VENTE IMMOBILIERE : Refus de réitérer la vente pour des seules raisons de convenances personnelles (- Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 8 novembre 2017, Numéro de rôle : 16/08010)

Un jugement, réputé contradictoire, rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 7 mars 2016, ayant condamné M. D à payer à la société Fabricimmo, agence immobilière de la pinède, la somme de 8'000 euro à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation, ayant rejeté la demande d'exécution provisoire et condamné M. D à payer à la société Fabricimmo, agence de la pinède, la somme de 1'500 euro par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens.

M. D a relevé appel.

En refusant de réitérer la vente pour des seules raisons de convenance personnelle, sans démontrer que ce refus est la conséquence de la non réalisation des conditions suspensives, l'acquéreur, M. D, a commis une faute dont il doit réparation notamment à l'agent immobilier qui justifie de son intervention et avoir fait diligence, et a de ce fait été privé de sa commission de 10'000 euro. Le seul fait que le chèque d'acompte versé n'ait pas été établi par l'acquéreur lui-même, ne suffisait pas à mettre en doute sa solvabilité. Il en est d'autant plus ainsi que l'acte prévoyait une faculté de substitution, et que l'acquéreur s'était engagé à acquérir sans recourir à un prêt

L'agent immobilier n'était donc pas tenu de réaliser des investigations particulières sur ses ressources et sa solvabilité et n'a commis aucune faute. Par ailleurs, l'acquéreur est mal fondé à se prévaloir de la probabilité de non réalisation des conditions suspensives stipulées, dans la mesure où il s'agissait de conditions suspensives classiques, telles que la production d'un certificat d'urbanisme ne révélant pas de servitude grave et l'obtention de l'état hypothécaire, lesquelles ne sont que rarement un motif d'échec d'une vente.

L'acquéreur ne peut davantage reprocher à l'agent de ne pas l'avoir avisé sur sa responsabilité à l'égard du vendeur au titre de l'art. 1178 du Code Civil ou encore de la possibilité pour l'agent d'engager sa responsabilité. Ces griefs ne sont en effet pas à l'origine du refus de réitération cause du dommage, mais sont uniquement de nature à modérer la perte de chance de l'agent, laquelle peut en l'état être considéré comme sérieuse. Il convient donc d'allouer à l'agent immobilier une somme de 8'000 euro.

VEFA : L'action pour le paiement du solde du prix de vente d'une VEFA se prescrit par deux ans (Arrêt n° 1107 du 26 octobre 2017, pourvoi n° 16-13.591, Cour de cassation - Troisième chambre civile)

Par acte notarié du 26 novembre 2004, la société Eurofoncier a vendu en l’état futur d’achèvement un appartement à Mme X, le délai de livraison étant fixé “au cours du 1er trimestre 2005” ; la livraison est intervenue le 23 février 2006 ; Mme X n’ayant pas réglé le solde du prix, d’un montant de 5'178,74 euro, la société Eurofoncier l’a assignée en paiement de cette somme.

La société Eurofoncier a fait grief à l’arrêt d'appel d’accueillir la fin de non-recevoir tirée de la prescription pour agir en justice soulevée par Mme X, de la déclarer bien fondée et, en conséquence, de déclarer irrecevable la demande en paiement du solde du prix de vente formée par la société Eurofoncier, alors selon le moyen, que la prescription biennale instaurée par l’art. L. 137-2 du code de la consommation n’est pas applicable à l’action en paiement du solde du prix de vente d’un immeuble en l’état futur d’achèvement ; qu’en déclarant une telle action prescrite, au prétexte que l’action avait été engagée, au titre de l’immeuble livré par le vendeur professionnel le 23 février 2006, par une assignation délivrée le 31 août 2010 à l’acquéreur ayant la qualité de consommateur, soit plus de deux ans après l’entrée en vigueur, le 19 juin 2008, de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, la cour d’appel a violé l’article L. 137-2 du code de la consommation, ensemble l’art. 2224 du code civil.

Mais ayant relevé que l’art. L. 137-2, devenu L. 218-2, du code de la consommation disposait que l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que ce texte, de portée générale, avait, en l’absence de dispositions particulières, vocation à s’appliquer à l’action de la société Eurofoncier, professionnelle de l’immobilier, en paiement du solde du prix de l’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement à Mme X.

Texte intégral de l'arrêt : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1107_26_37931.html

VEFA : Le vendeur ne garantit pas l'efficacité de la garantie intrinsèque d'achèvement (Cour d'appel de Lyon, Chambre civile 1 A, 26 octobre 2017, RG N° 15/07027)

En vue de réaliser un investissement immobilier les époux Frédéric et Cécile ont fait l'acquisition en l'état futur d'achèvement (VEFA) auprès de la société CATZ CONSTRUCTION d'une maison jumelée au sein d'un lotissement dénommé "le clos des Capucines" situé sur le territoire de la commune de Gaillac, moyennant le prix de 175'000 euro TTC financé intégralement à crédit.

Le prêt bancaire consenti par le crédit agricole d'Aquitaine a été authentifié par acte en date du 23 septembre 2004 de maître Gérard N, notaire associé de la SCP A & Associés établie à Lyon.

L'acte authentique de vente a été régularisé le 20 décembre 2004 par Maître Jean-Marc S, notaire à ..., avec la participation de Maître Gérard N, les acquéreurs étant représentés par un clerc du notaire rédacteur selon procuration authentique également reçue le 23 septembre 2004 par Maître Gérard N.

Le vendeur s'est engagé à achever la construction au cours du deuxième trimestre de l'année 2005.

L'ouvrage n'a toutefois pas pu être livré à la date prévue en raison des difficultés financières rencontrées par la société CATZ CONSTRUCTION, qui a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Créteil en date du 12 septembre 2007.

Le 15 février 2008 les acquéreurs ont fait constater par huissier que la maison n'était pas achevée, mais en l'absence de garantie bancaire extrinsèque d'achèvement et à défaut pour les travaux d'être couverts par une assurance dommages ouvrage ont fait réaliser à leurs frais les travaux d'achèvement.

La construction a finalement été parachevée le 30 septembre 2008 et le premier locataire a pris possession des lieux en octobre 2008.

Considérant que leur notaire avait manqué à son obligation de conseil alors que l'échelonnement des paiements prévus par la loi n'avait pas été respecté, qu'il n'existait pas de véritable garantie d'achèvement et que l'existence effective d'une police dommages ouvrage n'avait pas été vérifiée, les époux acheteurs ont fait assigner la SCP de notaires A & Associés devant le TGI de Lyon en réparation de leur préjudice caractérisé par le complément de prix nécessaire à l'achèvement de la construction (42'992 euro), par leur perte de loyers (15 960 euro) et par les intérêts d'emprunts perdus (3'000 euro).

Les acquéreurs investisseurs ayant fait l'acquisition d'un bien immobilier vendu en l'état futur d'achèvement doivent être déboutés de leur action en responsabilité dirigée contre le notaire. Il résulte expressément des mentions de l'acte relatives à l'état d'avancement des travaux que les fondations du bâtiment étaient achevées, ce qui implique que les conditions légales de la garantie intrinsèque d'achèvement étaient réunies en l'état d'un financement du programme assuré à 75 % par le montant du prix des ventes déjà conclues. Le notaire ne peut se voir reprocher d'avoir manqué à son devoir d'information et de conseil en n'attirant pas spécialement l'attention des acheteurs sur la différence entre les deux types de garantie d'achèvement ni sur les risques éventuels de la garantie intrinsèque. En effet, l'acte apportait aux acheteurs une information suffisante sur la nature et les conditions de la garantie alors qu'il n'appartenait pas au notaire de dresser dans l'acte un bilan des avantages et des inconvénients des différentes formes de garantie d'achèvement autorisées par la loi, ni de mettre spécialement en garde les acquéreurs sur les risques propres à la garantie intrinsèque, à défaut pour ces derniers d'établir que le notaire était en possession d'éléments pouvant objectivement faire douter de la capacité du constructeur à mener à terme l'opération.

Par ailleurs, en présence d'une attestation d'assurance de responsabilité civile des constructeurs non réalisateurs délivrée certifiant que les risques responsabilité civile exploitation, responsabilité décennale et assurance dommages ouvrage étaient garantis, ainsi que d'une lettre de couverture établie par le courtier en assurances attestant que le chantier en cause était effectivement assuré en dommages ouvrage, aucun reproche ne peut être fait au notaire, qui n'avait pas l'obligation de solliciter la production de la police d'assurance. Le notaire des acquéreurs, qui n'était pas celui du constructeur, n'avait pas l'obligation de procéder à des investigations complémentaires s'agissant de la couverture dommages ouvrage, et n'a donc pas manqué à son obligation de conseil et de prudence.

Enfin, l'échéancier de paiement du prix mis en place dans l'acte n'excède pas la progressivité imposée par la loi et le notaire, dans sa stricte mission d'authentification de l'acte de vente, n'était nullement tenu de vérifier au fur et à mesure de l'exécution des travaux que les appels de fonds correspondaient à l'état d'avancement effectif de la construction.

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URBANISME : Notion de violation du POS par les preneurs et conséquences pour le propriétaire (Cass. crim., 24 oct. 2017, n° 16-87178)

Le propriétaire d'une parcelle de terre classée par le plan d'occupation des sols en zone non constructible, réserve faite des bâtiments et équipements techniques d'exploitation agricole, la divise et la donne à bail à divers entrepreneurs pour y déposer des matériaux, engins, véhicules hors d'usage, moyennant un loyer. Des agents de la direction de l'environnement de l'aménagement et du logement constatent la construction d'un hangar et la pose de conteneurs, outre des travaux de terrassement. Poursuivi pour constructions sans permis et violation du plan d'occupation des sols, le propriétaire est condamné au paiement d'une amende, la mise en conformité des lieux ou des ouvrages dans un délai de dix-huit mois sous astreinte étant en outre ordonnée.

La cour d’appel de Fort-de-France déclare le prévenu coupable des deux infractions poursuivies et confirme le jugement tant sur la peine que sur la mesure de remise en état dans les dix-huit mois de la décision. Elle énonce que s'il est constant que le prévenu n'a pas lui-même entreposé les conteneurs litigieux sur la parcelle dont il est propriétaire, il est responsable du respect sur son fonds de la réglementation en matière d'urbanisme, dont il a connaissance et qu'ayant conclu plusieurs contrats de location terrain nu avec diverses entreprises de travaux publics et de transport, il ne saurait s'exonérer de cette responsabilité pénale, dès lors qu'il avait le pouvoir, selon les stipulations des baux, de contraindre les preneurs à respecter les règles d'urbanisme lors de leurs travaux, dont il est donc le véritable bénéficiaire, du fait du cadre juridique qu'il a mis en place et des loyers qui en sont la contrepartie et que ses preneurs lui versent. Les juges ajoutent qu'un hangar et des conteneurs de grande taille constituent des constructions, au sens de l'article L. 421-1 du Code de l'urbanisme, qui sont soumises à permis de construire, le prévenu n'ayant invoqué ni la faible emprise au sol ni le caractère d'habitation ou de loisir des édifices et aménagements litigieux. Enfin, s'agissant de la violation du plan d'occupation des sols, l'arrêt décrit précisément les ouvrages litigieux, pour en déduire qu'ils n'ont manifestement rien d'agricole.
Ainsi, dès lors qu’elle apprécie, d'une part, que le prévenu avait la qualité de bénéficiaire des travaux au sens de l'article L. 480-4 du Code de l'urbanisme et, d'autre part, démontre le caractère de constructions soumises à l'obtention d'un permis et d'aménagements prohibés par le plan d'occupation des sols la cour d'appel justifie sa décision, abstraction faite de la qualification erronée de peine complémentaire donnée à la remise en état.

La cour d'appel justifie encore sa décision en déterminant le délai dans lequel la remise en état devra être effectuée, dès lors que ce délai commence nécessairement à courir, par application des articles 569, 708 et 617 du Code de procédure pénale, à compter du jour où la décision sera passée en force de chose jugée ou, en cas de pourvoi, à compter du jour où la décision, devenue définitive, est exécutoire.

Texte intégral de l'arrêt : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000035923937&fastReqId=1392572049&fastPos=1

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COPROPRIETE : Convocation à une assemblée générale par un syndic avant la fin de son mandat (Cass. 3e civ., 19 oct. 2017, n° 16-24646)

Des copropriétaires assignent un syndicat de copropriétaires et son syndic en annulation des décisions votées lors d’une assemblée générale.

La cour d’appel d'Aix-en-Provence qui constate que ceux-ci ont été convoqués par une lettre datée du 26 octobre 2011, antérieurement à l’expiration du mandat du syndic intervenue le 28 octobre 2011, et retient exactement qu’il importe peu que ce mandat ait expiré le jour de l’assemblée générale ou celui auquel les demandeurs ont réceptionné cette convocation, justifie légalement sa décision de rejeter leur demande.

Texte intégral de l'arrêt : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1046_19_37877.html

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COPROPRIETE : La majorité pour installer un dispositif de fermeture de la copropriété (Cour de cassation, chambre civile 3, 19 octobre 2017, N° de pourvoi: 16-21.272, rejet, inédit)

La SCI Symar, copropriétaire, a assigné le syndicat des copropriétaires La Toison d'or  en annulation de la décision n° 11 de l'assemblée générale du 21 janvier 2013, par laquelle les copropriétaires ont décidé de l'installation d'un système de fermeture de l'immeuble.

Le syndicat a fait grief à l'arrêt d'appel d'accueillir cette demande.

Mais ayant énoncé, à bon droit, qu'en application de l'art. 26 e) de la loi du 10 juillet 1965, devenu 26 c) de la même loi en application de l'article 59 de la loi du 24 mars 2014, les décisions relatives aux modalités d'ouverture et de fermeture des immeubles sont adoptées à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix et constaté que la décision avait été adoptée à la majorité de l'article 25 de cette loi, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions relatives à la fermeture totale de l'immeuble que ses constatations rendaient inopérantes et abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à la détermination des voix du syndicat à prendre en compte pour calculer le pourcentage au-delà duquel un mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, en a exactement déduit que la décision avait été prise en violation de ces dispositions.

PROMESSE UNILATERALE DE VENTE : Indemnité d'immobilisation ou clause pénale (Cour d'appel de Versailles, Chambre 3, 19 octobre 2017, RG N° 15/07403)

M. et Mme P étaient propriétaires d'une maison à usage d'habitation sise [...].

Par acte sous seing privé en date du 3 août 2012, ils ont consenti à Mme L une promesse unilatérale de vente, assortie d'une condition suspensive d'obtention avant le 15 octobre 2015 de plusieurs offres définitives de prêt pour une somme maximale de 1'215'000 euro (soit le prix du bien) remboursable sur 20 ans, au taux maximum de 4 % (hors assurance), lui laissant la faculté d'acquérir le bien jusqu'au 17 décembre 2012.

La promesse de vente prévoyait une indemnité d'immobilisation d'un montant de 121'500 euro. Afin de garantir le paiement de cette indemnité, la somme de 60.750 euro a été séquestrée entre les mains de l'étude notariale.

Le 18 mars 2013, M. et Mme P ont fait assigner Mme L devant le TGI de Nanterre aux fins de voir constater la caducité de la promesse de vente et obtenir le paiement de l'indemnité d'immobilisation stipulée en son sein.

Il apparaît que la bénéficiaire ne justifie pas avoir sollicité de deux établissements bancaires au moins, comme le prévoit expressément la promesse de vente, le financement en cause dans le délai de réalisation de la condition suspensive. La non-réalisation de la condition suspensive est donc imputable à un manque de diligence de la bénéficiaire. Il ne saurait être considéré que l'indemnité d'immobilisation contractuellement définie constitue en réalité une clause pénale susceptible de réduction.

En effet, il a été mentionné à l'acte que l'indemnité d'immobilisation était fixée en considération de la promesse formelle faite au bénéficiaire par le promettant et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier et qu'elle resterait acquise au promettant faute pour le bénéficiaire d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions fixées, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, précision étant faite que le préjudice serait notamment constitué par la perte que le promettant éprouverait du fait de l'obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur. Il ne s'agit donc pas d'une clause pénale qui est une évaluation forfaitaire de dommages-intérêts dus par le débiteur au créancier en cas d'inexécution de son obligation, puisque le bénéficiaire d'une promesse unilatérale n'étant pas tenu d'acquérir, il ne fait qu'exercer son droit d'option et ne manque pas à une obligation contractuelle en s'abstenant de requérir du promettant l'exécution de sa promesse.

L'indemnité d'immobilisation n'est donc pas susceptible de réduction et la bénéficiaire doit en conséquence être condamnée au paiement de la somme de 121 500, 00 euros.

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VENTE : La vente immobilière requalifiée en donation déguisée (Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile 1, 17 octobre 2017, RG N° 15/00655)

Selon l'art. 64 du livre des procédures fiscales (LPF), l'administration, afin d'en restituer le véritable caractère, est en droit d'écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d'un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère fictif, soit que, recherchant le bénéfice d'une application littérale des textes ou de décisions à l'encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n'ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d'éluder ou d'atténuer les charges fiscales que l'intéressé, si ces actes n'avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles.

En l'occurrence, et contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, l'administration fiscale démontre, par un faisceau d'indices, l'intention libérale des venderesses et la contrepartie avantageuse pour l'acquéreur.

En effet, si l'acte a certes été passé devant notaire sous la forme d'une vente, il s'avère que:

- le prix n'a été stipulé payable comptant que pour une partie dérisoire (10.000 euro sur 77.000 euro),
- le solde du prix a été échelonné sur une durée particulièrement longue (six années) au regard de l'âge avancé des venderesses (92 et 87 ans),
- la garantie prévue pour le cas du non paiement des annuités n'a pas été mise en oeuvre alors qu'aucune des trois annuités échues n'avait été honorée, ce qui démontre que, contrairement à ce que soutient Gilles P., les venderesses n'avaient pas besoin de liquidités.

Il est en outre établi que les venderesses, sans descendance en ligne directe, étaient proches de Gilles P, acquéreur, en ce que :
- elles lui avaient donné procuration sur leurs comptes en 2008,
- au cours des années précédant l'acte litigieux, et comme cela figure dans la proposition de rectification du 20 novembre 2012 et n'est pas contesté, elles lui avaient vendu un terrain à bâtir, lui avaient donné la nue-propriété de 10 hectares de terre et l'avaient gratifié au titre de différents contrats d'assurance vie.

A ces éléments, s'ajoute la sous-évaluation du bien au regard de l'estimation faite un peu plus de deux auparavant à 97.500 euro, comme cela ressort de l'attestation immobilière dressée le 12 juillet 2007 par le notaire chargé de la succession de l'une des trois propriétaires.

La diminution de 20 % de la valeur de ce bien ne résulte d'aucune pièce du dossier.

En effet l'avis qu'aurait émis un agent immobilier en janvier 2013 n'est pas versé aux débats. Par ailleurs le prix de revente du bien, en mars 2014, ne reflète pas la situation du marché au jour de la vente en 2009.

Selon l'art. 1729 du code général des impôts, les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l'indication d'éléments à retenir pour l'assiette ou la liquidation de l'impôt (...) entraînent l'application d'une majoration de (...) 80 % en cas d'abus de droit au sens de l'article L. 64 du livre des procédures fiscales ; elle est ramenée à 40 % lorsqu'il n'est pas établi que le contribuable a eu l'initiative principale du ou des actes constitutifs de l'abus de droit ou en a été le principal bénéficiaire (...).

Gilles P conteste l'application de la procédure d'abus de droit en soutenant que la seule qualification qui aurait pu être envisagée par l'administration fiscale serait celle de donation indirecte, relevant du droit commun.

Or comme cela ressort de ce qui précède, l'abus de droit est constitué et Gilles P. en a été le principal bénéficiaire.

PERMIS DE CONSTRUIRE ET SERVITUDE : Création d'une servitude de cour commune, avant le permis de construire ? (Conseil d'Etat, 16 octobre 2017, pourvoi n° 401.706, sera mentionné aux tables du Recueil Lebon)

Selon les dispositions de l'art. R 431-32 du Code de l'urbanisme, lorsque  l'édification des constructions est subordonnée, pour l'application des dispositions relatives à l'urbanisme, à l'institution sur des terrains voisins d'une servitude dite de cours communes, la demande est accompagnée des contrats ou décisions judiciaires relatifs à l'institution de ces servitudes.

Par sa décision du 16 octobre 2017 sous référence, la Haute Juridiction administrative relève que le texte cité implique que, lorsque l'institution d'une servitude de cours communes est requise pour l'édification d'une construction, le permis de construire autorisant cette construction ne peut être délivré par l'autorité administrative sans qu'aient été fournis par le pétitionnaire, dans le cadre de sa demande, les documents justifiant de ce qu'une telle servitude sera instituée lors de l'édification de la construction projetée.

Cependant, le juge administratif apporte un tempérament en estimant que le Code de 'urbanisme n'impose pas que la servitude ait été établie et soit entrée en vigueur avant que le permis de construire ne soit délivré.

Ainsi dans cette affaire, la cour administrative d'appel ne pouvait pas rejeter la requête de la SCCV parce que cette dernière n'avait pas joint à sa demande des documents de nature à établir que la servitude aurait pris effet à la date de délivrance du permis alors qu'elle avait produit, outre la copie du projet de convention d'institution de la servitude, la promesse unilatérale de vente de la commune mentionnant de façon expresse que celle-ci s'engageait à constituer une convention de cour commune grevant la propriété qu'elle conserverait et définissant, de manière précise et circonstanciée, les contours de la servitude en cause.

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RECEPTION JUDICIAIRE DES TRAVAUX : une confirmation de jurisprudence (Cass. 3e civ., 12 oct. 2017, n° 15-27802)

A nouveau saisie d'un pourvoi concernant la réception judiciaire des travaux, la troisième chambre civile de la Cour de cassation martèle, par un arrêt qu'elle destine à la plus large publicité, qu’en l’absence de réception amiable, la réception judiciaire peut être ordonnée si les travaux sont en état d’être reçus.

Les propriétaires de deux appartements situés sur le même palier demandent à un entrepreneur de les réunir. En cours de chantier, ils constatent l’existence de malfaçons et de non-façons, reprennent les clefs du logement à l’entreprise et y emménagent puis, après expertise, assignent l’entrepreneur et son assureur en indemnisation de leurs préjudices.

Viole l’article 1792-6 du Code civil la cour d’appel de Paris qui, pour refuser la réception judiciaire des travaux, retient que le prononcé de celle-ci suppose que les travaux soient en état d’être reçus mais aussi un refus abusif du maître d’ouvrage de prononcer une réception expresse sollicitée par le constructeur, alors qu’en l’absence de réception amiable, la réception judiciaire peut être ordonnée si les travaux sont en état d’être reçus.

Texte intégral ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1043_12_37803.html

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COMPROMIS DE VENTE : Se rétracter par LRAR, délai et point de départ (Cass. Civ. 3ème, 12 octobre 2017, pourvoi n° 16-22.416, FS-P+B+I)

Le délai de rétractation institué par l'art. L. 271-1 du Code de la consommation prévoit deux modes de notification différents, la lettre recommandée avec avis de réception et la remise en main propre.

Une promesse synallagmatique (compromis de vente) avait été signée. L'acquéreur ne voulait plus acheter et il prétendait pouvoir valablement se rétracter. Le vendeur soutenait en particulier qu'il n'y avait pas lieu à rétractation et sollicitait l'application de la clause pénale prévue par l'avant-contrat.

La Cour de cassation founrit deux réponses :

- La première pour déterminer sur qui pèse la preuve du caractère non-professionnel de l'acquéreur. Logiquement, elle considère que la charge de la preuve pèse sur le vendeur. On doit partir du principe qu'a priori l'acquéreur personne physique n'a pas la qualité de professionnel. En l'espèce, le délai de rétractation devait être purgé.

- La seconde est relative au mode de notification par lettre recommandée avec avis de réception de l'acte de promesse synallagmatique de vente (compromis) par le vendeur à l'acquéreur. Dans cette affaire, l'accusé de réception avait été signé par la mère de l'acquéreur et non par l'acquéreur lui-même. La Cour relève que la mère n'était pas munie d'un mandat pour recevoir l'acte de notification. De là, elle en déduit que celui-ci n'était pas régulier, que le délai de rétraction n'avait pas couru et qu'en conséquence la clause pénale n'était pas due.

Il est rappelé que pour la jurisprudence, il doit y avoir autant de lettres recommandées que d'acquéreurs, hormis l'hypothèse d'un mandat. Si tel n'est pas le cas, le délai de 10 jours ne court pas contre l'acquéreur n'ayant pas bénéficié d'une notification personnelle ; il peut par conséquent toujours se rétracter. De même, faute d'avoir signé l'avis de réception, l'acquéreur n'a pas bénéficié d'une notification personnelle. Le vendeur pourra toujours se retourner contre La Poste.

Texte intégral de l'arrêt : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000035808346&fastReqId=383713625&fastPos=1

CERTIFICAT D'URBANISME : Conséquence du sursis à statuer du certificat d'urbanisme (Conseil d'Etat, 6e et 1re chambres réunies, 11 octobre 2017, req. N° 401.878)

M. et Mme A sont les gérants du groupement foncier agricole GSR, propriétaire des parcelles cadastrées ..., sur le territoire de la commune du Pallet ; un certificat d'urbanisme concernant ces parcelles leur a été délivré le 22 septembre 2011 par le maire de la commune, sur la base du plan d'occupation des sols approuvé le 17 février 1986, alors en vigueur ; le 29 décembre 2011, M. et Mme A ont déposé en mairie une demande de permis de construire, sur les parcelles cadastrées ... comprises dans plus haut ; par une décision du 17 février 2012, le maire a sursis à statuer sur cette demande au motif que le projet de construction serait de nature à compromettre ou rendre plus onéreux l'exécution du plan local d'urbanisme alors en cours d'élaboration et approuvé le 27 février 2012 par le conseil municipal ; par l'arrêté contesté en date du 2 mai 2012, le maire a refusé de délivrer le permis de construire sollicité au motif qu'il contreviendrait aux dispositions du plan local d'urbanisme venant d'être approuvé ; M. et Mme A se sont pourvus contre l'arrêt du 27 mai 2016, par lequel la cour administrative d'appel de Nantes a annulé le jugement du 16 décembre 2014 du tribunal administratif de Nantes qui avait annulé cet arrêté et a rejeté leur demande.

La Haute juridiction administrative rappelle la règle.

Lorsqu'un certificat d'urbanisme a été délivré sur le fondement du a) de l'art. L. 410-1 du Code de l'urbanisme et que, dans les conditions prévues aux arti. L. 111-7 et L. 111-8 du Code de l'urbanisme, un sursis à statuer est opposé à la demande de permis de construire présentée par le bénéficiaire de ce certificat au motif que cette demande serait de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du plan local d'urbanisme dont l'élaboration est en cours, l'autorité compétente pour statuer sur la demande est fondée à faire application du nouveau plan local d'urbanisme si, à l'expiration du délai de sursis à statuer, ce nouveau plan est entré en vigueur.

LOTISSEMENT ET CAHIER DES CHARGES : Panneau d'affichage publicitaire contraire au cahier des charges du lotissement (Cour d'appel de Dijon, Chambre civile 1, 10 octobre 2017, RG N° 15/00941)

Monsieur Pierre B et son épouse Madame Lucette P ont fait l'acquisition d'une maison d'habitation située dans un lotissement [...] en 1964. Ledit lotissement a été créé à la fin des années 1950.

Dans le courant du mois de juin 2013, Monsieur Jésus P-C et son épouse Madame Armel E ont fait construire un dispositif scellé au sol, de 12 mètres carrés de surface et d'une hauteur de 5 mètres 42, destiné à la publicité.

Monsieur et Madame B. ont déploré l'installation de ce panneau publicitaire qui, compte tenu de sa taille, était visible depuis l'intérieur de leur domicile.

Sollicitant le retrait du dit panneau, les époux P. ont, par acte du 9 décembre 2013, fait assigner leurs voisins. devant le TGI de Chaumont.

Après jugement appel a été relevé.

Les colotis, qui ont implanté un panneau d'affichage publicitaire sur leur terrain, ont respecté le dispositif d'implantation du panneau publicitaire en soumettant leur demande auprès des services compétents et en régularisant un contrat de location d'emplacement publicitaire.

Toutefois, il y a violation du cahier des charges dès lors que le cahier des charges, qui est en vigueur au-delà du délai de 10 ans, à l'inverse du règlement de lotissement, traduit la volonté des propriétaires de protéger leur vue depuis leur immeuble et est applicable à tous les colotis. Il est opposable aux acquéreurs, ayant fait l'objet de la publicité foncière. Les conditions de délivrance des autorisations administratives ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre les colotis résultant du cahier des charges du lotissement. En conséquence, les colotis, les époux P-C, sont condamnés à retirer l'enseigne publicitaire installée sur leur terrain dans le délai d'un mois, sous astreinte de 200 euro par jour de retard passé ce délai courant pendant un an.

Ils sont condamnés à payer à la partie adverse 2'000 euro à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance constitué d'un préjudice de vue incontestable.

PERMIS DE CONSTRUIRE : Fraude à la qualité pour demander un permis de construire (Conseil d'État, 6e et 1re Chambres réunies, 9 octobre 2017, req. N° 398.853, Lebon)

Si postérieurement à la délivrance du permis de construire, l'administration a connaissance de nouveaux éléments établissant l'existence d'une fraude à la date de sa décision, elle peut légalement procéder à son retrait sans condition de délai. La fraude est caractérisée lorsqu'il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire a eu l'intention de tromper l'administration sur sa qualité pour présenter la demande d'autorisation d'urbanisme.

Par un arrêté du 28 juin 2012, le maire de Sceaux a accordé à la société Les Citadines un permis de construire un immeuble comprenant seize logements et un commerce au rez-de-chaussée, valant également permis de démolir ; par une décision du 21 septembre 2012, le maire a retiré cet arrêté, puis rejeté le recours gracieux formé par la société contre cette décision ; par un jugement du 5 mai 2014, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté la demande de la société tendant à l'annulation pour excès de pouvoir de cette décision ; par un arrêt du 18 février 2016, contre lequel la SARL Les Citadines se pourvoit en cassation, la cour administrative d'appel de Versailles a rejeté son appel contre ce jugement.

Aux termes de l'art. R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; / c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique. " ; en vertu du dernier alinéa de l'art. R. 431-5 du même code, la demande de permis de construire comporte l'attestation du demandeur qu'il remplit les conditions définies à l'art. R. 423-1 pour déposer une demande de permis ; qu'enfin, aux termes du second alinéa de l'art. L. 424-5 du même code : " Le permis de construire, d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peut être retiré que s'il est illégal et dans le délai de trois mois suivant la date de cette décision. Passé ce délai, le permis ne peut être retiré que sur demande explicite de son bénéficiaire ".

Il résulte de ces dispositions que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l'attestation du pétitionnaire qu'il remplit les conditions définies à l'art. R. 423-1 cité ci-dessus ; que les autorisations d'utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la réglementation d'urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction d'une demande de permis, la validité de l'attestation établie par le demandeur ; ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'art. R. 423-1 du code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande ; que, lorsque l'autorité saisie d'une demande de permis de construire vient à disposer, au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une mesure d'instruction lui permettant de les recueillir, d'informations de nature à établir son caractère frauduleux, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif ; enfin, si postérieurement à la délivrance du permis de construire, l'administration a connaissance de nouveaux éléments établissant l'existence d'une fraude à la date de sa décision, elle peut légalement procéder à son retrait sans condition de délai ; que la fraude est caractérisée lorsqu'il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire a eu l'intention de tromper l'administration sur sa qualité pour présenter la demande d'autorisation d'urbanisme.

La cour a relevé que le document, dont se prévalait la société Les Citadines, par lequel le propriétaire du terrain d'assiette s'était engagé à signer dans un certain délai une promesse de vente, était caduc à la date de demande de permis de construire en raison de l'expiration de ce délai ; elle a également relevé que la société savait, à la date du dépôt de la demande de permis de construire, qu'une promesse de vente en vue de construireavait été signée par le propriétaire avec une autre société ; elle en a déduit que, dans ces circonstances, nonobstant l'introduction ultérieure d'une action en nullité de cette promesse de vente devant le juge judiciaire, en attestant avoir qualité pour demander l'autorisation de construire, la société avait eu l'intention de tromper l'autorité administrative sur sa qualité et avait ainsi obtenu le permis par fraude.

En jugeant que le maire pouvait légalement retirer le permis de construire en se fondant sur des éléments ne figurant pas dans le dossier du pétitionnaire et dont il a eu connaissance postérieurement à sa délivrance établissant l'existence d'une fraude du pétitionnaire à la date du permis, notamment l'existence d'une promesse de vente conclue par le propriétaire avec une autre société, la cour n'a pas entaché son arrêt d'erreur de droit.

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VENTE IMMOBILIERE : La condition suspensive d'obtention d'un prêt ne peut imposer à l'acquéreur de déposer ses demandes dans un délai de 10 jours (Cour d'appel de Douai, Chambre 1, section 1, 5 octobre 2017, RG N° 16/06634)

Par acte du 14 septembre 2012, M. et Mme V ont vendu à Mme T et M. F une maison d'habitation située à La Capelle les Boulogne, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt. L'acte authentique devait être signé avant le 11 février 2013.

Le 27 décembre 2012, les acquéreurs avisaient les vendeurs de ce que leur prêt avait été refusé.

Soutenant que les acquéreurs avaient manqué à leurs engagements contractuels en présentant leur demande à un établissement financier après la date prévue au contrat et en sollicitant un emprunt non conforme à ce que l'acte prévoyait, les vendeurs ont saisi le TGI de Boulogne sur mer qui, par jugement du 18 octobre 2016, les a déboutés de leurs demandes.

La condition suspensive d'obtention d'un financement, ne peut imposer à l'acquéreur de déposer ses demandes dans un délai de 10 jours et d'en justifier sous 48 heures. En effet, les règles applicables en cas de recours à un emprunt pour un achat immobilier sont prévus par l'article L. 312-16 du Code de la consommation, qui ne prévoit pas que le dossier de financement devra être déposé dans un certain délai. Ces dispositions étant d'ordre public, nul ne peut imposer aux acquéreurs, des exigences supérieures de sorte que les stipulations qui le font doivent être réputées non écrites.

En revanche, le candidat acquéreur, en présentant une demande de financement d'un montant supérieur à celui prévu par la condition suspensive, est réputé être à l'origine de la défaillance de la condition. Il en va plus particulièrement ainsi lorsque le dépassement est significatif et risque de bouleverser l'économie générale du contrat de crédit. Toutefois, face à un dépassement inférieur à 10 %, en l'occurrence, un peu plus de 8 %, la défaillance de la condition ne peut être imputée au candidat acquéreur, en l'absence d'élément permettant de démontrer qu'une demande conforme aux stipulations du compromis aurait abouti. Il convient donc de considérer que la défaillance n'est pas due au fait du candidat acquéreur, de sorte que le compromis est caduc.

COPROPRIETE : Refus d’accès aux lots de copropriété pour mesurage et trouble manifestement illicite (Cass. 3e civ., 5 oct. 2017, n° 16-21971)

Dès lors qu’elle retient que la résolution de l'assemblée générale a donné mission à un géomètre de procéder à un mesurage des lots de copropriété et que cette décision est devenue définitive, en l'absence de recours formé dans le délai prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel de Paris peut estimer que l'ingérence résultant de la décision de l'assemblée générale et impliquant que le géomètre pénètre dans le domicile de ces sociétés ne porte pas une atteinte disproportionnée à leur droit au respect de celui-ci au regard du but légitime poursuivi, visant à s'assurer que la répartition des charges était en adéquation avec les surfaces respectives des différents lots et peut en déduire que le refus des deux sociétés de laisser le géomètre accomplir sa mission est constitutif d'un trouble manifestement illicite.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000035748437&fastReqId=505042339&fastPos=1

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COPROPRIETE : L'acquéreur d'un lot de copropriété horizontale peut demander l'achèvement de la voirie (Cour de cassation, Chambre civile 3, 5 octobre 2017, RG N° 16-21.962, cassation partielle, inédit)

La Cour de cassation rappelle l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis.

M. et Mme X et M. et Mme Y ont respectivement acquis en l'état futur d'achèvement de la SCI La Geraude les lots n° 1 et 2 d'une copropriété horizontale ; le 25 septembre 2013, ils ont assigné cette société en achèvement de la voie commune desservant leurs lots

Pour rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action, l'arrêt d'appel retient qu'il ressort des actes de vente que celle-ci est expressément limitée à un lot en nature de terrain bâti dont la propriété comprend exclusivement la pleine propriété de la maison d'habitation édifiée sur ce lot, celle du garage attenant à la maison, celle des accessoires et dépendances tels que les branchements aux différents réseaux pour leur partie desservant ce seul lot, ainsi que la jouissance exclusive et particulière de la totalité du sol du lot, pour en déduire que M. et Mme X et M. et Mme Y ne peuvent avoir pris possession de la voie d'accès qui concerne l'aménagement des parties communes.

En statuant ainsi, alors qu'il était mentionné dans les actes de vente que les lots acquis comprenaient des millièmes de copropriété du sol et des parties communes générales, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs de ces actes, a violé le principe susvisé.

VALEUR VENALE DES IMMEUBLES : A propos de la taxe de 3% (BOI-PAT-TPC-30, 4 octobre 2017, § 80)

Toute entité juridique française ou étrangère, qu'elle dispose ou non de la personnalité morale, est redevable de la taxe sur la valeur vénale des immeubles possédés directement ou indirectement en France, égale à 3 % de la valeur vénale de ces immeubles ou des droits sur ceux-ci (CGI, art. 990 D).

Toute entité juridique interposée entre le ou les débiteurs de la taxe et les immeubles ou droits immobiliers est solidairement responsable du paiement de la taxe due, le cas échéant, au titre desdits immeubles ou droits immobiliers (CGI, art. 990 F).

