demande de M. et Mme B, l'arrêt d'appel retient que Mme X, qui a donné son consentement à la vente, sans restriction, ne pouvait se rétracter et que l'acceptation de la promesse par les bénéficiaires a eu pour effet de rendre la vente parfaite.

En statuant ainsi, alors que, la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse unilatérale postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

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BAIL D'HABITATION ET ETAT DES LIEUX : Comparaison entre état des lieux d'entrée et état des lieux de sortie du logement loué (Cour d'appel de Lyon, Chambre 8, 4 décembre 2018, RG N° 17/04632)

Mme J a donné à bail à M. et Mme M V le 7 octobre 2011 un logement situé [...] moyennant un loyer de 920 euro par mois, outre 30 euro de provision mensuelle sur les charges.

Courant 2015, les loyers cessaient d'être payés régulièrement et M. M V, désormais seul titulaire du bail, a quitté les lieux le 9 mai 2015 sans solder sa facture de loyers.

Après échec d'un commandement de payer et saisine de la juridiction compétente, par jugement du 12 mai 2017, le tribunal d'instance de Bourg-en-Bresse a condamné M. M V à verser à Mme J une somme totale de 7'763,82 euro en principal, comprenant à la fois cet arriéré de loyers et le coût de réparations locatives.

Appel a été relevé.

La réalité des dégradations locatives s'apprécie par comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie contradictoirement établis entre le bailleur et le preneur, le preneur étant présumé responsable de ces dégradations, sauf à ce qu'il démontre qu'elles ne sont pas de son fait.

En l'espèce, il apparaît que le logement était loin d'être considéré comme étant en « bon état général » comme le prétend la bailleresse puisqu'il était mentionné en exergue dans le procès-verbal d'entrée dans les lieux un état général de la maison sale, avec toiles d'araignées et nombreux débris. Quant aux clefs, 23 étaient remises au locataire entrant, dont 5 « non identifiées », ce qui démontre le peu de cas fait par le propriétaire bailleur des fermetures de ce logement. L'état des lieux de sortie fait état également d'une saleté généralisée du bien restitué avec les mêmes éclats de peinture et d'émail des appareils sanitaires, les mêmes rayures et tâches des sols et murs déjà identifiées à l'entrée dans les lieux et simplement accentuées par quatre années d'usage supplémentaires de la part d'un locataire agissant manifestement sans soin particulier mais sans volonté de dégrader. Le bailleur est donc sans droit à vouloir obtenir une rénovation complète de son logement aux frais de son ancien locataire et ne peut demander le remboursement des clefs manquantes dont il ne savait pas pour bon nombre d'entre elles l'usage qu'on pouvait en faire.

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URBANISME : Le terrain à bâtir vendu n'était pas constructible : nullité et responsabilités (Cour d'appel d'Amiens, Chambre civile 1, 4 décembre 2018, RG N° 17/01498)

Monsieur et madame G ont fait l'acquisition le 9 mars 2002, par le ministère de maître Lionel J, notaire associé à ...  (60), aux droits duquel vient son successeur, la SCP L. et C., d' une parcelle de terrain non bâtie, située [...], parcelle cadastrée section ZK n° 57 d' une contenance de 20 ares 61 centiares, appartenant au domaine privé de la commune, pour le prix de 12'567,90 euro.

Le 20 mars 2001, la commune, qui ne dispose d'aucune réglementation locale en matière d'urbanisme, avait délivré un certificat d'urbanisme indiquant qu'il était possible de construire sur cette parcelle, pour un usage d'habitation, sous réserve de prendre en charge les réseaux.

Le 28 juillet 2011, les époux G ont déposé une nouvelle demande de certificat d'urbanisme et le 20 septembre 2011 la commune leur a transmis un certificat négatif motivé par la situation du terrain en lisière du village dans une zone où les constructions n'avaient qu'un usage agricole, la construction participant d'une urbanisation dispersée risquant de compromettre un secteur voué à l'agriculture.

La contestation du certificat de la commune, formée devant le juge administratif par les époux G, a été rejetée par arrêt de la Cour d'appel administrative de Douai en date du 9 octobre 2014.

Le 10 novembre 2015, les époux G ont assigné la commune devant le TGI d'Amiens, aux fins de résolution de la vente pour défaut de conforité ou d'annulation de la vente pour erreur sur la substance. La commune a appelé le notaire en garantie.

La commune s'est opposée à l'action par divers moyens et en particulier a soutenu que l'action serait prescrite en application du bref délai de la garantie des vices cachés.

Pour la cour d'appel :

L'action en nullité du contrat de vente est recevable. Le point de départ du délai de prescription de cinq ans, prévu par l'art. 1304 du Code civil, est la date de découverte de l'erreur. C'est lors de la délivrance d'un certificat d'urbanisme négatif, le 21 septembre 2011, que les acquéreurs ont découvert l'inconstructibilité du terrain. L' action intentée le 10 novembre 2015 n'est donc pas prescrite.

Le contrat de vente portant sur un terrain à bâtir est nul, pour erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue. La délibération du conseil municipal autorisant la commune à vendre le terrain qualifie ce bien de "terrain à bâtir" et cette qualité est expressément mentionnée dans l'acte notarié de vente signé en 2002. Cette qualité était substantielle pour les acquéreurs qui souhaitaient construire. L'inconstructibilité du terrain, révélée en 2011, entraîne donc la nullité de la vente et la commune doit restituer le prix. La commune n'engage cependant pas sa responsabilité. On ne peut soutenir que la commune connaissait la précarité de la constructibilité du terrain lorsqu'elle a contracté en 2002 et a accepté la définition de l'objet comme d'un terrain à bâtir; outre qu'elle ne pouvait se douter que les choses resteraient si longtemps en l'état et que les acheteurs ne mettrait en oeuvre leur projet de bâtir qu'en 2011.

En outre, la bonne foi est présumée. Il n'est établi aucune faute de la commune antérieure ou concomitante au contrat de vente et les acheteurs doivent être déboutés de ce chef de demande. De même, aucune faute n'a été commise par le notaire, qui a vérifié la constructibilité du terrain lors de la vente.

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ABANDON MANIFESTE D'UNE PARCELLE : Procédure de déclaration de parcelle en état d’abandon (Rép. min. n° 11732 : JOAN, 4 déc. 2018, p. 11000, Degois T.)

Définie au titre des articles L. 2243-1 à L. 2243-4 du Code général des collectivités territoriales (CGCT), la procédure de déclaration de parcelle en état d’abandon permet au maire d’une commune, à la demande du conseil municipal, de constater l’abandon manifeste d’une parcelle dès lors que les propriétaires ont été identifiés. À condition que la procédure légale soit respectée, la finalité de cette démarche est que la parcelle laissée à l’abandon devienne la propriété de la commune au titre de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Cette procédure est d’autant plus importante au sein des communes dont une partie du territoire est couverte par un parc naturel régional, en raison de l’entretien nécessaire de ces parcelles boisées et de leur valorisation touristique. Cependant, plusieurs freins bloquent aujourd’hui l’application de la déclaration de parcelle en état d’abandon. Tout d’abord, les frais de recouvrement et de procédure sont très souvent supérieurs à la valorisation du terrain. Par ailleurs, il est difficile pour les élus locaux d’apprécier l’abandon manifeste de la parcelle en raison d’une insécurité juridique. Pour ces raisons, cette procédure n’est que rarement appliquée au sein des communes et conduit à une augmentation du nombre de parcelles boisées abandonnées.

Selon un parlementaire, une alternative à ce problème réside dans la nécessité d’un renforcement de la communication entre l’administration fiscale et les communes. Ainsi, chaque année, le maire de la commune pourrait être destinataire d’une liste de parcelles pour lesquelles les impôts fonciers n’ont pas été acquittés depuis de nombreuses années, permettant aux élus locaux de justifier de la déclaration de parcelle en état d’abandon.

C’est pourquoi ce dernier a demandé au gouvernement s’il envisageait de mener cette réforme afin que ces parcelles puissent de nouveau être exploitées et valorisées par les communes.

En réponse, le ministre de la Cohésion des territoires indique que préalablement à toute acquisition d’une parcelle en état d’abandon par voie d’expropriation, il est possible pour le maire d’intervenir au titre des procédures de débroussaillement ou d’entretien des parcelles non-bâties.

D’une part, dans les conditions fixées aux articles L. 131-10 et suivants et L. 134-5 et suivants du Code forestier, le maire peut, dans le cadre de la protection de la forêt contre les incendies, mettre en demeure le propriétaire de débroussailler les parcelles concernées et en cas de carence, y pourvoir d’office aux frais du propriétaire, conformément à l’article L. 134-9 du Code forestier.

D’autre part, dans les conditions prévues à l’article L. 2213-25 du CGCT, le maire peut prescrire à un propriétaire, pour des motifs liés à la protection de l’environnement, l’exécution de travaux de remise en état du terrain, en cas de défaut d’entretien. En cas d’inexécution dans le délai fixé par le maire, les travaux peuvent être exécutés d’office aux frais du propriétaire.

Dans les hypothèses où ces procédures ne pourraient être mises en œuvre, ou si la commune souhaite acquérir la parcelle concernée et qu’une procédure à l’amiable ne peut être envisagée, elle peut engager une procédure de déclaration d’un bien en l’état d’abandon manifeste prévue aux articles L. 2243-1 à L. 2243-4 du CGCT.

Néanmoins, la rédaction actuelle du deuxième alinéa de l’article L. 2243-1 limite le champ de cette procédure particulière aux seuls immeubles situés à l’intérieur du périmètre d’agglomération de la commune. Cette procédure n’est donc pas susceptible d’être utilisée dans tous les cas.

S’agissant des difficultés que rencontreraient les élus communaux pour apprécier l’abandon manifeste d’une parcelle, la communication à la commune d’une liste de parcelles pour lesquelles les impôts fonciers n’ont pas été acquittés depuis de nombreuses années risque de se révéler peu efficace dans la mesure où, dans le cas de terrains boisés de faible valeur, il est fréquent qu’aucun impôt foncier non bâti ne soit mis en recouvrement, en application des dispositions de l’article 1657 du CGI.

Sa compatibilité avec le respect du secret fiscal n’est du reste pas garantie.

Pour apprécier la situation des parcelles susceptibles d’être considérées en état d’abandon, les communes disposent déjà des matrices cadastrales sur lesquelles sont restituées des informations telles que l’adresse ou la date de naissance de leurs propriétaires présumés. Ces informations leur permettent de procéder aux recherches complémentaires susceptibles de conforter une situation juridique dont le cadastre n’est pas le garant. Les maires peuvent solliciter les services fonciers locaux afin de les interroger sur la situation administrative de certaines parcelles, leur permettant d’apporter une motivation supplémentaire au recours à la procédure de déclaration de parcelle en état d’abandon.

S’agissant des frais inhérents à cette procédure, l’article L. 2243-4 précité prévoit qu’une indemnité prévisionnelle, fixée par le préfet, est allouée aux propriétaires, cette indemnité ne pouvant être inférieure à l’évaluation effectuée par le service chargé des domaines. Le versement de cette indemnité constitue une garantie légale, compte tenu de l’atteinte portée au droit de propriété propre à toute procédure d’expropriation, et ne peut être remise en cause.

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DROIT DE L'URBANISME : Toute peine doit être motivée en tenant compte de la gravité des faits, de la personnalité de leur auteur et de sa situation personnelle (Cour de cassation, Chambre criminelle, 4 décembre 2018, req. N° 18-80.592, cassation partielle

Lucie a présenté trois demandes de permis de construire en 2009, 2010 et 2011 qui ont toutes été refusées, le terrain étant situé en zone rouge du plan de prévention du risque d'inondation ; le 27 décembre 2013, Lucie a déposé une déclaration préalable de travaux, comprenant une extension de 40 m2 d'un bâtiment agricole en bois existant, qui n'a pas fait l'objet d'opposition ; le maire de la commune et un agent de la direction des territoire et de la mer ont constaté les 3 décembre 2014 et 1er avril 2015 que Mme Lucie avait réalisé la construction d'une maison d'habitation neuve en parpaings et briques, d'une surface de 90 m2, qui ne correspondait pas à la déclaration préalable.

Citée devant le tribunal correctionnel pour exécution de travaux non autorisés par un permis de construire, Lucie a été déclarée coupable ; la prévenue et le procureur de la République ont relevé appel de cette décision.

Pour déclarer, à bon droit, la prévenue coupable du délit d'exécution d'une construction non autorisée par un permis de construire, l'arrêt de la cour d'appel énonce qu'elle avait déjà déposé plusieurs demandes de permis de construire qui avaient été refusées, le terrain étant situé en zone rouge du plan de prévention des risques d'inondation, et que les travaux de construction d'une nouvelle maison d'habitation de 90 m2 en parpaings et briques non autorisés par un permis de construire ne correspondaient pas à la déclaration préalable déposée par la prévenue, portant sur l'extension de 40 m2 d'un bâtiment agricole en bois, à laquelle la mairie n'avait pas fait opposition.

La décision d'ordonner la remise en état des lieux sous astreinte est justifiée dès lors que la prévenue n'a pas soutenu devant la cour d'appel que la mesure de démolition ordonnée par le tribunal correctionnel porterait une atteinte disproportionnée au droit de propriété, au regard de l'impératif d'intérêt général poursuivi par la législation de l'urbanisme.

En matière correctionnelle, toute peine doit être motivée en tenant compte de la gravité des faits, de la personnalité de leur auteur et de sa situation personnelle.

Le juge qui prononce une amende doit motiver sa décision en tenant compte des ressources et des charges du prévenu. En l'espèce, pour condamner la prévenue à une peine d'amende, l'arrêt énonce que la démolition étant une mesure à caractère réel, il convient de condamner la prévenue à 300 euro d'amende. En prononçant ainsi, sans s'expliquer sur la personnalité de la prévenue, sur sa situation personnelle et sur le montant de ses ressources comme de ses charges, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision.

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VENTE IMMOBILIERE : Validité de la vente à réméré (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 4 décembre 2018 , RG N° 18/08325)

Suivant acte du 15 décembre 2014 dressé par S, notaire à La Garde, Lucien a acquis auprès de Denis un bien immobilier sis à [...] au prix de 6 millions d'euros se décomposant comme suit :

- 4,1 millions d'euro pour "l'immeuble article 1", d'une contenance totale de 2,15 ha comprenant une villa principale en bord de mer, une maison de gardien, une maison d'habitation trois anciens bunkers aménagés, une piscine et un jardin d'agrément.
- 1,9 million d'euro pour "l'immeuble article 2", soit un terrain attenant sur lequel se trouve un court de tennis.

L'acte prévoit d'une part une faculté de rachat 'de l'immeuble article 1" au profit du vendeur moyennant le versement d'une somme de 4'387'000 euro dans un délai de 2 ans, délai expirant le 14 décembre 2016 à 18 heures, d'autre part le prêt à usage de l'immeuble à titre gratuit.

Par exploit du 17 février 2017 l'acquéreur faisant valoir que la faculté de rachat n'avait pas été exercée et que le vendeur se maintenait dans les lieux, l'a fait assigner à jour fixe ainsi que son épouse, et la société immobilière et financière de l'armement (Sifa) devant le TGI de Toulon aux fins d'obtenir leur expulsion sous astreinte et le versement de dommages intérêts.

Le litige a été porté devant la cour d'appel, en ce qu'il portait sur la validité de la vente avec faculté de rachat ou vente à réméré.

La question de l'atteinte au droit de propriété qu'induirait une vente à réméré ne présente pas de caractère sérieux de sorte qu'il n'y pas lieu à question propriétaire de constitutionnalité (QPC). En effet, la vente à réméré présente la spécificité d'être conclue sous condition résolutoire en faveur du vendeur. En effet, la vente à réméré est un contrat qui permet de transférer la propriété d'un bien un acquéreur tout en réservant au vendeur la faculté de reprendre le bien dans un délai qui ne peut excéder cinq ans, moyennant la restitution du prix d'achat et de certains frais. Si ce régime génère un déséquilibre au détriment de l'acquéreur, qui subit une limitation de son droit de propriété et se trouve placé dans une certaine insécurité juridique, la limitation légale dans le temps de la faculté de réméré compense ces inconvénients. En outre, la nullité de la vente pour vil prix et sa rescision pour lésion peuvent sanctionner les agissements d'un acquéreur abusant des difficultés du vendeur qui en tout état n'est pas tenu de vendre son bien à un prix moindre ou dérisoire. 

Ainsi, la vente à réméré ne porte pas atteinte au droit de propriété, mais conduit à la mise en oeuvre de l'un de ses attributs, à savoir l'abusus.

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URBANISME : Les travaux autorisés n'avaient pas pour objet la réalisation de logements supplémentaires (Conseil d'Etat, Chambre 1, 30 novembre 2018, req. N° 420.606)

En vertu des dispositions de l'art. R. 811-1-1 du Code de justice administrative, issu du décret du 1er octobre 2013 relatif au contentieux de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige, les tribunaux administratifs statuent en premier et dernier ressort sur les recours, introduits entre le 1er décembre 2013 et le 1er décembre 2018, dirigés contre  les permis de construire ou de démolir un bâtiment à usage principal d'habitation ou contre les permis d'aménager un lotissement lorsque le bâtiment ou le lotissement est implanté en tout ou partie sur le territoire d'une des communes mentionnées à l'art. 232 du code général des impôts et son décret d'application. 

Ces dispositions, qui ont pour objectif, dans les zones où la tension entre l'offre et la demande de logements est particulièrement vive, de réduire le délai de traitement des recours pouvant retarder la réalisation d'opérations de construction de logements, dérogent aux dispositions du premier alinéa de l'article R. 811-1 du code de justice administrative qui prévoient que "toute partie présente dans une instance devant le tribunal administratif (...) peut interjeter appel contre toute décision juridictionnelle rendue dans cette instance", et doivent donc s'interpréter strictement. Si ces dispositions sont susceptibles de s'appliquer aux permis de construire autorisant la réalisation de travaux sur une construction existante, c'est à la condition que ces travaux aient pour objet la réalisation de logements supplémentaires. 

Si l'art. R. 811-1-1 du Code de justice administrative est susceptible de s'appliquer aux permis de construire autorisant la réalisation de travaux sur une construction existante, c'est à la condition que ces travaux aient pour objet la réalisation de logements supplémentaires. La demande formée devant le tribunal administratif tendait à l'annulation partielle de l'arrêté par lequel le maire a délivré à la requérante le permis qu'elle sollicitait en vue de la régularisation de la construction de sa villa, portant sur l'implantation et les dimensions de la construction, sur la teinte des volets et des façades, sur la modification du garage, sur le raccordement au réseau d'assainissement, sur les aménagements extérieurs et la végétation et sur la démolition de la terrasse existante, non conforme au POS, ainsi que du refus opposé par le maire à sa demande de retrait partiel de cet arrêté.

Les travaux ainsi autorisés n'avaient pas pour objet la réalisation de logements supplémentaires. Par conséquent, le permis en litige n'entre pas dans le champ d'application de l'art. R. 811-1-1 du Code de justice administrative.

Le jugement du Tribunal administratif de Nice du du 22 février 2018 est susceptible d'appel. Il y a lieu, en conséquence, d'attribuer la requête de Mme A à la Cour administrative d'appel de Marseille.

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ACCES PAR LE CHEMIN D'EXPLOITATION : Chaque propriétaire riverain d’un chemin d’exploitation peut en interdire l’accès (Cass. 3e civ., 29 nov. 2018, n° 17-22508)

En l’absence de titre, les chemins d’exploitation sont présumés appartenir aux propriétaires riverains. Leur usage est commun à ceux-ci et peut être interdit au public.

Les propriétaires d’une parcelle desservie par un chemin d’exploitation, se plaignant de ce que des personnes prétendaient faire usage de ce chemin sans en être riverains et de ce que la propriétaire d’une parcelle riveraine avait autorisé le passage à des propriétaires d’arrière-fonds, les assignent en interdiction d’accès au chemin par les non-riverains.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence, pour déclarer irrecevable cette demande, retient que l’interdiction au public prévue par ce texte est subordonnée aux conditions de majorité prévues par l’article 815-3 du Code civil et que les demandeurs ne disposent pas à eux seuls de la majorité des deux tiers des riverains, ni ne peuvent se prévaloir d’un mandat tacite de ceux-ci.

Par un arrêt publié sur son site et qui aura les honneurs du rapport annuel, la troisième chambre sociale casse partiellement cette décision.

L’usage commun des chemins d’exploitation n’est pas régi par les règles de l’indivision et chaque propriétaire riverain dispose du droit d’en interdire l’accès aux non-riverains.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1094_29_40787.html

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VALEUR VENALE D'UN BIEN : Rectification de la valeur vénale de l'immeuble vendu et termes de comparaison (Cour d'appel de Colmar, Chambre civile 2, section A, 29 novembre 2018, RG n° 17/01966)

La SCI Les lutins a acquis, le 15 octobre 2009, au prix de 720'000 euro (soit 1'068 euro le m2), un ensemble immobilier de rapport composé de deux immeubles d'habitation construits en 1900, comportant 12 appartements et 6 caves, occupés, pour une surface habitable totale de 674 m2, sur un terrain de 507 m2, situé à [...].

Le 20 décembre 2012, une proposition de rectification de la valeur vénale de cet ensemble immobilier à 1'245'000 euro (soit un prix de 1'845 euro le m2), pour le calcul des droits d'enregistrement, a été adressée à la SCI, sur la base de quatre termes de comparaison et deux 'termes d'appoint'.

Suite aux observations du contribuable, l'administration fiscale a accepté de prendre en compte un abattement de 15 % sur la valeur précédemment retenue, soit une valeur arrondie à 1'058'000 euro ; la SCI a cependant saisi la commission départementale de conciliation, laquelle a rendu un avis le 20 juin 2014, constatant la pertinence des termes de comparaison retenus par l'administration, mais estimant que les éléments de moins-value n'avaient pas été suffisamment pris en compte, de sorte qu'elle a proposé l'application d'une décote de 25 %, soit une valeur de 934'000 euros (1'385 euro' le m2). C'est sur cette base que les droits d'enregistrement et pénalités ont été mis en recouvrement pour un total de 12'504 euro.

Le litige a été porté devant la cour d'appel.

Sur le point des termes de comparaison, la cour a ainsi jugé :

Pour le calcul des droits d'enregistrement, une proposition de rectification de la valeur vénale d'un ensemble immobilier, sur la base de la comparaison, est suffisamment motivée dès lors que l'administration fiscale y a fourni les termes de comparaison, en précisant, outre la date de cession et le prix de vente, les adresses des immeubles, leur année de construction, les références cadastrales des terrains d'assise et leur superficie, le nombre d'appartements ou locaux, avec leur surface et leur destination, leur occupation ainsi que le prix au mètre carré. 

L'administration n'avait pas l'obligation de préciser la nature et la qualité des matériaux de construction, ni la qualité architecturale des immeubles, ni leur état d'entretien, leur vétusté, leurs équipements ou leur environnement.

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MANQUEMENT DU BAILLEUR A SES OBLIGATIONS : La villa avec piscine louée à 22'000 € le mois aurait dû être dotée d'une connexion WIFI (Cour d'appel de Bastia, Chambre civile, section 2, 28 novembre 2018, RG N° 16/00904)

Les époux G M ont loué à la SCI Casa Posa une villa située à Corbara à compter du 22 juillet 2015 jusqu'au 19 août 2015 moyennant la somme de 22'000 euro.

Arguant d'une violation des obligations du bailleur et de ce que la villa ne présentait pas les prestations proposées en corrélation avec le montant du loyer, ils ont assigné Jean-Louis N, gérant de la SCI Casa Posa devant le Tribunal d'instance de Bastia aux fins, avec exécution provisoire, de paiement, au titre de leur préjudice, de la somme de 11'000 euro correspondant à 50 % du montant des loyers, outre 5'000 euro de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis.

Les parties ont conclu un contrat de location saisonnière, portant sur une villa avec dépendances et piscine, pendant 28 jours pour un loyer de 22 000 euros.

Les locataires agissent en responsabilité contre le bailleur, pour manquement à son obligation de délivrance conforme.

Le seul manquement établi est l'absence de connexion internet pendant 13 jours. Cela constitue un manquement à l'obligation de délivrance conforme du bailleur ayant causé un préjudice de jouissance aux locataires.

Compte tenu du prix de la location correspondant à un coût de la nuitée à 785 euro, le préjudice sera valablement réparé par l'allocation de 1'000 euro.

En revanche, il n'est pas établi que la villa n'était pas totalement achevée lors de la prise de possession des lieux. La preuve n'est pas apportée de désordres et de vices de construction. Le changement de la barrière de protection de la piscine, effectué à la demande des locataires, a été achevé deux heures après l'arrivée des locataires, qui ne justifient pas d'un trouble de jouissance. La barrière installée est par ailleurs conforme aux normes de sécurité. Enfin, l'intervention technique d'ouvriers pour un problème d'évacuation des eaux usées dans le lotissement n'a pas causé de troubles de jouissance aux locataires, qui ont choisi la date de l'intervention, étant précisé que les travaux avaient lieu à l'arrière de la villa et n'ont duré que 5 heures.

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AGENT IMMOBILIER : Bon de visite sans mandat préalable : la commission de l'agent immobilier n'est pas due (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 27 novembre 2018, RG N° 17/06985)

L'agent immobilier ne peut s'engager ou négocier sans détenir un mandat écrit préalable précisant son objet et contenant les mentions légalement requises. 

Par jugement contradictoire du 16 février 2007, leTGI de Tarascon a condamné M et Mme G à payer à maître A, ès qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la la société Alpilles et Lubéron (agent immobilier), la somme de 15'000 euro due à celle-ci au titre de la commission résultant de la vente du 5 janvier 2013 avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2013, a rejeté la demande de dommages et intérêts de maître A. en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Alpilles et Lubéron, a condamné M et Mme G à payer à maître A, ès qualités, la somme de 2'500 euro par application de l'article 700 CPC, ainsi qu'à supporter les dépens, le tout avec exécution provisoire.

Le jugement retient qu'il est établi que les vendeurs avaient bien confié un mandat à la société Alpilles et Lubéron et a arrêté le montant de ses honoraires à 15'000 euro que les acheteurs avaient accepté de prendre à leur charge; qu'aucune disposition d'ordre public n'avait été violée puisque l'agence n'avait pas perçu de commission avant la signature de la vente, que les défendeurs opposent une faute de l'agence dans l'exercice de son mandat, mais que les honoraires sont liés à la mise en relation des parties et à la négociation de la vente et que l'intervention de l'agence à ce titre n'est pas contestée; qu' il n'est pas démontré que l'agence avait à sa charge l'obligation de solliciter l'autorisation du juge des tutelles et que seuls les vendeurs seraient en droit de faire reproche à l'agence d'un manquement lié à l'occupation antérieure des lieux par des tiers sans indemnité d'occupation.

Monsieur et Madame G. ont relevé appel de cette décision le 8 avril 2017.

Ils obtiennent gain de cause devant la Cour d'appel.

L'agent immobilier ne peut s'engager ou négocier sans détenir un mandat écrit préalable précisant son objet et contenant les mentions légalement requises. Par conséquent, c'est en vain que l'agent immobilier entend se prévaloir de l'existence d'un mandat apparent. La signature d'un bon de visite avec la référence à un mandat numéroté, l'émission d'une proposition d'achat par le candidat acquéreur et la conclusion d'un compromis réitéré par acte authentique sont sans incidence en l'absence de mandat régulier. L'agent immobilier n'a donc droit à aucune rémunération.

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VENTE : Les vendeurs devaient remettre la fosse septique aux normes (Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile 1, 27 novembre 2018, RG N° 16/06000)

Selon acte sous signature privée du 23 février 2013, les époux Jean-Yves et Isabelle se sont engagés à vendre à Karine et Artur une maison d'habitation située à [...] au prix de 218'050 euro.

Un dépôt de garantie de 2'000 euro a été versé par les acquéreurs. L'acte prévoit l'engagement des vendeurs de remettre à leurs frais la fosse septique aux normes avant la date du 23 mai 2013 prévue pour la réitération de la vente par acte authentique.

Invoquant le non respect de leurs obligations par les vendeurs, les acquéreurs les ont assignés par acte des 17 et 19 juin 2014, devant le TGI de Grenoble pour que soit constatée la caducité du compromis de vente.

Ils réclamaient le paiement de diverses sommes au titre de la clause pénale et en réparation de leur préjudice.

Par jugement du 24 novembre 2016, le tribunal a constaté la caducité du compromis de vente signé le 23 février 2013 et a condamné les époux vendeurs in solidum à payer aux acheteurs la somme de 21'805 euro au titre de la clause pénale, celle de 1'068,40 euro à titre de dommages intérêts et celle de 500 euro au titre des frais irrépétibles.

Appel a été relevé.

L'acte de vente de la maison d'habitation prévoyait donc l'engagement des vendeurs de remettre à leurs frais la fosse septique aux normes avant la date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique.

Il ressort de ces stipulations claires et dépourvues d'ambiguïté que le seul engagement pris par les vendeurs était la remise aux normes de la fosse septique. Il est donc sans incidence pour les vendeurs de soutenir l'impossibilité dans laquelle ils se sont trouvés de raccorder l'installation au réseau public. Ainsi, dès lors que les vendeurs ne justifient pas qu'ils se sont trouvés dans l'impossibilité matérielle d'exécuter l'obligation de remise aux normes de la fosse septique avant la date prévue, il apparaît que la signature de l'acte authentique n'est pas intervenue de leur fait. Les acheteurs sont donc fondés à solliciter l'application de la clause pénale de 21'805 euro. Cette somme s'entend d'une indemnité forfaitaire, de sorte que les seules sommes pouvant être supportées en plus par la partie défaillante sont les frais de poursuite, de justice, ainsi que tous droits et amendes. Il convient donc d'accorder aux acheteurs la somme de 350 euro correspondant aux droits versés au notaire mais de les débouter de leur demande au titre des frais inhérents au prêt contracté.

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TROUBLE ANORMAL DE VOISINAGE : Ce n'est vraiment pas le grand amour entre les voisins, mais il n'y a pas trouble (Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile 1, 27 novembre 2018, RG N° 16/05865)

Par application de l'art. 544 du Code civil, nul ne doit occasionner à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Monsieur R reproche à Monsieur M et à sa famille divers troubles résultant, notamment, de pollutions, d'injures, de bruits, de dégradations, d'obstruction à l'accès de sa propriété et de perte d'ensoleillement.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur R produit de très nombreux courriers qu'il a adressé aux époux M, au principal du collège les Allinges, au syndic de propriété, au procureur de la République ou fait adresser par son assureur aux époux M (Tiens, il a oublié le président de la République et le pape).

Ces éléments ne sont pas à même de rapporter la preuve des troubles allégués et démontrent, essentiellement, la très mauvaise qualité relationnelle existant entre les parties et, plus généralement, des conceptions diamétralement opposées.

Monsieur R verse également quelques photographies ne démontrant pas davantage un trouble anormal du voisinage, le fait que Thibault M fume sur le terrain de ses parents, regarde en direction de la propriété voisine, ou joue avec des amis sur les parties communes ne démontrant pas un comportement excédant les inconvénients normaux du voisinage (Mais au fait, il fume quoi, Thibault ?).

Ainsi que l'a retenu le tribunal, le stationnement de véhicules dans le jardin des époux M avec débord sur le trottoir ou d'autres véhicules sur les trottoirs, dont il n'est pas démontré que ce stationnement relèverait de la responsabilité de la famille M, n'empêche pas l'accès à la propriété R, le portail étant laissé libre ainsi que l'accès au portillon.

En l'absence d'élément récent, il n'est pas rapporté la preuve d'une perte d'ensoleillement due à la haie de M.

Ainsi et selon des motifs pertinents, très largement développés, que la cour adopte, le tribunal a, à bon droit, débouté Monsieur R de ses demandes.

Sur les demandes de Monsieur M en dommages-intérêts, Monsieur M fait valoir le comportement agressif de Monsieur R, particulièrement à l'égard de son fils Thibault. Il estime qu'il s'agit d'atteinte à leur vie privée.

Ainsi qu'il a précédemment été relevé, il existe un conflit de voisinage très virulent entre les familles M et R (On ne s'en serait pas douté).

Les quelques photographies qu'a prises Monsieur R de Monsieur Thibault M sur la voie publique ou dans la propriété de ses parents, si elles contribuent, au conflit susvisé, sont insuffisantes à démontrer une atteinte à la vie privée.

Monsieur M et Monsieur R versent chacun des attestations en sens contraire selon qu'ils tentent de démontrer leurs qualités ou les défauts d'autrui.

Ainsi, c'est à bon droit que le tribunal a rejeté la demande de Monsieur M en dommages-intérêts pour comportement fautif de Monsieur R.

Le fait que Monsieur R succombe en ses prétentions n'est pas de nature à démontrer le caractère abusif de la procédure.

La cour ne peut qu'inciter les parties à prendre le recul nécessaire pour trouver des relations de voisinage plus apaisées et observe que la tentative de désistement de Monsieur R constituait une avancée en ce sens.

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SOMMATION DE REGULARISATION DE LA VENTE : La sommation du vendeur de régulariser la vente par acte authentique manifeste la volonté du vendeur de poursuivre la vente au-delà des délais contractuels (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 27 novembre

Par acte sous signature privée du 13 décembre 2013 la SARL . immobilier a promis de vendre aux époux R un terrain à bâtir d'une contenance de 2500 m2 sis [...] au prix de 440'000 euro.

La vente était soumise à deux conditions suspensives, à savoir l'obtention avant le 15 mai 2014 d'un permis de construire une maison individuelle à usage d'habitation, et l'obtention par l'acquéreur d'un prêt bancaire d'un montant maximum de 500'000 euro sur une durée de 20 ans au taux maximum de 3,9 % l'an. Ce prêt devait être sollicité au plus tard dans un délai de 15 jours à compter de l'octroi du permis de construire et la réception de l'offre devant intervenir dans un délai de 45 jours à compter de cette date.

Un dépôt de garantie de 40'000 euro a été versé et la vente devait être réitérée avant le 31 juillet 2014.

Le permis de construire a été obtenu le 15 mai 2014.

Par lettre du 9 septembre 2014 les acquéreurs ont informé le vendeur du refus de financement de leur banque.

Le vendeur leur a néanmoins fait sommation de comparaître devant le notaire pour signer l'acte le 5 novembre 2014.

Par exploit en date du 5 novembre 2014 les époux R ont fait assigner le vendeur, la SARL R. immobilier, et la SCP notair en restitution du dépôt de garantie.

Par jugement en date du 16 février 2017 leTtribunal de grande instance de Grasse a débouté les acheteurs. de toutes leurs demandes dirigées contre la SARL

Ils ont fait appel.

La sommation du vendeur de régulariser la vente par acte authentique manifeste la volonté du vendeur de poursuivre la vente au-delà des délais contractuels de réalisation de la condition suspensive et de signature de l'acte qui étaient initialement prévus.

Il en est d'autant plus ainsi que le vendeur n'a pas sollicité le paiement de la clause pénale lorsque les conditions de sa mise en oeuvre était réunie et que le vendeur était informé de la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un financement. Or, le bénéfice du dépôt de garantie pour sanctionner la non justification du refus de prêt est articulé à une mise en demeure préalable par le vendeur distincte de la mise en demeure de venir signer l'acte.

Le dépôt de garantie doit donc être restitué au candidat acquéreur.

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LOTISSEMENT : Les restrictions au droit de construire dans les cahiers des charges de lotissement (LOI PORTANT ÉVOLUTION DU LOGEMENT, DE L’AMÉNAGEMENT ET DU NUMÉRIQUE ELAN ; loi n° 2018-1021 du 23.11.18 : JO du 24.11.18)

Selon les articles L.442-9, L.442-10 et L.442-14 du Code de l'urbanisme :

- La loi ALUR a organisé un dispositif de caducité pour certaines clauses des cahiers des charges des lotissements : lorsque les clauses non règlementaires d’un cahier des charges non approuvé d’un lotissement ont pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou l’usage ou la destination de l’immeuble, celles-ci devaient être caduques au 24 mars 2019, à défaut d’une décision de la majorité qualifiée des colotis de maintenir ces clauses par une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier.

Cette disposition est supprimée par la loi ELAN  au motif qu’elle présente une "fragilité constitutionnelle au regard du principe de liberté contractuelle, en particulier du droit au maintien des conventions légalement formées". Cette suppression n’empêche pas une modification des règles internes du lotissement par la majorité qualifiée des colotis (CU : L.442-10), ou par la commune afin de mettre en concordance les règlements et cahiers des charges au regard du plan local d'urbanisme (CU : L.442-11).

- Le Conseil constitutionnel (DC n° 2018-740 du 19 otobre 2018) avait déclaré conforme l’abaissement de la majorité requise permettant de modifier le cahier des charges des lotissements, opéré par la loi ALUR (CU : L.442-10). L’art. 48 de la loi ELAN supprime l’alinéa 2 de ce même article prévoyant que cette procédure ne s’applique pas à l’affectation des parties communes.

En conséquence, les colotis pourront désormais modifier l’affectation des parties communes par demande, à l’autorité compétente, de la moitié des propriétaires détenant ensemble au moins les deux tiers de la superficie du lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie.

L’article L.442-14 CU est reformulé en conséquence.

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BAIL D'HABITATION : Les rapports locatifs dans la loi ELAN (J.O. du 24 novembre 2018)

La nouvelle loi comprend plusieurs règles relatives aux rapports locatifs.

Contrat de bail - Le Gouvernement est autorisé à prendre par ordonnance les mesures nécessaires à la création d'un régime d'agrément pour développer l'établissement numérique des contrats de location et pour organiser le recueil des données relatives aux baux du parc locatif privé. 

Bail de mobilité - Un bail dit de mobilité est créé. Il sera conclu pour une durée d'un à dix mois, il sera non reconductible. Il est destiné à des personnes en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle. Aucun dépôt de garantie ne devra être exigé par le bailleur.

Contrat de cohabitation - Il est créé un contrat de cohabitation intergénérationnel de solidarité. Selon l'art. L. 631-17 du Code de la construction et de l'habitation, le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire est un contrat par lequel une personne de soixante ans et plus, propriétaire ou locataire, s'engage à louer ou sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de trente ans moyennant une contrepartie financière modeste.

Solidarité du locataire - En cas de départ du logement loué en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant, la solidarité du locataire victime des violences et celle de la caution prennent fin immédiatement. Le fait pour le locataire auteur des violences de ne pas payer son loyer constitue un motif légitime et sérieux pour le bailleur qui peut alors mettre fin au bail.

Habitat indigne - Les procédures de lutte contre ces pratiques sont simplifiées. Les sanctions contre les marchands de sommeil sont renforcées. On citera en particulier l'information du maire par le notaire lorsqu'une vente n'a pu avoir lieu en raison de l'interdiction d'acheter pesant sur un marchand de sommeil, l'obligation pour les agents immobiliers de déclarer au procureur de la République les agissements des marchands de sommeil ou l'automaticité de certaines peines, comme la confiscation des biens ayant servi à l'infraction pour les personnes morales qu'utilisent les marchands de sommeil.

Locations de courte durée - La loi renforce le dispositif d'encadrement des locations de courte durée de type Airbnb, en édictant de lourdes sanctions tant pour les propriétaires que pour les sites Internet qui ne respectent pas leurs obligations. Il prévoit que lorsque le logement mis en location est la résidence principale de l'annonceur, les sites doivent mettre en place un décompte du nombre de nuitées louées par leur intermédiaire et bloquer les annonces au-delà de 120 jours par an.

Encadrement des loyers - Un encadrement des loyers, en fait un plafonnement du loyer, avait été créé par la loi ALUR mais il n'avait en définitive été expérimenté que dans deux communes pour être finalement annulé par le juge administratif fin 2017. La loi prévoit sa réintroduction, à titre expérimental pour une durée de cinq ans, dans tout ou partie des zones tendues. L'application de l'encadrement sera en pratique subordonnée non seulement au volontariat de la commune mais aussi à la constatation objective de tensions locatives dans la ville. Des sanctions importantes sont prévues à l'encontre des bailleurs qui ne respecteraient pas l'encadrement.

En outre, la protection contre les expulsions en période d'hiver est accordée aux seuls locataires. Les squatteurs ne bénéficieront plus de la trêve hivernale. Jusqu'à présent, un juge pouvait ordonner l'expulsion de ces derniers uniquement si ceux-ci avaient pénétré dans le domicile par voie de fait, par violence ou par effraction.

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LA LOI ELAN ET LES SQUATTEURS : La loi Elan facilite leur expulsion (Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique article 201, JO n° 0272 du 24 novembre 2018 - Réponse ministérielle n° 5989 du 11 sep

La loi Elan du 23 novembre 2018 comporte un article destiné à faciliter l'expulsion des squatteurs. Désormais, un squatteur entré par voie de fait dans le domicile d’une personne ne pourra plus bénéficier de la trêve hivernale ni du délai de deux mois qui suit un commandement de quitter les lieux.

Un texte du Code des procédures civiles d'exécution précise que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée (définitive), il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante (période dite de la « trêve hivernale »), à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille (C. proc. civ. exéc. art. L 412-6, al. 1).

Désormais, le texte précise expressément que le sursis « ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui par voies de fait » (C. proc. civ. exéc. art. L 412-6, al. 2).

Notons que, comme par le passé, le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis lorsqu'une personne, dont l'expulsion a été ordonnée, est entrée dans tout autre lieu que le domicile par voie de fait (résidence secondaire par exemple).

Lorsqu'une expulsion, ordonnée par le juge, porte sur un lieu habité par la personne à expulser ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit un commandement d'avoir à libérer les locaux. Jusqu'alors, un squatteur pouvait bénéficier de ce délai, sauf si le juge décidait de le réduire ou de le supprimer. Désormais, le texte précise que le délai de deux mois ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes concernées « sont entrées dans les locaux par voie de fait » (C. proc. civ. exéc. art. L 412-1, al. 2).

En matière d'occupation illicite d'un logement, il existe une procédure administrative permettant de déroger à l'exigence d'une décision de justice et de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux (loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 art. 38). Comme le rappelle une réponse ministérielle, elle permet au propriétaire ou au locataire d'un logement occupé de demander au préfet, en cas de violation de domicile, de mettre en demeure l'occupant de quitter les lieux, après avoir déposé plainte, fait la preuve que le logement constitue son domicile et fait constater l'occupation illicite par un officier de police judiciaire.

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DEFAUT DE MENTION DE LA SUPERFICIE DANS LA PROMESSE DE VENTE : Seul l’acte de vente peut réparer cette omission (Cass. 3e civ., 22 nov. 2018, n° 17-23366)

Deux époux, bénéficiaires d’une promesse de vente, n’ayant pas comparu devant le notaire pour signer l’acte authentique de vente, les vendeurs les assignent en paiement de la clause pénale tandis que l’époux sollicite reconventionnellement sa nullité.

La cour d’appel, pour rejeter la demande en nullité, que si l’alinéa 5 de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précise que la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente et mentionnant la superficie de la partie privative du lot de copropriété ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou poursuivre une action en nullité de l’avant-contrat qui l’a précédée, il doit être admis que les parties peuvent également convenir de compléter, par un additif de même valeur juridique, un avant-contrat dans lequel le vendeur aurait omis de déclarer la superficie réglementaire, que, nonobstant le défaut de mention de la superficie réglementaire dans l’instrumentum de l’avant-contrat litigieux, le premier juge doit être approuvé d’avoir retenu que les signatures des époux, après mention de la formule « pris connaissance », aux côtés de celles du représentant des vendeurs, sur le certificat de mesurage vaut régularisation conventionnelle de celui-ci, lequel forme avec le certificat signé un ensemble manifestement indissociable et un même contrat, étant indifférentes les circonstances que la signature du certificat de mesurage ne porte pas de date et que l’avant-contrat ne mentionne pas avoir annexé ce certificat et qu’il ne peut être soutenu dans ces conditions que le certificat de mesurage aurait été remis en mains propres aux époux, après qu’ils en eurent pris connaissance, sans que ceux-ci eussent renoncé à se prévaloir de l’irrégularité de l’avant-contrat.

En statuant ainsi, alors que, lorsque la promesse de vente ne comporte pas la mention de la superficie de la partie privative des lots vendus, seule la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédée, fondée sur l’absence de mention de cette superficie, la cour d’appel viole l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1009_22_40744.html

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VENTE DE TERRAIN POLLUE : De l'obligation d'information de la société venderesse d'un terrain pollué (cass., civ. 3ème, n° 1058 du 22 novembre 2018 ; pourvoi 17-26.209)

En 1992 et 1993, la société SAB Wabco, aux droits de laquelle se trouve la société Faiveley transports Amiens (la société Faiveley), a vendu à la société civile immobilière GDLMA (la SCI GDLMA) des terrains faisant partie d’un site industriel sur lequel une activité de fabrication de systèmes de freinage automobile et ferroviaire a été exercée de 1892 à 1999, incluant des installations classées pour la protection de l’environnement ; en 2010, à l’occasion d’une opération de réaménagement, la SCI GDLMA a découvert l’existence d’une pollution du sol des terrains vendus ; elle a assigné la société Faiveley en réparation de ses préjudices.

1/ La SCI GDLMA a fait grief à l’arrêt d'appel de rejeter sa demande au titre d’un manquement de la société Faiveley à l’obligation d’information de l’art. L. 514-20 du Code de l’environnement, alors, selon elle, que, lorsqu’une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur ; que cette obligation porte non seulement sur la vente des parties du site sièges des activités relevant du régime de l’autorisation, mais également sur la vente de tout terrain issu de la division de ce site ; que, pour débouter la société GDLMA, acquéreur d’une parcelle comprise dans un ancien site industriel relevant du régime de l’autorisation, de sa demande au titre du manquement du vendeur à son obligation spécifique d’information, l’arrêt retient qu’il n’aurait pas été démontré qu’elles auraient été le siège d’une installation classée soumise à autorisation ou d’une installation connexe ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé l’art. 8-1 de la loi n° 76-663 du 19 juillet 1976 modifiée relative aux installations classées pour la protection de l’environnement, devenu l’art. L. 514-20 du Code de l’environnement.

Mais l'art. L 514-20 du Code de l’environnement, qui dispose que, lorsqu’une installation classée soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur, nécessite, pour son application, qu’une installation classée ait été implantée, en tout ou partie, sur le terrain vendu ; ayant relevé qu’aucune des installations classées implantées sur le site industriel de Sevran-Livry-Gargan n’avait été exploitée sur les parcelles cédées à la SCI GDLMA et retenu qu’il n’était pas établi qu’une installation de nature, par sa proximité ou sa connexité, à en modifier les dangers ou inconvénients, au sens de l’art. R. 512-32 du même code, y eût été exploitée, la cour d’appel en a déduit à bon droit que le vendeur n’avait pas manqué à son obligation d’information

2/ La SCI GDLMA; acquéreur, a aussi fait grief à l’arrêt d'appelde rejeter sa demande contre la société Faiveley pour manquement à son obligation de remise en état.

Mais ayant relevé que les installations classées exploitées sur le site d’activités de la société SAB Wabco étaient implantées uniquement sur deux parcelles qui n’étaient pas celles dont la SCI GDLMA était propriétaire et retenu que, si une pollution du sol avait bien été constatée dans le rapport Soler environnement de 2010, aucun des rapports produits postérieurement par la société GDLMA ne permettait d’établir avec certitude que cette pollution avait existé antérieurement ni de la rattacher à l’activité de la société SAB Wabco, ces documents n’excluant pas que des polluants en provenance d’autres sites à risques eussent été transportés par les eaux souterraines, la cour d’appel, devant laquelle aucune mesure d’expertise n’était demandée, a pu déduire de ces seuls motifs que la responsabilité délictuelle de la société Faiveley ne pouvait être retenue.

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VEFA : Achat de défiscalisation et risque de ne pas louer (Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile 1, 20 novembre 2018)

Sur démarchage d'un agent commercial de Direct Produit et dans un objectif de défiscalisation dans le cadre de la loi Censi Bouvard, Myriam a signé 26 octobre 2011 avec la SCI les Myrtilles un contrat préliminaire de réservation portant sur un lot de la résidence de tourisme "les Myrtilles" à Vars, au prix de 70'000 euro HT.

Elle a concomitamment signé un contrat de bail commercial de neuf ans à compter du 31 décembre 2011 avec la Sarl C2A, Cap Aventures, laquelle n'a toutefois pas régularisé l'acte.

Par acte du 28 décembre 2011, la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) a été réitérée avec un délai de livraison prévu au plus tard le 31 mars 2012.

La Sarl C2A, Cap Aventures a été placée en redressement judiciaire le 7 mai 2012 puis, le 11 avril 2013, en liquidation judiciaire.

Un bordereau de livraison du bien a été adressé à Myriam par courrier électronique du 15 janvier 2013.

Reprochant à la SCI les Myrtilles et à sa gérante, la Sas Mirabeau, des manoeuvres dolosives et un défaut d'information et de conseil, Myriam a assigné ces deux sociétés, le 23 avril 2014, devant le TGI de Gap en paiement de dommages et intérêts.

Myriam, acquéreur d'un bien immobilier au sein d'une résidence de tourisme doit être déboutée de ses demandes indemnitaires dirigées contre le vendeur accusé de l'avoir trompée par un comportement dolosif pour lui cacher la véritable situation de la résidence, l'ampleur du retard de livraison et ses conséquences sur la défiscalisation. 

Il est en effet de connaissance commune, qu'en matière locative, il existe un risque de ne pas louer ou de ne pas recouvrer ses loyers. Il apparaît, concernant le régime de la défiscalisation, que l'acte authentique de vente spécifie que le notaire a informé l'acquéreur des conséquences fiscales de l'interruption du contrat de location exigé pour neuf années minimum. Aucun manquement à l'obligation d'information ne peut donc être reproché. Par ailleurs, l'acheteuse ne démontre aucunement que, lorsqu'elle a contracté, un retard de livraison était prévisible. Il apparaît en réalité que c'est la déconfiture de la société gestionnaire, mise en liquidation judiciaire, qui est à l'origine de l'impossibilité de donner le logement en location et a mis en échec le régime de la défiscalisation. Or le vendeur n'était pas en mesure d'anticiper les difficultés de la société gestionnaire.

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LOI ELAN ET LOI LITTORAL : Le Conseil constitutionnel valide les dispositions de la loi Elan sur le littoral, à l'exception des cavaliers législatifs (QPC Loi Elan et Loi Littoral, 15 novembre 2018)

Par une décision du 15 novembre, le Conseil cionstitutionnel validé les trois articles de la loi ELAN qui modifient les règles applicables en matière de construction dans les zones littorales. Ils avaient été saisis par 60 députés socialistes et apparentés, relayant ainsi l'inquiétude de nombreux citoyens face à ces mesures d'assouplissement de la loi littoral.

En ce qui concerne la disposition permettant d'autoriser les constructions autrement qu'en continuité avec des agglomérations existantes, les sages justifient leur conformité à la Charte de l'environnement par plusieurs éléments : autorisation des seules constructions améliorant l'offre de logement et l'implantation des services publics, interdiction dans la bande littorale de 100 mètres, restriction aux secteurs déjà urbanisés autres que les agglomérations identifiées par les documents d'urbanisme, interdiction d'extension du périmètre bâti existant.

L'autorisation à titre dérogatoire de certaines constructions ou installations en discontinuité avec l'urbanisation ne concerne que les activités agricoles, forestières ou liées aux cultures marines, selon les membres du Conseil :

 "L'accord de l'autorité administrative compétente de l'État est refusé si les constructions ou installations sont de nature à porter atteinte à l'environnement ou aux paysages".

Les dérogations prévues pour les communes corses relevant à la fois de la loi montagne et de la loi littoral restent soumises aux conditions d'urbanisation prévues pour les zones montagneuses et cette dérogation n'est pas admise dans les espaces proches du rivage.

Le Conseil constitutionnel a censuré 19 articles considérés comme des cavaliers législatifs, dont ceux portant sur les règlements locaux de publicité, la création d'un observatoire des diagnostics immobiliers, l'extension des compétences du Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB) ou encore la prolongation de l'expérimentation sur la tarification sociale de l'eau.

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VENTE IMMOBILIERE : Clause exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés (Cour d'appel de Rouen, Chambre de proximité, 15 novembre 2018, RG N° 17/05073)

Par acte authentique du 5 mai 2010, les consorts M ont vendu une maison d'habitation sise [...] à M. et Mme C pour le prix de 393.000 euro. Les acquéreurs ayant découvert la présence de mérule, dans le cadre de travaux de rénovation entrepris au cours de l'été 2010, ont sollicité en référé une expertise. M.B, expert désigné par ordonnance de référé du 1er février 2011, a déposé son rapport le 24 février 2012.

M. et Mme C ont assigné les consorts M, vendeurs, en garantie des vices cachés et paiement des travaux de reprise et de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et résistance abusive.

Par jugement du 8 juin 2015, le Tribunal de grande instance du Havre a dit que l'immeuble vendu était affecté d'un vice caché et condamné solidairement les consorts M à payer à M. et Mme C certaines sommes.

Appel a été relevé.

La cour d'appel relève que l'acte de vente du contient la clause suivante : "Vices cachés : le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l'exception toutefois et le cas échéant, de ce qui est dit ci-dessus sous le titre 'environnement - santé publique'. Toutefois, il est ici précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s'appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance".

En effet, cette clause n'est pas applicable s'il est établi que les vendeurs avaient connaissance au moment de la vente de l'existence des vices.

Pour considérer que cette connaissance était établie, les premiers juges ont relevé "qu'il ressort clairement du rapport d'expertise que les consorts M. avaient connaissance, lors de la vente, d'importants problèmes de fuites d'eau affectant la maison. Il n'est par ailleurs pas contesté qu'ils n'ont pas informé les acquéreurs de ces éléments. Il est également constant que ces problèmes d'infiltrations et d'humidité sont directement à l'origine de l'infestation de mérule dans l'immeuble".

La cour juge constate que les vendeurs bien ont réalisé des travaux après deux dégâts des eaux survenus en 2006 et 2007, mais juge que ces travaux n'ont pas permis de déceler la présence du champignon xylophage.

La clause exonératoire de la garantie des vices cachés doit donc s'appliquer. Le premier jugement est infirmé.

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LOTISSEMENT : Le petit ventre arrondi sur la voie du lotissement doit être supprimé (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 4 A, 15 novembre 2018, RG N° 17/07603)

Bruno est propriétaire du lot n° 332, cadastré section H n° 659 dans le lotissement [...].

Il a édifié un mur en limite sud de sa propriété.

Estimant que ce mur empiète sur la voie de circulation qu'elle gère cadastrée section H n° 731, l'association syndicale libre de la [...] a sollicité du Tribunal d'instance de Brignoles, une mesure d'expertise qui a été ordonnée par jugement du 24 août 2010.

Suite au dépôt du rapport d'expertise le 15 mai 2012, le tribunal a, par jugement du 16 octobre 2012, fixé les limites séparatives entre la voie commune de circulation gérée par l'association syndicale libre et la parcelle dont Bruno est propriétaire conformément au rapport d'expertise déposé.

Le litige a été porté en cour d'appel.

Conformément aux art. 544 et 545 du Code civil, l'ASL est fondée à solliciter la suppression des ouvrages empiétant sur la voie de circulation partie commune, même pour une superficie de seulement 2,5 mètres carrés.

Même si l'empiètement consiste en un « petit ventre arrondi dû à un léger glissement de terrain » imputable à la pluie tombée pendant la construction du mur, celui-ci doit être supprimé et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter d'un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt. De surcroît, l'ASL est en droit d'obtenir la réparation du préjudice subi pour la période antérieure à la démolition.

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COMPROMIS DE VENTE : L'acquéreur doit être débouté de sa demande d'annulation du compromis de vente d'un immeuble ancien (Cour d'appel de Lyon, Chambre civile 1, section B, 13 novembre 2018)

Suivant compromis sous signature privée du 3 avril 2015, devant être réitéré par acte authentique avant le 29 mai 2015, Mme Nathalie a vendu à Mme Leïla un petit immeuble, ancien, à usage d'habitation, d'une superficie de 70 m2, correspondant au lot 71 d'un ensemble immobilier situé à [...], moyennant le prix de 160'000 euro.

L'acquéreuse ayant refusé de réitérer la vente, la venderesse l'a assignée devant le TGI de Saint-Etienne en paiement de la clause pénale de 16'000 euro stipulée au contrat et en indemnisation de ses préjudices.

L'acheteuse doit être déboutée de sa demande d'annulation du compromis.

Si elle soutient avoir constaté après la signature du compromis que la maison était atteinte de certains défauts, elle ne conteste pas avoir visité le bien à quatre reprises en étant accompagnée de personnes compétentes. La même acheteuse ne produit en outre aucune expertise sérieuse démontrant la réalité des vices invoqués.

Le compromis litigieux ne mentionne pas que la venderesse s'était engagée à livrer une maison en excellent état s'agissant d'une maison de 1854 alors que l'acheteuse admet qu'elle avait prévu des travaux de rafraîchissement.

Enfin, les allégations de l'acheteuse laissant entendre que la venderesse aurait voulu masquer les traces d'humidité par des meubles judicieusement positionnés ne sont étayées par aucune pièce.

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MANDAT DE VENTE : Une SCI peut-elle se rétracter après la signature d'un mandat ? (Cour d'appel de Metz, Chambre 1, 13 novembre 2018, RG N° 17/01711)

Par contrat en date du 2 juin 2015, la SCI Christtine et la SARL Futura Immobilier ont conclu un mandat exclusif de vente en vue de la cession, par la SCI Christtine, d'un ensemble immobilier comprenant en particulier un dépôt à usage commercial, professionnel ou artisanal et une partie d'habitation. Le contrat contenait une obligation irrévocable de trois mois pour la SCI Christtine et prévoyait que le coût de la rémunération du mandataire, à savoir 17'000 euro, devait être mis à la charge de l'acquéreur. Une clause particulière stipulait que le mandant renonçait au délai de rétractation de quinze jours prévu dans les conditions générales.

Exposant que la SCI Christtine avait refusé de signer un compromis de vente établi le 8 juin 2015 conformément aux termes du mandat, puis avait, par un courrier en date du 14 juin 2015, entendu mettre un terme au mandat de vente exclusif, la SARL Futura Immobilier a, par acte d'huissier délivré le 1er septembre 2015, fait assigner sa cocontractante devant le TGI de Metz aux fins de la voir condamnée à lui payer la somme de 17'000 euro à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale prévue au contrat, outre une somme de 2 000 euro au titre de l'art. 700 CPC.

Par jugement en date du 14 juin 2017, le TGI de Metz a condamné la SCI Christtine, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SARL Futura Immobilier, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 17'000 euro à titre de clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Appel a été relevé

La SCI Christine qui a révoqué le mandat de vente, et partant refusé de régulariser le compromis de vente avant l'expiration de la durée d'irrévocabilité, a commis une faute sanctionnée par le paiement de la pénalité stipulée dans le contrat de mandat à titre de clause pénale.

Le mandant, étant une personne morale et ayant conclu le contrat de mandat dans le cadre de son activité professionnelle, ne dispose pas la qualité de consommateur et ne peut dès lors se prévaloir de l'exercice du droit de rétractation prévu par le Code de la consommation issu de la loi n° 2014-344 du 17 mars 2014. Il ne saurait soutenir, s'agissant de la validité du compromis, qu'il serait irrégulier au motif qu'il a été signé par une SCI en cours de formation, circonstance n'affectant pas la régularité de l'acte.

Enfin, il ne résulte d'aucun élément de preuve produit que l'agent immobilier aurait manqué aux règles de déontologie prévues par le décret n° 2015-1090 du 28 août 2015, interdisant à celui-ci d'acquérir, ou de faire acquérir par un proche ou un organisme quelconque dans lequel il détient une participation, un bien immobilier pour lequel un mandat lui a été confié sans en informer son mandant.

La pénalité d'un montant de 17'000 euro réclamée, correspondant aux honoraires de l'agent immobilier, n'est pas excessive. Il y a donc lieu de condamner le mandant au paiement de cette somme.

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PERMIS DE CONSTRUIRE : Le délai raisonnable pour la délivrance du permis de construire (Conseil d'Etat, 9 novembre 2018, pourvoi n° 409.872, mentionné aux tables du Recueil Lebon)

La jurisprudence n'accepte pas les recours contre un permis de construire passés un "délai raisonnable" d'un an, à condition que l'autorisation ait été affichée sur le terrain.

Le délai d'un an commence à courir le premier jour de la période continue de deux mois d'affichage. Et ce, même si le panneau ne fait pas mention du délai de recours, comme le prescrivait l'art. A. 424-17 du Code de l'urbanisme. En outre, ce "délai raisonnable" d'un an ne saurait avoir pour effet de prolonger l'autre délai d'un an qui part de l'achèvement de la construction et au-delà duquel plus aucun recours n'est recevable (C. urb., art. R. 600-3). Si donc ce dernier délai expire avant le "délai raisonnable", l'irrecevabilité est définitive.

L'expiration du "délai raisonnable" d'un an constitue un moyen d'ordre public que le juge peut d'office opposer à l'auteur du recours, sous réserve que le juge informe préalablement les parties de son intention.

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VENTE A REMERE : Après exercice du réméré, le vendeur ne reprend le bien qu'après paiement du prix (Cour de cassation, 3e Chambre civ., 8 novembre 2018, pourvoi n° 14-25.005, cassation, FS-PBI)

La faculté de rachat, appelé aussi réméré, est un pacte par lequel le vendeur se réserve la possibilité de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement de certains frais et dépenses exposés par l'acquéreur (C. civ. art. 1659).

Le vendeur qui use de la faculté de rachat ne peut entrer en possession qu'après avoir effectué ces remboursements (C. civ. art. 1673, al. 1).

Une société civile immobilière (SCI) a vendu un immeuble en se réservant cette faculté de rachat. La SCI exerce cette faculté.   Vendeur et acquéreur sont d'accord sur le prix principal à rembourser, mais en désaccord sur les frais annexes. Ils saisissent donc le TRIBUNAL, qui condamne le vendeur à verser un peu plus de 400'000 REUR à l'acquéreur au titre de ce rachat. Le vendeur s'exécute puis, le bien étant donné à bail, il convainc en novembre 2011 le locataire de lui verser directement les loyers, se prévalant de l'exécution provisoire attachée à la décision du tribunal. Les acquéreurs demandent le remboursement des loyers, estimant que le transfert de propriété n'est pas opéré au profit des vendeurs tant que le prix définitif n'a pas été versé.

La cour d'appel saisie approuve les acquéreurs : la SCI venderesse ayant fait appel du jugement et contestant le prix versé, elle ne peut pas prétendre s'être acquittée du prix définitif. Elle est condamnée à verser plus de 300'000 EUR au titre de la restitution du prix et des frais et à reverser les loyers perçus de novembre 2011 jusqu'à complet paiement du prix définitif.

L'arrêt de la cour d'appel est cassé au visa des art. 1659 et 1673 du Code civil. À défaut d'accord des parties, le vendeur qui use de la faculté de rachat ne peut entrer en possession de l'immeuble qu'après avoir réglé le prix et les frais définitivement fixés judiciairement. Mais dans cette affaire, la SCI avait versé, au titre du remboursement du prix et des frais annexes, une somme d'un montant supérieur à celui retenu par l'arrêt d'appel. Elle avait donc repris possession du bien sans avoir à reverser les loyers perçus depuis novembre 2011.

Extrait de l'arrêt de la Cour de cassation qui a été publié au Bulletin : "Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la SCI de la Bourne avait versé une somme, au titre du remboursement du prix et des frais visés par l'article 1673 du code civil, d'un montant supérieur à celui retenu par l'arrêt, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;"

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000037621907&fastReqId=1069699420&fastPos=1

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PROPOSITION ET OFFRE DE VENTE : Ne pas confondre proposition de vente et offre de vente (Cass. 3e civ. 8 nov. 2018 n° 17-22.660 F-D)

Le fait pour le notaire du vendeur d’indiquer le prix de vente d’un terrain en précisant que son client examinera la réponse faite en retour n’est pas constitutif d’une offre de vente. L’acceptation de ce prix par la personne destinataire ne suffit pas à former la vente.

Le propriétaire d’un terrain donne à son notaire mandat général pour trouver un acheteur et finaliser la vente. Le notaire échange des courriels avec une société, intéressée par l’achat ; il l'informe du prix demandé par le vendeur, en précisant qu'il soumettra à son client la réponse écrite de la société ; à réception de l'accord de celle-ci, le notaire lui indique que le vendeur se réserve le droit d'examiner les conditions de cette offre puis, à la demande du notaire de la société, il établit, sans accord définitif du vendeur, un projet de promesse de vente non signé.

Il a été déduit de ces circonstances que la société n'avait reçu du notaire qu'un courriel d'information et non une offre de vente, de sorte qu'il n'y avait pas eu d'accord entre les parties sur la chose et sur le prix. En conséquence, la société ne pouvait pas exiger l’exécution forcée de la vente.

La vente suppose un accord des parties sur le bien vendu et son prix (C. civ. art. 1583). Cet accord intervient en cas d’acceptation par l’une des parties d’une offre de vente ou d'achat émise par l’autre partie. Une proposition ne peut être qualifiée d’offre que si elle est ferme, c’est-à-dire si elle exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation (C. civ. art. 1114 issu de ord. 2016-131 du 10-2-2016 ; auparavant, jurisprudence constante). L’échange entre le candidat acquéreur et le notaire du vendeur à propos du prix ne répondait pas à cette exigence. Quant à l’offre d’achat émise, elle n’avait pas été acceptée par le vendeur.

Jugé également que la vente n’est pas formée lorsque le propriétaire d’un bien a pris acte d’une offre d'achat sans pour autant s’engager à vendre (Cass. 3e civ. 4-12-2007 n° 06-18.574 F-D : RJDA 6/08 n° 621 ; dans le même sens, Cass. 3e civ. 25-9-2007 n° 06-20.566 F-D : RJDA 1/08 n° 17).

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URBANISME : Installation de résidences mobiles de loisirs sans autorisation : presccription non acquise (Cour de cassation, Chambre criminelle, 6 novembre 2018, RG N° 17-84.365, inédit)

La cour d'appel a déclaré le prévenu coupable d'exécution de travaux sans permis, d'installation de résidences mobiles de loisirs sans autorisation et d'infraction au plan d'occupation des sols.

L'arrêt de la cour s'appuie sur des procès-verbaux dressés par un agent assermenté de la police municipale et par un contrôleur assermenté de la direction départementale des territoires et de la mer, lesquels ont, en présence et avec l'accord du prévenu, relevé plusieurs infractions au Code de l'urbanisme. Ces agents ont, à chaque fois, recueilli les observations faites par le prévenu en réponse à leurs interrogations. Les juges rappellent que les procès-verbaux en cette matière font foi jusqu'à preuve du contraire, leur conférant ainsi une force probante spéciale et que leur contenu n'a pas été combattu par témoin ou par écrit, selon les dispositions de l'article 431 du Code de procédure pénale.

La Cour de cassation approuve la cour d'appel : cette décision est justifiée, il n'a pas été porté atteinte à la présomption d'innocence.

Pour écarter la prescription, la cour d'appel se fonde pour un bâtiment à usage d'habitation sur un acte notarié du 24 juillet 2008, sur un extrait cadastral annexé à l'acte de vente, et sur le bail d'habitation, pour l'installation de deux résidences mobiles et des caissons sur les avis d'imposition relatifs à la taxe foncière et à la taxe d'habitation, sur les factures d'eau et d'électricité, sur l'état des lieux du 1er janvier 1989 et écarte l'attestation des anciens propriétaires dénuée de valeur probante, pour l'édification d'une clôture et d'un portail, les juges retiennent notamment les constatations des agents de la direction départementale des territoires et de la mer en 2012 et les factures de travaux.

