COPROPRIETE : Le propriétaire bailleur responsable du bruit de l'ascenseur à 4 h 55 du matin (Cour d'appel de Lyon, Chambre 8, 27 juillet 2018, RG N° 17/03071)

M. C est locataire d'un appartement sis [...], selon contrat initial du 1er février 1992, signé avec la société Logirel devenue la société Alliade habitat.

La responsabilité du propriétaire bailleur tenu d'assurer à son locataire une jouissance paisible du bien loué doit en l'espèce être retenue au titre du préjudice issu du déclenchement intempestif de l'ascenseur de l'immeuble tôt le matin.

Si le locataire ne démontre pas pour la première période que l'ascenseur se serait mis à fonctionner sans qu'un utilisateur ne s'en serve, un constat d'huissier démontre pour la seconde période de 38 jours un démarrage intempestif de l'ascenseur vers 4 heures 55 du matin sans intervention humaine. Il n'est cependant pas précisé l'intensité du bruit occasionné dans l'appartement du locataire et il n'est pas démontré qu'il aurait eu l'obligation de prendre des anxiolytiques pour combattre les insomnies générées par ce bruit.

Le dysfonctionnement de l'ascenseur sur un très court laps de temps est donc à l'origine d'un trouble de jouissance indéniable, mais très circonscrit dans son intensité et sa durée, qui doit être indemnisé par la somme de 500 euros.

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PERMIS DE CONSTRUIRE : Les rôles des annexes du dossier de permis de construire

Les annexes du dossier de permis de construire ont chacun leur rôle. La mairie en a besoin pour définir si votre projet tient la route et s’il est bien en phase avec les règlementations d’urbanisme qui régissent votre commune. C’est à partir du dossier que l’administration va vous accorder ou non le permis de construire pour maison. Outre les annexes, vous devez fournir la demande de permis de construire. Il s’agit du formulaire Cerfa n° 13 406 ou le formulaire Cerfa n° 13 409. Pour cela, découvrez les éléments du dossier et leur rôle.

Le plan de situation et le plan en coupe du terrain et de la construction

Le plan de situation du terrain est obligatoire pour identifier l’emplacement de votre propriété sur la commune. Vous devez alors y indiquer l’échelle et la direction du Nord. Le plan en coupe de son côté, doit faire apparaître l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain et le profil du terrain avant et après les travaux. Le plan en coupe indique le volume extérieur des constructions. Vous devez fournir un exemplaire par dossier avec quatre exemplaires supplémentaires.

 Le plan en coupe du terrain et de la construction

Le plan en coupe du terrain et de la construction est la présentation du projet dans sa totalité. Vous devez y indiquer également l’échelle et la direction du Nord, ainsi que les cotes (longueur, hauteur, largeur). Le plan de masse doit faire apparaître les bâtiments à construire avec leurs dimensions et leur emplacement exact projeté, les arbres existants, s’il y en a, en indiquant ceux qui seront maintenus et ceux qui seront supprimés, les bâtiments existants sur le terrain avec leurs dimensions et leur emplacement exact, les arbres qui doivent être plantés, l’emplacement prévu pour le raccordement aux réseaux, les parties du terrain qu’il est prévu de creuser pour réaliser le projet, l’installation du système d’assainissement individuel. Vous devez fournir un exemplaire par dossier avec quatre exemplaires supplémentaires.

La notice et le plan des façades

La notice décrivant le terrain et présentant le projet indique : une présentation du projet, une présentation initiale du terrain et les matériaux et couleurs du projet de construction. Le plan des façades et des toitures de son côté, permet d’apprécier l’aspect extérieur de la construction. Vous devez fournir un exemplaire par dossier avec quatre exemplaires supplémentaires.

Les documents graphiques

Les documents graphiques sont très utiles dans le dossier de permis de construire. Document graphique est un dessin ou une photographie qui permet d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement. La photographie situant le terrain dans l’environnement proche doit montrer les constructions ou les terrains à proximité immédiate de votre propriété. La photographie situant le terrain dans l’environnement lointain de son côté, va montrer la rue, les façades ou le paysage environnant. Vous devez fournir un exemplaire par dossier avec quatre exemplaires supplémentaires. Une fois le tout complet, envoyez à la mairie par pli recommandé avec accusé de réception.

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CONSTRUCTION : Les précautions à prendre pour réussir la construction de sa maison

Avant de commencer la construction de votre future maison, vous devez prendre le temps de bien étudier votre projet. Vous devez planifier chaque détail et prendre le temps de bien organiser chacune des étapes sans oublier de demander un permis de construire maison. Il est donc essentiel que vous preniez quelques petites précautions. Suivez le guide.

Choisir le constructeur de votre maison

Vous êtes activement à la recherche d’un artisan pour construire votre logement, vous vous apercevrez rapidement que l’offre ne manque pas dans ce secteur d’activité. Le choix de l’entrepreneur qui sera en charge des travaux est une étape cruciale à ne pas négliger. Pour bien le choisir, retenez deux critères essentiels pour appuyer votre choix. Le premier c’est de vous assurez que l’entreprise soit souscrit à une assurance responsabilité civile professionnelle. Le deuxième critère consiste à s’assurer que l’entreprise soit souscrite à l’assurance décennale, qui vous protège de toute éventuelle malfaçon, durant 10 ans.

Le bouche à oreille est un autre critère plutôt fiable pour votre prise de décision, car généralement, les entreprises qui effectuent un travail satisfaisant sont reconnues et recommandées.

Contracter une assurance dommage-ouvrage

L’assurance dommage-ouvrage est obligatoire étant donné qu’elle vous couvre en cas de préjudice. Cependant, beaucoup de propriétaires oublient de souscrire à une assurance dommage-ouvrage, bien qu’elle soit obligatoire. Certes, cette garantie entraîne un surcoût de 2 % à 5 % du montant total des travaux, mais elle vous permet une prise en charge et une indemnisation, en cas de préjudice, qui valent bien ce surcoût. Si par exemple votre chantier est abandonné avant même la réalisation des travaux, l’assurance dommage-ouvrage vous couvrira et vous pourrez percevoir des indemnités compensatoires.

Réceptionner les travaux dans les règles de l’art

La réception marque, en théorie, la dernière étape de votre chantier, et vous étiez impatient que ce jour n’arrive. Toutefois, cette étape mérite toute votre attention, car il s’agit de passer au peigne fin chaque recoin de votre logement afin de vous assurer que le travail a été dûment réalisé. Si vous constatez que certains éléments méritent d’être peaufinés, voire terminés, relevez-les absolument sur le procès-verbal. L’entrepreneur sera dans l’obligation de prendre en compte vos remarques et de remettre en état tout ce que vous lui avez signalé, afin de lever ce que l’on appelle les réserves.

Consigner jusqu’à 5% du montant des travaux

Si vous avez relevé des éléments inachevés que vous avez reportés dans le procès-verbal, sachez que vous avez la possibilité de consigner jusqu’à 5 % du montant des travaux prévu à la signature du contrat. Pour ce faire, vous devrez vous adresser à la Caisse des dépôts et consignations (CDC), qui est l’organisme habilité à recevoir les sommes consignées. Vous devrez fournir un certain nombre de documents ayant trait aux travaux, ainsi que la somme que vous souhaitez retenir sur la rémunération de l’entrepreneur.

Suite à la levée des réserves, vous devrez restituer cette somme à l’entrepreneur. Assurez-vous donc que les éventuelles réparations que vous avez demandées ont bien été effectuées.

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URBANISME : Quels sont les travaux exemptés de toutes autorisations ?

Si certains travaux exigent l’obtention d’un permis de construire ou encore la déclaration de travaux pour bâtiment, d’autres travaux sont exemptés de toutes autorisations. Vous n’aurez pas à effectuer des démarches auprès de la mairie. Voici les conditions grâce auxquels ces quelques travaux peuvent être engagés sans formalités préalables. Tous les travaux, mêmes mineurs, sont au moins soumis à déclaration préalable dès lors que la propriété est implantée dans un secteur sauvegardé, à proximité d’un site classé ou inscrit patrimoine mondial ou historique d’après l’article R.421-2 du code de l’urbanisme.

Les travaux d’entretien et de réparation

Les travaux d’entretien et de réparation sont exemptés de toutes autorisations. Par exemple, la réparation d’éléments vitrés n’a pas à faire l’objet d’une déclaration quelconque ou encore les travaux de nettoyage du toit. Dès lors que votre projet vise à remplacer un objet par un autre d’un pour obtenir un aspect différent, alors il sera nécessaire de déposer une déclaration de travaux en mairie. Le nettoyage des mousses de toitures, l’entretien des aménagements extérieurs et l’entretien des clôtures sont exemptés de formalité. La création d’un escalier, la création d’un escalier, la pose d’une nouvelle cloison n’a pas à faire l’objet de déclaration de travaux à la mairie. La modification de l’aspect extérieur du bâtiment et la création d’une surface de plancher supérieure à 5 m² sont soumis à la déclaration préalable.

D’autres travaux extérieurs qui sont exemptés de toutes formalités

Certains travaux extérieurs qui sont exemptés de toutes formalités. Ainsi, construction nouvelle doit faire moins de 12 mètres de haut, ou 1,80 m de haut pour les châssis ou serres. La construction d’une surface de moins de 5m² pour moins de 12 mètres de hauteur, la construction d’une surface de plus de 5m², quelle que soit la hauteur et la construction d’un ouvrage de 12 m de hauteur ne nécessitent aucune démarche administrative. A titre d’information, la reconstruction après sinistre est totalement possible dans les 10 ans qui suivent. Dans ce cas, le permis de construire ou la déclaration préalable n’a aucune probabilité d’être refusé. La construction d’un mur de moins de 2m de hauteur, hors secteur sauvegardé, sites naturels, parc national et la construction d’un mur de soutènement ne sont soumis à aucune formalité.

Certains travaux courants qui sont exemptés de toutes formalités

La création d’une allée et la construction d’une terrasse plain-pied sont exemptés de toutes formalités sauf si les travaux laissent présager qu’elle peut être close ou si elle n’est pas surélevée. A moins de 20 m², il faudra la déclaration préalable, à plus de 20 m² il faudra le permis de construire. Les piscines gonflables de moins de 10 m² n’ont pas à faire l’objet d’une demande d’autorisation de construire. La création d’une piscine, dont le bassin ne dépasse pas 10 m² est exemptée de toutes formalités. Ainsi, la piscine ne doit pas être utilisée pendant un période continue de plus de 3 mois, autrement la déclaration préalable en mairie sera obligatoire.

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URBANISME : La déclaration de travaux et le permis de construire

Vous avez un projet de construction, d’aménagement ou d’agrandissement ?

Vous devez obtenir une autorisation auprès de la mairie : un permis de construire ou une déclaration de travaux.

Toutefois, certains travaux ne nécessitent aucune de ces autorisations. Pour les constructions neuves, le permis de construire d’une maison est exigé.

La déclaration de travaux est destinée pour les constructions de faible importance. Au contraire, pour les constructions existantes, la déclaration de travaux exigée, mais le permis de construire lorsque les modifications sont importantes.

Le permis construire pour les constructions neuves et modifications

Le permis construire est destiné pour les constructions neuves et les modifications. Ce document est exigé pour les constructions de plus de 40 m² de surface de plancher, ou la création d’un niveau supplémentaire à l’intérieur d’un bâtiment, créant une augmentation de la surface d’habitation de plus de 40 m² de surface de plancher. S’il n’y a pas de PLU, ou si ces travaux portent la surface totale de la construction à plus de 150 m², ce seuil est abaissé à 20 m². Le permis de construire est obligatoire pour le changement de destination d’un bâtiment, dès qu’il y a modification de la structure porteuse ou de la façade du bâtiment. La modification du volume de l’habitation exige également le document lorsqu’il y a création d’une ouverture sur un mur extérieur. Pour la construction d’un abri de jardin, pour les travaux d’agrandissement et pour les nouvelles constructions de plus de 20 ou 40 m², la création d’une piscine de plus de 100 m² et couverture de plus de 1,80 m de hauteur, le permis de construire est nécessaire.

La déclaration de travaux pour les modifications et les petites constructions

La déclaration de travaux est destinée pour les modifications et les petites constructions. Le document est nécessaire pour les modifications de l’aspect extérieur d’une habitation, pour la création ou modification des ouvertures extérieures telle que la pose de fenêtre de toit de type Velux, le changement de destination d’un bâtiment, la création d’une construction nouvelle d’une surface de plancher supérieure à 5 m² et inférieure à 20 ou 40 m² et l’aménagement des combles si la surface créée est supérieure à 10 m² de surface de plancher. La construction d’une habitation légère de loisir (mobile-home, chalet, yourte) jusqu’à 35 m² de surface de plancher, la maison sur pilotis de plus de 5 m² et jusqu’à 20 ou 40 m², la création d’un bassin entre 10 et 100 m² et couverture de moins de 1,80 m de hauteur, la création d’un statut de 12 m de hauteur et de 40 m3 de volume nécessitent la déclaration de travaux auprès de la mairie. Les petits travaux d’intérieurs et les petits aménagements ne nécessitent aucune autorisation, notamment la création d’une surface de plancher de moins de 5 m². Il est également possible de créer un bassin de moins de 10 m² sans démarches administratives.

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AUTORISATION DE CONSTRUIRE : Quels travaux pour quelle autorisation ?

Vous avez des travaux d’aménagement, de construction ou d’agrandissement ? Sachez qu’il existe des projets soumis au permis de construire, à une déclaration de travaux et certains qui sont dispensés de toutes formalités administratives.

La liste des travaux soumis au permis de construire

Le permis de construire est un document officiel qui permet la réalisation des travaux de grande ampleur. Les projets concernés restent alors :

– la création ou augmentation de la surface d’habitation de plus de 20 ou 40 m² ;

– le changement de destination d’un bâtiment, s’il y a modification de la structure porteuse et de la façade ;

– les constructions de plus de 40 m² de surface de plancher ;

– la création d’un niveau supplémentaire à l’intérieur de la maison avec plus de 40 m² de surface de plancher ;

– la modification du volume de l’habitation lorsqu’il y a création d’une ouverture sur un mur extérieur ;

– l’installation d’une éolienne d’une hauteur égale ou supérieure à 12 m ;

– la création d’un garage de plus de 20 ou 40 m² ;

– la création d’un garage de plus de 35 m² de surface de plancher ;

– la création d’une piscine extérieure, dont le bassin de plus de 100 m² et couverture de plus de 1,80 m de hauteur ;

– l’installation de statues, monuments, œuvres d’art, dont la hauteur égale ou supérieure à 12 m avec 40 m3 de volume ;

– la création d’une terrasse de plus de 20 ou 40 m² ;

– la création d’une véranda de plus de 20 ou 40 m² ;

– la construction d’une habitation légère de loisir supérieur 35 m² de surface de plancher.

La liste des travaux soumis à la déclaration de travaux

Les travaux de moyenne ampleur sont soumis à la déclaration de travaux. Pour la création d’un garage par exemple, vous devez obtenir la déclaration de travaux d’un garage. Les travaux concernés restent alors :

– la construction d’un garage de moins de 20 m² ;

– la création d’une construction nouvelle d’une surface de plancher supérieure à 5 m² et inférieure à 20 ou 40 m² ;

– la construction d’une habitation légère de loisir comme le mobile-home, le chalet ou la yourte, jusqu’à 35 m² de surface de plancher ;

– le changement de destination d’un bâtiment ;

– la création ou la modification des ouvertures extérieures comme la pose de fenêtre de toit de type Velux ;

– l’aménagement des combles si la surface créée est supérieure à 10 m² de surface de plancher ;

– la création d’une piscine extérieure, dont le bassin ne dépasse pas les 100 m² avec une couverture de moins de 1,80 m de hauteur ;

– l’installation de statues, monuments, œuvres d’art, dont la hauteur égale ou inférieure à 12 m de hauteur ;

– la création d’une terrasse de moins de 20 ou 40 m² ;

– la création d’une véranda de moins de 20 ou 40 m².

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AUTORISATIONS DE TRAVAUX : Tout savoir

Vous avez un projet de construction, d’aménagement ou d’agrandissement ?

Sachez que certains travaux sont soumis à une autorisation communale, et d’autres non.

Il s’agit en fait d’un permis de construire pour maison dans le cas d’un grand chantier et d’une déclaration de travaux pour les projets de moyenne ampleur.

La déclaration de travaux pour maison

Une déclaration préalable est une autorisation obligatoire si vos travaux consistent à créer une surface de plancher ou d’emprise au sol comprise entre 5 m² ou 20 m². Le seuil de 20 m² peut être porté à 40 m² si la construction est implantée au cœur d’une zone urbaine d’une commune couverte par un document assimilé (par exemple, un plan d’occupation des sols) ou encore un plan local d’urbanisme (PLU). Toutefois, si vos travaux consistent à créer une surface de plancher ou d’emprise au sol comprise entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, un permis de construire est exigé. Dans le cas où après réalisation, la surface ou l’emprise de la construction dépasse 150 m², il est obligatoire de faire appel à un architecte. Vous devez alors constituer un dossier au moyen de l’un des formulaires suivants : le cerfa n°13702*02 pour les travaux concernant des lotissements et autres divisions foncières non soumis à permis d’aménager (division sans voies ni espace commun). Le cerfa n°13404*03 de son côté, est destiné pour les travaux concernant les constructions, travaux, installations et aménagements non soumis à permis de construire comprenant ou non des démolitions. Enfin, il y a le cerfa n°13703*03 pour les travaux concernant la construction et travaux non soumis à permis de construire portant sur une maison individuelle et ses annexes. Le cerfa doit être complété d’annexes.

Le permis de construire pour maison

Un permis de construire est exigé lorsque les travaux envisagés sur une construction existante consistent à créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m². L’autorisation est également obligatoire pour la création d’une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m². Cette surface est valable si la construction est implantée dans les zones urbaines couvertes par un plan local d’urbanisme (PLU). Dans le cas où après réalisation, la surface ou l’emprise de la construction dépasse 150 m², il est obligatoire de faire appel à un architecte. Vous devez également solliciter le permis de construire pour maison si les travaux ont pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment. Aussi, la mairie exige cette autorisation lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination ou s’ils portent sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou se situant dans un secteur sauvegardé. Votre demande de permis de construire doit être effectuée au moyen de l’un des formulaires suivants : le cerfa n°13409 – *03 pour les autres constructions ou le cerfa n°13406 – 03 pour les travaux portant sur maison individuelle et/ou ses annexes.

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CONSTRUCTION DE MAISON : Conseils pour choisir le pro dans le cadre de la construction maison

En matière de construction vous pouvez faire du sur-mesure et garder la main sur la réalisation ou choisir sur catalogue et déléguer la gestion du chantier.

Architecte, artisan et entrepreneur sont là pour vous conseiller.

Une fois le terrain trouvé et le financement obtenu, vous pensiez avoir fait le plus gros. Mais c’est surtout au moment de choisir le professionnel que les choses se compliquent.

L’architecte, un professionnel diplômé

L’architecte est un professionnel qui a suivi au moins cinq ans d’études après le bac au sein d’une école d’architecture publique ou privée et qui a effectué un stage professionnel.

À l’issue de ces études, il obtient une « habilitation à exercer la maîtrise d’œuvre en son nom propre » (Hamonp), un diplôme qui a succédé à l’ancienne mention « diplômé par le gouvernement » (DPLG). Cependant, l’architecte n’a le droit d’exercer qu’une fois inscrit au Conseil national de l’Ordre des architectes (CNOA), instance qui répertorie, régule et, parfois, sanctionne les membres de la profession en cas de faute professionnelle grave. Vous pouvez lui demander plusieurs missions distinctes?: seulement la conception des plans ou la conception et le suivi du chantier.

Le maître d’œuvre, une confiance à bâtir

Pour piloter un projet de construction, il est possible de faire appel à un maître d’œuvre. Son rôle est de vous assister dans la conception et le suivi du chantier. Pour tout projet de moins de 170 m², recourir à un maître d’œuvre suffit. Au-delà, ce dernier devra faire concevoir les plans par un architecte diplômé. Car il ne faut pas confondre architecte et maître d’œuvre.

La relation personnelle est primordiale pour choisir le maître d’œuvre qui saura comprendre vos attentes, choisir les matériaux adaptés à votre budget et à votre projet.

Le promoteur-constructeur : un projet clé en main

Si vous optez pour la construction d’une maison standard, dont le chantier sera géré par un interlocuteur unique, vous aurez recours à un constructeur de maisons individuelles. Celui-ci peut construire la maison choisie sur un catalogue de plans standard préétablis, plus ou moins personnalisables.

Le constructeur de maison individuelle propose un contrat type qui englobe toutes les prestations nécessaires au commencement du chantier (étude des sols, dépôt de permis de construire…) ainsi que les assurances et garanties obligatoires.

Recourir à ce type de professionnel permet d’avoir en face de soi un seul interlocuteur, qui fait signer un contrat forfaitaire global, le Contrat de construction de maison individuel ou CCMI.

L’architecteur : l’architecte-constructeur

Une catégorie particulière d’architectes se développe depuis quelques années?: les architecteurs. Ces architectes diplômés fournissent une prestation globale, avec un contrat calqué sur les contrats de construction de maison individuelle (CCMI).

Les architecteurs proposent un contrat clés en main à prix et délai garantis, avec une obligation de résultat, exactement comme un promoteur de construction individuelle. Le contrat passé inclut les honoraires de conception et de suivi, mais aussi les assurances, le coût des matériaux et des travaux. Il peut aussi inclure la réalisation des démarches qui se rapportent à la demande de permis de construire maison.

Avec cette option, vous allez pouvoir combiner le bénéfice d’un interlocuteur unique, à la fois garant et responsable de la totalité de la prestation, avec le « plus créatif » du recours à un véritable architecte.

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DECLARATION DE TRAVAUX : Tout savoir sur la déclaration de travaux pour surface de plancher

La déclaration de travaux pour surface de plancher est exigée pour les travaux de moyennes importances. Elle s’applique aux travaux sur un bâtiment existant que pour les constructions neuves de taille moyenne.

La déclaration de travaux pour surface de plancher pour les constructions neuves

La déclaration de travaux pour surface de plancher peut être exigée pour les constructions neuves. Vous devez effectuer des démarches obligatoires auprès de la mairie pour :

  • les habitations légères de loisirs si leur surface de plancher dépasse les 35 m² ;

  • pour les projets dont la hauteur au-dessus du sol est supérieure à 12 m ;

  • pour la surface de plancher et l’emprise au sol sont inférieures ou égales à 5 m² ;

  • toute nouvelle construction dont la surface de plancher ou l’emprise au sol est supérieure à 5 m²

  • les constructions d’une surface inférieure ou égale à 20 m ² ;

  • les murs de plus de 2 m de hauteur au-dessus du sol ;

  • les piscines inférieure ou égale à 100 m² ;

  • les châssis et serres d’une hauteur au-dessus du sol compris entre 1.80 m et 4 m ;

  • Toute construction dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 12 m avec une emprise au sol sont inférieure ou égale à 20 m² ;

  • la construction d’un mur, quelle que soit sa hauteur si la propriété est implantée près d’un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité, en site classé, réserve naturelle, à l’intérieur du cœur des parcs nationaux.

Le dossier de demande d’une déclaration de travaux

Le dossier de demande d’une déclaration de travaux est important, car c’est lui qui va définir si la mairie va vous accorder ou non l’autorisation. Vous devez alors constituer un dossier complet composé d’une demande Cerfa n°13703*02 pour déclarer des travaux sur une maison individuelle ou la construction d’une annexe à une maison. Le formulaire Cerfa n°13404*02 est destinée pour une construction, des travaux sur existant, un aménagement ou un changement de destination. Le formulaire Cerfa n°13702*02 de son côté est destinée pour une petite division de terrain. Fournissez 1 exemplaire par dossier avec 5 exemplaires supplémentaires.

Outre la demande, vous devez rassembler les annexes :

– le plan de situation du terrain ;

– le plan de masse de la construction à modifier ou à édifier ;

– le plan en coupe du terrain et de la construction ;

– la notice décrivant le terrain et présentant le projet ;

– le plan des façades et des toitures ;

– le document graphique pour apprécier l’insertion du projet dans son environnement ;

– la photographie situant le terrain dans l’environnement proche ;

– la photographie situant le terrain dans l’environnement lointain.

Fournissez 1 exemplaire par dossier avec 5 exemplaires supplémentaires.

Une fois complet envoyez le dossier par pli recommandé avec accusé de réception ou déposez directement en mairie.

 

PROMOTION IMMOBILIERE : Caractère suffisamment distinct et indépendant de constructions desservies par des équipements ou des aménagements communs autorisant la constitution d'un syndicat secondaire (cass. civ. 13 juillet 2018)

Un groupe d’immeubles, soumis au statut de la copropriété, est composé de 7 bâtiments (n° 1 à 7) et d’un garage en sous-sol accessible par 2 rampes véhicules et desservi par un passage piéton pour chacun des bâtiments n° 4, 5 et 6. L’assemblée générale des copropriétaires a décidé la création d’un syndicat secondaire propre aux bâtiments n° 1, 2, 5, 6 et 7 dont l’annulation est demandée par des copropriétaires pour violation de l’art. 27 de la loi du 10 juillet 1965.

La cour d’appel a rejeté leur demande.

Pour la cour d'appel, le fait qu'il y ait des sas qui relient le garage collectif aux trois bâtiments indépendants ne suffit pas pour considérer que le garage est imbriqué dans ces bâtiments de telle sorte qu'il ne pourrait constituer un bâtiment à lui seul. De même le fait que l'un des bâtiments soit accessible par les occupants des deux autres bâtiments par ce garage collectif ne le rend pas pour autant imbriqué dans les bâtiments avec lesquels il est relié. En effet, le fait que ces bâtiments soient reliés entre eux n'implique pas qu'ils perdent leur caractère distinct et indépendant et le fait que dans le garage se trouvent des locaux techniques n'implique pas que ce garage doive être considéré comme imbriqué avec les bâtiments construits à proximité puisque ce garage collectif est un bâtiment distinct, bien délimité et que ces locaux techniques desservent aussi le reste de la copropriété dont les bâtiments sont situés un peu plus à l'écart. Dès lors la pluralité de bâtiments existe en présence d'une construction qui se compose de parties techniquement indépendantes, distinctes, facilement identifiables et permettant une gestion particulière sans qu'il en résulte de difficultés par rapport à l'ensemble de la copropriété.

La Cour de cassation (arrêt du 13 juillet 2018) valide l'arrêt de la cour d'appel. 

Même en présence d'équipements communs desservant un groupe d'immeubles, la pluralité de bâtiments au sens de l’art. 27 de la loi du 10 juillet 1965 existe en présence d'une construction qui se compose de parties techniquement indépendantes, distinctes, facilement identifiables et permettant une gestion autonome, autorisant ainsi la création d'un syndicat secondaire.

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CONSTRUCTION ET VEFA. Faute dolosive du bureau d'études techniques ? (Cour de cassation, 3e Ch. civ., 12 juillet 2018, pourvoi n° 17-19.701, cassation, FS-P+B+I)

Une chambre de commerce et d'industrie (CCI) a fait édifier, en qualité de promoteur, un groupe d'immeubles qu'elle a vendu par lots en l'état futur d'achèvement (VEFA). Le syndicat des copropriétaires a autorisé une société à effectuer des travaux dans un local commercial lui appartenant et situé au rez-de-chaussée. Les travaux, entraînant la suppression de toutes les cloisons intérieures du local réaménagé sont réalisés. Des fissures étant apparues, le syndicat a, après expertise, assigné la CCI, le bureau d'études techniques lors de la construction de l'immeuble, qui a mis en cause la société chargée du contrôle technique.

La cour d'appel a condamné le bureau d'études techniques à payer diverses sommes au syndicat des copropriétaires.

L'arrêt d'appel énonce que les désordres sont consécutifs à une erreur de conception du bureau d'études techniques tout en précisant que la qualité du béton est à la limite de l'acceptable et que l'ampleur considérable du déficit de ferraillage du béton armé conduisant à poser une dalle, qui n'a résisté jusqu'à présent que grâce aux cloisons installées en dessous alors qu'elles ne sont pas prévues pour cet usage, caractérise de la part d'un professionnel une faute lourde tellement grave qu'elle doit être qualifiée de dolosive.

L'arrêt de la cour d'appel est cassé.

En statuant comme elle l'a fait, par des motifs insuffisants à caractériser que le bureau d'études techniques aurait violé ses obligations contractuelles par dissimulation ou par fraude et, partant, commis une faute dolosive, la cour d'appel a violé les art. 1147 et 1150 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.

LOTISSEMENT : La hauteur des haies du lotissement relève du cahier des charges sans caractère réglementaire (Cour de cassation, Chambre civile 3, 12 juillet 2018, RG N° 17-21.081, rejet, publié)

Les propriétaires dans un lotissement ont obtenu la condamnation sous astreinte, de colotis, à couper leur haie à une hauteur de 80 centimètres, en application de l'art. 17 du cahier des charges puis les ont assignés en liquidation d'astreinte, le 4 février 2015, pour la période du 6 mai 2014 au 6 mars 2015.

Les colotis ont fait valoir que, par une délibération du 7 décembre 2013, l'assemblée générale de l'Association syndicale libre (ASL) avait modifié l'art. 17 et limité la hauteur des haies à 1,80 mètre dans tout le lotissement. 

C'est en vain qu'il est fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter les demandes de liquidation d'astreinte pour n'avoir pas réduit à 80 centimètres la hauteur des plantations du lot.

Ayant exactement retenu que la clause relative à la hauteur des haies du lotissement n'avait pas une nature réglementaire et que, conformément aux stipulations du cahier des charges, sa modification avait été adoptée à la majorité de l'art. L. 315-3 du Code de l'urbanisme, reprise à l'art. L. 442-10 du Code de l'urbanisme, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la modification votée le 7 décembre 2013 n'avait pas à être approuvée par l'autorité compétente.

URBANISME : Condition d’extension de l’urbanisation dans les communes littorales (CE, 11 juill. 2018, n° 410084)

Il résulte du I de l’article L. 146-4 du code de l’urbanisme que les constructions peuvent être autorisées dans les communes littorales en continuité avec les agglomérations et villages existants, c’est-à-dire avec les zones déjà urbanisées caractérisées par un nombre et une densité significatifs de constructions.

En revanche, aucune construction ne peut être autorisée, même en continuité avec d’autres, dans les zones d’urbanisation diffuse éloignées de ces agglomérations et villages.

En jugeant que le projet de construction d’une maison individuelle devait être regardé comme réalisé en continuité avec une agglomération existante en raison de sa proximité immédiate avec un camping, sans rechercher si les constructions soumises à autorisation qui se trouvent dans ce camping assurent la continuité avec l’ensemble des constructions avoisinantes et si la construction projetée est elle-même dans la continuité des constructions du camping, le tribunal administratif a commis une erreur de droit.

AGENT IMMOBILIER : L'agent immobilier doit trouver un acquéreur aux conditions du mandat (Cour de cassation, Chambre commerciale, 10 juillet 2018, RG 16-20.254, 16-20.255, cassation avec renvoi, inédit)

En application des dispositions de l'art. 1134 (ancien) du Code civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi des parties. Elles doivent être exécutées de bonne foi. L'art. 1147 (ancien) du même code le débiteur est condamné à paiement de dommages et intérêts à raison de l'inexécution de son obligation toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée.

La convention de mandat passée le 7 juin 2013 entre la SAS MC Energie et M. Fabrice M dispose que la société mandate M. M à l'effet de rechercher un acquéreur pour les deux centrales photovoltaïques dont elle est propriétaire et qui sont en exploitation, en vue d'aboutir à une vente de ces centrales moyennant le prix minimum forfaitaire de 2'800'000 euro. Il est spécifié que la cession des centrales s'entend de la signature d'une convention de successeur dans l'activité de production d'électricité comprenant la transmission du contrat d'achat d'énergie avec EDF-OA, l'ensemble des éléments corporels des centrales, et la conclusion concomitante des deux baux emphytéotiques pour l'exploitation des centrales.

La société s'est engagée à accepter toute offre faite au moins à ce prix et à lui verser des honoraires d'un montant correspondant à la différence entre cette somme et le prix de vente effectif. Se prévalant du refus de la société mandante de donner suite aux deux propositions d'achat répondant aux conditions du mandat, qu'il lui avait transmises, le mandataire l'a assignée en paiement.

Pour condamner la société mandante à payer au mandataire une certaine somme au titre de ses honoraires, l'arrêt d'appel retient que ce dernier a présenté deux offres conformes au mandat, la première portant sur l'achat des deux centrales au prix de 2'290'000 euro, outre 19 loyers annuels de 42'105 euro hors taxes s'agissant des bâtiments, et la seconde faite pour un prix de 2'300'000 euro, outre 700 000 euros à titre de loyers pendant 29 années.

En statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le mandat litigieux avait été donné par la société mandante en vue d'aboutir à une vente des deux centrales, moyennant un prix minimum forfaitaire de 2'800'000 euro et que ce prix était stipulé payable lors de la signature de l'acte de cession des centrales, ce dont il résultait que le prix minimum ainsi stipulé ne pouvait pas être atteint par le versement d'un loyer périodique, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'art. 1134 du Code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

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OCCUPATION SANS DROIT NI TITRE : La véritable nature de l'indemnité d'occupation du logement occupé sans droit ni titre (CA Colmar, Chambre civile 3, section A, 9 juillet 2018, RG N° 17/02022)

Mme Germaine M avait autorisé M. N à occuper à titre gratuit un logement situé [...] au deuxième étage.

Mme M est décédée le 3 septembre 2015, ses héritiers étaient les consorts H.

Le 10 février 2016, les consorts H ont donné congé par lettre recommandée à M. N en lui demandant de quitter les lieux pour le 30 avril 2016 au plus tard.

L'indemnité d'occupation due par l'occupant sans droit ni titre a indéniablement un but indemnitaire et a vocation à réparer le préjudice subi par le propriétaire du fait de la perte des fruits et revenus de l'immeuble, mais elle constitue également un moyen de pression à l'encontre de l'occupant.

L'occupant de l'immeuble ne saurait donc prétendre voir réduit l'indemnité d'occupation à néant, au motif que l'immeuble occupé serait dépourvu de valeur locative en raison de sa grande vétusté et de son caractère impropre à l'habitation. Il convient donc de fixer cette indemnité, au vue des conclusions de l'agence régionale de santé, à la somme de 450 EUR par mois d'occupation effective.

PROMESSE DE VENTE SOUS CONDITION SUSPENSIVE : Non-exercice du droit de préemption (Cour de cassation, Chambre civile 3, 5 juillet 2018, pourvoi N° 17-18.911, cassation, inédit)

Par une promesse de vente du 9 novembre 1998, une maison d'habitation avec terrain attenant a été vendue, sous la condition suspensive, au profit du seul acquéreur, que la commune n'exerce pas son droit de préemption.

Pour rejeter la demande tendant à voir déclarer la vente parfaite, l'arrêt d'appel, après avoir relevé qu'aux termes de la promesse la vente deviendrait nulle et non avenue à défaut de réalisation de la condition suspensive au plus tard le 15 janvier 1999 et que l'acte authentique réitérant cette vente devait être établi dans les huit jours de ce délai, retient que les conditions suspensives n'ont pas été réalisées à la date prévue, que les attestations émanant du maire de la commune ne rendent pas compte d'une prorogation du délai prévu pour la régularisation de l'acte authentique, et que la promesse est caduque.

En statuant ainsi, après avoir relevé que le vendeur avait implicitement accepté de reporter le délai de réalisation des conditions suspensives, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'art. 1176 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

ARRETE DE PERIL : Annulation d’un arrêté de péril et conséquences (Cass. 3e civ., 5 juill. 2018, n° 12-27823, PB)

Un incendie ayant endommagé un immeuble, le maire de la commune prend un arrêté de péril imminent enjoignant au propriétaire de procéder à des travaux de sécurisation. Au visa du rapport d’un expert désigné par le président du tribunal administratif, faisant état d’une grave menace à la sécurité publique en raison d’un risque permanent d’effondrement de l’immeuble, il prend un arrêté de péril ordinaire prescrivant la démolition totale de l’immeuble. À défaut de réalisation des travaux dans le délai imparti, il demande au président du tribunal administratif, sur le fondement des dispositions du paragraphe IV de l’article L. 511-2 du Code de la construction et de l’habitation, l’autorisation de faire procéder à la démolition. Celle-ci est autorisée sous réserve d’assurer, dans les conditions préconisées par l’architecte des bâtiments de France, la conservation des façades sur rues de l’immeuble et de l’immeuble voisin. Après la démolition de l’immeuble, le tribunal administratif prononce l’annulation de l’arrêté de péril ordinaire et, la commune ayant assigné le propriétaire de l’immeuble en paiement du coût des travaux de démolition, celui-ci demande reconventionnellement l’indemnisation de son préjudice.

La cour d’appel d’Agen qui relève que l’immeuble n’a fait l’objet d’aucun entretien par son propriétaire depuis l’incendie, que, si une procédure l’a opposé à sa compagnie d’assurance, il avait néanmoins le devoir, en sa qualité de propriétaire, de prendre toutes mesures afin de prévenir tous risques d’effondrement et que, bien qu’ayant perçu une indemnité d’assurance de 300 000 € à l’issue de cette procédure, il n’a pas spontanément procédé aux réparations nécessaires, retient que les dégradations et démolitions invoquées ainsi que les préjudices financier et moral ne sont dus qu’à sa propre inertie et au manque de soins élémentaires apportés à sa propriété, justifiant légalement sa décision de rejeter la demande du propriétaire d’indemnisation du préjudice subi du fait de la démolition totale de son immeuble.

Mais l’arrêt est toutefois cassé sur un moyen relevé d’office par la 3e chambre civile de la Cour de cassation et au visa de l’article L. 511-2, IV, du Code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction alors applicable.

La cour d’appel, pour accueillir la demande de la commune en paiement du coût des travaux de démolition, retient qu’il est constant que ces travaux ont été effectués à ses frais avancés, qu’ils étaient autorisés par une ordonnance du juge des référés du tribunal administratif qui avait rejeté la demande du propriétaire en suspension de l’arrêté de péril ordinaire et, qu’ainsi, ces travaux devaient être mis à la charge du propriétaire, la demande reconventionnelle de celui-ci pour voie de fait étant indépendante de cette obligation.

La commune, relève la Cour de cassation, n’agit pour le compte et aux frais du propriétaire que lorsqu’elle fait régulièrement usage des pouvoirs d’exécution d’office qui lui sont reconnus et, dès lors, l’irrégularité de la procédure résultant de l’illégalité de l’arrêté de péril fait obstacle à ce que soit mis à la charge du propriétaire le coût des travaux ordonnés par cet arrêté et exécutés d’office par la commune.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000037196725&fastReqId=257841583&fastPos=1

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FAUTE DE L'ARCHITECTE : Qui assume la responsabilité des manœuvres dolosives de l’architecte ? (Cass. 3e civ., 5 juill. 2018, n° 17-20121)

Les acquéreurs d’un chalet, soutenant qu’il leur avait été dissimulé que l’aménagement du sous-sol du chalet en espace d’habitation avait été réalisé sans autorisation d’urbanisme, assignent leur vendeur, sur le fondement du dol, et le notaire, pour manquement à son devoir de conseil, en paiement de dommages-intérêts.

La cour d’appel qui retient à bon droit que le notaire est tenu de vérifier les déclarations faites par le vendeur qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse, avec les moyens juridiques et techniques d’investigation dont il dispose, et relève que le notaire avait demandé à l’architecte de lui transmettre tous dossiers de permis de construire principal et modificatif, en ce compris toutes pièces écrites et graphiques et tous plans, que ce dernier avait indiqué qu’une visite des locaux par le service d’urbanisme lui avait permis d’obtenir une attestation de non-contestation de conformité des travaux, en omettant toutefois d’en préciser les limites, et mentionné que le chalet était, dans sa version existante, conforme au dernier permis de construire, retenant souverainement qu’il n’est pas établi que le notaire aurait pu, au vu des documents transmis, s’apercevoir de l’irrégularité des travaux pratiqués au sous-sol du chalet, peut en déduire que, s’agissant de la régularité administrative des aménagements intérieurs d’une construction régulièrement édifiée, il ne peut être reproché au notaire, en présence de l’attestation précise et circonstanciée remise par l’homme de l’art, d’avoir manqué à son devoir d’information au préjudice de l’acquéreur.

Mais viole l’article 1116 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, la cour d’appel qui, pour rejeter les demandes formées contre la venderesse, retient que rien n’indique que celle-ci avait connaissance des informations fallacieuses données par l’architecte, alors qu’elle a retenu que ce dernier avait la qualité de représentant de la SCI et que les manœuvres dolosives du représentant du vendeur, qui n’est pas un tiers au contrat, engagent la responsabilité de celui-ci.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/668_5_39664.html

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COPROPRIETE : Procédure d’annulation du mandat de syndic et désignation d’un administrateur provisoire (Cass. 3e civ., 5 juill. 2018, n° 17-21034)

Lorsque la désignation d’un administrateur provisoire est sollicitée sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, motif pris de la nullité de plein droit du mandat du syndic, faute d’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation, cette nullité doit avoir été constatée préalablement à l’issue d’une procédure contradictoire.

La cour d’appel de Paris ayant relevé qu’une procédure contradictoire n’a pas été mise en œuvre, la requête en désignation d’un administrateur provisoire doit être rejetée.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000037196726&fastReqId=1118249455&fastPos=1

VENTE IMMOBILIERE : Carence de l'acquéreur dans ses démarches en vue de l'obtention des prêts (CA Lyon, Chambre civile 1, section B, 3 juillet 2018, RG N° 16/05569)

Les compromis de vente prévoient la sanction de la carence de l'acquéreur dans ses démarches en vue de l'obtention des prêts à savoir qu'après l'envoi d'une lettre recommandée restée sans réponse, le vendeur puisse se prévaloir de la caducité du compromis.

Les vendeurs n'ont pas envoyé à l'acquéreur, qui n'a pas respecté les délais pour justifier du rejet de sa demande de prêts, la lettre recommandée avec accusé de réception prévue au contrat, ni ne l'ont sommé de se présenter chez le notaire. Il apparaît que ce n'est qu'après que l'acheteur ait justifié auprès des vendeurs du refus de la banque qu'ils lui ont adressé un courrier recommandé dans lequel ils évoquent la caducité du compromis et la mise en jeu des clauses pénales. Or, le retard dans l'information par l'acquéreur du vendeur ne fait l'objet d'aucune autre sanction aux termes du compromis. L'acheteur justifie que les différences, inférieures à 3'000 euro par crédit, entre les montants demandés par lui et les montants prévus au compromis résultent de l'intégration par la banque des frais des garanties demandées par elle, de sorte que cette différence minime est sans emport sur le rejet ou l'acceptation du prêt.

Il ne peut donc être considéré que les conditions ont défailli du fait de l'acheteur et les vendeurs ne peuvent se prévaloir de la clause pénale.

VENTE IMMOBILIERE : Lorsque l'ex-conjoint ne veut pas signer la vente de la maison (Rép. min. n° 6595 ; J.O. A.N. 3 juillet 2018, p. 5810)

Un parlementaire appelle l'attention du garde des Sceaux sur le cas d'un conjoint séparé lorsque l'autre refuse absolument toute signature (acte de vente, mise en location).

Il est répondu :

Le Code civil offre aujourd'hui un éventail de mécanismes juridiques susceptible de permettre de répondre aux difficultés rencontrées (...). Ainsi, l'époux concerné pourrait envisager de saisir le juge aux affaires familiales sur le fondement de l'art. 217 du Code civil qui dispose notamment qu'un époux peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le concours ou le consentement de son conjoint serait nécessaire, si celui-ci est hors d'état de manifester sa volonté ou si son refus n'est pas justifié dans l'intérêt de la famille. Ce texte peut conduire à la vente d'un bien qui dépend de la communauté.

Si la procédure de divorce est en cours, des demandes peuvent aussi être faites au titre des mesures provisoires de l'art. 255 du Code civil sur l'ancien domicile conjugal, sur la jouissance des biens communs et sur la prise en charge temporaire des dettes du couple. En outre, pour les situations nécessitant des mesures urgentes de type conservatoire, l'art. 220-1 du Code civil peut être mobilisé en cas de manquements graves d'un époux à ses devoirs. L'assistance d'un avocat est nécessaire pour la procédure de divorce comme pour le recours à l'art. 217 du Code civil.

Enfin, le projet de loi de programmation 2018-2022 et de réforme pour la Justice, qui sera examiné prochainement par le Parlement, prévoit une simplification de la procédure de divorce afin de réduire la durée de traitement de ces affaires et de limiter les risques de conflit dans le couple en séparation.

GARANTIE DES VICES CACHES : Les vendeurs

Il résulte de l'art. 1641 du code civil que le vendeur est tenu de garantir l'acheteur des défauts cachés du bien vendu qui le rendent impropre à son usage ou qui en diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou à un moindre prix s'il en avait eu connaissance. 

En application de l'art. 1644 du même code, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts. 

Selon l'art. 1642, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. L'acquéreur professionnel est présumé connaître les vices. 

L'art. 1643 dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. 

Ainsi, lorsque l'acte de vente ou le compromis de vente contient une clause de non garantie des vices cachés, l'acquéreur qui entend bénéficier de cette garantie doit démontrer que son vendeur avait connaissance des vices. Le vendeur professionnel est présumé connaître les vices. Le vendeur profane peut être assimilé au vendeur professionnel s'il s'est comporté en qualité de maître d'oeuvre en concevant lui-même le bâtiment ou s'il a participé à la construction, quelles que soient ses compétences techniques. 

En l'espèce, M. et Mme X sont des vendeurs non professionnels, mais il résulte des rapports d'expertise judiciaire qu'ils ont réalisé eux-mêmes des travaux dans l'immeuble qu'ils ont vendu, de sorte qu'ils sont présumés connaître les vices se rapportant à ces travaux. La clause de non garantie des vices cachés ne peut donc être appliquée s'agissant des défauts en lien avec ces travaux.

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VICES CACHES : La découverte de pollution sur un terrain est de nature à constituer un vice caché (Cour de cassation, Civ. 3e, 29 juin 2017, pourvoi n° 16-18.087)

La vente avait été conclue par deux vendeurs à une société civile immobilière (SCI). L'acquéreur avait mentionné dans l'acte son intention d'affecter le bien à l'habitation. Il s'agissait du rez-de-chaussée d'un immeuble, où avait été exploité un garage automobile.

Une expertise ayant révélé la présence dans le sous-sol de cuves polluantes, la nécessité d'une opération de dépollution du site avait conduit l'acquéreur à assigner le vendeur, les notaires, mais également les agents immobiliers en garantie des vices cachés ainsi qu'en indemnisation du préjudice.

La responsabilité du notaire n'avait pas lieu d'être et la mise en cause était en réalité abusive. Ni le vendeur, ni l'agent immobilier n'avaient informé les notaires de la présence de cuves enterrées sous le garage. 

Mais la responsabilité de l'agent immobilier était incontestable. En effet, les juges d'appel avaient retenu que l'agence immobilière devait être tenue à réparation, au motif qu'elle "avait admis avoir eu connaissance de la présence de cuves enterrées et qu'elle n'en avait pas informé l'acquéreur et les notaires instrumentaires". La Cour de cassation approuve.

Les vendeurs prétendaient ne pas être tenus au titre de la garantie des vices cachés, compte tenu de la clause de non-garantie qui avait été stipulée dans l'acte de vente. Les juges du fond ont refusé de faire droit à leur demande.

Le pourvoi est rejeté par la Cour de cassation :

"Ayant retenu à bon droit qu'en sa qualité de dernier exploitant du garage précédemment exploité par son père, M. X... ne pouvait ignorer les vices affectant les locaux et que l'existence des cuves enterrées qui se sont avérées fuyardes n'avait été révélée à l'acquéreur que postérieurement à la vente, la cour d'appel, appréciant souverainement la portée du rapport d'expertise, en a exactement déduit que le vendeur ne pouvait pas se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés".

Il est incontestable que la découverte de pollution sur un terrain est de nature à constituer un vice caché, au moins quand elle présente une certaine ampleur.

OBTENTION DU PRET : L'acquéreur doit justifier de ses diligences pour l'obtention d'un prêt (CA Versailles, Chambre 3, 28 juin 2018, RG N° 17/00402)

La dame venderesse d'un bien immobilier selon compromis assorti de la condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur apparaît en l'espèce fondée à se prévaloir de la résolution de la vente et à obtenir la condamnation de l'acheteur au paiement de la clause pénale.

En effet, la défaillance de la condition suspensive relative au financement apparaît imputable à la négligence des acquéreurs qui ne justifient d'aucune démarche utile pour obtenir leur prêt. Conformément aux termes du compromis, la venderesse qui a opté pour la résolution de la vente est donc fondée à solliciter le paiement de la clause pénale.

Le bien a été immobilisé trois mois et dix jours à une époque où la venderesse n'avait plus de locataire dans les lieux et avait décidé de les vendre alors qu'elle les a finalement reloués ensuite. Dans ces conditions, le montant de la clause pénale de 22'750 euro est manifestement excessif au regard du préjudice effectivement subi et doit être diminué à la somme de 12'000 euro.

VEFA : Le vendeur VEFA a remis une fausse attestation assurance DO au notaire (Cour de cassation, Chambre civile 1, 27 Juin 2018, N° 17-18.582, cassation, publié)

La venderesse d'un pavillon en l'état futur d'achèvement (VEFA) a fait état de la souscription d'une assurance dommages ouvrage (DO) auprès d'une compagnie d'assurance et communiqué au notaire une attestation d'assurance. Des désordres étant apparus et le constructeur n'ayant jamais achevé les travaux, les acheteurs ont contacté l'assureur qui leur a indiqué ne jamais avoir assuré la venderesse au titre de la responsabilité décennale.

Pour la cour d'appel, selon l'art. L. 243-2 du Code des assurances, lorsqu'un acte intervenant avant l'expiration du délai de 10 ans prévu par l'art. 2270 du Code civil a pour effet de transférer la propriété ou la jouissance d'un bien, quelle que soit la nature du contrat destiné à conférer ces droits, mention doit être faite, dans le corps de l'acte ou en annexe de l'existence d'assurance. Si la loi n'impose donc au notaire que la mention de l'existence ou non d'une assurance, cela ne le dispense pas, dans le cadre de son devoir de conseil, d'assurer l'efficacité de l'acte, ni de son obligation de vigilance l'obligeant à vérifier la réalité et la portée de l'attestation d'assurance produite, obligatoire en l'espèce. Le notaire s'est contenté de l'attestation d'assurance produite par la venderesse qui avait toutes les apparences d'une attestation valable sans en vérifier l'efficacité ni la réalité, par exemple en téléphonant ou en écrivant à l'agent d'assurance afin de s'assurer que les primes avaient été payées et que l'assurance était bien valable. Il n'a donc pas satisfait à son devoir de conseil ni à son obligation de vigilance et a donc commis une faute contractuelle vis à vis des acheteurs qui ont perdu la chance d'être indemnisés par l'assureur.

Le notaire a exercé un pourvoi en cassation.

Pour condamner le notaire à indemniser les acquéreurs, l'arrêt retient, comme indiqué plus haut, qu'afin de vérifier la véracité des déclarations du vendeur quant à la souscription des assurances obligatoires, il s'est borné à se faire remettre une attestation de l'assureur prétendu, ayant l'apparence de validité, alors qu'il aurait dû se livrer à des diligences complémentaires pour s'assurer de sa réalité.

En statuant ainsi, alors que de telles diligences ne s'imposaient au notaire qu'en présence d'éléments, qu'elle n'avait pas relevés, de nature à faire naître un doute sur l'existence et l'étendue des assurances obligatoires, la cour d'appel a violé l'ancien art. 1382 du Code civil, devenu l'article 1240 du Code civil et l'art. L. 243-2, alinéa 2, du Code des assurances, dans sa rédaction issue de la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978.

GARANTIE DES VICES CACHES : La venderesse ne peut se prévaloir de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés en sa qualité de professionnelle en matière immobilière compte tenu de son objet social (Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile 1, 26

Après avoir fait effectuer par la SARL Suite Home des travaux de transformation de son bien immobilier en deux appartements, la SCI du Glesy (la SCI) a, suivant acte du 23 juillet 2007, vendu l'un de ceux-ci à Monsieur Romain D et Madame Amandine D.

Déplorant divers désordres affectant leur carrelage et à défaut de solution amiable, les consorts D ont obtenu, par ordonnance de référé du 21 décembre 2011, l'instauration d'une mesure d'expertise avec désignation de Madame Pascale Le G en qualité d'expert.

Celle-ci, ses opérations accomplies, a déposé son rapport le 10 avril 2013.

Suivant acte d'huissier du 30 avril 2013, les consorts D ont fait citer la SCI, devant le tribunal de grande instance de Grenoble, en réparation de leurs préjudices sur la garantie des vices cachés.

 Il résulte du rapport d'expertise que l'ensemble du dallage sur terre plein n'a pas été réalisé selon les normes en vigueur et que la fissuration et le soulèvement de celui-ci le rendent impropre à sa destination. Le soulèvement du carrelage rendu désaffleurant entraîne une dangerosité pour la circulation dans la pièce. La preuve est en conséquence rapportée de l'existence d'un défaut existant en germe certain au moment de la vente, et donc caché et antérieur, rendant la pièce impropre à son usage, qu'il soit de cave ou d'habitation.

La venderesse ne peut se prévaloir de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés en sa qualité de professionnelle en matière immobilière compte tenu de son objet social consistant dans l'acquisition, la construction et la propriété de tous biens immobiliers, leur mise en valeur, leur administration, leur gestion et leur exploitation. Elle doit donc indemniser les acheteurs qui ont procédé à la réparation des désordres pour la somme exposée de 6'645 euros et indemniser leur trouble de jouissance à hauteur de 2'000 euro.

URBANISME : Extension de l’urbanisation dans les communes littorales (CE, 21 juin 2018, n° 416564)

Il résulte des I, II et III de l’article L. 146-4 du code de l’urbanisme, sous réserve des exceptions qu’ils prévoient, notamment pour les activités agricoles, que, dans les communes littorales, ne peuvent être autorisées, dans les zones situées en dehors des espaces déjà urbanisés, que les constructions réalisées en continuité soit avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement, et, s’agissant des espaces proches du rivage, à la condition qu’elles n’entraînent qu’une extension limitée de l’urbanisation spécialement justifiée et motivée et qu’elles soient situées en dehors de la bande littorale des cent mètres à compter de la limite haute du rivage.

Ne peuvent déroger à l’interdiction de toute construction sur la bande littorale des cent mètres que les projets réalisés dans des espaces urbanisés, caractérisés par un nombre et une densité significatifs de constructions, à la condition qu’ils n’entraînent pas une densification significative de ces espaces.

Texte intégral de l'arrêt ici :http://arianeinternet.conseil-etat.fr/arianeinternet/getdoc.asp?id=213483&fonds=DCE&item=1

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TRAVAUX NON COMPRIS DANS LE DEVIS : Sanction de l’absence de clause manuscrite (Cass. 3ème civ., 21 juin 2018, n° 17-10175)

La Caisse de garantie immobilière du bâtiment fournit une garantie de livraison pour un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan. Faisant valoir l’absence de clause manuscrite relative aux travaux qu’ils s’étaient réservés, les maîtres d’ouvrage assignent le constructeur et le garant en indemnisation de leur préjudice.

La cour d’appel de Paris, pour condamner solidairement ces derniers à paiement, retient que le coût des travaux, mentionnés et chiffrés dans la notice comme non compris dans le prix convenu, n’ayant pas fait l’objet d’une mention manuscrite des maîtres d’ouvrage, doit être mis à la charge du constructeur et garanti par le garant.

La décision est cassée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au visa des articles L. 231-2 et R. 231-4 du Code de la construction et de l’habitation.

Seule la sanction de la nullité du contrat est applicable à l’irrégularité résultant de l’absence de clause manuscrite par laquelle le maître de l’ouvrage précise et accepte les travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu.

Cliquez pour lire l’arrêt : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/602_21_39360.html

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URBANISME : Les dérogations à l'interdiction de toute construction sur la bande littorale de 100 mètres (Conseil d'Etat, 10e et 9e chambres réunies, 21 juin 2018, req. N° 416.564, publié aux tables du Recueil Lebon)

Des particuliers ont demandé au Tribunal administratif de Rennes d'annuler pour excès de pouvoir les arrêtés en date des 30 novembre 2012 et 18 décembre 2013 par lesquels le maire de la commune de l'île de Houat (Morbihan) a délivré à la SCI Immo 1 un permis de construire et un permis modificatif en vue de l'édification de trois logements puis deux logements sur la parcelle cadastrée section AE n° 812.

Par un jugement n°' 1302249, 1402625 du 24 juin 2016, le tribunal administratif a rejeté leur demande.

Par un arrêt n° 16NT02954 du 16 octobre 2017, la Cour administrative d'appel de Nantes a rejeté leur appel dirigé contre ce jugement.

La Haute juridiction administrative a été saisie.

Il résulte des I, II et III de l'article L. 146-4 du Code de l'urbanisme, sous réserve des exceptions qu'ils prévoient, notamment pour les activités agricoles, que, dans les communes littorales,ne peuvent être autorisées, dans les zones situées en dehors des espaces déjà urbanisés, que les constructions réalisées en continuité soit avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement, et, s'agissant des espaces proches du rivage, à la condition qu'elles n'entraînent qu'une extension limitée de l'urbanisation spécialement justifiée et motivée et qu'elles soient situées en dehors de la bande littorale des cent mètres à compter de la limite haute du rivage.

Ne peuvent déroger à l'interdiction de toute construction sur la bande littorale des cent mètres que les projets réalisés dans des espaces urbanisés, caractérisés par un nombre et une densité significatifs de constructions, à la condition qu'ils n'entraînent pas une densification significative de ces espaces.

Il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet litigieux est situé, au nord de l'île de Houat, en bordure du littoral, dans une zone qui ne constitue pas, eu égard au nombre et à la faible densité d'habitations qui la caractérise, un espace déjà urbanisé, au sens du III de l'article L. 146-4 du Code de l'urbanisme précité. Ce terrain se trouve néanmoins en continuité d'un ensemble d'habitations qui doit être regardé comme constituant une agglomération, au sens du I du même article. Il s'ensuit que les constructions litigieuses pouvaient légalement y être autorisées dans la seule limite du respect de la bande littorale des cent mètres. Or, s'il ressort des pièces du dossier et, notamment des photographies aériennes qui y ont été versées, que la limite nord de la parcelle AE n° 812 est distante de moins de cent mètres de la limite haute du rivage, la construction litigieuse, implantée en retrait de 4 mètres de la limite nord de cette parcelle, est située à l'extérieur de la bande littorale de cent mètres. Il s'ensuit que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées des I et III de l'article L. 146-4 du Code de l'urbanisme doit être écarté. 

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DEFAUT DE CONFORMITE ET DEMOLITION : Le défaut de conformité n’implique pas nécessairement la démolition de l’ouvrage (Cass. 3e civ. 21 juin 2018 n° 17-15.897 FS-PBI)

La cour d’appel qui décide qu’il n’y a pas lieu de détruire et reconstruire l’immeuble pour réparer le défaut de conformité qui affecte un local commercial peut rejeter la demande tendant exclusivement au paiement du coût des travaux de démolition et de reconstruction.

Des particuliers font construire un immeuble comprenant au rez-de-chaussée un local commercial. L’ouvrage est réceptionné. Le maître de l’ouvrage et le locataire auquel le local commercial est destiné font procéder à une expertise qui révèle que les locaux ne respectent pas les normes d’accessibilité aux personnes handicapées en raison de la présence d’un seuil de 20 centimètres au niveau de l’entrée principale du local commercial. Ils assignent les constructeurs en démolition et reconstruction totale de l’immeuble et demandent une indemnisation pour perte de revenus locatifs et du fonds de commerce pendant la période de réalisation de ces travaux.

La cour d’appel les déboute. Sur pourvoi, les demandeurs font valoir essentiellement que le juge du fond ne pouvait refuser toute indemnisation.

Leur pourvoi est rejeté. La Cour de cassation relève que l’expert n’a pas préconisé la démolition de l’immeuble, mais des travaux d’adaptation impliquant soit l’aménagement du trottoir, soit l’abaissement du plancher. Or, le maître de l’ouvrage n’a pas fait les démarches nécessaires auprès de l’administration pour obtenir l’autorisation d’aménager le trottoir et n’a pas établi que l’abaissement du plancher aurait rendu impraticables l’accès et l’usage de la pièce du sous-sol ; en sorte que, statuant dans les limites de sa saisine, et tout en constatant le préjudice dans son principe, la cour d’appel a justifié sa décision.

Qu’est ce qui explique la large diffusion de cet arrêt ? Peut-être moins le fond du litige que la mise au point opérée par la Cour de cassation sur la limite de la saisine du juge.

Sur le fond, peu de commentaire. Bien que l’arrêt de cassation ne le dise pas (le moyen le dit), il semble que le défaut de conformité aux règles relatives à l’accessibilité des locaux aux handicapés ait justifié la reconnaissance de la garantie décennale par les juges de première instance. Le défaut de conformité n’était donc pas apparent pour le maître de l’ouvrage.

Sur la sanction encourue, il a parfois été jugé qu’en cas de défaut de conformité, la remise de l’immeuble à l’identique peut être ordonnée (Cass. 3e civ. 13-4-1983 : RDI 1983 p. 458). Mais, si d’une manière générale, il faut favoriser la réparation en nature (Cass. 3e civ. 13-4-1983 précité), celle-ci n’est pas de droit. Le juge du fond dispose d’un pouvoir d’appréciation et il peut préférer l’allocation d’une indemnité (Cass. 3e civ. 24-6-2014 n° 13-18.916 : BPIM 5/14 inf. 328). Il est probable que l’appréciation du juge soit souveraine, bien que la Cour de cassation se réserve un contrôle sérieux de motivation, en particulier lorsque les travaux de reconstruction sont onéreux (Cass. 3e civ. 13-1-1964 : D. 1964 som. p. 69). Dans l’affaire commentée, la démolition et la reconstruction ne s’imposaient pas car l’expert avait préconisé d’autres solutions dont la mise en œuvre n’avait pas été tentée par le maître de l’ouvrage. Il n’y avait donc pas lieu à démolition et reconstruction de l’immeuble. Du chef du rejet de l’action en démolition, la solution est donc logique.

Reste que les demandeurs reprochaient à la cour d’appel d’avoir refusé d’évaluer le préjudice dont elle avait constaté l’existence. Le juge du fond doit effectivement évaluer le préjudice qu’il constate. Encore faut-il que la demande lui en soit faite. Or, selon l’arrêt, la demande tendait exclusivement au paiement du coût des travaux de démolition et de la perte de revenus locatifs et du fonds de commerce pendant la période de réalisation de ces travaux… Il est probable, si le litige se poursuit, qu’il sera statué sur le montant du préjudice issu du défaut de conformité et sur le dommage consécutif (perte des revenus locatifs et du fonds de commerce).

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SERVITUDE CONVENTIONNELLE DE PASSAGE : L’inexistence d’une servitude mentionnée dans l’acte de vente justifie l’annulation de la vente (Cass. 3e civ. 21 juin 2018 n° 17-16.575 F-D)

Les acquéreurs qui font de l’existence d’une servitude conventionnelle de passage, mentionnée dans l’acte de vente, un élément déterminant de leur consentement peuvent obtenir l’annulation de la vente si cette servitude n’existe pas.

L’acte de vente d’une maison fait mention d’un précédent acte dans lequel les anciens propriétaires indiquaient que la parcelle voisine était grevée d’une servitude conventionnelle de passage au profit de la leur. Les acquéreurs déclarent faire de l’existence de cette servitude un élément déterminant de leur consentement.

En réalité, aucune servitude conventionnelle de passage ne grève le fonds voisin. Ces acquéreurs demandent et obtiennent l’annulation de la vente : leur consentement ayant été vicié, la vente doit être annulée.

Seule l’erreur portant sur la substance de la chose peut autoriser à contester la vente (C. civ. art. 1132). On sait que « les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté » (C. civ. art. 1133). Dans l’arrêt commenté, l’existence de la servitude constituait un élément déterminant du consentement des acquéreurs. Puisque la configuration des lieux n’en permettait alors pas l’exercice, les acquéreurs avaient même fait introduire dans l’acte de vente une condition suspensive tenant au rétablissement effectif de cette servitude de passage. Le notaire et les vendeurs en étaient donc informés. L’existence de cette servitude constituait bien une qualité essentielle au sens de l’article 1133.

Les vendeurs avaient pourtant cru pouvoir maintenir la vente : ils arguaient de l’état d’enclave du fonds pour demander aux juges de décider que les acquéreurs bénéficiaient, à défaut d’une servitude conventionnelle, d’une servitude légale de passage.

Argument rejeté : dès lors que cette qualité substantielle faisait défaut, le consentement des acquéreurs était vicié pour erreur et la vente devait être annulée. Les juges du fond n’avaient pas à se prononcer sur l’enclavement de l’immeuble et la possibilité d’une servitude légale.

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VENTE IMMOBILIERE ET GARANTIES DU VENDEUR : Les garanties étaient limitées à une durée de 5 mois, du fait du notaire (CA Colmar, 2e civ., sect. A, 15 juin 2018, RG n° 16/05203)

En exécution de son obligation d'information et de conseil envers les parties, le notaire est tenu d’assurer l'efficacité des garanties consenties à une partie pour assurer l'exécution des engagements de l'autre partie, l’existence de relations privilégiées entre lesdites parties ne le dispensant pas de ses obligations.

Dans l'affaire ayant fait l'objet de l'arrêt sous référence, une partie du prix de vente d'un terrain devait être payée en nature, par la réalisation par l’acquéreur de travaux sur le bien immobilier du vendeur. A la sûreté et garantie de l’exécution de cette obligation, il a été procédé à l'inscription du privilège du vendeur, outre la stipulation d’une clause résolutoire de plein droit.

Toutefois, ces garanties étaient limitées à une durée de 5 mois, ce qui était manifestement insuffisant compte tenu de la nature et de l’ampleur des travaux à réaliser, qui plus est en période hivernale.

Le notaire ne justifie pas avoir attiré l’attention du vendeur sur le fait qu’à l’expiration de ce délai, ce dernier ne disposerait plus d’aucune garantie d’exécution des travaux. En outre, les garanties souscrites s’avéraient également totalement illusoires, puisque le vendeur s’engageait dans l’acte à céder le rang de son privilège si l’acquéreur était amené à recourir à un emprunt et à ne pas exercer l’action résolutoire sans l’accord d’un prêteur éventuel. Le notaire a donc manqué à son devoir d'information et de conseil envers le vendeur, en omettant de l'alerter sur l'insuffisance des garanties prévues en sa faveur, ainsi qu'à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte de vente, le paiement du prix par la réalisation de travaux à la charge de l'acquéreur n'étant pas assorti de sûretés suffisantes. Du fait de la brièveté de ce délai et des conditions assortissant les garanties, le notaire est mal fondé à reprocher au vendeur d’avoir tarder à délivrer une sommation à l’acquéreur, en l’occurrence, une dizaine de mois après l’expiration des garanties.

Le préjudice du client, le vendeur, s’analyse en une perte de chance de voir l’acquéreur réaliser les travaux, laquelle peut être évaluée à 95 % de la valeur des travaux. Le vendeur a également subi un préjudice moral évalué à la somme de 5'000 EUR. 

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SERVITUDES : Une servitude de passage permet-elle de faire passer des canalisations en sous-sol ? (cass. civ. 3ème n° 566 du 14 juin 2018 ; pourvoi 17-20.280)

Pour accueillir la demande en autorisation d’installation des réseaux en sous-sol, l’arrêt d'appel retient que, l’acte du 1er février 1962 assignant aux terrains concernés une vocation à recevoir des constructions destinées au logement, leur desserte dépasse le seul passage et s’étend aux besoins inhérents à toute construction, que, l’acte instituant une unité de circulation sur l’ensemble des lotissements à créer, celle-ci vaut pour le passage des canalisations et réseaux inhérents à l’équipement des logements et que, l’acte établissant la réciprocité des servitudes, le terrain grevé bénéficie de la même servitude lorsqu’elle s’exerce sur les terrains voisins.

Een statuant ainsi, alors qu’une servitude de passage ne confère le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l’assiette de la servitude que si le titre instituant cette servitude le prévoit et que l’acte constitutif du 1er février 1962 ne conférait pas le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l’assiette de la servitude, la cour d’appel a violé l'art. 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/566_14_39281.html

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CHEMIN D'EXPLOITATION OU SERVITUDE DE PASSAGE : Qualification de chemin d'exploitation malgré l'existence d'une servitude de passage (Cour de cassation, Civ. 3e, 14 juin 2018, pourvoi n° 17-20.567, rejet, F-P+B)

Deux personnes sont propriétaires de parcelles respectives et séparées par un passage desservant plusieurs immeubles. Se plaignant de l'installation d'une porte dans la clôture de son jardin lui donnant accès audit passage, le propriétaire d'une des parcelles assigne le propriétaire du fonds riverain en suppression de cette ouverture et interdiction d'usage du passage. Ce dernier s'oppose à cette demande en invoquant l'existence d'un chemin d'exploitation.

L'arrêt d'appel dit que le chemin objet du litige est un chemin d'exploitation.

La Cour de cassation approuve la cour d'appel et rejette le pourvoi.

Il résulte des différents actes et plans que le chemin existe depuis 1910, qu'il servait à l'époque à lier des parcelles agricoles, que l'usage du chemin était exclusivement réservé à la communication entre les divers fonds. L'urbanisation ultérieure de la commune n'a pas modifié cet usage et l'existence de servitudes de passage n'exclut pas en soi une telle qualification. La cour d'appel a pu dès lors en déduire que ce chemin doit être qualifié de chemin d'exploitation.

SERVITUDE : Nature du commencement de preuve résultant de l'acte récognitif de servitude (Cour de cassation, Chambre civile 3, 14 juin 2018, RG N° 17-18.775, cassation, inédit)

L'arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa des art. 691 et 695 du Code civil.

Le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude et émané du propriétaire du fonds asservi.

En 2008, la SCI Eloany, propriétaire d'un bien immobilier voisin de celui des consorts X, a installé une canalisation d'eaux usées traversant leur propriété ; les consorts X ont assigné la SCI Eloany en dénégation de toute servitude de tréfonds et en enlèvement de la canalisation.

Le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude et émané du propriétaire du fonds asservi.

Pour rejeter les demandes, l'arrêt d'appel retient que le cahier des charges commun aux deux lotissements, lequel énonce que les acquéreurs s'engagent à souffrir le passage des canalisations sur leur propriété, constitue un commencement de preuve par écrit et que la preuve est rapportée par les circonstances de fait d'un accord entre les parties sur la constitution d'une servitude de tréfonds.

En statuant ainsi, sans constater que le commencement de preuve de l'acte récognitif faisait référence au titre antérieur constitutif de la servitude, la cour d'appel a violé les art. 691 et 695 du Code civil.

TOUR D'ECHELLE : La Cour de Nancy définit le tour d'échelle (CA Nancy, Chambre civile 2, 14 juin 2018, RG N° 17/02060)

Dans le cadre de travaux d'extension de sa maison, Mme Joëlle, propriétaire d'un immeuble sis [...], a obtenu du maire de la commune de Saint-Nicolas de Port un permis de construire modificatif concernant en particulier l'exécution de travaux de façade.

Elle a sollicité de la part de ses voisins, Mme Arlette et M. Philippe, époux, la possibilité de bénéficier d'une "servitude" de tour d'échelle pour la réalisation des travaux de crépissage de sa maison.

Mme Joëlle s'étant vue opposer un refus, elle a saisi le juge des référés du Tribunal de grande instance de Nancy par acte d'huissier en date du 27 janvier 2017, afin d'être autorisée, sur le fondement de l'article 809 du Code de procédure civile, à ses frais avancés, à faire poser un échafaudage sur la propriété des époux, sous astreinte de 100 euro par jour de retard.

Le tour d'échelle se définit comme un droit d'accès temporaire et limité au fonds voisin pour effectuer des travaux indispensables à la conservation d'une construction existante s'il est impossible pour le propriétaire d'effectuer ces travaux depuis chez lui, même au prix d'une dépense supplémentaire. Le bénéfice de ce droit ne peut en revanche être accordé pour une construction nouvelle.

Dans cette affaire, dans la mesure où le permis de construire l'extension de l'immeuble a été obtenu, où le recours contre ce permis a été rejeté et où les travaux sont en voie d'achèvement, l'extension doit désormais être considérée comme une construction existante. La réalisation d'un crépi ou d'un enduit est indispensable à la conservation de la construction. Il existe une urgence à ce que le mur donnant sur la terrasse du fonds voisin puisse être crépi afin notamment d'éviter des infiltrations. Il résulte des photographies versées aux débats que la configuration des lieux rend nécessaire l'installation temporaire d'un échafaudage sur la terrasse du fonds voisin pour que ces travaux puissent être menés à bonne fin.

Le droit de tour d'échelle sera donc accordé pendant cinq jours et un constat d'huissier sera réalisé avant et après les travaux afin de vérifier l'état de la terrasse du fonds voisin, les frais de constats étant à la charge du propriétaire du fonds dominant.

Rappel : le tour d'échelle n'est pas une servitude, c'est un droit d'accès temporaire.

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TROUBLE ANORMAL DE VOISINAGE : Un copropriétaire peut agir contre un autre pour trouble anormal de voisinage (Cass. 3e civ. 14 juin 2018 n° 17-14.191 F-D)

Un copropriétaire est responsable du trouble de voisinage ayant pour origine l’effondrement d’un escalier et d’un mur de soutènement situés sur son lot et qu’il avait la charge d’entretenir.

Un copropriétaire agit en indemnisation du trouble de voisinage causé par l’effondrement sur son terrain d’un mur de soutènement et d’un escalier dépendant du lot voisin, lot comprenant un jardin, une cour et un escalier d'accès.

Une cour d’appel accueille cette demande, retenant que le règlement de copropriété mettait à la charge du propriétaire du lot l’entretien de l’escalier, de la cour et du jardin, et qu’il était donc responsable du trouble de voisinage ayant pour origine l’effondrement de l’escalier et du mur de soutènement.

La Cour de cassation confirme.

La loi 65-557 du 10 juillet 1965 organise des régimes de responsabilité spécifiques, prévus notamment par son article 14, qui édicte une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires en cas de défaut d’entretien des parties communes ou de vice de construction, et par son article 9, qui permet d’engager la responsabilité d’un copropriétaire en cas d’infraction au règlement de copropriété. Trouve également à s’appliquer, au sein des copropriétés, le principe prétorien de responsabilité sans faute pour trouble anormal de voisinage. Les copropriétaires d’un même immeuble peuvent en effet également être des « voisins » en raison de la proximité de leurs lots. L’action fondée sur ce principe impose de caractériser un trouble anormal de voisinage (Cass. 3e civ. 26-11-2013 n° 12-25.995), peu important qu’aucune infraction au règlement de copropriété n’ait été commise (Cass. 3e civ. 29-2-2012 n° 10-28.618 : BPIM 3/12 inf. 256), et de caractériser la qualité de « voisin », quel que soit son statut juridique.

En l’espèce, la cour d’appel a relevé que le propriétaire du lot avait, à tout le moins, la charge de l’entretien du jardin, et en particulier du mur et de l’escalier s'étant effondrés. Elle a donc suffisamment rattaché le trouble subi par le copropriétaire voisin aux prérogatives du propriétaire du lot sur les éléments de maçonnerie situés dans ce jardin.

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COPROPRIETE : Faute d'organisation différente de la copropriété, le statut de la copropriété s'applique (cassation, chambre civile 1, 12 juin 2018, N° de pourvoi: 17-18.705, rejet, inédit)

L'ensemble immobilier dénommé [...] à [...] comporte, d'une part, un immeuble en copropriété qui a été divisé et vendu à M. et Mme Y, M. et Mme C, M. et Mme A et M. X, d'autre part, une parcelle, actuellement cadastrée section [...] , destinée à la desserte des différents lots et comportant des installations sportives et de loisirs affectées à l'usage commun des copropriétaires ; en l'absence de constitution de l'association syndicale prévue dans le règlement de copropriété, à laquelle cette parcelle devait être cédée, M. et Mme Y ainsi que M. et Mme A ont assigné M. et Mme C et M. X en partage de ce bien indivis sur le fondement des art. 815 et 840 du Code civil.