Dans une mise à jour de la base BOFiP-Impôts du 4 octobre 2017, l'Administration précise que la personne tenue solidairement de la taxe fait l'objet d'un avis de mise en recouvrement en application de l'article R.* 256-2 du LPF qui prévoit la notification de chacun des contribuables tenus solidairement au paiement à moins qu'ils n'aient la qualité de représentant ou d'ayant cause du contribuable (BOI-PAT-TPC-30, 4 oct. 2017, § 80).

Il est aussi est précisé qu'à défaut de paiement spontané, le comptable chargé du recouvrement applique la procédure de relance des défaillants prévue aux articles L. 257-0 A et L. 257-0 B du LPF puis exerce des poursuites à leur encontre (BOI-PAT-TPC-30, 4 oct. 2017, § 80).

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VEFA ET DEFISCALISATION : L'autorisation d'EHPAD non accordée, conséquences (Cour de cassation, chambre civile 1, 4 octobre 2017, N° de pourvoi: 15-28.407, cassation partielle, inédit)

Suivant acte reçu le 14 janvier 2008 par Y, notaire, la SCI Tamaris a vendu à M. X, qui souhaitait réaliser, avec le financement de la société Crédit foncier de France, un investissement locatif bénéficiant de dispositions légales de réduction d'impôt, trois lots d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, sur lesquels ce dernier avait consenti un bail commercial à la société Méditerranée seniors ; qu'il était stipulé que les biens faisaient partie d'un ensemble immobilier à usage de résidence pour étudiants et de résidence médicalisée de type établissement hospitalier pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) ; l'acte authentique contenait, en outre, un contrat de prêt consenti à M. X par la banque ; le délai de livraison n'a pas été respecté et la SCI n'a pas obtenu l'autorisation administrative prescrite pour l'ouverture d'un EHPAD ; M. X a assigné la SCI et son administrateur judiciaire en résolution du contrat de vente, et le notaire en responsabilité et en indemnisation.

1/  La SCI et la banque ont soutenut que le moyen par lequel M. X prétend que le préjudice financier et fiscal qu'il invoque est constitué par une perte de chance est irrecevable, en ce qu'il serait contraire à ses conclusions d'appel.

Mais devant la cour d'appel, M. X demandait la confirmation du jugement en ce qu'il avait prononcé la résolution du contrat de vente, ainsi que l'allocation de dommages-intérêts en réparation, à titre principal, de son préjudice financier et fiscal, et, à titre subsidiaire, d'une perte de chance de bénéficier du statut de loueur meublé professionnel et des avantages qui y sont attachés ; le moyen formulé par M. X, qui n'est pas contraire à ses propres écritures, est recevable.

2/ Pour rejeter la demande de garantie formée par M. X contre le notaire en paiement d'une certaine somme à titre de dommages-intérêts du chef de la perte de crédit d'impôt et de la perte de loyers défiscalisés, l'arrêt retient, par motifs propres, que la résolution de la vente litigieuse a pour conséquence de remettre les choses dans le même état que si les obligations nées de ce contrat n'avaient jamais existé, et non de réserver aux parties une situation meilleure ; il ajoute, par motifs adoptés, que M. X.a fait le choix de solliciter la résolution de la vente, ce qui le prive de facto des gains futurs de son investissement, lesquels ne constituaient qu'une chance de gains sans caractère certain.

En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la SCI avait manqué à son obligation contractuelle de livraison de biens dépendant d'un EHPAD et que la résolution de la vente ne faisait pas obstacle à la condamnation du vendeur professionnel au paiement de dommages-intérêts au profit de l'acheteur, même dans le cas où le dommage invoqué aurait été constitué par une perte de chance, la cour d'appel a violé l'art. 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

3/  Pour rejeter les demandes en garantie de M. X dirigées contre le notaire, l'arrêt d'appel retient que les pièces versées aux débats ne permettent pas de caractériser, à la simple lecture des documents que ce dernier avait en sa possession, lors de l'établissement de l'acte authentique de vente, que les biens vendus ne faisaient pas partie d'un ensemble immobilier à usage de résidence médicalisée pour personnes âgées EHPAD et qu'en outre, il n'appartenait pas au notaire de vérifier l'exactitude de la déclaration de la SCI, retranscrite dans cet acte, concernant la destination en EHPAD des biens vendus.

En statuant ainsi, alors que le notaire rédacteur de l'acte était tenu d'éclairer l'acquéreur sur sa portée, ses effets et ses risques, eu égard au but poursuivi par celui-ci, la cour d'appel a violé l'arti. 1382, devenu 1240 du code civil.

URBANISME : Vers un rétablissement temporaire du COS dans les communes touristiques et les stations classées ? (AN, prop. L. n° 225, 27 sept. 2017)

L’article 157 de la loi ALUR, dont l’objectif est de favoriser la construction, a supprimé le COS et la dimension minimum du terrain. Cette disposition répondait au souci de construire davantage dans les zones tendues et de mettre fin ainsi au plus vite à la crise du logement.

Un député souligne que ce texte a, toutefois, été adopté sans référence aux dispositifs prévus pour la défense de l’environnement comme ceux qui sont contenus dans la loi Montagne ou la loi Littoral.

Ainsi, des services de l’urbanisme de communes situées dans ces secteurs, notamment en Haute-Savoie, se sont vues parfois confrontées, depuis la publication de la loi, à des demandes de permis qui ne correspondent en rien aux souhaits du législateur et qui ne répondent absolument pas à la finalité sociale de la loi.

Le député fait observer qu’il est paradoxal que cette loi, à vocation sociale, facilite l’implantation géographique en des endroits jusque-là inconstructibles pour la défense de l’environnement ou soumis à des règles organisant un urbanisme respectueux du cadre environnemental et paysager auquel il devait s’intégrer.

C’est pourquoi il a déposé à l’Assemblée nationale une proposition de loi visant à ce qu’un rétablissement temporaire du COS puisse s’appliquer dans les communes touristiques et stations classées de tourisme qui le souhaitent et qui délibèreraient en ce sens, jusqu’à la première révision ou modification du PLU suivant la publication de cette proposition de loi.

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BAIL : L'acquisition de la clause résolutoire du bail est quasiment automatique (Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 4, 26 septembre 2017, RG N° 15/20102)

Le tribunal a retenu que la société locataire avait cessé de régler les loyers au mois de septembre 2014 et que le bail s'était trouvé résilié de plein droit le 20 octobre 2014 par l'effet de la clause résolutoire du bail insérée dans le bail.

La société HUB, locataire, et Monsieur M ont soutenyque la clause résolutoire du bail a été mise en oeuvre de mauvaise foi et alors que l'appartement n'était pas utilisable dans des conditions décentes.

Pour la cour d'appel, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer. C'est en vain que la société locataire invoque l'exception d'inexécution pour justifier le défaut de paiement du loyer. Les désordres affectant l'étanchéité de la douche du fait de la détérioration des joints et le litige entre le bailleur et le gérant de la société locataire sur l'imputabilité au bailleur ou au locataire des travaux pour y remédier ne caractérisent pas l'exception d'inexécution dont se prévale la locataire.

S'agissant de l'indemnité d'occupation, en vertu de la clause pénale du bail, le locataire déchu de tout droit d'occupation qui ne libère pas les lieux devra verser une indemnité conventionnelle d'occupation égale à deux fois le loyer quotidien jusqu'à son déménagement et la restitution des clés. Si les conditions d'application de cette clause pénale sont réunies, elle n'en demeure pas moins excessive compte tenu des circonstances et de la faible durée d'occupation de l'appartement après la cessation du bail (deux mois) et avant toute décision de justice ordonnant l'expulsion des lieux. En conséquence, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer courant et des charges, majoré de 10 pour-cent. L'arriéré de loyer et d'indemnité d'occupation s'élève à 8.240 euro.

Les désordres affectant la douche n'étaient pas récents et ne relevaient pas de l'entretien locatif consistant dans le remplacement des joints. Il a été nécessaire d'enlever le bac à douche, le carrelage mural et il a été constaté un taux d'humidité élevé dans le mur entourant la douche. Les désordres relèvent donc de la responsabilité du bailleur. Cependant, il n'est pas démontré que le gérant de la société locataire a été totalement empêché d'utiliser la douche. Il demeure que ces désordres ont affecté la jouissance des lieux et ont occasionné pour le moins une gêne pour le locataire. Le préjudice subi pendant 10 mois doit être réparé par l'allocation de 1.500 euro à titre de dommages et intérêts.

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OPERATION DE DEFISCALISATION IMMOBILIERE : Responsabilité des banquier et notaire (Cass. Civ. 3e, 20 septembre 2017, pourvoi n° 15-14.176, cassation, F-D)

Monsieur et madame achètent, en vue de leur location dans le cadre d'une opération de défiscalisation, divers biens immobiliers, à l'aide d'un prêt.

Insatisfaits des résultats de l'opération, les acquéreurs assignent en responsabilité le banquier et le notaire.

La cour d'appel retient que la banque engage sa responsabilité délictuelle à l'égard des époux pour manquement à ses obligations de conseil et de mise en garde et écarte la responsabilité du notaire.

L'arrêt d'appel est partiellement cassé.

D'une part, l'objet et les effets des deux contrats étant distincts, la cour d'appel a pu, sans se contredire, retenir qu'à la différence du crédit, l'achat immobilier n'est pas disproportionné. Ayant relevé que les époux sont propriétaires de deux immeubles et disposent d'une épargne de plus de 86 000 euro, mais retenu que l'opération est néanmoins hors de proportion avec leurs moyens, compte tenu du taux d'endettement élevé et de l'évolution défavorable de leurs revenus, la cour d'appel a pu en déduire que la banque est tenue à leur égard d'une obligation de mise en garde, et que, faute de l'avoir exécutée, elle engage sa responsabilité contractuelle.

D'autre part, le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets, notamment quant à ses incidences fiscales, ainsi que sur les risques, de l'acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller.

Cette obligation du notaire doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l'acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance.

En se déterminant par des motifs, impropres à exclure un manquement du notaire à son devoir de conseil, notamment quant aux conséquences de l'opération immobilière, dont il n'a pas soutenu devant la cour d'appel avoir ignoré le but fiscal, la cour d'appel ne donne pas de base légale à sa décision.

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GARANTIE DES VICES CACHES : Le point de départ du délai de deux ans pour exercer l'action en garantie des vices cachés (Cour d'appel de Nancy, Chambre civile 1, 19 septembre 2017, RG n° 16/00224)

Par acte authentique du 1er août 2008, la S.C.I. Immobilière du Rond Point a cédé à la S.C.I. AJR43 un ensemble immobilier situé [...], au prix de 500'000 euro.

Au motif que des infiltrations et des remontées d'humidité affectaient l'un des appartements situés au rez-de-chaussée qu'elle donnait à bail, la société AJR43 a saisi, par acte du 9 juillet 2012, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nancy qui, par ordonnance du 8 août suivant, a désigné M. Noël V en qualité d'expert judiciaire.

L'expert ainsi désigné ayant déposé son rapport, le 8 mars 2013, la société AJR43 a, par acte du 4 octobre 2013, a fait assigner au fond la société Immobilière du Rond Point pour la voir condamner à lui payer différentes sommes à titre de réduction du prix de vente, de dommages-intérêts pour perte de loyers et préjudice moral, d'indemnité de procédure.

Par jugement contradictoire, assorti de l'exécution provisoire, du 16 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Nancy a condamné la S.C.I. Immobilière du Rond Point à payer à la S.C.I. AJR43 diverses sommes.

Appel a éré relevé.

L'art. 1648 du Code civil dispose que l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. En l'espèce, la vente porte sur un immeuble à usage d'habitation et l'appartement du rez-de-chaussée était donné à bail lors de la vente. Les doléances qui ont été adressées à l'acheteur de l'immeuble par le locataire qui se plaignait d'humidité affectant le logement, sans autre précision, n'étaient pas assez détaillées pour permettre à l'acquéreur d'apprécier dans toute son ampleur le vice dont était atteinte la chose vendue. En revanche, la lettre adressée, le 18 octobre 2010, par la caisse d'allocation familiales qui faisait état d'infiltrations par le mur et par le sol de nature à rendre l'appartement donné à bail inéligible à l'allocation logement, a permis à l'acquéreur d'avoir une connaissance plus précise du vice affectant la chose vendue. En assignant en référé le vendeur, par acte du 9 juillet 2012, c'est-à-dire moins de deux ans après avoir reçu la lettre de la caisse d'allocations familiales, l'acheteur a agi dans le délai de deux ans prévu à l'article 1648 du Code civil.

Sur le fond, la cour d'appel juge que l'action estimatoire (action en réduction de prix) intentée par l'acheteur de l'immeuble est bien fondée. Le rapport d'expertise judiciaire a constaté des vices de construction de l'immeuble expliquant l'importante humidité affectant le logement du rez-de-chaussée (remontées capillaires et mauvais état des enduits de façade). L'expert a conclu que le logement était impropre à sa destination. Les vices n'étaient pas apparents lors de la vente, puisque le locataire, entré dans les lieux un mois avant la vente, atteste qu'il n'existait alors aucune trace d'humidité. La clause excluant la garantie des vices cachés n'est pas applicable puisque le vendeur, qui était propriétaire de l'immeuble depuis 1988, avait nécessairement connaissance des vices affectant l'immeuble, l'expert ayant précisé que les remontées capillaires existaient depuis l'origine de la construction et que le mauvais état des enduits n'était pas récent. La réduction de prix à laquelle l'acheteur peut prétendre est égale au coût des travaux de réfection des désordres, coût évalué à 24'388 euro par l'expert. Par ailleurs, l'acheteur est bien fondé à demander l'indemnisation de la perte locative. Le logement est resté inoccupé depuis le départ du locataire en juillet 2011 et les travaux ne pouvaient être réalisés avant le dépôt du rapport d'expertise. La perte de loyer pendant 22 mois doit être indemnisée à hauteur de 9'570 euro.

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ACTE DE VENTE : Précisions sur la portée de la mention du raccordement à l’assainissement communal (Cass. 3e civ., 14 sept. 2017, n° 16-20196, D)

Aux termes d’un arrêt du 14 septembre 2017, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle qu’il résulte de la stipulation aux termes de l’acte de vente que l’immeuble vendu est raccordé au réseau d’assainissement communal, que le vendeur s’est engagé à délivrer un bien dont toutes les évacuations y sont directement raccordées.

Les faits à l’origine de la décision étaient les suivants. Se plaignant du non-raccordement au réseau d’assainissement, les acquéreurs d’une maison d’habitation assignèrent les vendeurs en paiement des travaux de raccordement et en réparation de leurs préjudices.

Pour rejeter leur demande, la cour d’appel de Versailles retint que :

- il existait un raccordement non déclaré et incomplet du bien vendu au réseau d’assainissement communal puisqu’il existait également une fosse septique ;

- les acquéreurs avaient acquis le bien en sachant que la conformité de ce raccordement n’avait pas été contrôlée et que la mairie n’en avait aucune trace ;

- ils en faisaient leur affaire ;

- et le manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance n’était pas démontré.

La Cour de cassation casse l’arrêt.

En statuant ainsi, alors que l’acte authentique de vente stipulait que l’immeuble vendu était raccordé au réseau d’assainissement communal, ce dont il résultait que les vendeurs s’étaient engagés à délivrer un bien dont toutes les évacuations y étaient directement raccordées, la cour d’appel a violé l’article 1604 du Code civil.

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CAHIER DES CHARGES DU LOTISSEMENT : La Cour de cassation rappelle son caractère contractuel et, dès lors, pérenne (Cour de cassation, Chambre civile 3, 14 septembre 2017, RG N° 16-21.329, cassation, inédit)

M. et Mme X ont établi un projet de division du lot de lotissement dont ils sont propriétaires en trois lots ; ils ont autorisé M. Y à déposer une demande de permis de construire une maison sur deux des lots ; le permis a été délivré le 12 novembre 2012 ; soutenant que la construction projetée contrevenait au cahier des charges du lotissement quant à la superficie minimale de chaque lot et à son affectation, M. et Mme Z, colotis, ont assigné M. et Mme X et M. Y aux fins de faire interdire la construction.

Pour rejeter la demande, l'arrêt d'appel retient qu'en application de l'art. L. 442-9 du code de l'urbanisme, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est, comme en l'espèce, couvert par un plan local d'urbanisme, que le cahier des charges a été annexé à l'arrêté préfectoral du 28 septembre 1968 approuvant le lotissement et qu'il s'est écoulé plus de dix ans après cette autorisation sans qu'une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l'art. L. 442-10, ait demandé le maintien de ces règles de sorte que les règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges sont devenues caduques et que M. et Mme Z sont mal fondés à exciper de leur violation par M. et Mme X.

En statuant ainsi, alors que le cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

VEFA OU REGIME DE DROIT COMMUN : Vente en l’état d’un immeuble à rénover (Cass. 3e civ., 14 sept. 2017, no 15-19753, FS-PB ; rejet)

Par un arrêt publié du 14 septembre 2017, la Cour de cassation apporte des précisions sur les contours du champ d’application des dispositions réglementant la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Dans l’affaire en cause, la haute juridiction rejette le pourvoi des acquéreurs demandant la requalification des ventes conclues en la forme ordinaire en ventes d’immeuble à construire, alors que le montage contractuel prévoyait la mise à la charge des acquéreurs des travaux de réhabilitation en vue de leur faire bénéficier d’avantages fiscaux.

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CLAUSE DE GARANTIE DES VICES CACHES : Le Juge face à la clause exonératoire de la garantie des vices cachés (Cour d'appel de Lyon, Chambre 6, 14 septembre 2017, RG N° 16/03657)

Par acte notarié du 2 septembre 2013, faisant suite à un compromis de vente signé le 17 mai 2013, Romain a vendu aux époux Jean-Paul et Catherine un appartement situé au [...].

Par actes d'huissier de justice des 24 juin et 1er juillet 2014, les époux acquéreurs ont fait assigner leur vendeur et une SAS Valority Transaction devant le tribunal d'instance de Lyon, aux fins d'obtenir, en principal, leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 9.313,10 euros.

Les acquéreurs exposaient qu'à l'occasion d'un dégât des eaux provoqués par eux-mêmes le 14 octobre 2013, ils ont appris que leur voisin du dessous, Didier, avait subi cinq précédents dégâts des eaux provoqués par une fuite provenant de la douche de l'appartement de Romain entre septembre 2011 et mars 2013.

Ils ont fait intervenir un professionnel qui a confirmé que les fuites sont consécutives à un défaut de stabilité du bac à douche, provoquant la rupture des joints d'étanchéité. le vendeur n'ignorait pas ce problème, d'autant qu'il avait participé à une réunion avec le cabinet Saretec, expert mandaté par l'assureur 

Pour la cour d'appel :

Les acheteurs de l'appartement ayant découvert que leur voisin du dessous avait subi différents dégâts des eaux causés par des fuites consécutives à un défaut de stabilité du bac à douche de leur appartement justifient ainsi en l'espèce de l'existence d'un vice caché dont l'existence était connue du vendeur ce qui exclut qu'il puisse se prévaloir de la clause de non garantie contenue dans l'acte de vente notarié.

Le vendeur doit en conséquence indemniser les acheteurs pour le coût des travaux de 2.169 euros, pour le coût de recherche de la fuite de 478 euro et pour la perte de chance de donner le bien en location justifiant l'octroi d'une indemnité de 5 000 euros.

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ASSEMBLEE GENERALE DES COPROPRIETAIRES : Toute assemblée générale convoquée par un syndic dont le mandat est nul est annulable (Cass. 3e civ. 14 sept. 2017 n° 16-17.971 F-D)

Un copropriétaire peut contester dans le délai de 2 mois une assemblée générale convoquée par un syndic dont le mandat est nul même s'il n'a pas contesté les assemblées générales précédentes convoquées par ce même syndic.

Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires en annulation de plein droit du mandat du syndic au motif que celui-ci n’a pas ouvert de compte séparé au nom du syndicat dans les 3 mois suivant sa désignation par l’assemblée générale du 2 décembre 2003. Il demande également l’annulation de l’assemblée générale du 1erdécembre 2011 pour convocation irrégulière par un syndic dépourvu de mandat.

La Cour de cassation lui donne satisfaction. Un copropriétaire est recevable à demander, dans le délai de l’article 42 de la loi de 1965, soit 2 mois, l’annulation de toute assemblée générale convoquée par un syndic dont le mandat est nul, peu important qu’il n’ait pas contesté les précédentes assemblées générales convoquées par ce dernier.

Cet arrêt confirme que les assemblées générales convoquées par un syndic dont le mandat est nul peuvent être contestées dans le délai de 2 mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. 3e civ. 8-6-2011 n° 10-20.231 : BPIM 4/11 inf. 328 ; Cass. 3e civ. 13-11-2013 n° 12-12.084 : BPIM 1/14 inf. 54). Il apporte également une précision intéressante : n’importe quelle assemblée peut être contestée sans qu’il soit nécessaire que toutes l’aient été.

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ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DE LOTISSEMENT : Capacité à agir d'une ancienne association syndicale libre (ASL) de lotissement (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 4 A, 14 septembre 2017, Numéro de rôle : 16/02086)

En application de l'art. 5 de l'ordonnance du 1er juillet 2004, les associations syndicales de propriétaires peuvent agir en justice... sous réserve de l'accomplissement des formalités de publicité prévues par l'article 8..., lequel exige une déclaration en préfecture avec dépôt de statuts et publicité de ceux-ci au journal officiel.

L'art. 60 de cette même ordonnance a imparti aux associations syndicales constituées en vertu de la loi du 21 juin 1865 un délai de deux ans à compter du 5 mai 2006 pour mettre leurs statuts en conformité avec le nouveau dispositif légal ; ledit article modifié par l'art. 59 de la loi 2014-366 du 24 mars 2014 prévoit que par dérogation au deuxième alinéa, les associations syndicales libres régies par le titre II de la présente ordonnance, qui ont mis leurs statuts en conformité avec les dispositions de celle-ci postérieurement au 5 mai 2008, recouvrent les droits mentionnés à l'article 5 de la présente ordonnance dés la publication de la loi numéro 2014-366 du 24 mars 2014, sans toutefois que puissent être remises en cause les décisions passées en force de chose jugée.

Il ressort de ces dispositions qu'à partir de l'accomplissement des formalités de publicité requises, les associations syndicales libres préexistantes, qui n'avaient pas perdu leur personnalité morale mais uniquement certains des attributs de celle-ci, limitativement énumérés par l'art. 5 de l'ordonnance, recouvrent la possibilité d'agir, ou de défendre, en justice.

En l'espèce, l'association syndicale libre produit aux débats un récépissé de la préfecture du Var daté du 18 mars 2011 ; celui-ci précise que sont joints à l'appui de cette déclaration : les anciens statuts, les nouveaux statuts, la demande d'insertion au journal officiel.

L'association syndicale libre produit également l'extrait de la publication au journal officiel du 23 avril 2011, des modifications statutaires avec mise en conformité des statuts avec l'ordonnance numéro 2004-632 du 1er juillet 2004 et le décret numéro 2006-504 du 3 mai 2006.

Les époux D, demandeurs, considèrent comme insuffisant l'accomplissement de ces formalités, faisant valoir à cet effet que n'ont pas été joints le plan parcellaire et une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage, que les statuts n'ont pas été mis en conformité avec l'art. 7 de l'ordonnance et 3 du décret qui exigent le plan parcellaire et la déclaration de chaque adhérent, ainsi que la précision sur les modalités de financement de l'ASL et le mode de recouvrement des cotisations, que de plus la publicité a été effectuée plus d'un mois après la déclaration en préfecture.

Cependant l'argumentation des époux D est inopérante, dans la mesure où d'une part, ils sollicitent des éléments qui ne sont pas exigés lors de la régularisation d'une association syndicale libre préexistante, mais seulement lors de la constitution d'une association syndicale libre, et où d'autre part, ils n'apportent aucun élément permettant de démontrer que ladite ASL aurait simplement conservé son nom mais constituerait en réalité une nouvelle ASL.

En outre, le fait que la publication des statuts n'ait pas été faite dans le mois suivant la date de délivrance du récépissé est sans incidence, la méconnaissance du délai n'étant pas sanctionnée par la perte de capacité d'agir en justice de l'association syndicale libre.

En conséquence, le récépissé de la préfecture du 18 mars 2011 et l'extrait de publication au journal officiel du 23 avril 2011 sont suffisants à justifier de la mise en conformité des statuts de l'association syndicale libre ; à partir de cette publication, l'association syndicale libre des propriétaires du lotissement de la baie du Gaou Benat a donc recouvré la possibilité d'agir en justice.

Par suite, le jugement entrepris sera réformé en ce qu'il déclare l'association syndicale libre irrecevable en ses demandes et l'association syndicale libre des propriétaires du lotissement de la baie du Gaou Benat sera déclarée recevable en ses demandes.

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ZONE INCONSTRUCTIBLE ET DEMOLITION : Demande en démolition d'un garage implanté en zone inconstructible (cass., civ. 3ème, 14 septembre 2017, RG N° 16-19.983, cassation partielle, inédit)

M. et Mme X ont acquis de la société Languedoc terrains une parcelle de terrain à bâtir formant un lot d'une zone d'aménagement concerté ; la société Guiraudon-Guipponi-Leygue groupe, venant aux droits de la société Languedoc terrains, a vendu à M. Y la parcelle voisine ; celui-ci a fait édifier une maison d'habitation à laquelle il a annexé un garage situé à la limite de la propriété avec la parcelle X ; reprochant à M. Y d'avoir construit une annexe à son habitation sur une partie inconstructible de son terrain, M. et Mme X l'ont, après expertise, assigné en démolition et dommages-intérêts.

L'arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa de l'art. 1382, devenu 1240, du code civil.

Pour rejeter la demande de dommages-intérêts formée par M. et Mme X contre M. Y en réparation de leur préjudice de jouissance, l'arrêt retient que la réduction partielle d'ensoleillement d'une pièce pendant une période de l'année ne constitue pas un trouble anormal du voisinage dans une zone urbanisée.

En statuant ainsi, par un motif inopérant, alors que M. et Mme X fondaient leurs prétentions sur l'art. 1382 du code civil (responsabilité civile de droit cmmun), la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

PROMESSE DE VENTE : La rétractation de l’un des époux coacquéreurs emporte celle de l’autre (Cass. 3e civ. 14 sept. 2017 n° 16-17.856 F-D)

Lorsque la promesse de vente désigne de façon indissociable comme acquéreurs les époux, mariés sous le régime de la communauté de biens, la rétractation de l’un emporte celle de l’autre, excluant toute condamnation au paiement de la clause pénale.

Des époux concluent une promesse de vente sous signature privée dressée par un notaire pour l’achat d’une maison de maître avec dépendances. La promesse de vente est remise en main propre à l’époux muni d’un pouvoir de représentation de son épouse. L’acte est notifié à l’épouse par lettre recommandée et elle fait usage de son droit de rétractation dans le délai. Les vendeurs assignent les époux en paiement de la clause pénale en soutenant que la rétractation de l’épouse n’emporte pas celle du mari. Les juges rejettent leur demande aux motifs que la promesse de vente désigne de façon indissociable comme acquéreurs les époux, mariés sous le régime de la communauté de biens, et que la rétractation de l’un des époux emporte celle de l’autre. La promesse étant caduque, le paiement de la clause pénale n’est pas dû. La Cour de cassation confirme.

Le bénéficiaire d’un avant-contrat dispose, on le sait, d’un droit de rétractation de 10 jours (7 jours à l’époque des faits) à compter du lendemain soit de la première présentation de la lettre lui notifiant l’avant-contrat, soit de la remise de l’acte (CCH art. L 271-1). Les textes régissant la remise en main propre à l’acheteur en l’étude notariale n’étaient pas encore en vigueur à la date des faits de l’espèce (CCH art. L 271-1, al. 3 et D 271-6), ce qui explique que le délai de rétractation n’ait pas couru pour l’époux. En cas de pluralité d’acquéreurs, il a déjà été jugé que la rétractation d’un seul est efficace : l’exercice par l’un des acquéreurs de son droit de rétractation entraîne l’anéantissement du contrat (Cass. 3e civ. 4-12-2013 n° 12-27.293 : Sol. Not. 2/14 inf. 29). L’arrêt commenté confirme cette jurisprudence en précisant que la promesse désignait les époux de façon indissociable comme acquéreurs.

Conséquence de la solution : le paiement de la clause pénale ne peut pas être réclamé à l’époux coacquéreur qui ne s’est pas rétracté.

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PERMIS DE CONSTRUIRE ANNULE : constitutionnalité de la limite à l’obligation de démolir ? (Cass. 3e civ. QPC, 12 sept. 2017, n° 17-40046)

Après avoir obtenu de la juridiction administrative l'annulation des permis de construire accordés à deux époux pour la construction d'une maison d'habitation, deux associations les assignent en démolition sur le fondement de l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme.

Saisie par le TGI d’une question prioritaire de constitutionnalité concernant les dispositions de l'article L 480-13, 1 du Code de l'urbanisme, dans leur version issue de la loi n 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances, la Cour de cassation juge que celle-ci présente un caractère sérieux justifiant son renvoi au Conseil constitutionnel.

En effet, en interdisant, en dehors des zones limitativement énumérées, l'action en démolition d'une construction, réalisée conformément à un permis de construire annulé, à l'origine d'un dommage causé aux tiers ou à l'environnement par la violation de la règle d'urbanisme sanctionnée, ces dispositions sont susceptibles de porter une atteinte disproportionnée au droit à réparation des victimes d'actes fautifs et à leur droit à un recours juridictionnel effectif garantis par les articles 4 et 16 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 et de méconnaître les droits et obligations qui résultent de l'article 4 de la Charte de l'environnement. 

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REGLEMENT DE COPROPRIETE : Validité d'un règlement de copropriété fixant des tantièmes de propriété non par lot mais par bloc d'immeuble (CASS. 3E CIV., 7 SEPT. 2017, N° 16-18.331, P+B)

Alors que l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 exige que les quotes-parts de parties communes soient attribuées à chaque lot, n'est pas nécessairement contraire à ces dispositions d'ordre public, le règlement de copropriété fixant les tantièmes non pas par copropriétaire mais par bloc d'immeuble, dès lors qu'il contient les éléments suffisants permettant de calculer les quotes-parts de parties générales attachées à chaque lot.

Telle est la solution qui se dégage de l'arrêt rendu le 7 septembre 2017 par la Cour de cassation. En l'espèce, le domaine d'un château avait été divisé en sept blocs et placé sous le régime de la copropriété ; les voies d'accès et jardins avaient été constitués en parties communes ; les blocs A, B, C et D formaient le bâtiment principal, les blocs E et F correspondaient à des villas indépendantes utilisant les voies d'accès et le bloc G était constitué d'arcades longeant la voie publique.

Les consorts D. faisaient grief à l'arrêt attaqué de rejeter leur demande en annulation d'une assemblée générale. Ils se référaient à l'article 20 g du règlement de copropriété disposant que "les délibérations sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés qui disposeront d'autant de voix qu'ils seront propriétaires de millièmes de choses communes telles qu'ils sont désignés à l'article 3 ci-dessus" ; l'article 3 disposait en A) que le droit aux parties communes concernant la totalité de l'immeuble formant les blocs ABCD était réparti par millièmes entre les blocs ABCD et en B) concernant la totalité de la copropriété que les parties communes aux blocs A-B-C-D-E-F (G) excepté et comprenant uniquement les routes et le jardin compris entre les blocs A-B-C-D-EF-G appartiendraient à chacun des six premiers blocs par sixièmes. Selon les requérants, il en résultait clairement qu'aucun millième n'était attribué aux copropriétaires des blocs E-F-G qui ne disposaient pas de voix à l'assemblée générale.

L'argument est écarté par la Cour suprême. Elle approuve les juges d'appel qui, ayant relevé que, s'agissant des parties communes générales, si le règlement fixait des tantièmes de propriété, non pas par lot, mais par bloc d'immeuble, alors que l'article 22 de la loi de 1965 exige que les quotes-parts de parties communes soient attribuées à chaque lot, la cour d'appel avait pu retenir que les articles 3 A et 3 B du règlement contenaient les éléments suffisants permettant de calculer les quotes-parts de parties générales attachées à chaque lot en prenant en considération à la fois le sixième attribué à chaque bloc d'immeuble et les millièmes attachés à chaque lot du bâtiment principal, dans le respect de l'article 22 de la loi, et que la répartition des voix en 15 750èmes appliquée par le syndicat respectait la répartition initiale en sixièmes et la répartition par millièmes au sein du bâtiment principal.

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TROUBLE ANORMAL DE VOISINAGE : Lorsqu'il résulte de son entrepreneur (Cour de cassation, Chambre civile 3, 7 septembre 2017, RG N° 16-18.158, cassation, inédit)

Monsieur et madame, propriétaires d'une maison, ont obtenu de la société civile immobilière (SCI) propriétaire du fonds voisin, une autorisation de passage pour l'exécution de travaux sur leur propre fonds.

Invoquant des dégradations intervenues à l'occasion des travaux, la SCI a assigné les propriétaires, leurs voisins, en remise en état et indemnisation, sur le fondement des troubles anormaux de voisinage.

Pour rejeter cette demande, l'arrêt d'appel retient que l'entrepreneur auteur des travaux est responsable de plein droit des troubles de voisinage constatés sur le fonds voisin.

En statuant ainsi, en rejetant la demande formée contre le maître de l'ouvrage, la cour d'appel a violé le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

MUR SEPARATIF ET JOUR : Transformation d'une fenêtre en jour (mur séparatif) (Cour de cassation, chambre civile 3 , 7 septembre 2017, N° de pourvoi: 15-19.501, rejet, inédit)

M. X et Mme Y sont propriétaires de parcelles contiguës, respectivement cadastrées section A n° 754 et n° 755, d'une part, n° 753, d'autre part ; leurs habitations donnent sur une cour sur laquelle Mme Y a fait construire un mur séparatif ; en avril 2013, M. X l'a assignée en démolition de ce mur, en soutenant que la cour est commune ; Mme Y s'est opposée à cette demande en invoquant le caractère privatif de chaque partie de la cour et a demandé la transformation, en un jour, de la fenêtre de l'habitation de M. X donnant sur sa cour privative.

Les consorts X ont fait grief à l'arrêt d'appel d'ordonner la transformation en jour de la fenêtre de l'immeuble de M. X donnant dans la cour de Mme Y.

Mais, d'une part, ayant relevé que chaque immeuble disposait d'une cour privative et que, par procès-verbal de bornage du 7 avril 2011, il avait été indiqué sur le plan "fenêtre à transformer en jour", ce qui était la conséquence logique de la privatisation de la cour au profit de Mme Y, acceptée par M. X, comme l'établissaient les mentions et sa signature au procès-verbal de bornage et souverainement retenu que ces éléments suffisaient à établir la renonciation de M. X à un droit de vue sur un fonds, la cour d'appel a pu déduire, de ces seuls motifs, qu'il y avait lieu d'ordonner la transformation de l'ouverture, objet du litige, en un jour. 

RESPONSABILITE DE L'AGENT IMMOBILIER : vérification de la situation du locataire (Cour d'appel de Versailles, Chambre 3, 7 septembre 2017, RG N° 15/05976)

L'intermédiaire (agent immobilier) chargé de négocier les baux doit faire preuve de diligence en s'informant sur la situation personnelle, professionnelle et financière des candidats à la location, en contrôlant la pertinence des informations recueillies, en appréciant la nécessité d'exiger des garanties complémentaires.

L'agence immobilière chargée de la gestion locative d'une maison d'habitation doit en l'espèce voir sa responsabilité engagée.

Il apparaît en effet que les revenus réel des locataires ne leur permettaient pas de faire face à leurs obligations de sorte que la recherche de locataires ne s'est donc pas faite, en dépit des engagements de l'agence immobilière, selon des critères stricts, mais avec un réel manque de rigueur qui est à l'origine du refus de prise en charge du sinistre par l'assureur.

L'agence immobilière doit en conséquence indemniser les propriétaires du bien loué à hauteur de la somme totale de 37'827 euro, incluant notamment le montant des loyers, charges et taxe d'ordures ménagères demeurés impayés pour 17'352 euro, 10 000 euro de coût des dégradations que l'assureur n'a pas pris en charge du fait des manquements de l'agence et 2'000 euro au titre du préjudice moral.

TROUBLE ANORMAL DE VOISINAGE : Perte d'ensoleillement limitée aux premières heures de la journée (Cour de cassation, Chambre civile 3, 7 septembre 2017, pourvoi N° 15-28.133)

Les époux X., se plaignant de l'édification d'un immeuble par M. et Mme Y, propriétaires du fonds voisin, ont assignés ceux-ci en indemnisation du préjudice causé par le trouble anormal du voisinage, invoquant une perte d'ensoleillement et de vue, un préjudice d'intimité et une dépréciation de leur bien..

Pour accueillir la demande, l'arrêt d'appel retient que le bâtiment, compte tenu de sa hauteur, surplombe la propriété voisine du côté de la terrasse et du jardin, ce qui occasionne une perte évidente d'ensoleillement, ainsi que la perte d'intimité compte tenu des ouvertures existant dans le pignon jouxtant la propriété, et qu'eu égard à la nature du bâtiment nouvellement construit dans un environnement qui était résidentiel compte tenu notamment de la taille des parcelles, la construction a nécessairement pour effet d'amoindrir la valeur vénale de l'immeuble.

En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des propriétaires voisins soutenant que la perte d'ensoleillement était limitée aux premières heures de la matinée et au jardin, que les vues étaient par ailleurs légales, que le règlement de la zone UC n'excluait pas l'habitat groupé et que la distance entre les constructions avait été respectée, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'art. 455 du Code de procédure civile.

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LOTISSEMENT ET LOI ALUR : Règlementation des lotissements mise en harmonie avec la loi ALUR (décret n° 2017-1322 du 5 septembre 2017, J.O. du 7 septembre 2017)

Le décret n° 2017-1322 du 5 septembre 2017 (J.O. du 7 septembre 2017) procède à l'abrogation de certaines dispositions du Code de l'urbanisme. 