En statuant ainsi, la cour d'appel, qui a retenu un faisceau d'indices concordants pour justifier que la prescription n'était pas acquise pour les bâtiments et installations autres que l'habitation principale, a justifié sa décision.

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ACQUISITION : Plus-value d'un bien acquis en nue-propriété moyennant rente viagère (Cour administrative d'appel de Bordeaux, 6 novembre 2018, req; n° 16BX02162)

Par acte notarié du 18 janvier 2005, des époux ont acquis de Mme C la nue-propriété d'une maison d'habitation, et la pleine propriété du terrain de cette maison, pour un prix de 53'000 EUR. Sur cette somme, 3'000 EUR ont été payés au comptant le jour de la vente tandis que les 50'000 EUR restants ont été convertis en une rente viagère annuelle de 4'500 EUR assortie d'une obligation de soins de la vendeuse.

Après le décès de Mme . survenu le 13 février 2010, les époux ont revendu la maison d'habitation le 30 août 2010 au prix de 180'000 EUR puis souscrit une déclaration de plus-value immobilière sur laquelle ils ont porté la somme de 72'857 EUR comme prix d'acquisition de leur propriété en 2005. À la suite d'un contrôle sur pièces, l'Administration a estimé que le prix d'acquisition devait être fixé à 53'000 EUR et il en est résulté pour les époux, au titre de l'année 2010, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu assorties des contributions sociales et pénalités correspondantes notifiées par une proposition de rectification du 19 novembre 2013.

Les époux ont relevé appel du jugement rendu le 4 mai 2016 par lequel le Tribunal administratif de Pau a rejeté leur demande de décharge de ces impositions.

Il résulte de l'article 150 U du CGI (Code général des impôts) que, dans le cas où l'immeuble cédé a été acquis moyennant le paiement d'une rente viagère, le prix d'acquisition retenu pour ce bien est constitué par le capital représentatif de la rente au jour de l'acquisition. L'administration fiscale a entendu faire application de cette règle en substituant la somme de 53'000 EUR à celle mentionnée par les requérants dans leur déclaration de plus-value immobilière.

Après le décès de leur vendeuse, les époux ont acquis par voie d'extinction l'usufruit de la maison d'habitation dont ils avaient la nue-propriété depuis la vente de 2005. Pour calculer la plus-value immobilière qu'ils ont réalisée lors de la vente de leur bien le 30 août 2010, les époux avaient retenu, en se référant au barème institué par l'art. 669 du CGI, un prix d'acquisition de 72'857 EUR correspondant à la valeur en pleine propriété du bien à l'occasion de la date d'acquisition de la nue-propriété. Ils se prévalaient ainsi, sur le fondement de l'article L. 80 A du LPF, de l'instruction du 4 août 2005 (BOI 8 M-1-05) aux termes de laquelle : "3. Cession après réunion de propriété [...] – la nue-propriété a été acquise [...] à titre onéreux et l'usufruit par extinction : d'une manière générale, lorsque l'usufruit a été acquis par voie d'extinction, son prix d'acquisition est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d'entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant".

Toutefois, la cession d'un bien acquis moyennant le paiement d'une rente viagère, qui est la situation dans laquelle se trouvent les requérants, a été traitée par une instruction du 14 janvier 2004, publiée au Bulletin officiel des impôts (BOI 8 M-1-04), qui, bien qu'antérieure à celle du 4 août 2005, n'a été ni abandonnée par l'Administration ni annulée à la date des impositions en litige. Cette instruction précisait, conformément d'ailleurs à l'article 150 VB du CGI, que "le prix d'acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value imposable est en principe la valeur du capital représentatif de la rente, majorée, le cas échéant, de la fraction d'acquisition du prix d'acquisition payée comptant".

L'existence de l'instruction du 14 janvier 2004 fait ainsi obstacle à ce que les requérants se prévalent de l'instruction administrative du 4 août 2005, laquelle ne vise pas le cas particulier de l'imposition de la plus-value résultant de la cession d'un bien immeuble acquis moyennant le paiement d'une rente viagère.

Dès lors, c'est à bon droit qu'en application des art. 150 V et 150 VB du CGI, l'Administration fiscale a assujetti les requérants aux suppléments d'imposition en litige.

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URBANISME : Les construction et équipements en zone rouge (inondation) doivent être démolis (Cour de cassation, Chambre criminelle, 6 novembre 2018, req. N° 17-85.827)

Un agent de l'administration s'est transporté sur la propriété d'Antoine occupée par ses parents en la commune de Pertuis, et a constaté la présence d'une habitation légère de loisir, et d'une construction en parpaings accolée située au sud de la parcelle, de surfaces respectives de 18 et 12 m2 ; l'installation était habitée, et avait été installée en zone totalement inconstructible du plan de prévention des risques d'inondation (PPRI) de l'Eze, et sans permis de construire ; poursuivis des chefs susdits, les prévenus ont été déclarés coupables et condamnés à des amendes, ainsi qu'à la remise en état des lieux ; ils ont relevé appel, ainsi que le ministère public

L'installation avait été réalisée en zone totalement inconstructible du plan de prévention des risques d'inondation (PPRI) et sans permis de construire bien sûr. Les prévenus ont été condamnés des chefs d'exécution de travaux non autorisés par un permis de construire, d'infraction aux dispositions du plan local d'urbanisme ou du plan d'occupation des sols et de construction ou aménagement de terrain dans une zone interdite par un plan de prévention des risques naturels.

L'arrêt d'appel énonce, à bon droit, que l'administration a relevé les infractions au plan d'occupation des sols de la commune, au plan de prévention des risques et aux dispositions du Code de l'urbanisme concernant le permis de construire eu égard à la superficie totale de plus de 20 mètres carrés. La parcelle se situe dans un secteur exposé au risque d'inondation torrentielle, ce qui interdisait toute construction nouvelle. Les juges ajoutent qu'au titre du plan de prévention des risques inondation, la parcelle se situait en zone rouge, et se trouvait par conséquent soumise à un risque très important d'inondation, aucune construction nouvelle comme en l'espèce ne pouvant être admise, de sorte que la situation administrative de la construction était non régularisable.

La cour d'appel a ordonné la remise en état des lieux par destruction des ouvrages illicites et a rejeté l'argument des prévenus selon lesquels ils n'avaient pas les moyens financiers d'un relogement. Cette décision est justifiée dès lors que la disproportion manifeste entre l'atteinte à la vie privée et familiale et au domicile et les impératifs d'intérêt général des législations urbanistique et environnementale d'où procéderait l'ordre de démolition, ne saurait être utilement invoquée quand la construction litigieuse est située en zone inondable rouge avec risque très important pour la sécurité des personnes.

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VENTE IMMOBILIERE ET SERVITUDE : L'acquéreur a invoqué en vain une servitude de passage révélée par satellite (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 30 octobre 2018, RG N° 17/02379)

Par acte signature privée du 19 avril 2011, Sylviane M, venderesse, et M. et Mme V, acquéreurs, ont conclu la vente d'une maison d'habitation sise à Sanary-sur Mer, moyennant le prix de 350'000 euro, le financement devant être effectué par la vente d'un bien appartenant aux époux V, sans toutefois que cela fasse l'objet d'une condition suspensive spécifique, seules étant prévues des conditions d'urbanisme. L'acte devait être réitéré le 15 juillet 2011. Le 21 juin 2013, Sylviane a fait sommation aux acquéreurs de comparaître devant un notaire mais celui-ci a dressé un PV de carence le 8 juillet 2013.

Le 6 juin 2014, M. et Mme V, acheteurs, ont fait assigner la SARL Agence Provençale, agent immobilier ayant concouru à l'acte et ayant séquestré la somme de 5'000 euro versée par les acquéreurs, devant le TGI de Toulon pour obtenir le remboursement de cette somme et la réparation de leur préjudice moral et ils ont dénoncé la procédure au mandataire judiciaire de la Sarl.

Devant le tribunal, puis devant la cour d'appel, les candidats acquéreurs ont contesté devoir la clause pénale en soutenant que la venderesse n'a pas réalisé l'intégralité des conditions d'urbanisme, le visionnage par satellite démontrant qu'il existe une servitude dont on ne connaît pas la nature qui dessert une maison d'habitation.

C'est à juste titre que la venderesse de l'immeuble sollicite que soit constatée la résolution de la vente aux torts des acquéreurs et qu'il réclame le paiement de la clause pénale. En l'occurrence, les candidat acquéreurs ont renoncé, dans les formes légales, à la stipulation d'une condition suspensive d'obtention d'un financement.

C'est en vain que les candidats acquéreurs soutiennent que toutes les conditions suspensives n'auraient pas été réalisées, notamment celles tenant à la note d'urbanisme. Le certificat d'urbanisme ne fait état d'aucune servitude grave pouvant déprécier la valeur de l'immeuble vendu, les seules servitudes d'utilité publique mentionnées tiennent à la protection des centres de réception contre les perturbations électromagnétiques et zone ferroviaire, et leur incidence sur la valeur de l'immeuble n'est pas démontrée.

Les candidats acquéreurs ne démontrent pas davantage l'existence d'une servitude de passage, prétendument révélée par une vue satellite et qui ne se trouve corroborée par aucun élément.

Le fait que les candidats acquéreurs aient de bonne foi pu croire que la mention selon laquelle le prix serait financé par la vente d'un immeuble lui appartenant valait condition suspensive, est sans incidence sur leurs obligations, cette vente préalable n'ayant pas été expressément érigée en condition de l'acte.

C'est donc juste titre qu'ils ont été condamnés au montant de la clause pénale soit 35'000 euro. En conséquence de la résolution de la vente, le montant du dépôt de garantie versé à l'agent immobilier, depuis soumis à une procédure collective, doit être fixé au passif de ce dernier.

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COPROPRIETE : Retrait de la copropriété en présence de lots transitoires

L'art. 28 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis laisse supposer que le retrait de la copropriété n'est possible qu'en ce qui concerne des immeubles bâtis. Le propriétaire d'une partie non encore bâtie d'une copropriété n'entre pas, suivant la lettre, dans le cadre du texte précité.

Fallait-il retenir interprétation littérale dudit texte ou, au contraire, interpréter plus largement et admettre le retrait de la copropriété des lots non bâtis auxquels était attaché un droit de construire (lots appelés par la pratique "lots transitoires") ? 

La Cour de cassation a jugé que "la sortie du syndicat initial pour constituer un syndicat séparé de différents lots non construits appartenant à plusieurs copropriétaires peut être décidée à la majorité de l'art. 25 de la loi du 10 juillet 1965" (3e Chambre civ., 30 septembre 1998, pourvoi n° 96-21.904).

Depuis, l'art. 28 de la loi précitée du 10 juillet 1965 a été réécrit par la loi SRU du 13 décembre 2000. Dans sa rédaction antérieure, l'art. 28 permettait de demander la scission aux copropriétaires "dont les lots composent un ou plusieurs bâtiments". La loi SRU autorise le retrait par le ou les copropriétaires "d'un ou plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments". À la suite de cette modification, la scission peut porter non seulement sur des bâtiments construits composant des lots, mais aussi sur des lots comportant le droit de construire des bâtiments, de tels lots correspondant en effet à un bâtiment.

Mais il doit alors s'agir d'un vrai lot transitoire, sa description précisant de façon définitive les conditions de la construction du point de vue matériel et juridique.

Rappel est fait que les lots dits transitoires sont des lots dont la partie privative comprend deux éléments : un terrain et un droit de construire sur ce terrain. Souvent, l'état descriptif de division-règlement de copropriété précise la nature de la construction future et ses caractéristiques (hauteur, dimension, aspect général). Cette précision est indispensable en cas de demande de retrait de la copropriété.

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MANDAT DU SYNDIC DE COPROPRIETE : Le syndic de copropriété doit être écouté avant le prononcé de la nullité de son mandat (cass., civ. 3ème, n°957 du 25 octobre 2018 ; pourvoi n° 17-20.131)

M. et Mme Y et Mme Z, propriétaires de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble en annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 février 2012, subsidiairement, en annulation de la résolution n° 8 de cette assemblée générale.

M. et Mme Y et Mme Z ont fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter la demande principale, alors, selon le moyen soutenu par eux :

1°/ que le juge doit trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; qu’en se contentant d’affirmer que le moyen relatif à la validité du mandat du syndic suppose nécessairement que ce dernier soit dans la cause sans préciser le fondement juridique de sa décision, la cour a violé l’art. 12 du Code de procédure civile ;

2°/ que l’action en contestation de la validité d’une assemblée générale qui a été irrégulièrement convoquée par le syndic de copropriété, lequel n’a pas ouvert de compte séparé au nom du syndicat avant l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation et dont le mandat est en conséquence rétroactivement nul de plein droit, est dirigée à l’encontre du syndicat des copropriétaires auquel il incombe de rapporter la preuve de l’existence de l’ouverture d’un compte séparé ; qu’en exigeant à tort que le syndic soit attrait dans la cause pour pouvoir examiner une telle action, la cour d’appel, qui a manifestement confondu l’action en contestation de la validité d’une assemblée générale avec l’action en nullité du mandat de syndic, a violé les art. 18 et 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le pourvoi est néanmoins rejeté.

La demande en annulation d’une assemblée générale en raison de la nullité de plein droit du mandat du syndic pour défaut d’ouverture à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat implique qu’il soit statué contradictoirement à l’égard du syndic sur le manquement qui lui est reproché ; ayant relevé que le syndic n’avait pas été attrait à l’instance, la cour d’appel, qui s’est implicitement mais nécessairement fondée sur l’art. 14 du Code de procédure civile, a exactement retenu que la demande en annulation de l’assemblée générale du 2 février 2012 devait être rejetée.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/957_25_40541.html

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RESIDENCE DE TOURISME ACQUISE EN DEFISCALISATION : Modification matérielle de la commercialité (cass. civ. 3ème n°956 du 25 octobre 2018 ; pourvoi n° 17-22.129)

L’ensemble des acquéreurs des lots de copropriété de la résidence Central Park, édifiée dans une station de tourisme, a consenti, au titre d’un programme de défiscalisation, un bail commercial à la société Remy Loisirs ; la locataire a notifié un mémoire en révision des loyers à chacun des propriétaires des lots ; invoquant une modification matérielle de la commercialité, elle a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation de la valeur locative de la totalité de la résidence.

La société Remy Loisirs a fait grief à l’arrêt d'appel de rejeter ses demandes, alors, selon elle, qu’en se bornant à énoncer que "la présence" de sociétés concurrentes ne peut être considérée comme la démonstration à elle seule d’une modification matérielle des facteurs de commercialité et que le fait que les quatre autres résidences de tourisme de station aient renégocié les loyers versés aux propriétaires investisseurs est une décision de gestion propre aux résidences concernées et n’est pas opposable aux preneurs pour apprécier la commercialité de la résidence, sans rechercher si la faillite des quatre établissements concurrents de la station, la reprise de leurs fonds de commerce par de nouveaux exploitants pour une valeur nulle à la suite de leur déconfiture et la nouvelle politique tarifaire de ces repreneurs qui n’étant plus tenus par les mêmes charges, sont en mesure de proposer des prix très inférieurs et de multiplier les tarifs promotionnels, obligeant la société Remy Loisirs à s’aligner sur les tarifs pratiqués sur la station et la contraignant à subir un effet de ciseaux entre les loyers indexés qu’elle doit servir à ses bailleurs et ces tarifs, ne constituait pas pour la société Remy Loisirs une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’art. L. 145-38 du Code de commerce.

Mais ne constitue pas une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, au sens de l’art. L. 145-38 précité, la modification en faveur d’entreprises concurrentes, intervenue entre la date de la fixation du loyer et celle de la demande de révision, de conventions auxquelles le bailleur et le locataire sont tiers.

Ayant retenu que le fait que quatre autres résidences de tourisme de la station aient renégocié les loyers versés aux propriétaires investisseurs était une décision de gestion, propre aux résidences concernées qui n’était pas opposable aux preneurs pour apprécier la commercialité de la résidence, la cour d’appel, qui en a souverainement déduit que la société Rémy Loisirs ne rapportait pas la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, a légalement justifié sa décision.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/956_25_40540.html

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LOTISSEMENT : Modification du cahier des charges (Cons. const., 19 oct. 2018, n° 2018-740 QPC)

L’article L. 442-10 du Code de l’urbanisme, dans sa rédaction résultant de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, prévoit que lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé.

Cette modification doit être compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable.

Une QPC reprochait au texte de permettre la modification d’un cahier des charges sans que cette faculté soit justifiée par un motif d’intérêt général suffisant ni entourée de garanties protectrices des droits des propriétaires minoritaires.

Le Conseil constitutionnel juge ce texte conforme à la Constitution à une réserve près : la modification du cahier des charges ne saurait, sans porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété et au droit au maintien des conventions légalement conclues, aggraver les contraintes pesant sur les colotis sans que cette aggravation soit commandée par le respect des documents d’urbanisme en vigueur.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.conseil-constitutionnel.fr/decision/2018/2018740QPC.htm

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PUBLICITE FONCIERE : La publicité foncière n’est pas constitutive de droits (cass., civ. 3ème Arrêt n° 909 du 18 octobre 2018 ; pourvoi n° 17-26.734)

La société civile immobilière [...] (la SCI) a obtenu un permis de construire valant autorisation de division parcellaire, suivi d’un arrêté autorisant la réalisation d’un ensemble immobilier par tranches successives ; le cahier des charges de l’ensemble immobilier "[...]" prévoyait la réalisation de cent dix parcelles devant faire l’objet d’une propriété divise, le surplus, destiné à être affecté à l’usage collectif des occupants et placé sous le régime de l’indivision forcée, devant être géré par une association syndicale libre ; les trois premières tranches de construction ont fait l’objet d’états descriptifs, qui ont été établis par actes notariés des 5 novembre 1973, 8 mars 1978 et 6 février 1982 ; la SCI et Mme Y, qui avait acquis auprès de celle-ci les parcelles correspondant à la quatrième tranche de l’opération, ont, suivant un acte notarié du 7 août 1987, cédé à l’association syndicale des [...] (l’ASL) les voiries, espaces verts et parties communes de l’ensemble immobilier, une modification étant également apportée à l’état descriptif de division du 6 février 1982 ; le 11 septembre 2003, le conservateur des hypothèques de Nice a effectué une correction de la formalité du 28 septembre 1987 relative à l’acte du 7 août 1987, consistant, afin de faciliter la gestion informatique de l’ensemble immobilier complexe "[...]" dans ses trois premières tranches, à gérer celui-ci comme une copropriété, dont l’assise était constituée de cent soixante-douze parcelles ; le 20 janvier 2004, une correction complémentaire a été faite par le conservateur, visant à ajouter les lots qui avaient été omis ; à la suite de ces corrections, un procès-verbal du cadastre a été publié le 10 juin 2004 à la conservation des hypothèques, suivi de la publication, le 23 juin 2004, d’un second procès-verbal, procès-verbaux dont il résulte que la copropriété [...] est désormais cadastrée section [...] et section [...] ; plusieurs propriétaires de villas dépendant des tranches 1, 2 et 3, ainsi que les trois syndicats des copropriétaires "Garage 1", "Garage 2" et "Garage 3" des [...], ont assigné le conservateur des hypothèques afin qu’il fût condamné, sous astreinte, à se conformer à la situation juridique des immeubles, à procéder au référencement de chaque immeuble sous le nom de chaque propriétaire et à verser à chacun d’eux des dommages-intérêts pour le préjudice subi ;  l’ASL a assigné l’État aux mêmes fins.

Pour dire que le conservateur des hypothèques avait commis une faute de nature à engager la responsabilité de l’État en effectuant une correction de la formalité relative à l’acte du 7 août 1987 et en acceptant de publier les procès-verbaux du cadastre et pour condamner sous astreinte l’Etat à procéder à la suppression des ces corrections, au rejet des annotations sur le fichier immobilier résultant des procès-verbaux du cadastre et au rétablissement du référencement de chaque immeuble sous le nom de ses propriétaires, l’arrêt d'appel retient que le conservateur des hypothèques a commis une faute en acceptant les modifications apportées par le service du cadastre dès lors qu’il a modifié, par une dénaturation des actes précédemment publiés, la nature des droits de propriété des parties et la désignation des immeubles.

En statuant ainsi, alors que, la publicité foncière n’étant pas constitutive de droits, les corrections et annotations apportées par le service de la publicité foncière ne peuvent avoir pour effet de modifier la nature d’un droit de propriété résultant d’actes antérieurement publiés, la cour d’appel a violé les art. 1382, devenu 1240, et 2450 du Code civil.

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DOMMAGES-OUVRAGE : Chose jugée et qualité de créancier de l’indemnité (Cass. 3e civ., 18 oct. 2019, n° 17-14799)

Une SCI acquiert un terrain sur lequel elle a fait construire un immeuble, après avoir souscrit une assurance dommages-ouvrage. Se plaignant de désordres, elle assigne en indemnisation les locateurs d’ouvrage et leurs assureurs. Un arrêt irrévocable du 31 mai 2011 condamne l’assureur à garantir les conséquences du sinistre affectant l’immeuble et, in solidum avec les maîtres d’œuvre, à payer une provision à la SCI et ordonne une expertise. Un jugement précédent ayant prononcé la résolution de la vente du terrain, l’assureur conteste la qualité à agir de la SCI.

La cour d’appel rejette la fin de non-recevoir de l’assureur en retenant que l’autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt du 31 mai 2011 empêche ce dernier de remettre en cause son obligation de garantir les conséquences du sinistre affectant l’immeuble et impose le rejet de la fin de non-recevoir prise par lui de l’absence d’intérêt à agir de la SCI.

L’arrêt est cassé par la 3e chambre civile de la Cour de cassation au visa des articles 31 du Code de procédure civile et 1351, devenu 1355, du Code civil.

La fin de non-recevoir, qui tend à éviter la condamnation de l’assureur au profit d’une personne n’ayant pas la qualité de créancier, ne porte pas sur le principe de la créance indemnitaire mais sur son titulaire.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/908_18_40473.html

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URBANISME : Faut-il démolir la maison construite en zone inondable ? (Rép. min. n° 3433 ; J.O. Sénat 18 octobre 2018, p. 5362)

Lorsqu'un jugement de tribunal administratif annule une autorisation d'urbanisme autorisant à tort la réalisation d'un ouvrage ou d'une construction en zone rouge inondable, le préfet du département a-t-il l'obligation de faire procéder à la démolition de la construction litigieuse ?

Le ministre de la Transition écologique et solidaire répond en rappelan que l'action en démolition du préfet est régie par l'arti. L. 600-6 du Code de l'urbanisme. Cet article lui donne la possibilité, mais pas l'obligation, de demander au juge civil la démolition d'une construction dont l'autorisation a été annulée de manière définitive suite à un déféré préfectoral. Cette démolition s'exerce conformément à l'art. L. 480-13 du Code de l'urbanisme, qui prévoit expressément que les constructions illégales situées dans les zones dites "rouges" des plans de prévention des risques naturels peuvent être démolies.

L'inaction du préfet peut mettre en jeu la responsabilité de l'État, notamment en cas de dégâts pour les biens ou les personnes.

Lorsque l'annulation de l'autorisation de construire résulte d'un litige autre qu'un déféré préfectoral, le requérant peut demander la démolition de la construction en cause dans les conditions prévues à l'art. L. 480-13 susmentionné. Dans cette hypothèse, le préfet peut également agir en déclenchant la procédure de paiement des astreintes prévues aux art. L. 480-7 et L. 480-8 du Code de l'urbanisme si l'auteur de l'infraction n'exécute pas le jugement dans les délais prescrits par le juge civil.

Enfin, le préfet peut faire procéder, à la demande du maire, à l'exécution d'office des travaux prescrits (démolition), par la décision de justice selon les dispositions de l'art. L. 480-9 du Code de l'urbanisme.

ACTION EN NULLITE DE LA VENTE : Publier l'assignation en nullité de la vente, oui, mais encore faut-il la communiquer à temps ! (Cour de cassation, chambre civile 3, 18 octobre 2018, N° de pourvoi: 17-21462 17-21463, cassation, inédit)

La société Domaine du Val de Seine a vendu à M. X un appartement dans une résidence de tourisme qu'elle a fait construire et dont les lots ont été donnés en location à la société CAP Sensoria qui exploitait également un complexe hôtelier faisant partie de cet ensemble immobilier ; M. X était subrogé dans tous les droits du vendeur résultant du bail commercial consenti à la société CAP Sensoria ; que n'ayant perçu aucun loyer, M. X a assigné la société Domaine du Val de Seine en annulation de la vente pour dol et en paiement de diverses sommes.

Pour déclarer recevable la demande de M. X en annulation de la vente, l'arrêt retient que celui-ci justifie, par l'annexe n° 24 bis, que l'assignation a été publiée et enregistrée au service de la publicité foncière de Melun le 1er avril 2015

En statuant ainsi, alors que la pièce visée était annexée aux conclusions de M. X en date du 19 juillet 2016 écartées des débats comme tardives, la cour d'appel a violé l'art. 16 du Code de procédure civile.

COPROPRIETE : Une résolution d'assemblée générale de copropriétaires ne peut contredire une disposition du règlement (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 4 A, 18 octobre 2018, RG N° 17/02299)

Bernard est propriétaire de quatre lots de garages dans l'immeuble « Résidence Brunet », soumis au statut de la copropriété, situé [...].

Lors de l'assemblée générale du 22 novembre 2013, la résolution 15 a été adoptée prévoyant d'autoriser tous les résidents à se garer dans l'[...].

Se plaignant de ce que l'adoption de cette résolution gênait l'accès à ses lots privatifs, Bernard a, par acte d'huissier du 5 juin 2014, fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Toulon en sollicitant l'annulation de la résolution 15 adoptée lors de l'assemblée générale du 22 novembre 2013,

Les copropriétaires opposants à une résolution, prise en conformité avec les règles de vote de l'art. 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, peuvent agir en nullité de celle-ci dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

La nullité peut être obtenue si la résolution est contraire aux dispositions du règlement de copropriété. Ainsi, lorsque le règlement prévoit que "nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes et y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel, en dehors de leur destination normale, sauf exceptions décidées par l'assemblée générale", la résolution qui autorise sans précision le stationnement dans l'allée des garages doit être annulée. En effet, celle-ci est trop générale pour ménager les droits des propriétaires de garages quant à leur accès alors que seul un espace précis et délimité peut être consacré au stationnement de véhicules dans une partie de l'allée des garages, dont l'autre partie ne doit pas être encombrée afin de permettre la circulation et les manoeuvres pour accéder et sortir des boxes.

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VENTE IMMOBILIERE : Elle a acheté un F2, croyant acheter un F3 (Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 1, 12 octobre 2018, RG N° 17/02951)

Mme T, acquéreur, fonde d'abord sa demande d'annulation de la vente sur l'erreur sur la superficie de l'appartement, l'acte indiquant une surface de 50,16m2 alors qu'elle n'est que de 47,40 m2 ; toutefois Mme T, qui a visité l'appartement, ne justifie pas que cette erreur de faible importance, qui ne porte que sur 2,76 m2, soit environ 5% de la surface annoncée, ait constitué, une qualité substantielle en considération de laquelle elle a contracté alors qu'en outre il n'est pas établi que son projet de location était entré dans le champ contractuel.

Mme T, qui prétend avoir cru acquérir un appartement de type F3 alors que compte tenu des exigences imposées par le règlement sanitaire départemental, l'appartement est de type F2, fonde également sa demande sur cette erreur ; d'une part, Mme T ne justifie pas avoir informé les vendeurs de son projet locatif ; d'autre part, l'acte de vente notarié, reprenant les termes de la promesse, décrit le bien vendu sans indiquer qu'il s'agit d'un appartement de type F3 et précise seulement qu'il s'agit d' 'un appartement comprenant entrée, séjour, cuisine, chambre, salle de bains, water-closet, placard, combles comprenant deux pièces, escalier de communication entre les niveaux' sans préciser que ces deux dernières pièces sont habitables ; l'erreur alléguée n'est donc pas établie.

Il convient en conséquence de débouter Mme T de sa demande d'annulation de la vente.

Et sur la responsabilité du notaire et de l'agent immobilier :

Dans le cadre de leurs obligations, il n'appartient pas à l'agent immobilier et au notaire de vérifier ou faire vérifier l'exactitude de la superficie de l'appartement telle qu'elle résulte du certificat de superficie établi par un professionnel ; en outre, ce certificat indiquant que la superficie de la pièce située dans les combles est de 7,26 m2, il ne peut leur être reproché de ne pas avoir attiré l'attention de Mme T. sur la circonstance qu'en application du règlement sanitaire départemental, l'appartement était de type F2 et non de type F3 alors qu'il n'est pas établi que le projet locatif de Mme T avait été porté à leur connaissance et qu'en outre la promesse comme l'acte notarié décrivent l'appartement en indiquant seulement qu'il est composé d'un séjour, d'une chambre et de deux pièces dans les combles.

RETRAIT DE CANALISATION : La demande de retrait de la canalisation relevait de la seule compétence de la juridiction administrative (cass., civ. 3ème Arrêt n° 907 du 11 octobre 2018, pourvoi n° 17-17.806)

Le moyen a été relevé d’office par la Cour de cassation, après avis donné aux parties en application de l’art. 1015 du Code de procédure civile :

L’implantation, même sans titre, d’un ouvrage public sur le terrain d’une personne privée ne procède pas d’un acte manifestement insusceptible de se rattacher à un pouvoir dont dispose l’administration et ne saurait, dès lors, constituer une voie de fait.

Invoquant l’existence d’une voie de fait, M. et Mme X, propriétaires d’une maison avec un terrain attenant, ont assigné le syndicat Intercommunal d’alimentation en eau potable des Amognes et la commune de Saint-Bénin-des-Bois en retrait d’une canalisation d’eau potable traversant leur terrain.

L'arrêt de la cour d'appel a rejeté la demande.

En statuant ainsi, alors que la demande en retrait de la canalisation relevait de la seule compétence de la juridiction administrative, la cour d’appel a excédé ses pouvoirs et violé la loi des 16-24 août 1790, ensemble l’art. 92, alinéa 2, du Code de procédure civile.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/907_11_40414.html

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ACHAT IMMOBILIER EN DEFISCALISATION : Les acheteurs en défiscalisation ne peuvent rien reprocher aux vendeur, conseil immobilier et prêteur (Cour d'appel de Versailles, Chambre 3, 11 octobre 2018, RG N° 17/02961)

Les 30 avril et 3 mai 2013, M. et Mme N ont assigné les sociétés Promobat, Groupe Eurobat devenue P. Promotion, P. Immobilier Services, Fiscali Conseil et BNP Paribas Lease Group devant le Tribunal de grande instance de Nanterre en vue d'obtenir l'annulation des contrats de réservation, de vente leur profit, de prêt et de gestion locative et l'indemnisation de leur préjudice. 

Les documents commerciaux produits, qui consistent en une plaquette commerciale manifestement incomplète, et en une simulation établie par Fiscali conseil, ne démontrent pas que leur aurait été dissimulé le fait que le prix de 76'530 euro était un prix 'clés en main' ou 'packagé', c'est à dire incluant la rémunération des différents intervenants et les frais d'acte, étant observé qu'il s'agit d'un prix TTC et que le prix HT était de 63'988 euro, frais d'acte inclus, ce qui résulte de l'acte de vente. Outre que la simulation de Fiscali Conseil n'avait pas valeur contractuelle, les ordres de grandeur de la rentabilité qu'elle indiquait, certes optimistes, ce dont tout contractant normalement avisé pouvait se douter, n'étaient pas totalement irréalistes, puisque, notamment, le bénéfice fiscal évalué est très proche de celui reconnu par M. et Mme N, acquéreurs, et ils ne contestent pas avoir pu déduire les intérêts d'emprunts de leur revenu imposable.

En outre, M. et Mme N ne peuvent sérieusement reprocher aux intimées la baisse de valeur de leur bien, ou sa surévaluation lors de l'achat. Aucun élément de comparaison, montrant que le prix d'achat était excessif, n'est produit. Par ailleurs, un investissement immobilier, quel qu'il soit, est soumis aux fluctuations du marché, et plus encore s'il est éligible à des dispositions fiscales telles que celles de la loi dite de Robien, puisqu'en un tel cas l'avantage fiscal a pour objet d'encourager les investisseurs à porter leur choix sur des opérations présentant une utilité sociale mais plus aléatoires au regard de leur rentabilité. Ce risque étant à la connaissance de tous, M. et Mme N ne peuvent reprocher aux intimées ni le fait que, près de huit ans après la vente, la valeur du bien ait baissé, même si cette baisse est importante, ni de ne pas les avoir informés de ce risque lors de la conclusion de l'opération. M. et Mme N n'établissent d'ailleurs pas davantage la valeur actuelle de leur bien avec la certitude requise, les deux évaluations qu'ils produisent n'ayant pas été établies contradictoirement, et remontant, pour la plus récente, à 2014. En outre, ainsi que justement observé par Fiscali Conseil, le facteur de baisse lié au mauvais entretien avéré de l'immeuble est sans lien avec le manquement à l'obligation de conseil alléguée.

Il résulte enfin du tableau communiqué par les appelants, qu'ils ont cessé d'encaisser des loyers à compter de septembre 2012, et ils ne contestent pas l'affirmation des sociétés Promobat et P. selon laquelle le mandat de gestion avec la société Gestia devenue P. Immobilier Services a pris fin le 6 décembre 2012. Aucun élément n'est produit sur une éventuelle relocation du bien après cette date, qui est relativement proche de l'assignation initiale délivrée le 30 avril 2013. C'est donc huit ans après l'acquisition du bien, et se heurtant très vraisemblablement à des difficultés pour le louer, que M. et Mme N ont lancé la procédure, ce qui pose question sur son objectif réel. En effet, le risque de telles difficultés, inhérent à un investissement locatif, n'avait pas lieu de faire l'objet d'une information particulière, et M. et Mme N en ont d'ailleurs parfaitement eu conscience, puisqu'ils ont souscrit une assurance le garantissant partiellement. Ils ne peuvent ainsi faire supporter aux sociétés ayant concouru à leur achat 8 ans auparavant ce risque auquel ils se sont librement et sciemment exposés, puisqu'ils ne contestent pas que cet achat avait pour but un bénéfice fiscal et que le bien devait donc être loué. Il n'est au demeurant pas contesté qu'ils ont bel et bien bénéficié de cet avantage fiscal.

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PROMOTION IMMOBILIERE : Le promoteur n'a pas achevé les travaux de clôture du groupe d'habitations (Rép. min. n° 2598 ; J.O. Sénat, 11 octobre 2018, p. 5164)

Un promoteur titulaire d'un permis de construire pour un groupe de maisons individuelles n'a pas déposé la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux du fait du non-achèvement des travaux de clôture. Les acquéreurs de ces maisons peuvent-ils se substituer au promoteur et réaliser eux-mêmes les clôtures manquantes ?

Le ministre de la Cohésion des territoires répond :

L'article R. 431-24 du code de l'urbanisme permet à un pétitionnaire de demander un permis de construire pour la réalisation, sur une ou plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet. Les travaux projetés devront, comme pour un permis de construire de droit commun, respecter les règles d'urbanisme en vigueur et les prescriptions mentionnées dans l'arrêté du permis de construire valant division. L'absence d'une clôture alors que sa réalisation était imposée, ou si la clôture n'est pas conforme aux exigences de l'autorisation délivrée, constitue une infraction pénale au code de l'urbanisme, et peut faire l'objet d'un procès-verbal d'infraction en application de l'article L. 480-1 du code de l'urbanisme.

Donc le ministre ne répond pas à la question posée.

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DROIT DE PREEMPTION : Purger le droit de préemption du preneur en place quand les biens vendus sont indivisibles (cass., 3e Ch. civ., 11 octobre 2018, pourvoi n° 17-23.634)

Le notaire instrumentaire doit opérer auprès du fermier, partiel, une notification globale c'est-à-dire pour l'ensemble des biens vendus, sans ventilation du prix, à la condition expresse que ceux-ci soient indivisibles entre eux d'un point de vue matériel et économique.

La Cour de cassation approuve les juges du fond d'avoir souverainement relevé que la propriété était indivisible en raison de l'imbrication des parcelles louées et des parcelles non louées, ainsi que du partage des voies d'accès et de l'unité économique des parcelles démontrées par les vaines tentatives du propriétaire pour les vendre séparément.

La Cour de cassation rappelle que l'appréciation de cette indivisibilité objective, relevait du pouvoir d'appréciation des juges du fond, et non de l'expert désigné par le tribunal aux fins de procéder à l'évaluation du fonds loué dans le cadre de l'art. L. 412-7 du Code rural et de la pêche maritime, c'est-à-dire dans le cadre d'une préemption par le preneur avec action en révision du prix.

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URBANISME : Non-achèvement des travaux de clôture (Rép. min. n° 2598 : JO Sénat, 11 oct. 2018, p. 5164)

L'article R. 431-24 du Code de l'urbanisme permet à un pétitionnaire de demander un permis de construire pour la réalisation, sur une ou plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet.

Les travaux projetés devront, comme pour un permis de construire de droit commun, respecter les règles d'urbanisme en vigueur et les prescriptions mentionnées dans l'arrêté du permis de construire valant division.

L'absence d'une clôture alors que sa réalisation était imposée, ou si la clôture n'est pas conforme aux exigences de l'autorisation délivrée, constitue une infraction pénale au Code de l'urbanisme, et peut faire l'objet d'un procès-verbal d'infraction en application de l'article L. 480-1 du Code de l'urbanisme.

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DIVISION PARCELLAIRE : Divisions de terrain en vue de construire (Réponse ministérielle n° 3862 ; J.O. Sénat du 11 octobre 1018)

Le ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales a été interrogé sur les difficultés d'interprétation de l'art. R.123-10-1 du Code de l’urbanisme pour les divisions de terrain en vue de construire, mais comportant déjà une construction.

Il s'agit du point de savoir s'il faut appliquer les règles de superficie et d'implantation à la parcelle supportant le bâti existant ou à la parcelle nouvellement créée par division.

Réponse.

En application du troisième alinéa de l'article R. 151-21 du code de l'urbanisme (ancien article R. 123-10-1 du code de l'urbanisme dans sa version antérieure au 1er janvier 2016) : « Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose. » En l'absence de précisions inscrites dans le plan local d'urbanisme (PLU), ou le plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi), indiquant que l'application des règles résultant de la division d'une parcelle se décline sur chaque parcelle issue de cette fusion, les règles du PLU s'appliquent à l'ensemble du projet.

Le Conseil d'État relève également dans son arrêt du 9 mars 2016, nº 376042, qu'une règle peut, de part sa nature, s'opposer à une appréciation au regard de l'ensemble du projet quand bien même le PLU serait silencieux sur sa volonté de la voir appliquer à chaque parcelle. Dans le cas d'espèce, il s'agissait d'une règle fixant une superficie minimale de terrain constructible supprimée depuis la loi nº 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR).

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VENTE IMMOBILIERE : Les compétences et connaissances personnelles du client ne libèrent pas le notaire de son devoir de conseil (cass., 1ère Ch. civ., 10 octobre 2018, pourvois n° 16-16.548 et n° 16-16.870, FS-P+B)

Se plaignant de l'impossibilité d'exercer son activité dans les locaux loués en raison d'une interdiction résultant du plan local d'urbanisme (PLU), le preneur à bail commercial et cessionnaire du fonds de commerce a assigné les notaires et l'agent immobilier aux fins de voir retenir leur responsabilité contractuelle dans la rédaction des actes de cession de droit au bail et de bail.

La cour d'appel rejette les demandes formées par le preneur contre les notaires, celles du preneur contre l'agent immobilier et la demande de garantie formée contre le notaire.

L'arrêt de la cour d'appel est partiellement cassé.

En retenant que la faute commise par l'agent immobilier en lui présentant des locaux situés dans un zonage urbain inadéquat, n'est pas à l'origine du préjudice subi, en ce qu'il a expressément renvoyé aux notaires la responsabilité d'édicter les clauses et conditions nécessaires à l'accomplissement de la transaction, alors qu'elle a relevé que le droit acquis par le preneur sur le local présenté par l'agent immobilier est inutilisable et que le prix a été payé en pure perte, de sorte que le lien de causalité entre la faute et le préjudice est direct, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

En retenant que le notaire est exonéré de son devoir de conseil envers la société civile immobilière bailleresse en raison de la profession exercée par son gérant, lui-même notaire, qui dispose ainsi des compétences nécessaires pour ne pas se méprendre sur l'étendue des vérifications qu'il devait effectuer avant de proposer la location de ses locaux, alors que les compétences et connaissances personnelles du client ne libèrent pas le notaire de son devoir de conseil, la cour d'appel a violé l'art. 1240 du Code civil.

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URBANISME : En zone inconstructible, pas de rénovation d’une maison vigneronne par un garagiste (CE 5 oct. 2018 n° 409239)

Dans un secteur inconstructible d’une carte communale, où sont exceptionnellement autorisées les constructions nécessaires à l’exploitation agricole, la rénovation d’une maison vigneronne est impossible si l’activité viticole est insuffisante. Application au cas d'un petit viticulteur, garagiste par ailleurs.

Le maire de la commune de La Livinière dans l’Hérault refuse un permis de construire pour réhabiliter et agrandir une « maison vigneronne » au motif que le terrain est situé dans un secteur inconstructible de la carte communale et qu’il n’est pas desservi par les réseaux publics d’eau potable et d’assainissement. Le demandeur conteste la décision. Après avoir été débouté en première instance et en appel, il se pourvoit en cassation.

Rejet par le Conseil d’État qui juge que les documents graphiques des cartes communales délimitent les secteurs où les constructions sont interdites, à l’exception de celles nécessaires, notamment, à l’exploitation agricole. Pour vérifier que la construction est nécessaire à l’exploitation agricole, l’administration doit s’assurer au préalable de la réalité de cette exploitation, c’est-à-dire de l’exercice effectif d’une activité agricole consistante.

Or, en l’espèce, l’activité viticole du demandeur n’a pas de consistance suffisante pour être considérée comme une exploitation agricole :

- le demandeur ne précise pas les conditions concrètes de son activité viticole ;

- il exerce la profession de garagiste à 140 kms de La Livinière ;

- les surfaces qu’il exploite (4 hectares, 74 ares et 60 centiares de vignes) sont sensiblement inférieures à la superficie minimale d’installation dans l’Hérault pour la culture de la vigne.

La construction projetée n’étant pas nécessaire à une activité agricole, le Conseil d’État confirme la légalité du refus de permis.

« La carte communale délimite […] les secteurs où les constructions ne sont pas admises, à l’exception de l’adaptation, du changement de destination, de la réfection ou l’extension des constructions existantes ou des constructions et installations nécessaires des équipements collectifs dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière […] et qu’elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages, à l’exploitation agricole ou forestière et à la mise en valeur des ressources naturelles » (C. urb. art. L 161-4). Le projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Élan) clarifie la rédaction de ce texte en rétablissant la possibilité de construire des équipements nécessaires à l’exploitation agricole et forestière (projet de loi Élan n° 178 adopté par l’AN le 3-10-2018 art. 12 ter). La loi du 27 juillet 2010 de modernisation de l’agriculture et de la pêche avait supprimé « malencontreusement » cette possibilité qui ne figurait plus que dans la partie réglementaire du Code de l’urbanisme (C. urb. art. R 161-4).

Dans cet arrêt, de la combinaison de l’actuel article L 161-4 du Code de l’urbanisme et de l’article R 161-4, le Conseil d’État déduit que peuvent être autorisées les constructions nécessaires à l’exploitation agricole. Pour vérifier que la construction est nécessaire à l’exploitation agricole, il faut au préalable s’assurer de la réalité de l’exploitation. En l’espèce, l’activité viticole du demandeur n’étant pas suffisante pour être considérée comme une exploitation agricole au sens du Code de l’urbanisme, la construction envisagée ne peut pas être autorisée.

Notons aussi que le projet de loi Élan assouplit les possibilités de construire puisqu’il autorise dans ces zones inconstructibles des cartes communales l’édification d’annexes à proximité d’un bâtiment existant.

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DESORDRES : Si la juridiction constate l'existence d'un dommage, elle doit l'évaluer (Arrêt n° 857 du 4 octobre 2018 (pourvoi 17-23.190) - Cour de cassation - Troisième chambre civile)

M. et Mme Z ont vendu à M. X et Mme Y (les consorts X-Y) une villa avec piscine, qu’ils avaient fait construire ; les lots gros oeuvre, maçonnerie, charpente et couverture avaient été confiés à M. A, assuré auprès de la société Axa France ; la réception des travaux a été prononcée sans réserve le 3 mars 1998 ; ayant constaté la présence de fissures, les consorts acquéreurs ont, après expertise, assigné les vendeurs, l'entrepreneur et la société Axa France en indemnisation de leurs préjudices.

Pour rejeter les demandes formées par les consorts X-Y, acquéreurs, au titre des fissures affectant le mur pignon ouest, l’arrêt d'appel retient que seules sont recevables les demandes au titre des fissures affectant le mur pignon ouest, à l’exception de la quatrième fissure, mais que ces demandes ne peuvent prospérer, faute pour les consorts X-Y de justifier du montant des travaux de reprise les concernant spécifiquement, l’expert judiciaire s’étant borné à indiquer que les fissures de la façade ouest devaient être reprises obligatoirement dans le poste de la confortation des fondations du mur ouest.

En statuant ainsi, en refusant d’évaluer le montant d’un dommage dont elle constatait l’existence en son principe, la cour d’appel a violé l'art. 4 du Code civil.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/857_4_40353.html

ACHAT ET REVENTE D'IMMEUBLES : La condition d'habitude dans les opérations d'achat-revente d'immeubles (Cour administrative d'appel de Nantes, 4 octobre 2018, req. n° 17NT01022)

Pour l'application de l'impôt sur le revenu (IR), les bénéfices réalisés par les personnes physiques qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles ont le caractère de bénéfices industriels et commerciaux (CGI art. 35, I).

La condition d'habitude à laquelle est subordonnée l'application de la règle qui précède s'apprécie, en principe, en fonction du nombre d'opérations réalisées et de leur fréquence.

Un contribuable avait procédé à trois achats de biens immobiliers dans la même ville à partir du 11 décembre 2007. Après la division en lots de l'un des biens acquis, il avait procédé à quatre ventes en 2009 et à trois autres en 2010.

La cour administrative d'appel saisie en déduit que le contribuable s'était livré, en 2009 et 2010, de manière habituelle à des opérations immobilières relevant d'une activité de marchands de biens. 

De plus, les biens avaient été cédés dans un délai de 3 à 18 mois après leur acquisition. Certains biens, acquis alors qu'ils étaient occupés par des locataires, avaient été revendus après leurs départs, sans que le contribuable ait soit recherché de nouveaux locataires, alors que le but des acquisitions était l'investissement locatif, soit effectué des travaux de rénovation permettant une meilleure offre de location. 

Dans ces conditions, le contribuable devait être regardé comme ayant eu, dès la première acquisition immobilière du 11 décembre 2007, une intention spéculative. 

Les circonstances invoquées par le contribuable tirées de l'existence de deux prêts pour financer des acquisitions, de difficultés financières après les acquisitions et de litiges entre coindivisaires d'un bien n'ont pas été retenues par le juge de l'impôt.

L'administration était donc fondée à faire application des dispositions de l'article 35 du CGI et à imposer, à ce titre, les revenus en BIC au titre des années 2009 et 2010.

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VEFA : Nullité relative et non absolue de la vente d'immeuble à construire (Cour de cassation, Chambre civile 3, 4 octobre 2018, RG N° 16-22.095, cassation partielle, publié)

La Cour de cassation, par un arrêt du 4 octobre, dit qu'en application de l'art. 2243 du Code civil, l'interruption de la prescription est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande ou laisse périmer l'instance, ou si sa demande est définitivement rejetée. Ayant retenu, que le notaire n'avait pas commis de faute à l'occasion des actes qu'il avait établis, la cour d'appel a rejeté l'action en garantie formée par le banquier prêteur à son encontre ; il en résulte que l'effet interruptif attaché à cette action est non avenu.

Mais surtout, la Haute Juridcition juge que la nullité d'ordre public encourue pour le non-respect des règles impératives régissant la vente d'immeuble à construire est relative, l'objet étant d'assurer la seule protection de l'acquéreur. En conséquence doit être cassé, l'arrêt qui retient que la nullité encourue est une nullité absolue se prescrivant par trente ans à compter du jour où l'acte irrégulier a été passé.

Le délai de prescription de prescription de la nullité relative est de cinq ans à partir du jour où le contrat est formé.

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VENTE : La vente à réméré n'était pas un contrat pignoratif (Cour de cassation, chambre civile 3, 4 octobre 2018, N° de pourvoi: 17-21.894, rejet, inédit)

Par acte authentique du 15 février 2007, Mme Y a vendu à la société Rivoli-Morin Re sa maison d'habitation moyennant le prix de 170'000 euro avec faculté de rachat dans un délai de cinq ans ; la société Rivoli-Morin Re lui a donné l'immeuble en location pour six années moyennant un loyer mensuel de 1'700 euro ; Mme Y n'ayant pas réglé régulièrement ses loyers, la société Rivoli-Morin Re lui a délivré un congé avec offre de vente ; Mme Y a assigné la société Rivoli-Morin Re en requalification de la vente en contrat pignoratif    (1) et annulation et en paiement de diverses sommes.

Mme Y a fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter ses demandes.

Mais ayant souverainement relevé que le contrat de vente avec faculté de rachat ne présentait aucun caractère usuraire alors que le prix de rachat était identique au prix de vente et que le loyer était perçu en contrepartie de la jouissance de l'immeuble, que Mme Y, ancien cadre bancaire et dirigeante de société, avait recouru en toute connaissance de cause au mécanisme de la vente à réméré, qu'elle avait bénéficié de conseils de professionnels et n'avait pu se méprendre sur la portée d'une vente conclue devant notaire en la forme authentique et que la violence économique alléguée n'était pas établie, la cour d'appel, devant qui Mme Y n'invoquait pas une violation de l'art. 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, a pu déduire de ces seuls motifs que les demandes devaient être rejetées.

(1) Un contrat pignoratif est un contrat par lequel un débiteur remet un élément de son patrimoine à un créancier en garantie de ce qu'il lui doit. Concrètement, le contrat pignoratif ressemble à un contrat de gage ou encore de vente à réméré d'un héritage, par lequel un débiteur rembourserait son créancier par le biais de son héritage. Avec ce contrat, le débiteur conserverait dans un premier temps son héritage, tout en proposant de payer une somme d'argent à titre de loyer, et correspondant au remboursement des intérêts dus pour le capital prêté, dans l'attente de pouvoir rembourser la totalité de ce capital.

VENTE D'IMMEUBLE : Double vente du même immeuble ; à quel acquéreur donner la préférence (Cour de cassation, chambre civile 3, 4 octobre 2018, N° de pourvoi: 17-15.425, rejet, inédit)

Le 19 novembre 2005, X A a accepté l'offre d'achat présentée par M. Y, pouvant être substitué par la société Holding d'exploitation et d'investissement hôtelier (la Holding), d'un terrain à bâtir à un prix déterminé sous la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire ; le 26 juin 2008, X A qui avait obtenu le permis de construire, a proposé à M. Y  et à la Holding la vente du terrain mais à un prix supérieur ; à la suite du refus de M. Y de payer le nouveau prix, X A a vendu le terrain, le 18 novembre 2008, à la société civile immobilière Claudalie Corp (la SCI), qui a publié la vente à la conservation des hypothèques (service de la publicité foncière) le 25 novembre 2008.

Par acte du 17 septembre 2010, M. Y.a assigné X A en vente forcée et en inopposabilité de la deuxième vente ; la Holding est intervenue volontairement à l'instance ; à la suite du décès de X A, son épouse, Mme B, a été appelée à l'instance ; M. Y et la Holding ont appelé la SC àI l'instance

M. Y et la Holding ont fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter leurs demandes

Mais ayant constaté que seul l'acte notarié du 18 novembre 2008 avait fait l'objet d'une publication à la conservation des hypothèques le 25 novembre 2008 et qu'à cette date aucun acte n'avait été publié à la diligence de M. Y et de la Holding et que la publication de l'assignation en vente forcée n'était intervenue que postérieurement à la conclusion de l'acte de vente au profit de la SCI et à sa publication et retenu que, par application de l'art. 30.1 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, l'acte du 19 novembre 2005, non publié, était inopposable aux tiers sans qu'il y ait lieu de rechercher si la SCI avait été informée des droits concurrents de M. Y et de la Holding, la cour d'appel en a exactement déduit que leurs demandes ne pouvaient être accueillies.

Depuis l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 201, lorsque deux acquéreurs successifs de droits portant sur un même immeuble tiennent leur droit d'une même personne, celui qui a publié le premier son titre d'acquisition passé en la forme authentique au fichier immobilier (service de la publicité foncière) est préféré, même si son droit est postérieur, à condition qu'il soit de bonne foi (C. civ. art. 1198, al. 2)

Il fallait mettre un terme à la jurisprudence pratiquée par la Cour de cassation depuis 2010, afin de réintroduire la condition de bonne foi dans l'application de la règle d'opposabilité de la première mutation publiée. 

L'arrêt précité semble donner une réponse à la question de l'entrée en vigueur de la réforme concernant l'art. 1198 du Code civil. À cet égard, l'art. 9 de l'ordonnance du 10 février 2016 prévoit que celle-ci entre en vigueur le 1er octobre 2016 et que les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public a ajouté la loi de ratification (Loi 2018-287 du 20 avril 2018 art. 16). La doctrine précise à ce sujet que cette règle d'entrée en vigueur concerne aussi bien les conditions de formation que les effets du contrat. Il en résulte que l'art. 1198, situé dans un chapitre intitulé "Les effets du contrat", s'applique en principe aux seuls actes conclus à partir du 1er octobre 2016.

Dans l'affaire ci-dessus, les contrats litigieux ont été conclus en 2005 et 2008. L'art. 1198 nouveau ne leur était donc pas applicable. 

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VENTE IMMOBILIERE : Le dessous-de-table rend nul l'engagement (Cour de cassation, Chambre civile 3, 4 octobre 2018, pourvoi N° 17-23.235, inédit)

La Cour de cassation rappelle que l'obligation sans cause ou pour une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet. La cause est illicite quand elle est prohibée par la loi, quand elle est contraire aux bonnes moeurs ou à l'ordre public.

Est nulle et de nul effet toute conventionL'obligation sans cause ou pour une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet. La cause est illicite quand elle est prohibée par la loi, quand elle est contraire aux bonnes moeurs ou à l'ordre public.

Est nulle et de nul effet toute convention ayant pour but de dissimuler partie du prix d'une vente d'immeuble.

Après la vente d'un terrain agricole, dont le prix de vente mentionné dans l'acte a été payé comptant en la comptabilité du notaire, l'acquéreur a consenti au vendeur, par acte du même jour, un commodat sur les terres vendues et lui a remis quatre chèques d'un montant de 6'250 euro chacun.

Pour condamner l'acquéreur à payer la somme de 25'000 euro au vendeur, l'arrêt de la cour d'appel retient qu'il ressort de l'audition des parties par le président du tribunal de grande instance que l'acquéreur avait accepté de remettre des chèques en garantie du paiement du solde du prix de vente du terrain et que le jugement révélait que, dans ses conclusions déposées devant le tribunal, le vendeur indiquait que le prix de vente de l'immeuble avait été converti en factures de vente d'herbe pour éviter la plus-value, mais que l'acquéreur, qui avait accepté la remise des chèques et la signature du commodat en connaissance de cause, ne pouvait se prévaloir de sa propre turpitude pour tenter de se soustraire à l'obligation de paiement résultant de sa qualité de tireur des chèques litigieux.

En statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé le caractère illicite de la cause de la remise des quatre chèques de 6'250 euro, la cour d'appel a violé les art. 1131, 1133 et 1321-1 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

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URBANISME : Permis de construire, droit de l'urbanisme, ce qui change le 1er octobre (Décret n° 2018-617 du 17 juillet 2018 ; Journal Officiel du 18 juillet 2018. - Arrêté du 12 avril 2018 ; Journal Officiel du 20 avril 2018)

À compter du 1er octobre 2018, des modifications interviennent, en particulier en matière de contentieux des autorisations d'urbanisme.

Principaux changements :

Date d'affichage de la demande de permis de construire et de la déclaration préalable en mairie

La date d'affichage en mairie de la demande d'autorisation du pétitionnaire devra être mentionnée dans la décision octroyant le permis de construire, la non-opposition à déclaration préalable et le certificat d'autorisation tacite (C. urb., art. R. 424-5 et R. 424-13). Pour mémoire, cette date sert de référence, en cas de contentieux, pour apprécier l'intérêt à agir du requérant (C. urb., art. L. 600-1-1 et L. 600-1-3 issus de l'ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013). Cette nouvelle formalité mise à la charge de l'Administration permettra au bénéficiaire de l'autorisation, à l'auteur du recours et au juge, de disposer d'une information décisive à laquelle ils n'avaient pas forcément accès et qui pouvait donner lieu à débats.

Cette mesure s'appliquera aux demandes de permis de construire et de déclarations préalables déposées à compter du 1er octobre 2018.

Réduction du risque contentieux pour les constructions achevées

L'art. R. 600-3 du Code de l'urbanisme limite dans le temps la possibilité d'introduire un recours en annulation une fois la construction achevée. Le délai, initialement fixé à un an à compter de l'achèvement des travaux (D. n° 2007-18, 5 janv. 2007), est ramené à 6 mois pour sécuriser les pétitionnaires.

Désormais, le titulaire d'un permis de construire, d'un permis d'aménager, ou d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable, lorsqu'il se trouve dans l'impossibilité de prouver qu'il a régulièrement procédé à l'affichage sur son terrain de ladite autorisation, ne sera plus soumis à un risque de recours des tiers au-delà d'un délai de 6 mois à compter de l'achèvement de la construction ou de l'aménagement.

Cette mesure s'appliquera aux requêtes dirigées contre des décisions intervenues après le 1er octobre 2018.

Création de l'attestation de non-recours

L'art. R. 600-7 du Code de l'urbanisme permet au titulaire d'une autorisation d'urbanisme d'obtenir une attestation de non-recours auprès du greffe de la juridiction administrative susceptible d'être concernée. Ce certificat attestera de l'absence de recours, d'appel ou de pourvoi ou indiquera, à l'inverse, la date d'enregistrement d'un recours, appel ou pourvoi existant.

Cette mesure entrera en vigueur le 1er octobre 2018.

Modification du champ d'application de l'obligation de notification des recours

Le champ d'application matériel de l'obligation de notification des recours fixée par l'article R. 600-1 du Code de l'urbanisme évolue. Jusqu'à présent, le texte visait en particulier les requêtes dirigées contre les décisions de non-opposition à déclaration préalable, de permis de construire, d'aménager ou de démolir ainsi que les certificats d'urbanisme. Il est désormais rectifié pour étendre l'obligation de notification aux recours introduits contre toutes décisions relatives à l'occupation ou l'utilisation du sol, ce qui inclut les refus de retrait ou d'abrogation et les refus de constat de caducité.

La mesure s'appliquera aux requêtes engagées contre les décisions intervenues après le 1er octobre 2018.

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URBANISME : Certificat de recours ou de non recours contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol (décret n° 2018-617 du 17 juillet 2018 portant modification du Code de justice administrative et du Code de l’urbanisme)

Le décret n° 2018-617 du 17 juillet 2018 portant modification du Code de justice administrative et du Code de l’urbanisme introduit la possibilité de se voir délivrer par le greffe de la Cour un certificat de recours ou de non recours contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol.

La possibilité concerne le permis de construire, le permis d'aménager, les décisions de non opposition à déclaration préalable et les certificats d'urbanisme déclarant possible une opération. 

Nouvel art. R. 600-7 du Code de la justice administrative créé par le décret n°2018-617 du 17 juillet 2018 - art. 7

"Toute personne peut se faire délivrer par le greffe de la juridiction devant laquelle un recours est susceptible d'être formé contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code, ou contre un jugement portant sur une telle décision, un document qui, soit atteste de l'absence de recours contentieux ou d'appel portant sur cette décision devant cette juridiction, soit, dans l'hypothèse où un recours ou un appel a été enregistré au greffe de la juridiction, indique la date d'enregistrement de ce recours ou de cet appel. Toute personne peut se faire délivrer par le secrétariat de la section du contentieux du Conseil d'Etat un document attestant de l'absence de pourvoi contre un jugement ou un arrêt relatif à une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code ou, dans l'hypothèse où un pourvoi a été enregistré, indiquant la date d'enregistrement de ce pourvoi".

 Ces dispositions sont applicables depuis le 1er octobre 2018.

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URBANISME : Les pétitionnaires du permis de construire ne pouvaient ignorer le risque de submersion (Cour administrative d'appel de Bordeaux, Chambre 1, 27 septembre 2018, RG N° 16BX00986)

Le maire de la commune d'Aytré (Charente-Maritime) a délivré le 27 juillet 2006 à la société civile immobilière LP le permis de construire un hôtel de 12 chambres sis 1 route de la Plage et rue des Claires, sur un terrain situé face à la mer, séparé de l'océan par la route de la Plage et une bande de terre. La société à responsabilité limitée La Nouvelle Maison des Mouettes a exploité jusqu'en 2010 dans ces locaux et dans le bâtiment ancien voisin un fonds de commerce d'hôtel-restaurant. M. B D, dirigeant de ces deux sociétés, et son épouse ainsi que le reste de leur famille occupaient dans ces bâtiments un local d'habitation. Lesdits bâtiments ont été endommagés par la tempête "Xynthi " qui a balayé le littoral de la Charente-Maritime durant la nuit du 27 au 28 février 2010. Le préfet de la Charente-Maritime a publié le 8 avril 2010 une cartographie incluant les biens concernés parmi l'un des secteurs du littoral de la commune d'Aytré soumis à un risque très élevé de submersion marine, présentant un danger extrême pour la vie des personnes qui ne pourraient être protégées efficacement, dénommés " zones noires ", et ultérieurement " zones de solidarité ". La SCI LP a vendu à l'Etat en application du dispositif d'acquisition prévu aux articles L. 561-1 et suivants du code de l'environnement, le 10 mai 2011, les murs de l'hôtel-restaurant dont elle était propriétaire pour un montant de 3 522 000 euros.

La SARL La Nouvelle Maison des Mouettes, la SCI LP ainsi que M. et Mme D ont demandé le 10 juillet 2013 à la commune d'Aytré de les indemniser des divers chefs de préjudice résultant, selon eux, de la faute qu'aurait commise cette collectivité en leur délivrant en 2006 un permis de construire l'hôtel-restaurant. A la suite du rejet de cette demande par le maire de la commune d'Aytré le 6 septembre 2013, la SARL La Nouvelle Maison des Mouettes, la SCI LP ainsi que M. et Mme D ont demandé au tribunal administratif de Poitiers de condamner la commune d'Aytré à les indemniser de différents chefs de préjudice. Ils ont relevé appel du jugement du 28 janvier 2016 par lequel le Tribunal administratif de Poitiers a rejeté leur demande. 

Sur la responsabilité de la commune : 

D'une part, en vertu des dispositions de l'art. L. 121-1 du Code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date à laquelle la SCI LP a déposé une demande de permis de construire, les plans locaux d'urbanisme déterminent notamment les conditions permettant d'assurer la prévention des risques naturels prévisibles. A cette fin, en application des dispositions de l'art.  L. 123-1, dans sa rédaction alors en vigueur, ils comportent un règlement qui fixe, en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durable, les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols permettant d'atteindre les objectifs mentionnés à l'art. L. 121-1, qui peuvent notamment comporter l'interdiction de construire.

D'autre part, l'art. R. 111-2 du code de l'urbanisme dispose : "Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation ou leurs dimensions, sont de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique". 

Les requérants font valoir que la responsabilité de la commune est engagée en raison du classement du terrain d'assiette du projet en zone UE dans le plan d'occupation des sols modifié le 1er octobre 1990, et du maintien de ce classement au cours des modifications opérées en 1995, 2000 et 2005 alors que le terrain avait été inondé en 1999, après le passage de la tempête Martin. Il est constant que le terrain où a pu être édifié l'hôtel des requérants a été inondé en décembre 1999 à la suite de la tempête Martin et il résulte de l'instruction que si les phénomènes observés lors de cette tempête n'étaient pas comparables à ceux constatés lors de la tempête Xynthia, le maire de la commune a été informé par les services de la préfecture de la Charente-Maritime le 23 octobre 2001 de la hauteur d'eau constatée dans le secteur de la route de la plage à la suite de la tempête Martin. Ainsi, en maintenant en zone UE où sont autorisées les "constructions à usage de commerces, de bureaux, de services et les hôtels" le secteur où se trouve le terrain sur lequel a été érigé l'hôtel-restaurant, la commune a commis une faute de nature à engager sa responsabilité. De même, en ne prévoyant pas de prescriptions destinées à prévenir des conséquences d'un phénomène de submersion, le maire de la commune d'Aytré a également commis une faute de nature à engager la responsabilité de la commune en délivrant un permis de construire à la SCI LP le 27 juillet 2006. 

Si les requérants soutiennent également qu'en méconnaissance des dispositions de l'article L. 563-3 du code de l'environnement, le maire de la commune n'a pas procédé à l'inventaire des repères de crues et que cette carence constitue une faute de nature à engager la responsabilité de la commune, ils ne démontrent pas quelle incidence ce manquement aurait eu en l'espèce sur les dommages qu'ils ont subis ni en quoi l'établissement de repères de crues aurait permis d'éviter ces dommages. 

La commune fait valoir que les requérants ont commis une faute de nature à l'exonérer de sa responsabilité en ayant sollicité un permis de construire alors qu'ils connaissaient les risques auxquels était exposée la parcelle. Il résulte de l'instruction que le terrain a été acquis par la société LP le 3 février 2000 un mois après la survenance de la tempête Martin qui a atteint le littoral charentais le 27 décembre 1999 et dont les requérants avaient subi les effets dès lors qu'ils habitaient déjà sur place. Ainsi, les requérants ne pouvaient ignorer que le terrain en cause était exposé à un risque d'inondation et il sera fait une juste appréciation des responsabilités respectives en laissant à la charge de la commune d'Aytré la moitié des préjudices indemnisables.

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CONTRAT DE MAISON INDIVIDUELLE (CCMI) : Quand les désordres au carrelage relèvent de la responsabilité contractuelle (Cour d'appel de Rennes, Chambre 4, 27 septembre 2018, RG n° 15/03865)

Le 20 mars 2006, Yann et Anne, époux, ont conclu avec la société LES MAISONS de L'AVENIR un contrat de construction de maison individuelle pour l'édification de leur résidence principale.

A la réception des désordres sont apparus sur les carreaux de carrelage (bullage) nécessitant le remplacement de 22 carreaux, lesquels ont posés postérieurement à ladite réception par l'entreprise H. GAEL, avec cette précision que les carreaux ont été fournis par la société Q. MATERIAUX. Ces 22 carreaux se sont révélés être de teinte différente des carreaux déjà posés.

Tout désordre apparent, non réservé à la réception, est couvert par cette dernière et le maitre d'ouvrage ne peut agir en réparation d'un tel désordre quel que soit le fondement de l'action.