M. X a fait grief à l'arrêt d'appel de dire que l'ensemble immobilier est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 1965 et de rejeter sa demande de désignation d'un notaire pour procéder aux opérations de partage, alors, selon le moyen soutenu par lui, qu'un bien qui est soumis à une indivision provisoire n'est pas soumis au statut de la copropriété ; qu'en affirmant que la parcelle [...] devait être soumise au statut de la copropriété et était soumise au régime de l'indivision perpétuelle, après avoir pourtant constaté que le règlement de copropriété du 15 novembre 2000 prévoyait que la parcelle [...] serait provisoirement dans l'indivision puis cédée à titre gratuit à une association syndicale créée entre les quatre propriétaires utilisateurs, ce dont il résultait que jusqu'à la cession de la parcelle à une association syndicale, la parcelle était en indivision temporaire et soumise à l'art. 815 du Code civil prévoyant le partage, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que le bien litigieux était en indivision provisoire et non la partie commune d'un ensemble immobilier en copropriété, a violé les art. 1er de la loi du 1er juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis et les art. 815 et 840 du Code civil.

Mais après avoir relevé que si, selon le règlement de copropriété, la parcelle [...] , provisoirement en indivision, devait être cédée à titre gratuit à une association syndicale créée entre les quatre propriétaires utilisateurs, les formalités pour constituer une telle structure n'ont pas été accomplies, l'arrêt d'appel retient que faute d'avoir été suivie de la création effective d'une organisation différente, la conclusion d'une convention contraire est insuffisante pour écarter le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; de ces énonciations et appréciations, la cour d'appel a exactement déduit que la parcelle litigieuse, qui avait le caractère d'accessoire indispensable de l'ensemble immobilier, en ce qu'elle desservait les parties privatives et supportait des équipements sportifs collectifs réservés à l'usage des propriétaires, était soumise à la loi du 10 juillet 1965.

Le pourvoi est rejeté.

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VENTE IMMOBILIERE : Le notaire ne pouvait passer outre l'absence de certificat d'urbanisme (CA Versailles, Chambre 1, section 1, 8 juin 2018, RG N° 16/05348)

Le propriétaire vendeur d'un bien immobilier selon promesse unilatérale de vente reçue par un notaire doit être débouté de son action en responsabilité dirigée contre ce dernier.

Le notaire a, dans cette affaire, informé l'établissement prêteur devant intervenir à la vente d'une difficulté tenant à l'interdiction de la division d'une habitation en deux logements dans le secteur concerné et la vente n'a pas été réitérée.

Il n'est pas établi que le notaire ait été préalablement informé de l'intention du vendeur de diviser le logement en deux lots. Il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir régularisé la vente alors que celle-ci était assortie de la condition tenant à la délivrance d'un certificat d'urbanisme qui ne révèle pas de servitudes ou autres prescriptions administratives de nature à mettre en cause à plus ou moins long terme même partiellement le droit de propriété et de jouissance du bénéficiaire. Le notaire ne pouvait donc passer outre l'absence de fourniture de ce document par la mairie.

Par ailleurs, le notaire n'est pas davantage fautif à n'avoir pas passé outre l'avis du maire alors qu'il a pris le soin d'interroger le Cridon en vue de l'analyse des dispositions du POS rappelées par le maire et de demander que lui soient précisés les risques encourus pour l'acquéreur et le vendeur.

Enfin, le notaire ne peut se voir reprocher d'avoir alerté la banque de la difficulté alors qu'il avait pris le soin d'interroger le Cridon pour s'assurer de l'efficacité de son acte et alors que la réponse de cet organisme, dont le sérieux n'est pas mis en cause, n'a pas évacué les risques de l'opération. Le notaire n'a donc fait que remplir son obligation d'information à l'égard d'une partie devant intervenir à l'acte qu'il était chargé d'instrumenter.

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DROIT DE PROPRIETE : Est perpétuel un droit réel attaché à un lot de copropriété conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale d’un autre lot (Cass., Civ 3ème, n°638 du 7 juin 2018 ; pourvoi n° 17-17.240)

La SCI L’Aigle blanc a acquis, en 2004, divers lots à vocation commerciale, dont un à usage de piscine, faisant partie d’un immeuble en copropriété ; les vendeurs avaient signé, le 20 août 1970, une convention "valant additif" au règlement de copropriété par laquelle ils s’engageaient à assumer les frais de fonctionnement de la piscine et à autoriser son accès gratuit aux copropriétaires, au moins pendant la durée des vacances scolaires ; un arrêt devenu définitif, déclarant valable cette convention, a condamné la SCI à procéder, dans les termes de celle-ci, à l’entretien et à l’exploitation de la piscine ; la SCI a alors assigné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Grand Roc en constatation de l’expiration des effets de cette convention à compter du 20 août 2000.

La société a fait grief à l’arrêt d'appel de rejeter cette demande.

Mais est perpétuel un droit réel attaché à un lot de copropriété conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale d’un autre lot ; que la cour d’appel a retenu que les droits litigieux, qui avaient été établis en faveur des autres lots de copropriété et constituaient une charge imposée à certains lots, pour l’usage et l’utilité des autres lots appartenant à d’autres propriétaires, étaient des droits réels sui generis trouvant leur source dans le règlement de copropriété et que les parties avaient ainsi exprimé leur volonté de créer des droits et obligations attachés aux lots des copropriétaires ; il en résulte que ces droits sont perpétuels.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/638_7_39218.html

VENTE D'IMMEUBLE : La compensation de créances (Cour de cassation, Civ. 3e, 7 juin 2018, pourvoi n° 17-17.779, cassation, FS-P+B+I)

Dans un acte notarié de vente d'immeuble, le prix de vente de la maison objet de la vente  est payé par compensation avec une somme d’un même montant représentant partie de la dette reconnue par les vendeurs envers l'acquéreur en vertu d'une garantie de passif incluse dans deux actes sous seing privé aux termes desquels les vendeurs ont cédé à l’acquéreur les actions et la part qu'ils détenaient dans deux sociétés.

L’une des sociétés étant mise en redressement judiciaire puis en liquidation judiciaire, les vendeurs ont assigné l’acquéreur en nullité de la vente immobilière.

La cour d'appell prononce l’annulation de l’acte de vente. Elle retient que l’acquéreur n’étant pas créancier de la garantie de passif, la reconnaissance de dette des vendeurs à son profit est sans cause et, qu’à défaut de prix, la vente doit être annulée.

La Cour de cassation casse l’arrêt au visa de l’art. 1582 du Code civil. 

Le prix de vente avait été déterminé dans l’acte et l’existence de ce prix n’était pas affectée par une éventuelle impossibilité de le compenser avec une dette du vendeur à l’égard de l’acquéreur. 

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CONTRAT DE MAISON INDIVIDUELLE : Requalifiation en contrat de construction de maison individuelle et condamnation (Cour de cassation, Civ. 3e, 7 juin 2018, pourvoi n° 16-27.680, cassation, FS-P+B+I)

Les époux ont confié la construction de leur maison à une société de construction. Les plans ont été réalisés par un architecte, par ailleurs gérant de la société. Après expertise, les époux se plaignant notamment de désordres, assignent le constructeur et l'architecte en requalification du contrat en contrat de construction de maison individuelle (CCMI°, en annulation de ce contrat et en indemnisation.

La our d'appel rejette la demande tendant à ce que le gérant soit condamné, avec la société, à indemniser le préjudice causé par le défaut de souscription de l'assurance de responsabilité décennale et à rembourser les sommes résultant de l'apurement des comptes.

En retenant que le gérant n'est pas personnellement le cocontractant, sans rechercher, s'il n'a pas commis des fautes séparables de ses fonctions sociales engageant sa responsabilité personnelle en omettant de conclure un contrat de construction de maison individuelle et de souscrire une assurance de responsabilité décennale, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

PROMESSE DE VENTE : Une promesse de vente déséquilibrée est unilatérale (Cass. 3e civ. 7 juin 2018 n° 17-18.670 F-D)

Doit être requalifiée en promesse unilatérale de vente une promesse intitulée synallagmatique par les parties dès lors qu’il existe un déséquilibre significatif dans les obligations réciproques des parties, le promettant étant tenu de vendre alors que le bénéficiaire peut refuser d’acheter.

Deux sociétés signent un acte sous seing privé intitulé « promesse synallagmatique de vente et d'achat » portant sur des terrains destinés à la construction d'un centre commercial. Son 1er article stipule que « le promettant [le propriétaire des terrains] promet de vendre au bénéficiaire qui s’engage à acquérir sous les conditions générales et suspensives prévues ci-après ».

La promesse a été requalifiée en promesse unilatérale de vente pour les raisons suivantes : la vente était subordonnée à la réalisation de conditions suspensives ; l’acte fixait une date limite pour la levée de l'option qui était postérieure à la date de réalisation des conditions suspensives ; il prévoyait l’abandon des acomptes versés au promettant à titre d’indemnité d’immobilisation si le bénéficiaire ne manifestait pas son intention d'acquérir ; si celui-ci pouvait renoncer à acquérir sous la seule sanction de perdre les sommes versées représentant 10 % du prix de vente hors taxes, le promettant ne pouvait pas renoncer à vendre et il pouvait donc y être contraint, ce qui démontrait un déséquilibre significatif dans les prestations réciproques des parties.

Cette promesse unilatérale a été annulée, faute d’avoir été enregistrée dans les dix jours de son acceptation par le bénéficiaire. Le promettant a été condamné à restituer les sommes déjà versées par le bénéficiaire.

La promesse unilatérale de vente portant notamment sur un immeuble, un droit immobilier, un fonds de commerce ou un droit au bail est nulle si elle n’a pas été enregistrée auprès de l’administration fiscale dans un délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire (C. civ. art. 1589-2).

La promesse est unilatérale lorsqu’elle réserve au bénéficiaire le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la conclusion duquel il ne manque que le consentement du bénéficiaire (C. civ. art. 1124  issu de ord. 2016-131 du 1-2-2016).

En revanche la promesse est synallagmatique lorsqu’elle comporte des engagements réciproques des parties (cf. C. civ. art. 1106 issu de ord. 2016-131). Ainsi, la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix (C. civ. art. 1589).

En l’espèce, le promettant soutenait que tel était le cas dès lors que, aux termes de l’acte, « le promettant promet de vendre au bénéficiaire qui s'engage à acquérir », que les parcelles étaient identifiées par leur référence cadastrale et que le prix (3 770 000 € TTC) et ses modalités de paiement étaient fixés.

Mais il résultait des autres clauses de l’acte que seul le promettant était engagé tandis que le bénéficiaire disposait d’une option, acheter ou renoncer à acheter. En l’absence d’engagement corrélatif de la part du bénéficiaire, la promesse est unilatérale (Cass. com. 25-4-1989 n° 87-17.281 : Bull. civ. IV n° 136 ; CA Paris 3-2-2016 n° 14/10546 : BRDA 8/16 inf. 15).

La promesse unilatérale de vente est requalifiée en contrat synallagmatique si elle met à la charge du bénéficiaire l’obligation de verser une indemnité d’immobilisation si élevée par rapport au prix de vente qu’elle l’oblige à acquérir le bien (Cass. com. 13-2-1978 n° 76-13.429 : Bull. civ. IV n° 60 ; Cass. 3e civ. 26-9-2012 n° 10-23.912 : RJDA 1/13 n° 21). Ainsi, une indemnité égale à 10 % du prix a été considérée, moins compte tenu de son montant que de la courte durée de l’immobilisation (5 semaines), comme constituant un moyen détourné d’obliger le bénéficiaire à lever l’option, de sorte que la qualification de promesse synallagmatique a été retenue (CA Paris 22-10-1991 n° 90/14007).

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ACTE NOTARIE ET RESPONSABILITE : Nature délictuelle de la responsabilité du notaire pour l’efficacité de l’acte (Cass. 1re civ., 6 juin 2018, n° 17-13975)

Une banque consent à une SCI une ouverture de crédit pour financer la construction de maisons tandis que, par le même acte, un organisme se porte caution hypothécaire de la SCI et consent, en garantie du remboursement de l’ouverture de crédit, une hypothèque sur une parcelle cadastrée.

La SCI vend une parcelle à une société et, par le même acte, la banque consent une ouverture de crédit destinée, pour partie, au paiement du prix de la parcelle et, pour le surplus, au règlement du coût de construction de vingt et une villas et au remboursement de l’ouverture de crédit consentie par la banque à la SCI. Il est convenu que le prix de vente des villas serait versé à la banque, bénéficiaire d’un privilège de prêteur de deniers sur le terrain en cause. Soutenant que le notaire a commis des fautes dans l’exécution de l’acte de vente, la caution l’assigne, plus de dix-sept ans plus tard, afin de le voir condamné à payer à la banque la totalité du prix de vente des maisons visées à cet acte. Le prix de vente de celles-ci a été versé dans la comptabilité du notaire à hauteur de 1 282 692,21 euros et, par acte authentique, la caution a réglé à la banque la somme de 1 240 934, 99 euros, correspondant aux dettes de l’acquéreuse, et a été subrogée à hauteur de cette somme dans les droits de la banque.

La cour d’appel de Cayenne, pour écarter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action dirigée contre le notaire, retient qu’il lui est reproché de ne pas avoir versé à la banque le prix de chacune des ventes des villas construites sur une parcelle appartenant à l’acquéreuse et que, dès lors, sa responsabilité contractuelle est engagée.

L’arrêt est cassé par la première chambre civile de la Cour de cassation, au visa de l’article 1382, devenu 1240 du Code civil.

Les obligations du notaire qui tendent à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui constituent le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte relèvent de sa responsabilité délictuelle.

COPROPRIETE : Attribution de places de stationnement dans une copropriété (CA Lyon, Chambre civile 1, section B, 5 juin 2018, RG N° 17/02869)

Par acte authentique du 31 août 2009, M. Jacques M et Mme Evelyne D épouse M ont acquis les lots 5 et 21, consistant en un appartement et une cave, au sein d'un immeuble en copropriété situé [...], composé de 4 corps de bâtiment disposés autour d'une cour.

Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 janvier 1965, il a été décidé d'instituer un parking payant dans la cour de l'immeuble et d'attribuer les places de stationnement créées à certains copropriétaires ou exploitants des locaux professionnels de la copropriété.

Ce système a été pérennisé et les conditions d'occupation et d'attribution des places de stationnement ont fait l'objet de diverses résolutions lors d'assemblées générales des copropriétaires du 16 mars 1984, du 26 mars 1986 et du 7 juillet 1993.

Le 1er juillet 2014, l'assemblée générale des copropriétaires a rejeté la résolution proposée par M. Jacques M tendant à l'abandon des règles d'attribution des places de stationnement fixées précédemment.

Le 30 juin 2015, l'assemblée générale des copropriétaires a rejeté la résolution proposée par M. Jacques M. tendant à la résiliation de tous les baux en cours et à la définition de nouvelles règles d'attribution des places de stationnement conformes au principe d'égalité de traitement entre copropriétaires. Le rejet a été voté avec 9 copropriétaires représentant 806 tantièmes contre et 2 copropriétaires représentant 115 tantièmes pour.

Par acte d'huissier du 18 septembre 2015, M. Jacques M et Mme Evelyne D, invoquant le principe de l'égalité de traitement entre copropriétaires, ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] devant le tribunal de grande instance.

Appel a été relevé.

Une décision de l'assemblée générale peut décider d'attribuer à un copropriétaire un droit de jouissance privatif sur une partie commune, telle qu'un emplacement de stationnement, conférant à celui-ci un droit réel et perpétuel, sous réserve de ne pas entraîner une rupture de l'égalité entre les copropriétaires dans la jouissance des parties communes. Alors que l'assemblée générale des copropriétaires avait décidé d'instituer un parking payant dans la cour de l'immeuble et d'attribuer les places de stationnement créées à certains copropriétaires, une assemblée générale a en l'espèce rejeté la résolution proposée par le copropriétaire tendant à la résiliation de tous les baux en cours et à la définition de nouvelles règles d'attribution des places de stationnement conformes au principe d'égalité de traitement entre copropriétaires. L'action en annulation de cette résolution doit être rejetée.

En effet, le droit de jouissance sur les emplacements de stationnement consenti à certains copropriétaires a pour contrepartie le paiement d'un loyer qui se situe entre 35 et 40 euro par mois en fonction de la prise d'effet du bail. Ces loyers, qui viennent abonder la trésorerie de la copropriété, permettent aux copropriétaires qui ne bénéficient pas de la jouissance d'un emplacement de stationnement de bénéficier d'une contrepartie. Les copropriétaires demandeurs ne justifient pas que le montant du loyer ainsi défini serait dérisoire de sorte que la rupture de l'égalité entre les copropriétaires dans la jouissance des parties communes n'est pas caractérisée.

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PERMIS DE CONSTRUIRE : Suppression de l'obligation de mentionner sur le panneau d'affichage du permis de construire la date d'affichage en mairie du permis (Arrêté du 24 mai 2018 relatif au certificat d'urbanisme, au permis de construire et aux autorisati

Modifications diverses du livre IV du code de l'urbanisme. 

Le projet d'arrêté vise à supprimer l'obligation de mentionner sur le panneau d'affichage du permis de construire la date d'affichage en mairie du permis.

Cette mention supplémentaire est en effet source d'insécurité juridique. 
 

Texte intégral de la loi : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000036975230&dateTexte=&categorieLien=id

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LOI CARREZ : L'action loi Carrez c'est dans l'année qu'elle doit être exercée (Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 1, 1er juin 2018, RG N° 15/18435)

L'acte notarié du 20 décembre 2012, aux termes duquel la société TJT immobilier a vendu à la société France avenir le lot n° 67, désigne ce lot, situé dans le bâtiment B, au 2e étage, comme étant un bureau portant le n° 201, renvoyant à l'état descriptif de division du règlement de copropriété lequel énonce que le lot n° 67 consiste en "un bureau au 2e étage" et que "les couloirs, water-closets et lavabo de cet étage sont communs à tous les lots numéro 67 à 87". Le plan des lieux versé aux débats par la société France avenir confirme que le couloir permettant d'accéder au lot n° 67 ne fait pas partie de ce lot.

Par suite, le couloir litigieux n'étant pas une partie de l'objet vendu au sens de l'art. 1626 du Code civil, la revendication de ce couloir par le syndicat des copropriétaires n'est pas constitutive d'une éviction, de sorte que la société France avenir doit être déboutée de sa demande de garantie formée contre la société TJT immobilier, ainsi que de celle fondée sur la vente de la chose d'autrui.

S'agissant de la demande en paiement de la somme de 14'092,77 euro, correspondant à la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure de 1,6 mètre carré du bien vendu en raison de l'inclusion de la surface du couloir dans celle déclarée à l'acte authentique de vente, par principe, lorsque l'acquéreur d'un lot de copropriété agit contre le vendeur en invoquant un déficit de superficie, son action est exclusivement régie par l'art. 46 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi Carrez qui enferme dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente l'action en diminution du prix.

Il s'en déduit que l'action en paiement de la société France avenir, qui invoque un déficit de superficie du lot qu'elle a acquis, est exclusivement régie par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965. La fin de non-recevoir invoquée par la société Servim entreprises, précédente propriétaire, est donc recevable, de sorte que le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu'il a jugé le contraire.

En conséquence, la société France avenir est forclose en son action en paiement introduite le 21 mars 2014, plus d'une année après l'acte authentique de vente du 20 décembre 2012.

LOI CARREZ : La surface habitable ne pouvait être calculée que par référence à la SHON (Cour d'appel de Paris, 1er juin 2018 , N° de RG: 16/183967)

Le contrat de vente immobilière du 28 décembre 2010 est régi par les textes applicables à cette date. Ainsi, la surface habitable doit être calculée conformément aux normes en vigueur au 28 novembre 2010 qui seules s'imposaient au constructeur. Il incombe donc à l'acquéreur de démontrer que la surface habitable du bien qu'elle a acquis n'est pas de 58,97 m2 comme le prévoyait le plan établi par la SARL PSE-architecture, mais que, selon les normes en vigueur à la date du contrat, cette surface n'est que de 55,19 m2, soit une différence supérieure à la tolérance de 5% prévue au contrat. 

Dans son attestation du 16 septembre 2016, l'expert judiciaire, explicitant la méthode de calcul qu'il a utilisée, affirme que "la définition de la surface de plancher introduite par l'ordonnance du 16 novembre 2011 et la circulaire du 3 février 2012 et ayant modifié le Code de l'urbanisme (substitution de la surface de plancher à la SHON) est sans incidence sur la méthode de mesurage de la surface habitable d'un logement. En effet, cette notion n'est utilisée que dans le cadre des autorisations d'urbanisme (demande de permis de construire), pour évaluer la surface construite d'un immeuble. La surface SHON ne sert donc pas à établir la surface habitable d'un logement". 

Mais, antérieurement à l'ordonnance du 16 novembre 2011 qui a entendu unifier la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l'urbanisme, la surface habitable d'un logement, définie par l'art. R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation, se calculait, dans le cas d'une vente en l'état futur d'achèvement, par référence à la surface de plancher développée hors oeuvre brute (SHOB) et à la surface de plancher développée hors oeuvre nette (SHON) du Code de l'urbanisme. Or, la méthode de calcul résultant de l'ordonnance du 16 novembre 2011, en ce qu'elle exclut, notamment, du "nu intérieur" l'épaisseur des murs intérieurs, porteurs ou non, ainsi que l'épaisseur des matériaux isolants, les vides et les piliers isolés des murs périphériques, aboutit à une surface globalement inférieure à la SHON égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades. La nouvelle définition de la surface habitable, qui abandonne les règles du Code de l'urbanisme, a donc bien une incidence sur la mesure de cette surface. 

Par suite, la surface habitable ne pouvait être calculée que par référence à la SHON, ce que n'a fait ni l'expert judiciaire ni le Cabinet Tartacède-Bollaert, de sorte que Mme B, acquéreur, n'établit pas que la surface habitable qui lui a été livrée serait inférieure de plus de 5% à celle qui lui avait été promise. 

En conséquence, Mme B doit être déboutée de toutes ses demandes, le jugement entrepris étant infirmé en toutes ses dispositions. 

PLUS-VALUE : Vente de résidence principale avec gîtes (Cour administrative d'appel de Nantes, Chambre 1, 31 mai 2018 , Req. N° 16NT00648)

M. B a exercé une activité d'hébergement touristique et autre hébergement de courte durée dans la propriété à compter du 1er janvier 2003 et a obtenu, le 17 mars 2008, l'autorisation de la mairie pour l'exploitation de cinq chambres d'hôtes. Par ailleurs, M. B a obtenu le 21 mai 2008 une licence l'autorisant à servir ou vendre de l'alcool dans le cadre de son activité de location de chambres et tables d'hôtes.

M. et Mme B soutiennent que la totalité de la propriété constituait leur résidence principale au jour de sa cession et que si des chambres ont accueilli des touristes de passage, sans qu'ils aient à investir dans un matériel spécifique, ces mêmes espaces ont servi à leur famille et leurs amis. Toutefois, les requérants n'apportent aucun élément de nature à établir que les chambres occupées par la clientèle étaient utilisées également à des fins privatives. Les requérants soutiennent également que l'administration ne peut prendre en compte dans la quote-part de la propriété utilisée à titre professionnelle le prix de vente de la partie non aménagée des bâtiments à usage de gîtes, ni celui de la grange et de l'ancienne chapelle dès lors que ces biens doivent être considérés comme étant réservés à un usage privé. Toutefois, la seule attestation d'un notaire du 3 septembre 2013 n'est pas de nature à remettre en cause la détermination de la quote-part de la propriété utilisée à titre professionnelle, fixée à 77 % lors d'un précédent contrôle fiscal en 2011 à l'aide des plans de la propriété.

Dans ces conditions, et alors, au demeurant, que l'administration fait valoir, sans être sérieusement contredite, que l'activité commerciale de M. B constituait la source prépondérante de revenus du foyer fiscal, c'est à bon droit que l'administration a remis en cause le bénéfice de l'exonération de la plus-value réalisée en ce qui concerne la partie de la propriété non affectée à la résidence principale des requérants. 

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DROIT DE PREEMPTION DE LA SAFER : Vente d’un bien rural démembré (Cass. 3e civ., 31 mai 2018, n° 16-25829, FS-PBI, cassation partielle)

Le droit de préemption d’une SAFER s’exerce-t-il en cas de vente de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien rural au profit d’acquéreurs distincts ?

Une nouvelle fois confrontée à cette question, la Cour de cassation confirme sa position, aux termes d’un arrêt largement diffusé du 31 mai 2018.

Ainsi, les hauts magistrats décident que l’acte, qui emporte non pas la vente de l’usufruit ou de la nue-propriété des biens, mais de celle de ces deux droits simultanément, de sorte qu’il a pour objet le transfert, en une seule opération, de la pleine propriété, même si l’usufruit et la nue-propriété sont cédés à deux personnes distinctes, est soumise au droit de préemption de la SAFER.

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COPROPRIETE : Droits de la copropriétaire sur sa terrasse à jouissance exclusive (CA Pau, Chambre 1, 31 mai 2018, RG N° 16/00542)

Claudine est propriétaire d'un appartement dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [...] . Le toit de son habitation est constituée au moins en partie par la terrasse à laquelle accède Florence, propriétaire d'un appartement situé au premier étage.

Se plaignant de l'écoulement des eaux de cette terrasse, qui, par fortes pluies formeraient des rideaux d'eau l'empêchant de sortir dans la cour de l'immeuble à laquelle elle a accès depuis son appartement, Claudine, imputant la situation à des travaux réalisés par Florence, a saisi le juge des référés et obtenu l'institution d'une expertise judiciaire confiée à l'expert Jean ; l'expert judiciaire a déposé son rapport le 23 mai 2014, en lecture duquel Claudine a saisi le tribunal de grande instance par assignation du 18 septembre 2014.

Le litige s'est retrouvé devant la cour d'appel.

Florence, la copropriétaire d'un appartement au premier étage, dispose du droit d'utiliser la terrasse en vertu des dispositions de son acte notarié qui reprend le règlement de propriété lui donnant le droit de l'utiliser ; une partie commune pouvant faire l'objet d'un usage privatif. En effet, le règlement de copropriété lui donne un droit de jouissance privatif sur la terrasse, qui constitue une partie commune. Il dispose qu'elle a l'usage de la terrasse et cet usage est privatif puisqu'on n'y accède que par son appartement dont elle n'a pas à faire partager la jouissance. Etant la seule à pouvoir y accéder, elle dispose du droit d'y poser un revêtement de son choix, sous réserve de ne pas porter atteinte à la structure de l'immeuble, notamment l'étanchéité, et sous les contrôles prévus par la loi quand se trouve en jeu l'aspect extérieure de l'immeuble. Le droit réel et exclusif de la copropriétaire sur la terrasse est donc démontré.

Par ailleurs, il y a lieu de constater un trouble anormal de jouissance du propriétaire de l'appartement situé en-dessous en raison de l'écoulement anormal des eaux de pluie provenant de la terrasse et résultant des aménagements réalisés par la copropriétaire. Bien que le préjudice ait cessé par la réalisation de travaux, il demeure réparable pour la période antérieure. S'agissant d'un préjudice immatériel s'étalant dans le temps, l'action ne peut pas aboutir pour la période antérieure au temps applicable pour prescrire à la date à laquelle a été délivrée l'assignation en référé. Le délai applicable reste celui de 10 ans prévu par l'art. 2270-1 du Code civil dans sa rédaction en vigueur jusqu'au 17 juin 2008, l'assignation étant intervenue moins de 5 ans après l'entrée en vigueur de la réforme de la prescription réduisant le délai de 10 à 5 ans. À l'égard du syndicat des copropriétaires, le délai de prescription est également de 10 ans par application de l'art. 42 de la loi du 10 juillet 2005 qui déroge à la prescription quinquennale de droit commun. Par conséquent, le préjudice est indemnisable et doit être réparé par la propriétaire à l'origine de ces installations ainsi que par le syndicat des copropriétaires ayant donné son autorisation à de tels aménagements.

 

LOTISSEMENT : Exhaussement du mur séparatif dans un lotissement (Cour d'appel de Besancon, Chambre civile 1, 29 mai 2018, Numéro de rôle : 17/00680)

Fabrice est propriétaire, dans le [...], du lot n° 8 sur lequel il a fait édifier sa maison d'habitation. Sa propriété jouxte celle de Patrick et Véronique, époux.

Reprochant à son voisin d'avoir édifié un mur séparatif empiétant sur son fonds et d'avoir procédé à des exhaussements de son terrain et à des constructions, dont une piscine, au mépris du plan d'occupation des sols, Fabrice a saisi dans un premier temps les juridictions pénale et administrative, puis a fait assigner Patrick Véronique le 13 novembre 2008 devant le tribunal de grande instance de Dijon pour obtenir la démolition des constructions litigieuses et l'indemnisation de ses différents préjudices

Par ordonnance du 12 novembre 2013 le premier président de la Cour d'appel de Dijon a désigné le tribunal de grande instance de Besançon pour connaître de l'affaire. Appel a été relevé.

Le requérant Fabrice, qui est propriétaire dans un lotissement du lot sur lequel il a fait édifier sa maison d'habitation, est bien fondé à réclamer l'indemnisation de son préjudice résultant des exhaussements de terrains et de clôture pratiqués par les propriétaires du fonds voisin. En effet, la chambre des appels correctionnels a consacré l'existence d'une faute pénale s'agissant des exhaussements et de clôture pratiqués par les propriétaires voisins en contravention avec le plan local d'urbanisme. Cette décision rendue par la juridiction pénale s'impose au juge civil.

Les exhaussements irréguliers sont à l'origine du préjudice de perte d'intimité subi par le requérant puisqu'ils ont augmenté la vue sur son fonds. Même si la pousse d'une haie de thuyas a progressivement réduit la vue sur le fonds voisin, le préjudice existe depuis plusieurs années et subsiste encore, même d'une façon moindre. En revanche, la clôture litigieuse ne peut causer au requérant un quelconque préjudice.

Les conditions d'application de l'art. 678 du Code civil ne sont pas satisfaites en l'absence d'exhaussement dans la partie située à 1,90 mètre du mur séparatif. Et le requérant connaissait lors de l'édification de sa maison l'existence d'une tolérance pour les exhaussements du sol destinés à remédier à certaines contraintes techniques. Cependant, les conséquences des différents exhaussements, qui ont créé des vues directes sur la propriété du requérant, cumulées avec celles de la surélévation irrégulière génèrent incontestablement pour sa propriété une perte significative d'intimité laquelle constitue un trouble anormal de voisinage.

Eu égard à la nature du préjudice subi par le requérant et à sa persistance depuis plusieurs années, il lui est alloué une somme de 10'000 euro à titre de dommages intérêts.

Il est constant que pour séparer leur propriété de celle du requérant, les voisins ont fait édifier, sans déclaration préalable, un mur dont les fondations empiétaient d'environ 35 cm et 44 cm sur le fonds voisin et dont la hauteur excédait celle permise par le PLU. Bien que le mur ait été démoli, l'atteinte à la propriété est source de préjudice pour le requérant privé de la jouissance d'une partie de son fonds. Cette privation de jouissance doit donc être indemnisée, en application de l'art. 545 du Code civil, par l'allocation de 1'000 euro à titre de dommages et intérêts.

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ACQUISITION EN SCI : La SCI était bien un acquéreur professionnel (Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile 1, 29 mai 2018, RG N° 16/00726)

La SCI emprunteuse doit être déclarée irrecevable en ses actions en déchéance des intérêts et en nullité de la stipulation d'intérêt.

Selon acte notarié du 1er février 2003, la SCI Les Fabrettes a contracté auprès de la Banque Populaire des Alpes un prêt de 152'450 euros remboursable en 180 échéances, destiné à l'acquisition de bâtiments à usage de gîte rural. Le taux effectif global est de 6,489750 %.

Par acte du 24 août 2011, la SCI Les Fabrettes a assigné la Banque Populaire des Alpes devant le tribunal de grande instance de Grenoble en déchéance du droit aux intérêts sur le fondement des art. 1147 et 1907 du Code civil, L 313-1, L 313-2, L 312-8 et M 312-33 du Code de la consommation.

Elle sollicitait la restitution des sommes indûment versées et l'allocation de dommages intérêts.

La SCI emprunteuse doit être déclarée irrecevable en ses actions en déchéance des intérêts et en nullité de la stipulation d'intérêt. En l'espèce, la société qui a pour activité la construction, la propriété de tous biens immobiliers et leur gestion par bail a souscrit un prêt professionnel destiné à l'achat de bâtiments à usage de location de gites ruraux. Ainsi, l'opération financée par la banque correspond précisément à l'objet social de la SCI. La mention isolée de l'acte authentique selon laquelle l'acquéreur déclare qu'il est un acquéreur non professionnel n'est pas de nature à modifier la nature professionnelle du prêt. Il en résulte que le prêt n'est pas soumis aux dispositions du chapitre du Code de la consommation relatif au prêt immobilier et que les parties sont liées par un contrat de prêt non concerné par les dispositions des art. L. 312-2 et suivants du Code de la consommation.

Par ailleurs, l'action en nullité de la stipulation de l'intérêt conventionnel se prescrit par cinq ans et la prescription de l'action en nullité de la stipulation de l'intérêt conventionnel engagée par un emprunteur qui a obtenu un concours financier pour les besoins de son activité professionnelle court à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître le vice affectant le taux effectif global, soit à compter de la date de la convention. L'action apparaît donc comme prescrite.

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IMPOT SUR LA FORTUNE IMMOBILIERE (IFI) : Précisions sur les obligations déclaratives (D. n° 2018-391, 25 mai 2018 : JO, 26 mai 2018 – D. n° 2018-404, 29 mai 2018 : JO, 30 mai 2018 – A., 29 mai 2018 : JO, 30 mai 2018 (2 arrêtés) : Defrénois flash 11 juin 2

Depuis le 1er janvier 2018, l’ISF a été supprimé et remplacé par un nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI) codifié aux articles 964 et suivants du CGI.

Cet impôt reprend plusieurs dispositions applicables à l’ISF, notamment son champ d’application.

Deux décrets et deux arrêtés, publiés au Journal officiel des 26 et 30 mai derniers, viennent préciser les obligations déclaratives liées à cet impôt.

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AUTORISATIONS DE CONSTRUIRE : L'article L.424-3 du Code de l'urbanisme impose en principe au juge d'enjoindre à l'administration de délivrer l'autorisation (CE. 25 mai 2018, avis n°41.350)

Lorsque le juge annule un refus d'autorisation ou une opposition à une déclaration après avoir censuré l'ensemble des motifs que l'autorité compétente a énoncés dans sa décision conformément aux prescriptions de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme ainsi que, le cas échéant, les motifs qu'elle a pu invoquer en cours d'instance, il doit, en principe et s'il est saisi de conclusions à fin d'injonction, ordonner à l'autorité compétente de délivrer l'autorisation ou de prendre une décision de non-opposition.

Le Conseil d'Etat retient aux termes de cet arrêt :

"4. Les dispositions introduites au deuxième alinéa de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme par l'article 108 de la loi du 6 août 2015 visent à imposer à l'autorité compétente de faire connaitre tous les motifs susceptibles de fonder le rejet de la demande d'autorisation d'urbanisme ou de l'opposition à la déclaration préalable. Combinées avec les dispositions de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, elles mettent le juge administratif en mesure de se prononcer sur tous les motifs susceptibles de fonder une telle décision. Il ressort des travaux parlementaires de la loi du 6 août 2015 que ces dispositions ont pour objet de permettre d'accélérer la mise en oeuvre de projets conformes aux règles d'urbanisme applicables en faisant obstacle à ce qu'en cas d'annulation par le juge du refus opposé à une demande d'autorisation d'urbanisme ou de l'opposition à la déclaration préalable, et compte tenu de ce que les dispositions de l'article L. 600-2 du même code cité au point 2 conduisent à appliquer le droit en vigueur à la date de la décision annulée, l'autorité compétente prenne une nouvelle décision de refus ou d'opposition.

5. Il résulte de ce qui précède que, lorsque le juge annule un refus d'autorisation ou une opposition à une déclaration après avoir censuré l'ensemble des motifs que l'autorité compétente a énoncés dans sa décision conformément aux prescriptions de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme ainsi que, le cas échéant, les motifs qu'elle a pu invoquer en cours d'instance, il doit, s'il est saisi de conclusions à fin d'injonction, ordonner à l'autorité compétente de délivrer l'autorisation ou de prendre une décision de non-opposition. Il n'en va autrement que s'il résulte de l'instruction soit que les dispositions en vigueur à la date de la décision annulée, qui eu égard aux dispositions de l'article L. 600-2 citées au point 2 demeurent.applicables à la demande, interdisent de l'accueillir pour un motif que l'administration n'a pas relevé, ou que, par suite d'un changement de circonstances, la situation de fait existant à la date du jugement y fait obstacle L'autorisation d'occuper ou utiliser le sol délivrée dans ces conditions peut être contestée par les tiers sans qu'ils puissent se voir opposer les termes du jugement ou de l'arrêt.

6. En cas d'annulation, par une nouvelle décision juridictionnelle, du jugement ou de l'arrêt ayant prononcé, dans ces conditions, une injonction de délivrer l'autorisation sollicitée et sous réserve que les motifs de cette décision ne fassent pas par eux-mêmes obstacle à un nouveau refus de cette autorisation, l'autorité compétente peut la retirer dans un délai raisonnable qui ne saurait, eu égard à l'objet et aux caractéristiques des autorisations d'urbanisme, excéder trois mois à compter de la notification à l'administration de la décision juridictionnelle. Elle doit, avant de procéder à ce retrait, inviter le pétitionnaire à présenter ses observations."

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DROIT DE PROPRIETE : Pas de débord de toit sur la propriété du voisin (CA Aix-en-Provence, Chambre 4 A, 24 mai 2018, RG N° 16/22184)

Selon l'art. 545 du Code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité ; en l'occurrence, il résulte clairement des divers constats d'huissier auxquels se trouvent annexées des photographies, que Mesdames M ont entrepris des travaux de surélévation de leur maison d'une hauteur de deux rangées de parpaings (environ 40 cm) et que la toiture, déposée à l'occasion des travaux, a été rétablie en créant en façade sud un débord d'environ 75 cm correspondant à des voltiges en bois débordant de 60 cm environ et d'une gouttière d'environ 25 cm de diamètre, soit un débord total de l'ordre de 75 cm sur le fonds de M. et Mme L, trois fois supérieur à ce qui existait auparavant ; il est ainsi produit par M. et Mme L plusieurs photographies avant travaux, datant de 2002 et 2003, dont il résulte que le débord au-dessus de leur parcelle ID n° 95 n'était auparavant que de la largeur de la gouttière ; à cet égard, l'attestation (de Mme C), que Mesdames M produisent aux débats, selon laquelle la toiture dépassait de la façade depuis plus de trente ans, n'est pas inexacte, mais occulte simplement l'existence d'une aggravation du débord de la toiture.

C'est vainement que Mesdames M invoquent la nécessité d'un débord de la toiture afin que l'eau ne ruisselle pas contre le mur (sic) et si leur fonds bénéficie effectivement d'une servitude de surplomb acquise par usucapion trentenaire, ce n'est que de la largeur de la gouttière, qui existait auparavant en façade sud de leur maison ; il convient, dans ces conditions, de les condamner à supprimer le débord du versant sud du toit de leur immeuble empiétant de 60 cm sur la parcelle ID n° 95. 

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ACTION CONTRE UN AGENT IMMOBILIER APRES ACHAT : Agir dans le délai (Cour d'appel de Douai, Chambre 2, section 1, 24 mai 2018, RG N° 17/02340)

Par contrat en date du 14 septembre 2006, la SARL Espace Patrimoine ayant pour activité les transactions sur immeubles et fonds de commerce, la gestion de patrimoine, les placements et défiscalisation, l'assurance vie, l'épargne, la retraite et la prévoyance s'est engagée envers les époux L à rechercher un ou plusieurs biens immobiliers dans une résidence de tourisme en vue de sa location dans le cadre d'un investissement à but patrimonial, ainsi que le financement nécessaire à ladite acquisition immobilière.

Par contrat en date du 14 septembre 2006, les époux L. ont réservé auprès de la SCCV Les Jardins de la Roseraie un bien en VEFA au sein d'un ensemble immobilier à Saint Denis de la Réunion. Ce programme était conçu par Cerenicimo, le promoteur immobilier étant Océanis. Suivant acte authentique en date du 3 mai 2007, les époux L ont fait l'acquisition du bien immobilier en l'état futur d'achèvement pour la somme de 281'388 euro, financé par le biais d'un crédit souscrit auprès du Crédit Agricole. Le 18 mars 2008, la livraison et la remise des clés sont intervenues. La location a commencé le 9 août 2008. En 2012, le locataire a abandonné les lieux. Par acte authentique en date du 6 mai 2018, les époux L ont vendu l'immeuble au prix de 123'000 euro.

Par lettre recommandée en date du 15 juin 2015, les époux L. ont vainement mis en demeure M. Romain C, gérant de la SARL Espace Patrimoine et la SARL Espace Patrimoine de réparer leur préjudice et de leur payer la somme totale de 263'081,31 euro.

L'action en responsabilité dirigée contre l'agent immobilier est prescrite. 

Lorsqu'il avait pris possession du bien, les mandants étaient pleinement en mesure de connaître l'évaluation de l'immeuble au regard du marché local et ne pouvaient légitimement ignorer la sous-évaluation du bien qui doit être appréciée à la date d'achat. Ils ne démontrent pas davantage leur ignorance des défauts allégués de l'investissement immobilier, à savoir la qualité médiocre, l'agencement défaillant et la situation dans un quartier peu accueillant et mal situé, ou des charges très élevées.

L'ancien délai de prescription a donc commencé à courir le 18 mars 2008, date de la livraison du bien. Suite à la réforme du droit des prescriptions, en application de l'article 26 de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, il y a lieu de retenir comme point de départ du délai de prescription quinquennale désormais applicable la date du 19 juin 2008, date d'entrée en vigueur de la loi, conformément aux dispositions transitoires prévues. Le délai de prescription a donc expiré le 19 juin 2013, de sorte que l'action en responsabilité engagée en 2015 était prescrite.

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URBANISME - CONSTRUIRE SANS AUTORISATION : Quels sont les risques encourus ?

Construire sans autorisation ou en violation de l’autorisation qui a été délivrée est passible de sanctions pénales.

Qui est pénalement responsable ?

Pendant combien de temps les poursuites peuvent-elles être engagées ?

Quelles sanctions le juge répressif peut-il prononcer ? 

1. En cas de constructions illicites, pendant combien de temps des poursuites pénales peuvent-elles être engagées ?

Lorsqu’une construction est édifiée en méconnaissance des règles d’urbanisme, plusieurs délits peuvent être retenus. Comme pour tout délit depuis la loi 2017-242 du 27 février 2017 portant réforme de la prescription en matière pénale, les poursuites peuvent être engagées pendant 6 ans. Passé ce délai, les faits sont prescrits

Mais attention : le délai ne commence à courir qu’à partir du jour où la construction est terminée. Il faut donc se placer au moment où la construction est en état d’être utilisée pour décompter le délai. Il faut aussi tenir compte de la date à laquelle le délit a été constaté par procès-verbal, car ce constat a pour effet d’interrompre le délai de prescription.

 

2.- Le propriétaire d’un bien est-il pénalement responsable des constructions réalisées sans autorisation par son locataire sur sa propriété ?

Le Code de l’urbanisme indique que des sanctions pénales pour exécution irrégulière de travaux peuvent être prononcées contre les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou autres personnes responsables de l'exécution des travaux.

La jurisprudence estime, généralement, que le propriétaire d’un bien est le bénéficiaire effectif des travaux réalisés illégalement. Ceci vaut y compris quand c’est son locataire qui a effectué les travaux, car il aurait dû le contraindre à respecter la réglementation (Cass. crim. 24-10-2017 : Bpim 6/17 inf. 395).

 

3.- Quelles sont les sanctions financières alors envisageables ?

Le propriétaire négligent risque une amende comprise entre 1 200 € et un montant qui ne peut excéder, dans le cas de construction d'une surface de plancher, 6 000 € par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable et, dans les autres cas, 300 000 €.

Les sanctions pénales étant fixées en fonction des circonstances de l’infraction et de la personnalité de leur auteur, on peut espérer que le tribunal sera relativement clément dans la mesure où le propriétaire n’est pas à l’origine de la construction illicite.

 

4.- En cas d’achat d’un bien immobilier pour lequel le vendeur a réalisé des travaux sans autorisation, que risque l’acheteur ?

Seul le vendeur encourt des sanctions pénales. Rappelons qu’en droit pénal, on ne peut être poursuivi que pour ses propres fautes.

En revanche, si le vendeur est condamné, même après la vente, des mesures dites de « restitution » sont généralement ordonnées : mise en conformité de la construction avec la réglementation d’urbanisme ou démolition. Ces mesures doivent être exécutées quel que soit le propriétaire, y compris si le bien a été vendu. Dans ce cas, l’autorité administrative peut faire réaliser les mesures après en avoir demandé l’autorisation au tribunal de grande instance, ce dernier pouvant ordonner l’expulsion de tous les occupants. L’acquisition d’un tel bien est donc particulièrement risquée !

PERMIS DE CONSTRUIRE : Intérêt à agir d'un syndicat de copropriétaires pour l'annulation d'un permis de construire (Conseil d'Etat, Chambre 1, 18 mai 2018, req. N° 412.174, annulation)

Le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière Oliveraie de Bellet a demandé au Tribunal administratif de Nice d'annuler pour excès de pouvoir l'arrêté du 6 octobre 2014 par lequel le maire de Nice a accordé à la société en nom collectif "269 route de Bellet" un permis d'aménager portant sur la démolition de deux villas et d'un garage en vue de la création d'un lotissement, sur un terrain situé 269, route de Bellet, ainsi que la décision du 21 janvier 2015 par laquelle ce maire a rejeté le recours gracieux qu'elle avait formé contre cet arrêté.

Par un jugement du 4 mai 2017, le tribunal a rejeté cette demande.

Aux termes de l'art. L. 600-1-2 du Code de l'urbanisme : "Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation".

Le syndicat requérant regroupe les propriétaires d'un ensemble immobilier jouxtant immédiatement la parcelle d'assiette du projet, laquelle est également bordée au sud par l'unique voie d'accès à cette copropriété. Par suite, en jugeant que le syndicat des copropriétaires ne justifiait pas d'un intérêt à agir contre le permis d'aménager, alors qu'il faisait état des conséquences de ce projet sur la vue et le cadre de vie des copropriétaires qu'il représente ainsi que des troubles occasionnés tant par les travaux que par l'encombrement des accès à leur propriété, le tribunal administratif a inexactement qualifié les faits de l'espèce.

EXPULSION SUITE A ORDRE DE DEMOLITION D'UNE MAISON : L’expulsion des occupants par le propriétaire du terrain et la démolition de leur maison (Cass. 3e civ., 17 mai 2018, n° 16-15792)

Deux époux assignent le propriétaire d’un terrain en revendication de la propriété, par prescription trentenaire, de la parcelle qu’ils occupent et sur laquelle ils ont construit leur maison dont le défendeur, se prévalant d’un titre de propriété, demande la démolition et la libération des lieux.

Les mesures d’expulsion et de démolition d’un bien construit illégalement sur le terrain d’autrui caractérisent une ingérence dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Conv. EDH..

Une telle ingérence est fondée sur l’article 544 du Code civil, selon lequel la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements, et sur l’article 545 du même code, selon lequel nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Elle vise à garantir au propriétaire du terrain le droit au respect de ses biens, protégé par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 et par l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Conv. EDH.

L’expulsion et la démolition étant les seules mesures de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien, l’ingérence qui en résulte ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété.

En conséquence, par un arrêt rendu en formation plénière et promis à la plus large diffusion, la troisième chambre civile de la Cour de cassation décide que cour d’appel de Cayenne qui retient qu’il résulte d’un acte notarié de partage du 20 mai 2005 que le défendeur à l’action est propriétaire de la parcelle litigieuse et que les occupants ne rapportent pas la preuve d’une prescription trentenaire justifie légalement sa décision d’accueillir les demandes du propriétaire.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/475_17_39084.html

AVOCAT.FR : https://consultation.avocat.fr/avocat-bastia/christian-finalteri-13042.html

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PROMOTION IMMOBILIERE : Vente d'immeuble inachevé ou vente d'immeuble à construire (CA Douai, Chambre 1, section 1, 17 mai 2018, RG n° 17/03348)

L'art. 1601-1 du code civil dispose que la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement.

L'art. 1601-2 du code civil définit la vente à terme comme le contrat par lequel le vendeur s'engage à livrer l'immeuble à son achèvement, l'acheteur s'engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison.

Selon l'art. 1601-3 du code civil, la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.

Au sens de ces articles, quatre éléments sont nécessaires pour qualifier un contrat de vente d'immeuble à construire : une vente immobilière, un immeuble inachevé, une obligation d'achèvement à la charge du vendeur et un délai de réalisation déterminé par le contrat.

L'obligation d'achèvement permet de distinguer le contrat de vente d'immeuble à construire de la vente en l'état d'un immeuble non achevé.

En l'espèce, le compromis de vente de l'immeuble litigieux a été conclu entre les parties le 11 avril 2013 devant un notaire, soit un professionnel, chaque page de l'avant-contrat étant paraphée par les trois parties.

Il ressort des mentions explicites de la convention que la vente porte sur une maison à usage d'habitation édifiée sur un terrain repris au cadastre sous la section BD n° 237, le plan de l'immeuble y étant annexé.

Il est stipulé que le vendeur a déposé une demande de permis de construire à la Mairie de Raismes le 25 janvier 2010, le permis lui ayant été accordé tacitement. En revanche, il est également mentionné expressément que le vendeur n'a souscrit aucune assurance de dommages-ouvrage pour la réalisation des constructions.

Il est spécifié que le bien '"n'a pas fait l'objet d'une déclaration d'achèvement des travaux ni de la délivrance ni d'un certificat de conformité ni d'une attestation de la Mairie certifiant que la conformité des travaux avec le permis n'a pas été contestée, ainsi que le VENDEUR le déclare".

Enfin, il est mentionné dans la convention que 'Les parties sont expressément averties des sanctions ci-après résultant de l'absence de certificat de conformité ou de la déclaration d'achèvement et de conformité, dans la mesure où les travaux effectués ne sont pas conformes aux prescriptions contenues dans le permis de construire.', les sanctions pénales, civiles et administratives encourues étant listées.

Ainsi, il résulte des dispositions non équivoques de l'avant-contrat régularisé entre M. S.- et M. et Mme L, que les parties ont entendu convenir de la vente d'une maison à usage d'habitation déjà bâtie.

S'il est manifeste, eu égard au constat d'huissier établi le 14 août 2013, que la construction de la maison n'est pas terminée, le compromis de vente ne prévoit aucune date d'achèvement de travaux par les vendeurs ni d'obligation de réalisation ou d'achèvement de travaux à la charge de ces derniers.

Au contraire, il est expressément stipulé que l'acquéreur sera tenu "De prendre le bien ci-dessus désigné dans l'état où il se trouvera au moment de la réitération de la vente [...]."

Les mails datés des 8 avril et 12 juillet 2013 émanant de M. S et listant des demandes relatives à des équipements (conduit de cheminée, douche italienne, alimentation électrique de la terrasse...) sont insuffisants à démontrer l'existence d'un accord entre les parties sur la réalisation de travaux par les vendeurs et encore moins d'un accord sur la vente d'un immeuble à construire.

Il convient de rappeler que le contrat est la chose des parties et qu'elles sont libres de fixer l'objet et les conditions du contrat.

Au regard des pièces versées aux débats, il n'est pas démontré que les parties sont convenues de conditions de vente de l'immeuble différentes de celles reprises dans l'acte notarié.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que l'avant-contrat régularisé entre les parties porte sur la vente en l'état d'un immeuble non achevé et non sur la vente d'un immeuble à construire.

Dès lors, le compromis de vente du 11 avril 2013 n'est pas soumis aux dispositions des art. L. 261-11 et suivants du code de la construction et de l'habitat. Aucune demande d'annulation de l'avant-contrat pour non-respect des dispositions de ces articles n'est en conséquence fondée.

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CADASTRE : Il n'a qu'une portée fiscale (QE n° 02834 & QE n° 02359, Sénat : J.O. Sénat, 17 mai 2018, p. 2347)

Le cadastre est un document de caractère fiscal dont les indications relatives à la contenance et à la délimitation des biens fonciers n'ont qu'une valeur indicative et ses énonciations ne constituent pas par elles-mêmes un titre de propriété et ce, quelle que soit leur ancienneté.

Mais, toute personne concernée peut s'en servir pour justifier ne pas être propriétaire d'un bien. 

Deux réponses ministérielles précisent qu'une commune peut solliciter la publication au fichier immobilier d'une décision de classement d'un bien dans son domaine public, mais que les services du cadastre peuvent également établir, à leur initiative, des procès-verbaux, dits "croquis fonciers" (D. n° 55-1350, 14 oct. 1955, art. 26 et 28) sur la base des délibérations portées à leur connaissance avant d'en informer le service de la publicité foncière D. n° 55-22, 4 janv. 1955).

Il ne s'agit cependant que d'indications dès lors qu'une telle qualification dépend d'une situation de fait s'agissant de l'entrée d'un bien dans le domaine public (CGPPP, art. L. 2111-1), et de droit et de fait (désaffectation puis déclassement, pour sa sortie).

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VICES CACHES : Présence d'amiante et installation électrique défectueuse, le tout caché par le vendeur (Cour d'appel de Versailles, Chambre 3, 11 mai 2018 , RG N° 16/07620)

Les époux A, par acte authentique du 18 avril 2011, ont acquis de M. et Mme de la R une villa avec piscine, sise [...], au prix de 1.050.000 euro.

Etait annexé à l'acte, un état établi le 14 janvier 2011 par le cabinet JG Diagnostic Immobilier concluant qu'aucun matériau susceptible de contenir de l'amiante n'avait été repéré.

Après leur prise de possession des lieux, M. et Mme A ont été alertés sur la probable présence d'amiante et sur des anomalies de l'installation électrique et ils ont fait réaliser un nouveau diagnostic par M. Jacques G exerçant sous l'enseigne JG Diagnostic Immobilier, auteur du rapport initial, lequel a confirmé la présence d'amiante.

Après assignation par les acquéreurs, le litige entre vendeurs et acquéreurs s'est retrouvé devant la Cour d'appel de Versailles.

Même si la présence d'amiante ne rend pas en l'espèce le bien impropre à sa destination, compte tenu du bon état des plaques de toiture, elle entraîne des sujétions particulières puisque la toiture doit être contrôlée régulièrement et toute intervention nécessitera le recours à une entreprise spécialisée, en sorte qu'elle affecte l'usage normal du bien.

Il en est de même des non-conformités affectant l'installation électrique, puisque certaines anomalies présentent un danger pour les personnes. Est ainsi caractérisée la présence de défauts qui diminuent l'usage du bien au point que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou à un moindre prix s'il les avait connus.

S'il n'est pas établi que les vendeurs aient eu connaissance des défauts affectant l'installation électrique, de sorte que la clause élusive de garantie des vices cachés a vocation à s'appliquer, il apparaît que les vendeurs savaient que la toiture de leur maison contenait de l'amiante, puisque cela résultait du diagnostic réalisé lorsqu'eux-mêmes ont acquis le bien. Ils ne peuvent donc se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés. La restitution de prix à laquelle les acheteurs peuvent prétendre ne doit tenir compte que des contraintes imposées en termes d'entretien et de surcoûts en cas d'intervention sur le toit. La somme de 15.000 euro doit être accordée à ce titre.

Les vendeurs doivent être déboutés de leur recours en garantie contre le diagnostiqueur dès lors que le fait de devoir restituer une partie du prix de vente n'est pas un préjudice indemnisable.

COMPROMIS DE VENTE : Faute des acquéteurs qui demandent un prêt d'un montant supérieur à celui déclaré au compromis (CA Versailles, Chambre 3, 11 mai 2018, RG N° 16/07419)

Le 7 juin 2014, M. et Mme B ont signé avec M. et Mme M, acquéreurs, une promesse de vente portant sur un immeuble sis [...], moyennant le prix principal de 230'000 euro.

L'acte était contracté sous la condition suspensive de l'octroi d'un ou de plusieurs prêts d'un montant de 262'000 euro au taux d'intérêt de 4 % l'an remboursable en deux ans, tenant compte des frais de négociation d'un montant de 15'000 euro et des frais d'acte à hauteur de 18.000 euro.

La somme de 1'000 euro était versée à titre de séquestre par les acquéreurs et devait s'imputer sur le prix de vente, sauf application de l'une des conditions suspensives indiquées à l'acte, auquel cas elle serait intégralement restituée à l'acquéreur.

Il était prévu que la condition suspensive expirerait le 26 juillet 2014 à 18 heures.

Concernant la condition suspensive de l'octroi d'un ou de plusieurs prêts d'un montant de 262'000 euro au taux d'intérêt de 4 % l'an remboursable en deux ans, s'il peut se déduire de la durée prévue de ce crédit qu'il s'agissait d'un prêt relais, il apparaît que la non-réalisation de la condition suspensive résulte de la faute des acquéreurs qui ont sollicité un prêt d'un montant très supérieur à celui qu'ils s'étaient contractuellement engagés à demander.

La seule obtention d'un prêt relais pouvait pourtant suffire à financer un achat, dès lors que le bien à vendre n'est plus grevé d'un emprunt. Or, il apparaît que les acheteurs restaient devoir 153'000 euro au titre du prêt contracté pour l'achat de leur bien en sorte que, même s'ils obtenaient un prêt relais de 262'000 euro, il manquait encore une somme de 109'000 euro pour régler le prix de vente. Ainsi, le besoin de financement des acheteurs n'a pas été indiqué avec l'exactitude requise dans la condition suspensive, ce dont ils sont seuls responsables.

La clause pénale de 23'000 euro apparaît cependant excessive au regard du préjudice effectivement subi par les vendeurs du fait de l'immobilisation de leur bien pendant 6 mois et doit être réduite à la somme de 12'000 euro.

BORNAGE : Il n'entraîne pas transfert de propriété (Cour d'appel de Pau, Chambre 1, 9 mai 2018, RG 16/02302)

Doit être confirmé le jugement faisant droit à l'action en revendication d'une parcelle de terrain du propriétaire disposant d'un titre de propriété. En effet, le revendiquant a acquis plusieurs parcelles par adjudication et dispose d'un titre ayant donné lieu à une publication à la conservation des hypothèques.

Un bornage erroné ainsi que des documents d'arpentage dressés par la suite attribuent la propriété d'une des parcelles aux propriétaires voisins.

Toutefois, le procès-verbal de bornage n'a jamais donné lieu à l'établissement d'un acte notarié et n'emporte donc pas transfert de propriété à son profit, les documents fournis par le cadastre ont une fonction purement fiscale et peuvent comporter des erreurs.

Par ailleurs, les propriétaires voisins ne rapportent pas la preuve d'une possession utile pour prescrire de trente années s'agissant de cette parcelle. Il ressort des attestations, témoignages et photographies produits qu'aucune exploitation ou occupation du terrain à titre de propriétaire n'est établie.

COPROPRIETE : La notion d'utilité des charges de l'ascenseur de la copropriété (Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 9 mai 2018, RG N° 16/08950)

Philippe et Colette C, époux, sont propriétaires des lots n° 2, 29 et 52 de l'état descriptif de division d'un ensemble immobilier régit par le statut de la copropriété, dénommé [...], situé [...] et composée du bâtiment A (rez-de-jardin, rez-de-chaussée et 3 étages) et du bâtiment B (boxes, garages).

- Le lot n° 2 situé dans le bâtiment A correspond à un appartement situé en rez-de-jardin, côté jardin avec accès direct par le jardinet.

- Le lot n° 29 situé dans le bâtiment A correspond à une cave au rez-de-jardin.

Joëlle G est propriétaire dans le même immeuble des lots 5 et 57.

- Le lot n° 5 situé dans le bâtiment A correspond à un appartement situé au rez-de-chaussée, côté façade jardin.

Par acte du 5 avril 2013, M. et Mme C et Mme G ont assigné le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Bosquet devant le tribunal aux fins d'obtenir l'annulation de la grille de répartition des charges spéciales concernant l'ascenseur figurant dans le modificatif du règlement de copropriété du 23 décembre 2010, et, préalablement à la fixation d'une nouvelle répartition des charges, la désignation un expert avec mission principale d'établir une nouvelle grille de répartition des charges d'ascenseur.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Bosquet s'est opposé à ces demandes.

L'ascenseur est un élément d'équipement commun dont les charges doivent être réparties suivant le critère d'utilité en application de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; il s'agit d'une utilité objective, c'est-à-dire d'une utilité potentielle pour chaque lot, et non pas d'une utilité en fonction des convenances personnelles à certains copropriétaires.

Si les copropriétaires ont la possibilité d'accéder à leurs lots respectifs sans utiliser l'ascenseur, il n'en demeure pas moins que l'ascenseur s'avère nécessaire pour descendre au local poubelle, cela même si chaque palier est doté d'un vide-ordures car ce dispositif sert à se débarrasser des ordures ménagères depuis son palier, sans descendre au local poubelle mais ne permet pas d'opérer le tri sélectif des déchets, tri qui ne peut se faire qu'en descendant dans le local poubelle. L'ascenseur étant utile aux lots des copropriétaires, d'autant plus qu'il permet aussi un accès direct des lots vers les caves, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges.

S'agissant du moyen selon lequel, la configuration de l'ascenseur ne permet pas son utilisation par une personne à mobilité réduite avec un fauteuil roulant, il convient d'observer qu'une personne à mobilité réduite ne se meut pas forcément dans un fauteuil roulant ; elle peut également se mouvoir avec des béquilles ou des canes, et se trouver dans l'incapacité, à cette occasion, de monter les marches séparant la voie publique du rez-de-chaussée ; la notion de personne à mobilité réduite ne se confond pas avec les seules personnes se mouvant en fauteuil roulant, mais elle comprend toutes les personnes ayant des difficultés pour utiliser les transports publics, telles que, par exemple, personnes souffrant de handicaps sensoriels et intellectuels, personnes en fauteuil roulant, personnes handicapées des membres, personnes de petite taille, personnes âgées, femmes enceintes, personnes transportant des bagages lourds et personnes avec enfants (y compris enfants en poussette.

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FINANCEMENT DE MAISON INDIVIDUELLE : Annulation du crédit à la consommation souscrit pour la construction d'une maison individuelle (Cour d'appel de Paris, Pôle 5, chambre 6, 4 mai 2018, RG N° 15/23622)

Damien et Taina, du temps de leur vie commune, ont contracté deux prêts pour les besoins de la construction de leur maison "un prêt à taux zéro et un prêt immobilier", outre, quelques temps auparavant, un crédit à la consommation.

Taina a fait assigner la banque, la SA CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE, lui reprochant des vérifications insuffisantes quant aux mentions du contrat de construction de maison individuelle [au regard de l'art. L231-2 du Code de la construction et de l'habitation].

La nullité du contrat de construction de maison individuelle, emporte nullité des contrats de prêts souscrits à cette fin. Il importe peu que seul le financement de la parcelle de terrain ait été effectué puisque les contrats de prêt étaient destinés à permettre la réalisation de l'intégralité du projet immobilier des conjoints. En outre, l'annulation doit concerner non seulement les prêts "Primolis" et "taux zéro" mais également le crédit à la consommation, puisqu'il ressort des pièces du dossier que ce crédit a été contracté afin que les conjoints disposent d'une somme constituant leur apport personnel initial, nécessaire à la mise en oeuvre de l'ensemble du projet immobilier.

En suite de cette annulation les parties sont remises dans l'état antérieur, comme l'a également retenu à bon droit le premier juge, ce qui emporte remboursement par les conjoints des fonds qui leur ont été débloqués par le prêteur. Les contrats de prêt étant annulés de plein droit ces sommes portent intérêts au taux légal.

Le contrat de construction objet du litige est un contrat avec plans, dont il est incontestable qu'il ne satisfait pas aux exigences combinées des arti. L. 231-10 et L. 231-2 du Code de la construction et de l'habitation, en ce qu'il ne mentionne pas de références cadastrales, au nombre desquelles figure la désignation du terrain destiné à l'implantation. Ces éléments suffisent à retenir que la banque n'a pas satisfait à son devoir de vigilance et à l'obligation de vérification qui lui est imposée par l'art. L. 231-10 du Code de la consommation. Pour réclamer une somme indemnitaire les conjoints n'ont jamais caractérisé de lien de causalité entre ce manquement avéré de la banque et le préjudice dont ils demandent réparation. Le manquement de la banque à son obligation de vigilance et de vérification ne peut se résoudre que par l'allocation de dommages et intérêts et il est démontré qu'elle n'était pas fondée. 

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GARANTIE DE PAIEMENT DES TRAVAUX : Le maître de l’ouvrage est le crédit-bailleur (Cass. 3e civ., 3 mai 2018, n° 17-16332)

Pour financer des travaux de charpente, une société conclut un contrat de crédit-bail. L’entrepreneur intente une action en paiement des travaux exécutés.

La cour d’appel d’Agen rejette la demande de garantie de paiement formée par l’entrepreneur contre la société qui a commandé les travaux et les crédit-bailleurs, en retenant que, le concours financier de ces derniers étant constitutif d’opérations de crédit, il y a lieu de constater que le crédit-preneur a bien eu recours à un crédit spécifique, au sens de l’article 1799-1 du Code civil, pour le financement de son projet et que les fonds ont été versés directement entre les mains de l’entrepreneur et que les dispositions de ce texte ne prévoient pas la possibilité d’exiger un tel cautionnement sous astreinte pour l’entrepreneur, lequel n’a au demeurant pas adressé la mise en demeure prévue à son troisième alinéa pour revendiquer le paiement de travaux exécutés.

Par un arrêt promis à la plus large publicité, la troisième chambre civile de la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel : le crédit-bailleur, maître de l’ouvrage, tenu de fournir la garantie de paiement de l’article 1799-1 du Code civil, n’a pas eu recours à un crédit spécifique pour financer les travaux.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/425_3_39031.html

SILENCE FAUTIF DU VENDEUR : Sur le défaut d'obtention du certificat d'achèvement des travaux du lotissement (Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile 1, 3 mai 2018, RG N° 15/04588)

Par arrêté du 31 mai 2006, la société 2 C Aménagement (2C) a obtenu de la commune de Châteauneuf du Rhône l'autorisation de lotir un terrain de 22.612 m2.

Le 23 janvier 2008, le maire de cette commune a autorisé 2C à vendre par anticipation les terrains de ce lotissement en rappelant expressément en son article 2 que « des permis de construire ne pourront être délivrés ... qu'après délivrance du certificat d'achèvement des travaux ».

Le 19 juin 2009, le maire a mis en demeure 2 C de se mettre en conformité avec l'arrêté de lotir et de réaliser divers travaux.

Aucun certificat d'achèvement des travaux n'a été délivré.

Suivant acte authentique du 27 mars 2012, 2 C a vendu aux époux C un terrain à bâtir du lotissement, moyennant le prix de 73.000 euro.

Le silence du vendeur sur le défaut d'obtention du certificat d'achèvement des travaux, document indispensable à l'obtention d'un permis de construire, situation dont, en sa qualité de professionnel du lotissement, il avait pleine conscience des répercussions sur la constructibilité, dans un délai raisonnable, du terrain mis en vente, a été de nature à surprendre le consentement des acheteurs qui, s'ils avaient eu connaissance, qu'au minimum six ans après leur achat, ils seraient dans l'impossibilité de mener à bien leur projet de construction, n'auraient jamais contracté. La faute du vendeur a eu pour effet que le projet de construction des acheteurs n'a pas pu se réaliser et que, depuis six ans, ils se retrouvent dans l'impossibilité de réorganiser leur vie autour d'un nouvel objectif, vivant avec leurs enfants dans un appartement en location. Leur préjudice moral doit être indemnisé par la somme de 15'000 euro.

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INFORMATION DE LA BANQUE PAR LE NOTAIRE EN CAS DE VENTE : Le notaire n'avait pas à informer la banque de la révocation du mandat aux fins de lui verser le prix de vente (Cour de cassation, Chambre civile 1, 3 mai 2018, RG n° 17-12.473, cassation, publié a

Le notaire qui instrumente un acte de vente n'est tenu d'aucun devoir d'information et de conseil envers les tiers dont il n'a pas à protéger les intérêts et qui ne disposent pas d'un droit opposable aux parties.

Le vendeur, propriétaire d'un bien immobilier, en a confié la vente au notaire. Une promesse de vente ayant été signée le 2 octobre 2009, le vendeur a donné au notaire un mandat, qualifié d'irrévocable, de virer la somme de 200'000 euro à valoir sur le prix de vente, au profit de la banque. Par lettre du 2 avril 2010, cet ordre de virement a été confirmé à la banque par le notaire. Le 10 décembre suivant, jour de la réitération de la vente par acte authentique, le vendeur a signifié au notaire une lettre par laquelle il a indiqué révoquer le mandat et lui a demandé de tenir à sa disposition un chèque à son ordre représentant le solde net du prix de vente lui revenant. Conformément aux instructions du mandant, le notaire a libéré les fonds provenant de la vente entre les mains du vendeur. Le 4 novembre 2013, la banque a assigné le notaire en responsabilité et paiement de la somme de 200'000 euro, en réparation du préjudice subi.

Pour condamner le notaire à payer à la banque la somme de 40'000 euro en réparation du préjudice résultant de la perte de chance de mettre en place une procédure civile d'exécution, l'arrêt de la cour d'appel retient que le notaire était tenu, à l'égard de la banque, d'une obligation personnelle d'information portant sur la révocation du mandat, dès lors que le mandant ne justifiait pas en avoir lui-même informé la banque et qu'il appartenait au notaire, qui ne pouvait ignorer que la révocation n'était pas opposable au tiers bénéficiaire tant que celui-ci n'en avait pas été informé, de retenir le prix de la vente dans cette attente, de sorte qu'en acceptant de libérer ce prix entre les mains du vendeur le jour même de la vente, avant la notification effective de la révocation au tiers bénéficiaire, le notaire a commis une faute engageant sa responsabilité.

En statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'art. 1382 du Code civil, devenu l'article 1240 du Code civil.

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MAITRISE D'OEUVRE OU CCMI : Requalification d'un contrat de maîtrise d'oeuvre en CCMI (Cour de cassation, chambre civile 3, 3 mai 2018, N° de pourvoi: 17-15.067, cassation partielle, inédit)

Mme CD a conclu avec la société GB MO, dont le gérant est M. B, un contrat intitulé maîtrise d'oeuvre en vue de la construction d'une maison individuelle ; des contrats de louage d'ouvrage ont été conclus notamment avec M. Y, exerçant sous l'enseigne H2E pour le lot électricité, M. Z pour le lot maçonnerie, la société HE, dont le gérant est M. B, pour les travaux de plâtrerie, isolation et menuiseries ; le chantier, débuté le 10 mai 2007, a été interrompu le 25 janvier 2008 ; Mme CD a, après expertise, assigné la société G.B MO, la société HE, M. Y, M. Z, et M. B en son nom personnel, notamment en nullité des contrats et indemnisation.

La société G B MO, son mandataire judiciaire et la société HE ont fait grief à l'arrêt d'appel de requalifier le contrat de maîtrise d'oeuvre en contrat de construction de maison individuelle (CCMI) et d'en prononcer la nullité.

Mais ayant relevé que le "contrat de maîtrise d'oeuvre" comprenait en annexe la facture de l'architecte ayant établi les plans, les devis des treize entreprises en charge des lots et un document récapitulatif des prix des différents intervenants faisant apparaître le coût total de la construction, que la société G B MO avait choisi les entreprises et fait établir les devis sans proposer au maître d'ouvrage plusieurs devis par lot et que ce dernier avait donné son accord sur un prix global et définitif, et retenu que la société G B MO avait assuré la maîtrise et la direction de toute l'opération et s'était chargée de l'intégralité de la construction, la cour d'appel a déduit à bon droit, de ces seuls motifs, que le contrat devait être requalifié en contrat de construction d'une maison individuelle.

PISCINE AFFECTEE D'UN VICE CACHE : Le vendeur ne peut se prévaloir de la clause de non-garantie (Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile 1, 3 mai 2018, RG N° 15/04505)

La clause de non-garantie des vices cachés ne peut être invoquée utilement par les vendeurs qui ont tout mis en oeuvre pour convaincre les acquéreurs de ce que la piscine était utilisable.

Suivant acte notarié du 4 juillet 2012, Jean-Luc et Alexy ont vendu à Nour et Hasna, une maison d'habitation avec piscine sur la commune de Villefontaine, moyennant le prix de 193'000 euro.

Suite à des désordres affectant la piscine, les époux acquéreurs ont mis en oeuvre, par le biais de leur assureur, une mesure d'expertise amiable, laquelle a mis en évidence l'existence d'une fissure infiltrante dans le bassin et d'une importante fuite affectant la tuyauterie enterrée.

A défaut d'accord amiable, les acheteurs ont, suivant exploit d'huissier en date du 6 août 2013, fait citer les acquéreurs, devant le tribunal de grande instance de Vienne, à l'effet d'obtenir, à titre principal, l'annulation de la vente et, à défaut, la condamnation des vendeurs à les indemniser de leurs préjudices.

Les acheteurs de la maison d'habitation avec piscine doivent être indemnisés par le vendeur au titre de la garantie des vices cachés dès lors que la piscine et la canalisation enterrée desservant la prise balai sont fuyardes. Il apparaît en l'espèce que les vendeurs connaissaient parfaitement l'existence de la fissure infiltrante affectant la piscine et qu'ils ont tenté de la reboucher avec un mastic avant peinture. Il n'est pas démontré en revanche que les acheteurs aient été en mesure de prendre conscience de l'ampleur du vice de fuite et de l'impossibilité d'utilisation de la piscine, élément déterminant de leur consentement à la vente. Au demeurant, la fuite sur canalisation était indécelable et rend, à elle seule, la piscine impropre à son usage. La clause de non-garantie des vices cachés ne peut être invoquée utilement par les vendeurs qui ont tout mis en oeuvre pour convaincre les acquéreurs de ce que la piscine était utilisable.

Outre la somme de 11'816 euro au titre des travaux de reprise, les acheteurs doivent se voir accorder des dommages et intérêts de 1'500 euro au titre du préjudice de jouissance au regard du caractère saisonnier de l'utilisation d'une piscine.

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CLAUSE DE NON GARANTIE : Charpente infestée et clause de non-garantie qui sauve le vendeur (CA Grenoble, Chambre civile 1, 3 mai 2018, RG N° 15/04578)

Thierry, propriétaire sur la commune de Prunières d'une maison en pierre en partie rénovée, comportant un rez-de-chaussée, un étage habitable et des combles, a confié à la société Setip Immobilier, actuellement dénommée SODA Immobilier, un mandat de vente de ce bien.

Un compromis de vente a été régularisé le 16 mai 2011 avec Alain et Nathalie. La vente a été réitérée le 20 juillet 2011 au prix de 170'000 euro.

Le 31 août 2011, les époux acquéreurs ont fait constater par huissier de justice l'état de la charpente (désordres causés par des parasites et des poutres brûlées).

Ayant vainement recherché une solution transactionnelle avec Thierry, ils ont sollicité et obtenu en référé l'organisation d'une expertise. L'expert a déposé son rapport le 28 novembre 2012.

Le 4 septembre 2013, les époux acheteurs ont assigné le vendeur devant le tribunal de grande instance de Gap en indemnisation de leur préjudice sur le fondement de la garantie des vices cachés

Le vendeur a invoqué la clause de non garantie, insérée page 7 de l'acte de vente, stipulant que l'acquéreur prendra l'immeuble dans son état au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour vices même cachés.

La cour d'appel relève que l'expert a fait constater que la charpente n'était pas en bon état compte tenu de la présence de traces importantes d'attaques de larves de capricorne et de vrillettes. Si les désordres affectant les chevrons et la ferme, visibles du plancher des combles, étaient donc apparents, n'était pas en revanche visible de l'intérieur des combles la panne faîtière qui s'est révélée très largement attaquée par les insectes. Cette partie essentielle de la charpente était en conséquence affectée, antérieurement à la vente, d'un vice caché d'une gravité telle qu'elle la rendait impropre à sa destination d'assurer la toiture. Toutefois, il n'est pas démontré que le vendeur profane dont la bonne foi est présumée avait connaissance de l'état de cette partie de la charpente. La clause de non garantie doit donc recevoir application et les acheteurs ne sont pas fondés en leur demande de restitution d'une partie du prix.