1/ Le décret abroge la disposition prévoyant que la demande de permis de construire portant sur un projet situé dans un secteur délimité en application de l'art. L. 151-20 du Code de l'urbanisme doit indiquer, s'il y a lieu, la surface de plancher des bâtiments existants à la date de la division sur les autres terrains issus de celle-ci.

2/ Il abroge les dispositions du Code de l'urbanisme précisant la procédure de demande de maintien des règles d'urbanisme propres aux lotissements, dès lors que ce maintien n'est plus autorisé depuis l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.

Le texte - est pris en application de la partie du Code de l'urbanisme relative aux dispositions particulières en matière d'installations et travaux divers (C. urb., art. R. 442-9) ainsi que celle relative aux pièces complémentaires exigibles en fonction de la situation ou de la nature du projet (C. urb., art. R. 431-16).

Texte intégral : https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2017/9/5/TERL1618850D/jo/texte

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RETICENCE DOLOSIVE LORS DE LA VENTE : Le vendeur connaissant la présence de mérule, il y a nullité de la vente (Cour d'appel de Caen, civ. 1ère, 5 sept. 2017, RG N° 16/02575)

L'article 1116 (ancien) du code civil dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquée par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.

Le dol par réticence et rétention d'informations capitales peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son co-contractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait dissuader de contracter.

La vente d'un immeuble à usage d'habitation doit être annulée pour réticence dolosive commise par les vendeurs. Ces derniers avaient fait intervenir dans l'immeuble un an environ avant la vente du bien un prestataire aux fins d'éradiquer le champignon mérule qui avait été identifié dans les lieux. Ils ne justifient nullement avoir donné suite aux recommandations de ce professionnel lequel avait préconisé dans le devis puis dans la facture l'intervention d'un homme de l'art pour diagnostiquer l'origine du développement de mérule dû à un apport d'eau d'origine indéterminée et réaliser les travaux, précisant que le seul traitement fongicide était insuffisant pour éradiquer l'infestation.

Or, les vendeurs n'ont pas informé les acheteurs sur le traitement fongicide et sur l'absence de travaux complémentaires. Il est évident que les acheteurs, dont le fils souffre d'asthme, n'auraient pas acheté le bien litigieux s'ils avaient disposé de ces informations alors qu'il est notoire que la mérule connaît une progression rapide et génère des dégâts considérables dans un immeuble.

Par suite de l'annulation de la vente, le vendeur doit restituer le prix de vente (278'000 euro) et rembourser les frais liés à la vente (frais d'acte et de mutation, frais de négociation, assurance habitation, taxe foncière et taxe d'habitation, frais de déménagement) qui s'élèvent à 22'502 euro. Il convient aussi de prendre en compte l'important préjudice moral et de jouissance subi par les acheteurs depuis l'acquisition tant au regard de leurs conditions de vie dégradées dans des lieux atteints par la mérule que de la déception engendrée par l'échec de leur projet immobilier. Ce préjudice doit être évalué à 10'000 euro.

PERMIS DE DEMOLIR : Recours contre un permis de démolir et fin de non-recevoir tirée de la méconnaissance de l'article R.600-1 du Code de l'urbanisme (CAA BORDEAUX, 25 AOÛT 2017, N° 17BX02093)

Lorsque l'auteur d'un recours entrant dans le champ d'application de l'article R. 600-1 du Code de l'urbanisme  n'a pas justifié en première instance de l'accomplissement des formalités de notification requises alors qu'il a été mis à même de le faire, soit par une fin de non-recevoir opposée par le défendeur, soit par une invitation à régulariser adressée par le tribunal administratif, il n'est pas recevable à produire ces justifications pour la première fois en appel, qu'il s'agisse de la notification de son recours contentieux ou de son recours administratif. Telle est la solution d'un arrêt rendu par la cour administrative d'appel de Bordeaux le 25 août 2017.

Par le jugement attaqué, le tribunal administratif de La Réunion a rejeté comme irrecevable la demande de la SARL X tendant à l'annulation du permis de démolir délivré à la SARL Y le 25 septembre 2014, au motif qu'en dépit de la fin de non-recevoir opposée par cette dernière, la société requérante n'a pas justifié, pour ce qui concerne le recours contentieux, de l'accomplissement de la formalité exigée par l'article R. 600-1 du Code de l'urbanisme. Il résulte du principe précité que la SARL X ne peut utilement produire pour la première fois en appel les justificatifs afférents à l'accomplissement de la formalité prévue par l'article R. 600-1.

Dès lors, c'est à bon droit qu'en l'absence desdits justificatifs, le tribunal administratif a accueilli la fin de non-recevoir tirée de la méconnaissance de l'article R. 600-1 du Code de l'urbanisme.

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DEVOIR D'INFORMATION DU NOTAIRE : Au sujet de la superficie du terrain vendu (Cour d'appel de Versailles, Chambre 1, section 1, 24 août 2017, RG N° 15/04477)

Philippe et Lydia font valoir que s'ils avaient su qu'une bande de 5 mètres de large allait raccourcir leur terrain, ils auraient réfléchi et probablement renoncé à l'acquisition ; qu'ainsi le notaire a failli à son devoir de conseil, de vérification et d'efficacité de l'acte.

Leur dommage est très important dans la mesure où les agences immobilières considèrent que la moins-value du terrain oscille entre 40 et 50 000 EUR sur une construction qu'elles proposent à la vente aujourd'hui à 340 000 EUR ; le lien de causalité avec la faute du notaire est établi puisqu'ils n'auraient probablement pas acquis l'immeuble.

Le notaire réplique que le préjudice allégué présente manifestement un caractère incertain et éventuel ; qu'en effet, les appelants indiquent dans leurs écritures que s'ils avaient connu la situation réelle, ils n'auraient "probablement" pas acheté. Cette "probable" renonciation à l'acquisition est d'autant moins plausible qu'aux termes de leur assignation, ils ne sollicitaient pas la résolution de la vente mais une indemnisation ; en outre, le tribunal a justement noté que les acheteurs ne démontrent pas que la superficie erronée mentionnée dans l'acte ait été déterminante de leur consentement ; par ailleurs, ils ne produisent qu'une seule estimation ; surtout, comme l'a retenu le tribunal, la possibilité d'une moins-value lors de la revente du bien est sans lien avec l'intervention du notaire ; elle ne constitue donc pas un préjudice indemnisable qu'en effet, les acquéreurs ne sauraient solliciter la condamnation du notaire au remboursement de la valeur de parcelles dont ils n'ont jamais été propriétaires.

Mais en conséquence de l'erreur du notaire rédacteur de leur titre de propriété, les acheteurs sont propriétaires d'une parcelle de 1201 m2 alors que, d'après leur titre de propriété, ils se croyaient propriétaires d'une parcelle de 1369 m2 ; que, du fait de cette erreur, ils ont à tout le moins perdu la chance de négocier leur acquisition à un prix inférieur.

La cour, d'après les éléments soumis à son appréciation, estime cette perte de chance à 90 % ; qu'en réparation, il leur sera alloué une indemnité de 15 000 EUR.

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PERMIS DE CONSTRUIRE : Les travaux susceptibles d'empêcher la péremption du permis de construire (Cour administrative d'appel de Marseille, Juge des référés, 24 août 2017, req. N° 17MA02353)

La validité d'un permis de construire est de deux ans à compter de la délivrance de l'autorisation pour commencer les travaux. Cette durée est prorogée jusqu'à l'achèvement de la construction sauf si les travaux sont interrompus pendant plus d'un an.

 La SA Gandara a déposé en mairie de Méounes-lès-Montrieux le 23 septembre 2016 une demande de permis de construire modificatif pour l'extension d'une construction à usage d'habitation sur un terrain sis chemin de Planesselve Occidentale ; par arrêté du 22 novembre 2016, reçu en préfecture le 24 novembre suivant, le maire de Méounes-lès-Montrieux a accordé ce permis de construire ; par correspondance reçue en mairie le 5 janvier 2017, le sous-préfet de Brignoles a notifié un recours gracieux auprès du maire en vue du retrait de cet acte ; le pétitionnaire en a été informé ; le maire a rejeté ce recours gracieux par décision notifiée le 20 février 2017 en sous-préfecture.

Par ordonnance du 24 mai 2017, le juge des référés du tribunal administratif de Toulon a suspendu l'exécution de l'arrêté du 22 novembre 2016 jusqu'à ce qu'il soit statué sur les conclusions du recours en annulation au motif que le moyen tiré de la méconnaissance de l'art. R. 424-17 du code de l'urbanisme paraissait en l'état de l'instruction de nature à faire naître un doute sérieux quant à sa légalité ; la SA Gandara a relèvé appel de cette ordonnance.

Dans cette affaire, un débroussaillement, deux sondages et un décapage partiel du terrain, la présence d'une bétonnière, d'une cabane de chantier et d'une citerne usagée, la souscription d'un contrat d'assurance et une déclaration d'ouverture de chantier ne sont pas de nature à établir le commencement des travaux. En outre, les photographies non datées communiquées par la pétitionnaire, les factures de terrassement et de raccordement aux réseaux d'eau potable et pluvial ne permettent pas davantage de savoir quand les travaux ont été réalisés et s'ils étaient d'une importance suffisante pour interrompre le délai de péremption.

Par suite, c'est à bon droit que le premier juge a estimé que le moyen tiré de la péremption du permis de construire était de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de la décision contestée portant délivrance d'un permis modificatif.

VENTE AUX ENCHERES : Les quatre étapes à suivre pour participer à une vente

Acheter un bien immobilier n'est pas anodin. L'acheter aux enchères l'est encore moins ! Car, par définition, vous ignorez le prix d'acquisition du bien mis en vente.

Bien que vous ayez en ligne de mire la réalisation d'une bonne affaire, il faut d'abord que vous preniez plusieurs précautions.

Se renseigner sur le bien visé

Qu'elle soit notariale ou judiciaire, la vente aux enchères d'un bien immobilier suit une procédure stricte, que doit respecter le futur enchérisseur.

En amont, le notaire ou l'avocat chargé de la vente publie une annonce sur un site Internet spécifique ou sur un média, indiquant ses coordonnées, l'adresse précise du bien, une description succincte, le montant de la mise à prix et les dates et heures de visite.

Ces dernières ne sont pas individuelles, sauf exception, de sorte que vous pouvez y retrouver vos futurs « concurrents ».

Dans le cadre d'une vente judiciaire, il n'y en a, bien souvent, qu'une seule !

La visite est, bien entendu, indispensable, d'autant que, ce jour-là, vous pourrez obtenir le cahier des charges relatif au bien (ou vous le faire communiquer sur demande). Il réunit plusieurs documents : diagnostics, servitudes éventuelles, contrat de bail si le bien est loué, motif de la mise aux enchères, faculté de surenchère, etc.

L'annonce peut aussi indiquer que le bien est « occupé ». L'occupant en question est, bien souvent, le propriétaire saisi.

Le jugement d'adjudication vaut titre d'expulsion. Il ne sera pas nécessaire d'engager une procédure devant un tribunal, le passage par l'huissier suffit.  C'est donc un élément non négligeable à prendre en compte, même si cette occupation minore le prix de départ de l'enchère.

Boucler son financement

Autre préalable indispensable : être sûr de pouvoir payer ! D'ailleurs, en cas de vente judiciaire, l'avocat vous demandera un plan de financement. 

Le mieux est de fournir un accord de principe de la banque sur la somme maximale que vous pouvez emprunter et des justificatifs de l'apport.

L'acheteur d'un bien aux enchères ne peut solliciter de conditions suspensives d'obtention de prêt, contrairement à un achat immobilier classique.

Il ne faut pas oublier non plus les frais d'adjudication ! L'acheteur doit supporter, en plus du prix obtenu aux enchères, un ensemble de frais liés à la vente (publicité, émoluments d'avocat et de notaire, droits d'enregistrement, etc.), de 10 à 15 % du montant de l'adjudication tout de même.

Participer aux enchères

Enchères notariales ou judiciaires, l'autre différence entre ces deux types de ventes se situe à ce niveau-là : le déroulement de la vente stricto sensu.

Si vous avez des vues sur un bien programmé en vente aux enchères notariales, vous pourrez enchérir seul, sans aucun intermédiaire. 

Le jour de la vente, vous devez déposer auprès du notaire un chèque simple ou de banque du montant de la consignation demandée dans le cahier des charges. 

Ce dépôt en consignation, que vous devez posséder sur vos comptes, vous donne le sésame pour enchérir. Si vous vous abstenez ou ne remportez pas la vente, il vous est, bien entendu, restitué. Ensuite, le président de séance annonce la mise à prix et le « pas d'enchère », c'est-à-dire la somme fixe pour laquelle vous enchérissez à chaque levée de main, par exemple de 1.000 € en 1.000 €. Il allume une petite bougie dont la mèche brûle pendant environ une minute. Après l'extinction de deux feux successifs et sans nouvelle enchère, le bien est adjugé.

Au tribunal de grande instance (TGI), pour les ventes judiciaires, vous ne pouvez enchérir que par l'intermédiaire d'un avocat. Le client signe un pouvoir mentionnant la somme maximale d'enchère. Il peut toutefois assister à l'audience, qui, cette fois, s'effectue au chronomètre pendant une minute trente et à enchère libre. Là aussi, il faut verser en amont une somme en consignation.

Autre particularité des enchères : une partie peut surenchérir sur le bien dans les dix jours calendaires qui suivent une adjudication, à condition de proposer au moins 10 % de plus.

Payer son dû

Vous êtes considéré comme étant le nouveau propriétaire du bien dès l'adjudication, même si vous n'avez pas encore les clés.

A partir de cette date, le prix total, frais inclus, doit être réglé dans les 45 jours qui suivent, pas un de plus.

A la suite d'une vente judiciaire, le délai de paiement est, lui, de 60 jours calendaires. A défaut, la situation est qualifiée de « folle enchère » : le bien est remis en vente, le défaillant peut être condamné à des pénalités et il risque des poursuites judiciaires.

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VENTE DE SA RESIDENCE PRINCIPALE : Plus-value et exonération au titre de la résidence principale : il faut être domicilié en France (CE 28 juillet 2017, n°411546)

Le cédant, personne physique, qui cède un bien immobilier situé en France ne peut pas prétendre à l’exonération totale de plus-value immobilière au titre de la résidence principale si, au jour de la cession réalisée dans un délai normal de vente, il n’est plus résident fiscal français. En effet, cette exonération est réservée au seul cédant domicilié en France (CGI art. 244 bis, II.1°).

Il bénéficie alors de l’exonération spécifique accordée au non-résident qui cède le logement qu’il possède en France limitée à 150 000 EUR de plus-value imposable (CGI art. 150 U, II.2°).

Par un arrêt du 28 juillet 2017 (CE 28 juillet 2017, n°411546), le Conseil d’État décide de saisir le Conseil constitutionnel d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) en ce que les dispositions précitées méconnaîtraient les principes d’égalité devant les charges publiques et d’égalité devant la loi.

Référence : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000035317340&fastReqId=634571578&fastPos=1

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VICES CACHES : Les vendeurs profitent de l'apéritif pour informer leurs acheteurs d'un vice caché de la maison (Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile 1, 25 juillet 2017, RG N° 14/05909, confirmation)

Par acte authentique du 29 avril 2003, Monsieur Franciscus et son épouse, Madame Johanna, ont acquis de Monsieur Michel et de son épouse, Madame Victoria, et, par l'intermédiaire de l'agence immobilière, la société Villages du Sud, une maison d'habitation avec terrain, sur la commune d'Agnières en Devoluy, cadastrés section E n° 406, 408 et 409.

Suite à des difficultés d'évacuation des eaux usées survenues courant 2009, les époux acquéreurs ont obtenu, par ordonnances de référé des 20 octobre 2010 et 1er avril 2011, l'instauration d'une mesure d'expertise avec la désignation, en qualité d'expert, de Monsieur Claude P.

Il ressort du rapport d'expertise que, suite à des divisions parcellaires et des échanges de terrains, la fosse septique reliée à l'habitation vendue aux époux Franciscus et Johanna dessert également la propriété voisine et est implantée, pour partie, sur le domaine communal et sur un fonds voisin.

Il apparaît que les acheteurs ne peuvent pas procéder à l'entretien de la fosse septique et se sont trouvés de ce fait confrontés à des problèmes d'évacuation des eaux usées.

Le vice dénoncé apparaît antérieur à la vente et, faute de pouvoir vidanger la fosse septique située hors du fonds, le système d'assainissement, en cas d'engorgement, ne fonctionne plus, ce qui rend la maison d'habitation impropre à sa destination.

Les dispositions particulières du système d'assainissement n'ont été expliquées par les vendeurs à leurs acquéreurs que postérieurement à la vente, au cours d'un apéritif, soit trop tardivement, sans qu'il soit démontré que les acheteurs, néerlandais, aient saisi les conséquences inhérentes à cette installation.

Le vendeur qui connaissait le vice et qui s'est abstenu d'en informer l'acheteur n'est donc pas fondé à se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés.

L'agence immobilière qui avait parfaitement connaissance de l'organisation particulière du système d'assainissement a commis une faute en s'abstenant d'en informer les acheteurs.

L'agence et les vendeurs doivent donc être condamnés in solidum au paiement de 16 000 EUR représentant le coût du système individuel d'assainissement.

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RECEPTION TACITE : Conditions pour se prévaloir d’une réception tacite (Cass. 3e civ., 13 juillet 2017, n° 16-19438)

Invoquant des désordres dans des travaux de maçonnerie, des maîtres d’ouvrage assignent, en réparation de leur préjudice, le maître d’œuvre qui appelle son assureur en garantie.

C’est à bon droit que la cour d’appel d'Angers retient qu’il appartient au maître d’œuvre, qui invoque une réception tacite, de la démontrer et relève que les maîtres d’ouvrage habitent l’orangerie, non affectée de désordres, et non le moulin, objet des désordres, et que le maître d’œuvre ne peut se prévaloir du paiement des travaux puisqu’il leur réclame le solde de sa facturation.

La cour d’appel peut en déduire qu’en l’absence de preuve de la volonté des maîtres de l’ouvrage d’accepter celui-ci, la réception tacite ne peut être retenue et que seule la responsabilité contractuelle du maître d’œuvre peut être retenue, justifiant ainsi sa décision de dire que son assureur n’est pas tenu de garantir des condamnations prononcées au profit des maîtres d’ouvrage.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/832_13_37336.html

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CERTIFICAT D'URBANISME : Certificat d'urbanisme positif ne signifie pas que le terrain vendu est constructible (Cass. Civ. 3e, 13 juillet 2017, pourvoi n° 16-19.353, rejet, F-D)

Des époux vendent un tènement de trois parcelles de terrain pour lesquelles un certificat d'urbanisme "positif" a été délivré par le maire de la commune, bien que ces parcelles soient comprises par un arrêté préfectoral interdisant toute construction nouvelle dans le périmètre de protection rapproché d'un forage assurant l'alimentation en eau potable.

À la suite du refus de délivrance du permis de construire, les acquéreurs ont assigné leurs vendeurs en annulation du contrat de vente et en dommages-intérêts.

L'arrêt de la cour d'appel rejette la demande d'annulation de la vente fondée sur le manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance et rejette la demande d'annulation de la vente fondée sur l'erreur.

La Cour de cassation approuve la cour d'appel.

D'une part, l'acte de vente ne définit pas les terrains comme des parcelles à bâtir et en dépit du caractère apparemment constructible du terrain attesté par le certificat d'urbanisme positif rappelé dans l'acte, l'inconstructibilité des terrains constitue, non un défaut de conformité relevant de l'obligation de délivrance, la chose ayant été délivrée par le vendeur, mais un vice caché de la chose vendue.

D'autre part, l'acte de vente mentionne expressément que le bien vendu est situé, en vertu d'un arrêté préfectoral, dans le périmètre de protection d'un forage et que les acquéreurs déclarent avoir eu parfaite connaissance de cette décision. Ils disposent ainsi des éléments d'information qui leur auraient permis, avec un peu d'attention et de discernement, de ne pas commettre une erreur sur la constructibilité.

La cour d'appel a exactement déduit, de ces seuls motifs, que leur erreur n'est pas excusable.

ASL : Sans consentement unanime de ses membres pour la création, l'ASL est nulle (Cour d'appel de Douai, 1re ch., sect. 1, 13 juill. 2017, RG n° 16/06325)

La Cour de Douai rappelle que la déclaration à la préfecture de l'association syndicale libre (ASL) est une formalité substantielle lui permettant d'exercer pleinement ses droits et prérogatives, mais elle n'est pas une garantie de la régularité de sa constitution. Elle ne saurait purger la méconnaissance du principe du consentement unanime des détenteurs des lots inclus dans son périmètre.

Dans cette affaire, l'un des copropriétaires détenteur de plusieurs lots, n'avait pas donné son consentement au moment de la création de l'ASL qui est donc dépourvue de personnalité juridique, et donc sans droit d'agir.

L'ASL en défense soutenait que le propriétaire concerné, personne morale, n'avait pas d'existence au moment de sa constitution et souligne que ses associés avaient personnellement consenti à sa constitution. Dans les faits, cet argument se révèle d'une part, inexact. D'autre part, il se révèle inopérant puisque les modalités de reprise d'un engagement souscrit pour le compte d'une société en formation n'avaient pas été respectées. Le consentement avait été donné personnellement par les associés et non pour le compte de la société en formation. Ceci vient confirmer que l'adhésion à une telle association (ASL) est susceptible de bénéficier de la procédure de reprise des actes conclus pour le compte d'une société en formation. Une reprise après immatriculation de la société propriétaire au RCS aurait été possible, si l'adhésion avait été souscrite pour son compte.

Il est ajouté que l'adhésion ultérieure de la société est sans emport et insusceptible de régulariser le vice initial puisque les biens et obligations dérivant de la constitution de l'ASL sont attachés aux immeubles compris dans son périmètre, de sorte que les acquéreurs successifs y adhérent automatiquement.

DECLARATION PREALABLE : La commune s'était opposée illégalement à un lotissement (CE, 6e et 1re Ch. réunies, 12 juillet 2017, req. N° 394 941, Lebon)

Des particuliers et la SARL Negocimmo ont demandé au Tribunal administratif de Bordeaux, d'une part, d'annuler pour excès de pouvoir l'arrêté du 14 mars 2012 par lequel le maire du Pian-Médoc s'est opposé à la déclaration préalable déposée le 16 février 2012 en vue de diviser un terrain en quatre parcelles à bâtir, sans création de voie ou d'espace commun, ainsi que la décision implicite rejetant leur recours gracieux et, d'autre part, de condamner la commune du Pian-Médoc à verser les sommes de 236'093 EUR et de 50'000 EUR respectivement à la SARL Negocimmo et à M. B en réparation des préjudices causés par l'arrêté en litige. Par un jugement n° 1203115 du 13 février 2014, le tribunal a donné acte du désistement de M. B, annulé l'arrêté du 14 mars 2012 et condamné la commune à verser à la SARL Negocimmo une indemnité de 3'000 EUR. L'appel de la commune et de la société ont été rejetés, d'où pourvoi de cette société.

La décision par laquelle l'autorité administrative s'oppose illégalement à une opération de lotissement constitue une faute de nature à engager sa responsabilité ; dans le cas où l'autorité administrative pouvait, sans méconnaître l'autorité absolue de la chose jugée s'attachant au jugement d'annulation de cette décision, légalement rejeter la demande d'autorisation, au motif notamment que le lotissement projeté était situé dans un secteur inconstructible en vertu des règles d'urbanisme applicables, l'illégalité commise ne présente pas de lien de causalité direct avec les préjudices résultant de l'impossibilité de mettre en oeuvre le projet immobilier projeté ; dans les autres cas, la perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l'impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison du refus illégal opposé à la demande de lotissement revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation ; il en va, toutefois, autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs des lots ou l'état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l'espèce, un caractère direct et certain ; ce dernier est alors fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu'il pouvait raisonnablement attendre de cette opération. 

Il ressort des énonciations de l'arrêt attaqué que la société a demandé à être indemnisée de la perte de bénéfices résultant de l'illégalité de la décision d'opposition à déclaration préalable, qui aurait selon elle fait obstacle à la commercialisation projetée des lots ; pour juger que le caractère direct et certain de ce préjudice n'était pas établi, en dépit des négociations engagées avec des acquéreurs potentiels, la cour a relevé, par une appréciation souveraine exempte de dénaturation, que des promesses d'achat n'avaient été conclues que pour deux des quatre lots concernés, que ces promesses étaient assorties de conditions suspensives concernant notamment l'obtention d'un permis de construire et que cette obtention ne pouvait être regardée comme assurée eu égard au respect des exigences tenant notamment aux caractéristiques de l'assainissement, des besoins de protection au regard des risques d'incendie, et de l'implantation des bâtiments sur certains lots par rapport à l'espace boisé classé devant être examinés non à l'occasion de la déclaration préalable de division mais de l'instruction des demandes de permis de construire. 

La cour a à bon droit examiné, conformément aux principes rappelés au point ci-dessus, si le préjudice relatif à la privation de bénéfices présentait, en l'espèce, compte tenu des engagements souscrits par les acheteurs pour chacun des lots concernés et de leur teneur ainsi que des incertitudes pesant au stade de la déclaration préalable sur leur constructibilité effective, un caractère direct et certain ; il en résulte que les moyens tirés de ce qu'en s'abstenant de rechercher si la vente des lots et l'obtention des permis de construire étaient probables, compte tenu des règles d'urbanisme en vigueur, et si la société avait, en conséquence, été privée de l'obtention des bénéfices attendus, aurait commis des erreurs de droit et insuffisamment motivé son arrêt doivent être écartés.

Il résulte de ce qui précède que la société Negocimmo n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêt qu'elle attaque.

COPROPRIETE : Qui peut être mandataire ad hoc ou administrateur provisoire de copropriété ? (Conseil d'Etat, 6e et 1re chambres réunies, 12 juillet 2017, RG N° 394.115)

Le législateur a expressément autorisé le pouvoir réglementaire à fixer, outre l'exigence d'une expérience ou d'une qualification particulière qu'il a lui-même prévue, les conditions auxquelles est subordonnée la possibilité pour le juge de désigner en qualité de mandataire ad hoc ou d'administrateur provisoire d'autres professionnels que les administrateurs judiciaires.

L'obligation faite aux intéressés, en application de l'art. 61-1-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret n° 2015-999 du 17 août 2015, de détenir un diplôme de niveau master II attestant de compétences en droit civil, comptabilité, et construction ou gestion immobilière n'a ni pour objet ni pour effet d'interdire, par principe, aux syndics de copropriété d'exercer ces fonctions.

Cette mesure est conforme à l'objectif poursuivi par le législateur d'élargir le nombre des professionnels susceptibles de se voir confier ces missions, tout en s'assurant de leurs qualifications dans les domaines de compétences requis pour la mise en oeuvre des procédures collectives concernant les copropriétés en difficulté, en s'inspirant du régime applicable aux entreprises en difficulté. Les administrateurs judiciaires ne sont pas placés dans la même situation que les autres professionnels concernés, comme l'a d'ailleurs estimé le législateur en prévoyant qu'ils exercent ces activités sans les soumettre à des conditions particulières. Il en résulte que le décret attaqué n'est pas entaché d'erreur manifeste d'appréciation et ne porte par lui-même aucune atteinte ni à la liberté d'entreprendre, ni à la liberté du commerce et de l'industrie, ni au principe d'égalité.

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CONGE POUR VENDRE : Le locataire a deux mois pour accepter l'offre de vente (Cour d'appel de Pau, Chambre 2, section 1, 11 Juillet 2017, RG N° 15/03178)

Par acte sous signature privée du 10 juillet 1999, M. Charles D, aux droits duquel vient l'indivision D-D, a donné à bail à Mme Patricia F un appartement situé à Biscarrosse, moyennant un loyer mensuel de 2 509, 50 F.

Par acte du 3 juillet 2013, l'indivision propriétaire a signifié à Mme F un congé pour vendre, avec effet au 28 février 2014.

La locataire a fait connaître son intention de se porter acquéreur de l'appartement par lettre du 2 septembre 2013, mais ne s'est pas rendue à la convocation du notaire pour régulariser l'acte authentique.

Mme F s'étant maintenue dans les lieux loués au-delà du 28 février 2014, les bailleurs l'ont assignée devant le tribunal d'instance de Mont-de-Marsan aux fins de voir valider le congé et ordonner son expulsion.

Le preneur (locataire) qui accepte l'offre de vente du logement, dispose d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente, à compter de la date d'envoi de sa réponse au notaire. À défaut de réalisation de la vente dans ce délai, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

S'il est vrai que le preneur s'est plaint à plusieurs reprises d'un défaut d'isolation thermique de son appartement, aucun élément concret et objectif ne confirme cette assertion. En revanche, le défaut d'isolation phonique n'est pas sérieusement contestable depuis l'origine du bail, comme le confirme les courriers de réclamations du preneur notamment du fait des bruits émis par le bar contigu, les pétitions de riverains, les diverses et vaines démarches du conciliateur auprès du bailleur et les multiples dépôts de plainte. Le bailleur a donc manqué à son obligation d'assurer une jouissance paisible des lieux. Il est sans incidence que la locataire ait rencontré des difficultés relationnelles avec plusieurs autres preneurs, le défaut d'isolation phonique ayant pu contribué à majorer les difficultés de cohabitation. L'indemnité d'occupation doit donc être fixée à la somme de 335 EUR et la locataire doit se voir octroyer une indemnité de 3 000 EUR.

COPROPRIETE : Quand le règlement de copropriété confère une valeur contractuelle à l'état descriptif de division (cassation, chambre civile 3, 6 juillet 2017, N° de pourvoi: 16-16.849, rejet, publié au Bull.)

La société Le Passage 2000, propriétaire d'un lot composé d'un appartement situé au deuxième étage d'un immeuble en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires Résidence Jean Monnet en annulation de la décision d'assemblée générale lui ayant refusé l'autorisation d'apposer des plaques professionnelles ; reconventionnellement, le syndicat a sollicité qu'il soit constaté qu'en vertu du règlement de copropriété, les locaux situés au deuxième étage, ainsi qu'aux étages supérieurs, ne pouvaient être occupés à titre professionnel.

La société Le Passage 2000 a fait grief à l'arrêt d'appel d'accueillir cette demande.

Mais ayant souverainement retenu que l'état descriptif de division, auquel le règlement de copropriété avait conféré une valeur contractuelle et qui affectait les lots situés au-dessus du premier étage à une destination exclusive d'habitation, n'était pas en contradiction avec les stipulations du règlement selon lesquelles l'immeuble était destiné à un usage professionnel de bureaux commerciaux ou d'habitation en ce qui concernait les locaux situés aux étages et combles dès lors que les dispositions de l'état descriptif de division étaient plus précises, en ce qu'elles portaient sur chaque lot, et alors que la destination énoncée au règlement l'était de manière générale, sans distinguer les étages au-delà du premier, la cour d'appel a pu décider qu'en vertu du règlement de copropriété, les locaux situés au deuxième étage, ainsi qu'aux étages supérieurs, ne pouvaient être occupés à titre professionnel.

Références : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000035152974&fastReqId=1826652454&fastPos=1

COPROPRIETE : Le syndic de la copropriété peut faire réaliser tous travaux urgents (Cour de cassation, Chambre civile 3, 6 juillet 2017, RG N° 16-18.950)

Pour rejeter la demande en indemnisation formée à l'encontre de la société syndic de copropriété, l'arrêt de la cour d'appel retient que la recherche de la cause des infiltrations affectant le lot de la SCI copropriétaires, ainsi que la détermination des travaux nécessaires pour y remédier, nécessitaient des investigations longues et onéreuses que ledit syndic ne pouvait décider d'entreprendre de sa propre initiative, en sorte qu'aucune faute dans l'exercice de sa mission ne peut lui être reprochée.

En statuant ainsi, alors que le syndic, investi du pouvoir de conserver l'immeuble, est chargé, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à tous travaux nécessaires à sa sauvegarde, la cour d'appel a violé l'art. 1240 du Code civil et l'art. 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

MITOYENNETE : La présompion de mitoyenneté ne permet aucun empiétement (Cour d'appel de Colmar, Chambre civile 2, section A, 6 juillet 2017, RG n° 15/05580)

Jean-Louis est propriétaire d'un terrain à Morschwiller, contigu à celui appartenant en nue propriété à Nicolas et en usufruit à Jean-Luc. Au cours de l'année 2009, celui-ci a fait arracher une haie et édifier un mur en limite de propriété.

La présomption de mitoyenneté en l'absence de titre ou de marque contraire, n'a pas pour effet d'autoriser un propriétaire à construire sur le fonds du voisin sans son autorisation, laquelle ne se présume pas. Or, l'auteur de l'empiètement ne justifie d'aucun accord de son voisin. Par ailleurs, même si la haie abattue était mitoyenne, ceci permettait seulement au propriétaire voisin de la détruire jusqu'à la limite de propriété à charge d'édifier un mur sur cette limite sans empiètement. La demande tend à ce qu'il soit mis fin à l'empiètement doit donc être favorablement accueillie.

Il apparaît que la distance entre le mur et la limite séparative est manifestement insuffisante pour permettre la pose d'un bardage le long de cette limite sans passer sur la propriété de son voisin. Le propriétaire requérant a donc un intérêt légitime à passer sur la propriété voisine et le propriétaire voisin ne peut s'y opposer sans abus de son droit dès lors qu'il ne fait état d'aucune circonstance particulière.

SERVITUDE DE PASSAGE : Déplacer une servitude de passage est constitutif d'un trouble manifestement illicite (Cour de cassation, Chambre civile 3, 6 juillet 2017, RG N° 16-15.944, cassation, inédit)

Par un acte du 29 septembre 2004, a été instituée une servitude de passage sur le fonds cadastré BH 789, appartenant à M. et Mme X, au bénéfice du fonds cadastré BH 790, propriété de Mme Y.  Se plaignant du déplacement unilatéral de l'assiette de cette servitude, Mme Y a assigné en référé M. et Mme X en rétablissement de celle-ci conformément à l'acte.

Pour "débouter" Mme Y de sa demande, l'arrêt d'appel retient qu'il ne revient pas au propriétaire du fonds servant de solliciter une autorisation judiciaire pour suppléer la carence du propriétaire du fonds dominant à établir que le nouveau passage ne remplirait plus son office, que la nouvelle assiette de la servitude de passage en cours de création, légèrement déplacée, n'est pas plus incommode que la précédente et que Mme Y ne rapporte pas la preuve d'une obstruction à son droit de passage.

En statuant ainsi, alors que le déplacement de l'assiette de la servitude de passage sans autorisation préalable de Mme Y ou sans autorisation judiciaire était constitutif d'un trouble manifestement illicite, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'art. 701 du code civil, ensemble l'art. 809 du code de procédure civile.

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REPARATION DU PREJUDICE CAUSE A UN IMMEUBLE : Du bon usage de l'indemnité versée en réparation d'un dommage (CE, 5 juillet 2017, n° 396161)

Il résulte des articles L. 121-17 et L. 242-1 du code des assurances que l'assuré est tenu d'utiliser l'indemnité versée par l'assureur en réparation d'un dommage causé à un immeuble bâti pour procéder à la remise en état effective de cet immeuble ou pour la remise en état de son terrain d'assiette.

L'assuré n'est pas fondé à demander à son assureur dommages-ouvrage le versement d'une indemnité excédant le montant total des dépenses de réparation qu'il a effectivement exposées et dont il doit justifier auprès de son assureur.

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VENTE : Notaire et agent immobilier ne sont pas responsables parce que l'acquéreur n'a pas pu faire une piscine (Cour de cassation, chambre civile 1, 5 juillet 2017, N° de pourvoi: 16-13.630, rejet, inédit)

Suivant acte authentique reçu le 16 février 2010 par le notaire X, M. et Mme Y ont acquis une maison d'habitation avec jardin située à Nice, par l'intermédiaire de M. Z, agent immobilier ; par décision du 28 octobre 2011, la commune de Nice a rejeté la déclaration préalable de M. et Mme Y de travaux pour la construction d'une piscine, notamment en raison de la nécessité de laisser une bande de jardin aménagé de trois mètres par rapport à la voie publique en raison d'une servitude d'alignement ; M. et Mme Y ont assigné le notaire et l'agent immobilier en paiement de dommages-intérêts.

M. et Mme Y, acquéreurs, ont fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter leurs demandes formées contre le notaire et l'agent immobilier.

1/ Mais ayant relevé que la condition suspensive relative à la note de renseignement d'urbanisme prévue à la promesse de vente précisait que le seul alignement n'était pas considéré comme une condition suspensive, à moins qu'il ne rende l'immeuble impropre à sa destination, ce qui n'est pas le cas de l'impossibilité d'implantation d'une piscine d'une certaine taille, et que M. et Mme Y avaient paraphé le certificat d'urbanisme du 10 février 2010 annexé à l'acte de vente, dans lequel était expressément mentionnée, au titre des prescriptions de voirie, la servitude d'alignement, la cour d'appel en a justement déduit qu'aucune faute ne pouvait être retenue contre le notaire

2/ Mais ayant constaté que le mandat de recherche, l'offre d'achat, le "compromis" de vente et l'acte authentique ne faisaient pas mention de la possibilité de réaliser une piscine sur le terrain de la propriété, et relevé que la mention, dans l'annonce immobilière, de la possibilité d'implantation d'une piscine ne présumait pas de la taille, ni de l'implantation de celle-ci sur le terrain, et que l'impossibilité définitive de construire une piscine n'était pas établie, les plans d'implantation dressés révélant la possibilité matérielle de réaliser une piscine plus petite, la cour d'appel a pu en déduire que la responsabilité de l'agent immobilier ne pouvait être engagée.