Les désordres affectant le carrelage, non réservés et non apparents à la réception, affectent un élément d'équipement dissociable et ne rendent pas l'ouvrage impropre à destination, étant donné que l'entretien du sol n'est nullement compromis. L'ouvrage n'est pas davantage atteint dans sa solidité, il s'en déduit que ces désordres ne relèvent pas de la responsabilité de plein droit de l'entrepreneur. En revanche, ils procèdent à l'évidence de manquements contractuels imputables à ce dernier, tenu envers les époux maîtres de l'ouvrage de livrer un ouvrage exempt de vices et conforme aux dispositions contractuelles. Ils engagent ainsi la responsabilité contractuelle du constructeur de maison individuelle.

L'entrepreneur ne peut nullement soutenir le caractère disproportionné des travaux réparatoires préconisés par l'expert qui prescrit la réfection en totalité du carrelage de l'entrée, séjour, dégagement, salle de bains et cuisine. En effet, cette solution réparatoire, certes onéreuse, est toutefois la seule envisageable pour réparer les désordres dans leur ensemble. En effet, aucune autre mesure ne permettrait de remédier au désordre affectant le coloris du carrelage, alors que l'expert a souligné opportunément que des différences de coloration sont inévitables en cas de remplacement de carreaux et qu'il serait illusoire d'espérer un résultat parfait.

INDEMNITE D'IMMOBILISATION : L'agent immobilier ne peut se payer sur l'indemnité d'immobilisation quand la vente n'a pas abouti (Cour d'appel de Versailles, Chambre 3, 27 septembre 2018, RG N° 16/03290)

Suivant mandat de recherche en date du 7 juillet 2012, Jean-Jacques et Rose-Marie, époux. ont confié à l'Agence ACEI la recherche d'une maison individuelle, ou d'un terrain, au prix maximum de 250.000 euro. Aux termes de ce mandat, la rémunération du mandataire était fixée à la somme de 10.000 euro exigible après l'achat effectivement conclu.

Aucun achat définitif n'est intervenu malgré plusieurs compromis.

Par lettre du 2 février 2013, les époux informaient l'office notarial de l'impossibilité d'assurer le financement du prêt prévu au dernier compromis et réclamaient le remboursement de l'indemnité d'immobilisation.

Le 7 juin 2013, Jean-Jacques a déposé plainte contre M. Pascal V gérant de l'agence immobilière pour escroquerie, en raison de l'opposition de ce dernier à la remise de l'indemnité d'immobilisation.

Les 5 et 7 août 2013, Jean-Jacques et Rose-Marie ont assigné la société ACEI devant le tribunal de Pontoise aux fins notamment de se voir restituer l'indemnité d'immobilisation et les sommes de 5.000 euro et 8'000 euro perçues par l'agence immobilière.

Il est formellement interdit à l'agent immobilier de se faire régler une somme à titre d'avance sur sa commission alors que la promesse de vente n'est même pas conclue. Seule la signature effective de la vente lui permet de revendiquer le paiement de sa commission. En l'espèce, dès lors que la vente pour laquelle l'agent immobilier avait reçu un mandat de recherche n'a pas été conclue, ce dernier est mal fondé à solliciter le paiement de sa commission.

En outre, l'agent immobilier ne démontre pas que la faute des acquéreurs soit à l'origine du défaut d'obtention du prêt érigé en condition suspensive, les acheteurs justifiant au contraire avoir sollicité un financement conforme aux caractéristiques de la promesse. L'agent immobilier qui a indûment perçu des acheteurs la somme de 13.000 euro doit être condamné à la restituer.

TROUBLE ANORMAL DE VOISINAGE : Une pompe de piscine à l'origine d'un trouble anormal de jouissance (Cour d'appel de Douai, Chambre 3, 27 septembre 2018, RG n° 17/01077)

Les époux W sont propriétaires d'un immeuble à usage d'habitation sis [...] depuis mars 2009 ; leur propriété est contiguë du fonds voisin, sis à [...], comprenant d'une maison à usage d'habitation avec piscine et dont M. S a été le propriétaire, son bien ayant été vendu suivant acte authentique du 30 septembre 2016.

Les époux W se plaignant de troubles sonores provenant de la pompe de la piscine située dans un local jouxtant la limite séparative des fonds dans le jardin, ils ont fait assigner M. S. devant le juge des référés du Tribunal de grande instance de Valenciennes aux fins que soit ordonnée une mesure d'expertise judiciaire, puis, après l'expertise, ils ont assigné au fond.

Pour la cour d'appel saisie, la pompe de la piscine installée dans un local technique construit en limite séparative des fonds émet, de manière continue et constante, le jour et la nuit, un bourdonnement, aggravé en cas d'ouverture de la porte dudit local technique pour son aération. Ces nuisances sonores constituent bien un trouble dépassant les inconvénients normaux du voisinage, peu important que les limites réglementaires applicables ne soient pas dépassées.

Le préjudice de jouissance ainsi éprouvé depuis près de 8 ans, justifie une indemnisation à hauteur de 5'000 euro. En revanche, c'est à tort que le propriétaire responsable a été condamné sous astreinte à déplacer la pompe dans la mesure où il a vendu son immeuble.

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LOTISSEMENT : Interruption du service de l'eau dans le lotissement à titre de sanction (Cour d'appel d'Amiens, Chambre civile 1, 25 septembre 2018, RG N° 16/04599)

Un jugement du Tribunal de Grande Instance d'Amiens en date du 8 août 2016 a condamné la société SAPEI, lotisseur, à verser aux époux F les sommes de 660 euro et 1'200 euro en réparation de leurs préjudices outre une indemnité de procédure de 1'200 euro, et il a condamné la société Via Concept, maître d'oeuvre, à garantir la SAPEI des condamnations mises à sa charge et à lui verser une indemnité de procédure de 1'000 euro.

La responsabilité du lotisseur est engagée dès lors l'interruption de l'alimentation en eau de la parcelle des époux colotis a été décidée par l'autorité publique en raison d'un défaut de transmission du dossier technique lui permettant de vérifier la conformité d'une installation que le lotisseur s'était engagé contractuellement à fournir.

Quant à la Sociéré Via Concept, qui elle était investie d'une mission complète de maîtrise d'oeuvre concernant les VRD ainsi que de l'avant-projet jusqu'à la réception, c'est à bon droit que le Tribunal a justement déduit qu'il lui incombait d'assurer le suivi des travaux, de s'assurer de la coordination de l'entreprise titulaire du lot VRD avec les concessionnaires et de la fourniture à ces derniers de l'ensemble des plans, essais, contrôles auxquels étaient subordonnés les raccordements sollicités.

L'échange des correspondances entre l'autorité publique et le maître d'oeuvre démontrent que ce suivi n'a pas été assuré et l'alimentation en eau du lotissement interrompue à titre de sanction faute de justification de tous les contrôles, essais et tests requis par l'autorité publique, laquelle relevait par ailleurs une non-conformité aux règles de l'art concernant les branchements que n'avait pas relevée le maître d'oeuvre au stade de la réception. Il y a lieu d'en déduire, à bon droit, que le maître d'oeuvre a failli à ses obligations contractuelles envers le lotisseur.

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VENTE IMMOBILIERE : Annulation de la vente de l'appartement dont le plancher n'était pas plat (Cour d'appel de Riom, Chambre civile 1, 24 septembre 2018, RG N° 16/01653)

Suivant acte notarié du 8 septembre 2009 reçu par maître O, notaire à ..., la Sas Cico Promotion a vendu à Bernard et Huguette en l'état futur d'achèvement un appartement de type T 4 avec cellier et deux garages constituant les lots de copropriété n° 87, 93, 155 et 179 d'un ensemble immobilier dénommé 'Résidence Maupassant', situé au [...], [...] et [...] pour le prix de 235'000 euro.

Une réception avec réserve est intervenue le 15 septembre 2010.

Parmi d'autre griefs, les acquéreurs déploré un défaut de planéité des sols rendant selon eux l'appartement inhabitable.

En application des art. 1642-1 et 1646-1 du Code civil, le vendeur d'immeuble à construire, en cas de survenance de désordres, peut s'opposer à la résolution de la vente s'il s'oblige à réparer intégralement les désordres en prenant à sa charge les divers travaux de reprise en nature ou en équivalent et l'indemnisation des préjudices immatériels. Ce faisant, il prend envers l'acquéreur l'engagement personnel de réparer les dommages, indépendamment de ses propres rapports avec les divers intervenants à l'acte de construire.

Dans cette affaire, les désordres résultant d'un défaut du béton et du ferraillage rendant l'ouvrage impropre à sa destination, l'ampleur des travaux de reprise demeure indéterminable autant par leur nature, leur montant et leur durée. Aussi convient-il de prononcer la résolution de la vente avec restitution du prix versé pour la transaction (221'000 euro avec intérêts) contre restitution de l'ensemble immobilier sous deux mois ainsi que le remboursement des divers frais engagés (frais de déménagement, frais de notaire et de publicité foncière, taxes foncières et d'habitation, charges de copropriété, frais de diagnostic d'expertise, frais d'aménagement de l'appartement et cotisations d'assurance habitation). De surcroît, 3'000 euro de dommages et intérêts sont alloués pour le préjudice moral subi.

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RUPTURE DE CONFIANCE : Quand le maître d'oeuvre n'a plus la confiance des maîtres de l'ouvrage (CA Rennes, Chambre 4, 20 septembre 2018, RG n° 15/04347)

Suivant acte authentique en date du 26 août 2011, la SCl B a vendu à M. Pierre B et Mme Mélanie B son épouse, un immeuble situé [...], stipulant une servitude réelle et perpétuelle "non altius tolendi" au profit du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...], interdisant au propriétaire du fonds servant de surélever l'immeuble acquis.

Selon contrat d'architecte pour travaux sur existant en date du 22 mars 2012, M. et Mme B ont confié à M. Mathieu L, assuré auprès de la MAF 'la réhabilitation et la surélévation" du bâtiment.

Le permis de construire a été obtenu le 14 mars 2012 et les travaux ont commencé le 10 septembre 2012.

Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 18 mars 2013, adressée à M. et Mme B, M. B, ès qualités de syndic bénévole du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...], a constaté que la nouvelle construction dépassait d'environ 1,20 mètre l'ancien faîtage de l'immeuble, en violation des termes de la servitude et des plans du permis de construire, de sorte que certains copropriétaires n'ont plus de soleil ni de vues, et a mis en demeure M. et Mme B de mettre les travaux en conformité avec l'acte de vente et le permis de construire.

Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 28 mars 2013, le conseil des époux B a mis en demeure M. L, maître d'oeuvre, de suspendre la poursuite des travaux, de prendre les mesures nécessaires pour que la surélévation ne dépasse pas la hauteur initiale de la construction existante et de reprendre au plus vite les travaux pour limiter les préjudices.

Le maitre d'oeuvre considère à juste titre, que la lettre recommandée avec accusé de réception, aux termes de laquelle les époux maitre d'ouvrage lui enjoignent de suspendre sa mission et de leur proposer des moyens propres à résoudre la difficulté liée à la surélévation de l'immeuble, marque le moment de la perte de confiance indispensable à la poursuite de la relation contractuelle. Or, le maître d'ouvre n'étant plus intervenu sur le chantier et les maîtres de l'ouvrage ayant recouru aux services d'un autre maître d'oeuvre, il y a lieu de prononcer, la résiliation du contrat de maitrise d'oeuvre.

Il est constant que l'architecte est tenu d'un devoir de conseil afin de concevoir un projet réalisable en prenant en compte toutes les règles d'urbanisme dont la connaissance relève de son art. Il doit, à ce titre, aviser le maître de l'ouvrage des difficultés et de ses doutes relatifs à la légalité du projet au regard de ces règles. Il lui appartient de rapporter la preuve qu'il a rempli son obligation contractuelle d'information et de conseil.

Etant donné que le maître d'oeuvre ne conteste pas l'existence des désordres relevés par l'expert, à savoir, le dépassement, suite à une erreur de relevé, de la hauteur du faitage initialement prévue et la création d'ouvertures au mépris des règles d'urbanisme du Code civil : créations d'ouvertures sur la façade arrière à une distance inférieure à la norme légale et implantation de la trémie de l'escalier devant la fenêtre de l'immeuble voisin et que l'expert relève en outre, sans être contredit, la non conformité des travaux exécutés avec les plans annexés au permis de construire, il y a lieu de retenir que ces erreurs de relevé et d'exécution, entièrement imputables au maître d'oeuvre constituent des manquements graves à ses obligations contractuelles, qui justifient la résiliation du contrat de maitrise d'oeuvre.

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AUTORISATION DE CONSTRUIRE : Délai d’affichage d’une autorisation d’urbanisme (Rép. min. nos 3805 et 5677 : JO Sénat, 20 sept. 2018, p. 4785, Masson J.-L. et Herzog C.)

Existe-t-il un délai sous lequel le maire est tenu de procéder à l'affichage de l'autorisation d'urbanisme correspondante ?

A défaut, quelles sont les conséquences pour la commune et pour le bénéficiaire du permis de construire ? 

Selon le ministre de la Cohésion des territoires, les autorisations d'urbanisme bénéficient d'une double publicité. Elles sont affichées à la fois sur le terrain et en mairie. 

L'article R. 424-15 du Code de l'urbanisme prévoit que cette obligation concerne toutes les autorisations, qu'elles soient tacites ou expresses, qu'il y ait ou non des travaux. 

Concernant l'affichage en mairie, celui-ci doit être effectué dans les huit jours de la délivrance expresse ou tacite du permis ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable. La durée de l'affichage est de deux mois. 

L'exécution de la formalité d'affichage en mairie fait l'objet d'une mention au registre chronologique des actes de publication et de notification des arrêtés du maire prévue à l'article R. 2122-7 du Code général des collectivités territoriales. 

L'absence d'affichage en mairie n'a pas d'incidence, ni sur la légalité de la décision ni sur le recours du délai contentieux des tiers. Dans ce dernier cas, seul l'affichage sur le terrain est pris en considération.

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VENTE IMMOBILIERE : Les acquéreurs ne pouvaient reprocher au notaire de ne pas avoir refusé d'établir l'acte tant que les délais de recours sur le permis de construire n'étaient pas expirés (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 18 septembre 2018,

Mme D et M. C ont acheté, aux termes d'un acte authentique dressé par le notaire G le 13 décembre 2010, au prix de 110'000 euro, un terrain sur lequel il avait été préalablement obtenu, par le vendeur le 19 août 2009, un permis de construire, transféré à l'acheteur le 10 septembre 2010.

M. C avait par ailleurs formulé une demande pour un nouveau permis de construire, ainsi que, le 15 septembre 2010, une demande d'annulation du permis accordé au vendeur. La mairie a alors pris, le 16 novembre 2010, une décision d'annulation du permis de construire du 19 août 2009 et a accordé à M C le permis de construire qu'il avait sollicité. Cependant, à la date du 9 février 2011, la même commune a décidé du retrait dudit permis aux motifs que le terrain d'assiette était situé à 70 m de la rivière et que le projet de construction était soumis à un risque de nature à mettre en danger la sécurité des occupants.

M. C et Mme D ont alors diligenté une procédure contre leur vendeur sur le fondement des vices du consentement et ont obtenu l'annulation de la vente ainsi que la restitution du prix par les vendeurs, outre diverses autres sommes, la cour amenée à statuer dans le cadre de ce litige considérant que les acheteurs voulaient acquérir un terrain à bâtir et que l'annulation du permis de construire avait eu pour effet d'interdire toute construction, le permis initialement accordé se voyant privé de toute conséquence pouvant bénéficier à son attributaire de sorte qu'il y avait eu erreur sur la substance de la chose vendue.

Faisant valoir que le permis qui leur avait été accordé le 16 novembre 2010 leur avait donc été retiré par décision de la mairie du 9 février 2011 au vu du risque d'inondation des lieux, M. C et Mme D ont fait assigner le notaire en responsabilité en demandant sa condamnation à leur payer la somme de 110'000 euro équivalant au prix du bien immobilier, la somme de 26'221,03 euro suite à la condamnation dont ils ont fait l'objet par la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, le montant des loyers qu'ils ont dû acquitter en même temps que le remboursement de leurs prêts, le montant des intérêts versés sur leurs prêts ainsi que diverses autres sommes correspondant aux frais engagés pour leur opération.

Par jugement contradictoire du 13 novembre 2016, le Tribunal de grande instance de Draguignan a rejeté la demande de sursis à statuer du noaire, a débouté les anciens acquéreurs de leur action en responsabilité et de toute demande en paiement et les a condamnés à verser au notaire la somme de 1'500 euro par application de l'art. 700 CPC, ainsi qu'à supporter les dépens, rejetant la demande d'exécution provisoire.

Par déclaration du 30 décembre 2016, M. C et Mme D ont relevé appel de cette décision.

La cour d'appel relève qu'aucune faute du notaire dans l'établissement de l'acte de vente d'un terrain à construire, notamment au titre de son obligation de conseil envers les acquéreurs, n'est caractérisée. L'acte rappelait le délai de recours pendant lequel l'autorisation administrative de construire que les acquéreurs avaient obtenue était susceptible de faire l'objet d'un retrait par l'administration, ceux-ci déclarant persister dans leur intention de passer la vente nonobstant ce délai et admettant faire leur affaire personnelle de tout recours ou retrait et encore de tout problème relatif au permis de construire. L'acte comportait également en annexe une fiche explicite sur le risque d'inondation, la carte de la commune établissant les zones à risques, ainsi qu'un récent arrêté préfectoral prescrivant l'élaboration d'un nouveau plan de prévention des risques naturels prévisibles d'inondation. A ce titre, les acquéreurs avaient renoncé à tout recours contre le vendeur. Les acquéreurs ne pouvaient donc reprocher au notaire de ne pas avoir refusé d'établir l'acte tant que les délais de recours sur le permis de construire n'étaient pas expirés, alors qu'en dehors de cas limités, notamment lorsque l'acte est contraire à la loi, le notaire ne peut refuser son concours pour dresser un acte lorsqu'il en est requis.

Les acquéreurs ont donc conclu l'acte en connaissance de cause, d'autant que le notaire a pris soin avant la signature, de leur adresser le projet d'acte accompagné du certificat d'urbanisme et du Plan de Prévention des Risques de la commune.

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VENTE EN L'ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT : La VEFA dans le projet de loi ELAN (La Semaine Juridique Notariale et Immobilière n° 37, 14 Septembre 2018, act. 726, Loi ELAN)

Le projet de loi ELAN "Evolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique" se trouve à l'étude en commission mixte paritaire. Parmi les dispositions qui intéressent directement l'activité notariale, celles concernant la VEFA,  comprenant un nouvel article 22 bis A, aurait pour conséquence une profonde modification du droit. Le champ du secteur protégé pourrait en effet être sensiblement restreint.

Si la loi est adoptée, le modèle de VEFA "secteur protégé", défini aux articles L. 261-10 du CCH, et que le notaire doit actuellement adopter dès lors que le bien objet de la vente est à usage d'habitation, ne serait imposé qu'au regard de la qualité de chaque acquéreur !

Le texte prévoit effectivement de cantonner les dispositions protectrices aux seuls acquéreurs en VEFA répondant à la qualité de "consommateur" ou de "non professionnel" au sens du Code de la consommation.

La proposition de texte, qui tient en une seule ligne, soulève bien des interrogations.

D'abvord, la notion de secteur protégé ne vise pas que le seul droit de la VEFA. Elle s'étend à bien d'autres contrats du droit immobilier. Aussi, la restriction du régime renforcé de la VEFA soulève dès lors, nécessairement, la question de la restriction du champ du secteur protégé pour tous ces autres contrats (CCMI, CPI, etc.).

Pour la seule VEFA, ensuite, d'autres distinctions pourraient elles-mêmes se trouver réinterrogées. Parce qu'une jurisprudence récente tend déjà à retenir une interprétation subjective de la notion d'usage. Suivant une conception classique un bien était à usage d'habitation en raison de ses seules caractéristiques intrinsèques. Suivant une conception plus moderne, les juridictions, et par suite la pratique, prennent également parfois en compte les modalités de mise à disposition du logement, sortant par exemple les résidences-tourisme du champ du régime protecteur impératif. La question se poserait du maintien d'une double restriction.

Par ailleurs le secteur libre connaît lui-même des types d'acquéreurs bien différents, qui pourrait par exemple amener à faire le départ entre les professionnels de l'investissement immobilier, et ceux qui, acquéreurs exploitants, agissant certes à titre professionnel, mais sans pouvoir justifier de réelles compétences en matière immobilière ou de construction.

Enfin sur un plan plus technique et pratique, cette réforme de la VEFA sera potentiellement susceptible de faire remonter quelques difficultés dans des hypothèses qui sont pourtant amenées à se développer. Par exemple des lots à usage d'habitation, vendus à un acquéreur professionnel (par exemple un promoteur achetant en VEFA inversée) et qui céderait ses VEFA à des cessionnaires "consommateurs". L'acte, initialement sorti du régime renforcé par la loi ELAN et ainsi libéré des contraintes d'échéancier légal de paiement, de mentions requises ad validatem, des délais encadrant les clauses résolutoires ou de garanties, voire même de l'obligation de souscrire une garantie d'achèvement, se retrouverait soudain, du fait de la qualité du cessionnaire, au sein de ces mesures impératives.

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CLAUSE DE NON GARANTIE DES VICES CACHES : La clause de non-garantie des vices cachés stipulée par l'acte de vente immobilière doit recevoir application, faute pour l'acquéreur d'établir la mauvaise foi du vendeur (CA Douai, Ch.1, sect. 13 sept. 2018 RG N°

Suivant acte authentique en date du 21 février 2014, M. Jean-Christophe Van T et Mme Hélène T ont fait l'acquisition, auprès de Mme Catherine L, d'une maison à usage d'habitation sise [...] moyennant un prix de 362'000 euro.

Au cours des visites ayant précédé la vente, les parties ont constaté la présence d'odeurs nauséabondes de sorte que le 6 novembre 2013, M. Van T a fait intervenir la société d'assainissement . pour en déterminer la provenance. Cette société, en présence de Mme L, a constaté un défaut d'étanchéité au niveau des eaux usées et des eaux pluviales situé dans la salle de bains auquel les acquéreurs ont remédié en juin 2014. Toutefois, les odeurs ont persisté conduisant M. Van T et Mme T à faire intervenir une société spécialisée dans la dératisation.

Un litige est survenu et a été porté devant la cour d'appel.

La clause de non-garantie des vices cachés stipulée par l'acte de vente immobilière doit recevoir application, faute pour l'acquéreur d'établir la mauvaise foi du vendeur.

Face au constat de la persistance d'une odeur nauséabonde au rez-de-chaussée de l'immeuble lors des trois visites préalables à la signature de la promesse de vente, le candidat acquéreur avait mandaté un prestataire qui a attribué ce phénomène au défaut d'étanchéité du regard des eaux usées et pluviales situées dans la salle de bains. De même, l'infestation par des rongeurs avait été attribuée à ce défaut d'étanchéité. Toutefois, le vendeur était fondé à considérer que l'intervention initiale d'une entreprise de dératisation avait réglé définitivement le problème. La présence d'auréoles d'urine de rongeurs sur la laine de verre du faux-plafond ne démontre pas la réalité d'une nouvelle infestation connue du vendeur, d'autant que l'odeur nauséabonde dénoncée existait avant la vente et était imputée au manque d'étanchéité du regard des eaux usées. En tout état, ces problèmes ne peuvent être tenus pour des vices cachés rendant l'immeuble impropre à sa destination, la réparation du vice allégué ne justifiant qu'une dépense représentant moins de 1 % du prix de vente.

La demande de nullité de la vente fondée sur le dol du vendeur ne saurait prospérer. Il n'est pas démontré que le vendeur avait connaissance d'une nouvelle infestation de rats au jour de la vente, et il était fondé à considérer que l'intervention d'une entreprise de dératisation avait définitivement réglé le problème. En outre, il n'est pas contesté que l'immeuble présentait une odeur nauséabonde au rez-de-chaussée lors des trois visites réalisées avant la vente qu'un prestataire mandaté par le candidat acquéreur avait attribué à un défaut d'étanchéité du regard des eaux usées, de sorte qu'aucune manoeuvre du vendeur n'est établie.

Le vendeur n'engage pas sa responsabilité civile délictuelle envers l'acquéreur. Dans la mesure où il a légitimement considéré qu'une intervention d'une entreprise de dératisation avait réglé le problème d'infestation de l'immeuble, il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir avisé l'acquéreur de cette intervention. Aucun manquement à l'obligation pré-contractuelle d'information du vendeur n'est donc démontré.

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VENTE A LA DECOUPE : Le droit de préemption du locataire (cass. 3ème civ., 13 sept. 2018, n° 17-20180, FS-PBI ; rejet)

Le marchand de biens peut rencontrer des difficultés pour revendre à la découpe l’immeuble acquis faisant l’objet de baux d’habitation au point de se retrouver en liquidation judiciaire.

Lorsque le liquidateur procède à la réalisation de son patrimoine, est-il réputé poursuivre l’opération initiée par ce dernier des années auparavant ? Est-il notamment soumis à l’accord collectif de location du 9 juin 1998 rendu obligatoire par le décret du 22 juillet 1999 ?

Aux termes d’un arrêt publié du 13 septembre 2018, la Cour de cassation décide qu’est nul le congé pour vendre délivré par le liquidateur judiciaire qui n’a pas respecté l’obligation imposée par l’accord collectif de location d’adresser au locataire l’offre de vente de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 avant le congé pour vendre de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

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COPROPRIETE : Le syndic doit faire procéder aux travaux urgents de sa propre initiative (Cass. 3e civ. 13-9-2018 n° 17-17.702 F-D)

Le syndic de copropriété, tenu de faire procéder de sa propre initiative, compte tenu de l’urgence, au remplacement de la porte d’entrée, doit répondre des conséquences d’un incendie volontaire s’il est la conséquence de l’absence de dispositif de fermeture de l’immeuble.

Un syndicat des copropriétaires assigne son ancien syndic en indemnisation des travaux de réhabilitation des parties communes consécutifs à la survenance d’un incendie volontaire.

La cour d’appel rejette la demande, au motif que si le syndic a manqué à son obligation de faire procéder, de sa propre initiative, compte tenu de l’urgence au remplacement de la porte d’entrée nécessaire à la sauvegarde de l’immeuble, le syndic, tenu d’une obligation de moyen, avait fait de nombreuses diligences pour améliorer la sécurité de l’immeuble mais la situation ne pouvait être traitée efficacement sans l’intervention des services de la ville et de la police avec lesquels il était en lien.

L’arrêt est cassé : la cour d’appel aurait dû rechercher si le défaut de remplacement de la porte d’entrée, nécessaire à la sauvegarde de l’immeuble, n’avait pas été de nature à permettre l’incendie.

La mission du syndic est d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18). Lorsqu’il commet des fautes dans l’exercice de sa gestion à l’égard du syndicat des copropriétaires, la responsabilité du syndic est engagée sur un fondement contractuel (Cass. 3e civ. 10-10-1990 n° 88-19.885 ; Cass. 3e civ. 23-6-1999 n° 97-17.085), et à l’égard des copropriétaires, avec lesquels il n’est pas lié par un contrat de mandat, sur un fondement délictuel. Sa responsabilité est notamment encourue en cas de carencedans l’exécution de travaux urgents : en effet, le pouvoir d'initiative du syndic, normalement limité aux travaux d'entretien courant et aux menues réparations, est étendu en cas d'urgence, notion dont l'appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond (Cass. 3e civ. 12-5-1993 n° 91-19.946 : Bull. civ. III n° 66), lorsque les travaux sont nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble ou à la garantie de la sécurité des personnes. Dans ce cas, il a l'obligation d'agir avant même la convocation de l'assemblée générale (Cass. 3e civ. 12-1-1994 n° 91-10.704 s'agissant du défaut d'étanchéité d'une toiture terrasse ; Cass. 3e civ. 10-1-2012 n° 10-26.207). Il doit toutefois en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 37, al. 1). Sa responsabilité est régulièrement engagée pour manquement à son obligation de faire procéder à des travaux urgents (Cass. 3e civ. 28-1-2016 n° 14-24.478 ; Cass. 3e civ. 6-7-2017 n° 16-18.950).

En l’espèce, il n’était pas contesté que le syndic avait manqué à son obligation de conservation et de garde en s’abstenant pendant au moins une année de faire réparer la porte d’entrée de l’immeuble, ce qu’il lui appartenait pourtant de faire en urgence et de sa propre initiative. Les juges du fond ne pouvaient dès lors, quelles que soient les autres diligences faites par le syndic, rejeter la demande d’indemnisation du syndicat sans rechercher si l’absence de dispositif de fermeture de l’immeuble n’avait pas été à l’origine de l’incendie volontaire ayant nécessité les travaux de réhabilitation dont le syndicat demandait l’indemnisation.

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URBANISME : Mise en consultation d’un projet de décret relatif à l’évaluation environnementale des documents d’urbanisme (Min. Transition écologique et solidaire, consultations publiques, 13 sept. 2018)

Un projet de décret, relatif à l’évaluation environnementale des documents d’urbanisme, est en consultation depuis le 11 septembre dernier et ce, jusqu’au 12 octobre 2018.

Le texte vise à mettre en conformité les dispositions du Code de l’urbanisme relatives à l’évaluation environnementale des documents d’urbanisme avec la directive 2001/42/CE du Parlement européen et du Conseil du 27 juin 2001 relative à l’évaluation des incidences de certains plans et programmes sur l’environnement.

Les évolutions apportées font notamment suite à la décision du Conseil d’État du 19 juillet 2017 (CE, 19 juill. 2017, n° 400420 : Defrénois flash 28 août 2017, n° 141m4, p. 6), qui a décidé l’annulation de certaines dispositions réglementaires issues du décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015 (Defrénois flash 18 janv. 2016, n° 131x9, p. 1) afférentes à la procédure et au champ d'application de l'évaluation environnementale des documents d'urbanisme (C. urb., art. R. 104-21, C. urb., art. R. 104-22, C. urb., art. R. 104-1 à R. 104-16 et le II de l'article 12 du décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015).

Les principales évolutions concernent la soumission à évaluation environnementale systématiques des procédures d’élaboration et de révision des plans locaux d’urbanisme (PLU) et la mise en place d’un nouveau dispositif d’examen cas par cas ad hocpour les cartes communales et les procédures d’évolution des PLU et schémas de cohérence territoriale (SCOT).

Mise en place d’un régime d’évaluation environnementale systématique pour les procédures d’élaboration et de révision des PLU. Il s’agit ici de tirer les conséquences de la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne qui a précisé la notion de « petites zones au niveau local » au regard de la directive 2001/42/CE (CJUE, 21 déc. 2016, n° C444/15). Ainsi, les PLU ne peuvent plus être considérés comme déterminant « l’utilisation de petites zones au niveau local » et doivent donc être entièrement soumis au principe d’évaluation environnementale systématique posé par le paragraphe 2 de l’article 3 de la directive 2001/42/CE.

Mise en place d’un nouveau dispositif d’examen cas par cas ad hoc. L’objectif est de couvrir les procédures de modifications et de mise en compatibilité afin d’assurer la conformité du droit interne au droit de l’UE. Ce nouveau dispositif repose sur trois enjeux :

  • adapter le dispositif d’examen cas par cas au caractère décentralisé des documents d’urbanisme en donnant plus de responsabilités aux collectivités territoriales ;

  • assurer la soutenabilité du dispositif pour les autorités environnementales au regard notamment du nombre très important de modifications et de mise en compatibilité des PLU ;

  • et respecter les obligations de la directive en prévoyant une consultation systématique de l’autorité environnementale.

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COPROPRIETE : L'indivision forcée des voies et équipements du lotissement est une copropriété (Cour de cassation, 3e Chambre civ., 13 septembre 2018, pourvoi n° 15-24.655, F-D)

Les art. R. 442-7 et R. 442-8 du Code de l'urbanisme, relatifs à la composition de la demande de permis d'aménager un lotissement, prévoient trois modes possibles de gestion des équipements collectifs du lotissement. Les équipements peuvent être soit remis à une association syndicale constituée entre les acquéreurs de lots par le lotisseur, soit attribués en propriété aux acquéreurs de lots, soit transférés en totalité dès leur achèvement à la commune ou à l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent.

L'art. R. 442-8 du même code prévoit la possibilité pour le lotisseur d'attribuer les équipements en pleine propriété aux acquéreurs de lots. 

Les voies et espaces communs sont souvent attribués aux colotis en propriété indivise. L'attribution en propriété indivise conduit à ce que chaque acquéreur de lot acquiert, en même temps que son lot, une quote-part indivise du sol affecté aux voies et éléments d'équipement communs.

Dans l'affaire sous référence portée devant la Cour de cassation, le seuls éléments et équipements assurant la viabilité des lots (voies, réseaux), les espaces verts, la cafétéria, la piscine et la salle couverte d'un ensemble de loisirs dénommé "Le pas du Ventoux" avaient été précédemment jugés dépendre d'une indivision forcée entre les colotis.

La cour d'appel (Cour d'appel de Grenoble, arrêt du 12 mai 2015) en avait déduit, au visa des art. 815 à 815-18 du Code civil que l'action en paiement contre un coloti propriétaire d'un lot et du 1/103e indivis des éléments sus-mentionnés qui n'avait pas payé ses charges était recevable dès lors qu'elle avait été exercée par l'administrateur de l'indivision forcée concernée.

La Cour de cassation censure l'arrêt de la cour d'appel pour violation de la loi :  les textes susvisés ne s'appliquent pas à une indivision forcée et perpétuelle.

Les art. 815 à 815-18 du Code civil régissent l'indivision de droit commun et non l'indivision forcée, de sorte que, même mandaté par les autres indivisaires, l'administrateur n'était pas recevable à agir contre l'un d'eux.

En effet, lorsque les voies et espaces communs relèvent d'une indivision forcée, et à moins de la mise en place d'une "organisation différente" (par exemple une association syndicale libre ou autorisée), ladite indivision forcée est impérativement régie par le statut de la copropriété, en application de l'art. 1er, alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. 

S'agissant d'une indivision forcée, il n'est pas possible d'en demander le partage.

Aussi bien noter que, faute d'organisation différente, l'indivision forcée et perpétuelle relève du statut de la copropriété.

URBANISME : Pas de permis de construire, pas de régularisation (Conseil d'Etat, 12 septembre 2018, req. n° 419.092)

La prescription décennale dont profitent les constructions et travaux réalisés irrégulièrement ne s'applique pas si ces réalisations nécessitaient alors un permis de construire qui n'a pas été obtenu.

Cette dérogation n'est pas contraire à l'art. 2 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 sur la protection du droit de propriété, et ce alors même que le nouveau constructeur n'est pas à l'origine de ces constructions ou travaux sans permis et même ignorait l'existence de cette irrégularité ?

La Cour de cassation relève que la dérogation est déjà favorable au droit de propriété. Elle estime ensuite que l'atteinte invoquée n'est pas disproportionnée à l'objectif d'intérêt général qui est de ne pas couvrir les irrégularités les plus graves en matière de droit de l'urbanisme, dont fait partie l'exécution de travaux sans permis de construire.

SERVITUDE : La servitude de vue s'acquiert par prescription trentenaire (Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 12 septembre 2018, RG N° 15/15813)

Suivant acte authentique du 22 octobre 2010, la société en nom collectif (SNC) Le Patio Vellefaux a acquis de la société Sarlag les lots n°301 constitué d'un atelier, n° 302 constitué d'un atelier et n° 303 constitué de bureaux au sein de l'immeuble situé [...] 10ème.

Cet immeuble est implanté en limite séparative de l'immeuble sis [...].

La société Le Patio Vellefaux a procédé à des travaux de rénovation de ses locaux et notamment au remplacement des fenêtres.

Se plaignant de ce que le syndicat des copropriétaires avait procédé à l'installation de plaques de tôle à 32 centimètres des ouvertures existantes, la société Le Patio Vellefaux a, par acte d'huissier délivré le 17 septembre 2013, assigné le syndicat des copropriétaires du [...] à Paris 10ème, ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat, à jour fixe aux fins de voir déposer lesdites plaques et voir réparer son préjudice. Elle a sollicité la condamnation du syndicat à lui payer la somme de 208.330 euro de dommages-intérêts.

Le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de condamner la société Le Patio Vellefaux à procéder à l'enlèvement du verre transparent qu'elle a fait poser sur les fenêtre qu'elle a créées sur les façades de l'immeuble aux lieu et place des jours de souffrance pour y remettre des verres dormants translucides et à la remise en état de la verrière qui existait en verre translucide hermétiquement close sous la toiture qu'elle a transformée en baies coulissantes en verre transparent et à réinstaller le barraudage tel qu'il existait avant son enlèvement sur les fenêtres G et H, le tout , sous astreinte de 1.500 euro par jour de retard à compter du jugement.

Le litige a été porté devant la cour d'appel.

La cour reconnaît que le propriétaire d'un immeuble a acquis une servitude de vue par prescription trentenaire pour les ouvertures pratiquées sur son fonds, dès lors qu'il est établi que ces ouvertures donnant sur l'immeuble voisin ont un caractère apparent et qu'elles existent depuis plus de 30 ans.

Le propriétaire du fonds servant ne peut se prévaloir de l'irrégularité des travaux, au moment de leur exécution, dès lors que l'acquisition d'une servitude par prescription acquisitive s'apprécie indépendamment de l'existence et de la validité des autorisations d'urbanisme délivrées.

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RESPONSABILITE DE L'AGENT IMMOBILIER : Sous-évaluation de l'immeuble (Cour d'appel de Paris, Pôle 2, chambre 5, 12 septembre 2017, RG N° 16/09623)

Par acte sous signature privée en date du 16 mars 2005, la société CFM-CFII et la SCI THETA ont confié à la société A. L. ET CIE un mandat non exclusif de vente portant sur divers lots de copropriété leur appartenant au sein de l'immeuble situé [...] pour un prix total de 268'000 euro, honoraires de négociation inclus.

Les biens objets du mandat comprenaient notamment deux studios, deux caves et vingt boxes, appartenant à la seule société CFM-CFII, évalués à la somme de 136'000 euros, honoraires de négociation inclus.

La responsabilité de l'agent immobilier est engagée est retenue.

L'agent immobilier est tenu envers son mandant d'une obligation d'information et de conseil quant à la valeur vénale du bien pour lequel son intervention est sollicitée. La compétence personnelle de son client ne dispense pas l'agent immobilier des obligations d'information et de conseil qui lui incombent concernant le prix de vente de l'immeuble. En évaluant le bien à la somme de 129'200 euro net vendeur, soit une différence de 111'300 euro par rapport à la valeur retenue dans les écritures, sans communiquer les éléments de son évaluation, ni mettre en garde son client sur cette sous-évaluation, l'agent immobilier a commis une faute.

Toutefois, le conseil que doit donner l'agent immobilier sur l'évaluation du bien n'est qu'une obligation de moyen. Or, le client, professionnel de l'immobilier, indique lui-même que l'immeuble était cédé dans le but d'obtenir une rentrée rapide d'argent pour remédier à ses difficultés financières ce qui implique qu'il était prêt à le négocier à un prix inférieur à sa valeur vénale théorique pour permettre une réalisation rapide de la vente. En conséquence, le préjudice de celui-ci ne peut consister qu'en une perte de chance de vendre le bien à la valeur ci-dessus retenue et il y a lieu d'évaluer le préjudice tiré de cette perte de chance à la somme de 55'000 euro.

L'assureur de l'agent immobilier est tenu à indemnisation.

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COPROPRIETE : Vers de nouvelles règles comptables pour les petites copropriétés ? (Rép. min. n° 7780 : JOAN, 11 sept. 2018, p. 8106, Chalumeau P.)

Depuis 2006, toutes les copropriétés, quelle que soit leur taille, doivent adopter des règles de tenue et de présentation de leur comptabilité directement inspirées de celles des entreprises (L. SRU n° 2000-1208, 13 déc. 2000). Il a été demandé au gouvernement s’il compte revenir sur ce texte afin d’alléger ces contraintes pour les petites copropriétés.

Le ministre de la Cohésion des territoires indique, en réponse, que :

- cette réglementation a été mise en place afin de favoriser la transparence dans la gestion des immeubles en copropriété et d'améliorer l'information des copropriétaires, alors que la comptabilité domestique appliquée par certains syndics jusqu'à la loi SRU permettait uniquement de connaître la situation de trésorerie en fin d'exercice, sans anticipation possible des dépenses susceptibles d'affecter les exercices à venir ;

- ces règles comptables ne sont pas établies sur le modèle du plan comptable général des entreprises ;

- afin de tenir compte de la complexité de la comptabilité d'engagement pour les petites copropriétés, l'article 14-3, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 prévoit déjà une possibilité de déroger à l'obligation de tenir une comptabilité en partie double à l'égard des syndicats de copropriétaires comportant moins de 10 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €. Leurs engagements peuvent ainsi être constatés en fin d'exercice ;

- plusieurs dispositions permettent, par ailleurs, aux copropriétaires de connaître la situation financière de leur copropriété et de vérifier la sincérité des comptes établis par le syndic ;

- ainsi, les copropriétaires reçoivent notification en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'état financier du syndicat, ainsi que de son compte de gestion général, avec un comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes ;

- de même, l'article 8 du décret du 14 mars 2005 prévoit que les comptes arrêtés à la clôture de l'exercice font l'objet de « documents de synthèse » présentés aux copropriétaires, comprenant obligatoirement l'état financier, le compte de gestion général du syndicat, l'état tant des travaux hors budget prévisionnel que des opérations exceptionnelles votés et non clôturés en fin d'exercice (sous forme de tableaux) ;

- enfin, pour permettre à chaque copropriétaire de vérifier précisément ce qui lui est réclamé, les comptes font l'objet d'une double présentation par nature de charges et en fonction des clés de répartition prévues par le règlement de copropriété, selon les quotes-parts afférentes à chaque lot dans chacune des catégories de charges. 

Le ministre conclut que, toutefois, conscient des difficultés de compréhension des copropriétaires, le gouvernement mène actuellement une réflexion générale avec l'ensemble des acteurs du secteur pour permettre une clarification et une simplification des règles et documents comptables et prévoir, le cas échéant, des adaptations plus importantes s'agissant des petites copropriétés, en tenant compte des problèmes rencontrés par certains syndics non professionnels, coopératifs ou bénévoles.

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CONSTRUCTION SANS PERMIS DE CONSTRUIRE : responsabilité pénale même sans notification du refus de permis (Cass. crim. 11 sept. 2018 n° 17-86.252 F-D)

Le délit de construction sans permis de construire est punissable même si l’arrêté refusant le permis n’a pas été notifié au bénéficiaire des travaux.

La Cour de cassation en a décidé ainsi dans une affaire où la propriétaire d’un camping avait étendu sans autorisation ses installations.

Les magistrats précisent toutefois qu’elle aurait pu échapper à une condamnation en prouvant l’existence d’un permis tacite de la mairie.

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CONTRAT D'ENTREPRISE : Après la réception, le contrat d’entreprise n’est plus un contrat en cours (cass. 3e civ., 6 sept. 2018, n° 17-21155)

Après la réception avec réserves des travaux de réalisation d’une piscine, son constructeur est placé en liquidation judiciaire et un jugement ordonne la cession de ses activités à une autre société. Le maître d’ouvrage, constatant des désordres, effectue une déclaration de sinistre et assigne, en référé, la société cessionnaire pour voir ordonner l’exécution des travaux réservés sous astreinte.

La cour d’appel de Versailles, pour condamner la société cessionnaire, sous astreinte, à procéder à la levée de la totalité des réserves, retient que le jugement a ordonné la cession des contrats clients à cette société, que les travaux ont été réceptionnés avec des réserves qui n’ont pas été levées et que, tant que celles-ci ne l’ont pas été, le contrat est toujours en cours, de sorte que la contestation de la société cessionnaire ne revêt pas à cet égard un caractère sérieux.

L’arrêt est cassé par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au visa de l’article 1792-6 du Code civil.

En effet, le contrat d’entreprise prend fin à la réception de l’ouvrage, avec ou sans réserves.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/820_6_40039.html

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DROIT DE LA PROMOTION IMMOBILIERE : Le juge décide la résiliation du marché de travaux aux torts réciproques des deux parties (Cour de cassation - Troisième chambre civile, Arrêt n° 818 du 6 septembre 2018 ; pourvoi 17-22.026)

M. et Mme X ont confié à la société TC construction (la société TC) la construction d’une maison individuelle ; la société TC a assigné M. et Mme X en paiement du solde de son marché ; ceux-ci ont reconventionnellement demandé que la société TC soit déclarée entièrement responsable de l’arrêt du chantier et tenue de les indemniser et ont sollicité une nouvelle expertise et le paiement d’une provision.

M. et Mme X ont fait grief à l’arrêt d'appel de prononcer la résiliation du marché de travaux aux torts réciproques des parties et de les condamner à payer à la société TC la somme de 14,83 euro pour solde de tout compte, alors, selon eux:

1°/ que la résiliation d’un contrat ne saurait être prononcée aux torts réciproques des parties lorsque seule l’une d’entre elle a manqué à ses obligations, de sorte qu’en prononçant la résiliation du contrat aux torts réciproques des époux X et de la société TC construction, après avoir constaté les malfaçons et manquements imputables à cette dernière, et sans constater aucun tort imputable aux époux X, la cour d’appel a violé l’art. 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

qu’en rejetant la demande d’indemnisation des époux X sans rechercher la part de responsabilité incombant à chacune des parties eu égard aux prétendus torts retenus, ni la part du dommage de l’une et de l’autre qu’elles doivent respectivement supporter de ce fait, la cour d’appel a, en tout état de cause, privé sa décision de base légale au regard de l’art. 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure.

Mais ayant relevé que les parties n’avaient ni l’une, ni l’autre, voulu sérieusement poursuivre l’exécution du contrat après le dépôt du rapport d’expertise, la cour d’appel, qui, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a pu prononcer la résiliation du marché de travaux aux torts réciproques des parties, a légalement justifié sa décision.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/818_06_40037.html

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ASL : Des formalités accompagnant la mise en conformité des statuts d'une Association syndicale libre (Cour de cassation, chambre civile 3, 6 septembre 2018, N° de pourvoi: 17-22.815, cassation partielle, publié au Bull.)

Madame T, propriétaire avec son mari, qui est intervenu volontairement à l'instance, de lots dans un ensemble immobilier géré par l'association syndicale libre des propriétaires du lotissement de la baie du Z, a assigné celle-ci en annulation de l'assemblée générale du 13 août 2010 et, subsidiairement, des résolutions 3 à 9, mise en conformité des statuts et établissement de l'état nominatif des propriétaires des immeubles inclus dans son périmètre, ainsi que du plan parcellaire.

Pour rejeter la demande de monsieur et madame T en annulation de la résolution n° 7 adoptée lors de l'assemblée générale du 13 août 2010, en condamnation de l'association syndicale libre à mettre ses statuts en conformité et à établir un plan parcellaire et un état nominatif des propriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de l'association syndicale libre, l'arrêt retient que, si la création d'une association syndicale libre impose d'annexer aux statuts le plan parcellaire prévu à l'article 4 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 et la déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales, ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage, ces formalités ne sont pas exigées pour la mise en conformité des statuts avec l'ordonnance précitée.

En statuant ainsi, alors qu'il ne résulte ni de l'ordonnance ni du décret précités que les associations syndicales libres soient dispensées, lorsqu'elles mettent leurs statuts en conformité avec ces textes, de respecter les formalités qu'ils imposent, la cour d'appel a violé les art. 7 et 60 de l'ordonnance du 1er juillet 2014, ensemble l'article 3 du décret du 3 mai 2006.

CLAUSE DE L'ACTE DE VENTE ET SERVITUDE : Portée de la clause de l'acte de vente indiquant que le bien n'est grevé d'aucune servitude (Cour de cassation, chambre civile 3, 6 septembre 2018, N° de pourvoi: 17-21.527, rejet, inédit)

Selon acte du 26 avril 2013, la société Sorga, propriétaire d'un ensemble immobilier industriel comprenant des bâtiments et une cour, en a vendu une partie à la société STMI ; la société Sorga l'a assignée en reconnaissance d'une servitude de passage sur la cour située entre leurs deux bâtiments ;en appel, la société Sorga a invoqué l'existence d'une servitude de passage par destination du père de famille.

La société Sorga fait grief à l'arrêt de la cour d'appelde rejeter la demande.

Mais ayant relevé que l'acte du 26 avril 2013 contenait une clause indiquant qu'il n'avait été créé ou laissé créer aucune servitude sur l'immeuble vendu, la cour d'appel a pu en déduire que cet acte de division contenait une stipulation contraire à l'existence d'une servitude de passage par destination du père de famille et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.

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DROIT DE JOUISSANCE PRIVATIVE : Un droit de jouissance privative sur une partie commune peut être donné à titre de simple tolérance (Cass. 3e civ. 6 sept. 2018 n° 17-22.180 F-D)

Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires en contestation de la décision d’assemblée générale lui ayant interdit de faire usage de la terrasse commune attenante à son appartement et en reconnaissance d’un droit de jouissance privative attaché à son lot sur cette terrasse. 

La cour d’appel rejette la demande. 

Le pourvoi est rejeté : la cour d’appel a souverainement considéré que l’autorisation donnée par l’assemblée générale, à la précédente puis à l’actuelle propriétaire, d’utiliser la terrasse était une simple autorisation personnelle donnée aux propriétaires successifs de l’appartement nommément identifiés. Un tel droit, personnel et non cessible, ne leur a pas conféré un droit réel de jouissance privatif sur une partie commune. Et cette copropriétaire n’a pas pu davantage, s’agissant d’une simple tolérance, l’acquérir par l’effet de la prescription acquisitive. 

Bien que cela ne soit pas prévu par la loi 65-557 du 10 juillet 1965, il est constant qu’un droit de jouissance privatifpeut être attribué sur une partie commune, soit par le règlement de copropriété, soit par une décision d’assemblée générale. Généralement, l’autorisation donnée par l’assemblée générale d’utiliser une partie commune à titre privatif confère un droit réel et perpétuel (Cass. 3e civ. 4-3-1992 n° 90-13.145 : RJDA 6/92 n° 635 ; Cass. 3e civ. 17-6-1997 n° 96-10.506 ; Cass. 3e civ. 25-2-2016 n° 15.13.105). Une telle autorisation entraîne une modification du règlement de copropriété avec une publication à la conservation des hypothèques (Cass. 3e civ. 27-3-2008 n° 07-11.801 : BPIM 3/08 inf. 237). 

Mais ce droit de jouissance peut également être accordé à titre de simple tolérance, c’est alors un droit de jouissance temporaire (Cass. 3e civ. 17-4-1991 n° 89-15.172 ; Cass. 3e civ. 3-10-1991 n° 89-21.712). La nature du droit ainsi conféré - droit réel ou droit personnel - dépend de l’étendue du droit concédé. S’il s’agit d’une autorisation révocable ou précaire, limitée dans le temps, elle est considérée comme conférant un droit personnel et peut être accordée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. 3e civ. 2-3-2010 n° 09-13.090). Mais si l’autorisation est donnée à titre d’accessoire d’un lot, il s’agit d’un droit réel et perpétuel. Un tel droit peut s’acquérir par le jeu de prescription acquisitive (Cass. 3e civ. 24-10-2007 n° 06-19.260 : BPIM 6/07 inf. 430), alors qu'un acte de simple tolérance ne peut fonder ni possession ni prescription (Cass. 3e civ. 6-5-2014 n° 13-16.790). 

En l’espèce, un droit d’usage sur une terrasse commune avait été accordé par une décision d’assemblée générale. La cour d’appel a retenu, interprétant souverainement cette décision, que les copropriétaires avaient entendu accorder de simples autorisations personnelles aux propriétaires successifs de l’appartement, et non un droit réel attaché au lot de copropriété. Il en résulte qu’ils n’ont pas pu acquérir, par prescription, un droit réel de jouissance privative et que l’assemblée générale a pu le révoquer librement. 

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COPROPRIETE : Changement d'usage d'un lot de copropriété et atteinte à la destination de l'immeuble et aux droits des copropriétaires (Cass. 3e civ., 6 sept. 2018, n° 17-22172)

Après avoir acquis un lot de copropriété, composé d’une cave en sous-sol à usage de bureau, une SCI le transforma en un local d'habitation qu’elle donna à bail.

Le syndicat des copropriétaires assigna la SCI en remise en état des lieux.

La SCI fit grief à la cour d’appel d’accueillir cette demande.

La Cour de cassation rejette le pourvoi.

Elle constate que la cour d’appel a :

- relevé que le règlement de copropriété stipulait que les occupants de l’immeuble devaient observer et exécuter les règlements d’hygiène, de ville et de police ;

- énoncé à bon droit qu’il résulte de l’article L. 1331-22 du Code de la santé publique que les caves ne peuvent être mises à disposition aux fins d’habitation nonobstant l’existence d’ouvertures en partie haute ;

- constaté qu’un constat d'huissier de justice confirmait que le local était situé au-dessous de la surface du sol naturel et que les fenêtres situées en partie haute donnaient sur les parties communes extérieures au niveau du sol, ce qui n’était pas conforme au caractère « bourgeois » de la copropriété, laquelle ne comportait que de grands appartements tel que cela résultait du règlement de copropriété.

La haute juridiction décide que la cour d’appel qui en a déduit l’existence d’une atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des copropriétaires et une violation du règlement de copropriété, a légalement justifié sa décision.

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MITOYENNETE : Tout propriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen (Cour de cassation, Chambre civile 3, 6 septembre 2018, pourvoi N° 17-19.430, inédit)

Mme Y est propriétaire d'une maison voisine de celle de M. X ; celui-ci a procédé à la surélévation d'un mur en bordure de son fonds, et y a pratiqué des ouvertures ; soutenant que le mur était mitoyen et que les ouvertures pratiquées ne répondaient pas aux prescriptions de l'art. 676 du code civil, Mme X a demandé la suppression des ouvertures et l'indemnisation de divers préjudices.

Mais tout propriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen.

Pour condamner M. X à payer à Mme Y une certaine somme au titre du préjudice subi, l'arrêt retient que le mur surélevé par M. X empiète pour moitié sur la propriété de Mme Y.

En statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'art. 658 du Code civil.

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DROIT DE PREFERENCE : L'agent immobilier doit informer l'acheteur de l'existence d'un droit de préférence (CA Versailles, Chambre 3, 6 septembre 2018, RG N° 16/05782)

Mme G a acquis un appartement situé à Montigny-le-Bretonneux dans le cadre d'une opération d'accession à la propriété, par acte du 23 février 2010 prévoyant une clause anti-spéculative comportant notamment pour l'acquéreur une obligation d'affectation des biens à sa résidence principale, une clause dite de "sauvegarde" au profit de la Communauté d'agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines (la Casquy) ainsi qu'un pacte de préférence au profit de cette dernière dans l'hypothèse où l'acquéreur déciderait de vendre le bien avant l'expiration d'un délai de 5 ans.

Au mois de septembre 2012, Mme G a confié à la société Erilis Immobilier, exerçant sous l'enseigne Solvimo, un mandat de vente avec exclusivité portant sur ledit appartement.

Par courriel du 23 novembre 2012, le notaire de Mme G, en réponse à l'interrogation de cette dernière sur les conditions dans lesquelles elle pouvait revendre son bien, lui indiquait que la revente dans les 5 ans entraînerait l'exigibilité de certains impôts, outre l'obligation de reverser le montant de l'aide accordée (à hauteur de 10'403,20 euro) et l'informait de ce que la Casquy bénéficiait par ailleurs d'un droit de préférence pour acquérir le bien aux lieux et place de l'acquéreur pressenti.

Par acte sous-seing privé rédigé par la société Erilis Immobilier du 8 décembre 2012, Mme G et M. S ont conclu un compromis de vente portant sur le bien au prix de 326'000 euro, outre la somme de 16'000 euro au titre de la commission d'agence à la charge de l'acquéreur.

Le 29 janvier 2013, le notaire de Mme G prenait contact avec M. S, par courriel, afin de l'informer de l'existence d'un droit de préférence au profit de la Casquy laquelle sollicitait en conséquence un certain nombre de pièces concernant l'acquéreur.

Par lettre du 22 mars 2013, la Casquy informait l'étude notariale de son souhait d'acquérir le bien. Le courrier précisait que selon elle, l'acquéreur ne répondait pas aux critères d'attribution de ce logement et que le choix d'exercer le pacte de préférence avait pour objectif de maintenir les critères d'attribution de ce logement.

Le 25 mars 2013, M.S. était informé de ce que la vente ne pourrait être régularisée à son profit.

La vente était finalement réalisée le 24 juin 2013 au profit de la Casquy aux mêmes conditions financières que celles qui avaient été convenues avec M. S.

L'agent immobilier en charge d'un mandat de vente exclusif portant sur un bien immobilier faisant l'objet d'un droit de préférence doit en l'espèce voir sa responsabilité engagée envers l'acheteur pressenti auquel s'est substitué le bénéficiaire du droit de préférence.

Il ne peut être reproché à la venderesse de ne pas avoir veillé à ce que le non-exercice du droit de préférence ait été érigé en condition suspensive de la vente alors que précisément elle confiait à un professionnel le soin de rédiger un acte, lui soumettant des informations que seul le professionnel devait analyser puis leur donner une forme et une efficacité juridiques. Ainsi, le préjudice de l'acheteur n'est pas imputable à la venderesse mais à l'agent immobilier qui n'a pas informé l'acheteur de l'existence de ce pacte de préférence et des conséquences que son exercice pouvait entraîner pour lui, et qui a, par ailleurs, commis une faute en ne faisant pas du non-exercice du droit de préférence une condition suspensive.

Le préjudice de l'acheteur réside dans le fait d'avoir été averti une semaine avant la réitération de l'acte devant notaire de l'impossibilité pour lui d'acquérir le bien alors qu'il avait nécessairement donné congé des lieux qu'il occupait. L'agent immobilierest condamné à payer à ce dernier la somme de 15'000 euro en réparation de ses préjudices.

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SERVITUDE PAR DESTINATION : Clause de l'acte notarié de vente s'opposant à l'existence d'une servitude par destination du père de famille (Cour de cassation, 3e Chambre civ., 6 septembre 2018, pourvoi n° 17-21.527, inédit)

Dans les actes notariés de vente existe une clause, fréquente, selon laquelle le vendeur déclare qu'il n'a créé, ni laissé créer aucune servitude sur l'immeuble vendu, et qu'à sa connaissance il n'en existe pas d'autres que celles pouvant résulter de la situation des lieux, de la loi ou de l'urbanisme.

Selon l'arrêt en référence, cette clause est suffisante pour priver tout intéressé de réclamer ensuite une servitude par destination du père de famille sur le fonds qu'il a divisé pour le vendre à l'acquéreur, même si de nombreux signes matériels existent sur les lieux pour la rendre vraisemblable.

La déclaration du vendeur dans l'acte fait obstacle à l'art. 694 du Code civil  : "Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné".

En l'espèce, Il s'agissait d'une servitude de passage et le quai de déchargement, les aires de stationnement, les portes et fenêtres du bâtiment existant avant la division du fonds d'origine constituaient autant de signes apparents de l'existence de la servitude par destination du père de famille, selon le vendeur.

Mais l'acte notarié de vente du terrain issu de la division opérée par le vendeur stipulait la clause ci-dessus. D'où la décision de la cour ayant pour effet d'interdire de réclamer une servitude par destination du père de famille.

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COPROPRIETE : Quand les vendeurs se sont engagés à supporter le coût des travaux des lots de copropriété vendus (CA Lyon, Chambre 6, 2 août 2018, RG N° 17/04403)

Par acte notarié du 4 décembre 2013, les époux R ont vendu aux époux P les lots 8, 11, 12, 15 et 16 de la copropriété de l'immeuble situé [...].

L'acte contient la clause particulière suivante :

Aux termes du compromis sous signature privée en date à Lyon du 18 septembre 2013, il avait été stipulé : les parties conviennent que les éventuels travaux votés lors d'une assemblée générale entre le compromis et la vente seront à la charge du vendeur et ce, bien que l'acquéreur y ait participé et voté.

D'un commun accord entre les parties, il est convenu que le vendeur supportera le coût financier des travaux suivants :
- travaux de reprise de la structure du plancher dans le logement de Mme Bret M. entre les lots 67 et 69,
- traitement des fissures en façades au niveau de l'appartement de Mme Bret M.,
- remplacement des colonnes d'eau de la copropriété.

Afin de garantir le paiement du coût de cette participation, une somme de 6.000 euro sera séquestrée en la comptabilité du notaire Xavier L, qui aura tous pouvoirs pour payer sur présentation tant de l'assemblée générale ayant voté que les appels de fonds à venir. Tous les autres travaux ne seront pas supportés par le vendeur mais par l'acquéreur.

Le notaire a employé les fonds séquestrés pour le règlement de la quote-part des travaux de reprise du plancher à hauteur de 4.074,30 euro et pour une partie de la quote-part des travaux de remplacement des colonnes d'eau communes à hauteur de 1.925,70 euro, les travaux de reprise des fissures n'ayant pas été votés par les copropriétaires.

Les époux R. ont refusé de régler la quote-part excédant 6.000 euro.

Par acte d'huissier de justice du 16 juin 2016, les époux P ont fait assigner les époux R à comparaître devant le tribunal d'instance de Lyon aux fins de les voir condamner, en principal, au paiement des sommes de 4.591,74 euro au titre de la quote-part du coût des travaux.

L'acte de vente stipule donc que les parties conviennent que les éventuels travaux votés lors d'une assemblée générale entre le compromis et la vente seront à la charge du vendeur et ce bien que l'acquéreur y ait participé et voté. Il stipule en outre que le vendeur supportera le coût financier des travaux de reprise de la structure du plancher, du traitement des fissures en façades et remplacement des colonnes d'eau de la copropriété. Il apparaît que la consignation de la somme de 6 000 euro n'est aucunement présentée comme une participation plafonnée ou forfaitaire des vendeurs. Ainsi, selon la clause du compromis, les vendeurs s'engageaient à supporter le coût des travaux futurs sans aucune limite de montant, pour peu qu'ils soient décidés en assemblée générale des copropriétaires avant la vente. Les vendeurs se sont donc engagés à financer des travaux dont ils auraient supporté le coût s'ils étaient restés copropriétaires, et qui n'étaient pas précisément définis et chiffrables au moment de la vente, mais dont l'objet était en revanche précisément convenu entre les parties, à savoir les travaux susvisés. Le fait que les travaux aient été plus complexes et coûteux que ce que les parties avaient envisagé n'autorise pas les vendeurs à limiter leur participation financière.

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COPROPRIETE : Le propriétaire bailleur responsable du bruit de l'ascenseur à 4 h 55 du matin (Cour d'appel de Lyon, Chambre 8, 27 juillet 2018, RG N° 17/03071)

M. C est locataire d'un appartement sis [...], selon contrat initial du 1er février 1992, signé avec la société Logirel devenue la société Alliade habitat.

La responsabilité du propriétaire bailleur tenu d'assurer à son locataire une jouissance paisible du bien loué doit en l'espèce être retenue au titre du préjudice issu du déclenchement intempestif de l'ascenseur de l'immeuble tôt le matin.

Si le locataire ne démontre pas pour la première période que l'ascenseur se serait mis à fonctionner sans qu'un utilisateur ne s'en serve, un constat d'huissier démontre pour la seconde période de 38 jours un démarrage intempestif de l'ascenseur vers 4 heures 55 du matin sans intervention humaine. Il n'est cependant pas précisé l'intensité du bruit occasionné dans l'appartement du locataire et il n'est pas démontré qu'il aurait eu l'obligation de prendre des anxiolytiques pour combattre les insomnies générées par ce bruit.

Le dysfonctionnement de l'ascenseur sur un très court laps de temps est donc à l'origine d'un trouble de jouissance indéniable, mais très circonscrit dans son intensité et sa durée, qui doit être indemnisé par la somme de 500 euros.

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URBANISME : Condamnation de la commune et de l'Etat pour avoir délivré un certificat d'urbanisme positif alors que le terrain ne pouvait pas être loti (Conseil d'Etat, 5e et 6e chambres réunies, 26 juillet 2018, req. N° 408.149)

La société Les Hauts du Golf a demandé au Tribunal administratif de Bordeaux de condamner solidairement la commune de La Teste-de-Buch et l'Etat à lui verser la somme de 18'232'048,10 euro, en réparation des préjudices qu'elle estime avoir subis et tenant à l'impossibilité de réaliser un projet de lotissement. Par un jugement du 5 novembre 2015, le Tribunal administratif a fait partiellement droit à sa demande en condamnant la commune de La Teste-de-Buch à lui verser la somme de 892'895,33 euro et en condamnant l'Etat et la commune de La Teste-de-Buch solidairement à lui verser la somme de 49'192,43 euro. Le 20 décembre 2016, la Cour administrative d'appel de Bordeaux a, sur appels de la société Les Hauts du Golf et de la commune de La Teste-de-Buch, annulé la condamnation de la commune de La Teste-de-Buch à lui verser la somme de 892'895,33 euro et condamné l'Etat à garantir cette commune de la moitié de la condamnation à verser la somme de 49'192,43 euros. Un pourvoi a été formé.

Pour écarter la responsabilité de la commune de La Teste-de-Buch au titre de la délivrance du certificat d'urbanisme positif pour le préjudice résultant de l'acquisition du terrain au prix d'un terrain constructible, la cour administrative d'appel a retenu que ce certificat n'était pas illégal dès lors que le classement de ce terrain en zone constructible n'était, à la date de délivrance du certificat, en contradiction avec aucune protection instituée ou en cours. En retenant ainsi que seule l'intégration du terrain au réseau Natura 2000 lui avait conféré son caractère d'espace remarquable au sens de l'art. L. 146-6 du Code de l'urbanisme, alors que cette qualification s'apprécie au seul regard des caractéristiques du terrain, la cour a commis une erreur de droit.

En se fondant aussi, pour juger que la délivrance de ce même certificat n'était pas fautive, sur la circonstance qu'il ne revêtait qu'un caractère informatif, alors que l'information délivrée sur la constructibilité du terrain présentait un caractère erroné, la cour a également commis une erreur de droit.

Enfin, en écartant tout lien entre la délivrance du certificat d'urbanisme et le préjudice résultant de la perte de valeur vénale du terrain, au motif que la pétitionnaire était, à la date d'achat du terrain, dépourvue de toute assurance suffisante sur la constructibilité des parcelles, alors que l'objet du certificat d'urbanisme était de fournir une telle assurance, la cour a inexactement qualifié les faits de l'espèce.

C'est sans dénaturer les faits de l'espèce ni commettre d'erreur de qualification juridique que la cour a vu une faute d'imprudence dans le fait, pour une société constituée de promoteurs locaux au fait des enjeux urbanistiques du Bassin d'Arcachon et de professionnels avertis connaissant les aléas juridiques pesant sur des programmes immobiliers de grande ampleur, de s'être volontairement affranchie de la condition suspensive de la promesse de vente liée à l'obtention d'une autorisation de lotir définitive en acquérant le terrain d'assiette sans bénéficier d'une telle autorisation de lotir définitive, en signant avec la commune un protocole d'accord transactionnel contraire aux règles d'urbanisme et en ne s'assurant pas au préalable de la régularité de son projet dans un secteur sensible, en dépit des réserves émises et des recours contentieux pendants. Elle n'a pas davantage dénaturé ou inexactement qualifié les faits en retenant qu'eu égard aux fautes commises par les différentes parties qu'elle retenait, il y avait lieu d'exonérer la commune et l'Etat de leur responsabilité à hauteur de 50 %.