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URBANISME : De l'exercice du droit de préemption urbain (DPU) (Rép. min. J.O. Sénat, 26 avril 2018, Q. 1743, P. 2065)

Le sénateur Grosdidier pose deux questions relatives au droit de préemption urbain (DPU) au ministre de la cohésion des territoires :

1.- L'exercice du DPU peut-il être contesté s'il poursuit un projet de développement de la commune dans des opérations privées de construction de logements ou d'installation d'entreprises ?

Le ministre indique qu'en application du premier alinéa de l'art. L. 210-1 du Code de l'urbanisme, le droit de préemption urbain est exercé en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'art. L. 300-1 du Code de l'urbanisme.

Les actions et opérations mentionnées à l'art. L. 300-1 précité sont celles qui ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti.

Ne sont donc pas exclues du dispositif, les opérations privées de construction de logement ou d'installation d'entreprises.

2.- Les projets de développement d'une commune, justifiant la décision de préempter, doivent-ils répondre à des conditions formelles ?

Le ministre rappelle que le Conseil d'État a jugé, par une décision REQ. 300836du 07/07/2008, que la commune doit justifier, à la date de la décision de préemption, de la réalité d'un projet, d'action ou d'opération d'aménagement relevant de l'intérêt général, même si ses caractéristiques précises n'ont pas été définies.

La réglementation ne précise donc pas sous quelle forme la commune doit justifier de la réalité de ses intentions. En cas de contestation devant le juge, il appartiendrait alors à la commune d'en faire la démonstration.

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COPROPRIETE : Cumul des voix quand les lots appartiennent à deux sociétés constituant deux personnes morales distinctes (CA Chambéry, Chambre civile, section 1, 24 avril 2018, RG N° 16/02197)

Le principe selon lequel chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes énoncé par la première phrase du deuxième alinéa de l'art. 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 est une règle d'ordre public.

L'exception à ce principe est donc d'interprétation stricte.

Pour appliquer la réduction des voix, les lots doivent être entre les mêmes mains, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, puisque les lots appartiennent à deux sociétés constituant deux personnes morales distinctes. Il appartient en conséquence aux époux copropriétaires de rapporter la preuve de ce que l'existence de ces deux sociétés est fictive et qu'elles n'en font en réalité qu'une dans le but de faire échec à la réduction des voix prévue par l'art. 22 de la loi n° 65-557 précitée. Est sans incidence, le fait que ces deux sociétés aient été constituées le même jour, qu'elles aient le même siège social et le même large objet social, et qu'elles soient animées par les mêmes administrateurs.

En effet, aucune confusion de leurs patrimoines n'est établie et il ne peut pas être sérieusement soutenu qu'elles ont été constituées dans le but d'empêcher, dans les années suivantes, l'application de la réduction de voix prévue par l'art. 22 de la loi de 1965, ce d'autant moins que ce n'est qu'en raison des acquisitions successives qu'elles ont réalisées, que le nombre cumulé de leurs voix est devenu supérieur à la moitié, tant de la copropriété horizontale que de la copropriété verticale.

SERVITUDES : Qu'est-ce qu'une vue, qu'est-ce qu'un jour ? (CA Colmar, Chambre civile 2, section A, 19 avril 2018, RG N° 15/05882)

Les propriétés de M. et Mme H., d'une part, et de M. et Mme K, d'autre part, sises [...], sont contiguës. M. et Mme H estiment que leurs voisins disposent de vues illégales sur leur propriété, qu'il entendent voir supprimer. Ils ont saisi le Tribunal de grande instance de Strasbourg de cette demande. Reconventionnellement, M. et Mme K. ont sollicité la suppression d'une ouverture de toit et l'arrachage d'un lierre qui a poussé sur leur mur depuis le terrain de M. et Mme H.

Le tribunal, par jugement du 4 novembre 2015, a condamné solidairement M. et Mme K à supprimer la fenêtre de toit dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement et M. et Mme H à arracher le lierre dans le même délai. Il a condamné respectivement chaque partie à supporter la moitié des dépens et rejeté toutes les autres prétentions.

Appel a été relevé.

L'immeuble litigieux bâti en limite de propriété du terrain voisin, comporte six ouvertures, à savoir une fenêtre de toit, trois fenêtres en verre dormant composées chacune de six carreaux d'égale dimension, dont deux carreaux peuvent être ouverts par basculement sur un axe, et de deux fenêtres de cave en verre dormant, comportant chacune quinze carreaux, dont un seul carreau central peut être ouvert par bascule. Ces dispositifs doivent être qualifiés de vues et non de simples jours, d'autant que l'ouverture des fenêtres de cave génère un empiétement sur le fonds voisin. En effet, une vue est constituée par une ouverture qui, fictivement prolongée dans la direction de son axe, atteint le fonds voisin, alors que les jours, dits de souffrance ou de tolérance, procurent uniquement la lumière et l'éclairement, sans permettre la vue. Le dossier photographique produit confirme que les vues sont possibles, la hauteur ou la faible ouverture des éléments basculants n'étant pas de nature à empêcher la vue, puisqu'il suffit à une personne de taille moyenne de monter sur la pointe des pieds ou sur un escabeau et de se pencher pour voir sur le fonds voisin, rendant possible toute indiscrétion. C'est en vain qu'il est soutenu que ces vues donneraient sur une façade aveugle, dès lors que le mur de la maison voisine se trouve à plus d'un mètre de la limite de propriété. Si l'ancien propriétaire du fonds voisin avait acquiescé à ces aménagements, ceux-ci devaient seulement permettre l'aération d'une partie du bâtiment, de sorte que l'autorisation donnée par l'ancien propriétaire doit s'analyser comme une simple tolérance, accordée par son auteur à titre personnel, qui ne pouvait valoir création d'une servitude de vue opposable au propriétaire actuel.

Le propriétaire de ces vues doit donc être condamné sous astreinte à supprimer toute possibilité d'ouverture par scellement des carreaux pivotants et par le remplacement de la fenêtre de toit translucide existante par une fenêtre à verre dormant, avec mise en place d'un système de condamnation de l'ouverture.

DELAI ET MESURAGE : Déficit de superficie de 9,47 % après une VEFA (CA Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 17 avril 2018, N° 16/14199)

Par acte notarié du 28 décembre 2010, Hervé et Valérie, maris, ont acquis de la SARL Palais Victoria un appartement en cours de rénovation dans l'[...], 3e étage, n° 44, au prix de 160'800 euro dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement.

La livraison de l'appartement a eu lieu le 20 janvier 2012.

Souhaitant mettre leur bien en location, les acquéreurs ont fait réaliser un mesurage de l'appartement selon la loi Carrez par la société Audit azur. La société de mesurage a rendu un rapport dans lequel elle estimait la surface du bien à 21,42 m2 alors que l'acte de vente mentionnait une surface 'Loi Carrez' de 23,45 m2, soit une différence de plus d'un vingtième au sens de l'article 46 de la loi sur la copropriété du 10 juillet 1965 modifié par la loi du 18 décembre 1996 dite loi Carrez.

Le 14 décembre 2012 les époux acheteurs ont fait assigner la SARL Palais Victoria en restitution de la somme de 13'920 euro correspondant à la réduction de la surface du bien acquis en invoquant l'art. 46 de la loi du 10 juillet 1965 (issu de la loi Carrez) et l'art. 1622 du Code civil.

Le point de départ du délai préfixe d'un an prévu par l'art. 1622 pour engager l'action en diminution du prix pour moindre mesure de l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement, est la date de livraison du bien. 

C'est en vain que le vendeur soutient que seul un mesurage réalisé par un expert judiciaire lui serait opposable. Si le premier mesurage versé en première instance était insuffisant à faire la preuve de la moindre surface, les deux nouveaux certificats dressés par des entreprises spécialisées se corroborent l'un l'autre. Leur contenu a pu être librement discuté par les parties et leur caractère non contradictoire procède du refus du vendeur de participer à la désignation d'un expert commun.

La différence de surface en ressortant à 9,47 %, soit largement plus d'un vingtième de la superficie, il y a lieu d'accorder la somme réclamée de 13'920 euro à l'acquéreur, sans qu'une nouvelle expertise ne soit nécessaire.

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ARCHITECTE : De la preuve du contrat d'architecte verbal (CA Nancy, Chambre civile 1, 16 avril 2018, RG n° 17/00621)

Le contrat d'architecte est un contrat consensuel qui se forme par le seul échange des consentements. En l'absence d'écrit, la preuve du contrat obéit au règles de preuve du droit commun.

La société Catreval, qui exploite à Jarny un magasin Bricomarché dans des locaux appartenant à la SCI Lisa, a souhaité réaliser des travaux d'extension de ces locaux.

Faisant valoir qu'il avait été chargé par la SCI Lisa d'établir le dossier de permis de construire, M. M, architecte, l'a assignée en paiement de la somme de 17'940 euros au titre de ses honoraires.

Il appartient à l'architecte de justifier d'un commencement de preuve par écrit émanant de la SCI maître de l'ouvrage, qu'il doit compléter par d'autres éléments de preuve. Un tel commencement de preuve par écrit résulte de la demande de permis de construire, établie par l'architecte au nom de la SCI, dont il n'est pas contesté qu'il a été signé par le représentant de cette société. La preuve complète du contrat d'architecte apparaît réalisée au moyen des compléments de preuve suivants : la réalisation par l'architecte du plan de masse modifié pour tenir compte des prescriptions de la décision du maire de la commune refusant d'accorder le permis de construire et la lettre des locataires commerciaux de la SCI, faisant suite à la facture d'honoraires de l'architecte, contestant le montant des honoraires, sans contester l'existence du contrat.

A défaut de contrat fixant la rémunération de l'architecte, il appartient au juge de fixer le montant de ses honoraires. Les honoraires sont dus à l'architecte et le contrat n'est pas rompu alors même que le permis de conduire a été refusé pour des motifs liés aux contraintes de sécurité imposées par l'administration. Compte tenu des prestations effectuées, il convient de fixer cette rémunération à 12'000 euros.

EMPIETEMENT : empiètement d'un poteau et prescription acquisitive (CA Colmar, Chambre civile 3, section A, 16 avril 2018, RG n° 17/00210)

Le 13 juillet 2016, Jean-Marie a fait citer Michel devant le tribunal d'instance de Thann aux fins de le voir condamner à démolir un poteau-portail en limite de propriété ainsi qu'à lui payer 2'000 euro à titre de dommages-intérêts.

Michel s'est opposé à la demande au motif que le poteau litigieux est implanté depuis plus de trente ans et aurait seulement été repeint et non reconstruit par lui en 2006 ; qu'il est mitoyen pour être implanté sur la borne qui délimite les fonds.

Pour la cour d'appel :

Aucun empiètement illicite n'est démontré. Le poteau litigieux qui sert d'appui à un portail, est implanté sur la limite séparative des fonds ainsi que le montre la borne située contre ledit poteau. Cette borne est située à l'exact milieu du poteau, qui ne dépasse d'aucun coté. 

En outre, des photographies démontrent que ce poteau est en place depuis 1981, sans plainte du propriétaire requérant de sorte qu'en tout état la prescription acquisitive serait acquise.

La demande de démolition du poteau doit donc être rejetée.

 

COPROPRIETE : Le syndicat des copropriétaires doit justifier de l'approbation des comptes (Cour de cassation, Chambre civile 3, 12 avril 2018, RG N° 17-11.667, cassation, inédit)

L'arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa de l'art. 10 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'art. 1315 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

Le syndicat des copropriétaires du [...] a assigné M. X, copropriétaire, en paiement de charges au titre des années 2000 à 2016.

Pour accueillir la demande, l'arrêt d'appel constate que le syndicat verse aux débats les relevés individuels de charges couvrant, chacun pour une partie, la période allant du 31 décembre 2000 au 12 avril 2016, à l'égard desquels M. X n'émet aucune critique, diverses résolutions de son administrateur provisoire et les procès-verbaux d'assemblée générale, dont il ressort qu'ont été approuvés les comptes de l'exercice 2009/2010, les comptes arrêtés au 31 mars des années 2012, 2013, 2014 et les budgets prévisionnels des exercices 2014/2015 et 2015/2016, et retient que ces pièces suffisent à démontrer que l'historique du compte de M. X est continuellement débiteur depuis le 31 décembre 2000 et qu'il se déduit en outre d'une assemblée générale du 24 novembre 2010 qu'il a reconnu être débiteur de charges.

En statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le syndicat justifiait de l'approbation des comptes des exercices précédant l'exercice 2009/2010, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

VEFA : Conséquences de l’annulation du contrat préliminaire de réservation sur la vente (Cass. 3e civ. 12 avr. 2018 n° 17-13.118 F-PBI)

L’annulation du contrat préliminaire de réservation, pour lequel l’article L 271-1 du CCH n’a pas été respecté, est susceptible d’entraîner l’annulation de la vente si l’acquéreur n’a pas, lors de celle-ci, bénéficié d’un délai de réflexion.

Après conclusion d’un contrat de réservation portant sur un appartement et une place de stationnement, un réservataire signe une vente en l’état futur d’achèvement (Vefa). Contestant les conditions de conclusion de ces contrats, dont l’objectif était la défiscalisation, l’acheteur en réclame l’annulation.

La cour d’appel lui donne gain de cause. Elle prononce tout d’abord la nullité du contrat de réservation. Elle estime ensuite que ce contrat, distinct et autonome de la vente, étant nul, l’acheteur se trouvait dans le cas d’un achat en l’état futur d’achèvement non précédé d’un contrat préliminaire. Il devait dès lors disposer d’un délai de réflexion de dix jours (CCH art. L 271-1, al. 5). L’acheteur n’ayant pas bénéficié de ce délai, la vente devait être annulée.

La Cour de cassation approuve la solution retenue.

La Cour de cassation énonce pour la première fois que le contrat préliminaire de réservation est un contrat distinct et autonome du contrat de vente. Pour autant, elle a, récemment, déjà tiré les conséquences de cette autonomie et estimé que la nullité du contrat préliminaire était sans incidence sur la validité de l’acte de vente (Cass. 3e civ. 27-04-2017 n° 16-15.519 FS-PB : Sol. Not. 6/17 inf. 139).

Dans l’arrêt commenté, la Cour de cassation admet néanmoins que la nullité du premier contrat puisse rejaillir sur l’efficacité du second. Pour ce faire, elle approuve les juges du fond d’avoir retenu la nullité de la vente sur le fondement de l’article L 271-1 du CCH. Les juges d’appel ont procédé en trois temps :

1. Le contrat de réservation étant annulé en raison d’une absence de notification, l’acquéreur n’a pu bénéficier du délai de rétractation de 10 jours (CCH art. L 271-1, al. 1) ;

2. Puisque le contrat de réservation est réputé n’avoir jamais été conclu du fait de son annulation, l’acquéreur aurait dû bénéficier du délai de réflexion (CCH art. L 271-1, al. 5) ;

3. L’acquéreur n’ayant pas bénéficié de ce délai de réflexion lors de la conclusion de la vente, il peut en demander l’annulation.

La décision rapportée vient tempérer un précédent arrêt - non publié - dont certains avaient cru pouvoir déduire que la signature de l’acte de vente valait toujours renonciation à se prévaloir de la violation de l’article L 271-1 du CCH lors de la conclusion du contrat préparatoire de la vente d’immeuble (Cass. 3e civ. 10-03-2016 n° 14-26.339 FS-D). C’est d’ailleurs de cet arrêt dont se prévalait le promoteur en soutenant que la signature par l’acquéreur de l’acte authentique de vente sans réserve vaut renonciation à se prévaloir de l’irrégularité de la notification du droit de rétractation. Pour notre part, nous n’avions pas été convaincus par l'arrêt du 10 mars 2016 (voir V. Zalewski-Sicard, Vente en l’état futur d’achèvement, résidence de tourisme et investissement immobilier : Gaz. Pal. 10-5-2016 chron. p. 80). En effet, comment renoncer à un droit de rétractation qui n’est pas encore né, faute de notification régulière ? En outre, la Cour de cassation ne semblait pas exiger que la clause de renonciation dans l’acte de vente précise que l’article L 271-1 du CCH n’avait pas été respecté lors de la conclusion du contrat de réservation. La renonciation de l’acquéreur à son droit de rétractation n’intervenait donc pas, comme l’exige l’article 1182 du Code civil en connaissance de la cause de nullité (pour une illustration, Cass. 3e civ. 8-7-2014 n° 13-19.330 : F-D : Sol. Not. 10/14 inf. 202).

La solution retenue dans le présent arrêt nous apparaît, au contraire, pleinement cohérente avec les exigences de protection d’un acquéreur non-professionnel visées par l’article L 271-1 du CCH.

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COPROPRIETE : Action en rétablissement de l'usage d'un lot et prescription (Cass. 3e civ. 12 avr. 2018 n° 17-12.574 F-D)

Le point de départ du délai de prescription, décennal, de l’action tendant au rétablissement de la destination d’un lot conformément au règlement de copropriété est retardé au jour où le syndicat des copropriétaires a eu connaissance du changement de destination du lot.

Un syndicat des copropriétaires assigne le propriétaire de deux lots en suppression de l’ouverture pratiquée dans le mur séparatif et en rétablissement de l’un des deux lots à usage de garage, comme prévu par le règlement de copropriété. Il se voit opposer la prescription de cette action, diligentée plus de dix ans après le changement de destination du lot.

La cour d’appel écarte cette fin de non-recevoir en retenant que le délai de prescription, qui court en principe à compter du changement d’usage du lot, n’a couru en l’espèce qu’à compter du jour où le syndicat en a eu connaissance.

La Cour de cassation confirme.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 instaure une prescription décennale pour les actions nées de l’application de cette loi et opposant des copropriétaires entre eux, ou un copropriétaire et le syndicat. Mais quel est le point de départ de ce délai ?

S’il s’agit d’une action en réparation du préjudice causé par l’exécution de travaux à l’initiative du syndicat ou d’un copropriétaire, le délai commence à courir à compter de la date à laquelle les dommages se sont réalisés (Cass. 3eciv. 12-6-2002 n° 01-02.154) ou de « la date de l’apparition des vices de construction qui sont la cause génératrice de l’action » (Cass. 3e civ. 25-2-2009 n° 08-16.161 ; Cass. 3e civ. 26-5-1992 n° 90-16.228). Mais ce point de départ peut être retardé à la date à laquelle la cause des désordres subis a été révélée à la victime (Cass. 3e civ. 2-3-2005 n° 03-14.713 ; Cass. 3e civ. 24-5-2006 n° 05-12.185 ; Cass. 3e civ. 9-10-2007 n° 06-17.398 ; Cass. 3e civ. 26-11-2013 n° 12-25.995).

Lorsque l’action est fondée sur la violation du règlement de copropriété, le délai de prescription court à partir du jour où la violation est commise. Ainsi, quand la violation alléguée est constituée par un changement de destination du lot, le délai court du jour de ce changement de destination. Mais, précise la Cour de cassation dans cet arrêt, ce point de départ peut être retardé au jour où le syndicat en a eu connaissance.

Cette solution, conforme au droit commun de la prescription et cohérente avec la règle appliquée aux actions ayant pour objet la réparation de désordres, est au demeurant opportune : comment, en effet, le syndicat des copropriétaires pourrait-il agir tant qu’il n’a pas connaissance du changement de destination du lot ? La cour d’appel a donc été approuvée d’avoir retardé le point de départ du délai au jour où le syndicat en a eu connaissance.

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BORNAGE : Action en bornage d’un bien indivis: la majorité des 2/3 suffit ! (Cass. 3e civ. 12 avr. 2018 n° 16-24.556 FS-PBI)

Les indivisaires peuvent agir en bornage à condition d'avoir au moins deux tiers des droits indivis, cette action entrant dans la catégorie des actes d’administration.

Certains des propriétaires indivis d’une parcelle assignent en bornage ceux de la parcelle voisine. Leur demande est déclarée irrecevable par la cour d’appel au motif qu’une telle action requiert, à tout le moins, la majorité des deux tiers des droits indivis (C. civ. art. 815-3). Au contraire, pour les requérants, l’action en bornage est une mesure nécessaire à la conservation du bien indivis puisqu’elle a pour objet de fixer l’assiette de l’héritage et tend à assurer la préservation des limites du fonds. Elle peut donc être prise par tout indivisaire, seul (C. civ. art 815-2).

La Haute Juridiction confirme l’irrecevabilité et précise la majorité requise pour cette action : les deux tiers des droits indivis.

A noter : la Cour de la cassation a eu l’occasion de décider que l’action en bornage entrait dans la catégorie des actes d’administration et de disposition requérant, en application des dispositions en vigueur à l’époque, le consentement de tous les indivisaires (Cass. 3e civ. 9-7-2003 n° 01-15.613 FS-PB : BPIM 5/03 inf. 279 ; D. 2004, p. 725 obs. S. Werthe Talon). Depuis, les conditions de majorité ont été assouplies pour les actes d’administration (Loi 2006-728 du 23-6-2006, art. 2).

La décision commentée fait entrer l’action en bornage dans cette catégorie d’acte, prise à la seule majorité des deux tiers. Que l’unanimité ne soit pas nécessaire se comprend puisque le bornage détermine les limites des fonds mais pas l’identité des propriétaires (Cass. 3e civ. 23-5-2013 n° 12-13.898 FS-PB :  BPIM 4/13 inf. 303 ; Cass. 3eciv. 10-6-2015 n° 14-14.311 FS-PB :  BPIM 4/15 inf. 287) et l'action en bornage se distingue de l'action en revendication de propriété (Cass. 3e civ. 10-11-2009 n° 08-19.756 FS-PB).

L’arrêt semble mettre un terme définitif à la possible qualification de mesure conservatoire, un temps admise par la Cour de cassation, lorsque les conditions étaient réunies (Cass. 3e civ. 9-10-1996 n° 94-15.783 P : RJDA 12/96 n° 1516).

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COPROPRIETE : Le syndic ne peut imputer à un copropriétaire la réparation d’une partie commune (Cass. 3e civ. 12 avr. 2018 n° 17-15.057 F-D)

Le syndic qui impute à un copropriétaire, sans autorisation de l’assemblée générale, le coût de travaux de réparation sur une partie commune commet une faute dans l’accomplissement de sa mission et engage sa responsabilité quasi-délictuelle à l’égard du copropriétaire concerné.

Le propriétaire d’un lot s’acquitte d’un appel de fonds envoyé par le syndic, correspondant au coût de travaux effectués par le syndicat des copropriétaires sur une canalisation constituant une partie commune. Il agit ensuite, contre le syndic, en remboursement de cette somme qu’il estime indûment payée.

La juridiction de proximité rejette sa demande, au motif que le syndic, en imputant une réparation à un copropriétaire et non au syndicat commet un excès de zèle dans l’exercice de son mandat mais pas une faute délictuelle excédant son mandat de gestion.

Le jugement est cassé : la responsabilité du syndic ne pouvait pas être écartée alors qu’il était constaté qu’il avait imputé à un copropriétaire, et non au syndicat, une réparation sur une partie commune.

Le syndic est responsable, à l’égard du syndicat comme des copropriétaires, des fautes qu’il commet dans l’accomplissement de sa mission (Cass. 3e civ. 5-10-1994 nos 92 19.764 et 92 19.769 : Bull. civ. III n° 159 ; Cass. 3e civ. 7-2-2012 n° 11 11.051 ; Cass. 3e civ. 17-9-2013 n° 12 20.566 ; Cass. 3eciv. 3-11-2016 n° 15 21.705). En effet, selon une jurisprudence bien établie, si la responsabilité du syndic envers un syndicat de copropriétaires peut être engagée en sa qualité de mandataire de celui ci sur le fondement de l'article 1992 du Code civil, elle peut l'être également vis à vis des copropriétaires, non pas sur le fondement des dispositions relatives au mandat puisque le syndic n’est pas le mandataire de chaque copropriétaire, mais sur le fondement des dispositions des articles 1240 et suivants du Code civil, s’agissant alors d’une responsabilité quasi-délictuelle.

En l’espèce, le syndic avait adressé à un copropriétaire, sans autorisation de l’assemblée générale (AG), un appel de fonds correspondant à une facture de réparation d’une canalisation, partie commune. Or, les charges de copropriété sont juridiquement engagées par le syndicat des copropriétaires en conséquence des décisions de l’assemblée générale. C’est donc le syndicat qui en est le débiteur. Ces charges sont ensuite réparties entre les copropriétaires. L’imputation à chaque copropriétaire de sa quote-part de charges et de dépenses communes ne peut résulter juridiquement que de la décision de l’assemblée générale approuvant les comptes après clôture de l’exercice. Les dépenses afférentes aux parties communes sont supportées, en principe, par l’ensemble des copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. Il est vrai qu’un copropriétaire, qui a porté atteinte à une partie commune, peut devoir réparation du préjudice qui en est résulté pour la copropriété, et notamment le remboursement des travaux de réparation rendus nécessaires par ses agissements. Mais il s’agit là d’une demande en réparation d’un préjudice, qui suppose l’accord de l’AG, et le syndic ne peut en aucun cas, de sa propre initiative, décider d’imputer à un copropriétaire le coût de réparations sur des parties communes (Cass. 3e civ. 2-10-2013 n° 12-19.481 : Bull. civ. III n° 119). C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans cet arrêt : le syndic, qui impute à un copropriétaire une facture de réparation d’une partie commune, commet une faute dans l’exercice de sa mission, dont il doit répondre sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

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INVESTISSEMENT LOCATIF IMMOBILIER : La Cour des comptes appelle à supprimer les avantages fiscaux (communiqué 10 avril 2018)

Après une enquête sur les dépenses fiscales consenties au cours des exercices 2009 à 2016 en faveur de l'investissement locatif des ménages, la Cour des comptes (comuniqué du 10 avril 2018 appelle à sortir progressivement et de manière sécurisée des dispositifs d'investissements locatifs, récemment reconduits, et à renforcer la place des investisseurs institutionnels dans la construction et la location de logements privés.

La Cour relève qu'il s'agit de dépenses fiscales coûteuses au regard de leur efficacité et que le contrôle de ces dispositifs d'aide est insuffisant. En définitive, la Cour constate que l'impact économique de ces aides est limité et que leur efficacité, du point de vue de l'objectif social d'un accroissement du nombre de logements locatifs accessibles, est faible, au regard du montant de la réduction de recettes fiscales ainsi consentie par l'État.

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RESPONSABILITE DU VENDEUR DE TERRAIN : Vente d'un terrain remblayé sans matériaux lourds (Cour d'appel de Rennes, Chambre 1, 10 avril 2018, RG n° 16/06839)

Les époux M ont acquis un terrain auprès de la SCI D. selon compromis du 14 février 2013 régularisé par acte authentique devant L, notaire le 5 juillet 2013 pour le prix de 26'750 EUR, que le terrain non viabilisé et sur lequel était édifié un garage devait être utilisé pour la construction d'une maison d'habitation, le garage étant partiellement démoli ;  le compromis du 14 février 2013 et l'acte authentique du 5 juillet 2013 précisaient que le vendeur déclarait que "depuis son acquisition, le terrain n'avait pas été remblayé par des matériaux lourds (tel béton, ferrailles, gravats divers...) pouvant nuire aux fondations à venir de la construction" ; lors des travaux de terrassement et lors de la coupe d'une haie, les acquéreurs ont constaté la présence de nombreux gravats, remblais sous la surface du terrain, qu'ils ont fait dresser plusieurs constats par des huissiers, ont sollicité une expertise en référé ; l'expert désigné par ordonnance du 17 octobre 2013 a déposé son rapport le 13 avril 2014.

Le vendeur d'un terrain à bâtir engage sa responsabilité délictuelle envers les acquéreurs, en raison du dol qu'il a commis. Le compromis de vente et l'acte authentique de vente précisent en effet que le terrain n'a fait l'objet d'aucun remblais par des matériaux lourds, tels que béton, ferrailles, gravats divers. Or, comme indiqué plus haut, lors des travaux de terrassement, les acheteurs ont découvert que le terrain avait été remblayé par divers matériaux (moellons, canalisations, interrupteurs et prises de courant PVC, bâches, pneus, morceaux de lavabo, ferrailles diverses, morceaux de bois), qui sont pour certains des matériaux lourds. Il résulte également des attestations concordantes de voisins que ces remblais sont le fait du gérant de la SCI cédante. La SCI doit donc réparer le préjudice subi par les acheteurs. Le coût des travaux d'évacuation des déchets et le surcoût des travaux de terrassement pour la construction de l'immeuble sont chiffrés à 4'289 euro. Le préjudice moral subi par les acheteurs est évalué à 2'000 EUR.

PROMESSE DE VENTE : Quand la notification de la promesse de vente doit être réitérée (Cour d'appel de Nancy, Chambre civile 1, 10 avril 2018, RG N° 17/00912)

La promesse de vente est soumise aux dispositions de l'art. L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation ouvrant au bénéfice de l'acquéreur non professionnel une faculté de rétractation qui peut être exercée dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception lui notifiant l'acte.

Ici après la promesse de vente, il a été établi un diagnostic de l'assainissement non collectif dont il résulte que le dispositif d'assainissement de l'immeuble ne respecte pas la réglementation actuelle, que son impact sanitaire et environnemental présente des dangers pour la santé des personnes et qu'il y a lieu de réaliser des travaux de mise en conformité dans un délai d'un an. Il apparaît ainsi qu'une modification substantielle affectant les caractéristiques de l'immeuble, préjudiciable à l'acheteur, est intervenue postérieurement à la promesse, lui ouvrant un nouveau délai de réflexion de sept jours à compter de la notification de la promesse et des pièces l'informant de cette modification.

Si le notaire justifie avoir adressé à l'acquéreur une copie du diagnostic de l'assainissement le 25 septembre 2013, le délai prévu par l'art. L. 271-1 précité n'a pas couru à défaut d'une notification par lettre recommandée avec avis de réception, ou de tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou remise. Dans ces conditions, l'acheteur était fondé à exercer son droit de rétractation. 

L'exercice de ce droit entraîne l'anéantissement de la promesse et, partant, la caducité du prêt immobilier. Le notaire doit restituer à la banque les fonds provenant de ce prêt et cette dernière doit restituer à l'acheteur les sommes versées au titre du remboursement de ce prêt.

ARCHITECTE : Le dépôt du permis de construire condition essentielle du contrat d'architecte (Cour de cassation, chambre civile 1, 5 avril 2018, N° de pourvoi: 17-14.917, cassation, inédit)

Le 15 septembre 2015, M. X a conclu avec Mme Y (l'architecte) un contrat de maîtrise d'oeuvre prévoyant le dépôt d'un dossier de permis de construire au plus tard le 15 décembre 2015 et le paiement des notes d'honoraires dans les quinze jours de leur date d'émission ; le 17 novembre 2015, l'architecte a adressé une facture d'un montant de 2'531,12 euro toutes taxes comprises correspondant à la première phase de l'exécution de sa mission, que M. X n'a pas réglée ; par lettre du 12 janvier 2016, faisant valoir qu'au cours d'un rendez-vous tenu le 26 novembre 2015, l'architecte l'avait informé que le délai de dépôt du permis de construire ne pourrait être respecté en raison de la nécessité de recourir à un bureau d'études spécialisé au regard de la complexité de la charpente, M. X a sollicité la résolution du contrat ; par déclaration au greffe de la juridiction de proximité, l'architecte a demandé la condamnation de M. X... à lui payer le montant de la facture précitée.

Pour accueillir cette demande, après avoir constaté que l'architecte démontrait avoir effectué diverses démarches correspondant à la phase n° 1 du projet et justifiant l'émission de la facture litigieuse, le jugement retient que M. X ne rapporte pas la preuve d'un manquement dans l'exécution du contrat par l'architecte.

En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le dépôt du permis de construire avant le 15 décembre 2015 ne constituait pas pour M. X une condition essentielle du contrat, dont le manquement était suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat, la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'art. L. 138-1, devenu L. 216-2 du Code de la consommation.

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GARANTIE DECENNALE : La responsabilité décennale de l'entreprise de gros oeuvre (CA Colmar, Chambre civile 2, section A, 5 avril 2018, RG n° 16/05216)

Dans le cadre de la construction d'une maison d'habitation, monsieur et madame P ont fait réaliser par l'EURL D, selon trois devis acceptés le 24 février 2012, les travaux de terrassement, d'assainissement et de gros oeuvre.

Mécontents de la qualité de ces travaux, ils ont sollicité une expertise judiciaire, qui a été ordonnée par ordonnance de référé du 22 octobre 2012. l'expert désigné a établi un rapport le 30 juillet 2013.

Monsieur et madame P ont fait assigner l'entrepreneur, la société Axa assurances IARD, assureur de l'EURL, aux fins d'indemnisation de leur préjudice.

Appel a été relevé du jugement de première instance.

Dans le cadre de la construction d'une maison individuelle, l'entreprise chargée du gros-oeuvre engage bien sa responsabilité décennale. Le caractère décennal des désordres invoqués (empiétement du garage sur la parcelle voisine, insuffisance d'épaisseur de la dalle de béton du garage, poutrelles reposant que de quelques millimètres sur le mur de support, absence de liaison à trois tirants verticaux au mépris des normes sismiques) en ce qu'ils rendent l'ouvrage impropre à sa destination, n'est pas contesté, l'impropriété à la destination se déduisant pour l'empiétement du garage sur le fait que seule une démolition est de nature à y remédier.

La réception n'étant soumise à aucun formalisme, l'établissement d'un écrit n'est pas nécessaire, si ce n'est à titre de preuve, laquelle peut être rapportée par d'autres moyens. En l'occurrence, une réunion ayant pour objet la réception des travaux a été tenue, de sorte que la réception a été prononcée contradictoirement, peu importe qu'aucun procès-verbal n'ait été établi, l'entrepreneur s'étant engagé verbalement à reprendre certains désordres. De plus, postérieurement à cette réception, les maîtres de l'ouvrage ont découvert des désordres plus graves, qu'ils ont fait constater par huissier et pour lesquels ils ont sollicité une compensation financière. La volonté du maître d'ouvrage d'accepter les travaux est donc incontestable.

Les désordres dénoncés n'étaient pas apparents à la réception pour un non professionnel, puisqu'ils n'ont pas fait l'objet de réserves et certains d'entre eux ne se sont révélés que postérieurement à la faveur d'une expertise. L'entrepreneur doit donc au titre de sa garantie décennale assumer les travaux de démolition et reconstruction du garage. Les travaux de reprise ayant une durée estimé à 3 mois, l'indisponibilité du garage pour cette durée et les désagréments liés aux travaux, justifient l'allocation d'une somme de 3'000 euros en réparation du préjudice de jouissance.

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COPROPRIETE : Les effets de la création d'un syndicat secondaire sur les charges et le règlement (Cass. 3e civ. 5 avr. 2018 n° 17-14.611 F-D)

La création d’un syndicat secondaire implique une spécialisation des charges communes jusqu’alors réparties entre tous les lots et nécessite une modification du règlement de copropriété.

En 2000, l’AG des copropriétaires a décidé de constituer un syndicat secondaire pour l’un des bâtiments de la copropriété. Le propriétaire d’un lot dépendant de ce syndicat secondaire assigne le syndicat des copropriétaires principal en annulation de décisions de l’AG du 11 mars 2009 prises, selon lui, en contradiction avec l’existence du syndicat secondaire, et des décisions d’assemblées postérieures.

La cour d’appel rejette cette demande d’annulation au motif que la création d’un syndicat secondaire implique une spécialisation des charges communes, ce qui nécessite une modification du règlement de copropriété, et qu’en l’absence d’une telle modification, non établie en l’espèce, il ne pouvait être tiré argument du fait que le syndicat principal avait continué à gérer l’ensemble de l’immeuble et en particulier les bâtiments relevant du syndicat secondaire.

Elle rejette par ailleurs la demande d’annulation des décisions des AG postérieures au motif qu’elles n’ont pas été contestées dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le pourvoi formé contre la décision de la cour d'appel est rejeté.

Confirmation de jurisprudence. Un syndicat des copropriétaires secondaire peut être créé, soit ab initio dans le règlement de copropriété, soit ultérieurement, par une AG spéciale des copropriétaires du bâtiment concerné, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. La création d’un syndicat secondaire implique nécessairement une différenciation des charges puisqu’elle a pour principe d’isoler la gestion et la conservation du bâtiment considéré. Il est donc nécessaire d’établir une nouvelle répartition des charges qui, conséquence directe et nécessaire de la création du syndicat secondaire, sera décidée par chaque assemblée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (et non à l’unanimité comme il est de principe pour une modification des charges) (Cass. 3e civ. 10-3-1981 n° 79-15.801 : Bull. civ. III n° 51).

Qu’en est-il lorsque tel n’a pas été le cas ? La présente affaire posait précisément la question du maintien des règlesde fonctionnement antérieures à la création du syndicat secondaire en l’absence d’accomplissement des formalités nécessaires à son fonctionnement. S’il est constant que leur accomplissement n’est pas une condition nécessaire et préalable à la création d’un syndicat secondaire, il n’en demeure pas moins que l’on ne voit pas comment il pourrait fonctionner en leur absence. Un tel syndicat se retrouverait ainsi, en l’absence de répartition des charges spécifiques, sans budget propre et donc dans l’incapacité de financer ses missions. De son côté, le syndic du syndicat principal reste lié par la répartition prévue dans le règlement de la copropriété. Dès lors, si la modification de la répartition des charges est la conséquence directe et nécessaire de la création du syndicat secondaire, encore faut-il qu’elle soit votée. A défaut, comme c’était le cas en l’espèce, le syndicat principal continuera à gérer les bâtiments relevant du syndicat secondaire qui ne pourra tirer argument de son inertie.

Cet arrêt rappelle par ailleurs que la théorie de l’inexistence n’a pas sa place en matière de copropriété : une décision d’AG existe dès qu’une question est soumise à l’ensemble des copropriétaires et qu'elle est sanctionnée par un vote. Les irrégularités d’une telle assemblée, tenant à une absence de convocation ou à une convocation irrégulière à la suite de l’expiration du mandat du syndic, ne rendent pas les décisions prises inexistantes mais annulables (Cass. 3e civ. 19-12-2007 n° 06-21.410 : Bull. civ. III n° 228 ; Cass. 3e civ. 13-11-2013 n° 12-12.084 : Bull. civ. III n° 144). Le délai de forclusion de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 s’impose alors, et ce quelle que soit la nature de la décision.

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COPROPRIETE : Majorité simple pour autoriser l'occupation d'une partie commune à titre précaire (Cass. 3e civ. 5 avr. 2018 n° 17-14.138 F-PB)

L’autorisation donnée en assemblée générale à un copropriétaire d’occuper de façon privative et temporaire des parties communes relève de la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires en annulation d’une décision d’AG ayant autorisé l’occupation à titre précaire des parties communes extérieures par l’occupant d’un lot à usage de restauration rapide situé au rez-de-chaussée. Il soutient qu’elle a été adoptée à tort à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu’elle relevait de la majorité qualifiée de l’article 26.

La cour d’appel rejette sa demande.

Le pourvoi est rejeté : dès lors que l’occupation des parties communes, consentie à titre précaire et sur une surface déterminée, était révocable et que la terrasse installée par le restaurant était démontable, la cour d’appel a exactement retenu que la décision relevait de la majorité prévue à l’article 24.

Confirmation de jurisprudence (Cass. 3e civ. 2-3-2010 n° 09-13.090). L’usage privatif de parties communes peut résulter d’une disposition du règlement de copropriété, ou d’une décision d’AG. Dans cette dernière hypothèse, les conditions de majorité varient selon la nature du droit consenti. Relèvent en effet de la majorité prévue à l’article 26 (majorité de tous les copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix) les concessions de droit d’usage privatif sur des parties communes tels une cour, un jardin, une toiture terrasse (Cass. 3e civ. 3-10-1978 n° 77 10.792 : Bull. civ. III n° 298), dès lors que « les parties communes aliénées présentaient une utilité pour les seuls copropriétaires au profit desquels la cession était envisagée, et que leur aliénation n'étaient de nature à porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble » (Cass. 3e civ. 23-11-1994 n° 92 21.367 : Bull. civ. III n° 199) ou que la conservation de cette partie commune n'est pas nécessaire au respect de la destination de l'immeuble (Cass. 3e civ. 18-7-1986 n° 84 17.798 : Bull. civ. III n° 123).

La décision relève même de l’unanimité si le droit de jouissance exclusif ainsi concédé porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux conditions de jouissance des autres copropriétaires.

Mais la concession d’une partie commune à titre précaire relève quant à elle de la majorité simple de l’article 24(majorité des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale), ainsi que la Cour de cassation, qui l’avait déjà jugé dans l'arrêt du 2 mars 2010 précité, le rappelle avec force dans cet arrêt, cette fois-ci publié. 

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EXTINCTION DE SERVITUDES : La démolition d’un ouvrage sur le fonds dominant éteint les servitudes par impossibilité d’usage (Cass. 3e civ. 5-4-2017 n° 17-12.593 F-D)

La destruction de l’entrepôt situé sur le fonds dominant entraîne l’extinction, par impossibilité d’usage, des servitudes de surplomb et d’écoulement des eaux mais également de passage et de stationnement intermittent, qui grevaient le fonds servant.

Sont institués entre deux fonds une servitude de surplomb et d’écoulement des eaux pluviales ainsi qu’une servitude de passage et de stationnement intermittent, afin d’accéder à un entrepôt situé sur le fonds dominant. Cet entrepôt est détruit. Les acquéreurs du fonds servant y entreprennent la construction de nouveaux ouvrages. Ils sont assignés en démolition par les propriétaires du fonds dominant : selon ces derniers, ces nouveaux ouvrages empêchent l’exercice des servitudes conventionnelles.

La Cour de cassation rejette la demande. L’exercice des servitudes de surplomb et d’écoulement des eaux pluviales est devenu impossible du fait de la démolition de l’entrepôt. La servitude de passage et de stationnement intermittent n’avait pour seule justification que la desserte de cet entrepôt. La destination de ces servitudesn’existe plus et la disparition de l’entrepôt a entraîné leur extinction.

Les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user (C. civ. art. 703). La servitude ne survit donc pas à l’impossibilité d’exercice. Cela peut, dans notre affaire, expliquer l’extinction des servitudes d’écoulement des eaux et de surplomb après la destruction du hangar.

Le même raisonnement s’applique-t-il aux servitudes de passage et de stationnement intermittent ? Avant les constructions dont la démolition a été demandée en l'espèce, ces servitudes étaient parfaitement praticables ; elles avaient simplement perdu tout intérêt pour le fonds dominant puisqu’elles n’avaient pour seule justification que la desserte de l’entrepôt désormais détruit.

L’inutilité d’une servitude conventionnelle entraîne-t-elle son extinction ? Cela ne découle pas clairement de l’article 703 du Code civil et n’a pas toujours été la position du juge (Cass. 3e civ. 27-5-1998 no 96-12.898 ; Cass. 3e civ. 25-10-2011 n° 10-25.906 F-D : BPIM 6/11 inf. 516).

Dans l'arrêt rapporté, la Cour de cassation décide pourtant que la destruction de l’entrepôt a entraîné la disparition de ces servitudes. Elle confirme ainsi le courant jurisprudentiel pour lequel une servitude affectée dans l’acte constitutif à une destination déterminée est éteinte dès lors que les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user (Cass. 3e civ. 9-7-2003 n° 01-00.876 FS-PB).

Il est vrai que les articles 637 et 686 du Code civil définissent la servitude comme une charge imposée « pour l’usage et l’utilité d’un fonds » et qu’il peut ainsi paraître logique que la disparition de cette utilité entraîne l’extinction des servitudes (M. Bruschi, Revirement de jurisprudence : une servitude conventionnelle devenue inutile doit cesser : RDI 2006 p. 570). Mais une précision justifiait l’arrêt de 2003 précité : la Cour de cassation avait alors pris soin de relever l’affectation de la servitude à une destination déterminée et l’impossibilité d’en user, « conformément au titre ». S’agissant d’une servitude conventionnelle, c’est en effet le contenu de l’acte qui devrait déterminer si la servitude peut subsister. Rappelons à cet égard que pour l’un des meilleurs auteurs, « une servitude conventionnelle ne précisant pas son but précis aura peu de chance de devenir inutilisable et donc de s’éteindre » (H. Périnet-Marquet, Droit des biens : JCP G 2004 I 125). Et observons qu’une telle précision dans le titre constitutif n’a pas été relevée par les juges dans notre affaire.

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SERVITUDE : L'assignation en nullité de servitudes doit être publiée au SPF (publicité foncière) (Cour de cassation, Chambre civile 3, 5 avril 2018, RG n° N° 17-14.075, rejet, inédit)

Mme X, propriétaire de parcelles grevées de plusieurs servitudes consenties par son auteur, selon acte du 23 mars 1989, au profit des parcelles appartenant à M. A, l'a assigné en nullité des servitudes et cessation de tout empiétement ; M. A ayant vendu ses parcelles à M. et Mme Z, Mme X les a assignés en intervention forcée en appel.

Mme X a fait grief à l'arrêt d'appel de déclarer irrecevables ses demandes à l'encontre de M. et Mme Z.

Mais ayant constaté que Mme X ne justifiait pas de la publication de l'assignation délivrée à M. et Mme Z au service chargé de la publicité foncière (SPF) de la situation de l'immeuble et Mme X ayant conclu à la nullité de la servitude, la cour d'appel a exactement retenu que ses demandes à l'encontre de M. et Mme Z étaient irrecevables.

GARANTIE DES VICES CACHES : La clause d'exonération de garantie des vices cachés est susceptible de jouer en cas de contenance moindre (Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile 1, 3 avril 2018, RG N° 15/04078)

Suivant acte notarié du 29 novembre 2012, les consorts B-B ont vendu à Monsieur Lachen B et à son épouse, Madame Samira A, le lot n°1 d'un ensemble immobilier situé [...], cadastré section AD n° 594 d'une surface de 241 m2, constitué d'un bâtiment à usage d'habitation élevé sur rez de chaussée avec un étage et les mille millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales, moyennant le prix de 175'000 euro.

Au motif d'une surface moindre du terrain vendu, les époux acquéreurs ont, suivant exploits d'huissier des 16, 17, et 30 septembre, 1er et 7 octobre 2013, fait citer les consorts B-B, devant le tribunal de grande instance de Grenoble, en paiement de diverses sommes sur différents fondements.

Appel a été relevé du premier jugement

Le bien immobilier vendu comportant une maison d'habitation présente en l'espèce une surface réelle inférieure de 77 m2 à celle visée au titre de propriété. La clause de non garantie de l'acte de vente concernant en particulier les vices cachés et la surface du terrain d'assiette de l'immeuble est toutefois opposable à l'acheteur qui doit, pour l'écarter, prouver que les vendeurs se sont livrés à des manoeuvres dolosives pour les tromper sur la contenance du bien vendu. Or cette preuve n'est pas rapportée, le seul fait qu'il s'agisse d'un bien de famille ne pouvant suffire à établir la preuve de la connaissance de la surface réelle du bien.

La clause d'exclusion de garantie sur la contenance du bien doit donc trouver application au titre d'un défaut de délivrance conforme ou au titre d'un vice du consentement de l'acheteur.

VENTE : Un cas peu ordinaire de collusion présumée entre l'acquéreur et le notaire de l'acte de vente (Cour de cassation, chambre civile 3, 29 mars 2018, N° de pourvoi: 17-13.641 17-13.963, rejet, inédit)

Par acte authentique du 31 octobre 2001, dressé par M. X, notaire, Mme E a vendu à Mme Y un appartement moyennant un paiement comptant et une rente annuelle et viagère, la crédirentière se réservant un droit d'usage et d'habitation jusqu'au 28 octobre 2013 ; par acte du 18 juin 2013, Mme E a, avec son fils, M. Nicolas E, assigné Mme Y, acquéreur, et M. X, notaire, en annulation de la vente et dommages-intérêts.

1/ Le notaire a fait grief à l'arrêt d'appel de déclarer recevable la demande de la venderesse, Mme E ;

Mais ayant constaté que l'action avait été engagée contre le notaire sur un fondement extra-contractuel et souverainement retenu que le délai de prescription avait commencé à courir à compter de la découverte, en juin 2013, des liens de concubinage et d'affaires entre le notaire et l'acheteuse, la cour d'appel a pu en déduire que l'action n'était pas prescrite.

2/ Mme Y, acheteuse, a fait grief à l'arrêt d'appel de déclarer recevable l'action de Mme E

Mais ayant constaté que l'assignation avait été délivrée le 18 juin 2013 et souverainement retenu que le point de départ du délai de prescription de l'action en nullité relative pour vice du consentement devait être fixé à la date à laquelle Mme E avait découvert la connivence frauduleuse entre la débirentière et le notaire, la cour d'appel a pu en déduire que l'action était recevable.

3/ La même Mme Y a fait grief à l'arrêt d'appel de prononcer la nullité de la vente et M. X et Mme Y ont fait grief à l'arrêt d'appel de les condamner in solidum à payer diverses sommes ; 

Mais ayant relevé que la collusion entre le notaire et l'acquéreur avait été dissimulée à Mme E, qui avait été privée du devoir de conseil et de mise en garde incombant à un notaire impartial et objectif, et que ceux-ci avaient mis à profit son état de faiblesse et l'altération de ses facultés mentales afin de lui faire conclure un contrat de vente à un prix dérisoire, avec des clauses déséquilibrées et sans cause, et la spolier de son bien, la cour d'appel a pu en déduire que la vente devait être annulée et que l'acquéreur et le notaire devaient être condamnés au paiement de dommages-intérêts dont elle a souverainement fixé le montant.

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GARANTIE DECENNALE : Un constructeur, deux assurances et l’interruption de la prescription décennale (Cass. 3e civ., 29 mars 2018, n° 17-15042)

Un constructeur, qui a édifié une maison d’habitation, dont la réception est intervenue le 10 octobre 1996, a souscrit deux polices, une assurance dommages-ouvrage et une assurance de responsabilité civile décennale des constructeurs, sous le même numéro chez le même assureur. Des désordres étant apparus, un expert judiciaire préconise de consolider les fondations et le dallage par des injections de résine puis, à la suite d’une inspection des réseaux de canalisation sous dallage qui se sont avérés non étanches, les travaux de reprise sont arrêtés. Un nouvel expert conclut qu’en raison de l’importance et de l’évolution des désordres, il est impossible d’envisager de réparer l’existant et qu’il y a lieu de démolir pour reconstruire un pavillon identique. Les propriétaires de la maison assignent le constructeur et son assureur en indemnisation de leurs préjudices.

La cour d’appel de Rennes qui relève que les propriétaires ont assigné l’assureur sous le numéro commun des polices d’assurances en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage sans faire référence à sa qualité d’assureur de la responsabilité décennale des constructeurs et que les contrats souscrits, bien que référencés sous le même numéro, sont distincts par leur objet, la garantie dommages-ouvrage n’étant pas reprise à la police constructeur de maisons individuelles, en déduit exactement que, l’assignation de l’assureur en sa seule qualité d’assureur dommages-ouvrage n’ayant pas interrompu le délai de prescription de l’action engagée pour le même ouvrage contre la même société, prise en sa qualité d’assureur de responsabilité civile décennale, cette action est prescrite.

Cliquez pour lire l’arrêt : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/297_29_38858.html

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ENCLAVEMENT : L’indemnisation de l’enclavement d’un parking du fait de l’expropriation (Cass. 3e civ., 29 mars 2018, n° 17-11507)

Viole les articles L. 321-1 et R. 322-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique la cour d’appel qui, pour rejeter la demande d’indemnité des expropriés, au titre de la perte de jouissance et d’usage d’un garage, retient que ce garage restant leur propriété des donne immédiatement sur la parcelle expropriée, que le procès-verbal de transport sur les lieux ne comporte aucun engagement de création d’une servitude, que la détermination d’une servitude ne relève pas de la compétence du juge de l’expropriation et que l’indemnité de remploi comprend les frais de tous ordres normalement exposés pour acquérir des biens de même nature, alors que le préjudice allégué tient à l’enclavement résultant directement de l’acquisition des parcelles par la commune et n’est pas couvert par l’indemnité de remploi.

Cliquez pour lire l’arrêt : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/298_29_38859.html

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GARANTIE DES VICES CACHES : Condamné à restituer le prix, le vendeur ne peut appeler l'agent immobilier en garantie (Cass. 3e civ. 29 mars 2018 n° 17-13.157 F-D)

Le vendeur condamné sur le fondement de la garantie des vices cachés à restituer à l’acquéreur une partie du prix de vente ne peut pas agir en garantie contre l’agent immobilier, cette restitution ne constituant pas, par elle-même, un préjudice indemnisable.

Une maison est vendue par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Les acheteurs constatent l’apparition de fissures extérieures et intérieures. Ils assignent le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés en demandant la restitution du prix de vente. Le vendeur appelle en garantie l’agent immobilier.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence condamne le vendeur à restituer une partie du prix de vente au motif qu’il connaissait, au moment de l’acte, l’existence des fissures colmatées. Elle le condamne à verser à l’acheteur une somme correspondant au coût des réparations, de la gêne résultant de leur exécution et de la baisse de prix que les acquéreurs auraient pu obtenir s’ils avaient été informés en temps utile des vices.

Elle rejette l’appel en garantie contre l’agent immobilier au motif que la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la réduction du prix de vente ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable.

La Cour de cassation confirme la solution à l’encontre de l’agent immobilier mais censure la cour d’appel sur l’étendue des réparations à la charge du vendeur au motif que la réduction du prix de vente doit être arbitrée par experts (C. civ. art. 1644 dans sa rédaction antérieure à la loi 2015-177 du 16-2-2015)

Confirmation de jurisprudence. La restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite d’une action estimatoire ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable. La condamnation de l’agent immobilier et du notaire à la supporter est donc exclue (Cass. 3e civ. 14-12-2017 n° 16-24.170 FS-PBI : SNH 1/18 inf. 5). L’existence d’une faute commise par l’agent immobilier (ou le notaire) ne suffit pas à entraîner sa condamnation. Il faut qu’il en résulte un préjudice, que ne constitue pas la restitution du prix supportée par le vendeur.

A relever que le caractère obligatoire de l’expertise dans le cadre de l’action estimatoire ne figure plus à l’article 1644 du Code civil depuis la loi de simplification du droit et des procédures du 16 février 2015.

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CONSTRUCTION EDIFIEE SUR TERRAIN INDIVIS : Il prétendait avoir un droit de superficie au titre de la construction édifiée sur le terrain indivis (CA Bastia, Chambre civile, section 1, 28 mars 2018, RG N° 16/00436)

Jacques, qui ne conteste pas avoir édifié le gîte numéro 1 sur la parcelle D 397, propriété de l'indivision successorale, se prétend titulaire d'un droit de superficie sur ce bien.

Il soutient en effet avoir conçu les plans de la construction et l'avoir en partie édifiée de ses mains, à ses frais, avec le consentement du de cujus, ce qui amènerait la cour à renverser la présomption de l'art. 553 du Code civil.

Cependant, s'il ressort des pièces versées aux débats, notamment la copie du cahier d'André, son frère, que Jacques a oeuvré physiquement dans une certaine mesure avec son frère à la construction et l'entretien des gîtes, avec d'autres personnes, il en ressort également qu'il a été rémunéré pour cela, comme le souligne Maud, leur soeur.

Il n'est pas établi que Jacques ait lui-même, pour son propre compte, et en vertu d'un accord exprès avec le de cujus, édifié et financé ladite construction, en particulier par l'achat de matériaux, la rémunération d'ouvriers, ni qu'il était d'avance convenu que le gîte lui appartiendrait en propre, bien que construit en partie sur le terrain de son frère.

La seule affirmation de Virginie et Véronique, selon laquelle le gîte litigieux a bien été édifié par leur oncle Jacques, ne peut suppléer l'absence de pièce probante, ce d'autant que l'affirmation est contredite par le fait qu'elles demandent toutes deux la destruction du gîte.

Sans avoir recours au serment, sollicité par Maud, puisqu'il ne peut être déféré que sur un fait personnel à la partie à laquelle on le défère, et qu'il s'agit ici d'un fait personnel de Jacques C, la cour constate que Jacques ne rapporte pas les éléments nécessaires au renversement de la présomption de l'article 553 du Code civil ainsi rédigé : "Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est prouvé ; sans préjudice de la propriété qu'un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription soit d'un souterrain sous le bâtiment d'autrui, soit de toute autre partie du bâtiment".

VENTE IMMOBILIERE : L'acheteur sous compromis doit informer très vite le vendeur du refus du prêt (Cour d'appel de Reims, Chambre civile, section 1, 27 mars 2018, RG N° 17/00243)

Par acte du 9 novembre 2015, Aurélia et Julien. d'une part, et Nadia et Jean-Charles, d'autre part, ont signé un compromis de vente d'un immeuble d'habitation sis [...] pour un montant de 285.000 EUR.

Le compromis de vente a été signé sous condition suspensive de l' obtention d'un prêt d'un montant de 318.570 EUR, d'une durée de 25 années au taux annuel de 3,15 % à réitérer dans un délai de 40 jours, soit avant le 18 décembre 2015.

Il a été prévu dans le compromis que la régularisation de la vente interviendrait au plus tard Ie 22 janvier 2016.

Les acheteurs ont eu connaissance du refus de prêt le 31 décembre 2015. Or, ils ont attendu le 20 mars 2016 pour informer les vendeurs du refus de prêt. Les SMS échangés entre les parties en décembre 2015, produits par les vendeurs aux débats, établissent seulement les inquiétudes des acheteurs quant à l'obtention d'un prêt dans les délais par les banques contactées. Il importe peu que les acquéreurs aient prévenu, ou non, l'agent immobilier dans la mesure où ils étaient engagés contractuellement envers les seuls vendeurs. Les acheteurs ont donc failli à leur engagement de réaliser la vente dans le délai imparti et la clause pénale prévue au contrat doit trouver application. La pénalité prévue est égale à 10 % du prix de vente, soit 28.500 EUR.

Compte tenu du fait que les acheteurs n'ont pas été négligents dans la recherche d'un financement, mais qu'ils l'ont été en ne notifiant pas immédiatement aux vendeurs le refus de la banque de leur accorder un prêt, ce qui a nécessairement occasionné à ces derniers un retard dans la vente de leur bien, la pénalité apparaît excessive et doit être réduite à 14.250 EUR.

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MANDAT DE VENTE : Comment le mandant vendeur doit informer l'agent immobilier qu'il a lui-même trouvé un acheteur (CA Toulouse, Chambre 1, section 1, 26 mars 2018, RG n° 16/00417)

Par acte du 6 juin 2013, M. et Mme P ont consenti à la SARL ST ORENS IMMOBILIER, agence immobilière, un mandat de vente sans exclusivité d'une maison d'habitation située à ... moyennant le prix net vendeur de 500'000 euro et le paiement d'une commission au taux de 5,98 % TTC du prix total de vente.

Ce contrat contenait une clause stipulant que le montant de la commission était dû même après l'expiration du mandat si la transaction était conclue par l'intermédiaire du mandataire, ou directement avec tout acquéreur présenté, amené, envoyé, désigné par lui, ou tout tiers titulaire d'un droit de préemption ou mandataire substitué.

Il était également stipulé que le vendeur s'obligeait, s'il vendait sans l'intermédiaire du mandataire, à l'informer sous 24 heures et à le confirmer par courrier précisant le nom de l'acquéreur et qu'à défaut de cette information, le mandant supporterait les conséquences, notamment dans le cas où le mandataire aurait contracté avec un autre acquéreur potentiel une offre sur le bien objet du mandat.

Si le bon de visite confirme que le bien a été tout d'abord visité, en l'absence du vendeur, avec le concours de l'agent immobilier, il n'est pas établi que le candidat acquéreur a bien été présenté au vendeur. Aucune faute ne peut être imputée au vendeur.

Le mandat de vente sans exclusivité imposait donc au vendeur d'aviser l'agent en cas de vente sans son intermédiaire sous 24 heures, avec confirmation par courrier précisant le nom de l'acquéreur. Toutefois, cette stipulation ne précise pas les conséquences qui s'attachent à un manquement à cette obligation. En l'absence de précision, c'est en vain que l'agent prétend que ce délai de 24 heures avait pour point de départ l'accord des parties sur la chose et le prix, à savoir la formulation d'une offre d'achat par le candidat acquéreur. C'est donc sans faute que le mandant a avisé l'agent de la vente, par téléphone, dans les 24 heures suivant la signature du compromis, confirmé par courrier adressé 3 jours plus tard. Le fait que le prix de vente final soit inférieur à celui prévu par le mandat est également sans emport, cette baisse de prix qui résulte des négociations intervenues entre les parties ne caractérisant pas une atteinte à la concurrence.

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PERMIS DE CONSTRUIRE : Délai d'instruction d'une demande de permis de construire de deux mois pour les seules maisons d'habitation (CE, Chambres 1 et 4 réunies, 26 mars 2018, req. N° 405.330)

Le par. b de l'art. R. 423-23 du Code de l'urbanisme prévoit que délai d'instruction de droit commun est de deux mois pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle, au sens du titre III du livre II du Code de la construction et de l'habitation (CCH).

Relèvent seules du b de cet article les demandes portant sur un immeuble dont les surfaces sont exclusivement ou principalement affectées à un usage d'habitation et qui, selon les termes de l'art. L. 231-1 CCH, ne comporte "pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage".

La demande de permis de construire concernait un hangar à usage agricole de 534,05 m2, dont 138,46 m2 affectés à l'habitation et 395,59 m2 affectés à l'activité agricole. Ce projet, qui n'était pas principalement affecté à l'habitation, ne pouvait, pour l'application de l'art. R. 423-23 du Code de l'urbanisme, être regardé comme une maison individuelle. Le délai d'instruction de cette demande n'était pas celui de deux mois applicable aux projets de maison individuelle mais celui de trois mois applicable dans les autres cas.

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COPROPRIETE : Règles de majorité dans les AG de copropriété à deux copropriétaires (Rép. min. n° 223 ; J.O. Sénat, 23 mars 2017, p. 1221)

En présence d'une copropriété ne réunissant que deux copropriétaires, toute décision d'assemblée générale doit être prise à l'unanimité des deux copropriétaires (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 22). Un parlementaire interroge la ministre du Logement sur l'opportunité de faire évoluer la législation en la matière pour éviter les blocages.

La ministre du Logement répond : « Cette règle générale se justifie par la nécessité de protéger le droit de propriété de tous les copropriétaires, y compris ceux minoritaires, et d'empêcher que le copropriétaire majoritaire ne décide seul en assemblée générale, ce qui fausserait le mécanisme de décision majoritaire sur lequel repose le fonctionnement de tout syndicat de copropriétaires. En cas de blocage, plusieurs solutions sont possibles : le recours par les copropriétaires à la conciliation ou à la médiation, prévues respectivement par les articles 127 et suivants du Code de procédure civile et 131-1 et suivants du même code. Le copropriétaire qui s'estime lésé peut saisir le juge d'une demande d'annulation, pour abus de majorité ou de minorité, du refus par l'assemblée générale de prendre une décision. Toutefois, le juge ne peut se substituer à l'assemblée générale, même s'il reconnaît l'existence d'un abus de majorité ou de minorité et s'il annule en conséquence la décision de refus. Il peut aussi demander au maire, au président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat ou au préfet de saisir le juge pour pouvoir constater la carence du syndicat des copropriétaires, cette procédure aboutissant à l'expropriation de l'immeuble. Dans ces conditions, il n'est pas envisagé de réformer la loi de 1965 précitée ou son décret d'application pour prévoir un régime spécifique aux syndicats des copropriétaires ne comprenant que deux copropriétaires ».

Malgré cette réponse, une ordonnance prévue par la loi ELAN (en cours de promulgation) pourrait légiférer sur les copropriétés ne comprenant que deux copropriétaires.

COPROPRIETE : Inversion de deux lots dans l’état descriptif de copropriété (Cass. 3e civ., 22 mars 2018, n° 17-14168)

La cour d’appel de Paris qui retient à bon droit que le juge a le pouvoir de statuer sur une demande en rectification d’une erreur matérielle affectant un état descriptif de division, en déduit exactement que la demande en rectification d’une erreur de numérotation des lots dans l’état descriptif de division est recevable.

En procédant à l’interprétation de l’état descriptif de division que son ambiguïté, découlant du rapprochement de ses termes avec le plan annexé au règlement de copropriété, rendait nécessaire, la cour d’appel, qui en déduit souverainement l’existence d’une erreur matérielle par inversion des numéros de deux lors sur ce plan, peut, sans modifier les droits des parties, ordonner sa rectification.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/293_22_38822.html

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COPROPRIETE : En l’absence d’homologation judiciaire, le règlement de copropriété doit être approuvé par une AG (Cass. 3e civ. 22 mars 2018 n° 17-16.449 FS-D)

Aucun règlement de copropriété n’est valable à défaut d’avoir été soit adopté par assemblée générale (AG), soit homologué par le tribunal de grande instance.

Un immeuble est divisé en deux lots. Un état descriptif de division est établi, mais pas de règlement de copropriété. Le propriétaire de l’un des lots est placé en liquidation judiciaire et le juge-commissaire désigne un notaire avec mission d’établir et publier l’état descriptif de division et un règlement de copropriété de l’immeuble. Ce même copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires afin de voir jugé que la cave, incluse par ce règlement de copropriété dans les parties communes de l’immeuble, est en réalité sa propriété privative.

La cour d’appel rejette sa demande en se fondant sur ces documents, au motif que le notaire, qui tirait de l’ordonnance du juge-commissaire ayant autorité de chose jugée le pouvoir d’établir et de publier le règlement de copropriété-état descriptif de division établi par ses soins, n’avait pas à obtenir, préalablement, l’approbation de son projet par une décision de l’AG.

L’arrêt est cassé : en l’absence d’homologation judiciaire, le règlement de copropriété doit être approuvé par une assemblée générale.

La précision est nouvelle. Si, le plus souvent, l’établissement du règlement de copropriété est antérieur à l’application du statut de la copropriété, il arrive que le syndicat des copropriétaires, qui naît de plein droit dès que l’immeuble est divisé en lots appartenant à plusieurs copropriétaires, existe sans qu’ait été établi de règlement de copropriété. Il appartient alors à une AG d’adopter pareil règlement (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 26).

En l’absence d’adoption par AG, le règlement de copropriété peut résulter d'un acte judiciaire. Le désaccord des parties n’ayant pas besoin d’être préalablement constaté par une décision d’AG, le tribunal de grande instance pourra directement être saisi d’une demande d’homologation d’un projet de règlement établi par un notaire à la demande de d’un des copropriétaires (Cass. 3e civ. 17-10-2012 n° 11 18.439 : BPIM 6/12 inf. 471). En revanche, aucun règlement de copropriété ne saurait être valable sans avoir été soit adopté par AG, soit homologué par le tribunal de grande instance.

En l’espèce, le juge-commissaire a commis un notaire pour procéder à l’établissement et à la publication d’un règlement de copropriété. La cour d’appel a considéré que le notaire ainsi commis n’avait pas à obtenir l’autorisation de l’AG dès lors qu’il tenait du juge-commissaire le pouvoir d’établir et de publier ledit règlement. La Cour de cassation censure ce raisonnement : la mission confiée judiciairement à un notaire en vue de l’établissement d’un règlement de copropriété n’est pas équivalente à son adoption par un acte judiciaire, sauf à admettre que le juge puisse se dessaisir de ses pouvoirs, étant de surcroît observé que l’homologation d’un règlement de copropriété ne relève pas des pouvoirs du juge-commissaire.

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ACTE NOTARIE : Il ne peut servir de titre exécutoire que s'il a pour objet le paiement d'une somme déterminée au moment de la demande (Cour de cassation, Chambre civile 2, 22 mars 2018, pourvoi n° 17-10.635, rejet, F-D)

La banque a consenti à une société un prêt garanti par une caution solidaire de deux époux. La banque a fait signifier aux emprunteurs un commandement à fin d’exécution forcée immobilière de leur résidence principale.

Le tribunal d’instance a ordonné l’exécution forcée de l’immeuble appartenant aux cautions qui forment un pourvoi immédiat contre cette ordonnance.

La cour d'appel a réformé l’ordonnance et rejeté la requête de la banque. 

La Cour de cassation approuve la cour d’appel et rejette le pourvoi.

Il résulte de l’art. 794-5 du Code de procédure civile locale applicable en Alsace-Moselle, devenu l’art. L.111-5 du Code des procédures civiles d’exécution, que les actes notariés ne peuvent servir de titre exécutoire que s’ils ont pour objet le paiement d’une somme déterminée, et non pas seulement déterminable. La cour d’appel a relevé à juste titre que si l’acte authentique en vertu duquel la vente forcée avait été sollicitée mentionnait les conditions du prêt consenti, reproduites dans un tableau d’amortissement, la créance invoquée à l’appui de la requête ne résultait pas de l’acte, sauf à devoir la déterminer, une fois la déchéance du terme acquise, par le solde rendu exigible, augmenté des intérêts déchus, des intérêts à courir et de l’indemnité forfaitaire calculée sur un solde qui n’est pas encore fixé. La cour d’appel en a exactement déduit, sans se contredire et sans dénaturer l’acte notarié du 1er octobre 2013, que la créance pour laquelle la vente forcée des biens était poursuivie n’était pas suffisamment déterminée.

PLUS-VALUE IMMOBILIERE : Un terrain à bâtir n'est pas une dépendance immédiate et nécessaire de la résidence principale (plus-value) (Cour d'appel de Lyon, 22 mars 2018, RG n° 15/08692)

Des époux ont vendu à une société, par une promesse de vente synallagmatique, un ensemble immobilier composé d'une maison d'habitation, de six box de chevaux et de 2 hectares de terrain attenant. La vente était conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un arrêté de lotir en 22 lots sur le terrain vendu. Les parcelles ont fait l'objet d'une division, puis la vente a été réitérée par acte authentique. L'acte indiquait que les biens vendus ont constitué la résidence principale des vendeurs et qu'à ce titre ces derniers étaient exonérés de la plus-value, dispensant ainsi le notaire rédacteur de déposer la déclaration de plus-value sur les cessions d'immeubles.

L'administration fiscale a mis en demeure les vendeurs de déposer une déclaration de plus-value, la vente visant des terrains à bâtir, puis leur a notifié une proposition de rectification, aux motifs que les terrains destinés à être lotis ne pouvaient constituer des dépendances immédiates et nécessaires de leur résidence principale et mis en recouvrement une somme de 48'116 EUR au titre de l'impôt sur la plus-value.

Les vendeurs ont contesté ce redressement et saisi le Tribunal administratif de Lyon en décharge de cet impôt, qui a rejeté cette demande, comme ultérieurement la Cour administrative d'appel de Lyon.

Les vendeurs ont poursuivi le notaire pour faute devant le TGI de Saint-Étienne qui a jugé que le notaire avait commis une faute aux motifs qu'il aurait dû, en raison de l'incertitude du régime fiscal applicable à la vente, pousser plus avant ses investigations et se renseigner directement auprès de l'administration fiscale, ou à tout le moins, attirer l'attention des vendeurs sur le risque de taxation encouru et qu'en ne le faisant pas, et en mentionnant dans l'acte que l'immeuble vendu était totalement exonéré de l'imposition sur la plus-value, il a manqué à son obligation de conseil.

Le notaire a relevé appel de cette décision devant la Cour d'appel de Lyon qui a confirmé sa faute dans cette affaire.

PROMOTION IMMOBILIERE : Promoteur immobilier et prise en charge des réseaux souterrains (Rép. min. n° 1390 : JO Sénat, 22 mars 2018, p. 1383)

Selon l'article L. 332-15 du Code de l'urbanisme, l'autorité qui délivre l'autorisation de construire, d'aménager ou de lotir exige, en tant que de besoin, du bénéficiaire de celle-ci la réalisation et le financement de tous travaux nécessaires à la viabilité et à l'équipement de la construction, du terrain aménagé ou du lotissement, notamment en ce qui concerne la voirie, l'alimentation en eau, gaz et électricité, les réseaux de télécommunication, l'évacuation et le traitement des eaux et matières usées, l'éclairage, les aires de stationnement, les espaces collectifs, les aires de jeux et les espaces plantés.

S'agissant du réseau électrique, le lotisseur peut assurer la desserte de son opération sous la responsabilité du maître d'ouvrage de la construction des réseaux électriques.

Concernant la desserte téléphonique, il revient au lotisseur de réaliser les chambres nécessaires aux opérations de tirage et de raccordement des câbles.

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VENTE EN SCI : Le prix de vente d’un immeuble par une SCI ne s’entend pas hors taxe (Cass. com. 21 mars 2018 n° 17-12.744 F-D)

L’usage selon lequel le prix s’entend hors taxe entre commerçants ne s’applique pas à la vente d’un immeuble par une SCI mais il est susceptible de s’appliquer entre des professionnels, même non commerçants, si telle est leur intention.

Dans le cadre de la liquidation judiciaire d’une SCI, un liquidateur judiciaire est autorisé à vendre à l’amiable un terrain à bâtir appartenant à la SCI pour le prix figurant dans une offre de reprise. Le repreneur paie le prix de cession mais refuse de régler  la TVA, qui n’était pas comprise dans son offre. Le liquidateur soutient que le repreneur doit s’acquitter de la TVA car il est d’usage constant entre commerçants que les prix s’entendent hors taxe sauf convention contraire, inexistante en l’espèce, et qu’il incombe à l’acquéreur de la verser au vendeur, à charge pour ce dernier de la reverser à l’administration fiscale.

La Cour de cassation écarte l’argument du liquidateur. La vente ayant porté, dans le cadre d’une liquidation judiciaire, sur un immeuble appartenant à une SCI, le liquidateur judiciaire ne pouvait pas invoquer un usage constant entre commerçants.

Un contrat oblige non seulement à ce qui est exprimé, mais encore à toutes les suites que lui donne notamment l’usage (C. civ. art. 1194 ; ex-art. 1135).

La Cour de cassation a reconnu l’existence d’un usage constant entre commerçants, selon lequel les prix s'entendent hors taxe, sauf convention contraire (Cass. com. 9-1-2001 n° 97-22.212 FP-P : RJDA 5/01 n° 556). Dans l'arrêt de 2001 précité, elle en a fait application dans un cas où était en cause la reprise d’une entreprise de transports en redressement judiciaire par un autre transporteur, jugeant que, en absence de précision dans l’offre de reprise de ce dernier, le prix proposé et figurant dans le plan de cession s’entendait hors TVA.

Mais si l'une des parties n'est pas commerçante, ce qui est le cas d'une SCI, l’usage est inapplicable et le prix doit être considéré comme incluant la TVA. 

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PROMESSE DE VENTE : Vente sous condition suspensive du permis de construire, cela s'entend permis définitif (CA Chambéry, Chambre civile, section 1, 20 mars 2018, RG N° 16/01915)

Parmi les conditions suspensives de l'acte (avant-contrat) du 9 mai 2012, figurait notamment l'obtention par l'acquéreur dans les neuf mois de la signature de la convention d'un permis de construire autorisant la réalisation d'une résidence de tourisme ainsi que l'absence de tout recours et de toute procédure en retrait ou annulation dans les délais de recours définis par le code de l'urbanisme, l'acquéreur s'engageant à déposer la demande de permis au plus tard dans les trois mois de la signature de la convention et à l'afficher sur le site dans les dix jours francs de sa délivrance.

La promesse de vente de trois parcelles, comportant un chalet et un mazot.

Malgré la réalisation de la condition, c'est à juste titre que l'acheteur a refusé de régulariser la vente par acte authentique. En effet, le permis de construire n'est devenu définitif qu'après expiration du délai de recours de trois mois. Or, une procédure de saisie immobilière intentée par une banque créancière du cédant était en cours. Le permis de construire n'est devenu définitif qu'après le jugement ordonnant la vente forcée de l'immeuble. Le cédant doit donc restituer le dépôt de garantie de 200'000 euro. Il est également redevable de la pénalité prévue par la clause pénale, égale à 10 pour-cent du prix de vente, soit 120'000 euro. Cette pénalité est manifestement excessive, puisque le cessionnaire a obtenu l'adjudication de l'immeuble à son profit au même prix que celui convenu dans la promesse. Il a en revanche été contraint d'engager des poursuites contre un occupant du chef du cédant, alors que ce dernier avait garanti que le bien était libre de toute occupation. La pénalité due par le cédant doit donc être fixée à 20'000 euro.