BAIL ET INDEMNITE D'OCCUPATION : Indexation de l’indemnité d’occupation et pouvoir souverain du juge du fond (Cass., avis, 4 juill. 2017, n° 17-70008)

A la demande d’avis ainsi formulée : « L’indemnité d’occupation due par le locataire, après acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, peut-elle faire l’objet d’une indexation sur un indice déterminé dans le contrat résolu ?

A défaut, le principe de la réparation intégrale du préjudice justifie-t-il de pouvoir retenir une indexation de cette indemnité d’occupation ? », la Cour de cassation répond que cette question ne présente pas de difficulté sérieuse dès lors que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour évaluer le montant d’une indemnité due par un occupant sans droit ni titre et peuvent donc, conformément au principe de la réparation intégrale, l’assortir des modalités qu’ils estiment nécessaires.

Références : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/avis_15/avis_classes_date_239/2017_7974/4_juillet_2017_1770008_8307/17010_4_37279.html

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SAISIE-VENTE IMMOBILIERE : La conversion de la vente judiciaire en vente amiable est loin d'être automatique (Cour d'appel de Caen, Chambre civile 1, 4 juillet 2017, RG N° 17/01047)

En application de l'art. R.322-15 du code des procédures civiles d'exécution, lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Il n'y a pas lieu de convertir la vente judiciaire en une vente amiable de l'immeuble saisi qui ne peut avoir lieu dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.Il est produit de mandat de vente, l'un pour le prix de 250.000 EUR et l'autre pour le prix de 265.000 EUR. Il n'est pas fait état et encore démontré l'existence d'une suite particulière à ses mandats de vente, notamment l'existence de visites voire de pourparlers en vue d'une vente possible. Le débiteur saisi fait valoir qu'il a été autorisé à vendre amiable l'immeuble pour le prix de 280 000 euros à l'occasion d'une précédente procédure de saisie immobilière. Malgré le délai écoulé depuis cette autorisation, aucune vente amiable n'est cependant intervenue. Il n'est produit aucune pièce relative aux conditions économiques du marché local de l'immobilier ni davantage d'évaluation actualisée de l'immeuble effectuée par un professionnel de l'immobilier de nature à mettre la cour en mesure de s'assurer que la vente amiable sollicitée pourrait être conclue à bref délai dans des conditions satisfaisantes.

En application de l'art. L. 322-6 du Code des procédures civiles d'exécution et de l'article R. 322-10, alinéa 5, du Code des procédures civiles exécution, le débiteur peut, en cas d'insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l'immeuble et les conditions du marché. En l'espèce, la mise à prix de l'immeuble a été fixée à la somme de 25 000 EUR.

Compte tenu de l'état de l'immeuble et de sa situation, il apparaît qu'une telle mise à prix est manifestement insuffisante. En effet, même si l'on tient compte de la commune de situation de l'immeuble ainsi que de la nécessité d'y à procéder à certains travaux, notamment de toiture, il n'en reste pas moins qu'il s'agit d'une propriété d'une surface de 1.609 m2 sur laquelle sont édifiées, d'une part, une maison d'habitation et d'autre part, une dépendance à l'écart comprenant une pièce avec sauna, une chambre avec salle d'eau et une grande pièce de réception à l'étage.

La mise à prix de 90 000 EUR sollicitée par le débiteur saisi sera donc retenue, étant rappelé qu'à défaut d'enchères, le créancier poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale.

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INDEMNITE D'OCCUPATION : Avis sur l'indexation de l'indemnité d'occupation (Cass. 3ème civ., avis, 4 juillet 2017, n° 17010, P+B+R+I)

La décision de la Cour de cassation vise les art. L. 441-1 et suivants du code de l'organisation judiciaire et 1031-1 et suivants du code de procédure civile.

Une demande d'avis formulée le 24 avril 2017 par le tribunal d'instance de Dieppe, reçue le 4 mai 2017, dans une instance opposant l'OPH Habitat 76 à M. et Mme R, et ainsi libellée : "L'indemnité d'occupation due par le locataire après acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, peut-elle faire l'objet d'une indexation sur un indice déterminé dans le contrat résolu ? A défaut, le principe de la réparation intégrale du préjudice justifie-t-il de pouvoir retenir une indexation de cette indemnité d'occupation ?" 

Pour la Cour de cassation la question ne présente pas de difficulté sérieuse dès lors que les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain pour évaluer le montant d'une indemnité due par un occupant sans droit ni titre et peuvent donc, conformément au principe de la réparation intégrale, l'assortir des modalités qu'ils estiment nécessaires.

La demande n'entre pas dans les prévisions de l'article L. 441-1 du code de l'organisation judiciaire.

BAIL A USAGE D'HABITATION : Préavis réduit pour donner congé du bail en cas de rupture conventionnelle du contrat de travail (Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile 2, 4 juillet 2017, RG N° 12/04319)

Propriétaire d'une maison située à TIGNIEU, Ali B l'a louée à compter du 1er septembre 2009 moyennant un loyer mensuel de 750 euro suivant bail sous seing privé à Daniel G ; les clés ont été rendues le 31 août 2011.

Considérant que le preneur n'avait pas respecté la durée du préavis ni laissé les lieux en bon état de réparations locatives Ali B a le 30 novembre 2011 donné assignation à Daniel G à comparaître devant le Tribunal d'Instance de BOURGOIN JALLIEU pour obtenir paiement de certaines sommes.

La rupture conventionnelle du contrat de travail constitue une perte d'emploi au sens de l'art. 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et permet au locataire de bénéficier d'un délai de préavis d'un mois. Le locataire ayant en l'espèce signé une convention de rupture de son contrat de travail doit donc bénéficier d'un préavis abrégé.

Le locataire ne prétend pas avoir proposé de procéder à un état des lieux de sortie et l'huissier instrumentaire requis par le bailleur a constaté diverses dégradations. Le coût des réfections imputables au locataire doit être fixé à la somme de 3 000 euro et la durée prévisible des travaux de réfection imputables au preneur occasionnent au bailleur un préjudice de jouissance qui doit être fixé à un mois, ce qui justifie d'allouer au bailleur une indemnité de jouissance d'un montant de 750 euro.

FORMALITES PREALABLES A LA VENTE : Investigations insuffisantes du diagnostiqueur (Cour d'appel de Paris, pôle 4 - chambre 1, 30 juin 2017, N° de RG: 15/18707)

S'agissant des rapports diagnostiqueur-acquéreur de l'immeuble, par principe, lorsque le diagnostic est erroné, la responsabilité du premier est engagée à l'égard du second, sauf mauvaise foi du vendeur. 

Au cas d'espèce, la maison est constituée d'une partie ancienne, qui n'a pas été construite par les époux Z, et de parties récentes ajoutées par les vendeurs avec l'aide de M. C, entrepreneur. Le diagnostic amiante, établi le 7 octobre 2004 par la société Expertimmo 77, dont les acquéreurs ont eu connaissance, ne mentionne la présence d'amiante que dans la toiture en fibrociment de l'annexe 2, soit dans une des parties récentes. Or, l'expert judiciaire a relevé une présence générale d'amiante dans la partie ancienne de la maison aux endroits énumérés par le jugement entrepris. L'homme de l'art a indiqué que, lors de la vente, "les panneaux de cuisine en crédence étaient directement visibles et, bien que peints, assez caractéristiques pour être suspectés de contenir de l'amiante, ce qu'aurait confirmé un prélèvement" et qu'il en était de même en fond des placards du bas, visibles par simple ouverture des portes, ces éléments étant dépourvus de fond. 

Ainsi, même si les placards n'étaient pas vides le 7 octobre 2007, la paroi du fond était accessible et visible pour le diagnostiqueur. L'expert judiciaire précise que l'existence de ces panneaux aurait dû conduire le diagnostiqueur à s'interroger sur leur présence dans les autres murs et, pour le moins, signaler le risque de leur existence et émettre une réserve. 

C'est donc à bon droit que le Tribunal a dit qu'en dépit de l'absence de visite des combles dont l'accès n'avait pas été indiqué par les époux Z, vendeurs, la société Expertimmo 77avait commis une faute dans l'accomplissement de sa mission. 

C'est encore exactement que le Tribunal a dit que la mauvaise foi des vendeurs. n'était pas établie, la preuve n'étant pas rapportée de leur connaissance de la présence d'amiante dans la maison, la dissimulation de la trappe d'accès aux combles par de la moquette étant insuffisante à administrer cette preuve, dès lors que l'amiante était visible et n'avait pas été cachée dans les parties accessibles de la maison. Il convient d'ajouter que le diagnostic, dont les vendeurs avaient sollicité la réalisation, les a confortés dans leur ignorance. 

Les investigations insuffisantes de la société Expertimmo 77 n'ont pas permis aux époux X, acquéreurs, d'être informés de l'état véritable de la maison, l'expert judiciaire ayant conclu, d'abord, à l'existence d'un risque sanitaire, certaines parties n'étant pas isolées, ensuite, à celle d'une "contrainte majeure pour toute réalisation de travaux nécessitant des procédures particulières d'intervention qui ne sont pas acceptées par nombre d'entreprises". Les époux X sont donc contraints de réaliser des travaux, de sorte que leur préjudice, matériel et de jouissance, est certain et que la société Areas dommages, assureur de la société Expertimmo 77, leur doit sa garantie, notamment, pour le coût du désamiantage tel que préconisé par l'expert. 

Le jugement entrepris sera donc réformé en ce qu'il a jugé que le préjudice des époux X consistait en une perte de chance. 

En conséquence, la société Areas dommages, assureur de la société Expertimmo 77, doit être condamnée à payer aux époux X... les sommes TTC suivantes : ...

ACHAT IMMOBILIER : L'obligation de mise en garde du banquier prêteur (Cour d'appel de Rennes, Chambre 2, 30 juin 2017, RG n° 14/04017)

Selon offre préalable reçue le 5 décembre 2006 et acceptée le 18 décembre suivant, la société Lyonnaise de banque, aux droits de laquelle se trouve la société CIC-Lyonnaise de banque (le CIC), a consenti aux époux un prêt immobilier de 77'801 euro au taux de 4,20 % l'an, remboursable en 112 mensualités de 403,67 euro puis 128 mensualités de 580,68 euro, hors assurance.

Ce concours était destiné à financer l'acquisition en état futur d'achèvement d'une chambre d'hôtel dans un établissement dénommé 'Evert'hotel', avec promesse de bail commercial au profit du futur exploitant de l'hôtel, réalisée par acte authentique du 5 avril 2007 auquel le CIC est intervenu pour réitérer le contrat de prêt.

Prétendant que les échéances de remboursement n'ont plus été honorées à compter de septembre 2010, le CIC s'est, par lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure du 10 mars 2010, prévalue de la déchéance du terme puis, par acte du 22 novembre 2011, a fait assigner les acquéreurs devant le TGI.

Arguant d'un manquement de la banque à son devoir de conseil et de mise en garde, les acheteurs. se sont portés demandeurs reconventionnels en paiement de dommages-intérêts.

La banque qui n'a pas à s'immiscer dans les affaires de ses clients n'était pas tenue de conseiller les emprunteurs sur la rentabilité de l'opération d'acquisition à crédit d'une chambre d'hôtel en vue de la donner à bail commercial à l'exploitant de l'établissement. Elle ne peut donc se voir reprocher un manquement à l'obligation de conseil de l'emprunteur. 

La banque se trouvait en revanche tenue d'une obligation de mise en garde des emprunteurs non-avertis concernant l'aléa certain d'échec de l'exploitation commerciale de l'établissement hôtelier auquel la chambre était donnée à bail commercial. En effet, au regard de la faiblesse des revenus nets des emprunteurs et de cet aléa la banque aurait dû les mettre en garde sur les risques nés de l'octroi de son concours, ce qu'elle n'a pas fait. En considération d'un prêt de 77'801 euro, des dommages et intérêts de 28'000 euro doivent être accordés.

LOI CARREZ : la superficie est celle qui se présente matériellement au moment de la vente (Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 1, 30 juin 2017, RG N° 15/17767)

Il ne peut être soutenu que, pour l'application de l'art. 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la réduction proportionnelle ne porterait que sur l'erreur de mesurage excédant le seuil de cinq pour cent et non sur la totalité de l'erreur. La mauvaise foi des acquéreurs, à la supposer établie, est sans emport pour déterminer l'existence d'une obligation du vendeur au titre de la réduction du prix du vente proportionnelle à la moindre mesure.

Il en va de même de la bonne foi du vendeur, d'ailleurs toujours présumée.

Pour l'application de l'art. 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présente matériellement au moment de la vente sans s'arrêter, en particulier, aux énonciations du règlement de copropriété.

La SCI vendeur intermédiaire, qui a étayé sa déclaration de superficie erronée sur la foi d'un certificat de mesurage établi par un professionnel du mesurage, à la demande du précédent propriétaire et qui - hormis aménagements de sa part ayant réduit la superficie réglementaire - n'avait pas d'obligation de demander un nouveau mesurage avant de revendre, peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement aux obligations contractuelles du mesureur à l'égard du précédent propriétaire, sauf à établir que ce manquement lui a causé un dommage.

ASSURANCE DOMMAGES-OUVRAGE : Efficacité de l’intervention de l’assureur dommages-ouvrage : la charge de la preuve (Cass. 3e civ., 29 juin 2017, n° 16-19634)

La réception d’une résidence est prononcée le 31 octobre 1986 et, presque dix ans plus tard, le syndicat déclare un sinistre relatif à des désordres affectant les garde-corps en chêne des balcons à l’assureur dommages-ouvrage, qui notifie sa prise en charge du sinistre. Les travaux de reprise sont réceptionnés le 2 octobre 2001 et, en 2007, le syndicat a adressé une nouvelle déclaration de sinistre à l’assureur, qui y oppose la prescription de l’action.

Pour rejeter la demande dy syndicat des copropriétaires, la cour d’appel de Caen retient que l’expert judiciaire a retenu que le bois était atteint et complètement pourri à raison de la présence d’un champignon résupiné, le perenniporia meridionalis, dont la première description remontait à 2004, qui avait été récolté en Belgique à partir de 1990 et dans l’Est de la France en 2002 et répertorié dans l’Ouest en 2005-2008, que ce champignon faisait perdre toute résistance mécanique aux garde-corps et que le sinistre trouvait sa source dans les bois d’origine et non dans ceux mis en œuvre en 1999 et 2000, que ce n’est donc pas sans contradiction que l’expert avait écrit et affirmé que la dégradation des garde-corps constatés en 2007, sept ans après les travaux de reprise, était la nécessaire continuité des désordres les ayant affectés en 1996 et que c’est par une juste appréciation des éléments de la cause que le tribunal a jugé que n’est pas rapportée la preuve d’une insuffisance ou d’une inefficacité des travaux financés par l’assureur dommages-ouvrage.

Par un arrêt promis à la plus large publicité, la troisième chambre de la Cour de cassation casse l'arrêt au visa de l’article 1315, devenu 1353, du Code civil.

Il incombe à l’assureur dommages-ouvrage, tenu d’une obligation de préfinancer les travaux de nature à remédier efficacement aux désordres, de rapporter la preuve de l’absence de lien de causalité entre son intervention et le dommage et la cour d’appel a inversé la charge de la preuve.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/760_29_37231.html

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VENTE ANNULEE : L'occupation de l'immeuble par l'acquéreur n'est pas fautive (Cour de cassation, chambre civile 3, 29 juin 2017, N° de pourvoi: 14-26.720, cassation partielle, inédit)

Se prévalant de la vente par M. X à leur profit d'un immeuble par acte sous seing privé du 28 mai 2003 au prix de 53'358 EUR payable par versements mensuels de 534 euros à compter du 10 septembre 2003, M. et Mme Y l'ont assigné en exécution forcée de la vente ; reconventionnellement, M. X a demandé, à titre subsidiaire, la résolution du contrat pour défaut de paiement du prix et la condamnation de M. et Mme Y au paiement d'une indemnité d'occupation ; devant la cour de renvoi, M. X a demandé le paiement de dommages-intérêts pour l'occupation fautive de l'immeuble.

M. et Mme Y ont fait grief à l'arrêt d'appel de déclarer recevable cette dernière demande.

Pour infirmer le jugement en ce qu'il rejette la demande de M. X tendant à voir condamner M. et Mme Y à lui payer la somme de 19'758 EUR correspondant à l'occupation de l'immeuble de février 2005 au 31 décembre 2008 et condamne M. et Mme Y in solidum à payer à M. X la somme de 30'000 EUR à titre de dommages-intérêts, l'arrêt d'appel retient que la partie de bonne foi au contrat de vente peut obtenir, sur le fondement délictuel, la condamnation de la partie fautive à réparer le préjudice qu'elle a subi en raison de la conclusion du contrat annulé, qu'en l'espèce la faute des acquéreurs réside dans le fait d'avoir habité les lieux et que cette faute a eu pour conséquence de priver le vendeur de la jouissance de la maison objet de la vente annulée.

En statuant ainsi, alors que la seule occupation de l'immeuble par M. et Mme Y n'était pas constitutive d'une faute, la cour d'appel a violé l'art. 1382, devenu 1240, du code civil.

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GARANTIE DES VICES CACHES : Le vendeur ne pouvait pas se prévaloir de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés (Cour de cassation, Chambre civile 3, 29 juin 2017, RG N° 16-18.087)

Par acte notarié du 14 novembre 2007, les consorts X ont vendu à la société civile immobilière Alsel, avec l'entremise de la société Andrau immobilier, agent immobilier, le rez-de-chaussée d'un immeuble, où avait été exploité un garage automobile, l'acquéreur ayant exprimé dans l'acte l'intention d'affecter ce bien à l'habitation ; après une expertise attestant la présence dans le sous-sol d'hydrocarbures et de métaux lourds provenant de cuves enterrées et rendant la dépollution nécessaire, la SCI acquéreur a assigné les consorts X, les notaires instrumentaires, la société civile professionnelle Z et la société civile professionnelle A, ainsi que la société Andrau immobilier, en garantie des vices cachés et indemnisation de son préjudice.

Ayant retenu à bon droit qu'en sa qualité de dernier exploitant du garage précédemment exploité par son père, le vendeur ne pouvait ignorer les vices affectant les locaux et que l'existence des cuves enterrées qui se sont avérées fuyardes n'avait été révélée à l'acquéreur que postérieurement à la vente, la cour d'appel, appréciant souverainement la portée du rapport d'expertise, en a exactement déduit que le vendeur ne pouvait pas se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés.

VENTE DE TERRAIN POLLUE : Vente d’un terrain pollué, défaut d’information de l’acquéreur et garantie des vices cachés (Cass. 3e civ., 29 juin 2017, no 16-18087, FS-PBRI, rejet)

Les questions d’environnement, en général, et de pollution des sols, en particulier, suscitent des litiges de plus en plus fréquents à l’occasion des mutations immobilières.

La Cour de cassation, par un arrêt publié du 29 juin 2017, se prononce dans le cadre particulier de la révélation, après la vente, de l’existence de cuves enterrées nécessitant une dépollution.

Elle retient que le vendeur, en sa qualité de dernier exploitant du garage précédemment exploité par son père, ne pouvait ignorer les vices affectant les locaux et que, l’existence de cuves n’ayant été révélée à l’acquéreur que postérieurement à la vente, il ne pouvait se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés.

Elle ajoute qu’aucune faute ne peut être reprochée au notaire, ce dernier n’ayant reçu aucune information ni du vendeur, ni de l’agent immobilier.

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PERMIS DE CONSTRUIRE : Desservi par un réseau électrique insuffisant, le terrain n'est pas constructible (Cour de cassation, chambre civile 3, 29 juin 2017,N° de pourvoi: 16-18.301, rejet, inédit)

Un arrêt fixe les indemnités de dépossession revenant à M. X par suite de l'expropriation, au profit de la commune de Saint-Lambert-la-Potherie, de parcelles lui appartenant.

M. X a fait grief à l'arrêt d'appel de fixer l'indemnité d'expropriation comme il l'a fait.

Mais, d'une part, ayant souverainement retenu qu'à la date de référence le réseau électrique devait être renforcé pour desservir l'ensemble de la zone d'aménagement concerté (ZAC), la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision d'écarter la qualification de terrain à bâtir.

D'autre part, ayant souverainement apprécié que la situation des parcelles, limitées au nord par une rue et jouxtant à l'ouest une vaste zone agricole, n'était pas privilégiée, la cour d'appel a, sans contradiction, légalement justifié sa décision de ne pas retenir la plus-value invoquée par l'exproprié.

LOTISSEMENT : La maison devait être implantée en conformité avec le cahier des charges du lotissement (Cour de cassation, chambre civile 3, 29 juin 2017, N° de pourvoi: 16-18.209, rejet, inédit)

M. et Mme X ont confié la construction d'une maison individuelle à la société DBL, assurée auprès de la société Sagena, aux droits de laquelle se trouve la SMA, sur une parcelle de lotissement acquise de la société AAA1, assurée auprès de la société Allianz ; des refoulements d'eaux usées par les sanitaires et WC du rez-de-chaussée étant survenus, M. et Mme X après expertise, ont assigné en indemnisation la société DBL, la société Sagena et la société AAA1, qui a appelé en garantie la société Allianz.

La SMA et la société DBL ont fait grief à l'arrêt d'appel de confirmer le jugement, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes de M. et Mme X fondées sur les art. 1184 et 1792 du code civil, pour erreur d'implantation altimétrique de leur maison d'habitation, et de les condamner, in solidum, la SMA, celle-ci, dans la limite de 76 225 EUR, à régler certaines sommes aux maîtres d'ouvrage.

Mais ayant exactement retenu que le constructeur de maison individuelle dans un lotissement devait réaliser un ouvrage en conformité avec l'ensemble des prescriptions d'urbanisme édictées pour la construction de l'ouvrage et relevé, par référence au rapport d'expertise, que le défaut d'implantation de l'habitation était avéré puisque le niveau de la cuvette de WC du rez-de-chaussée était inférieur à celui du regard le plus bas du réseau collectif du lotissement, la cour d'appel a pu déduire, de ce seul motif, que la construction était affectée d'une non-conformité contractuelle et a légalement justifié sa décision.

Par ailleurs ayant retenu que la non-conformité était constituée par un défaut d'implantation altimétrique de la maison, que les travaux exécutés par la société AAA1, propres à réduire ou à supprimer les risques évoqués, n'avaient pas eu pour effet de supprimer cette non-conformité contractuelle et que M. et Mme X ne demandaient pas l'indemnisation d'un risque subsistant, mais la réalisation d'une implantation conforme au cahier des charges, la cour d'appel a pu en déduire que, M. et Mme X n'étant pas tenus d'accepter une indemnisation en nature, l'obligation de démolition-reconstruction de la maison devait se résoudre en dommages et intérêts.

BAIL : Résiliation du bail pour cause d'insuffisance du chauffage (Cour d'appel de Nancy, Chambre civile 2, 29 juin 2017, RG N° 15/02579)

Le dol, sur lequel les locataires fondent leur demande, qui se définit comme toute manoeuvre, mensonge, ou dissimulation intentionnelle par l'un des cocontractants d'une information qu'il sait déterminante pour l'autre partie, afin de surprendre son consentement et l'amener à contracter, est susceptible, suivant l'art. 1116 du code civil dans sa redaction antérieure à celle issue de l'ordonnance 2016-131du 10 février 2016, d'entraîner la nullité de la convention si les manoeuvres sont telles qu'il est évident que sans elles, l'autre partie n'aurait pas contracté, le dol pouvant être constitué par le silence volontairement gardé par l'un ou des cocontractants sur l'une des données essentielles du contra.

Le contrat de bail d'habitation doit être annulé pour dol des bailleurs sur l'insuffisance de chauffage dans l'appartement. Alors que les précédents locataires s'étaient plaints de l'insuffisance de chauffage et qu'une expertise judiciaire était en cours, les bailleurs ont dissimulé cette information aux nouveaux locataires. Or, ceux-ci n'auraient pas contracté s'ils en avaient été informés, le chauffage constituant un équipement essentiel du local d'habitation.

Par suite de l'annulation du bail, une indemnité d'occupation doit remplacer le loyer. Le rapport d'expertise a révélé que l'appartement était conforme aux normes thermiques et que l'installation de chauffage était adaptée au logement, mais mal réglée. La preuve n'étant pas apportée par les locataires du blocage du thermostat et de l'impossibilité d'adapter la température, leur préjudice de jouissance n'est pas démontré.

En conséquence, l'indemnité d'occupation doit être fixée à 1'392 € par mois d'octobre 2012 à octobre 2013, puis à 1 507 € par mois du 14 octobre 2013 au 18 avril 2016, date de libération des lieux. La compensation est ordonnée avec les sommes réglées au titre du loyer. Le bailleur doit également restituer le dépôt de garantie et les honoraires d'agence. Il doit réparer le préjudice subi par les locataires du fait de l'annulation du bail : préjudice matériel (frais d'aménagement de l'appartement et frais de déménagement pour un total de 9'004 €) et préjudice moral (2'000 €).

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SERVITUDE : Travaux indispensables pour l'exercice d'une servitude de tréfonds (Cour d'appel de Colmar, Chambre civile 2, Ordonnance de référé, 28 juin 2017, N° 16/828)

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence La Diligence ne démontre pas en quoi la réalisation des travaux indispensables à l'exercice de la servitude de tréfonds dont le jugement a reconnu l'existence aurait pour les copropriétaires des conséquences manifestement excessives.

En effet ces travaux consistent en la pose de canalisations souterraines d'alimentation en eau et en électricité, selon un tracé et un mode opératoire précis définis par l'architecte des consorts B. et validés par le jugement déféré, l'emprise de la servitude de tréfonds se situant sous l'assiette de la servitude de passage existante grevant les parcelles 71 et 102 de la copropriété et correspondant à un chemin d'accès ; les désagréments causés aux copropriétaires par ces travaux, consistant principalement en l'indisponibilité du chemin précité pendant la durée des travaux, ne sont pas manifestement excessifs ; les risques de désordres pouvant être causés à la copropriété par les travaux ne sont pas avérés.

Ni l'éventualité de travaux ultérieurs de démolition en cas d'infirmation du jugement déféré quant à l'emprise de la servitude de tréfonds, ni la nécessité de réaliser des travaux complémentaires de mise en conformité de la canalisation d'évacuation des eaux usées de l'immeuble des consorts B, ne constituent des conséquences.

VENTE : Responsabilité des vendeur et notaire qui n'ont pas informé sur l'accès de la maison vendue (Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 28 juin 2017, RG N° 11/06697)

Il est constant que le vendeur professionnel manque à son obligation d'information lorsqu'il ne fournit pas à l'acquéreur des renseignements susceptibles d'influer sur sa décision ou non d'acquérir. La société venderesse a commis une faute, en sa qualité de marchand de biens professionnel de l'immobilier, en n'informant pas les acquéreurs à l'occasion des ventes des lots, de la nécessité de traverser la propriété d'un tiers pour accéder à leur logement ; en ne fournissant pas aux acquéreurs, les renseignements de nature à influer sur leur décision d'acquérir ou non les lots à vendre, le vendeur a ainsi manqué à son obligation d'information à leur égard.

Le notaire, rédacteur d'un acte, est tenu d'un devoir d'information et de conseil à l'égard de toutes les parties à l'acte pour lequel il prête son concours et ne peut en être déchargé par les compétences de celles-ci. À ce titre, le devoir professionnel, pesant sur le notaire instrumentaire, l'oblige à s'abstenir de dresser un acte de nature à nuire aux intérêts de ses clients ou à les mettre en garde, sauf à aménager ces stipulations, sous peine de manquer à la fois à son obligation de veiller à l'efficacité de l'acte qu'il a dressé et à son obligation d'information et de conseil envers eux. A manqué à son obligation d'information, le notaire qui s'est abstenu de porter à la connaissance des acquéreurs successifs, l'état d'enclavement des lots vendus.

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SERVITUDE DE PASSAGE : Cela est possible même entre deux lots de copropriété (Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 28 juin 2017, RG N° 11/06697)

Le titulaire d'un lot de copropriété disposant d'une propriété exclusive sur la partie privative de son lot et d'une propriété indivise sur la quote-part des parties communes attachées à ce lot, la division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts.

Les propriétaires de lots enclavés n'ayant aucune issue suffisante sur la voie publique et ils sont fondés à solliciter l'exercice d'un droit de passage sur le lot voisin ou sur tout lot qui viendrait à lui être substitué.

En raison de la reconnaissance par la cour de l'existence d'une servitude de passage sur le lot voisin au profit des propriétaires des lots enclavés, il y a lieu d'ordonner au syndic de faire inscrire cette servitude dans le règlement de copropriété et ce, aux frais du syndicat des copropriétaires.

Précisions :

L'expert avait indiqué : "nous avons visité les lieux et constaté d'après les plans qui ont été réalisés à l'époque qu'il est matériellement impossible aux lots 62, 63 et 64 d'accéder directement sur l'escalier B si ce n'est en supprimant l'ascenseur et en créant à sa place une entrée pour le seul lot 62. Ce qui n'a jamais été prévu par le promoteur qui a divisé les lots. Son seul but était de créer une partie commune dans l'escalier C afin de desservir les trois appartements".

Ainsi, il résulte de ce rapport que les appartements (lots n° 63, 62 et 64) de Mme M. et MM. F. et F. sont enclavés dans la mesure où le vestibule de l'entrée de l'immeuble du [...], ainsi que l'escalier C et le couloir permettant d'accéder à leurs logements respectifs constituent une partie privative, selon l'acte de vente intervenu entre la SCI De l'Autre Rive et la SCI Espace Diderot Reuilly, le 27 juin 2006 (lot n° 60).

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COPROPRIETE : Ordre du jour d’une assemblée générale convoquée par les copropriétaires (Cass. 3e civ., 22 juin 2017, n° 16-22073)

Trois copropriétaires assignent le syndicat des copropriétaires en annulation d’une assemblée générale.

La cour d’appel d'Aix-en-Provence, qui retient, à bon droit que l’ordre du jour d’une assemblée générale, convoquée à la demande de copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, n’est pas limité aux seules questions dont l’inscription a été demandée par ces copropriétaires, en déduit exactement que le syndic a pu ajouter une résolution à l’ordre du jour.

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VENTE IMMOBILIERE : Assignation en nullité et publication obligatoire (cass. 3ème civ., 22 juin 2017, N°16-13.651, P+B+I)

L’obligation de publier une assignation en nullité de vente immobilière dans les registres du service chargé de la publicité foncière, prévue à peine d’irrecevabilité de la demande, ne porte pas atteinte à la substance même du droit d’accès au juge.

Mme X. a vendu une parcelle agricole à M. Y. Une GAEC a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation de la vente de la parcelle et substitution à l'acquéreur.
 
Faisant grief à la  cour d'appel de déclarer sa demande irrecevable, faute de justifier de la publication de l'assignation au service de la publicité foncière, le GAEC se pourvoit en cassation. Il considère que cette sanction prononcée de manière automatique à raison du non-accomplissement d'une formalité procédurale porte une atteinte excessive au droit d'accès au juge, et invoque la violation de l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme (CESDH), ensemble les articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955 et l'article 885 du Code de procédure civile.

En vain. La Haute juridiction confirme l'irrecevabilité de la demande formée par le GAEC. Elle affirme que « l'obligation de publier une assignation en nullité de vente immobilière dans les registres du service chargé de la publicité foncière, prévue à peine d'irrecevabilité de la demande, ne porte pas atteinte à la substance même du droit d'accès au juge dont elle encadre les conditions d'exercice dans le but légitime d'informer les tiers et d'assurer la sécurité juridique des mutations immobilières ; que, cette formalité pouvant être régularisée à tout moment jusqu'à ce que le juge statue, il ne résulte pas de la sanction de son omission une disproportion dans la considération des intérêts respectifs ; qu'ayant constaté que la justification de son accomplissement n'était pas produite, la cour d'appel en a exactement déduit que la demande était irrecevable ».

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COPROPRIETE : Précisions sur le contenu de l’opposition du syndic de copropriété (Cass. 3e civ., 22 juin 2017, no 16-15195, F-PB, cassation)

Parmi les problèmes qui peuvent se poser lors de la vente d’un lot de copropriété, celui de l’opposition du syndic tient une place sensible.

L’appréciation de la régularité de cette opposition emporte, en effet, des conséquences importantes sur la libération et la répartition du prix de vente.

Une récente décision de la Cour de cassation apporte des précisions utiles sur le contenu d’une opposition régulière : celle-ci doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature et préciser chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes.

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ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE (ASL) : L'adhésion à l'ASL du lotissement résulte de la signature de l'acte d'achat (Cour de cassation, Chambre civile 3, 22 juin 2017, RG N° 16-13.877, cassation, inédit)

L'association syndicale libre syndicat des propriétaires du parc de Chatou (l'ASL) a assigné en paiement de cotisations le syndicat des copropriétaires du ..., ainsi que des copropriétaires.

Pour rejeter cette demande, le jugement retient que l'ASL ne rapporte pas la preuve que, conformément à ses statuts, l'auteur des copropriétaires avait présenté une demande d'admission à son bureau.

En statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'adhésion de l'auteur des copropriétaires ne résultait pas de son engagement, dans son acte d'acquisition, de respecter les clauses du cahier des charges du lotissement du Parc du château de Chatou prévoyant la constitution d'une association syndicale, la juridiction de proximité n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'art. 5 de la loi du 21 juin 1865 applicable à la cause.

SHON et Loi CARREZ : La superficie loi Carrez et la SHON ce n'est pas la même chose (Cour d'appel de Rennes, Chambre 1, 20 juin 2017, RG 16/01939)

Loi Carrez : le principe de la restitution du prix sur le fondement des dispositions de l'art. 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article 4-1 du décret n° 97-3532 du 23 mai 1997 n'est pas contesté par le vendeur.

Par acte notarié du 25 février 2011 , la SCI JANLIB, qui possédait déjà des locaux situés [...], constituant les lots 23 et 25 d'un immeuble placé sous le régime de la copropriété, afin que ses associés y exercent leur activité d'agents d'assurance.

Il était mentionné à l'acte, au chapitre Garantie de contenance, que les parties privatives du lot vendu mesuraient 103 m2 par application de la loi Carrez.

Ayant souhaité effectuer des travaux la SCI JANLIB a mandaté un architecte, qui a mesuré une surface moindre ; elle a alors mandaté le cabinet DL B. qui a conclu à une surface de 86,45 m2, surface retenue par la copropriété qui a accepté la réunion des deux lots en un lot numéro 59.

Une expertise judiciaire a été ordonnée, et l'expert a conclu à une surface de 85,72 m2.

Le principe de la restitution du prix sur le fondement des dispositions de l'art. 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article 4-1 du décret n° 97-3532 du 23 mai 1997 n'est pas contesté par le vendeur. Ce dernier doit donc restituer 68'784 euro à l'acheteur.

Le notaire ne conteste pas avoir commis une faute en mentionnant une superficie SHON au lieu d'une superficie Carrez. Il engage donc sa responsabilité envers l'acheteur, qui a dû souscrire un prêt et supporter des frais bancaires plus élevés que ce qu'il aurait dû exposer si le prix de vente avait été fixé en respectant la surface des lots. Le préjudice financier subi par l'acquéreur est justifié à hauteur de 23'819 euro.

C'est à juste titre que le vendeur recherche la responsabilité du notaire et du prestataire chargé d'établir les diagnostics avant la vente. La faute du notaire est d'avoir mentionné une surface SHON au lieu d'une surface Carrez et le prestataire a commis une faute en donnant une information erronée au vendeur. Le prestataire n'a pas fait de mesurage des lots en prétendant que ce mesurage n'était pas obligatoire pour la vente des locaux commerciaux, ce qui est faux. Le vendeur a perdu une chance de vendre les lots au prix initial tout en mentionnant la superficie exacte, perte de chance qui doit être évaluée à 50 %. Il est en effet établi que l'acheteur souhaitait acquérir ces lots, qui étaient proches d'autres locaux dont il était propriétaire, et qu'il avait besoin de locaux d'une surface de 90 mètres carré. L'emplacement et la superficie étaient donc essentiels pour l'acheteur. Le notaire et le prestataire doivent donc être condamnés in solidum à verser au vendeur 50 % du prix restitué à l'acheteur, soit 34'392 euros.

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VENTE IMMOBILIERE : Le sous-acquéreur tenu par les règles du lotissement (Cour d'appel de Versailles, Chambre 4, section 2, 19 juin 2017, RG N° 13/07909)

L'association syndicale libre secondaire les Coudreaux (l'ASLS), ayant son siège à la Maison des Associations [...], représentée par sa présidente, Mme Véronique L est une association syndicale libre qui gère les espaces communs du [...].

M. M'Barek H et Mme Fatima O épouse H sont propriétaires d'une maison d'habitation située [...].

M. José R. et Mme Murielle B sont propriétaires de la maison mitoyenne de celle de M. et Mme H.

Soutenant que M. et Mme H et M. et Mme R ont, en violation du cahier des charges de l'ASLS, construit un mur autour de leur propriété et réalisé une extension importante de celle-ci par emprise sur les espaces communs du groupe d'habitations du Domaine de la Vallée, l'ASLS, par actes d'huissier du 27 juillet 2010, les a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Versailles en démolition de ces constructions.

L'art. 5 de la loi du 21 juin 1865 reprise par l'ordonnance du 1er juillet 2004 en son article 7 précise que les ASL se forment par le consentement unanime des propriétaires intéressés constaté par un écrit. Toutefois, cette exigence n'est requise que pour la constitution de l'association, les acquéreurs successifs des biens compris dans le périmètre de l'association étant tenus par les engagements de leurs auteurs dès lors que leur acte se réfère à l'association existante.

Il est ainsi admis que si l'association se constitue par l'accord unanime des propriétaires initiaux, les sous-acquéreurs des biens sont membres de l'association par l'effet de l'acte constitutif et de leur acte d'acquisition s'il fait mention de l'association syndicale et de l'exécution des mesures de publicité prévues par les textes.

Le cahier des charges, publié et annexé au contrat de vente, constitue la charte contractuelle et s'impose à tout acquéreur de lot.