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URBANISME ET INTERET A AGIR : Le conseil de l'Ordre des architectes à intérêt à agir dans une procédure du droit de l'urbanisme (CE, 26 juillet 2018, req. n° 418298, Conseil régional de l'ordre des architectes de Bretagne)

Le conseil de l'ordre des architectes peut saisir le juge de l'excès de pouvoir d'un recours dirigé contre un permis de construire, mais seulement au motif que l'obligation en cause a été méconnue.

Le juge examine les éléments versés au dossier par les parties, les uns pour justifier cet intérêt, les autres pour le contester.

Il écarte les allégations qui ne sont pas suffisamment étayées, sans pour autant exiger la preuve du caractère certain des atteintes alléguées par le requérant. Le propriétaire d'un terrain non construit est également susceptible de justifier que le projet affecte directement les conditions de jouissance de son bien.

Et si est seulement attaqué le permis modificatif, l'intérêt s'apprécie exclusivement au regard des modifications apportées au projet initialement autorisé.

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COPROPRIETE : Référé en raison du changement de destination du lot de copropriété (Cour d'appel de Lyon, Chambre 8, 24 juillet 2018, RG N° 17/06440)

La SCI Ylianes est copropriétaire depuis le 16 septembre 2010 du lot n° 65 au rez-de-chaussée du bâtiment C de l'immeuble situé [...], avec 151/10.000èmes des parties communes générales, et 25/1.000èmes des parties spéciales. Le règlement de copropriété prévoit que ce lot est un local à usage de garage et de dépôt.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 novembre 2016, le syndicat des copropriétaires ayant constaté que la société Ylianes avait modifié sans son accord la destination du lot pour en faire des locaux à usage d'habitation, l'a mise en demeure de régulariser la situation.

Par courrier du 25 novembre 2016, la SCI Ylianes lui a répondu qu'elle soumettrait à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale de la copropriété le changement de destination du lot n° 65 avec la mise au vote du changement de tantièmes et la modification du règlement de copropriété, mais aucune suite n'a été donnée à cet engagement.

Par acte d'huissier du 29 mai 2017, le syndicat de copropriétaires de l'immeuble situé [...], représenté par son syndic la S.A.R.L. Syndic Lyonnais et Gérance, a fait alors assigner en référé la société Ylianes devant le président du Tribunal de grande instance de Lyon pour la voir condamner, sous astreinte, à remettre le lot n° 65 en état de dépôt et de garage, et à cesser de l'utiliser pour l'usage d'habitation et de bureaux.

Appel a été relevé de l'ordonnance de référé.

La SCI copropriétaire au rez-de-chaussée de l'immeuble d'un local dont le règlement de copropriété prévoit qu'il est à usage de garage et de dépôt a en l'espèce modifié la destination du lot pour en faire des locaux à usage d'habitation.

Il n'y a pas lieu à annulation de l'ordonnance de référé rendue sur assignation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par son syndic. Il ressort en effet de l'art. 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 que l'action en référé formée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre du copropriétaire ne nécessitait pas d'autorisation de l'assemblée générale.

Le copropriétaire a transformé son local en appartement d'habitation sans avoir sollicité auprès de la copropriété un changement de destination des lieux avec modification corrélative du règlement de copropriété, malgré l'engagement pris à l'égard du syndic. Ce changement non autorisé d'affectation du local contrevient ainsi à la destination de l'immeuble et porte atteinte aux droits des autres copropriétaires, en ce que les charges réelles résultant de l'usage d'habitation ne sont pas conformes à la répartition prévue par le règlement de copropriété. Il constitue donc un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser.

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URBANISME : Pas de régularisation par un permis modificatif quand il n'y a pas eu permis de construire (Conseil d'Etat, Chambre 2, 18 juillet 2018, req. N° 405.674, rejet, inédit)

Mme A, propriétaire d'un centre équestre situé sur le territoire de la commune de Saint-Georges-de-Didonne, a obtenu le 12 septembre 2007 un permis de construire en vue d'aménager ce centre et a présenté, le 15 février 2012, une demande de permis de construire modificatif ; par un arrêté en date du 24 mai 2012, le maire de la commune a refusé de délivrer le permis modificatif sollicité ; Mme A a demandé au Tribunal administratif de Poitiers d'annuler cette décision ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux ; par un jugement du 31 août 2015, le TA a rejeté sa demande ; Mme A s'est pourvue en cassation contre l'arrêt du 4 octobre 2016 par lequel la Cour administrative d'appel de Bordeaux a rejeté l'appel qu'elle avait formé contre ce jugement.

L'art. L. 111-12 du Code de l'urbanisme, s'il faisait obstacle à ce qu'un refus de permis puisse être fondé sur l'irrégularité d'une construction achevée depuis plus de dix ans, n'était pas applicable lorsque la construction avait été réalisée sans permis de construire, ce qui était le cas en l'espèce de l'aménagement d'un cheminement et d'une fumière.

La cour, après avoir relevé que la partie du projet d'aménagement d'un centre équestre concernant la fumière, située en espace boisé classé, comprenait la construction d'un mur et la surélévation de deux autres et que les aménagements du chemin desservant le bâtiment avaient pour effet de pérenniser son existence et d'isoler son emprise du couvert végétal, a jugé que ces aménagements, même s'ils ne supposent aucune coupe ou abattage d'arbres, constituaient un changement d'affectation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création de boisements.

En estimant ainsi que les aménagements pour lesquels le permis de construire modificatif avait été demandé seraient de nature à porter atteinte à la conservation de l'espace boisé classé, la cour s'est livrée à une appréciation souveraine des faits de l'espèce qui, exempte de dénaturation, échappe au contrôle du juge de cassation.

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URBANISME : Justifier d'un intérêt à agir lors d'une action contre un permis de construire et délai d'instruction (Décret n° 2018-617 ; J.O. du 18, texte n° 15)

Le décret du 17 juillet 2018 (Décret n° 2018-617 ; J.O. du 18, texte n° 15) modifie l'art. R 600-4 du Code de l'urbanisme en fixant les documents devant être remis pour justifier d'un intérêt à agir.

Il est prévu que les requêtes dirigées contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol doivent, à peine d'irrecevabilité, être accompagnées du titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire à une vente d'immeuble à construire, du contrat de bail, ou de tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l'occupation ou de la détention de son bien par le requérant.

Lorsqu'elles sont introduites par une association, ces mêmes requêtes doivent, à peine d'irrecevabilité, être accompagnées des statuts de celle-ci, ainsi que du récépissé attestant de sa déclaration en préfecture. Ces exigences doivent permettre aux juges d'apprécier plus rapidement l'intérêt à agir des requérants et réduiront ainsi les délais de jugement.

Le même texte réglementaire prévoit un délai à l'art. R 600-6 du Code de l'urbanisme. Cet article précise que le juge statue dans un délai de 10 mois sur les recours contre les permis de construire relatifs à un bâtiment comportant plus de deux logements ou contre les permis d'aménager un lotissement.

La cour administrative d'appel statue dans le même délai sur les jugements rendus sur ces requêtes. Si le dépassement du délai de l'art. R 600-6 du Code de l'urbanisme n'a pas de conséquence directe, il est toujours possible que les juges s'estiment tenus de statuer en respectant ce délai. 

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PERMIS DE CONSTRUIRE : Les rôles des annexes du dossier de permis de construire

Les annexes du dossier de permis de construire ont chacun leur rôle. La mairie en a besoin pour définir si votre projet tient la route et s’il est bien en phase avec les règlementations d’urbanisme qui régissent votre commune. C’est à partir du dossier que l’administration va vous accorder ou non le permis de construire pour maison. Outre les annexes, vous devez fournir la demande de permis de construire. Il s’agit du formulaire Cerfa n° 13 406 ou le formulaire Cerfa n° 13 409. Pour cela, découvrez les éléments du dossier et leur rôle.

Le plan de situation et le plan en coupe du terrain et de la construction

Le plan de situation du terrain est obligatoire pour identifier l’emplacement de votre propriété sur la commune. Vous devez alors y indiquer l’échelle et la direction du Nord. Le plan en coupe de son côté, doit faire apparaître l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain et le profil du terrain avant et après les travaux. Le plan en coupe indique le volume extérieur des constructions. Vous devez fournir un exemplaire par dossier avec quatre exemplaires supplémentaires.

 Le plan en coupe du terrain et de la construction

Le plan en coupe du terrain et de la construction est la présentation du projet dans sa totalité. Vous devez y indiquer également l’échelle et la direction du Nord, ainsi que les cotes (longueur, hauteur, largeur). Le plan de masse doit faire apparaître les bâtiments à construire avec leurs dimensions et leur emplacement exact projeté, les arbres existants, s’il y en a, en indiquant ceux qui seront maintenus et ceux qui seront supprimés, les bâtiments existants sur le terrain avec leurs dimensions et leur emplacement exact, les arbres qui doivent être plantés, l’emplacement prévu pour le raccordement aux réseaux, les parties du terrain qu’il est prévu de creuser pour réaliser le projet, l’installation du système d’assainissement individuel. Vous devez fournir un exemplaire par dossier avec quatre exemplaires supplémentaires.

La notice et le plan des façades

La notice décrivant le terrain et présentant le projet indique : une présentation du projet, une présentation initiale du terrain et les matériaux et couleurs du projet de construction. Le plan des façades et des toitures de son côté, permet d’apprécier l’aspect extérieur de la construction. Vous devez fournir un exemplaire par dossier avec quatre exemplaires supplémentaires.

Les documents graphiques

Les documents graphiques sont très utiles dans le dossier de permis de construire. Document graphique est un dessin ou une photographie qui permet d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement. La photographie situant le terrain dans l’environnement proche doit montrer les constructions ou les terrains à proximité immédiate de votre propriété. La photographie situant le terrain dans l’environnement lointain de son côté, va montrer la rue, les façades ou le paysage environnant. Vous devez fournir un exemplaire par dossier avec quatre exemplaires supplémentaires. Une fois le tout complet, envoyez à la mairie par pli recommandé avec accusé de réception.

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CONSTRUCTION : Les précautions à prendre pour réussir la construction de sa maison

Avant de commencer la construction de votre future maison, vous devez prendre le temps de bien étudier votre projet. Vous devez planifier chaque détail et prendre le temps de bien organiser chacune des étapes sans oublier de demander un permis de construire maison. Il est donc essentiel que vous preniez quelques petites précautions. Suivez le guide.

Choisir le constructeur de votre maison

Vous êtes activement à la recherche d’un artisan pour construire votre logement, vous vous apercevrez rapidement que l’offre ne manque pas dans ce secteur d’activité. Le choix de l’entrepreneur qui sera en charge des travaux est une étape cruciale à ne pas négliger. Pour bien le choisir, retenez deux critères essentiels pour appuyer votre choix. Le premier c’est de vous assurez que l’entreprise soit souscrit à une assurance responsabilité civile professionnelle. Le deuxième critère consiste à s’assurer que l’entreprise soit souscrite à l’assurance décennale, qui vous protège de toute éventuelle malfaçon, durant 10 ans.

Le bouche à oreille est un autre critère plutôt fiable pour votre prise de décision, car généralement, les entreprises qui effectuent un travail satisfaisant sont reconnues et recommandées.

Contracter une assurance dommage-ouvrage

L’assurance dommage-ouvrage est obligatoire étant donné qu’elle vous couvre en cas de préjudice. Cependant, beaucoup de propriétaires oublient de souscrire à une assurance dommage-ouvrage, bien qu’elle soit obligatoire. Certes, cette garantie entraîne un surcoût de 2 % à 5 % du montant total des travaux, mais elle vous permet une prise en charge et une indemnisation, en cas de préjudice, qui valent bien ce surcoût. Si par exemple votre chantier est abandonné avant même la réalisation des travaux, l’assurance dommage-ouvrage vous couvrira et vous pourrez percevoir des indemnités compensatoires.

Réceptionner les travaux dans les règles de l’art

La réception marque, en théorie, la dernière étape de votre chantier, et vous étiez impatient que ce jour n’arrive. Toutefois, cette étape mérite toute votre attention, car il s’agit de passer au peigne fin chaque recoin de votre logement afin de vous assurer que le travail a été dûment réalisé. Si vous constatez que certains éléments méritent d’être peaufinés, voire terminés, relevez-les absolument sur le procès-verbal. L’entrepreneur sera dans l’obligation de prendre en compte vos remarques et de remettre en état tout ce que vous lui avez signalé, afin de lever ce que l’on appelle les réserves.

Consigner jusqu’à 5% du montant des travaux

Si vous avez relevé des éléments inachevés que vous avez reportés dans le procès-verbal, sachez que vous avez la possibilité de consigner jusqu’à 5 % du montant des travaux prévu à la signature du contrat. Pour ce faire, vous devrez vous adresser à la Caisse des dépôts et consignations (CDC), qui est l’organisme habilité à recevoir les sommes consignées. Vous devrez fournir un certain nombre de documents ayant trait aux travaux, ainsi que la somme que vous souhaitez retenir sur la rémunération de l’entrepreneur.

Suite à la levée des réserves, vous devrez restituer cette somme à l’entrepreneur. Assurez-vous donc que les éventuelles réparations que vous avez demandées ont bien été effectuées.

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URBANISME : Quels sont les travaux exemptés de toutes autorisations ?

Si certains travaux exigent l’obtention d’un permis de construire ou encore la déclaration de travaux pour bâtiment, d’autres travaux sont exemptés de toutes autorisations. Vous n’aurez pas à effectuer des démarches auprès de la mairie. Voici les conditions grâce auxquels ces quelques travaux peuvent être engagés sans formalités préalables. Tous les travaux, mêmes mineurs, sont au moins soumis à déclaration préalable dès lors que la propriété est implantée dans un secteur sauvegardé, à proximité d’un site classé ou inscrit patrimoine mondial ou historique d’après l’article R.421-2 du code de l’urbanisme.

Les travaux d’entretien et de réparation

Les travaux d’entretien et de réparation sont exemptés de toutes autorisations. Par exemple, la réparation d’éléments vitrés n’a pas à faire l’objet d’une déclaration quelconque ou encore les travaux de nettoyage du toit. Dès lors que votre projet vise à remplacer un objet par un autre d’un pour obtenir un aspect différent, alors il sera nécessaire de déposer une déclaration de travaux en mairie. Le nettoyage des mousses de toitures, l’entretien des aménagements extérieurs et l’entretien des clôtures sont exemptés de formalité. La création d’un escalier, la création d’un escalier, la pose d’une nouvelle cloison n’a pas à faire l’objet de déclaration de travaux à la mairie. La modification de l’aspect extérieur du bâtiment et la création d’une surface de plancher supérieure à 5 m² sont soumis à la déclaration préalable.

D’autres travaux extérieurs qui sont exemptés de toutes formalités

Certains travaux extérieurs qui sont exemptés de toutes formalités. Ainsi, construction nouvelle doit faire moins de 12 mètres de haut, ou 1,80 m de haut pour les châssis ou serres. La construction d’une surface de moins de 5m² pour moins de 12 mètres de hauteur, la construction d’une surface de plus de 5m², quelle que soit la hauteur et la construction d’un ouvrage de 12 m de hauteur ne nécessitent aucune démarche administrative. A titre d’information, la reconstruction après sinistre est totalement possible dans les 10 ans qui suivent. Dans ce cas, le permis de construire ou la déclaration préalable n’a aucune probabilité d’être refusé. La construction d’un mur de moins de 2m de hauteur, hors secteur sauvegardé, sites naturels, parc national et la construction d’un mur de soutènement ne sont soumis à aucune formalité.

Certains travaux courants qui sont exemptés de toutes formalités

La création d’une allée et la construction d’une terrasse plain-pied sont exemptés de toutes formalités sauf si les travaux laissent présager qu’elle peut être close ou si elle n’est pas surélevée. A moins de 20 m², il faudra la déclaration préalable, à plus de 20 m² il faudra le permis de construire. Les piscines gonflables de moins de 10 m² n’ont pas à faire l’objet d’une demande d’autorisation de construire. La création d’une piscine, dont le bassin ne dépasse pas 10 m² est exemptée de toutes formalités. Ainsi, la piscine ne doit pas être utilisée pendant un période continue de plus de 3 mois, autrement la déclaration préalable en mairie sera obligatoire.

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URBANISME : La déclaration de travaux et le permis de construire

Vous avez un projet de construction, d’aménagement ou d’agrandissement ?

Vous devez obtenir une autorisation auprès de la mairie : un permis de construire ou une déclaration de travaux.

Toutefois, certains travaux ne nécessitent aucune de ces autorisations. Pour les constructions neuves, le permis de construire d’une maison est exigé.

La déclaration de travaux est destinée pour les constructions de faible importance. Au contraire, pour les constructions existantes, la déclaration de travaux exigée, mais le permis de construire lorsque les modifications sont importantes.

Le permis construire pour les constructions neuves et modifications

Le permis construire est destiné pour les constructions neuves et les modifications. Ce document est exigé pour les constructions de plus de 40 m² de surface de plancher, ou la création d’un niveau supplémentaire à l’intérieur d’un bâtiment, créant une augmentation de la surface d’habitation de plus de 40 m² de surface de plancher. S’il n’y a pas de PLU, ou si ces travaux portent la surface totale de la construction à plus de 150 m², ce seuil est abaissé à 20 m². Le permis de construire est obligatoire pour le changement de destination d’un bâtiment, dès qu’il y a modification de la structure porteuse ou de la façade du bâtiment. La modification du volume de l’habitation exige également le document lorsqu’il y a création d’une ouverture sur un mur extérieur. Pour la construction d’un abri de jardin, pour les travaux d’agrandissement et pour les nouvelles constructions de plus de 20 ou 40 m², la création d’une piscine de plus de 100 m² et couverture de plus de 1,80 m de hauteur, le permis de construire est nécessaire.

La déclaration de travaux pour les modifications et les petites constructions

La déclaration de travaux est destinée pour les modifications et les petites constructions. Le document est nécessaire pour les modifications de l’aspect extérieur d’une habitation, pour la création ou modification des ouvertures extérieures telle que la pose de fenêtre de toit de type Velux, le changement de destination d’un bâtiment, la création d’une construction nouvelle d’une surface de plancher supérieure à 5 m² et inférieure à 20 ou 40 m² et l’aménagement des combles si la surface créée est supérieure à 10 m² de surface de plancher. La construction d’une habitation légère de loisir (mobile-home, chalet, yourte) jusqu’à 35 m² de surface de plancher, la maison sur pilotis de plus de 5 m² et jusqu’à 20 ou 40 m², la création d’un bassin entre 10 et 100 m² et couverture de moins de 1,80 m de hauteur, la création d’un statut de 12 m de hauteur et de 40 m3 de volume nécessitent la déclaration de travaux auprès de la mairie. Les petits travaux d’intérieurs et les petits aménagements ne nécessitent aucune autorisation, notamment la création d’une surface de plancher de moins de 5 m². Il est également possible de créer un bassin de moins de 10 m² sans démarches administratives.

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AUTORISATION DE CONSTRUIRE : Quels travaux pour quelle autorisation ?

Vous avez des travaux d’aménagement, de construction ou d’agrandissement ? Sachez qu’il existe des projets soumis au permis de construire, à une déclaration de travaux et certains qui sont dispensés de toutes formalités administratives.

La liste des travaux soumis au permis de construire

Le permis de construire est un document officiel qui permet la réalisation des travaux de grande ampleur. Les projets concernés restent alors :

– la création ou augmentation de la surface d’habitation de plus de 20 ou 40 m² ;

– le changement de destination d’un bâtiment, s’il y a modification de la structure porteuse et de la façade ;

– les constructions de plus de 40 m² de surface de plancher ;

– la création d’un niveau supplémentaire à l’intérieur de la maison avec plus de 40 m² de surface de plancher ;

– la modification du volume de l’habitation lorsqu’il y a création d’une ouverture sur un mur extérieur ;

– l’installation d’une éolienne d’une hauteur égale ou supérieure à 12 m ;

– la création d’un garage de plus de 20 ou 40 m² ;

– la création d’un garage de plus de 35 m² de surface de plancher ;

– la création d’une piscine extérieure, dont le bassin de plus de 100 m² et couverture de plus de 1,80 m de hauteur ;

– l’installation de statues, monuments, œuvres d’art, dont la hauteur égale ou supérieure à 12 m avec 40 m3 de volume ;

– la création d’une terrasse de plus de 20 ou 40 m² ;

– la création d’une véranda de plus de 20 ou 40 m² ;

– la construction d’une habitation légère de loisir supérieur 35 m² de surface de plancher.

La liste des travaux soumis à la déclaration de travaux

Les travaux de moyenne ampleur sont soumis à la déclaration de travaux. Pour la création d’un garage par exemple, vous devez obtenir la déclaration de travaux d’un garage. Les travaux concernés restent alors :

– la construction d’un garage de moins de 20 m² ;

– la création d’une construction nouvelle d’une surface de plancher supérieure à 5 m² et inférieure à 20 ou 40 m² ;

– la construction d’une habitation légère de loisir comme le mobile-home, le chalet ou la yourte, jusqu’à 35 m² de surface de plancher ;

– le changement de destination d’un bâtiment ;

– la création ou la modification des ouvertures extérieures comme la pose de fenêtre de toit de type Velux ;

– l’aménagement des combles si la surface créée est supérieure à 10 m² de surface de plancher ;

– la création d’une piscine extérieure, dont le bassin ne dépasse pas les 100 m² avec une couverture de moins de 1,80 m de hauteur ;

– l’installation de statues, monuments, œuvres d’art, dont la hauteur égale ou inférieure à 12 m de hauteur ;

– la création d’une terrasse de moins de 20 ou 40 m² ;

– la création d’une véranda de moins de 20 ou 40 m².

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AUTORISATIONS DE TRAVAUX : Tout savoir

Vous avez un projet de construction, d’aménagement ou d’agrandissement ?

Sachez que certains travaux sont soumis à une autorisation communale, et d’autres non.

Il s’agit en fait d’un permis de construire pour maison dans le cas d’un grand chantier et d’une déclaration de travaux pour les projets de moyenne ampleur.

La déclaration de travaux pour maison

Une déclaration préalable est une autorisation obligatoire si vos travaux consistent à créer une surface de plancher ou d’emprise au sol comprise entre 5 m² ou 20 m². Le seuil de 20 m² peut être porté à 40 m² si la construction est implantée au cœur d’une zone urbaine d’une commune couverte par un document assimilé (par exemple, un plan d’occupation des sols) ou encore un plan local d’urbanisme (PLU). Toutefois, si vos travaux consistent à créer une surface de plancher ou d’emprise au sol comprise entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, un permis de construire est exigé. Dans le cas où après réalisation, la surface ou l’emprise de la construction dépasse 150 m², il est obligatoire de faire appel à un architecte. Vous devez alors constituer un dossier au moyen de l’un des formulaires suivants : le cerfa n°13702*02 pour les travaux concernant des lotissements et autres divisions foncières non soumis à permis d’aménager (division sans voies ni espace commun). Le cerfa n°13404*03 de son côté, est destiné pour les travaux concernant les constructions, travaux, installations et aménagements non soumis à permis de construire comprenant ou non des démolitions. Enfin, il y a le cerfa n°13703*03 pour les travaux concernant la construction et travaux non soumis à permis de construire portant sur une maison individuelle et ses annexes. Le cerfa doit être complété d’annexes.

Le permis de construire pour maison

Un permis de construire est exigé lorsque les travaux envisagés sur une construction existante consistent à créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m². L’autorisation est également obligatoire pour la création d’une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m². Cette surface est valable si la construction est implantée dans les zones urbaines couvertes par un plan local d’urbanisme (PLU). Dans le cas où après réalisation, la surface ou l’emprise de la construction dépasse 150 m², il est obligatoire de faire appel à un architecte. Vous devez également solliciter le permis de construire pour maison si les travaux ont pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment. Aussi, la mairie exige cette autorisation lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination ou s’ils portent sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou se situant dans un secteur sauvegardé. Votre demande de permis de construire doit être effectuée au moyen de l’un des formulaires suivants : le cerfa n°13409 – *03 pour les autres constructions ou le cerfa n°13406 – 03 pour les travaux portant sur maison individuelle et/ou ses annexes.

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CONSTRUCTION DE MAISON : Conseils pour choisir le pro dans le cadre de la construction maison

En matière de construction vous pouvez faire du sur-mesure et garder la main sur la réalisation ou choisir sur catalogue et déléguer la gestion du chantier.

Architecte, artisan et entrepreneur sont là pour vous conseiller.

Une fois le terrain trouvé et le financement obtenu, vous pensiez avoir fait le plus gros. Mais c’est surtout au moment de choisir le professionnel que les choses se compliquent.

L’architecte, un professionnel diplômé

L’architecte est un professionnel qui a suivi au moins cinq ans d’études après le bac au sein d’une école d’architecture publique ou privée et qui a effectué un stage professionnel.

À l’issue de ces études, il obtient une « habilitation à exercer la maîtrise d’œuvre en son nom propre » (Hamonp), un diplôme qui a succédé à l’ancienne mention « diplômé par le gouvernement » (DPLG). Cependant, l’architecte n’a le droit d’exercer qu’une fois inscrit au Conseil national de l’Ordre des architectes (CNOA), instance qui répertorie, régule et, parfois, sanctionne les membres de la profession en cas de faute professionnelle grave. Vous pouvez lui demander plusieurs missions distinctes?: seulement la conception des plans ou la conception et le suivi du chantier.

Le maître d’œuvre, une confiance à bâtir

Pour piloter un projet de construction, il est possible de faire appel à un maître d’œuvre. Son rôle est de vous assister dans la conception et le suivi du chantier. Pour tout projet de moins de 170 m², recourir à un maître d’œuvre suffit. Au-delà, ce dernier devra faire concevoir les plans par un architecte diplômé. Car il ne faut pas confondre architecte et maître d’œuvre.

La relation personnelle est primordiale pour choisir le maître d’œuvre qui saura comprendre vos attentes, choisir les matériaux adaptés à votre budget et à votre projet.

Le promoteur-constructeur : un projet clé en main

Si vous optez pour la construction d’une maison standard, dont le chantier sera géré par un interlocuteur unique, vous aurez recours à un constructeur de maisons individuelles. Celui-ci peut construire la maison choisie sur un catalogue de plans standard préétablis, plus ou moins personnalisables.

Le constructeur de maison individuelle propose un contrat type qui englobe toutes les prestations nécessaires au commencement du chantier (étude des sols, dépôt de permis de construire…) ainsi que les assurances et garanties obligatoires.

Recourir à ce type de professionnel permet d’avoir en face de soi un seul interlocuteur, qui fait signer un contrat forfaitaire global, le Contrat de construction de maison individuel ou CCMI.

L’architecteur : l’architecte-constructeur

Une catégorie particulière d’architectes se développe depuis quelques années?: les architecteurs. Ces architectes diplômés fournissent une prestation globale, avec un contrat calqué sur les contrats de construction de maison individuelle (CCMI).

Les architecteurs proposent un contrat clés en main à prix et délai garantis, avec une obligation de résultat, exactement comme un promoteur de construction individuelle. Le contrat passé inclut les honoraires de conception et de suivi, mais aussi les assurances, le coût des matériaux et des travaux. Il peut aussi inclure la réalisation des démarches qui se rapportent à la demande de permis de construire maison.

Avec cette option, vous allez pouvoir combiner le bénéfice d’un interlocuteur unique, à la fois garant et responsable de la totalité de la prestation, avec le « plus créatif » du recours à un véritable architecte.

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DECLARATION DE TRAVAUX : Tout savoir sur la déclaration de travaux pour surface de plancher

La déclaration de travaux pour surface de plancher est exigée pour les travaux de moyennes importances. Elle s’applique aux travaux sur un bâtiment existant que pour les constructions neuves de taille moyenne.

La déclaration de travaux pour surface de plancher pour les constructions neuves

La déclaration de travaux pour surface de plancher peut être exigée pour les constructions neuves. Vous devez effectuer des démarches obligatoires auprès de la mairie pour :

  • les habitations légères de loisirs si leur surface de plancher dépasse les 35 m² ;

  • pour les projets dont la hauteur au-dessus du sol est supérieure à 12 m ;

  • pour la surface de plancher et l’emprise au sol sont inférieures ou égales à 5 m² ;

  • toute nouvelle construction dont la surface de plancher ou l’emprise au sol est supérieure à 5 m²

  • les constructions d’une surface inférieure ou égale à 20 m ² ;

  • les murs de plus de 2 m de hauteur au-dessus du sol ;

  • les piscines inférieure ou égale à 100 m² ;

  • les châssis et serres d’une hauteur au-dessus du sol compris entre 1.80 m et 4 m ;

  • Toute construction dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 12 m avec une emprise au sol sont inférieure ou égale à 20 m² ;

  • la construction d’un mur, quelle que soit sa hauteur si la propriété est implantée près d’un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité, en site classé, réserve naturelle, à l’intérieur du cœur des parcs nationaux.

Le dossier de demande d’une déclaration de travaux

Le dossier de demande d’une déclaration de travaux est important, car c’est lui qui va définir si la mairie va vous accorder ou non l’autorisation. Vous devez alors constituer un dossier complet composé d’une demande Cerfa n°13703*02 pour déclarer des travaux sur une maison individuelle ou la construction d’une annexe à une maison. Le formulaire Cerfa n°13404*02 est destinée pour une construction, des travaux sur existant, un aménagement ou un changement de destination. Le formulaire Cerfa n°13702*02 de son côté est destinée pour une petite division de terrain. Fournissez 1 exemplaire par dossier avec 5 exemplaires supplémentaires.

Outre la demande, vous devez rassembler les annexes :

– le plan de situation du terrain ;

– le plan de masse de la construction à modifier ou à édifier ;

– le plan en coupe du terrain et de la construction ;

– la notice décrivant le terrain et présentant le projet ;

– le plan des façades et des toitures ;

– le document graphique pour apprécier l’insertion du projet dans son environnement ;

– la photographie situant le terrain dans l’environnement proche ;

– la photographie situant le terrain dans l’environnement lointain.

Fournissez 1 exemplaire par dossier avec 5 exemplaires supplémentaires.

Une fois complet envoyez le dossier par pli recommandé avec accusé de réception ou déposez directement en mairie.

 

PROMOTION IMMOBILIERE : Caractère suffisamment distinct et indépendant de constructions desservies par des équipements ou des aménagements communs autorisant la constitution d'un syndicat secondaire (cass. civ. 13 juillet 2018)

Un groupe d’immeubles, soumis au statut de la copropriété, est composé de 7 bâtiments (n° 1 à 7) et d’un garage en sous-sol accessible par 2 rampes véhicules et desservi par un passage piéton pour chacun des bâtiments n° 4, 5 et 6. L’assemblée générale des copropriétaires a décidé la création d’un syndicat secondaire propre aux bâtiments n° 1, 2, 5, 6 et 7 dont l’annulation est demandée par des copropriétaires pour violation de l’art. 27 de la loi du 10 juillet 1965.

La cour d’appel a rejeté leur demande.

Pour la cour d'appel, le fait qu'il y ait des sas qui relient le garage collectif aux trois bâtiments indépendants ne suffit pas pour considérer que le garage est imbriqué dans ces bâtiments de telle sorte qu'il ne pourrait constituer un bâtiment à lui seul. De même le fait que l'un des bâtiments soit accessible par les occupants des deux autres bâtiments par ce garage collectif ne le rend pas pour autant imbriqué dans les bâtiments avec lesquels il est relié. En effet, le fait que ces bâtiments soient reliés entre eux n'implique pas qu'ils perdent leur caractère distinct et indépendant et le fait que dans le garage se trouvent des locaux techniques n'implique pas que ce garage doive être considéré comme imbriqué avec les bâtiments construits à proximité puisque ce garage collectif est un bâtiment distinct, bien délimité et que ces locaux techniques desservent aussi le reste de la copropriété dont les bâtiments sont situés un peu plus à l'écart. Dès lors la pluralité de bâtiments existe en présence d'une construction qui se compose de parties techniquement indépendantes, distinctes, facilement identifiables et permettant une gestion particulière sans qu'il en résulte de difficultés par rapport à l'ensemble de la copropriété.

La Cour de cassation (arrêt du 13 juillet 2018) valide l'arrêt de la cour d'appel. 

Même en présence d'équipements communs desservant un groupe d'immeubles, la pluralité de bâtiments au sens de l’art. 27 de la loi du 10 juillet 1965 existe en présence d'une construction qui se compose de parties techniquement indépendantes, distinctes, facilement identifiables et permettant une gestion autonome, autorisant ainsi la création d'un syndicat secondaire.

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CONSTRUCTION ET VEFA. Faute dolosive du bureau d'études techniques ? (Cour de cassation, 3e Ch. civ., 12 juillet 2018, pourvoi n° 17-19.701, cassation, FS-P+B+I)

Une chambre de commerce et d'industrie (CCI) a fait édifier, en qualité de promoteur, un groupe d'immeubles qu'elle a vendu par lots en l'état futur d'achèvement (VEFA). Le syndicat des copropriétaires a autorisé une société à effectuer des travaux dans un local commercial lui appartenant et situé au rez-de-chaussée. Les travaux, entraînant la suppression de toutes les cloisons intérieures du local réaménagé sont réalisés. Des fissures étant apparues, le syndicat a, après expertise, assigné la CCI, le bureau d'études techniques lors de la construction de l'immeuble, qui a mis en cause la société chargée du contrôle technique.

La cour d'appel a condamné le bureau d'études techniques à payer diverses sommes au syndicat des copropriétaires.

L'arrêt d'appel énonce que les désordres sont consécutifs à une erreur de conception du bureau d'études techniques tout en précisant que la qualité du béton est à la limite de l'acceptable et que l'ampleur considérable du déficit de ferraillage du béton armé conduisant à poser une dalle, qui n'a résisté jusqu'à présent que grâce aux cloisons installées en dessous alors qu'elles ne sont pas prévues pour cet usage, caractérise de la part d'un professionnel une faute lourde tellement grave qu'elle doit être qualifiée de dolosive.

L'arrêt de la cour d'appel est cassé.

En statuant comme elle l'a fait, par des motifs insuffisants à caractériser que le bureau d'études techniques aurait violé ses obligations contractuelles par dissimulation ou par fraude et, partant, commis une faute dolosive, la cour d'appel a violé les art. 1147 et 1150 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.

LOTISSEMENT : La hauteur des haies du lotissement relève du cahier des charges sans caractère réglementaire (Cour de cassation, Chambre civile 3, 12 juillet 2018, RG N° 17-21.081, rejet, publié)

Les propriétaires dans un lotissement ont obtenu la condamnation sous astreinte, de colotis, à couper leur haie à une hauteur de 80 centimètres, en application de l'art. 17 du cahier des charges puis les ont assignés en liquidation d'astreinte, le 4 février 2015, pour la période du 6 mai 2014 au 6 mars 2015.

Les colotis ont fait valoir que, par une délibération du 7 décembre 2013, l'assemblée générale de l'Association syndicale libre (ASL) avait modifié l'art. 17 et limité la hauteur des haies à 1,80 mètre dans tout le lotissement. 

C'est en vain qu'il est fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter les demandes de liquidation d'astreinte pour n'avoir pas réduit à 80 centimètres la hauteur des plantations du lot.

Ayant exactement retenu que la clause relative à la hauteur des haies du lotissement n'avait pas une nature réglementaire et que, conformément aux stipulations du cahier des charges, sa modification avait été adoptée à la majorité de l'art. L. 315-3 du Code de l'urbanisme, reprise à l'art. L. 442-10 du Code de l'urbanisme, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la modification votée le 7 décembre 2013 n'avait pas à être approuvée par l'autorité compétente.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/766_12_39797.html

SYNDICAT DE COPROPRIETE : Condition de création d’un syndicat secondaire (Cass. 3e civ., 12 juill. 2018, n° 17-26133)

La cour d’appel de Toulouse qui énonce à bon droit qu’aux termes de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, la constitution d’un syndicat secondaire implique la présence de plusieurs bâtiments compris comme des constructions matériellement distinctes et indépendantes les unes des autres pour permettre une gestion particulière sans qu’il en résulte de difficulté pour l’ensemble de la copropriété même si ces constructions sont desservies par des équipements ou des aménagements communs et retient que le fait que des sas relient le garage aux bâtiments, que le bâtiment n° 4 soit accessible par ce garage aux occupants des bâtiments n° 5 et 6 et que des locaux techniques du garage desservent la copropriété n’impliquent pas que ces bâtiments perdent leur caractère distinct, indépendant et permettant une gestion autonome, peut en déduire que l’immeuble comporte plusieurs bâtiments permettant la constitution d’un syndicat secondaire.

Cliquez pour lire l’arrêt : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/699_12_39793.html

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FAUTE DU CONSTRUCTEUR CONSTITUTIVE DE DOL : Transmission de l’action contractuelle et caractérisation (Cass. 3ème civ., 12 juill. 2018, n° 17-20627)

Les acquéreurs d’une maison individuelle constatent des désordres affectant le réseau électrique et la charpente et, après expertise, assignent le constructeur et les précédents propriétaires en indemnisation de leurs préjudices.

La cour d’appel de Paris qui retient à bon droit que l’action engagée par les acquéreurs, sur le fondement de la faute dolosive du constructeur, s’analyse en une action contractuelle et que, attachée à l’immeuble, elle est transmissible aux acquéreurs successifs, en déduit exactement que cette action est recevable.

La cour d’appel qui retient que le constructeur a présidé à la livraison et à la remise des clefs, que l’examen des lieux lors de la réception ne pouvait manquer de révéler la modification de la structure réalisée sur la charpente par le sciage des contreventements des fermettes et les insuffisances du plancher, qui n’était pas destiné à supporter des combles habitables, et que le constructeur ne pouvait ignorer le projet d’aménagement des combles puisque les maîtres d’ouvrage avaient déposé une demande de permis de construire modificatif à cette fin, peut en déduire que, ce constructeur ayant remis les clefs de la maison en demeurant taisant, une violation délibérée et consciente de ses obligations contractuelles est caractérisée.

Consultez l'arrêt ici en cliquant : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/765_12_39801.html

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URBANISME : Condition d’extension de l’urbanisation dans les communes littorales (CE, 11 juill. 2018, n° 410084)

Il résulte du I de l’article L. 146-4 du code de l’urbanisme que les constructions peuvent être autorisées dans les communes littorales en continuité avec les agglomérations et villages existants, c’est-à-dire avec les zones déjà urbanisées caractérisées par un nombre et une densité significatifs de constructions.

En revanche, aucune construction ne peut être autorisée, même en continuité avec d’autres, dans les zones d’urbanisation diffuse éloignées de ces agglomérations et villages.

En jugeant que le projet de construction d’une maison individuelle devait être regardé comme réalisé en continuité avec une agglomération existante en raison de sa proximité immédiate avec un camping, sans rechercher si les constructions soumises à autorisation qui se trouvent dans ce camping assurent la continuité avec l’ensemble des constructions avoisinantes et si la construction projetée est elle-même dans la continuité des constructions du camping, le tribunal administratif a commis une erreur de droit.

CLAUSE PENALE : Les candidats acquéreurs justifient avoir déposé un dossier de financement conforme aux stipulations du compromis, dans les délais prévus (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 11 juillet 2018, RG N° 17/00104)

Le 10 septembre 2014 les époux B. se sont engagés à vendre et les consorts C-G se sont engagés à acquérir un bien immobilier sis à [...] au prix de 225'000 euro, sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt avant le 10 décembre 2014 d'un montant de 235'000 euro au taux maximum de 3, 50 % l'an sur 300 mois.

La réitération de l'acte qui était prévue pour le 7 janvier 2015 n'a pas eu lieu et les vendeurs ont mis vainement en demeure les acquéreurs de signer l'acte authentique le 15 janvier 2015. Une médiation auprès de la chambre des notaires est demeurées infructueuse.

Par exploit du 15 avril 2015 les époux B, vendeurs, ont fait assigner les acquéreurs en vue d'obtenir le versement à leur profit du montant de la clause pénale

Les candidats acquéreurs justifient avoir déposé un dossier de financement conforme aux stipulations du compromis, dans les délais prévus. La clause pénale n'est alors pas due. Il est indifférent que les candidats acquéreurs n'aient pas notifié le refus dans le délai contractuel. L'obtention d'un prêt hors délais et dans des conditions que les candidats acquéreurs étaient fondés à refuser, est sans incidence.

Toutefois, ils ont causé un préjudice aux vendeurs en ne les informant pas dans le délai contractuel de la défaillance de la condition. En effet, les vendeurs ont été contraints de déménager, d'acquitter un loyer ainsi que des frais d'agence, puis des frais pour emménager à nouveau en compagnie de leur enfant en bas âge. Il convient d'indemniser leur préjudice matériel à hauteur de 2'806 euro et de leur allouer une somme de de 5'000 euro en réparation des tracasseries subies.

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AGENT IMMOBILIER : L'agent immobilier doit trouver un acquéreur aux conditions du mandat (Cour de cassation, Chambre commerciale, 10 juillet 2018, RG 16-20.254, 16-20.255, cassation avec renvoi, inédit)

En application des dispositions de l'art. 1134 (ancien) du Code civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi des parties. Elles doivent être exécutées de bonne foi. L'art. 1147 (ancien) du même code le débiteur est condamné à paiement de dommages et intérêts à raison de l'inexécution de son obligation toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée.

La convention de mandat passée le 7 juin 2013 entre la SAS MC Energie et M. Fabrice M dispose que la société mandate M. M à l'effet de rechercher un acquéreur pour les deux centrales photovoltaïques dont elle est propriétaire et qui sont en exploitation, en vue d'aboutir à une vente de ces centrales moyennant le prix minimum forfaitaire de 2'800'000 euro. Il est spécifié que la cession des centrales s'entend de la signature d'une convention de successeur dans l'activité de production d'électricité comprenant la transmission du contrat d'achat d'énergie avec EDF-OA, l'ensemble des éléments corporels des centrales, et la conclusion concomitante des deux baux emphytéotiques pour l'exploitation des centrales.

La société s'est engagée à accepter toute offre faite au moins à ce prix et à lui verser des honoraires d'un montant correspondant à la différence entre cette somme et le prix de vente effectif. Se prévalant du refus de la société mandante de donner suite aux deux propositions d'achat répondant aux conditions du mandat, qu'il lui avait transmises, le mandataire l'a assignée en paiement.

Pour condamner la société mandante à payer au mandataire une certaine somme au titre de ses honoraires, l'arrêt d'appel retient que ce dernier a présenté deux offres conformes au mandat, la première portant sur l'achat des deux centrales au prix de 2'290'000 euro, outre 19 loyers annuels de 42'105 euro hors taxes s'agissant des bâtiments, et la seconde faite pour un prix de 2'300'000 euro, outre 700 000 euros à titre de loyers pendant 29 années.

En statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le mandat litigieux avait été donné par la société mandante en vue d'aboutir à une vente des deux centrales, moyennant un prix minimum forfaitaire de 2'800'000 euro et que ce prix était stipulé payable lors de la signature de l'acte de cession des centrales, ce dont il résultait que le prix minimum ainsi stipulé ne pouvait pas être atteint par le versement d'un loyer périodique, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'art. 1134 du Code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

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OCCUPATION SANS DROIT NI TITRE : La véritable nature de l'indemnité d'occupation du logement occupé sans droit ni titre (CA Colmar, Chambre civile 3, section A, 9 juillet 2018, RG N° 17/02022)

Mme Germaine M avait autorisé M. N à occuper à titre gratuit un logement situé [...] au deuxième étage.

Mme M est décédée le 3 septembre 2015, ses héritiers étaient les consorts H.

Le 10 février 2016, les consorts H ont donné congé par lettre recommandée à M. N en lui demandant de quitter les lieux pour le 30 avril 2016 au plus tard.

L'indemnité d'occupation due par l'occupant sans droit ni titre a indéniablement un but indemnitaire et a vocation à réparer le préjudice subi par le propriétaire du fait de la perte des fruits et revenus de l'immeuble, mais elle constitue également un moyen de pression à l'encontre de l'occupant.

L'occupant de l'immeuble ne saurait donc prétendre voir réduit l'indemnité d'occupation à néant, au motif que l'immeuble occupé serait dépourvu de valeur locative en raison de sa grande vétusté et de son caractère impropre à l'habitation. Il convient donc de fixer cette indemnité, au vue des conclusions de l'agence régionale de santé, à la somme de 450 EUR par mois d'occupation effective.

PROMESSE DE VENTE SOUS CONDITION SUSPENSIVE : Non-exercice du droit de préemption (Cour de cassation, Chambre civile 3, 5 juillet 2018, pourvoi N° 17-18.911, cassation, inédit)

Par une promesse de vente du 9 novembre 1998, une maison d'habitation avec terrain attenant a été vendue, sous la condition suspensive, au profit du seul acquéreur, que la commune n'exerce pas son droit de préemption.

Pour rejeter la demande tendant à voir déclarer la vente parfaite, l'arrêt d'appel, après avoir relevé qu'aux termes de la promesse la vente deviendrait nulle et non avenue à défaut de réalisation de la condition suspensive au plus tard le 15 janvier 1999 et que l'acte authentique réitérant cette vente devait être établi dans les huit jours de ce délai, retient que les conditions suspensives n'ont pas été réalisées à la date prévue, que les attestations émanant du maire de la commune ne rendent pas compte d'une prorogation du délai prévu pour la régularisation de l'acte authentique, et que la promesse est caduque.

En statuant ainsi, après avoir relevé que le vendeur avait implicitement accepté de reporter le délai de réalisation des conditions suspensives, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'art. 1176 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

ARRETE DE PERIL : Annulation d’un arrêté de péril et conséquences (Cass. 3e civ., 5 juill. 2018, n° 12-27823, PB)

Un incendie ayant endommagé un immeuble, le maire de la commune prend un arrêté de péril imminent enjoignant au propriétaire de procéder à des travaux de sécurisation. Au visa du rapport d’un expert désigné par le président du tribunal administratif, faisant état d’une grave menace à la sécurité publique en raison d’un risque permanent d’effondrement de l’immeuble, il prend un arrêté de péril ordinaire prescrivant la démolition totale de l’immeuble. À défaut de réalisation des travaux dans le délai imparti, il demande au président du tribunal administratif, sur le fondement des dispositions du paragraphe IV de l’article L. 511-2 du Code de la construction et de l’habitation, l’autorisation de faire procéder à la démolition. Celle-ci est autorisée sous réserve d’assurer, dans les conditions préconisées par l’architecte des bâtiments de France, la conservation des façades sur rues de l’immeuble et de l’immeuble voisin. Après la démolition de l’immeuble, le tribunal administratif prononce l’annulation de l’arrêté de péril ordinaire et, la commune ayant assigné le propriétaire de l’immeuble en paiement du coût des travaux de démolition, celui-ci demande reconventionnellement l’indemnisation de son préjudice.

La cour d’appel d’Agen qui relève que l’immeuble n’a fait l’objet d’aucun entretien par son propriétaire depuis l’incendie, que, si une procédure l’a opposé à sa compagnie d’assurance, il avait néanmoins le devoir, en sa qualité de propriétaire, de prendre toutes mesures afin de prévenir tous risques d’effondrement et que, bien qu’ayant perçu une indemnité d’assurance de 300 000 € à l’issue de cette procédure, il n’a pas spontanément procédé aux réparations nécessaires, retient que les dégradations et démolitions invoquées ainsi que les préjudices financier et moral ne sont dus qu’à sa propre inertie et au manque de soins élémentaires apportés à sa propriété, justifiant légalement sa décision de rejeter la demande du propriétaire d’indemnisation du préjudice subi du fait de la démolition totale de son immeuble.

Mais l’arrêt est toutefois cassé sur un moyen relevé d’office par la 3e chambre civile de la Cour de cassation et au visa de l’article L. 511-2, IV, du Code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction alors applicable.

La cour d’appel, pour accueillir la demande de la commune en paiement du coût des travaux de démolition, retient qu’il est constant que ces travaux ont été effectués à ses frais avancés, qu’ils étaient autorisés par une ordonnance du juge des référés du tribunal administratif qui avait rejeté la demande du propriétaire en suspension de l’arrêté de péril ordinaire et, qu’ainsi, ces travaux devaient être mis à la charge du propriétaire, la demande reconventionnelle de celui-ci pour voie de fait étant indépendante de cette obligation.

La commune, relève la Cour de cassation, n’agit pour le compte et aux frais du propriétaire que lorsqu’elle fait régulièrement usage des pouvoirs d’exécution d’office qui lui sont reconnus et, dès lors, l’irrégularité de la procédure résultant de l’illégalité de l’arrêté de péril fait obstacle à ce que soit mis à la charge du propriétaire le coût des travaux ordonnés par cet arrêté et exécutés d’office par la commune.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000037196725&fastReqId=257841583&fastPos=1

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FAUTE DE L'ARCHITECTE : Qui assume la responsabilité des manœuvres dolosives de l’architecte ? (Cass. 3e civ., 5 juill. 2018, n° 17-20121)

Les acquéreurs d’un chalet, soutenant qu’il leur avait été dissimulé que l’aménagement du sous-sol du chalet en espace d’habitation avait été réalisé sans autorisation d’urbanisme, assignent leur vendeur, sur le fondement du dol, et le notaire, pour manquement à son devoir de conseil, en paiement de dommages-intérêts.

La cour d’appel qui retient à bon droit que le notaire est tenu de vérifier les déclarations faites par le vendeur qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse, avec les moyens juridiques et techniques d’investigation dont il dispose, et relève que le notaire avait demandé à l’architecte de lui transmettre tous dossiers de permis de construire principal et modificatif, en ce compris toutes pièces écrites et graphiques et tous plans, que ce dernier avait indiqué qu’une visite des locaux par le service d’urbanisme lui avait permis d’obtenir une attestation de non-contestation de conformité des travaux, en omettant toutefois d’en préciser les limites, et mentionné que le chalet était, dans sa version existante, conforme au dernier permis de construire, retenant souverainement qu’il n’est pas établi que le notaire aurait pu, au vu des documents transmis, s’apercevoir de l’irrégularité des travaux pratiqués au sous-sol du chalet, peut en déduire que, s’agissant de la régularité administrative des aménagements intérieurs d’une construction régulièrement édifiée, il ne peut être reproché au notaire, en présence de l’attestation précise et circonstanciée remise par l’homme de l’art, d’avoir manqué à son devoir d’information au préjudice de l’acquéreur.

Mais viole l’article 1116 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, la cour d’appel qui, pour rejeter les demandes formées contre la venderesse, retient que rien n’indique que celle-ci avait connaissance des informations fallacieuses données par l’architecte, alors qu’elle a retenu que ce dernier avait la qualité de représentant de la SCI et que les manœuvres dolosives du représentant du vendeur, qui n’est pas un tiers au contrat, engagent la responsabilité de celui-ci.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/668_5_39664.html

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COPROPRIETE : Procédure d’annulation du mandat de syndic et désignation d’un administrateur provisoire (Cass. 3e civ., 5 juill. 2018, n° 17-21034)

Lorsque la désignation d’un administrateur provisoire est sollicitée sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, motif pris de la nullité de plein droit du mandat du syndic, faute d’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation, cette nullité doit avoir été constatée préalablement à l’issue d’une procédure contradictoire.

La cour d’appel de Paris ayant relevé qu’une procédure contradictoire n’a pas été mise en œuvre, la requête en désignation d’un administrateur provisoire doit être rejetée.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000037196726&fastReqId=1118249455&fastPos=1

GARANTIE DES VICES CACHES : Les vendeurs sauvés par la clause d'exonération de la garantie des vices cachés (Cour de cassation, chambre civile 3, 5 juillet 2018, N° de pourvoi 17-18.279, rejet, inédit)

Par acte du 18 juillet 2011, M. et Mme Z (les vendeurs) ont vendu une maison d'habitation à M. X et Mme Y (les acquéreurs) ; se plaignant de l'apparition de désordres, ceux-ci ont, après expertise, assigné les vendeurs en résolution de la vente et en indemnisation de leurs préjudices.

Les acquéreurs ont fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter leurs demandes.

Mais ayant constaté que l'expert avait indiqué que la maison était affectée depuis plusieurs années d'un champignon principalement localisé dans la salle de bains, qu'il était dû à des travaux exécutés avant l'acquisition de l'immeuble par les vendeurs et qu'il n'était pas visible lors de la vente et souverainement retenu que les travaux d'embellissement dans la salle de bains et d'enduisage du mur côté ouest manifestaient tout au plus un souci légitime de présenter à la vente un bien rafraîchi ou restauré pour certains de ses éléments, que les vendeurs avaient remis les clés de la maison aux acquéreurs quelques jours après la signature de la promesse et plusieurs mois avant celle de l'acte authentique et que leur mauvaise foi n'était pas démontrée par les acquéreurs, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et devant qui il n'était pas soutenu que les vendeurs devaient être assimilés à des vendeurs professionnels, a pu, sans dénaturation en déduire que la clause d'exclusion de garantie des vices cachés devait trouver application et a légalement justifié sa décision.

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VICES CACHES : L'abri de piscine avait un vice caché (Cour de cassation, 3e Ch. civ., 5 juillet 2018, pourvoi n° 17-19.819, F-D)

M. et Mme X ont confié à la société Abrisud la fourniture et la pose d'un abri de piscine ; après une chute de neige, cet abri s'est effondré ; M. et Mme X ont assigné la société en résolution du contrat, restitution et paiement de sommes.

Pour rejeter les demandes, l'arrê d'appel retient que la cause du sinistre n'est pas un vice caché de l'abri piscine lors de sa vente.

En statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que l'expert préconisait le remplacement des chevilles et des molettes par des fixations plus adaptées, d'une longueur supérieure en raison d'un "sous-dimensionnement" ayant provoqué la rupture, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les constatations légales de ses propres constatations, a violé l'art. 1641 du Code civil.

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BIEN NON DELIMITE : Qu'est-ce qu'un bien non délimité (BND) ? (BOI-CAD-MAJ-10-20-20, 4 juillet 2018, § 390)

L'Administration fiscale apporte les précisions suivantes concernant les biens non délimités :

– un bien non délimité est un ensemble de propriétés juridiquement indépendantes, ne relevant ni du régime de la copropriété, ni de celui de l'indivision, que les différents propriétaires n'ont pas pu délimiter lors de la confection ou de la rénovation de leur cadastre 

– faute de délimitation contradictoire, aucune limite ne peut être portée sur le plan cadastral ; il en résulte une parcelle unique représentant le contour de l'ensemble des propriétés contiguës;

– les propriétaires y ont des droits non indivis, chacun disposant de son lot et de sa surface sans pouvoir connaître la limite de leur lot;

– si l'ensemble des parties des lots du bien non délimité sont connues et si les limites du (ou des) lot(s) sont matérialisées et/ou connues, alors le document d'arpentage constatant l'extraction d'un ou de plusieurs lots du bien non délimité doit revêtir la signature de chacune des parties ; dans les autres cas, la production d'un document d'arpentage n'est pas envisageable.

Question écrite n° 05929 de M. Jean Louis Masson (Moselle - NI)  publiée dans le JO Sénat du 18/04/2013 - page 1224

M. Jean Louis Masson attire l'attention de M. le ministre délégué auprès du ministre de l'économie et des finances, chargé du budget sur la problématique des biens non délimités (BND). Cette situation existe dans de nombreuses communes rurales où des propriétaires connaissent le contenu de leur bien immobilier mais non sa localisation précise. Les juridictions saisies refusent, en général, de voir dans ces situations des indivisions et rejettent toute demande de sortie d'indivision. Lorsqu'elles sont saisies de requêtes en bornage judiciaire, les juridictions refusent d'y faire droit, au motif que le bornage n'a pas vocation à déterminer la localisation de parcelles, mais uniquement à en fixer la limite d'avec des propriétés riverains. Il lui demande s'il n'est pas opportun de prendre une initiative pour régler le problème des biens non délimités qui pénalise nombre de propriétaires fonciers.

Réponse du Ministère chargé du budget publiée dans le JO Sénat du 07/11/2013 - page 3231

Un bien non délimité est un ensemble de propriétés juridiquement indépendantes, ne relevant donc ni du régime de la copropriété ni de celui de l'indivision, que les différents propriétaires n'ont pas pu délimiter lors de la confection ou de la rénovation de leur cadastre. Faute de délimitation contradictoire, aucune limite ne peut être portée sur le plan cadastral. Le résultat est alors une parcelle unique représentant le contour de l'ensemble des propriétés contiguës. L'administration ne disposant d'aucun moyen juridique pour délimiter ces biens, il appartient aux seuls propriétaires de lever entre eux cette difficulté en procédant à la délimitation de leurs propriétés respectives, qui sera formalisée par la rédaction d'un document d'arpentage par la personne agréée à les établir.

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VENTE IMMOBILIERE : Carence de l'acquéreur dans ses démarches en vue de l'obtention des prêts (CA Lyon, Chambre civile 1, section B, 3 juillet 2018, RG N° 16/05569)

Les compromis de vente prévoient la sanction de la carence de l'acquéreur dans ses démarches en vue de l'obtention des prêts à savoir qu'après l'envoi d'une lettre recommandée restée sans réponse, le vendeur puisse se prévaloir de la caducité du compromis.

Les vendeurs n'ont pas envoyé à l'acquéreur, qui n'a pas respecté les délais pour justifier du rejet de sa demande de prêts, la lettre recommandée avec accusé de réception prévue au contrat, ni ne l'ont sommé de se présenter chez le notaire. Il apparaît que ce n'est qu'après que l'acheteur ait justifié auprès des vendeurs du refus de la banque qu'ils lui ont adressé un courrier recommandé dans lequel ils évoquent la caducité du compromis et la mise en jeu des clauses pénales. Or, le retard dans l'information par l'acquéreur du vendeur ne fait l'objet d'aucune autre sanction aux termes du compromis. L'acheteur justifie que les différences, inférieures à 3'000 euro par crédit, entre les montants demandés par lui et les montants prévus au compromis résultent de l'intégration par la banque des frais des garanties demandées par elle, de sorte que cette différence minime est sans emport sur le rejet ou l'acceptation du prêt.

Il ne peut donc être considéré que les conditions ont défailli du fait de l'acheteur et les vendeurs ne peuvent se prévaloir de la clause pénale.

VENTE IMMOBILIERE : Lorsque l'ex-conjoint ne veut pas signer la vente de la maison (Rép. min. n° 6595 ; J.O. A.N. 3 juillet 2018, p. 5810)

Un parlementaire appelle l'attention du garde des Sceaux sur le cas d'un conjoint séparé lorsque l'autre refuse absolument toute signature (acte de vente, mise en location).

Il est répondu :

Le Code civil offre aujourd'hui un éventail de mécanismes juridiques susceptible de permettre de répondre aux difficultés rencontrées (...). Ainsi, l'époux concerné pourrait envisager de saisir le juge aux affaires familiales sur le fondement de l'art. 217 du Code civil qui dispose notamment qu'un époux peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le concours ou le consentement de son conjoint serait nécessaire, si celui-ci est hors d'état de manifester sa volonté ou si son refus n'est pas justifié dans l'intérêt de la famille. Ce texte peut conduire à la vente d'un bien qui dépend de la communauté.

Si la procédure de divorce est en cours, des demandes peuvent aussi être faites au titre des mesures provisoires de l'art. 255 du Code civil sur l'ancien domicile conjugal, sur la jouissance des biens communs et sur la prise en charge temporaire des dettes du couple. En outre, pour les situations nécessitant des mesures urgentes de type conservatoire, l'art. 220-1 du Code civil peut être mobilisé en cas de manquements graves d'un époux à ses devoirs. L'assistance d'un avocat est nécessaire pour la procédure de divorce comme pour le recours à l'art. 217 du Code civil.

Enfin, le projet de loi de programmation 2018-2022 et de réforme pour la Justice, qui sera examiné prochainement par le Parlement, prévoit une simplification de la procédure de divorce afin de réduire la durée de traitement de ces affaires et de limiter les risques de conflit dans le couple en séparation.

GARANTIE DES VICES CACHES : Les vendeurs

Il résulte de l'art. 1641 du code civil que le vendeur est tenu de garantir l'acheteur des défauts cachés du bien vendu qui le rendent impropre à son usage ou qui en diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou à un moindre prix s'il en avait eu connaissance. 

En application de l'art. 1644 du même code, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts. 

Selon l'art. 1642, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. L'acquéreur professionnel est présumé connaître les vices. 

L'art. 1643 dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. 

Ainsi, lorsque l'acte de vente ou le compromis de vente contient une clause de non garantie des vices cachés, l'acquéreur qui entend bénéficier de cette garantie doit démontrer que son vendeur avait connaissance des vices. Le vendeur professionnel est présumé connaître les vices. Le vendeur profane peut être assimilé au vendeur professionnel s'il s'est comporté en qualité de maître d'oeuvre en concevant lui-même le bâtiment ou s'il a participé à la construction, quelles que soient ses compétences techniques. 

En l'espèce, M. et Mme X sont des vendeurs non professionnels, mais il résulte des rapports d'expertise judiciaire qu'ils ont réalisé eux-mêmes des travaux dans l'immeuble qu'ils ont vendu, de sorte qu'ils sont présumés connaître les vices se rapportant à ces travaux. La clause de non garantie des vices cachés ne peut donc être appliquée s'agissant des défauts en lien avec ces travaux.

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VICES CACHES : La découverte de pollution sur un terrain est de nature à constituer un vice caché (Cour de cassation, Civ. 3e, 29 juin 2017, pourvoi n° 16-18.087)

La vente avait été conclue par deux vendeurs à une société civile immobilière (SCI). L'acquéreur avait mentionné dans l'acte son intention d'affecter le bien à l'habitation. Il s'agissait du rez-de-chaussée d'un immeuble, où avait été exploité un garage automobile.

Une expertise ayant révélé la présence dans le sous-sol de cuves polluantes, la nécessité d'une opération de dépollution du site avait conduit l'acquéreur à assigner le vendeur, les notaires, mais également les agents immobiliers en garantie des vices cachés ainsi qu'en indemnisation du préjudice.

La responsabilité du notaire n'avait pas lieu d'être et la mise en cause était en réalité abusive. Ni le vendeur, ni l'agent immobilier n'avaient informé les notaires de la présence de cuves enterrées sous le garage. 

Mais la responsabilité de l'agent immobilier était incontestable. En effet, les juges d'appel avaient retenu que l'agence immobilière devait être tenue à réparation, au motif qu'elle "avait admis avoir eu connaissance de la présence de cuves enterrées et qu'elle n'en avait pas informé l'acquéreur et les notaires instrumentaires". La Cour de cassation approuve.

Les vendeurs prétendaient ne pas être tenus au titre de la garantie des vices cachés, compte tenu de la clause de non-garantie qui avait été stipulée dans l'acte de vente. Les juges du fond ont refusé de faire droit à leur demande.

Le pourvoi est rejeté par la Cour de cassation :

"Ayant retenu à bon droit qu'en sa qualité de dernier exploitant du garage précédemment exploité par son père, M. X... ne pouvait ignorer les vices affectant les locaux et que l'existence des cuves enterrées qui se sont avérées fuyardes n'avait été révélée à l'acquéreur que postérieurement à la vente, la cour d'appel, appréciant souverainement la portée du rapport d'expertise, en a exactement déduit que le vendeur ne pouvait pas se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés".

Il est incontestable que la découverte de pollution sur un terrain est de nature à constituer un vice caché, au moins quand elle présente une certaine ampleur.

OBTENTION DU PRET : L'acquéreur doit justifier de ses diligences pour l'obtention d'un prêt (CA Versailles, Chambre 3, 28 juin 2018, RG N° 17/00402)

La dame venderesse d'un bien immobilier selon compromis assorti de la condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur apparaît en l'espèce fondée à se prévaloir de la résolution de la vente et à obtenir la condamnation de l'acheteur au paiement de la clause pénale.

En effet, la défaillance de la condition suspensive relative au financement apparaît imputable à la négligence des acquéreurs qui ne justifient d'aucune démarche utile pour obtenir leur prêt. Conformément aux termes du compromis, la venderesse qui a opté pour la résolution de la vente est donc fondée à solliciter le paiement de la clause pénale.

Le bien a été immobilisé trois mois et dix jours à une époque où la venderesse n'avait plus de locataire dans les lieux et avait décidé de les vendre alors qu'elle les a finalement reloués ensuite. Dans ces conditions, le montant de la clause pénale de 22'750 euro est manifestement excessif au regard du préjudice effectivement subi et doit être diminué à la somme de 12'000 euro.

VEFA : Le vendeur VEFA a remis une fausse attestation assurance DO au notaire (Cour de cassation, Chambre civile 1, 27 Juin 2018, N° 17-18.582, cassation, publié)

La venderesse d'un pavillon en l'état futur d'achèvement (VEFA) a fait état de la souscription d'une assurance dommages ouvrage (DO) auprès d'une compagnie d'assurance et communiqué au notaire une attestation d'assurance. Des désordres étant apparus et le constructeur n'ayant jamais achevé les travaux, les acheteurs ont contacté l'assureur qui leur a indiqué ne jamais avoir assuré la venderesse au titre de la responsabilité décennale.

Pour la cour d'appel, selon l'art. L. 243-2 du Code des assurances, lorsqu'un acte intervenant avant l'expiration du délai de 10 ans prévu par l'art. 2270 du Code civil a pour effet de transférer la propriété ou la jouissance d'un bien, quelle que soit la nature du contrat destiné à conférer ces droits, mention doit être faite, dans le corps de l'acte ou en annexe de l'existence d'assurance. Si la loi n'impose donc au notaire que la mention de l'existence ou non d'une assurance, cela ne le dispense pas, dans le cadre de son devoir de conseil, d'assurer l'efficacité de l'acte, ni de son obligation de vigilance l'obligeant à vérifier la réalité et la portée de l'attestation d'assurance produite, obligatoire en l'espèce. Le notaire s'est contenté de l'attestation d'assurance produite par la venderesse qui avait toutes les apparences d'une attestation valable sans en vérifier l'efficacité ni la réalité, par exemple en téléphonant ou en écrivant à l'agent d'assurance afin de s'assurer que les primes avaient été payées et que l'assurance était bien valable. Il n'a donc pas satisfait à son devoir de conseil ni à son obligation de vigilance et a donc commis une faute contractuelle vis à vis des acheteurs qui ont perdu la chance d'être indemnisés par l'assureur.

Le notaire a exercé un pourvoi en cassation.

Pour condamner le notaire à indemniser les acquéreurs, l'arrêt retient, comme indiqué plus haut, qu'afin de vérifier la véracité des déclarations du vendeur quant à la souscription des assurances obligatoires, il s'est borné à se faire remettre une attestation de l'assureur prétendu, ayant l'apparence de validité, alors qu'il aurait dû se livrer à des diligences complémentaires pour s'assurer de sa réalité.

En statuant ainsi, alors que de telles diligences ne s'imposaient au notaire qu'en présence d'éléments, qu'elle n'avait pas relevés, de nature à faire naître un doute sur l'existence et l'étendue des assurances obligatoires, la cour d'appel a violé l'ancien art. 1382 du Code civil, devenu l'article 1240 du Code civil et l'art. L. 243-2, alinéa 2, du Code des assurances, dans sa rédaction issue de la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978.

GARANTIE DES VICES CACHES : La venderesse ne peut se prévaloir de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés en sa qualité de professionnelle en matière immobilière compte tenu de son objet social (Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile 1, 26

Après avoir fait effectuer par la SARL Suite Home des travaux de transformation de son bien immobilier en deux appartements, la SCI du Glesy (la SCI) a, suivant acte du 23 juillet 2007, vendu l'un de ceux-ci à Monsieur Romain D et Madame Amandine D.