OBLIGATIONS DU BAILLEUR : Le manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent justifie le défaut de paiement du loyer (CA Limoges, Chambre civile, 20 mars 2018, RG N° 17/00464)

Le manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent justifie le défaut de paiement du loyer par la locataire dès lors que la non-conformité ne permet pas d'user des locaux loués conformément à la destination du bail.

Par acte sous seing privé du 1er juin 2013, Gilbert a donné à bail à Sophie une maison d'habitation sise à NEUVIC (19) moyennant un loyer de 320 euro hors charges.

Par acte d'huissier du 21 octobre 2014, le propriétaire a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire lui réclamant la somme de 4'480 euro au titre des loyers impayés.

Compte tenu de la gravité des non-conformités du logement loué (installation électrique très vétuste, installation de chauffage insuffisante, aération insuffisante dans la salle de bains, évacuation des eaux usées à ciel ouvert dans la cuisine, porte d'entrée et une fenêtre non étanches), l'obligation de paiement du loyer n'est pas causée et la locataire était bien fondée à se prévaloir d'une exception d'inexécution. En conséquence, il y a lieu de débouter le bailleur de sa demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et de sa demande en paiement.

La locataire doit être déboutée de sa demande d'indemnisation pour préjudice moral. En effet, elle n'établit pas la réalité de ce préjudice, puisqu'elle connaissait parfaitement l'état du logement pour l'avoir occupé avec l'ancien locataire. Lors du départ de ce dernier, c'est elle qui a demandé au bailleur la conclusion du bail, en précisant qu'elle se sentait bien dans la maison. Quant à l'impossibilité d'utiliser les lieux conformément à leur destination, elle est compensée par la disparition de l'obligation de payer le loyer.

COPROPRIETE : La responsabilité civile du syndic bénévole de copropriété (Cour d'appel de Rennes, Chambre 4, 15 mars 2018, RG n° 14/09583)

Eric est propriétaire de l'un des 14 lots de la copropriété ' [...] dont Gérard a été le syndic bénévole et non rémunéré jusqu'au 13 août 2011, sous le logo "Syndic Sainte -Marine".

Par délibération du 29 mars 2008, l'assemblée générale des copropriétaires a voté la réalisation de travaux de construction de balcons concernant 7 lots dont celui d'Eric. Le chantier, commencé en décembre 2008 s'est achevé en février 2010 . Les travaux ont été réglés par Gérard à la société   sans qu'aucune réserve ait été émise .Cette société a été placé en liquidation judiciaire en mai 2010.

Compte tenu de la défaillance de l'architecte chargé du dépôt du permis de construire et du suivi du chantier, mandaté par le syndicat des copropriétaires, il appartenait au syndic bénévole d'assurer le suivi du chantier et de réceptionner les travaux de construction des balcons concernant plusieurs lots, réalisés par l'entrepreneur.

Ainsi, la responsabilité du syndic bénévole est engagée et retenue dans la mesure où il n'a ni émis de réserves écrites sur la qualité des travaux sur les balcons de l'immeuble, pourtant affectés de malfaçons, ni n'a procédé à la réception des travaux dans les meilleurs délais ce qui a empêché la mobilisation de la garantie de parfait achèvement avant la liquidation judiciaire de l'entrepreneur.

La carence du syndic étant directement à l'origine du préjudice subi par le copropriétaire, qui a dû régler les frais de reprise des malfaçons et de finitions des travaux, il est condamné à réparer le préjudice subi par lui par l'allocation de 2'754 euro à titre de dommages et intérêts.

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VENTE D'UNE MAISON CONSTRUITE SANS AUTORISATION : Vendeur non responsable, notaire condamné (Cass. 3e civ. 15 mars 2018 n° 17-11.850 F-D)

Sur le fondement du dol, de l’erreur et de la garantie des vices cachés, les juges excluent la responsabilité du vendeur d’une maison construite sans autorisation. Mais ils retiennent une faute du notaire qui a manqué à son devoir d’information.

Envisageant des travaux, les acheteurs d’une maison apprennent que celle-ci n’a fait l’objet d’aucune autorisation de construire. Ils assignent le vendeur et le notaire en paiement de dommages-intérêts.

Les juges excluent la condamnation du vendeur sur le fondement du dol, de l’erreur et de la garantie des vices cachés.

Le dol est écarté aux motifs que compte tenu de l’ancienneté de la construction de la maison (environ 20 ans avant de la vente) et de l’absence d’information donnée aux vendeurs par les constructeurs sur les circonstances de sa réalisation, les vendeurs ont pu ignorer qu’elle avait été construite illégalement, ce qui exclut le caractère intentionneldu défaut d’information et donc le dol.

Sur l’erreur, les juges retiennent que celui qui se prétend victime d’une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue ne peut obtenir que la résolution de l’acte et non le paiement de dommages-intérêts.

Quant à la garantie des vices cachés, la maison n’est, selon eux, pas impropre à sa destination et ne présente pas de désordre.

Les juges condamnent le notaire à indemniser l’acheteur. Le notaire a manqué à son devoir d’information, faute d’avoir attiré l’attention des acheteurs sur les conséquences de l’absence de permis de construire. Les acheteurs ont subi une perte de chance de négocier une réduction du prix ou de renoncer à leur acquisition. Le notaire est condamné à verser la moitié du montant de la dévalorisation du bien, résultant du caractère irrégulier de sa construction, à hauteur de 100 000 euros.

Pour être considérée comme dolosive, la dissimulation du vendeur doit être faite sciemment, dans l'intention de tromper l'autre partie sur un point déterminant pour elle (C. civ. art.  1137, al. 2 dans sa rédaction issue de l'ord. 2016-131 du 10-2-2016, consacrant la jurisprudence antérieure). Ainsi, ne commet pas une réticence dolosive le vendeur ignorant l’irrégularité administrative de la création d’étangs sur son bien, dès lors qu’il n’est pas un professionnel du droit, de l’immobilier et des questions écologiques (Cass. 3e civ. 2-2-2017 n° 15-26.515 FS-D : Sol. Not. 4/17 inf. 78). Jugé ainsi dans l’arrêt commenté.

Dans le cadre de son obligation générale d’information, le notaire doit, en tant que juriste professionnel, éclairer l’acheteur sur l’existence d’éléments risquant de mettre en péril son projet. Il doit ainsi l’informer des conséquences juridiques de l’acquisition d’un immeuble édifié sans permis de construire (Cass. 3e civ. 10-5-2005 n° 04-13.200 : RJDA 11/05 n° 1199).

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COPROPRIETE : Condition et prescription de l'action en revendication de parties communes de copropriété indûment appropriées (CA Paris, Pôle 4, chambre 2, 14 mars 2018, RG N° 16/06329)

En copropriété comme dans d'autres domaibes, les actions personnelles sont celles par lesquelles il est demandé la reconnaissance ou la sanction d'un droit personnel, quelle que soit la source de ce droit ; sont en particulier soumises à la prescription décennale, les actions ayant pour objet la cessation d'abus de jouissance commis sur les parties communes, telle que la demande de remise en état de parties communes à la suite de travaux irréguliers d'un copropriétaire.

Constituent des actions réelles, celles tendant à faire reconnaître ou protéger le droit de propriété, telle que l'action en revendication de parties communes indûment appropriées par un copropriétaire ; aux termes de l'art. 2227 du Code civil, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans.

Dans le cas où il s'agit pour le syndicat des copropriétaires de mettre fin à des atteintes aux parties communes, le critère de distinction entre action personnelle et action réelle se situe dans le fait de savoir si les agissements auxquels il s'agit de mettre fin constituent ou non une appropriation des parties communes ; s'il y a appropriation d'une partie commune, l'action tendant à la faire cesser aura un caractère réel, dans tous les cas où la prolongation de la situation serait de nature, si elle durait pendant plus de trente ans, à permettre au copropriétaire qui en est l'auteur de devenir propriétaire de la partie commune concernée par prescription acquisitive. Est considérée comme réelle, l'action engagée à l'encontre d'un copropriétaire qui a construit sans autorisation sur une partie commune, spécialement lorsqu'un copropriétaire a édifié sans droit une construction sur une terrasse partie commune ; s'agissant de la nature de la construction litigieuse, toute construction élevée irrégulièrement sur une partie commune génère une action réelle.

Est irrecevable l'action du syndicat des copropriétaires en remise en état de l'ouvrage irrégulier édifié sur la terrasse, partie commune, dès lors qu'elle a été exercée plus de quarante années après la date de connaissance de la construction de la véranda litigieuse.

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CMI : La construction d'une maison individuelle peut intervenir dans différents cadres juridiques (CA Paris, Pôle 4, chambre 5, 7 mars 2018, RG N° 15/06351)

La cour rappelle que la construction d'une maison individuelle peut intervenir dans différents cadres juridiques :

- le contrat dit de construction de maison individuelle (CCMI) concerne les opérations de construction dans lesquelles le maître d'ouvrage (le particulier) signe avec le constructeur qui dirige les travaux et fait éventuellement appel à des sous-traitants. Le contrat peut être avec ou sans fourniture de plan.

- plusieurs autres formes possibles de contrat de construction de maison individuelles n'entrent pas dans le champ d'application du régime juridique du CCMI. Tels sont les cas :
. de la vente d'immeuble à construire qui comporte en plus de la fourniture du plan et de l'obligation d'exécution des travaux, la fourniture directe du terrain par le vendeur,
. du contrat d'architecte dans lequel l'architecte qui fournit le plan et a en règle générale une mission d'assistance du maître de l'ouvrage, ne se charge pas de l'exécution des travaux,
. du contrat d'entreprise consistant en la construction d'une maison par plusieurs entreprises à condition qu'aucune entreprise ne fournisse le plan et qu'aucune d'elles n'exécute l'ensemble des travaux de gros oeuvre, de mise hors d'eau et hors d'air.

En l'espèce les époux P ont conclu avec le cabinet MEP un "contrat d'architecte pour la construction d'une maison individuelle".

L'opération prévue a été la construction d'une maison individuelle BBC de 110-130M2 sur un terrain d'une surface de 480M2 dans la ZAC de CHESSY selon une enveloppe financière de travaux de 162'000 euro TTC.

La construction était soumise au respect du cahier des charges générales définies par EPAFRANCE, l'Etablissement Public d'Aménagement de Marne la Vallée et en particulier, s'agissant du présent litige, à l'intervention obligatoire d'un architecte pour la conception du projet prévue par l'art. 2-1 de ce cahier des charges.

Les éléments de la mission complète de l'architecte ont en l'espèce inclus les études d'avant- projet, le dossier de permis de construire, les études de projet de conception générale, l'assistance pour la passation des contrats de travaux (DCE, mise au point des contrats de travaux), visa, direction des travaux, coordination inter- entreprises et assistance aux opérations de réception.

Les époux P ont été autorisés le 22 septembre 2011 par l'Etablissement Public d'Aménagement du Secteur IV de la Ville Nouvelle de Marne la Vallée (EPAFRANCE) à déposer une demande de permis de construire pour un logement d'une SHON maximale de 192M2. Ils ont obtenu leur permis de construire le 8 décembre 2011. Ils ont accepté le 28 novembre 2011 les offres de prêt du CREDIT DU NORD. L'acquisition de la parcelle foncière a été régularisée par acte notarié du 16 mars 2012.

Le CCAP des travaux a été signé le 13 mars 2012 par les époux P et l'entreprise CG BATIM et l'acte d'engagement signé le même jour pour un coût ferme et forfaitaire de travaux de 190'460 euro HT.

C'est en conséquence par des motifs exacts que le tribunal a écarté l'argumentation des appelants selon laquelle leur opération de construction relèverait de la réglementation spécifique régissant le contrat de construction de maison individuelle organisée par les art. L 231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

VENTE IMMOBILIERE ET CLAUSE DE NON GARANTIE : Obligation d'information de l'acquéreur par le notaire sur la clause de non-garantie de l'acte de vente (Cour d'appel de Lyon, Chambre civile 1, section B, 6 mars 2018 , RG N° 16/09620)

Par acte authentique établi le 27 novembre 2007 par R, notaire exerçant au sein de la SCP ..., avec la participation de C, notaire à Toulon, assistant les vendeurs, la SCI Les Chênes a acquis, des consorts M, un appartement constituant le lot N°1 situé dans un ensemble immobilier situé à Six Fours les Plages.

L'acte authentique comporte, page 11, une clause de non-garantie (vices cachés).

La responsabilité du notaire rédacteur de l'acte de vente du bien immobilier doit en l'espèce être engagée envers l'acheteur dès lors qu'il n'est pas démontré que le notaire ait personnellement informé l'acquéreur de façon concrète et circonstanciée sur les conséquences juridiques de la clause, dérogatoire au droit commun, de non-garantie figurant à l'acte.

Il n'est pas non plus démontré que le notaire ait informé l'acheteur de la portée de la convention de voisinage, mentionnant au contraire à l'acte, de façon erronée, que cette convention n'engageait que ses signataires ainsi que sur l'association de cette clause et de ladite convention qui interdisait à l'acheteur tout recours contre les vendeurs.

Le notaire doit en conséquence indemniser l'acheteur de la somme de 19'658 euro, correspondant aux condamnations judiciaires réglées dans l'instance l'ayant opposé aux vendeurs, et de la somme de 2'000 euro au titre du préjudice moral subi. En outre, l'opposabilité à l'acheteur de la convention de voisinage est un élément qui dévalorisait le bien immobilier qui n'aurait pas été acquis au même prix s'il avait été connu de l'acquéreur. Le préjudice financier en résultant doit être indemnisé par la somme de 15'000 euro.

URBANISME : Annulation partielle du PADDUC (TA BASTIA, 1er mars 2018)

Le Tribunal administratif de Bastia a validé l'annulation partielle du Padduc, le Plan d'aménagement et de développement durable de la Corse. L'échelle des cartes ESA était jugée différente, entre celle présentée lors de l'enquête publique et celle votée en 2015 par l’assemblée de Corse.

La décision est tombée ce jeudi 1er mars : le Tribunal administratif de Bastia a prononcé l'annulation partielle du Padduc, "en tant qu'elle arrête la carte des espaces stratégique agricoles et classe en ESA le secteur de la plaine de Peri."

Des tensions s'étaient formées autour du Plan d'aménagement et de développement durable de la Corse (Padduc) : selon le rapporteur public, le dessin des Espaces stratégiques agricoles (ESA) présentait un "vice de forme". Plusieurs communes notamment du sud de la Corse, dont Porto-Vecchio avaient demandé et espéré une annulation totale du document. Elles ne l'ont pas obtenu.

Deux jeux de cartes

"Pour annuler partiellement cette délibération, le tribunal a retenu que, pendant la durée de l'enquête publique et à la suite d'une erreur de l'autorité organisatrice de l'enquête qui n'a jamais été corrigée, deux jeux de cartes des espaces stratégiques agricoles à 1/50 000 ont été successivement mis à disposition du public", indique le Tribunal.

Ainsi, celui diffusé du 4 au 27 mai 2015 comportait "une extension maximale des espaces stratégiques agricoles, correspondant à la localisation des espaces stratégiques agricoles telle qu'envisagée à ce stade par la collectivité territoriale de Corse". Et le second, à partir du 28 mai 2015 et jusqu'à la fin de l'enquête le 3 juillet 2015, comportait "une extension réduite" et donc erronée.

Par ailleurs, le Tribunal a jugé que le secteur de la plaine de Peri présentant de nombreuses habitations, équipements publics et commerces, le classement de cette zone en espace stratégique agricole n'est pas logique.

Texte intégral du jugement ici : http://bastia.tribunal-administratif.fr/content/download/128357/1300187/version/1/file/N%C2%B0%201600452%20Commune%20de%20Peri.pdf

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OFFRE DE VENTE AU LOCATAIRE : Le locataire qui a accepté l'offre de vente ne peut plus dire ensuite que le prix est excessif (CA Paris, pôle 4, chambre 3, 1er mars 2018, RG N° 16/07287)

Par acte sous signature privée du 4 avril 2009, M. et Mme F H ont donné à bail à Mme X et à M. Y un appartement dépendant d’un immeuble sis 11 résidence des Sablons à Perthes.

Par acte d’huissier de justice du 29 octobre 2014, les bailleurs ont fait délivrer à leurs locataires un congé pour vendre.

Par acte d’huissier de justice du 27 novembre 2014, les bailleurs ont fait délivrer à leurs locataires un commandement de payer, qui est demeuré infructueux.

Par acte d’huissier de justice du 6 février 2015, M. et Mme F H ont fait assigner leurs locataires devant le tribunal d’instance de Melun, en constatation de la résilation du bail, expulsion et paiement de l’arriéré locatif.

Les locataires ont argué du caractère frauduleux du congé.

Il résulte des dispositions de l’art. 15 de la loi du 6 juillet 1989 que "lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis…… A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local". Ce texte n’imposant aucun encadrement, le bailleur détermine librement le prix auquel il entend offrir son logement au locataire en place et rien ne s’oppose à ce qu’il situe la valeur au-dessus du marché, l’intention spéculative n’étant pas sanctionnée en elle-même et la surestimation du prix pouvant résulter d’une ambition excessive du bailleur désireux de vendre au meilleur prix.

Néanmoins, le locataire reste recevable à invoquer la fraude sur le fondement des dispositions du Code civil en faisant valoir que le caractère manifestement excessif du prix caractérise un défaut de sincérité de l’intention de vendre. La fraude ne se présumant pas, la charge de la preuve incombe au locataire qui doit établir que le bailleur a intentionnellement fixé le montant de son offre à un chiffre manifestement excessif en vue de le décourager de se porter acquéreur et de l’évincer.

En l’espèce, le congé pour vendre délivré à Mme X et M. Y, indiquait un prix de 280?000 euros, pour une maison de 90 mètres carrés environ, sur deux niveaux, comprenant entrée, séjour, cuisine aménagée, wc, garage et cellier et à l’étage, quatre chambres, salle de bains. Le bien, qui est mitoyen d’un côté, comporte également une cave sous remise et un jardin privatif de 500 mètres carrés environ. Il est situé dans la résidence des Sablons à Perthes.

Afin de démontrer, comme il leur incombe, que le prix proposé est manifestement excessif, Mme X et M. Y versent aux débats :

- une publicité de l’agence Foncia de Saint-Fargeau-Ponthierry indiquant qu’un bien a été vendu par ses soins en Perthes en Gâtinais pour un prix de 235'?000 euro incluant les frais d’agence. Cette annonce publicitaire montre la photographie d’une maison individuelle non mitoyenne et a fait l’objet d’annotations manuscrites des appelants indiquant que le bien vendu comporterait six pièces et un garage, et qu’il s’agit, comme le montre la photographie, d’une maison indépendante,

- ?un extrait d’une base de transactions immobilières (Bien), délivré le 11 mai 2017, recensant les ventes réalisées dans un rayon de 100 mètres de la résidence les Sablons sur la période de janvier 2006 à avril 2016, faisant apparaître un montant moyen de transaction de 216'?456 euro.

Ces deux pièces sont toutefois insuffisantes, à défaut d’estimation du prix de la maison elle-même, pour justifier du caractère manifestement excessif du prix de vente proposé de 280?'000 euro.

En effet, les éléments de comparaison extraits de la base des notaires "BIEN", qui incluent la transaction conclue par l’agence Foncia pour 227'?000 eurs en septembre 2014, sont trop peu nombreux, ne sont pas suffisamment précis et sont, pour la plupart, trop anciens?; ils ne délivrent, au surplus, aucun renseignement sur l’état des biens de comparaison et leur adresse, les prix pouvant varier très sensiblement d’un quartier à l’autre dans une même ville ou même d’une rue à l’autre au sein d’un même quartier?; la transaction de l’agence Foncia, en outre, ne précise pas la surface du bien vendu.

Ces éléments de comparaison ne permettent donc pas démontrer que l’offre faite aux appelants serait manifestement excessive.

Au surplus, il y a lieu de relever que les locataires ont accepté l’offre proposée, de sorte qu’ils ne peuvent utilement soutenir que le prix volontairement dissuasif les aurait dissuadés de se porter acquéreur.

Ils sont mal fondés, en outre, à faire grief aux bailleurs de n’avoir accompli aucune diligence en vue de vendre le bien, dès lors que ces diligences n’avaient pas lieu d’être du fait que les locataires avaient accepté l’offre qui leur avait été faite et qu’il résulte, au surplus, des dispositions de l’art. 15, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1989 que c’est au locataire ayant accepté l’offre qu’il incombe d’accomplir les diligences nécessaires à la finalisation de la vente dans un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur.

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COMMANDEMENT DE PAYER VALANT SAISIE IMMOBILIERE : Conséquence de l’annulation d’un commandement de payer valant saisie immobilière (Cass. 2e civ., 1er mars 2018, n° 16-25746)

Doit être cassé l’arrêt de la cour d’appel qui, pour dire que le commandement de payer aux fins de saisie immobilière, annulé par un arrêt pour imprécision du décompte de créance qu’il comportait, avait interrompu la prescription jusqu’à la date de cette décision, retient que si l’article 2244 ne le prévoit pas expressément pour les actes d’exécution forcée, il y a lieu, par analogie avec l’article 2241, alinéa 2, qui met le créancier à l’abri de ses erreurs lors de l’introduction d’une demande en justice, de considérer que le commandement aux fins de saisie immobilière annulé pour un vice de procédure conserve son effet interruptif de prescription, alors que les dispositions de l’article 2241, alinéa 2, de ce code ne sont pas applicables aux actes d’exécution forcée, de sorte que l’annulation du commandement de payer valant saisie immobilière prive cet acte de son effet interruptif de prescription.

GARANTIE DECENNALE OU PAS? : Les travaux de réparation de la toiture ne relèvent pas de la décennale (cass., civ. n°174 28 février 2018, pourvoi n° 17-13.478)

La société ARO, qui exploite une activité de fabrication de pièces électriques, a commandé des travaux d’étanchéité des chéneaux de la toiture d’un bâtiment avec remise en état de vitrages à la société Cometil, qui les a sous-traités à la société CEBC, assurée auprès de la société AXA ; le marché a été réglé ; se plaignant d’infiltrations d’eau dans l’atelier, la société ARO a, après expertise, assigné en indemnisation de ses préjudices la société Cometi.

La société ARO a fait grief à l’arrêt d'appel d’écarter l’application du régime de responsabilité institué par les art. 1792 et suivants du Code civil, alors, selon le moyen soutenu par elle, qu’en constatant que des travaux d’étanchéité de la toiture de l’immeuble appartenant à la société Aro avaient été confiés à la société Cometil sans en déduire qu’il relevait de la garantie décennale, la cour d’appel a violé l’art. 1792 précité.

Mais ayant exactement retenu qu’en raison de leur modeste importance, sans incorporation de matériaux nouveaux à l’ouvrage, les travaux, qui correspondaient à une réparation limitée dans l’attente de l’inéluctable réfection complète d’une toiture à la vétusté manifeste, ne constituaient pas un élément constitutif de l’ouvrage, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, qu’il convenait d’écarter l’application du régime de responsabilité institué par l’art 1792.

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CONSTRUCTION : Les travaux de maçonnerie générale incluent la pose de carrelage (Cour de cassation, chambre civile 3, 28 février 2018, N° de pourvoi: 17-13.618, cassation partielle, publié au Bull.)

L'arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa de l'art. 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.

Une EURL a confié des travaux de réfection de son local commercial à la société Caso, qui a sous-traité les travaux relatifs au revêtement de sol à la société Maiolica ; e prévalant de désordres affectant le carrelage, l'EURL a, après expertise, assigné la société Caso, le liquidateur de la société Caso, son assureur, la société MMA, le liquidateur de la société Maiolica et son assureur, la société Axa France, en réparation de ses préjudices.

Pour rejeter les demandes formées par l'EURL contre la société MMA, l'arrêt retient que la société Caso a déclaré l'activité professionnelle de travaux de maçonnerie générale, mais que l'activité de carreleur est distincte de celle de maçon, les travaux de maçonnerie n'impliquant pas nécessairement la pose de carrelage, et qu'il s'ensuit que la société MMA est fondée à soutenir que les conditions de sa garantie ne sont pas réunies

En statuant ainsi, alors que les travaux de maçonnerie générale incluent la pose de carrelage, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

GARANTIE DECENNALE : Pour que les désordres soient réparables, il faut qu’ils soient survenus (Cass. 3e civ., 28 févr. 2018, n° 17-12460)

Les acquéreurs d’une maison d’habitation, dont les travaux de gros-œuvre ont été réceptionnés le 1er octobre 2001 assignent le constructeur et son assureur en invoquant l’existence de désordres affectant le réseau d’assainissement.

La cour d’appel de Pau condamne l’assureur à payer aux demandeurs la somme de 8 000 euros, en retenant que la circonstance que l’expert a affirmé la certitude de la survenance, à court terme, d’un désordre est suffisante à engager la responsabilité décennale du constructeur et la mobilisation de la garantie de son assureur, dès lors que ce dommage, futur, ne peut être considéré comme hypothétique et qu’il a été identifié, dans ses causes, dans le délai décennal d’épreuve, même s’il ne s’est pas réalisé pendant celui-ci.

Ainsi, la cour d’appel ne tire pas les conséquences légales de ses propres constatations dont il résulte qu’à la date de la réunion d’expertise du 3 octobre 2011, il n’existait pas de désordre, l’écoulement des eaux dans les réseaux étant satisfaisant, qu’au jour du dépôt du rapport définitif, il n’apparaissait aucun désordre et que l’expert judiciaire n’avait caractérisé aucun dommage existant, au sens de l’article 1792 du Code civil.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000036697096&fastReqId=1957020386&fastPos=1

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MENUS TRAVAUX : Aucune responsabilité fondée sur les dispositions de l'article 1792 du Code civil (Cass. Civ. 3e, 28 février 2018, pourvoi n° 17-13.478, rejet, FS-P+B+R+I)

A été rejetée tant au titre de la responsabilité légale de l'article 1792 du Code civil qu'au titre de la responsabilité contractuelle, la demande d'indemnisation d'une société maître d'ouvrage à l'encontre de la société maître d'oeuvre, dans cette situation :

Les travaux d'étanchéité commandés se limitaient à une modeste réparation sans incorporation de matériaux nouveaux, et n'étaient pas un élément constitutif de l'ouvrage ; les fuites constatées étaient sans lien avec les travaux prévus et exécutés ; la société maître d'ouvrage qui disposait d'un service de maintenance de son bien, et donc connaissait l'état de grande vétusté de la couverture de l'immeuble, ne pouvait voir retenue la responsabilité contractuelle de la société maître d'oeuvre au titre du devoir de conseil.

Précision est donnée que l'essentiel des infiltrations constatées en 2011 provenait de l'absence ou de la dégradation des étanchéités entre vitrages et chéneaux, d'une part, et chéneaux et tôles ondulées, d'autre part, et que l'intervention de la société Cometil, maître d'oeuvre, s'était limitée à l'intérieur des chéneaux et à la réparation des vitrages sans analyser ces jonctions vitrage/chéneaux et tôle/chéneaux. La cour d'appel avait relevé qu'il résultait de ce constat que de telles fuites étaient sans lien avec les travaux prévus au devis et exécutés, puisque l'expert reprochait à l'entreprise de n'avoir pas recommandé de faire aussi des travaux au niveau de cet espace de liaison.

PLANS ANNEXES A L'ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION (EDD) : Monopole du géomètre-expert pour dresser les plans à annexer à un EDD ? (Avis n° 18-A-02 du 28 février 2018)

Les géomètres-topographes reprochent aux géomètres-experts (et à l’Ordre qui les représente) d’étendre abusivement, dans leur communication, le champ de leur monopole à ces activités. Ils ont demandé l'avis de l'Autorité de la concurrence.

L’Autorité de la concurrence, constatant l’absence de décision de justice et de texte législatif ou réglementaire octroyant un droit exclusif aux géomètres-experts en matière de réalisation d’un plan ou d’une esquisse annexé à un état descriptif de division de copropriété, elle suggère « de prévoir explicitement dans la loi que [ces prestations] n’entrent pas dans le champ du monopole » de cette profession réglementée. L’ADLC considère qu’à l’inverse, reconnaître un monopole en la matière reviendrait à accorder aux géomètres-experts « une rente de situation injustifiée ». Rente qu’elle chiffre : « Avec  plus  de  dix  millions  de  logements  en  copropriété  en  France,  cela équivaudrait, en moyenne, à réserver à chaque géomètre-expert un monopole sur les plans de plus de 5 000 logements en copropriété ».

A noter que la Chambre syndicale nationale des géomètres-topographes (CSNGT) a déposé plainte en décembre dernier contre l’Ordre des géomètres experts et l’Union nationale des géomètres experts pour pratiques commerciales trompeuses.

DEFAUT DE DELIVRANCE CONFORME : Manque à son obligation de délivrance le vendeur d'une maison sans chauffage (Cass. 3e civ. 28 févr. 2018 n° 16-27.650 F-D)

Caractérise un manquement à l'obligation de délivrance du vendeur le non-fonctionnement du système de chauffage, qui constitue un accessoire indispensable de la maison d'habitation vendue.

Les acquéreurs d'une maison d'habitation constatent en entrant dans les lieux que l'installation de chauffage est hors service, les radiateurs ayant éclaté sous l'effet du gel. Invoquant le manquement du vendeur à son obligation de délivrance, ils demandent sa condamnation au paiement de dommages et intérêts.

Cette demande est accueillie : s'agissant d'une maison d'habitation, le système de chauffage dont elle doit être pourvue constitue un accessoire indispensable sans lequel elle ne peut être vendue ; l'absence d'un tel système ou son non-fonctionnement constituent donc un manquement à l'obligation de délivrance.

Par suite, le vendeur ne peut pas utilement se prévaloir d'une clause de l'acte de vente l'exonérant de la garantie des vices cachés.

Le vendeur n'exécute son obligation de délivrance que s'il délivre exactement la chose convenue au contrat(Cass. civ. 18-7-1995 n° 93-14.067 P : RJDA 1/96 n° 30). Le vendeur a l'obligation de délivrer, le cas échéant, les accessoires du bien vendu (C. civ. art. 1615), faute de quoi il manque à son obligation de délivrance (Cass. com. 9-7-2013 n° 12-21.062 : RJDA 10/13 n° 782). La décision commentée illustre la manière dont la notion d'accessoire est appréciée par les juges, ainsi que la distinction entre délivrance et vices cachés.

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URBANISME : Modifier le PLU pour permettre de construire un bâtiment agricole dans une zone non constructible (Rép. min. Masson. J.O. Sénat, 22 février 2018, Q. 2420, P. 825)

Un sénateur, M. Masson, demande si une commune peut procéder à la modification de son plan local d'urbanisme (PLU) en vue de permettre à un agriculteur de la commune de construire un bâtiment agricole sur des terrauins agricoles, jusque-là en zone non constructible.

Le ministre répond en indiquant que le PLU peut être amené à évoluer, en particulier pour autoriser une extension urbaine ou pour autoriser la construction de bâtiments nécessaires à l'activité agricole.

Le choix entre les différentes procédures mobilisables (révision générale ou à modalités allégées, modification générale ou simplifiée…) se fera en fonction du zonage d'origine, du zonage projeté et des diverses protections applicables au terrain concerné.

Toutefois, avant toute évolution du PLU destinée à urbaniser de nouveaux espaces, il convient de vérifier si une autre solution existe et de s'assurer que le caractère inconstructible du secteur visé n'est pas dû à un risque particulier (notamment caractère inondable ou instabilité du sol) ou à une protection patrimoniale ou paysagère.

URBANISME : Construction d’annexes à l’habitation dans les zones agricoles ou naturelles : nécessité d’un PLU (Rép. min. n° 1342 : JO Sénat, 22 févr. 2018, p. 821, Maurey H.)

La loi Macron ( L. n° 2015-990, 6 août 2015, art. 80) a autorisé la construction d'annexes aux habitations existantes dans les zones agricoles ou naturelles, sous réserve que cette faculté soit permise par le règlement du plan local d'urbanisme (PLU).

L'article L. 123-1-5 du Code de l'urbanisme ainsi modifié précise également que ces annexes (garages, piscines, abris de jardins ou d'animaux) ne doivent pas nécessairement être accolées au bâti existant.

Cette disposition était particulièrement attendue des territoires ruraux car elle permet de répondre aux légitimes attentes des habitants, soucieux de faire vivre le bâti existant sans entraîner de consommation foncière supplémentaire.

Selon le sénateur Hervé Maurey, en limitant cette faculté aux seuls territoires relevant d'un PLU ou d'un PLUi, l'article 80 de la loi a toutefois privé de cette capacité d'aménagement les habitants des communes relevant des cartes communales.

Aussi interroge-t-il le ministre de la Cohésion des territoires sur l'opportunité d'autoriser la construction d'annexes aux bâtiments dans les zones agricoles ou naturelles dans les communes dotées de cartes communales.

En réponse, le ministre rappelle que l’objectif national de lutte contre la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers fonde le principe d'inconstructibilité dans les zones A ou N des PLU. Ainsi, les articles R. 151-23 et R. 151-25 du Code de l'urbanisme indiquent que les constructions ne sont pas autorisées en zones A et N. Toutefois, peuvent être autorisées des constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole, à des équipements collectifs ou à des services publics, « dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière du terrain sur lequel elles sont implantées et qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages » ( C. urb., art. L. 151-11).

Par ailleurs, pour gérer le bâti d'habitation existant dans les zones A ou N, l'article 80 de la loi précitée a inséré à l'article L. 151-12 un alinéa autorisant, sous réserve du respect strict de certaines conditions, les extensions et les annexes aux bâtiments d'habitation.

Pour mémoire, une annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Elle doit être implantée selon un éloignement restreint entre les deux constructions afin de marquer un lien d'usage. Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d'accès direct depuis la construction principale (Lexique national d'urbanisme).

Le législateur n'a pas souhaité étendre le dispositif aux territoires couverts par une simple carte communale. Ces territoires sont en effet placés dans une situation différente de ceux dotés d'un plan local d'urbanisme. S'il est possible d'autoriser, dans les secteurs non constructibles d'une carte communale, l'extension des constructions existantes ( C. urb., art. R. 161-4), il en va en revanche différemment de la réalisation d'annexes indépendantes (notamment des garages, abris de jardins, piscines) sur des terrains situés en dehors des secteurs constructibles des cartes communales.

Si cette règle peut paraître stricte, elle est largement justifiée par l'objectif de limiter l'urbanisation diffuse dans des zones naturelles, agricoles ou forestières, par principe inconstructibles. Les communes et établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents qui souhaitent pouvoir, dans certaines situations, permettre la construction de ce type d'annexes peuvent tout à fait prescrire l'élaboration d'un PLU.

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BAUX D'HABITATION MEUBLEE : Locations en meublé et plafonds de loyers pour 2018 (Année 2018)

Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) provenant de la location ou de la sous-location en meublé de locaux d'habitation sont exonérés d'impôt sur le revenu si les trois conditions suivantes sont remplies (CGI art. 35 bis, I ; BOFiP-BIC-CHAMP-40-20-§§ 90 à 160-07/02/2018) :

- les pièces louées ou sous-louées font partie de la résidence principale du bailleur ;

- les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale ou sa résidence temporaire ;

- le prix de la location demeure fixé dans des limites raisonnables. 

Cette dernière condition est réputée remplie si, au titre de 2018, le loyer annuel, par m2 de surface habitable, charges non comprises, n'excède pas (BOFiP-BIC-CHAMP-40-20-§ 160-07/02/2018 ; Actualités BOFiP du 7 février 2018) : 

-185 EUR en Île-de-France ; 

-136 EUR dans les autres régions. 

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VOIE DE FAIT : Lorsque le propriétaire change les serrures du logement occupé (Cour de cassation, chambre civile 3, 15 février 2018, N° de pourvoi: 16-25.335, rejet, inédit)

La SCI Huna Nui est propriétaire d'un immeuble dans lequel son gérant, Jules X, occupait un appartement avec sa compagne, Mme Z, et leur enfant commun, E X ; Jules X... est décédé le [...] ; le 25 août 2015, Mme Linda X, sa fille, devenue gérante de la SCI Huna Nui, s'est installée dans l'appartement dont elle a changé les serrures ; Mme Z l'a assignée devant le juge des référés en expulsion et en restitution des lieux.

Madame Linda X a fait grief à l'arrêt d'appel d'accueillir la demande.

Mais ayant relevé que l'appartement litigieux constituait le domicile de Mme Z et de son enfant et retenu que le changement des serrures, sans préavis ni mise en demeure, s'analysait en une voie de fait, la cour d'appel a pu en déduire l'existence d'un trouble manifestement illicite qu'il lui appartenait de faire cesser, même en présence d'une contestation sérieuse.

Le pourvoi de la gérante est rejeté.

URBANISME : Faut-il fermer les yeux sur le non-respect des règles d’urbanisme ? (Réponse du Ministère de la justice publiée dans le JO Sénat du 15/02/2018 - page 680)

Faut-il davantage poursuivre devant la justice les infractions au code de l'urbanisme ?

C'est la question posée par le sénateur Jean-Louis Masson à la quelle le ministère de la Justice a répondu avec fermeté, tout en soulignant la variété des poursuites envisageables.

Impossible de fermer les yeux aux infractions au code l’urbanisme, sous la seule réserve de varier les réponses pénales. A-t-on besoin d’un permis de construire… pour construire ? Peut-on abattre un arbre dans un espace boisé classé ? Bien évidemment non, répondrait n’importe quel ministre du Logement ou de la Justice. Aucun responsable public n’oserait nier l’importance du respect des règles d’urbanisme, quand bien même ce domaine est l’un des plus instables qui soit sur le plan juridique.

Ce n’est pas davantage le cas du député non inscrit de Moselle, Jean-Louis Masson. « Encore faut-il que, lorsqu’un maire dresse un procès-verbal pour une infraction, les services de la justice engagent des poursuites. Compte tenu de la charge de travail des procureurs de la République, il s’avère malheureusement que, de plus en plus souvent, des délits graves en matière d’urbanisme ne sont pas poursuivis », rapporte-t-il dans une question écrite adressée à Nicole Belloubet.

Création d’un guide pénal de l’urbanisme

Disant sa « préoccupation de voir la loi respectée », la garde des Sceaux évoque pour sa part la formation des magistrats (notamment au sein des parquets) au droit pénal de l’urbanisme. Qu’il s’agisse de séances de sensibilisation, de diffusion de circulaires ou encore de la création d’un guide pénal de l’urbanisme ainsi que d’un questionnaire sur la lutte contre l’habitat indigne, « le ministère de la Justice s’attache à leur fournir les outils juridiques et pratiques en ce sens ».

Pour autant, la ministre de la Justice reconnaît l’existence d’alternatives aux poursuites. D’autres réponses pénales, « qui se traduisent par un classement sans suite sous condition de réparation, le paiement d’une amende de composition ou la réalisation de stage de citoyenneté, sont des moyens efficaces pour permettre la mise en conformité ou l’arrêt des travaux réalisés en infraction avec la loi lorsque des poursuites judiciaires ne se justifient pas au vu de la gravité des faits ou de l’attitude du mis en cause ».

Texte intégral de la réponse ici : http://www.senat.fr/basile/visio.do?id=qSEQ171001596&id

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COMPROMIS DE VENTE : Nature de la date limite de réalisation des conditions suspensives (CA Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 13 février 2018, Numéro de rôle : 16/07922)

Le tribunal de grande instance avait retenu que les parties avaient conclu un compromis de vente portant sur un terrain et que l'association diocésaine de Nice, qui était le vendeur, avait attendu la résiliation du compromis par la société "Les chalets du berger" en avril 2013 pour demander la réalisation de la vente ; que par ailleurs, l'association diocésaine ne démontrait pas que les conditions suspensives étaient réalisées et que dans ces conditions, la société "Les chalets du berger" avait pu valablement résilier le compromis plusieurs mois après la date prévue contractuellement pour la réitération de la vente.

L'association diocésaine a relevé appel. La cour d'appel infirme le jugement de première instance.

C'est à juste titre que le vendeur, l'association diocésaine demande que soit constatée judiciairement la réalisation de la vente. Alors que le vendeur avait à plusieurs reprises mis le candidat acquéreur en demeure d'avoir à comparaître chez le notaire en vue de la réitération de la vente, ce dernier a invoqué des expédients mais a confirmé sa volonté d'acquérir le bien, sans à aucun moment se prévaloir de la non-réalisation des conditions suspensives.

C'est en vain que la société acquéreur se prévaut du dépassement de la date limite de levée des conditions suspensives dans la mesure où le compromis prévoit explicitement que cette date n'était pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pouvait contraindre l'autre à s'exécuter.

En outre, le candidat acquéreur a occupé le bien dès la signature du compromis puis s'est retiré de l'opération en laissant le vendeur dans une situation d'incertitude pendant plus d'une année. L'acquéreur doit donc indemniser le vendeur de son préjudice à hauteur de 2'000 euros.

PROMOTION IMMOBILIERE : Présentation fallacieuse d'un programme immobilier (CA Paris, 9 février 2018, N° de RG: 16/066007X)

Les acheteurs font valoir que la société Actival Development, conseil en gestion, a manqué à ses obligations de conseil et d'information en ne leur révélant pas les risques et aléas pesant sur l'opération d'acquisition envisagée, s'est abstenue de rechercher si le produit proposé était en adéquation avec l'objectif poursuivi, leur a celé les charges pesant sur le loyer obtenu, présenté fallacieusement comme "garanti", que, notamment, elle a méconnu son obligation de conseil en leur proposant d'acquérir un bien dont le prix était manifestement disproportionné à sa valeur réelle de marché, soit 70'000 et non 159'491 EUR, et en leur vantant un équilibre financier irréaliste fondé sur un loyer également surévalué présenté comme "garanti", en leur présentant de manière trompeuse les éléments substantiels du contrat au moyen d'une simulation financière personnalisée, alors qu'elle ne pouvait ignorer la réalité du marché immobilier et locatif local.

La société Actival Development fait essentiellement valoir qu'elle n'est intervenue dans l'opération de commercialisation du lot litigieux qu'en vertu d'un mandat conféré par la société Audit & Solutions à sa société mère, la société Capital Development, à laquelle elle a remis le matériel publicitaire, le descriptif des produits, les grilles de prix et les contrats de réservation, et elle conteste avoir manqué à son devoir d'information qui ne concernait pas les résultats de l'opération financière sous-tendant le projet d'acquisition, la cause du contrat étant constituée par l'acquisition d'un bien immobilier et non par le projet de défiscalisation qui n'en était que le motif ; elle ajoute qu'elle ne saurait être tenue des aléas ayant affecté l'investissement en cause, qui ne pouvaient être ignorés d'un acquéreur, même profane, que l'estimation qu'elle a réalisée n'avait aucun caractère contractuel et ne présentait aucun caractère dolosif, que les acquéreurs ont bénéficié du gain fiscal escompté et de la perception de loyers depuis leur acquisition ; s'agissant de la surévaluation du prix qui lui est reprochée, elle indique que le prix d'acquisition correspond à un prix hors TVA de 133'353,68 EUR et intègre nombre de frais, dont les honoraires des divers intermédiaires, ainsi que le rappelle le contrat de réservation; enfin, elle souligne que les préjudices dont font état les acquéreurs procèdent des nombreux désordres et non-conformités affectant les bâtiments livrés, à l'origine des retards de perception de loyers et de l'atteinte à l'image du programme immobilier, ce dont elle ne saurait être jugée responsable.

Ces derniers moyens ne sont ps retenus.

S'agissant du prix d'acquisition, il suffit de rappeler que le bien acquis en l'état futur d'achèvement a été soumis à une TVA au taux de 19,60 % incombant aux acquéreurs, que le contrat de réservation signé par les acquéreurs mentionne que le prix d'acquisition comprend les frais de vente et d'hypothèque éventuels liés à l'acte de prêt dans le cadre d'une vente "acte en mains", les frais de procuration, les frais de dossier bancaire et les intérêts intercalaires pendant la construction, par ailleurs, s'agissant d'une vente "acte en mains" d'un bien considéré comme produit financier par les acquéreurs, essentiellement animés par un objectif de défiscalisation et non d'investissement immobilier, ces derniers ne pouvaient ignorer que les honoraires de commercialisation étaient inclus dans le prix d'achat de ce bien ; à supposer que la société Actival Development ait manqué à son obligation de leur rappeler cette évidence, la différence de valeur entre le prix d'achat et le prix de revente actuel ne saurait constituer un préjudice réparable dès lors que cette valeur d'achat doit être diminuée de l'ensemble de ces frais et taxes et qu'il convient encore de prendre en compte les fluctuations du marché local à Etauliers en fonction de paramètres qui ne pouvaient être connus au mois de juillet 2005.

Le préjudice subi par les acheteurs ne peut s'analyser qu'en une perte de chance de ne pas acquérir le bien dont s'agit, ou de l'acquérir à un moindre prix s'ils n'avaient pas été trompés par l'étude personnalisée fallacieuse de la société Actival Development présentant le loyer attendu comme étant "garanti", ce qui était faux, et en fonction de l'importance relative de cette perte de chance, et ils ne sauraient être suivis dans leurs extrapolations fondées sur un bénéfice escompté dans une conjecture idéale, alors qu'il convient également de prendre en compte les contingences liées aux importants désordres de construction affectant les pavillons livrés aux divers acquéreurs, désordres dont la société Actival Development ne saurait être tenue pour responsable.

C'est donc par de justes motifs que la Cour d'appel adopte que le premier juge a évalué l'indemnité correspondant à cette perte de chance à la somme de 10'000 EUR.

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RECEPTION DE TRAVAUX : Conséquence de l'absence de levée des réserves (cass., civ.3ème, 8 février 2018, N° de pourvoi: 17-11.135, cassation, publié au Bull.)

Les établissements ayant accordé leur caution ou leur garantie à première demande sont libérés un mois au plus tard après l'expiration du délai de garantie ; toutefois, si des réserves ont été notifiées au titulaire du marché ou aux établissements ayant accordé leur caution ou leur garantie à première demande pendant le délai de garantie et si elles n'ont pas été levées avant l'expiration de ce délai, les établissements sont libérés de leurs engagements un mois au plus tard après la date de leur levée.

La commune de X a confié des travaux d'aménagement d'un plateau sportif à la société d'exploitation Etablissements Jean Lurbe, qui a souscrit une garantie à première demande auprès de la société Bâtiment et travaux publics Banque ; après réception avec réserves et mise en liquidation judiciaire de la société, la commune a assigné la banque en exécution de son engagement de garantie.

Pour déclarer irrecevable la demande de la commune, l'arrêt d'appel retient que, le procès-verbal de réception étant intervenu avec des réserves le 17 septembre 2010, la lettre recommandée adressée à la banque le 15 novembre 2011 était tardive.

En statuant ainsi, alors qu'en l'absence de levée des réserves formulées dans le procès-verbal de réception et notifiées au titulaire du marché, la banque demeure tenue à garantie, la cour d'appel a violé l'art. 103 du Code des marchés publics, alors applicable.

PRET POUR L'ACHAT D'UN TERRAIN A CONSTRUIRE : Pas de devoir de conseil spécifique (Cass. com. 7 févr. 2018 n° 16-21.226 F-D)

La banque qui finance l'achat d'un terrain sur lequel doit être construite une maison d'habitation n'a pas à s'informer des modalités de l'opération de construction ni à évaluer sa faisabilité afin de conseiller l'emprunteur.

Une banque consent à des époux un prêt immobilier destiné à financer l’acquisition d’un terrain en Espagne, pour y construire une résidence secondaire. L’interlocuteur espagnol des époux s'étant révélé être un escroc, l'opération ne se réalise pas. Les époux poursuivent alors en responsabilité la banque, lui reprochant de ne pas s’être informée sur la nature et les modalités de leur projet et sur sa faisabilité, afin de les mettre en garde et de les conseiller.

La Cour de cassation écarte la responsabilité de la banque. Une banque qui octroie un prêt destiné à financer l’acquisition d’un terrain sur lequel doit être construite une maison à usage d’habitation n’est pas tenue de s’informer des modalités de l’opération de construction projetée ni d’évaluer sa faisabilité.

La banque qui accorde un crédit doit mettre en garde l'emprunteur non averti des risques de l'endettement né de ce crédit (notamment, Cass. 1e civ. 19-11-2009 n° 08-13.601, 1e espèce : RJDA 10/10 n° 995). En revanche, elle n'a pas à s'immiscer dans les affaires de son client (jurisprudence constante) et n'est pas tenue, sauf disposition légale ou contractuelle contraire, à une obligation de conseil à son égard (notamment, Cass. com. 13-1-2015 n° 13-25.856 : RJDA 4/15 n° 301).

Par exemple, elle n'est pas tenue de se prononcer sur l'opportunité de l'opération financée (Cass. com. 1-3-2016 n° 14-22.582 : RJDA 7/16 n° 562) ou sur l'adéquation de l'opération à l'attente fiscale du client (Cass. com. 18-5-2016 n° 14-15.988 :  RJDA 11/16 n° 773). Elle n'est susceptible d'engager sa responsabilité que dans le cas où elle fournit au client un conseil inadapté à sa situation dont elle a connaissance (Cass. com. 13-1-2015 n° 13-25.856 :  RJDA 4/15 n° 301). L’arrêt ci-dessus s'inscrit dans le prolongement de cette jurisprudence.

Rendue sous l'empire du droit antérieur à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 qui a réformé le droit des contrats, la solution retenue demeure, à notre avis, applicable. Pour les contrats conclus à compter du 1er octobre 2016, le Code civil institue une obligation générale d'information précontractuelle pour toute partie qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre (C. civ. art. 1112-1) mais il ne crée pas de devoir général de conseil.

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VICES CACHES : La clause de non-garantie dans l'acte notarié couvre bien le mauvais état du sol (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 6 février 2018, Numéro de rôle : 16/06138)

Suivant acte d'huissier du 24 décembre 2012, M. et Mme V ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nice M. et Mme C, leurs vendeurs, pour voir dire que l'immeuble qu'ils ont acquis le 15 octobre 1999 est affecté d'un vice caché portant sur la structure de la maison et son sol d'assise et obtenir leur condamnation à leur verser la somme de 26'311,18 euro TTC au titre des travaux de renforcement du bloc nord de la maison, sauf à parfaire, à titre de restitution du prix ou subsidiairement à titre de dommages et intérêts et d'ordonner une mesure d'expertise pour constater les griefs et désordres affectant l'immeuble et déterminer les préjudices subis.

L'action des acquéreurs de l'immeuble en garantie des vices cachés doit être déclarée recevable.

Le point de départ du bref délai pour agir sur le fondement la garantie des vices cachés est constitué par la connaissance certaine du vice et non simplement par l'apparition des désordres qui n'en sont que la manifestation extérieure. En l'occurrence, les premières fissures sont apparues 11 ans après la vente de l'immeuble ce qui a conduit les acheteurs à mandater un bureau d'étude, à l'effet de rechercher les causes des désordres. L'assignation au fond formalisée un an plus tard est donc bien intervenue à bref délai.

L'action en garantie des vices cachés des acquéreurs doit être rejetée.

L'expertise géologique enseigne que les fissures verticales apparues entre la partie ancienne de l'immeuble et une partie annexe surélevée proviennent de la nature du sol argileux, particulièrement sensible aux variations climatiques et obligeant à renforcer les fondations. La clause de non-garantie des vices cachés applicable aux parties, toutes deux non professionnelles, inclut bien dans son champ le mauvais état du sol.

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COPROPRIETE : La procédure de révocation du syndic en place (Rép. min. n° 2459 : JOAN, 6 févr. 2018, p. 987, Viry S.)

L’attention du ministre de la Justice a été attirée sur les difficultés rencontrées par les propriétaires pour révoquer un syndic en place. En effet, à l'issue du vote de l'assemblée actant leur révocation, la majorité des syndics quittent l'assemblée avant le vote d'un successeur, bloquant la procédure, les propriétaires se trouvant ainsi privés de syndic et de conseil syndical.

Le ministre de la Justice rappelle qu’outre la désignation d'un nouveau syndic, qui emporte révocation du précédent (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18, V), l'assemblée générale des copropriétaires peut décider de révoquer son syndic en exercice à la majorité des voix de tous les copropriétaires (L. 10 juill. 1965, art. 25, c).

S'il est de principe que le syndic assure le secrétariat de la séance, les copropriétaires peuvent décider, en application de l'article 15 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentées), de nommer l'un des copropriétaires présents à l'assemblée générale en qualité de secrétaire de séance aux lieu et place du syndic.

Par ailleurs, c'est le président de séance élu par l'assemblée en début de chaque réunion qui ouvre la séance et doit veiller au bon déroulement de l'assemblée générale. Dans l'hypothèse où le syndic décide de quitter l'assemblée avant la fin de l'examen de l'ordre du jour, alors qu'il assure le secrétariat de la séance, l'assemblée générale peut néanmoins se poursuivre. Le président devra alors procéder à la désignation d'un nouveau secrétaire de séance à la majorité de l'article 24 et fera mentionner sur le procès-verbal de l'assemblée générale l'heure du départ du syndic et la résolution ayant désigné le nouveau secrétaire (D. 17 mars 1967, art. 17).

Enfin, par application de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic l'ensemble des documents et archives du syndicat des copropriétaires, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, parmi lesquels figure la liste de tous les copropriétaires avec l'indication des lots qui leur appartiennent, établie et tenue à jour par le syndic (D. 17 mars 1967, art. 32). Après mise en demeure infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, et donc dans des délais courts, d'ordonner sous astreinte la remise de ces documents.

Le ministre ajoute que la réglementation actuelle apparaît suffisante pour remédier aux difficultés soulevées et qu’il n'y a pas lieu de la modifier.

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USUCAPION : Rappel des conditions de la prescription acquisitive (Cour d'appel de Paris, 2 février 2018, N° de RG: 16/078817)

Par arrêté du 11 janvier 2013, le maire de Y a incorporé dans le domaine privé communal la parcelle figurant au cadastre de cette commune section [...] et portant le N° [...] de la rue des [...] . M. Christophe B, notaire, a dressé un procès-verbal, le 3 février 2014, pour procéder à la publication de cette incorporation au service de la publicité foncière. 

Entre-temps, Mme Martine X et M. François E, son époux, ont saisi le tribunal de grande instance de Bobigny, par acte extrajudiciaire du 25 mars 2013, aux fins de revendication, exposant que la demanderesse avait acquis la propriété de la parcelle [...] par prescription trentenaire, la possession exercée avec son mari devant être jointe à celle de sa mère Jeannine X veuve C et à celle de sa grand-mère, Alice X épouse D.

Mme Martine X-E est venue s'installer sur la parcelle contiguë sise au [...], cadastrée [...] , après en avoir acquis la propriété, avec son mari, M. E, à la suite de la vente intervenue par acte authentique du 27 juin 2003, consentie par les héritiers de sa grand-mère Alice D veuve X et de son oncle Eugène X, dont elle ne fait pas partie et qui en étaient indivisément propriétaire de la totalité. 

Pour prescrire la propriété d'un bien, il faut, en particulier, justifier d'une possession publique continue et à titre de propriétaire pendant plus de trente années, il est établi par les attestations des époux G qu'entre 1998 et 2004, date à laquelle les époux E ont fait construire leur maison sur la parcelle [...] , non seulement la parcelle [...] n'avait pas été entretenue, mais encore que Renée X veuve C, qui vivait seule sur la parcelle cadastrée [...] , se justifiait auprès de ses voisins de ce défaut d'entretien du jardin, expliquant qu'elle n'en était pas propriétaire. L'attestation circonstanciée de M. H confirme qu'après le décès de M. C, la parcelle n'avait pas été du tout entretenue. 

Ces faits sont corroborés par la circonstance que, dans le titre des époux E, les parties venderesses, dont Mme Renée X veuve C, les autres tantes et la mère de l'intimée, n'ont manifesté aucune volonté de transférer quelque droit que ce soit qu'ils auraient acquis par prescription sur la parcelle litigieuse. En l'espèce, il est au contraire établi que les auteurs des époux E n'ont pas voulu posséder à titre de propriétaire, et ont choisi de se désintéresser de l'exploitation et de l'entretien de la parcelle litigieuse pendant plusieurs années avant de vendre la parcelle familiale aux époux E. 

Par conséquent, les époux E ne peuvent soutenir que la parcelle aurait été, depuis au moins 1957, occupée et entretenue de manière continue par Alice, grand-mère de Mme E, Jeanine, mère de celle-ci avec ses soeurs Lucienne et Louise X, puis enfin par eux-mêmes. 

Aucun autre fait matériel de possession que l'occupation de la parcelle à titre de jardin ou de potager n'est établi, ni aucun acte de nature à établir un comportement à titre de propriétaire. 

En réalité, Mme E ne justifie d'aucune possession personnelle à titre de propriétaire avant son acquisition de 2003 et, avant cette acquisition, dont rien n'indique qu'elle aurait porté sur les droits litigieux, elle ne démontre pas davantage que ses auteurs auraient eux-mêmes exercé une possession continue et à titre de propriétaire sur la parcelle litigieuse pendant le délai de trente ans. 

Faute de preuve de la possession alléguée, le jugement entrepris sera donc infirmé en toutes ses dispositions. 

En conséquence, les époux E qui occupent le terrain sans droit ni titre doivent le libérer ; si le prononcé d'une astreinte ne s'avère pas nécessaire en l'espèce, l'expulsion doit néanmoins être ordonnée.

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CONTESTATION D'UN ACTE DE VENTE : Point de départ du délai accordé à la SAFER pour contester un acte de vente (Cour de cassation, chambre civile 3, 1er février 2018, N° de pourvoi: 17-11.273, cassation, inédit)

L'arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa des art. L. 412-12 et R. 143-20 du Code rural et de la pêche maritime, le second dans sa rédaction antérieure à celle issue du décret du 31 juillet 2015.

Le 3 octobre 2012, Z, notaire, a notifié à la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural Provence-Alpes-Côte d'Azur (la SAFER) le projet d'aliénation par Mme X au profit de Mme C de parcelles de terre ; après avoir obtenu des précisions sur le zonage des parcelles, la SAFER a fait connaître au notaire, le 11 avril 2013, son intention de préempter ; ayant appris que la vente avait eu lieu le 13 décembre 2012, elle a sollicité l'annulation de celle-ci.

Pour déclarer cette action irrecevable, l'arrêt d'appel retient qu'eu égard au déroulement des faits depuis l'information initiale du 3 octobre 2012 sur le projet de vente, il convient de considérer que la SAFER a eu connaissance effective de la vente par la publicité foncière effectuée le 8 janvier 2013.

En statuant ainsi, alors que la publication de l'acte de vente à la conservation des hypothèques (centre de publicité foncière) ne fait pas, à elle seule, courir le délai de forclusion prévu par le premier texte précité, qui suppose, de la part du titulaire du droit de préemption méconnu, la connaissance effective de la date de la vente, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé la connaissance de cette date, a violé les textes susvisés.

CERTIFICAT D'URBANISME ET VENTE IMMOBILIERE : Le notaire et le certificat d'urbanisme

Par acte sous signature privée du 4 octobre 2011, conclu par l'entremise de la société Olivier Duquesnoy immobilier, agent immobilier, la société Actif Immo a promis de vendre à M. et Mme X un terrain à bâtir ; l'acte authentique de vente a été reçu le 22 décembre 2011 par Z, notaire ; alléguant que le permis de construire qu'ils avaient demandé leur avait été refusé et que le terrain s'avérait inconstructible, les acquéreurs ont assigné le vendeur, l'agent immobilier et le notaire en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés et en indemnisation.

Pour rejeter leurs demandes dirigées contre le notaire au titre de sa responsabilité civile professionnelle, l'arrêt d'appel retient que celui-ci n'est pas intervenu au stade de la négociation du bien, mais seulement pour l'établissement de l'acte authentique, qu'il ne peut donc se voir reprocher de n'avoir pas conseillé l'insertion d'une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, condition introduite habituellement dans le compromis de vente, et qu'il justifie de ce qu'il avait obtenu, pour garantir l'efficacité de son acte, un certificat d'urbanisme dont il ressortait que le terrain litigieux était constructible.

En statuant ainsi, alors qu'un certificat d'urbanisme, document purement informatif, n'ayant pas pour objet d'autoriser une construction ou la réalisation d'une opération immobilière, le notaire se devait d'appeler l'attention des acquéreurs sur le fait qu'un tel document ne permettait pas de vérifier la constructibilité du terrain au regard du plan local d'urbanisme, la cour d'appel a violé l'art. 1382, devenu 1240 du code civil, ensemble l'art. L. 410-1 du code de l'urbanisme.

VENTE IMMOBILIERE : Le futur acquéreur qui occupe la maison avant la réitération de la vente (Cour de cassation, Chambre civile 1, 31 janvier 2018, RG N° 16-24.007, cassation, inédit)

M. X, qui s'était engagé, par promesse synallagmatique sous seing privé en date du 10 avril 2000, à vendre une maison à M. Z, a assigné celui-ci pour que soit constatée la caducité de la promesse qui n'a pas été réitérée dans les délais convenus, et prononcées l'expulsion de M. Z, l'acquéreur, ainsi que sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre d'indemnité d'occupation et de dommages-intérêts.

Ayant relevé que, si le vendeur avait autorisé l'acquéreur à prendre possession des lieux dès la signature du compromis dans la perspective des travaux d'aménagement de l'immeuble, il ne démontrait pas que celui-ci comportait à cette époque un système de chauffage, une cuisine et une salle d'eau, conditions sans lesquelles un immeuble est, de nos jours, considéré comme inhabitable, et que rien ne venait démentir l'affirmation suivant laquelle les travaux avaient été achevés à la fin de l'année 2002, c'est par une appréciation souveraine que la cour d'appel a estimé qu'une indemnité d'occupation était due à compter du 1er janvier 2003.

L'indemnité due au titre de l'enrichissement sans cause est égale à la plus faible des deux sommes représentatives, l'une de l'appauvrissement et l'autre de l'enrichissement subsistant dans le patrimoine de l'enrichi à la date de l'exercice de l'action. Pour accueillir la demande fondée sur l'enrichissement sans cause, l'arrêt d'appel retient que l'occupant justifie avoir réglé des factures, acquis des matériaux et effectué des heures de travail, de sorte que le propriétaire doit être condamné à payer une certaine somme au titre des travaux qui l'ont enrichi. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui incombait, quelle était, au jour de l'introduction de l'instance, la valeur de la plus-value immobilière constitutive de l'enrichissement du propriétaire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'art. 1371 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

Pour dire que l'occupant, M. Z, ne serait tenu au paiement d'une indemnité d'occupation que jusqu'au 30 mai 2005, l'arrêt d'appel retient qu'il bénéficie, en raison des travaux qu'il a effectués dans l'immeuble, d'une créance envers le propriétaire et que le refus de principe opposé par celui-ci à la proposition faite, au mois de mai 2005, par l'occupant concernant le règlement des travaux, interdit toute discussion sur le prix, de sorte que l'indemnité d'occupation n'est due que jusqu'au 30 mai 2005. En se déterminant ainsi, sans constater que l'occupant avait libéré les lieux à cette date, notamment par l'enlèvement de ses affaires personnelles, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de l'art. 544 du Code civil.

VEFA : L'objectif de défiscalisation était entré dans le champ contractuel (Cour de cassation, Chambre civile 1, 31 Janvier 2018, POURVOIS N° 16-19.389, 16-19.445, cassation partielle, inédit)

Sur la proposition du cabinet G, société de conseil en optimisation fiscale, et avec l'aide de la société d'expertise comptable Orion fiduciaire, la société X patrimoine (l'acquéreur), société de famille constituée par M. et Mme X (les investisseurs), ayant pour objet la location en meublé professionnel afin de bénéficier du statut de loueur en meublé, a, suivant acte du 31 décembre 2003 dressé par A, notaire associé (le notaire), acquis de la société Einstein Valley Chelles II (le vendeur), en l'état futur d'achèvement (VEFA), cinq appartements meublés dans un ensemble immobilier situé à [...]   ; l'acquéreur a financé partiellement cet achat au moyen d'un prêt souscrit auprès de la caisse de Crédit mutuel de Montbéliard (la banque) ; le 11 février 2006, il a consenti à la société Appart'Valley un bail commercial portant sur les appartements acquis ; le 4 décembre 2006, pour l'exercice 2003, et le 9 novembre 2007, pour les exercices 2004 et 2005, l'administration fiscale a notifié à l'acquéreur et aux investisseurs une proposition de rectification contestant le droit pour ceux-ci de déduire de leur revenu imposable, au titre du statut de loueur en meublé, le déficit de l'acquéreur qui n'avait perçu aucun loyer ; le 6 décembre 2010, ceux-ci ont conclu avec l'administration un accord transactionnel arrêtant le montant du redressement ; l'acquéreur et les investisseurs ont agi en nullité des contrats de vente et de prêt sur le fondement du dol, ainsi qu'en indemnisation.

L'arrêt d'appel relève que les époux investisseurs ont constitué une société familiale avec l'aide d'un expert-comptable avec lequel la société de conseil en optimisation fiscale les a mis en relation, que les contrats de réservation passés avec le vendeur comportaient l'engagement du réservataire de signer le bail commercial avec une société d'exploitation du même groupe et stipulaient une délégation éventuelle des loyers au profit du vendeur ; il retient encore que l'imbrication des relations entre les différentes sociétés intervenues dans l'opération spéculative immobilière litigieuse démontre qu'elles ont concouru aux manoeuvres dolosives en étant chacune le maillon d'une même chaîne, que l'objectif de défiscalisation était bien entré dans le champ contractuel et que, l'objectif fiscal ayant déterminé le consentement de l'acquéreur, le dol à l'occasion de la vente litigieuse devait s'apprécier au regard de l'ensemble du montage qui a été mis en place et non des spécifications du seul contrat de vente.

De ces énonciations et constatations, la cour d'appel a pu déduire que le défaut intentionnel d'information, qui avait consisté pour le vendeur et les autres contractants à ne pas attirer l'attention des investisseurs sur le délai nécessaire à la mise en location et sur l'impossibilité de déduire les déficits de la société dans leurs déclarations fiscales tant que les biens litigieux n'étaient pas loués, justifiait l'annulation de la vente pour dol.

Ayant relevé que le prêt conclu par l'acquéreur avec la banque était accessoire et interdépendant du contrat de vente, la cour d'appel, qui en a déduit que l'annulation de ce prêt était de nature à entraîner le remboursement par l'acquéreur des sommes empruntées et la restitution par la banque des échéances en capital et intérêts, frais de dossier inclus, a ainsi légalement justifié sa décision de ce chef.

LOI CARREZ : Le chauffe-eau dans le calcul de la superficie loi Carrez (CA Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 30 janvier 2018, Numéro de rôle : 16/06511)

La différence de superficie du lot vendu, de l'ordre de 8 %, est suffisamment établie. Si les certificats de mesurage réalisés à la diligence de l'acquéreur n'ont pas été établis contradictoirement, ils ont néanmoins pu être débattus. En outre, ils sont corroborés par la surface mentionnée dans un bail conclu par le vendeur lequel mentionne une surface proche.

C'est en vain que le vendeur soutient que la différence procéderait de la présence d'un chauffe-eau dans la cuisine. Un tel équipement étant indispensable dans un appartement, il doit être considéré qu'il préexistait à la vente.

A noter que le vendeur était le premier acheteur de l'appartement en EFA et qu'il avait donc eu le plan du bien, plan qu'il n'a pas jugé bon de communiquer dans l'instance.

Il y a donc lieu de faire application des dispositions de l'art. 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de condamner le vendeur à indemniser l'acquéreur à hauteur de 7'699 euro correspondant à la diminution de la superficie. Le fait que le prix d'achat acquitté par l'acquéreur comprenne à la fois le lot de l'appartement et le lot du parking est sans incidence, dès lors que cette situation est de nature à faire baisser la valeur au mètre carré de l'appartement.

Si le prestataire ayant établi l'attestation de superficie a incontestablement commis une erreur, la réduction du prix à laquelle le vendeur a été condamné ne constitue pas un préjudice indemnisable, de sorte que sa demande en garantie ne saurait prospérer. En revanche, le vendeur est fondé à se plaindre de la perte de chance d'avoir vendu son bien au même prix. Cette perte de chance ne saurait être égale à l'avantage perdu et doit être considérée comme moyenne, compte tenu notamment de la nature et de la consistance du bien, de l'état du marché et de la fixation forfaitaire et globale du prix incluant le lot appartement et parking. Il convient donc d'évaluer cette perte de chance à la somme de 3'850 euros.

URBANISME : Quand la reconstruction à l'identique d'un bâtiment ancien relève de l'impossible (Cour administrative d'appel de Marseille, 30 janvier 2018, pourvoi n° 16MA01168, Commune d'Agde)

Par l'arrêt ci-dessous il est fait application de l'art. L. 111-15 du Code de l'urbanisme qui énonce que lorsqu'un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l'identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d'urbanisme (PLU) ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement.

Le propriétaire d'une parcelle s'est vu refuser un permis de construire en vue de la reconstruction d'un mazet et de quatre blocs sanitaires. Le refus a été motivé, en raison non seulement la situation du terrain d'emprise du projet, situé à la fois en zone naturelle mais également en zone d'aléa fort du PPRI, mais également de l'irrégularité des constructions originellement édifiées ; le maire avait dès lors estimé que le pétitionnaire ne pouvait se prévaloir des dispositions de l'art. L. 111-15  précité. La cour administrative d'appel confirme le rejet par le tribunal administratif de la requête introduite par le pétitionnaire débouté.

Il appartient aux constructeurs d'apporter la preuve par tous moyens de la régularité de leur construction, fût-elle très ancienne . Il semble néanmoins que lorsqu'un doute pèse sur le caractère régulier ou non de cette construction, tenant en particulier à l'incertitude de la date de son édification, ce doute ne semble pas devoir profiter au pétitionnaire.

Il faut distinguer entre les constructions édifiées avant l'entrée en vigueur de la loi du 15 juin 1943 relative au permis de construire et après cette date. Les constructions édifiées avant cette loi ne sont toutefois pas nécessairement légales du fait de l'absence d'obligation généralisée d'autorisation d'urbanisme. Une construction, bien qu'édifiée antérieurement à cette loi pourrait ainsi être illégale. La Cour de cassation considère qu'il résulte de ces dispositions que le législateur a entendu reconnaître au propriétaire d'un bâtiment détruit le droit de procéder à une reconstruction à l'identique dans un délai de dix ans, à condition que le bâtiment ait été régulièrement édifié. En particulier tel est le cas lorsque le bâtiment détruit ou démoli avait été autorisé par un permis de construire ou édifié avant l'entrée en vigueur de la loi susvisée du 15 juin 1943, à une date à laquelle le droit de construire n'était pas subordonné à l'obtention d'une autorisation ; en revanche, les bâtiments construits sans autorisation ou en méconnaissance de celle-ci, ainsi que ceux édifiés sur le fondement d'une autorisation annulée par le juge administratif ou retirée par l'administration, doivent être regardés comme n'ayant pas été régulièrement édifiés.

En l'espèce, pour justifier de la régularité de la construction, le pétitionnaire invoquait un acte notarié de vente postérieur de quelques mois à la loi du 15 juin 1943, mais faisant déjà état de constructions sur le terrain concerné, et qui pouvaient de ce fait être regardées comme ayant été édifiées avant cette échéance.

Mais la Haute juridiction estime ici que les indications relatives aux constructions figurant dans l'acte notarié ne sont pas suffisantes, dans la mesure où elles ne permettent pas de démontrer clairement la configuration et l'état des constructions au jour de l'entrée en vigueur de la loi du 15 juin 1943.

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URBANISME : Ouverture d’une concertation préalable pour la mise en œuvre de la stratégie nationale pour la mer et le littoral (Min. Transition écologique et solidaire, act. 29 janv. 2018)

Avec ses espaces maritimes et littoraux, la France dispose d’un patrimoine naturel remarquable et d’un fort potentiel de développement socio-économique. Dans le même temps, ces espaces font l’objet de nombreux usages et sont soumis à diverses pressions (impact des activités, changement climatique, pollutions d’origine terrestre, etc.). Afin de garantir le bon état écologique et d’assurer une meilleure valorisation économique et sociale de la mer et du littoral, une stratégie nationale pour la mer et le littoral a été adoptée en février 2017.

Pour chaque façade maritime en métropole (Manche est - Mer du Nord, Nord Atlantique - Manche ouest, Sud Atlantique et Méditerranée) et pour chaque bassin maritime ultramarin, un document de planification (document stratégique de façade ou de bassin maritime ultramarin) doit préciser les conditions de mise en œuvre de la stratégie nationale en tenant compte des spécificités locales. Il comportera une planification spatiale sous la forme d’une carte des vocations des espaces maritimes.

En métropole, chaque document stratégique de façade maritime est élaboré par l’État en concertation avec les acteurs maritimes et littoraux réunis au sein du conseil maritime de façade. Il fait l’objet d’une concertation préalable avec le public, qui est menée par l’État, représenté par les préfets coordonnateurs à l’échelle de chacune des quatre façades maritimes.

Du 26 janvier au 25 mars 2018, les citoyens sont invités à s’informer et s’exprimer sur la vision d'avenir proposée pour les quatre façades maritimes précitées.

Deux modalités sont prévues :

- une plateforme participative sur Internet (https://www.merlittoral2030.gouv.fr),permettant au public de s’informer sur les enjeux, de déposer des commentaires sur la vision d’avenir proposée, de les partager et d’échanger avec les autres contributeurs ;

- et des ateliers citoyens dans chaque façade maritime,pour approfondir certaines thématiques. Une inscription à titre individuel est possible sur la plateforme participative ou par courrier à : Délégation à la mer et au littoral, 244 boulevard Saint-Germain, 75007 Paris. La liste des ateliers figure à l’adresse suivante : https://www.ecologique-solidaire.gouv.fr/quel-avenir-mer-et-littoral

AVOCAT.FR : https://consultation.avocat.fr/avocat-bastia/christian-finalteri-13042.html

SITE INTERNET : http://www.christian-finalteri-avocat.fr/avocat-bastia/cabinet-avocat-actualites/droit-immobilier.html

SCI POUR LA CONSTRUCTION D'UNE MAISON : Pour quoi a été octroyé le prêt ? (Cass. 3e civ., 25 janv. 2018, n° 16-24698)

Deux époux créent une SCI en vue d’acquérir deux terrains et d’y construire deux villas. Pour constituer le capital social, ils souscrivent un prêt auprès d’un établissement de crédit. La SCI résilie les marchés de construction qu’elle avait souscrits puis, soutenant que les conditions suspensives du contrat n’avaient pas été réalisées et que les villas étaient affectées de malfaçons, la SCI et les époux assignent l’établissement de crédit en paiement de sommes.

D’une part, la cour d’appel Fort-de-France qui relève que le prêt a été octroyé aux époux par la banque pour le financement du capital constitutif de la SCI et non à cette dernière, en sa qualité de maître de l’ouvrage du projet de construction des deux villas, en déduit, à bon droit, que les dispositions de l’article L. 231-10, alinéa 1er, du Code de la construction et de l’habitation ne sont pas applicables.

D’autre part, ayant relevé que le prêt avait été totalement débloqué pour la souscription du capital de la SCI, la cour d’appel peut en déduire que la banque n’a pas manqué à ses obligations.

Texte intégral de l'arrêt : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/60_25_38464.html

CONTRAT DE CONSTRUCTION : clauses du contrat de garantie de livraison (Cass. 3e civ., 25 janv. 2018, n° 16-27905, FS-PBI, cassation partielle)

Une association assigne un garant de livraison à prix et délais convenus en application de l’article L. 231-6 du Code de la construction et de l’habitation, en suppression de certaines clauses des actes de cautionnement comme illicites ou abusives.

Le garant ne peut reprocher à la cour d’appel de déclarer illicite ou abusive la clause stipulant que « les pénalités de retard cesseront de courir à la réception de la maison faite avec ou sans réserves, ou à la livraison ou la prise de possession de celle-ci par le maître de l’ouvrage », d’en ordonner sous astreinte la suppression et d’ordonner la publication de la décision.

En effet, la cour d’appel de Paris qui retient exactement qu’en application des dispositions des articles L. 231-6 et L. 231-2 i) du Code de la construction et de l’habitation, les pénalités de retard ont pour terme la livraison de l’ouvrage et non sa réception avec ou sans réserves et constate que la clause prévoit plusieurs termes possibles, ne peut qu’écarter la clause qu’elle juge illicite.