La violation des clauses d'un cahier des charges par un coloti autorise, en particulier, le président de l'ASL à se faire autoriser pour obtenir la destruction des constructions irrégulièrement édifiées et la remise des lieux en l'état sans avoir à justifier d'un préjudice.

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GARANTIE DECENNALE : La pompe à chaleur et la garantie décennale (Cass. 3ème civ., 15 juin 2017, n° 16-19640)

La fourniture et la pose d’une pompe à chaleur air-eau, financées par un prêt, sont confiées à un installateur qui est ultérieurement placé en liquidation judiciaire. Invoquant des dysfonctionnements, le propriétaire de l’installation assigne le liquidateur judiciaire de l’installateur, l’assureur de celui-ci et l’organisme de crédit qui lui a octroyé le prêt.

La cour d'appel de Douai rejette ces demandes, retenant que les éléments d’équipement bénéficiant de la garantie décennale sont ceux qui ont été installés au moment de la réalisation de l’ouvrage, ce qui n’est pas le cas de la pompe à chaleur considérée par rapport à l’ouvrage constitué par la construction de la maison du demandeur.

La décision est cassée par un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation qui fera l'objet de la plus large publicité (PBRI) : les désordres affectant des éléments d’équipement, dissociables ou non, d’origine ou installés sur existant, relèvent de la responsabilité décennale lorsqu’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/695_15_37129.html

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VEFA : En cas de résolution d'une vente d'immeuble à construire, l’acheteur doit restituer les sommes empruntées (Cass. 3ème civ. 15-6-2017 n° 15-12.095 F-D, SCP B. c/ R.)

En cas de résolution d’une Vefa pour défaut d’achèvement, le prêt souscrit pour la financer est résolu de plein droit, de sorte que l’acheteur doit restituer les sommes empruntées. Il en est ainsi bien qu’il lui soit impossible de récupérer le prix de vente auprès du vendeur devenu insolvable.

Un couple procède à l’achat d’un appartement sur plan. L’opération est financée au moyen d’un emprunt bancaire. En raison de la liquidation judiciaire du vendeur, l’immeuble n’est pas achevé. Les acquéreurs assignent alors le mandataire judiciaire et la banque en résolution de la vente et du prêt.

La cour d’appel de Bordeaux prononce la résolution des deux contrats mais condamne aussi les acquéreurs à restituer à la banque la somme prêtée sans intérêts, déduction faite des échéances réglées. Pour les juges, le contrat de prêt souscrit pour l’acquisition est résolu de plein droit en raison de la résolution de la vente, de sorte que les partiesdoivent être remises dans le même état que si les contrats n’avaient jamais existé. Ces conventions ne créent pas des obligations de restitution indivisibles. Les acquéreurs sont donc tenus de rembourser le montant du prêt à la banque.

La Cour de cassation confirme la décision.

1. En cas d’achat financé par un emprunt, les contrats de vente et de prêt sont interdépendants et forment un ensemble contractuel indivisible. Il en résulte notamment que la résolution du contrat de vente entraîne celle du prêt (pour une illustration, Cass. 1e civ. 7-4-1999 n° 97-15.728 P : RJDA 4/00 inf. 467). L’arrêt commenté le confirme. Cette indivisibilité comporte toutefois des limites : elle ne perdure pas dans le cadre de l’exécution des obligations de restitution consécutives à l’anéantissement de ces contrats. L’arrêt rapporté précise ainsi qu’une fois le contrat de prêt annulé, les acquéreurs doivent restituer au prêteur les sommes prêtées non encore remboursées même s’ils ne peuvent pas récupérer le prix de la vente annulée en raison de l’insolvabilité du vendeur.

2. La solution a été rendue sous l’empire du droit antérieur à la réforme du droit des contrats (Ord. 2016-131 du 10-2-2016). Désormais, le nouvel article 1186 alinéa 2 du Code civil prévoit expressément l’interdépendance des contrats lorsque ceux-ci ont été conclus en vue d’une opération d’ensemble et que la disparition de l’un d’eux rend impossible ou sans intérêt l’exécution de l’autre. L’extinction du contrat subséquent se traduit par sa caducité, laquelle n’interviendra toutefois que si celui contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement (C. civ. art. 1186, al. 3). Reste à savoir si la vente immobilière financée à crédit relève ou non de ces nouvelles dispositions. Si tel était le cas, la solution de l’arrêt rapporté ne serait pas bouleversée. Bien que différente de la résolution en ce qu’elle sanctionne un événement postérieur à la conclusion du contrat et qu’elle l’éteint pour l’avenir sans remettre le passé en cause, la caducité peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du Code civil (C. civ. art. 1187).

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URBANISME : Un chemin d'exploitation ne peut être supprimé que du consentement de tous les riverains (Cour d'appel de Nancy, Chambre civile 2, 15 juin 2017, RG N° 16/00756)

La suppression d'un chemin d'exploitation suppose l'accord de tous les riverains et il convient de rejeter la demande d'un riverain tendant à interdire le passage aux autres riverains.

Les chemins d'exploitation sont définis par l'art. L. 161-2 du Code rural et de la pêche maritime comme les chemins et sentiers qui servent exclusivement à la communication entre divers fonds ou à leur exploitation. Ils sont présumés, en l'absence de titre, appartenir aux propriétaires riverains et, conformément à la jurisprudence constante, ils ne peuvent être supprimés que du consentement de tous les propriétaires.

En l'espèce, le chemin litigieux constitue bien un chemin d'exploitation. Il dessert plusieurs fonds et permet aux riverains d'accéder à leur immeuble par l'arrière. Le maire de la commune précise qu'il ne s'agit pas d'un chemin communal, qu'il appartient aux riverains et leur permet d'avoir accès à l'arrière de leurs propriétés. Ce chemin ne présente d'utilité que pour les riverains et l'adjudant chef du centre de secours atteste que ce chemin est le seul accès rapide et efficace pour la lutte contre l'incendie.

Aussi le tribunal pour des motifs pertinents que la cour adopte, relevant qu'il résulte des débats que le chemin sert à la communication entre les fonds des parties et qu'il présente un intérêt et une utilité pour les riverains dans la mesure où il leur permet, et à eux seuls, d'accéder à l'arrière de leurs propriétés, a exactement qualifié le chemin litigieux de chemin d'exploitation, insusceptible de suppression, sauf à recueillir l'accord de tous les riverains qui n'est pas constaté en l'espèce.

VEFA : L'acquéreur en VEFA doit respecter la clause fixant le lieu de paiement du prix (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 13 juin 2017, Numéro de rôle : 15/17811)

Les époux R ont conclu un acte de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), pour un immeuble situé à Rians, le 27 décembre 2010 avec la société Le Jardin des écoles, en l'étude de F, notaire ; cet acte mentionne au titre de la clause : 'lieu et mode de paiement', que tous les paiements, sans aucune exception, restant à faire, des sommes dues en principal et intérêts seront payables à l'ordre de la Banque de l'économie du commerce sur un compte ouvert au nom de la SCCV Le Jardin des écoles, les versements devant être faits par un chèque barré à l'ordre de la banque du programme et adressés au siège de la SCCV, tout paiement en un autre lieu étant considéré comme non libératoire.

Cette banque qui a par ailleurs prêté son concours au promoteur, lui a aussi accordé une garantie de parfait achèvement ; par suite de la procédure de redressement judiciaire ouverte contre le promoteur, la banque, qui a déclaré sa créance entre les mains du mandataire judiciaire le 10 juillet 2012, a réclamé aux époux R. la somme de 20 464,90 EUR que ceux ci ont cependant refusé d'acquitter en expliquant l'avoir réglée, à la demande du vendeur, le 26 novembre 2011, sur un compte qu'il leur avait, lui-même, indiqué.

La clause insérée dans l'acte de vente en l'état futur d'achèvement, conclu entre le promoteur-vendeur et l'acheteur prévoit, comme énoncé ci-dessus, que tous les paiements, sans aucune exception, restant à faire seront payables, par les acheteurs-promettants à l'ordre de la banque, laquelle a accordé une garantie d'achèvement au promoteur. Cette stipulation s'analyse en une stipulation pour autrui au profit de la banque bénéficiaire. L'acquéreur soutient donc en vain que la banque aurait la qualité de tiers. En outre, cette stipulation a été expressément acceptée par la banque de sorte qu'aucune révocation de la stipulation pour autrui n'était possible de la part du promoteur stipulant. C'est donc en vain que l'acquéreur argue du fait que le promoteur aurait révoqué cette stipulation pour autrui en lui demandant le paiement du solde du prix sur un compte ouvert auprès d'une autre banque. L'acquéreur ne démontre pas davantage l'existence d'un mandat entre la banque et le promoteur ou d'une cession de créance.

Le paiement fait par l'acquéreur en l'état futur d'achèvement directement au promoteur au mépris d'une stipulation pour autrui au profit de la banque ayant fourni sa garantie d'achèvement, ne peut être imputé à faute à la banque de l'acquéreur. En effet, la banque n'est pas intervenue à l'acte de vente dont elle ignorait donc les clauses et l'acquéreur lui a donné ordre de paiement qu'elle devait exécuter.

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CONTRAT DE SOUS-TRAITANT : Droit au paiement direct du sous-traitant et contrôle de l'exécution effective des travaux sous-traités (CE, 2è et 7è ch. réunies, 9 juin 2017, N°396358, LEBON)

Dans l'hypothèse d'une rémunération directe du sous-traitant par le maître d'ouvrage, ce dernier peut contrôler l'exécution effective des travaux sous-traités et plus particulièrement si la consistance des travaux réalisés par le sous-traitant correspond à ce qui est prévu par le marché.

Telle est la solution dégagée par le Conseil d'État dans un arrêt rendu le 9 juin 2017.

La cour administrative d'appel (CAA Paris, 4e ch., 24 nov. 2015, n° 14PA02484) a pu juger qu'alors même que les travaux réalisés par la société sous-traitante auraient été conformes aux règles de l'art, la commune était fondée à refuser de procéder au paiement direct de la somme sollicitée par cette société, dès lors qu'il ressortait des éléments qu'elle avait souverainement relevés, sans dénaturation, que la consistance des travaux de fondation réalisés par la société ne correspondait pas à ce que prévoyait le marché.

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VENTE IMMOBILIERE : Mesurage loi Carrez quand le vendeur a annexé des parties communes (CA Paris, 9 juin 2017, RG n° 10/01180)

L'art. 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot, et que cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat, étant expressément précisé que ces dispositions ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret.

En l'espèce, si le lot 2 est décrit, dans l'état descriptif de division, comme étant composé d'un pavillon à usage d'habitation élevé sur sous-sol comprenant : au sous-sol, des water-closets, au rez-de-chaussée : une pièce, cuisine et cabinet de toilette, au premier étage : deux chambres et cabinet de toilette, outre une remise et un garage sur le côté et la jouissance exclusive et particulière d'une partie de jardin sise devant le pavillon, l'acte de vente, quant à lui, mentionne qu'après modifications résultant d'une autorisation d'urbanisme, le pavillon comprend désormais : au sous-sol des WC, outre une buanderie et une chaufferie, au rez-de-chaussée : un salon, un séjour, une cuisine et un cabinet de toilette.

Or, l'expertise judiciaire établit qu'en réalité, le sol de certaines parties communes a été annexé à l'occasion de transformations, sans modification du règlement de copropriété qui aurait permis de les transformer en parties privatives.

C'est ainsi, d'une part, que les combles, au 2e étage, ont été aménagés, et que, d'autre part, une seconde pièce a été construite au rez-de-chaussée, en l'état de salle à manger lors des constatations de l'expert.

Il s'évince des dispositions de l'art. 46 précité que le mesurage réglementaire ne peut comprendre les superficies de parties communes annexées de fait, sur lesquelles, contrairement aux parties privatives, le copropriétaire ne peut s'exercer aucun droit de propriété.

Dans le cas de vente de lot de copropriété pour un prix fixé globalement, la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'art. 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour l'application de ces dispositions, il y a encore lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présentait matériellement au moment de la vente, sans s'arrêter, en particulier, à la désignation figurant au règlement de copropriété.

Dans ces conditions, la jouissance exclusive des parties communes appropriées de fait, cédée à l'occasion de la vente immobilière litigieuse, nullement remise en cause dans son principe par les parties au contrat qui ne caractérisent aucun risque d'éviction, doit faire également l'objet d'une valorisation, à déduire du prix globalement fixé.

En l'espèce, l'expertise établit, d'une part, que les combles aménagés ont une superficie de 20,8 m², dont 14,6 m² présentent une hauteur sous plafond de moins d'1,80 m, d'autre part, que la pièce du rez-de-chaussée prise sur les parties communes est d'une superficie de 19,7 m².

S'agissant de la moindre mesure, celle-ci s'établit en l'espèce par la différence entre la superficie annoncée à l'acte de vente, soit 96,48 m², et la superficie réglementairement calculée pour les seules parties privatives en application du règlement de copropriété.

Ainsi que l'a démontré le rapport d'expertise, il y a lieu de retenir les superficies suivantes :

- au sous-sol ou rez-de-jardin : celle de la remise, à l'exception du garage, ayant été vérifié que ce dernier n'avait pas été aménagé et étant encore observé que la chaufferie-buanderie-dégagement est d'une hauteur sous plafond de moins d'1,80 m entraînant l'exclusion de ces pièces ;

- au rez-de-chaussée : celles de l'entrée, du séjour, de la cuisine et de la salle de douche, à l'exception de la salle à manger partie commune annexée de fait ;

- au premier étage : celles de deux chambres, d'un WC et d'un dégagement.

L'ensemble correspondant à une superficie de 62,5 m², étant observé que les aménagements des combles, correspondant à des parties communes annexées de fait, n'ont pas été retenues et ne devaient pas l'être, la moindre mesure, supérieure à 1/ 20e, est donc de 33,98 m².

Le prix effectivement payé de 280 230 EUR doit être diminué de la valeur du jardin formant le lot 7, de la valeur du jardin devant le pavillon partie du lot 2, de la valeur du garage et de la valeur des parties communes annexées de fait, soit les combles et la salle à manger.

L'expert a valablement estimé les deux jardins parties communes à jouissance exclusive, à la somme de 20 000 EUR et le garage, à la somme de 17 000 EUR.

L'usage exclusif des combles aménagés, à usage de chambre et de salle de jeu, représentant une superficie de 20,8 m² dont 14,6 m² d'une hauteur sous plafond de moins de 1,80 m sera évalué à 10 000 EUR, compte tenu de l'utilité très grande de ces pièces.

L'usage exclusif de la pièce à usage de salle à manger de 19,7 m², qui constitue la plus vaste pièce du logement, doit être évalué à 55 000 EUR.

La réduction de prix proportionnelle à la moindre mesure, correspondant à la différence entre le prix effectivement payé et le prix réduit se détermine ainsi :

- prix des parties privatives soumises à l'obligation d'indication de superficie : 280 230 €-20 000 €-17 000 €-10 000 €-55 000 € = 178 230 EUR 

- réduction de prix proportionnelle : 178 230 €- [178 230 € : 96, 48] x 62, 5 = 62 772,13 EUR

Cette somme de 62 772,13 EUR sera allouée aux époux Y, acquéreurs, et mise à la charge des époux A, vendeurs.

Dès lors que l'art. 46 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 ne prévoit pas d'autre sanction que la diminution que celle du prix les époux Y seront déboutés de toute réclamation complémentaire à la réduction du prix.

Les frais d'expertise sont inclus aux dépens.

PRESCRIPTION ACQUISITIVE : Le bénéfice de la prescription acquisitive trentenaire doit être demandé (Cour de cassation, chambre civile 3, 8 juin 2017, N° de pourvoi: 16-14.773, cassation, inédit)

L'arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa de l'art. 2247 du code civil selon lequel les juges ne peuvent suppléer d'office le moyen tiré de la prescription.

Les consorts X et M. Y sont propriétaires d'immeubles voisins, dont les limites ont été fixées par un arrêt du 29 avril 2010 ; se plaignant, à la suite de travaux réalisés par eux, d'infiltration d'eau de pluie venant du fonds voisin, les consorts X ont obtenu une expertise judiciaire et assigné M. Y en suppression des déversements d'eau pluviales provenant des gênoises implantées par celui-ci et empiétant en surplomb sur leur propre fonds.

Pour accueillir cette demande, l'arrêt d'appel retient que les murets, revendiqués par chacune des parties, ont été édifiés plus de trente années avant la naissance du litige par les consorts X et que ceux-ci bénéficient d'une possession trentenaire sur la bande de terrain correspondante, présentant les caractères requis pour pouvoir utilement prescrire.

En statuant ainsi, alors qu'il ne résulte ni de l'arrêt, ni des conclusions des consorts X, que ceux-ci aient invoqué, à l'appui de leurs prétentions en première comme en seconde instance, la prescription acquisitive, la cour d'appel, qui a relevé d'office ce moyen, a violé le texte susvisé.

TROUBLE ANORMAL DE VOISINAGE : Balcons à vue plongeante et perte de l'intimité (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 4 A, 8 juin 2017, Numéro de rôle : 15/15960)

Louis est propriétaire d'un terrain situé sur le territoire de la commune d'Allauch sur lequel sont édifiées deux villas, situé en surplomb du fonds mitoyen appartenant à la SCI le clos du puisatier.

Ladite SCI a réalisé sur son terrain un important ensemble immobilier.

Invoquant une faute commise par la SCI le clos du puisatier et subsidiairement un trouble de voisinage, résultant de la non-conformité des travaux au permis de construire, de l'empiétement de la construction sur son terrain, et du non-respect des prospects, Louis a fait assigner ladite SCI par exploit du 10 mai 2013, devant le tribunal de grande instance de Marseille, en vue d'obtenir paiement de dommages-intérêts, au titre d'un trouble de jouissance pour perte d'intimité et d'un préjudice lié à la dévalorisation de son bien.

L'édification de deux corps de bâtiments pourvus d'ouvertures et de balcons à l'origine de vues plongeantes sur deux villas appartenant au même propriétaire crée, de par leur importance, un trouble anormal du voisinage.

Ces vues à l'origine d'une perte de valeur, génèrent pour chaque villa, une perte d'intimité par un vis-à-vis prononcé et une vue sur un immeuble de quatre étages.

Elles ne sauraient être justifiées par le fait que les villas se situent en surplomb du terrain de la société immobilière, cette situation ne permettant pas d'éviter les vues plongeantes sur la propriété du requérant, ni même par l'urbanisation inévitable et progressive de la commune. De même, il ne saurait être argué que le propriétaire n'occupe pas les lieux et donne à bail ses parcelles, toute personne étant bien fondée à se prévaloir d'un trouble anormal de voisinage en sa seule qualité de propriétaire.

Par conséquent, le requérant percevra 20 000 EUR à titre de dommages et intérêts.

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VEFA : Les responsabilités du promoteur constructeur qui vend en l'état futur d'achèvement (Cour d'appel de Caen, civ. 1ère, 6 juin 2017, RG N° 14/03219)

La société Bouygues Immobilier était maître d'ouvrage d'une opération de construction à [...], portant sur la construction de maisons individuelles et d'immeubles collectifs, soit un programme portant sur 84 appartements répartis dans plusieurs bâtiments et 35 maisons, ainsi que divers équipements collectifs.

Cette opération a fait l'objet de ventes en état futur d'achèvement (VEFA).

Un syndicat des copropriétaires été crée, dénommé syndicat des copropriétaires "Le domaine du royal panoramique"  ainsi qu'une association syndicale libre dénommée "association syndicale libre du domaine royal panoramique".

Par assignation en date du 2 février 2011, le syndicat et l'association ont fait assigner la société Bouygues et les entreprises en réparation des désordres et non conformités de travaux devant le tribunal de grande instance de Lisieux.

Appel a été relevé du jugement.

Dans le cadre de la vente en état futur d'achèvement, le promoteur vendeur reste maître de l'ouvrage jusqu'à l'achèvement et doit prononcer la réception à l'égard des différents constructeurs.

Une réception prononcée sans réserve couvre les défauts de conformité et les désordres apparents.

La réception n'a d'effet que dans les rapports constructeurs / maître d'ouvrage et acquéreurs successifs. Elle est sans conséquence sur l'obligation du vendeur de livrer aux acquéreurs un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles.

La garantie de parfait achèvement de l'article 1792-6 du Code civil lui est due en tant que maître de l'ouvrage, par les constructeurs, mais n'est pas applicable dans ses rapports avec les acquéreurs.

Il est tenu de garantir les vices apparents mais dans les termes de l'art. 1642-1 du Code civil (il ne peut en être déchargé avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession). Est apparent le vice qui n'a pas été décelé par un acquéreur normalement diligent, sans avoir l'obligation de se faire assister par un homme de l'art, procédant à des vérifications élémentaires. Doit être considéré comme caché le vice qui n'apparaît qu'à l'usage et après l'occupation de l'immeuble ou celui qui était apparent au moment de la réception, mais dont on ne pouvait sur le moment mesurer toutes les conséquences et la gravité. Dans les rapports entre le vendeur et les acquéreurs, le caractère apparent ou non du vice doit être apprécié lors de la prise de possession.

Comme l'a jugé la cour de Cassation, les défauts de conformité, même apparents, relèvent du régime de la responsabilité contractuelle et de la prescription de droit commun. La non-conformité de la chose livrée s'apprécie par rapport aux spécifications du contrat. La notion de conformité ou de non-conformité est inhérente à l'obligation de délivrance.

Le vendeur en état futur d'achèvement est, comme les constructeurs, tenu à l'égard des propriétaires successifs de l'immeuble, d'une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les désordres intermédiaires.

La garantie décennale d'un constructeur ne peut en effet être mise en oeuvre que lorsque la gravité du désordre est acquise ou lorsque la preuve est rapportée de ce qu'elle interviendra à l'intérieur du délai décennal.

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USUCAPION : Au sujet d'une gouttière de toit (Cour d'appel de Colmar, Chambre civile 2, section A, 2 juin 2017, RG n° 15/02854)

Nicolas est propriétaire d'une maison d'habitation sise [...], acquise en 1997.

Se plaignant d'un empiétement de la maison d'habitation propriété alors indivise de ses voisins, Nicolas a fait assigner ces derniers devant le juge des référés du TGI de Mulhouse, qui a ordonné, par décision du 12 juillet 2011, une expertise afin de déterminer les limites séparatives des parcelles en cause.

Les éléments produits démontrent, sans constatation possible, que la prescription trentenaire (usucapion) a joué au titre de l'empiétement aérien du toit et des couvertines du mur. Toutefois, l'installation de gouttières a nécessairement aggravé le dépassement, le principe même de la gouttière étant de déborder du toit pour pouvoir recueillir les eaux de pluie. La prescription trentenaire n'a donc pas pu jouer pour cet empiétement supplémentaire. L'action du propriétaire voisin est donc recevable. Toutefois, tout empiétement ayant été supprimé, il n'y a plus lieu à ordonner l'enlèvement de la gouttière.

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VENTE ANNULEE : Après une vente annulée, la responsabilité solidaire du vendeur et du notaire est retenue (cass., civ. 3ème, n°612 du 1er juin 2017, pourvoi n° 16-14.428)

Par acte authentique du 5 mai 2004, dressé par Y, notaire, la société Patrimoine conseil du Centre a vendu à M. et Mme X deux lots de copropriété d’un immeuble devant être réhabilité ; pour financer cette acquisition et le montant des travaux, ils ont souscrit un emprunt auprès de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Centre Loire ; les travaux de réhabilitation de l’immeuble n’ayant pas été réalisés, les acquéreurs ont, après expertise, assigné la société Patrimoine conseil du Centre, depuis en liquidation judiciaire, le mandataire judiciaire de cette société, le notaire Y et le Crédit agricole en annulation de l’acte de vente et en dommages-intérêts.

Le notaire a fait grief à l’arrêt d'appel de dire qu’il sera tenu solidairement avec la société Patrimoine conseil du Centre à réparer toutes les conséquences dommageables résultant de l’annulation de la vente et de le condamner solidairement avec celle-ci à payer diverses sommes.

Mais ayant relevé qu’il résultait de l’acte préliminaire de vente sous conditions suspensives que la vente et les travaux de rénovation assurés par un financement global étaient indissociables et que la convention de vente ne comportait aucune des mentions légales imposées pour une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et retenu souverainement que le notaire n’avait pas assuré l’effectivité de l’acte juridique qu’il recevait alors que son attention aurait dû être d’autant plus mobilisée qu’il était le seul notaire à intervenir pour cette opération, la cour d’appel a pu en déduire qu’il devait être condamné à réparer solidairement avec le vendeur le préjudice de M. et Mme X, acquéreurs, et a légalement justifié sa décision de ce chef.

Par ailleurs, pour rejeter la demande de condamnation de M. Y, notaire, à la restitution du prix de vente, l’arrêt d'appel retient que la nullité de la vente entraîne la restitution du prix à l’acquéreur, que la société Patrimoine conseil du Centre doit être condamnée à rembourser à M. et Mme X le prix de vente et que le notaire doit être condamné à réparer le préjudice de M. et Mme X solidairement avec la société Patrimoine conseil du Centre.

En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des acquéreurs qui soutenaient que le notaire devait être condamné à la restitution du prix de vente en raison de l’insolvabilité de la société Patrimoine conseil du Centre placée en liquidation judiciaire, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences de l'art. 455 du Code de procédure civile.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000034857872&fastReqId=724338061&fastPos=1

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VEFA : Quand la garantie extrinsèque ne garantit pas l'achèvement (Cour de cassation, civ. 3ème, 1er juin 2017, N° de pourvoi: 16-17.348, rejet, inédit)

La SCI Résidence du grand hôtel, aujourd'hui en liquidation judiciaire, a vendu, en l'état futurd'achèvement (VEFA), à M. et Mme X, deux lots dans une résidence de tourisme ; M. et Mme X, acquéreurs, ont financé cette acquisition en souscrivant un emprunt auprès de la Société générale ; le 27 mars 2007, la Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées a accordé à la SCI une garantie d'achèvement sous forme d'un cautionnement ; l'immeuble n'a pas été achevé ; le 12 juin 2009, certains acquéreurs, dont M. et Mme X, ont mis le garant en demeure d'achever l'immeuble ; un administrateur provisoire de la SCI a été désigné à la demande de la Caisse d'épargne ; le permis de construire a été atteint de péremption ; le garant ayant refusé de financer l'achèvement de l'immeuble, M. et Mme X l'ont assigné en responsabilité et ont mis en cause la Société générale.

M. et Mme X ont faitt grief à l'arrêt d'appel d'annuler le jugement et de rejeter leurs demandes, alors, selon eux et en particulier que la garantie d'achèvement prévue à l'art. R. 261-21 b) du code de la construction et de l'habitation est un cautionnement ; qu'aux termes de l'art. 2288 du code civil, la caution s'oblige envers le créancier à satisfaire à l'obligation du débiteur cautionné s'il n'y satisfait pas lui-même ; que le garant d'achèvement, caution, est donc tenu envers l'acquéreur en l'état futur d'achèvement, créancier, à satisfaire à l'obligation du promoteur, débiteur cautionné, en cas de défaillance de celui-ci ; que le garant d'achèvement caution est ainsi tenu à une obligation de faire, celle de garantir l'acquéreur de l'immeuble en cas de défaillance financière du vendeur, notamment lorsque cette défaillance a conduit à la péremption du permis de construire.

Mais ayant souverainement retenu que la Caisse d'épargne avait obtenu la désignation d'un administrateur provisoire le 7 juillet 2009 lorsque le permis de construire était encore valide, que cette initiative, qui démontrait la persistance de l'offre de payer les travaux, était de nature à éviter la caducité du permis de construire, survenue au mois de septembre 2009, dès lors que l'administrateur avait reçu une mission complète de gestion et d'administration de la SCI pour l'achèvement du programme, et relevé qu'il n'incombait pas au garant d'achèvement de verser une provision en vue du financement de travaux, qui devaient être préalablement déterminés, la cour d'appel, devant laquelle M. et Mme X ne soutenaient pas que la Caisse d'épargne avait l'obligation de poursuivre l'achèvement des travaux malgré la péremption du permis de construire, a pu déduire de ces seuls motifs que le garant n'avait pas commis de faute.

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COPROPRIETE : Le locataire entreposait ses bouteilles de gaz sur les parties communes (Cour d'appel de Fort-de-France, Chambre civile, 30 mai 2017, RG N° 16/00309)

Par acte sous seing privé du 31 août 1988, la SA HLM DE LA GUADELOUPE a donné à bail à Mme Appoline G un appartement sis à [...]. Pour alimenter en gaz son logement, la locataire a, à l'instar de sept autres locataires, a installé des bouteilles de gaz de 35 kg à l'extérieur du bâtiment et a relié les bouteilles à l'appartement par une canalisation mise en place après percement du mur extérieur.

La société bailleresse l'a mise en demeure de mettre un terme à cette situation.

Il est certain que l'installation ainsi faite n'étant pas comprise dans les parties privatives louées par la locataire, les dispositions de l'art. 7 f de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sont inapplicables, de sorte que le bailleur n'est pas tenu d'attendre l'expiration du bail pour exiger la remise en état des lieux. 

La locataire a enfreint les règles de la copropriété en construisant un local abritant les bouteilles de gaz, pour son usage exclusif, sur des parties communes sans l'accord des copropriétaires. Il convient d'ordonner à la locataire la remise en état des lieux dans les deux mois suivant la signification du présent arrêt et sous astreinte de 100 EUR par jour de retard passé ledit délai et pendant une période maximale de quatre mois. En cas de carence de la locataire, lla société bailleresse pourra, à l'expiration de ces délais, entreprendre elle-même la remise en état des lieux, aux frais de la locataire.

VENTE IMMOBILIERE ET DEVOIR DE CONSEIL : Devoir de conseil du notaire en présence d'une vente par une SCI ayant un seul associé et gérant (cassation, civ. 1, 24 mai 2017, N° de pourvoi: 16-16.933, cassation partielle, inédit)

Suivant acte authentique du 5 mars 2001, établi par X notaire associé au sein d'une SCP (les notaires), Mme Z a acquis de la SCI Aimé Martial, représentée par son gérant et associé unique, M. A, divers lots de copropriété au sein d'une résidence ; par jugement du 23 juin 2004, la procédure de liquidation judiciaire prononcée à l'encontre de M. A, antérieurement à la vente, a été étendue à la SCI, la vente déclarée inopposable à la liquidation judiciaire de celui-ci et le bien acquis par Mme Z réintégré dans le patrimoine de la société ; par arrêt irrévocable, Mme Z a été déclarée irrecevable en sa tierce-opposition et l'immeuble en cause vendu au profit de la liquidation judiciaire de M. A ; Mme Z a assigné les notaires en responsabilité civile professionnelle et indemnisation.

Les notaires ont font grief à l'arrêt d'appel de les condamner in solidum à indemniser Mme Z, alors, selon le moyen soutenu par les notaires et en particulier que le notaire n'a pas à vérifier l'existence de faits qui, selon les règles de droit applicables, ne sont pas susceptibles d'exercer une influence sur l'efficacité de l'acte instrumenté ; qu'en relevant, pour retenir la faute du notaire, qu'il aurait dû vérifier l'existence d'une procédure de liquidation ouverte à l'encontre de l'associé unique de la société venderesse du bien dont il instrumentait la cession, quand même en cas d'extension future à la société, cette procédure ne devait pas, selon les règles de droit applicables, affecter la validité de l'acte conclu tandis que la société ne faisait l'objet d'aucune mesure de liquidation, dès lors qu'elle ne pouvait développer d'effet rétroactif, la cour d'appel a violé l'art. 1382 du code civil (devenu depuis art. 1240).

Mais, dit la Cour de cassation, le notaire, tenu à un devoir d'efficacité et de conseil, doit, lorsqu'il rédige et authentifie un acte, vérifier l'état et la capacité des parties contractantes et de leurs représentants.

Et après avoir constaté que M. X (notaire) avait été informé que la SCI était composée d'un seul associé, également gérant statutaire, l'arrêt d'appel énonce, à bon droit, qu'en présence de cette information qui devait le conduire à suspecter un risque de fraude en cas de procédure collective ouverte contre l'associé unique, le notaire devait vérifier la capacité de celui-ci et que, s'il avait procédé à la vérification qui lui incombait, il aurait pu alerter Mme Z sur le risque d'une extension de la procédure collective de l'associé unique à la SCI, pour le cas, probable, où la fictivité de cette dernière serait judiciairement reconnue, lequel risque s'est réalisé.

Le pourvoi des notaires est rejeté.

ACTE NOTARIE : L'offre de crédit immobilier réitérée (Cour de cassation, chambre civile 1, 24 mai 2017, N° de pourvoi: 16-15.561, rejet, inédit)

Suivant acte authentique du 31 août 2006, Mme X a acquis, sur proposition de la société Ufifrance patrimoine (la société UFI) un appartement en l'état futur d'achèvement ; un acte notarié du même jour a constaté le prêt remboursable in fine consenti, pour financer cette acquisition, par la société Crédit foncier de France (la banque) à Mme X ; contestant avoir signé et daté le récépissé de l'offre de prêt du 28 juin 2006, ainsi que son acceptation, en date du 10 juillet 2006, celle-ci a assigné la banque en déchéance de son droit aux intérêts conventionnels et en remboursement desdits intérêts.

Mme X a fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter ses demandes.

Mais ayant relevé que l'offre de crédit immobilier avait été réitérée dans un acte notarié, qui faisait référence à son envoi par la poste et que les récépissés de ce document et de son acceptation avaient été annexés à l'acte par le notaire qui l'avait reçu, la cour d'appel en a justement déduit qu'il avait été satisfait aux exigences de l'art. L. 312-7 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016.

Le pourvoi est rejeté.

URBANISME : Une division primaire après permis de construire n'est pas un lotissement (Cour administrative d'appel de MARSEILLE, 1re Chambre, 24 mai 2017, req. N° 15MA02976)

Des particuliers ont demandé au Tribunal administratif de Nice d'annuler l'arrêté du 5 août 2010 par lequel le maire de la commune de Grasse a délivré à la société Les Jardins de la Comtesse un permis de construire. Par un jugement du 21 mai 2015, le Tribunal a annulé le permis de construire. Appel a été relevé.

Aux termes de l'art. L. 442-1 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable au présent litige : "Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments." ; aux termes de l'art. R. 442-1 du même code : "Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre (...) d) Les divisions par ventes ou locations effectuées par un propriétaire au profit de personnes qu'il a habilitées à réaliser une opération immobilière sur une partie de sa propriété et qui ont elles-mêmes déjà obtenu un permis d'aménager ou un permis de construire portant sur la création d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison d'habitation individuelle ;".

Il ressort des stipulations de la promesse de vente du ténement foncier du projet conclue le 20 octobre 2009 entre l'association L'Arche de Jean Vanier à Grasse, d'une part, et la société Loremag, aux droits de laquelle vient la société Les Jardins de la Comtesse, d'autre part, que le transfert de propriété prévu par cet acte ne pouvait prendre effet que sous réserve de la réalisation de plusieurs conditions suspensives, parmi lesquelles l'octroi d'un permis de construire purgé de tout recours et autorisant la réalisation d'un ensemble immobilier.

Dans ces conditions, d'une part, la division du terrain appartenant à l'association L'Arche de Jean Vanier à Grasse n'a pas eu lieu avant la délivrance du permis de construire en litige et, d'autre part, cette division entre dans le champ d'application des dispositions précitées du d) de l'article R. 442-1 du code de l'urbanisme ; ainsi la division critiquée ne présentait pas le caractère d'un lotissement.

Par suite, le moyen tiré de ce que ce permis de construire aurait été délivré sur un terrain issu d'un lotissement non autorisé doit être écarté.

VENTE IMMOBILIERE : Annulation de la vente de la maison qui avait subi des dégâts des eaux (Cour d'appel de Lyon, Chambre civile 1, section B, 23 mai 2017, RG N° 15/08559)

Doit être annulée la vente de la maison d'habitation qui avait en l'espèce subi deux dégâts des eaux avant la vente. Le vendeur ne pouvait avoir aucune certitude sur le succès des travaux sommaires entrepris avant cette vente.

Par acte du 12 mai 2010, la société civile immobilière Cotton 36 a acquis un tènement immobilier situé [...], composé de deux maisons mitoyennes sur sous-sol, cadastrées n° 1212 et n° 1213, dont elle a entrepris la rénovation.

À la suite de fortes pluies, un dégât des eaux est survenu le 30 mai 2012, puis un second le 10 octobre 2012.

La société Cotton a alors fait procéder à des travaux dans le but de remédier aux causes de ces inondations.

Le 9 novembre 2012, M. R s'est porté acquéreur de l'une des maisons.

Un compromis a été signé le 11 décembre 2012 qui a été réitéré par acte authentique du 26 février 2013 pour un prix de 126 000 euro.

Le 1er mai, le 3 et le 28 juillet 2013, M. R a subi 3 dégâts des eaux, le dernier plus important avec 10 cm d'eau dans le sous-sol, générant l'intervention des pompiers.

Par acte du 4 avril 2014, M. R a assigné la société Cotton 36 aux fins d'obtenir l'annulation de la vente et l'indemnisation de ses préjudices.

Doit être annulée la vente de la maison d'habitation qui avait en l'espèce subi deux dégâts des eaux avant la vente. Le vendeur ne pouvait avoir aucune certitude sur le succès des travaux sommaires entrepris avant cette vente. Il n'a pas informé l'acheteur de cette situation, alors que la problématique du défaut d'étanchéité du sous-sol n'était pas apparente lors de la vente. Au demeurant, le fait que le sous-sol d'un immeuble subisse de façon régulière des dégâts des eaux constitue un défaut caché de la chose vendue qui en diminue tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il l'avait connu. Outre la restitution du prix, l'acheteur doit être indemnisé des frais de remboursement anticipé du prêt immobilier et de l'achat de matériaux ayant servi à la réalisation de travaux dans la maison s'agissant de préjudice causés directement par la faute dolosive du vendeur. L'acheteur a par ailleurs été privé de la jouissance d'une partie de son habitation et a subi un préjudice moral eu égard aux circonstances amenant à l'annulation de la vente de son habitation.