Déplorant divers désordres affectant leur carrelage et à défaut de solution amiable, les consorts D ont obtenu, par ordonnance de référé du 21 décembre 2011, l'instauration d'une mesure d'expertise avec désignation de Madame Pascale Le G en qualité d'expert.

Celle-ci, ses opérations accomplies, a déposé son rapport le 10 avril 2013.

Suivant acte d'huissier du 30 avril 2013, les consorts D ont fait citer la SCI, devant le tribunal de grande instance de Grenoble, en réparation de leurs préjudices sur la garantie des vices cachés.

 Il résulte du rapport d'expertise que l'ensemble du dallage sur terre plein n'a pas été réalisé selon les normes en vigueur et que la fissuration et le soulèvement de celui-ci le rendent impropre à sa destination. Le soulèvement du carrelage rendu désaffleurant entraîne une dangerosité pour la circulation dans la pièce. La preuve est en conséquence rapportée de l'existence d'un défaut existant en germe certain au moment de la vente, et donc caché et antérieur, rendant la pièce impropre à son usage, qu'il soit de cave ou d'habitation.

La venderesse ne peut se prévaloir de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés en sa qualité de professionnelle en matière immobilière compte tenu de son objet social consistant dans l'acquisition, la construction et la propriété de tous biens immobiliers, leur mise en valeur, leur administration, leur gestion et leur exploitation. Elle doit donc indemniser les acheteurs qui ont procédé à la réparation des désordres pour la somme exposée de 6'645 euros et indemniser leur trouble de jouissance à hauteur de 2'000 euro.

URBANISME : Extension de l’urbanisation dans les communes littorales (CE, 21 juin 2018, n° 416564)

Il résulte des I, II et III de l’article L. 146-4 du code de l’urbanisme, sous réserve des exceptions qu’ils prévoient, notamment pour les activités agricoles, que, dans les communes littorales, ne peuvent être autorisées, dans les zones situées en dehors des espaces déjà urbanisés, que les constructions réalisées en continuité soit avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement, et, s’agissant des espaces proches du rivage, à la condition qu’elles n’entraînent qu’une extension limitée de l’urbanisation spécialement justifiée et motivée et qu’elles soient situées en dehors de la bande littorale des cent mètres à compter de la limite haute du rivage.

Ne peuvent déroger à l’interdiction de toute construction sur la bande littorale des cent mètres que les projets réalisés dans des espaces urbanisés, caractérisés par un nombre et une densité significatifs de constructions, à la condition qu’ils n’entraînent pas une densification significative de ces espaces.

Texte intégral de l'arrêt ici :http://arianeinternet.conseil-etat.fr/arianeinternet/getdoc.asp?id=213483&fonds=DCE&item=1

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TRAVAUX NON COMPRIS DANS LE DEVIS : Sanction de l’absence de clause manuscrite (Cass. 3ème civ., 21 juin 2018, n° 17-10175)

La Caisse de garantie immobilière du bâtiment fournit une garantie de livraison pour un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan. Faisant valoir l’absence de clause manuscrite relative aux travaux qu’ils s’étaient réservés, les maîtres d’ouvrage assignent le constructeur et le garant en indemnisation de leur préjudice.

La cour d’appel de Paris, pour condamner solidairement ces derniers à paiement, retient que le coût des travaux, mentionnés et chiffrés dans la notice comme non compris dans le prix convenu, n’ayant pas fait l’objet d’une mention manuscrite des maîtres d’ouvrage, doit être mis à la charge du constructeur et garanti par le garant.

La décision est cassée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au visa des articles L. 231-2 et R. 231-4 du Code de la construction et de l’habitation.

Seule la sanction de la nullité du contrat est applicable à l’irrégularité résultant de l’absence de clause manuscrite par laquelle le maître de l’ouvrage précise et accepte les travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu.

Cliquez pour lire l’arrêt : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/602_21_39360.html

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URBANISME : Les dérogations à l'interdiction de toute construction sur la bande littorale de 100 mètres (Conseil d'Etat, 10e et 9e chambres réunies, 21 juin 2018, req. N° 416.564, publié aux tables du Recueil Lebon)

Des particuliers ont demandé au Tribunal administratif de Rennes d'annuler pour excès de pouvoir les arrêtés en date des 30 novembre 2012 et 18 décembre 2013 par lesquels le maire de la commune de l'île de Houat (Morbihan) a délivré à la SCI Immo 1 un permis de construire et un permis modificatif en vue de l'édification de trois logements puis deux logements sur la parcelle cadastrée section AE n° 812.

Par un jugement n°' 1302249, 1402625 du 24 juin 2016, le tribunal administratif a rejeté leur demande.

Par un arrêt n° 16NT02954 du 16 octobre 2017, la Cour administrative d'appel de Nantes a rejeté leur appel dirigé contre ce jugement.

La Haute juridiction administrative a été saisie.

Il résulte des I, II et III de l'article L. 146-4 du Code de l'urbanisme, sous réserve des exceptions qu'ils prévoient, notamment pour les activités agricoles, que, dans les communes littorales,ne peuvent être autorisées, dans les zones situées en dehors des espaces déjà urbanisés, que les constructions réalisées en continuité soit avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement, et, s'agissant des espaces proches du rivage, à la condition qu'elles n'entraînent qu'une extension limitée de l'urbanisation spécialement justifiée et motivée et qu'elles soient situées en dehors de la bande littorale des cent mètres à compter de la limite haute du rivage.

Ne peuvent déroger à l'interdiction de toute construction sur la bande littorale des cent mètres que les projets réalisés dans des espaces urbanisés, caractérisés par un nombre et une densité significatifs de constructions, à la condition qu'ils n'entraînent pas une densification significative de ces espaces.

Il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet litigieux est situé, au nord de l'île de Houat, en bordure du littoral, dans une zone qui ne constitue pas, eu égard au nombre et à la faible densité d'habitations qui la caractérise, un espace déjà urbanisé, au sens du III de l'article L. 146-4 du Code de l'urbanisme précité. Ce terrain se trouve néanmoins en continuité d'un ensemble d'habitations qui doit être regardé comme constituant une agglomération, au sens du I du même article. Il s'ensuit que les constructions litigieuses pouvaient légalement y être autorisées dans la seule limite du respect de la bande littorale des cent mètres. Or, s'il ressort des pièces du dossier et, notamment des photographies aériennes qui y ont été versées, que la limite nord de la parcelle AE n° 812 est distante de moins de cent mètres de la limite haute du rivage, la construction litigieuse, implantée en retrait de 4 mètres de la limite nord de cette parcelle, est située à l'extérieur de la bande littorale de cent mètres. Il s'ensuit que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées des I et III de l'article L. 146-4 du Code de l'urbanisme doit être écarté. 

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DEFAUT DE CONFORMITE ET DEMOLITION : Le défaut de conformité n’implique pas nécessairement la démolition de l’ouvrage (Cass. 3e civ. 21 juin 2018 n° 17-15.897 FS-PBI)

La cour d’appel qui décide qu’il n’y a pas lieu de détruire et reconstruire l’immeuble pour réparer le défaut de conformité qui affecte un local commercial peut rejeter la demande tendant exclusivement au paiement du coût des travaux de démolition et de reconstruction.

Des particuliers font construire un immeuble comprenant au rez-de-chaussée un local commercial. L’ouvrage est réceptionné. Le maître de l’ouvrage et le locataire auquel le local commercial est destiné font procéder à une expertise qui révèle que les locaux ne respectent pas les normes d’accessibilité aux personnes handicapées en raison de la présence d’un seuil de 20 centimètres au niveau de l’entrée principale du local commercial. Ils assignent les constructeurs en démolition et reconstruction totale de l’immeuble et demandent une indemnisation pour perte de revenus locatifs et du fonds de commerce pendant la période de réalisation de ces travaux.

La cour d’appel les déboute. Sur pourvoi, les demandeurs font valoir essentiellement que le juge du fond ne pouvait refuser toute indemnisation.

Leur pourvoi est rejeté. La Cour de cassation relève que l’expert n’a pas préconisé la démolition de l’immeuble, mais des travaux d’adaptation impliquant soit l’aménagement du trottoir, soit l’abaissement du plancher. Or, le maître de l’ouvrage n’a pas fait les démarches nécessaires auprès de l’administration pour obtenir l’autorisation d’aménager le trottoir et n’a pas établi que l’abaissement du plancher aurait rendu impraticables l’accès et l’usage de la pièce du sous-sol ; en sorte que, statuant dans les limites de sa saisine, et tout en constatant le préjudice dans son principe, la cour d’appel a justifié sa décision.

Qu’est ce qui explique la large diffusion de cet arrêt ? Peut-être moins le fond du litige que la mise au point opérée par la Cour de cassation sur la limite de la saisine du juge.

Sur le fond, peu de commentaire. Bien que l’arrêt de cassation ne le dise pas (le moyen le dit), il semble que le défaut de conformité aux règles relatives à l’accessibilité des locaux aux handicapés ait justifié la reconnaissance de la garantie décennale par les juges de première instance. Le défaut de conformité n’était donc pas apparent pour le maître de l’ouvrage.

Sur la sanction encourue, il a parfois été jugé qu’en cas de défaut de conformité, la remise de l’immeuble à l’identique peut être ordonnée (Cass. 3e civ. 13-4-1983 : RDI 1983 p. 458). Mais, si d’une manière générale, il faut favoriser la réparation en nature (Cass. 3e civ. 13-4-1983 précité), celle-ci n’est pas de droit. Le juge du fond dispose d’un pouvoir d’appréciation et il peut préférer l’allocation d’une indemnité (Cass. 3e civ. 24-6-2014 n° 13-18.916 : BPIM 5/14 inf. 328). Il est probable que l’appréciation du juge soit souveraine, bien que la Cour de cassation se réserve un contrôle sérieux de motivation, en particulier lorsque les travaux de reconstruction sont onéreux (Cass. 3e civ. 13-1-1964 : D. 1964 som. p. 69). Dans l’affaire commentée, la démolition et la reconstruction ne s’imposaient pas car l’expert avait préconisé d’autres solutions dont la mise en œuvre n’avait pas été tentée par le maître de l’ouvrage. Il n’y avait donc pas lieu à démolition et reconstruction de l’immeuble. Du chef du rejet de l’action en démolition, la solution est donc logique.

Reste que les demandeurs reprochaient à la cour d’appel d’avoir refusé d’évaluer le préjudice dont elle avait constaté l’existence. Le juge du fond doit effectivement évaluer le préjudice qu’il constate. Encore faut-il que la demande lui en soit faite. Or, selon l’arrêt, la demande tendait exclusivement au paiement du coût des travaux de démolition et de la perte de revenus locatifs et du fonds de commerce pendant la période de réalisation de ces travaux… Il est probable, si le litige se poursuit, qu’il sera statué sur le montant du préjudice issu du défaut de conformité et sur le dommage consécutif (perte des revenus locatifs et du fonds de commerce).

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SERVITUDE CONVENTIONNELLE DE PASSAGE : L’inexistence d’une servitude mentionnée dans l’acte de vente justifie l’annulation de la vente (Cass. 3e civ. 21 juin 2018 n° 17-16.575 F-D)

Les acquéreurs qui font de l’existence d’une servitude conventionnelle de passage, mentionnée dans l’acte de vente, un élément déterminant de leur consentement peuvent obtenir l’annulation de la vente si cette servitude n’existe pas.

L’acte de vente d’une maison fait mention d’un précédent acte dans lequel les anciens propriétaires indiquaient que la parcelle voisine était grevée d’une servitude conventionnelle de passage au profit de la leur. Les acquéreurs déclarent faire de l’existence de cette servitude un élément déterminant de leur consentement.

En réalité, aucune servitude conventionnelle de passage ne grève le fonds voisin. Ces acquéreurs demandent et obtiennent l’annulation de la vente : leur consentement ayant été vicié, la vente doit être annulée.

Seule l’erreur portant sur la substance de la chose peut autoriser à contester la vente (C. civ. art. 1132). On sait que « les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté » (C. civ. art. 1133). Dans l’arrêt commenté, l’existence de la servitude constituait un élément déterminant du consentement des acquéreurs. Puisque la configuration des lieux n’en permettait alors pas l’exercice, les acquéreurs avaient même fait introduire dans l’acte de vente une condition suspensive tenant au rétablissement effectif de cette servitude de passage. Le notaire et les vendeurs en étaient donc informés. L’existence de cette servitude constituait bien une qualité essentielle au sens de l’article 1133.

Les vendeurs avaient pourtant cru pouvoir maintenir la vente : ils arguaient de l’état d’enclave du fonds pour demander aux juges de décider que les acquéreurs bénéficiaient, à défaut d’une servitude conventionnelle, d’une servitude légale de passage.

Argument rejeté : dès lors que cette qualité substantielle faisait défaut, le consentement des acquéreurs était vicié pour erreur et la vente devait être annulée. Les juges du fond n’avaient pas à se prononcer sur l’enclavement de l’immeuble et la possibilité d’une servitude légale.

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ANNULATION DE LA VENTE : Salle de bains empiétant sur les parties communes (CA Chambéry, Chambre civile, section 1, 19 juin 2018, RG N° 17/00742)

Ayant eu connaissance d'un projet de l'hôtel voisin d'ouvrir un passage au droit de leur lot pour l'exercice de cette servitude et ayant pour conséquence la destruction de leur salle de bains, M. et Mme M, acquéreurs d'un lot (appartement) en copropriété, se sont aperçus que cette salle de bains empiéterait sur les parties communes.

Il convient d'annuler la vente de l'appartement, pour erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue. En effet, il est établi qu'une partie de la salle de bains empiète sur les parties communes de l'immeuble. La démolition de la partie de l'appartement qui empiète sur les parties communes est d'ailleurs réclamée par le syndicat des copropriétaires. S'agissant d'un appartement d'une surface de 17,70 mètres carré, les acheteurs n'auraient pas acheté le bien s'ils avaient eu connaissance de l'empiétement et de la nécessité de réduire la surface de la salle de bains de moitié.

En revanche, le dol n'est pas établi, la preuve n'étant pas apportée de la connaissance de l'empiétement par le vendeur, dont l'acte de vente contenait déjà une erreur sur la superficie du lot vendu. Suite à l'annulation de la vente, le vendeur doit restituer le prix et tous les frais liés à la vente.

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IMMEUBLE CONSTRUIT SUR D'ANCIENNES CARRIERES : Le devoir de conseil de l'agent immobilier et du notaire (Cour d'appel de Paris, Pôle 2, chambre 1, 19 juin 2018 , RG N° 16/05114)

M. M a acquis un terrain à l'Haye-les-Roses sur lequel étaient édifiées deux maisons vétustes, pour le prix de 177'500 euro, selon acte notarié du 14 juin 2007 établi par maître M de la SCP de notaire à Dourdan.

Le 29 septembre 2011, M.M a obtenu un permis de construire notamment pour la surélévation de la maison et a débuté les travaux mais il a dû les interrompre à la suite d'une injonction de la mairie du 10 avril 2012 de suspendre ceux-ci jusqu'à ce qu'il justifie de la réalisation de travaux de consolidation souterraine, conformément aux prescriptions du permis de construire, la maison étant bâtie sur d'anciennes carrières de gypse.

M. M a revendu le bien immobilier en l'état au prix de 175'000 euro, le 21 janvier 2014.

Estimant ne pas avoir été informé de l'existence de ces anciennes carrières, M.M a fait assigner en responsabilité et en indemnisation le notaire et son assureur, la société MMA, ainsi que l'agence immobilière, la société Immola intervenue en aval.

Par un jugement du 15 janvier 2016, le TGI de Créteil a débouté M.M de ses demandes et l'a condamné à payer au notaire la somme de 1'000 euro sur le fondement de l'art. 700 CPC.

M. M a formé appel de cette décision à l'encontre de la société MMA et de la société Immola, le 25 février 2016.

L'acheteur du bien immobilier ayant dû interrompre les travaux à la suite d'une injonction de la mairie, en ce que la maison était bâtie sur d'anciennes carrières, doit être débouté de son action en responsabilité dirigée contre l'agence immobilière et contre le notaire.

Si l'acheteur reproche à l'agence immobilière de ne pas l'avoir averti du fait que le terrain se trouvait dans une zone de carrières, la promesse de vente a pour objet de constater l'accord des parties tout en leur accordant un délai afin de leur permettre de réaliser les démarches leur incombant. Dans ce cadre, il ne peut être reproché à l'agence immobilière de ne pas être en mesure de fournir à l'acquéreur, le jour même de la promesse, l'ensemble des informations nécessaires dès lors qu'elle prend le soin de réserver ses droits par une condition suspensive. Or, la promesse de vente contient une condition suspensive stipulée au seul profit de l'acquéreur que la note de renseignements d'urbanisme ne révèle aucune servitude ou charge quelconque rendant l'immeuble impropre à sa destination normalement prévisible. Cette clause préservait ainsi les intérêts de l'acheteur dans l'hypothèse où les documents d'urbanisme obtenus ultérieurement révélaient une circonstance rendant l'immeuble impropre à sa destination. La faute de l'agence immobilière n'est donc pas caractérisée.

Quant à la responsabilité du notaire, il apparaît que l'acte notarié établi est accompagné d'un ensemble d'annexes dont la note de renseignements d'urbanisme et l'état des risques naturels et technologiques. Ce premier document mentionne de façon apparente et lisible que le terrain est situé dans une zone d'anciennes carrières et le second fait état de mouvements de terrain. L'acte notarié mentionne que ces annexes ont été portées à la connaissance de l'acquéreur et ajoute que celui-ci reconnaît avoir reçu du notaire toutes explications et éclaircissements sur la portée, l'étendue et les effets des charges, prescriptions et limitations d'urbanisme. Le notaire a donc rempli son obligation d'information et de conseil envers l'acheteur qui ne démontre pas avoir avisé ce dernier qu'il entendait réaliser des travaux de grande ampleur.

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VENTE IMMOBILIERE ET GARANTIES DU VENDEUR : Les garanties étaient limitées à une durée de 5 mois, du fait du notaire (CA Colmar, 2e civ., sect. A, 15 juin 2018, RG n° 16/05203)

En exécution de son obligation d'information et de conseil envers les parties, le notaire est tenu d’assurer l'efficacité des garanties consenties à une partie pour assurer l'exécution des engagements de l'autre partie, l’existence de relations privilégiées entre lesdites parties ne le dispensant pas de ses obligations.

Dans l'affaire ayant fait l'objet de l'arrêt sous référence, une partie du prix de vente d'un terrain devait être payée en nature, par la réalisation par l’acquéreur de travaux sur le bien immobilier du vendeur. A la sûreté et garantie de l’exécution de cette obligation, il a été procédé à l'inscription du privilège du vendeur, outre la stipulation d’une clause résolutoire de plein droit.

Toutefois, ces garanties étaient limitées à une durée de 5 mois, ce qui était manifestement insuffisant compte tenu de la nature et de l’ampleur des travaux à réaliser, qui plus est en période hivernale.

Le notaire ne justifie pas avoir attiré l’attention du vendeur sur le fait qu’à l’expiration de ce délai, ce dernier ne disposerait plus d’aucune garantie d’exécution des travaux. En outre, les garanties souscrites s’avéraient également totalement illusoires, puisque le vendeur s’engageait dans l’acte à céder le rang de son privilège si l’acquéreur était amené à recourir à un emprunt et à ne pas exercer l’action résolutoire sans l’accord d’un prêteur éventuel. Le notaire a donc manqué à son devoir d'information et de conseil envers le vendeur, en omettant de l'alerter sur l'insuffisance des garanties prévues en sa faveur, ainsi qu'à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte de vente, le paiement du prix par la réalisation de travaux à la charge de l'acquéreur n'étant pas assorti de sûretés suffisantes. Du fait de la brièveté de ce délai et des conditions assortissant les garanties, le notaire est mal fondé à reprocher au vendeur d’avoir tarder à délivrer une sommation à l’acquéreur, en l’occurrence, une dizaine de mois après l’expiration des garanties.

Le préjudice du client, le vendeur, s’analyse en une perte de chance de voir l’acquéreur réaliser les travaux, laquelle peut être évaluée à 95 % de la valeur des travaux. Le vendeur a également subi un préjudice moral évalué à la somme de 5'000 EUR. 

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SERVITUDE DE PASSAGE : La desserte d'une ZAC entraîne l'aggravation de la servitude de passage (Cour de cassation, 3e civ., 14 juin 2018, pourvoi n° 17-20.280, FS+P+B+I)

Les deux sociétés sont propriétaires de parcelles sur lesquelles elles ont créé un lotissement traversé par une rue. Une société, propriétaire des parcelles voisines issues de la division du même ensemble foncier, sur lesquelles elle a entrepris l’aménagement d’une ZAC portant sur quatre cent cinquante logements, a assigné les deux premières sociétés en reconnaissance d’une servitude de passage conventionnelle et autorisation d’effectuer en sous-sol des travaux d’installation de tous réseaux et conduits nécessaires à la desserte de la ZAC.

La cour d’appel accueille la demande en reconnaissance d’une servitude de passage ainsi que celle en autorisation d’installation des réseaux en sous-sol, mais rejette la demande de dommages-intérêts destinée à réparer l’aggravation de la servitude de passage en raison de la desserte de la ZAC.

L’arrêt de la cour d’appel est partiellement cassé.

Le droit de passage prévu dans l’acte de propriété de la société propriétaire des parcelles voisines est conforté par l’acte de propriété des des deux autres sociétés. Ces deux titres font expressément référence à un acte du 1er février 1962 qui exclut l’existence de voies réservées à un lotissement ou à des zones particulières du vaste terrain ayant appartenu à leur auteur commun. La cour d’appel a pu retenir que la servitude s’exercera sur la nouvelle assiette du chemin.

En accueillant la demande en autorisation d’installation des réseaux en sous-sol, alors qu’une servitude de passage ne confère le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l’assiette de la servitude que si le titre instituant cette servitude le prévoit ; et que l’acte constitutif du 1er février 1962 ne confère pas le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l’assiette de la servitude, la cour d’appel viole l’art. 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.

Et en rejetant la demande de dommages-intérêts, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la création, sur le fonds dominant, d’une ZAC conduisant à la desserte de plusieurs centaines de logements n’entraîne pas une aggravation de la servitude conventionnelle, la cour d’appel ne donne pas de base légale à sa décision.

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SERVITUDES : Une servitude de passage permet-elle de faire passer des canalisations en sous-sol ? (cass. civ. 3ème n° 566 du 14 juin 2018 ; pourvoi 17-20.280)

Pour accueillir la demande en autorisation d’installation des réseaux en sous-sol, l’arrêt d'appel retient que, l’acte du 1er février 1962 assignant aux terrains concernés une vocation à recevoir des constructions destinées au logement, leur desserte dépasse le seul passage et s’étend aux besoins inhérents à toute construction, que, l’acte instituant une unité de circulation sur l’ensemble des lotissements à créer, celle-ci vaut pour le passage des canalisations et réseaux inhérents à l’équipement des logements et que, l’acte établissant la réciprocité des servitudes, le terrain grevé bénéficie de la même servitude lorsqu’elle s’exerce sur les terrains voisins.

Een statuant ainsi, alors qu’une servitude de passage ne confère le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l’assiette de la servitude que si le titre instituant cette servitude le prévoit et que l’acte constitutif du 1er février 1962 ne conférait pas le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l’assiette de la servitude, la cour d’appel a violé l'art. 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/566_14_39281.html

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CHEMIN D'EXPLOITATION OU SERVITUDE DE PASSAGE : Qualification de chemin d'exploitation malgré l'existence d'une servitude de passage (Cour de cassation, Civ. 3e, 14 juin 2018, pourvoi n° 17-20.567, rejet, F-P+B)

Deux personnes sont propriétaires de parcelles respectives et séparées par un passage desservant plusieurs immeubles. Se plaignant de l'installation d'une porte dans la clôture de son jardin lui donnant accès audit passage, le propriétaire d'une des parcelles assigne le propriétaire du fonds riverain en suppression de cette ouverture et interdiction d'usage du passage. Ce dernier s'oppose à cette demande en invoquant l'existence d'un chemin d'exploitation.

L'arrêt d'appel dit que le chemin objet du litige est un chemin d'exploitation.

La Cour de cassation approuve la cour d'appel et rejette le pourvoi.

Il résulte des différents actes et plans que le chemin existe depuis 1910, qu'il servait à l'époque à lier des parcelles agricoles, que l'usage du chemin était exclusivement réservé à la communication entre les divers fonds. L'urbanisation ultérieure de la commune n'a pas modifié cet usage et l'existence de servitudes de passage n'exclut pas en soi une telle qualification. La cour d'appel a pu dès lors en déduire que ce chemin doit être qualifié de chemin d'exploitation.

SERVITUDE : Nature du commencement de preuve résultant de l'acte récognitif de servitude (Cour de cassation, Chambre civile 3, 14 juin 2018, RG N° 17-18.775, cassation, inédit)

L'arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa des art. 691 et 695 du Code civil.

Le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude et émané du propriétaire du fonds asservi.

En 2008, la SCI Eloany, propriétaire d'un bien immobilier voisin de celui des consorts X, a installé une canalisation d'eaux usées traversant leur propriété ; les consorts X ont assigné la SCI Eloany en dénégation de toute servitude de tréfonds et en enlèvement de la canalisation.

Le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude et émané du propriétaire du fonds asservi.

Pour rejeter les demandes, l'arrêt d'appel retient que le cahier des charges commun aux deux lotissements, lequel énonce que les acquéreurs s'engagent à souffrir le passage des canalisations sur leur propriété, constitue un commencement de preuve par écrit et que la preuve est rapportée par les circonstances de fait d'un accord entre les parties sur la constitution d'une servitude de tréfonds.

En statuant ainsi, sans constater que le commencement de preuve de l'acte récognitif faisait référence au titre antérieur constitutif de la servitude, la cour d'appel a violé les art. 691 et 695 du Code civil.

TOUR D'ECHELLE : La Cour de Nancy définit le tour d'échelle (CA Nancy, Chambre civile 2, 14 juin 2018, RG N° 17/02060)

Dans le cadre de travaux d'extension de sa maison, Mme Joëlle, propriétaire d'un immeuble sis [...], a obtenu du maire de la commune de Saint-Nicolas de Port un permis de construire modificatif concernant en particulier l'exécution de travaux de façade.

Elle a sollicité de la part de ses voisins, Mme Arlette et M. Philippe, époux, la possibilité de bénéficier d'une "servitude" de tour d'échelle pour la réalisation des travaux de crépissage de sa maison.

Mme Joëlle s'étant vue opposer un refus, elle a saisi le juge des référés du Tribunal de grande instance de Nancy par acte d'huissier en date du 27 janvier 2017, afin d'être autorisée, sur le fondement de l'article 809 du Code de procédure civile, à ses frais avancés, à faire poser un échafaudage sur la propriété des époux, sous astreinte de 100 euro par jour de retard.

Le tour d'échelle se définit comme un droit d'accès temporaire et limité au fonds voisin pour effectuer des travaux indispensables à la conservation d'une construction existante s'il est impossible pour le propriétaire d'effectuer ces travaux depuis chez lui, même au prix d'une dépense supplémentaire. Le bénéfice de ce droit ne peut en revanche être accordé pour une construction nouvelle.

Dans cette affaire, dans la mesure où le permis de construire l'extension de l'immeuble a été obtenu, où le recours contre ce permis a été rejeté et où les travaux sont en voie d'achèvement, l'extension doit désormais être considérée comme une construction existante. La réalisation d'un crépi ou d'un enduit est indispensable à la conservation de la construction. Il existe une urgence à ce que le mur donnant sur la terrasse du fonds voisin puisse être crépi afin notamment d'éviter des infiltrations. Il résulte des photographies versées aux débats que la configuration des lieux rend nécessaire l'installation temporaire d'un échafaudage sur la terrasse du fonds voisin pour que ces travaux puissent être menés à bonne fin.

Le droit de tour d'échelle sera donc accordé pendant cinq jours et un constat d'huissier sera réalisé avant et après les travaux afin de vérifier l'état de la terrasse du fonds voisin, les frais de constats étant à la charge du propriétaire du fonds dominant.

Rappel : le tour d'échelle n'est pas une servitude, c'est un droit d'accès temporaire.

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TROUBLE ANORMAL DE VOISINAGE : Un copropriétaire peut agir contre un autre pour trouble anormal de voisinage (Cass. 3e civ. 14 juin 2018 n° 17-14.191 F-D)

Un copropriétaire est responsable du trouble de voisinage ayant pour origine l’effondrement d’un escalier et d’un mur de soutènement situés sur son lot et qu’il avait la charge d’entretenir.

Un copropriétaire agit en indemnisation du trouble de voisinage causé par l’effondrement sur son terrain d’un mur de soutènement et d’un escalier dépendant du lot voisin, lot comprenant un jardin, une cour et un escalier d'accès.

Une cour d’appel accueille cette demande, retenant que le règlement de copropriété mettait à la charge du propriétaire du lot l’entretien de l’escalier, de la cour et du jardin, et qu’il était donc responsable du trouble de voisinage ayant pour origine l’effondrement de l’escalier et du mur de soutènement.

La Cour de cassation confirme.

La loi 65-557 du 10 juillet 1965 organise des régimes de responsabilité spécifiques, prévus notamment par son article 14, qui édicte une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires en cas de défaut d’entretien des parties communes ou de vice de construction, et par son article 9, qui permet d’engager la responsabilité d’un copropriétaire en cas d’infraction au règlement de copropriété. Trouve également à s’appliquer, au sein des copropriétés, le principe prétorien de responsabilité sans faute pour trouble anormal de voisinage. Les copropriétaires d’un même immeuble peuvent en effet également être des « voisins » en raison de la proximité de leurs lots. L’action fondée sur ce principe impose de caractériser un trouble anormal de voisinage (Cass. 3e civ. 26-11-2013 n° 12-25.995), peu important qu’aucune infraction au règlement de copropriété n’ait été commise (Cass. 3e civ. 29-2-2012 n° 10-28.618 : BPIM 3/12 inf. 256), et de caractériser la qualité de « voisin », quel que soit son statut juridique.

En l’espèce, la cour d’appel a relevé que le propriétaire du lot avait, à tout le moins, la charge de l’entretien du jardin, et en particulier du mur et de l’escalier s'étant effondrés. Elle a donc suffisamment rattaché le trouble subi par le copropriétaire voisin aux prérogatives du propriétaire du lot sur les éléments de maçonnerie situés dans ce jardin.

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COPROPRIETE : Le syndic et la liste des copropriétaires (Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 13 juin 2018, RG N° 16/11502)

Selon l'art. 65 du décret du 17 mars 1967 : "En vue de l'application de l'article 64, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique.

Les notifications et mises en demeure prévues par l'article 64 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique notifiée au syndic. Les notifications, mises en demeure ou significations intéressant le syndicat sont valablement faites au siège du syndicat ou au domicile du syndic";

En application de ce texte, il est constant qu'un copropriétaire qui ne justifie pas avoir lui-même régulièrement informé le syndic d'un changement de son adresse, ne peut se prévaloir de l'irrégularité de sa convocation ou de sa mise en demeure de payer sa dette à la copropriété ; cependant, le syndic étant dans l'obligation d'établir la liste des copropriétaires sur laquelle doit figurer "leur domicile réel ou élu", il lui appartient lors de sa prise de fonction d'inviter les copropriétaires à le lui faire connaître, tandis que, postérieurement à celle-ci, c'est, à l'inverse, aux copropriétaires qu'il incombe d'informer le syndic de leurs changements de domicile réel ou élu.

Le nouveau syndic de copropriété ayant récupéré de l'ancien syndic la liste des copropriétaires de l'immeuble contenant leurs domiciles respectifs déclarés (réels ou élus), a pu légitimement penser qu'il y avait lieu d'adresser les appels de fonds des lots appartenant au copropriétaire à l'adresse figurant sur la feuille d'émargement de l'assemblée générale et non au domicile élu de celui-ci auprès de l'administrateur des biens mandataire de gestion, dont il n'avait alors pas connaissance.

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COPROPRIETE : Faute d'organisation différente de la copropriété, le statut de la copropriété s'applique (cassation, chambre civile 1, 12 juin 2018, N° de pourvoi: 17-18.705, rejet, inédit)

L'ensemble immobilier dénommé [...] à [...] comporte, d'une part, un immeuble en copropriété qui a été divisé et vendu à M. et Mme Y, M. et Mme C, M. et Mme A et M. X, d'autre part, une parcelle, actuellement cadastrée section [...] , destinée à la desserte des différents lots et comportant des installations sportives et de loisirs affectées à l'usage commun des copropriétaires ; en l'absence de constitution de l'association syndicale prévue dans le règlement de copropriété, à laquelle cette parcelle devait être cédée, M. et Mme Y ainsi que M. et Mme A ont assigné M. et Mme C et M. X en partage de ce bien indivis sur le fondement des art. 815 et 840 du Code civil.

M. X a fait grief à l'arrêt d'appel de dire que l'ensemble immobilier est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 1965 et de rejeter sa demande de désignation d'un notaire pour procéder aux opérations de partage, alors, selon le moyen soutenu par lui, qu'un bien qui est soumis à une indivision provisoire n'est pas soumis au statut de la copropriété ; qu'en affirmant que la parcelle [...] devait être soumise au statut de la copropriété et était soumise au régime de l'indivision perpétuelle, après avoir pourtant constaté que le règlement de copropriété du 15 novembre 2000 prévoyait que la parcelle [...] serait provisoirement dans l'indivision puis cédée à titre gratuit à une association syndicale créée entre les quatre propriétaires utilisateurs, ce dont il résultait que jusqu'à la cession de la parcelle à une association syndicale, la parcelle était en indivision temporaire et soumise à l'art. 815 du Code civil prévoyant le partage, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que le bien litigieux était en indivision provisoire et non la partie commune d'un ensemble immobilier en copropriété, a violé les art. 1er de la loi du 1er juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis et les art. 815 et 840 du Code civil.

Mais après avoir relevé que si, selon le règlement de copropriété, la parcelle [...] , provisoirement en indivision, devait être cédée à titre gratuit à une association syndicale créée entre les quatre propriétaires utilisateurs, les formalités pour constituer une telle structure n'ont pas été accomplies, l'arrêt d'appel retient que faute d'avoir été suivie de la création effective d'une organisation différente, la conclusion d'une convention contraire est insuffisante pour écarter le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; de ces énonciations et appréciations, la cour d'appel a exactement déduit que la parcelle litigieuse, qui avait le caractère d'accessoire indispensable de l'ensemble immobilier, en ce qu'elle desservait les parties privatives et supportait des équipements sportifs collectifs réservés à l'usage des propriétaires, était soumise à la loi du 10 juillet 1965.

Le pourvoi est rejeté.

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SERVITUDES DE VUE : Comment s'acquièrent les servitudes de vue ? (Cour d'appel de Riom, Chambre civile 1, 11 juin 2018, RG N° 16/01240)

Le 5 mars 2015, M. C Pascal et Mme Tania G épouse C ,propriétaires des parcelles cadastrées commune de MONTVICQ, section AC 353 et 352, ont fait assigner devant le Tribunal de grande instance de MONTLUCON, M. Jacky B et Mme France B épouse B, usufruitiers et M. Nicolas B, nu-propriétaire de la parcelle voisine cadastrée section AC 996, aux fins de voir ordonner la suppression des deux fenêtres situées au rez-de-chaussée et de la porte située à l'étage du bien cadastré section AC n° 996 sur la même commune et, en conséquence, condamner les défendeurs à supprimer ces vues dans un délai d'un mois à compter du jour du jugement à intervenir;

Les servitudes de vue, servitudes apparentes et continues s'acquièrent par titre ou par une possession trentenaire selon l'article 690 du Code civil.

A défaut de titre, l'usage et l'étendue des servitudes se règlent par les arti; 687 du Code civil et les suivants. S'agissant en l'espèce de vues provenant de deux fenêtres du rez-de-chaussée et d'une porte au premier étage d'une maison édifiée en limite de propriété, il apparaît que de telles servitudes existent par destination du père de famille, les fonds ayant précédemment appartenu au même propriétaire, ce qui explique l'absence de respect des distances légales de construction. Il est prouvé ainsi une prescription trentenaire de ces servitudes de vue : depuis plus de trente ans à la date d'acquisition de leur fonds par des propriétaires, l'immeuble voisin présentait des ouvertures avec vue directe chez eux et en achetant ce bien, ils ne pouvaient ignorer cet état de fait. Cette servitude continue et apparente depuis plus de trente ans vaut titre et ne peut être supprimée.

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VENTE IMMOBILIERE : Le notaire ne pouvait passer outre l'absence de certificat d'urbanisme (CA Versailles, Chambre 1, section 1, 8 juin 2018, RG N° 16/05348)

Le propriétaire vendeur d'un bien immobilier selon promesse unilatérale de vente reçue par un notaire doit être débouté de son action en responsabilité dirigée contre ce dernier.

Le notaire a, dans cette affaire, informé l'établissement prêteur devant intervenir à la vente d'une difficulté tenant à l'interdiction de la division d'une habitation en deux logements dans le secteur concerné et la vente n'a pas été réitérée.

Il n'est pas établi que le notaire ait été préalablement informé de l'intention du vendeur de diviser le logement en deux lots. Il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir régularisé la vente alors que celle-ci était assortie de la condition tenant à la délivrance d'un certificat d'urbanisme qui ne révèle pas de servitudes ou autres prescriptions administratives de nature à mettre en cause à plus ou moins long terme même partiellement le droit de propriété et de jouissance du bénéficiaire. Le notaire ne pouvait donc passer outre l'absence de fourniture de ce document par la mairie.

Par ailleurs, le notaire n'est pas davantage fautif à n'avoir pas passé outre l'avis du maire alors qu'il a pris le soin d'interroger le Cridon en vue de l'analyse des dispositions du POS rappelées par le maire et de demander que lui soient précisés les risques encourus pour l'acquéreur et le vendeur.

Enfin, le notaire ne peut se voir reprocher d'avoir alerté la banque de la difficulté alors qu'il avait pris le soin d'interroger le Cridon pour s'assurer de l'efficacité de son acte et alors que la réponse de cet organisme, dont le sérieux n'est pas mis en cause, n'a pas évacué les risques de l'opération. Le notaire n'a donc fait que remplir son obligation d'information à l'égard d'une partie devant intervenir à l'acte qu'il était chargé d'instrumenter.

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DROIT DE PROPRIETE : Est perpétuel un droit réel attaché à un lot de copropriété conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale d’un autre lot (Cass., Civ 3ème, n°638 du 7 juin 2018 ; pourvoi n° 17-17.240)

La SCI L’Aigle blanc a acquis, en 2004, divers lots à vocation commerciale, dont un à usage de piscine, faisant partie d’un immeuble en copropriété ; les vendeurs avaient signé, le 20 août 1970, une convention "valant additif" au règlement de copropriété par laquelle ils s’engageaient à assumer les frais de fonctionnement de la piscine et à autoriser son accès gratuit aux copropriétaires, au moins pendant la durée des vacances scolaires ; un arrêt devenu définitif, déclarant valable cette convention, a condamné la SCI à procéder, dans les termes de celle-ci, à l’entretien et à l’exploitation de la piscine ; la SCI a alors assigné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Grand Roc en constatation de l’expiration des effets de cette convention à compter du 20 août 2000.

La société a fait grief à l’arrêt d'appel de rejeter cette demande.

Mais est perpétuel un droit réel attaché à un lot de copropriété conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale d’un autre lot ; que la cour d’appel a retenu que les droits litigieux, qui avaient été établis en faveur des autres lots de copropriété et constituaient une charge imposée à certains lots, pour l’usage et l’utilité des autres lots appartenant à d’autres propriétaires, étaient des droits réels sui generis trouvant leur source dans le règlement de copropriété et que les parties avaient ainsi exprimé leur volonté de créer des droits et obligations attachés aux lots des copropriétaires ; il en résulte que ces droits sont perpétuels.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/638_7_39218.html

VENTE D'IMMEUBLE : La compensation de créances (Cour de cassation, Civ. 3e, 7 juin 2018, pourvoi n° 17-17.779, cassation, FS-P+B+I)

Dans un acte notarié de vente d'immeuble, le prix de vente de la maison objet de la vente  est payé par compensation avec une somme d’un même montant représentant partie de la dette reconnue par les vendeurs envers l'acquéreur en vertu d'une garantie de passif incluse dans deux actes sous seing privé aux termes desquels les vendeurs ont cédé à l’acquéreur les actions et la part qu'ils détenaient dans deux sociétés.

L’une des sociétés étant mise en redressement judiciaire puis en liquidation judiciaire, les vendeurs ont assigné l’acquéreur en nullité de la vente immobilière.

La cour d'appell prononce l’annulation de l’acte de vente. Elle retient que l’acquéreur n’étant pas créancier de la garantie de passif, la reconnaissance de dette des vendeurs à son profit est sans cause et, qu’à défaut de prix, la vente doit être annulée.

La Cour de cassation casse l’arrêt au visa de l’art. 1582 du Code civil. 

Le prix de vente avait été déterminé dans l’acte et l’existence de ce prix n’était pas affectée par une éventuelle impossibilité de le compenser avec une dette du vendeur à l’égard de l’acquéreur. 

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CONTRAT DE MAISON INDIVIDUELLE : Requalifiation en contrat de construction de maison individuelle et condamnation (Cour de cassation, Civ. 3e, 7 juin 2018, pourvoi n° 16-27.680, cassation, FS-P+B+I)

Les époux ont confié la construction de leur maison à une société de construction. Les plans ont été réalisés par un architecte, par ailleurs gérant de la société. Après expertise, les époux se plaignant notamment de désordres, assignent le constructeur et l'architecte en requalification du contrat en contrat de construction de maison individuelle (CCMI°, en annulation de ce contrat et en indemnisation.

La our d'appel rejette la demande tendant à ce que le gérant soit condamné, avec la société, à indemniser le préjudice causé par le défaut de souscription de l'assurance de responsabilité décennale et à rembourser les sommes résultant de l'apurement des comptes.

En retenant que le gérant n'est pas personnellement le cocontractant, sans rechercher, s'il n'a pas commis des fautes séparables de ses fonctions sociales engageant sa responsabilité personnelle en omettant de conclure un contrat de construction de maison individuelle et de souscrire une assurance de responsabilité décennale, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

PROMESSE DE VENTE : Une promesse de vente déséquilibrée est unilatérale (Cass. 3e civ. 7 juin 2018 n° 17-18.670 F-D)

Doit être requalifiée en promesse unilatérale de vente une promesse intitulée synallagmatique par les parties dès lors qu’il existe un déséquilibre significatif dans les obligations réciproques des parties, le promettant étant tenu de vendre alors que le bénéficiaire peut refuser d’acheter.

Deux sociétés signent un acte sous seing privé intitulé « promesse synallagmatique de vente et d'achat » portant sur des terrains destinés à la construction d'un centre commercial. Son 1er article stipule que « le promettant [le propriétaire des terrains] promet de vendre au bénéficiaire qui s’engage à acquérir sous les conditions générales et suspensives prévues ci-après ».

La promesse a été requalifiée en promesse unilatérale de vente pour les raisons suivantes : la vente était subordonnée à la réalisation de conditions suspensives ; l’acte fixait une date limite pour la levée de l'option qui était postérieure à la date de réalisation des conditions suspensives ; il prévoyait l’abandon des acomptes versés au promettant à titre d’indemnité d’immobilisation si le bénéficiaire ne manifestait pas son intention d'acquérir ; si celui-ci pouvait renoncer à acquérir sous la seule sanction de perdre les sommes versées représentant 10 % du prix de vente hors taxes, le promettant ne pouvait pas renoncer à vendre et il pouvait donc y être contraint, ce qui démontrait un déséquilibre significatif dans les prestations réciproques des parties.

Cette promesse unilatérale a été annulée, faute d’avoir été enregistrée dans les dix jours de son acceptation par le bénéficiaire. Le promettant a été condamné à restituer les sommes déjà versées par le bénéficiaire.

La promesse unilatérale de vente portant notamment sur un immeuble, un droit immobilier, un fonds de commerce ou un droit au bail est nulle si elle n’a pas été enregistrée auprès de l’administration fiscale dans un délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire (C. civ. art. 1589-2).

La promesse est unilatérale lorsqu’elle réserve au bénéficiaire le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la conclusion duquel il ne manque que le consentement du bénéficiaire (C. civ. art. 1124  issu de ord. 2016-131 du 1-2-2016).

En revanche la promesse est synallagmatique lorsqu’elle comporte des engagements réciproques des parties (cf. C. civ. art. 1106 issu de ord. 2016-131). Ainsi, la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix (C. civ. art. 1589).

En l’espèce, le promettant soutenait que tel était le cas dès lors que, aux termes de l’acte, « le promettant promet de vendre au bénéficiaire qui s'engage à acquérir », que les parcelles étaient identifiées par leur référence cadastrale et que le prix (3 770 000 € TTC) et ses modalités de paiement étaient fixés.

Mais il résultait des autres clauses de l’acte que seul le promettant était engagé tandis que le bénéficiaire disposait d’une option, acheter ou renoncer à acheter. En l’absence d’engagement corrélatif de la part du bénéficiaire, la promesse est unilatérale (Cass. com. 25-4-1989 n° 87-17.281 : Bull. civ. IV n° 136 ; CA Paris 3-2-2016 n° 14/10546 : BRDA 8/16 inf. 15).

La promesse unilatérale de vente est requalifiée en contrat synallagmatique si elle met à la charge du bénéficiaire l’obligation de verser une indemnité d’immobilisation si élevée par rapport au prix de vente qu’elle l’oblige à acquérir le bien (Cass. com. 13-2-1978 n° 76-13.429 : Bull. civ. IV n° 60 ; Cass. 3e civ. 26-9-2012 n° 10-23.912 : RJDA 1/13 n° 21). Ainsi, une indemnité égale à 10 % du prix a été considérée, moins compte tenu de son montant que de la courte durée de l’immobilisation (5 semaines), comme constituant un moyen détourné d’obliger le bénéficiaire à lever l’option, de sorte que la qualification de promesse synallagmatique a été retenue (CA Paris 22-10-1991 n° 90/14007).

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ACTE NOTARIE ET RESPONSABILITE : Nature délictuelle de la responsabilité du notaire pour l’efficacité de l’acte (Cass. 1re civ., 6 juin 2018, n° 17-13975)

Une banque consent à une SCI une ouverture de crédit pour financer la construction de maisons tandis que, par le même acte, un organisme se porte caution hypothécaire de la SCI et consent, en garantie du remboursement de l’ouverture de crédit, une hypothèque sur une parcelle cadastrée.

La SCI vend une parcelle à une société et, par le même acte, la banque consent une ouverture de crédit destinée, pour partie, au paiement du prix de la parcelle et, pour le surplus, au règlement du coût de construction de vingt et une villas et au remboursement de l’ouverture de crédit consentie par la banque à la SCI. Il est convenu que le prix de vente des villas serait versé à la banque, bénéficiaire d’un privilège de prêteur de deniers sur le terrain en cause. Soutenant que le notaire a commis des fautes dans l’exécution de l’acte de vente, la caution l’assigne, plus de dix-sept ans plus tard, afin de le voir condamné à payer à la banque la totalité du prix de vente des maisons visées à cet acte. Le prix de vente de celles-ci a été versé dans la comptabilité du notaire à hauteur de 1 282 692,21 euros et, par acte authentique, la caution a réglé à la banque la somme de 1 240 934, 99 euros, correspondant aux dettes de l’acquéreuse, et a été subrogée à hauteur de cette somme dans les droits de la banque.

La cour d’appel de Cayenne, pour écarter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action dirigée contre le notaire, retient qu’il lui est reproché de ne pas avoir versé à la banque le prix de chacune des ventes des villas construites sur une parcelle appartenant à l’acquéreuse et que, dès lors, sa responsabilité contractuelle est engagée.

L’arrêt est cassé par la première chambre civile de la Cour de cassation, au visa de l’article 1382, devenu 1240 du Code civil.

Les obligations du notaire qui tendent à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui constituent le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte relèvent de sa responsabilité délictuelle.

COPROPRIETE : Attribution de places de stationnement dans une copropriété (CA Lyon, Chambre civile 1, section B, 5 juin 2018, RG N° 17/02869)

Par acte authentique du 31 août 2009, M. Jacques M et Mme Evelyne D épouse M ont acquis les lots 5 et 21, consistant en un appartement et une cave, au sein d'un immeuble en copropriété situé [...], composé de 4 corps de bâtiment disposés autour d'une cour.

Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 janvier 1965, il a été décidé d'instituer un parking payant dans la cour de l'immeuble et d'attribuer les places de stationnement créées à certains copropriétaires ou exploitants des locaux professionnels de la copropriété.

Ce système a été pérennisé et les conditions d'occupation et d'attribution des places de stationnement ont fait l'objet de diverses résolutions lors d'assemblées générales des copropriétaires du 16 mars 1984, du 26 mars 1986 et du 7 juillet 1993.

Le 1er juillet 2014, l'assemblée générale des copropriétaires a rejeté la résolution proposée par M. Jacques M tendant à l'abandon des règles d'attribution des places de stationnement fixées précédemment.

Le 30 juin 2015, l'assemblée générale des copropriétaires a rejeté la résolution proposée par M. Jacques M. tendant à la résiliation de tous les baux en cours et à la définition de nouvelles règles d'attribution des places de stationnement conformes au principe d'égalité de traitement entre copropriétaires. Le rejet a été voté avec 9 copropriétaires représentant 806 tantièmes contre et 2 copropriétaires représentant 115 tantièmes pour.

Par acte d'huissier du 18 septembre 2015, M. Jacques M et Mme Evelyne D, invoquant le principe de l'égalité de traitement entre copropriétaires, ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] devant le tribunal de grande instance.

Appel a été relevé.

Une décision de l'assemblée générale peut décider d'attribuer à un copropriétaire un droit de jouissance privatif sur une partie commune, telle qu'un emplacement de stationnement, conférant à celui-ci un droit réel et perpétuel, sous réserve de ne pas entraîner une rupture de l'égalité entre les copropriétaires dans la jouissance des parties communes. Alors que l'assemblée générale des copropriétaires avait décidé d'instituer un parking payant dans la cour de l'immeuble et d'attribuer les places de stationnement créées à certains copropriétaires, une assemblée générale a en l'espèce rejeté la résolution proposée par le copropriétaire tendant à la résiliation de tous les baux en cours et à la définition de nouvelles règles d'attribution des places de stationnement conformes au principe d'égalité de traitement entre copropriétaires. L'action en annulation de cette résolution doit être rejetée.

En effet, le droit de jouissance sur les emplacements de stationnement consenti à certains copropriétaires a pour contrepartie le paiement d'un loyer qui se situe entre 35 et 40 euro par mois en fonction de la prise d'effet du bail. Ces loyers, qui viennent abonder la trésorerie de la copropriété, permettent aux copropriétaires qui ne bénéficient pas de la jouissance d'un emplacement de stationnement de bénéficier d'une contrepartie. Les copropriétaires demandeurs ne justifient pas que le montant du loyer ainsi défini serait dérisoire de sorte que la rupture de l'égalité entre les copropriétaires dans la jouissance des parties communes n'est pas caractérisée.

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VENTE IMMOBILIERE : L'acheteuse n'avait pas connaissance de la superficie réelle du lot (Cour d'appel de Lyon, Chambre civile 1, section B, 5 juin 2018 , RG N° 16/06323)

Selon acte notarié du 18 novembre 2011, Marlène a acquis de l'indivision C un appartement au sein d'un immeuble en copropriété situé [...], moyennant le prix de 107'800 euros.

L'acte mentionne que la superficie de la partie privative du bien soumis aux dispositions de l'art. 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de 57,16 m2, cette superficie correspondant à un mesurage «loi Carrez» effectué par la société Batimo Diag, mandatée par la société Foncier Diagnostics.

Le même jour, 18 novembre 2011, Marlène a fait réaliser un contrôle de la superficie par la société Juris Diagnostic Immobilier qui est parvenue à un résultat de 47,45 m2.

La différence étant de plus de 5% en sa défaveur, Marlène a sollicité une réduction du prix en application de l'art. 46 de la loi précitée.

Les vendeurs n'ont pas donné suite à sa revendication.

Le 8 novembre 2012, Marlène a assigné les membres de l'indivision C. devant le tribunal de grande instance de Lyon.

Appel a été relevé.

Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

Les parties admettent en l'espèce que la superficie réelle du lot de copropriété vendu est de 47,45 m2 alors que l'acte de vente notarié mentionne une superificie de 57,16 m2.

Il n'est pas rapporté la preuve de la connaissance par l'acheteuse de la superficie réelle du bien acquis, ni du caractère erroné du mesurage. En effet, le fait que l'acheteuse ait eu des doutes sur la superficie réelle avant la signature de la vente devant le notaire est indifférent, alors qu'aucun élément n'indique qu'elle avait connaissance de manière certaine, par un mesurage "loi Carrez" de la superficie réelle au moment de la signature.

Il convient donc de faire droit à la demande de diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure.

Le mesureur tenu d'une obligation de résultat doit voir sa responsabilité engagée envers le vendeur. Ce dernier a perdu une chance de négocier la vente du bien au prix stipulé malgré une superficie moindre. Cette perte de chance doit être évaluée à 50% et être indemnisée par la somme de 9'088 euros.

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DECLARATION D'INTENTION D'ALIENER : Même annexée à la vente, elle n'est pas un acte authentique (Cour d'appel de Paris, Pôle 2, chambre 1, 5 juin 2018, RG N° 15/19830)

Selon compromis régularisé par l'intermédiaire de l'agence immobilière Setimo, les 24 septembre et 1er octobre 1986, M. Albert R et Mme Marie-Thérèse R, son épouse, ont consenti à M. Christian H, avec possibilité de substitution, une promesse de vente d'un ensemble immobilier situé à Clichy-Sous-Bois, moyennant le prix de 900'000 FF. Il était précisé dans l'acte que l'ensemble immobilier n'avait pas été loué depuis octobre 1984.

Le 3 octobre 1986, Hervé D, notaire chargé de la régularisation de l'acte authentique de vente, a adressé une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) à la mairie de Clichy sous Bois, mentionnant que le pavillon existant sur le terrain de l'ensemble immobilier précité, faisait l'objet d'une location verbale.

La mairie ayant renoncé à exercer son droit de préemption, l'acte de vente a été reçue, le 16 décembre 1987, par le notaire D. au profit de la société Hifim que s'était substitué M. H, étant précisé que le Comptoir des entrepreneurs concédait à l'acquéreur une ouverture de crédit de 930'000 FF, après avoir recueilli la caution personnelle de M. H.

La société Setimo, opérateur et commercialisateur, bénéficiaire des lots à créer sur l'ensemble immobilier précité, lui ayant, selon la société Hifim, fait part de son intention de se porter acquéreur du terrain pour la somme de 1'340'000 FF, sans autre condition suspensive que la renonciation de la mairie à son droit de préemption urbain, le notaire D a établi, le 10 octobre 1988, une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner pour la mairie ne mentionnant cette fois la présence d'aucun occupant ou locataire.

Cependant, par arrêté du 21 novembre 1988, la mairie de Clichy sous Bois a déclaré exercer son droit de préemption pour la somme de 900'000 FF.

L'opération immobilière projetée a été gelée, la société Hifim refusant la vente au profit de la commune de Clichy-sous-Bois et renonçant à la vente au profit de la société Setimo.

En définitive, le 4 juillet 1991, la commune de Clichy-Sous-Bois a fait savoir à la société Hifim qu'elle renonçait à son droit de préemption et ne s'opposerait plus à la vente du terrain à la société Setimo, mais celle-ci n'était plus intéressée, le marché immobilier s'étant dégradé, des squatteurs s'étant au surplus installés sur le site depuis 1990.

La société Hifim a en définitive revendu le terrain le 10 avril 1995 au prix de 900'000 FF.

Le 1er septembre 2004, la société Hifim et M. H ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Bobigny le notaire Hervé D, notaire associé, ainsi que la SCP Yves B-Hervé D-Béatrice C-J.-Philippe B, notaires associés titulaire de l'office notarial sis [...], sur les fondements des art. 1382 et 1383 du code civil, en dommages et intérêts, invoquant une faute du notaire D relativement à la régularité de la déclaration d'intention d'aliéner en date du 3 octobre 1986 et à l'acte de vente du 16 décembre 1987 qui les aurait empêchés de revendre ledit bien dans les délais souhaités et aurait entraîné pour eux des difficultés financières.

Pour la cour d'appel, la déclaration d'intention d'aliéner, qui n'est pas signée par le notaire, constitue un acte sous seing privé dont la simple annexion à un acte authentique ne suffit pas à lui conférer le caractère d'un acte authentique. Il en résulte que son contenu ne peut être contesté selon la procédure d'inscription de faux à titre principal prévue aux art. 303, 306, 314 et suivants du Code de procédure civile. Doit donc être déclarée irrecevable l'inscription de faux à titre principal contre l'acte authentique que serait la déclaration d'intention d'aliéner.

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PERMIS DE CONSTRUIRE : Suppression de l'obligation de mentionner sur le panneau d'affichage du permis de construire la date d'affichage en mairie du permis (Arrêté du 24 mai 2018 relatif au certificat d'urbanisme, au permis de construire et aux autorisati

Modifications diverses du livre IV du code de l'urbanisme. 

Le projet d'arrêté vise à supprimer l'obligation de mentionner sur le panneau d'affichage du permis de construire la date d'affichage en mairie du permis.

Cette mention supplémentaire est en effet source d'insécurité juridique. 
 

Texte intégral de la loi : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000036975230&dateTexte=&categorieLien=id

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LOI CARREZ : L'action loi Carrez c'est dans l'année qu'elle doit être exercée (Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 1, 1er juin 2018, RG N° 15/18435)

L'acte notarié du 20 décembre 2012, aux termes duquel la société TJT immobilier a vendu à la société France avenir le lot n° 67, désigne ce lot, situé dans le bâtiment B, au 2e étage, comme étant un bureau portant le n° 201, renvoyant à l'état descriptif de division du règlement de copropriété lequel énonce que le lot n° 67 consiste en "un bureau au 2e étage" et que "les couloirs, water-closets et lavabo de cet étage sont communs à tous les lots numéro 67 à 87". Le plan des lieux versé aux débats par la société France avenir confirme que le couloir permettant d'accéder au lot n° 67 ne fait pas partie de ce lot.

Par suite, le couloir litigieux n'étant pas une partie de l'objet vendu au sens de l'art. 1626 du Code civil, la revendication de ce couloir par le syndicat des copropriétaires n'est pas constitutive d'une éviction, de sorte que la société France avenir doit être déboutée de sa demande de garantie formée contre la société TJT immobilier, ainsi que de celle fondée sur la vente de la chose d'autrui.

S'agissant de la demande en paiement de la somme de 14'092,77 euro, correspondant à la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure de 1,6 mètre carré du bien vendu en raison de l'inclusion de la surface du couloir dans celle déclarée à l'acte authentique de vente, par principe, lorsque l'acquéreur d'un lot de copropriété agit contre le vendeur en invoquant un déficit de superficie, son action est exclusivement régie par l'art. 46 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi Carrez qui enferme dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente l'action en diminution du prix.

Il s'en déduit que l'action en paiement de la société France avenir, qui invoque un déficit de superficie du lot qu'elle a acquis, est exclusivement régie par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965. La fin de non-recevoir invoquée par la société Servim entreprises, précédente propriétaire, est donc recevable, de sorte que le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu'il a jugé le contraire.

En conséquence, la société France avenir est forclose en son action en paiement introduite le 21 mars 2014, plus d'une année après l'acte authentique de vente du 20 décembre 2012.

LOI CARREZ : La surface habitable ne pouvait être calculée que par référence à la SHON (Cour d'appel de Paris, 1er juin 2018 , N° de RG: 16/183967)

Le contrat de vente immobilière du 28 décembre 2010 est régi par les textes applicables à cette date. Ainsi, la surface habitable doit être calculée conformément aux normes en vigueur au 28 novembre 2010 qui seules s'imposaient au constructeur. Il incombe donc à l'acquéreur de démontrer que la surface habitable du bien qu'elle a acquis n'est pas de 58,97 m2 comme le prévoyait le plan établi par la SARL PSE-architecture, mais que, selon les normes en vigueur à la date du contrat, cette surface n'est que de 55,19 m2, soit une différence supérieure à la tolérance de 5% prévue au contrat. 

Dans son attestation du 16 septembre 2016, l'expert judiciaire, explicitant la méthode de calcul qu'il a utilisée, affirme que "la définition de la surface de plancher introduite par l'ordonnance du 16 novembre 2011 et la circulaire du 3 février 2012 et ayant modifié le Code de l'urbanisme (substitution de la surface de plancher à la SHON) est sans incidence sur la méthode de mesurage de la surface habitable d'un logement. En effet, cette notion n'est utilisée que dans le cadre des autorisations d'urbanisme (demande de permis de construire), pour évaluer la surface construite d'un immeuble. La surface SHON ne sert donc pas à établir la surface habitable d'un logement". 

Mais, antérieurement à l'ordonnance du 16 novembre 2011 qui a entendu unifier la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l'urbanisme, la surface habitable d'un logement, définie par l'art. R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation, se calculait, dans le cas d'une vente en l'état futur d'achèvement, par référence à la surface de plancher développée hors oeuvre brute (SHOB) et à la surface de plancher développée hors oeuvre nette (SHON) du Code de l'urbanisme. Or, la méthode de calcul résultant de l'ordonnance du 16 novembre 2011, en ce qu'elle exclut, notamment, du "nu intérieur" l'épaisseur des murs intérieurs, porteurs ou non, ainsi que l'épaisseur des matériaux isolants, les vides et les piliers isolés des murs périphériques, aboutit à une surface globalement inférieure à la SHON égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades. La nouvelle définition de la surface habitable, qui abandonne les règles du Code de l'urbanisme, a donc bien une incidence sur la mesure de cette surface. 

Par suite, la surface habitable ne pouvait être calculée que par référence à la SHON, ce que n'a fait ni l'expert judiciaire ni le Cabinet Tartacède-Bollaert, de sorte que Mme B, acquéreur, n'établit pas que la surface habitable qui lui a été livrée serait inférieure de plus de 5% à celle qui lui avait été promise. 

En conséquence, Mme B doit être déboutée de toutes ses demandes, le jugement entrepris étant infirmé en toutes ses dispositions. 

PLUS-VALUE : Vente de résidence principale avec gîtes (Cour administrative d'appel de Nantes, Chambre 1, 31 mai 2018 , Req. N° 16NT00648)

M. B a exercé une activité d'hébergement touristique et autre hébergement de courte durée dans la propriété à compter du 1er janvier 2003 et a obtenu, le 17 mars 2008, l'autorisation de la mairie pour l'exploitation de cinq chambres d'hôtes. Par ailleurs, M. B a obtenu le 21 mai 2008 une licence l'autorisant à servir ou vendre de l'alcool dans le cadre de son activité de location de chambres et tables d'hôtes.

M. et Mme B soutiennent que la totalité de la propriété constituait leur résidence principale au jour de sa cession et que si des chambres ont accueilli des touristes de passage, sans qu'ils aient à investir dans un matériel spécifique, ces mêmes espaces ont servi à leur famille et leurs amis. Toutefois, les requérants n'apportent aucun élément de nature à établir que les chambres occupées par la clientèle étaient utilisées également à des fins privatives. Les requérants soutiennent également que l'administration ne peut prendre en compte dans la quote-part de la propriété utilisée à titre professionnelle le prix de vente de la partie non aménagée des bâtiments à usage de gîtes, ni celui de la grange et de l'ancienne chapelle dès lors que ces biens doivent être considérés comme étant réservés à un usage privé. Toutefois, la seule attestation d'un notaire du 3 septembre 2013 n'est pas de nature à remettre en cause la détermination de la quote-part de la propriété utilisée à titre professionnelle, fixée à 77 % lors d'un précédent contrôle fiscal en 2011 à l'aide des plans de la propriété.

Dans ces conditions, et alors, au demeurant, que l'administration fait valoir, sans être sérieusement contredite, que l'activité commerciale de M. B constituait la source prépondérante de revenus du foyer fiscal, c'est à bon droit que l'administration a remis en cause le bénéfice de l'exonération de la plus-value réalisée en ce qui concerne la partie de la propriété non affectée à la résidence principale des requérants. 

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DROIT DE PREEMPTION DE LA SAFER : Vente d’un bien rural démembré (Cass. 3e civ., 31 mai 2018, n° 16-25829, FS-PBI, cassation partielle)

Le droit de préemption d’une SAFER s’exerce-t-il en cas de vente de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien rural au profit d’acquéreurs distincts ?

Une nouvelle fois confrontée à cette question, la Cour de cassation confirme sa position, aux termes d’un arrêt largement diffusé du 31 mai 2018.

Ainsi, les hauts magistrats décident que l’acte, qui emporte non pas la vente de l’usufruit ou de la nue-propriété des biens, mais de celle de ces deux droits simultanément, de sorte qu’il a pour objet le transfert, en une seule opération, de la pleine propriété, même si l’usufruit et la nue-propriété sont cédés à deux personnes distinctes, est soumise au droit de préemption de la SAFER.

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COPROPRIETE : Droits de la copropriétaire sur sa terrasse à jouissance exclusive (CA Pau, Chambre 1, 31 mai 2018, RG N° 16/00542)

Claudine est propriétaire d'un appartement dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [...] . Le toit de son habitation est constituée au moins en partie par la terrasse à laquelle accède Florence, propriétaire d'un appartement situé au premier étage.

Se plaignant de l'écoulement des eaux de cette terrasse, qui, par fortes pluies formeraient des rideaux d'eau l'empêchant de sortir dans la cour de l'immeuble à laquelle elle a accès depuis son appartement, Claudine, imputant la situation à des travaux réalisés par Florence, a saisi le juge des référés et obtenu l'institution d'une expertise judiciaire confiée à l'expert Jean ; l'expert judiciaire a déposé son rapport le 23 mai 2014, en lecture duquel Claudine a saisi le tribunal de grande instance par assignation du 18 septembre 2014.

Le litige s'est retrouvé devant la cour d'appel.

Florence, la copropriétaire d'un appartement au premier étage, dispose du droit d'utiliser la terrasse en vertu des dispositions de son acte notarié qui reprend le règlement de propriété lui donnant le droit de l'utiliser ; une partie commune pouvant faire l'objet d'un usage privatif. En effet, le règlement de copropriété lui donne un droit de jouissance privatif sur la terrasse, qui constitue une partie commune. Il dispose qu'elle a l'usage de la terrasse et cet usage est privatif puisqu'on n'y accède que par son appartement dont elle n'a pas à faire partager la jouissance. Etant la seule à pouvoir y accéder, elle dispose du droit d'y poser un revêtement de son choix, sous réserve de ne pas porter atteinte à la structure de l'immeuble, notamment l'étanchéité, et sous les contrôles prévus par la loi quand se trouve en jeu l'aspect extérieure de l'immeuble. Le droit réel et exclusif de la copropriétaire sur la terrasse est donc démontré.