Mais la cour d’appel qui, pour déclarer illicite ou abusive la clause stipulant que « les dépassements de prix ne résultant pas formellement d’une défaillance du constructeur sont formellement exclus de la garantie. Il en va ainsi des augmentations, dépassements ou pénalités forfaitaires dus : - à l’exécution des travaux supplémentaires faisant l’objet d’avenants augmentant le prix de la construction et non acceptés formellement par la caisse de garantie », retient que la garantie de livraison à prix et délais convenus, qui constitue une garantie légale distincte d’un cautionnement, ne peut être privée d’efficacité par l’effet d’une novation du contrat de construction de maison individuelle et que, dès lors, un avenant au contrat de construction pour travaux supplémentaires ne peut prolonger le délai de livraison de la maison en l’absence d’accord des parties sur ce point, que le montant de la prime due par le constructeur au garant ait été ou non modifié, viole l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.

La validité de la garantie, relativement à son étendue, doit s’apprécier à la date à laquelle la garantie est donnée et en considération des travaux qui sont l’objet du contrat de construction à cette date.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/63_25_38466.html

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INDEMNITE D'EXPROPRIATION : La date de référence pour la fixation de l'indemnité d'expropriation (cass., civ. 3ème, n° 64 du 25 janvier 2018, pourvoi n° 16-25.138)

Les consorts X ont saisi le juge de l’expropriation du département des Alpes-Maritimes en fixation de l’indemnité leur revenant à la suite de l’expropriation de parcelles leur appartenant au profit de l’établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur (l’EPF PACA).

Les consorts X ont fait grief à l’arrêt d'appel de fixer la date de référence au 30 janvier 2008 et de fixer à une certaine somme l’indemnité d’expropriation leur revenant, alors, selon le moyen, que, par application des dispositions des art. L. 213-4, L. 213-6 du code de l’urbanisme et L. 322-2 du code de l’expropriation, la date de référence à retenir en vue de fixer les indemnités d’expropriation d’un bien soumis au droit de préemption est celle à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, révisant ou modifiant le POS ou approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; qu’entre dans les prévisions de l’article L. 213-4 la mise en compatibilité d’un PLU par une déclaration d’utilité publique, laquelle a un objet et des effets identiques à ceux d’une modification ou d’une révision, à savoir le changement de la réglementation d’urbanisme applicable ou du zonage, quand bien même elle obéit à une procédure distincte de celle de la révision ou de la modification du PLU ; qu’en refusant de fixer la date de référence au 10 décembre 2013, date de publicité de la DUP emportant mise en compatibilité du PLU, et en fixant celle-ci au 30 janvier 2008, date d’approbation du PLU devenue opposable aux tiers, la cour d’appel a violé les art. L. 213-4, L. 213-6 du code de l’urbanisme et L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

Mais ayant exactement retenu que, si les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation, les expropriés ne peuvent cependant bénéficier de la plus-value apportée à leurs immeubles par les opérations d’urbanisme prévues par l’autorité expropriante, la cour d’appel en a exactement déduit que la date de publication de l’acte déclarant d’utilité publique une opération et emportant mise en compatibilité du plan local d’urbanisme ne faisait pas partie de celles limitativement prévues par l’art. L. 213-4 du code de l’urbanisme.

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VENTE IMMOBILIERE : Conformité de la demande de prêt aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente (Cass. Civ. 3e, 25 janvier 2018, pourvoi n° 16-26.385, cassation F-D)

Par promesse synallagmatique de vente et d'achat (compromis de vente) dressée par un notaire, un propriétaire vend un immeuble à une société civile immobilière sous la condition suspensive d'obtention par celle-ci d'un prêt bancaire. L'acte notarié stipule une clause pénale et le versement d'un dépôt de garantie entre les mains du notaire. La vente n'ayant pas été réitérée, le propriétaire assigne la SCI acquéreur en paiement du dépôt de garantie et de dommages-intérêts.

La Cour d'appel de Cayenne ordonne le remboursement du dépôt de garantie à la SCI. 

L’arrêt d’appel est cassé au visa de l’art. 1178 du Code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.

En retenant que la SCI a déposé un dossier de prêt auprès de la banque le lendemain de la signature du compromis, et que la condition suspensive n'a pas été remplie du fait du refus de la banque, intervenu dans le délai prévu d'accorder le prêt demandé, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la demande de prêt formulée par la SCI est conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse de vente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte susvisé.

LOCATAIRE : Indemnisation du locataire qui embellit l'appartement loué (CA Douai, 8e ch., sect. 4, 25 janvier 2018, RG N° 16/07230)

Le bail autorise les locataires à réaliser des travaux d'embellissement ou de convenance ; cette clause ne prévoit pas de travaux de transformation de l'immeuble ; les locataires ne peuvent se prévaloir de l'art. 1371 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 pour solliciter l'indemnisation des travaux réalisés.

L'autorisation de travaux d'aménagement et d'embellissement stipulée au bail n'est pas subordonnée à la production préalable de devis par les locataires, cette condition n'étant énoncée que pour le remplacement des radiateurs aux frais des bailleurs.

Les propriétaires bailleurs se sont engagés à rembourser 50 % des travaux de mise en valeur de la maison si ceux-ci représentent une plus value ; cette clause détermine conventionnellement les modalités d'indemnisation des locataires ; contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, cet engagement, qui mentionne un remboursement au profit du locataire "actuel", n'est pas limité à la date du 30 juin 2006.

L'existence d'une plus-value du fait des travaux réalisés n'est pas discutée par les bailleurs.

Les locataires justifient d'achat de matériels et de réalisations de travaux en leur nom pour l'immeuble en cause à hauteur de 56'794.34 euro (factures et tickets de caisse sans identité ou présentant une autre identité exclus).

Le jugement sera infirmé sur le montant de la condamnation des propriétaires qui seront condamnés à payer à M. D et Mme C la somme de 28'397,17 euro au titre de l'engagement de remboursement des travaux réalisés.

VENTE : Attention aux conditions particulières dans l'avant-contrat (Cour de cassation, Civ. 3e, 25 janvier 2018, pourvoi n° 16-27.811, rejet)

Lors de l'avant-contrat, les parties ont intégré la clause suivante :

"Le vendeur s'engage à verser à l'acquéreur une indemnité à hauteur des frais engagés par celle-ci pour l'aménagement du terrain si la vente ne devait pas se faire".

La promesse de vente est devenue caduque du fait de la préemption par la commune du terrain. L'acquéreur avait alors demandé aux héritiers du vendeur de lui verser le montant de ladite indemnité. Les juges du fond ont fait droit à cette demande. Les héritiers se sont pourvus en cassation en faisant valoir que la caducité de la promesse entraînait celle relative à l'indemnité. La Cour de cassation rejette le pourvoi.

Il est incontestable qu'ici l'acquéreur avait engagé des frais et qu'il n'était pas devenu propriétaire du bien. L'indemnité est bien due.

COMPROMIS DE VENTE : Nullité de l'assignation en caducité du compromis de vente (CA Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 24 janvier 2018, Numéro de rôle : 16/13.691)

Le jugement entrepris doit être annulé en raison de la nullité affectant l'acte introductif d'instance.

Aux termes d'un compromis de vente sous conditions suspensives en date du 13 mars 2015 conclu par l'entremise de l'agence HD IMMOBILIER, M. Michael G et Mme Caroline G née T ont acquis de la SCI JEROME un appartement sis [...] pour un prix principal de 240'000 euros.

La réitération de la vente devait avoir lieu au plus tard le 12 juin 2015, par devant F, notaire à Nice.

Par mise en demeure en date du 3 juillet 2015, M. et Mme G ont fait sommation à la SCI JEROME de réitérer la vente.

Par acte d'huissier en date du 06 août 2015, M. et Mme G, acquéreurs, ont fait assigner la SCI JEROME, venderesse, devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de voir constater la défaillance de la SCI JEROME et dire le compromis de vente caduc.

Le jugement entrepris doit être annulé en raison de la nullité affectant l'acte introductif d'instance.

L'assignation litigieuse a été délivrée non pas au lieu du siège social, dont la véracité n'est pourtant pas contestée, mais à l'adresse du domicile du gérant de la SCI destinataire. Les diligences de l'huissier se bornant à faire état de la présence du nom de la SCI sur la boite aux lettres et d'une impossibilité de remettre l'acte en raison de l'absence de personne susceptible de recevoir l'acte sont insuffisantes. En outre, la signification au domicile du gérant ne peut davantage être tenue pour régulière. Le procès-verbal se borne à mentionner le nom de famille du gérant sans autre précision, de sorte qu'il ne peut être tenu pour certain qu'il s'agissait bien de l'adresse du gérant.

Cette irrégularité affectant l'acte introductif d'instance est à l'origine d'un grief particulièrement important pour la SCI qui n'a pas eu connaissance de cette procédure et n'a donc pu valablement se faire représenter et assurer sa défense.

Dans ces conditions, l'effet dévolutif de l'appel ne peut opérer dès lors que la partie assignée a été privée du premier degré de juridiction. Il appartient donc au requérant d'introduire une nouvelle instance.

CHEMIN D'ACCES : Largeur minimale du chemin d'accès à la voie publique (CA Reims, Chambre civile, section 1, 23 janvier 2018, RG N° 16/02474)

Mme Virginie P et M. André P sont propriétaires d'une maison d'habitation située à [...], cadastrée section E 113. Ils ont pour voisins, M. Philippe P et Mme Virginie R, son épouse, propriétaires d'une maison d'habitation située [...], cadastrée section E 114.

Le 3 avril 2014, il a été procédé à un bornage partiel et à la reconnaissance des limites de la propriété des époux P duquel il est ressorti que, pour accéder à leur maison, la seule voie de passage dont sont propriétaires Mme Virginie P et M. André P présente une largeur variant de 2,55 à 2,68 mètres.

Le 24 juillet 2014, Mme Virginie P et M. André P ont fait assigner leurs voisins, M. et Mme P, devant le TGI de Charleville Mézières afin de se voir reconnaître une servitude de passage sur le fonds appartenant à ces derniers en invoquant l'état d'enclave.

Le propriétaire dont le fonds est enclavé et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds.

En l'espèce, le fonds des demandeurs dispose certes d'un accès à la voie publique par un chemin contigu avec celui du propriétaire du fonds voisin, mais cet accès sur le fonds du demandeur a une largeur de moins de 2,65 mètres ce qui ne laisse que 23 centimètres de marge de chaque côté de son véhicule, pour accéder à la cour de son habitation et de plus l'entrée sur son fonds se fait par un portail oblique par rapport au chemin d'accès et peu large.

Il y a lieu dès lors de considérer que l'accès à la voie publique est insuffisant et d'instituer un droit de passage sur le fonds contigu au titre d'une servitude de passage pour enclave afin de permettre au propriétaire du fonds servant de disposer d'un accès suffisant à son fonds.

ACHAT LIE A UNE VENTE : Pas de responsabilité de l'agent immobilier pour défaut de conseil (CA Reims, Chambre civile, section 1, 23 janvier 2018, RG N° 16/02380)

Philippe et Annick, époux, ont signé le 25 novembre 2014 un mandat de vente sans exclusivité au profit de la SARL AGENCE DES SACRES portant sur la vente de leur appartement ,sis à [...], pour un prix de 79' 000 EUR comprenant des frais de négociation de 40'000 EUR à la charge de l'acquéreur.

Les mêmes époux ont consenti e 29 mai 2015 à la SARL AGENCE DES SACRES un mandat de recherche portant sur un appartement avec terrasse et garage dans le secteur du [...] pour un prix maximum de 670'000 EUR. Il était prévu que la rémunération du mandataire serait de 25'000 EUR TTC.

La vente n'a pas abouti.

Les époux ne démontrant pas qu'ils auraient fait de la vente de leur maison d'habitation une condition préalable à l'achat d'un appartement, le mandat de vendre ayant été donné postérieurement au mandat de rechercher un bien à acheter, l'agent immobilier mandaté ne saurait engager sa responsabilité au titre d'un défaut de conseil en n'ayant pas fait stipuler une condition suspensive à l'achat de l'appartement dans le compromis de vente, consistant en la vente préalable de la maison d'habitation des candidats acquéreurs.

De même, l'agent immobilier n'avait pas d'obligation de mise en garde envers ses mandants alors que l'achat était compatible avec le patrimoine et les revenus des acquéreurs et qu'il n'existait aucun risque d'endettement disproportionné des mandants.

Enfin, l'agent immobilier n'a pas engagé non plus sa responsabilité envers ses mandants au titre de la violation alléguée de son devoir d'information alors que le droit de rétractation a bien été notifié en même temps que le compromis, lequel comporte toutes les mentions légales requises.

Dès lors, suite à la résolution judiciaire de la vente aux torts des acquéreurs qui se sont rétractés tardivement de leur promesse d'achat, les honoraires prévus contractuellement au bénéfice de l'agent immobilier son dus, n'étant au demeurant pas contestés, et il y a lieu de rejeter les demandes formées en appel par les mandants contre l'agence immobilière.

NOTORIETE ACQUISITIVE : L'acte notarié de notoriété acquisitive est annulé (Cour d'appel de Paris g1, 19 janvier 2018, N° de RG: 13/247947)

Pour acquérir par usucapion (prescription acquisitive), il faut notamment prouver une possession non équivoque pendant au moins trente années. 

Or, s'il est établi que le dernier propriétaire figurant au fichier de la publicité foncière avant Mme Yamina X veuve Y est M. E. Paul, et si rien n'indique que celui-ci soit en quelque manière venu troubler ou entacher d'équivoque la possession dont se prévalent l'une ou l'autre occupante, dont il est établi qu'elles ont, toutes deux et de longue date effectué des actes de possession sur la parcelle litigieuse, il apparaît néanmoins qu'aucune de celles-ci ne peut se prévaloir d'une possession non équivoque. 

En effet et d'une part, s'il est reconnu par les parties que Mme A X réside effectivement depuis plus de trente années dans la construction annexe de la parcelle, désignée par les parties comme étant un abri de jardin ou un cabanon, Mme Yamina X veuve Y, qui en a la charge, ne prouve pas que ce soit de son chef, dès lors en particulier que les impôts fonciers appelés au nom de M. E Paul, jusqu'à l'enregistrement de l'acte de notoriété, ont fait l'objet de certains règlements effectués par Mme A X. A cet égard, Mme A X produit des relevés de taxe foncière dont le plus ancien date de 1981 et justifie du paiement direct auprès des services fiscaux de certaines des taxes foncières afférentes au bien litigieux. 

En particulier, Mme A X établit qu'au titre de l'année 2005, elle a contribué au paiement des taxes foncières s'élevant à 221 €, par une déclaration de recettes n° 21.149 du 8 septembre 2005 pour 100 EUR qui précise ses noms et prénom ; le solde en a été payé ainsi qu'il résulte d'une déclaration de recette n° 2234 du 13 octobre 2005 pour 121 EUR qu'elle produit également, qui a été établie au nom de Paul E mais qui vise le même titre de perception. Auparavant, F A X justifie avoir acquitté, pour 214 EUE, le montant de la taxe foncière au titre de 2004, ainsi qu'il résulte d'une déclaration de recette n° 11017 du 5 octobre 2004. Mme Yamina X veuve Y soutient sans le prouver que ces documents lui auraient été subtilisés par Mme A X et il ne peut être retenu, contrairement à ses conclusions, que Mme A X n'aurait "jamais participé aux taxes foncières afférentes à l'abri de jardin". Par ailleurs, Mme Yamina X veuve Y ne justifie pas avoir payé, ni quiconque pour elle, les taxes foncières pour l'année 1981 dont l'avis d'imposition est détenu par Mme A X, ni pour l'année 2004. 

Tout indique en conséquence, qu'au minimum, un certain partage de ces taxes foncières dues par le propriétaire a été opéré par les occupantes au cours de la période utile pour prescrire la propriété du bien, en particulier au cours de la période remontant trente années avant la date de l'assignation. En tous les cas, Mme A X prouve que la possession de Mme Yamina X est entachée d'équivoque. 

Mme Yamina X veuve Y ne prouve pas davantage avoir possédé à titre de propriétaire au moins trente années avant que ne vienne s'installer Mme A X. En effet, Mme Yamina X, qui ne précise pas la date à laquelle ses propres père et mère avaient quitté la parcelle - où, selon ses explications, elle résidait avec eux - pour la lui laisser occuper avec son propre mari, mais qui affirme avoir occupé le bien depuis 1950 seulement, explique encore que Mme A X, après avoir épousé Mohamed X, est venue loger sur la parcelle avec son mari et qu'elle s'y est maintenue après le décès de celui-ci survenu [...] . Ainsi, même à supposer établi que Mme A X ait pendant plus d'une année cessé d'habiter les lieux, ce que celle-ci conteste, la possession invoquée par Mme Yamina X épouse Y a nécessairement été entachée d'équivoque sur la période utile pour prescrire, ce qui ne lui a pas permis d'acquérir par usucapion la propriété de la parcelle. 

Mme Yamina X ne peut donc être reconnue propriétaire de la parcelle litigieuse, en dépit des énonciations de l'acte de notoriété qui doit être annulé en conséquence. 

L'action en revendication de Mme A X ne peut davantage aboutir, dès lors qu'il est établi que sa propre possession a été viciée par l'équivoque, du fait de la possession concurrente exercée sur la parcelle par Mme Yamina X veuve Y. Mme A. X ne rapporte pas davantage la preuve de la création d'une indivision avec Mme Yamina X veuve Y sur la parcelle litigieuse.

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COPROPRIETE : Incidence de la division d’un lot sur le syndicat de copropriétaires (Cass. 3e civ., 18 janv. 2018, n° 16-26072)

Un immeuble composé de deux lots est placé sous le régime de la copropriété. Un an plus tard, le lot n° 2 est divisé et remplacé par les lots n° 3 à 12. Une assemblée générale ayant décidé de contester la légalité de cette modification de l’état descriptif de division, un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires et la SCI propriétaire du lot n° 1, en annulation de la résolution de cette assemblée.

La cour d’appel de Versailles accueille cette demande en retenant que l’existence de « copropriétés verticales autonomes », dont la création ne dépend pas de l’accord de la « copropriété horizontale », mais de la seule volonté des propriétaires concernés, est consacrée par le règlement de copropriété initial et que l’acte contesté, qui est un modificatif de l’état descriptif de division, crée une copropriété verticale soumise au statut de la loi du 10 juillet 1965, que la naissance de cette copropriété verticale implique nécessairement la mise en place d’un syndicat des copropriétaires autonome par rapport au syndicat de la copropriété horizontale, improprement intitulé « secondaire », alors que sa création ne relève pas des dispositions de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, et que la copropriété ainsi créée n’est pas une copropriété secondaire, mais une copropriété autonome et distincte.

L’arrêt est cassé par la 3e chambre civile de la Cour de cassation au visa de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965.

La division d’un lot de copropriété ne peut avoir pour effet de donner naissance à un nouveau syndicat des copropriétaires.

Texte intégral de l'arrêt : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/5_18_38393.html

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BAUX COMMERCIAUX : L'importance de l'obligation de délivrance du bien loué (cass. civ. 3ème, 18 janvier 2018, pourvoi n° 16-26.011)

L’association "La Nouvelle étoile des enfants de France" a pris à bail commercial un immeuble appartenant à la société du 5 rue Blondel, destiné à usage de crèche ; elle avait préalablement conclu un contrat de promotion immobilière avec la société Solefim pour la conception et la réhabilitation de l’immeuble ; ayant découvert la présence, sur la toiture du bâtiment, de plaques de fibrociment contenant de l’amiante, la société Solefim a réalisé des travaux de retrait d’amiante non prévus dans son contrat ; l’association a assigné la bailleresse en paiement de la somme correspondant au prix des travaux de désamiantage et en réparation du préjudice financier entraîné par le retard de la livraison de l’immeuble.

Pour rejeter ces demandes, l’arrêt d'appel retient qu’en vertu du contrat de promotion immobilière, la société Solefim était tenue à une obligation de résultat qui comprenait celle d’identifier et de contrôler la conformité de l’immeuble et son opération de réhabilitation aux règles de sécurité, d’hygiène et d’urbanisme en vigueur, y compris, par conséquent, celle relatives à la présence de matériaux ou de produits en amiante, et que le projet de promotion immobilière de la société Solefim comprenant la description technique et l’offre financière était annexé au bail, de sorte que l’association ne peut, ni se prévaloir de son ignorance quant à la présence de matériaux en amiante, ni reprocher au bailleur de ne pas l’avoir dénoncée, ni lui réclamer de répondre de l’obligation d’enlever les matériaux ou de supporter le coût de leur retrait, ni a fortiori, lui demander de l’indemniser des retards dans la livraison de l’immeuble.

En statuant ainsi, alors que les obligations pesant sur le promoteur immobilier envers le preneur, au titre des travaux de réhabilitation d’un immeuble loué, n’exonèrent pas le bailleur, tenu d’une obligation de délivrance, de la prise en charge des travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail, sauf clause expresse contraire, la cour d’appel, qui s’est déterminée par des motifs impropres à caractériser une exonération du bailleur, a privé sa décision de base légale  au regard de l'art. 1179 du Code civil.

ENCLAVEMENT : Pas d'enclave si accès par le rez-de-chaussée de l'immeuble (Cour de cassation, Chambre civile 3, 18 janvier 2018, pourvoi N° 16-20.563, inédit)

Les propriétaires d'une parcelle cadastrée AT 162, ont assigné les propriétaires d'un immeuble situé sur la parcelle voisine, cadastrée AT 163, en dénégation d'une servitude de passage sur leur fonds. Les propriétaires de l'immeuble ont invoqué un état d'enclave.

Ayant constaté que l'immeuble situé sur la parcelle cadastrée AT 163 bénéficiait d'une sortie sur la voie publique au n° 107 de la rue Lafayette et qu'il avait été divisé en deux appartements occupant chacun un étage, la cour d'appel a exactement retenu que l'issue de l'appartement du premier étage vers la voie publique devait être prise sur l'appartement du rez-de-chaussée et que celui-ci n'était pas enclavé.

Pour accueillir la demande en dommages et intérêts des propriétaires de la parcelle cadastrée AT 162, l'arrêt de la cour d'appel  retient que la seule atteinte à leur propriété par les propriétaires de l'immeuble voisin, à l'exclusion d'un autre préjudice non démontré, justifie une condamnation.

Mais en statuant ainsi, sans relever une faute imputable aux propriétaires de l'immeuble ni un préjudice subi par les demandeurs, la cour d'appel a violé l'art. 1382 du Code civil, devenu l'art. 1240 du Code civil.

PERMIS DE CONSTRUIRE : Le maire peut-il délivrer un permis de construire quand le dossier est incomplet ? (Cour administrative d'appel de Douai, Chambre 1, 18 janvier 2018, RG N° 16DA01031)

Par un arrêté du 6 novembre 2013, le maire d'Evreux a délivré à la SCI D2F un permis de construire un immeuble de douze logements situé ruelle Saint-Denis et, par une décision du 25 février 2014, a rejeté les recours gracieux formés contre cet arrêté par M. et Mme AA et autres ; la SCI D2F a relevé appel du jugement par lequel, à la demande de ces derniers, le Tribunal administratif de Rouen a annulé l'arrêté du 6 novembre 2013 et la décision du 25 février 2014

La circonstance que le dossier de demande de permis de construire serait incomplet ou que des pièces seraient insuffisantes, imprécises ou inexactes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire accordé que dans le cas où ces omissions, inexactitudes ou insuffisances ont été de nature à fausser l'appréciation de l'administration sur la conformité du projet à la réglementation.

Dans cette affaire, si le plan de masse n'est pas coté et n'indique pas les modalités de raccordement du projet au réseau d'eaux pluviales, il ressort des autres plans, en particulier de coupe et de façade, que l'autorité administrative était à même de connaître les cotes du projet en litige. Par ailleurs, la notice de présentation figurant dans le dossier de demande indique les différentes modalités de raccordement aux réseaux. Ainsi, le dossier de demande du projet contesté comportait des éléments suffisants permettant au maire de statuer sur la conformité du projet au regard de la réglementation d'urbanisme applicable en toute connaissance de cause.

Par aileurs un permis de construire doit être refusé lorsque, d'une part, des travaux d'extension ou de renforcement de la capacité des réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou d'électricité sont nécessaires à la desserte de la construction projetée et, d'autre part, lorsque l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés, après avoir, le cas échéant, accompli les diligences appropriées pour recueillir les informations nécessaires à son appréciation.

En l'espèce, à la date à laquelle il a délivré le permis de construire litigieux, le maire d'Evreux était en mesure d'indiquer quelle collectivité était en charge de l'extension du réseau de recueil des eaux usées requis pour la réalisation du projet de la société pétitionnaire et sous quels délais cette extension devait intervenir. La circonstance que le délai prévu pour la réalisation de ces travaux soit désormais expiré est sans incidence sur la légalité de l'arrêté contesté.

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MUR SEPARATIF : Quand le voisin n'est pas responsable de l'effondrement du mur séparatif (CA Grenoble, Chambre civile 1, 16 janvier 2018, RG N° 15/02864)

Michel et Aude (les consorts B) sont propriétaires, à Saint Georges de Commiers, d'une maison de village mitoyenne d'un bâtiment appartenant à Robert. Le jardin situé à l'arrière de leur maison jouxte le terrain de la propriété C et est en contrebas de celui-ci.

Dans la nuit du 12 au 13 juillet 2006, un orage accompagné de précipitations abondantes a provoqué une inondation du jardin de la propriété C, provoquant une mise en charge du mur séparant les deux propriétés.

Le mur ouest s'est partiellement écroulé dans la propriété des consorts B. et le mur sud a été fortement ébranlé.

Les propriétaires C de la maison d'habitation doivent être déboutés de leur action en responsabilité dirigée contre leur voisin après l'effondrement du mur séparant les propriétés. Il apparaît que l'effondrement du mur en sa partie ouest et sa fissuration en partie sud ont été provoqués par la poussée des terres voisines situées en surplomb et gorgées d'eau. Toutefois, pour s'exonérer de sa responsabilité sur le fondement du trouble anormal de voisinage, le propriétaire voisin doit rapporter la preuve que les pluies à l'origine de l'effondrement revêtent les caractéristiques de la force majeure. Tel est le cas dans cette affaire puisqu'il résulte du certificat d'intempéries fourni par Météo France que, s'il n'y a pas de relevé pluviométrique sur la commune concernée, l'activité orageuse a été localement intense, avec des chutes de grêle, des averses de pluie très fortes et de violentes rafales de vent.

La commune a ainsi subi un phénomène orageux très intense et la quantité d'eau tombée sur ce secteur est exceptionnelle. Les précipitations à l'origine du sinistre constituent donc, par leur caractère exceptionnel, un événement de force majeure exonérant le voisin de sa responsabilité.

TROUBLE ANORMAL DE VOISINAGE : Pas de trouble anormal de voisinage quand il y a eu des pluies exceptionnelles (CA Grenoble, Chambre civile 1, 16 janvier 2018, RG N° 15/02864)

Le principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage implique l'existence d'une nuisance, persistante ou récurrente et grave, apportée au voisin dans la jouissance de son immeuble.

Les propriétaires d'une maison d'habitation doivent être déboutés de leur action en responsabilité dirigée contre leur voisin après qu'un orage accompagné de précipitations importantes ait causé une inondation de leur jardin et l'effondrement du mur séparant les propriétés. Il apparaît en effet que l'effondrement du mur en sa partie ouest et sa fissuration en partie sud ont été provoqués par la poussée des terres voisines situées en surplomb et gorgées d'eau. Toutefois, pour s'exonérer de sa responsabilité sur le fondement du trouble anormal de voisinage, le propriétaire voisin doit rapporter la preuve que les pluies à l'origine de l'effondrement revêtent les caractéristiques de la force majeure. Tel est le cas en l'espèce puisqu'il résulte du certificat d'intempéries fourni par Météo France que, s'il n'y a pas de relevé pluviométrique sur la commune concernée, l'activité orageuse a été localement intense, avec des chutes de grêle, des averses de pluie très fortes et de violentes rafales de vent. La commune a ainsi subi un phénomène orageux très intense et la quantité d'eau tombée sur ce secteur est exceptionnelle.

Les précipitations à l'origine du sinistre constituent donc, par leur caractère exceptionnel, un événement de force majeure exonérant le voisin de sa responsabilité.

URBANISME : La relativité de l'amende pénale en cas de construction sans permis (cass., crim., 16 janvier 2018, RG N° 17-80.008, rejet, inédit)

La société ValRest est titulaire d'une autorisation temporaire d'occupation dans une zone urbanisée portuaire pour un bâtiment dans lequel elle exploite un restaurant.

Ladite société a entrepris au début de 2009 des travaux sur cet édifice ; 'alertée par l'administration, la société a déposé une déclaration de travaux puis une demande de permis de construire, quelques semaines après avoir débuté son entreprise ; sur la plainte des consorts X, voisins gênés dans leur vue par la surélévation, la société Val Rest a été poursuivie pour travaux sans permis et en violation du plan local d'urbanisme (PLU) ; le tribunal correctionnel a condamné la société Val Rest ; appel a été interjeté par la prévenue, les parties civiles et le ministère public.

Pour dire établi le délit de construction sans permis et celui de violation du PLU, l'arrêt d'appel évoque le contenu d'un compte-rendu du géomètre municipal, de deux constats d'huissier de justice et d'un procès-verbal de gendarmerie, ainsi qu'un dossier photographique, qui tous décrivent une surélévation et une réfection complète de la toiture, ainsi qu'un passage de la surface de 153 mètres carrés autorisés avant les travaux à 170 mètres carrés selon les demande et déclaration en mairie de la société elle-même et autour de 200 mètres carrés selon la méthode de mesurage de ces géomètre et huissier. Les juges en ont déduit, à bon droit, qu'un permis était indispensable et que les règles du plan local d'urbanisme applicables en zone urbanisée portuaire, qu'elle lit comme prohibant toute extension ou surélévation sauf motif esthétique, ont été violées.

Pour prononcer une peine d'amende de 20'000 EUR, l'arrêt d'appel relève que la société ne communique aucun élément comptable et fiscal, de nature à renseigner la cour sur ses résultats et son patrimoine. En statuant ainsi, au vu des renseignements dont elle disposait, en l'absence d'éléments produits par la prévenue, la cour d'appel a justifié sa décision.

URBANISME : En cas d'infraction au Code de l'urbanisme, la régularisation après le procès-verbal ne fait pas disparaître le délit (Cass. crim. 16 janv. 2018 n° 17-81.157 FS-PB)

Dès lors qu'un délit d'urbanisme est constaté par procès-verbal, des sanctions pénales peuvent être prononcées. La régularisation ultérieure des manquements, même avant l'achèvement des travaux, n'a pas d'effet sur les poursuites pénales.

Le titulaire d'un permis de lotir fait construire des murs de soutènement qui ne respectent ni le permis, ni le plan d'occupation des sols. Les manquements sont constatés par procès-verbal et donnent lieu à des poursuites pénales.

Il est condamné à une amende de 5000 € et à la remise en état des lieux. Dans un pourvoi en cassation, il fait valoir qu'il a régularisé une partie des manquements entre l'établissement du procès-verbal et le jour d'achèvement des travaux. Or, l'infraction ne saurait lui être reprochée avant que les travaux aient été totalement terminés.

L'argument est repoussé par la chambre criminelle. Dès lors que la violation des règles du Code de l'urbanisme était constituée lors de l'établissement du procès-verbal, peu importe que certains manquements aient été, en partie, régularisés avant l'achèvement des travaux.

Il s'agit d'une solution inédite en matière de construction non conforme à une autorisation d'urbanisme ou au POS.

Elle peut être rapprochée de la jurisprudence rendue au sujet de constructions édifiées en l'absence de permis de construire : l'obtention d'un permis de régularisation après l'établissement du procès-verbal d'infraction est sans effet sur la responsabilité pénale du bénéficiaire des travaux (Cass. crim. 19-3-1992 n° 91-83.290). A noter cependant que dans une telle hypothèse le permis de régularisation fait obstacle au prononcé d'une mesure de démolition de l'immeuble incriminé (C. urb. art. L 480-13).

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PLUS-VALUE : travaux faits par la société du vendeur, gérant (Cour administrative d'appel de Bordeaux, 15 janvier 2018, req. N° 17BX03843)

Les époux B ont demandé au Tribunal administratif de Bordeaux de prononcer la décharge, en droits et pénalités, de la cotisation supplémentaire d'impôt sur le revenu et des contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis au titre de l'année 2012, pour un montant total de 45 274 euro.

Par un jugement n° 1602380 du 2 novembre 2017, le tribunal administratif a rejeté leur demande.

Ils ont relevé appel.

Les époux soutiennent qu'ils ont supporté le coût des travaux de l'immeuble cédé permettant de calculer la plus-value immobilière imposable ; les factures au nom de M. B acquittées par la société et donc débitées de son compte bancaire, ont été passées au débit du compte-courant de M. B, en comptabilité.

Les requérants appelants se sont prévalus des factures établies au nom de M. B en faisant valoir que si elles ont été acquittées par la société et donc débitées de son compte bancaire, elles ont été passées au débit du compte-courant de M. B, en comptabilité. Toutefois, ils n'apportent aucun élément au soutien de leur affirmation. De telles factures ne peuvent donc suffire à établir que M. et Mme B ont supporté des dépenses de 101'911,89 euro remises en cause par l'administration pour des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration susceptibles d'être prises en compte pour la détermination de la plus-value qu'ils ont réalisée lors de la cession de l'immeuble concerné. Dès lors, c'est à bon droit que l'administration a remis en cause, à raison de ces sommes, le bénéfice des dispositions précitées de l'art. 150 VB II 4° du code général des impôts. Au demeurant, les opérations de vérification de la comptabilité de la société GPI ont démontré que les paiements enregistrés au crédit du compte "Banque" ont été effectués par le débit des divers comptes "Fournisseurs" et non le débit du "Compte courant d'associé". 

Il résulte de ce qui précède que la requête de M. et Mme B était manifestement dépourvue de fondement et pouvait dès lors être rejetée.

VENTE IMMOBILIERE : La venderesse n'était pas dépourvue d'une volonté libre et réfléchie ni d'une certaine lucidité (CA Versailles, Chambre 3, 11 janvier 2018, RG N° 16/03075)

Par acte notarié des 9 et 23 juillet 2010, Mme L a vendu à la Communauté d'agglomération de Mantes en Yvelines (dite CAMY) les deux parcelles sises Buchelay dont elle était propriétaire.

Par jugement du 7 août 2011, le juge des tutelles du tribunal d'instance de Mantes-la-Jolie a prononcé la mise sous tutelle de Mme L et désigné M. M, son neveu, en qualité de tuteur.

Le juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles a, le 3 mai 2012, a fait droit à la demande de Mme L représentée par M. M, ès qualités, d'expertise avec pour mission de déterminer si à la date de la signature de l'acte de vente, Mme L était atteinte ou non d'un trouble mental altérant son consentement. L'expert a déposé son rapport le 6 décembre 2013 aux termes duquel il conclut qu'en juillet 2010 Mme L présentait une détérioration sénile.

Le 15 janvier 2014 Mme L, représentée par M. M, ès qualité de tuteur, a fait assigner la CAMY devant le tribunal de grande instance de Versailles aux fins d'annulation de la vente et d'indemnisation de divers préjudices.

Le contentieux s'est retrouvé en cour d'appel

Il n'y a pas lieu à annulation de la vente des parcelles de terrain en raison du trouble mental de la venderesse allégué comme ayant altéré son consentement. En effet, si le médecin traitant de la venderesse a sollicité son placement sous curatelle à la suite d'un examen clinique ayant mis en évidence des troubles manifestes de la mémoire, celui-ci n'estimait pas que son état mental était celui d'une démente car il n'aurait pas alors sollicité une mesure de curatelle mais de tutelle. Il apparaît en outre que la soeur de la venderesse indiquait à l'époque de la vente litigieuse que l'intéressée était parfaitement apte à gérer elle-même ses affaires, excluant donc toute atteinte significative de ses facultés mentales, seules ses fonctions auditives étant défaillantes. Si la venderesse avait pu se montrer négligente dans le paiement de quelques factures, elle n'a pas tardé à encaisser le prix de la vente litigieuse, ce qui démontre qu'elle n'avait pas perdu le sens des priorités. Ainsi, alors que la nullité suppose une véritable insanité d'esprit, de sorte qu'un acte ne saurait être annulé en présence d'éventuelles absences, de défaillances de mémoire ou d'un affaiblissement intellectuel, il apparaît que la venderesse n'était pas dépourvue d'une volonté libre et réfléchie ni d'une certaine lucidité et avait conscience des conséquences financières de son engagement.

Il n'est enfin pas soutenu que le prix de la vente ne correspondait pas au prix du marché et que la venderesse ait été en quoi que ce soit spoliée dans le cadre de la vente des parcelles.

La demande de nullité de la vente n'est pas fondée.

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GARANTIE DECENNALE : L'aire de stationnement qualifiée d'ouvrage immobilier (Cour d'appel de Colmar, Chambre civile 2, section A, 11 janvier 2018, RG n° 16/02972)

Dans le cadre d'un projet de rénovation d'un immeuble, sis Pôle Européen d'Affaires à Colmar, la société GL s'est vue confier le lot 1 'voirie/espaces verts', le lot 2 'eaux pluviales-assainissement' et le lot 3 'basse tension-éclairage public-télécommunication-télédistribution-gaz ', selon acte d'engagement du 30 août 2007.

La SCI Alcide de Gasperi et la SCI Jean Monnet sont propriétaires d'un immeuble à vocation professionnelle et commerciale dans ce centre d'affaires.

Les travaux réalisés par la société GL ont fait l'objet d'une réception, sans réserve, le 31 décembre 2009.

Le 8 août 2011, la SCI Alcide de Gasperi s'est plainte de désordres affectant le lot 1, 'voirie et espaces verts' et a signalé un décollement anormal, en plusieurs endroits, du nidagravel, revêtement alvéolaire assurant la répartition et le maintien des gravillons, mis en place sur l'aire de stationnement.

La SCI Alcide de Gasperi et la SCI Jean Monnet ont assigné la société GL, aux fins de la voir condamner à réparer le préjudice subi du fait des désordres.

L'aire de stationnement de l'immeuble à vocation professionnelle et commerciale, lequel appartient au maître de l'ouvrage, situé dans un centre d'affaires, doit être qualifiée d'ouvrage immobilier au sens de l'art. 1792 du Code civil, compte tenu de son ancrage au sol, de l'ampleur des travaux et de sa fonction de viabilisation du terrain. Le constructeur soutient à tort que cette aire serait un élément d'équipement de l'ouvrage ayant pour fonction exclusive de permettre l'exercice d'une activité professionnelle dans l'ouvrage au sens de l'art. 1792-7 du Code civil, dans la mesure elle a pour fonction propre le stationnement de véhicules pour permettre l'accès au bâtiment.

L'absence de réserve lors de la réception de l'aire de stationnement ne fait pas obstacle à la mise en oeuvre de la garantie décennale. En effet, si l'expertise enseigne que la différence de granulométrie du revêtement de l'aire de stationnement était décelable par un examen visuel, le comportement du produit et les conséquences dommageables ne pouvaient pas être décelés à la réception. Il en est d'autant plus ainsi que les affaissements en certains endroits des places de stationnement et le décollement du revêtement sont apparus postérieurement à la réception par l'usage habituel des lieux.

Le maître d'ouvrage peut invoquer la garantie décennale de l'entrepreneur chargé de la réalisation d'une aire de stationnement permettant l'accès à son immeuble à usage professionnel. En effet, l'expertise, réalisée 4 ans après la fin des travaux, révèle des dégradations d'aspect peu acceptable générant un inconfort en raison de la formation d'ornières. Si ces désordres sont plus ou moins marqués par endroit, ils doivent être considérés comme généralisés, en ce qu'ils rendent l'accès au bâtiment dangereux et non conforme à la destination d'une aire de stationnement desservant un immeuble. L'expertise précise aussi que ces désordres sont évolutifs, de sorte qu'il est acquis que dans le délai décennal, le parking sera inutilisable et dangereux. Le défaut d'entretien, au demeurant non démontré, est sans influence sur les désordres, ce qui exclut tout partage de responsabilité. L'entrepreneur doit donc être condamné à hauteur du coût des travaux de réfection à l'identique du parking.

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URBANISME : Propositions visant à accélérer le traitement des contentieux en matière d’urbanisme (Localtis act. 11 janv. 2018)

Le rapport de la mission pour un traitement du contentieux des autorisations d’urbanisme « plus rapide et plus efficace » a été remis le 11 janvier au ministre de la Cohésion des territoires.

Des champs de simplification et d’accélération du traitement du contentieux sont proposés, nécessitant des mesures législatives et réglementaires.

Réduire les délais de jugement des recours

Il est proposé dans ce cadre de clarifier les règles d’appréciation de l’intérêt pour agir, d’encadrer dans le temps le débat contradictoire, d’explorer davantage la voie du référé comme outil de régulation du contentieux et d’expliciter le régime contentieux applicable aux permis de construire valant autorisation au titre d’une autre législation.

Parmi les mesures les plus notables, il est suggéré d’interdire à un requérant de demander au juge la suspension de l’autorisation au-delà d’un certain délai.

Pour accélérer le déroulé du traitement du contentieux, il est proposé aussi de fixer une date au-delà de laquelle il est impossible de soumettre aux juges de nouveaux arguments pour le requérant.

Il est également préconisé la mise en place d’un délai de jugement à 10 mois pour certains projets, alors que le délai de jugement moyen en urbanisme est actuellement de 24 mois en première instance devant les tribunaux administratifs.

Consolidation des autorisations existantes

Plusieurs propositions destinées à favoriser l’information du bénéficiaire d’une autorisation sur les contestations ou remises en cause dont celui-ci pourrait être l’objet ont été formulées.

D’autres mesures visent à permettre au pétitionnaire, une fois la juridiction saisie, de régulariser sa situation, sous l’égide du juge.

Il a aussi été proposé de couper le lien entre illégalité du plan local d’urbanisme (PLU) et autorisations de construire et permis d’aménager, lorsque l’illégalité du PLU n’affecte pas les règles applicables au projet. L’objectif est de réduire l’incertitude sur l’existence d’un risque pénal en cas d’exécution de travaux de construction conformes à une autorisation de construire définitive mais non conformes aux dispositions du PLU en vigueur au moment où ils sont exécutés.

Pour renforcer la stabilité juridique des constructions achevées, il est proposé de clarifier les règles de la prescription administrative en précisant la portée des termes « construction sans permis de construire », à l’article L. 421-9 du Code de l’urbanisme, de reconnaître au préfet un droit spécifique pour demander la démolition d’une construction et de limiter à six mois le délai de contestation des constructions achevées.

Sanctions des recours abusifs

Il est proposé tout d’abord d’assouplir l’article L. 600-7 du Code de l’urbanisme, en modifiant les conditions d’ouverture des conclusions reconventionnelles à caractère indemnitaire.

Il est aussi préconisé d’étendre l’encadrement du régime des transactions (article L. 600-8 du Code de l’urbanisme), en prévoyant notamment que celles conclues avec des associations ne puissent pas avoir pour contrepartie le versement d’une somme d’argent.

Le ministre a demandé que les dispositions législatives « les plus opportunes » soient intégrées au prochain projet de loi ELAN.

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INDEMNITE D'OCCUPATION : Lorsqu'elle est due par l'occupant de l'immeuble aux usufruitiers (Cour de cassation, Chambre civile 1, 10 janvier 2018, pourvois 17-10.476, 17-15.084, cassation partielle, inédit)

Des parents ont fait donation entre vifs à leur fille, de la nue-propriété d'un immeuble, que cette dernière a occupé avec sa fille.

Ayant le projet de donner l'immeuble à bail, les usufruitiers ont sollicité la libération des lieux puis assigné les occupantes en expulsion. Celles-ci ont quitté les lieux le 29 janvier 2015 en exécution d'un jugement rendu le 5 novembre 2014.

Pour rejeter la demande des usufruitiers en paiement d'une indemnité d'occupation à compter de l'assignation aux fins d'expulsion du 27 mai 2013 et jusqu'à la libération effective des lieux, l'arrêt de la cour d'appel retient que la fixation d'une telle indemnité s'avère désormais inutile en raison du départ des occupantes.

En statuant ainsi, alors que les usufruitiers qui n'avaient pas renoncé à leur usufruit, n'avaient obtenu la libération des lieux que le 29 janvier 2015, de sorte que, privés de la jouissance de l'immeuble jusqu'à cette date, leur demande d'indemnité d'occupation n'était pas devenue sans objet, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les art. 578 et 582 du Code civil.

LE TIERS CONSTRUCTEUR : Entendu au sens de l'art. 555 du Code civil (Cour de cassation, Chambre civile 1, 10 janvier 2018, pourvoi n° 16-25.206, cassation, inédit)

Aux termes de l'art. 555 du Code civil :

"Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever.

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.

Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent".

Les parents, époux, sont respectivement décédés les 2 décembre 1987 et 5 novembre 2008, laissant pour leur succéder leurs six enfants.

Un jugement a ordonné la liquidation et le partage de leurs successions.

Pour rejeter la demande d'indemnisation formulée par un héritier sur le fondement de l'art. 555 du Code civil précité, au titre de constructions réalisées sur des parcelles qui appartenaient à sa mère, l'arrêt d'appel énonce que celui-ci intervient à l'instance en partage en qualité de coindivisaire, de sorte qu'il n'est pas tiers au sens de ce texte.

En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à exclure la qualité de tiers constructeur au jour de l'exécution des travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'art. 555.

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USUCAPION OU ACQUISITION TRENTENAIRE : Acquisition par usucapion d'un lot par le syndicat des copropriétaires (CA Paris, Pôle 4, chambre 2, 10 janvier 2018, RG N° 15/24728)

Le syndicat des copropriétaires revendique la propriété du lot n° 16 en considérant qu'il a acquis par le biais de la prescription acquisitive ce lot, se fondant sur l'art. 2272 du code civil aux termes duquel "le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans";

Pour acquérir par prescription, il convient que les conditions prévues à l'art. 2261 soient réunies :

"Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire" ;

Par ailleurs, selon l'art. 2262 du même code, "les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession, ni prescription".

La prescription acquisitive (usucapion) suppose un possession paisible, publique, continue et non équivoque pendant 30 ans ; cette possession doit se manifester par des actes matériels de jouissance.

Selon acte authentique du 19 septembre 2007, Mme Monique C et Mme Catherine R ont vendu à M. Alexandre D une buanderie servant de garage à vélos au rez-de-chaussée de l'immeuble du [...].

Il résulte des pièces produites par le syndicat que local constituant le lot n° 16, était utilisé depuis plusieurs années comme garage à vélo et local à poussettes, par l'ensemble des copropriétaires occupants et locataires de l'immeuble.

La cour d'appel dit et juge que le syndicat des copropriétaires a acquis par usucapion le lot utilisé depuis près de 42 ans comme garage à vélo et local à poussettes, par l'ensemble des copropriétaires occupants et locataires de l'immeuble. La possession publique, non-équivoque et continue pendant plus de 30 ans, justifie que la vente du lot soit déclarée inopposable au syndicat des copropriétaires, à qui ce lot doit être restitué.

VENTE IMMOBILIERE : La preuve du paiement de la rente viagère en espèces (CA Besancon, Chambre civile et commerciale 1, 9 janvier 2018, Numéro de rôle : 16/01351)

Suivant acte authentique en date du 28 juillet 2007, Mme Trudi S a vendu à Mme Giselaine M veuve G. la moitié indivise, en nue-propriété, d'un immeuble d'habitation situé [...] au prix de 21'000 euro, dont 8'000 euro payables comptant et le solde, soit 13'000 euro, converti en rente viagère de 165 euro mensuels.

Soutenant que l'acompte initial et la rente viagère n'ont jamais été payés, Mme Trudi S, par acte d'huissier délivré le 12 août 2014, a fait assigner son acheteuse devant le TGI de Lons-le-Saunier en résolution de la vente immobilière.

Par jugement du 11 mai 2016, le TGI a déclaré son action recevable mais l'a déboutée de l'ensemble de ses prétentions.

La venderesse a relevé appel.

L'action en résolution de la vente immobilière pour défaut de paiement est recevable dès lors qu'il s'agit d'une action réelle immobilière relevant de la prescription trentenaire de l'art. 2227 du Code civil.

Il n'y a pas lieu à résolution de la vente dans la mesure où la venderesse n'établit pas que l'acquéreuse a été défaillante dans l'exécution de ses obligations.

La venderesse soutenait que c'est à tort que les premiers juges ont estimé qu'il lui incombait de rapporter la preuve "négative" du non-paiement de l'acompte et de la rente.

Néanmoins, l'acte authentique du 28 juillet 2007 mentionne un prix de 21.000 euro, dont 8.000 euro payables comptant et le solde, soit 13.000 euro, converti en rente viagère mensuelle de 165 euro et l'acquéreure a communiqué une attestation de Mme M-P aux termes de laquelle celle-ci affirme "à nos diverses visites, j'ai vu que Ghislaine payait son loyer de viager : c'est Mme S qui prenait les espèces. En août 2007,Trudy S. a ouvert l'enveloppe en ma présence et a compté 8.000 euro" et "... Trudy est partie avec l'enveloppe dans une autre pièce pour la ranger".

Par ailleurs, l'acquéreur a versé aux débats plusieurs autres témoignages concordants faisant apparaître qu'elle s'acquittait des arrérages de la rente auprès de Mme Trudi S par des versements en espèces. Il importe peu que, comme déclaré, l'appelante (la venderesse) ne reconnaisse pas ces personnes sur photographie ou ne se souvienne plus d'elles.

La venderesse ne rapportait pas la preuve que les attestations ainsi produites sont, comme elle l'a affirmé, de complaisance et le montant modeste de la rente mensuelle (165 euro) ne méritait pas que Mme Giselaine M veuve G justifie de relevés bancaires laissant apparaître les retraits d'espèces correspondants.

Dès lors, Mme Trudi S n'établit pas que Mme Giselaine M veuve G a été défaillante dans l'exécution de ses obligations.

URBANISME : Pour les opérations complexes faut-il des permis de construire distincts ou un permis unique ? (Conseil d'Etat, 28 décembre 2017, req. n° 406.782, Société d'études et de réalisations immobilières et foncières 3 B, Publié au Rec. Lebon)

Jusqu'à maintenant et selon une jurisprudence bien établie, plusieurs permis de construire pouvaient être délivrés pour tenir compte à la fois de l'ampleur et de la complexité du projet immobilier et de la vocation fonctionnelle autonome de certains éléments de la construction. C'état toutefois sous  la condition que l'autorité administrative soit en mesure de porter une appréciation globale sur l'ensemble des autorisations, afin de s'assurer qu'elles garantissaient, comme un permis unique, le respect des règles et la protection des intérêts généraux.

Dans l'affaire qui a été portée devant la Haute juridiction administrative, la société d'études et de réalisations immobilières et foncières 3B a acquis le 9 septembre 2011 une unité foncière composée d'un immeuble de bureaux, de locaux à usage de bureaux installé dans des anciennes écuries et de garages, située 7, quai Sturm à Strasbourg ; par décision du 17 janvier 2014, le maire de Strasbourg ne s'est pas opposé à la déclaration préalable de cette société relative à des travaux de réhabilitation de l'immeuble de bureaux ; par arrêté du 27 mars 2014, le maire de Strasbourg a accordé à la société foncière 3B un permis de démolir et un permis de construire en vue de l'édification d'un immeuble collectif de 18 logements ; par un jugement du 6 juillet 2015, le Tribunal administratif de Strasbourg a annulé la décision du 17 janvier 2014 ainsi que l'arrêté du 27 mars 2014 ; par un arrêt du 17 juin 2016, la Cour administrative d'appel de Nancy a rejeté l'appel formé contre le jugement en tant qu'il avait statué sur les conclusions dirigées contre la décision prise le 17 janvier 2014 sur la déclaration de travaux et a transmis au Conseil d'Etat les conclusions, qui présentent le caractère d'un pourvoi en cassation, formées par les sociétés d'études et de réalisations immobilières et foncières 3B et foncière 3B et par la Ville de Strasbourg contre ce jugement en tant qu'il avait annulé l'arrêté du 27 mars 2014 portant permis de démolir et permis de construire.

Selon le Conseil d'Etat, il résulte des dispositions des art. L. 421-1 et L. 421-6 du Code de l'urbanisme que la construction d'un ensemble immobilier unique, même composé de plusieurs éléments, doit en principe faire l'objet d'une seule autorisation de construire, sauf à ce que l'ampleur et la complexité du projet justifient que des éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l'objet de permis distincts, sous réserve que l'autorité administrative soit en mesure de vérifier, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l'ensemble des permis délivrés ; en revanche, des constructions distinctes, ne comportant pas de liens physiques ou fonctionnels entre elles, n'ont pas à faire l'objet d'un permis unique, mais peuvent faire l'objet d'autorisations distinctes, dont la conformité aux règles d'urbanisme est appréciée par l'autorité administrative pour chaque projet pris indépendamment.

Sur le terrain situé 7, quai Sturm à Strasbourg, cédé en septembre 2011 par l'Etat à la société d'études et de réalisations immobilières et foncières 3B, étaient implantés, en front de quai, un immeuble de bureaux et, en arrière du terrain, des garages ; si un projet initial de la société prévoyait la réalisation sur ce terrain d'un immeuble unique, intégrant à la fois l'immeuble de bureaux existant et une construction nouvelle implantée à la place des garages, la société a ensuite dissocié son projet en deux opérations distinctes consistant, après division foncière, pour l'une, en la réhabilitation de l'immeuble de bureaux existant et, pour l'autre, en la construction d'un nouveau bâtiment, physiquement distinct de l'immeuble existant et destiné à accueillir des logements sociaux ;  ces deux projets de construction distincts, qui font d'ailleurs intervenir deux maîtres d'ouvrage différents, sont implantés sur deux parcelles désormais séparées et n'ont en commun que l'institution d'une servitude de cour commune, sont indépendants l'un de l'autre.

La conformité de chacun de ces deux projets distincts aux règles d'urbanisme devait être appréciée par l'autorité administrative pour chaque projet pris indépendamment ; par suite, en annulant le permis contesté au motif que l'administration n'avait pas été en mesure d'évaluer l'incidence réciproque des deux projets et de porter une appréciation globale sur le respect des règles d'urbanisme, le Tribunal administratif de Strasbourg a commis une erreur de droit.

PERMIS DE CONSTRUIRE : Intérêt à agir du voisin pour contester un permis de construire (Conseil d'Etat, Chambre 1, 22 décembre 2017, req. N° 406.731, annulation partielle, inédit)

Plusieurs personnes physiques et morales ont demandé l'annulation, pour excès de pouvoir, de l'arrêté du 20 juin 2014 par lequel le maire de Carqueiranne a accordé à la Société française d'habitations économiques (SFHE) le permis de construire un immeuble d'une surface de plancher de 2 142 mètres carrés comprenant 31 logements sociaux répartis en trois niveaux d'habitation et des combles, sur une parcelle cadastrée AK 123, après démolition de la maison existant sur cette parcelle. Le tribunal administratif de Toulon a rejeté cette demande comme irrecevable au motif que les intéressés n'avaient pas suffisamment justifié de leur intérêt à agir contre l'arrêté attaqué au regard des exigences de l'art. L. 600-1-2 du code de l'urbanisme.

Le contentieux s'est retrouvé devant la Haute juridiction administrative.

Pour le Conseil d'Etat :

Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.

En jugeant, pour rejeter leur demande comme irrecevable, que les requérants ne justifiaient pas d'un intérêt à agir contre le permis de construire un immeuble, alors qu'ils avaient établi être propriétaires de terrains construits situés à proximité immédiate du terrain d'assiette du projet, se prévalaient de l'aggravation des conditions de circulation et avaient produit la décision attaquée, mentionnant les caractéristiques de la construction projetée, le dossier de demande de permis de construire, dont il ressortait que le projet de construction occupait pratiquement la totalité de la parcelle, contiguë aux leurs, ainsi qu'un procès-verbal d'huissier, assorti d'une photographie, montrant des habitations implantées en bordure de parcelle, le long d'un chemin étroit et peu entretenu desservant le terrain d'assiette du projet, le tribunal administratif a inexactement qualifié les faits de l'espèce.

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DEMOLITION POUR EMPIETEMENT : Le responsable ne saurait invoquer le droit au respect de ses biens (Cass. 3e civ., 21 déc. 2017, n° 16-25406)

Le propriétaire d’une parcelle assigne les propriétaires de la parcelle contiguë en démolition de la partie d’un bâtiment et de murs de clôture édifiés par ceux-ci et empiétant sur son fonds.

Tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu à faute ou à abus et l’auteur de l’empiétement n’est pas fondé à invoquer les dispositions de l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Conv. EDH, dès lors que l’ouvrage qu’il a construit méconnaît le droit au respect des biens de la victime de l’empiétement.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1360_21_38290.html

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OCCUPATION D'UN BIEN SANS DROIT : L’occupation du bien d’autrui sans droit ni titre est forcément un trouble manifestement illicite (Cass. 3e civ., 21 déc. 2017, n° 16-25469, FS-PBI, cassation)

Un office public de l’habitat, propriétaire d’un ensemble immobilier, assigne deux époux en expulsion.

Viole l’article 849, alinéa 1er, du Code de procédure civile la cour d’appel qui, pour dire n’y avoir lieu à référé, retient qu’une mesure d’expulsion, qui aurait pour effet de placer les occupants dans une plus grande précarité, s’agissant de ressortissants syriens ayant été contraints de quitter leur pays d’origine, caractériserait une atteinte plus importante au droit au respect du domicile de ceux-ci, que le refus de cette mesure au droit de propriété de l’office public et serait, à l’évidence, dans les circonstances de l’espèce, de nature à compromettre l’exercice par eux de leurs droits consacrés par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme, de sorte que le trouble allégué est dépourvu de toute illicéité manifeste, alors que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

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COPROPRIETE : Partage de responsabilité entre le syndicat et le syndic au sujet des dégâts affectant l’immeuble (Cass. 3e civ. 21 déc. 2017 n° 16-25.753 F-D)

En cas de dommages causés par le défaut d’entretien d’une partie commune, le syndicat des copropriétaires et le syndic peuvent voir leur responsabilité conjointe engagée lorsqu'ils n’ont rien fait pour faire cesser ces dommages.

A la suite de l’effondrement du plancher haut d’un appartement situé au 5e étage, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble assigne le syndic en indemnisation des désordres constatés dans cet immeuble.

La cour d’appel de Paris rejette partiellement la demande en limitant la responsabilité du syndic à 40 % du préjudice subi. Le syndicat des copropriétaires se pourvoit en cassation.

Le pourvoi est rejeté.

D’une part, il ressortait du rapport d’expertise que le syndicat des copropriétaires, qui était nécessairement informé de l’état de la construction dont la conception était en cause, était en mesure de décider des travaux pour remédier au défaut d’étanchéité des étages supérieurs.

D’autre part, le syndic a manqué à son obligation d’information et de diligence en ne mettant pas à l’ordre du jour des assemblées générales des travaux d’ampleur et des résolutions relatives à la remise en état des installations sanitaires du 6e étage. La responsabilité des désordres devait donc être partagée entre le syndicat des copropriétaires et le syndic selon une proportion fixée souverainement par la cour d’appel.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par un vice de construction ou un défaut d'entretien des parties communes (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 14, al. 4).

Cette responsabilité peut être partagée entre le syndicat et le syndic quand les dommages causés par le défaut d'entretien de parties communes sont dus à l’inaction de l'un et de l'autre (Cass. 3e civ. 16-6-2011 n° 10-11.591 ; Cass. 3e civ. 2-3-2010 n° 09-13.755).

En l'espèce, le syndic ayant manqué à son obligation d’information et de diligence en ne mettant pas à l’ordre du jour des assemblées générales des travaux d’ampleur et des résolutions relatives à la remise en état des installations défectueuses, il a vu sa responsabilité engagée à hauteur de 40 %.

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DROIT DE RETRACTATION : Démarchage à domicile par l'agent immobilier (CA Colmar, Chambre civile 2, section A, 21 décembre 2017, RG n° 16/04377)

Faute d'avoir reçu les informations nécessaires et un formulaire de rétractation, le délai de rétractation devait être prorogé de 12 mois, de sorte que la dénonciation s'analyse en une rétractation.

Le 7 août 2014, Yann et Véronique, époux, ont confié à la société Sweet home conseil un mandat afin de vendre un appartement dans un immeuble situé au numéro [...]. Les mandants ont résilié le contrat le 10 novembre 2014, et ont ensuite vendu leur bien à Jérémy.

La société Sweet home conseil a fait assigner Yann et Véronique, devant le TGI de Mulhouse afin qu'ils soient condamnés à lui payer la somme de 10'000 EUR à titre de dommages et intérêts, en invoquant une stipulation du mandat et en soutenant qu'elle avait fait visiter le bien à Jérémy le 10 octobre 2014, que ses mandants en étaient informés, et qu'ils ont contracté avec un acheteur qu'elle leur avait présenté moins de douze mois après la résiliation du mandat. Yann et Véronique ont excipé de la nullité du mandat, au motif que ce contrat avait été conclu à leur domicile sans respecter les dispositions du code de la consommation, et ont contesté avoir eu connaissance de la visite du bien par Jérémy avant sa résiliation.

Par jugement du 19 juillet 2016, le TGI de Mulhouse, considérant d'une part que le mandat était entaché de nullité faute de justification de la remise d'un formulaire de rétractation, et que ses dispositions ne pouvaient donc recevoir application, et d'autre part que la société Sweet home conseil ne prouvait pas avoir informé ses mandants d'une visite du bien par Jérémy avant la résiliation du contrat, a débouté cette société de ses demandes et l'a condamnée aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 1500 EUR par application de l'article 700 CPC. Yann et Véronique ont été déboutés de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

Le 14 septembre 2016, la société Sweet home conseil a relevé appel de cette décision.

Le mandat de vente a été conclu hors établissement, au domicile des mandants, sans que l'agent immobilier ne justifie de la remise préalable d'un formulaire type de rétractation. Les mandants sont donc fondés à invoquer la nullité du mandat. L'agent immobilier est mal fondé à soutenir que les mandants auraient renoncé à leur droit de rétractation lorsqu'ils ont dénoncé le mandat. En effet, faute d'avoir reçu les informations nécessaires et un formulaire de rétractation, le délai de rétractation devait être prorogé de 12 mois, de sorte que la dénonciation s'analyse en une rétractation. L'agent immobilier ne peut donc invoquer une méconnaissance des stipulations contractuelles relatives à la résiliation pour solliciter l'application de la clause pénale.

URBANISME : Expropriation, modification du périmètre de la ZAC et conséquences (Cass. 3e civ., 21 déc. 2017, n° 16-26564)

La cour d’appel de Versailles qui relève que, la commune ayant modifié l'emprise de la ZAC, l'immeuble du demandeur en transfert de propriété et fixation du prix ne se trouve plus dans son périmètre et que les formalités de publicité ont été effectuées avant la date du jugement de première instance et retient exactement que, pas plus que sa création, la modification de la ZAC ne nécessite une modification préalable du PLU et que la preuve des formalités de publicité peut être rapportée en appel, en déduit à bon droit que la demande du propriétaire en délaissement de son immeuble doit être rejetée.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000036347266&fastReqId=697265528&fastPos=1

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PRET CONFORME A LA PROMESSE DE VENTE : Les prêts demandés doivent être ceux prévus à la promesse de vente (Cour d'appel de Versailles, Chambre 3, 21 décembre 2017, RG N° 15/07838)

Selon promesse de vente par acte authentique reçue le 22 juin 2012 par B, notaire à Pontoise, les consorts A se sont engagés à vendre à M. T et Mme C un bien immobilier situé à Vauréal, au prix net vendeur de 450'000 euro. Cette promesse de vente était souscrite sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt relais et d'un prêt à taux fixe.

Les acheteurs n'ont pas obtenu leurs prêts dans le délai sollicité et en l'absence des acquéreurs, le notaire a dressé un procès-verbal de carence le 12 novembre 2012.

Suivant exploit d'huissier du 6 février 2013, les vendeurs ont assigné les acquéreurs, ainsi que le notaire, devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins d'obtenir le paiement de la clause pénale et l'indemnisation de leur préjudice.

Les acheteurs ont saisi deux établissements bancaires de demandes de prêt mais n'ont pas demandé de prêt relais. Ils n'ont pas sollicité dans les délais convenus et pas davantage ultérieurement de prêts conformes aux stipulations de la promesse. Les acheteurs ne sont donc pas fondés à se prévaloir du refus opposé par les établissements bancaires et doivent être considérés comme ayant empêché la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt. S'ils prétendent que le prêt excédait en tout état de cause leurs possibilités financières et que c'est sans faute de leur part que la condition suspensive d'obtention du prêt a défailli, cette preuve n'est pas rapportée puisque les acheteurs ne justifient pas de leur situation financière et de leur capacité de remboursement.

La clause pénale d'un montant de 45'000 euro apparaît toutefois manifestement excessive au regard du préjudice subi par les vendeurs résultant directement des manquements des acheteurs à leurs obligations et son montant doit être ramené à la somme de 30'000 euro.

La SCP notaire B n'a commis aucune faute de nature à justifier l'appel en garantie formé par les acheteurs.

COPROPRIETE : Edification d'une véranda dans un ensemble immobilier dont partie en copropriété horizontale (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 C, 21 décembre 2017, Numéro de rôle : 16/22960)

Madame Branka X est propriétaire d'une maison d'habitation située Saint Laurent du Var sur la parcelle AO 200 contiguë à celle de la copropriété ANTIPOLIS C au sein de l'ensemble immobilier pluri-bâtiments dénommé résidence ANTIPOLIS. A ce titre, elle est membre de l'association syndicale libre ANTIPOLIS.

Invoquant l'installation par madame Branka d'une véranda sur son jardin sans autorisation administrative et en violation du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence ANTIPOLIS C a sollicité en référé la démolition de la véranda litigieuse sous astreinte. Par ordonnance en date du 12 décembre 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse a dit n'y avoir lieu à référé.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence ANTIPOLIS C a interjeté appel total de cette ordonnance le 22 décembre 2016.

Le syndicat des copropriétaires a qualité à agir en justice au regard du cahier des charges et du règlement de copropriété de l'association syndicale dont il est adhérent puisqu'il prévoit que tout copropriétaire ou syndicat de copropriétaires peut demander l'application des règles du cahier des charges à l'encontre du propriétaire défaillant.

La construction d'une véranda par un copropriétaire adhérent de l'association syndicale en violation de son cahier des charges et sans autorisation de l'association constitue un trouble manifestement illicite, peu important l'absence de poursuites pénales pour infraction aux règles d'urbanisme et l'absence d'atteinte à l'harmonie extérieure du lotissement alléguée par le copropriétaire.

COMPROMIS DE VENTE ET CONDITIONS : Au compromis de vente peut-on imposer à l'acquéreur de demander son crédit dans un délai de 10 jours ? (CA Limoges, Chambre civile, 21 décembre 2017, RG N° 16/01167)

Au compromis de vente peut-on imposer à l'acquéreur de demander son crédit dans un délai de 10 jours ? Non mais ...

Les parties ont signé le 14 août 2013 un compromis de vente par Monsieur et Madame VENDEUR. d'une maison d'habitation située à Saint Junien à Monsieur et Madame ACQUEREUR.

Ce compromis a été signé par l'intermédiaire de l'agence immobilière SAS Val de Vienne Immobilier - ORPI.

Il était prévu une condition suspensive d'obtention d'un prêt de 128'996 euro, dans un délai de 45 jours, soit au 26 septembre 2013, avec dépôt de la ou des demandes de prêt(s) dans les 10 jours de l'acte. Il était stipulé également une clause pénale de 11'600 euro.

La vente ne s'est pas réalisée avec les époux ACQUEREUR., il apparaît que Monsieur et Madame VENDEUR ont vendu ensuite le bien à des tiers en janvier 2014.

Les vendeurs, faisant valoir que la non réalisation de la vente avec Monsieur et Madame ACQUEREUR. était imputable à ceux-ci, ont engagé une action en indemnisation.

Pour la cour d'appel saisie, le non-respect du délai de 10 jours prévu par le compromis pour solliciter un crédit n'a pas à s'appliquer et son éventuel non-respect ne saurait fonder une demande indemnitaire du vendeur,cette stipulation imposant à l'acquéreur des exigences non prévues par l'artt. L. 312-16 du Code de la consommation.

Toutefois, il n'en demeure pas moins que le candidat acquéreur ne justifie pas avoir déposé une demande de prêt conforme au compromis dans le délai minimum prévu pour l'obtention du crédit. Le seul courriel produit avait pour objet une simulation, est d'une date bien antérieure au compromis. En outre, ce document ne précise pas, à part le montant, les caractéristiques du prêt. Il n'est pas non plus justifié des pièces transmises. S'il est incontestable que le candidat acquéreur a réalisé des démarches préalables pour une étude de financement, ceci ne saurait s'assimiler au dépôt d'une demande de prêt conforme au compromis. De plus, alors qu'il est généralement assez aisément obtenu des banques une attestation indiquant que tel acquéreur leur a bien transmis une demande de prêt avec ses caractéristiques générales, les courriers bancaires produits sont insuffisamment significatifs, notamment en ce qu'il ne précise pas la date de la demande de prêt.

Les conditions d'application de la clause pénale sont donc réunies. Il apparaît que le bien a été vendu environs deux mois suivant la date prévue pour la réitération, de sorte que la durée de l'immobilisation du bien était limitée. Par conséquent, le montant de la clause pénale de 11'600 euro est manifestement excessif et doit être modéré pour être ramené à la somme de 5'000 euro.

RESPONSABILITE EN CAS D'OPERATION IMMOBILIERE : Responsabilité du notaire en matière de fiscalité de l’opération immobilière (Cass. 1re civ., 20 déc. 2017, n° 16-13073)

Une SCI acquiert un terrain à bâtir afin de réaliser une opération immobilière qu'elle déclare soumettre à la TVA, d'abord, en qualité de redevable légal de cette taxe, puis, par une déclaration rectificative du 31 janvier 2008, consécutive à sa transformation en société à responsabilité limitée, en qualité de redevable habituel. Après avoir loti ce terrain, cette société cède les cinq premiers lots en vertu d'actes authentiques qui mentionnent, au titre des déclarations fiscales, que ces mutations entrent dans le champ d'application des droits d'enregistrement conformément à l'article 257, 7°, 1, a, alinéa 3, du Code général des impôts, comme étant effectuées au profit d'une personne physique, en vue de la construction d'un immeuble destiné à l'usage d'habitation. L'administration fiscale, estimant que le vendeur exerce une activité habituelle de lotisseur et relève, par sa structure juridique, de l'impôt sur les sociétés, lui notifie une proposition de rectification au titre de la TVA sur la marge, qui conduit au recouvrement d'une somme de 47 479 euros. Reprochant au notaire, notamment, d'avoir manqué à son devoir d'information et de conseil sur le régime fiscal applicable à ces opérations, le vendeur l'assigne en responsabilité et indemnisation du préjudice ayant résulté pour lui de l'impossibilité de répercuter financièrement cette taxe sur les prix de vente des terrains.

La cour d'appel de Nîmes exclut toute défaillance du notaire à son obligation d'information sur la fiscalité des ventes, retient que les déclarations fiscales, aux termes desquelles ces mutations entrent dans le champ d'application des droits d'enregistrement, correspondent strictement à celles qu'il devait mentionner, en considération de la législation applicable à leur date et que le vendeur ne peut tirer argument de la différence de régime fiscal déclaré dans une promesse de vente ultérieure, régie par la loi du 9 mars 2010 qui, modifiant les dispositions de l'article 257 du Code général des impôts, a assujetti à la TVA des opérations qui n'y étaient pas antérieurement soumises, telles que celles portant sur l'acquisition de terrains par des personnes physiques en vue de la construction d'immeubles par elles affectés à un usage d'habitation.

L'arrêt est cassé par la première chambre civile de la Cour de cassation qui énonce que l'exclusion prévue par l'article 257, 7°, 1, a, alinéa 3, du Code général des impôts n'avait pas pour effet d'exonérer de TVA les ventes de terrains à bâtir consenties par un lotisseur à un particulier en vue d'y construire un immeuble à usage d'habitation, mais seulement, en application des dispositions subsidiaires du 6° de ce texte, de les soumettre au régime de taxation sur la marge, dans les conditions prévues par l'article 268 du même code.

Par ailleurs, le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l'acte auquel il prête son concours.
La cour d’appel qui énonce encore que le notaire n'est pas comptable des manquements déclaratifs du vendeur qui, en sa qualité d'assujetti à la TVA, se devait de remplir ses déclarations CA3, alors que ces manquements déclaratifs étaient consécutifs à une information incomplète délivrée par le notaire sur la fiscalité des mutations en cause viole l'article 1382, devenu 1240 du Code civil.

Texte intégral de l'arrêt : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000036344276&fastReqId=2105382779&fastPos=1

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EXPROPRIATION : L'indemnité de dépossession ne peut prendre en compte la vocation future de la parcelle (CA Versailles, Chambre des expropriations 4, 19 décembre 2017, RG N° 15/07139)

Par convention publique du 9 mars 2005, la commune de Genevilliers a confié à la Semag, l'aménagement du secteur délimité par l'[...] au nord, la [...] à l'est, la [...] au sud et la ligne ferroviaire du RER C à l'ouest.

Par arrêté préfectoral du 22 février 2010, cette opération d'aménagement a été déclarée d'utilité publique et par ordonnance du TGI de Nanterre du du 15 septembre 2010 , la parcelle cadastrée section L n°195 située [...], propriété de la SCI [...], a été déclarée expropriée pour cause d'utilité publique au profit de la Semag.

Faute d'accord entre les parties sur le montant de l'indemnité de dépossession due, la Semag a saisi le tribunal en fixation de cette indemnité, en offrant une valeur de 180 EUR le mètre carré.

En application de l'art. L. 322-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, il est jugé de longue date que l'évaluation de l'indemnité de dépossession ne peut prendre en compte la vocation future de la parcelle ; en conséquence, il est exclu en l'espèce de déduire de l'indemnité de dépossession due à la SCI expropriée le surcoût qu'entraînera pour l'expropriante, la dépollution du terrain exproprié, pour l'aménager conformément à ses projets. L'obligation de dépollution de la parcelle qui pèse sur l'exploitant aux termes de l'article L. 512-6-1 du Code de l'environnement en cas de mise à l'arrêt définitive d'une installation classée, ne peut justifier, dans les rapports entre l'expropriant et l'exproprié, de faire supporter à l'exproprié le coût de la dépollution totale du terrain rendue nécessaire par le projet de l'expropriant.

Spécialement, la parcelle litigieuse est un terrain de 8'664 mètres carrés situé dans une zone industrielle de Gennevilliers proche d'une gare du RER C, sur lequel se trouvent plusieurs bâtiments préfabriqués installés par le locataire et un ancien atelier de réparation automobile (avec fosse) appartenant à la SCI ; ce terrain, situé en zone UEa du PLU de Gennevilliers, est à usage de fourrière automobile et est donné à bail à la société nouvelle centrale de dépannage remorquage. La valeur finale unitaire du terrain doit être minorée dès lors qu'il est établi que le terrain est pollué. Il y a donc lieu d'appliquer un abattement de 20 % pour pollution. Une indemnité totale d'un montant de 1'897'063 EUR sera allouée à l'expropriée.

CERTIFICAT D'URBANISME : Un certificat d'urbanisme négatif confère-t-il des droits à son demandeur ? (CE. 18 décembre 2017, req. n°380.438)

Au regard de la finalité de l'article L.410-1 du Code de l'urbanisme, un certificat d'urbanisme, quel que soit son contenu, et partant même s'il est négatif, confère un droit à voir sa demande de permis de construire déposée durant les dix-huit mois qui suivent, examinée au regard des dispositions d'urbanisme applicables à la date de ce certificat.

Par ailleurs, et dès lors qu'à la date du certificat les conditions requises pour qu'un sursis à statuer sur la demande étaient réunies, l'entrée en vigueur du PLU pendant le délai du validité du certificat a pour effet de de soumettre la demande aux dispositions issues du nouveau plan.