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EMPIETEMENT : Le mur empiétant de 20 cm sur le terrain du voisin doit être démoli (Cour d'appel de Riom, Chambre civile 1, 22 mai 2017, RG N° 15/02489)

Selon l'art. 545 du code civil que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique. Il en résulte que tout propriétaire est en droit d'exiger la démolition totale de l'ouvrage empiétant sur sa propriété, sauf lorsqu'il est techniquement possible de supprimer d'une autre manière l'empiétement par une mesure propre à faire cesser la transgression du droit de propriété.

La démolition s'applique même si l'empiétement est minime, a été commis de bonne foi et a été rendu nécessaire par l'état des lieux, et ce quels que soient les difficultés techniques des travaux et le coût ou les conséquences économiques de la démolition.

Dès lors qu'est constaté l'empiètement d'un mur de 20 cm sur la propriété voisine, sans qu'aucune prescription acquisitive abrégée ne puisse être alléguée en vertu de l'art. 2272 du code civil, il convient en application de l'art. 545 du même code, d'exiger la démolition totale de cet ouvrage empiétant sur la propriété voisine à défaut d'aucune autre mesure propre à faire cesser cette transgression du droit de propriété, et ce sous astreinte de 50 EUR par jour de retard durant 4 mois après l'octroi d'un délai de six mois. De même, 2000 EUR de dommages et intérêts seront versés aux propriétaires voisins en réparation de leur préjudice de jouissance.

Enfin, les victimes de cet empiètement sont en droit de rechercher la garantie de leur vendeur, de surcroît vendeur professionnel tenu de vérifier les limites séparatives pour éviter aux acquéreurs ce genre de risque ainsi que la responsabilité quasi-délictuelle du maître de l'ouvrage indiscutablement à l'origine de cet empiètement et d'obtenir ainsi leur condamnation in solidum à le garantir.

RECEPTION DES TRAVAUX : Du danger de prendre possession de l'appartement avant l'achèvement des travaux (Cour de cassation, chambre civile 3, 18 mai 2017, N° de pourvoi: 16-11.260, cassation partielle, publié au Bull.)

En 1999, Mme X a entrepris des travaux de restructuration de son appartement, comprenant l'allongement d'une mezzanine et la création d'une galerie et de deux salles de bains ; M. Y, architecte d'intérieur, agissant au nom de l'EURL Marc Y, assurée auprès de la société Mutuelle des architectes français (la MAF), a été chargé de la maîtrise d'oeuvre ; les travaux de maçonnerie ont été confiés à la société Spiga, assurée auprès des sociétés Axa et SMABTP ; après résiliation amiable des contrats, en octobre 1999, et paiement des travaux réalisés, Mme X a emménagé dans les lieux en l'état, a obtenu en référé le remboursement de sommes trop perçues par le maître d'oeuvre et a assigné en indemnisation l'EURL Marc Y, qui a appelé en garantie la MAF, la société Spiga et ses assureurs.

Pour rejeter la demande de constatation de la réception tacite, l'arrêt retient que Mme X a mis fin unilatéralement aux travaux, puis a décidé de vivre dans le chantier inachevé et dangereux pendant six ans, sans aval de l'architecte, et qu'il ne saurait être admis qu'une réception même tacite est intervenue, un tel acte se faisant de façon unique à la fin des travaux en présence de l'architecte, et que Mme X n'a jamais sollicité qu'un tel acte intervienne et n'a protesté que six ans après l'occupation par elle des locaux sans formuler aucune réserve.

En statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que Mme X avait pris possession de son appartement, en octobre 1999, avant l'achèvement des travaux et qu'à cette date, elle avait payé le montant des travaux déjà réalisés, ce qui laissait présumer sa volonté non équivoque de recevoir l'ouvrage, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'art. 1792-6 du Code civil.

VEFA : la notice descriptive annexée à l'acte notarié seule a valeur contractuelle (Cour de cassation, chambre civile 3, 18 mai 2017, N° de pourvoi: 16-16.627, rejet, publié au Bull.)

Les époux X ont signé un contrat de réservation (contrat préliminaire) auprès de la société civile de construction vente PM-M pour la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) d'une maison d'habitation ; la vente a été conclue par acte notarié du 7 avril 2006 ; la livraison est intervenue avec réserves le 30 novembre 2007.

Soutenant que la société PM-M n'avait pas respecté ses obligations contractuelles en livrant une maison aux façades jaune et marron au lieu de blanc et anthracite, M. et Mme X l'ont assignée en paiement de la somme de 76 000 EUR correspondant au coût de mise en conformité du coloris des briques.

M. et Mme X ont fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter cette demande, alors, selon le moyen soutenu par eux et en particulier qu'il résulte des art. L. 261-11 et R. 261-13 du code de la construction et de l'habitation qu'ont valeur contractuelle, non la notice descriptive annexée à l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement, mais aussi les documents auxquels cet acte fait référence et qui sont déposés chez un notaire.

Mais ayant relevé, sans dénaturation, que la notice descriptive annexée à l'acte de vente avait seule valeur contractuelle, qu'elle prescrivait des "murs en brique de terre cuite. Selon localisation en façade et choix de l'architecte, que celui-ci avait choisi les caractéristiques de la brique, compte tenu de l'impossibilité de trouver des maxi-briques de couleur blanc cassé et anthracite, et que l'acte authentique de vente mentionnait que l'acquéreur déclarait avoir été informé par le vendeur des modifications qui avaient pu être apportées aux plans et notice descriptive depuis la signature du contrat préliminaire, la cour d'appel a pu en déduire que le changement de couleur n'était pas contraire à l'acte de vente et aux documents annexés définissant le champ des obligations contractuelles du vendeur et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.

VENTE : Efficacité de la clause de non-garantie de contenance dans l'acte de vente (Cour de cassation, chambre civile 3, 18 mai 2017, N° de pourvoi: 16-14.711, rejet, inédit)

Par acte notarié du 6 novembre 2009, M. X a vendu à M. Y un bien immobilier ; se plaignant que sa superficie exacte était inférieure à la contenance mentionnée dans l'acte de vente, l'acquéreur a assigné le vendeur en dommages et intérêts pour défaut de contenance.

L'acquéreur a fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter ses demandes au titre du surcoût payé lors de l'acquisition et de l'impossibilité d'agrandir la maison du fait du défaut de contenance.

Mais ayant relevé que l'acte de vente, qui mentionnait une superficie de 373 mètres carrés, comportait une clause de non-garantie au regard de la contenance et que l'acte du 6 novembre 2009 reprenait exactement les énonciations de l'acte d'achat de ce bien par M. X et souverainement retenu, que le document du 28 octobre 1999 intitulé "renseignement d'urbanisme" ne saurait valoir à lui seul titre de preuve de la superficie du bien, la cour d'appel, qui a pu en déduire que la demande de dommages et intérêts devait être rejetée, a légalement justifié sa décision.

CONSTRUCTION : Etendue de l'action directe du sous-traitant (CASS. 3E CIV., 18 MAI 2017, N° 16-10.719, P+B+I)

Après acceptation tacite du sous-traitant par le maître de l'ouvrage, la banque, ayant fourni le cautionnement prévu à l'article 14 de la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975, est subrogée, après paiement, dans les droits et actions du sous-traitant et est fondée à exercer l'action directe dont disposait celui-ci contre le maître de l'ouvrage.

L'assiette de l'action directe du sous-traitant est limitée au marché pour lequel il est intervenu ; la banque caution n'est pas fondée à réclamer les sommes payées en exécution d'un contrat distinct du marché sous-traité. Tels sont les apports d'un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 18 mai 2017.

Dans cette affaire, la société V. a confié l'aménagement d'un parc d'activités à la société E., qui a sous-traité des travaux à la société S., aux droits de laquelle vient la société C.. L'entrepreneur principal ayant été placé sous procédure de sauvegarde, le sous-traitant a assigné, en sa qualité de caution, la banque qui a appelé en garantie le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur principal représenté par ses mandataires.

En première instance, la banque demandait la mise en jeu de l’action directe du sous-traitant préalablement à l’exécution de son engagement de caution, formait un appel en garantie contre la société V. à laquelle elle reprochait de ne pas avoir réglé les sommes dues au titre de l'action directe à la société S., et formait une demande reconventionnelle à l'encontre de celle-ci en lui reprochant d’avoir attendu le 10 décembre 2009 pour exercer son action directe relative à la facture du 24 août 2009.

En cause d'appel, les juges du fond ont déclaré recevable le recours subrogatoire de la banque et ont condamné la société V. à payer à la banque la somme de 131 085,69 euros (CA Lyon, 27 oct. 2015, n° 12/07971). Le sous-traitant a formé un pourvoi et l'entrepreneur principal, avec la société E., ont formé un pourvoi incident contre l'arrêt de la cour d'appel.

La Haute juridiction, énonçant la solution précitée, rejette toutefois les pourvois.

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LOI MONTAGNE : Le principe de la continuité du bâti (Rép. min. Publication au J.O. Assemblée nationale du 16 mai 2017)

M. Olivier Audibert Troin, Député du Var, attire l'attention de Mme la ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité sur les difficultés croissantes que rencontrent les populations montagnardes en matière d'urbanisme. En effet, la loi montagne bien qu'ayant fait l'objet de multiples modifications ces dernières années, demeure un régime particulièrement discriminant en matière de permis de construire. Si le principe de continuité du bâti est un bon principe, il se révèle être extrêmement contraignant. Ainsi de nombreux projets urbanistiques concernant des propriétés anciennes, transmises de génération en génération, ne peuvent aboutir au motif de la non continuité du bâti. Il souhaiterait connaître la position du Gouvernement sur le principe de continuité du bâti et ses contraintes et les assouplissements éventuels qui pourraient être apportés à la loi montagne, afin de ne pas voir disparaître un patrimoine bâti séculaire. `

Réponse du ministre du Logement, égalité des territoires et ruralité 

La loi montagne instaure des particularités en matière d'aménagement et de protection des espaces montagnards, et ce, afin de limiter le mitage et l'étalement urbain dans ces espaces protégés. Le principe de l'urbanisation en continuité du bâti existant en fait partie. Néanmoins, ce principe comporte plusieurs exceptions issues notamment de la loi urbanisme et habitat du 2 juillet 2003 et prévues notamment aux articles L. 122-5, L. 122-7 et L. 122-11. Ainsi un schéma de cohérence territoriale (SCoT) ou un plan local d'urbanisme (PLU) peuvent prévoir une urbanisation en discontinuité dans le cadre d'une « étude de discontinuité ». En l'absence d'une telle étude, le PLU ou la carte communale peuvent, sous certaines conditions, délimiter des hameaux et des groupes d'habitations nouveaux intégrés à l'environnement ou des zones d'urbanisation future de taille et de capacité d'accueil limitées. En l'absence de document d'urbanisme, la commune peut, sur délibération motivée, autoriser sous certaines conditions des constructions qui ne seraient pas situées en continuité de l'urbanisation existante. L'article L. 122-11 permet par ailleurs par ailleurs la restauration, la reconstruction, ou l'extension limitée de chalets d'alpages ou de bâtiment d'estive situés en discontinuité de l'urbanisation existante. L'article L. 122-5 autorise quant à lui l'adaptation, le changement de destination, la réfection ou l'extension limitée des constructions existantes, la construction d'annexes de taille limitée à ces constructions, ainsi que la réalisation d'installations ou d'équipements publics incompatibles avec le voisinage des zones habitées. Enfin la récente loi du 28 décembre 2016 de modernisation, de développement et de protection des territoires de montagne, outre l'ajout des annexes à l'article L. 122-5, a précisé que le principe de continuité s'apprécie au regard des caractéristiques locales de l'habitat traditionnel, des constructions implantées et de l'existence de voies et réseaux. Le principe d'urbanisation en continuité fera l'objet d'une explicitation détaillée dans le cadre de la circulaire d'application des dispositions d'urbanisme de la loi montagne, en cours de préparation.

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VENTE IMMOBILIERE : Travaux de mise en sécurité prévus pour l'appartement en vente et responsabilité du négociateur (Cour d'appel de Lyon, Chambre civile 1, section B, 16 mai 2017, RG N° 14/09558)

Le vendeur est tenu d'informer l'acquéreur des éléments déterminants concernant les caractéristiques du bien vendu, dont il a connaissance et qui seraient de nature à influer le consentement de l'acquéreur. L'agent immobilier est tenu de la même obligation d'information en sa qualité de mandataire du vendeur et de professionnel, tout au long de son intervention.

Mais l'agent immobilier mandataire du vendeur de l'appartement ne peut voir sa responsabilité engagée par les acheteurs suite au vote de la réalisation de travaux de mise en sécurité et de confortement de la structure de l'immeuble représentant une participation financière de plus de 40 000 EUR à leur charge. Si l'agent immobilier est tenu de la même obligation d'information que le vendeur en sa qualité de mandataire et de professionnel tout au long de son intervention, le compromis de vente porte mention de la reconnaissance par l'acheteur de la remise du procès-verbal de la dernière assemblée générale des copropriétaires. Or, le procès-verbal de cette assemblée générale des copropriétaires comportait de longs développements concernant la nécessité de travaux à venir de normalisation de l'immeuble et une simple lecture de ce procès-verbal permettait de comprendre que le coût des travaux n'était pas connu, et qu'il était question pour l'heure de simple travaux de "mise en sécurité" et d'études préliminaires. Un courriel des acheteurs adressé à l'agence indiquait à ce titre que le prix offert était fonction de l'importance des travaux à réaliser et notamment des travaux de copropriété. Il en résulte que les acquéreurs ont bien été informés au jour du compromis de la situation exacte de l'immeuble relativement aux travaux devant être réalisés.

L'agence immobilière ne peut enfin se voir reprocher un manquement au devoir d'information au moment de la réitération de la vente puisque celle-ci était parfaite et définitive dès la signature du compromis en l'absence de condition suspensive relativement à l'assemblée générale à venir et au coût des travaux.

URBANISME : Élaboration d’un nouveau PLU et demande de prorogation d’un certificat d’urbanisme (Rép. min. n° 68985 : JOAN, 16 mai 2017, p. 3637, Verchère P.)

La durée de validité d'un certificat d’urbanisme (CU), qu'il soit d'information ou opérationnel, est de 18 mois. Cette durée peut être prolongée d'une année aussi longtemps que les dispositions d'urbanisme, les servitudes d'utilité publique et les taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain n'ont pas changé.

La seule élaboration d'un nouveau plan local d'urbanisme (PLU) est-il de nature à justifier le refus de prolonger un CU ?

Le ministre du Logement, interrogé sur cette question, indique qu’en application de l'article R. 410-17 du Code de l'urbanisme, un CU peut être prorogé par périodes d'une année sur demande présentée deux mois au moins avant l'expiration du délai de validité, si les prescriptions d'urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres et le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain n'ont pas changé.

Le juge administratif considère que la décision de prorogation d'un CU s'apprécie en fonction des règles d'urbanisme, des servitudes administratives ou des circonstances de fait nouvelles postérieures à la délivrance du certificat initial.

Bien qu'étant un acte purement informatif, le certificat d'urbanisme de type A ou B est un acte créateur de droits. Pour autant, il ne constitue pas par lui-même une autorisation d'occuper ou d'utiliser le sol et ne peut donc pas faire, sous réserve de l'appréciation de la juridiction administrative, l'objet d'une décision de sursis à statuer ou d'un refus en raison de l'élaboration en cours d'un nouveau PLU.

En revanche, un sursis à statuer pourra être opposé à l'autorisation d'urbanisme déposée sur la base d'un CU même si ce dernier ne mentionne pas cette possibilité.

Le Conseil d'État (CE, 21 mai 2012, n° 323882) est venu préciser que les dispositions des articles L. 410-1 et R. 410-16 du Code de l'urbanisme « (…) ont pour objet d'informer le pétitionnaire des règles d'urbanisme et des limitations administratives au droit de propriété applicables au terrain et de permettre à ce pétitionnaire de savoir qu'à compter de la publication de la délibération prescrivant l'élaboration d'un PLU, le sursis à statuer prévu par l'article L. 153-11 troisième alinéa du même code est susceptible de lui être opposé ; la mention du sursis à statuer dans un CU complète ainsi l'information du pétitionnaire tout en pouvant lui faire grief dès lors qu'en cas de modification des documents d'urbanisme, le pétitionnaire est susceptible de perdre le bénéfice des règles applicables qu'est censé assurer le CU ; ainsi, la mention dans un CU de la possibilité d'un sursis à statuer ultérieur est divisible du reste du certificat et susceptible d'être discutée au contentieux (…) ».

Autrement dit, si elle constitue un motif d'illégalité, l'omission de la mention de la possibilité d'opposer un sursis à statuer à une demande de déclaration préalable ou de permis ne fait pas obstacle à ce qu'un tel sursis soit ultérieurement opposé au pétitionnaire.

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ACQUISITION DE PARTS EN JOUISSANCE PARTAGEE : Sécurisation du statut juridique des acquéreurs (Rép. min. n° 102138 : JOAN, 16 mai 2017, p. 3628, Rousset A. et Rép. min. n° 23966 : JO Sénat, 11 mai 2017, p. 1840, Cartron F.)

Compte tenu des nombreux contentieux relatifs au statut juridique des acquéreurs de parts en jouissance partagée, des parlementaires ont demandé au gouvernement dans quelle mesure ce cadre pourrait faire l'objet d'une sécurisation juridique.

En réponse, le ministre du Logement rappelle que :

. l'article 1er de la loi du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé précise expressément qu'aucun droit de propriété ou autre droit réel n'est accordé aux associés de ces sociétés en contrepartie de leurs apports ;

. l'associé est toutefois titulaire d'un droit de jouissance personnel qui constitue l'accessoire de ses parts sociales ;

. aux termes de l'article 8 de la loi du 6 janvier 1986, précitée, les parts ou actions sont réparties entre les associés en fonction des caractéristiques du lot attribué à chacun d'eux, de la durée et de l'époque d'utilisation du local correspondant.

1- Dispositions spécifiques pour l’information des consommateurs

Afin d'assurer la parfaite information des consommateurs sur la nature de leurs droits, l'article L. 224-69 du Code de la consommation soumet le contrat de souscription ou de cession de parts ou actions de sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé à l'ensemble des garanties d'ordre public prévues par la section 7 du chapitre IV du titre II de ce code.

Il en découle, notamment, selon le ministre, que l'acquisition de parts ne peut être présentée ni vendue comme une opération d'investissement, sachant qu'en outre le recours à toute expression incluant le terme « propriétaire » pour qualifier la qualité des associés est interdit sous peine d'amende par l'article 33 de la loi du 6 janvier 1986 mentionnée ci-dessus.

Le professionnel qui commercialise ces produits est également tenu d'une obligation précontractuelle d'information dont le contenu est défini à l'article L. 224-73 du Code de la consommation, et qui doit notamment permettre au consommateur de comprendre la nature juridique des droits qui lui sont conférés.

Par ailleurs, si l'associé n'acquiert pas lui-même un droit de propriété sur l'immeuble, l'article 1er de la loi du 6 janvier 1986 prévoit que l'objet social des sociétés d'attribution peut comprendre l'acquisition d'immeubles, ce qui permet à l'immeuble d'intégrer l'actif social.

2- Dispositions spécifiques pour la protection des droits de la société

La construction des immeubles appelés à faire l'objet d'un partage en jouissance temporaire fait également l'objet de dispositions spécifiques de nature à protéger les droits de la société.

En application de l'article 12 de la loi du 6 janvier 1986, les sociétés d'attribution qui ont pour objet la construction sont tenues :

. soit de conclure un contrat de promotion immobilière, c'est-à-dire, en application de l'article 1831-1 du Code civil, un mandat par lequel le promoteur s'engage à réaliser le programme de construction et à le livrer au maître de l'ouvrage ;

. soit de confier les opérations constitutives de la promotion immobilière à leur représentant légal et statutaire. Les opérations doivent être définies dans un écrit comportant les mentions imposées pour la promotion de logement telles qu'elles résultent de l'article L. 222-3 du Code de la construction et de l'habitation.

Enfin, les sociétés d'attribution qui ont pour objet l'acquisition d'immeubles à construire doivent conclure un contrat ou bénéficier d'une cession de contrat conforme aux dispositions des articles L. 261-10 et suivant du Code de la construction et de l'habitation. Si la vente a lieu sous la forme d'une vente en l'état futur d'achèvement, le contrat comporte la garantie d'achèvement prévue à l'article L. 261-10 du même code.

3- Renforcement de la protection par la loi ALUR

Le ministre précise qu’un groupe de travail sur le temps partagé a été créé pour évaluer les abus constatés dans ce secteur et formuler toute proposition utile de nature à y remédier.

Plusieurs recommandations ont ainsi été formulées. Elles ont été concrétisées dans la loi du 24 mars 2014, pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), qui a apporté de nombreuses modifications à la loi du 6 janvier 1986 relatives aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé.

a- Renforcement du contrôle par les associés

En vue d'équilibrer la gestion de ces sociétés, l'article 18 de la loi du 6 janvier 1986 a été modifié afin de renforcer les pouvoirs du conseil de surveillance et d'accroître le contrôle exercé par les associés. Le conseil de surveillance peut désormais prendre connaissance et copie de toute pièce se rapportant à la gestion de la société. Ses membres sont maintenant élus pour une durée maximale de trois ans renouvelables, nonobstant toute disposition contraire des statuts, et le conseil doit rendre compte annuellement de l'exécution de sa mission à l'assemblée générale.

b- Renforcement du droit des associés lorsque l’immeuble objet du droit de jouissance est inclus dans une copropriété

L'article 13 de la loi du 6 janvier 1986 a été modifié afin que soit reproduite, dans les convocations à l'assemblée générale, la mention selon laquelle tout associé peut obtenir la communication des comptes sociaux et de certaines informations nominatives sur les autres associés. Afin de renforcer les droits des associés lorsque l'immeuble objet du droit de jouissance est inclus dans une copropriété, l'article 17 de la même loi dispose à présent que les sociétés de temps partagé sont représentées à l'assemblée du syndicat par toute personne désignée par l'assemblée générale nonobstant toute disposition contraire des statuts. La personne désignée doit par ailleurs rendre compte des décisions prises par le syndicat des copropriétaires lors de l'assemblée générale postérieure.

c- Assouplissement des conditions de retrait des associés

Les conditions de retrait des associés ont été assouplies par l'article 19-1 de la loi du 6 janvier 1986, qui prévoit le retrait de droit lorsque les parts sociales ont été transmises par succession depuis moins de deux ans à compter de la demande. En outre, la liste des justes motifs de retrait a été élargie. Le juge peut désormais autoriser le retrait notamment lorsque l'associé est bénéficiaire des minima sociaux ou perçoit une rémunération inférieure au salaire minimum interprofessionnel de croissance.

4- Conclusion

Le ministre conclut qu’il apparaît à ce stade nécessaire d'évaluer les effets attendus des modifications du droit positif issues de la loi ALUR avant d'envisager de réformer à nouveau le statut des sociétés civiles d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé.

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TROUBLE ANORMAL DE VOISINAGE : Le trouble anormal de voisinage à l'intérieur de la copropriété (N°515 du 11 mai 2017, pourvoi n°16-14.339, cass, 3ème)

L'arrêt a été rendu au visa du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Se plaignant d’infiltrations, le syndicat des copropriétaires Le Vermeil a, après expertise, assigné en indemnisation la société de gestion d’Isola 2000, copropriétaire.

Pour rejeter cette demande, l’arrêt d'appel retient que le litige, qui concerne la mise en cause de la responsabilité d’un copropriétaire par le syndicat des copropriétaires, est soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et non au régime jurisprudentiel de la responsabilité pour trouble anormal du voisinage

En statuant ainsi, alors qu’un syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal du voisinage, la cour d’appel a violé le principe susvisé ;

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PROGRAMME DE DEFISCALISATION : Alerter sur les risques d'un achat immobilier en défiscalisation (Cour de cassation, chambre civile 1, 11 mai 2017, N° de pourvoi: 16-16.022, cassation partielle, inédit)

En vue de réaliser une opération de défiscalisation, M. et Mme X sont entrés en relation avec M. Y, conseiller en gestion de patrimoine au sein de la société Stratégie et investissement, lequel, au terme d'études personnalisées, leur a proposé d'investir dans un programme de réhabilitation d'un immeuble en copropriété dénommé "Hôtel Castanier Laporterie" et présenté comme éligible au dispositif de défiscalisation institué par la loi n° 62-903 du 4 août 1962 ; par acte authentique du 20 décembre 2001, ils ont acquis de la société Yveco finance patrimoine un des lots de cette copropriété, pour un prix comprenant le coût de l'achat du bien et celui des travaux de réhabilitation, dont le financement a été assuré au moyen de deux prêts immobiliers constatés dans le même acte notarié ; l'entreprise principale chargée de la réalisation des travaux a été placée en liquidation judiciaire.

Soutenant avoir réglé en pure perte une certaine somme à titre d'avances sur travaux, M. et Mme X ont assigné en réparation de leur préjudice financier et de leur manque à gagner la SCP notaire ayant reçu l'acte de vente, ainsi que M. Y et la société Stratégie et investissement, pour manquement à leurs obligations d'information et de conseil.

Au visq de l'art. 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et l'art. 1382, devenu 1240 du même code :

Pour écarter l'existence d'un lien de causalité entre, d'une part, le défaut d'information et de conseil du notaire et de la société Stratégie et investissement sur l'absence d'obtention, au moment de la vente, du permis de construire et de l'autorisation spéciale de travaux, d'autre part, le préjudice tenant à l'échec de l'opération immobilière défiscalisée à laquelle M. et Mme X avaient souscrit, l'arrêt retient que lesdites autorisations ont été en définitive obtenues et que l'opération n'a échoué qu'en raison de la défaillance des entreprises de travaux.

En statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la circonstance que la vente avait été conclue avant la délivrance du permis de construire et de l'autorisation préalable des travaux, n'était pas de nature à alerter le notaire et le conseiller en patrimoine sur le risque lié à la faisabilité juridique et financière de cette opération de défiscalisation immobilière, de sorte qu'il leur incombait d'en informer M. et Mme X, lesquels, ayant eu la volonté de s'engager dans une opération parfaitement sécurisée, auraient pu, étant informés et conseillés, renoncer à cet investissement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés.

VENTE : Demande en nullité de la vente d'un chemin communal (Cass. 3e civ., 11 mai 2017, pourvoi n° 16-12.236, rejet, FS-P+B)

La commune, après délibération de son conseil municipal, vend un chemin rural à deux époux, dont le fonds bordait ce chemin.

Soutenant que sa parcelle est riveraine et que la commune n'a pas respecté, à l'occasion de l'aliénation du chemin, les prescriptions de l'art. L. 161-10 du Code rural et de la pêche maritime, qui exige que tous les riverains soient mis en demeure d'acquérir le chemin, une prétendue riveraine assigne les acquéreurs en nullité de la cession.

L'arrêt de la cour d'appel constate que cette dernière ne démontre pas sa qualité de riveraine du chemin, la déclare irrecevable en son action et rejette ses demandes à l'encontre des notaires.

La Cour de cassation approuve la cour d'appel.

D'une part, est irrecevable une demande en nullité, fondée sur l'art. L. 161-10 du Code rural et de la pêche maritime, de l'acte de cession d'un chemin rural décidé par une délibération d'un conseil municipal n'ayant fait l'objet d'aucun recours devant la juridiction administrative.

D'autre part, le notaire n'a pas à vérifier la régularité de la délibération du conseil municipal autorisant la cession du chemin rural et contre laquelle aucun recours administratif n'a été formé. Aucune faute ne peut lui être imputée dans la régularisation de l'acte de cession du chemin rural au profit d'un propriétaire riverain.

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BAIL : De la preuve du bail verbal (Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 3, 11 mai 2017, RG N° 15/21388)

Par acte sous signature privée en date du 18 mai 1973, l'Offce Public d'HLM de la Ville de Paris a donné à bail à Madame Hadda veuve K. pour une durée de trois mois renouvelable, des locaux à usage d'habitation sis [...], moyennant le paiement d'un loyer trimestriel révisable annuellement de 431,88 francs, payable par tiers à terme échu chaque mois, outre une provision mensuelle pour charges et le versement d'un dépôt de garantie de 287,92 francs.

Madame veuve K est décédée le 12 juillet 2014, alors qu'elle avait été admise au sein d'un établissement.

Sa fille, Madame Ginette M, donnait congé du logement de sa mère le 22 juillet 2014, ainsi que son petit -fils, Monsieur Karim K, qui s'engageait à libérer les lieux dans le courant du mois de septembre 2014, aux termes d'un courrier du 24 juillet 2014.

Monsieur Karim K s'est maintenu dans les lieux.

Il se déduit des dispositions de l'art. 1715 du Code civil que la preuve de l'existence d'un bail verbal peut être apportée par tous moyens, lorsque le bail a reçu un commencement d'exécution.

Alors qu'il s'était engagé par écrit à libérer les lieux en septembre 2014, le petit-fils de la locataire se maintient dans les lieux et soutient être bénéficiaire d'un bail verbal. Cette prétention doit être rejetée. Les prélèvements opérés par le bailleur sur le compte bancaire du petit-fils ne suffisent pas à caractériser l'acceptation non équivoque du propriétaire d'un bail à son profit, alors que dans le même temps, le bailleur poursuivait la résiliation du contrat de bail consenti à sa grand-mère et s'opposait à la demande de transfert de bail formée par le petit-fils. Aucune quittance de loyer n'a d'ailleurs été délivrée au petit-fils. Il s'ensuit que les sommes prélevées ne sont que la contrepartie de l'occupation des lieux sans droit ni titre dénoncée clairement par le bailleur à l'intéressé. Il convient par conséquent de constater la résiliation du bail du fait du décès de la locataire et d'ordonner l'expulsion du petit-fils. Ce dernier, qui a bénéficié de larges délais de fait, doit être débouté de sa demande de délai pour quitter les lieux.

PLAN LOCAL D'URBANISME ET RESERVE : Droit de délaissement et délai d’inopposabilité de la réserve (Rép. min. n° 23534 : JO Sénat, 11 mai 2017, p. 1856, Masson J.-L.)

Le propriétaire d'un terrain réservé par un plan local d'urbanisme (PLU) peut exiger de la commune au bénéfice de laquelle le terrain a été réservé, qu'il soit procédé à son acquisition dans les conditions mentionnées aux articles L. 230-1 et suivants du Code de l'urbanisme. La commune dispose alors d'un délai d'un an à compter de sa saisine par le propriétaire afin de se prononcer sur l'acquisition (C. urb., art. L. 230-3). Il résulte des dispositions de l'article L. 230-4 du même code que ladite réserve n'est plus opposable si le juge de l'expropriation n'a pas été saisi trois mois après l'expiration du délai d'un an.

Dès lors, lorsqu’une commune répond négativement à la demande d’un propriétaire, l’intéressé doit-il malgré tout attendre l’écoulement du délai d’un an plus 3 mois pour voir la réserve devenir inopposable ?

Selon le ministre du Logement interrogé sur cette question, malgré l'hypothèse d'une réponse négative de la commune faisant l'objet d'une mise en demeure d'acquérir, intervenue dans le délai d'un an visé à l'article L. 230-1 précité, ce délai continuera à courir jusqu'à son terme.

L'expiration du terme d'un an ouvre un nouveau délai de trois mois à la collectivité, mais également au propriétaire bénéficiaire du droit de délaissement, pour saisir le juge de l'expropriation afin de voir prononcer le transfert de propriété et fixer le prix de l'immeuble.

Dans le cas de terrains délimités en emplacements réservés au PLU, ce n'est qu'à l'issue de ce délai d'un an, plus trois mois, que la réserve ne sera plus opposable.

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VENTE : Notification de la décision de préemption, au vendeur ou au notaire ? (Question n° 92031 ; rép. min. J.O. A.N. Q 9 mai 2017, p. 3276)

L'art. L. 213-2 du Code de l'urbanisme relatif à la décision de préemption précise que la décision préemption doit être notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) qui avait l'intention d'acquérir le bien.

Mais le formulaire CERFA de DIA prévoit toujours à la rubrique relative à la "notification des décisions du titulaire du droit de préemption" que la décision soit notifiée au choix à l'adresse du propriétaire ou à l'adresse de son mandataire.

Un parlementaire demande à la ministre de lui préciser dans l'hypothèse où le notaire serait expressément désigné comme mandataire du vendeur dans la DIA, si, en vertu de la théorie du mandat et de la transparence du mandataire vis-à-vis de son mandant, la notification au seul notaire, désigné mandataire par le vendeur, serait suffisante ou s'il incombe également dans une telle hypothèse au titulaire du droit de préemption de procéder à une double notification au vendeur et à son notaire.

A cette question, la ministre répond que dans l'hypothèse spécifique où le mandataire du vendeur serait également le notaire de celui-ci, la formalité de notification accomplie à l'égard du mandataire sera réputée accomplie tant à l'égard du vendeur que de son notaire, sous réserve que soit jointe à la DIA la copie du mandat donné au notaire et que le propriétaire vendeur ait fait élection de domicile en son étude.

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PRESCRIPTION TRENTENAIRE : Usucapion sur des parties communes de la copropriété (Cour d'appel de Paris, pôle 4 - chambre 1, 5 mai 2017, N° de RG: 13/22227)

Les parties communes litigieuses objet de l'usucapion alléguée sont décrites précisément dans le rapport de M. B, expert, par rapprochement entre le plan annexé au règlement de copropriété, lequel résulte d'un acte notarié du 22 décembre 1978, et le plan établi par l'expert A, comme étant, au premier étage, une ancienne cour qui a été couverte et annexée au bureau après percement du mur porteur qui les séparait, cette annexion donnant accès à l'escalier commun.

Ces indications sont tout à fait cohérentes avec les mentions manuscrites délimitant la partie appropriée, apposées par la société Absolu Travel, M. Y et M. Z sur l'extrait du plan annexé au règlement de copropriété que par ailleurs ils produisent.

Des témoignages précis, circonstanciés et concordants établissent que dans le courant de l'année 1978, en tous les cas avant le mois de juillet 1978, Fred X avait fait percer un mur du local qu'il occupait pour ménager une ouverture qu'il avait équipée d'une porte blindée donnant accès au palier du premier étage par le couloir de l'immeuble, ce qui lui permettait de gagner directement son bureau situé au 1er étage. 

Ces éléments corroborent aussi le fait, allégué par les consorts X que Fred X avant d'acquérir les locaux litigieux par acte notarié du 30 octobre 1979 de la société ISORE SA - après que deux cessions précédentes furent réalisées en 1978, la première ayant été consentie par Mme D le 8 février 1978, ainsi que le relate le titre de la société SEMAEST-jouissait auparavant des lieux à titre commercial. 

La société Absolu Travel, M. Y et M. Z ne peuvent être accueillie en leur moyen pris de l'inopposabilité à leur égard du rapport d'expertise judiciaire de M. B, tiré de ce qu'ils n'auraient pas été partie à la mesure d'instruction et qu'ils n'auraient donc pas pu la contester ; en effet, si une ordonnance de référé rectificative du 2 février 2012 a fait droit à leur demande aux fins de contester que la mesure leur ait été rendue opposable par l'ordonnance du 8 décembre 2011 qui l'avait ordonnée, ce rapport, s'agissant de la description des lieux, s'est borné à reprendre pour les valider les plans établis par M. A dans le cadre de sa première expertise, qui leur est opposable, et se trouve confirmé par d'autres éléments de preuve, en particulier les attestations ci-dessus et leur propre pièce.

Dans le titre de la société Absolu Travel, de M. Y et de M. Z la société SEMAEST a expressément déclaré qu'il n'y avait jamais eu de contestation sur la configuration actuelle des biens litigieux qu'elles avait acquis de Fred X par acte du 14 mai 2004 et dans lesquels elle n'avait pas fait de transformation.

En outre, aucun des procès-verbaux d'assemblée générale de la copropriété produit aux débats ne mentionne de contestation, alors que les travaux litigieux ont affecté les parties communes de manière particulièrement visible par les autres copropriétaires et le syndic.

Ces éléments démontrent que pendant plus de trente années avant la délivrance de l'assignation par la société Absolu Travel, M. Y et M. Z, les locaux annexés par Fred X ont fait l'objet d'une possession non équivoque, paisible et continue, dans des conditions ayant produit l'usucapion au bénéfice des appelants. 

Dans ces conditions, la société Absolu Travel, M. Y et M. Z, qui sont seuls propriétaires des parties annexées litigieuses, sont sans qualité pour agir en diminution du prix, la vente d'une surface moindre que celle mentionnée à l'acte n'étant pas établie. 

Le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions. 

NOTAIRES : Obligation aux notaires de déposer par voie électronique, auprès de la publicité foncière (Décret n° 2017-770 du 4 mai 2017 portant obligation pour les notaires d'effectuer par voie électronique leurs dépôts de documents auprès des services cha

Il est fait obligation aux notaires de déposer par voie électronique, auprès des services chargés de la publicité foncière dotés d'un fichier immobilier informatisé, les documents qui sont établis par acte notarié ou qui requièrent l'intervention d'un notaire. 

Le décret s'appliquera aux documents signés à compter du 1er janvier 2018 .

L'administration fiscale développe depuis quinze ans, en partenariat avec la profession notariale, la dématérialisation des échanges entre les offices notariaux et les services chargés de la publicité foncière. Le décret institue, à la charge des notaires, une obligation de dépôt par voie électronique des documents dont la liste est fixée par arrêté du ministre chargé du budget.

Le texte du décret du 14 octobre 1955 portant réforme de la publicité foncière modifié par le présent décret peut être consulté, dans la rédaction issue de cette modification, sur le site Légifrance : http://www.legifrance.gouv.fr.

VENTE : De l'imposssible nullité pour vice du consentement de la vente dans le cadre d'une liquidation judiciaire (Cour de cassation, chambre commerciale, 4 mai 2017, N° de pourvoi: 15-27.899, cassation partielle, publié au Bull.)