Par ailleurs, il y a lieu de constater un trouble anormal de jouissance du propriétaire de l'appartement situé en-dessous en raison de l'écoulement anormal des eaux de pluie provenant de la terrasse et résultant des aménagements réalisés par la copropriétaire. Bien que le préjudice ait cessé par la réalisation de travaux, il demeure réparable pour la période antérieure. S'agissant d'un préjudice immatériel s'étalant dans le temps, l'action ne peut pas aboutir pour la période antérieure au temps applicable pour prescrire à la date à laquelle a été délivrée l'assignation en référé. Le délai applicable reste celui de 10 ans prévu par l'art. 2270-1 du Code civil dans sa rédaction en vigueur jusqu'au 17 juin 2008, l'assignation étant intervenue moins de 5 ans après l'entrée en vigueur de la réforme de la prescription réduisant le délai de 10 à 5 ans. À l'égard du syndicat des copropriétaires, le délai de prescription est également de 10 ans par application de l'art. 42 de la loi du 10 juillet 2005 qui déroge à la prescription quinquennale de droit commun. Par conséquent, le préjudice est indemnisable et doit être réparé par la propriétaire à l'origine de ces installations ainsi que par le syndicat des copropriétaires ayant donné son autorisation à de tels aménagements.

 

LOTISSEMENT : Exhaussement du mur séparatif dans un lotissement (Cour d'appel de Besancon, Chambre civile 1, 29 mai 2018, Numéro de rôle : 17/00680)

Fabrice est propriétaire, dans le [...], du lot n° 8 sur lequel il a fait édifier sa maison d'habitation. Sa propriété jouxte celle de Patrick et Véronique, époux.

Reprochant à son voisin d'avoir édifié un mur séparatif empiétant sur son fonds et d'avoir procédé à des exhaussements de son terrain et à des constructions, dont une piscine, au mépris du plan d'occupation des sols, Fabrice a saisi dans un premier temps les juridictions pénale et administrative, puis a fait assigner Patrick Véronique le 13 novembre 2008 devant le tribunal de grande instance de Dijon pour obtenir la démolition des constructions litigieuses et l'indemnisation de ses différents préjudices

Par ordonnance du 12 novembre 2013 le premier président de la Cour d'appel de Dijon a désigné le tribunal de grande instance de Besançon pour connaître de l'affaire. Appel a été relevé.

Le requérant Fabrice, qui est propriétaire dans un lotissement du lot sur lequel il a fait édifier sa maison d'habitation, est bien fondé à réclamer l'indemnisation de son préjudice résultant des exhaussements de terrains et de clôture pratiqués par les propriétaires du fonds voisin. En effet, la chambre des appels correctionnels a consacré l'existence d'une faute pénale s'agissant des exhaussements et de clôture pratiqués par les propriétaires voisins en contravention avec le plan local d'urbanisme. Cette décision rendue par la juridiction pénale s'impose au juge civil.

Les exhaussements irréguliers sont à l'origine du préjudice de perte d'intimité subi par le requérant puisqu'ils ont augmenté la vue sur son fonds. Même si la pousse d'une haie de thuyas a progressivement réduit la vue sur le fonds voisin, le préjudice existe depuis plusieurs années et subsiste encore, même d'une façon moindre. En revanche, la clôture litigieuse ne peut causer au requérant un quelconque préjudice.

Les conditions d'application de l'art. 678 du Code civil ne sont pas satisfaites en l'absence d'exhaussement dans la partie située à 1,90 mètre du mur séparatif. Et le requérant connaissait lors de l'édification de sa maison l'existence d'une tolérance pour les exhaussements du sol destinés à remédier à certaines contraintes techniques. Cependant, les conséquences des différents exhaussements, qui ont créé des vues directes sur la propriété du requérant, cumulées avec celles de la surélévation irrégulière génèrent incontestablement pour sa propriété une perte significative d'intimité laquelle constitue un trouble anormal de voisinage.

Eu égard à la nature du préjudice subi par le requérant et à sa persistance depuis plusieurs années, il lui est alloué une somme de 10'000 euro à titre de dommages intérêts.

Il est constant que pour séparer leur propriété de celle du requérant, les voisins ont fait édifier, sans déclaration préalable, un mur dont les fondations empiétaient d'environ 35 cm et 44 cm sur le fonds voisin et dont la hauteur excédait celle permise par le PLU. Bien que le mur ait été démoli, l'atteinte à la propriété est source de préjudice pour le requérant privé de la jouissance d'une partie de son fonds. Cette privation de jouissance doit donc être indemnisée, en application de l'art. 545 du Code civil, par l'allocation de 1'000 euro à titre de dommages et intérêts.

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ACQUISITION EN SCI : La SCI était bien un acquéreur professionnel (Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile 1, 29 mai 2018, RG N° 16/00726)

La SCI emprunteuse doit être déclarée irrecevable en ses actions en déchéance des intérêts et en nullité de la stipulation d'intérêt.

Selon acte notarié du 1er février 2003, la SCI Les Fabrettes a contracté auprès de la Banque Populaire des Alpes un prêt de 152'450 euros remboursable en 180 échéances, destiné à l'acquisition de bâtiments à usage de gîte rural. Le taux effectif global est de 6,489750 %.

Par acte du 24 août 2011, la SCI Les Fabrettes a assigné la Banque Populaire des Alpes devant le tribunal de grande instance de Grenoble en déchéance du droit aux intérêts sur le fondement des art. 1147 et 1907 du Code civil, L 313-1, L 313-2, L 312-8 et M 312-33 du Code de la consommation.

Elle sollicitait la restitution des sommes indûment versées et l'allocation de dommages intérêts.

La SCI emprunteuse doit être déclarée irrecevable en ses actions en déchéance des intérêts et en nullité de la stipulation d'intérêt. En l'espèce, la société qui a pour activité la construction, la propriété de tous biens immobiliers et leur gestion par bail a souscrit un prêt professionnel destiné à l'achat de bâtiments à usage de location de gites ruraux. Ainsi, l'opération financée par la banque correspond précisément à l'objet social de la SCI. La mention isolée de l'acte authentique selon laquelle l'acquéreur déclare qu'il est un acquéreur non professionnel n'est pas de nature à modifier la nature professionnelle du prêt. Il en résulte que le prêt n'est pas soumis aux dispositions du chapitre du Code de la consommation relatif au prêt immobilier et que les parties sont liées par un contrat de prêt non concerné par les dispositions des art. L. 312-2 et suivants du Code de la consommation.

Par ailleurs, l'action en nullité de la stipulation de l'intérêt conventionnel se prescrit par cinq ans et la prescription de l'action en nullité de la stipulation de l'intérêt conventionnel engagée par un emprunteur qui a obtenu un concours financier pour les besoins de son activité professionnelle court à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître le vice affectant le taux effectif global, soit à compter de la date de la convention. L'action apparaît donc comme prescrite.

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IMPOT SUR LA FORTUNE IMMOBILIERE (IFI) : Précisions sur les obligations déclaratives (D. n° 2018-391, 25 mai 2018 : JO, 26 mai 2018 – D. n° 2018-404, 29 mai 2018 : JO, 30 mai 2018 – A., 29 mai 2018 : JO, 30 mai 2018 (2 arrêtés) : Defrénois flash 11 juin 2

Depuis le 1er janvier 2018, l’ISF a été supprimé et remplacé par un nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI) codifié aux articles 964 et suivants du CGI.

Cet impôt reprend plusieurs dispositions applicables à l’ISF, notamment son champ d’application.

Deux décrets et deux arrêtés, publiés au Journal officiel des 26 et 30 mai derniers, viennent préciser les obligations déclaratives liées à cet impôt.

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AUTORISATIONS DE CONSTRUIRE : L'article L.424-3 du Code de l'urbanisme impose en principe au juge d'enjoindre à l'administration de délivrer l'autorisation (CE. 25 mai 2018, avis n°41.350)

Lorsque le juge annule un refus d'autorisation ou une opposition à une déclaration après avoir censuré l'ensemble des motifs que l'autorité compétente a énoncés dans sa décision conformément aux prescriptions de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme ainsi que, le cas échéant, les motifs qu'elle a pu invoquer en cours d'instance, il doit, en principe et s'il est saisi de conclusions à fin d'injonction, ordonner à l'autorité compétente de délivrer l'autorisation ou de prendre une décision de non-opposition.

Le Conseil d'Etat retient aux termes de cet arrêt :

"4. Les dispositions introduites au deuxième alinéa de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme par l'article 108 de la loi du 6 août 2015 visent à imposer à l'autorité compétente de faire connaitre tous les motifs susceptibles de fonder le rejet de la demande d'autorisation d'urbanisme ou de l'opposition à la déclaration préalable. Combinées avec les dispositions de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, elles mettent le juge administratif en mesure de se prononcer sur tous les motifs susceptibles de fonder une telle décision. Il ressort des travaux parlementaires de la loi du 6 août 2015 que ces dispositions ont pour objet de permettre d'accélérer la mise en oeuvre de projets conformes aux règles d'urbanisme applicables en faisant obstacle à ce qu'en cas d'annulation par le juge du refus opposé à une demande d'autorisation d'urbanisme ou de l'opposition à la déclaration préalable, et compte tenu de ce que les dispositions de l'article L. 600-2 du même code cité au point 2 conduisent à appliquer le droit en vigueur à la date de la décision annulée, l'autorité compétente prenne une nouvelle décision de refus ou d'opposition.

5. Il résulte de ce qui précède que, lorsque le juge annule un refus d'autorisation ou une opposition à une déclaration après avoir censuré l'ensemble des motifs que l'autorité compétente a énoncés dans sa décision conformément aux prescriptions de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme ainsi que, le cas échéant, les motifs qu'elle a pu invoquer en cours d'instance, il doit, s'il est saisi de conclusions à fin d'injonction, ordonner à l'autorité compétente de délivrer l'autorisation ou de prendre une décision de non-opposition. Il n'en va autrement que s'il résulte de l'instruction soit que les dispositions en vigueur à la date de la décision annulée, qui eu égard aux dispositions de l'article L. 600-2 citées au point 2 demeurent.applicables à la demande, interdisent de l'accueillir pour un motif que l'administration n'a pas relevé, ou que, par suite d'un changement de circonstances, la situation de fait existant à la date du jugement y fait obstacle L'autorisation d'occuper ou utiliser le sol délivrée dans ces conditions peut être contestée par les tiers sans qu'ils puissent se voir opposer les termes du jugement ou de l'arrêt.

6. En cas d'annulation, par une nouvelle décision juridictionnelle, du jugement ou de l'arrêt ayant prononcé, dans ces conditions, une injonction de délivrer l'autorisation sollicitée et sous réserve que les motifs de cette décision ne fassent pas par eux-mêmes obstacle à un nouveau refus de cette autorisation, l'autorité compétente peut la retirer dans un délai raisonnable qui ne saurait, eu égard à l'objet et aux caractéristiques des autorisations d'urbanisme, excéder trois mois à compter de la notification à l'administration de la décision juridictionnelle. Elle doit, avant de procéder à ce retrait, inviter le pétitionnaire à présenter ses observations."

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DROIT DE PROPRIETE : Pas de débord de toit sur la propriété du voisin (CA Aix-en-Provence, Chambre 4 A, 24 mai 2018, RG N° 16/22184)

Selon l'art. 545 du Code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité ; en l'occurrence, il résulte clairement des divers constats d'huissier auxquels se trouvent annexées des photographies, que Mesdames M ont entrepris des travaux de surélévation de leur maison d'une hauteur de deux rangées de parpaings (environ 40 cm) et que la toiture, déposée à l'occasion des travaux, a été rétablie en créant en façade sud un débord d'environ 75 cm correspondant à des voltiges en bois débordant de 60 cm environ et d'une gouttière d'environ 25 cm de diamètre, soit un débord total de l'ordre de 75 cm sur le fonds de M. et Mme L, trois fois supérieur à ce qui existait auparavant ; il est ainsi produit par M. et Mme L plusieurs photographies avant travaux, datant de 2002 et 2003, dont il résulte que le débord au-dessus de leur parcelle ID n° 95 n'était auparavant que de la largeur de la gouttière ; à cet égard, l'attestation (de Mme C), que Mesdames M produisent aux débats, selon laquelle la toiture dépassait de la façade depuis plus de trente ans, n'est pas inexacte, mais occulte simplement l'existence d'une aggravation du débord de la toiture.

C'est vainement que Mesdames M invoquent la nécessité d'un débord de la toiture afin que l'eau ne ruisselle pas contre le mur (sic) et si leur fonds bénéficie effectivement d'une servitude de surplomb acquise par usucapion trentenaire, ce n'est que de la largeur de la gouttière, qui existait auparavant en façade sud de leur maison ; il convient, dans ces conditions, de les condamner à supprimer le débord du versant sud du toit de leur immeuble empiétant de 60 cm sur la parcelle ID n° 95. 

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ACTION CONTRE UN AGENT IMMOBILIER APRES ACHAT : Agir dans le délai (Cour d'appel de Douai, Chambre 2, section 1, 24 mai 2018, RG N° 17/02340)

Par contrat en date du 14 septembre 2006, la SARL Espace Patrimoine ayant pour activité les transactions sur immeubles et fonds de commerce, la gestion de patrimoine, les placements et défiscalisation, l'assurance vie, l'épargne, la retraite et la prévoyance s'est engagée envers les époux L à rechercher un ou plusieurs biens immobiliers dans une résidence de tourisme en vue de sa location dans le cadre d'un investissement à but patrimonial, ainsi que le financement nécessaire à ladite acquisition immobilière.

Par contrat en date du 14 septembre 2006, les époux L. ont réservé auprès de la SCCV Les Jardins de la Roseraie un bien en VEFA au sein d'un ensemble immobilier à Saint Denis de la Réunion. Ce programme était conçu par Cerenicimo, le promoteur immobilier étant Océanis. Suivant acte authentique en date du 3 mai 2007, les époux L ont fait l'acquisition du bien immobilier en l'état futur d'achèvement pour la somme de 281'388 euro, financé par le biais d'un crédit souscrit auprès du Crédit Agricole. Le 18 mars 2008, la livraison et la remise des clés sont intervenues. La location a commencé le 9 août 2008. En 2012, le locataire a abandonné les lieux. Par acte authentique en date du 6 mai 2018, les époux L ont vendu l'immeuble au prix de 123'000 euro.

Par lettre recommandée en date du 15 juin 2015, les époux L. ont vainement mis en demeure M. Romain C, gérant de la SARL Espace Patrimoine et la SARL Espace Patrimoine de réparer leur préjudice et de leur payer la somme totale de 263'081,31 euro.

L'action en responsabilité dirigée contre l'agent immobilier est prescrite. 

Lorsqu'il avait pris possession du bien, les mandants étaient pleinement en mesure de connaître l'évaluation de l'immeuble au regard du marché local et ne pouvaient légitimement ignorer la sous-évaluation du bien qui doit être appréciée à la date d'achat. Ils ne démontrent pas davantage leur ignorance des défauts allégués de l'investissement immobilier, à savoir la qualité médiocre, l'agencement défaillant et la situation dans un quartier peu accueillant et mal situé, ou des charges très élevées.

L'ancien délai de prescription a donc commencé à courir le 18 mars 2008, date de la livraison du bien. Suite à la réforme du droit des prescriptions, en application de l'article 26 de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, il y a lieu de retenir comme point de départ du délai de prescription quinquennale désormais applicable la date du 19 juin 2008, date d'entrée en vigueur de la loi, conformément aux dispositions transitoires prévues. Le délai de prescription a donc expiré le 19 juin 2013, de sorte que l'action en responsabilité engagée en 2015 était prescrite.

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SERVITUDES : Une servitude non aedificandi n'interdit pas de reconstruire un garage à l'identique (Cour d'appel de Caen, Chambre civile 1, 22 mai 2018, RG N° 16/00777)

Hervé et Martine, époux, sont propriétaires de parcelle cadastrée section I, n° 653,674 et 645, dans la [...], lesquelles sont voisines des parcelles cadastrées section I n° 652,644,651,650 et 649 appartenant à Lionel et Nathalie, époux.

Par acte authentique en date des 31 mai et 14 juin 2005, Lionel et Nathalie avaient fait l'acquisition de ces parcelles de terre constituant des lots du lotissement et dont certain était destiné à la construction d'une maison individuelle.

Cet acte comportait une clause ainsi rédigée :

« SERVITUDE DE NON AEDIFICANDI :
Monsieur et Madame Lionel C. déclarent instituer sur une partie de la parcelle cadastrée section I n° 652, fonds servant, une servitude de prospect consistant en l'interdiction formelle tant pour eux que pour tous leurs futurs ayants droits, de faire aucune construction ouvrage ou plantation dont l'effet serait d'établir un obstacle à l'aspect dont on jouit de la propriété cadastrée section I n° 653, fonds dominant appartenant à M. et Mme G., et ayant la même origine que les immeubles objets des présentes. Cette servitude de prospect s'exercera sur toute la largeur du terrain cadastré section I n° 652 sur une profondeur de 20 m et partant de l'enrochement le tout ainsi qu'elle figure sous teinte orange au plan demeuré ci-annexé. En conséquence il est convenu entre les comparants que M. et Mme C. ou tout autre propriétaire ultérieur de cet immeuble, qui se trouve ainsi grevé par le servitude non aedificandi, ne pourront jamais construire quoi que ce soit sur la partie ci-dessus définie de la parcelle cadastrée section I N° 652. Toutefois les parties conviennent que les constructions existantes pourront être maintenues mais devront être entretenues. Il est également convenu que la même étendue de terrain ne pourra supporter aucune autre plantation que celle consistant en arbres, arbustes ou arbrisseaux à basse tige dont la hauteur ne pourra jamais excéder deux mètres et qui devront être distants les uns des autres, dans toutes les directions, de 10 m au moins
».

Se prévalant de cette servitude, les époux G (Hervé et Martine) ont fait délivrer le 12 mars 2014 à Lionel et Nathalie une sommation de cesser les travaux d'un bâtiment à usage de garage et de détruire les ouvrages déjà réalisés.

La clause insérée dans le titre de propriété du fonds servant consacre une servitude non aedificandi, étant observé que les deux propriétés sont situées en front de mer et que cette servitude est précisément destinée à préserver l'environnement paysager et visuel à partir du fonds dominant.

Les propriétaires du fonds dominant ont fait grief au tribunal d'avoir analysé la dite servitude en une simple servitude de prospect. Toutefois, la nature de "servitude de prospect" résulte directement des énonciations de la clause litigieuse, qui instaure expressément une telle servitude dans le but d'empêcher l'établissement d'un obstacle à l'aspect dont on jouit depuis le fonds dominant. La clause prévoit également que les constructions existantes pourront être maintenues et devront être entretenues. Le propriétaire du fonds servant a respecté ses obligations en construisant un nouveau garage, en remplacement de l'ancien garage qui s'était partiellement effondré par l'effet d'une tempête. Le constat d'huissier établit que le nouveau garage est construit au même emplacement que l'ancien, que ses dimensions sont légèrement inférieures à celles du garage initial et que son toit est plat, ce qui préserve la vue depuis le fonds dominant.

La demande de démolition du nouveau garage doit donc être rejetée.

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URBANISME - CONSTRUIRE SANS AUTORISATION : Quels sont les risques encourus ?

Construire sans autorisation ou en violation de l’autorisation qui a été délivrée est passible de sanctions pénales.

Qui est pénalement responsable ?

Pendant combien de temps les poursuites peuvent-elles être engagées ?

Quelles sanctions le juge répressif peut-il prononcer ? 

1. En cas de constructions illicites, pendant combien de temps des poursuites pénales peuvent-elles être engagées ?

Lorsqu’une construction est édifiée en méconnaissance des règles d’urbanisme, plusieurs délits peuvent être retenus. Comme pour tout délit depuis la loi 2017-242 du 27 février 2017 portant réforme de la prescription en matière pénale, les poursuites peuvent être engagées pendant 6 ans. Passé ce délai, les faits sont prescrits

Mais attention : le délai ne commence à courir qu’à partir du jour où la construction est terminée. Il faut donc se placer au moment où la construction est en état d’être utilisée pour décompter le délai. Il faut aussi tenir compte de la date à laquelle le délit a été constaté par procès-verbal, car ce constat a pour effet d’interrompre le délai de prescription.

 

2.- Le propriétaire d’un bien est-il pénalement responsable des constructions réalisées sans autorisation par son locataire sur sa propriété ?

Le Code de l’urbanisme indique que des sanctions pénales pour exécution irrégulière de travaux peuvent être prononcées contre les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou autres personnes responsables de l'exécution des travaux.

La jurisprudence estime, généralement, que le propriétaire d’un bien est le bénéficiaire effectif des travaux réalisés illégalement. Ceci vaut y compris quand c’est son locataire qui a effectué les travaux, car il aurait dû le contraindre à respecter la réglementation (Cass. crim. 24-10-2017 : Bpim 6/17 inf. 395).

 

3.- Quelles sont les sanctions financières alors envisageables ?

Le propriétaire négligent risque une amende comprise entre 1 200 € et un montant qui ne peut excéder, dans le cas de construction d'une surface de plancher, 6 000 € par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable et, dans les autres cas, 300 000 €.

Les sanctions pénales étant fixées en fonction des circonstances de l’infraction et de la personnalité de leur auteur, on peut espérer que le tribunal sera relativement clément dans la mesure où le propriétaire n’est pas à l’origine de la construction illicite.

 

4.- En cas d’achat d’un bien immobilier pour lequel le vendeur a réalisé des travaux sans autorisation, que risque l’acheteur ?

Seul le vendeur encourt des sanctions pénales. Rappelons qu’en droit pénal, on ne peut être poursuivi que pour ses propres fautes.

En revanche, si le vendeur est condamné, même après la vente, des mesures dites de « restitution » sont généralement ordonnées : mise en conformité de la construction avec la réglementation d’urbanisme ou démolition. Ces mesures doivent être exécutées quel que soit le propriétaire, y compris si le bien a été vendu. Dans ce cas, l’autorité administrative peut faire réaliser les mesures après en avoir demandé l’autorisation au tribunal de grande instance, ce dernier pouvant ordonner l’expulsion de tous les occupants. L’acquisition d’un tel bien est donc particulièrement risquée !

PERMIS DE CONSTRUIRE : Intérêt à agir d'un syndicat de copropriétaires pour l'annulation d'un permis de construire (Conseil d'Etat, Chambre 1, 18 mai 2018, req. N° 412.174, annulation)

Le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière Oliveraie de Bellet a demandé au Tribunal administratif de Nice d'annuler pour excès de pouvoir l'arrêté du 6 octobre 2014 par lequel le maire de Nice a accordé à la société en nom collectif "269 route de Bellet" un permis d'aménager portant sur la démolition de deux villas et d'un garage en vue de la création d'un lotissement, sur un terrain situé 269, route de Bellet, ainsi que la décision du 21 janvier 2015 par laquelle ce maire a rejeté le recours gracieux qu'elle avait formé contre cet arrêté.

Par un jugement du 4 mai 2017, le tribunal a rejeté cette demande.

Aux termes de l'art. L. 600-1-2 du Code de l'urbanisme : "Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation".

Le syndicat requérant regroupe les propriétaires d'un ensemble immobilier jouxtant immédiatement la parcelle d'assiette du projet, laquelle est également bordée au sud par l'unique voie d'accès à cette copropriété. Par suite, en jugeant que le syndicat des copropriétaires ne justifiait pas d'un intérêt à agir contre le permis d'aménager, alors qu'il faisait état des conséquences de ce projet sur la vue et le cadre de vie des copropriétaires qu'il représente ainsi que des troubles occasionnés tant par les travaux que par l'encombrement des accès à leur propriété, le tribunal administratif a inexactement qualifié les faits de l'espèce.

EXPULSION SUITE A ORDRE DE DEMOLITION D'UNE MAISON : L’expulsion des occupants par le propriétaire du terrain et la démolition de leur maison (Cass. 3e civ., 17 mai 2018, n° 16-15792)

Deux époux assignent le propriétaire d’un terrain en revendication de la propriété, par prescription trentenaire, de la parcelle qu’ils occupent et sur laquelle ils ont construit leur maison dont le défendeur, se prévalant d’un titre de propriété, demande la démolition et la libération des lieux.

Les mesures d’expulsion et de démolition d’un bien construit illégalement sur le terrain d’autrui caractérisent une ingérence dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Conv. EDH..

Une telle ingérence est fondée sur l’article 544 du Code civil, selon lequel la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements, et sur l’article 545 du même code, selon lequel nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Elle vise à garantir au propriétaire du terrain le droit au respect de ses biens, protégé par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 et par l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Conv. EDH.

L’expulsion et la démolition étant les seules mesures de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien, l’ingérence qui en résulte ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété.

En conséquence, par un arrêt rendu en formation plénière et promis à la plus large diffusion, la troisième chambre civile de la Cour de cassation décide que cour d’appel de Cayenne qui retient qu’il résulte d’un acte notarié de partage du 20 mai 2005 que le défendeur à l’action est propriétaire de la parcelle litigieuse et que les occupants ne rapportent pas la preuve d’une prescription trentenaire justifie légalement sa décision d’accueillir les demandes du propriétaire.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/475_17_39084.html

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PROMOTION IMMOBILIERE : Vente d'immeuble inachevé ou vente d'immeuble à construire (CA Douai, Chambre 1, section 1, 17 mai 2018, RG n° 17/03348)

L'art. 1601-1 du code civil dispose que la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement.

L'art. 1601-2 du code civil définit la vente à terme comme le contrat par lequel le vendeur s'engage à livrer l'immeuble à son achèvement, l'acheteur s'engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison.

Selon l'art. 1601-3 du code civil, la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.

Au sens de ces articles, quatre éléments sont nécessaires pour qualifier un contrat de vente d'immeuble à construire : une vente immobilière, un immeuble inachevé, une obligation d'achèvement à la charge du vendeur et un délai de réalisation déterminé par le contrat.

L'obligation d'achèvement permet de distinguer le contrat de vente d'immeuble à construire de la vente en l'état d'un immeuble non achevé.

En l'espèce, le compromis de vente de l'immeuble litigieux a été conclu entre les parties le 11 avril 2013 devant un notaire, soit un professionnel, chaque page de l'avant-contrat étant paraphée par les trois parties.

Il ressort des mentions explicites de la convention que la vente porte sur une maison à usage d'habitation édifiée sur un terrain repris au cadastre sous la section BD n° 237, le plan de l'immeuble y étant annexé.

Il est stipulé que le vendeur a déposé une demande de permis de construire à la Mairie de Raismes le 25 janvier 2010, le permis lui ayant été accordé tacitement. En revanche, il est également mentionné expressément que le vendeur n'a souscrit aucune assurance de dommages-ouvrage pour la réalisation des constructions.

Il est spécifié que le bien '"n'a pas fait l'objet d'une déclaration d'achèvement des travaux ni de la délivrance ni d'un certificat de conformité ni d'une attestation de la Mairie certifiant que la conformité des travaux avec le permis n'a pas été contestée, ainsi que le VENDEUR le déclare".

Enfin, il est mentionné dans la convention que 'Les parties sont expressément averties des sanctions ci-après résultant de l'absence de certificat de conformité ou de la déclaration d'achèvement et de conformité, dans la mesure où les travaux effectués ne sont pas conformes aux prescriptions contenues dans le permis de construire.', les sanctions pénales, civiles et administratives encourues étant listées.

Ainsi, il résulte des dispositions non équivoques de l'avant-contrat régularisé entre M. S.- et M. et Mme L, que les parties ont entendu convenir de la vente d'une maison à usage d'habitation déjà bâtie.

S'il est manifeste, eu égard au constat d'huissier établi le 14 août 2013, que la construction de la maison n'est pas terminée, le compromis de vente ne prévoit aucune date d'achèvement de travaux par les vendeurs ni d'obligation de réalisation ou d'achèvement de travaux à la charge de ces derniers.

Au contraire, il est expressément stipulé que l'acquéreur sera tenu "De prendre le bien ci-dessus désigné dans l'état où il se trouvera au moment de la réitération de la vente [...]."

Les mails datés des 8 avril et 12 juillet 2013 émanant de M. S et listant des demandes relatives à des équipements (conduit de cheminée, douche italienne, alimentation électrique de la terrasse...) sont insuffisants à démontrer l'existence d'un accord entre les parties sur la réalisation de travaux par les vendeurs et encore moins d'un accord sur la vente d'un immeuble à construire.

Il convient de rappeler que le contrat est la chose des parties et qu'elles sont libres de fixer l'objet et les conditions du contrat.

Au regard des pièces versées aux débats, il n'est pas démontré que les parties sont convenues de conditions de vente de l'immeuble différentes de celles reprises dans l'acte notarié.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que l'avant-contrat régularisé entre les parties porte sur la vente en l'état d'un immeuble non achevé et non sur la vente d'un immeuble à construire.

Dès lors, le compromis de vente du 11 avril 2013 n'est pas soumis aux dispositions des art. L. 261-11 et suivants du code de la construction et de l'habitat. Aucune demande d'annulation de l'avant-contrat pour non-respect des dispositions de ces articles n'est en conséquence fondée.

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CADASTRE : Il n'a qu'une portée fiscale (QE n° 02834 & QE n° 02359, Sénat : J.O. Sénat, 17 mai 2018, p. 2347)

Le cadastre est un document de caractère fiscal dont les indications relatives à la contenance et à la délimitation des biens fonciers n'ont qu'une valeur indicative et ses énonciations ne constituent pas par elles-mêmes un titre de propriété et ce, quelle que soit leur ancienneté.

Mais, toute personne concernée peut s'en servir pour justifier ne pas être propriétaire d'un bien. 

Deux réponses ministérielles précisent qu'une commune peut solliciter la publication au fichier immobilier d'une décision de classement d'un bien dans son domaine public, mais que les services du cadastre peuvent également établir, à leur initiative, des procès-verbaux, dits "croquis fonciers" (D. n° 55-1350, 14 oct. 1955, art. 26 et 28) sur la base des délibérations portées à leur connaissance avant d'en informer le service de la publicité foncière D. n° 55-22, 4 janv. 1955).

Il ne s'agit cependant que d'indications dès lors qu'une telle qualification dépend d'une situation de fait s'agissant de l'entrée d'un bien dans le domaine public (CGPPP, art. L. 2111-1), et de droit et de fait (désaffectation puis déclassement, pour sa sortie).

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REPERAGE DE L'AMIANTE : L'agent immobilier ne peut être tenu des obligations relatives au repérage de l'amiante (Cour de cassation, Chambre civile 3, 17 mai 2018, pourvoi N° 17-11.760, cassation partielle, inédit)

La société The Classic car's, dont le gérant est M. X, a pris en location des locaux commerciaux appartenant à la société Mipa, par l'entremise de la société Agence les mimosas ; ayant constaté que les locaux n'étaient pas alimentés en eau et en électricité et que la toiture contenait de l'amiante et prétendant que les diagnostics obligatoires ne leur avaient pas été remis lors de la signature du bail, M. X et la société The classic car's ont assigné la société Mipa et la société Agence les mimosas en nullité, subsidiairement en résolution, du bail et en indemnisation de leurs préjudices.

Pour condamner l'agent immobilier, Agence les mimosas, à indemniser le preneur à bail commercial, l'arrêt d'appel retient que, dès lors que l'activité de la société locataire induisait des percements dans la structure de l'immeuble pour laisser passer des cheminées d'extraction, travaux que l'agent immobilier avait validés, et que la toiture du bâtiment loué comportait des plaques sous tuiles en éternit, matériaux répertorié sur la liste B annexe 13-9 du Code de la santé publique, il appartenait au bailleur et à son agence, connaissant les intentions du preneur, de faire établir ou mettre à jour un diagnostic amiante conformément aux dispositions de l'art. R. 1334-29-5 du Code de la santé publique, de le mettre à disposition de son cocontractant et de lui communiquer une fiche récapitulative de ce dossier, que le manque d'information de la part de l'agent immobilier et le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur sur la présence d'amiante et ses conséquences dommageables n'ont pas permis au preneur d'exploiter normalement les locaux alors que les travaux de désamiantage auraient dû être réalisés ou le preneur informé des difficultés dues à la présence d'amiante avant la signature du contrat de location ou le cas échéant avant la signature de l'avenant.

En statuant ainsi, alors qu'aucune obligation légale n'impose, lors de la conclusion d'un bail, la remise au locataire d'un dossier technique amiante et que l'agent immobilier ne peut être tenu des obligations relatives au repérage de l'amiante qui incombent au propriétaire, la cour d'appel a violé l'art. 1382 du Code civil, devenu l'art. 1240 du Code civil, ensemble les art. L. 1334-12-1, R. 1334-18 et R. 1334-29-5 du Code de la santé publique.

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VEFA : L'absence de bétonnage de l'allée d'accès est un vice apparent qui doit être dénoncé dans le mois (Cour d'appel de Fort-de-France, Chambre civile, 15 mai 2018, RG N° 16/00022)

M. B et Mme F poursuivent la mise en jeu de la responsabilité de la SCI Les Résidences du Mont Vert, la SARL Immobilière des Iles et la SARL SOTRABOIS, pour obtenir réparation de leur préjudice dû aux désordres ayant affecté la villa qu'ils ont fait construire et à la mauvaise gestion locative de leur bien, dont ils n'ont été informés par leur mandataire que tardivement.

C'est en vain que les acheteurs recherchent la responsabilité du vendeur dans le cadre de la vente d'une maison en l'état futur d'achèvement (VEFA). L'absence de bétonnage de l'allée d'accès, à partir du moment où, s'agissant d'un vice parfaitement apparent, certes contractuel mais accepté par le silence gardé à la réception du bien, ne peut être régi que par l'art. 1642-1 du Code civil, dont le régime est expressément rappelé au contrat de vente du 29 décembre 2006 liant les parties, à savoir que ces désordres doivent être signalés au plus tard avant l'expiration du mois suivant la prise de possession du bien. Aucune demande n'a été formulée à ce titre avant l'expiration de ce délai au 15 juillet 2007, et c'est à tort que le premier juge a mis ce chef de réparation à la charge du vendeur. Concernant les autres aménagements, le vendeur a réalisé les plantations de gazon et d'arbustes. Les coulées de boue qui se sont produites en mai 2009 sont dues à des précipitations exceptionnelles et ne sont pas imputables à une végétalisation insuffisante par le vendeur. Ce dernier a d'ailleurs réalisé un muret de soutènement, pour suivre les préconisations de l'expert, alors que ce muret n'était pas contractuellement à sa charge.

Le mandataire des acheteurs, chargé de réceptionner l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement, a commis une faute en ne dénonçant pas la non-conformité du revêtement de l'allée au regard des prévisions du contrat. Contrairement à ce que le mandataire soutient, l'accès direct à la villa constitue un élément substantiel de la viabilité de celle-ci et, en début de saison des pluies, un passage entre deux bandes de terre meuble assuré par une mince bande de gravier n'allait pas manquer de poser rapidement difficulté. Les mandants sont fondés à obtenir le remboursement par leur mandataire du coût des travaux de réalisation de l'allée en béton.

En revanche, l'agent immobilier, chargé de la gestion locative de la villa, n'a pas commis de faute dans la gestion. Après le départ des premiers locataires, il a transmis aux mandants deux dossiers de location, qui ont été refusés par les mandants. L'agent immobilier s'est ensuite inquiété de la conduite à tenir sur ce bien qui ne produisait plus de revenus et qui continuait nécessairement à se dégrader, ainsi que le leur a fait remarquer l'expert au cours de ses opérations dans le courant de l'année 2011.

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VICES CACHES : Présence d'amiante et installation électrique défectueuse, le tout caché par le vendeur (Cour d'appel de Versailles, Chambre 3, 11 mai 2018 , RG N° 16/07620)

Les époux A, par acte authentique du 18 avril 2011, ont acquis de M. et Mme de la R une villa avec piscine, sise [...], au prix de 1.050.000 euro.

Etait annexé à l'acte, un état établi le 14 janvier 2011 par le cabinet JG Diagnostic Immobilier concluant qu'aucun matériau susceptible de contenir de l'amiante n'avait été repéré.

Après leur prise de possession des lieux, M. et Mme A ont été alertés sur la probable présence d'amiante et sur des anomalies de l'installation électrique et ils ont fait réaliser un nouveau diagnostic par M. Jacques G exerçant sous l'enseigne JG Diagnostic Immobilier, auteur du rapport initial, lequel a confirmé la présence d'amiante.

Après assignation par les acquéreurs, le litige entre vendeurs et acquéreurs s'est retrouvé devant la Cour d'appel de Versailles.

Même si la présence d'amiante ne rend pas en l'espèce le bien impropre à sa destination, compte tenu du bon état des plaques de toiture, elle entraîne des sujétions particulières puisque la toiture doit être contrôlée régulièrement et toute intervention nécessitera le recours à une entreprise spécialisée, en sorte qu'elle affecte l'usage normal du bien.

Il en est de même des non-conformités affectant l'installation électrique, puisque certaines anomalies présentent un danger pour les personnes. Est ainsi caractérisée la présence de défauts qui diminuent l'usage du bien au point que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou à un moindre prix s'il les avait connus.

S'il n'est pas établi que les vendeurs aient eu connaissance des défauts affectant l'installation électrique, de sorte que la clause élusive de garantie des vices cachés a vocation à s'appliquer, il apparaît que les vendeurs savaient que la toiture de leur maison contenait de l'amiante, puisque cela résultait du diagnostic réalisé lorsqu'eux-mêmes ont acquis le bien. Ils ne peuvent donc se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés. La restitution de prix à laquelle les acheteurs peuvent prétendre ne doit tenir compte que des contraintes imposées en termes d'entretien et de surcoûts en cas d'intervention sur le toit. La somme de 15.000 euro doit être accordée à ce titre.

Les vendeurs doivent être déboutés de leur recours en garantie contre le diagnostiqueur dès lors que le fait de devoir restituer une partie du prix de vente n'est pas un préjudice indemnisable.

COMPROMIS DE VENTE : Faute des acquéteurs qui demandent un prêt d'un montant supérieur à celui déclaré au compromis (CA Versailles, Chambre 3, 11 mai 2018, RG N° 16/07419)

Le 7 juin 2014, M. et Mme B ont signé avec M. et Mme M, acquéreurs, une promesse de vente portant sur un immeuble sis [...], moyennant le prix principal de 230'000 euro.

L'acte était contracté sous la condition suspensive de l'octroi d'un ou de plusieurs prêts d'un montant de 262'000 euro au taux d'intérêt de 4 % l'an remboursable en deux ans, tenant compte des frais de négociation d'un montant de 15'000 euro et des frais d'acte à hauteur de 18.000 euro.

La somme de 1'000 euro était versée à titre de séquestre par les acquéreurs et devait s'imputer sur le prix de vente, sauf application de l'une des conditions suspensives indiquées à l'acte, auquel cas elle serait intégralement restituée à l'acquéreur.

Il était prévu que la condition suspensive expirerait le 26 juillet 2014 à 18 heures.

Concernant la condition suspensive de l'octroi d'un ou de plusieurs prêts d'un montant de 262'000 euro au taux d'intérêt de 4 % l'an remboursable en deux ans, s'il peut se déduire de la durée prévue de ce crédit qu'il s'agissait d'un prêt relais, il apparaît que la non-réalisation de la condition suspensive résulte de la faute des acquéreurs qui ont sollicité un prêt d'un montant très supérieur à celui qu'ils s'étaient contractuellement engagés à demander.

La seule obtention d'un prêt relais pouvait pourtant suffire à financer un achat, dès lors que le bien à vendre n'est plus grevé d'un emprunt. Or, il apparaît que les acheteurs restaient devoir 153'000 euro au titre du prêt contracté pour l'achat de leur bien en sorte que, même s'ils obtenaient un prêt relais de 262'000 euro, il manquait encore une somme de 109'000 euro pour régler le prix de vente. Ainsi, le besoin de financement des acheteurs n'a pas été indiqué avec l'exactitude requise dans la condition suspensive, ce dont ils sont seuls responsables.

La clause pénale de 23'000 euro apparaît cependant excessive au regard du préjudice effectivement subi par les vendeurs du fait de l'immobilisation de leur bien pendant 6 mois et doit être réduite à la somme de 12'000 euro.

BORNAGE : Il n'entraîne pas transfert de propriété (Cour d'appel de Pau, Chambre 1, 9 mai 2018, RG 16/02302)

Doit être confirmé le jugement faisant droit à l'action en revendication d'une parcelle de terrain du propriétaire disposant d'un titre de propriété. En effet, le revendiquant a acquis plusieurs parcelles par adjudication et dispose d'un titre ayant donné lieu à une publication à la conservation des hypothèques.

Un bornage erroné ainsi que des documents d'arpentage dressés par la suite attribuent la propriété d'une des parcelles aux propriétaires voisins.

Toutefois, le procès-verbal de bornage n'a jamais donné lieu à l'établissement d'un acte notarié et n'emporte donc pas transfert de propriété à son profit, les documents fournis par le cadastre ont une fonction purement fiscale et peuvent comporter des erreurs.

Par ailleurs, les propriétaires voisins ne rapportent pas la preuve d'une possession utile pour prescrire de trente années s'agissant de cette parcelle. Il ressort des attestations, témoignages et photographies produits qu'aucune exploitation ou occupation du terrain à titre de propriétaire n'est établie.

COPROPRIETE : La notion d'utilité des charges de l'ascenseur de la copropriété (Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 9 mai 2018, RG N° 16/08950)

Philippe et Colette C, époux, sont propriétaires des lots n° 2, 29 et 52 de l'état descriptif de division d'un ensemble immobilier régit par le statut de la copropriété, dénommé [...], situé [...] et composée du bâtiment A (rez-de-jardin, rez-de-chaussée et 3 étages) et du bâtiment B (boxes, garages).

- Le lot n° 2 situé dans le bâtiment A correspond à un appartement situé en rez-de-jardin, côté jardin avec accès direct par le jardinet.

- Le lot n° 29 situé dans le bâtiment A correspond à une cave au rez-de-jardin.

Joëlle G est propriétaire dans le même immeuble des lots 5 et 57.

- Le lot n° 5 situé dans le bâtiment A correspond à un appartement situé au rez-de-chaussée, côté façade jardin.

Par acte du 5 avril 2013, M. et Mme C et Mme G ont assigné le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Bosquet devant le tribunal aux fins d'obtenir l'annulation de la grille de répartition des charges spéciales concernant l'ascenseur figurant dans le modificatif du règlement de copropriété du 23 décembre 2010, et, préalablement à la fixation d'une nouvelle répartition des charges, la désignation un expert avec mission principale d'établir une nouvelle grille de répartition des charges d'ascenseur.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Bosquet s'est opposé à ces demandes.

L'ascenseur est un élément d'équipement commun dont les charges doivent être réparties suivant le critère d'utilité en application de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; il s'agit d'une utilité objective, c'est-à-dire d'une utilité potentielle pour chaque lot, et non pas d'une utilité en fonction des convenances personnelles à certains copropriétaires.

Si les copropriétaires ont la possibilité d'accéder à leurs lots respectifs sans utiliser l'ascenseur, il n'en demeure pas moins que l'ascenseur s'avère nécessaire pour descendre au local poubelle, cela même si chaque palier est doté d'un vide-ordures car ce dispositif sert à se débarrasser des ordures ménagères depuis son palier, sans descendre au local poubelle mais ne permet pas d'opérer le tri sélectif des déchets, tri qui ne peut se faire qu'en descendant dans le local poubelle. L'ascenseur étant utile aux lots des copropriétaires, d'autant plus qu'il permet aussi un accès direct des lots vers les caves, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges.

S'agissant du moyen selon lequel, la configuration de l'ascenseur ne permet pas son utilisation par une personne à mobilité réduite avec un fauteuil roulant, il convient d'observer qu'une personne à mobilité réduite ne se meut pas forcément dans un fauteuil roulant ; elle peut également se mouvoir avec des béquilles ou des canes, et se trouver dans l'incapacité, à cette occasion, de monter les marches séparant la voie publique du rez-de-chaussée ; la notion de personne à mobilité réduite ne se confond pas avec les seules personnes se mouvant en fauteuil roulant, mais elle comprend toutes les personnes ayant des difficultés pour utiliser les transports publics, telles que, par exemple, personnes souffrant de handicaps sensoriels et intellectuels, personnes en fauteuil roulant, personnes handicapées des membres, personnes de petite taille, personnes âgées, femmes enceintes, personnes transportant des bagages lourds et personnes avec enfants (y compris enfants en poussette.

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FINANCEMENT DE MAISON INDIVIDUELLE : Annulation du crédit à la consommation souscrit pour la construction d'une maison individuelle (Cour d'appel de Paris, Pôle 5, chambre 6, 4 mai 2018, RG N° 15/23622)

Damien et Taina, du temps de leur vie commune, ont contracté deux prêts pour les besoins de la construction de leur maison "un prêt à taux zéro et un prêt immobilier", outre, quelques temps auparavant, un crédit à la consommation.

Taina a fait assigner la banque, la SA CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE, lui reprochant des vérifications insuffisantes quant aux mentions du contrat de construction de maison individuelle [au regard de l'art. L231-2 du Code de la construction et de l'habitation].

La nullité du contrat de construction de maison individuelle, emporte nullité des contrats de prêts souscrits à cette fin. Il importe peu que seul le financement de la parcelle de terrain ait été effectué puisque les contrats de prêt étaient destinés à permettre la réalisation de l'intégralité du projet immobilier des conjoints. En outre, l'annulation doit concerner non seulement les prêts "Primolis" et "taux zéro" mais également le crédit à la consommation, puisqu'il ressort des pièces du dossier que ce crédit a été contracté afin que les conjoints disposent d'une somme constituant leur apport personnel initial, nécessaire à la mise en oeuvre de l'ensemble du projet immobilier.

En suite de cette annulation les parties sont remises dans l'état antérieur, comme l'a également retenu à bon droit le premier juge, ce qui emporte remboursement par les conjoints des fonds qui leur ont été débloqués par le prêteur. Les contrats de prêt étant annulés de plein droit ces sommes portent intérêts au taux légal.

Le contrat de construction objet du litige est un contrat avec plans, dont il est incontestable qu'il ne satisfait pas aux exigences combinées des arti. L. 231-10 et L. 231-2 du Code de la construction et de l'habitation, en ce qu'il ne mentionne pas de références cadastrales, au nombre desquelles figure la désignation du terrain destiné à l'implantation. Ces éléments suffisent à retenir que la banque n'a pas satisfait à son devoir de vigilance et à l'obligation de vérification qui lui est imposée par l'art. L. 231-10 du Code de la consommation. Pour réclamer une somme indemnitaire les conjoints n'ont jamais caractérisé de lien de causalité entre ce manquement avéré de la banque et le préjudice dont ils demandent réparation. Le manquement de la banque à son obligation de vigilance et de vérification ne peut se résoudre que par l'allocation de dommages et intérêts et il est démontré qu'elle n'était pas fondée. 

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GARANTIE DE PAIEMENT DES TRAVAUX : Le maître de l’ouvrage est le crédit-bailleur (Cass. 3e civ., 3 mai 2018, n° 17-16332)

Pour financer des travaux de charpente, une société conclut un contrat de crédit-bail. L’entrepreneur intente une action en paiement des travaux exécutés.

La cour d’appel d’Agen rejette la demande de garantie de paiement formée par l’entrepreneur contre la société qui a commandé les travaux et les crédit-bailleurs, en retenant que, le concours financier de ces derniers étant constitutif d’opérations de crédit, il y a lieu de constater que le crédit-preneur a bien eu recours à un crédit spécifique, au sens de l’article 1799-1 du Code civil, pour le financement de son projet et que les fonds ont été versés directement entre les mains de l’entrepreneur et que les dispositions de ce texte ne prévoient pas la possibilité d’exiger un tel cautionnement sous astreinte pour l’entrepreneur, lequel n’a au demeurant pas adressé la mise en demeure prévue à son troisième alinéa pour revendiquer le paiement de travaux exécutés.

Par un arrêt promis à la plus large publicité, la troisième chambre civile de la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel : le crédit-bailleur, maître de l’ouvrage, tenu de fournir la garantie de paiement de l’article 1799-1 du Code civil, n’a pas eu recours à un crédit spécifique pour financer les travaux.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/425_3_39031.html

SILENCE FAUTIF DU VENDEUR : Sur le défaut d'obtention du certificat d'achèvement des travaux du lotissement (Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile 1, 3 mai 2018, RG N° 15/04588)

Par arrêté du 31 mai 2006, la société 2 C Aménagement (2C) a obtenu de la commune de Châteauneuf du Rhône l'autorisation de lotir un terrain de 22.612 m2.

Le 23 janvier 2008, le maire de cette commune a autorisé 2C à vendre par anticipation les terrains de ce lotissement en rappelant expressément en son article 2 que « des permis de construire ne pourront être délivrés ... qu'après délivrance du certificat d'achèvement des travaux ».

Le 19 juin 2009, le maire a mis en demeure 2 C de se mettre en conformité avec l'arrêté de lotir et de réaliser divers travaux.

Aucun certificat d'achèvement des travaux n'a été délivré.

Suivant acte authentique du 27 mars 2012, 2 C a vendu aux époux C un terrain à bâtir du lotissement, moyennant le prix de 73.000 euro.

Le silence du vendeur sur le défaut d'obtention du certificat d'achèvement des travaux, document indispensable à l'obtention d'un permis de construire, situation dont, en sa qualité de professionnel du lotissement, il avait pleine conscience des répercussions sur la constructibilité, dans un délai raisonnable, du terrain mis en vente, a été de nature à surprendre le consentement des acheteurs qui, s'ils avaient eu connaissance, qu'au minimum six ans après leur achat, ils seraient dans l'impossibilité de mener à bien leur projet de construction, n'auraient jamais contracté. La faute du vendeur a eu pour effet que le projet de construction des acheteurs n'a pas pu se réaliser et que, depuis six ans, ils se retrouvent dans l'impossibilité de réorganiser leur vie autour d'un nouvel objectif, vivant avec leurs enfants dans un appartement en location. Leur préjudice moral doit être indemnisé par la somme de 15'000 euro.

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INFORMATION DE LA BANQUE PAR LE NOTAIRE EN CAS DE VENTE : Le notaire n'avait pas à informer la banque de la révocation du mandat aux fins de lui verser le prix de vente (Cour de cassation, Chambre civile 1, 3 mai 2018, RG n° 17-12.473, cassation, publié a

Le notaire qui instrumente un acte de vente n'est tenu d'aucun devoir d'information et de conseil envers les tiers dont il n'a pas à protéger les intérêts et qui ne disposent pas d'un droit opposable aux parties.

Le vendeur, propriétaire d'un bien immobilier, en a confié la vente au notaire. Une promesse de vente ayant été signée le 2 octobre 2009, le vendeur a donné au notaire un mandat, qualifié d'irrévocable, de virer la somme de 200'000 euro à valoir sur le prix de vente, au profit de la banque. Par lettre du 2 avril 2010, cet ordre de virement a été confirmé à la banque par le notaire. Le 10 décembre suivant, jour de la réitération de la vente par acte authentique, le vendeur a signifié au notaire une lettre par laquelle il a indiqué révoquer le mandat et lui a demandé de tenir à sa disposition un chèque à son ordre représentant le solde net du prix de vente lui revenant. Conformément aux instructions du mandant, le notaire a libéré les fonds provenant de la vente entre les mains du vendeur. Le 4 novembre 2013, la banque a assigné le notaire en responsabilité et paiement de la somme de 200'000 euro, en réparation du préjudice subi.

Pour condamner le notaire à payer à la banque la somme de 40'000 euro en réparation du préjudice résultant de la perte de chance de mettre en place une procédure civile d'exécution, l'arrêt de la cour d'appel retient que le notaire était tenu, à l'égard de la banque, d'une obligation personnelle d'information portant sur la révocation du mandat, dès lors que le mandant ne justifiait pas en avoir lui-même informé la banque et qu'il appartenait au notaire, qui ne pouvait ignorer que la révocation n'était pas opposable au tiers bénéficiaire tant que celui-ci n'en avait pas été informé, de retenir le prix de la vente dans cette attente, de sorte qu'en acceptant de libérer ce prix entre les mains du vendeur le jour même de la vente, avant la notification effective de la révocation au tiers bénéficiaire, le notaire a commis une faute engageant sa responsabilité.

En statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'art. 1382 du Code civil, devenu l'article 1240 du Code civil.

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MAITRISE D'OEUVRE OU CCMI : Requalification d'un contrat de maîtrise d'oeuvre en CCMI (Cour de cassation, chambre civile 3, 3 mai 2018, N° de pourvoi: 17-15.067, cassation partielle, inédit)

Mme CD a conclu avec la société GB MO, dont le gérant est M. B, un contrat intitulé maîtrise d'oeuvre en vue de la construction d'une maison individuelle ; des contrats de louage d'ouvrage ont été conclus notamment avec M. Y, exerçant sous l'enseigne H2E pour le lot électricité, M. Z pour le lot maçonnerie, la société HE, dont le gérant est M. B, pour les travaux de plâtrerie, isolation et menuiseries ; le chantier, débuté le 10 mai 2007, a été interrompu le 25 janvier 2008 ; Mme CD a, après expertise, assigné la société G.B MO, la société HE, M. Y, M. Z, et M. B en son nom personnel, notamment en nullité des contrats et indemnisation.

La société G B MO, son mandataire judiciaire et la société HE ont fait grief à l'arrêt d'appel de requalifier le contrat de maîtrise d'oeuvre en contrat de construction de maison individuelle (CCMI) et d'en prononcer la nullité.

Mais ayant relevé que le "contrat de maîtrise d'oeuvre" comprenait en annexe la facture de l'architecte ayant établi les plans, les devis des treize entreprises en charge des lots et un document récapitulatif des prix des différents intervenants faisant apparaître le coût total de la construction, que la société G B MO avait choisi les entreprises et fait établir les devis sans proposer au maître d'ouvrage plusieurs devis par lot et que ce dernier avait donné son accord sur un prix global et définitif, et retenu que la société G B MO avait assuré la maîtrise et la direction de toute l'opération et s'était chargée de l'intégralité de la construction, la cour d'appel a déduit à bon droit, de ces seuls motifs, que le contrat devait être requalifié en contrat de construction d'une maison individuelle.

PISCINE AFFECTEE D'UN VICE CACHE : Le vendeur ne peut se prévaloir de la clause de non-garantie (Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile 1, 3 mai 2018, RG N° 15/04505)

La clause de non-garantie des vices cachés ne peut être invoquée utilement par les vendeurs qui ont tout mis en oeuvre pour convaincre les acquéreurs de ce que la piscine était utilisable.

Suivant acte notarié du 4 juillet 2012, Jean-Luc et Alexy ont vendu à Nour et Hasna, une maison d'habitation avec piscine sur la commune de Villefontaine, moyennant le prix de 193'000 euro.

Suite à des désordres affectant la piscine, les époux acquéreurs ont mis en oeuvre, par le biais de leur assureur, une mesure d'expertise amiable, laquelle a mis en évidence l'existence d'une fissure infiltrante dans le bassin et d'une importante fuite affectant la tuyauterie enterrée.

A défaut d'accord amiable, les acheteurs ont, suivant exploit d'huissier en date du 6 août 2013, fait citer les acquéreurs, devant le tribunal de grande instance de Vienne, à l'effet d'obtenir, à titre principal, l'annulation de la vente et, à défaut, la condamnation des vendeurs à les indemniser de leurs préjudices.

Les acheteurs de la maison d'habitation avec piscine doivent être indemnisés par le vendeur au titre de la garantie des vices cachés dès lors que la piscine et la canalisation enterrée desservant la prise balai sont fuyardes. Il apparaît en l'espèce que les vendeurs connaissaient parfaitement l'existence de la fissure infiltrante affectant la piscine et qu'ils ont tenté de la reboucher avec un mastic avant peinture. Il n'est pas démontré en revanche que les acheteurs aient été en mesure de prendre conscience de l'ampleur du vice de fuite et de l'impossibilité d'utilisation de la piscine, élément déterminant de leur consentement à la vente. Au demeurant, la fuite sur canalisation était indécelable et rend, à elle seule, la piscine impropre à son usage. La clause de non-garantie des vices cachés ne peut être invoquée utilement par les vendeurs qui ont tout mis en oeuvre pour convaincre les acquéreurs de ce que la piscine était utilisable.

Outre la somme de 11'816 euro au titre des travaux de reprise, les acheteurs doivent se voir accorder des dommages et intérêts de 1'500 euro au titre du préjudice de jouissance au regard du caractère saisonnier de l'utilisation d'une piscine.

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CLAUSE DE NON GARANTIE : Charpente infestée et clause de non-garantie qui sauve le vendeur (CA Grenoble, Chambre civile 1, 3 mai 2018, RG N° 15/04578)

Thierry, propriétaire sur la commune de Prunières d'une maison en pierre en partie rénovée, comportant un rez-de-chaussée, un étage habitable et des combles, a confié à la société Setip Immobilier, actuellement dénommée SODA Immobilier, un mandat de vente de ce bien.

Un compromis de vente a été régularisé le 16 mai 2011 avec Alain et Nathalie. La vente a été réitérée le 20 juillet 2011 au prix de 170'000 euro.

Le 31 août 2011, les époux acquéreurs ont fait constater par huissier de justice l'état de la charpente (désordres causés par des parasites et des poutres brûlées).

Ayant vainement recherché une solution transactionnelle avec Thierry, ils ont sollicité et obtenu en référé l'organisation d'une expertise. L'expert a déposé son rapport le 28 novembre 2012.

Le 4 septembre 2013, les époux acheteurs ont assigné le vendeur devant le tribunal de grande instance de Gap en indemnisation de leur préjudice sur le fondement de la garantie des vices cachés

Le vendeur a invoqué la clause de non garantie, insérée page 7 de l'acte de vente, stipulant que l'acquéreur prendra l'immeuble dans son état au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour vices même cachés.

La cour d'appel relève que l'expert a fait constater que la charpente n'était pas en bon état compte tenu de la présence de traces importantes d'attaques de larves de capricorne et de vrillettes. Si les désordres affectant les chevrons et la ferme, visibles du plancher des combles, étaient donc apparents, n'était pas en revanche visible de l'intérieur des combles la panne faîtière qui s'est révélée très largement attaquée par les insectes. Cette partie essentielle de la charpente était en conséquence affectée, antérieurement à la vente, d'un vice caché d'une gravité telle qu'elle la rendait impropre à sa destination d'assurer la toiture. Toutefois, il n'est pas démontré que le vendeur profane dont la bonne foi est présumée avait connaissance de l'état de cette partie de la charpente. La clause de non garantie doit donc recevoir application et les acheteurs ne sont pas fondés en leur demande de restitution d'une partie du prix.

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URBANISME : De l'exercice du droit de préemption urbain (DPU) (Rép. min. J.O. Sénat, 26 avril 2018, Q. 1743, P. 2065)

Le sénateur Grosdidier pose deux questions relatives au droit de préemption urbain (DPU) au ministre de la cohésion des territoires :

1.- L'exercice du DPU peut-il être contesté s'il poursuit un projet de développement de la commune dans des opérations privées de construction de logements ou d'installation d'entreprises ?

Le ministre indique qu'en application du premier alinéa de l'art. L. 210-1 du Code de l'urbanisme, le droit de préemption urbain est exercé en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'art. L. 300-1 du Code de l'urbanisme.

Les actions et opérations mentionnées à l'art. L. 300-1 précité sont celles qui ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti.

Ne sont donc pas exclues du dispositif, les opérations privées de construction de logement ou d'installation d'entreprises.

2.- Les projets de développement d'une commune, justifiant la décision de préempter, doivent-ils répondre à des conditions formelles ?

Le ministre rappelle que le Conseil d'État a jugé, par une décision REQ. 300836du 07/07/2008, que la commune doit justifier, à la date de la décision de préemption, de la réalité d'un projet, d'action ou d'opération d'aménagement relevant de l'intérêt général, même si ses caractéristiques précises n'ont pas été définies.

La réglementation ne précise donc pas sous quelle forme la commune doit justifier de la réalité de ses intentions. En cas de contestation devant le juge, il appartiendrait alors à la commune d'en faire la démonstration.

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COPROPRIETE : Cumul des voix quand les lots appartiennent à deux sociétés constituant deux personnes morales distinctes (CA Chambéry, Chambre civile, section 1, 24 avril 2018, RG N° 16/02197)

Le principe selon lequel chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes énoncé par la première phrase du deuxième alinéa de l'art. 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 est une règle d'ordre public.

L'exception à ce principe est donc d'interprétation stricte.

Pour appliquer la réduction des voix, les lots doivent être entre les mêmes mains, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, puisque les lots appartiennent à deux sociétés constituant deux personnes morales distinctes. Il appartient en conséquence aux époux copropriétaires de rapporter la preuve de ce que l'existence de ces deux sociétés est fictive et qu'elles n'en font en réalité qu'une dans le but de faire échec à la réduction des voix prévue par l'art. 22 de la loi n° 65-557 précitée. Est sans incidence, le fait que ces deux sociétés aient été constituées le même jour, qu'elles aient le même siège social et le même large objet social, et qu'elles soient animées par les mêmes administrateurs.

En effet, aucune confusion de leurs patrimoines n'est établie et il ne peut pas être sérieusement soutenu qu'elles ont été constituées dans le but d'empêcher, dans les années suivantes, l'application de la réduction de voix prévue par l'art. 22 de la loi de 1965, ce d'autant moins que ce n'est qu'en raison des acquisitions successives qu'elles ont réalisées, que le nombre cumulé de leurs voix est devenu supérieur à la moitié, tant de la copropriété horizontale que de la copropriété verticale.

SERVITUDES : Qu'est-ce qu'une vue, qu'est-ce qu'un jour ? (CA Colmar, Chambre civile 2, section A, 19 avril 2018, RG N° 15/05882)

Les propriétés de M. et Mme H., d'une part, et de M. et Mme K, d'autre part, sises [...], sont contiguës. M. et Mme H estiment que leurs voisins disposent de vues illégales sur leur propriété, qu'il entendent voir supprimer. Ils ont saisi le Tribunal de grande instance de Strasbourg de cette demande. Reconventionnellement, M. et Mme K. ont sollicité la suppression d'une ouverture de toit et l'arrachage d'un lierre qui a poussé sur leur mur depuis le terrain de M. et Mme H.

Le tribunal, par jugement du 4 novembre 2015, a condamné solidairement M. et Mme K à supprimer la fenêtre de toit dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement et M. et Mme H à arracher le lierre dans le même délai. Il a condamné respectivement chaque partie à supporter la moitié des dépens et rejeté toutes les autres prétentions.

Appel a été relevé.

L'immeuble litigieux bâti en limite de propriété du terrain voisin, comporte six ouvertures, à savoir une fenêtre de toit, trois fenêtres en verre dormant composées chacune de six carreaux d'égale dimension, dont deux carreaux peuvent être ouverts par basculement sur un axe, et de deux fenêtres de cave en verre dormant, comportant chacune quinze carreaux, dont un seul carreau central peut être ouvert par bascule. Ces dispositifs doivent être qualifiés de vues et non de simples jours, d'autant que l'ouverture des fenêtres de cave génère un empiétement sur le fonds voisin. En effet, une vue est constituée par une ouverture qui, fictivement prolongée dans la direction de son axe, atteint le fonds voisin, alors que les jours, dits de souffrance ou de tolérance, procurent uniquement la lumière et l'éclairement, sans permettre la vue. Le dossier photographique produit confirme que les vues sont possibles, la hauteur ou la faible ouverture des éléments basculants n'étant pas de nature à empêcher la vue, puisqu'il suffit à une personne de taille moyenne de monter sur la pointe des pieds ou sur un escabeau et de se pencher pour voir sur le fonds voisin, rendant possible toute indiscrétion. C'est en vain qu'il est soutenu que ces vues donneraient sur une façade aveugle, dès lors que le mur de la maison voisine se trouve à plus d'un mètre de la limite de propriété. Si l'ancien propriétaire du fonds voisin avait acquiescé à ces aménagements, ceux-ci devaient seulement permettre l'aération d'une partie du bâtiment, de sorte que l'autorisation donnée par l'ancien propriétaire doit s'analyser comme une simple tolérance, accordée par son auteur à titre personnel, qui ne pouvait valoir création d'une servitude de vue opposable au propriétaire actuel.

Le propriétaire de ces vues doit donc être condamné sous astreinte à supprimer toute possibilité d'ouverture par scellement des carreaux pivotants et par le remplacement de la fenêtre de toit translucide existante par une fenêtre à verre dormant, avec mise en place d'un système de condamnation de l'ouverture.

DELAI ET MESURAGE : Déficit de superficie de 9,47 % après une VEFA (CA Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 17 avril 2018, N° 16/14199)

Par acte notarié du 28 décembre 2010, Hervé et Valérie, maris, ont acquis de la SARL Palais Victoria un appartement en cours de rénovation dans l'[...], 3e étage, n° 44, au prix de 160'800 euro dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement.

La livraison de l'appartement a eu lieu le 20 janvier 2012.

Souhaitant mettre leur bien en location, les acquéreurs ont fait réaliser un mesurage de l'appartement selon la loi Carrez par la société Audit azur. La société de mesurage a rendu un rapport dans lequel elle estimait la surface du bien à 21,42 m2 alors que l'acte de vente mentionnait une surface 'Loi Carrez' de 23,45 m2, soit une différence de plus d'un vingtième au sens de l'article 46 de la loi sur la copropriété du 10 juillet 1965 modifié par la loi du 18 décembre 1996 dite loi Carrez.

Le 14 décembre 2012 les époux acheteurs ont fait assigner la SARL Palais Victoria en restitution de la somme de 13'920 euro correspondant à la réduction de la surface du bien acquis en invoquant l'art. 46 de la loi du 10 juillet 1965 (issu de la loi Carrez) et l'art. 1622 du Code civil.

Le point de départ du délai préfixe d'un an prévu par l'art. 1622 pour engager l'action en diminution du prix pour moindre mesure de l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement, est la date de livraison du bien. 

C'est en vain que le vendeur soutient que seul un mesurage réalisé par un expert judiciaire lui serait opposable. Si le premier mesurage versé en première instance était insuffisant à faire la preuve de la moindre surface, les deux nouveaux certificats dressés par des entreprises spécialisées se corroborent l'un l'autre. Leur contenu a pu être librement discuté par les parties et leur caractère non contradictoire procède du refus du vendeur de participer à la désignation d'un expert commun.

La différence de surface en ressortant à 9,47 %, soit largement plus d'un vingtième de la superficie, il y a lieu d'accorder la somme réclamée de 13'920 euro à l'acquéreur, sans qu'une nouvelle expertise ne soit nécessaire.

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ARCHITECTE : De la preuve du contrat d'architecte verbal (CA Nancy, Chambre civile 1, 16 avril 2018, RG n° 17/00621)

Le contrat d'architecte est un contrat consensuel qui se forme par le seul échange des consentements. En l'absence d'écrit, la preuve du contrat obéit au règles de preuve du droit commun.

La société Catreval, qui exploite à Jarny un magasin Bricomarché dans des locaux appartenant à la SCI Lisa, a souhaité réaliser des travaux d'extension de ces locaux.

Faisant valoir qu'il avait été chargé par la SCI Lisa d'établir le dossier de permis de construire, M. M, architecte, l'a assignée en paiement de la somme de 17'940 euros au titre de ses honoraires.

Il appartient à l'architecte de justifier d'un commencement de preuve par écrit émanant de la SCI maître de l'ouvrage, qu'il doit compléter par d'autres éléments de preuve. Un tel commencement de preuve par écrit résulte de la demande de permis de construire, établie par l'architecte au nom de la SCI, dont il n'est pas contesté qu'il a été signé par le représentant de cette société. La preuve complète du contrat d'architecte apparaît réalisée au moyen des compléments de preuve suivants : la réalisation par l'architecte du plan de masse modifié pour tenir compte des prescriptions de la décision du maire de la commune refusant d'accorder le permis de construire et la lettre des locataires commerciaux de la SCI, faisant suite à la facture d'honoraires de l'architecte, contestant le montant des honoraires, sans contester l'existence du contrat.