Aux termes de cet arrêt, le Conseil d'Etat retient les motifs suivants :

"2. Considérant qu'aux termes de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme : " Le certificat d'urbanisme, en fonction de la demande présentée : / a) Indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain ; / b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. / Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. / Lorsque le projet est soumis à avis ou accord d'un service de l'État, les certificats d'urbanisme le mentionnent expressément. Il en est de même lorsqu'un sursis à statuer serait opposable à une déclaration préalable ou à une demande de permis. / Le certificat d'urbanisme est délivré dans les formes, conditions et délais déterminés par décret en Conseil d'État par l'autorité compétente mentionnée au a et au b de l'article L. 422-1 du présent code. " ; que l'article R. 410-12 du même code dispose : " À défaut de notification d'un certificat d'urbanisme dans le délai fixé par les articles R. 410-9 et R. 410-10, le silence gardé par l'autorité compétente vaut délivrance d'un certificat d'urbanisme tacite. Celui-ci a exclusivement les effets prévus par le quatrième alinéa de l'article L. 410-1, y compris si la demande portait sur les éléments mentionnés au b de cet article. " ;

3. Considérant que les dispositions de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme ont pour effet de garantir à la personne à laquelle a été délivré un certificat d'urbanisme, quel que soit son contenu, un droit à voir sa demande de permis de construire déposée durant les dix-huit mois qui suivent, examinée au regard des dispositions d'urbanisme applicables à la date de ce certificat, à la seule exception de celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique ; que, par suite, en jugeant que " les certificats d'urbanisme négatifs ne confèrent aucun droit à leur titulaire ", la cour a entaché son arrêt d'erreur de droit ; qu'ainsi, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, M. et Mme B...sont fondés à demander l'annulation de l'arrêt qu'ils attaquent ;

(...)

7. Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article L. 111-7 du code de l'urbanisme, alors en vigueur et repris en substance à l'article L. 424-1 du même code : " Il peut être sursis à statuer sur toute demande d'autorisation concernant des travaux, constructions ou installations dans les cas prévus par les articles L. 111-9 et L. 111-10 du présent titre, ainsi que par les articles L. 123-6 (dernier alinéa), L. 311-2 et L. 313-2 (alinéa 2) du présent code et par l'article L. 331-6 du code de l'environnement. " ; qu'aux termes du dernier alinéa de l'article L. 123-6 du même code, dans sa rédaction applicable au litige : " A compter de la publication de la délibération prescrivant l'élaboration d'un plan local d'urbanisme, l'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l'article L. 111-8, sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan. " ;

8. Considérant qu'il résulte de la combinaison des articles L. 111-7, L. 123-6 et L. 410-1 du code de l'urbanisme que tout certificat d'urbanisme délivré sur le fondement de l'article L. 410-1 a pour effet de garantir à son titulaire un droit à voir toute demande d'autorisation ou de déclaration préalable déposée dans le délai indiqué examinée au regard des règles d'urbanisme applicables à la date de la délivrance du certificat ; que figure cependant parmi ces règles la possibilité de se voir opposer un sursis à statuer à une déclaration préalable ou à une demande de permis, lorsqu'est remplie, à la date de délivrance du certificat, l'une des conditions énumérées à l'article L. 111-7 du code de l'urbanisme ; qu'une telle possibilité vise à permettre à l'autorité administrative de ne pas délivrer des autorisations pour des travaux, constructions ou installations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan local d'urbanisme ; que, lorsque le plan en cours d'élaboration et qui aurait justifié, à la date de délivrance du certificat d'urbanisme, que soit opposé un sursis à une demande de permis ou à une déclaration préalable, entre en vigueur dans le délai du certificat, les dispositions issues du nouveau plan sont applicables à la demande de permis de construire ou à la déclaration préalable ;

9. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier qu'eu égard au degré d'avancement, à la date de délivrance du certificat d'urbanisme délivré à M. et MmeB..., du projet de modification du plan local d'urbanisme qui faisait état de la création, sur le terrain d'assiette du projet, d'un emplacement réservé, le maire pouvait légalement leur opposer, dès cette date, un sursis à statuer pour une demande de permis de construire portant sur la parcelle en cause ; que, par suite, M. et Mme B...ne sont pas fondés à soutenir, alors même que leur demande de permis de construire a été présentée dans le délai prévu à l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme, que seules seraient applicables à cette demande les dispositions du plan local d'urbanisme en vigueur à la date de délivrance du certificat d'urbanisme qu'ils ont sollicité et ne prévoyant pas d'emplacement réservé sur leur parcelle ;

10. Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors applicable : " (...) Les plans locaux d'urbanisme comportent un règlement qui fixe, en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durable, les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols permettant d'atteindre les objectifs mentionnés à l'article L. 121-1, qui peuvent notamment comporter l'interdiction de construire, délimitent les zones urbaines ou à urbaniser et les zones naturelles ou agricoles et forestières à protéger et définissent, en fonction des circonstances locales, les règles concernant l'implantation des constructions. / A ce titre, ils peuvent : / (...) 8° Fixer les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d'intérêt général ainsi qu'aux espaces verts. (...) " ;

11. Considérant que la création d'un emplacement réservé n° 7 sur la parcelle des requérants est destinée à la réalisation d'une aire de stationnement assurant la desserte de la " plaine des jeux " qui accueille un centre de loisirs et diverses manifestations ; qu'elle se justifie par la nécessité d'améliorer l'accès des véhicules de particuliers et la sécurité des passagers des véhicules de transport en commun ; que dès lors, la création de cet emplacement réservé n'est pas entachée d'erreur manifeste d'appréciation ; que le détournement de pouvoir allégué n'est pas davantage établi ; que, par suite, le moyen tiré par voie d'exception de l'illégalité des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme prévoyant l'emplacement réservé n° 7 doit être écarté".

Texte intégral de l'arrêt : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000036233084&fastReqId=1390866978&fastPos=1

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VENTE D'IMMEUBLE : Le devoir de loyauté du vendeur d'immeuble (CA Orléans, Chambre civile, 18 décembre 2017, RG N° 16/01462)

Didier a acquis de Christian une maison d'habitation avec terrain située [...] au prix de 181.000 euros.

Le compromis de vente a été signé le 14 juin 2010 par l'intermédiaire de la SARL SMP, agent immobilier, exerçant sous l'enseigne Agence de l'ECLUSE et l'acte authentique de vente a été régularisé le 1er octobre 2010 devant Eric L, notaire associé d'une SCP.

Se plaignant de l'apparition de fissures importantes affectant l'immeuble vendu, l'acquéreur a fait assigner son vendeu, le 12 décembre 2011, devant le TGI de Montargis, aux fins de voir prononcer l'annulation de la vente pour dol et subsidiairement, pour vices cachés. Une expertise a été ordonnée et le rapport d'expertise a été déposé le 25 janvier 2013.

En matière de vente d'immeuble, le vendeur, en vertu de son devoir de loyauté, est tenu de communiquer à l'acquéreur toutes les informations en sa possession et susceptibles d'influer sur le consentement de son cocontractant.

L'expertise diligentée ensuite de la constatation par l'acquéreur de nombreuses fissures intérieures et extérieures affectant l'ensemble du pavillon, a révélé que celui-ci était situé dans le périmètre d'une zone qui avait été concernée par des mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse, qu'un arrêté de catastrophe naturelle avait été pris par le préfet et que le vendeur avait bénéficié d'une indemnité à ce titre.

Le vendeur a omis de porter à la connaissance de l'acquéreur, lors de la conclusion de la vente, l'existence d'un épisode de sécheresse dont il avait nécessairement connaissance. Le dol existait dès la signature du compromis même si sa manifestation concrète est postérieure. Le silence fautif du vendeur sur l'existence d'un précédent sinistre "sécheresse" a vicié le consentement de l'acquéreur sur un élément déterminant et l'a conduit à contracter à des conditions qu'il n'aurait pas acceptées s'il avait eu connaissance, même au dernier moment, de cette information.

Le comportement du vendeur est constitutif d'une réticence dolosive au sens de l'art. 1116 du Code civil, dans sa rédaction applicable à la date du contrat, ce qui justifie l'annulation de la vente.

CONSTRUCTION : L'architecte est responsable du surcoût de la construction (CA Colmar, Chambre civile 2, section A, 15 décembre 2017, RG 15/03894)

Par compromis de vente du 6 août 2010, les époux P ont fait l'acquisition, sous condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire, d'un terrain situé à Chabottes, avec la précision qu'il était situé dans le périmètre d'un plan de prévention des risques naturels suivants: 'mouvements de terrain, inondation'.

Par contrat d'architecte signé le 8 octobre 2010, ils ont confié à la SARL Natura concept la mission de maîtrise d'oeuvre suivante concernant cet immeuble: études préliminaires, avant-projet sommaire, avant-projet définitif, dossier de demande de permis de construire et études d'exécution ; le montant des travaux était estimé à la somme de 202'500,74 euros TTC (outre 10'003,54 euros d'honoraires), pour une enveloppe financière de 212'503,53 euros TTC.

Suivant attestation du 12 novembre 2010, la société Natura concept a certifié qu'une étude géotechnique avait été réalisée par le bureau d'études Tethys et qu'elle était bien prise en compte pour la réalisation du projet de M. et Mme P.

Après obtention du permis de construire par arrêté du 3 février 2011 et signature de l'acte authentique de vente du terrain le 21 février suivant, les époux P.ont confié le 21 juin 2011 à un autre architecte, M. Pascal D, une mission de maîtrise d'oeuvre comprenant la consultation des entreprises, la mise au point des marchés de travaux, le visa des études d'exécution, la direction de l'exécution des contrats de travaux, ainsi que l'assistance aux opérations de réception des travaux et le dossier des ouvrages exécutés. A la signature du contrat, M. D a estimé le montant des travaux à réaliser à 280'000 euros TTC.

Le 11 septembre 2012, les époux P ont assigné la société Natura concept aux fins d'obtenir réparation de leur préjudice résultant d'un dépassement du coût prévisionnel des travaux ; ils sollicitaient la somme de 155'499,09 euros à titre de dommages et intérêts.

L'architecte engage sa responsabilité contractuelle envers le maître d'ouvrage en raison du surcoût de la construction. L'indication de prix donnée par l'architecte s'est trouvée dépassée en raison du défaut de prise en compte des contraintes de sol. Or l'architecte ne pouvait ignorer que le terrain était situé dans le périmètre d'un plan de prévention des risques naturels au regard des risques de mouvements de terrain et d'inondation, mentionnés dans le compromis de vente. Par conséquent, l'évaluation du coût prévisionnel aurait dû être réalisée suite à une étude du sol, ou être à tout le moins assortie de réserves relatives au risque de surcoût à ce titre. Le manquement est d'autant plus patent qu'une étude géotechnique avait été réalisée en vue de la réalisation du projet.

Le préjudice du maître d'ouvrage consiste dans le surcoût lié à l'adaptation de la construction aux contraintes du sol (8'358 euros) et au fait qu'il a été induit en erreur sur le coût final de la construction.

En revanche, l'architecte ne saurait être tenu à hauteur du surcoût total de la construction, dans la mesure où il n'a souscrit aucun engagement ferme sur le coût final de la construction, objet d'une simple évaluation sommaire. De même, l'architecte ne saurait voir mettre à sa charge la totalité des intérêts et frais d'assurance liés à la nécessité de recourir à un emprunt pour financer le surcoût de la construction.

Le préjudice du maître d'ouvrage doit ainsi être évalué à la somme de 15'000 euros.

DESORDRES OU MALFACONS : Vente d'une maison atteinte de fissures anciennes (cass., civ. 3ème n° 1293 du 14 décembre 2017, pourvoi n° 16-24.170)

Par acte authentique du 20 juillet 2007, dressé par M. Z, notaire membre de la société civile professionnelle A (le notaire), M. X (le vendeur) a vendu, au prix de 98'000 euro, par l’intermédiaire de la société Marc immobilier (l’agent immobilier), à M. et Mme Y (les acquéreurs) une maison d’habitation atteinte de fissures anciennes ; un jugement irrévocable du 25 septembre 1997 avait admis le principe de sa démolition et de sa reconstruction en raison des désordres compromettant la solidité de l’immeuble et du refus de délivrance du certificat de conformité ; se plaignant de l’apparition de nouvelles fissures et de déformations du gros oeuvre, les acquéreurs ont, après expertise, assigné en garantie des vices cachés le vendeur et le notaire ; celui-ci a appelé en garantie l’agent immobilier ; le vendeur a appelé en garantie M. B, l’entrepreneur à qui il avait confié, en septembre 2003, des travaux de reprises.

Le notaire a fait grief à l’arrêt d'appel de déclarer l’action des acquéreurs bien fondée à son encontre et de le condamner à supporter 10 % des sommes mises à la charge du vendeur.

Mais ayant constaté que le notaire avait omis de joindre à l’acte de vente le jugement du 25 septembre 1997, qui devait permettre aux acquéreurs de prendre connaissance de l’ampleur réelle du sinistre telle que relevée par l’expert et des préconisations de démolition et de reconstruction retenues pour y remédier, la cour d’appel, qui a répondu aux conclusions prétendument délaissées, a pu retenir la responsabilité du notaire dans une proportion qu’elle a souverainement appréciée.

De son côté l'agent immobilier a fait grief à l’arrêt d'appel de déclarer l’action des acquéreurs bien fondée à son encontre et de le condamner à supporter 10 % des sommes mises à la charge du vendeur.

Mais ayant retenu que l’agent immobilier avait seulement mentionné dans la promesse de vente que les acquéreurs avaient pris connaissance du sinistre résolu relatif à des fissures et que le dossier avait été clôturé sans solliciter du vendeur plus d’information et de justificatif et sans effectuer plus de recherches, la cour d’appel a pu déduire, de ces seuls motifs, que l’agent immobilier avait failli à ses obligations et que sa responsabilité devait être retenue dans une proportion qu’elle a souverainement appréciée.

URBANISME : Servitudes d’urbanisme et fixation du prix des parcelles préemptées (Cass. 3ème civ., 14 déc. 2017, n° 16-20150)

Un établissement foncier exerce le droit de préemption urbain sur des parcelles situées dans une ZAD et qui ont fait l’objet d’une déclaration d’intention d’aliéner par la SCI propriétaire. Faute d’accord, l’établissement préempteur saisit le juge de l’expropriation en en fixation du prix d’acquisition.

Le juge de l’expropriation, qui est compétent pour déterminer, en fonction des indications figurant dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner, si l’organisme qui exerce son droit de préemption est tenu, en ce qu’il est substitué à l’acquéreur, de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire immobilier, ne l’est pas pour réduire ou supprimer cette rémunération en considération des fautes que celui-ci aurait commises dans l’exécution de sa mission. La cour d’appel de Pau qui relève, à bon droit, que tant le principe même de la rémunération que son montant et son imputation au vendeur ou à l’acquéreur est le résultat de négociations ayant abouti à un contrat avec un agent immobilier qui n’est pas dans la cause, en déduit exactement que le juge de l’expropriation, juridiction d’exception, est incompétent pour statuer sur la demande.

Mais un autre moyen va entraîner la cassation de l'arrêt pour défaut de base légale au regard des articles L. 213-4 du Code de l’urbanisme, et L. 322-4 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

La cour d'appel, pour fixer la valeur des parcelles préemptées en fonction de la valeur moyenne résultant de trois termes de comparaison directe, constitués par trois ventes intervenues précédemment, retient que les prix contractuellement arrêtés dans les actes authentiques de vente sont exclusifs d’abattements pour servitudes, notamment d’urbanisme, lesquelles doivent obligatoirement être précisées par l’officier ministériel dans l’acte, que le prix perçu par le vendeur est un prix net qui ne subit aucune diminution dès lors qu’il a été consenti et qu’il n’y a donc pas lieu de distinguer entre le zonage UAd et UAg qui introduit une différence de hauteur de construction, obligatoirement prise en compte dans l’élaboration du prix de vente des terrains, et que, par conséquent, la méthode de comparaison directe des valeurs de parcelles situées dans le même périmètre a pour corollaire de déterminer des valeurs de prix représentant le montant net de ce qui revient au vendeur.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation juge que ces motifs sont impropres à justifier en quoi les termes de comparaison retenus, qui concernent des parcelles situées en zone UAg, constituent des éléments de comparaison adaptés à l’évaluation des parcelles expropriées, situées en zone UAd, soumise à des règles d’urbanisme plus contraignantes. La cour d'appel aurait dû rechercher, comme il le lui était demandé, si une moins-value devait être pratiquée en raison de l’occupation des lieux.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1279_14_38238.html

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CONSTRUCTIBILITE EN ZONE AGRICOLE : Un centre équestre (Rép. min. n° 01547 ; J.O. Sénat 14 décembre 2017, p. 4499)

Seules peuvent être autorisées les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole et forestière ou nécessaires à des équipements collectifs ou à des services publics, dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière dans l'unité foncière où elles sont implantées, et qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages (C. urb., art. L. 151-11 et R. 151-23).

En ce qui concerne plus particulièrement l'hébergement des animaux dans les zones agricoles, et notamment des chevaux, les constructions sont considérées comme agricoles en fonction de leur destination et non en fonction de la qualité ou de la profession du pétitionnaire (Rép. min. n° 00598 : JO Sénat 23 août 2007, p. 1465). 

Le Conseil d'État a considéré que la construction d'une grange, composée de boxes à chevaux, pouvait être regardée comme une construction à usage agricole au sens des dispositions du PLU, eu égard aux activités d'élevage et d'étalonnage exercées (CE, 24 juill. 2009, cne Boeschepe, n° 311337). 

En revanche, un particulier, amateur d'équitation à titre de loisirs personnels, ne peut obtenir une autorisation d'urbanisme lui permettant la construction d'abris à chevaux dans une zone classée agricole d'un PLU, ces abris ne pouvant être considérés comme des constructions nécessaires à l'exploitation agricole.

Toutefois, depuis la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2012 portant engagement national pour l'environnement, la commune peut, en vertu de l'article L. 151-13 du Code de l'urbanisme, délimiter dans le règlement du PLU, au sein des zones agricoles, naturelles ou forestières, des secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées (STECAL) dans lesquels des constructions peuvent être autorisées, à la condition qu'elles ne portent atteinte ni à la préservation des sols agricoles et forestiers ni à la sauvegarde des sites, des milieux naturels et des paysages (...).

RESOLUTION DE VENTE IMMOBILIERE : Le point de départ de l'action en nullité de vente pour vice du consentement (Cour d'appel de Paris, pôle 4 - chambre 1, 8 décembre 2017, N° de RG: 16/05276)

Le point de départ de l'action en nullité de vente pour vice du consentement engagée par M. Gilles X, acquéreur, ne part pas de l'entrée en vigueur de la loi 18 juin 2008 réformant les délais de prescription mais du jour de la signature de l'acte de vente, étant observé que le délai d'action antérieur comme postérieur à cette loi était et reste de cinq et non de trente années, étant encore observé que, lors de la signature de l'acte de vente, l'acquéreur avait toute latitude de se renseigner sur la valeur vénale du bien qu'il achetait, de sorte qu'il n'est pas fondé à prétendre qu'il ne se serait aperçu de son erreur sur le prix que lorsque il a voulu revendre son bien.

Il importe peu que M. Y, conseil, ait été ou non mandaté par une société AB Conseils lorsqu'il a démarché M. Gilles X, dès lors que l'action est prescrite contre ce dernier comme contre le vendeur

Enfin, s'agissant du prétendu démarchage irrégulier motivant la demande de nullité du contrat préliminaire, il suffit de constater que la signature par M. Gilles X, acquéreur, de l'acte authentique de vente sans réserve vaut renonciation à se prévaloir de l'irrégularité du contrat de réservation (contrat préliminaire), peu important qur l'acquéreur n'ait pas eu connaissance de la nullité dudit contrat pour démarchage irrégulier au moment où il a signé l'acte authentique, en raison de l'autonomie de ces contrats ; en effet, le contrat préliminaire de réservation, contrat facultatif et sui generis par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble, ne constitue nullement un préliminaire obligé à la signature d'une vente en l'état futur d'achèvement, d'où il suit que bien qu'ayant signé ce contrat préliminaire de réservation, l'acquéreur n'a nulle obligation d'acquérir.

VENTE IMMOBILIERE ET VICES CACHES : Les vendeurs ne pouvaient que connaître l'existence d'un vice caché (CA Paris, pôle 4 - chambre 1, 8 décembre 2017, N° de RG: 15/23193)

Les acquéreurs se plaignant d'engorgements à répétition, l'expert judiciaire, qui avait constaté, en soulevant le tampon du regard extérieur, que de l'eau et des matières solides y stagnaient, que le départ de la canalisation aval semblait en surélévation par rapport au fond du regard et que l'écoulement de l'eau après tirage d'une chasse d'eau paraissait lent, a fait procéder à une inspection télévisée du réseau "eaux usées". Cette inspection a révélé que ce réseau était affecté de nombreuses défectuosités, notamment de contrepentes, à l'origine des désordres. Il s'agit donc de vices cachés antérieurs à la vente, ce que les appelants ne contestent plus. 

Les époux vendeurs se sont prévalu de la clause d'exonération des vices cachés incluse dans l'acte du 21 décembre 2009, affirmant n'avoir pas eu connaissance de ces vices, n'ayant jamais subi les désordres dont les acquéreurs ont souffert. 

Mais, c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a dit qu'en raison de la fréquence de ces désordres et de la rapidité de leur apparition après l'emménagement des acquéreurs, les  vendeurs avaient connaissance des vices au moment de la vente. Il sera ajouté que, nonobstant les attestations versées aux débats, il ressort du rapport de l'expert judiciaire que les engorgements sont dus aux défauts structurels d'une partie du réseau des eaux usées affecté de contrepentes faisant obstacle à un écoulement normal, de sorte qu'il n'est pas possible que les vendeurs, qui ont habité la maison avec un enfant depuis 2003, n'aient pas eu connaissance des dysfonctionnements, le curage naturel du réseau par les eaux pluviales, qui se déversaient jusqu'à peu avant la vente dans le réseau des eaux usées, n'ayant pu dissimuler les vices aux occupants du bien en raison de l'intermittence de ce phénomène.

En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a dit que la garantie des vices cachés étaient due par les époux vendeurs aux acquéreurs.

ASL : Adhésion écrite à l'ASL par la signature de l'acte d'acquisition (Cour de cassation, chambre civile 3, 7 décembre 2017, N° de pourvoi: 16-23.960, rejet, inédit)

M. X et Mme Y, propriétaires d'une maison située dans le périmètre de l'association syndicale libre du domaine de Santeny (l'ASL), ont sollicité l'annulation de cette association. 

Ils ont fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter leur demande.

Mais, d'une part, ayant relevé que les statuts de l'ASL prévoyaient que celle-ci existerait à compter du jour où il y aurait deux propriétaires divis de l'ensemble immobilier, que le consentement exigé par l'article 5 de la loi de 1865 pour adhérer à l'association résulterait exclusivement de l'acquisition par toute personne physique ou morale de toute fraction de la propriété immobilière, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que chaque acquéreur de lots avait donné son consentement écrit à son adhésion à l'ASL et en a exactement déduit que les deux premiers propriétaires divis avaient valablement consenti à la création de l'association syndicale libre.

D'autre part, ayant relevé que l'acte d'acquisition de M. X faisait état de la création de l'ASL, du dépôt des statuts et rappelait que l'acquéreur devenait membre de l'ASL par le seul fait de son acquisition et que l'acte d'acquisition de M. X et celui de Mme Y ne comprenaient pas de parties communes faisant l'objet d'une propriété indivise entre les propriétaires du domaine et renvoyaient aux statuts de l'ASL à laquelle ils adhéraient par leur acquisition, la cour d'appel a souverainement retenu que M. X et Mme Y avaient été informés de leurs droits et du statut juridique de leur bien et qu'aucun dol n'était établi.

PROMESSE DE VENTE : Le débiteur qui consent une promesse de vente sur un immeuble ne peut invoquer son indisponibilité (Cass. 2e civ. 7-12-2017 n° 16-21.356 F-PB)

Le débiteur qui consent une promesse de vente après la délivrance d'un commandement de payer valant saisie immobilière ne peut pas se prévaloir des effets de l'indisponibilité du bien prévue à l'article L 321-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Un débiteur reçoit un commandement de payer valant saisie immobilière, puis il consent deux promesses de vente. La saisie est finalement radiée. Le bénéficiaire des promesses en sollicite la réitération, à laquelle le promettant s’oppose, en invoquant l’indisponibilité que produit l’acte de saisie (C. exécution art. L 321-2).

La cour d’appel rejette son argumentation : elle déclare la vente parfaite et condamne le promettant au paiement de différentes sommes correspondant aux loyers perçus après la date de la vente.

La Cour de cassation confirme. Le promettant ne peut pas se retrancher derrière l’indisponibilité de l’immeuble objet de la saisie immobilière dès lors qu’il avait lui-même contrarié cette saisie en consentant les promesses litigieuses.

La solution est de bon sens. Le propriétaire qui a consenti une promesse ne peut se dédire en invoquant l’acte de saisie qui aurait dû l’empêcher de conclure ce contrat.

D’un point de vue technique, elle se justifie par la combinaison des articles L 321-2 et L 321-5 du Code des procédures civiles d’exécution. Certes, le premier de ces textes précise sans nuance que « L'acte de saisie rend l'immeuble indisponible et restreint les droits de jouissance et d'administration du saisi. Celui-ci ne peut ni aliéner le bien ni le grever de droits réels sous réserve des dispositions de l'article L 322-1 ». Mais pour en restreindre la portée, la Cour de cassation prend appui sur l’article L 321-5 qui prévoit que « les aliénations non publiées ou publiées postérieurement et qui n'ont pas été faites dans les conditions prévues à l'article L 322-1 sont inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur » - sauf consignation d’une somme suffisante. Elle en déduit que le débiteur exposé à la saisie ne pouvait se prévaloir de l’indisponibilité du bien pour échapper aux promesses.

Deux idées dans le raisonnement de la Cour. La première est que le débiteur n’est pas fondé à invoquer l’indisponibilité à laquelle il a lui-même porté atteinte pour échapper aux effets de la convention qu’il a conclue : sa prétention est contraire à l’exigence de bonne foi et au principe d’interdiction de se contredire au détriment d’autrui. La seconde est que l’indisponibilité de l’article L 321-2 ne vise à protéger que le créancier, voire l’acquéreur du bien à l’issue de la procédure, et non le débiteur : on ne peut se prévaloir d’une règle protectrice des seuls intérêts d’autrui.

On pourra rapprocher de la solution retenue celle déjà posée par la loi concernant les baux, qui sont également inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur (C. exécution art. L 321-4) : le débiteur ne pourrait lui-même en invoquer l’inefficacité à l’égard du preneur avec qui il aurait contracté.

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BAIL D'HABITATION : L'indécence du logement doit exister au moment de la conclusion du bail (Cour d'appel de Rouen, Chambre de proximité, 7 décembre 2017, RG N° 16/06198)

Par acte sous seing privé du 1er mars 2013, la SCI Grand B. a consenti à Mme Nathalie un bail d'habitation sur un logement situé [...], à compter du 15 février 2013 moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 380 euros.

La mairie à laquelle Nathalie s'était adressée a envoyé deux courriers les 21 avril et 6 juillet 2015 à la SCI Grand B, le second étant une mise en demeure, afin que divers travaux pour remédier à l'état d'insalubrité soient entrepris.

Nathalie a quitté le logement le 2 août 2015.

Par acte du 28 septembre 2015, elle a fait assigner la SCI Grand B en paiement de la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et des dépens. A l'audience, elle a en outre sollicité la somme de 800 euros sur le fondement de 700 CPC.

Le bailleur (la SCI) a manqué à son obligation de délivrer un logement décent, prévue par l'art. 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et par l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. L'insalubrité du logement a été constatée par le service hygiène et salubrité de la commune. Par deux courriers envoyés au bailleur, ce service a dénoncé plusieurs désordres (logement dépourvu de ventilation, absence de chauffage dans la chambre et la salle de bains, mauvais fonctionnement des fenêtres du salon et de la chambre, dangerosité de l'escalier d'accès au logement et apparition d'importantes fissures sur les murs du salon).

Il est établi que seuls le dysfonctionnement des fenêtres et les fissures sont apparus en cours de bail, tous les autres désordres étant présents lors de la conclusion du bail.

Le bailleur doit donc réparer le préjudice subi par la locataire.

Compte tenu de l'aggravation des désordres en cours de bail, le préjudice doit être évalué à 100 euros par mois pendant 22 mois, puis à 150 euro par mois pour les six derniers mois d'exécution du bail. Les dommages et intérêts dus par le bailleur sont donc fixés à 3'100 euros.

AGENT IMMOBILIER : La Cour de cassation explique aux acquéreurs comment évincer l'agent immobilier (Cour de cassation, Chambre civile 1, 6 décembre 2017, N° pourvoi 16-15.249, rejet, inédit)

Les propriétaires d'une maison ont confié, le 13 novembre 2009, à un agent immobilier un mandat non exclusif de vendre leur maison au prix de 175'000 euro, comprenant la rémunération de l'agent immobilier, d'un montant de 10'000 euro, à la charge des mandants, lesquels s'interdisaient, jusqu'au douzième mois suivant l'expiration de ce mandat, de traiter directement avec un acquéreur présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui, sous peine d'avoir à verser à celui-ci, à titre de clause pénale, une indemnité compensatrice égale au montant de la rémunération convenue.

Le 27 janvier 2010, l'agent immobilier a présenté le bien à deux personnes qui ont immédiatement émis une offre d'achat écrite, d'un montant de 140'000 euro, rémunération de l'agent immobilier comprise. Les mandants, informés de cette offre, l'ont refusée, puis ont avisé l'agent immobilier qu'ils avaient vendu directement leur immeuble, selon un acte sous seing privé du 5 février 2010.

Constatant que cette vente avait été consentie aux personnes à qui il avait fait visiter le bien, l'agent immobilier, reprochant aux parties de l'avoir évincé de la transaction pour éluder sa rémunération, a assigné, d'une part, ses mandants en paiement de la clause pénale, et, d'autre part, les acquéreurs, en paiement de la même somme à titre de dommages-intérêts.

C'est en vain que l'agent immobilier fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande formée contre les acquéreurs.

Après avoir retenu qu'aucune faute ne peut être imputée aux mandants qui ignoraient, lorsqu'ils ont conclu l'acte de vente, qu'ils contractaient avec des acquéreurs ayant visité les locaux et formulé une première offre d'achat par l'entremise de l'agent immobilier, l'arrêt écarte l'existence d'une collusion entre les parties à la vente et énonce que, le seul fait d'agir dans le sens exclusif de ses propres intérêts ne suffisant pas à caractériser une faute ou une fraude aux droits d'un tiers, rien n'interdisait aux acquéreurs d'entrer directement en contact avec les mandants pour leur proposer une nouvelle offre, serait-ce dans le but de payer un prix moindre, notamment du fait de l'absence de commission d'agence. La cour d'appel a pu en déduire que la responsabilité délictuelle des acquéreurs n'était pas engagée.

Précision est fait que l'agent immobilier s'était désisté de son pourvoi contre les vendeurs, ses mandants.

URBANISME : Définition du niveau d'un bâtiment (hauteur) (Conseil d'Etat, 6 déc. 2017, req. n° 399.524, publié au Rec. Lebon)

Un particulier a demandé au tribunal administratif de La Réunion d'annuler pour excès de pouvoir l'arrêté du 27 novembre 2012 par lequel le maire de la commune de Saint-Pierre a accordé à l'Organisme de gestion de l'enseignement catholique (OGEC) Saint-Charles le permis de construire une école sur une parcelle située rue Auguste Babet. Par un jugement n° 1300099 du 2 octobre 2014, le Tribunal administratif de La Réunion a rejeté sa demande. Par un arrêt n° 14BX03690 du 4 février 2016, la Cour administrative d'appel de Bordeaux a rejeté l'appel formé par M. B, le particuiier, contre ce jugement.

Précisément le  permis de construire porte sur un bâtiment destiné à accueillir une école sur une parcelle comportant deux niveaux d'habitation au-dessus du rez-de-chaussée et un espace compris entre ce dernier niveau et les versants du toit. Cet espace, d'une hauteur de 1,70 mètre au droit des façades, par rapport au dernier niveau d'habitation, avec des ouvertures ménagées en bas de cette partie du bâtiment prolongeant les façades, se poursuit selon une pente de 50 degrés jusqu'au sommet de l'édifice, situé plus de 2,50 mètres au-dessus de la rupture de pente.

La Cour administrative d'appel a jugé que cet espace constituait, non un troisième niveau au-dessus de rez-de-chaussée, mais un comble autorisé par les dispositions du règlement du plan local d'urbanisme (PLU).

Le Conseil d'Etat dit et juge que le règlement d'un PLU n'autorisant que les constructions, d'une part, qui comportent au plus deux niveaux au-dessus du rez-de-chaussée et un comble et, d'autre part, dont la hauteur est inférieure à 11 mètres lorsqu'elle est mesurée à l'égout du toit et 16 mètres lorsqu'elle est mesurée au faîtage, il en résulte - selon l'art. R.. 112-2 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) - que ne constituent pas un niveau les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Cet espace ne constitue pas un troisième niveau au-dessus du rez-de-chaussée mais un comble autorisé par le PLU.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000036157817&fastReqId=1167772041&fastPos=1

PLU ET PPRI : Piscine, plage et enrochements contraires aux PLU et PPRI (Cour de cassation, chambre criminelle, 5 décembre 2017, N° de pourvoi: 17-80.846, rejet, inédit)

Par acte notarié du 11 avril 2011, M. X a acquis un terrain constructible sur la commune de Jacou ; il avait dès le 31 décembre 2010, obtenu un permis de construire en vue d'édifier une habitation, puis, le 28 juin 2013, il a déposé une déclaration préalable à l'édification d'une piscine hors sol, montée sur pilotis ; il a entouré la piscine d'une plage et d'un enrochement, lequel supporte une terrasse ; verbalisé le 4 juillet 2013 pour réalisation de travaux sans permis modificatif, M. X a en outre fait l'objet d'un arrêté municipal d'interruption de travaux et son recours contre cet arrêté a été rejeté par le juge administratif ; M. X a été poursuivi pour violation du plan local d'urbanisme, sa piscine, la plage et les enrochements alentours étant réalisés en zone N dudit plan et en zone Rouge du plan de prévention des risques d'inondation ; pour construction sans déclaration, la piscine, sa plage et les enrochements ayant été précédés d'une simple déclaration, incomplète de surcroît ; condamné en première instance, M. X a relevé appel, de même que le ministère public.

En l'état de ces énonciations, et dès lors qu'elle écarte les griefs faits par le prévenu aux documents urbanistiques généraux applicables à l'espèce, sans renvoyer à aucune décision antérieure du juge administratif, et qu'elle démontre, sans insuffisance ni contradiction, que l'ensemble des travaux entrepris par M. X et visés à la prévention étaient soit interdits, soit soumis à une déclaration préalable qui n'a pas été faite, la cour d'appel, qui a entendu le représentant de l'administration sans être liée par son avis et par suite sans avoir à relater le sens et le contenu de cet avis dans son arrêt, a, sans insuffisance ni contradiction, justifié sa décision.

SERVITUDE : Définition et nature de la servitude par destination du père de famille (Cour d'appel de Caen, Chambre civile 1, 5 décembre 2017, RG N° 16/04415)

Après division par M. Léopold L de la parcelle cadastrée B 460 sise à Croth en deux parcelles B 469 et B 470, celui-ci a, par actes authentiques séparés dressés le 1er mars 1969, fait donation de la première à sa fille Henriette L et de la seconde à son fils Henri L.

Par acte du 24 novembre 1984, Mme Henriette L a donné la parcelle B 469 à son fils Olivier C.

Le 21 mai 1988, Mme Jeannine L a acquis par licitation la propriété de la parcelle B 470.

Par acte du 21 mai 2001, Mme Jeannine L et son mari Daniel C, ont fait donation partage de la parcelle B 470 à leurs petites-filles, Alizé C et Thaïs C, en se réservant l'usufruit.

Par suite du décès de M. Daniel C, un acte de partage inégal de communauté et de reconnaissance de quasi-usufruit a été dressé le 22 octobre 2002 entre Mme Jeannine L et son fils Olivier C.

Le 8 décembre 2011, Mme Jeannine L épouse C a fait assigner M. Olivier C devant le TGI d'Evreux aux fins en particulier de voir constater l'extinction de la servitude de passage dont il bénéficie sur la parcelle B 470 compte tenu de la disparition de l'état d'enclavement et de voir ordonner la fermeture du portail ouvrant sur sa propriété.

Le litige s'est retrouvé devant la Cour d'appel de Caen.

Il résulte des art. 693 et 694 du Code civil qu'il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude et que, s'il existe un signe apparent, la servitude continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur lui. Ainsi, à l'égard des servitudes discontinues, la destination du père de famille vaut titre s'il existe, lors de la division du fonds, des signes apparents de servitude et que l'acte ne contient aucune stipulation contraire à son maintien.

En l'espèce, le fonds initial a été divisé en deux parcelles et le propriétaire a fait donation d'une parcelle à chacun de ses deux enfants, en 1969. Les actes de donation mentionnent l'existence d'une servitude de passage sur l'une des parcelles au profit de l'autre parcelle. La configuration des lieux confirme que l'accès à la voie publique pour la parcelle dominante ne peut se faire que par un chemin situé sur l'autre parcelle qui constitue le fonds servant. Il existait bien un signe apparent de servitude lors de la division du fait de l'aménagement de ce chemin. L'ensemble de ces éléments conduit à retenir l'existence d'une servitude par destination du père de famille, à l'exclusion de celle fondée sur l'état d'enclavement. Cet état n'est pas expressément visé dans les actes de donation qui n'avaient pas pour objet d'organiser les modalités d'une servitude légale. Il s'ensuit que les dispositions de l'art. 685-1 du Code civil, prévoyant l'extinction de la servitude en cas de cessation de l'enclave, ne peuvent recevoir application dans ce contentieux.

Les propriétaires actuels du fonds servant doivent donc être déboutés de leur demande tendant à constater l'extinction de la servitude.

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VEFA : Constatation de l'achèvement : juge ou tiers qualifié ? (cass., civ. 3ème, 30 novembre 2017, pourvoi n° 16-19.073)

La SCI a fait construire, sous la maîtrise d’oeuvre de M. Y, assuré par la MAF, quatre villas vendues en l’état futur d’achèvement et soumises à la loi sur la copropriété des immeubles bâtis ; les acquéreurs ont pris possession, en janvier et février 2008, des villas réceptionnées en décembre 2007 et pour lesquelles les réserves ont été levées en mars 2008 ; aucun constat contradictoire d’achèvement n’étant intervenu, la SCI a assigné en paiement du solde du prix les acquéreurs qui ont invoqué l’inachèvement des immeubles, des malfaçons et non-façons et ont sollicité la désignation, par le juge, de la personne qualifiée mentionnée à l’art. R. 261-2 du code de la construction et de l’habitation aux fins de dire si les immeubles étaient achevés au sens de l’art. R. 261-1 du même code ; la personne qualifiée ayant conclu à l’inachèvement des ouvrages, le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires ont assigné la SCI en consignation du prix et en paiement des pénalités de retard et des travaux de parachèvement ; dans une instance distincte, la SCI a assigné les copropriétaires en paiement du solde du prix et M. Y, avec la MAF, en responsabilité.

La SCI a fait grief à l’arrêt d'appel de rejeter sa demande de condamnation de M. Y et la MAF à lui payer le solde du prix de vente des immeubles.

Mais ayant relevé que, si, dans le dispositif de ses conclusions, la SCI sollicitait que M. Y fût déclaré responsable des préjudices subis, elle n’en tirait comme conséquence qu’une demande de condamnation à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, la cour d’appel en a exactement déduit qu’elle n’était pas saisie d’une demande en paiement, par l’architecte et son assureur, du solde des prix de vente des immeubles.

Mais au visa de l'art. 4 du code civil, ensemble les art. R. 261-1 et R. 261-2 du code de la construction et de l’habitation.

Pour rejeter la demande de la SCI en paiement du solde des prix de vente, l’arrêt d'appel retient que, eu égard au cadre spécifique de la désignation de la personne qualifiée et aux conséquences attachées par les actes de vente à l’avis émis par celle-ci, le juge ne pouvait se substituer à cette dernière.

En statuant ainsi, alors qu’en matière de vente en l’état futur d’achèvement, la clause prévoyant le recours à l’avis d’une personne qualifiée, à défaut d’accord des parties sur l’achèvement, ne fait pas obstacle à ce que le juge vérifie la conformité de cet avis aux critères d’achèvement définis par l’article R. 261-1 précité, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Texte intégral de l'arrêt : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1239_30_38148.html

RESOLUTION DE LA VENTE : Les vendeurs avaient caché la cave de la maison vendue (Cour de cassation, Chambre civile 3, 30 novembre 2017, pourvoi N° 15-15.885, rejet, inédit)

Par acte du 22 mai 2007, M. X a vendu à M. Y et Mme Z (les acquéreurs) une maison d'habitation qu'il avait achetée à M. et Mme A le 16 juin 2004 ; constatant la présence d'une trappe située sous un tapis et donnant accès à une cave non mentionnée dans laquelle des étais soutenaient la dalle du séjour, les acquéreurs ont assigné M. X, M. et Mme A et le notaire en indemnisation de leurs préjudices.

M. et Mme A, précédents vendeurs, ont fait grief à l'arrêt d'appel de retenir à leur égard une réticence dolosive et de les condamner au paiement de dommages-intérêts à M. X, dernier acheteur.

Mais ayant constaté que l'accès à la cave se faisait par une trappe fermée par des planches recouvertes d'une plaque de tôle et d'un tapis et que l'absence d'entretien des poutres de la dalle affectait la solidité du sol du séjour, relevé que l'acte de vente du 16 juin 2004 ne mentionnait ni l'existence de la cave ni la présence d'étais pour soutenir la dalle du séjour et que M. et Mme A n'avaient pas donné cette information à M. X et souverainement retenu qu'ils avaient intentionnellement gardé le silence sur cet élément qui était déterminant du consentement de M. X, la cour d'appel en a exactement déduit que M. et Mme A s'étaient rendus coupables d'une réticence dolosive à l'encontre de M. X et a légalement justifié sa décision.

PROMESSE DE VENTE : Elle est entachée de dol (Cour de cassation, Chambre civile 3, 30 novembre 2017, RG N° 16-28.268, cassation partielle, inédit)

Une promesse de vente d'une propriété a été conclue par acte du 4 février 2008, moyennant le prix de 638 000 euro, sous condition suspensive d'obtention d'un permis de construire. Le permis de construire a été obtenu mais son maintien conditionné à la mise en place d'une protection liée au Plan de prévention des risques. Les 17 et 19 juin 2009, un avenant à la promesse de vente a été conclu par les parties et le prix de vente a été fixé à 548 000 euro. La promesse de vente et son avenant sont devenus caducs.

Par acte du 13 avril 2010, les propriétaires ont conclu une nouvelle promesse de vente avec une société, représentée par son gérant, le bénéficiaire initial, au prix de 548 000 euro qui a été réitérée par acte authentique du 7 juillet 2011.

Soutenant que la réduction du prix qu'ils avaient acceptée était causée par la nécessité de construire un mur de protection contre les chutes de pierres et que les acquéreurs ne les avaient pas informés avoir obtenu la possibilité de mettre en oeuvre un dispositif moins coûteux, les vendeurs les ont assignés en dommages-intérêts.

Pour accueillir leur demande, l'arrêt d'appel retient qu'ayant obtenu un permis modificatif en décembre 2010 prévoyant la pose d'une grille et ayant signé une transaction avec les tiers contestant l'octroi du permis de construire, la société bénéficiaire et sa gérante savaient, avant la réitération de la vente le 7 juillet 2011, que le respect du dispositif de sécurité, allait entraîner des frais moindres que ceux initialement prévus et qu'en dissimulant aux vendeurs le coût effectif du dispositif de protection, alors que seuls la nécessité de la mise en oeuvre de cet ouvrage et l'importance de son coût avaient déterminé leur acceptation de consentir la vente au prix de 548 000 euro et non de 638 000 euro, celles-ci ont eu un comportement dolosif caractérisant une faute engageant leur responsabilité délictuelle.

Devant la Cour de cassation, les vendeurs ont soutenu que, par application de l'art. 1116 du code civil, le dol, pour être retenu, justifie la démonstration, par la partie victime, de l'intention dolosive de son co-contractant et de manoeuvres illicite.

En statuant comme elle l'a fait, alors que le dol doit être apprécié au moment de la formation du contrat, la cour d'appel a violé l'art. 1116 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

 

DESIGNATION DE LOTS DANS L'ACTE DE VENTE : La désignation de lots dans un acte de vente notarié peut être combattue par la preuve contraire (Cour d'appel de Lyon, Chambre civile 1, section B, 28 novembre 2017, RG N° 16/06353)

Aux termes d'un acte en date du 23 février 1988, Mme Anne-Marie R a acquis deux emplacements de parking pour automobiles et les tantièmes de copropriété afférents formant les lots n° 21 et n° 22 situés dans le Bâtiment Garage C. Pk1, formant le lot n° Un de l'état descriptif de division s'appliquant à une parcelle de terrain située [...].

Mme R a réuni ces deux emplacements contigus et les a transformés en un box fermé par une seule grande porte de garage motorisée.

Par acte authentique du 27 juin 1990 Mme Anne-Marie R a vendu à M. Charles R, avec faculté de réméré, le lot N°21 pour la somme de 100'000 F.

Cependant, M. R a pris possession des deux lots réunis et a réglé les charges de copropriétés afférentes aux deux lots.

Ayant décelé ce qu'il a considéré être une erreur, M. R a souhaité faire rectifier l'acte authentique du 27 juin 1990 afin de faire apparaître que la vente avait porté sur les deux lots n° 21 et n° 22.

Mme R.s'est opposée à cette demande et a offert à M. R de lui vendre le lot n°22, ce à quoi M. R s'est opposé.

La propriétaire de deux emplacements de parking pour automobiles transformés en un box fermé par une seule grande porte de garage doit en l'espèce être considérée comme ayant procédé à la vente de ces deux emplacements de parking, l'acte de vente comportant une omission à cet égard qu'il convient de réparer.

En effet, les énonciations d'un acte authentique de vente relatives à la désignation des lots vendus peuvent être combattues par la preuve contraire. Or la partie de l'acte de vente consacrée à l'origine de propriété portait sur la vente des deux emplacements de parking pour le prix de 60'000 F et le prix de vente fixé en l'espèce à 100'000 F constitue également un indice confirmant que la vente a porté sur les deux emplacements de parking, puisque ceux-ci ont été acquis seulement deux ans auparavant, l'augmentation de 40'000 F en deux ans pouvant s'expliquer par les travaux de transformation des emplacements en box. Par ailleurs, l'acheteur a été considéré par le syndic de copropriété comme seul propriétaire des deux lots. Enfin, les deux emplacements ne formaient plus qu'un seul box au jour de la vente et la venderesse n'explique pas pour quelle raison elle aurait laissé la libre disposition d'un des lots à l'acheteur gracieusement, ni pour quelle raison aucune disposition particulière n'aurait été convenue entre les parties pour désolidariser les deux emplacements.

VENTE IMMOBILIERE : Il n'y avait pas de vice caché dans l'immeuble vendu (CA Lyon, Chambre civile 1, section B, 28 novembre 2017, RG N° 16/02014)

Un monsieur a acquis le 31 mars 2006 un appartement situé dans un immeuble en copropriété [...], soit les lots 35 et 33, ce dernier constitué d'une cave au sous sol.

Au mois d'août 2007, il a constaté un affaissement du plancher de l'appartement.

Après expertise, le 14 octobre 2011, l'acheteur a saisi le TGI de Bourg en Bresse d'une demande en annulation de la vente au motif que les désordres affectant la structure de l'immeuble rendaient l'appartement impropre à sa destination, et a sollicité la condamnation in solidum des vendeur et notaire.

S'il est exact que l'humidité dans la cave était mentionnée lors de certaines assemblées générales de la copropriété, il n'est cependant pas démontré que les désordres aient été révélés antérieurement à la date du constat d'huissier intervenu plus de deux ans et demi après la vente. Le bien a été acquis après avoir été vu et visité par l'acheteur ainsi qu'il ressort du bon de visite et ce dernier a formulé une offre au vu de l'état de l'appartement. Il ressort de l'avis technique que les bois de support du plancher ont été détériorés par une mérule débutante, ce qui infère l'hypothèse du rôle causal de l'humidité de la cave. Le vendeur dont la mauvaise foi n'est pas caractérisée est dès lors fondé à se prévaloir de la clause d'exonération de responsabilité contenue dans l'acte de vente.

Par ailleurs, la réticence dolosive ou les manoeuvres du vendeur de nature à dissimuler l'existence de désordres n'est pas établie et, dans l'hypothèse de l'existence d'un vice caché résultant d'une défectuosité intrinsèque compromettant l'usage normal de la chose vendue au sens de l'art. 1641 du Code civil, l'acquéreur ne peut agir en nullité de la vente sur le fondement de l'erreur sur les qualités substantielles.

Enfin, le notaire pris en sa qualité de syndic de copropriété et de notaire rédacteur de l'acte de vente ne peut voir sa responsabilité engagée. Il n'a pu avoir connaissance du vice affectant le bien vendu alors que l'état des bois ne pouvait être révélé sans visite de la cave partie privative à laquelle le syndic n'a pas accès et que le notaire n'est pas tenu de vérifier avant d'instrumenter l'acte.

SERVITUDES DE VUE : Les distances prescrites par l'art. 678 du Code civil ne s’appliquent que lorsque les fonds sont contigus (cass., civ. 3, n° 1301 du 23 nov. 2017, pourvois 15-26.240 ; 15-26.761)

Les consorts Y sont propriétaires d’une parcelle, voisine de celle de M. et Mme X, dont la propriété leur a été reconnue par un jugement du 11 janvier 2005 auquel la commune de Calacuccia était intervenue volontairement ; soutenant que M. et Mme X avaient construit leur balcon et ouvert des vues sur leur parcelle, les consorts Y les ont assignés en démolition et remise en état ; sur tierce opposition de M. et Mme X au jugement du 11 janvier 2005, les consorts Y et la commune de Calacuccia ont été jugés non propriétaires d’une bande de terrain située en bordure du fonds de M. et Mme X auxquels il a été enjoint de supprimer les vues ouvrant sur le fonds Y.

L'arrêt a été rendu par la Cour de cassation a été rendu sur le moyen relevé d’office, après avis donné aux parties en application de l’art. 1015 du code de procédure civile et au visa de l'article 678 du code civil duquel il résulte que les distances prescrites par ce texte ne s’appliquent que lorsque les fonds sont contigus.

Pour condamner M. et Mme X à supprimer les vues ouvertes sur le fonds Y, l’arrêt d'appel retient que ni les consorts Y ni M. et Mme X ne sont propriétaires de la bande de terrain séparant leurs héritages.

En statuant ainsi, alors qu’il résultait de ces motifs que les fonds Y et X n’étaient pas contigus, de sorte que peu importait l’usage commun de la bande de terrain, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Texte intégral ici de l'arrêt : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1301_23_38100.html

BAIL A USAGE D'HABITATION : Congé sans offre de relogement et application de la loi dans le temps (Cass. 3e civ., 23 nov. 2017, n° 16-20475)

Les nouveaux acquéreurs d’une maison d’habitation, occupée depuis 1982 par une locataire, délivrent à celle-ci, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, un congé pour reprise au profit de leur fille.

La cour d’appel d'Aix-en-Provence qui retient à bon droit que, la loi nouvelle régissant les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, il en résulte que l’article 15 Ill de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, est applicable et, relevant que la locataire est âgée de 66 ans et dispose de ressources inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés, en déduit exactement que le congé, qui n’a pas été assorti d’une offre de relogement, doit être annulé.

Texte intégral ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1172_23_38097.html

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BAIL A USAGE D'HABITATION : Conséquence de l’accession du bailleur lors du renouvellement de bail (Cass. 3ème civ., 23 nov. 2017, n° 16-16815)

Six baux sont consentis sur des parcelles plantées en vergers et peupleraie. Le preneur saisit le tribunal paritaire des baux ruraux en révision du fermage et indemnisation d’une coupe de peupliers et le bailleur, lui imputant l’arrachage fautif d’arbres fruitiers et du système d’irrigation, demande reconventionnellement la résiliation des baux, l’octroi de dommages-intérêts et le rétablissement d’un chemin.

Ne donne pas de base légale à sa décision au regard de l’article 555 du Code civil et de l’article L. 411-50 du Code rural et de la pêche maritime la cour d’appel qui, pour déclarer irrecevables les demandes bailleur, retient que celui-ci laisse au locataire, pendant la durée du bail, la propriété des ouvrages et plantations qu’il a régulièrement élevés, ce texte n’ayant vocation à régler leur sort qu’à l’expiration du bail, sans rechercher si les plantations n’étaient pas intervenues avant le renouvellement des baux, de sorte qu’elles seraient devenues la propriété du bailleur lors de ce renouvellement.

Ne donne pas de base légale à sa décision au regard de l’article 555 du Code civil la cour d’appel qui, pour condamner le bailleur à indemniser le preneur pour avoir coupé des peupliers, retient qu’en pénétrant sur la parcelle mise à disposition du preneur et en coupant pour les vendre les peupliers dont la propriété lui était laissée, le bailleur a porté atteinte à ses droits, sans rechercher si le bailleur n’était pas devenu propriétaire des peupliers par accession à l’issue de la période de la relation contractuelle au cours de laquelle les plantations étaient intervenues.

Les chemins d’exploitation servent à la communication entre divers fonds ou à leur exploitation.

Viole les articles L. 162-1 et L. 411-72 du Code rural et de la pêche maritime la cour d’appel qui, ayant constaté que le chemin n’était pas inclus dans le bail, déclare irrecevable la demande du bailleur en rétablissement du chemin, en retenant que le bailleur a droit à indemnisation à l’expiration du bail s’il apparaît une dégradation du bien loué, alors que le propriétaire du chemin traversant le domaine loué est en droit d’en exiger le rétablissement s’il en a l’usage.

Texte intégral de l'arrêt : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1173_23_38094.html

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SERVITUDE : Extension de la servitude de passage (Cour de cassation, Chambre civile 3, 23 novembre 2017, RG N° 16-22.841, cassation, inédit)

Monsieur et madame ont acquis, en 2003, une parcelle enclavée, cadastrée AR 29, sur laquelle se trouve une maison d'habitation en ruine. Se prévalant d'une servitude conventionnelle, résultant d'un titre du 13 novembre 1979, et de l'état d'enclave de leur fonds, les propriétaires ont assigné le propriétaire voisin en reconnaissance d'une servitude de passage carrossable sur les parcelles AR 30 et AR 223.

Pour rejeter la demande, l'arrêt d'appel retient que l'assiette de la servitude de passage conventionnelle sur la parcelle AR 30, rappelée dans le titre de propriété du 19 mars 2003, est insuffisante pour désenclaver à elle seule la propriété puisque l'assiette de cette servitude est située uniquement sur la parcelle A 30 elle-même enclavée ; qu'il ajoute que les propriétaires du fonds ne peuvent se prévaloir de leur servitude conventionnelle sur la parcelle AR 29 pour exiger une prolongation de leur droit de passage sur la parcelle AR 223 et qu'il leur appartient de rapporter la preuve de l'existence d'une servitude légale pour enclavement.

En statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, après avoir constaté que la parcelle était enclavée, si le droit de passage conventionnel dont bénéficiait leur fonds ne nécessitait pas, pour son utilité et la desserte complète du fonds, une extension du passage sur la parcelle 223, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des art. 682, 686 du Code civil et de l'art. 1103 du Code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

MITOYENNETE : Le mur de séparation entre deux fonds est présumé mitoyen (Cour de cassation, Chambre civile 3, 23 novembre 2017, pourvoi N° 16-24.205, cassation partielle, inédit)

M. X et Mme Y, copropriétaires d'un immeuble situé ..., cadastré parcelle AE n° 380, et d'une cour commune située ..., cadastrée n° 472, et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble (les consorts X...) ont assigné Mme Z et la SCI Lani, respectivement usufruitière et nue-propriétaire d'immeubles voisins, implantés sur les parcelles cadastrées n° 473, 378, 474 et 615, en indemnisation et réparation d'un mur situé entre les parcelles cadastrées n° 375 et n° 472 et, à titre subsidiaire, en reconstruction de ce mur et en construction d'un nouveau portail desservant l'entrée de la cour commune et doté de clefs non reproductibles.

Pour rejeter la demande d'indemnisation et de reconstruction du mur, l'arrêt d'appel retient que le caractère mitoyen de celui-ci n'est pas prouvé, la présomption de l'art. 653 du Code civil supposant que le mur soit situé sur la limite séparative de propriété, situation qui n'est pas démontrée ; il ajoute qu'il n'est donc pas établi que la destruction de ce mur par les propriétaires du fonds voisin était fautive.

En statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le mur ne servait pas de séparation entre, d'une part, le fonds appartenant à l'usufruitière et à la nu-propriétaire et constitué de la cour située sur la parcelle cadastrée AE n° 375, d'autre part, la cour dont les demandeurs étaient copropriétaires, située sur la parcelle AE n° 472, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'art. 653 du Code civil et de l'art. 1315 du Code civil, devenu l'art. 1353 du Code civil.

COPROPRIETE : Proposition de loi visant à faciliter la réalisation de travaux d’accessibilité dans les parties communes des immeubles en copropriété (AN. prop. L. n° 395, 22 nov. 2017)

La loi n° 2005-102 du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées n’oblige pas les syndicats de copropriété à mettre aux normes d’accessibilité les parties communes des immeubles ne comportant que des logements.

Dès lors, certains copropriétaires peuvent être conduits à proposer de prendre en charge des travaux d’accessibilité dans les parties communes pour eux-mêmes ou leurs locataires.

Le législateur a voulu les aider en facilitant l’obtention de l’autorisation requise de l’assemblée générale : la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés suffit (art. 24, II, e, de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut des immeubles bâtis) alors que la majorité des voix de tous les copropriétaires est normalement requise pour les travaux effectués par certains copropriétaires dans les parties communes (art. 25, b, de la loi du 10 juillet 1965).

Des députés ont relevé qu’à l’expérience, cela n’était pas suffisant.

Ils proposent donc d’inverser le processus juridique : l’autorisation serait de droit.

Elle ne pourrait être refusée qu’à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (art. 26 de la loi du 10 juillet 1965).

Le refus ne pourrait être fondé que sur l’atteinte portée par les travaux à la structure de l’immeuble ou de ses éléments d’équipements essentiels, ou leur non-conformité à la destination de l’immeuble.

Il est également suggéré que les contestations soient portées dans un délai de quinze jours devant le président du tribunal de grande instance du lieu de l’immeuble, statuant en la forme des référés, afin d’allier les avantages de la procédure de référé (procédure rapide) et de la procédure au fond (autorité de la chose jugée).

Bien entendu, ces nouvelles dispositions ne s’appliqueraient pas lorsque les travaux d’accessibilité seraient obligatoires et incomberaient au syndicat en vertu de la loi ou du règlement.

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URBANISME : Prescription pénale après travaux sans déclaration préalable (Cour de cassation, Chambre criminelle, 21 novembre 2017, RG N° 16-86.745, cassation partielle sans renvoi, inédit)

Les prévenus, associés d'une société civile immobilière (SCI) propriétaire de la majorité des lots de copropriété d'un immeuble, ont effectué des travaux d'aménagement dans les combles.

Les associés ont été poursuivis en particulier du chef d'exécution irrégulière de travaux soumis à déclaration préalable.

Pour écarter, à bon droit, l'exception de prescription, l'arrêt énonce que les prévenus, qui soutiennent avoir achevé en 2004 lesdits travaux, produisent des devis de travaux de 2005 et 2006 et qu'ils ont reconnu les avoir effectués conformément à la seconde déclaration préalable déposée le 11 mai 2009.

Les juges ajoutent qu'il s'infère des deux déclarations préalables déposées en 2009 que la totalité des travaux envisagés lors de l'achat de l'immeuble, notamment ceux des combles, n'étaient pas achevés en 2009 et que les combles n'étaient pas encore affectés à leur usage final de lots d'habitation.

PERTE DE VUE : Une perte de vue partielle n'est pas un trouble anormal de voisinage (CA Versailles, Chambre 1, section 1, 17 novembre 2017, RG N° 13/03862)

Un jugement a condamné des époux à faire poser un pare-vue parfaitement jointé et prolongé jusqu'à l'extrémité de leur terrasse, pour faire cesser le trouble anormal de voisinage subi par leurs voisins, et ce, sous astreinte de 200 euro par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la signification du jugement.

Appel a été relevé.

Sans confondre le droit des tiers avec les règles d'urbanisme en vertu desquelles les maîtres de l'ouvrage ont reçu l'autorisation de réaliser l'extension litigieuse de leur maison d'habitation, il y a lieu de relever que les propriétés concernées sont implantées en milieu urbain dense, bien que résidentiel et que ni les éléments résultant du rapport d'expertise, ni les clichés photographiques produits par les victimes des troubles de voisinage ne caractérisent une situation de "confinement", ni une perte de vue anormale, l'horizon n'étant pas obstrué, et l'avancée de l'extension n'étant que de 4 mètres de large. Ce faisant, aucun trouble anormal de voisinage ne résulte de la perte de vue partielle, résultant de l'extension réalisée.

La perte d'ensoleillement minime qui n'affecte que l'extérieur de la propriété voisine (la terrasse), durant une partie limitée de l'année (l'été) et n'ayant pas pour seule origine, la surélévation de la propriété voisine, ne saurait constituer un inconvénient anormal de voisinage.

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CONTRAT D'ARCHITECTE ET RECOURS : Conciliation obligatoire du conseil de l'ordre (Cour de cassation, chambre civile 3, 16 novembre 2017, N° de pourvoi: 16-24.642, cassation partielle sans envoi, publié au Bull.)

M. X, maître d'ouvrage, a fait construire, sous la maîtrise d'oeuvre de M. Y, deux maisons et une piscine par M. Z, entrepreneur après réception avec des réserves, celui-ci a assigné en paiement de la retenue de garantie et des travaux supplémentaires M. X, qui a appelé en garantie M. Y, lequel a soulevé l'irrecevabilité de l'action, faute de saisine préalable du conseil régional de l'ordre des architectes.

Pour déclarer recevable la demande du maître de l'ouvrage contre l'architecte, l'arrêt d'appel retient que l'article G10 du cahier des charges générales du contrat d'architecte, qui stipulait qu' « en cas de litige portant sur le respect des clauses du présent contrat, les parties conviennent de saisir pour avis le conseil régional de l'ordre des architectes dont relève l'architecte, avant toute procédure judiciaire, sauf conservatoire », n'instituait pas une procédure de conciliation obligatoire préalable à la saisine du juge, mais prévoyait simplement qu'une demande d'avis devait être adressée au conseil régional des architectes et que la fin de non-recevoir pouvait être régularisée en cours d'instance.

En statuant ainsi, alors que le moyen tiré du défaut de mise en oeuvre de la clause litigieuse, qui instituait une procédure de conciliation, obligatoire et préalable à la saisine du juge, constituait une fin de non-recevoir et que la situation donnant lieu à celle-ci n'était pas susceptible d'être régularisée par la mise en oeuvre de la clause en cours d'instance, la cour d'appel a violé les art.122 et 126 du code de procédure civile.

URBANISME : Caducité des règles d'urbanisme du cahier des charges du lotissement (Cour de cassation, Chambre civile 3, 16 novembre 2017, pourvoi N° 16-20.884, rejet, inédit)

Mireille X est propriétaire d'une maison d'habitation située ... dépendant d'un lotissement dénommé "California" approuvé par arrêté préfectoral du 23 juillet 1963, dont le cahier des charges, également appelé règlement de lotissement, a été déposé, le 30 janvier 1967, au rang des minutes de A, notaire à Sainte-Maxime.  Les règles, dont Mme X se plaint de la violation, sont tirées des art. 10 et 12 du règlement du lotissement "Le California" approuvé par arrêté préfectoral du 23 juillet 1963, qui disposent, le premier, que toutes les constructions principales ou annexes doivent respecter une marge d'isolement d'au moins 5 mètres, sauf en cas d'accord entre voisins pour construire sur la limite séparative et le second, que sur les limites séparatives, elles (les clôtures) sont constituées par un mur bahut d'une hauteur de 0, 20 m surmonté d'un grillage, l'ensemble ne devant pas excéder 1, 60 m de hauteur ; il résulte de l'art. 1er dudit règlement, que celui-ci a pour objet de fixer les règles et servitudes d'intérêt général imposées aux propriétaires des terrains (...), tels qu'ils sont décrits au plan de situation et au plan d'ensemble du projet de lotissement déposé. 

Mme X a assigné M. Y, coloti, en démolition de la surélévation de sa maison, du garage et d'un mur de clôture au motif qu'ils ne respecteraient pas les prescriptions du cahier des charges du lotissement.

Mme X a fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter ses demandes.

Ayant relevé que le règlement du lotissement, approuvé par arrêté préfectoral du 23 juillet 1963, avait pour objet de fixer les règles et les servitudes d'intérêt général imposées aux propriétaires des terrains et exactement retenu que les règles dont Mme X se plaignait de la violation, relatives à l'implantation des constructions et à l'aménagement de leurs abords, constituaient des règles d'urbanisme devenues caduques en application de l'art. L. 442-9 du code de l'urbanisme, la cour d'appel a déduit à bon droit de ces seuls motifs que les demandes de Mme X, fondées sur ces dispositions du règlement du lotissement, devaient être rejetées.

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RESOLUTION DE LA VENTE : Ne pouvant construire, l'acheteur s'en prend à l'efficacité de l'acte de vente (Cass. Civ. 3e, 16 novembre 2017, pourvoi n° 16-21.482, F-D)

La société vend à une autre société (SCI) un ensemble immobilier bénéficiant d'une constructibilité de 1' 000 m2 et comprenant 11 bâtiments à usage principal et un 12e bâtiment, d'une surface de 900 m2, détruit par le feu et n'ayant pas été reconstruit. Le paiement du solde du prix devait intervenir au plus tôt dans les 15 jours de l'obtention d'un permis de construire définitif permettant la réalisation d'un bâtiment n'excédant pas 1'800 m2 de Shon (surface hors oeuvre nette) à usage d'hébergement et au plus tard, en tout état de cause, dans les 24 mois de la signature de l'acte de vente.

Faisant état de l'impossibilité de construire un immeuble de 1'800 m2, l'acquéreur a assigné en indemnisation la société venderesse et les notaires.

L'arrêt d'appel a rejeté la demande de la SCI acquéreur fondée sur la fraude contre la société venderesse et celle à l'encontre les notaires.

La Cour de cassation approuve la cour d'appel.

- D'une part, la cour d'appel a souverainement déduit l'absence de fraude commise par la société venderesse. En effet, il est mentionné dans l'acte de vente que le terrain vendu est affecté d'une constructibilité 12'000 m2 de Shon et que la possibilité maximale d'occupation des sols prévue par le règlement de la ZAC est de 13'000 m2. Le paiement du solde du prix après l'obtention d'un permis de construire définitif permettant la réalisation d'un bâtiment n'excédant pas 1'800 m2 de Shon ne constitue qu'une facilité de paiement accordée à l'acquéreur et le règlement d'une TVA réduite, en raison de son engagement de construire dans un délai de 4 ans, n'induit nullement une contradiction dans l'acte quant à la consistance du bien vendu.

- D'autre part, la cour d'appel, qui retient que les notaires n'ont pas manqué à leur obligation d'information et de conseil, a légalement justifié de sa décision. En effet, l'acte notarié de vente, qui mentionne que le terrain vendu bénéficie d'une constructibilité de 12 000 m2 ainsi qu'il résulte du titre de propriété, ne comporte pas de vente de droits à construire. Le paiement par la SCI d'une TVA réduite, en raison de son engagement de construire dans un délai de quatre ans un bâtiment n'excédant pas 1'800 m2, n'induit pas une contradiction dans l'acte quant à la consistance du bien vendu.

ACTION EN DEMOLITION : Elle doit être engagée dans les deux ans de l'annulation du permis de construire (Cour de cassation, Chambre civile 3, 16 novembre 2017, pourvoi N° 16-23.739, rejet, inédit)

La Société civile de construction vente Amarante a vendu à Mme X des lots de copropriété dans un immeuble en construction ; un jugement du 6 juin 1996, confirmé par un arrêt du 14 mai 1998, a annulé le permis de construire ; les consorts Y, qui avaient obtenu le prononcé de la démolition des constructions par un jugement du 6 janvier 1998, ont renoncé à son bénéfice et se sont désistés de leurs demandes tendant à la démolition de l'immeuble ; le 18 mars 2013, Mme X a assigné le mandataire liquidateur de la SCCV en résolution de la vente.

Mme X a fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter ses demandes.

Mais ayant constaté que le permis de construire avait été annulé par une décision du 14 mai 1998, relevé qu'aucune action en démolition n'était en cours et retenu qu'en application des dispositions de l'art. L. 480-13 du code de l'urbanisme et des décisions des juridictions administratives, toute action en démolition, qui devait être intentée dans les deux ans de la décision d'annulation du permis de construire, était prescrite, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs qu'en l'absence de risque réel de démolition de l'immeuble la demande en résolution de la vente à Mme X devait être rejetée.

VENTE IMMOBILIERE : La levée d'option devait entraîner le règlement du solde du prix de vente (Cour de cassation, chambre civile 3, 16 novembre 2017, N° de pourvoi: 16-15.680, rejet, inédit)

La commune d'Aigrefeuille-d'Aunis (la commune) a consenti à M. X un crédit-bail immobilier portant sur des ateliers-relais ; M. X ayant été placé en liquidation judiciaire, une ordonnance du juge-commissaire a autorisé Mme Y, mandataire liquidateur, à lever l'option d'achat prévue au contrat ; la commune a assigné Mme Y en résolution de la vente, faute de régularisation par acte authentique et de paiement des loyers dus, et en paiement de dommages-intérêts

Mme Y, ès qualités, a fait grief à l'arrêt d'appel d'accueillir ces demandes.

Mais ayant relevé, sans dénaturation, que, dans sa requête adressée au juge-commissaire afin d'être autorisée à lever l'option d'achat, Mme Y avait indiqué que la levée d'option entraînerait le règlement du solde dû à la commune et retenu que, pour que le paiement des loyers à la commune soit effectif, les deux actes d'achat du bien par levée de l'option et de vente à un tiers, autorisée par ordonnance du juge-commissaire, devaient intervenir en même temps et que Mme Y n'avait pas tout mis en oeuvre pour que ces actes fussent signés, la cour d'appel, qui a pu en déduire que ces manquements entraînaient la résolution de la vente, a légalement justifié sa décision.

VENTE IMMOBILIERE : L'acquéreur ne peut renoncer à l'application de la loi Carrez (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 14 novembre 2017, N° RG 16/01873)

M. Jérôme M et Mme Nicolette B épouse M ont acquis le 16 septembre 2013 un bien immobilier sis [...] auprès de la société

La SAS JCB Invest, marchande de biens. Invoquant une surface moindre que celle mentionnée dans l'acte de vente les époux M l'ont fait assigner le 11 septembre 2014 aux fins d'obtenir la restitution du prix correspondant à la moindre mesure.

Par jugement en date du 3 décembre 2015 le TGI de Marseille a débouté les accheteurs de leurs demandes et les a condamnés à payer à la SAS JCB Invest et à la Selarl Pierre L la somme de 1'500 euro au titre de l'art. 700 CPC outre les dépens.

Le tribunal relève en ses motifs que les acquéreurs ont donné leur accord sur le prix convenu en fonction des 123 m2 mesurés sur un état des lieux sans réalisation des travaux ; qu'ils savaient pertinemment que le doublage des cloisons n'était pas fait, ni les escaliers desservant la mezzanine ; qu'ils ont donné leur accord sur le mesurage provisoire et ont déclaré s'en tenir au mode de mesurage adopté  ; qu'il n'est pas précisé aux débats si les travaux d'aménagements fort importants tels que le révèlent les photographies annexées au diagnostic de la Saretec mandatée par l'assureur des demandeurs étaient terminés lorsque l'acte authentique a été ratifié ; qu'il est permis d'en douter eu égard à l'importance de ceux-ci et au fait que 2 mois seulement séparent le compromis et l'acte authentique ; qu'en tout état de cause, en donnant leur accord exprès à un mesurage avant les travaux pour 123 m2 et en réitérant l'acte pour encore 123 m2, les époux M, acheteurs, ne pouvaient qu'être convaincus que la surface loi Carrez du bien qu'ils achetaient allait être inférieure à celle effective une fois les travaux terminés.

Le 2 février 2016 les acheteurs ont relevé appel de cette décision.

Pour la cour d'appel, la mention de l'acte de vente du lot de copropriété selon laquelle l'acquéreur s'en tient au mode de mesurage adopté ne saurait s'interpréter comme une renonciation à engager une action en réduction du prix en cas de surface réelle moindre, d'autant que l'acte rappelle explicitement cette possibilité. C'est donc à tort que le premier juge a rejeté l'action en réduction du prix, alors que la surface réelle est inférieure de l'ordre de 10 %. Le prix doit donc être réduit en conséquence. Les acheteurs doivent aussi être indemnisé à hauteur du surcoût de frais de notaire et du surcoût d'intérêts, de frais d'assurance et de garantie exposé à raison du montant excédentaire d'emprunt souscrit pour l'achat du bien.

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URBANISME : Valeur juridique de l’atlas du patrimoine par rapport aux documents d’urbanisme (Rép. min. n° 1652 : JOAN, 14 nov. 2017, p. 5572, Reiss F.)

Développé depuis quelques années par les directions régionales des affaires culturelles (DRAC), l’atlas du patrimoine reprend notamment de façon géolocalisée les données relatives aux monuments historiques, mais également les zones de sensibilité archéologique, les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), les sites classés ou inscrits, etc.

Cet atlas, disponible en ligne gratuitement pour le grand public et les architectes, indique avec précision les périmètres de protection impliqués par les monuments historiques.

Il s’avère que ces données ne coïncident pas toujours avec les documents visuels des plans locaux d’urbanisme (PLU).

Les divergences ponctuelles existantes entre l’atlas du patrimoine et les documents d’urbanisme peuvent induire des erreurs d’appréciation pour les projets proposés.

De plus, malgré les informations diffusées par le ministère de la Culture, la valeur juridique des atlas du patrimoine peut faire l’objet de contentieux.

Face à cette difficulté, un parlementaire a souhaité connaître la valeur juridique opposable de l’atlas du patrimoine.

En réponse, le ministre de la Culture précise que l’atlas des patrimoines est une plate-forme offrant aux internautes un accès cartographique aux données culturelles, et plus particulièrement patrimoniales, sur tout le territoire français.

Cette plate-forme est alimentée par les DRAC et permet de visualiser à différentes échelles (rue, commune, département), les protections patrimoniales, qu’il s’agisse des monuments historiques, des abords, des sites patrimoniaux remarquables ou des zones de présomption de prescription archéologique, notamment.

Les éléments recensés ne sont pas pour autant opposables aux tiers, cette plate-forme demeurant avant tout un portail documentaire.

L’absence de valeur juridique des données est d’ailleurs explicitement mentionnée sur l’atlas des patrimoines.

Par conséquent, le risque contentieux peut être considéré comme nul.

En amont du dépôt d’une demande d’autorisation de travaux, tout demandeur peut donc accéder à l’atlas des patrimoines à titre d’information, mais il devra se rapprocher de la commune où se situe son projet afin de connaître précisément les servitudes d’utilité publique et le document d’urbanisme qui s’y appliquent.

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COPROPRIETE : Point de départ de la prescription de l'action en répétition des charges (Cour de cassation, Chambre civile 3, 9 novembre 2017, pourvoi N° 16-22.445, cassation partielle avec renvoi, publié au Bull.)

L'association L'Amicale des locataires et quarante-sept locataires (les locataires) ont assigné leur bailleur, la société d'HLM d'Ile-de-France, aux droits de laquelle vient la société immobilière 3F (la société 3F), en restitution de provisions pour charges.

Ayant exactement retenu que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'était assortie d'aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, la cour d'appel, qui a relevé que le bailleur avait produit les justificatifs des charges assortis des clés de répartition et que les locataires avaient été en mesure, lors des deux expertises successivement ordonnées, de soumettre contradictoirement l'ensemble de leurs critiques à l'expert qui avait repris toutes les données dans un tableau de synthèse année par année, en a déduit, à bon droit, sans priver les locataires de leur droit à un procès équitable, qu'il n'y avait pas lieu d'ordonner le remboursement intégral des provisions.

Il résulte de la combinaison de l'art. 68 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, de l'art. L. 442-6 du Code de la construction et de l'habitation et de l'art. 2224 du Code civil que l'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l'existence d'un indu, et non celui du versement de la provision. Pour déclarer prescrites les demandes des locataires relatives aux charges payées antérieurement au 3 novembre 2007, l'arrêt d'appel retient que le point de départ de la prescription est la date de paiement des provisions indues et non la date de régularisation des charges.