La cession de gré à gré des actifs du débiteur en liquidation judiciaire, qui doit être autorisée par le juge-commissaire aux prix et conditions qu'il détermine, est une vente faite d'autorité de justice qui ne peut être annulée pour dol ; il en résulte que si le cessionnaire qui se prétend victime d'un dol commis par le liquidateur peut rechercher la responsabilité personnelle de ce dernier, il ne peut pas, sur le fondement de ce vice du consentement, agir en nullité de la cession ainsi autorisée.

La société Chrono 2 roues Asnières a été mise en redressement puis liquidation judiciaires les 5 septembre 2012 et 4 septembre 2013 ; par une ordonnance du 16 octobre 2013, le juge-commissaire a autorisé le liquidateur à céder des éléments d'actifs du fonds de commerce de la débitrice au prix de 45 000 euro à M. A  pour le compte d'une société à constituer, la société Asnières Scoot (le cessionnaire), et décidé qu'en sus du prix, le cessionnaire devrait reconstituer le dépôt de garantie dû au bailleur des locaux servant à l'exploitation du fonds et payer les loyers échus depuis le jugement d'ouverture ; reprochant au cessionnaire de ne pas avoir reconstitué le dépôt de garantie et payé le loyer de septembre 2013, le liquidateur l'a assigné en résolution de la vente et en paiement de dommages-intérêts ; le cessionnaire a, à titre reconventionnel, demandé la nullité de la cession pour dol en reprochant au liquidateur d'avoir sciemment fourni des informations comptables erronées sur le montant du chiffre d'affaires et de ne pas avoir appelé l'attention des candidats à l'acquisition sur l'absence de clientèle attachée au fonds de commerce.

Pour prononcer la nullité de la cession, l'arrêt d'appel retient que, s'agissant d'une cession d'un actif mobilier isolé autorisée par le juge-commissaire en application de l'art. L. 642-19 du code de commerce, le cessionnaire peut invoquer l'existence d'un vice du consentement.

En statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'art. L. 642-19 du code de commerce et les art. 1109 et 1116 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.

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VENTE IMMOBILIERE : Le notaire n'a pas à vérifier la solvabilité des acquéreurs (Cour d'appel de Paris, Pôle 2, chambre 2, 4 mai 2017, RG N° 15/17111)

Le 30 janvier 2008, Pascal et Sylvie N ont conclu avec la SCI de la Mouette Rieuse un compromis de vente sous signature privée, sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt, pour l'achat d'un bien situé à Villiers sur Tholon, pour la somme de 270 000 EUR.

Le 27 février 2008, un compromis de vente, prévoyant une clause pénale d'un montant de 17 000 EUR, a été conclu en l'étude de Pierre M, notaire à Briennon sur Armençon, par lequel Pascal N s'est engagé à céder à Virginie H, ancienne employée de Sylvie N, et Grégory S-M, son compagnon, un bien situé à Diges, au prix de 170 000 EUR

Le 4 juin 2008, le notaire M a convoqué par lettre recommandée avec accusé de réception les acquéreurs pour réitérer cette vente par acte authentique le 10 juin 2008 ; ceux-ci ne se sont pas présentés, faute d'obtention du prêt demandé.

La responsabilité du notaire a été engagée pour ledit notaire avoir manqué à ses obligations de vérification.

La responsabilité professionnelle du notaire s'attache à la validité et à l'efficacité des actes authentiques qu'il reçoit, et non des promesses de vente, soit des avant-contrats, sauf obligation particulière mise à sa charge.

Dans cette affaire, s'il était prévu à la promesse de vente que les acheteurs du bien immobilier devaient justifier de leurs demandes de prêt ainsi que des offres ou refus de prêts auprès du notaire, aucune obligation de vérifier la réalisation de ces démarches et, partant, la solvabilité des acheteurs, n'a été mise à la charge du notaire. Les vendeurs devaient dès lors s'enquérir de la réalisation de la condition suspensive de ce compromis de vente. Le notaire n'est donc en rien responsable de l'échec de ce projet et de la baisse du prix de la cession ultérieure du bien concerné.

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URBANISME : Travaux sans permis de construire. Petits et grands, même régime

Le maire de la commune de Vallauris (Alpes-Maritimes) a délivré à M. G un permis de construire autorisant la réhabilitation d'un immeuble. Par un jugement n° 1000773 du 15 avril 2011, le tribunal administratif de Nice a accédé à la demande d'annulation présentée par un voisin..

Par un arrêt n° 11MA02625, 11MA02648 du 3 octobre 2013, la cour administrative d'appel de Marseille a, sur l'appel de M. G et de la commune de Vallauris, annulé le jugement et rejeté la demande de M. A, voisin, présentée devant le tribunal.

Le voisin s'est pourvu en cassation.

Le Conseil d'Etat  rappelle tout d'abord, au visa de l'art. L. 111-12 du Code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors en vigueur issue de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement et dont les dispositions ont été reprises à l'actuel art. L. 421-9 du même code, que "Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme.  Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables : (...) / e) Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ; / (...) " ; qu'il résulte de ces dispositions que peuvent bénéficier de la prescription administrative ainsi définie les travaux réalisés, depuis plus de dix ans, lors de la construction primitive ou à l'occasion des modifications apportées à celle-ci, sous réserve qu'ils n'aient pas été réalisés sans permis de construire en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables ; qu'à la différence des travaux réalisés depuis plus de dix ans sans permis de construire, alors que ce dernier était requis, peuvent bénéficier de cette prescription ceux réalisés sans déclaration préalable.

Ainsi, il juge que la cour n'a pas entaché son arrêt d'une erreur de droit en jugeant qu'un bâtiment édifié au dix-neuvième siècle, avant que les lois et règlements ne soumettent les constructions à un régime d'autorisation d'urbanisme, ne pouvait être regardé comme ayant été réalisé sans permis de construire.

La Haute juridiction administrative note cependant que la cour a relevé que la construction litigieuse avait fait l'objet plus de dix ans avant l'édiction de l'arrêté litigieux de modifications qui étaient soumises à permis de construire à la date à laquelle elles ont été réalisées ; que, pour juger que ces travaux pouvaient néanmoins bénéficier de la prescription prévue à l'art. L. 111-12, la cour s'est fondée sur la circonstance qu'ils avaient revêtu une ampleur limitée et n'avaient, dès lors, pas conduit à la réalisation d'une nouvelle construction.

Pour le Conseil d'Etat, la cour a méconnu les règles rappelées (ci-dessus) et ainsi commis une erreur de droit.

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LOCATION DE MEUBLES : Désormais les meublés doivent être enregistrés en mairie (Décret n° 2017-678, 28 avril 2017 ; Journal Officiel du 30 avril 2017)

Le décret en référence a été pris pour l'application des dispositions relatives à la location d'un immeuble meublé (C. tourisme, art. L. 324-1-1, dans sa rédaction issue de la loi n° 2016-1321, 7 octobre 2016, art. 51, 1°). Le réglementaire texte détermine les informations exigées pour l'enregistrement d'un local meublé faisant l'objet de location de courte durée en faveur d'une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, prévu au II de l'art. L. 324-1-1 du Code du tourisme.

Ces informations concernent le loueur (identité et coordonnées) et le meublé (statut et caractéristiques).

L'entrée en vigueur de ce texte est au 1er mai 2017.

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URBANISME : Les honoraires pour la mission d'obtention d'un permis de construire (Cour de cassation - Troisième chambre civile -Arrêt n° 507 du 27 avril 2017; pourvoi n° 16-15.958, cassation partielle)

La SCI Nevada a confié une mission de maîtrise d’œuvre portant sur l’extension d’un bâtiment industriel à la société Getnow qui a sous-traité l’établissement du dossier de permis de construire à un architecte ; les parties s’opposant sur l’étendue des obligations contractuelles et le prix des prestations, la société Getnow a assigné la SCI en paiement .

La SCI a fait grief à l’arrêt d'appel de la condamner à payer à la société Getnow une somme au titre de ses honoraires, alors, selon elle et en particulier que nul ne peut se constituer de titre à soi-même ; qu’en se fondant pourtant, pour allouer à la société Getnow la somme de 12 800 EUR hors taxes à titre d’honoraires sur le seul décompte rédigé par cette dernière visant à établir l’étendue de l’obligation de la SCI, sans se référer au moindre élément objectif extérieur, au besoin en ayant recours à une mesure d’expertise, la cour d’appel a violé l’art. 1315 du code civil.

Mais le principe selon lequel nul ne peut se constituer de preuve à soi-même n’est pas applicable à la preuve d’un fait juridique ; ayant retenu que l’exécution de la mission portant sur l’obtention d’un permis de construire pour l’extension d’un bâtiment industriel, que la SCI ne contestait pas avoir confiée à la société Getnow, l’obligeait à rémunérer celle-ci pour ses diligences et les frais exposés et que la délivrance du permis de construire par le maire de la commune rendait inopérantes les critiques développées sur la qualité du travail facturé, la cour d’appel, qui a souverainement apprécié la valeur et la portée du décompte soumis à son examen, a pu en déduire que la société Getnow pouvait prétendre au paiement de ses honoraires.

Et au visa des art. 1108 et 1131 du code civil, applicables à la cause, ensemble l’article 37 du code de déontologie des architectes.

Selon le dernier de ces textes, l’architecte ne peut ni prendre ni donner en sous-traitance la mission définie à l’alinéa 2 de l’art. 3 de la loi sur l’architecture du 3 janvier 1977.

Pour accueillir la demande de la société Getnow portant sur le remboursement des honoraires payés à l’architecte, l’arrêt d'appel retient que l’établissement du dossier de permis de construire lui avait été sous-traité et que l’éventuelle faute déontologique qu’il avait pu commettre en prenant en sous-traitance la réalisation du projet architectural en vue de l’obtention du permis de construire ne le privait pas de son droit à rémunération.

En statuant ainsi, alors que le maître de l’ouvrage n’est pas redevable des sommes exposées par le maître d’œuvre pour rémunérer un sous-traitant lorsque le recours à la sous-traitance est interdit, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

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LOUAGE DE BIENS IMMOBILIERS : Une SAFER peut s'entremettre pour le louage de biens immobiliers (cass., civ. 3ème, 27 avril 2017, N° de pourvoi 15-29.139, publié au Bull.)

L'arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa des art. L. 141-1 et R. 141-11 du code rural et de la pêche maritime. Il résulte de ces textes que les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) peuvent livrer leur concours à des opérations immobilières portant sur les biens d'autrui et relatives au louage à bail rural au bénéfice d'agriculteurs, en vue d'une installation ou d'un remaniement parcellaire de leur exploitation, et que le processus d'attribution en jouissance donne lieu à la consultation du comité technique départemental et des commissaires du gouvernement exerçant leurs fonctions au sein de la société.

Plusieurs propriétaires ont donné mandat à la SAFER Bourgogne Franche-Comté de trouver un preneur en vue de la location de parcelles ; au cours de l'instruction des candidatures, le comité technique départemental a donné un avis favorable à l'attribution du fonds à MM. Xavier X et Aurélien Y, sous réserve d'un engagement d'échange au profit de M. Sébastien X ; par lettre du 25 avril 2012, la SAFER a fait connaître à celui-ci que sa candidature n'était pas retenue et que la location serait attribuée au GAEC X-Y à condition que ce dernier réalise un échange parcellaire avec lui ; MM. Xavier X et Y ayant refusé de procéder à la permutation, M. Sébastien X a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en réalisation de cet engagement et paiement de dommages-intérêts. 

Attendu que, pour rejeter ses demandes, l'arrêt d'appel retient que le comité technique départemental n'est intervenu qu'à titre consultatif, de sorte que l'absence d'échange ne peut être constitutive d'une violation d'une décision prise par la SAFER et s'imposant aux tiers.

En statuant ainsi, alors que, pour la réalisation de ses missions d'intérêt général, une SAFER peut se livrer à des opérations d'entremise en vue du louage de parcelles agricoles et qu'elle peut, sur avis de ses organes consultatifs et de contrôle, subordonner l'attribution de la location à des conditions qui s'imposent au candidat retenu, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

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CONSTRUCTION : Le constructeur ne peut se limiter aux instructions des propriétaires maîtres d'ouvrage (cass., civ. 3ème, 27 avril 2017, RG N° 16-13.857, cassation, inédit)

En sa qualité de professionnel, le constructeur ne pouvait se limiter aux instructions des propriétaires et il lui appartenait de vérifier la limite séparative et d'édifier leur ouvrage en observant cette limite.

En 2002, le mur séparant les fonds de Mme X et de M. et Mme Y s'est en partie écroulé ; des jugements des 7 mai 2004 et 10 décembre 2004 ont déclaré ce mur propriété exclusive de M. et Mme Y et constaté l'accord des parties pour sa reconstruction ; Mme X a assigné M. et Mme Y en démolition de la partie de mur reconstruite, pour empiétement sur sa propriété ; M. et Mme Y ont appelé en garantie MM. Z, qui avaient procédé à la reconstruction.

Pour rejeter l'appel en garantie de M. et Mme Y, l'arrêt d'appel retient qu'en application de l'art. 1147 du code civil, c'est à M. et Mme Y, maîtres d'ouvrage, qu'il appartient de rapporter la preuve de la faute qu'aurait commise les consorts Z, constructeurs de l'immeuble, que force est de constater que M. et Mme Y ne sont pas en mesure de démontrer que les appelés en garantie auraient édifié le mur en un emplacement autre que celui qui leur aurait été indiqué par leur donneur d'ordre et maître d'ouvrage.

En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. et Mme Y soutenant qu'en sa qualité de professionnel, le constructeur ne pouvait se limiter aux instructions des propriétaires et qu'il appartenait à MM. Z de vérifier la limite séparative et d'édifier leur ouvrage en observant cette limite, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'art. 455 du Code de procédure civile.

VEFA : la nullité du contrat préliminaire ne rend pas nul le contrat de vente (Cour de cassation, Civ. 3e, 27 avril 2017, pourvoi n° 16-15.519, rejet, FS-P+B)

Les époux B ont été démarchés par un intermédiaire à leur domicile. A la suite lesdits épouxont conclu un contrat préliminaire (contrat de réservation) de divers lots d'un immeuble en copropriété, puis les ont acquis en l'état futur d'achèvement de la société La Timonière, selon acte authentique du 15 décembre 2006.

Contestant les conditions dans lesquelles ils ont conclu ces contrats, ils ont assigné l'intermédiaire et le vendeur en annulation des contrats et indemnisation de leur préjudice. les époux B ont fait grief à l'arrêt d'appel de dire que l'annulation du contrat de réservation conclu en vue d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) est sans incidence sur la validité de l'acte authentique de vente dressé ultérieurement.

Le pourvoi est rejeté par la Cour de cassation qui juge que le contrat préliminaire ou de réservation, dont la nullité a été prononcée par les juges du fond, étant facultatif, la cour d'appel en a exactement déduit que cette nullité était sans incidence sur la validité de l'acte de vente.

PERMIS DE CONSTRUIRE : Négligence de la SCI pour obtenir le permis de construire de la condition suspensive (Cour d'appel de Versailles, Chambre 3, 27 avril 2017, RG N° 15/03366)

La SCI de la Geole a fait assigner Marie-Thérèse N devant le tribunal de grande instance de Chartres afin d'obtenir sa condamnation notamment au paiement de la somme de 25 000 euro, correspondant au coût des travaux qu'elle avait engagés sur un bien immobilier dont Marie-Thérèse N était propriétaire et qu'elle avait projeté d'acquérir, situé sur les communes de Nogent le Roi et de Lormaye.

Le tribunal a débouté la SCI de la Geole de sa demande en paiement au titre du remboursement des travaux. Appel a été relevé.

La SCI bénéficiaire d'une promesse de vente à laquelle elle n'a pas donné suite doit être déboutée de sa demande de remboursement des travaux effectués sur le bien immobilier qu'elle envisageait d'acquérir et être condamnée au paiement de la clause pénale dont le montant de 5 000 euro a justement été réduit à 2 000 euro compte tenu de la vente du bien en cause pour un prix supérieur à celui convenu. Il apparaît en effet que le défaut de demande des permis de construire et de démolir érigés en condition suspensive est dû à la négligence de la SCI qui n'a pas effectué les démarches nécessaires dans les délais impartis. Le motif personnel allégué par son gérant pour se désengager consistant en une maladie ne peut être qualifié de force majeure alors qu'un autre projet immobilier d'ampleur a été mené à bien. La mise en oeuvre de la clause relative au remboursement des travaux, en ce qu'elle est subordonnée à la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention des permis, ne peut donc être sollicitée.

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VENTE DE LOTS DE COPROPRIETE : Vente des lots de copropriété d'une part, et travaux à réaliser, d'autre part (CA Metz, Chambre civile 1, 27 avril 2017, RG n° 15/03418)

Par acte passé le 5 mai 1998 devant C, notaire à Nancy, M. Philippe et Mme Liliane, son épouse, ont acquis des lots correspondant à trois appartements dans un immeuble en copropriété situé à Nancy pour le prix de 225 500 francs (34 377,25 EUR). Les acquéreurs se sont engagés à régler le prix des travaux de rénovation des parties communes à entreprendre au prorata de leurs millièmes dans la copropriété, soit la somme de 369 000 francs (56 253.68 EUR).

Dans le même acte les acheteurs ont contracté auprès de la BANQUE POPULAIRE DE LORRAINE un prêt d'un montant de 986 000 francs (150 314,73 EUR) pour financer leur acquisition ainsi que les travaux de rénovation des parties communes et ceux de leurs lots,

Les travaux de rénovation ayant été retardés de plusieurs années pendant lesquelles les appartements n'ont pu être loués, les époux se sont trouvés dans l'incapacité de rembourser leur emprunt. La banque a fait saisir et vendre d'autres biens immobiliers leur appartenant pour assurer le remboursement de l'empunt.

L'avocate des acheteurs a reçu mandat de rechercher au plan judiciaire la responsabilité civile du notaire qui a reçu l'acte de vente et de la banque qui leur a consenti le prêt destiné à financer cet achat et les travaux de rénovation.

Les époux acquéreurs reprochaient au notaire d'avoir manqué à son devoir de conseil, pour avoir réalisé un acte scindé en deux opérations distinctes, vente des lots de copropriété d'une part, et travaux à réaliser, d'autre part, les privant ainsi des protections juridiques attachées à la vente en l'état futur d'achèvement qui correspondait selon eux au schéma juridique applicable à l'opération. L'avocate a manqué à son obligation de diligences quant aux actes procéduraux qui lui avaient été confiés au titre de son mandat ad litem. En effet, elle a omis de placer au greffe du tribunal de grande instance les assignations qu'elle a fait délivrer au notaire et à la banque de sorte que les actions en responsabilité que ses clients souhaitaient intenter ont été prescrites, l'affaire n'ayant pas été enrôlée dans le délai de la prescription. Ce manquement contractuel engage sa responsabilité sur le fondement de l'article 1147 du Code civil. Toutefois, les clients ne sont pas fondés à solliciter l'indemnisation de la perte de chance de gagner leur procès, les actions en responsabilité étant vouées à l'échec. Ils reprochent en vain au notaire d'avoir manqué à son obligation de conseil et de ne pas avoir assuré l'efficacité de l'acte de vente pour avoir réalisé un acte scindé en deux opérations distinctes, vente des lots de copropriété d'une part, et travaux à réaliser, d'autre part, privant ainsi les acquéreurs des protections juridiques attachées à la vente en l'état futur d'achèvement. Or, le vendeur n'ayant fait que céder des locaux à rénover sans contracter aucune obligation quant à la réalisation des travaux de rénovation laissés à la charge des acquéreurs, le contrat litigieux ne peut accepter la qualification de vente en l'état futur d'achèvement que lui prêtent les clients.

Le vendeur n'ayant contracté aucune obligation de réalisation des travaux de rénovation, l'inachèvement de ces travaux n'est pas de son fait. Il ne peut donc être reproché au banquier dispensateur du crédit destiné à financer l'acquisition de ne pas avoir veillé à la viabilité du projet de vente lequel a été mené à son terme, la circonstance que le vendeur a été admis à une procédure collective postérieurement, c'est-à-dire à une époque où tous les effets de la vente s'étaient produits et où aucune relation contractuelle n'existait plus entre les parties à la vente, étant indifférente.

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PROPRIETE : la prescription l'emporte sur l'accession (Cass. Civ. 3e, 27 avril 2017, pourvoi n° 16-10.753, cassation, FS-P+B)

M. X, propriétaire d'un moulin, a assigné le GFA de la Ronce (le GFA), propriétaire de parcelles sur lesquelles sont situés le bief amont et les ouvrages accessoires au moulin, ainsi que l'EARL de la Grande Ronce, locataire de ces parcelles, en revendication de la propriété de l'entier canal, des francs-bords et des vannages et en interdiction de faire obstacle à son passage sur les francs-bords du bief pour l'entretenir ; que le GFA s'est opposé à ces demandes et a revendiqué la propriété de ces ouvrages par prescription.

Pour dire que le bief amont, le vannage de décharge, les francs-bords des biefs amont et aval du moulin sont la propriété de M. X, l'arrêt d'appel retient que le principe selon lequel « l'accessoire suit le principal » s'oppose à ce qu'une prescription acquisitive fasse échec à ce droit d'accession, sous peine de rompre l'unité que la loi a voulu préserver.

En statuant ainsi, alors que l'art. 546 du code civil instaure, en faveur de celui qui l'invoque, une présomption de propriété par accession qui peut être renversée par la preuve contraire résultant de la prescription, la cour d'appel a violé l'art. 546.

PERMIS DE CONSTRUIRE : L'intérêt à agir contre le permis de construire modificatif

Il résulte de l'art. L. 600-1-2 du code de l'urbanisme qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien.

Lorsque le requérant, sans avoir contesté le permis initial, forme un recours contre un permis de construire modificatif, son intérêt pour agir doit être apprécié au regard de la portée des modifications apportées par le permis modificatif au projet de construction initialement autorisé.

En l'espèce, il a été jugé à tort que le requérant ne justifiait pas d'un intérêt à agir contre le permis de construire modificatif attaqué, alors qu'il avait établi être propriétaire d'une maison à usage d'habitation située à proximité immédiate de la parcelle d'assiette du projet et avait produit la décision attaquée, de laquelle il ressortait que le permis litigieux apportait des modifications notables au projet initial, affectant son implantation, ses dimensions et l'apparence de la construction, ainsi que divers clichés photographiques, pris depuis sa propriété, attestant d'une vue directe sur la construction projetée. La présidente de la 1ère chambre du Tribunal administratif de Toulon a inexactement qualifié les faits de l'espèce ; sa décision est cassée.

La décision par laquelle le maire refuse de constater la caducité d'un permis de construire n'est pas au nombre des décisions limitativement énumérées par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme. Elle n'entre donc pas dans le champ d'application de cet article.

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PERMIS DE CONSTRUIRE : Intérêt à agir d'un syndicat des copropriétaires à l'encontre d'un permis de construire (Conseil d'Etat, Chambre 8, 26 avril 2017, req. N° 400.625, inédit)

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Clairefontaine a demandé au Tribunal administratif de Marseille d'annuler pour excès de pouvoir l'arrêté du 5 octobre 2015 par lequel le maire de la commune de Marseille a délivré un permis de construire à la société Vinci Immobilier Résidentiel, ainsi que la décision rejetant son recours gracieux. Par une ordonnance du 14 avril 2016, la présidente de la 2ème chambre du tribunal administratif a rejeté sa demande.

Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction. 

Pour justifier de son intérêt à demander l'annulation du permis de construire, le syndicat des copropriétaires d'une résidence a fait valoir qu'il était propriétaire d'un ensemble immobilier situé à la même adresse et que le projet autorisé conduisait à la construction de 68 logements, entraînant un triplement de la surface bâtie existante, ainsi que la création de 93 places de stationnement à la place des 15 emplacements existants.

En jugeant que ces éléments ne suffisaient pas à justifier de l'intérêt pour agir du syndicat requérant, la présidente de chambre du tribunal administratif a inexactement qualifié les faits.

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URBANISME : Un nouveau cas de dispense de permis de construire (décret du 21 avril 2017 n° 2017-608, 21 avril 2017 ; Journal Officiel du 23 Avril 2017)

Un décret du 21 avril 2017 (n° 2017-608, 21 avril 2017 ; Journal Officiel du 23 Avril 2017) ajoute à la liste des constructions dispensées de permis de construire, les constructions temporaires nécessaires à l'hébergement d'urgence de personnes migrantes en vue de leur demande d'asile (C. urb., art. R. 421-5). 

Texte intégral ici : https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2017/4/21/LHAL1631884D/jo/texte

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VENTE IMMOBILIERE : Mainlevée des inscriptions hypothécaires sur le bien vendu et rôle du notaire (Cour d'appel de Paris, 21 avril 2017, N° de RG: 15/101687)

C'est par de justes motifs que la Cour d'appel adopte que le premier juge a retenu que la SAS Serpaul avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité envers les sociétés Manu Isabelle et la Picarde & l'Autre dès lors qu'elle n'avait pas exécuté son engagement de rapporter la mainlevée de l'inscription hypothécaire grevant les lots vendus dans les six mois de la signature de l'acte authentique ; la SAS Serpaul qui a avait contracté personnellement cet engagement ne saurait voir écarter sa responsabilité au motif que le notaiee Y n'a pas effectué les diligences à sa charge, alors que celles-ci lui incombaient au premier chef vis-à-vis de l'acquéreur en sa qualité de venderesse.

En droit, la radiation d'une inscription hypothécaire nécessite le dépôt au Service de la publicité foncière d'une expédition de l'acte authentique portant consentement du créancier à la mainlevée, ou d'un jugement l'ordonnant ; il s'ensuit que la radiation de l'inscription d'hypothèque grevant les lots vendus devait nécessairement faire l'objet d'un acte authentique établi par un notaire, que, dans le cadre des devoirs de sa charge et de son obligation de conseil, le notaire Y se devait, même en l'absence de mandat spécial de la part de la SAS Serpaul, d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il recevait soit en accomplissant les formalités nécessaires à la mainlevée des sûretés inscrites sur le bien objet de la vente, soit en rappelant à la SAS Serpaul son engagement d'obtenir cette mainlevée dans les six mois de la signature de l'acte ; le notaire pouvait d'autant moins se dispenser d'obtenir la mainlevée de cette inscription qu'il avait constitué une provision à valoir sur les frais de l'acte de mainlevée à établir pour le compte du vendeur et avait acté l'engagement exprès de ce dernier de rapporter cette mainlevée dans les six mois de la conclusion de l'acte de vente.

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COPROPRIETE : Cour commune et définition et utilisation (Cour d'appel de Paris, pôle 4 - chambre 1, 21 avril 2017, N° de RG: 15/21418)

L'expression " cour commune " fait présumer, sauf disposition contraire des titres, que cet espace bénéficie aux fonds qui le bordent lorsqu'il présente pour eux une utilité. 

Au cas d'espèce, il résulte d'une attestation délivrée le 20 mai 2014 par madame Sylvie A, notaire associé à Avallon, qu'aux termes des actes reçus les : 15 juillet 1999, B, notaire à Avallon, 7 et 8 juin 2001, par ce même notaire, 1er juillet 2004, par C, notaire associé en la même ville, et le 15 décembre 2006, par ce même notaire, les époux Y sont propriétaires d'une maison d'habitation avec une grange, un garage, un terrain, un jardin attenant, un parking, le tout sis à Givry cadastré : section AB, n° 109, lieudit ..., et, même section, n° 110, 111, 112, 115 et 117, lieudit ..., ainsi que des droits sur la cour commune cadastrée section AB n° 107. 

S'agissant des droits sur cette cour commune, une attestation délivrée le 15 décembre 2006 par C, notaire associé à Avallon, établit que cet officier public a reçu le 15 décembre 2006 la vente par MM Roger, Claude et Serge D, au profit de M. Eric Y et Mme Nathalie Z, épouse Y, d'une maison à usage d'habitation et d'un jardin derrière, " le tout tenant : devant la cour commune, d'un côté un passage commun et un petit emplacement situé à proximité de la maison de quatre mètres sur toutes ses faces auquel on accède par un passage longeant la grange ", sis... (89), quartier du Malpertuis, cadastré : lieudit ...section E no 550 en nature de cour commune, no 551, en nature de sol, n° 553, en nature de jardin, n° 555, en nature de jardin, pour une surface totale de 00ha 05a 00 ca. 

Ces attestations prouvent suffisamment la propriété des époux Y sur la parcelle cadastrée AB n° 109, ainsi que leurs droits sur la cour commune, anciennement cadastrée section E n° 550, actuellement cadastrée section AB n° 107, leurs fonds bordant cette cour, ainsi que le montrent les plans cadastraux versés aux débats. 

Par suite, c'est à bon droit que le Tribunal a dit que les époux Y était propriétaires de la parcelle AB n° 109 et qu'ils disposaient d'un droit indivis sur la cour commune cadastrée section AB n° 107. 

S'agissant de la servitude de passage sur la parcelle cadastrée AB n° 109 revendiquée par Mme X, celle-ci, étant propriétaire d'une maison, d'un garage et d'un petit terrain sis..., anciennement cadastrés section E n° 530 et E n° 558 lieudit ..., depuis cadastrés section AB n° 90 et 113, ne précise pas le fondement juridique de cette demande, les plans cadastraux démontrant que les parcelles n° 90 et 113 ne sont pas enclavées, de sorte qu'aucune servitude légale ne peut être réclamée sur la parcelle AB n° 109 et, aucun titre n'étant produit révélant l'existence d'une servitude sur cette même parcelle, de sorte qu'aucune servitude conventionnelle ne peut non plus être revendiquée sur ce même fonds. 

Concernant la cour commune (parcelle anciennement cadastrée section E n° 550, actuellement, section AB n° 107), les fonds appartenant à Mme X ne la bordant pas, cette dernière ne peut prétendre bénéficier de cet espace. 

En conséquence, le Tribunal a exactement dit que Mme X ne pouvait garer ou stationner un véhicule sur les parcelles cadastrées section AB n° 107 et 109. 

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CCMI : Sanction du défaut de clause manuscrite dans le CCMI (Arrêt n° 435 du 20 avril 2017, pourvoi n° 16-10.486, cassation - civ. 3ème, publié)

Le 8 juillet 2008, M. et Mme X ont conclu avec la société Maisons Côte Atlantique (la société MCA), assurée auprès de la société Camca assurances, deux contrats de construction de maison individuelle (CCMI) ; les opérations ont été financées par deux prêts immobiliers consentis par la société BNP Paribas Invest Immo (la BNP) ; une garantie de livraison a été délivrée par la Compagnie européenne des garanties immobilières (la CEGI) ; M. et Mme X ont réglé les appels de fonds au fur et à mesure et jusqu’à 95 % de l’avancement des travaux ; par devis accepté du 14 juin 2007, M. et Mme X ont confié à la société Sicaud la réalisation de l’accès de chantier, le raccordement à l’égout, le réseau pluvial, l’adduction des fluides, la réalisation d’un parking, la réalisation d’une clôture et d’un terrassement ; la société PLS, titulaire de deux mandats de gestion locative, a donné les immeubles en location à partir des 27 novembre et 11 décembre 2009 ; se prévalant d’irrégularités, de désordres et de retard, M. et Mme X ont, après expertise, assigné la société MCA, la société Sicaud, la BNP et la CEGI en réparation de différents préjudices et que la société MCA a appelé en cause la société Camca, son assureur.

M. et Mme X ont fait grief à l’arrêt d'appel de rejeter leur demande en réintégration du coût des travaux réservés dans le prix forfaitaire et global de la construction, alors, selon le moyen soutenu par eux :

1°/ que le contrat de construction d’une maison individuelle visé à l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation doit comporter notamment le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution ; qu’est annexée à ce contrat une notice descriptive comportant une clause manuscrite rédigée par la suite de l’ouvrage et paraphée par celui-ci par laquelle il en accepte le coût et la charge ; que cette mention ne peut être rédigée par un tiers ; qu’en décidant néanmoins que cette mention manuscrite avait pu être valablement opposée par un tiers, la cour d’appel a violé les art. L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l’habitation, ensemble l’annexe de l’arrêté du 27 novembre 1991 fixant la notice descriptive prévue par les art. R. 231-4 et R. 232-4 du code de la construction et de l’habitation relatifs au contrat de construction d’une maison individuelle ;

2°/ que les travaux nécessaires à l’habitation de l’immeuble, non prévus ou non chiffrés dans la notice descriptive et n’ayant pas fait l’objet d’une mention manuscrite, par laquelle le maître de l’ouvrage accepte d’en supporter la charge incombant au constructeur ; qu’en affirmant, pour débouter M. et Mme X de leur demande de réintégration du coût des travaux réservés dans le prix forfaitaire et global de la construction, fondée sur le fait que la mention des notices descriptives n’a pas été écrite de leur main, que seule la nullité des contrats pouvait sanctionner une telle irrégularité, de sorte que M. et Mme X ne pouvaient prétendre voir réintégrer le coût de ces travaux dans le prix forfaitaire de la construction la cour d’appel a violé les art. L. 231-2, c) et d) et R. 231-4 du code de la construction et de l’habitation, ensemble l’annexe de l’arrêté du 27 novembre 1991 fixant la notice descriptive prévue par les art. R. 231-4 et R. 232-4 du code de la construction et de l’habitation relatifs au contrat de construction d’une maison individuelle.

Mais ayant retenu, à bon droit, que seule la sanction de la nullité du contrat est applicable à l’irrégularité résultant de l’absence de clause manuscrite et constaté que M. et Mme X ne sollicitaient pas une telle sanction, la cour d’appel a pu rejeter la demande en réintégration du coût des travaux réservés dans le prix forfaitaire et global de la construction.

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CONSTRUCTION : L’entrepreneur n’est pas responsable du défaut de transmission de son mémoire par le maître d’oeuvre (Cass. 3e civ., 20 avr. 2017, n° 16-12092)

Un entrepreneur, à qui avait été confiés les travaux de réfection d’une maison, adresse son mémoire définitif au maître d’œuvre, qui ne le transmet pas aux maîtres de l'ouvrage. L’entrepreneur assigne ces derniers en paiement du solde du marché.

Viole l'article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 la cour d’appel qui, pour condamner les maîtres d’ouvrage à payer à l’entrepreneur la seule somme de 67 076 euros au titre du solde du marché, retient que le délai de quarante-cinq jours prévu par l'article 19. 6. 2 de la norme NF P 03-001 n'a pas couru à l'encontre des maîtres d’ouvrage, faute par le maître d’œuvre de leur avoir transmis le mémoire définitif de l’entrepreneur comme le lui imposait l'article 19. 6. 1, et qu'à défaut de respect des règles fixées par cette norme, l'entrepreneur ne peut se prévaloir du silence du maître de l'ouvrage pour tenir pour accepté le mémoire définitif, après avoir relevé que l'entrepreneur avait notifié au maître d'œuvre son mémoire définitif conformément aux prescriptions de la norme.

Texte intégral ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000034464095&fastReqId=974512730&fastPos=1

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DEMOLITION : Pour cause de trouble anormal de voisinage (Cour de cassation, chambre civile 3, 20 avril 2017, N° de pourvoi: 16-10.367, rejet, inédit)

Mme X, invoquant divers préjudices, a demandé la démolition d'une construction édifiée par Mme Y sur le fonds contigu, sans permis de construire. 

Mme Y a fait grief à l'arrêt d'appel de la condamner à démolir les 32,57 m ² de construction illicite supplémentaire. 

Mais ayant retenu que Mme Y avait transformé un cabanon et un ancien poulailler en maison d'habitation, créant une surface illicite supplémentaire de 32,57 m ², que cette construction irrégulière, réalisée en limite de propriété, non conforme au plan local d'urbanisme, s'intégrait mal dans le paysage et que Mme X devrait supporter la présence d'une maison aux dimensions nettement supérieures à celles de l'ancien cabanon, mais également la présence de ses occupants, avec tout ce que cela comportait comme nuisances, en un lieu qui n'était pas destiné à recevoir un local habitable, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les pièces qu'elle décidait d'écarter, a légalement justifié sa décision.

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BAIL : Le bailleur a fait changer les serrures avant restitution des lieux (Cour de cassation, chambre civile 3 , 20 avril 2017, N° de pourvoi 16-11.187, cassation, inédit)

La société civile immobilière Alma immobilier (la SCI) a sous-loué à la société SDV logistique internationale (la société SDV-IL) des bureaux dont elle était locataire en vertu d'un crédit-bail immobilier ; la société SDV-IL, qui avait notifié à la SCI son congé pour le 31 décembre 2010, lui a remis les clés le 24 de ce mois à l'exception d'un jeu qu'elle avait confié à une société de nettoyage qui devait intervenir le 29 ; la SCI propriétaire ayant fait changer les serrures des bureaux, cette entreprise n'a pu effectuer ses prestations ; la société SDV-IL a assigné en la restitution du dépôt de garantie et en indemnisation de ses préjudices la SCI qui a sollicité reconventionnellement le paiement d'une somme au titre des réparations locatives.

Pour accueillir la demande de la société SDV-IL et rejeter celle de la SCI, l'arrêt d'appel  retient que la décision unilatérale prise par le bailleur de procéder au changement des serrures des bureaux, alors que les lieux n'avaient pas été restitués par le locataire, constitue une faute contractuelle qui a empêché celui-ci d'avoir accès aux locaux et de satisfaire à ses obligations locatives, notamment de nettoyage et de remise en état.

En statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que la société SDV-IL avait seulement été empêchée de faire procéder aux travaux de nettoyage qu'elle avait commandés et non aux réparations locatives, la cour d'appel a violé les art. 1732, 1754 et 1755 du code civil.