A défaut de contrat fixant la rémunération de l'architecte, il appartient au juge de fixer le montant de ses honoraires. Les honoraires sont dus à l'architecte et le contrat n'est pas rompu alors même que le permis de conduire a été refusé pour des motifs liés aux contraintes de sécurité imposées par l'administration. Compte tenu des prestations effectuées, il convient de fixer cette rémunération à 12'000 euros.

EMPIETEMENT : empiètement d'un poteau et prescription acquisitive (CA Colmar, Chambre civile 3, section A, 16 avril 2018, RG n° 17/00210)

Le 13 juillet 2016, Jean-Marie a fait citer Michel devant le tribunal d'instance de Thann aux fins de le voir condamner à démolir un poteau-portail en limite de propriété ainsi qu'à lui payer 2'000 euro à titre de dommages-intérêts.

Michel s'est opposé à la demande au motif que le poteau litigieux est implanté depuis plus de trente ans et aurait seulement été repeint et non reconstruit par lui en 2006 ; qu'il est mitoyen pour être implanté sur la borne qui délimite les fonds.

Pour la cour d'appel :

Aucun empiètement illicite n'est démontré. Le poteau litigieux qui sert d'appui à un portail, est implanté sur la limite séparative des fonds ainsi que le montre la borne située contre ledit poteau. Cette borne est située à l'exact milieu du poteau, qui ne dépasse d'aucun coté. 

En outre, des photographies démontrent que ce poteau est en place depuis 1981, sans plainte du propriétaire requérant de sorte qu'en tout état la prescription acquisitive serait acquise.

La demande de démolition du poteau doit donc être rejetée.

 

COPROPRIETE : Le syndicat des copropriétaires doit justifier de l'approbation des comptes (Cour de cassation, Chambre civile 3, 12 avril 2018, RG N° 17-11.667, cassation, inédit)

L'arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa de l'art. 10 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'art. 1315 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

Le syndicat des copropriétaires du [...] a assigné M. X, copropriétaire, en paiement de charges au titre des années 2000 à 2016.

Pour accueillir la demande, l'arrêt d'appel constate que le syndicat verse aux débats les relevés individuels de charges couvrant, chacun pour une partie, la période allant du 31 décembre 2000 au 12 avril 2016, à l'égard desquels M. X n'émet aucune critique, diverses résolutions de son administrateur provisoire et les procès-verbaux d'assemblée générale, dont il ressort qu'ont été approuvés les comptes de l'exercice 2009/2010, les comptes arrêtés au 31 mars des années 2012, 2013, 2014 et les budgets prévisionnels des exercices 2014/2015 et 2015/2016, et retient que ces pièces suffisent à démontrer que l'historique du compte de M. X est continuellement débiteur depuis le 31 décembre 2000 et qu'il se déduit en outre d'une assemblée générale du 24 novembre 2010 qu'il a reconnu être débiteur de charges.

En statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le syndicat justifiait de l'approbation des comptes des exercices précédant l'exercice 2009/2010, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

VEFA : Conséquences de l’annulation du contrat préliminaire de réservation sur la vente (Cass. 3e civ. 12 avr. 2018 n° 17-13.118 F-PBI)

L’annulation du contrat préliminaire de réservation, pour lequel l’article L 271-1 du CCH n’a pas été respecté, est susceptible d’entraîner l’annulation de la vente si l’acquéreur n’a pas, lors de celle-ci, bénéficié d’un délai de réflexion.

Après conclusion d’un contrat de réservation portant sur un appartement et une place de stationnement, un réservataire signe une vente en l’état futur d’achèvement (Vefa). Contestant les conditions de conclusion de ces contrats, dont l’objectif était la défiscalisation, l’acheteur en réclame l’annulation.

La cour d’appel lui donne gain de cause. Elle prononce tout d’abord la nullité du contrat de réservation. Elle estime ensuite que ce contrat, distinct et autonome de la vente, étant nul, l’acheteur se trouvait dans le cas d’un achat en l’état futur d’achèvement non précédé d’un contrat préliminaire. Il devait dès lors disposer d’un délai de réflexion de dix jours (CCH art. L 271-1, al. 5). L’acheteur n’ayant pas bénéficié de ce délai, la vente devait être annulée.

La Cour de cassation approuve la solution retenue.

La Cour de cassation énonce pour la première fois que le contrat préliminaire de réservation est un contrat distinct et autonome du contrat de vente. Pour autant, elle a, récemment, déjà tiré les conséquences de cette autonomie et estimé que la nullité du contrat préliminaire était sans incidence sur la validité de l’acte de vente (Cass. 3e civ. 27-04-2017 n° 16-15.519 FS-PB : Sol. Not. 6/17 inf. 139).

Dans l’arrêt commenté, la Cour de cassation admet néanmoins que la nullité du premier contrat puisse rejaillir sur l’efficacité du second. Pour ce faire, elle approuve les juges du fond d’avoir retenu la nullité de la vente sur le fondement de l’article L 271-1 du CCH. Les juges d’appel ont procédé en trois temps :

1. Le contrat de réservation étant annulé en raison d’une absence de notification, l’acquéreur n’a pu bénéficier du délai de rétractation de 10 jours (CCH art. L 271-1, al. 1) ;

2. Puisque le contrat de réservation est réputé n’avoir jamais été conclu du fait de son annulation, l’acquéreur aurait dû bénéficier du délai de réflexion (CCH art. L 271-1, al. 5) ;

3. L’acquéreur n’ayant pas bénéficié de ce délai de réflexion lors de la conclusion de la vente, il peut en demander l’annulation.

La décision rapportée vient tempérer un précédent arrêt - non publié - dont certains avaient cru pouvoir déduire que la signature de l’acte de vente valait toujours renonciation à se prévaloir de la violation de l’article L 271-1 du CCH lors de la conclusion du contrat préparatoire de la vente d’immeuble (Cass. 3e civ. 10-03-2016 n° 14-26.339 FS-D). C’est d’ailleurs de cet arrêt dont se prévalait le promoteur en soutenant que la signature par l’acquéreur de l’acte authentique de vente sans réserve vaut renonciation à se prévaloir de l’irrégularité de la notification du droit de rétractation. Pour notre part, nous n’avions pas été convaincus par l'arrêt du 10 mars 2016 (voir V. Zalewski-Sicard, Vente en l’état futur d’achèvement, résidence de tourisme et investissement immobilier : Gaz. Pal. 10-5-2016 chron. p. 80). En effet, comment renoncer à un droit de rétractation qui n’est pas encore né, faute de notification régulière ? En outre, la Cour de cassation ne semblait pas exiger que la clause de renonciation dans l’acte de vente précise que l’article L 271-1 du CCH n’avait pas été respecté lors de la conclusion du contrat de réservation. La renonciation de l’acquéreur à son droit de rétractation n’intervenait donc pas, comme l’exige l’article 1182 du Code civil en connaissance de la cause de nullité (pour une illustration, Cass. 3e civ. 8-7-2014 n° 13-19.330 : F-D : Sol. Not. 10/14 inf. 202).

La solution retenue dans le présent arrêt nous apparaît, au contraire, pleinement cohérente avec les exigences de protection d’un acquéreur non-professionnel visées par l’article L 271-1 du CCH.

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COPROPRIETE : Action en rétablissement de l'usage d'un lot et prescription (Cass. 3e civ. 12 avr. 2018 n° 17-12.574 F-D)

Le point de départ du délai de prescription, décennal, de l’action tendant au rétablissement de la destination d’un lot conformément au règlement de copropriété est retardé au jour où le syndicat des copropriétaires a eu connaissance du changement de destination du lot.

Un syndicat des copropriétaires assigne le propriétaire de deux lots en suppression de l’ouverture pratiquée dans le mur séparatif et en rétablissement de l’un des deux lots à usage de garage, comme prévu par le règlement de copropriété. Il se voit opposer la prescription de cette action, diligentée plus de dix ans après le changement de destination du lot.

La cour d’appel écarte cette fin de non-recevoir en retenant que le délai de prescription, qui court en principe à compter du changement d’usage du lot, n’a couru en l’espèce qu’à compter du jour où le syndicat en a eu connaissance.

La Cour de cassation confirme.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 instaure une prescription décennale pour les actions nées de l’application de cette loi et opposant des copropriétaires entre eux, ou un copropriétaire et le syndicat. Mais quel est le point de départ de ce délai ?

S’il s’agit d’une action en réparation du préjudice causé par l’exécution de travaux à l’initiative du syndicat ou d’un copropriétaire, le délai commence à courir à compter de la date à laquelle les dommages se sont réalisés (Cass. 3eciv. 12-6-2002 n° 01-02.154) ou de « la date de l’apparition des vices de construction qui sont la cause génératrice de l’action » (Cass. 3e civ. 25-2-2009 n° 08-16.161 ; Cass. 3e civ. 26-5-1992 n° 90-16.228). Mais ce point de départ peut être retardé à la date à laquelle la cause des désordres subis a été révélée à la victime (Cass. 3e civ. 2-3-2005 n° 03-14.713 ; Cass. 3e civ. 24-5-2006 n° 05-12.185 ; Cass. 3e civ. 9-10-2007 n° 06-17.398 ; Cass. 3e civ. 26-11-2013 n° 12-25.995).

Lorsque l’action est fondée sur la violation du règlement de copropriété, le délai de prescription court à partir du jour où la violation est commise. Ainsi, quand la violation alléguée est constituée par un changement de destination du lot, le délai court du jour de ce changement de destination. Mais, précise la Cour de cassation dans cet arrêt, ce point de départ peut être retardé au jour où le syndicat en a eu connaissance.

Cette solution, conforme au droit commun de la prescription et cohérente avec la règle appliquée aux actions ayant pour objet la réparation de désordres, est au demeurant opportune : comment, en effet, le syndicat des copropriétaires pourrait-il agir tant qu’il n’a pas connaissance du changement de destination du lot ? La cour d’appel a donc été approuvée d’avoir retardé le point de départ du délai au jour où le syndicat en a eu connaissance.

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BORNAGE : Action en bornage d’un bien indivis: la majorité des 2/3 suffit ! (Cass. 3e civ. 12 avr. 2018 n° 16-24.556 FS-PBI)

Les indivisaires peuvent agir en bornage à condition d'avoir au moins deux tiers des droits indivis, cette action entrant dans la catégorie des actes d’administration.

Certains des propriétaires indivis d’une parcelle assignent en bornage ceux de la parcelle voisine. Leur demande est déclarée irrecevable par la cour d’appel au motif qu’une telle action requiert, à tout le moins, la majorité des deux tiers des droits indivis (C. civ. art. 815-3). Au contraire, pour les requérants, l’action en bornage est une mesure nécessaire à la conservation du bien indivis puisqu’elle a pour objet de fixer l’assiette de l’héritage et tend à assurer la préservation des limites du fonds. Elle peut donc être prise par tout indivisaire, seul (C. civ. art 815-2).

La Haute Juridiction confirme l’irrecevabilité et précise la majorité requise pour cette action : les deux tiers des droits indivis.

A noter : la Cour de la cassation a eu l’occasion de décider que l’action en bornage entrait dans la catégorie des actes d’administration et de disposition requérant, en application des dispositions en vigueur à l’époque, le consentement de tous les indivisaires (Cass. 3e civ. 9-7-2003 n° 01-15.613 FS-PB : BPIM 5/03 inf. 279 ; D. 2004, p. 725 obs. S. Werthe Talon). Depuis, les conditions de majorité ont été assouplies pour les actes d’administration (Loi 2006-728 du 23-6-2006, art. 2).

La décision commentée fait entrer l’action en bornage dans cette catégorie d’acte, prise à la seule majorité des deux tiers. Que l’unanimité ne soit pas nécessaire se comprend puisque le bornage détermine les limites des fonds mais pas l’identité des propriétaires (Cass. 3e civ. 23-5-2013 n° 12-13.898 FS-PB :  BPIM 4/13 inf. 303 ; Cass. 3eciv. 10-6-2015 n° 14-14.311 FS-PB :  BPIM 4/15 inf. 287) et l'action en bornage se distingue de l'action en revendication de propriété (Cass. 3e civ. 10-11-2009 n° 08-19.756 FS-PB).

L’arrêt semble mettre un terme définitif à la possible qualification de mesure conservatoire, un temps admise par la Cour de cassation, lorsque les conditions étaient réunies (Cass. 3e civ. 9-10-1996 n° 94-15.783 P : RJDA 12/96 n° 1516).

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COPROPRIETE : Le syndic ne peut imputer à un copropriétaire la réparation d’une partie commune (Cass. 3e civ. 12 avr. 2018 n° 17-15.057 F-D)

Le syndic qui impute à un copropriétaire, sans autorisation de l’assemblée générale, le coût de travaux de réparation sur une partie commune commet une faute dans l’accomplissement de sa mission et engage sa responsabilité quasi-délictuelle à l’égard du copropriétaire concerné.

Le propriétaire d’un lot s’acquitte d’un appel de fonds envoyé par le syndic, correspondant au coût de travaux effectués par le syndicat des copropriétaires sur une canalisation constituant une partie commune. Il agit ensuite, contre le syndic, en remboursement de cette somme qu’il estime indûment payée.

La juridiction de proximité rejette sa demande, au motif que le syndic, en imputant une réparation à un copropriétaire et non au syndicat commet un excès de zèle dans l’exercice de son mandat mais pas une faute délictuelle excédant son mandat de gestion.

Le jugement est cassé : la responsabilité du syndic ne pouvait pas être écartée alors qu’il était constaté qu’il avait imputé à un copropriétaire, et non au syndicat, une réparation sur une partie commune.

Le syndic est responsable, à l’égard du syndicat comme des copropriétaires, des fautes qu’il commet dans l’accomplissement de sa mission (Cass. 3e civ. 5-10-1994 nos 92 19.764 et 92 19.769 : Bull. civ. III n° 159 ; Cass. 3e civ. 7-2-2012 n° 11 11.051 ; Cass. 3e civ. 17-9-2013 n° 12 20.566 ; Cass. 3eciv. 3-11-2016 n° 15 21.705). En effet, selon une jurisprudence bien établie, si la responsabilité du syndic envers un syndicat de copropriétaires peut être engagée en sa qualité de mandataire de celui ci sur le fondement de l'article 1992 du Code civil, elle peut l'être également vis à vis des copropriétaires, non pas sur le fondement des dispositions relatives au mandat puisque le syndic n’est pas le mandataire de chaque copropriétaire, mais sur le fondement des dispositions des articles 1240 et suivants du Code civil, s’agissant alors d’une responsabilité quasi-délictuelle.

En l’espèce, le syndic avait adressé à un copropriétaire, sans autorisation de l’assemblée générale (AG), un appel de fonds correspondant à une facture de réparation d’une canalisation, partie commune. Or, les charges de copropriété sont juridiquement engagées par le syndicat des copropriétaires en conséquence des décisions de l’assemblée générale. C’est donc le syndicat qui en est le débiteur. Ces charges sont ensuite réparties entre les copropriétaires. L’imputation à chaque copropriétaire de sa quote-part de charges et de dépenses communes ne peut résulter juridiquement que de la décision de l’assemblée générale approuvant les comptes après clôture de l’exercice. Les dépenses afférentes aux parties communes sont supportées, en principe, par l’ensemble des copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. Il est vrai qu’un copropriétaire, qui a porté atteinte à une partie commune, peut devoir réparation du préjudice qui en est résulté pour la copropriété, et notamment le remboursement des travaux de réparation rendus nécessaires par ses agissements. Mais il s’agit là d’une demande en réparation d’un préjudice, qui suppose l’accord de l’AG, et le syndic ne peut en aucun cas, de sa propre initiative, décider d’imputer à un copropriétaire le coût de réparations sur des parties communes (Cass. 3e civ. 2-10-2013 n° 12-19.481 : Bull. civ. III n° 119). C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans cet arrêt : le syndic, qui impute à un copropriétaire une facture de réparation d’une partie commune, commet une faute dans l’exercice de sa mission, dont il doit répondre sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

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INVESTISSEMENT LOCATIF IMMOBILIER : La Cour des comptes appelle à supprimer les avantages fiscaux (communiqué 10 avril 2018)

Après une enquête sur les dépenses fiscales consenties au cours des exercices 2009 à 2016 en faveur de l'investissement locatif des ménages, la Cour des comptes (comuniqué du 10 avril 2018 appelle à sortir progressivement et de manière sécurisée des dispositifs d'investissements locatifs, récemment reconduits, et à renforcer la place des investisseurs institutionnels dans la construction et la location de logements privés.

La Cour relève qu'il s'agit de dépenses fiscales coûteuses au regard de leur efficacité et que le contrôle de ces dispositifs d'aide est insuffisant. En définitive, la Cour constate que l'impact économique de ces aides est limité et que leur efficacité, du point de vue de l'objectif social d'un accroissement du nombre de logements locatifs accessibles, est faible, au regard du montant de la réduction de recettes fiscales ainsi consentie par l'État.

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RESPONSABILITE DU VENDEUR DE TERRAIN : Vente d'un terrain remblayé sans matériaux lourds (Cour d'appel de Rennes, Chambre 1, 10 avril 2018, RG n° 16/06839)

Les époux M ont acquis un terrain auprès de la SCI D. selon compromis du 14 février 2013 régularisé par acte authentique devant L, notaire le 5 juillet 2013 pour le prix de 26'750 EUR, que le terrain non viabilisé et sur lequel était édifié un garage devait être utilisé pour la construction d'une maison d'habitation, le garage étant partiellement démoli ;  le compromis du 14 février 2013 et l'acte authentique du 5 juillet 2013 précisaient que le vendeur déclarait que "depuis son acquisition, le terrain n'avait pas été remblayé par des matériaux lourds (tel béton, ferrailles, gravats divers...) pouvant nuire aux fondations à venir de la construction" ; lors des travaux de terrassement et lors de la coupe d'une haie, les acquéreurs ont constaté la présence de nombreux gravats, remblais sous la surface du terrain, qu'ils ont fait dresser plusieurs constats par des huissiers, ont sollicité une expertise en référé ; l'expert désigné par ordonnance du 17 octobre 2013 a déposé son rapport le 13 avril 2014.

Le vendeur d'un terrain à bâtir engage sa responsabilité délictuelle envers les acquéreurs, en raison du dol qu'il a commis. Le compromis de vente et l'acte authentique de vente précisent en effet que le terrain n'a fait l'objet d'aucun remblais par des matériaux lourds, tels que béton, ferrailles, gravats divers. Or, comme indiqué plus haut, lors des travaux de terrassement, les acheteurs ont découvert que le terrain avait été remblayé par divers matériaux (moellons, canalisations, interrupteurs et prises de courant PVC, bâches, pneus, morceaux de lavabo, ferrailles diverses, morceaux de bois), qui sont pour certains des matériaux lourds. Il résulte également des attestations concordantes de voisins que ces remblais sont le fait du gérant de la SCI cédante. La SCI doit donc réparer le préjudice subi par les acheteurs. Le coût des travaux d'évacuation des déchets et le surcoût des travaux de terrassement pour la construction de l'immeuble sont chiffrés à 4'289 euro. Le préjudice moral subi par les acheteurs est évalué à 2'000 EUR.

PROMESSE DE VENTE : Quand la notification de la promesse de vente doit être réitérée (Cour d'appel de Nancy, Chambre civile 1, 10 avril 2018, RG N° 17/00912)

La promesse de vente est soumise aux dispositions de l'art. L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation ouvrant au bénéfice de l'acquéreur non professionnel une faculté de rétractation qui peut être exercée dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception lui notifiant l'acte.

Ici après la promesse de vente, il a été établi un diagnostic de l'assainissement non collectif dont il résulte que le dispositif d'assainissement de l'immeuble ne respecte pas la réglementation actuelle, que son impact sanitaire et environnemental présente des dangers pour la santé des personnes et qu'il y a lieu de réaliser des travaux de mise en conformité dans un délai d'un an. Il apparaît ainsi qu'une modification substantielle affectant les caractéristiques de l'immeuble, préjudiciable à l'acheteur, est intervenue postérieurement à la promesse, lui ouvrant un nouveau délai de réflexion de sept jours à compter de la notification de la promesse et des pièces l'informant de cette modification.

Si le notaire justifie avoir adressé à l'acquéreur une copie du diagnostic de l'assainissement le 25 septembre 2013, le délai prévu par l'art. L. 271-1 précité n'a pas couru à défaut d'une notification par lettre recommandée avec avis de réception, ou de tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou remise. Dans ces conditions, l'acheteur était fondé à exercer son droit de rétractation. 

L'exercice de ce droit entraîne l'anéantissement de la promesse et, partant, la caducité du prêt immobilier. Le notaire doit restituer à la banque les fonds provenant de ce prêt et cette dernière doit restituer à l'acheteur les sommes versées au titre du remboursement de ce prêt.

PLUE-VALUE ET RESIDENCE PRINCIPALE : Vendre sa maison 27 mois après n’empêche pas l'exonération de la plus-value (CAA Douai 10 avril 2018 n° 16DA01239)

La plus-value liée à la vente d’une résidence principale est exonérée même si celle-ci est restée longtemps inoccupée avant la vente, dès lors que le cédant a accompli les diligences nécessaires pour vendre dans les meilleurs délais.

En septembre 2013, des époux vendent une maison qu’ils avaient occupée en tant que résidence principale jusqu’en juin 2011. L’administration leur réclame alors l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value réalisée, en considérant qu’ils ne peuvent pas bénéficier de l’exonération de la plus-value liée à la vente d’une résidence principale prévue par l’article 150 U du CGI compte tenu du délai anormalement long qui s’est écoulé entre leur déménagement et la vente.

Confirmant le jugement du tribunal administratif d’Amiens, la cour administrative d’appel de Douai accorde aux époux la décharge des redressements notifiés par l’administration. Elle rappelle que l’exonération d’impôt sur la plus-value s’applique si le délai pendant lequel l’immeuble est demeuré inoccupé avant la vente peut être regardé comme normal. C’est le cas lorsque le cédant a accompli les diligences nécessaires pour mener la vente à bien dans les meilleurs délais à compter de la date prévisible du transfert de la résidence habituelle dans un autre lieu, compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l’immeuble et du contexte économique et réglementaire local.

En l’espèce, les époux avaient signé des mandats de vente avec plusieurs agences immobilières en février 2011. Le prix de vente fixé initialement (250 000 €) était cohérent avec une évaluation faite par la banque des époux dans le cadre de la garantie de leur prêt relais, une autre évaluation faite par une étude notariale en février 2011 et le prix du m2 dans le secteur à l’époque. Les époux ont baissé le prix demandé de 15 000 € en juin 2011, puis 8 000 € en novembre 2011, 32 000 € en décembre 2012 et 15 000 € en février 2013, afin de tenir compte de la forte baisse du marché immobilier en 2012. Ils ont donc bien effectué les diligences nécessaires pour vendre leur maison et le délai écoulé jusqu’à la signature du compromis de vente en avril 2013 doit être considéré comme normal. Dans ces conditions, ils peuvent effectivement prétendre à l’exonération d’impôt sur le revenu sur la plus-value réalisée.

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VEFA : Le contrat de réservation (contrat préliminaire) est facultatif et indépendant du contrat de vente en EFA (Cour d'appel d'Angers, Chambre civile A, 10 avril 2018, RG N° 15/03656)

Suivant acte notarié du 19 juillet 2007, M. B a acheté, dans une perspective d'investissement, en l'état futur d'achèvement à la SCICV la Timonière un appartement T3 et une place de stationnement constituant les lots numéro 30 et 52 dans un immeuble en copropriété dénommé [...], moyennant le prix de 160'390 euro.

Ce contrat faisait suite au contrat prélimlinaire dit de réservation signé le 9 février 2007 par M. B lequel avait été démarché par Monsieur Éric M, conseiller en investissement indépendant déclarant intervenir pour le groupe Omnium finance.

Pour financer cette acquisition, M. B a souscrit auprès de la société BNP Paribas invest Immo un prêt d'un montant de 166'840 euro au taux initial de 3,95 % variable, remboursable sur une durée de 27 ans, garanti par un contrat d'assurance groupe souscrit par la banque auprès de CNP assurances. Faute de locataires, il a été en difficultés pour faire face aux charges d'emprunt et il a obtenu le 10 août 2010 du juge des référés un report du paiement des échéances de prêts pendant une durée de deux ans.

Mécontent des conditions dans lesquelles il avait été amené à souscrire à cet investissement, il a, les 20 et 21 février 2012, fait assigner la SCICV la Timonière, la société Omnium finance, la société BNP Paribas personal finance, M. Éric M et le notaire devant le TGI du Mans en annulation du contrat de vente et du contrat de prêt et indemnisation de ses préjudices.

Le contrat de réservation (contrat préliminaire) est facultatif et indépendant du contrat de vente. Les deux contrats ne sont pas unis par un lien d'indivisibilité de sorte que la nullité du contrat de réservation n'emporte pas de plein droit nullité du contrat de vente et inversement.

Il peut être considéré en l'espèce que si l'action en nullité du contrat de réservation et l'action en nullité du contrat de vente ne peuvent qu'être considérées comme ressortant de demandes distinctes, elles tendent à un seul et même but. Il s'en déduit que l'assignation en annulation du contrat de vente a interrompu toute prescription, tenant tant au contrat de réservation qu'au contrat de vente en la forme authentique, et que, par conséquent, le réservataire disposait d'un nouveau délai de cinq ans pour former toute demande se rapportant à ces deux conventions successivement signées dans le cadre de la même opération.

Le contrat de réservation souscrit par démarchage à domicile est nul dès lors qu'il ne mentionne pas le nom du démarcheur, ne précise pas l'adresse du lieu de conclusion du contrat, n'indique pas le taux nominal de l'intérêt mais simplement le montant du prêt que le réservataire entend souscrire d'un organisme tiers prêteur. S'il comporte un formulaire de renonciation et de rétractation visant à la fois les dispositions des art. L. 121-25 du Code de la consommation et L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, il n'est pas contesté que sur l'original du contrat, ce formulaire ne comporte pas l'adresse au verso et ampute une partie du contrat s'il est découpé.

Le contrat de réservation annulé étant privé de tous effets, la notification initiale de la possibilité de se rétracter dans les conditions édictées par l'art. L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation est réputée non avenue de sorte que cette formalité devait être renouvelée avant signature de l'acte authentique. En effet, lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ce qui est le cas en l'espèce en raison de l'annulation du contrat de réservation, l'acquéreur non professionnel doit disposer d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification de la remise du projet d'acte. Il y a donc lieu de prononcer la nullité du contrat de vente définitif faute de notification du droit de rétractation.

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ARCHITECTE : Le dépôt du permis de construire condition essentielle du contrat d'architecte (Cour de cassation, chambre civile 1, 5 avril 2018, N° de pourvoi: 17-14.917, cassation, inédit)

Le 15 septembre 2015, M. X a conclu avec Mme Y (l'architecte) un contrat de maîtrise d'oeuvre prévoyant le dépôt d'un dossier de permis de construire au plus tard le 15 décembre 2015 et le paiement des notes d'honoraires dans les quinze jours de leur date d'émission ; le 17 novembre 2015, l'architecte a adressé une facture d'un montant de 2'531,12 euro toutes taxes comprises correspondant à la première phase de l'exécution de sa mission, que M. X n'a pas réglée ; par lettre du 12 janvier 2016, faisant valoir qu'au cours d'un rendez-vous tenu le 26 novembre 2015, l'architecte l'avait informé que le délai de dépôt du permis de construire ne pourrait être respecté en raison de la nécessité de recourir à un bureau d'études spécialisé au regard de la complexité de la charpente, M. X a sollicité la résolution du contrat ; par déclaration au greffe de la juridiction de proximité, l'architecte a demandé la condamnation de M. X... à lui payer le montant de la facture précitée.

Pour accueillir cette demande, après avoir constaté que l'architecte démontrait avoir effectué diverses démarches correspondant à la phase n° 1 du projet et justifiant l'émission de la facture litigieuse, le jugement retient que M. X ne rapporte pas la preuve d'un manquement dans l'exécution du contrat par l'architecte.

En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le dépôt du permis de construire avant le 15 décembre 2015 ne constituait pas pour M. X une condition essentielle du contrat, dont le manquement était suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat, la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'art. L. 138-1, devenu L. 216-2 du Code de la consommation.

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GARANTIE DECENNALE : La responsabilité décennale de l'entreprise de gros oeuvre (CA Colmar, Chambre civile 2, section A, 5 avril 2018, RG n° 16/05216)

Dans le cadre de la construction d'une maison d'habitation, monsieur et madame P ont fait réaliser par l'EURL D, selon trois devis acceptés le 24 février 2012, les travaux de terrassement, d'assainissement et de gros oeuvre.

Mécontents de la qualité de ces travaux, ils ont sollicité une expertise judiciaire, qui a été ordonnée par ordonnance de référé du 22 octobre 2012. l'expert désigné a établi un rapport le 30 juillet 2013.

Monsieur et madame P ont fait assigner l'entrepreneur, la société Axa assurances IARD, assureur de l'EURL, aux fins d'indemnisation de leur préjudice.

Appel a été relevé du jugement de première instance.

Dans le cadre de la construction d'une maison individuelle, l'entreprise chargée du gros-oeuvre engage bien sa responsabilité décennale. Le caractère décennal des désordres invoqués (empiétement du garage sur la parcelle voisine, insuffisance d'épaisseur de la dalle de béton du garage, poutrelles reposant que de quelques millimètres sur le mur de support, absence de liaison à trois tirants verticaux au mépris des normes sismiques) en ce qu'ils rendent l'ouvrage impropre à sa destination, n'est pas contesté, l'impropriété à la destination se déduisant pour l'empiétement du garage sur le fait que seule une démolition est de nature à y remédier.

La réception n'étant soumise à aucun formalisme, l'établissement d'un écrit n'est pas nécessaire, si ce n'est à titre de preuve, laquelle peut être rapportée par d'autres moyens. En l'occurrence, une réunion ayant pour objet la réception des travaux a été tenue, de sorte que la réception a été prononcée contradictoirement, peu importe qu'aucun procès-verbal n'ait été établi, l'entrepreneur s'étant engagé verbalement à reprendre certains désordres. De plus, postérieurement à cette réception, les maîtres de l'ouvrage ont découvert des désordres plus graves, qu'ils ont fait constater par huissier et pour lesquels ils ont sollicité une compensation financière. La volonté du maître d'ouvrage d'accepter les travaux est donc incontestable.

Les désordres dénoncés n'étaient pas apparents à la réception pour un non professionnel, puisqu'ils n'ont pas fait l'objet de réserves et certains d'entre eux ne se sont révélés que postérieurement à la faveur d'une expertise. L'entrepreneur doit donc au titre de sa garantie décennale assumer les travaux de démolition et reconstruction du garage. Les travaux de reprise ayant une durée estimé à 3 mois, l'indisponibilité du garage pour cette durée et les désagréments liés aux travaux, justifient l'allocation d'une somme de 3'000 euros en réparation du préjudice de jouissance.

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COPROPRIETE : Les effets de la création d'un syndicat secondaire sur les charges et le règlement (Cass. 3e civ. 5 avr. 2018 n° 17-14.611 F-D)

La création d’un syndicat secondaire implique une spécialisation des charges communes jusqu’alors réparties entre tous les lots et nécessite une modification du règlement de copropriété.

En 2000, l’AG des copropriétaires a décidé de constituer un syndicat secondaire pour l’un des bâtiments de la copropriété. Le propriétaire d’un lot dépendant de ce syndicat secondaire assigne le syndicat des copropriétaires principal en annulation de décisions de l’AG du 11 mars 2009 prises, selon lui, en contradiction avec l’existence du syndicat secondaire, et des décisions d’assemblées postérieures.

La cour d’appel rejette cette demande d’annulation au motif que la création d’un syndicat secondaire implique une spécialisation des charges communes, ce qui nécessite une modification du règlement de copropriété, et qu’en l’absence d’une telle modification, non établie en l’espèce, il ne pouvait être tiré argument du fait que le syndicat principal avait continué à gérer l’ensemble de l’immeuble et en particulier les bâtiments relevant du syndicat secondaire.

Elle rejette par ailleurs la demande d’annulation des décisions des AG postérieures au motif qu’elles n’ont pas été contestées dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le pourvoi formé contre la décision de la cour d'appel est rejeté.

Confirmation de jurisprudence. Un syndicat des copropriétaires secondaire peut être créé, soit ab initio dans le règlement de copropriété, soit ultérieurement, par une AG spéciale des copropriétaires du bâtiment concerné, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. La création d’un syndicat secondaire implique nécessairement une différenciation des charges puisqu’elle a pour principe d’isoler la gestion et la conservation du bâtiment considéré. Il est donc nécessaire d’établir une nouvelle répartition des charges qui, conséquence directe et nécessaire de la création du syndicat secondaire, sera décidée par chaque assemblée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (et non à l’unanimité comme il est de principe pour une modification des charges) (Cass. 3e civ. 10-3-1981 n° 79-15.801 : Bull. civ. III n° 51).

Qu’en est-il lorsque tel n’a pas été le cas ? La présente affaire posait précisément la question du maintien des règlesde fonctionnement antérieures à la création du syndicat secondaire en l’absence d’accomplissement des formalités nécessaires à son fonctionnement. S’il est constant que leur accomplissement n’est pas une condition nécessaire et préalable à la création d’un syndicat secondaire, il n’en demeure pas moins que l’on ne voit pas comment il pourrait fonctionner en leur absence. Un tel syndicat se retrouverait ainsi, en l’absence de répartition des charges spécifiques, sans budget propre et donc dans l’incapacité de financer ses missions. De son côté, le syndic du syndicat principal reste lié par la répartition prévue dans le règlement de la copropriété. Dès lors, si la modification de la répartition des charges est la conséquence directe et nécessaire de la création du syndicat secondaire, encore faut-il qu’elle soit votée. A défaut, comme c’était le cas en l’espèce, le syndicat principal continuera à gérer les bâtiments relevant du syndicat secondaire qui ne pourra tirer argument de son inertie.

Cet arrêt rappelle par ailleurs que la théorie de l’inexistence n’a pas sa place en matière de copropriété : une décision d’AG existe dès qu’une question est soumise à l’ensemble des copropriétaires et qu'elle est sanctionnée par un vote. Les irrégularités d’une telle assemblée, tenant à une absence de convocation ou à une convocation irrégulière à la suite de l’expiration du mandat du syndic, ne rendent pas les décisions prises inexistantes mais annulables (Cass. 3e civ. 19-12-2007 n° 06-21.410 : Bull. civ. III n° 228 ; Cass. 3e civ. 13-11-2013 n° 12-12.084 : Bull. civ. III n° 144). Le délai de forclusion de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 s’impose alors, et ce quelle que soit la nature de la décision.

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COPROPRIETE : Majorité simple pour autoriser l'occupation d'une partie commune à titre précaire (Cass. 3e civ. 5 avr. 2018 n° 17-14.138 F-PB)

L’autorisation donnée en assemblée générale à un copropriétaire d’occuper de façon privative et temporaire des parties communes relève de la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires en annulation d’une décision d’AG ayant autorisé l’occupation à titre précaire des parties communes extérieures par l’occupant d’un lot à usage de restauration rapide situé au rez-de-chaussée. Il soutient qu’elle a été adoptée à tort à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu’elle relevait de la majorité qualifiée de l’article 26.

La cour d’appel rejette sa demande.

Le pourvoi est rejeté : dès lors que l’occupation des parties communes, consentie à titre précaire et sur une surface déterminée, était révocable et que la terrasse installée par le restaurant était démontable, la cour d’appel a exactement retenu que la décision relevait de la majorité prévue à l’article 24.

Confirmation de jurisprudence (Cass. 3e civ. 2-3-2010 n° 09-13.090). L’usage privatif de parties communes peut résulter d’une disposition du règlement de copropriété, ou d’une décision d’AG. Dans cette dernière hypothèse, les conditions de majorité varient selon la nature du droit consenti. Relèvent en effet de la majorité prévue à l’article 26 (majorité de tous les copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix) les concessions de droit d’usage privatif sur des parties communes tels une cour, un jardin, une toiture terrasse (Cass. 3e civ. 3-10-1978 n° 77 10.792 : Bull. civ. III n° 298), dès lors que « les parties communes aliénées présentaient une utilité pour les seuls copropriétaires au profit desquels la cession était envisagée, et que leur aliénation n'étaient de nature à porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble » (Cass. 3e civ. 23-11-1994 n° 92 21.367 : Bull. civ. III n° 199) ou que la conservation de cette partie commune n'est pas nécessaire au respect de la destination de l'immeuble (Cass. 3e civ. 18-7-1986 n° 84 17.798 : Bull. civ. III n° 123).

La décision relève même de l’unanimité si le droit de jouissance exclusif ainsi concédé porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux conditions de jouissance des autres copropriétaires.

Mais la concession d’une partie commune à titre précaire relève quant à elle de la majorité simple de l’article 24(majorité des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale), ainsi que la Cour de cassation, qui l’avait déjà jugé dans l'arrêt du 2 mars 2010 précité, le rappelle avec force dans cet arrêt, cette fois-ci publié. 

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EXTINCTION DE SERVITUDES : La démolition d’un ouvrage sur le fonds dominant éteint les servitudes par impossibilité d’usage (Cass. 3e civ. 5-4-2017 n° 17-12.593 F-D)

La destruction de l’entrepôt situé sur le fonds dominant entraîne l’extinction, par impossibilité d’usage, des servitudes de surplomb et d’écoulement des eaux mais également de passage et de stationnement intermittent, qui grevaient le fonds servant.

Sont institués entre deux fonds une servitude de surplomb et d’écoulement des eaux pluviales ainsi qu’une servitude de passage et de stationnement intermittent, afin d’accéder à un entrepôt situé sur le fonds dominant. Cet entrepôt est détruit. Les acquéreurs du fonds servant y entreprennent la construction de nouveaux ouvrages. Ils sont assignés en démolition par les propriétaires du fonds dominant : selon ces derniers, ces nouveaux ouvrages empêchent l’exercice des servitudes conventionnelles.

La Cour de cassation rejette la demande. L’exercice des servitudes de surplomb et d’écoulement des eaux pluviales est devenu impossible du fait de la démolition de l’entrepôt. La servitude de passage et de stationnement intermittent n’avait pour seule justification que la desserte de cet entrepôt. La destination de ces servitudesn’existe plus et la disparition de l’entrepôt a entraîné leur extinction.

Les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user (C. civ. art. 703). La servitude ne survit donc pas à l’impossibilité d’exercice. Cela peut, dans notre affaire, expliquer l’extinction des servitudes d’écoulement des eaux et de surplomb après la destruction du hangar.

Le même raisonnement s’applique-t-il aux servitudes de passage et de stationnement intermittent ? Avant les constructions dont la démolition a été demandée en l'espèce, ces servitudes étaient parfaitement praticables ; elles avaient simplement perdu tout intérêt pour le fonds dominant puisqu’elles n’avaient pour seule justification que la desserte de l’entrepôt désormais détruit.

L’inutilité d’une servitude conventionnelle entraîne-t-elle son extinction ? Cela ne découle pas clairement de l’article 703 du Code civil et n’a pas toujours été la position du juge (Cass. 3e civ. 27-5-1998 no 96-12.898 ; Cass. 3e civ. 25-10-2011 n° 10-25.906 F-D : BPIM 6/11 inf. 516).

Dans l'arrêt rapporté, la Cour de cassation décide pourtant que la destruction de l’entrepôt a entraîné la disparition de ces servitudes. Elle confirme ainsi le courant jurisprudentiel pour lequel une servitude affectée dans l’acte constitutif à une destination déterminée est éteinte dès lors que les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user (Cass. 3e civ. 9-7-2003 n° 01-00.876 FS-PB).

Il est vrai que les articles 637 et 686 du Code civil définissent la servitude comme une charge imposée « pour l’usage et l’utilité d’un fonds » et qu’il peut ainsi paraître logique que la disparition de cette utilité entraîne l’extinction des servitudes (M. Bruschi, Revirement de jurisprudence : une servitude conventionnelle devenue inutile doit cesser : RDI 2006 p. 570). Mais une précision justifiait l’arrêt de 2003 précité : la Cour de cassation avait alors pris soin de relever l’affectation de la servitude à une destination déterminée et l’impossibilité d’en user, « conformément au titre ». S’agissant d’une servitude conventionnelle, c’est en effet le contenu de l’acte qui devrait déterminer si la servitude peut subsister. Rappelons à cet égard que pour l’un des meilleurs auteurs, « une servitude conventionnelle ne précisant pas son but précis aura peu de chance de devenir inutilisable et donc de s’éteindre » (H. Périnet-Marquet, Droit des biens : JCP G 2004 I 125). Et observons qu’une telle précision dans le titre constitutif n’a pas été relevée par les juges dans notre affaire.

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SERVITUDE : L'assignation en nullité de servitudes doit être publiée au SPF (publicité foncière) (Cour de cassation, Chambre civile 3, 5 avril 2018, RG n° N° 17-14.075, rejet, inédit)

Mme X, propriétaire de parcelles grevées de plusieurs servitudes consenties par son auteur, selon acte du 23 mars 1989, au profit des parcelles appartenant à M. A, l'a assigné en nullité des servitudes et cessation de tout empiétement ; M. A ayant vendu ses parcelles à M. et Mme Z, Mme X les a assignés en intervention forcée en appel.

Mme X a fait grief à l'arrêt d'appel de déclarer irrecevables ses demandes à l'encontre de M. et Mme Z.

Mais ayant constaté que Mme X ne justifiait pas de la publication de l'assignation délivrée à M. et Mme Z au service chargé de la publicité foncière (SPF) de la situation de l'immeuble et Mme X ayant conclu à la nullité de la servitude, la cour d'appel a exactement retenu que ses demandes à l'encontre de M. et Mme Z étaient irrecevables.

GARANTIE DES VICES CACHES : La clause d'exonération de garantie des vices cachés est susceptible de jouer en cas de contenance moindre (Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile 1, 3 avril 2018, RG N° 15/04078)

Suivant acte notarié du 29 novembre 2012, les consorts B-B ont vendu à Monsieur Lachen B et à son épouse, Madame Samira A, le lot n°1 d'un ensemble immobilier situé [...], cadastré section AD n° 594 d'une surface de 241 m2, constitué d'un bâtiment à usage d'habitation élevé sur rez de chaussée avec un étage et les mille millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales, moyennant le prix de 175'000 euro.

Au motif d'une surface moindre du terrain vendu, les époux acquéreurs ont, suivant exploits d'huissier des 16, 17, et 30 septembre, 1er et 7 octobre 2013, fait citer les consorts B-B, devant le tribunal de grande instance de Grenoble, en paiement de diverses sommes sur différents fondements.

Appel a été relevé du premier jugement

Le bien immobilier vendu comportant une maison d'habitation présente en l'espèce une surface réelle inférieure de 77 m2 à celle visée au titre de propriété. La clause de non garantie de l'acte de vente concernant en particulier les vices cachés et la surface du terrain d'assiette de l'immeuble est toutefois opposable à l'acheteur qui doit, pour l'écarter, prouver que les vendeurs se sont livrés à des manoeuvres dolosives pour les tromper sur la contenance du bien vendu. Or cette preuve n'est pas rapportée, le seul fait qu'il s'agisse d'un bien de famille ne pouvant suffire à établir la preuve de la connaissance de la surface réelle du bien.

La clause d'exclusion de garantie sur la contenance du bien doit donc trouver application au titre d'un défaut de délivrance conforme ou au titre d'un vice du consentement de l'acheteur.

VENTE : Un cas peu ordinaire de collusion présumée entre l'acquéreur et le notaire de l'acte de vente (Cour de cassation, chambre civile 3, 29 mars 2018, N° de pourvoi: 17-13.641 17-13.963, rejet, inédit)

Par acte authentique du 31 octobre 2001, dressé par M. X, notaire, Mme E a vendu à Mme Y un appartement moyennant un paiement comptant et une rente annuelle et viagère, la crédirentière se réservant un droit d'usage et d'habitation jusqu'au 28 octobre 2013 ; par acte du 18 juin 2013, Mme E a, avec son fils, M. Nicolas E, assigné Mme Y, acquéreur, et M. X, notaire, en annulation de la vente et dommages-intérêts.

1/ Le notaire a fait grief à l'arrêt d'appel de déclarer recevable la demande de la venderesse, Mme E ;

Mais ayant constaté que l'action avait été engagée contre le notaire sur un fondement extra-contractuel et souverainement retenu que le délai de prescription avait commencé à courir à compter de la découverte, en juin 2013, des liens de concubinage et d'affaires entre le notaire et l'acheteuse, la cour d'appel a pu en déduire que l'action n'était pas prescrite.

2/ Mme Y, acheteuse, a fait grief à l'arrêt d'appel de déclarer recevable l'action de Mme E

Mais ayant constaté que l'assignation avait été délivrée le 18 juin 2013 et souverainement retenu que le point de départ du délai de prescription de l'action en nullité relative pour vice du consentement devait être fixé à la date à laquelle Mme E avait découvert la connivence frauduleuse entre la débirentière et le notaire, la cour d'appel a pu en déduire que l'action était recevable.

3/ La même Mme Y a fait grief à l'arrêt d'appel de prononcer la nullité de la vente et M. X et Mme Y ont fait grief à l'arrêt d'appel de les condamner in solidum à payer diverses sommes ; 

Mais ayant relevé que la collusion entre le notaire et l'acquéreur avait été dissimulée à Mme E, qui avait été privée du devoir de conseil et de mise en garde incombant à un notaire impartial et objectif, et que ceux-ci avaient mis à profit son état de faiblesse et l'altération de ses facultés mentales afin de lui faire conclure un contrat de vente à un prix dérisoire, avec des clauses déséquilibrées et sans cause, et la spolier de son bien, la cour d'appel a pu en déduire que la vente devait être annulée et que l'acquéreur et le notaire devaient être condamnés au paiement de dommages-intérêts dont elle a souverainement fixé le montant.

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GARANTIE DECENNALE : Un constructeur, deux assurances et l’interruption de la prescription décennale (Cass. 3e civ., 29 mars 2018, n° 17-15042)

Un constructeur, qui a édifié une maison d’habitation, dont la réception est intervenue le 10 octobre 1996, a souscrit deux polices, une assurance dommages-ouvrage et une assurance de responsabilité civile décennale des constructeurs, sous le même numéro chez le même assureur. Des désordres étant apparus, un expert judiciaire préconise de consolider les fondations et le dallage par des injections de résine puis, à la suite d’une inspection des réseaux de canalisation sous dallage qui se sont avérés non étanches, les travaux de reprise sont arrêtés. Un nouvel expert conclut qu’en raison de l’importance et de l’évolution des désordres, il est impossible d’envisager de réparer l’existant et qu’il y a lieu de démolir pour reconstruire un pavillon identique. Les propriétaires de la maison assignent le constructeur et son assureur en indemnisation de leurs préjudices.

La cour d’appel de Rennes qui relève que les propriétaires ont assigné l’assureur sous le numéro commun des polices d’assurances en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage sans faire référence à sa qualité d’assureur de la responsabilité décennale des constructeurs et que les contrats souscrits, bien que référencés sous le même numéro, sont distincts par leur objet, la garantie dommages-ouvrage n’étant pas reprise à la police constructeur de maisons individuelles, en déduit exactement que, l’assignation de l’assureur en sa seule qualité d’assureur dommages-ouvrage n’ayant pas interrompu le délai de prescription de l’action engagée pour le même ouvrage contre la même société, prise en sa qualité d’assureur de responsabilité civile décennale, cette action est prescrite.

Cliquez pour lire l’arrêt : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/297_29_38858.html

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ENCLAVEMENT : L’indemnisation de l’enclavement d’un parking du fait de l’expropriation (Cass. 3e civ., 29 mars 2018, n° 17-11507)

Viole les articles L. 321-1 et R. 322-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique la cour d’appel qui, pour rejeter la demande d’indemnité des expropriés, au titre de la perte de jouissance et d’usage d’un garage, retient que ce garage restant leur propriété des donne immédiatement sur la parcelle expropriée, que le procès-verbal de transport sur les lieux ne comporte aucun engagement de création d’une servitude, que la détermination d’une servitude ne relève pas de la compétence du juge de l’expropriation et que l’indemnité de remploi comprend les frais de tous ordres normalement exposés pour acquérir des biens de même nature, alors que le préjudice allégué tient à l’enclavement résultant directement de l’acquisition des parcelles par la commune et n’est pas couvert par l’indemnité de remploi.

Cliquez pour lire l’arrêt : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/298_29_38859.html

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GARANTIE DES VICES CACHES : Condamné à restituer le prix, le vendeur ne peut appeler l'agent immobilier en garantie (Cass. 3e civ. 29 mars 2018 n° 17-13.157 F-D)

Le vendeur condamné sur le fondement de la garantie des vices cachés à restituer à l’acquéreur une partie du prix de vente ne peut pas agir en garantie contre l’agent immobilier, cette restitution ne constituant pas, par elle-même, un préjudice indemnisable.

Une maison est vendue par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Les acheteurs constatent l’apparition de fissures extérieures et intérieures. Ils assignent le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés en demandant la restitution du prix de vente. Le vendeur appelle en garantie l’agent immobilier.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence condamne le vendeur à restituer une partie du prix de vente au motif qu’il connaissait, au moment de l’acte, l’existence des fissures colmatées. Elle le condamne à verser à l’acheteur une somme correspondant au coût des réparations, de la gêne résultant de leur exécution et de la baisse de prix que les acquéreurs auraient pu obtenir s’ils avaient été informés en temps utile des vices.

Elle rejette l’appel en garantie contre l’agent immobilier au motif que la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la réduction du prix de vente ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable.

La Cour de cassation confirme la solution à l’encontre de l’agent immobilier mais censure la cour d’appel sur l’étendue des réparations à la charge du vendeur au motif que la réduction du prix de vente doit être arbitrée par experts (C. civ. art. 1644 dans sa rédaction antérieure à la loi 2015-177 du 16-2-2015)

Confirmation de jurisprudence. La restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite d’une action estimatoire ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable. La condamnation de l’agent immobilier et du notaire à la supporter est donc exclue (Cass. 3e civ. 14-12-2017 n° 16-24.170 FS-PBI : SNH 1/18 inf. 5). L’existence d’une faute commise par l’agent immobilier (ou le notaire) ne suffit pas à entraîner sa condamnation. Il faut qu’il en résulte un préjudice, que ne constitue pas la restitution du prix supportée par le vendeur.

A relever que le caractère obligatoire de l’expertise dans le cadre de l’action estimatoire ne figure plus à l’article 1644 du Code civil depuis la loi de simplification du droit et des procédures du 16 février 2015.

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CONSTRUCTION EDIFIEE SUR TERRAIN INDIVIS : Il prétendait avoir un droit de superficie au titre de la construction édifiée sur le terrain indivis (CA Bastia, Chambre civile, section 1, 28 mars 2018, RG N° 16/00436)

Jacques, qui ne conteste pas avoir édifié le gîte numéro 1 sur la parcelle D 397, propriété de l'indivision successorale, se prétend titulaire d'un droit de superficie sur ce bien.

Il soutient en effet avoir conçu les plans de la construction et l'avoir en partie édifiée de ses mains, à ses frais, avec le consentement du de cujus, ce qui amènerait la cour à renverser la présomption de l'art. 553 du Code civil.

Cependant, s'il ressort des pièces versées aux débats, notamment la copie du cahier d'André, son frère, que Jacques a oeuvré physiquement dans une certaine mesure avec son frère à la construction et l'entretien des gîtes, avec d'autres personnes, il en ressort également qu'il a été rémunéré pour cela, comme le souligne Maud, leur soeur.

Il n'est pas établi que Jacques ait lui-même, pour son propre compte, et en vertu d'un accord exprès avec le de cujus, édifié et financé ladite construction, en particulier par l'achat de matériaux, la rémunération d'ouvriers, ni qu'il était d'avance convenu que le gîte lui appartiendrait en propre, bien que construit en partie sur le terrain de son frère.

La seule affirmation de Virginie et Véronique, selon laquelle le gîte litigieux a bien été édifié par leur oncle Jacques, ne peut suppléer l'absence de pièce probante, ce d'autant que l'affirmation est contredite par le fait qu'elles demandent toutes deux la destruction du gîte.

Sans avoir recours au serment, sollicité par Maud, puisqu'il ne peut être déféré que sur un fait personnel à la partie à laquelle on le défère, et qu'il s'agit ici d'un fait personnel de Jacques C, la cour constate que Jacques ne rapporte pas les éléments nécessaires au renversement de la présomption de l'article 553 du Code civil ainsi rédigé : "Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est prouvé ; sans préjudice de la propriété qu'un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription soit d'un souterrain sous le bâtiment d'autrui, soit de toute autre partie du bâtiment".

VENTE IMMOBILIERE : L'acheteur sous compromis doit informer très vite le vendeur du refus du prêt (Cour d'appel de Reims, Chambre civile, section 1, 27 mars 2018, RG N° 17/00243)

Par acte du 9 novembre 2015, Aurélia et Julien. d'une part, et Nadia et Jean-Charles, d'autre part, ont signé un compromis de vente d'un immeuble d'habitation sis [...] pour un montant de 285.000 EUR.

Le compromis de vente a été signé sous condition suspensive de l' obtention d'un prêt d'un montant de 318.570 EUR, d'une durée de 25 années au taux annuel de 3,15 % à réitérer dans un délai de 40 jours, soit avant le 18 décembre 2015.

Il a été prévu dans le compromis que la régularisation de la vente interviendrait au plus tard Ie 22 janvier 2016.

Les acheteurs ont eu connaissance du refus de prêt le 31 décembre 2015. Or, ils ont attendu le 20 mars 2016 pour informer les vendeurs du refus de prêt. Les SMS échangés entre les parties en décembre 2015, produits par les vendeurs aux débats, établissent seulement les inquiétudes des acheteurs quant à l'obtention d'un prêt dans les délais par les banques contactées. Il importe peu que les acquéreurs aient prévenu, ou non, l'agent immobilier dans la mesure où ils étaient engagés contractuellement envers les seuls vendeurs. Les acheteurs ont donc failli à leur engagement de réaliser la vente dans le délai imparti et la clause pénale prévue au contrat doit trouver application. La pénalité prévue est égale à 10 % du prix de vente, soit 28.500 EUR.

Compte tenu du fait que les acheteurs n'ont pas été négligents dans la recherche d'un financement, mais qu'ils l'ont été en ne notifiant pas immédiatement aux vendeurs le refus de la banque de leur accorder un prêt, ce qui a nécessairement occasionné à ces derniers un retard dans la vente de leur bien, la pénalité apparaît excessive et doit être réduite à 14.250 EUR.

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MANDAT DE VENTE : Comment le mandant vendeur doit informer l'agent immobilier qu'il a lui-même trouvé un acheteur (CA Toulouse, Chambre 1, section 1, 26 mars 2018, RG n° 16/00417)

Par acte du 6 juin 2013, M. et Mme P ont consenti à la SARL ST ORENS IMMOBILIER, agence immobilière, un mandat de vente sans exclusivité d'une maison d'habitation située à ... moyennant le prix net vendeur de 500'000 euro et le paiement d'une commission au taux de 5,98 % TTC du prix total de vente.

Ce contrat contenait une clause stipulant que le montant de la commission était dû même après l'expiration du mandat si la transaction était conclue par l'intermédiaire du mandataire, ou directement avec tout acquéreur présenté, amené, envoyé, désigné par lui, ou tout tiers titulaire d'un droit de préemption ou mandataire substitué.

Il était également stipulé que le vendeur s'obligeait, s'il vendait sans l'intermédiaire du mandataire, à l'informer sous 24 heures et à le confirmer par courrier précisant le nom de l'acquéreur et qu'à défaut de cette information, le mandant supporterait les conséquences, notamment dans le cas où le mandataire aurait contracté avec un autre acquéreur potentiel une offre sur le bien objet du mandat.

Si le bon de visite confirme que le bien a été tout d'abord visité, en l'absence du vendeur, avec le concours de l'agent immobilier, il n'est pas établi que le candidat acquéreur a bien été présenté au vendeur. Aucune faute ne peut être imputée au vendeur.

Le mandat de vente sans exclusivité imposait donc au vendeur d'aviser l'agent en cas de vente sans son intermédiaire sous 24 heures, avec confirmation par courrier précisant le nom de l'acquéreur. Toutefois, cette stipulation ne précise pas les conséquences qui s'attachent à un manquement à cette obligation. En l'absence de précision, c'est en vain que l'agent prétend que ce délai de 24 heures avait pour point de départ l'accord des parties sur la chose et le prix, à savoir la formulation d'une offre d'achat par le candidat acquéreur. C'est donc sans faute que le mandant a avisé l'agent de la vente, par téléphone, dans les 24 heures suivant la signature du compromis, confirmé par courrier adressé 3 jours plus tard. Le fait que le prix de vente final soit inférieur à celui prévu par le mandat est également sans emport, cette baisse de prix qui résulte des négociations intervenues entre les parties ne caractérisant pas une atteinte à la concurrence.

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PERMIS DE CONSTRUIRE : Délai d'instruction d'une demande de permis de construire de deux mois pour les seules maisons d'habitation (CE, Chambres 1 et 4 réunies, 26 mars 2018, req. N° 405.330)

Le par. b de l'art. R. 423-23 du Code de l'urbanisme prévoit que délai d'instruction de droit commun est de deux mois pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle, au sens du titre III du livre II du Code de la construction et de l'habitation (CCH).

Relèvent seules du b de cet article les demandes portant sur un immeuble dont les surfaces sont exclusivement ou principalement affectées à un usage d'habitation et qui, selon les termes de l'art. L. 231-1 CCH, ne comporte "pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage".

La demande de permis de construire concernait un hangar à usage agricole de 534,05 m2, dont 138,46 m2 affectés à l'habitation et 395,59 m2 affectés à l'activité agricole. Ce projet, qui n'était pas principalement affecté à l'habitation, ne pouvait, pour l'application de l'art. R. 423-23 du Code de l'urbanisme, être regardé comme une maison individuelle. Le délai d'instruction de cette demande n'était pas celui de deux mois applicable aux projets de maison individuelle mais celui de trois mois applicable dans les autres cas.

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COPROPRIETE : Règles de majorité dans les AG de copropriété à deux copropriétaires (Rép. min. n° 223 ; J.O. Sénat, 23 mars 2017, p. 1221)

En présence d'une copropriété ne réunissant que deux copropriétaires, toute décision d'assemblée générale doit être prise à l'unanimité des deux copropriétaires (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 22). Un parlementaire interroge la ministre du Logement sur l'opportunité de faire évoluer la législation en la matière pour éviter les blocages.

La ministre du Logement répond : « Cette règle générale se justifie par la nécessité de protéger le droit de propriété de tous les copropriétaires, y compris ceux minoritaires, et d'empêcher que le copropriétaire majoritaire ne décide seul en assemblée générale, ce qui fausserait le mécanisme de décision majoritaire sur lequel repose le fonctionnement de tout syndicat de copropriétaires. En cas de blocage, plusieurs solutions sont possibles : le recours par les copropriétaires à la conciliation ou à la médiation, prévues respectivement par les articles 127 et suivants du Code de procédure civile et 131-1 et suivants du même code. Le copropriétaire qui s'estime lésé peut saisir le juge d'une demande d'annulation, pour abus de majorité ou de minorité, du refus par l'assemblée générale de prendre une décision. Toutefois, le juge ne peut se substituer à l'assemblée générale, même s'il reconnaît l'existence d'un abus de majorité ou de minorité et s'il annule en conséquence la décision de refus. Il peut aussi demander au maire, au président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat ou au préfet de saisir le juge pour pouvoir constater la carence du syndicat des copropriétaires, cette procédure aboutissant à l'expropriation de l'immeuble. Dans ces conditions, il n'est pas envisagé de réformer la loi de 1965 précitée ou son décret d'application pour prévoir un régime spécifique aux syndicats des copropriétaires ne comprenant que deux copropriétaires ».

Malgré cette réponse, une ordonnance prévue par la loi ELAN (en cours de promulgation) pourrait légiférer sur les copropriétés ne comprenant que deux copropriétaires.

COPROPRIETE : Inversion de deux lots dans l’état descriptif de copropriété (Cass. 3e civ., 22 mars 2018, n° 17-14168)

La cour d’appel de Paris qui retient à bon droit que le juge a le pouvoir de statuer sur une demande en rectification d’une erreur matérielle affectant un état descriptif de division, en déduit exactement que la demande en rectification d’une erreur de numérotation des lots dans l’état descriptif de division est recevable.

En procédant à l’interprétation de l’état descriptif de division que son ambiguïté, découlant du rapprochement de ses termes avec le plan annexé au règlement de copropriété, rendait nécessaire, la cour d’appel, qui en déduit souverainement l’existence d’une erreur matérielle par inversion des numéros de deux lors sur ce plan, peut, sans modifier les droits des parties, ordonner sa rectification.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/293_22_38822.html

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COPROPRIETE : En l’absence d’homologation judiciaire, le règlement de copropriété doit être approuvé par une AG (Cass. 3e civ. 22 mars 2018 n° 17-16.449 FS-D)

Aucun règlement de copropriété n’est valable à défaut d’avoir été soit adopté par assemblée générale (AG), soit homologué par le tribunal de grande instance.

Un immeuble est divisé en deux lots. Un état descriptif de division est établi, mais pas de règlement de copropriété. Le propriétaire de l’un des lots est placé en liquidation judiciaire et le juge-commissaire désigne un notaire avec mission d’établir et publier l’état descriptif de division et un règlement de copropriété de l’immeuble. Ce même copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires afin de voir jugé que la cave, incluse par ce règlement de copropriété dans les parties communes de l’immeuble, est en réalité sa propriété privative.

La cour d’appel rejette sa demande en se fondant sur ces documents, au motif que le notaire, qui tirait de l’ordonnance du juge-commissaire ayant autorité de chose jugée le pouvoir d’établir et de publier le règlement de copropriété-état descriptif de division établi par ses soins, n’avait pas à obtenir, préalablement, l’approbation de son projet par une décision de l’AG.

L’arrêt est cassé : en l’absence d’homologation judiciaire, le règlement de copropriété doit être approuvé par une assemblée générale.

La précision est nouvelle. Si, le plus souvent, l’établissement du règlement de copropriété est antérieur à l’application du statut de la copropriété, il arrive que le syndicat des copropriétaires, qui naît de plein droit dès que l’immeuble est divisé en lots appartenant à plusieurs copropriétaires, existe sans qu’ait été établi de règlement de copropriété. Il appartient alors à une AG d’adopter pareil règlement (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 26).

En l’absence d’adoption par AG, le règlement de copropriété peut résulter d'un acte judiciaire. Le désaccord des parties n’ayant pas besoin d’être préalablement constaté par une décision d’AG, le tribunal de grande instance pourra directement être saisi d’une demande d’homologation d’un projet de règlement établi par un notaire à la demande de d’un des copropriétaires (Cass. 3e civ. 17-10-2012 n° 11 18.439 : BPIM 6/12 inf. 471). En revanche, aucun règlement de copropriété ne saurait être valable sans avoir été soit adopté par AG, soit homologué par le tribunal de grande instance.

En l’espèce, le juge-commissaire a commis un notaire pour procéder à l’établissement et à la publication d’un règlement de copropriété. La cour d’appel a considéré que le notaire ainsi commis n’avait pas à obtenir l’autorisation de l’AG dès lors qu’il tenait du juge-commissaire le pouvoir d’établir et de publier ledit règlement. La Cour de cassation censure ce raisonnement : la mission confiée judiciairement à un notaire en vue de l’établissement d’un règlement de copropriété n’est pas équivalente à son adoption par un acte judiciaire, sauf à admettre que le juge puisse se dessaisir de ses pouvoirs, étant de surcroît observé que l’homologation d’un règlement de copropriété ne relève pas des pouvoirs du juge-commissaire.

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ACTE NOTARIE : Il ne peut servir de titre exécutoire que s'il a pour objet le paiement d'une somme déterminée au moment de la demande (Cour de cassation, Chambre civile 2, 22 mars 2018, pourvoi n° 17-10.635, rejet, F-D)

La banque a consenti à une société un prêt garanti par une caution solidaire de deux époux. La banque a fait signifier aux emprunteurs un commandement à fin d’exécution forcée immobilière de leur résidence principale.

Le tribunal d’instance a ordonné l’exécution forcée de l’immeuble appartenant aux cautions qui forment un pourvoi immédiat contre cette ordonnance.

La cour d'appel a réformé l’ordonnance et rejeté la requête de la banque. 

La Cour de cassation approuve la cour d’appel et rejette le pourvoi.

Il résulte de l’art. 794-5 du Code de procédure civile locale applicable en Alsace-Moselle, devenu l’art. L.111-5 du Code des procédures civiles d’exécution, que les actes notariés ne peuvent servir de titre exécutoire que s’ils ont pour objet le paiement d’une somme déterminée, et non pas seulement déterminable. La cour d’appel a relevé à juste titre que si l’acte authentique en vertu duquel la vente forcée avait été sollicitée mentionnait les conditions du prêt consenti, reproduites dans un tableau d’amortissement, la créance invoquée à l’appui de la requête ne résultait pas de l’acte, sauf à devoir la déterminer, une fois la déchéance du terme acquise, par le solde rendu exigible, augmenté des intérêts déchus, des intérêts à courir et de l’indemnité forfaitaire calculée sur un solde qui n’est pas encore fixé. La cour d’appel en a exactement déduit, sans se contredire et sans dénaturer l’acte notarié du 1er octobre 2013, que la créance pour laquelle la vente forcée des biens était poursuivie n’était pas suffisamment déterminée.

PLUS-VALUE IMMOBILIERE : Un terrain à bâtir n'est pas une dépendance immédiate et nécessaire de la résidence principale (plus-value) (Cour d'appel de Lyon, 22 mars 2018, RG n° 15/08692)

Des époux ont vendu à une société, par une promesse de vente synallagmatique, un ensemble immobilier composé d'une maison d'habitation, de six box de chevaux et de 2 hectares de terrain attenant. La vente était conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un arrêté de lotir en 22 lots sur le terrain vendu. Les parcelles ont fait l'objet d'une division, puis la vente a été réitérée par acte authentique. L'acte indiquait que les biens vendus ont constitué la résidence principale des vendeurs et qu'à ce titre ces derniers étaient exonérés de la plus-value, dispensant ainsi le notaire rédacteur de déposer la déclaration de plus-value sur les cessions d'immeubles.

L'administration fiscale a mis en demeure les vendeurs de déposer une déclaration de plus-value, la vente visant des terrains à bâtir, puis leur a notifié une proposition de rectification, aux motifs que les terrains destinés à être lotis ne pouvaient constituer des dépendances immédiates et nécessaires de leur résidence principale et mis en recouvrement une somme de 48'116 EUR au titre de l'impôt sur la plus-value.

Les vendeurs ont contesté ce redressement et saisi le Tribunal administratif de Lyon en décharge de cet impôt, qui a rejeté cette demande, comme ultérieurement la Cour administrative d'appel de Lyon.