En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes précités.

COPROPRIETE : Action en nullité du mandat du syndic de copropriété et délai de prescription (Cass. 3e civ. 9 nov. 2017 n° 16-20.752)

La demande en nullité du mandat d'un syndic pour défaut d’ouverture d’un compte séparé doit être introduite dans les dix ans à compter de l’expiration du délai de trois mois suivant la désignation du syndic.

Un copropriétaire assigne le syndicat en annulation d’une assemblée générale. Il invoque pour ce faire la nullité du mandat du syndic pour défaut d’ouverture d’un compte séparé.

La cour d’appel retient qu’il ne peut plus soulever la nullité du mandat du syndic car elle n’a pas été soulevée dans le délai de 5 ans à compter de l’expiration du délai de 3 mois suivant la désignation du syndic.

L’arrêt est cassé : en application de l’article 42, 1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, le délai de prescription de cette action, qui est une action personnelle, est de dix ans.

A noter : solution nouvelle. La Cour de cassation n’avait jamais eu l’occasion de statuer sur le délai de prescription applicable à l’action en nullité du mandat de syndic pour défaut d’ouverture d’un compte séparé. Le syndic a en effet l’obligation d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires, dans les 3 mois de sa désignation à peine de nullité de son mandat (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18).

Dans quel délai un copropriétaire peut-il se prévaloir de cette cause de nullité ? La cour d’appel avait retenu en l’espèce un délai de 5 ans, conformément au droit commun. Mais l’article 42, 1, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions personnelles nées de l’application de cette loi se prescrivent par 10 ans. Or, la nullité du mandat du syndic pour défaut d’ouverture d’un compte séparé est bien une action née de l’application de la loi de 1965, puisque c’est cette loi qui impose au syndic cette obligation et sanctionne son non-respect par la nullité du mandat. La Cour de cassation a donc retenu que le délai de 10 ans était applicable.

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BAIL D'HABITATION : Le locataire doit informer et alerter le propriétaire sur l'état de l'immeuble loué (Cour de cassation, chambre civile 3, 9 novembre 2017, N° de pourvoi: 16-21.347, rejet, inédit)

Le 25 février 1999, M. X, aux droits duquel vient Mme X, a donné à bail à M. Y des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée et au premier étage d'un immeuble ; reprochant au preneur de ne pas entretenir les locaux, de ne pas les exploiter et d'occuper une pièce non incluse dans la désignation contractuelle, Mme X a assigné M. Y en résiliation du bail, en expulsion et en paiement de diverses sommes ; que celui-ci a, à titre reconventionnel, demandé la condamnation de la bailleresse au paiement de dommages et intérêts pour manquement à ses obligations.

Mme X a fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter la demande de résiliation du bail.

Mais ayant relevé que le bail stipulait que les grosses réparations, telles que prévues à l'art. 606 du code civil, incombaient au bailleur, que les locaux utilisés à l'exploitation ne souffraient d'aucun manque d'entretien et que le délabrement des zones du premier étage était dû à une forte imprégnation d'humidité génératrice de moisissures et d'un effondrement du plafond relevant d'un manquement de la bailleresse à ses obligations, la cour d'appel, qui ne s'est pas contredite en écartant la demande en payement de dommages et intérêts de M. Y aux motifs que, n'ayant pas alerté Mme X des dégâts occasionnés par les infiltrations subies par l'immeuble, il ne pouvait lui reprocher une inaction génératrice d'un dommage, a pu retenir que les manquements de la bailleresse à ses obligations avaient empêché l'entretien normal des locaux du premier étage et que le désordre affectant la pièce du four à pizza n'était pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

Le pourvoi est rejeté.

VENTE IMMOBILIERE : Refus de réitérer la vente pour des seules raisons de convenances personnelles (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 8 novembre 2017, Numéro de rôle : 16/08010)

Un jugement, réputé contradictoire, rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 7 mars 2016, ayant condamné M. D à payer à la société Fabricimmo, agence immobilière de la pinède, la somme de 8'000 euro à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation, ayant rejeté la demande d'exécution provisoire et condamné M. D à payer à la société Fabricimmo, agence de la pinède, la somme de 1'500 euro par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens.

M. D a relevé appel.

En refusant de réitérer la vente pour des seules raisons de convenance personnelle, sans démontrer que ce refus est la conséquence de la non réalisation des conditions suspensives, l'acquéreur, M. D, a commis une faute dont il doit réparation notamment à l'agent immobilier qui justifie de son intervention et avoir fait diligence, et a de ce fait été privé de sa commission de 10'000 euro. Le seul fait que le chèque d'acompte versé n'ait pas été établi par l'acquéreur lui-même, ne suffisait pas à mettre en doute sa solvabilité. Il en est d'autant plus ainsi que l'acte prévoyait une faculté de substitution, et que l'acquéreur s'était engagé à acquérir sans recourir à un prêt

L'agent immobilier n'était donc pas tenu de réaliser des investigations particulières sur ses ressources et sa solvabilité et n'a commis aucune faute. Par ailleurs, l'acquéreur est mal fondé à se prévaloir de la probabilité de non réalisation des conditions suspensives stipulées, dans la mesure où il s'agissait de conditions suspensives classiques, telles que la production d'un certificat d'urbanisme ne révélant pas de servitude grave et l'obtention de l'état hypothécaire, lesquelles ne sont que rarement un motif d'échec d'une vente.

L'acquéreur ne peut davantage reprocher à l'agent de ne pas l'avoir avisé sur sa responsabilité à l'égard du vendeur au titre de l'art. 1178 du Code Civil ou encore de la possibilité pour l'agent d'engager sa responsabilité. Ces griefs ne sont en effet pas à l'origine du refus de réitération cause du dommage, mais sont uniquement de nature à modérer la perte de chance de l'agent, laquelle peut en l'état être considéré comme sérieuse. Il convient donc d'allouer à l'agent immobilier une somme de 8'000 euro.

ACTE DE VENTE : Responsabilité du notaire et mention de l'absence d'assurance dommage-ouvrage (Cass. 3e civ. 8 nov. 2017 n° 16-13.741 F-D)

Il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir mentionné dans l’acte de vente l’absence d’assurance dommage-ouvrage dès lors que la vente portait sur une maison « à finir », autrement dit inachevée et non soumise au régime d’assurance construction.

Des époux entreprennent des travaux d’extension de leur maison sans souscrire d’assurance dommages-ouvrage. Ils la vendent avant achèvement. Les acheteurs connaissant par la suite des désordres de construction, ils engagent la responsabilité du notaire qui n’a pas fait mention dans l’acte de vente de l’absence d’assurance.

La cour d’appel les déboute. Il n’y a pas de lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice subi puisque les dommages n’ont pas pour origine des désordres permettant la mise en œuvre d’une assurance-ouvrage mais des vices qui ne pouvaient pas engager la responsabilité décennale du constructeur.

La Cour de cassation confirme, en s’en remettant aux juges du fond pour l’appréciation de l’inachèvement : l’achat s’est réalisé après la parution d’une annonce dans un journal mentionnant que la maison était à finir et l’expertise judiciaire révèle que les murs extérieurs de l’agrandissement n’étaient pas enduits.

L’appréciation de l’achèvement était essentielle puisque l’assurance dommages-ouvrage garantit le paiement des travaux dont sont tenus les constructeurs sur le fondement de leur responsabilité décennale (C. ass. art. L 242-1). Or, seul celui qui vend un ouvrage après achèvement est réputé constructeur (C. civ. art. 1792-1 2°).

Cela dit, l’exclusion de la responsabilité décennale en raison de l’inachèvement de l’immeuble semble contestable car aujourd’hui, un achèvement relatif n’interdit pas la réception des travaux, point de départ de la responsabilité décennale. La Cour de cassation n’est pas entrée dans ces considérations et s’en est tenue à l’appréciation de fait des juges du fond.

Par ailleurs, les requérants ont soutenu que le notaire devait en tout état de cause les avertir des risques juridiques afférents à la vente d’une maison inachevée. La Cour de cassation n’a pas répondu sur ce point, l’argument étant contradictoire avec la position des acquéreurs qui invoquaient, en premier lieu, l’achèvement de l’immeuble pour justifier la nécessité d’une assurance dommage ouvrage.

Cette dernière question est néanmoins pertinente car le notaire est tenu d’un devoir de conseil. Il serait donc bien inspiré dans pareille situation de faire préciser aux vendeurs s’ils ont réalisé ou fait réaliser des travaux dans les dix ans précédant la vente et d’alerter les acheteurs sur les risques encourus en cas d’absence d’assurance dommages-ouvrage (application de la garantie des vices cachés, beaucoup moins protectrice que la garantie décennale).

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PERMIS DE CONSTRUIRE ET DEMOLITION : Pour reconstruire à l'identique il faut un permis de construire (Cour de cassation, Chambre criminelle, 7 novembre 2017, N° 16-87.303, rejet)

Pour déclarer le prévenu coupable d'exécution de travaux non autorisés par un permis de construire et écarter son argumentation selon laquelle il bénéficiait d'un droit acquis à la reconstruction de la maison après le sinistre dont elle avait fait l'objet, l'arrêt de la cour d'appel retient en particulier qu'il s'est rapproché des services de l'urbanisme de la commune qui ont refusé de lui accorder un permis de construire, de sorte qu'en reconstruisant une nouvelle maison sans aucune autorisation, il s'est volontairement rendu coupable d'exécution de travaux non autorisés par un permis de construire.

Cette décision est justifiée dès lors que, en cas de reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit par un sinistre, dans les conditions prévues par l'art. L. 111-15 du Code de l'urbanisme, l'obtention préalable d'un permis de construire est exigée, afin notamment de permettre le contrôle du projet avec les documents administratifs du bâtiment démoli.

SITE CLASSE : Abattage d'arbres et autorisation tacite (Cour de cassation, Chambre criminelle, 7 novembre 2017, RG N° 17-80.233)

Voulant développer l'habitat dans le périmètre des anciennes fortifications, la ville de Paris a confié à une société la réalisation d'un ensemble immobilier.

Une demande de permis de construire a été déposée le 28 janvier 2009 et une demande de permis de démolir le 30 avril 2009 ; ces dossiers ont été complétés jusqu'au 10 juillet suivant.

A partir du 22 octobre 2009, le maître d'ouvrage a fait abattre plusieurs dizaines d'arbres à l'emplacement de la future construction.

Un permis de construire a finalement été délivré le 20 novembre 2009 ; une information a été ouverte du chef de travaux sur un site inscrit sans déclaration ; par ordonnance du 23 octobre 2015, le juge d'instruction a dit n'y avoir lieu à suivre . Pour confirmer l'ordonnance de non-lieu, l'arrêt d'appel attaqué énonce que l'abattage est intervenu postérieurement à l'expiration du délai d'instruction de la demande de permis de construire déposée par la société.

En se déterminant ainsi, alors que le silence gardé par l'administration ne valait pas, s'agissant d'un site classé, délivrance d'une autorisation d'abattre les arbres mais décision implicite de rejet, la chambre de l'instruction a méconnu l'art. R. 424-2 du Code de l'urbanisme. Il résulte de ce texte que par exception au b) de l'art. R. 424-1 du Code de l'urbanisme, le défaut de notification d'une décision expresse dans le délai d'instruction vaut décision implicite de rejet lorsque les travaux sont soumis à une autorisation au titre des sites classés.

VENTE IMMOBILIERE : Lorsque le propriétaire vendeur a trouvé un acquéreur lui-même (CA Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 7 novembre 2017, Numéro de rôle : 16/02442)

Le 13 octobre 2014, Mme G a conclu avec la société Côté mer un mandat de vente non exclusif pour un bien immobilier situé à Marseille, ledit mandat étant conclu pour une durée de trois mois, moyennant un prix de vente de 550'000 euro, commission de l'agence incluse, celle-ci étant, par ailleurs, fixée à 5% du prix de la vente ; le mandat laissait la possibilité au mandant de procéder, lui-même, à la recherche d'un acquéreur, mais que si cette vente se réalisait en dehors des engagements du mandat pendant la durée de celui-ci, il s'engageait à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec accusé de réception les nom et adresse de l'acquéreur, du notaire chargé de l'acte authentique, et du cabinet éventuellement intervenu, cette notification mettant fin au mandat ; par ailleurs, le non-respect de ces obligations entraînait le paiement d'une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue.

Le tribunal a retenu qu'il résulte, en fait, des éléments versés que Mme G a, le 4 novembre 2014, adressé à la société Côté mer une lettre par laquelle elle résiliait son mandat de vente, ce courrier comportant le nom de l'acquéreur et du notaire ; cette lettre a été réceptionnée par la société Côté mer le 6 novembre 2014 et qu'aucune faute ne pouvait lui être reprochée dans la mesure où il est établi qu'au moins verbalement elle avait informé l'agent immobilier de ce qu'elle avait un acheteur et qu'elle produit un compromis de vente, effectivement signé en date du 30 octobre 2014.

Appel a été relevé.

Le courrier de résiliation du mandat a été reçu par l'agence immobilière quelques heures après l'envoi par l'agent d'une proposition d'achat. L'agent immobilier se prévaut à tort du défaut de mention de l'adresse et du prénom de l'acquéreur pressenti dès lors qu'aucun grief particulier n'en est tiré, le mandat ne prévoyant aucune sanction de ce chef. En outre, la venderesse justifie bien de la conclusion d'un engagement d'achat ferme et définitif, caractérisant une rencontre de volonté des parties sur la chose et le prix, peu important qu'un compromis n'ait pas encore été formalisé. La discordance entre le nom de l'acquéreur visé dans la notification et sur cet acte, est également sans emport, d'autant qu'il n'est pas allégué que le candidat acquéreur trouvé par le mandant, aurait été présenté par l'agence. Le fait que ce document n'ait pas date certaine est également indifférent, dès lors que le mandat liant les parties ne formulait aucune exigence en ce qui concerne la justification de l'acte de vente passé par le mandant hors le concours de l'agence. La dénonciation de cette vente conclue à la diligence du mandant est donc régulière, et a été envoyée avant même que le candidat acquéreur trouvé par l'agent ne formule une offre conforme au mandat. Il en est d'autant plus ainsi que l'agence n'a notifié cette offre que le jour de réception du courrier du mandant, de sorte que la révocation du mandat était acquise à la date de réception de la proposition notifiée par l'agent.

Aucune faute du mandant n'est donc caractérisée, la révocation du mandat était le fait de la réalisation d'une vente à la diligence du mandant, laquelle échappe à la période d'irrévocabilité du mandat. La demande de paiement de l'indemnité est donc mal fondée.

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EMPIETEMENT : Responsable de l'empiétement d'un auvent même après la revente de sa propriété (Cour d'appel de Lyon, Chambre civile 1, section B, 31 octobre 2017, RG N° 16/04457)

Selon l'art. 1351 du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement de sorte qu'elle ne porte que sur ce qui a été tranché dans le dispositif et que les motifs n'ont pas autorité de chose jugée.

En l'espèce, si, dans ses motifs, le premier juge a retenu que les époux A avaient acquis le lot des époux D en l'état et n'avaient pris aucune part dans l'édification de l'appentis litigieux, aucune autorité de chose jugée ne s'attache à cette affirmation et les appelants sont par conséquent recevables à solliciter la réformation du jugement sur les dommages et intérêts.

Si selon l'art. 544 du code civil, tout propriétaire a le droit de jouir et de disposer de la chose de la manière la plus absolue, ce ne peut être qu'à la condition de ne pas en faire un usage prohibé par les lois ou les règlements ou de nature à nuire aux droits des tiers. D'autre part, selon l'article 545, nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique. L'empiétement sur la propriété d'autrui est par conséquent prohibé et ouvre au propriétaire victime de l'atteinte à sa propriété une action en démolition et en dommages et intérêts.

Les propriétaires de la maison d'habitation se plaignant de l'empiétement sur leur propriété d'un auvent construit sur la propriété de leurs voisins apparaissent recevable à agir contre le voisin nonobstant la circonstance qu'il ait revendu sa propriété. En effet, si l'action en suppression d'un empiétement ne peut être dirigée que contre le titulaire d'un droit réel, l'existence du droit de propriété n'est pas une condition de l'action en dommages et intérêts contre le précédent propriétaire à l'origine du maintien d'une situation illicite. Il apparaît que dès leur achat et pendant près de trois ans, les anciens voisins ont maintenu un empiétement illicite sur la propriété des demandeurs.

Le trouble de jouissance subi du fait de la présence des chevrons de l'appentis dans leur garage et du comportement des anciens voisins ayant consisté à bloquer le véhicule du demandeur doit être réparé par l'allocation d'une indemnité de 3 000 euros.

URBANISME : Augmentation de la surface de plancher de son lot par un copropriétaire (Cour d'appel de Versailles, Chambre 4, section 2, 30 octobre 2017, RG N° 15/03249)

Courant 1988 et 1989, M. et Mme de L, propriétaires du lot n° 10 de l'immeuble situé [...], ont réalisé, en qualité de maître de l'ouvrage, des travaux de rénovation et d'aménagement de leur appartement situé au 2ème étage sur l'escalier A porte gauche.

Ces travaux ont consisté en la réfection du revêtement de sol du plancher par une chape, la construction d'une mezzanine partielle en béton armé d'environ 65 m2, la reprise d'une poutraison altérée porteuse du plancher haut de la salle à manger, le raccordement au vide-ordures collectif, le branchement d'une tourelle électrifiée d'extraction d'air dans la cheminée du séjour. A la suite de la rupture d'une poutre porteuse d'origine en bois, en 1992, ils ont également refait cette poutre support du plancher bas.

Se plaignant de ce que ces travaux ont été faits sans autorisation de la copropriété, sans permis de construire et au mépris du respect des règles et conditions techniques de bonne exécution, le syndicat des copropriétaires a assigné M. et Mme de L par acte du 7 août 2001.

La réalisation par un copropriétaire de modifications dans l'utilisation de ses locaux existants ayant une incidence sur le COS constitue l'exercice d'un droit accessoire aux parties communes et l'action fondée sur un tel droit est une action réelle née de la réglementation d'urbanisme se prescrivant par trente années. Il y a donc lieu de rechercher s'il existait un COS et si les transformations opérées dans le lot avaient une incidence sur ce dernier pour tout l'immeuble par l'utilisation de droits à construire attachés à celui-ci et ne concernait pas l'exercice par un copropriétaire à titre individuel d'un droit accessoire aux parties communes, de nature à conférer à l'action du syndicat des copropriétaires un caractère réel née de la réglementation de l'urbanisme.

Spécialement, le fait pour les époux copropriétaires d'avoir augmenté une surface de plancher intermédiaire sous forme de mezzanines a été sans effet sur la situation de l'immeuble dont la densité de fait, de 4,4 était déjà supérieure au COS envisagé. Dans la mesure où il n'y a pas eu atteinte aux droits des autres copropriétaires sur les parties communes, l'action du syndicat des copropriétaires sur ce seul point est une action personnelle relevant de la prescription de dix années et non pas de celle de trente années.

En l'absence d'appropriation des parties communes par l'effet de la construction de la mezzanine, l'action du syndicat des copropriétaires en démolition de ces dernières était une action personnelle dont le délai de mise en oeuvre était expiré lors de l'introduction de la demande en 2001, ce délai (dix années) ayant couru depuis que ledit syndicat en a eu connaissance en 1989.

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VEFA : L'action pour le paiement du solde du prix de vente d'une VEFA se prescrit par deux ans (Arrêt n° 1107 du 26 octobre 2017, pourvoi n° 16-13.591, Cour de cassation - Troisième chambre civile)

Par acte notarié du 26 novembre 2004, la société Eurofoncier a vendu en l’état futur d’achèvement un appartement à Mme X, le délai de livraison étant fixé “au cours du 1er trimestre 2005” ; la livraison est intervenue le 23 février 2006 ; Mme X n’ayant pas réglé le solde du prix, d’un montant de 5'178,74 euro, la société Eurofoncier l’a assignée en paiement de cette somme.

La société Eurofoncier a fait grief à l’arrêt d'appel d’accueillir la fin de non-recevoir tirée de la prescription pour agir en justice soulevée par Mme X, de la déclarer bien fondée et, en conséquence, de déclarer irrecevable la demande en paiement du solde du prix de vente formée par la société Eurofoncier, alors selon le moyen, que la prescription biennale instaurée par l’art. L. 137-2 du code de la consommation n’est pas applicable à l’action en paiement du solde du prix de vente d’un immeuble en l’état futur d’achèvement ; qu’en déclarant une telle action prescrite, au prétexte que l’action avait été engagée, au titre de l’immeuble livré par le vendeur professionnel le 23 février 2006, par une assignation délivrée le 31 août 2010 à l’acquéreur ayant la qualité de consommateur, soit plus de deux ans après l’entrée en vigueur, le 19 juin 2008, de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, la cour d’appel a violé l’article L. 137-2 du code de la consommation, ensemble l’art. 2224 du code civil.

Mais ayant relevé que l’art. L. 137-2, devenu L. 218-2, du code de la consommation disposait que l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que ce texte, de portée générale, avait, en l’absence de dispositions particulières, vocation à s’appliquer à l’action de la société Eurofoncier, professionnelle de l’immobilier, en paiement du solde du prix de l’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement à Mme X.

Texte intégral de l'arrêt : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1107_26_37931.html

VEFA : Le vendeur ne garantit pas l'efficacité de la garantie intrinsèque d'achèvement (Cour d'appel de Lyon, Chambre civile 1 A, 26 octobre 2017, RG N° 15/07027)

En vue de réaliser un investissement immobilier les époux Frédéric et Cécile ont fait l'acquisition en l'état futur d'achèvement (VEFA) auprès de la société CATZ CONSTRUCTION d'une maison jumelée au sein d'un lotissement dénommé "le clos des Capucines" situé sur le territoire de la commune de Gaillac, moyennant le prix de 175'000 euro TTC financé intégralement à crédit.

Le prêt bancaire consenti par le crédit agricole d'Aquitaine a été authentifié par acte en date du 23 septembre 2004 de maître Gérard N, notaire associé de la SCP A & Associés établie à Lyon.

L'acte authentique de vente a été régularisé le 20 décembre 2004 par Maître Jean-Marc S, notaire à ..., avec la participation de Maître Gérard N, les acquéreurs étant représentés par un clerc du notaire rédacteur selon procuration authentique également reçue le 23 septembre 2004 par Maître Gérard N.

Le vendeur s'est engagé à achever la construction au cours du deuxième trimestre de l'année 2005.

L'ouvrage n'a toutefois pas pu être livré à la date prévue en raison des difficultés financières rencontrées par la société CATZ CONSTRUCTION, qui a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Créteil en date du 12 septembre 2007.

Le 15 février 2008 les acquéreurs ont fait constater par huissier que la maison n'était pas achevée, mais en l'absence de garantie bancaire extrinsèque d'achèvement et à défaut pour les travaux d'être couverts par une assurance dommages ouvrage ont fait réaliser à leurs frais les travaux d'achèvement.

La construction a finalement été parachevée le 30 septembre 2008 et le premier locataire a pris possession des lieux en octobre 2008.

Considérant que leur notaire avait manqué à son obligation de conseil alors que l'échelonnement des paiements prévus par la loi n'avait pas été respecté, qu'il n'existait pas de véritable garantie d'achèvement et que l'existence effective d'une police dommages ouvrage n'avait pas été vérifiée, les époux acheteurs ont fait assigner la SCP de notaires A & Associés devant le TGI de Lyon en réparation de leur préjudice caractérisé par le complément de prix nécessaire à l'achèvement de la construction (42'992 euro), par leur perte de loyers (15 960 euro) et par les intérêts d'emprunts perdus (3'000 euro).

Les acquéreurs investisseurs ayant fait l'acquisition d'un bien immobilier vendu en l'état futur d'achèvement doivent être déboutés de leur action en responsabilité dirigée contre le notaire. Il résulte expressément des mentions de l'acte relatives à l'état d'avancement des travaux que les fondations du bâtiment étaient achevées, ce qui implique que les conditions légales de la garantie intrinsèque d'achèvement étaient réunies en l'état d'un financement du programme assuré à 75 % par le montant du prix des ventes déjà conclues. Le notaire ne peut se voir reprocher d'avoir manqué à son devoir d'information et de conseil en n'attirant pas spécialement l'attention des acheteurs sur la différence entre les deux types de garantie d'achèvement ni sur les risques éventuels de la garantie intrinsèque. En effet, l'acte apportait aux acheteurs une information suffisante sur la nature et les conditions de la garantie alors qu'il n'appartenait pas au notaire de dresser dans l'acte un bilan des avantages et des inconvénients des différentes formes de garantie d'achèvement autorisées par la loi, ni de mettre spécialement en garde les acquéreurs sur les risques propres à la garantie intrinsèque, à défaut pour ces derniers d'établir que le notaire était en possession d'éléments pouvant objectivement faire douter de la capacité du constructeur à mener à terme l'opération.

Par ailleurs, en présence d'une attestation d'assurance de responsabilité civile des constructeurs non réalisateurs délivrée certifiant que les risques responsabilité civile exploitation, responsabilité décennale et assurance dommages ouvrage étaient garantis, ainsi que d'une lettre de couverture établie par le courtier en assurances attestant que le chantier en cause était effectivement assuré en dommages ouvrage, aucun reproche ne peut être fait au notaire, qui n'avait pas l'obligation de solliciter la production de la police d'assurance. Le notaire des acquéreurs, qui n'était pas celui du constructeur, n'avait pas l'obligation de procéder à des investigations complémentaires s'agissant de la couverture dommages ouvrage, et n'a donc pas manqué à son obligation de conseil et de prudence.

Enfin, l'échéancier de paiement du prix mis en place dans l'acte n'excède pas la progressivité imposée par la loi et le notaire, dans sa stricte mission d'authentification de l'acte de vente, n'était nullement tenu de vérifier au fur et à mesure de l'exécution des travaux que les appels de fonds correspondaient à l'état d'avancement effectif de la construction.

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RESPONSABILITE DU NOTAIRE : Rédaction d'un compromis de vente (Cour d'appel de Douai, Chambre 3, 26 octobre 2017, RG n° 16/07103)

Propriétaires d'un immeuble sis [...], M. et Mme D.l'ont donné à bail par acte du 12 février 2010 à M. et Mme M moyennant paiement d'un loyer mensuel de 750 euro. Suivant compromis de vente en date du 19 mars 2010 régularisé devant L, notaire à Seclin, M. et Mme D se sont engagés à vendre l'immeuble à M. et Mme M, le compromis précisant que Mme D était en liquidation judiciaire depuis le 12 janvier 2000, et que Nicolas S était désigné mandataire liquidateur.

Le compromis de vente a été régularisé au prix de 230 000 euros, sous la condition suspensive de l'obtention de l'accord du liquidateur. La somme de 23'000 euro a été séquestrée entre les mains du notaire en garantie du paiement du prix.

La responsabilié du notaire a été engagée ; le litige a été porté devant la cour d'appel.

Une promesse synallagmatique de vente (compromis de vente) est un avant-contrat destiné à arrêter la volonté des parties de vendre et d'acquérir ou de renoncer à l'acquisition sans attendre l'expiration des délais utiles à l'obtention des documents administratifs et hypothécaires nécessaires à la perfection de la vente.

Par conséquent, la rédaction de ce document n'impose pas au notaire instrumentaire les mêmes investigations et vérifications que celles qui sont nécessaires à l'acte de vente définitif. En l'occurrence, l'acte litigieux mentionne explicitement que le vendeur est soumis à une procédure de liquidation judiciaire et comporte une condition suspensive manuscrite relative à la nécessité d'obtenir l'accord préalable du liquidateur. Les intérêts de l'acquéreur, qui avait parfaitement connaissance de ces stipulations étaient donc suffisamment préservés puisque le notaire a ainsi suffisamment attiré l'attention des bénéficiaires sur la nécessité d'obtenir le consentement du liquidateur judiciaire et sur les risques et incertitudes encourus. Le notaire n'a donc pas manqué à son devoir de conseil.

MAITRÎSE D'OEUVRE : Suivi du chantier par l'architecte (Cour de cassation, Chambre civile 3, 26 octobre 2017, N° 16-15.442, cassation, inédit)

L'arrêt a été rendu au visa de l'art 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.

Pour rejeter les demandes indemnitaires formées contre la société Mandaloun, architecte, et Groupama, l'arrêt d'appel retient que le maître d'oeuvre a vainement effectué de nombreuses diligences pour relancer la société Elba afin qu'elle remédie aux désordres esthétiques constatés de sorte qu'elle n'a commis aucune faute dans sa mission de conception et de suivi du chantier et que les désordres constatés relèvent exclusivement de l'exécution effectuée par la société Elba.

En statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la société Mandaloun n'avait pas failli à ses obligations contractuelles d'assistance au maître de l'ouvrage pendant le déroulement du chantier et lors de la réception, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef.

Dans cette affaire, il avait été constaté des malfaçons constituées par des rayures sur les présentoirs laqués, une peinture granuleuse sur le mur, des fissures verticales au niveau du point de jonction entre les modules de présentation et l'affaissement des étagères.

TRANSFERT DE GARANTIE DECENNALE : La garantie décennale est transférée aux acquéreurs successifs (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 3 B, 26 octobre 2017, Numéro de rôle : 15/17002)

Les vendeurs d'un immeuble, dans lequel il a été procédé à des travaux de rénovation, peuvent être déclarés responsables sur le fondement des art. 1792 et 1792-1 du Code civil.

Suivant acte du 31 mars 2006, M. Jean-Luc B M et son épouse Mme Marie-Christine A ont vendu à M. Stefano G une villa située [...], moyennant un prix de 940'000 euro.

Avant la vente, les époux B M avaient fait procéder à des travaux de rénovation, notamment par la SARL JJ CONSTRUCTION, M. Jean-Pierre Z, exploitant à l'enseigne Rénov décor, et M. Gérard H.

Invoquant l'existence de divers désordres affectant la maison et la piscine, M. Stefano G, après expertise, a assigné les époux B. M. devant le Tribunal de Grande Instance aux fins d'obtenir leur condamnation à lui payer diverses sommes en réparation de ses préjudices, sur le fondement des dispositions des art. 1792 et suivants du code civil.

Les vendeurs d'un immeuble, dans lequel il a été procédé à des travaux de rénovation, peuvent être déclarés responsables sur le fondement des art. 1792 et 1792-1 du Code civil, dès lors que l'importance des travaux réalisés les assimile à des travaux de construction d'un ouvrage. Mais la garantie décennale, protection légale attachée à la propriété de l'immeuble, est transférée en cas de vente aux acquéreurs successifs, les parties pouvant prévoir dans l'acte que le vendeur conservera le bénéfice des actions en cours au jour de la vente.

En l'espèce, la responsabilité décennale des vendeurs d'une villa, objet de travaux de rénovation, doit être retenue s'agissant des désordres concernant la verrière. En effet, les infiltrations sur la poutre de la cuisine sont imputables aux travaux d'installation de la verrière effectués par l'entrepreneur. L'impropriété à destination de la verrière posée au dessus de la cuisine est caractérisée par le fait que cette verrière n'est pas étanche et qu'une partie du toit ne remplit pas son rôle de couverture et de protection, notamment en cas de pluie ou de vents tournants. La réparation du préjudice matériel est fixé à 5'500 euro.

Note :

En vertu de l'article 1792 du code civil : "tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère".

Selon l'article 1792-1 du même code en son alinéa 2 "est réputé constructeur de l'ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire".

Ainsi, les vendeurs d'un immeuble, dans lequel il a été procédé à des travaux de rénovation, peuvent être déclarés responsables sur le fondement de ces dispositions, dès lors que l'importance des travaux réalisés les assimile à des travaux de construction d'un ouvrage.

Mais la garantie décennale, protection légale attachée à la propriété de l'immeuble, est transférée en cas de vente aux acquéreurs successifs, les parties pouvant prévoir dans l'acte que le vendeur conservera le bénéfice des actions en cours au jour de la vente.

URBANISME : Notion de violation du POS par les preneurs et conséquences pour le propriétaire (Cass. crim., 24 oct. 2017, n° 16-87178)

Le propriétaire d'une parcelle de terre classée par le plan d'occupation des sols en zone non constructible, réserve faite des bâtiments et équipements techniques d'exploitation agricole, la divise et la donne à bail à divers entrepreneurs pour y déposer des matériaux, engins, véhicules hors d'usage, moyennant un loyer. Des agents de la direction de l'environnement de l'aménagement et du logement constatent la construction d'un hangar et la pose de conteneurs, outre des travaux de terrassement. Poursuivi pour constructions sans permis et violation du plan d'occupation des sols, le propriétaire est condamné au paiement d'une amende, la mise en conformité des lieux ou des ouvrages dans un délai de dix-huit mois sous astreinte étant en outre ordonnée.

La cour d’appel de Fort-de-France déclare le prévenu coupable des deux infractions poursuivies et confirme le jugement tant sur la peine que sur la mesure de remise en état dans les dix-huit mois de la décision. Elle énonce que s'il est constant que le prévenu n'a pas lui-même entreposé les conteneurs litigieux sur la parcelle dont il est propriétaire, il est responsable du respect sur son fonds de la réglementation en matière d'urbanisme, dont il a connaissance et qu'ayant conclu plusieurs contrats de location terrain nu avec diverses entreprises de travaux publics et de transport, il ne saurait s'exonérer de cette responsabilité pénale, dès lors qu'il avait le pouvoir, selon les stipulations des baux, de contraindre les preneurs à respecter les règles d'urbanisme lors de leurs travaux, dont il est donc le véritable bénéficiaire, du fait du cadre juridique qu'il a mis en place et des loyers qui en sont la contrepartie et que ses preneurs lui versent. Les juges ajoutent qu'un hangar et des conteneurs de grande taille constituent des constructions, au sens de l'article L. 421-1 du Code de l'urbanisme, qui sont soumises à permis de construire, le prévenu n'ayant invoqué ni la faible emprise au sol ni le caractère d'habitation ou de loisir des édifices et aménagements litigieux. Enfin, s'agissant de la violation du plan d'occupation des sols, l'arrêt décrit précisément les ouvrages litigieux, pour en déduire qu'ils n'ont manifestement rien d'agricole.
Ainsi, dès lors qu’elle apprécie, d'une part, que le prévenu avait la qualité de bénéficiaire des travaux au sens de l'article L. 480-4 du Code de l'urbanisme et, d'autre part, démontre le caractère de constructions soumises à l'obtention d'un permis et d'aménagements prohibés par le plan d'occupation des sols la cour d'appel justifie sa décision, abstraction faite de la qualification erronée de peine complémentaire donnée à la remise en état.

La cour d'appel justifie encore sa décision en déterminant le délai dans lequel la remise en état devra être effectuée, dès lors que ce délai commence nécessairement à courir, par application des articles 569, 708 et 617 du Code de procédure pénale, à compter du jour où la décision sera passée en force de chose jugée ou, en cas de pourvoi, à compter du jour où la décision, devenue définitive, est exécutoire.

Texte intégral de l'arrêt : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000035923937&fastReqId=1392572049&fastPos=1

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URBANISME : Construction sans permis, date d'achèvement des travaux et prescription (Cass. crim. 24 octobre 2017 n° 16-85.066 F-D)

Pour déterminer la date d’achèvement de travaux effectués sans permis, le juge pénal peut retenir plusieurs indices : photos, coût des travaux ou encore mention des actes d’acquisition antérieurs.

Afin d’échapper à des sanctions pénales pour construction illégale, il est fréquent que les prévenus invoquent la prescription des faits. Le point de départ du délai est fixé au jour d’achèvement des travaux. Une décision récente illustre les critères retenus par le juge pour déterminer cette date.

En 2010 une société achète un immeuble construit entre 1975 et 1977. Elle y effectue des travaux soumis à déclaration préalable. Lors d’une visite destinée à s’assurer de leur conformité, les agents du service de l’urbanisme de la ville découvrent que la construction a fait l'objet de plusieurs extensions, pour un total dépassant les 100 m2. Le gérant de la société, le maître d’œuvre et l’architecte sont poursuivis au pénal pour construction sans permis et violation des règles du plan d’occupation des sols.  

Le gérant soutient que ces surfaces étaient déjà présentes au moment de l’acquisition. Ses dires sont confirmés par le constructeur qui estime que les fondations n’ont pas été modifiées depuis la construction initiale.

Les juges du fond estiment au contraire que ces extensions de surface ont été réalisées après 2010 et que le délai de prescription n’est pas écoulé. Ils se réfèrent notamment à des photos aériennes, datant de 2009 et 2014, montrant une modification des contours de l’immeuble. Ils estiment également que le coût des travaux réalisés en 2010 (un million d’euros !) est trop élevé pour correspondre aux simples améliorations déclarées par les prévenus.

A raison, estime la Cour de cassation : la cour d'appel a justifié sa décision dès lors qu’elle ne s’est pas fondée uniquement sur les photographies aériennes des contours de la villa mais a retenu un faisceau d’indices concordants pour justifier que la prescription n’était pas acquise, notamment le coût des travaux, l’absence de plan précis et les mentions de l’acte d’acquisition antérieurs aux travaux.

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COPROPRIETE : Convocation à une assemblée générale par un syndic avant la fin de son mandat (Cass. 3e civ., 19 oct. 2017, n° 16-24646)

Des copropriétaires assignent un syndicat de copropriétaires et son syndic en annulation des décisions votées lors d’une assemblée générale.

La cour d’appel d'Aix-en-Provence qui constate que ceux-ci ont été convoqués par une lettre datée du 26 octobre 2011, antérieurement à l’expiration du mandat du syndic intervenue le 28 octobre 2011, et retient exactement qu’il importe peu que ce mandat ait expiré le jour de l’assemblée générale ou celui auquel les demandeurs ont réceptionné cette convocation, justifie légalement sa décision de rejeter leur demande.

Texte intégral de l'arrêt : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1046_19_37877.html

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COPROPRIETE : La majorité pour installer un dispositif de fermeture de la copropriété (Cour de cassation, chambre civile 3, 19 octobre 2017, N° de pourvoi: 16-21.272, rejet, inédit)

La SCI Symar, copropriétaire, a assigné le syndicat des copropriétaires La Toison d'or  en annulation de la décision n° 11 de l'assemblée générale du 21 janvier 2013, par laquelle les copropriétaires ont décidé de l'installation d'un système de fermeture de l'immeuble.

Le syndicat a fait grief à l'arrêt d'appel d'accueillir cette demande.

Mais ayant énoncé, à bon droit, qu'en application de l'art. 26 e) de la loi du 10 juillet 1965, devenu 26 c) de la même loi en application de l'article 59 de la loi du 24 mars 2014, les décisions relatives aux modalités d'ouverture et de fermeture des immeubles sont adoptées à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix et constaté que la décision avait été adoptée à la majorité de l'article 25 de cette loi, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions relatives à la fermeture totale de l'immeuble que ses constatations rendaient inopérantes et abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à la détermination des voix du syndicat à prendre en compte pour calculer le pourcentage au-delà duquel un mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, en a exactement déduit que la décision avait été prise en violation de ces dispositions.

PROMESSE UNILATERALE DE VENTE : Indemnité d'immobilisation ou clause pénale (Cour d'appel de Versailles, Chambre 3, 19 octobre 2017, RG N° 15/07403)

M. et Mme P étaient propriétaires d'une maison à usage d'habitation sise [...].

Par acte sous seing privé en date du 3 août 2012, ils ont consenti à Mme L une promesse unilatérale de vente, assortie d'une condition suspensive d'obtention avant le 15 octobre 2015 de plusieurs offres définitives de prêt pour une somme maximale de 1'215'000 euro (soit le prix du bien) remboursable sur 20 ans, au taux maximum de 4 % (hors assurance), lui laissant la faculté d'acquérir le bien jusqu'au 17 décembre 2012.

La promesse de vente prévoyait une indemnité d'immobilisation d'un montant de 121'500 euro. Afin de garantir le paiement de cette indemnité, la somme de 60.750 euro a été séquestrée entre les mains de l'étude notariale.

Le 18 mars 2013, M. et Mme P ont fait assigner Mme L devant le TGI de Nanterre aux fins de voir constater la caducité de la promesse de vente et obtenir le paiement de l'indemnité d'immobilisation stipulée en son sein.

Il apparaît que la bénéficiaire ne justifie pas avoir sollicité de deux établissements bancaires au moins, comme le prévoit expressément la promesse de vente, le financement en cause dans le délai de réalisation de la condition suspensive. La non-réalisation de la condition suspensive est donc imputable à un manque de diligence de la bénéficiaire. Il ne saurait être considéré que l'indemnité d'immobilisation contractuellement définie constitue en réalité une clause pénale susceptible de réduction.

En effet, il a été mentionné à l'acte que l'indemnité d'immobilisation était fixée en considération de la promesse formelle faite au bénéficiaire par le promettant et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier et qu'elle resterait acquise au promettant faute pour le bénéficiaire d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions fixées, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, précision étant faite que le préjudice serait notamment constitué par la perte que le promettant éprouverait du fait de l'obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur. Il ne s'agit donc pas d'une clause pénale qui est une évaluation forfaitaire de dommages-intérêts dus par le débiteur au créancier en cas d'inexécution de son obligation, puisque le bénéficiaire d'une promesse unilatérale n'étant pas tenu d'acquérir, il ne fait qu'exercer son droit d'option et ne manque pas à une obligation contractuelle en s'abstenant de requérir du promettant l'exécution de sa promesse.

L'indemnité d'immobilisation n'est donc pas susceptible de réduction et la bénéficiaire doit en conséquence être condamnée au paiement de la somme de 121 500, 00 euros.

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VENTE : La vente immobilière requalifiée en donation déguisée (Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile 1, 17 octobre 2017, RG N° 15/00655)

Selon l'art. 64 du livre des procédures fiscales (LPF), l'administration, afin d'en restituer le véritable caractère, est en droit d'écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d'un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère fictif, soit que, recherchant le bénéfice d'une application littérale des textes ou de décisions à l'encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n'ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d'éluder ou d'atténuer les charges fiscales que l'intéressé, si ces actes n'avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles.

En l'occurrence, et contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, l'administration fiscale démontre, par un faisceau d'indices, l'intention libérale des venderesses et la contrepartie avantageuse pour l'acquéreur.

En effet, si l'acte a certes été passé devant notaire sous la forme d'une vente, il s'avère que:

- le prix n'a été stipulé payable comptant que pour une partie dérisoire (10.000 euro sur 77.000 euro),
- le solde du prix a été échelonné sur une durée particulièrement longue (six années) au regard de l'âge avancé des venderesses (92 et 87 ans),
- la garantie prévue pour le cas du non paiement des annuités n'a pas été mise en oeuvre alors qu'aucune des trois annuités échues n'avait été honorée, ce qui démontre que, contrairement à ce que soutient Gilles P., les venderesses n'avaient pas besoin de liquidités.

Il est en outre établi que les venderesses, sans descendance en ligne directe, étaient proches de Gilles P, acquéreur, en ce que :
- elles lui avaient donné procuration sur leurs comptes en 2008,
- au cours des années précédant l'acte litigieux, et comme cela figure dans la proposition de rectification du 20 novembre 2012 et n'est pas contesté, elles lui avaient vendu un terrain à bâtir, lui avaient donné la nue-propriété de 10 hectares de terre et l'avaient gratifié au titre de différents contrats d'assurance vie.

A ces éléments, s'ajoute la sous-évaluation du bien au regard de l'estimation faite un peu plus de deux auparavant à 97.500 euro, comme cela ressort de l'attestation immobilière dressée le 12 juillet 2007 par le notaire chargé de la succession de l'une des trois propriétaires.

La diminution de 20 % de la valeur de ce bien ne résulte d'aucune pièce du dossier.

En effet l'avis qu'aurait émis un agent immobilier en janvier 2013 n'est pas versé aux débats. Par ailleurs le prix de revente du bien, en mars 2014, ne reflète pas la situation du marché au jour de la vente en 2009.

Selon l'art. 1729 du code général des impôts, les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l'indication d'éléments à retenir pour l'assiette ou la liquidation de l'impôt (...) entraînent l'application d'une majoration de (...) 80 % en cas d'abus de droit au sens de l'article L. 64 du livre des procédures fiscales ; elle est ramenée à 40 % lorsqu'il n'est pas établi que le contribuable a eu l'initiative principale du ou des actes constitutifs de l'abus de droit ou en a été le principal bénéficiaire (...).

Gilles P conteste l'application de la procédure d'abus de droit en soutenant que la seule qualification qui aurait pu être envisagée par l'administration fiscale serait celle de donation indirecte, relevant du droit commun.

Or comme cela ressort de ce qui précède, l'abus de droit est constitué et Gilles P. en a été le principal bénéficiaire.

PERMIS DE CONSTRUIRE ET SERVITUDE : Création d'une servitude de cour commune, avant le permis de construire ? (Conseil d'Etat, 16 octobre 2017, pourvoi n° 401.706, sera mentionné aux tables du Recueil Lebon)

Selon les dispositions de l'art. R 431-32 du Code de l'urbanisme, lorsque  l'édification des constructions est subordonnée, pour l'application des dispositions relatives à l'urbanisme, à l'institution sur des terrains voisins d'une servitude dite de cours communes, la demande est accompagnée des contrats ou décisions judiciaires relatifs à l'institution de ces servitudes.

Par sa décision du 16 octobre 2017 sous référence, la Haute Juridiction administrative relève que le texte cité implique que, lorsque l'institution d'une servitude de cours communes est requise pour l'édification d'une construction, le permis de construire autorisant cette construction ne peut être délivré par l'autorité administrative sans qu'aient été fournis par le pétitionnaire, dans le cadre de sa demande, les documents justifiant de ce qu'une telle servitude sera instituée lors de l'édification de la construction projetée.

Cependant, le juge administratif apporte un tempérament en estimant que le Code de 'urbanisme n'impose pas que la servitude ait été établie et soit entrée en vigueur avant que le permis de construire ne soit délivré.

Ainsi dans cette affaire, la cour administrative d'appel ne pouvait pas rejeter la requête de la SCCV parce que cette dernière n'avait pas joint à sa demande des documents de nature à établir que la servitude aurait pris effet à la date de délivrance du permis alors qu'elle avait produit, outre la copie du projet de convention d'institution de la servitude, la promesse unilatérale de vente de la commune mentionnant de façon expresse que celle-ci s'engageait à constituer une convention de cour commune grevant la propriété qu'elle conserverait et définissant, de manière précise et circonstanciée, les contours de la servitude en cause.

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RECEPTION JUDICIAIRE DES TRAVAUX : une confirmation de jurisprudence (Cass. 3e civ., 12 oct. 2017, n° 15-27802)

A nouveau saisie d'un pourvoi concernant la réception judiciaire des travaux, la troisième chambre civile de la Cour de cassation martèle, par un arrêt qu'elle destine à la plus large publicité, qu’en l’absence de réception amiable, la réception judiciaire peut être ordonnée si les travaux sont en état d’être reçus.

Les propriétaires de deux appartements situés sur le même palier demandent à un entrepreneur de les réunir. En cours de chantier, ils constatent l’existence de malfaçons et de non-façons, reprennent les clefs du logement à l’entreprise et y emménagent puis, après expertise, assignent l’entrepreneur et son assureur en indemnisation de leurs préjudices.

Viole l’article 1792-6 du Code civil la cour d’appel de Paris qui, pour refuser la réception judiciaire des travaux, retient que le prononcé de celle-ci suppose que les travaux soient en état d’être reçus mais aussi un refus abusif du maître d’ouvrage de prononcer une réception expresse sollicitée par le constructeur, alors qu’en l’absence de réception amiable, la réception judiciaire peut être ordonnée si les travaux sont en état d’être reçus.

Texte intégral ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1043_12_37803.html

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COMPROMIS DE VENTE : Se rétracter par LRAR, délai et point de départ (Cass. Civ. 3ème, 12 octobre 2017, pourvoi n° 16-22.416, FS-P+B+I)

Le délai de rétractation institué par l'art. L. 271-1 du Code de la consommation prévoit deux modes de notification différents, la lettre recommandée avec avis de réception et la remise en main propre.

Une promesse synallagmatique (compromis de vente) avait été signée. L'acquéreur ne voulait plus acheter et il prétendait pouvoir valablement se rétracter. Le vendeur soutenait en particulier qu'il n'y avait pas lieu à rétractation et sollicitait l'application de la clause pénale prévue par l'avant-contrat.

La Cour de cassation founrit deux réponses :

- La première pour déterminer sur qui pèse la preuve du caractère non-professionnel de l'acquéreur. Logiquement, elle considère que la charge de la preuve pèse sur le vendeur. On doit partir du principe qu'a priori l'acquéreur personne physique n'a pas la qualité de professionnel. En l'espèce, le délai de rétractation devait être purgé.

- La seconde est relative au mode de notification par lettre recommandée avec avis de réception de l'acte de promesse synallagmatique de vente (compromis) par le vendeur à l'acquéreur. Dans cette affaire, l'accusé de réception avait été signé par la mère de l'acquéreur et non par l'acquéreur lui-même. La Cour relève que la mère n'était pas munie d'un mandat pour recevoir l'acte de notification. De là, elle en déduit que celui-ci n'était pas régulier, que le délai de rétraction n'avait pas couru et qu'en conséquence la clause pénale n'était pas due.

Il est rappelé que pour la jurisprudence, il doit y avoir autant de lettres recommandées que d'acquéreurs, hormis l'hypothèse d'un mandat. Si tel n'est pas le cas, le délai de 10 jours ne court pas contre l'acquéreur n'ayant pas bénéficié d'une notification personnelle ; il peut par conséquent toujours se rétracter. De même, faute d'avoir signé l'avis de réception, l'acquéreur n'a pas bénéficié d'une notification personnelle. Le vendeur pourra toujours se retourner contre La Poste.

Texte intégral de l'arrêt : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000035808346&fastReqId=383713625&fastPos=1

VEFA : Nullité de la VEFA pour agissement dolosif du vendeur et de son mandataire (Cass. Civ. 3e , 12 octobre 2017, pourvois n° 16-23.362 et N° 16-23.501, rejet, F-D)

M. X avait été préalablement démarché par la société Omnium Conseil devenue Stellium Immobilier qui lui avait remis une plaquette de commercialisation indiquant que : « Le Domaine des Lys offre aux investisseurs l'opportunité d'un placement idéal, sûr et rentable à court terme, gage d'un niveau de défiscalisation performant, tout en constituant à long terme un patrimoine immobilier sécurisant ».

Ce document a été complété par la remise aux acquéreurs, M. et Mme X, d'une étude financière personnalisée mettant en avant le gain fiscal ainsi que le gain net de l'opération dans le cadre du régime fiscal de la loi de Robien.

Ce type d'investissement suppose en particulier que les acquéreurs puissent louer leur appartement dès son achèvement et pour le montant de loyer annoncé.

Or, dans cette affaire, les acquéreurs, dont il n'était pas contesté qu'ils étaient profanes en matière d'investissement immobilier locatif et en matière financière et fiscale, n'ont pu louer leur appartement pendant seize mois et ont dû ensuite accepter des baisses de loyers substantielles, et ceci en raison de la saturation du marché immobilier locatif de Carcassonne.

Les acquéreurs ont alors assigné la société venderesse, le commercialisateur (la société Stellium Immobilier), ainsi que le notaire ayant reçu l'acte en nullité de la vente pour dol, absence de cause, manquement au devoir d'information et de conseil.

La Cour d'appel de Montpellier a annulé la vente en retenant que le consentement des acquéreurs avait été vicié par le dol de la société venderesse et le dol subséquent de son mandataire, la société Stellium Immobilier.

La Cour de Montpellier a en outre condamné la société venderesse in solidum avec la société Stellium et le notaire à payer aux acquéreurs une somme à titre de dommages et intérêts.

La société venderesse et la société Stellium Immobilier ont formé un pourvoi en cassation à l'encontre de cet arrêt. La société venderesse faisait ainsi valoir que la cour d'appel n'avait pas démontré l'intention de la société venderesse de tromper les acquéreurs et qu'il n'était pas établi que cet éventuel dol ait pu causer une erreur provoquée dans la mesure où les acquéreurs étaient nécessairement informés des aléas liés à la commercialisation du bien puisqu'ils avaient souscrit une assurance couvrant les risques de loyers impayés.

La Cour de cassation rejette ce pourvoi selon la motivation suivante :

« Mais attendu qu'ayant relevé que la SCI connaissait la plaquette de commercialisation remise aux acquéreurs par la société Omnium Conseil [...], que la SCI ne pouvait soutenir qu'elle ignorait l'existence de la simulation financière remise par sa mandataire aux acquéreurs[...] qu'en sa qualité de promoteur immobilier la SCI connaissait l'état de saturation du marché locatif [...] et que, malgré cette conjoncture locale difficile [...] la SCI assurait aux acquéreurs un placement sûr et rentable à court terme dans l'unique intérêt de rentabiliser son opération et que ces affirmations mensongères dépassaient la nécessité admise de flatter le produit proposé à la vente, la cour d'appel a pu déduire qu'en usant de manoeuvres dolosives, la SCI avait provoqué chez M. X, une erreur sur la rentabilité de leur acquisition qui les avaient déterminés à contracter, et que le contrat de vente conclu entre les parties devait être annulé ».

A l'appui de son pourvoi, le négociateur faisait quant à lui valoir que la Cour n'avait pas démontré son intention de tromper les acquéreurs. Son pourvoi a été également rejeté par la Cour de cassation au motif suivant :

« Mais attendu qu'ayant relevé que la société Stellium Immobilier avait démarché M. X en exécution de la convention de commercialisation signée avec la SCI, que, grâce à l'étude financière personnalisée, elle avait fait espérer aux acquéreurs potentiels un gain fiscal et financier net sur l'ensemble de l'opération alors qu'en sa qualité de professionnel spécialisé dans le conseil en investissement financier, elle connaissait l'état de saturation du marché immobilier sur la ville de Carcassonne, ainsi que les risques importants auxquels elle exposait M. X et Madame Y en les convaincant de s'engager dans ce projet, que cette étude financière personnalisée contenait une étude d'investissement locatif, un tableau de trésorerie, un calcul détaillé du revenu foncier des incidences fiscales et la synthèse des incidences fiscales annuelles au regard de la Loi de Robien, ainsi que le calcul de la plus-value immobilière, tous ces éléments étant destinés à faire croire aux acquéreurs potentiels que leur investissement était avantageux et sans aucun risque, alors que l'opération s'était révélée déficitaire... et qu'elle avait également participé à la confection de la plaquette de commercialisation destinée à convaincre des avantages de ce projet immobilier, la Cour d'Appel a pu en déduire que, ces manoeuvres ayant déterminé M. X et Madame Y à contracter, la société Stellium Immobilier, mandataire de la SCI Domaine des Lys, avait commis un dol à leur égard ».

La Cour de cassation a considéré en particulier que la présentation des attraits de l'opération dépasse le simple argumentaire commercial et que les informations mensongères sont constitutives de manoeuvres destinées à tromper le consentement des acquéreurs.

CERTIFICAT D'URBANISME : Conséquence du sursis à statuer du certificat d'urbanisme (Conseil d'Etat, 6e et 1re chambres réunies, 11 octobre 2017, req. N° 401.878)

M. et Mme A sont les gérants du groupement foncier agricole GSR, propriétaire des parcelles cadastrées ..., sur le territoire de la commune du Pallet ; un certificat d'urbanisme concernant ces parcelles leur a été délivré le 22 septembre 2011 par le maire de la commune, sur la base du plan d'occupation des sols approuvé le 17 février 1986, alors en vigueur ; le 29 décembre 2011, M. et Mme A ont déposé en mairie une demande de permis de construire, sur les parcelles cadastrées ... comprises dans plus haut ; par une décision du 17 février 2012, le maire a sursis à statuer sur cette demande au motif que le projet de construction serait de nature à compromettre ou rendre plus onéreux l'exécution du plan local d'urbanisme alors en cours d'élaboration et approuvé le 27 février 2012 par le conseil municipal ; par l'arrêté contesté en date du 2 mai 2012, le maire a refusé de délivrer le permis de construire sollicité au motif qu'il contreviendrait aux dispositions du plan local d'urbanisme venant d'être approuvé ; M. et Mme A se sont pourvus contre l'arrêt du 27 mai 2016, par lequel la cour administrative d'appel de Nantes a annulé le jugement du 16 décembre 2014 du tribunal administratif de Nantes qui avait annulé cet arrêté et a rejeté leur demande.

La Haute juridiction administrative rappelle la règle.

Lorsqu'un certificat d'urbanisme a été délivré sur le fondement du a) de l'art. L. 410-1 du Code de l'urbanisme et que, dans les conditions prévues aux arti. L. 111-7 et L. 111-8 du Code de l'urbanisme, un sursis à statuer est opposé à la demande de permis de construire présentée par le bénéficiaire de ce certificat au motif que cette demande serait de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du plan local d'urbanisme dont l'élaboration est en cours, l'autorité compétente pour statuer sur la demande est fondée à faire application du nouveau plan local d'urbanisme si, à l'expiration du délai de sursis à statuer, ce nouveau plan est entré en vigueur.

LOTISSEMENT ET CAHIER DES CHARGES : Panneau d'affichage publicitaire contraire au cahier des charges du lotissement (Cour d'appel de Dijon, Chambre civile 1, 10 octobre 2017, RG N° 15/00941)

Monsieur Pierre B et son épouse Madame Lucette P ont fait l'acquisition d'une maison d'habitation située dans un lotissement [...] en 1964. Ledit lotissement a été créé à la fin des années 1950.

Dans le courant du mois de juin 2013, Monsieur Jésus P-C et son épouse Madame Armel E ont fait construire un dispositif scellé au sol, de 12 mètres carrés de surface et d'une hauteur de 5 mètres 42, destiné à la publicité.

Monsieur et Madame B. ont déploré l'installation de ce panneau publicitaire qui, compte tenu de sa taille, était visible depuis l'intérieur de leur domicile.

Sollicitant le retrait du dit panneau, les époux P. ont, par acte du 9 décembre 2013, fait assigner leurs voisins. devant le TGI de Chaumont.

Après jugement appel a été relevé.

Les colotis, qui ont implanté un panneau d'affichage publicitaire sur leur terrain, ont respecté le dispositif d'implantation du panneau publicitaire en soumettant leur demande auprès des services compétents et en régularisant un contrat de location d'emplacement publicitaire.

Toutefois, il y a violation du cahier des charges dès lors que le cahier des charges, qui est en vigueur au-delà du délai de 10 ans, à l'inverse du règlement de lotissement, traduit la volonté des propriétaires de protéger leur vue depuis leur immeuble et est applicable à tous les colotis. Il est opposable aux acquéreurs, ayant fait l'objet de la publicité foncière. Les conditions de délivrance des autorisations administratives ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre les colotis résultant du cahier des charges du lotissement. En conséquence, les colotis, les époux P-C, sont condamnés à retirer l'enseigne publicitaire installée sur leur terrain dans le délai d'un mois, sous astreinte de 200 euro par jour de retard passé ce délai courant pendant un an.

Ils sont condamnés à payer à la partie adverse 2'000 euro à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance constitué d'un préjudice de vue incontestable.

PERMIS DE CONSTRUIRE : Fraude à la qualité pour demander un permis de construire (Conseil d'État, 6e et 1re Chambres réunies, 9 octobre 2017, req. N° 398.853, Lebon)

Si postérieurement à la délivrance du permis de construire, l'administration a connaissance de nouveaux éléments établissant l'existence d'une fraude à la date de sa décision, elle peut légalement procéder à son retrait sans condition de délai. La fraude est caractérisée lorsqu'il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire a eu l'intention de tromper l'administration sur sa qualité pour présenter la demande d'autorisation d'urbanisme.

Par un arrêté du 28 juin 2012, le maire de Sceaux a accordé à la société Les Citadines un permis de construire un immeuble comprenant seize logements et un commerce au rez-de-chaussée, valant également permis de démolir ; par une décision du 21 septembre 2012, le maire a retiré cet arrêté, puis rejeté le recours gracieux formé par la société contre cette décision ; par un jugement du 5 mai 2014, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté la demande de la société tendant à l'annulation pour excès de pouvoir de cette décision ; par un arrêt du 18 février 2016, contre lequel la SARL Les Citadines se pourvoit en cassation, la cour administrative d'appel de Versailles a rejeté son appel contre ce jugement.

Aux termes de l'art. R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; / c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique. " ; en vertu du dernier alinéa de l'art. R. 431-5 du même code, la demande de permis de construire comporte l'attestation du demandeur qu'il remplit les conditions définies à l'art. R. 423-1 pour déposer une demande de permis ; qu'enfin, aux termes du second alinéa de l'art. L. 424-5 du même code : " Le permis de construire, d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peut être retiré que s'il est illégal et dans le délai de trois mois suivant la date de cette décision. Passé ce délai, le permis ne peut être retiré que sur demande explicite de son bénéficiaire ".

Il résulte de ces dispositions que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l'attestation du pétitionnaire qu'il remplit les conditions définies à l'art. R. 423-1 cité ci-dessus ; que les autorisations d'utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la réglementation d'urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction d'une demande de permis, la validité de l'attestation établie par le demandeur ; ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'art. R. 423-1 du code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande ; que, lorsque l'autorité saisie d'une demande de permis de construire vient à disposer, au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une mesure d'instruction lui permettant de les recueillir, d'informations de nature à établir son caractère frauduleux, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif ; enfin, si postérieurement à la délivrance du permis de construire, l'administration a connaissance de nouveaux éléments établissant l'existence d'une fraude à la date de sa décision, elle peut légalement procéder à son retrait sans condition de délai ; que la fraude est caractérisée lorsqu'il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire a eu l'intention de tromper l'administration sur sa qualité pour présenter la demande d'autorisation d'urbanisme.

La cour a relevé que le document, dont se prévalait la société Les Citadines, par lequel le propriétaire du terrain d'assiette s'était engagé à signer dans un certain délai une promesse de vente, était caduc à la date de demande de permis de construire en raison de l'expiration de ce délai ; elle a également relevé que la société savait, à la date du dépôt de la demande de permis de construire, qu'une promesse de vente en vue de construireavait été signée par le propriétaire avec une autre société ; elle en a déduit que, dans ces circonstances, nonobstant l'introduction ultérieure d'une action en nullité de cette promesse de vente devant le juge judiciaire, en attestant avoir qualité pour demander l'autorisation de construire, la société avait eu l'intention de tromper l'autorité administrative sur sa qualité et avait ainsi obtenu le permis par fraude.

En jugeant que le maire pouvait légalement retirer le permis de construire en se fondant sur des éléments ne figurant pas dans le dossier du pétitionnaire et dont il a eu connaissance postérieurement à sa délivrance établissant l'existence d'une fraude du pétitionnaire à la date du permis, notamment l'existence d'une promesse de vente conclue par le propriétaire avec une autre société, la cour n'a pas entaché son arrêt d'erreur de droit.

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VENTE IMMOBILIERE : La condition suspensive d'obtention d'un prêt ne peut imposer à l'acquéreur de déposer ses demandes dans un délai de 10 jours (Cour d'appel de Douai, Chambre 1, section 1, 5 octobre 2017, RG N° 16/06634)

Par acte du 14 septembre 2012, M. et Mme V ont vendu à Mme T et M. F une maison d'habitation située à La Capelle les Boulogne, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt. L'acte authentique devait être signé avant le 11 février 2013.

Le 27 décembre 2012, les acquéreurs avisaient les vendeurs de ce que leur prêt avait été refusé.

Soutenant que les acquéreurs avaient manqué à leurs engagements contractuels en présentant leur demande à un établissement financier après la date prévue au contrat et en sollicitant un emprunt non conforme à ce que l'acte prévoyait, les vendeurs ont saisi le TGI de Boulogne sur mer qui, par jugement du 18 octobre 2016, les a déboutés de leurs demandes.

La condition suspensive d'obtention d'un financement, ne peut imposer à l'acquéreur de déposer ses demandes dans un délai de 10 jours et d'en justifier sous 48 heures. En effet, les règles applicables en cas de recours à un emprunt pour un achat immobilier sont prévus par l'article L. 312-16 du Code de la consommation, qui ne prévoit pas que le dossier de financement devra être déposé dans un certain délai. Ces dispositions étant d'ordre public, nul ne peut imposer aux acquéreurs, des exigences supérieures de sorte que les stipulations qui le font doivent être réputées non écrites.

En revanche, le candidat acquéreur, en présentant une demande de financement d'un montant supérieur à celui prévu par la condition suspensive, est réputé être à l'origine de la défaillance de la condition. Il en va plus particulièrement ainsi lorsque le dépassement est significatif et risque de bouleverser l'économie générale du contrat de crédit. Toutefois, face à un dépassement inférieur à 10 %, en l'occurrence, un peu plus de 8 %, la défaillance de la condition ne peut être imputée au candidat acquéreur, en l'absence d'élément permettant de démontrer qu'une demande conforme aux stipulations du compromis aurait abouti. Il convient donc de considérer que la défaillance n'est pas due au fait du candidat acquéreur, de sorte que le compromis est caduc.

COPROPRIETE : Refus d’accès aux lots de copropriété pour mesurage et trouble manifestement illicite (Cass. 3e civ., 5 oct. 2017, n° 16-21971)

Dès lors qu’elle retient que la résolution de l'assemblée générale a donné mission à un géomètre de procéder à un mesurage des lots de copropriété et que cette décision est devenue définitive, en l'absence de recours formé dans le délai prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel de Paris peut estimer que l'ingérence résultant de la décision de l'assemblée générale et impliquant que le géomètre pénètre dans le domicile de ces sociétés ne porte pas une atteinte disproportionnée à leur droit au respect de celui-ci au regard du but légitime poursuivi, visant à s'assurer que la répartition des charges était en adéquation avec les surfaces respectives des différents lots et peut en déduire que le refus des deux sociétés de laisser le géomètre accomplir sa mission est constitutif d'un trouble manifestement illicite.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000035748437&fastReqId=505042339&fastPos=1

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COPROPRIETE : L'acquéreur d'un lot de copropriété horizontale peut demander l'achèvement de la voirie (Cour de cassation, Chambre civile 3, 5 octobre 2017, RG N° 16-21.962, cassation partielle, inédit)

La Cour de cassation rappelle l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis.

M. et Mme X et M. et Mme Y ont respectivement acquis en l'état futur d'achèvement de la SCI La Geraude les lots n° 1 et 2 d'une copropriété horizontale ; le 25 septembre 2013, ils ont assigné cette société en achèvement de la voie commune desservant leurs lots

Pour rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action, l'arrêt d'appel retient qu'il ressort des actes de vente que celle-ci est expressément limitée à un lot en nature de terrain bâti dont la propriété comprend exclusivement la pleine propriété de la maison d'habitation édifiée sur ce lot, celle du garage attenant à la maison, celle des accessoires et dépendances tels que les branchements aux différents réseaux pour leur partie desservant ce seul lot, ainsi que la jouissance exclusive et particulière de la totalité du sol du lot, pour en déduire que M. et Mme X et M. et Mme Y ne peuvent avoir pris possession de la voie d'accès qui concerne l'aménagement des parties communes.

En statuant ainsi, alors qu'il était mentionné dans les actes de vente que les lots acquis comprenaient des millièmes de copropriété du sol et des parties communes générales, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs de ces actes, a violé le principe susvisé.

COPROPRIETE : Propriété de la voie d'accès dans une copropriété horizontale (Cour de cassation, Chambre civile 3, 5 octobre 2017, RG N° 16-21.962, cassation partielle, inédit)

Par actes du 10 juillet 1998, M. et Mme X et M. et Mme Y ont respectivement acquis en l'état futur d'achèvement de la SCI "La Geraude" les lots n° 1 et 2 d'une copropriété horizontale ; le 25 septembre 2013, ils ont assigné cette société en achèvement de la voie commune desservant leurs lots.

Pour rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action, l'arrêt d'appel retient qu'il ressort des actes de vente que celle-ci est expressément limitée à un lot en nature de terrain bâti dont la propriété comprend exclusivement la pleine propriété de la maison d'habitation édifiée sur ce lot, celle du garage attenant à la maison, celle des accessoires et dépendances tels que les branchements aux différents réseaux pour leur partie desservant ce seul lot, ainsi que la jouissance exclusive et particulière de la totalité du sol du lot, pour en déduire que les acquéreurs des lots ne peuvent avoir pris possession de la voie d'accès qui concerne l'aménagement des parties communes.

En statuant ainsi, alors qu'il était mentionné dans les actes de vente que les lots acquis comprenaient des millièmes de copropriété du sol et des parties communes générales, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs de ces actes, a violé l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis.

VALEUR VENALE DES IMMEUBLES : A propos de la taxe de 3% (BOI-PAT-TPC-30, 4 octobre 2017, § 80)

Toute entité juridique française ou étrangère, qu'elle dispose ou non de la personnalité morale, est redevable de la taxe sur la valeur vénale des immeubles possédés directement ou indirectement en France, égale à 3 % de la valeur vénale de ces immeubles ou des droits sur ceux-ci (CGI, art. 990 D).

Toute entité juridique interposée entre le ou les débiteurs de la taxe et les immeubles ou droits immobiliers est solidairement responsable du paiement de la taxe due, le cas échéant, au titre desdits immeubles ou droits immobiliers (CGI, art. 990 F).

Dans une mise à jour de la base BOFiP-Impôts du 4 octobre 2017, l'Administration précise que la personne tenue solidairement de la taxe fait l'objet d'un avis de mise en recouvrement en application de l'article R.* 256-2 du LPF qui prévoit la notification de chacun des contribuables tenus solidairement au paiement à moins qu'ils n'aient la qualité de représentant ou d'ayant cause du contribuable (BOI-PAT-TPC-30, 4 oct. 2017, § 80).

Il est aussi est précisé qu'à défaut de paiement spontané, le comptable chargé du recouvrement applique la procédure de relance des défaillants prévue aux articles L. 257-0 A et L. 257-0 B du LPF puis exerce des poursuites à leur encontre (BOI-PAT-TPC-30, 4 oct. 2017, § 80).

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VEFA ET DEFISCALISATION : L'autorisation d'EHPAD non accordée, conséquences (Cour de cassation, chambre civile 1, 4 octobre 2017, N° de pourvoi: 15-28.407, cassation partielle, inédit)

Suivant acte reçu le 14 janvier 2008 par Y, notaire, la SCI Tamaris a vendu à M. X, qui souhaitait réaliser, avec le financement de la société Crédit foncier de France, un investissement locatif bénéficiant de dispositions légales de réduction d'impôt, trois lots d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, sur lesquels ce dernier avait consenti un bail commercial à la société Méditerranée seniors ; qu'il était stipulé que les biens faisaient partie d'un ensemble immobilier à usage de résidence pour étudiants et de résidence médicalisée de type établissement hospitalier pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) ; l'acte authentique contenait, en outre, un contrat de prêt consenti à M. X par la banque ; le délai de livraison n'a pas été respecté et la SCI n'a pas obtenu l'autorisation administrative prescrite pour l'ouverture d'un EHPAD ; M. X a assigné la SCI et son administrateur judiciaire en résolution du contrat de vente, et le notaire en responsabilité et en indemnisation.

1/  La SCI et la banque ont soutenut que le moyen par lequel M. X prétend que le préjudice financier et fiscal qu'il invoque est constitué par une perte de chance est irrecevable, en ce qu'il serait contraire à ses conclusions d'appel.

Mais devant la cour d'appel, M. X demandait la confirmation du jugement en ce qu'il avait prononcé la résolution du contrat de vente, ainsi que l'allocation de dommages-intérêts en réparation, à titre principal, de son préjudice financier et fiscal, et, à titre subsidiaire, d'une perte de chance de bénéficier du statut de loueur meublé professionnel et des avantages qui y sont attachés ; le moyen formulé par M. X, qui n'est pas contraire à ses propres écritures, est recevable.

2/ Pour rejeter la demande de garantie formée par M. X contre le notaire en paiement d'une certaine somme à titre de dommages-intérêts du chef de la perte de crédit d'impôt et de la perte de loyers défiscalisés, l'arrêt retient, par motifs propres, que la résolution de la vente litigieuse a pour conséquence de remettre les choses dans le même état que si les obligations nées de ce contrat n'avaient jamais existé, et non de réserver aux parties une situation meilleure ; il ajoute, par motifs adoptés, que M. X.a fait le choix de solliciter la résolution de la vente, ce qui le prive de facto des gains futurs de son investissement, lesquels ne constituaient qu'une chance de gains sans caractère certain.

En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la SCI avait manqué à son obligation contractuelle de livraison de biens dépendant d'un EHPAD et que la résolution de la vente ne faisait pas obstacle à la condamnation du vendeur professionnel au paiement de dommages-intérêts au profit de l'acheteur, même dans le cas où le dommage invoqué aurait été constitué par une perte de chance, la cour d'appel a violé l'art. 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

3/  Pour rejeter les demandes en garantie de M. X dirigées contre le notaire, l'arrêt d'appel retient que les pièces versées aux débats ne permettent pas de caractériser, à la simple lecture des documents que ce dernier avait en sa possession, lors de l'établissement de l'acte authentique de vente, que les biens vendus ne faisaient pas partie d'un ensemble immobilier à usage de résidence médicalisée pour personnes âgées EHPAD et qu'en outre, il n'appartenait pas au notaire de vérifier l'exactitude de la déclaration de la SCI, retranscrite dans cet acte, concernant la destination en EHPAD des biens vendus.

En statuant ainsi, alors que le notaire rédacteur de l'acte était tenu d'éclairer l'acquéreur sur sa portée, ses effets et ses risques, eu égard au but poursuivi par celui-ci, la cour d'appel a violé l'arti. 1382, devenu 1240 du code civil.

URBANISME : Vers un rétablissement temporaire du COS dans les communes touristiques et les stations classées ? (AN, prop. L. n° 225, 27 sept. 2017)

L’article 157 de la loi ALUR, dont l’objectif est de favoriser la construction, a supprimé le COS et la dimension minimum du terrain. Cette disposition répondait au souci de construire davantage dans les zones tendues et de mettre fin ainsi au plus vite à la crise du logement.

Un député souligne que ce texte a, toutefois, été adopté sans référence aux dispositifs prévus pour la défense de l’environnement comme ceux qui sont contenus dans la loi Montagne ou la loi Littoral.

Ainsi, des services de l’urbanisme de communes situées dans ces secteurs, notamment en Haute-Savoie, se sont vues parfois confrontées, depuis la publication de la loi, à des demandes de permis qui ne correspondent en rien aux souhaits du législateur et qui ne répondent absolument pas à la finalité sociale de la loi.

Le député fait observer qu’il est paradoxal que cette loi, à vocation sociale, facilite l’implantation géographique en des endroits jusque-là inconstructibles pour la défense de l’environnement ou soumis à des règles organisant un urbanisme respectueux du cadre environnemental et paysager auquel il devait s’intégrer.

C’est pourquoi il a déposé à l’Assemblée nationale une proposition de loi visant à ce qu’un rétablissement temporaire du COS puisse s’appliquer dans les communes touristiques et stations classées de tourisme qui le souhaitent et qui délibèreraient en ce sens, jusqu’à la première révision ou modification du PLU suivant la publication de cette proposition de loi.

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BAIL : L'acquisition de la clause résolutoire du bail est quasiment automatique (Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 4, 26 septembre 2017, RG N° 15/20102)

Le tribunal a retenu que la société locataire avait cessé de régler les loyers au mois de septembre 2014 et que le bail s'était trouvé résilié de plein droit le 20 octobre 2014 par l'effet de la clause résolutoire du bail insérée dans le bail.

La société HUB, locataire, et Monsieur M ont soutenyque la clause résolutoire du bail a été mise en oeuvre de mauvaise foi et alors que l'appartement n'était pas utilisable dans des conditions décentes.

Pour la cour d'appel, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer. C'est en vain que la société locataire invoque l'exception d'inexécution pour justifier le défaut de paiement du loyer. Les désordres affectant l'étanchéité de la douche du fait de la détérioration des joints et le litige entre le bailleur et le gérant de la société locataire sur l'imputabilité au bailleur ou au locataire des travaux pour y remédier ne caractérisent pas l'exception d'inexécution dont se prévale la locataire.

S'agissant de l'indemnité d'occupation, en vertu de la clause pénale du bail, le locataire déchu de tout droit d'occupation qui ne libère pas les lieux devra verser une indemnité conventionnelle d'occupation égale à deux fois le loyer quotidien jusqu'à son déménagement et la restitution des clés. Si les conditions d'application de cette clause pénale sont réunies, elle n'en demeure pas moins excessive compte tenu des circonstances et de la faible durée d'occupation de l'appartement après la cessation du bail (deux mois) et avant toute décision de justice ordonnant l'expulsion des lieux. En conséquence, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer courant et des charges, majoré de 10 pour-cent. L'arriéré de loyer et d'indemnité d'occupation s'élève à 8.240 euro.

Les désordres affectant la douche n'étaient pas récents et ne relevaient pas de l'entretien locatif consistant dans le remplacement des joints. Il a été nécessaire d'enlever le bac à douche, le carrelage mural et il a été constaté un taux d'humidité élevé dans le mur entourant la douche. Les désordres relèvent donc de la responsabilité du bailleur. Cependant, il n'est pas démontré que le gérant de la société locataire a été totalement empêché d'utiliser la douche. Il demeure que ces désordres ont affecté la jouissance des lieux et ont occasionné pour le moins une gêne pour le locataire. Le préjudice subi pendant 10 mois doit être réparé par l'allocation de 1.500 euro à titre de dommages et intérêts.

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OPERATION DE DEFISCALISATION IMMOBILIERE : Responsabilité des banquier et notaire (Cass. Civ. 3e, 20 septembre 2017, pourvoi n° 15-14.176, cassation, F-D)

Monsieur et madame achètent, en vue de leur location dans le cadre d'une opération de défiscalisation, divers biens immobiliers, à l'aide d'un prêt.

Insatisfaits des résultats de l'opération, les acquéreurs assignent en responsabilité le banquier et le notaire.

La cour d'appel retient que la banque engage sa responsabilité délictuelle à l'égard des époux pour manquement à ses obligations de conseil et de mise en garde et écarte la responsabilité du notaire.

L'arrêt d'appel est partiellement cassé.

D'une part, l'objet et les effets des deux contrats étant distincts, la cour d'appel a pu, sans se contredire, retenir qu'à la différence du crédit, l'achat immobilier n'est pas disproportionné. Ayant relevé que les époux sont propriétaires de deux immeubles et disposent d'une épargne de plus de 86 000 euro, mais retenu que l'opération est néanmoins hors de proportion avec leurs moyens, compte tenu du taux d'endettement élevé et de l'évolution défavorable de leurs revenus, la cour d'appel a pu en déduire que la banque est tenue à leur égard d'une obligation de mise en garde, et que, faute de l'avoir exécutée, elle engage sa responsabilité contractuelle.

D'autre part, le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets, notamment quant à ses incidences fiscales, ainsi que sur les risques, de l'acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller.

Cette obligation du notaire doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l'acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance.

En se déterminant par des motifs, impropres à exclure un manquement du notaire à son devoir de conseil, notamment quant aux conséquences de l'opération immobilière, dont il n'a pas soutenu devant la cour d'appel avoir ignoré le but fiscal, la cour d'appel ne donne pas de base légale à sa décision.

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GARANTIE DES VICES CACHES : Le point de départ du délai de deux ans pour exercer l'action en garantie des vices cachés (Cour d'appel de Nancy, Chambre civile 1, 19 septembre 2017, RG n° 16/00224)

Par acte authentique du 1er août 2008, la S.C.I. Immobilière du Rond Point a cédé à la S.C.I. AJR43 un ensemble immobilier situé [...], au prix de 500'000 euro.

Au motif que des infiltrations et des remontées d'humidité affectaient l'un des appartements situés au rez-de-chaussée qu'elle donnait à bail, la société AJR43 a saisi, par acte du 9 juillet 2012, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nancy qui, par ordonnance du 8 août suivant, a désigné M. Noël V en qualité d'expert judiciaire.

L'expert ainsi désigné ayant déposé son rapport, le 8 mars 2013, la société AJR43 a, par acte du 4 octobre 2013, a fait assigner au fond la société Immobilière du Rond Point pour la voir condamner à lui payer différentes sommes à titre de réduction du prix de vente, de dommages-intérêts pour perte de loyers et préjudice moral, d'indemnité de procédure.

Par jugement contradictoire, assorti de l'exécution provisoire, du 16 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Nancy a condamné la S.C.I. Immobilière du Rond Point à payer à la S.C.I. AJR43 diverses sommes.

Appel a éré relevé.

L'art. 1648 du Code civil dispose que l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. En l'espèce, la vente porte sur un immeuble à usage d'habitation et l'appartement du rez-de-chaussée était donné à bail lors de la vente. Les doléances qui ont été adressées à l'acheteur de l'immeuble par le locataire qui se plaignait d'humidité affectant le logement, sans autre précision, n'étaient pas assez détaillées pour permettre à l'acquéreur d'apprécier dans toute son ampleur le vice dont était atteinte la chose vendue. En revanche, la lettre adressée, le 18 octobre 2010, par la caisse d'allocation familiales qui faisait état d'infiltrations par le mur et par le sol de nature à rendre l'appartement donné à bail inéligible à l'allocation logement, a permis à l'acquéreur d'avoir une connaissance plus précise du vice affectant la chose vendue. En assignant en référé le vendeur, par acte du 9 juillet 2012, c'est-à-dire moins de deux ans après avoir reçu la lettre de la caisse d'allocations familiales, l'acheteur a agi dans le délai de deux ans prévu à l'article 1648 du Code civil.

Sur le fond, la cour d'appel juge que l'action estimatoire (action en réduction de prix) intentée par l'acheteur de l'immeuble est bien fondée. Le rapport d'expertise judiciaire a constaté des vices de construction de l'immeuble expliquant l'importante humidité affectant le logement du rez-de-chaussée (remontées capillaires et mauvais état des enduits de façade). L'expert a conclu que le logement était impropre à sa destination. Les vices n'étaient pas apparents lors de la vente, puisque le locataire, entré dans les lieux un mois avant la vente, atteste qu'il n'existait alors aucune trace d'humidité. La clause excluant la garantie des vices cachés n'est pas applicable puisque le vendeur, qui était propriétaire de l'immeuble depuis 1988, avait nécessairement connaissance des vices affectant l'immeuble, l'expert ayant précisé que les remontées capillaires existaient depuis l'origine de la construction et que le mauvais état des enduits n'était pas récent. La réduction de prix à laquelle l'acheteur peut prétendre est égale au coût des travaux de réfection des désordres, coût évalué à 24'388 euro par l'expert. Par ailleurs, l'acheteur est bien fondé à demander l'indemnisation de la perte locative. Le logement est resté inoccupé depuis le départ du locataire en juillet 2011 et les travaux ne pouvaient être réalisés avant le dépôt du rapport d'expertise. La perte de loyer pendant 22 mois doit être indemnisée à hauteur de 9'570 euro.

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ACTE DE VENTE : Précisions sur la portée de la mention du raccordement à l’assainissement communal (Cass. 3e civ., 14 sept. 2017, n° 16-20196, D)

Aux termes d’un arrêt du 14 septembre 2017, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle qu’il résulte de la stipulation aux termes de l’acte de vente que l’immeuble vendu est raccordé au réseau d’assainissement communal, que le vendeur s’est engagé à délivrer un bien dont toutes les évacuations y sont directement raccordées.

Les faits à l’origine de la décision étaient les suivants. Se plaignant du non-raccordement au réseau d’assainissement, les acquéreurs d’une maison d’habitation assignèrent les vendeurs en paiement des travaux de raccordement et en réparation de leurs préjudices.

Pour rejeter leur demande, la cour d’appel de Versailles retint que :

- il existait un raccordement non déclaré et incomplet du bien vendu au réseau d’assainissement communal puisqu’il existait également une fosse septique ;

- les acquéreurs avaient acquis le bien en sachant que la conformité de ce raccordement n’avait pas été contrôlée et que la mairie n’en avait aucune trace ;

- ils en faisaient leur affaire ;

- et le manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance n’était pas démontré.

La Cour de cassation casse l’arrêt.

En statuant ainsi, alors que l’acte authentique de vente stipulait que l’immeuble vendu était raccordé au réseau d’assainissement communal, ce dont il résultait que les vendeurs s’étaient engagés à délivrer un bien dont toutes les évacuations y étaient directement raccordées, la cour d’appel a violé l’article 1604 du Code civil.

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CAHIER DES CHARGES DU LOTISSEMENT : La Cour de cassation rappelle son caractère contractuel et, dès lors, pérenne (Cour de cassation, Chambre civile 3, 14 septembre 2017, RG N° 16-21.329, cassation, inédit)

M. et Mme X ont établi un projet de division du lot de lotissement dont ils sont propriétaires en trois lots ; ils ont autorisé M. Y à déposer une demande de permis de construire une maison sur deux des lots ; le permis a été délivré le 12 novembre 2012 ; soutenant que la construction projetée contrevenait au cahier des charges du lotissement quant à la superficie minimale de chaque lot et à son affectation, M. et Mme Z, colotis, ont assigné M. et Mme X et M. Y aux fins de faire interdire la construction.

Pour rejeter la demande, l'arrêt d'appel retient qu'en application de l'art. L. 442-9 du code de l'urbanisme, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est, comme en l'espèce, couvert par un plan local d'urbanisme, que le cahier des charges a été annexé à l'arrêté préfectoral du 28 septembre 1968 approuvant le lotissement et qu'il s'est écoulé plus de dix ans après cette autorisation sans qu'une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l'art. L. 442-10, ait demandé le maintien de ces règles de sorte que les règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges sont devenues caduques et que M. et Mme Z sont mal fondés à exciper de leur violation par M. et Mme X.

En statuant ainsi, alors que le cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

VEFA OU REGIME DE DROIT COMMUN : Vente en l’état d’un immeuble à rénover (Cass. 3e civ., 14 sept. 2017, no 15-19753, FS-PB ; rejet)

Par un arrêt publié du 14 septembre 2017, la Cour de cassation apporte des précisions sur les contours du champ d’application des dispositions réglementant la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Dans l’affaire en cause, la haute juridiction rejette le pourvoi des acquéreurs demandant la requalification des ventes conclues en la forme ordinaire en ventes d’immeuble à construire, alors que le montage contractuel prévoyait la mise à la charge des acquéreurs des travaux de réhabilitation en vue de leur faire bénéficier d’avantages fiscaux.

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CLAUSE DE GARANTIE DES VICES CACHES : Le Juge face à la clause exonératoire de la garantie des vices cachés (Cour d'appel de Lyon, Chambre 6, 14 septembre 2017, RG N° 16/03657)

Par acte notarié du 2 septembre 2013, faisant suite à un compromis de vente signé le 17 mai 2013, Romain a vendu aux époux Jean-Paul et Catherine un appartement situé au [...].

Par actes d'huissier de justice des 24 juin et 1er juillet 2014, les époux acquéreurs ont fait assigner leur vendeur et une SAS Valority Transaction devant le tribunal d'instance de Lyon, aux fins d'obtenir, en principal, leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 9.313,10 euros.

Les acquéreurs exposaient qu'à l'occasion d'un dégât des eaux provoqués par eux-mêmes le 14 octobre 2013, ils ont appris que leur voisin du dessous, Didier, avait subi cinq précédents dégâts des eaux provoqués par une fuite provenant de la douche de l'appartement de Romain entre septembre 2011 et mars 2013.

Ils ont fait intervenir un professionnel qui a confirmé que les fuites sont consécutives à un défaut de stabilité du bac à douche, provoquant la rupture des joints d'étanchéité. le vendeur n'ignorait pas ce problème, d'autant qu'il avait participé à une réunion avec le cabinet Saretec, expert mandaté par l'assureur 

Pour la cour d'appel :

Les acheteurs de l'appartement ayant découvert que leur voisin du dessous avait subi différents dégâts des eaux causés par des fuites consécutives à un défaut de stabilité du bac à douche de leur appartement justifient ainsi en l'espèce de l'existence d'un vice caché dont l'existence était connue du vendeur ce qui exclut qu'il puisse se prévaloir de la clause de non garantie contenue dans l'acte de vente notarié.

Le vendeur doit en conséquence indemniser les acheteurs pour le coût des travaux de 2.169 euros, pour le coût de recherche de la fuite de 478 euro et pour la perte de chance de donner le bien en location justifiant l'octroi d'une indemnité de 5 000 euros.

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ASSEMBLEE GENERALE DES COPROPRIETAIRES : Toute assemblée générale convoquée par un syndic dont le mandat est nul est annulable (Cass. 3e civ. 14 sept. 2017 n° 16-17.971 F-D)

Un copropriétaire peut contester dans le délai de 2 mois une assemblée générale convoquée par un syndic dont le mandat est nul même s'il n'a pas contesté les assemblées générales précédentes convoquées par ce même syndic.

Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires en annulation de plein droit du mandat du syndic au motif que celui-ci n’a pas ouvert de compte séparé au nom du syndicat dans les 3 mois suivant sa désignation par l’assemblée générale du 2 décembre 2003. Il demande également l’annulation de l’assemblée générale du 1erdécembre 2011 pour convocation irrégulière par un syndic dépourvu de mandat.

La Cour de cassation lui donne satisfaction. Un copropriétaire est recevable à demander, dans le délai de l’article 42 de la loi de 1965, soit 2 mois, l’annulation de toute assemblée générale convoquée par un syndic dont le mandat est nul, peu important qu’il n’ait pas contesté les précédentes assemblées générales convoquées par ce dernier.

Cet arrêt confirme que les assemblées générales convoquées par un syndic dont le mandat est nul peuvent être contestées dans le délai de 2 mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. 3e civ. 8-6-2011 n° 10-20.231 : BPIM 4/11 inf. 328 ; Cass. 3e civ. 13-11-2013 n° 12-12.084 : BPIM 1/14 inf. 54). Il apporte également une précision intéressante : n’importe quelle assemblée peut être contestée sans qu’il soit nécessaire que toutes l’aient été.

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ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DE LOTISSEMENT : Capacité à agir d'une ancienne association syndicale libre (ASL) de lotissement (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 4 A, 14 septembre 2017, Numéro de rôle : 16/02086)

En application de l'art. 5 de l'ordonnance du 1er juillet 2004, les associations syndicales de propriétaires peuvent agir en justice... sous réserve de l'accomplissement des formalités de publicité prévues par l'article 8..., lequel exige une déclaration en préfecture avec dépôt de statuts et publicité de ceux-ci au journal officiel.

L'art. 60 de cette même ordonnance a imparti aux associations syndicales constituées en vertu de la loi du 21 juin 1865 un délai de deux ans à compter du 5 mai 2006 pour mettre leurs statuts en conformité avec le nouveau dispositif légal ; ledit article modifié par l'art. 59 de la loi 2014-366 du 24 mars 2014 prévoit que par dérogation au deuxième alinéa, les associations syndicales libres régies par le titre II de la présente ordonnance, qui ont mis leurs statuts en conformité avec les dispositions de celle-ci postérieurement au 5 mai 2008, recouvrent les droits mentionnés à l'article 5 de la présente ordonnance dés la publication de la loi numéro 2014-366 du 24 mars 2014, sans toutefois que puissent être remises en cause les décisions passées en force de chose jugée.

Il ressort de ces dispositions qu'à partir de l'accomplissement des formalités de publicité requises, les associations syndicales libres préexistantes, qui n'avaient pas perdu leur personnalité morale mais uniquement certains des attributs de celle-ci, limitativement énumérés par l'art. 5 de l'ordonnance, recouvrent la possibilité d'agir, ou de défendre, en justice.

En l'espèce, l'association syndicale libre produit aux débats un récépissé de la préfecture du Var daté du 18 mars 2011 ; celui-ci précise que sont joints à l'appui de cette déclaration : les anciens statuts, les nouveaux statuts, la demande d'insertion au journal officiel.

L'association syndicale libre produit également l'extrait de la publication au journal officiel du 23 avril 2011, des modifications statutaires avec mise en conformité des statuts avec l'ordonnance numéro 2004-632 du 1er juillet 2004 et le décret numéro 2006-504 du 3 mai 2006.

Les époux D, demandeurs, considèrent comme insuffisant l'accomplissement de ces formalités, faisant valoir à cet effet que n'ont pas été joints le plan parcellaire et une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage, que les statuts n'ont pas été mis en conformité avec l'art. 7 de l'ordonnance et 3 du décret qui exigent le plan parcellaire et la déclaration de chaque adhérent, ainsi que la précision sur les modalités de financement de l'ASL et le mode de recouvrement des cotisations, que de plus la publicité a été effectuée plus d'un mois après la déclaration en préfecture.

Cependant l'argumentation des époux D est inopérante, dans la mesure où d'une part, ils sollicitent des éléments qui ne sont pas exigés lors de la régularisation d'une association syndicale libre préexistante, mais seulement lors de la constitution d'une association syndicale libre, et où d'autre part, ils n'apportent aucun élément permettant de démontrer que ladite ASL aurait simplement conservé son nom mais constituerait en réalité une nouvelle ASL.

En outre, le fait que la publication des statuts n'ait pas été faite dans le mois suivant la date de délivrance du récépissé est sans incidence, la méconnaissance du délai n'étant pas sanctionnée par la perte de capacité d'agir en justice de l'association syndicale libre.

En conséquence, le récépissé de la préfecture du 18 mars 2011 et l'extrait de publication au journal officiel du 23 avril 2011 sont suffisants à justifier de la mise en conformité des statuts de l'association syndicale libre ; à partir de cette publication, l'association syndicale libre des propriétaires du lotissement de la baie du Gaou Benat a donc recouvré la possibilité d'agir en justice.

Par suite, le jugement entrepris sera réformé en ce qu'il déclare l'association syndicale libre irrecevable en ses demandes et l'association syndicale libre des propriétaires du lotissement de la baie du Gaou Benat sera déclarée recevable en ses demandes.

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ZONE INCONSTRUCTIBLE ET DEMOLITION : Demande en démolition d'un garage implanté en zone inconstructible (cass., civ. 3ème, 14 septembre 2017, RG N° 16-19.983, cassation partielle, inédit)

M. et Mme X ont acquis de la société Languedoc terrains une parcelle de terrain à bâtir formant un lot d'une zone d'aménagement concerté ; la société Guiraudon-Guipponi-Leygue groupe, venant aux droits de la société Languedoc terrains, a vendu à M. Y la parcelle voisine ; celui-ci a fait édifier une maison d'habitation à laquelle il a annexé un garage situé à la limite de la propriété avec la parcelle X ; reprochant à M. Y d'avoir construit une annexe à son habitation sur une partie inconstructible de son terrain, M. et Mme X l'ont, après expertise, assigné en démolition et dommages-intérêts.

L'arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa de l'art. 1382, devenu 1240, du code civil.

Pour rejeter la demande de dommages-intérêts formée par M. et Mme X contre M. Y en réparation de leur préjudice de jouissance, l'arrêt retient que la réduction partielle d'ensoleillement d'une pièce pendant une période de l'année ne constitue pas un trouble anormal du voisinage dans une zone urbanisée.

En statuant ainsi, par un motif inopérant, alors que M. et Mme X fondaient leurs prétentions sur l'art. 1382 du code civil (responsabilité civile de droit cmmun), la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

PROMESSE DE VENTE : La rétractation de l’un des époux coacquéreurs emporte celle de l’autre (Cass. 3e civ. 14 sept. 2017 n° 16-17.856 F-D)

Lorsque la promesse de vente désigne de façon indissociable comme acquéreurs les époux, mariés sous le régime de la communauté de biens, la rétractation de l’un emporte celle de l’autre, excluant toute condamnation au paiement de la clause pénale.

Des époux concluent une promesse de vente sous signature privée dressée par un notaire pour l’achat d’une maison de maître avec dépendances. La promesse de vente est remise en main propre à l’époux muni d’un pouvoir de représentation de son épouse. L’acte est notifié à l’épouse par lettre recommandée et elle fait usage de son droit de rétractation dans le délai. Les vendeurs assignent les époux en paiement de la clause pénale en soutenant que la rétractation de l’épouse n’emporte pas celle du mari. Les juges rejettent leur demande aux motifs que la promesse de vente désigne de façon indissociable comme acquéreurs les époux, mariés sous le régime de la communauté de biens, et que la rétractation de l’un des époux emporte celle de l’autre. La promesse étant caduque, le paiement de la clause pénale n’est pas dû. La Cour de cassation confirme.

Le bénéficiaire d’un avant-contrat dispose, on le sait, d’un droit de rétractation de 10 jours (7 jours à l’époque des faits) à compter du lendemain soit de la première présentation de la lettre lui notifiant l’avant-contrat, soit de la remise de l’acte (CCH art. L 271-1). Les textes régissant la remise en main propre à l’acheteur en l’étude notariale n’étaient pas encore en vigueur à la date des faits de l’espèce (CCH art. L 271-1, al. 3 et D 271-6), ce qui explique que le délai de rétractation n’ait pas couru pour l’époux. En cas de pluralité d’acquéreurs, il a déjà été jugé que la rétractation d’un seul est efficace : l’exercice par l’un des acquéreurs de son droit de rétractation entraîne l’anéantissement du contrat (Cass. 3e civ. 4-12-2013 n° 12-27.293 : Sol. Not. 2/14 inf. 29). L’arrêt commenté confirme cette jurisprudence en précisant que la promesse désignait les époux de façon indissociable comme acquéreurs.

Conséquence de la solution : le paiement de la clause pénale ne peut pas être réclamé à l’époux coacquéreur qui ne s’est pas rétracté.

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ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE (ASL) : Le mandat du président d'une ASL, élu sans limitation de durée, ne peut excéder la durée statutaire (Cass. Civ. 3e., 14 septembre 2017, pourvoi n° 16-20.911, FS-P+B)

M. et Mme X, propriétaires d'une maison faisant partie d'un ensemble immobilier, ont assigné l'association syndicale libre du domaine du château de Lery, gérant cet ensemble, en annulation des décisions prises postérieurement au 8 juin 2008 et de l'assemblée générale du 21 décembre 2010.

Pour rejeter cette demande, l'arrêt d'appel retient que la preuve de l'acceptation tacite du mandat des syndics entre le 8 juin 2010 et le 21 décembre 2010 est rapportée par l'absence d'opposition des membres de l'association syndicale libre aux actes de gestion des syndics et de demande de désignation d'un administrateur provisoire à l'expiration du délai de trois ans.

En statuant ainsi, alors que le mandat des syndics et du président de l'association syndicale libre prend fin à l'expiration du délai prévu par les statuts, la cour d'appel, qui n'a pas constaté qu'une nouvelle élection avait eu lieu, a violé l'art. 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.

PERMIS DE CONSTRUIRE ANNULE : constitutionnalité de la limite à l’obligation de démolir ? (Cass. 3e civ. QPC, 12 sept. 2017, n° 17-40046)

Après avoir obtenu de la juridiction administrative l'annulation des permis de construire accordés à deux époux pour la construction d'une maison d'habitation, deux associations les assignent en démolition sur le fondement de l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme.

Saisie par le TGI d’une question prioritaire de constitutionnalité concernant les dispositions de l'article L 480-13, 1 du Code de l'urbanisme, dans leur version issue de la loi n 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances, la Cour de cassation juge que celle-ci présente un caractère sérieux justifiant son renvoi au Conseil constitutionnel.

En effet, en interdisant, en dehors des zones limitativement énumérées, l'action en démolition d'une construction, réalisée conformément à un permis de construire annulé, à l'origine d'un dommage causé aux tiers ou à l'environnement par la violation de la règle d'urbanisme sanctionnée, ces dispositions sont susceptibles de porter une atteinte disproportionnée au droit à réparation des victimes d'actes fautifs et à leur droit à un recours juridictionnel effectif garantis par les articles 4 et 16 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 et de méconnaître les droits et obligations qui résultent de l'article 4 de la Charte de l'environnement. 

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BORNAGE JUDICIAIRE : De l'utilisation des cadastres (Cour d'appel de Besançon, Chambre civile et commerciale 1, 12 septembre 2017, Numéro de rôle : 16/01358)

M. Gérard K est propriétaire d'une parcelle située sur la commune de Grandvillars cadastrée A n° 363 sur laquelle se trouve un étang et qui jouxte les terrains de M. Robert B cadastrés A n° 359, 360, 362 et 364.

Excipant de l'empiétement de l'étang sur ses parcelles, M. Robert B a fait assigner M. Gérard K devant le tribunal d'instance de Belfort aux fins de voir ordonner un bornage judiciaire. Il a obtenu satisfaction, mais l'expertise a été contestée.

L'expert judiciaire a pleinement satisfait à sa mission, de sorte qu'il n'y a pas lieu de recourir à une autre mesure d'instruction, dès lors qu'il a établi un plan des lieux relevant toutes les bornes même celles non signalées par les parties, et a pris en compte au niveau des parcelles boisées la présence de levées et de fossés qui sont des indices naturels de limite de propriété. Son avis est assis sur un calage global puisqu'il a procédé à un calage par superposition du plan des lieux du cadastre napoléonien (1) et du cadastre actuel, méthode généralement adoptée en matière de bornage. Il a également confronté le résultat du calage avec des photographies aériennes détenues par l'INA après les avoir mises à l'échelle considérée. La superposition des clichés photographiques démontrant une extension des limites de l'étang de 1981 à 1993, l'expert était bien fondé à effectuer des relevés des bords de l'étang à des jours différents pour constater d'éventuelles variations. Il a également pris soin de relever la position des arbres présents sur les lieux alors que les différentes photographies aériennes ne font pas apparaître la prétendue haie. La qualité du rapport déposé par l'expert conduit à suivre sa préconisation quant au tracé de la ligne divisoire des parcelles considérées et à ordonner le bornage des parcelles.

La ligne divisoire des parcelles a été submergée par les eaux de l'étang litigieux jouxtant le terrain du requérant. Le propriétaire de l'étang est donc condamné à entreprendre les mesures nécessaires afin de faire baisser le niveau d'eau de son étang, de façon à laisser totalement découverte la propriété voisine et permettre la pose de bornes matérialisant la limite séparative, sous astreinte provisoire de 50 euro par jour de retard passé le délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt et pendant une durée de six mois.

(1) Le cadastre napoléonien ou ancien cadastre ou plan cadastral de 1812 est un cadastre parcellaire unique et centralisé, institué en France par la loi du 15 septembre 1807, à partir du "cadastre-type" défini le 2 novembre 1802. Rassemblant dans une carte homogène une centaine de millions de parcelles, c'est le premier outil juridique et fiscal, permettant d’imposer équitablement les citoyens aux contributions foncières. Succédant aux plans terriers très hétérogènes dans leurs présentation et même dans leurs unités de mesure, il fut levé par les méthodes de l'arpentage et fut révisé par la loi du 16 avril 1930. 

PRIVILEGE DU VENDEUR : Le privilège de vendeur est une garantie autonome qui frappe l'entier immeuble même s'il n'en est acquis que partie (Cour d'appel de Lyon, Chambre civile 1, section B, 12 septembre 2017, RG N° 15/03765)

Par acte reçu par A, notaire à Genas, le 20 novembre 2003, M. Serge C et Mme Christiane T ont acquis pour le prix de 211'500 euro un ensemble immobilier sis [...] en indivision pour la nue-propriété à concurrence de 62 % pour Mme T et de 38 % pour M. C et en tontine pour l'usufruit.

M. Serge C a financé l'acquisition de sa part au moyen d'un prêt 84 000 euro qui lui a été consenti par la BANQUE POPULAIRE LOIRE ET LYONNAIS. Celle-ci est intervenue à l'acte qui lui a reconnu le privilège de prêteur de denier sur l'immeuble.

Suivant inscription publiée le 24 décembre 2003, le privilège a été inscrit du seul chef de M. Serge C sur les 38% de la propriété et sur l'usufruit en tontine.

M. Serge C, qui exerçait en qualité d'artisan personne physique, a été placé en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Lyon en date du 2 mars 2010.

Après avoir déclaré sa créance, qui a été admise au passif, la BANQUE POPULAIRE LOIRE ET LYONNAIS a, par acte d'huissier en date du 29 juin 2012, fait assigner M. Serge C et Mme Christiane T devant le tribunal de grande instance aux fins de partage de l'indivision existant sur l'immeuble. Elle a appelé en cause le notaire.

La banque intervenue à l'acte par lequel l'emprunteur achetait en indivision un bien immobilier en se voyant reconnaître le privilège de prêteur de deniers sur l'immeuble suivant inscription d'un privilège du seul chef de l'emprunteur sur les 38% de la propriété et sur l'usufruit en tontine doit être déboutée de son action en responsabilité dirigée contre le notaire. En effet, le privilège grève de plein droit la totalité de l'immeuble acquis, même s'il est né du chef d'un seul des acquéreurs, comme c'est le cas en l'espèce.

Le privilège de vendeur est donc une garantie autonome qui permet au prêteur de bénéficier d'une garantie sur la totalité du bien. L'acte prévoit donc à bon droit l'inscription du privilège du prêteur de deniers sur l'entier immeuble en précisant de façon exptesse que la co-indivisaire est informée que l'inscription prise contre l'emprunteur porte sur la totalité du bien. Il en résulte que la banque pouvait poursuivre la vente forcée de l'immeuble dont elle a financé l'acquisition sans passer par une procédure préalable de partage et sans que puissent lui être opposés les démembrements de la propriété convenus entre les acquéreurs ou l'éventuelle inefficacité de ces conventions. Il en résulte que la garantie est efficace nonobstant l'acquisition de l'immeuble en indivision sur la nue propriété et en tontine sur l'usufruit. En outre, la publicité foncière est destinée à l'information des tiers et à leur rendre opposables les conventions portant sur les droits réels et les sûretés de sorte que le caractère restrictif de l'inscription litigieuse tenant aux règles issues du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 est sans incidence sur les droits que la banque tient du titre.

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REGLEMENT DE COPROPRIETE : Validité d'un règlement de copropriété fixant des tantièmes de propriété non par lot mais par bloc d'immeuble (CASS. 3E CIV., 7 SEPT. 2017, N° 16-18.331, P+B)

Alors que l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 exige que les quotes-parts de parties communes soient attribuées à chaque lot, n'est pas nécessairement contraire à ces dispositions d'ordre public, le règlement de copropriété fixant les tantièmes non pas par copropriétaire mais par bloc d'immeuble, dès lors qu'il contient les éléments suffisants permettant de calculer les quotes-parts de parties générales attachées à chaque lot.

Telle est la solution qui se dégage de l'arrêt rendu le 7 septembre 2017 par la Cour de cassation. En l'espèce, le domaine d'un château avait été divisé en sept blocs et placé sous le régime de la copropriété ; les voies d'accès et jardins avaient été constitués en parties communes ; les blocs A, B, C et D formaient le bâtiment principal, les blocs E et F correspondaient à des villas indépendantes utilisant les voies d'accès et le bloc G était constitué d'arcades longeant la voie publique.

Les consorts D. faisaient grief à l'arrêt attaqué de rejeter leur demande en annulation d'une assemblée générale. Ils se référaient à l'article 20 g du règlement de copropriété disposant que "les délibérations sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés qui disposeront d'autant de voix qu'ils seront propriétaires de millièmes de choses communes telles qu'ils sont désignés à l'article 3 ci-dessus" ; l'article 3 disposait en A) que le droit aux parties communes concernant la totalité de l'immeuble formant les blocs ABCD était réparti par millièmes entre les blocs ABCD et en B) concernant la totalité de la copropriété que les parties communes aux blocs A-B-C-D-E-F (G) excepté et comprenant uniquement les routes et le jardin compris entre les blocs A-B-C-D-EF-G appartiendraient à chacun des six premiers blocs par sixièmes. Selon les requérants, il en résultait clairement qu'aucun millième n'était attribué aux copropriétaires des blocs E-F-G qui ne disposaient pas de voix à l'assemblée générale.

L'argument est écarté par la Cour suprême. Elle approuve les juges d'appel qui, ayant relevé que, s'agissant des parties communes générales, si le règlement fixait des tantièmes de propriété, non pas par lot, mais par bloc d'immeuble, alors que l'article 22 de la loi de 1965 exige que les quotes-parts de parties communes soient attribuées à chaque lot, la cour d'appel avait pu retenir que les articles 3 A et 3 B du règlement contenaient les éléments suffisants permettant de calculer les quotes-parts de parties générales attachées à chaque lot en prenant en considération à la fois le sixième attribué à chaque bloc d'immeuble et les millièmes attachés à chaque lot du bâtiment principal, dans le respect de l'article 22 de la loi, et que la répartition des voix en 15 750èmes appliquée par le syndicat respectait la répartition initiale en sixièmes et la répartition par millièmes au sein du bâtiment principal.

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TROUBLE ANORMAL DE VOISINAGE : Lorsqu'il résulte de son entrepreneur (Cour de cassation, Chambre civile 3, 7 septembre 2017, RG N° 16-18.158, cassation, inédit)

Monsieur et madame, propriétaires d'une maison, ont obtenu de la société civile immobilière (SCI) propriétaire du fonds voisin, une autorisation de passage pour l'exécution de travaux sur leur propre fonds.

Invoquant des dégradations intervenues à l'occasion des travaux, la SCI a assigné les propriétaires, leurs voisins, en remise en état et indemnisation, sur le fondement des troubles anormaux de voisinage.

Pour rejeter cette demande, l'arrêt d'appel retient que l'entrepreneur auteur des travaux est responsable de plein droit des troubles de voisinage constatés sur le fonds voisin.

En statuant ainsi, en rejetant la demande formée contre le maître de l'ouvrage, la cour d'appel a violé le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

MUR SEPARATIF ET JOUR : Transformation d'une fenêtre en jour (mur séparatif) (Cour de cassation, chambre civile 3 , 7 septembre 2017, N° de pourvoi: 15-19.501, rejet, inédit)

M. X et Mme Y sont propriétaires de parcelles contiguës, respectivement cadastrées section A n° 754 et n° 755, d'une part, n° 753, d'autre part ; leurs habitations donnent sur une cour sur laquelle Mme Y a fait construire un mur séparatif ; en avril 2013, M. X l'a assignée en démolition de ce mur, en soutenant que la cour est commune ; Mme Y s'est opposée à cette demande en invoquant le caractère privatif de chaque partie de la cour et a demandé la transformation, en un jour, de la fenêtre de l'habitation de M. X donnant sur sa cour privative.

Les consorts X ont fait grief à l'arrêt d'appel d'ordonner la transformation en jour de la fenêtre de l'immeuble de M. X donnant dans la cour de Mme Y.

Mais, d'une part, ayant relevé que chaque immeuble disposait d'une cour privative et que, par procès-verbal de bornage du 7 avril 2011, il avait été indiqué sur le plan "fenêtre à transformer en jour", ce qui était la conséquence logique de la privatisation de la cour au profit de Mme Y, acceptée par M. X, comme l'établissaient les mentions et sa signature au procès-verbal de bornage et souverainement retenu que ces éléments suffisaient à établir la renonciation de M. X à un droit de vue sur un fonds, la cour d'appel a pu déduire, de ces seuls motifs, qu'il y avait lieu d'ordonner la transformation de l'ouverture, objet du litige, en un jour. 

RESPONSABILITE DE L'AGENT IMMOBILIER : vérification de la situation du locataire (Cour d'appel de Versailles, Chambre 3, 7 septembre 2017, RG N° 15/05976)

L'intermédiaire (agent immobilier) chargé de négocier les baux doit faire preuve de diligence en s'informant sur la situation personnelle, professionnelle et financière des candidats à la location, en contrôlant la pertinence des informations recueillies, en appréciant la nécessité d'exiger des garanties complémentaires.

L'agence immobilière chargée de la gestion locative d'une maison d'habitation doit en l'espèce voir sa responsabilité engagée.

Il apparaît en effet que les revenus réel des locataires ne leur permettaient pas de faire face à leurs obligations de sorte que la recherche de locataires ne s'est donc pas faite, en dépit des engagements de l'agence immobilière, selon des critères stricts, mais avec un réel manque de rigueur qui est à l'origine du refus de prise en charge du sinistre par l'assureur.

L'agence immobilière doit en conséquence indemniser les propriétaires du bien loué à hauteur de la somme totale de 37'827 euro, incluant notamment le montant des loyers, charges et taxe d'ordures ménagères demeurés impayés pour 17'352 euro, 10 000 euro de coût des dégradations que l'assureur n'a pas pris en charge du fait des manquements de l'agence et 2'000 euro au titre du préjudice moral.

TROUBLE ANORMAL DE VOISINAGE : Perte d'ensoleillement limitée aux premières heures de la journée (Cour de cassation, Chambre civile 3, 7 septembre 2017, pourvoi N° 15-28.133)

Les époux X., se plaignant de l'édification d'un immeuble par M. et Mme Y, propriétaires du fonds voisin, ont assignés ceux-ci en indemnisation du préjudice causé par le trouble anormal du voisinage, invoquant une perte d'ensoleillement et de vue, un préjudice d'intimité et une dépréciation de leur bien..

Pour accueillir la demande, l'arrêt d'appel retient que le bâtiment, compte tenu de sa hauteur, surplombe la propriété voisine du côté de la terrasse et du jardin, ce qui occasionne une perte évidente d'ensoleillement, ainsi que la perte d'intimité compte tenu des ouvertures existant dans le pignon jouxtant la propriété, et qu'eu égard à la nature du bâtiment nouvellement construit dans un environnement qui était résidentiel compte tenu notamment de la taille des parcelles, la construction a nécessairement pour effet d'amoindrir la valeur vénale de l'immeuble.

En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des propriétaires voisins soutenant que la perte d'ensoleillement était limitée aux premières heures de la matinée et au jardin, que les vues étaient par ailleurs légales, que le règlement de la zone UC n'excluait pas l'habitat groupé et que la distance entre les constructions avait été respectée, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'art. 455 du Code de procédure civile.

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LOTISSEMENT ET LOI ALUR : Règlementation des lotissements mise en harmonie avec la loi ALUR (décret n° 2017-1322 du 5 septembre 2017, J.O. du 7 septembre 2017)

Le décret n° 2017-1322 du 5 septembre 2017 (J.O. du 7 septembre 2017) procède à l'abrogation de certaines dispositions du Code de l'urbanisme. 

1/ Le décret abroge la disposition prévoyant que la demande de permis de construire portant sur un projet situé dans un secteur délimité en application de l'art. L. 151-20 du Code de l'urbanisme doit indiquer, s'il y a lieu, la surface de plancher des bâtiments existants à la date de la division sur les autres terrains issus de celle-ci.

2/ Il abroge les dispositions du Code de l'urbanisme précisant la procédure de demande de maintien des règles d'urbanisme propres aux lotissements, dès lors que ce maintien n'est plus autorisé depuis l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.

Le texte - est pris en application de la partie du Code de l'urbanisme relative aux dispositions particulières en matière d'installations et travaux divers (C. urb., art. R. 442-9) ainsi que celle relative aux pièces complémentaires exigibles en fonction de la situation ou de la nature du projet (C. urb., art. R. 431-16).

Texte intégral : https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2017/9/5/TERL1618850D/jo/texte

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RETICENCE DOLOSIVE LORS DE LA VENTE : Le vendeur connaissant la présence de mérule, il y a nullité de la vente (Cour d'appel de Caen, civ. 1ère, 5 sept. 2017, RG N° 16/02575)

L'article 1116 (ancien) du code civil dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquée par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.

Le dol par réticence et rétention d'informations capitales peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son co-contractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait dissuader de contracter.

La vente d'un immeuble à usage d'habitation doit être annulée pour réticence dolosive commise par les vendeurs. Ces derniers avaient fait intervenir dans l'immeuble un an environ avant la vente du bien un prestataire aux fins d'éradiquer le champignon mérule qui avait été identifié dans les lieux. Ils ne justifient nullement avoir donné suite aux recommandations de ce professionnel lequel avait préconisé dans le devis puis dans la facture l'intervention d'un homme de l'art pour diagnostiquer l'origine du développement de mérule dû à un apport d'eau d'origine indéterminée et réaliser les travaux, précisant que le seul traitement fongicide était insuffisant pour éradiquer l'infestation.

Or, les vendeurs n'ont pas informé les acheteurs sur le traitement fongicide et sur l'absence de travaux complémentaires. Il est évident que les acheteurs, dont le fils souffre d'asthme, n'auraient pas acheté le bien litigieux s'ils avaient disposé de ces informations alors qu'il est notoire que la mérule connaît une progression rapide et génère des dégâts considérables dans un immeuble.

Par suite de l'annulation de la vente, le vendeur doit restituer le prix de vente (278'000 euro) et rembourser les frais liés à la vente (frais d'acte et de mutation, frais de négociation, assurance habitation, taxe foncière et taxe d'habitation, frais de déménagement) qui s'élèvent à 22'502 euro. Il convient aussi de prendre en compte l'important préjudice moral et de jouissance subi par les acheteurs depuis l'acquisition tant au regard de leurs conditions de vie dégradées dans des lieux atteints par la mérule que de la déception engendrée par l'échec de leur projet immobilier. Ce préjudice doit être évalué à 10'000 euro.

PERMIS DE DEMOLIR : Recours contre un permis de démolir et fin de non-recevoir tirée de la méconnaissance de l'article R.600-1 du Code de l'urbanisme (CAA BORDEAUX, 25 AOÛT 2017, N° 17BX02093)

Lorsque l'auteur d'un recours entrant dans le champ d'application de l'article R. 600-1 du Code de l'urbanisme  n'a pas justifié en première instance de l'accomplissement des formalités de notification requises alors qu'il a été mis à même de le faire, soit par une fin de non-recevoir opposée par le défendeur, soit par une invitation à régulariser adressée par le tribunal administratif, il n'est pas recevable à produire ces justifications pour la première fois en appel, qu'il s'agisse de la notification de son recours contentieux ou de son recours administratif. Telle est la solution d'un arrêt rendu par la cour administrative d'appel de Bordeaux le 25 août 2017.

Par le jugement attaqué, le tribunal administratif de La Réunion a rejeté comme irrecevable la demande de la SARL X tendant à l'annulation du permis de démolir délivré à la SARL Y le 25 septembre 2014, au motif qu'en dépit de la fin de non-recevoir opposée par cette dernière, la société requérante n'a pas justifié, pour ce qui concerne le recours contentieux, de l'accomplissement de la formalité exigée par l'article R. 600-1 du Code de l'urbanisme. Il résulte du principe précité que la SARL X ne peut utilement produire pour la première fois en appel les justificatifs afférents à l'accomplissement de la formalité prévue par l'article R. 600-1.

Dès lors, c'est à bon droit qu'en l'absence desdits justificatifs, le tribunal administratif a accueilli la fin de non-recevoir tirée de la méconnaissance de l'article R. 600-1 du Code de l'urbanisme.

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DEVOIR D'INFORMATION DU NOTAIRE : Au sujet de la superficie du terrain vendu (Cour d'appel de Versailles, Chambre 1, section 1, 24 août 2017, RG N° 15/04477)

Philippe et Lydia font valoir que s'ils avaient su qu'une bande de 5 mètres de large allait raccourcir leur terrain, ils auraient réfléchi et probablement renoncé à l'acquisition ; qu'ainsi le notaire a failli à son devoir de conseil, de vérification et d'efficacité de l'acte.

Leur dommage est très important dans la mesure où les agences immobilières considèrent que la moins-value du terrain oscille entre 40 et 50 000 EUR sur une construction qu'elles proposent à la vente aujourd'hui à 340 000 EUR ; le lien de causalité avec la faute du notaire est établi puisqu'ils n'auraient probablement pas acquis l'immeuble.

Le notaire réplique que le préjudice allégué présente manifestement un caractère incertain et éventuel ; qu'en effet, les appelants indiquent dans leurs écritures que s'ils avaient connu la situation réelle, ils n'auraient "probablement" pas acheté. Cette "probable" renonciation à l'acquisition est d'autant moins plausible qu'aux termes de leur assignation, ils ne sollicitaient pas la résolution de la vente mais une indemnisation ; en outre, le tribunal a justement noté que les acheteurs ne démontrent pas que la superficie erronée mentionnée dans l'acte ait été déterminante de leur consentement ; par ailleurs, ils ne produisent qu'une seule estimation ; surtout, comme l'a retenu le tribunal, la possibilité d'une moins-value lors de la revente du bien est sans lien avec l'intervention du notaire ; elle ne constitue donc pas un préjudice indemnisable qu'en effet, les acquéreurs ne sauraient solliciter la condamnation du notaire au remboursement de la valeur de parcelles dont ils n'ont jamais été propriétaires.

Mais en conséquence de l'erreur du notaire rédacteur de leur titre de propriété, les acheteurs sont propriétaires d'une parcelle de 1201 m2 alors que, d'après leur titre de propriété, ils se croyaient propriétaires d'une parcelle de 1369 m2 ; que, du fait de cette erreur, ils ont à tout le moins perdu la chance de négocier leur acquisition à un prix inférieur.

La cour, d'après les éléments soumis à son appréciation, estime cette perte de chance à 90 % ; qu'en réparation, il leur sera alloué une indemnité de 15 000 EUR.

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PERMIS DE CONSTRUIRE : Les travaux susceptibles d'empêcher la péremption du permis de construire (Cour administrative d'appel de Marseille, Juge des référés, 24 août 2017, req. N° 17MA02353)

La validité d'un permis de construire est de deux ans à compter de la délivrance de l'autorisation pour commencer les travaux. Cette durée est prorogée jusqu'à l'achèvement de la construction sauf si les travaux sont interrompus pendant plus d'un an.

 La SA Gandara a déposé en mairie de Méounes-lès-Montrieux le 23 septembre 2016 une demande de permis de construire modificatif pour l'extension d'une construction à usage d'habitation sur un terrain sis chemin de Planesselve Occidentale ; par arrêté du 22 novembre 2016, reçu en préfecture le 24 novembre suivant, le maire de Méounes-lès-Montrieux a accordé ce permis de construire ; par correspondance reçue en mairie le 5 janvier 2017, le sous-préfet de Brignoles a notifié un recours gracieux auprès du maire en vue du retrait de cet acte ; le pétitionnaire en a été informé ; le maire a rejeté ce recours gracieux par décision notifiée le 20 février 2017 en sous-préfecture.

Par ordonnance du 24 mai 2017, le juge des référés du tribunal administratif de Toulon a suspendu l'exécution de l'arrêté du 22 novembre 2016 jusqu'à ce qu'il soit statué sur les conclusions du recours en annulation au motif que le moyen tiré de la méconnaissance de l'art. R. 424-17 du code de l'urbanisme paraissait en l'état de l'instruction de nature à faire naître un doute sérieux quant à sa légalité ; la SA Gandara a relèvé appel de cette ordonnance.

Dans cette affaire, un débroussaillement, deux sondages et un décapage partiel du terrain, la présence d'une bétonnière, d'une cabane de chantier et d'une citerne usagée, la souscription d'un contrat d'assurance et une déclaration d'ouverture de chantier ne sont pas de nature à établir le commencement des travaux. En outre, les photographies non datées communiquées par la pétitionnaire, les factures de terrassement et de raccordement aux réseaux d'eau potable et pluvial ne permettent pas davantage de savoir quand les travaux ont été réalisés et s'ils étaient d'une importance suffisante pour interrompre le délai de péremption.

Par suite, c'est à bon droit que le premier juge a estimé que le moyen tiré de la péremption du permis de construire était de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de la décision contestée portant délivrance d'un permis modificatif.

VENTE AUX ENCHERES : Les quatre étapes à suivre pour participer à une vente

Acheter un bien immobilier n'est pas anodin. L'acheter aux enchères l'est encore moins ! Car, par définition, vous ignorez le prix d'acquisition du bien mis en vente.

Bien que vous ayez en ligne de mire la réalisation d'une bonne affaire, il faut d'abord que vous preniez plusieurs précautions.

Se renseigner sur le bien visé

Qu'elle soit notariale ou judiciaire, la vente aux enchères d'un bien immobilier suit une procédure stricte, que doit respecter le futur enchérisseur.

En amont, le notaire ou l'avocat chargé de la vente publie une annonce sur un site Internet spécifique ou sur un média, indiquant ses coordonnées, l'adresse précise du bien, une description succincte, le montant de la mise à prix et les dates et heures de visite.

Ces dernières ne sont pas individuelles, sauf exception, de sorte que vous pouvez y retrouver vos futurs « concurrents ».

Dans le cadre d'une vente judiciaire, il n'y en a, bien souvent, qu'une seule !

La visite est, bien entendu, indispensable, d'autant que, ce jour-là, vous pourrez obtenir le cahier des charges relatif au bien (ou vous le faire communiquer sur demande). Il réunit plusieurs documents : diagnostics, servitudes éventuelles, contrat de bail si le bien est loué, motif de la mise aux enchères, faculté de surenchère, etc.

L'annonce peut aussi indiquer que le bien est « occupé ». L'occupant en question est, bien souvent, le propriétaire saisi.

Le jugement d'adjudication vaut titre d'expulsion. Il ne sera pas nécessaire d'engager une procédure devant un tribunal, le passage par l'huissier suffit.  C'est donc un élément non négligeable à prendre en compte, même si cette occupation minore le prix de départ de l'enchère.

Boucler son financement

Autre préalable indispensable : être sûr de pouvoir payer ! D'ailleurs, en cas de vente judiciaire, l'avocat vous demandera un plan de financement. 

Le mieux est de fournir un accord de principe de la banque sur la somme maximale que vous pouvez emprunter et des justificatifs de l'apport.

L'acheteur d'un bien aux enchères ne peut solliciter de conditions suspensives d'obtention de prêt, contrairement à un achat immobilier classique.

Il ne faut pas oublier non plus les frais d'adjudication ! L'acheteur doit supporter, en plus du prix obtenu aux enchères, un ensemble de frais liés à la vente (publicité, émoluments d'avocat et de notaire, droits d'enregistrement, etc.), de 10 à 15 % du montant de l'adjudication tout de même.

Participer aux enchères

Enchères notariales ou judiciaires, l'autre différence entre ces deux types de ventes se situe à ce niveau-là : le déroulement de la vente stricto sensu.

Si vous avez des vues sur un bien programmé en vente aux enchères notariales, vous pourrez enchérir seul, sans aucun intermédiaire. 

Le jour de la vente, vous devez déposer auprès du notaire un chèque simple ou de banque du montant de la consignation demandée dans le cahier des charges. 

Ce dépôt en consignation, que vous devez posséder sur vos comptes, vous donne le sésame pour enchérir. Si vous vous abstenez ou ne remportez pas la vente, il vous est, bien entendu, restitué. Ensuite, le président de séance annonce la mise à prix et le « pas d'enchère », c'est-à-dire la somme fixe pour laquelle vous enchérissez à chaque levée de main, par exemple de 1.000 € en 1.000 €. Il allume une petite bougie dont la mèche brûle pendant environ une minute. Après l'extinction de deux feux successifs et sans nouvelle enchère, le bien est adjugé.

Au tribunal de grande instance (TGI), pour les ventes judiciaires, vous ne pouvez enchérir que par l'intermédiaire d'un avocat. Le client signe un pouvoir mentionnant la somme maximale d'enchère. Il peut toutefois assister à l'audience, qui, cette fois, s'effectue au chronomètre pendant une minute trente et à enchère libre. Là aussi, il faut verser en amont une somme en consignation.

Autre particularité des enchères : une partie peut surenchérir sur le bien dans les dix jours calendaires qui suivent une adjudication, à condition de proposer au moins 10 % de plus.

Payer son dû

Vous êtes considéré comme étant le nouveau propriétaire du bien dès l'adjudication, même si vous n'avez pas encore les clés.

A partir de cette date, le prix total, frais inclus, doit être réglé dans les 45 jours qui suivent, pas un de plus.

A la suite d'une vente judiciaire, le délai de paiement est, lui, de 60 jours calendaires. A défaut, la situation est qualifiée de « folle enchère » : le bien est remis en vente, le défaillant peut être condamné à des pénalités et il risque des poursuites judiciaires.

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VENTE DE SA RESIDENCE PRINCIPALE : Plus-value et exonération au titre de la résidence principale : il faut être domicilié en France (CE 28 juillet 2017, n°411546)

Le cédant, personne physique, qui cède un bien immobilier situé en France ne peut pas prétendre à l’exonération totale de plus-value immobilière au titre de la résidence principale si, au jour de la cession réalisée dans un délai normal de vente, il n’est plus résident fiscal français. En effet, cette exonération est réservée au seul cédant domicilié en France (CGI art. 244 bis, II.1°).

Il bénéficie alors de l’exonération spécifique accordée au non-résident qui cède le logement qu’il possède en France limitée à 150 000 EUR de plus-value imposable (CGI art. 150 U, II.2°).

Par un arrêt du 28 juillet 2017 (CE 28 juillet 2017, n°411546), le Conseil d’État décide de saisir le Conseil constitutionnel d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) en ce que les dispositions précitées méconnaîtraient les principes d’égalité devant les charges publiques et d’égalité devant la loi.

Référence : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000035317340&fastReqId=634571578&fastPos=1

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VICES CACHES : Les vendeurs profitent de l'apéritif pour informer leurs acheteurs d'un vice caché de la maison (Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile 1, 25 juillet 2017, RG N° 14/05909, confirmation)

Par acte authentique du 29 avril 2003, Monsieur Franciscus et son épouse, Madame Johanna, ont acquis de Monsieur Michel et de son épouse, Madame Victoria, et, par l'intermédiaire de l'agence immobilière, la société Villages du Sud, une maison d'habitation avec terrain, sur la commune d'Agnières en Devoluy, cadastrés section E n° 406, 408 et 409.

Suite à des difficultés d'évacuation des eaux usées survenues courant 2009, les époux acquéreurs ont obtenu, par ordonnances de référé des 20 octobre 2010 et 1er avril 2011, l'instauration d'une mesure d'expertise avec la désignation, en qualité d'expert, de Monsieur Claude P.

Il ressort du rapport d'expertise que, suite à des divisions parcellaires et des échanges de terrains, la fosse septique reliée à l'habitation vendue aux époux Franciscus et Johanna dessert également la propriété voisine et est implantée, pour partie, sur le domaine communal et sur un fonds voisin.

Il apparaît que les acheteurs ne peuvent pas procéder à l'entretien de la fosse septique et se sont trouvés de ce fait confrontés à des problèmes d'évacuation des eaux usées.

Le vice dénoncé apparaît antérieur à la vente et, faute de pouvoir vidanger la fosse septique située hors du fonds, le système d'assainissement, en cas d'engorgement, ne fonctionne plus, ce qui rend la maison d'habitation impropre à sa destination.

Les dispositions particulières du système d'assainissement n'ont été expliquées par les vendeurs à leurs acquéreurs que postérieurement à la vente, au cours d'un apéritif, soit trop tardivement, sans qu'il soit démontré que les acheteurs, néerlandais, aient saisi les conséquences inhérentes à cette installation.

Le vendeur qui connaissait le vice et qui s'est abstenu d'en informer l'acheteur n'est donc pas fondé à se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés.

L'agence immobilière qui avait parfaitement connaissance de l'organisation particulière du système d'assainissement a commis une faute en s'abstenant d'en informer les acheteurs.

L'agence et les vendeurs doivent donc être condamnés in solidum au paiement de 16 000 EUR représentant le coût du système individuel d'assainissement.

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RECEPTION TACITE : Conditions pour se prévaloir d’une réception tacite (Cass. 3e civ., 13 juillet 2017, n° 16-19438)

Invoquant des désordres dans des travaux de maçonnerie, des maîtres d’ouvrage assignent, en réparation de leur préjudice, le maître d’œuvre qui appelle son assureur en garantie.

C’est à bon droit que la cour d’appel d'Angers retient qu’il appartient au maître d’œuvre, qui invoque une réception tacite, de la démontrer et relève que les maîtres d’ouvrage habitent l’orangerie, non affectée de désordres, et non le moulin, objet des désordres, et que le maître d’œuvre ne peut se prévaloir du paiement des travaux puisqu’il leur réclame le solde de sa facturation.

La cour d’appel peut en déduire qu’en l’absence de preuve de la volonté des maîtres de l’ouvrage d’accepter celui-ci, la réception tacite ne peut être retenue et que seule la responsabilité contractuelle du maître d’œuvre peut être retenue, justifiant ainsi sa décision de dire que son assureur n’est pas tenu de garantir des condamnations prononcées au profit des maîtres d’ouvrage.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/832_13_37336.html

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CERTIFICAT D'URBANISME : Certificat d'urbanisme positif ne signifie pas que le terrain vendu est constructible (Cass. Civ. 3e, 13 juillet 2017, pourvoi n° 16-19.353, rejet, F-D)

Des époux vendent un tènement de trois parcelles de terrain pour lesquelles un certificat d'urbanisme "positif" a été délivré par le maire de la commune, bien que ces parcelles soient comprises par un arrêté préfectoral interdisant toute construction nouvelle dans le périmètre de protection rapproché d'un forage assurant l'alimentation en eau potable.

À la suite du refus de délivrance du permis de construire, les acquéreurs ont assigné leurs vendeurs en annulation du contrat de vente et en dommages-intérêts.

L'arrêt de la cour d'appel rejette la demande d'annulation de la vente fondée sur le manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance et rejette la demande d'annulation de la vente fondée sur l'erreur.

La Cour de cassation approuve la cour d'appel.

D'une part, l'acte de vente ne définit pas les terrains comme des parcelles à bâtir et en dépit du caractère apparemment constructible du terrain attesté par le certificat d'urbanisme positif rappelé dans l'acte, l'inconstructibilité des terrains constitue, non un défaut de conformité relevant de l'obligation de délivrance, la chose ayant été délivrée par le vendeur, mais un vice caché de la chose vendue.

D'autre part, l'acte de vente mentionne expressément que le bien vendu est situé, en vertu d'un arrêté préfectoral, dans le périmètre de protection d'un forage et que les acquéreurs déclarent avoir eu parfaite connaissance de cette décision. Ils disposent ainsi des éléments d'information qui leur auraient permis, avec un peu d'attention et de discernement, de ne pas commettre une erreur sur la constructibilité.

La cour d'appel a exactement déduit, de ces seuls motifs, que leur erreur n'est pas excusable.

ASL : Sans consentement unanime de ses membres pour la création, l'ASL est nulle (Cour d'appel de Douai, 1re ch., sect. 1, 13 juill. 2017, RG n° 16/06325)

La Cour de Douai rappelle que la déclaration à la préfecture de l'association syndicale libre (ASL) est une formalité substantielle lui permettant d'exercer pleinement ses droits et prérogatives, mais elle n'est pas une garantie de la régularité de sa constitution. Elle ne saurait purger la méconnaissance du principe du consentement unanime des détenteurs des lots inclus dans son périmètre.

Dans cette affaire, l'un des copropriétaires détenteur de plusieurs lots, n'avait pas donné son consentement au moment de la création de l'ASL qui est donc dépourvue de personnalité juridique, et donc sans droit d'agir.

L'ASL en défense soutenait que le propriétaire concerné, personne morale, n'avait pas d'existence au moment de sa constitution et souligne que ses associés avaient personnellement consenti à sa constitution. Dans les faits, cet argument se révèle d'une part, inexact. D'autre part, il se révèle inopérant puisque les modalités de reprise d'un engagement souscrit pour le compte d'une société en formation n'avaient pas été respectées. Le consentement avait été donné personnellement par les associés et non pour le compte de la société en formation. Ceci vient confirmer que l'adhésion à une telle association (ASL) est susceptible de bénéficier de la procédure de reprise des actes conclus pour le compte d'une société en formation. Une reprise après immatriculation de la société propriétaire au RCS aurait été possible, si l'adhésion avait été souscrite pour son compte.

Il est ajouté que l'adhésion ultérieure de la société est sans emport et insusceptible de régulariser le vice initial puisque les biens et obligations dérivant de la constitution de l'ASL sont attachés aux immeubles compris dans son périmètre, de sorte que les acquéreurs successifs y adhérent automatiquement.

DECLARATION PREALABLE : La commune s'était opposée illégalement à un lotissement (CE, 6e et 1re Ch. réunies, 12 juillet 2017, req. N° 394 941, Lebon)

Des particuliers et la SARL Negocimmo ont demandé au Tribunal administratif de Bordeaux, d'une part, d'annuler pour excès de pouvoir l'arrêté du 14 mars 2012 par lequel le maire du Pian-Médoc s'est opposé à la déclaration préalable déposée le 16 février 2012 en vue de diviser un terrain en quatre parcelles à bâtir, sans création de voie ou d'espace commun, ainsi que la décision implicite rejetant leur recours gracieux et, d'autre part, de condamner la commune du Pian-Médoc à verser les sommes de 236'093 EUR et de 50'000 EUR respectivement à la SARL Negocimmo et à M. B en réparation des préjudices causés par l'arrêté en litige. Par un jugement n° 1203115 du 13 février 2014, le tribunal a donné acte du désistement de M. B, annulé l'arrêté du 14 mars 2012 et condamné la commune à verser à la SARL Negocimmo une indemnité de 3'000 EUR. L'appel de la commune et de la société ont été rejetés, d'où pourvoi de cette société.

La décision par laquelle l'autorité administrative s'oppose illégalement à une opération de lotissement constitue une faute de nature à engager sa responsabilité ; dans le cas où l'autorité administrative pouvait, sans méconnaître l'autorité absolue de la chose jugée s'attachant au jugement d'annulation de cette décision, légalement rejeter la demande d'autorisation, au motif notamment que le lotissement projeté était situé dans un secteur inconstructible en vertu des règles d'urbanisme applicables, l'illégalité commise ne présente pas de lien de causalité direct avec les préjudices résultant de l'impossibilité de mettre en oeuvre le projet immobilier projeté ; dans les autres cas, la perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l'impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison du refus illégal opposé à la demande de lotissement revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation ; il en va, toutefois, autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs des lots ou l'état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l'espèce, un caractère direct et certain ; ce dernier est alors fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu'il pouvait raisonnablement attendre de cette opération. 

Il ressort des énonciations de l'arrêt attaqué que la société a demandé à être indemnisée de la perte de bénéfices résultant de l'illégalité de la décision d'opposition à déclaration préalable, qui aurait selon elle fait obstacle à la commercialisation projetée des lots ; pour juger que le caractère direct et certain de ce préjudice n'était pas établi, en dépit des négociations engagées avec des acquéreurs potentiels, la cour a relevé, par une appréciation souveraine exempte de dénaturation, que des promesses d'achat n'avaient été conclues que pour deux des quatre lots concernés, que ces promesses étaient assorties de conditions suspensives concernant notamment l'obtention d'un permis de construire et que cette obtention ne pouvait être regardée comme assurée eu égard au respect des exigences tenant notamment aux caractéristiques de l'assainissement, des besoins de protection au regard des risques d'incendie, et de l'implantation des bâtiments sur certains lots par rapport à l'espace boisé classé devant être examinés non à l'occasion de la déclaration préalable de division mais de l'instruction des demandes de permis de construire. 

La cour a à bon droit examiné, conformément aux principes rappelés au point ci-dessus, si le préjudice relatif à la privation de bénéfices présentait, en l'espèce, compte tenu des engagements souscrits par les acheteurs pour chacun des lots concernés et de leur teneur ainsi que des incertitudes pesant au stade de la déclaration préalable sur leur constructibilité effective, un caractère direct et certain ; il en résulte que les moyens tirés de ce qu'en s'abstenant de rechercher si la vente des lots et l'obtention des permis de construire étaient probables, compte tenu des règles d'urbanisme en vigueur, et si la société avait, en conséquence, été privée de l'obtention des bénéfices attendus, aurait commis des erreurs de droit et insuffisamment motivé son arrêt doivent être écartés.

Il résulte de ce qui précède que la société Negocimmo n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêt qu'elle attaque.

COPROPRIETE : Qui peut être mandataire ad hoc ou administrateur provisoire de copropriété ? (Conseil d'Etat, 6e et 1re chambres réunies, 12 juillet 2017, RG N° 394.115)

Le législateur a expressément autorisé le pouvoir réglementaire à fixer, outre l'exigence d'une expérience ou d'une qualification particulière qu'il a lui-même prévue, les conditions auxquelles est subordonnée la possibilité pour le juge de désigner en qualité de mandataire ad hoc ou d'administrateur provisoire d'autres professionnels que les administrateurs judiciaires.

L'obligation faite aux intéressés, en application de l'art. 61-1-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret n° 2015-999 du 17 août 2015, de détenir un diplôme de niveau master II attestant de compétences en droit civil, comptabilité, et construction ou gestion immobilière n'a ni pour objet ni pour effet d'interdire, par principe, aux syndics de copropriété d'exercer ces fonctions.

Cette mesure est conforme à l'objectif poursuivi par le législateur d'élargir le nombre des professionnels susceptibles de se voir confier ces missions, tout en s'assurant de leurs qualifications dans les domaines de compétences requis pour la mise en oeuvre des procédures collectives concernant les copropriétés en difficulté, en s'inspirant du régime applicable aux entreprises en difficulté. Les administrateurs judiciaires ne sont pas placés dans la même situation que les autres professionnels concernés, comme l'a d'ailleurs estimé le législateur en prévoyant qu'ils exercent ces activités sans les soumettre à des conditions particulières. Il en résulte que le décret attaqué n'est pas entaché d'erreur manifeste d'appréciation et ne porte par lui-même aucune atteinte ni à la liberté d'entreprendre, ni à la liberté du commerce et de l'industrie, ni au principe d'égalité.

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CONGE POUR VENDRE : Le locataire a deux mois pour accepter l'offre de vente (Cour d'appel de Pau, Chambre 2, section 1, 11 Juillet 2017, RG N° 15/03178)

Par acte sous signature privée du 10 juillet 1999, M. Charles D, aux droits duquel vient l'indivision D-D, a donné à bail à Mme Patricia F un appartement situé à Biscarrosse, moyennant un loyer mensuel de 2 509, 50 F.

Par acte du 3 juillet 2013, l'indivision propriétaire a signifié à Mme F un congé pour vendre, avec effet au 28 février 2014.

La locataire a fait connaître son intention de se porter acquéreur de l'appartement par lettre du 2 septembre 2013, mais ne s'est pas rendue à la convocation du notaire pour régulariser l'acte authentique.

Mme F s'étant maintenue dans les lieux loués au-delà du 28 février 2014, les bailleurs l'ont assignée devant le tribunal d'instance de Mont-de-Marsan aux fins de voir valider le congé et ordonner son expulsion.

Le preneur (locataire) qui accepte l'offre de vente du logement, dispose d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente, à compter de la date d'envoi de sa réponse au notaire. À défaut de réalisation de la vente dans ce délai, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

S'il est vrai que le preneur s'est plaint à plusieurs reprises d'un défaut d'isolation thermique de son appartement, aucun élément concret et objectif ne confirme cette assertion. En revanche, le défaut d'isolation phonique n'est pas sérieusement contestable depuis l'origine du bail, comme le confirme les courriers de réclamations du preneur notamment du fait des bruits émis par le bar contigu, les pétitions de riverains, les diverses et vaines démarches du conciliateur auprès du bailleur et les multiples dépôts de plainte. Le bailleur a donc manqué à son obligation d'assurer une jouissance paisible des lieux. Il est sans incidence que la locataire ait rencontré des difficultés relationnelles avec plusieurs autres preneurs, le défaut d'isolation phonique ayant pu contribué à majorer les difficultés de cohabitation. L'indemnité d'occupation doit donc être fixée à la somme de 335 EUR et la locataire doit se voir octroyer une indemnité de 3 000 EUR.

COPROPRIETE : Quand le règlement de copropriété confère une valeur contractuelle à l'état descriptif de division (cassation, chambre civile 3, 6 juillet 2017, N° de pourvoi: 16-16.849, rejet, publié au Bull.)

La société Le Passage 2000, propriétaire d'un lot composé d'un appartement situé au deuxième étage d'un immeuble en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires Résidence Jean Monnet en annulation de la décision d'assemblée générale lui ayant refusé l'autorisation d'apposer des plaques professionnelles ; reconventionnellement, le syndicat a sollicité qu'il soit constaté qu'en vertu du règlement de copropriété, les locaux situés au deuxième étage, ainsi qu'aux étages supérieurs, ne pouvaient être occupés à titre professionnel.

La société Le Passage 2000 a fait grief à l'arrêt d'appel d'accueillir cette demande.

Mais ayant souverainement retenu que l'état descriptif de division, auquel le règlement de copropriété avait conféré une valeur contractuelle et qui affectait les lots situés au-dessus du premier étage à une destination exclusive d'habitation, n'était pas en contradiction avec les stipulations du règlement selon lesquelles l'immeuble était destiné à un usage professionnel de bureaux commerciaux ou d'habitation en ce qui concernait les locaux situés aux étages et combles dès lors que les dispositions de l'état descriptif de division étaient plus précises, en ce qu'elles portaient sur chaque lot, et alors que la destination énoncée au règlement l'était de manière générale, sans distinguer les étages au-delà du premier, la cour d'appel a pu décider qu'en vertu du règlement de copropriété, les locaux situés au deuxième étage, ainsi qu'aux étages supérieurs, ne pouvaient être occupés à titre professionnel.

Références : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000035152974&fastReqId=1826652454&fastPos=1

COPROPRIETE : Le syndic de la copropriété peut faire réaliser tous travaux urgents (Cour de cassation, Chambre civile 3, 6 juillet 2017, RG N° 16-18.950)

Pour rejeter la demande en indemnisation formée à l'encontre de la société syndic de copropriété, l'arrêt de la cour d'appel retient que la recherche de la cause des infiltrations affectant le lot de la SCI copropriétaires, ainsi que la détermination des travaux nécessaires pour y remédier, nécessitaient des investigations longues et onéreuses que ledit syndic ne pouvait décider d'entreprendre de sa propre initiative, en sorte qu'aucune faute dans l'exercice de sa mission ne peut lui être reprochée.

En statuant ainsi, alors que le syndic, investi du pouvoir de conserver l'immeuble, est chargé, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à tous travaux nécessaires à sa sauvegarde, la cour d'appel a violé l'art. 1240 du Code civil et l'art. 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

MITOYENNETE : La présompion de mitoyenneté ne permet aucun empiétement (Cour d'appel de Colmar, Chambre civile 2, section A, 6 juillet 2017, RG n° 15/05580)

Jean-Louis est propriétaire d'un terrain à Morschwiller, contigu à celui appartenant en nue propriété à Nicolas et en usufruit à Jean-Luc. Au cours de l'année 2009, celui-ci a fait arracher une haie et édifier un mur en limite de propriété.

La présomption de mitoyenneté en l'absence de titre ou de marque contraire, n'a pas pour effet d'autoriser un propriétaire à construire sur le fonds du voisin sans son autorisation, laquelle ne se présume pas. Or, l'auteur de l'empiètement ne justifie d'aucun accord de son voisin. Par ailleurs, même si la haie abattue était mitoyenne, ceci permettait seulement au propriétaire voisin de la détruire jusqu'à la limite de propriété à charge d'édifier un mur sur cette limite sans empiètement. La demande tend à ce qu'il soit mis fin à l'empiètement doit donc être favorablement accueillie.

Il apparaît que la distance entre le mur et la limite séparative est manifestement insuffisante pour permettre la pose d'un bardage le long de cette limite sans passer sur la propriété de son voisin. Le propriétaire requérant a donc un intérêt légitime à passer sur la propriété voisine et le propriétaire voisin ne peut s'y opposer sans abus de son droit dès lors qu'il ne fait état d'aucune circonstance particulière.

SERVITUDE DE PASSAGE : Déplacer une servitude de passage est constitutif d'un trouble manifestement illicite (Cour de cassation, Chambre civile 3, 6 juillet 2017, RG N° 16-15.944, cassation, inédit)

Par un acte du 29 septembre 2004, a été instituée une servitude de passage sur le fonds cadastré BH 789, appartenant à M. et Mme X, au bénéfice du fonds cadastré BH 790, propriété de Mme Y.  Se plaignant du déplacement unilatéral de l'assiette de cette servitude, Mme Y a assigné en référé M. et Mme X en rétablissement de celle-ci conformément à l'acte.

Pour "débouter" Mme Y de sa demande, l'arrêt d'appel retient qu'il ne revient pas au propriétaire du fonds servant de solliciter une autorisation judiciaire pour suppléer la carence du propriétaire du fonds dominant à établir que le nouveau passage ne remplirait plus son office, que la nouvelle assiette de la servitude de passage en cours de création, légèrement déplacée, n'est pas plus incommode que la précédente et que Mme Y ne rapporte pas la preuve d'une obstruction à son droit de passage.

En statuant ainsi, alors que le déplacement de l'assiette de la servitude de passage sans autorisation préalable de Mme Y ou sans autorisation judiciaire était constitutif d'un trouble manifestement illicite, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'art. 701 du code civil, ensemble l'art. 809 du code de procédure civile.

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REPARATION DU PREJUDICE CAUSE A UN IMMEUBLE : Du bon usage de l'indemnité versée en réparation d'un dommage (CE, 5 juillet 2017, n° 396161)

Il résulte des articles L. 121-17 et L. 242-1 du code des assurances que l'assuré est tenu d'utiliser l'indemnité versée par l'assureur en réparation d'un dommage causé à un immeuble bâti pour procéder à la remise en état effective de cet immeuble ou pour la remise en état de son terrain d'assiette.

L'assuré n'est pas fondé à demander à son assureur dommages-ouvrage le versement d'une indemnité excédant le montant total des dépenses de réparation qu'il a effectivement exposées et dont il doit justifier auprès de son assureur.

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VENTE : Notaire et agent immobilier ne sont pas responsables parce que l'acquéreur n'a pas pu faire une piscine (Cour de cassation, chambre civile 1, 5 juillet 2017, N° de pourvoi: 16-13.630, rejet, inédit)

Suivant acte authentique reçu le 16 février 2010 par le notaire X, M. et Mme Y ont acquis une maison d'habitation avec jardin située à Nice, par l'intermédiaire de M. Z, agent immobilier ; par décision du 28 octobre 2011, la commune de Nice a rejeté la déclaration préalable de M. et Mme Y de travaux pour la construction d'une piscine, notamment en raison de la nécessité de laisser une bande de jardin aménagé de trois mètres par rapport à la voie publique en raison d'une servitude d'alignement ; M. et Mme Y ont assigné le notaire et l'agent immobilier en paiement de dommages-intérêts.

M. et Mme Y, acquéreurs, ont fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter leurs demandes formées contre le notaire et l'agent immobilier.

1/ Mais ayant relevé que la condition suspensive relative à la note de renseignement d'urbanisme prévue à la promesse de vente précisait que le seul alignement n'était pas considéré comme une condition suspensive, à moins qu'il ne rende l'immeuble impropre à sa destination, ce qui n'est pas le cas de l'impossibilité d'implantation d'une piscine d'une certaine taille, et que M. et Mme Y avaient paraphé le certificat d'urbanisme du 10 février 2010 annexé à l'acte de vente, dans lequel était expressément mentionnée, au titre des prescriptions de voirie, la servitude d'alignement, la cour d'appel en a justement déduit qu'aucune faute ne pouvait être retenue contre le notaire

2/ Mais ayant constaté que le mandat de recherche, l'offre d'achat, le "compromis" de vente et l'acte authentique ne faisaient pas mention de la possibilité de réaliser une piscine sur le terrain de la propriété, et relevé que la mention, dans l'annonce immobilière, de la possibilité d'implantation d'une piscine ne présumait pas de la taille, ni de l'implantation de celle-ci sur le terrain, et que l'impossibilité définitive de construire une piscine n'était pas établie, les plans d'implantation dressés révélant la possibilité matérielle de réaliser une piscine plus petite, la cour d'appel a pu en déduire que la responsabilité de l'agent immobilier ne pouvait être engagée.

BAIL ET INDEMNITE D'OCCUPATION : Indexation de l’indemnité d’occupation et pouvoir souverain du juge du fond (Cass., avis, 4 juill. 2017, n° 17-70008)

A la demande d’avis ainsi formulée : « L’indemnité d’occupation due par le locataire, après acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, peut-elle faire l’objet d’une indexation sur un indice déterminé dans le contrat résolu ?

A défaut, le principe de la réparation intégrale du préjudice justifie-t-il de pouvoir retenir une indexation de cette indemnité d’occupation ? », la Cour de cassation répond que cette question ne présente pas de difficulté sérieuse dès lors que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour évaluer le montant d’une indemnité due par un occupant sans droit ni titre et peuvent donc, conformément au principe de la réparation intégrale, l’assortir des modalités qu’ils estiment nécessaires.

Références : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/avis_15/avis_classes_date_239/2017_7974/4_juillet_2017_1770008_8307/17010_4_37279.html

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SAISIE-VENTE IMMOBILIERE : La conversion de la vente judiciaire en vente amiable est loin d'être automatique (Cour d'appel de Caen, Chambre civile 1, 4 juillet 2017, RG N° 17/01047)