Les vendeurs ont poursuivi le notaire pour faute devant le TGI de Saint-Étienne qui a jugé que le notaire avait commis une faute aux motifs qu'il aurait dû, en raison de l'incertitude du régime fiscal applicable à la vente, pousser plus avant ses investigations et se renseigner directement auprès de l'administration fiscale, ou à tout le moins, attirer l'attention des vendeurs sur le risque de taxation encouru et qu'en ne le faisant pas, et en mentionnant dans l'acte que l'immeuble vendu était totalement exonéré de l'imposition sur la plus-value, il a manqué à son obligation de conseil.

Le notaire a relevé appel de cette décision devant la Cour d'appel de Lyon qui a confirmé sa faute dans cette affaire.

PROMOTION IMMOBILIERE : Promoteur immobilier et prise en charge des réseaux souterrains (Rép. min. n° 1390 : JO Sénat, 22 mars 2018, p. 1383)

Selon l'article L. 332-15 du Code de l'urbanisme, l'autorité qui délivre l'autorisation de construire, d'aménager ou de lotir exige, en tant que de besoin, du bénéficiaire de celle-ci la réalisation et le financement de tous travaux nécessaires à la viabilité et à l'équipement de la construction, du terrain aménagé ou du lotissement, notamment en ce qui concerne la voirie, l'alimentation en eau, gaz et électricité, les réseaux de télécommunication, l'évacuation et le traitement des eaux et matières usées, l'éclairage, les aires de stationnement, les espaces collectifs, les aires de jeux et les espaces plantés.

S'agissant du réseau électrique, le lotisseur peut assurer la desserte de son opération sous la responsabilité du maître d'ouvrage de la construction des réseaux électriques.

Concernant la desserte téléphonique, il revient au lotisseur de réaliser les chambres nécessaires aux opérations de tirage et de raccordement des câbles.

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VENTE EN SCI : Le prix de vente d’un immeuble par une SCI ne s’entend pas hors taxe (Cass. com. 21 mars 2018 n° 17-12.744 F-D)

L’usage selon lequel le prix s’entend hors taxe entre commerçants ne s’applique pas à la vente d’un immeuble par une SCI mais il est susceptible de s’appliquer entre des professionnels, même non commerçants, si telle est leur intention.

Dans le cadre de la liquidation judiciaire d’une SCI, un liquidateur judiciaire est autorisé à vendre à l’amiable un terrain à bâtir appartenant à la SCI pour le prix figurant dans une offre de reprise. Le repreneur paie le prix de cession mais refuse de régler  la TVA, qui n’était pas comprise dans son offre. Le liquidateur soutient que le repreneur doit s’acquitter de la TVA car il est d’usage constant entre commerçants que les prix s’entendent hors taxe sauf convention contraire, inexistante en l’espèce, et qu’il incombe à l’acquéreur de la verser au vendeur, à charge pour ce dernier de la reverser à l’administration fiscale.

La Cour de cassation écarte l’argument du liquidateur. La vente ayant porté, dans le cadre d’une liquidation judiciaire, sur un immeuble appartenant à une SCI, le liquidateur judiciaire ne pouvait pas invoquer un usage constant entre commerçants.

Un contrat oblige non seulement à ce qui est exprimé, mais encore à toutes les suites que lui donne notamment l’usage (C. civ. art. 1194 ; ex-art. 1135).

La Cour de cassation a reconnu l’existence d’un usage constant entre commerçants, selon lequel les prix s'entendent hors taxe, sauf convention contraire (Cass. com. 9-1-2001 n° 97-22.212 FP-P : RJDA 5/01 n° 556). Dans l'arrêt de 2001 précité, elle en a fait application dans un cas où était en cause la reprise d’une entreprise de transports en redressement judiciaire par un autre transporteur, jugeant que, en absence de précision dans l’offre de reprise de ce dernier, le prix proposé et figurant dans le plan de cession s’entendait hors TVA.

Mais si l'une des parties n'est pas commerçante, ce qui est le cas d'une SCI, l’usage est inapplicable et le prix doit être considéré comme incluant la TVA. 

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PROMESSE DE VENTE : Vente sous condition suspensive du permis de construire, cela s'entend permis définitif (CA Chambéry, Chambre civile, section 1, 20 mars 2018, RG N° 16/01915)

Parmi les conditions suspensives de l'acte (avant-contrat) du 9 mai 2012, figurait notamment l'obtention par l'acquéreur dans les neuf mois de la signature de la convention d'un permis de construire autorisant la réalisation d'une résidence de tourisme ainsi que l'absence de tout recours et de toute procédure en retrait ou annulation dans les délais de recours définis par le code de l'urbanisme, l'acquéreur s'engageant à déposer la demande de permis au plus tard dans les trois mois de la signature de la convention et à l'afficher sur le site dans les dix jours francs de sa délivrance.

La promesse de vente de trois parcelles, comportant un chalet et un mazot.

Malgré la réalisation de la condition, c'est à juste titre que l'acheteur a refusé de régulariser la vente par acte authentique. En effet, le permis de construire n'est devenu définitif qu'après expiration du délai de recours de trois mois. Or, une procédure de saisie immobilière intentée par une banque créancière du cédant était en cours. Le permis de construire n'est devenu définitif qu'après le jugement ordonnant la vente forcée de l'immeuble. Le cédant doit donc restituer le dépôt de garantie de 200'000 euro. Il est également redevable de la pénalité prévue par la clause pénale, égale à 10 pour-cent du prix de vente, soit 120'000 euro. Cette pénalité est manifestement excessive, puisque le cessionnaire a obtenu l'adjudication de l'immeuble à son profit au même prix que celui convenu dans la promesse. Il a en revanche été contraint d'engager des poursuites contre un occupant du chef du cédant, alors que ce dernier avait garanti que le bien était libre de toute occupation. La pénalité due par le cédant doit donc être fixée à 20'000 euro.

OBLIGATIONS DU BAILLEUR : Le manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent justifie le défaut de paiement du loyer (CA Limoges, Chambre civile, 20 mars 2018, RG N° 17/00464)

Le manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent justifie le défaut de paiement du loyer par la locataire dès lors que la non-conformité ne permet pas d'user des locaux loués conformément à la destination du bail.

Par acte sous seing privé du 1er juin 2013, Gilbert a donné à bail à Sophie une maison d'habitation sise à NEUVIC (19) moyennant un loyer de 320 euro hors charges.

Par acte d'huissier du 21 octobre 2014, le propriétaire a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire lui réclamant la somme de 4'480 euro au titre des loyers impayés.

Compte tenu de la gravité des non-conformités du logement loué (installation électrique très vétuste, installation de chauffage insuffisante, aération insuffisante dans la salle de bains, évacuation des eaux usées à ciel ouvert dans la cuisine, porte d'entrée et une fenêtre non étanches), l'obligation de paiement du loyer n'est pas causée et la locataire était bien fondée à se prévaloir d'une exception d'inexécution. En conséquence, il y a lieu de débouter le bailleur de sa demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et de sa demande en paiement.

La locataire doit être déboutée de sa demande d'indemnisation pour préjudice moral. En effet, elle n'établit pas la réalité de ce préjudice, puisqu'elle connaissait parfaitement l'état du logement pour l'avoir occupé avec l'ancien locataire. Lors du départ de ce dernier, c'est elle qui a demandé au bailleur la conclusion du bail, en précisant qu'elle se sentait bien dans la maison. Quant à l'impossibilité d'utiliser les lieux conformément à leur destination, elle est compensée par la disparition de l'obligation de payer le loyer.

COPROPRIETE : La responsabilité civile du syndic bénévole de copropriété (Cour d'appel de Rennes, Chambre 4, 15 mars 2018, RG n° 14/09583)

Eric est propriétaire de l'un des 14 lots de la copropriété ' [...] dont Gérard a été le syndic bénévole et non rémunéré jusqu'au 13 août 2011, sous le logo "Syndic Sainte -Marine".

Par délibération du 29 mars 2008, l'assemblée générale des copropriétaires a voté la réalisation de travaux de construction de balcons concernant 7 lots dont celui d'Eric. Le chantier, commencé en décembre 2008 s'est achevé en février 2010 . Les travaux ont été réglés par Gérard à la société   sans qu'aucune réserve ait été émise .Cette société a été placé en liquidation judiciaire en mai 2010.

Compte tenu de la défaillance de l'architecte chargé du dépôt du permis de construire et du suivi du chantier, mandaté par le syndicat des copropriétaires, il appartenait au syndic bénévole d'assurer le suivi du chantier et de réceptionner les travaux de construction des balcons concernant plusieurs lots, réalisés par l'entrepreneur.

Ainsi, la responsabilité du syndic bénévole est engagée et retenue dans la mesure où il n'a ni émis de réserves écrites sur la qualité des travaux sur les balcons de l'immeuble, pourtant affectés de malfaçons, ni n'a procédé à la réception des travaux dans les meilleurs délais ce qui a empêché la mobilisation de la garantie de parfait achèvement avant la liquidation judiciaire de l'entrepreneur.

La carence du syndic étant directement à l'origine du préjudice subi par le copropriétaire, qui a dû régler les frais de reprise des malfaçons et de finitions des travaux, il est condamné à réparer le préjudice subi par lui par l'allocation de 2'754 euro à titre de dommages et intérêts.

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VENTE D'UNE MAISON CONSTRUITE SANS AUTORISATION : Vendeur non responsable, notaire condamné (Cass. 3e civ. 15 mars 2018 n° 17-11.850 F-D)

Sur le fondement du dol, de l’erreur et de la garantie des vices cachés, les juges excluent la responsabilité du vendeur d’une maison construite sans autorisation. Mais ils retiennent une faute du notaire qui a manqué à son devoir d’information.

Envisageant des travaux, les acheteurs d’une maison apprennent que celle-ci n’a fait l’objet d’aucune autorisation de construire. Ils assignent le vendeur et le notaire en paiement de dommages-intérêts.

Les juges excluent la condamnation du vendeur sur le fondement du dol, de l’erreur et de la garantie des vices cachés.

Le dol est écarté aux motifs que compte tenu de l’ancienneté de la construction de la maison (environ 20 ans avant de la vente) et de l’absence d’information donnée aux vendeurs par les constructeurs sur les circonstances de sa réalisation, les vendeurs ont pu ignorer qu’elle avait été construite illégalement, ce qui exclut le caractère intentionneldu défaut d’information et donc le dol.

Sur l’erreur, les juges retiennent que celui qui se prétend victime d’une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue ne peut obtenir que la résolution de l’acte et non le paiement de dommages-intérêts.

Quant à la garantie des vices cachés, la maison n’est, selon eux, pas impropre à sa destination et ne présente pas de désordre.

Les juges condamnent le notaire à indemniser l’acheteur. Le notaire a manqué à son devoir d’information, faute d’avoir attiré l’attention des acheteurs sur les conséquences de l’absence de permis de construire. Les acheteurs ont subi une perte de chance de négocier une réduction du prix ou de renoncer à leur acquisition. Le notaire est condamné à verser la moitié du montant de la dévalorisation du bien, résultant du caractère irrégulier de sa construction, à hauteur de 100 000 euros.

Pour être considérée comme dolosive, la dissimulation du vendeur doit être faite sciemment, dans l'intention de tromper l'autre partie sur un point déterminant pour elle (C. civ. art.  1137, al. 2 dans sa rédaction issue de l'ord. 2016-131 du 10-2-2016, consacrant la jurisprudence antérieure). Ainsi, ne commet pas une réticence dolosive le vendeur ignorant l’irrégularité administrative de la création d’étangs sur son bien, dès lors qu’il n’est pas un professionnel du droit, de l’immobilier et des questions écologiques (Cass. 3e civ. 2-2-2017 n° 15-26.515 FS-D : Sol. Not. 4/17 inf. 78). Jugé ainsi dans l’arrêt commenté.

Dans le cadre de son obligation générale d’information, le notaire doit, en tant que juriste professionnel, éclairer l’acheteur sur l’existence d’éléments risquant de mettre en péril son projet. Il doit ainsi l’informer des conséquences juridiques de l’acquisition d’un immeuble édifié sans permis de construire (Cass. 3e civ. 10-5-2005 n° 04-13.200 : RJDA 11/05 n° 1199).

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COPROPRIETE : Condition et prescription de l'action en revendication de parties communes de copropriété indûment appropriées (CA Paris, Pôle 4, chambre 2, 14 mars 2018, RG N° 16/06329)

En copropriété comme dans d'autres domaibes, les actions personnelles sont celles par lesquelles il est demandé la reconnaissance ou la sanction d'un droit personnel, quelle que soit la source de ce droit ; sont en particulier soumises à la prescription décennale, les actions ayant pour objet la cessation d'abus de jouissance commis sur les parties communes, telle que la demande de remise en état de parties communes à la suite de travaux irréguliers d'un copropriétaire.

Constituent des actions réelles, celles tendant à faire reconnaître ou protéger le droit de propriété, telle que l'action en revendication de parties communes indûment appropriées par un copropriétaire ; aux termes de l'art. 2227 du Code civil, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans.

Dans le cas où il s'agit pour le syndicat des copropriétaires de mettre fin à des atteintes aux parties communes, le critère de distinction entre action personnelle et action réelle se situe dans le fait de savoir si les agissements auxquels il s'agit de mettre fin constituent ou non une appropriation des parties communes ; s'il y a appropriation d'une partie commune, l'action tendant à la faire cesser aura un caractère réel, dans tous les cas où la prolongation de la situation serait de nature, si elle durait pendant plus de trente ans, à permettre au copropriétaire qui en est l'auteur de devenir propriétaire de la partie commune concernée par prescription acquisitive. Est considérée comme réelle, l'action engagée à l'encontre d'un copropriétaire qui a construit sans autorisation sur une partie commune, spécialement lorsqu'un copropriétaire a édifié sans droit une construction sur une terrasse partie commune ; s'agissant de la nature de la construction litigieuse, toute construction élevée irrégulièrement sur une partie commune génère une action réelle.

Est irrecevable l'action du syndicat des copropriétaires en remise en état de l'ouvrage irrégulier édifié sur la terrasse, partie commune, dès lors qu'elle a été exercée plus de quarante années après la date de connaissance de la construction de la véranda litigieuse.

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CMI : La construction d'une maison individuelle peut intervenir dans différents cadres juridiques (CA Paris, Pôle 4, chambre 5, 7 mars 2018, RG N° 15/06351)

La cour rappelle que la construction d'une maison individuelle peut intervenir dans différents cadres juridiques :

- le contrat dit de construction de maison individuelle (CCMI) concerne les opérations de construction dans lesquelles le maître d'ouvrage (le particulier) signe avec le constructeur qui dirige les travaux et fait éventuellement appel à des sous-traitants. Le contrat peut être avec ou sans fourniture de plan.

- plusieurs autres formes possibles de contrat de construction de maison individuelles n'entrent pas dans le champ d'application du régime juridique du CCMI. Tels sont les cas :
. de la vente d'immeuble à construire qui comporte en plus de la fourniture du plan et de l'obligation d'exécution des travaux, la fourniture directe du terrain par le vendeur,
. du contrat d'architecte dans lequel l'architecte qui fournit le plan et a en règle générale une mission d'assistance du maître de l'ouvrage, ne se charge pas de l'exécution des travaux,
. du contrat d'entreprise consistant en la construction d'une maison par plusieurs entreprises à condition qu'aucune entreprise ne fournisse le plan et qu'aucune d'elles n'exécute l'ensemble des travaux de gros oeuvre, de mise hors d'eau et hors d'air.

En l'espèce les époux P ont conclu avec le cabinet MEP un "contrat d'architecte pour la construction d'une maison individuelle".

L'opération prévue a été la construction d'une maison individuelle BBC de 110-130M2 sur un terrain d'une surface de 480M2 dans la ZAC de CHESSY selon une enveloppe financière de travaux de 162'000 euro TTC.

La construction était soumise au respect du cahier des charges générales définies par EPAFRANCE, l'Etablissement Public d'Aménagement de Marne la Vallée et en particulier, s'agissant du présent litige, à l'intervention obligatoire d'un architecte pour la conception du projet prévue par l'art. 2-1 de ce cahier des charges.

Les éléments de la mission complète de l'architecte ont en l'espèce inclus les études d'avant- projet, le dossier de permis de construire, les études de projet de conception générale, l'assistance pour la passation des contrats de travaux (DCE, mise au point des contrats de travaux), visa, direction des travaux, coordination inter- entreprises et assistance aux opérations de réception.

Les époux P ont été autorisés le 22 septembre 2011 par l'Etablissement Public d'Aménagement du Secteur IV de la Ville Nouvelle de Marne la Vallée (EPAFRANCE) à déposer une demande de permis de construire pour un logement d'une SHON maximale de 192M2. Ils ont obtenu leur permis de construire le 8 décembre 2011. Ils ont accepté le 28 novembre 2011 les offres de prêt du CREDIT DU NORD. L'acquisition de la parcelle foncière a été régularisée par acte notarié du 16 mars 2012.

Le CCAP des travaux a été signé le 13 mars 2012 par les époux P et l'entreprise CG BATIM et l'acte d'engagement signé le même jour pour un coût ferme et forfaitaire de travaux de 190'460 euro HT.

C'est en conséquence par des motifs exacts que le tribunal a écarté l'argumentation des appelants selon laquelle leur opération de construction relèverait de la réglementation spécifique régissant le contrat de construction de maison individuelle organisée par les art. L 231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

RESPONSABILITE DE L'AGENT IMMOBILIER : Lorsqu'il a sous-évalué le bien de son client vendeur (Cour d'appel de Bordeaux, Chambre civile 1, 7 mars 2018, Numéro de rôle : 17/00422)

En qualité d'héritier de M. Hervé J, décédé le 10 octobre 2012, M. Marc J a demandé à la société C immobilier, exerçant une activité d'agent immobilier à Arcachon, d'évaluer l'appartement type T2 avec parking dont le défunt était propriétaire dans cette même ville.

Par courrier du 31 octobre 2012, l'agent immobilier a évalué le bien entre 110'000 et 120'000 euro net vendeur.

Le même jour, M. Marc J a donné à la société C un mandat exclusif de vente de cet appartement pour un prix de 130'000 euro incluant la rémunération de l'agence (10'000 euro).

Selon compromis du 12 décembre 2012, puis acte authentique dressé le 29 mars 2013 par la SCP D, notaires, le bien a été vendu aux époux J au prix de 117'000 euro, outre la commission de 10'000 euro à la charge des acheteurs.

Le 16 avril 2014, l'administration fiscale a adressé à M. Marc J une proposition de rectification de droits d'enregistrement, pour un montant de 11'698 euro outre 562 euro de pénalités, en retenant une valeur vénale réelle de 143'000 euro pour le bien précité.

M. J a réglé ces sommes après commandement du 30 juin 2014.

Estimant que l'agent immobilier avait procédé à une mauvaise évaluation du bien et que la société de notaires avait manqué à son devoir de conseil, M. Marc J. les a vainement mis en demeure, puis les a fait assigner par acte du 17 mars 2015 devant le TGI de Bordeaux en indemnisation de son préjudice au visa des art. 1134, 1147 et 1382 (anciens) du code civil.

C'est à juste titre que le vendeur engage la responsabilité de l'agent immobilier, qui ne conteste pas l'évaluation faite par l'administration fiscale sur la base d'appartements situés dans le même immeuble.

L'agence immobilière a donc manqué à son obligation d'information et de conseil. Cette faute a fait perdre au vendeur une chance de refuser de contracter pour un prix de 117'000 euro, inférieur de 26'000 euro' à la valeur réelle de l'appartement, et de ne pas payer des intérêts de retard à l'administration fiscale sur une valeur d'actif successoral éludée. L'indemnisation ne peut être totale et la perte de chance sera fixée à 50 % en tenant compte de la part d'aléa propre à chaque vente immobilière, de l'intérêt que pouvait trouver le vendeur à contracter néanmoins avec les acquéreurs trouvés par l'agence, mais également de l'absence d'urgence particulière à la cession. L'indemnisation est fixée à 13'140 euro.

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VENTE IMMOBILIERE ET CLAUSE DE NON GARANTIE : Obligation d'information de l'acquéreur par le notaire sur la clause de non-garantie de l'acte de vente (Cour d'appel de Lyon, Chambre civile 1, section B, 6 mars 2018 , RG N° 16/09620)

Par acte authentique établi le 27 novembre 2007 par R, notaire exerçant au sein de la SCP ..., avec la participation de C, notaire à Toulon, assistant les vendeurs, la SCI Les Chênes a acquis, des consorts M, un appartement constituant le lot N°1 situé dans un ensemble immobilier situé à Six Fours les Plages.

L'acte authentique comporte, page 11, une clause de non-garantie (vices cachés).

La responsabilité du notaire rédacteur de l'acte de vente du bien immobilier doit en l'espèce être engagée envers l'acheteur dès lors qu'il n'est pas démontré que le notaire ait personnellement informé l'acquéreur de façon concrète et circonstanciée sur les conséquences juridiques de la clause, dérogatoire au droit commun, de non-garantie figurant à l'acte.

Il n'est pas non plus démontré que le notaire ait informé l'acheteur de la portée de la convention de voisinage, mentionnant au contraire à l'acte, de façon erronée, que cette convention n'engageait que ses signataires ainsi que sur l'association de cette clause et de ladite convention qui interdisait à l'acheteur tout recours contre les vendeurs.

Le notaire doit en conséquence indemniser l'acheteur de la somme de 19'658 euro, correspondant aux condamnations judiciaires réglées dans l'instance l'ayant opposé aux vendeurs, et de la somme de 2'000 euro au titre du préjudice moral subi. En outre, l'opposabilité à l'acheteur de la convention de voisinage est un élément qui dévalorisait le bien immobilier qui n'aurait pas été acquis au même prix s'il avait été connu de l'acquéreur. Le préjudice financier en résultant doit être indemnisé par la somme de 15'000 euro.

URBANISME : Annulation partielle du PADDUC (TA BASTIA, 1er mars 2018)

Le Tribunal administratif de Bastia a validé l'annulation partielle du Padduc, le Plan d'aménagement et de développement durable de la Corse. L'échelle des cartes ESA était jugée différente, entre celle présentée lors de l'enquête publique et celle votée en 2015 par l’assemblée de Corse.

La décision est tombée ce jeudi 1er mars : le Tribunal administratif de Bastia a prononcé l'annulation partielle du Padduc, "en tant qu'elle arrête la carte des espaces stratégique agricoles et classe en ESA le secteur de la plaine de Peri."

Des tensions s'étaient formées autour du Plan d'aménagement et de développement durable de la Corse (Padduc) : selon le rapporteur public, le dessin des Espaces stratégiques agricoles (ESA) présentait un "vice de forme". Plusieurs communes notamment du sud de la Corse, dont Porto-Vecchio avaient demandé et espéré une annulation totale du document. Elles ne l'ont pas obtenu.

Deux jeux de cartes

"Pour annuler partiellement cette délibération, le tribunal a retenu que, pendant la durée de l'enquête publique et à la suite d'une erreur de l'autorité organisatrice de l'enquête qui n'a jamais été corrigée, deux jeux de cartes des espaces stratégiques agricoles à 1/50 000 ont été successivement mis à disposition du public", indique le Tribunal.

Ainsi, celui diffusé du 4 au 27 mai 2015 comportait "une extension maximale des espaces stratégiques agricoles, correspondant à la localisation des espaces stratégiques agricoles telle qu'envisagée à ce stade par la collectivité territoriale de Corse". Et le second, à partir du 28 mai 2015 et jusqu'à la fin de l'enquête le 3 juillet 2015, comportait "une extension réduite" et donc erronée.

Par ailleurs, le Tribunal a jugé que le secteur de la plaine de Peri présentant de nombreuses habitations, équipements publics et commerces, le classement de cette zone en espace stratégique agricole n'est pas logique.

Texte intégral du jugement ici : http://bastia.tribunal-administratif.fr/content/download/128357/1300187/version/1/file/N%C2%B0%201600452%20Commune%20de%20Peri.pdf

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OFFRE DE VENTE AU LOCATAIRE : Le locataire qui a accepté l'offre de vente ne peut plus dire ensuite que le prix est excessif (CA Paris, pôle 4, chambre 3, 1er mars 2018, RG N° 16/07287)

Par acte sous signature privée du 4 avril 2009, M. et Mme F H ont donné à bail à Mme X et à M. Y un appartement dépendant d’un immeuble sis 11 résidence des Sablons à Perthes.

Par acte d’huissier de justice du 29 octobre 2014, les bailleurs ont fait délivrer à leurs locataires un congé pour vendre.

Par acte d’huissier de justice du 27 novembre 2014, les bailleurs ont fait délivrer à leurs locataires un commandement de payer, qui est demeuré infructueux.

Par acte d’huissier de justice du 6 février 2015, M. et Mme F H ont fait assigner leurs locataires devant le tribunal d’instance de Melun, en constatation de la résilation du bail, expulsion et paiement de l’arriéré locatif.

Les locataires ont argué du caractère frauduleux du congé.

Il résulte des dispositions de l’art. 15 de la loi du 6 juillet 1989 que "lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis…… A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local". Ce texte n’imposant aucun encadrement, le bailleur détermine librement le prix auquel il entend offrir son logement au locataire en place et rien ne s’oppose à ce qu’il situe la valeur au-dessus du marché, l’intention spéculative n’étant pas sanctionnée en elle-même et la surestimation du prix pouvant résulter d’une ambition excessive du bailleur désireux de vendre au meilleur prix.

Néanmoins, le locataire reste recevable à invoquer la fraude sur le fondement des dispositions du Code civil en faisant valoir que le caractère manifestement excessif du prix caractérise un défaut de sincérité de l’intention de vendre. La fraude ne se présumant pas, la charge de la preuve incombe au locataire qui doit établir que le bailleur a intentionnellement fixé le montant de son offre à un chiffre manifestement excessif en vue de le décourager de se porter acquéreur et de l’évincer.

En l’espèce, le congé pour vendre délivré à Mme X et M. Y, indiquait un prix de 280?000 euros, pour une maison de 90 mètres carrés environ, sur deux niveaux, comprenant entrée, séjour, cuisine aménagée, wc, garage et cellier et à l’étage, quatre chambres, salle de bains. Le bien, qui est mitoyen d’un côté, comporte également une cave sous remise et un jardin privatif de 500 mètres carrés environ. Il est situé dans la résidence des Sablons à Perthes.

Afin de démontrer, comme il leur incombe, que le prix proposé est manifestement excessif, Mme X et M. Y versent aux débats :

- une publicité de l’agence Foncia de Saint-Fargeau-Ponthierry indiquant qu’un bien a été vendu par ses soins en Perthes en Gâtinais pour un prix de 235'?000 euro incluant les frais d’agence. Cette annonce publicitaire montre la photographie d’une maison individuelle non mitoyenne et a fait l’objet d’annotations manuscrites des appelants indiquant que le bien vendu comporterait six pièces et un garage, et qu’il s’agit, comme le montre la photographie, d’une maison indépendante,

- ?un extrait d’une base de transactions immobilières (Bien), délivré le 11 mai 2017, recensant les ventes réalisées dans un rayon de 100 mètres de la résidence les Sablons sur la période de janvier 2006 à avril 2016, faisant apparaître un montant moyen de transaction de 216'?456 euro.

Ces deux pièces sont toutefois insuffisantes, à défaut d’estimation du prix de la maison elle-même, pour justifier du caractère manifestement excessif du prix de vente proposé de 280?'000 euro.

En effet, les éléments de comparaison extraits de la base des notaires "BIEN", qui incluent la transaction conclue par l’agence Foncia pour 227'?000 eurs en septembre 2014, sont trop peu nombreux, ne sont pas suffisamment précis et sont, pour la plupart, trop anciens?; ils ne délivrent, au surplus, aucun renseignement sur l’état des biens de comparaison et leur adresse, les prix pouvant varier très sensiblement d’un quartier à l’autre dans une même ville ou même d’une rue à l’autre au sein d’un même quartier?; la transaction de l’agence Foncia, en outre, ne précise pas la surface du bien vendu.

Ces éléments de comparaison ne permettent donc pas démontrer que l’offre faite aux appelants serait manifestement excessive.

Au surplus, il y a lieu de relever que les locataires ont accepté l’offre proposée, de sorte qu’ils ne peuvent utilement soutenir que le prix volontairement dissuasif les aurait dissuadés de se porter acquéreur.

Ils sont mal fondés, en outre, à faire grief aux bailleurs de n’avoir accompli aucune diligence en vue de vendre le bien, dès lors que ces diligences n’avaient pas lieu d’être du fait que les locataires avaient accepté l’offre qui leur avait été faite et qu’il résulte, au surplus, des dispositions de l’art. 15, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1989 que c’est au locataire ayant accepté l’offre qu’il incombe d’accomplir les diligences nécessaires à la finalisation de la vente dans un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur.

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COMMANDEMENT DE PAYER VALANT SAISIE IMMOBILIERE : Conséquence de l’annulation d’un commandement de payer valant saisie immobilière (Cass. 2e civ., 1er mars 2018, n° 16-25746)

Doit être cassé l’arrêt de la cour d’appel qui, pour dire que le commandement de payer aux fins de saisie immobilière, annulé par un arrêt pour imprécision du décompte de créance qu’il comportait, avait interrompu la prescription jusqu’à la date de cette décision, retient que si l’article 2244 ne le prévoit pas expressément pour les actes d’exécution forcée, il y a lieu, par analogie avec l’article 2241, alinéa 2, qui met le créancier à l’abri de ses erreurs lors de l’introduction d’une demande en justice, de considérer que le commandement aux fins de saisie immobilière annulé pour un vice de procédure conserve son effet interruptif de prescription, alors que les dispositions de l’article 2241, alinéa 2, de ce code ne sont pas applicables aux actes d’exécution forcée, de sorte que l’annulation du commandement de payer valant saisie immobilière prive cet acte de son effet interruptif de prescription.

GARANTIE DECENNALE OU PAS? : Les travaux de réparation de la toiture ne relèvent pas de la décennale (cass., civ. n°174 28 février 2018, pourvoi n° 17-13.478)

La société ARO, qui exploite une activité de fabrication de pièces électriques, a commandé des travaux d’étanchéité des chéneaux de la toiture d’un bâtiment avec remise en état de vitrages à la société Cometil, qui les a sous-traités à la société CEBC, assurée auprès de la société AXA ; le marché a été réglé ; se plaignant d’infiltrations d’eau dans l’atelier, la société ARO a, après expertise, assigné en indemnisation de ses préjudices la société Cometi.

La société ARO a fait grief à l’arrêt d'appel d’écarter l’application du régime de responsabilité institué par les art. 1792 et suivants du Code civil, alors, selon le moyen soutenu par elle, qu’en constatant que des travaux d’étanchéité de la toiture de l’immeuble appartenant à la société Aro avaient été confiés à la société Cometil sans en déduire qu’il relevait de la garantie décennale, la cour d’appel a violé l’art. 1792 précité.

Mais ayant exactement retenu qu’en raison de leur modeste importance, sans incorporation de matériaux nouveaux à l’ouvrage, les travaux, qui correspondaient à une réparation limitée dans l’attente de l’inéluctable réfection complète d’une toiture à la vétusté manifeste, ne constituaient pas un élément constitutif de l’ouvrage, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, qu’il convenait d’écarter l’application du régime de responsabilité institué par l’art 1792.

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CONSTRUCTION : Les travaux de maçonnerie générale incluent la pose de carrelage (Cour de cassation, chambre civile 3, 28 février 2018, N° de pourvoi: 17-13.618, cassation partielle, publié au Bull.)

L'arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa de l'art. 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.

Une EURL a confié des travaux de réfection de son local commercial à la société Caso, qui a sous-traité les travaux relatifs au revêtement de sol à la société Maiolica ; e prévalant de désordres affectant le carrelage, l'EURL a, après expertise, assigné la société Caso, le liquidateur de la société Caso, son assureur, la société MMA, le liquidateur de la société Maiolica et son assureur, la société Axa France, en réparation de ses préjudices.

Pour rejeter les demandes formées par l'EURL contre la société MMA, l'arrêt retient que la société Caso a déclaré l'activité professionnelle de travaux de maçonnerie générale, mais que l'activité de carreleur est distincte de celle de maçon, les travaux de maçonnerie n'impliquant pas nécessairement la pose de carrelage, et qu'il s'ensuit que la société MMA est fondée à soutenir que les conditions de sa garantie ne sont pas réunies

En statuant ainsi, alors que les travaux de maçonnerie générale incluent la pose de carrelage, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

GARANTIE DECENNALE : Pour que les désordres soient réparables, il faut qu’ils soient survenus (Cass. 3e civ., 28 févr. 2018, n° 17-12460)

Les acquéreurs d’une maison d’habitation, dont les travaux de gros-œuvre ont été réceptionnés le 1er octobre 2001 assignent le constructeur et son assureur en invoquant l’existence de désordres affectant le réseau d’assainissement.

La cour d’appel de Pau condamne l’assureur à payer aux demandeurs la somme de 8 000 euros, en retenant que la circonstance que l’expert a affirmé la certitude de la survenance, à court terme, d’un désordre est suffisante à engager la responsabilité décennale du constructeur et la mobilisation de la garantie de son assureur, dès lors que ce dommage, futur, ne peut être considéré comme hypothétique et qu’il a été identifié, dans ses causes, dans le délai décennal d’épreuve, même s’il ne s’est pas réalisé pendant celui-ci.

Ainsi, la cour d’appel ne tire pas les conséquences légales de ses propres constatations dont il résulte qu’à la date de la réunion d’expertise du 3 octobre 2011, il n’existait pas de désordre, l’écoulement des eaux dans les réseaux étant satisfaisant, qu’au jour du dépôt du rapport définitif, il n’apparaissait aucun désordre et que l’expert judiciaire n’avait caractérisé aucun dommage existant, au sens de l’article 1792 du Code civil.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000036697096&fastReqId=1957020386&fastPos=1

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MENUS TRAVAUX : Aucune responsabilité fondée sur les dispositions de l'article 1792 du Code civil (Cass. Civ. 3e, 28 février 2018, pourvoi n° 17-13.478, rejet, FS-P+B+R+I)

A été rejetée tant au titre de la responsabilité légale de l'article 1792 du Code civil qu'au titre de la responsabilité contractuelle, la demande d'indemnisation d'une société maître d'ouvrage à l'encontre de la société maître d'oeuvre, dans cette situation :

Les travaux d'étanchéité commandés se limitaient à une modeste réparation sans incorporation de matériaux nouveaux, et n'étaient pas un élément constitutif de l'ouvrage ; les fuites constatées étaient sans lien avec les travaux prévus et exécutés ; la société maître d'ouvrage qui disposait d'un service de maintenance de son bien, et donc connaissait l'état de grande vétusté de la couverture de l'immeuble, ne pouvait voir retenue la responsabilité contractuelle de la société maître d'oeuvre au titre du devoir de conseil.

Précision est donnée que l'essentiel des infiltrations constatées en 2011 provenait de l'absence ou de la dégradation des étanchéités entre vitrages et chéneaux, d'une part, et chéneaux et tôles ondulées, d'autre part, et que l'intervention de la société Cometil, maître d'oeuvre, s'était limitée à l'intérieur des chéneaux et à la réparation des vitrages sans analyser ces jonctions vitrage/chéneaux et tôle/chéneaux. La cour d'appel avait relevé qu'il résultait de ce constat que de telles fuites étaient sans lien avec les travaux prévus au devis et exécutés, puisque l'expert reprochait à l'entreprise de n'avoir pas recommandé de faire aussi des travaux au niveau de cet espace de liaison.

PLANS ANNEXES A L'ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION (EDD) : Monopole du géomètre-expert pour dresser les plans à annexer à un EDD ? (Avis n° 18-A-02 du 28 février 2018)

Les géomètres-topographes reprochent aux géomètres-experts (et à l’Ordre qui les représente) d’étendre abusivement, dans leur communication, le champ de leur monopole à ces activités. Ils ont demandé l'avis de l'Autorité de la concurrence.

L’Autorité de la concurrence, constatant l’absence de décision de justice et de texte législatif ou réglementaire octroyant un droit exclusif aux géomètres-experts en matière de réalisation d’un plan ou d’une esquisse annexé à un état descriptif de division de copropriété, elle suggère « de prévoir explicitement dans la loi que [ces prestations] n’entrent pas dans le champ du monopole » de cette profession réglementée. L’ADLC considère qu’à l’inverse, reconnaître un monopole en la matière reviendrait à accorder aux géomètres-experts « une rente de situation injustifiée ». Rente qu’elle chiffre : « Avec  plus  de  dix  millions  de  logements  en  copropriété  en  France,  cela équivaudrait, en moyenne, à réserver à chaque géomètre-expert un monopole sur les plans de plus de 5 000 logements en copropriété ».

A noter que la Chambre syndicale nationale des géomètres-topographes (CSNGT) a déposé plainte en décembre dernier contre l’Ordre des géomètres experts et l’Union nationale des géomètres experts pour pratiques commerciales trompeuses.

DEFAUT DE DELIVRANCE CONFORME : Manque à son obligation de délivrance le vendeur d'une maison sans chauffage (Cass. 3e civ. 28 févr. 2018 n° 16-27.650 F-D)

Caractérise un manquement à l'obligation de délivrance du vendeur le non-fonctionnement du système de chauffage, qui constitue un accessoire indispensable de la maison d'habitation vendue.

Les acquéreurs d'une maison d'habitation constatent en entrant dans les lieux que l'installation de chauffage est hors service, les radiateurs ayant éclaté sous l'effet du gel. Invoquant le manquement du vendeur à son obligation de délivrance, ils demandent sa condamnation au paiement de dommages et intérêts.

Cette demande est accueillie : s'agissant d'une maison d'habitation, le système de chauffage dont elle doit être pourvue constitue un accessoire indispensable sans lequel elle ne peut être vendue ; l'absence d'un tel système ou son non-fonctionnement constituent donc un manquement à l'obligation de délivrance.

Par suite, le vendeur ne peut pas utilement se prévaloir d'une clause de l'acte de vente l'exonérant de la garantie des vices cachés.

Le vendeur n'exécute son obligation de délivrance que s'il délivre exactement la chose convenue au contrat(Cass. civ. 18-7-1995 n° 93-14.067 P : RJDA 1/96 n° 30). Le vendeur a l'obligation de délivrer, le cas échéant, les accessoires du bien vendu (C. civ. art. 1615), faute de quoi il manque à son obligation de délivrance (Cass. com. 9-7-2013 n° 12-21.062 : RJDA 10/13 n° 782). La décision commentée illustre la manière dont la notion d'accessoire est appréciée par les juges, ainsi que la distinction entre délivrance et vices cachés.

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DESORDRES ACOUSTIQUES : Il appartient à chaque voisin de ne pas dégrader l'environnement acoustique de ses voisins (Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 28 février 2018, RG N° 14/10611)

Dominique était propriétaire d'une maison située au [...], acquise le 7 février 1959.

La société Imprimerie du Château s'est installée au [...] à la fin de l'année 1990.

Depuis cette installation, Dominique s'est plaint de subir dans l'ensemble de sa maison des nuisances sonores importantes liées à l'activité de l'Imprimerie du Château.

Nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ; il est constant qu'il y a trouble jouissance pour un copropriétaire, lorsque les bruits en provenance de l'appartement d'un autre copropriétaire excédent les inconvénients normaux de voisinage dans un immeuble en copropriété ; ainsi, il appartient à chaque voisin de ne pas dégrader l'environnement acoustique de ses voisins.

L'existence d'un trouble anormal de voisinage est caractérisée dès lors que les mesures de niveaux de bruits dans la maison du voisin ont montré que le bruit particulier du fonctionnement du massicot situé dans l'imprimerie génère des dépassements avérés des valeurs limites admissibles. Il est établi que le massicot tel qu'utilisé par la société d'imprimerie entraîne, lorsqu'il est en fonctionnement, des émissions sonores et des vibrations perceptibles dans toute la maison du voisin étant précisé qu'il importe peu que la pièce dans laquelle les mesures ont été effectuées constitue ou non un véritable lieu de vie, dès lors que les bruits et vibrations perçus dans cette pièce ont été considérés par l'expert comme représentatifs de ceux entendus dans l'ensemble de la maison.

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URBANISME : Modifier le PLU pour permettre de construire un bâtiment agricole dans une zone non constructible (Rép. min. Masson. J.O. Sénat, 22 février 2018, Q. 2420, P. 825)

Un sénateur, M. Masson, demande si une commune peut procéder à la modification de son plan local d'urbanisme (PLU) en vue de permettre à un agriculteur de la commune de construire un bâtiment agricole sur des terrauins agricoles, jusque-là en zone non constructible.

Le ministre répond en indiquant que le PLU peut être amené à évoluer, en particulier pour autoriser une extension urbaine ou pour autoriser la construction de bâtiments nécessaires à l'activité agricole.

Le choix entre les différentes procédures mobilisables (révision générale ou à modalités allégées, modification générale ou simplifiée…) se fera en fonction du zonage d'origine, du zonage projeté et des diverses protections applicables au terrain concerné.

Toutefois, avant toute évolution du PLU destinée à urbaniser de nouveaux espaces, il convient de vérifier si une autre solution existe et de s'assurer que le caractère inconstructible du secteur visé n'est pas dû à un risque particulier (notamment caractère inondable ou instabilité du sol) ou à une protection patrimoniale ou paysagère.

URBANISME : Construction d’annexes à l’habitation dans les zones agricoles ou naturelles : nécessité d’un PLU (Rép. min. n° 1342 : JO Sénat, 22 févr. 2018, p. 821, Maurey H.)

La loi Macron ( L. n° 2015-990, 6 août 2015, art. 80) a autorisé la construction d'annexes aux habitations existantes dans les zones agricoles ou naturelles, sous réserve que cette faculté soit permise par le règlement du plan local d'urbanisme (PLU).

L'article L. 123-1-5 du Code de l'urbanisme ainsi modifié précise également que ces annexes (garages, piscines, abris de jardins ou d'animaux) ne doivent pas nécessairement être accolées au bâti existant.

Cette disposition était particulièrement attendue des territoires ruraux car elle permet de répondre aux légitimes attentes des habitants, soucieux de faire vivre le bâti existant sans entraîner de consommation foncière supplémentaire.

Selon le sénateur Hervé Maurey, en limitant cette faculté aux seuls territoires relevant d'un PLU ou d'un PLUi, l'article 80 de la loi a toutefois privé de cette capacité d'aménagement les habitants des communes relevant des cartes communales.

Aussi interroge-t-il le ministre de la Cohésion des territoires sur l'opportunité d'autoriser la construction d'annexes aux bâtiments dans les zones agricoles ou naturelles dans les communes dotées de cartes communales.

En réponse, le ministre rappelle que l’objectif national de lutte contre la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers fonde le principe d'inconstructibilité dans les zones A ou N des PLU. Ainsi, les articles R. 151-23 et R. 151-25 du Code de l'urbanisme indiquent que les constructions ne sont pas autorisées en zones A et N. Toutefois, peuvent être autorisées des constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole, à des équipements collectifs ou à des services publics, « dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière du terrain sur lequel elles sont implantées et qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages » ( C. urb., art. L. 151-11).

Par ailleurs, pour gérer le bâti d'habitation existant dans les zones A ou N, l'article 80 de la loi précitée a inséré à l'article L. 151-12 un alinéa autorisant, sous réserve du respect strict de certaines conditions, les extensions et les annexes aux bâtiments d'habitation.

Pour mémoire, une annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Elle doit être implantée selon un éloignement restreint entre les deux constructions afin de marquer un lien d'usage. Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d'accès direct depuis la construction principale (Lexique national d'urbanisme).

Le législateur n'a pas souhaité étendre le dispositif aux territoires couverts par une simple carte communale. Ces territoires sont en effet placés dans une situation différente de ceux dotés d'un plan local d'urbanisme. S'il est possible d'autoriser, dans les secteurs non constructibles d'une carte communale, l'extension des constructions existantes ( C. urb., art. R. 161-4), il en va en revanche différemment de la réalisation d'annexes indépendantes (notamment des garages, abris de jardins, piscines) sur des terrains situés en dehors des secteurs constructibles des cartes communales.

Si cette règle peut paraître stricte, elle est largement justifiée par l'objectif de limiter l'urbanisation diffuse dans des zones naturelles, agricoles ou forestières, par principe inconstructibles. Les communes et établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents qui souhaitent pouvoir, dans certaines situations, permettre la construction de ce type d'annexes peuvent tout à fait prescrire l'élaboration d'un PLU.

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BAUX D'HABITATION MEUBLEE : Locations en meublé et plafonds de loyers pour 2018 (Année 2018)

Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) provenant de la location ou de la sous-location en meublé de locaux d'habitation sont exonérés d'impôt sur le revenu si les trois conditions suivantes sont remplies (CGI art. 35 bis, I ; BOFiP-BIC-CHAMP-40-20-§§ 90 à 160-07/02/2018) :

- les pièces louées ou sous-louées font partie de la résidence principale du bailleur ;

- les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale ou sa résidence temporaire ;

- le prix de la location demeure fixé dans des limites raisonnables. 

Cette dernière condition est réputée remplie si, au titre de 2018, le loyer annuel, par m2 de surface habitable, charges non comprises, n'excède pas (BOFiP-BIC-CHAMP-40-20-§ 160-07/02/2018 ; Actualités BOFiP du 7 février 2018) : 

-185 EUR en Île-de-France ; 

-136 EUR dans les autres régions. 

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VOIE DE FAIT : Lorsque le propriétaire change les serrures du logement occupé (Cour de cassation, chambre civile 3, 15 février 2018, N° de pourvoi: 16-25.335, rejet, inédit)

La SCI Huna Nui est propriétaire d'un immeuble dans lequel son gérant, Jules X, occupait un appartement avec sa compagne, Mme Z, et leur enfant commun, E X ; Jules X... est décédé le [...] ; le 25 août 2015, Mme Linda X, sa fille, devenue gérante de la SCI Huna Nui, s'est installée dans l'appartement dont elle a changé les serrures ; Mme Z l'a assignée devant le juge des référés en expulsion et en restitution des lieux.

Madame Linda X a fait grief à l'arrêt d'appel d'accueillir la demande.

Mais ayant relevé que l'appartement litigieux constituait le domicile de Mme Z et de son enfant et retenu que le changement des serrures, sans préavis ni mise en demeure, s'analysait en une voie de fait, la cour d'appel a pu en déduire l'existence d'un trouble manifestement illicite qu'il lui appartenait de faire cesser, même en présence d'une contestation sérieuse.

Le pourvoi de la gérante est rejeté.

URBANISME : Faut-il fermer les yeux sur le non-respect des règles d’urbanisme ? (Réponse du Ministère de la justice publiée dans le JO Sénat du 15/02/2018 - page 680)

Faut-il davantage poursuivre devant la justice les infractions au code de l'urbanisme ?

C'est la question posée par le sénateur Jean-Louis Masson à la quelle le ministère de la Justice a répondu avec fermeté, tout en soulignant la variété des poursuites envisageables.

Impossible de fermer les yeux aux infractions au code l’urbanisme, sous la seule réserve de varier les réponses pénales. A-t-on besoin d’un permis de construire… pour construire ? Peut-on abattre un arbre dans un espace boisé classé ? Bien évidemment non, répondrait n’importe quel ministre du Logement ou de la Justice. Aucun responsable public n’oserait nier l’importance du respect des règles d’urbanisme, quand bien même ce domaine est l’un des plus instables qui soit sur le plan juridique.

Ce n’est pas davantage le cas du député non inscrit de Moselle, Jean-Louis Masson. « Encore faut-il que, lorsqu’un maire dresse un procès-verbal pour une infraction, les services de la justice engagent des poursuites. Compte tenu de la charge de travail des procureurs de la République, il s’avère malheureusement que, de plus en plus souvent, des délits graves en matière d’urbanisme ne sont pas poursuivis », rapporte-t-il dans une question écrite adressée à Nicole Belloubet.

Création d’un guide pénal de l’urbanisme

Disant sa « préoccupation de voir la loi respectée », la garde des Sceaux évoque pour sa part la formation des magistrats (notamment au sein des parquets) au droit pénal de l’urbanisme. Qu’il s’agisse de séances de sensibilisation, de diffusion de circulaires ou encore de la création d’un guide pénal de l’urbanisme ainsi que d’un questionnaire sur la lutte contre l’habitat indigne, « le ministère de la Justice s’attache à leur fournir les outils juridiques et pratiques en ce sens ».

Pour autant, la ministre de la Justice reconnaît l’existence d’alternatives aux poursuites. D’autres réponses pénales, « qui se traduisent par un classement sans suite sous condition de réparation, le paiement d’une amende de composition ou la réalisation de stage de citoyenneté, sont des moyens efficaces pour permettre la mise en conformité ou l’arrêt des travaux réalisés en infraction avec la loi lorsque des poursuites judiciaires ne se justifient pas au vu de la gravité des faits ou de l’attitude du mis en cause ».

Texte intégral de la réponse ici : http://www.senat.fr/basile/visio.do?id=qSEQ171001596&id

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COMPROMIS DE VENTE : Nature de la date limite de réalisation des conditions suspensives (CA Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 13 février 2018, Numéro de rôle : 16/07922)

Le tribunal de grande instance avait retenu que les parties avaient conclu un compromis de vente portant sur un terrain et que l'association diocésaine de Nice, qui était le vendeur, avait attendu la résiliation du compromis par la société "Les chalets du berger" en avril 2013 pour demander la réalisation de la vente ; que par ailleurs, l'association diocésaine ne démontrait pas que les conditions suspensives étaient réalisées et que dans ces conditions, la société "Les chalets du berger" avait pu valablement résilier le compromis plusieurs mois après la date prévue contractuellement pour la réitération de la vente.

L'association diocésaine a relevé appel. La cour d'appel infirme le jugement de première instance.

C'est à juste titre que le vendeur, l'association diocésaine demande que soit constatée judiciairement la réalisation de la vente. Alors que le vendeur avait à plusieurs reprises mis le candidat acquéreur en demeure d'avoir à comparaître chez le notaire en vue de la réitération de la vente, ce dernier a invoqué des expédients mais a confirmé sa volonté d'acquérir le bien, sans à aucun moment se prévaloir de la non-réalisation des conditions suspensives.

C'est en vain que la société acquéreur se prévaut du dépassement de la date limite de levée des conditions suspensives dans la mesure où le compromis prévoit explicitement que cette date n'était pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pouvait contraindre l'autre à s'exécuter.

En outre, le candidat acquéreur a occupé le bien dès la signature du compromis puis s'est retiré de l'opération en laissant le vendeur dans une situation d'incertitude pendant plus d'une année. L'acquéreur doit donc indemniser le vendeur de son préjudice à hauteur de 2'000 euros.

PROMOTION IMMOBILIERE : Présentation fallacieuse d'un programme immobilier (CA Paris, 9 février 2018, N° de RG: 16/066007X)

Les acheteurs font valoir que la société Actival Development, conseil en gestion, a manqué à ses obligations de conseil et d'information en ne leur révélant pas les risques et aléas pesant sur l'opération d'acquisition envisagée, s'est abstenue de rechercher si le produit proposé était en adéquation avec l'objectif poursuivi, leur a celé les charges pesant sur le loyer obtenu, présenté fallacieusement comme "garanti", que, notamment, elle a méconnu son obligation de conseil en leur proposant d'acquérir un bien dont le prix était manifestement disproportionné à sa valeur réelle de marché, soit 70'000 et non 159'491 EUR, et en leur vantant un équilibre financier irréaliste fondé sur un loyer également surévalué présenté comme "garanti", en leur présentant de manière trompeuse les éléments substantiels du contrat au moyen d'une simulation financière personnalisée, alors qu'elle ne pouvait ignorer la réalité du marché immobilier et locatif local.

La société Actival Development fait essentiellement valoir qu'elle n'est intervenue dans l'opération de commercialisation du lot litigieux qu'en vertu d'un mandat conféré par la société Audit & Solutions à sa société mère, la société Capital Development, à laquelle elle a remis le matériel publicitaire, le descriptif des produits, les grilles de prix et les contrats de réservation, et elle conteste avoir manqué à son devoir d'information qui ne concernait pas les résultats de l'opération financière sous-tendant le projet d'acquisition, la cause du contrat étant constituée par l'acquisition d'un bien immobilier et non par le projet de défiscalisation qui n'en était que le motif ; elle ajoute qu'elle ne saurait être tenue des aléas ayant affecté l'investissement en cause, qui ne pouvaient être ignorés d'un acquéreur, même profane, que l'estimation qu'elle a réalisée n'avait aucun caractère contractuel et ne présentait aucun caractère dolosif, que les acquéreurs ont bénéficié du gain fiscal escompté et de la perception de loyers depuis leur acquisition ; s'agissant de la surévaluation du prix qui lui est reprochée, elle indique que le prix d'acquisition correspond à un prix hors TVA de 133'353,68 EUR et intègre nombre de frais, dont les honoraires des divers intermédiaires, ainsi que le rappelle le contrat de réservation; enfin, elle souligne que les préjudices dont font état les acquéreurs procèdent des nombreux désordres et non-conformités affectant les bâtiments livrés, à l'origine des retards de perception de loyers et de l'atteinte à l'image du programme immobilier, ce dont elle ne saurait être jugée responsable.

Ces derniers moyens ne sont ps retenus.

S'agissant du prix d'acquisition, il suffit de rappeler que le bien acquis en l'état futur d'achèvement a été soumis à une TVA au taux de 19,60 % incombant aux acquéreurs, que le contrat de réservation signé par les acquéreurs mentionne que le prix d'acquisition comprend les frais de vente et d'hypothèque éventuels liés à l'acte de prêt dans le cadre d'une vente "acte en mains", les frais de procuration, les frais de dossier bancaire et les intérêts intercalaires pendant la construction, par ailleurs, s'agissant d'une vente "acte en mains" d'un bien considéré comme produit financier par les acquéreurs, essentiellement animés par un objectif de défiscalisation et non d'investissement immobilier, ces derniers ne pouvaient ignorer que les honoraires de commercialisation étaient inclus dans le prix d'achat de ce bien ; à supposer que la société Actival Development ait manqué à son obligation de leur rappeler cette évidence, la différence de valeur entre le prix d'achat et le prix de revente actuel ne saurait constituer un préjudice réparable dès lors que cette valeur d'achat doit être diminuée de l'ensemble de ces frais et taxes et qu'il convient encore de prendre en compte les fluctuations du marché local à Etauliers en fonction de paramètres qui ne pouvaient être connus au mois de juillet 2005.

Le préjudice subi par les acheteurs ne peut s'analyser qu'en une perte de chance de ne pas acquérir le bien dont s'agit, ou de l'acquérir à un moindre prix s'ils n'avaient pas été trompés par l'étude personnalisée fallacieuse de la société Actival Development présentant le loyer attendu comme étant "garanti", ce qui était faux, et en fonction de l'importance relative de cette perte de chance, et ils ne sauraient être suivis dans leurs extrapolations fondées sur un bénéfice escompté dans une conjecture idéale, alors qu'il convient également de prendre en compte les contingences liées aux importants désordres de construction affectant les pavillons livrés aux divers acquéreurs, désordres dont la société Actival Development ne saurait être tenue pour responsable.

C'est donc par de justes motifs que la Cour d'appel adopte que le premier juge a évalué l'indemnité correspondant à cette perte de chance à la somme de 10'000 EUR.

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RECEPTION DE TRAVAUX : Conséquence de l'absence de levée des réserves (cass., civ.3ème, 8 février 2018, N° de pourvoi: 17-11.135, cassation, publié au Bull.)

Les établissements ayant accordé leur caution ou leur garantie à première demande sont libérés un mois au plus tard après l'expiration du délai de garantie ; toutefois, si des réserves ont été notifiées au titulaire du marché ou aux établissements ayant accordé leur caution ou leur garantie à première demande pendant le délai de garantie et si elles n'ont pas été levées avant l'expiration de ce délai, les établissements sont libérés de leurs engagements un mois au plus tard après la date de leur levée.

La commune de X a confié des travaux d'aménagement d'un plateau sportif à la société d'exploitation Etablissements Jean Lurbe, qui a souscrit une garantie à première demande auprès de la société Bâtiment et travaux publics Banque ; après réception avec réserves et mise en liquidation judiciaire de la société, la commune a assigné la banque en exécution de son engagement de garantie.

Pour déclarer irrecevable la demande de la commune, l'arrêt d'appel retient que, le procès-verbal de réception étant intervenu avec des réserves le 17 septembre 2010, la lettre recommandée adressée à la banque le 15 novembre 2011 était tardive.

En statuant ainsi, alors qu'en l'absence de levée des réserves formulées dans le procès-verbal de réception et notifiées au titulaire du marché, la banque demeure tenue à garantie, la cour d'appel a violé l'art. 103 du Code des marchés publics, alors applicable.

PRET POUR L'ACHAT D'UN TERRAIN A CONSTRUIRE : Pas de devoir de conseil spécifique (Cass. com. 7 févr. 2018 n° 16-21.226 F-D)

La banque qui finance l'achat d'un terrain sur lequel doit être construite une maison d'habitation n'a pas à s'informer des modalités de l'opération de construction ni à évaluer sa faisabilité afin de conseiller l'emprunteur.

Une banque consent à des époux un prêt immobilier destiné à financer l’acquisition d’un terrain en Espagne, pour y construire une résidence secondaire. L’interlocuteur espagnol des époux s'étant révélé être un escroc, l'opération ne se réalise pas. Les époux poursuivent alors en responsabilité la banque, lui reprochant de ne pas s’être informée sur la nature et les modalités de leur projet et sur sa faisabilité, afin de les mettre en garde et de les conseiller.

La Cour de cassation écarte la responsabilité de la banque. Une banque qui octroie un prêt destiné à financer l’acquisition d’un terrain sur lequel doit être construite une maison à usage d’habitation n’est pas tenue de s’informer des modalités de l’opération de construction projetée ni d’évaluer sa faisabilité.

La banque qui accorde un crédit doit mettre en garde l'emprunteur non averti des risques de l'endettement né de ce crédit (notamment, Cass. 1e civ. 19-11-2009 n° 08-13.601, 1e espèce : RJDA 10/10 n° 995). En revanche, elle n'a pas à s'immiscer dans les affaires de son client (jurisprudence constante) et n'est pas tenue, sauf disposition légale ou contractuelle contraire, à une obligation de conseil à son égard (notamment, Cass. com. 13-1-2015 n° 13-25.856 : RJDA 4/15 n° 301).

Par exemple, elle n'est pas tenue de se prononcer sur l'opportunité de l'opération financée (Cass. com. 1-3-2016 n° 14-22.582 : RJDA 7/16 n° 562) ou sur l'adéquation de l'opération à l'attente fiscale du client (Cass. com. 18-5-2016 n° 14-15.988 :  RJDA 11/16 n° 773). Elle n'est susceptible d'engager sa responsabilité que dans le cas où elle fournit au client un conseil inadapté à sa situation dont elle a connaissance (Cass. com. 13-1-2015 n° 13-25.856 :  RJDA 4/15 n° 301). L’arrêt ci-dessus s'inscrit dans le prolongement de cette jurisprudence.

Rendue sous l'empire du droit antérieur à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 qui a réformé le droit des contrats, la solution retenue demeure, à notre avis, applicable. Pour les contrats conclus à compter du 1er octobre 2016, le Code civil institue une obligation générale d'information précontractuelle pour toute partie qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre (C. civ. art. 1112-1) mais il ne crée pas de devoir général de conseil.

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VICES CACHES : La clause de non-garantie dans l'acte notarié couvre bien le mauvais état du sol (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 6 février 2018, Numéro de rôle : 16/06138)

Suivant acte d'huissier du 24 décembre 2012, M. et Mme V ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nice M. et Mme C, leurs vendeurs, pour voir dire que l'immeuble qu'ils ont acquis le 15 octobre 1999 est affecté d'un vice caché portant sur la structure de la maison et son sol d'assise et obtenir leur condamnation à leur verser la somme de 26'311,18 euro TTC au titre des travaux de renforcement du bloc nord de la maison, sauf à parfaire, à titre de restitution du prix ou subsidiairement à titre de dommages et intérêts et d'ordonner une mesure d'expertise pour constater les griefs et désordres affectant l'immeuble et déterminer les préjudices subis.

L'action des acquéreurs de l'immeuble en garantie des vices cachés doit être déclarée recevable.

Le point de départ du bref délai pour agir sur le fondement la garantie des vices cachés est constitué par la connaissance certaine du vice et non simplement par l'apparition des désordres qui n'en sont que la manifestation extérieure. En l'occurrence, les premières fissures sont apparues 11 ans après la vente de l'immeuble ce qui a conduit les acheteurs à mandater un bureau d'étude, à l'effet de rechercher les causes des désordres. L'assignation au fond formalisée un an plus tard est donc bien intervenue à bref délai.

L'action en garantie des vices cachés des acquéreurs doit être rejetée.

L'expertise géologique enseigne que les fissures verticales apparues entre la partie ancienne de l'immeuble et une partie annexe surélevée proviennent de la nature du sol argileux, particulièrement sensible aux variations climatiques et obligeant à renforcer les fondations. La clause de non-garantie des vices cachés applicable aux parties, toutes deux non professionnelles, inclut bien dans son champ le mauvais état du sol.

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COPROPRIETE : La procédure de révocation du syndic en place (Rép. min. n° 2459 : JOAN, 6 févr. 2018, p. 987, Viry S.)

L’attention du ministre de la Justice a été attirée sur les difficultés rencontrées par les propriétaires pour révoquer un syndic en place. En effet, à l'issue du vote de l'assemblée actant leur révocation, la majorité des syndics quittent l'assemblée avant le vote d'un successeur, bloquant la procédure, les propriétaires se trouvant ainsi privés de syndic et de conseil syndical.

Le ministre de la Justice rappelle qu’outre la désignation d'un nouveau syndic, qui emporte révocation du précédent (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18, V), l'assemblée générale des copropriétaires peut décider de révoquer son syndic en exercice à la majorité des voix de tous les copropriétaires (L. 10 juill. 1965, art. 25, c).

S'il est de principe que le syndic assure le secrétariat de la séance, les copropriétaires peuvent décider, en application de l'article 15 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentées), de nommer l'un des copropriétaires présents à l'assemblée générale en qualité de secrétaire de séance aux lieu et place du syndic.

Par ailleurs, c'est le président de séance élu par l'assemblée en début de chaque réunion qui ouvre la séance et doit veiller au bon déroulement de l'assemblée générale. Dans l'hypothèse où le syndic décide de quitter l'assemblée avant la fin de l'examen de l'ordre du jour, alors qu'il assure le secrétariat de la séance, l'assemblée générale peut néanmoins se poursuivre. Le président devra alors procéder à la désignation d'un nouveau secrétaire de séance à la majorité de l'article 24 et fera mentionner sur le procès-verbal de l'assemblée générale l'heure du départ du syndic et la résolution ayant désigné le nouveau secrétaire (D. 17 mars 1967, art. 17).

Enfin, par application de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic l'ensemble des documents et archives du syndicat des copropriétaires, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, parmi lesquels figure la liste de tous les copropriétaires avec l'indication des lots qui leur appartiennent, établie et tenue à jour par le syndic (D. 17 mars 1967, art. 32). Après mise en demeure infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, et donc dans des délais courts, d'ordonner sous astreinte la remise de ces documents.

Le ministre ajoute que la réglementation actuelle apparaît suffisante pour remédier aux difficultés soulevées et qu’il n'y a pas lieu de la modifier.

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DEVOIR D'INFORMATION DU VENDEUR : Le vendeur doit informer l'acquéreur que le sous-sol de la maison vendue est inondé de façon chronique (Cour d'appel de Poitiers, Chambre civile 1, 6 février 2018 , RG n° 16/02690)

Selon compromis en date du 10 mai 2011, les époux Bernard et Martine sont convenus de la vente par les époux Luc et Marie-Pierre d'une maison à usage d'habitation située [...]. L'acte authentique de vente est du 26 juillet 2011.

Le sous-sol ayant été inondé dans le courant de l'hiver 2012/2013, les acquéreurs ont par assignation du 13 mars 2013 sollicité du juge des référés du Tribunal de grande instance de Saintes la désignation d'un expert.

Par ordonnance du 23 avril 2013, un expert a été commis à cette fin. Le rapport d'expertise est en date du 31 juillet 2014.

Par acte des 3 et 12 février 2015, les acheteurs ont fait assigner leurs vendeurs devant le même tribunal de grande instance. Ils ont, au visa des art. 1116, 1153-1 et 1154, 1641 (anciens) et suivants et 1792 et suivants du Code civil, demandé de prononcer la résolution de la vente. Ils ont également sollicité le remboursement du prix de vente de la maison incluant les frais notariés et le paiement de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel et moral. Ces demandes étaient fondées à titre principal sur la garantie des vices cachés, subsidiairement sur le dol des vendeurs ou la garantie décennale des constructeurs.

L'article 1116 ancien du Code civil applicable au cas d'espèce dispose que "le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté', qu'il 'ne se présume pas et doit être prouvé". A ces manoeuvres sont assimilés le mensonge et la réticence. Le dol peut ainsi être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter Un tel comportement est un manquement à l'obligation de loyauté et au devoir de contracter de bonne foi.

Il appartient aux appelants, les acquéreurs, de prouver l'existence de manoeuvres frauduleuses ou d'une réticence de leurs vendeurs destinées à tromper leur consentement.

La cour d'appel dit et juge que la vente de l'immeuble à usage d'habitation doit être annulée pour réticence dolosive des vendeurs. En effet, alors que le permis de construire portait sur une maison sur terre-plein sans vide sanitaire et sans sous-sol, les vendeurs ont fait édifier un sous-sol. Or, ce sous-sol est régulièrement inondé, imposant de maintenir trois pompes pour évacuer l'eau afin de préserver les équipements techniques présents dans le sous-sol (notamment la chaudière). Il est établi que les vendeurs n'ont pas informé les acheteurs ni de la construction irrégulière du sous-sol, ni des inondations chroniques. Cette réticence dolosive a été déterminante du consentement des acheteurs.

Par suite de l'annulation, les vendeurs doivent restituer le prix et rembourser les frais de mutation. Ils doivent également réparer le préjudice moral subi par les acheteurs. Ces derniers ont subi un trouble dans leurs conditions d'existence. La déloyauté des vendeurs, outre le sentiment des acquéreurs d'avoir été trompés, a justifié d'engager une procédure judiciaire. L'irrespect des règles d'urbanisme a été cause d'une incertitude sur le devenir du bien acquis. Le préjudice moral en résultant sera réparé par l'attribution de 10'000 euro à titre de dommages et intérêts.

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USUCAPION : Rappel des conditions de la prescription acquisitive (Cour d'appel de Paris, 2 février 2018, N° de RG: 16/078817)

Par arrêté du 11 janvier 2013, le maire de Y a incorporé dans le domaine privé communal la parcelle figurant au cadastre de cette commune section [...] et portant le N° [...] de la rue des [...] . M. Christophe B, notaire, a dressé un procès-verbal, le 3 février 2014, pour procéder à la publication de cette incorporation au service de la publicité foncière. 

Entre-temps, Mme Martine X et M. François E, son époux, ont saisi le tribunal de grande instance de Bobigny, par acte extrajudiciaire du 25 mars 2013, aux fins de revendication, exposant que la demanderesse avait acquis la propriété de la parcelle [...] par prescription trentenaire, la possession exercée avec son mari devant être jointe à celle de sa mère Jeannine X veuve C et à celle de sa grand-mère, Alice X épouse D.

Mme Martine X-E est venue s'installer sur la parcelle contiguë sise au [...], cadastrée [...] , après en avoir acquis la propriété, avec son mari, M. E, à la suite de la vente intervenue par acte authentique du 27 juin 2003, consentie par les héritiers de sa grand-mère Alice D veuve X e