GARANTIE DECENNALE : Le Conseil d'Etat rappelle les conditions de mise en jeu de la garantie décennale du maître d'ouvrage (CE, 19 AVR. 2017, N° 395328, COMMUNAUTÉ URBAINE DE DUNKERQUE)

La Haute juridiction administrative rappelle, dans une décision du 19 avril 2017, que le maître d’ouvrage peut se prévaloir de l’effet interruptif du délai d’action de la garantie décennale d’une action en justice contre ses constructeurs, à la condition, d’une part, que celle-ci émane de celui qui a qualité pour exercer le droit menacé par la prescription et d’autre part, qu’elle vise celui-là même qui en bénéficierait.

La communauté urbaine de Dunkerque a procédé à la réhabilitation d’un bâtiment, au cours de laquelle plusieurs constructeurs sont intervenus. Des désordres sont toutefois apparus sur l’immeuble en 2000. La société Debussche, avec qui elle avait conclu un bail commercial en juin 2000, a assigné la communauté le 19 septembre 2007 devant le tribunal de grande instance de Dunkerque aux fins d’obtenir le paiement de dommages-intérêts. Cette dernière a assigné pour sa part quatre des intervenants, en l’occurrence les maîtres d'œuvre, le contrôleur technique et la société chargée du lot couverture-bardage, le 31 décembre 2007 devant la même juridiction.

La communauté urbaine de Dunkerque, après rejet de sa demande par la Cour d’appel de Douai le 8 juin 2010, qui estimait qu’une demande relative à l’exécution d’un marché public relève de la compétence du juge administratif, a saisi les juridictions administratives afin d’obtenir la condamnation solidaire des quatre constructeurs intervenus dans la réhabilitation sur le fondement de la responsabilité décennale des architectes et des entrepreneurs à l'égard des maîtres d'ouvrage publics.

Le Conseil d’État, saisi du pourvoi en cassation de la communauté urbaine de Dunkerque, commence par se fonder sur l’article 2244 du Code civil, aux termes duquel, dans sa rédaction alors en vigueur, « une citation en justice, même en référé, un commandement ou une saisie, signifiés à celui qu'on veut empêcher de prescrire, interrompent la prescription ainsi que les délais pour agir ».

Ainsi, en l’espèce, il était indifférent que l’action devant le juge civil n’ait pas été explicitement engagée à propos de la garantie décennale devant la juridiction administrative. Partant, il était seulement nécessaire que l’action vise le bénéficiaire de la prescription – à savoir les constructeurs - pour justifier de son effet interruptif. En effet, il n'appartenait à la Cour administrative d’appel « que de rechercher si cette assignation identifiait de manière suffisamment précise les désordres dont elle demandait réparation, émanait de la personne qui avait qualité pour exercer le droit menacé par la prescription et visait ceux-là mêmes qui en bénéficieraient ».

Cette décision donne une nouvelle illustration de l’application du principe de la responsabilité décennale à l’égard des maîtres d’œuvre. Le Conseil d’État avait déjà exigé ces conditions pour l’action engagée par une commune à l’encontre de son assureur (CE sect., 7 oct. 2009, n° 308163, Société Atelier des maîtres d’œuvre ATMO et Compagnie les souscripteurs du Lloyds de Londres, Rec. CE tables 2009, p. 837 ; v. E. Glaser, Garantie décennale et interruption de la prescription, LCT-R, 120-88, n° 52, 1er déc. 2009).

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PERMIS DE CONSTRUIRE : Simplification des règles d'urbanisme (Arrêté du 30 mars 2017, J.O. du 13 avril)

Un arrêté du 30 mars 2017 (J.O. du 13 avril) actualise la partie « Arrêtés » du Code de l'urbanisme afin de tenir compte des modifications législatives et réglementaires intervenues depuis 2015 et de prendre en compte des mesures de simplification.

Les conséquences pratiques des mesures de simplification notamment sont importantes pour les professionnels de l'immobilier :

- prise en compte de la nouvelle numérotation intervenue suite à l'entrée en vigueur de l'ordonnance et du décret relatifs à la recodification du livre 1er du Code de l'urbanisme ;

- prise en compte du décret n° 2016-6 du 5 janvier 2016 relatif à la durée de validité des autorisations d'urbanisme ;

- prise en compte de l'entrée en vigueur du décret n° 2017-81 du 26 janvier 2017 relatif à l'autorisation environnementale ;

- mention du nom de l'architecte auteur du projet architectural sur le panneau d'affichage du permis suite à l'entrée en vigueur de l'arti. 78 de la loi relative à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine ;

- mention sur le panneau d'affichage de la date d'affichage de l'autorisation en mairie ayant pour objectif de sécuriser le point de départ du délai de recours contentieux et de simplifier les recours des tiers ;

- réduction du nombre d'exemplaires à fournir de certaines pièces dans le cadre du dépôt d'un dossier de déclaration préalable.

Le décret s'applique aux demandes d'autorisations d'urbanisme et aux déclarations préalables déposées à compter du 1er avril 2017

Texte intégral ici : https://www.legifrance.gouv.fr/eli/arrete/2017/3/30/LHAL1704172A/jo/texte/fr

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PERMIS DE CONSTRUIRE : Affichage du permis de construire, notification du recours (Cour administrative d'appel de Bordeaux, Chambre 1, 13 avril 2017, req. N° 16BX00341)

La SARL Resto Plage, bénéficiaire du permis de construire, ne justifiant pas des conditions d'affichage de son permis de construire, elle ne peut utilement soutenir qu'au regard de la seule date de délivrance du permis de construire du 6 décembre 2012, la requête enregistrée le 8 avril 2013 au Tribunal administratif de Poitiers serait tardive au regard des dispositions de l'art. R. 600-2 du code de l'urbanisme, alors au demeurant qu'il ressort des pièces du dossier que M. C a adressé au maire le 4 février 2013 un recours gracieux, qui a été expressément rejeté le 7 février 2013.

Aux termes de l'art. R. 600-1 du code de l'urbanisme : En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l'encontre d'un certificat d'urbanisme, d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir, le préfet ou l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant un certificat d'urbanisme, une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou un permis de construire, d'aménager ou de démolir. L'auteur d'un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d'irrecevabilité du recours contentieux qu'il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif (...) ". Il résulte de ces dispositions que l'auteur d'un recours contentieux et, le cas échéant d'un recours administratif, est tenu de notifier une copie du recours tant à l'auteur de l'acte ou de la décision qu'il attaque qu'à son bénéficiaire. Il appartient au juge, au besoin d'office, de rejeter le recours comme irrecevable lorsque son auteur, après y avoir été invité par lui, n'a pas justifié de l'accomplissement des formalités requises par les dispositions précitées. La production du certificat de dépôt de la lettre recommandée suffit à justifier de l'accomplissement de la formalité de notification prescrite à l'art. R. 600-1 du code de l'urbanisme lorsqu'il n'est pas soutenu devant le juge qu'elle aurait eu un contenu insuffisant au regard de l'obligation d'information qui pèse sur l'auteur du recours.

La SARL Resto Plage soutient que M. C, requérant, n'établit pas, par la seule production d'un certificat de dépôt de la lettre recommandée, avoir accompli à son égard les formalités requises par l'art. R. 600-1 du code de l'urbanisme pour ce qui concerne le recours administratif adressé au maire de Saint-Palais-sur-Mer. Il résulte cependant de ce qui est énoncé au point précédent que ce certificat de dépôt est suffisamment probant dans la mesure où la SARL Resto Plage ne soutient pas que le courrier y afférent aurait un contenu insuffisant au regard de l'obligation d'information instituée par l'art. R. 600-1 du code de l'urbanisme. Par ailleurs, la SARL Resto Plage soutient également que M. C n'établit pas avoir accompli à l'égard du maire de Saint-Palais-sur-Mer les formalités requises par l'art. R. 600-1 du code de l'urbanisme pour ce qui concerne le recours contentieux au motif que les pièces produites ne permettent pas d'identifier l'objet de l'envoi. Il ressort des pièces du dossier que le certificat de dépôt de la lettre recommandée et l'avis de réception produits font mention du numéro 811 lequel correspond au numéro de dossier figurant dans l'entête de la lettre accompagnant la notification du recours contentieux. En outre, la commune de Saint-Palais-sur-Mer n'invoque nullement la méconnaissance des dispositions de l'art. R. 600-1 du code de l'urbanisme pour ce qui la concerne. Dans ces conditions, et pour les motifs énoncés au point précédent, M. C établit, par les documents qu'il produit, avoir satisfait à la formalité de notification du recours contentieux à l'auteur du permis de construire prescrite à l'article R. 600-1.

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COPROPRIETE : Démolition (Cour d'appel de Chambéry, Chambre 2, 6 avril 2017, RG N° 15/01698)

Aux termes de l'art. 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs ».

En l'espèce, il n'existe pas de terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. En réalité, il n'y a pas de parties communes, mais seulement la propriété indivise d'un sol. Il s'ensuit que l'immeuble litigieux ne paraît pas relever du statut de la copropriété, mais d'une indivision. En conséquence, l'acte d'assignation qui a été signifié à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble litigieux, personne morale inexistante à cette date, est nul et de nul effet comme entaché d'un vice de fond.

Il y a lieu d'analyser la situation juridique des parties comme suit :

M. Charles B et son épouse exposent, dans un acte notarié du 13 février 1981, avoir acquis le 18 décembre 1976 pour le compte de la communauté de biens existant entre eux un immeuble consistant en un terrain nu situé à Seez (Savoie) et avoir obtenu par arrêté du 14 septembre 1979 un permis de construire 12 chalets. Ils ont alors établi par le premier acte cité, un état descriptif de division, s'appliquant sur ce terrain nu demeurant propriété indivise, en sept lots comprenant chacun le droit d'utiliser une surface déterminée pour y construire un bâtiment, et une quote-part de la propriété indivise du terrain.

Il était mentionné un lot numéro 8, mais de manière modifiée par trois lignes raturées avec renvoi approuvé.

Dans le projet raturé, le lot 8 devait constituer une partie commune, et d'ailleurs le tableau récapitulatif qui suit le mentionne en le désignant comme une route de desserte de 1180 m2, sans aucune quote-part de la propriété du sol.

Cependant, par les lignes supprimées et le renvoi, l'acte signé décrit en fin de compte le lot n° 8 comme suit : "la route de desserte aux différents lots d'une superficie de 11 ares 80 centiares et portant le numéro 8 du plan. À ce lot ne sont affectées aucunes quote-parts des parties communes de l'ensemble immobilier ; ladite route devant être rétrocédée à la commune de Bourg-Saint-Maurice et notamment faire l'objet d'une convention de servitude de passage au profit des parcelles voisines, ce que M. et Mme B. se réservent expressément de faire".

Par un autre acte du 13 février 1981, les époux B ont donné en avancement d'hoirie à leurs enfants les lots 3,4 et 5 ; on peut notamment lire dans les charges et conditions de cette donation, au titre des servitudes pouvant découler de l'état des lieux, le rappel de l'obligation pour le propriétaire du lot numéro 5 de supporter jusqu'au tracé définitif de la voie d'accès aux différents lots du 'lotissement', un rond-point devant permettre la manoeuvre des véhicules ; ladite plate-forme d'une superficie de 125 m2 environ.

Par un arrêt du 13 janvier 2011, la chambre civile de la cour d'appel de Chambéry, a statué sur un litige relatif à la prise en charge du coût d'entretien de la route de desserte constituant le lot numéro 8, sur laquelle les époux A propriétaires de deux chalets correspondant aux lots 2 et 3 d'une part, et les époux J. propriétaires d'un chalet correspondant au lot numéro 1 d'autre part, bénéficient d'une servitude de passage selon convention du 18 novembre 1983 ; dans ces motifs, la Cour a considéré, comme le tribunal, que les époux B. étaient restés propriétaires de la portion de terrain improprement dénommée lot numéro 8, qui n'a pas été soumise au statut de la copropriété, de sorte que les héritiers des époux B. demeuraient les actuels propriétaires de la parcelle dénommée lot numéro 8, étant précisé que la division du terrain entre la partie devenue assiette de la copropriété et la partie devenue route, restait à faire. La Cour en a déduit, se référant à une convention du 18 novembre 1983, que le lot 8, hors de la copropriété, était grevé d'une servitude de passage. Elle a confirmé le jugement rendu le 8 juillet 2008 par le tribunal de grande instance d'Albertville en ce sens, qui avait jugé que le lot 8 est grevé d'une servitude de passage au profit des lots 1 à 7, alors même qu'aucune division parcellaire n'était intervenue du point de vue du cadastre, au point que la matrice cadastrale ne mentionne pas la propriété du syndicat, mais traite les lots comme ceux d'un lotissement.

L'autorité de chose jugée qui s'attache à ces décisions, porte sur un droit de passage établi entre des fonds, désignés par des numéros de lots, appartenant à des propriétaires différents ; elle interdit de considérer que le lot 8, d'ailleurs décrit comme une partie privative dans l'état descriptif de division du 13 février 1981, puisse constituer une partie commune.

Il résulte de ces constatations, concernant les lots 1 à 7, que le sol est demeuré la propriété indivise, non seulement des propriétaires de ces lots, mais également, à défaut de partage, des héritiers B supposés étrangers à la copropriété. Cette seule affirmation démontre qu'on ne saurait admettre l'existence d'une copropriété, à défaut pour les héritiers B, non propriétaires des lots 1 à 7, de disposer d'un droit sur une partie privative. Il n'est pas possible de posséder une partie commune indivise (le sol de l'ensemble du tènement immobilier) autrement que sous la forme d'une quote-part, au terme du texte précité. De plus le sol de l'assiette du lot 8 ne peut pas à la fois constituer une partie commune, en le confondant avec le sol de tout le tènement, et une partie privative appartenant à l'indivision B. Or il n'y a de copropriété que si chaque lot comprend une partie privative et une quote-part des parties communes.

De plus, l'art; 3 de la loi du 10 juillet 1965 définit les parties communes en précisant que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; or, la description des lots un à 7 ne laisse subsister qu'en théorie une partie commune représentant le sol d'assiette, puisque chaque propriétaire de lot jouit privativement du sol d'assiette de son lot sur lequel a été édifiée une construction, mais n'a aucun droit de jouissance partagée avec un autre prétendu copropriétaire, sur une autre partie du terrain. Il n'existe donc pas de terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. En réalité, il n'y a pas de parties communes, mais seulement la propriété indivise d'un sol.

Lors des donations du 13 février 1981, et des ventes intervenues postérieurement, aucun partage n'a fait cesser l'indivision initiale, et seuls des droits de jouissance et de construire ont été consentis, et des droits indivis sur la propriété du sol des lots 1 à 7.

En conséquence, l'immeuble litigieux ne paraît pas relever du statut de la copropriété, mais d'une indivision.

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VENTE : Le défaut de réalisation de la condition suspensive n'établit pas le dol de l'acheteur (Cour d'appel de Lyon, Chambre 3 A, 6 avril 2017, RG N° 15/07496)

L'agent immobilier a reçu un mandat de vente portant sur un ensemble de terrains.

Ce professionnel doit être débouté de son action en responsabilité dirigée contre l'acquéreur qui n'a pas réitéré la vente en considérant que la condition suspensive d'obtention d'un financement bancaire n'était pas accomplie.

En effet, le défaut de réalisation de la condition suspensive visée au compromis ne suffit pas à établir la faute dolosive qu'aurait commise l'acheteur à l'égard de l'agence immobilière dès lors que cette dernière, comme les vendeurs, a tacitement convenu que l'expiration de ce délai ne mettait pas un terme au projet de cession.

L'agence immobilière, qui reconnaissait le caractère inapproprié du prêt à long terme pour une opération de promotion immobilière, a mis en contact l'acheteur avec la banque qui a fait une offre de financement près d'un an après. En outre, il n'est pas démontré que l'acheteur serait resté délibérément inactif pendant ce laps de temps dans sa recherche de financement, dans le but d'échapper au paiement d'une commission d'un montant sans commune mesure avec l'importance de l'opération.

Enfin, il incomberait à l'agence immobilière de démontrer que l'acheteur a délibérément omis de demander aux propriétaires vendeurs l'autorisation de pré-commercialisation de lots, condition posée par la banque pour lui accorder le prêt, alors qu'une telle demande a été formulée. La preuve n'est donc pas rapportée de la moindre faute intentionnelle qu'aurait commise l'acquéreur pour éviter de payer la commission de l'agence.

COPROPRIETE : Travaux d’accessibilité dans une copropriété : dérogation à l’exécution des travaux et dossier à produire à l’Administration (Rép. min. n° 22469 : JO Sénat, 6 avr. 2017, p. 1372)

Dans l’hypothèse d’un médecin qui exerce son activité dans une copropriété, laquelle s’est opposée par délibération à l’exécution de travaux d’accessibilité, l’Administration peut-elle exiger, au titre du calendrier de l’agenda d’accessibilité programme (Ad’Ap), la production d’un dossier complet relatif aux travaux alors même que le pétitionnaire relève du régime de la dérogation à l’exécution des travaux ?

Le ministre du Logement, en réponse à cette question, rappelle que les aménagements de mise en accessibilité d'un cabinet médical portent en général, d'une part, sur les parties communes de l'immeuble et d'autre part, sur l'intérieur du cabinet médical.

D'une part, s'agissant des parties communes de l'immeuble, les propriétaires ou exploitants d'un établissement recevant du public (ERP) peuvent se trouver face à une impossibilité administrative de mise en accessibilité lorsque l'assemblée générale des copropriétaires refuse l'autorisation de réaliser des travaux.

Afin d'éviter qu'ils ne soient sanctionnés du fait de l'inaction d'un tiers, le législateur a instauré un nouveau motif de dérogation en cas de refus de l'assemblée générale des copropriétaires de réaliser les travaux d'accessibilité dans les parties communes.

Ce nouveau motif de dérogation est codifié au 4° de l'article R. 111-19-10 du Code de la construction et de l'habitation.

En pratique, cette dérogation concerne généralement le handicap moteur. Cette dérogation pour les parties communes est accordée de plein droit lorsque l'établissement existe dans la copropriété au 27 septembre 2014.

Par conséquent, son caractère automatique n'entraîne pas la nécessité de produire un plan ou toute autre pièce justificative autre que le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires.

D'autre part, s'agissant de l'intérieur du cabinet médical, si celui-ci ne respecte pas la réglementation en vigueur, le propriétaire de l'établissement est tenu de réaliser des aménagements de mise en accessibilité.

Néanmoins, si une dérogation à la mise en accessibilité des parties communes a été obtenue pour un certain type de handicap, le propriétaire peut demander une dérogation à la mise en accessibilité de son local pour le même type de handicap au motif d'une « rupture de la chaîne de déplacement », comme indiqué au b) du 3° du I de l'article R. 111-19-10.

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DEMANDE PREALABLE DE MISE EN LOCATION : Mise en ligne des formulaires CERFA relatifs au système de demande préalable de mise en location de logement (Arrêté 27 mars 2017, Nor : LHAL1634597A, JO 4 AVR.;ARR. 27 MARS 2017, NOR: LHAL1634601A,JO 4 AVR.)

Publication des formulaires CERFA de demande préalable de mise en location d'un logement

La loi ALUR (L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 92 et 93 ; D. n° 2016-1790, 19 déc. 2016, NOR: LHAL1515791) a institué notamment aux articles L 635-4, R 635-2 et R 635-3 du Code de la construction et de l'habitat un système d'autorisation préalable à la mise en location de logement dégradés ayant pour ambition de lutter contre le mal-logement et l'insalubrité.

Les formulaires à destination des communes et leurs établissements publics de coopération intercommunale compétents, des bailleurs, locataires et professionnels de l'immobilier viennent de paraître au Journal officiel (Arr. 27 mars 2017, NOR: LHAL1634597A, JO 4 avr. ; Arr. 27 mars 2017, NOR: LHAL1634601A, JO 4 avr.) :

  • formulaire de déclaration de mise en location de logement (CERFA n° 15651), et sa notice explicative (CERFA n° 52147)

  • formulaire de demande d'autorisation préalable à la mise en location de logement (CERFA n° 15652), et sa notice explicative (CERFA n° 52148)

  • formulaire de déclaration de transfert de l'autorisation préalable de mise en locationde logement (CERFA n° 15653) et sa notice explicative (CERFA n° 52149).

Ces formulaires sont disponibles en ligne sur http://www.service-public.fr/

Vous pouvez consulter l'arrêté ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000034356843&dateTexte=&categorieLien=id

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CAHIER DES CHARGES DU LOTISSEMENT : dispositions réglementaires, après la loi ALUR (RM ; J.O. A.N. du 4 avril 2017)

M. Jacques Cresta, Député, attire l'attention de Mme la ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité sur la valeur juridique des droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans les cahiers des charges de lotissement approuvés par l'autorité préfectorale depuis la promulgation de la loi ALUR. En effet, l'un des objectifs de celle-ci est de donner la primauté exclusive du plan local d'urbanisme (PLU), ou du document d'urbanisme en tenant lieu, sur des contrats de lotissement anciens, afin de libérer des terrains à la construction de logements. Or le maintien, dans sa rédaction d'origine par la loi ALUR, de l'article L. 442-9 alinéa 3 du code de l'urbanisme, stipulant que « les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement », tend à laisser penser que la situation antérieure reste inchangée, et contredit par là-même l'alinéa précédent de l'article. En effet, l'analyse qui découle de cette lecture est que toutes les dispositions contenues dans les pièces du lotissement restent applicables dans les rapports entre colotis, la caducité ne concernant que l'opposabilité à l'autorité administrative. Dès lors, l'objectif de la loi ALUR ne peut être atteint. Aussi, il lui demande si des précisions peuvent lui être apportées en la matière, afin de déterminer qui des anciens cahiers des charges de lotissement approuvés et des documents d'urbanisme prédominent dans le cadre de l'application de loi ALUR. 

Réponse du Logement, égalité des territoires et ruralité 

L'article L. 442-9 du code de l'urbanisme dispose que les règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges s'il a été approuvé deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance du permis d'aménager si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme (PLU) ou un document d'urbanisme en tenant lieu. Dans la mesure où les dispositions relatives à la caducité des documents du lotissement de l'article L. 442-9 portent uniquement sur les règles d'urbanisme, elles ne sauraient remettre en cause les stipulations de cahier des charges de lotissement régissant les rapports entre colotis. La Cour de cassation considère en effet que le cahier des charges d'un lotissement constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues et que ses dispositions continuent à s'imposer contractuellement entre lots, même si elles sont devenues caduques pour l'administration (Cass, civ 3e, 21 janvier 2016 no 15-10566). Elles relèvent ainsi de la liberté contractuelle dont jouissent les colotis. Par ailleurs, elles ne peuvent pas par définition, entrer en contradiction avec les règles édictées dans un PLU ou un document d'urbanisme en tenant lieu. Ces documents ont en effet pour objet d'édicter des règles d'urbanisme, par essence de portée générale, dans les conditions fixées par le code de l'urbanisme. La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) prévoit que les clauses non règlementaires d'un cahier des charges de lotissement non approuvé ayant pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire sur les lots, cesseront quoi qu'il en soit de produire leurs effets le 26 mars 2019, sauf si le cahier des charges a fait l'objet d'une publication au bureau des hypothèques avant cette date. Cette publication au bureau des hypothèques (service de la publicité foncière) ou au livre foncier est décidée par les colotis conformément à la majorité définie à l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme ; les modalités de la publication vont faire l'objet d'un décret en cours d'examen par le Conseil d'État. 

VENTE IMMOBILIERE : Plus-value. Majoration forfaitaire du prix d'acquisition en cas de détachement d'une partie du terrain (Rép. min. J.O. A.N., 04 avril 2017, Q. 94960, P. 2670)

En application du 4° du II de l'art. 150 VB du Code général des impôts (CGI), lorsqu'un contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n'est pas en mesure de justifier des dépenses de travaux réalisés ou lorsque ces travaux ne peuvent être retenus pour leur montant réel faute d'avoir été réalisés par une entreprise, une majoration forfaitaire, égale à 15 % du prix d'acquisition, peut être pratiquée sur option pour la détermination de la plus-value.

Un député attire l'attention du secrétaire d'Etat chargé du budget sur le fait que cette majoration de 15 % n'est plus appliquée à l'ensemble du bien en cas de détachement d'une partie du terrain non bâti, le forfait applicable portant alors sur une assiette amputée du prix d'acquisition attribué au terrain détaché.

Le ministre rappelle que, conformément aux dispositions de l'art. 74 SD de l'annexe II au CGI, en cas de cession portant sur une partie d'un bien, la plus-value est déterminée en tenant compte de la fraction du prix d'acquisition afférente à cette seule partie. L'article 74 SF de l'annexe II au CGI précise, quant à lui, que dans une telle hypothèse, les charges, les indemnités augmentatives du prix ainsi que les frais d'acquisition doivent être retenus dans la même proportion que le prix d'acquisition lui-même (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 § 130).

Il précise ensuite que, dès lors que la cession ne porte que sur une partie d'un bien acquis initialement d'un seul tenant, les dépenses de travaux venant en majoration du prix d'acquisition, qu'elles soient prises en compte pour leur montant réel ou par l'application de la majoration forfaitaire de 15 %, doivent être déterminées distinctement pour chaque cession et calculées que sur la seule part du prix d'acquisition correspondant à la partie cédée.

En outre, dans une telle hypothèse, si le prix d'acquisition à retenir ne correspond qu'à une partie de la valeur du bien acquis initialement, il est rappelé que le prix de cession n'est, lui aussi, déterminé qu'en proportion de la seule fraction du bien cédé et non de la valeur de cession de l'ensemble du bien immobilier initialement acquis.

Par conséquent, il ne peut être envisagé de calculer la majoration forfaitaire de 15 % sur une fraction du prix d'acquisition correspondant à un terrain détaché et antérieurement vendu.

PERMIS DE CONSTRUIRE : Annulation d'un permis de construire en zone bleue du PPRI (Conseil d'État, 8e Ch., 31 mars 2017, R N° 396.909, inédit)

Le préfet de l'Essonne a demandé au tribunal administratif de Versailles d'annuler l'arrêté du 9 janvier 2015 par lequel le maire de la commune de Montgeron a délivré un permis de construire une maison individuelle à Mme B. Le  tribunal a fait droit à ces conclusions.

Les dispositions du plan de prévention des risques d'inondation (PPRI) de la vallée de la Seine dans le département de l'Essonne, approuvé par arrêté préfectoral du 20 octobre 2003, sont, selon les termes du règlement de ce plan : "destinées à renforcer la sécurité des personnes, à limiter les dommages aux biens et aux activités existants, à éviter un accroissement des dommages dans le futur et à assurer le libre écoulement des eaux et la conservation des champs d'expansion des crues" et "consistent en des interdictions visant l'occupation et l'utilisation des sols et en des prescriptions destinées à prévenir les dommages.". Aux termes de ce plan, dans le périmètre de la "zone bleue", qui concerne les zones urbanisées autres que les centres urbains exposées à un aléa fort, sont interdites, en vertu de l'art. B.I-4 du règlement, "les constructions ou les reconstructions de tous types sauf celles autorisées sous conditions".

L'art. B.A-6 de ce règlement n'autorise les reconstructions de bâtiments à usage d'habitation qu'en cas de sinistre non lié aux inondations. L'art. B.A-9 autorise "les constructions nouvelles d'habitation dans une " dent creuse " de l'urbanisation actuelle, dans le respect des règles du plan local d'urbanisme (...)". Le règlement définit une "dent creuse" comme une "unité foncière non bâtie, d'une superficie maximale de 1 000 m2, qui se caractérise en tant que discontinuité dans la morphologie urbaine environnante".

Il résulte des termes mêmes de ces dispositions, comme de leur économie générale, que, pour l'application des dispositions de l'art. B.A-9, il y a lieu de se référer à l'urbanisation qui était en vigueur lors de l'adoption du plan, soit le 20 octobre 2003, et non à l'urbanisation existant à la date à laquelle il est statué sur une demande de permis de construire. Dans le cas d'une dent creuse de l'urbanisation apparue postérieurement à l'adoption du plan, seules sont applicables les dispositions sur les reconstructions figurant à l'article B.A-6 du plan. 

Par suite, le Tribunal administratif de Versailles, qui a suffisamment motivé son jugement, n'a pas commis d'erreur de droit, ni dénaturé les pièces du dossier qui lui était soumis en appréciant le respect des prescriptions du plan de prévention des risques d'inondation au regard de l'urbanisation existant à la date de son adoption et en jugeant en l'espèce que le projet de construction de Mme B, situé en zone bleue du plan de prévention des risques d'inondation, ne constituait pas une dent creuse pour l'application de ce plan, dès lors que la parcelle litigieuse était issue de la division intervenue postérieurement à l'adoption du plan d'une parcelle déjà bâtie.

Il en résulte que commune de Montgeron et Mme B ne sont pas fondées à demander l'annulation du jugement attaqué. 

VENTE ET PROMOTION IMMOBILIERES : Terrain acquis dans l'intention d'une revente en lots : attention à la qualification d'activité occulte (CE 31 mars 2017, nos 385107 et 385108)

Dans cette affaire, un contribuable a consenti en septembre 1991 une promesse de vente d'un terrain, sous condition suspensive de l'obtention d'un arrêté de lotissement, obtenue en 1996. Une fois propriétaire, des travaux de viabilisation et d'aménagement ont été réalisés et le terrain a été divisé en huit lots, revendus en 2000 et 2001. Suite à un contrôle fiscal, l'administration a requalifié en bénéfices industriels et commerciaux les revenus issus de la vente d'immeubles à bâtir provenant de la division du terrain (CGI art. 35). L'administration a également appliqué une majoration de 80 % pour activité occulte (CGI art. 1728). Le contribuable a contesté ces suppléments d'impôt.

Le Conseil d'État valide la requalification du revenu en BIC. En effet, il retient que le terrain avait été acquis, dès l'origine, dans l'intention de le revendre après division en huit lots et obtention d'une autorisation de lotir, et non de l'utiliser pour réaliser un lotissement familial destiné aux huit membres de la fratrie du contribuable.

En revanche, il retient que la cour administrative d'appel a commis une erreur de droit en jugeant que la majoration de 80 % pouvait être retenue aux deux seules conditions que le contribuable n'ait pas fait connaître son activité à un centre de formalités des entreprises ou au greffe du tribunal de commerce, ni souscrit les déclarations fiscales qui lui incombent, mais en considérant sans incidence l'erreur dont se prévalait le contribuable, qui soutenait avoir déclaré les revenus en cause dans une mauvaise catégorie d'imposition. Ainsi, le contribuable est fondé à demander l'annulation de la pénalité de 80 %.

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CONSTRUCTION : Construction dans la zone des 50 pas géométriques (Cour de cassation, chambre civile 3, 30 mars 2017, N° de pourvoi: 15-21.790, cassation, publié au Bull.)

M. François X a acquis une propriété bâtie de M. Y, qui l'avait achetée en 1990 de M. Z, qui la tenait, depuis 1981, de M. A ; l'acte de 1981 précisait que les bâtiments avaient été édifiés par M. A selon un permis de construire du 11 mars 1974, ayant donné lieu à un certificat de conformité délivré le 8 décembre 1980 ; estimant que ces bâtiments avaient été construits sur une parcelle dépendant de la zone des cinquante pas géométriques, l'Office national des Forêts a assigné M. François X en expulsion et démolition des ouvrages, ainsi qu'en dommages-intérêts.

Pour accueillir la demande, l'arrêt d'appel, après avoir rappelé que, dans l'acte authentique de la vente consentie en 2003 à M. François X, la mention marginale selon laquelle le bien et les constructions vendues dépendaient "pour partie de la zone des cinquante pas" avait été biffée, que les actes notariés antérieurs précisaient que la parcelle vendue était bordée par la réserve des cinquante pas et que le propriétaire initial avait édifié les bâtiments en vertu d'un permis de construire de 1974 précisant que les constructions autorisées seraient implantées à cinq mètres de la limite des cinquante pas et qu'un certificat de conformité avait été délivré en 1980, retient que M. François X avait mentionné, à l'occasion d'un contrôle des agents de l'Office national des Forêts, qu'il savait que sa maison était pour partie édifiée sur la réserve des cinquante pas et qu'il ne pouvait dès lors invoquer sa bonne foi.

En statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, lors de son acquisition, M. François X était de bonne foi et pouvait ainsi se prévaloir d'une erreur commune, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

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PROMESSE DE VENTE : Promesse de vente caduque du fait de l'acheteur qui doit indemniser l'agent immobilier (Cour d'appel de Versailles, Chambre 3, 30 mars 2017, RG N° 15/03448)

L'acquéreur justifie de contacts avec la Banque Cantonale Genevoise et la Société Générale Suisse qui n'ont pas eu de suite. Néanmoins, les courriels produits à ce propos ne mentionnent ni le montant du prêt sollicité ni ses conditions, et les refus qui lui ont été opposés ne peuvent être pris en considération. Il en est de même du courriel de LCL daté du 4 octobre 2012 (et qui fait référence à des démarches en janvier 2012). Un courriel du 16 janvier 2012 mentionne également des contacts avec un établissement suisse dénommé BCGE pour un montant de 1 000 000 d'euro, sur 27 ans, ce qui ne correspond pas aux conditions d'emprunt stipulées à la promesse. Est également produite une lettre du Crédit Industriel et Commercial datée du 27 janvier 2012 faisant état d'un refus de prêt d'un montant de 1 050 000 euro, sans précision de durée ni de taux.

Ces pièces sont insuffisantes pour démontrer que l'acheteur a sollicité, dans les délais qui lui étaient impartis, soit dans les dix jours de la signature de l'acte, c'est à dire avant le 28 décembre 2011, un financement conforme aux engagements contractuels pris dans la promesse du 17 décembre 2011. Il est par ailleurs constant qu'aucune offre de prêt n'a été recueillie dans les 45 jours de la promesse, c'est à dire au 1er février 2012, même en tenant compte de la prorogation de la durée de validité de la condition suspensive à la fin du mois de mars 2012.

Il en résulte que la promesse de vente est devenue caduque par le fait de l'acquéreur, qui, en ne sollicitant pas dans le délai imparti un prêt conforme aux conditions qu'il avait lui-même fixées dans la promesse, n'a pas respecté son engagement contractuel, et est ainsi tenu de la clause pénale par application des dispositions contractuelles et de l'art. 1178 du code civil dans sa rédaction applicable avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, et devenu l'art. 1304-3 du code civil.

Il est néanmoins justement rappelé par l'appelant, dans les motifs de ses écritures, que le montant de la clause pénale peut être réduit si son montant est manifestement excessif. Or le propriétaire vendeur a finalement vendu son bien le 14 février 2013 au prix de 1 150 000 euro, en sorte que le montant de la clause pénale a été justement jugé manifestement excessif, et la somme allouée à ce titre par le tribunal sera confirmée.

Le tribunal a justement rappelé qu'aucune rémunération n'est due à l'agent immobilier avant que la vente ne soit définitive. Néanmoins l'agence fait justement valoir que le manquement de l'acheteur à ses obligations contractuelles, qui a conduit à l'échec de la vente, lui a définitivement fait perdre le produit de ses diligences, puisque le bien a finalement été vendu par un autre intermédiaire.

Néanmoins, l'aléa affectant toute transaction non encore définitivement conclue par acte authentique conduit à fixer la réparation de ce préjudice à la somme de 20 000 euro.

Sur ce dernier point, les décisions se suivent mais ne se ressemblent pas. 

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DEMOLITION DE CONSTRUCTION : Une ordonnance de démolition d'une construction doit être motivée (Cour de cassation, Chambre civile 3, 30 mars 2017, RG N° 16-10.628, inédit)

Mme X est propriétaire du lot n° 1 d'une copropriété, composé de la jouissance exclusive d'un terrain avec le droit d'y élever une construction, sur lequel la SCI Carle, dont le gérant est M. X, a édifié un bâtiment de plusieurs étages ; le syndicat des copropriétaires du 67 rue du cardinal Lemoine les a, après expertise, assignés en suppression des vues directes créées par cette construction en démolissant le studio et sa prolongation récente édifiée sur ce lot.

Pour accueillir la demande du syndicat des copropriétaires, l'arrêt d'appel retient que le constat d'huissier de justice, le rapport d'expertise et les photographies qui y sont annexées démontrent que la construction édifiée n'est pas conforme aux prescriptions du règlement de copropriété dans la mesure où elle excédait les deux étages autorisés et en comporte trois surélevés d'une construction sur la toiture et que la construction en profilé aluminium avec porte coulissante édifiée sur la toiture-terrasse du bâtiment A n'avait pas été autorisée par la copropriété dans les termes de l'art. 26 de la loi du 10 juillet 1965, en sorte qu'elle était irrégulière et devait être supprimée.

En statuant ainsi, sans motiver sa décision ordonnant la démolition du studio, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'art. 455 du Code de procédure civile.

COPROPRIETE : Les travaux irréguliers sur les parties communes justifient une remise en état des lieux (Cass. 3e civ. 30 mars 2017 n° 15-24.612 F-D)

Le syndicat des copropriétaires qui estime que les travaux, autorisés par une délibération d’assemblée générale et effectués sur les parties communes, ne sont pas conformes au projet approuvé peut demander la remise des lieux en l'état.

Un copropriétaire est autorisé par l’assemblée générale à aménager une chambre dans son grenier privatif sous réserve qu’il réalise des travaux d’isolation phonique, conformes à la réglementation en vigueur, dans les parties privatives et dans les parties communes. Le syndicat des copropriétaires, estimant que les travaux entrepris ne respectent pas ces conditions, assigne le copropriétaire en remise des lieux dans leur état initial. 

La cour d’appel de Rennes accueille la demande du syndicat. 

La Cour de cassation confirme. L’action du syndicat a pour objet de faire respecter la délibération de l’assemblée générale ayant autorisé l’aménagement du grenier, sous réserve de travaux portant sur les parties communes, et de sauvegarder les droits afférents à l’immeuble. Les pièces produites par le copropriétaire étant imprécises par rapport aux préconisations techniques du rapport d’expertise et ne suffisant pas à justifier du respect des obligations imposées par cette délibération, le syndicat avait intérêt à agir et à demander la remise en état des lieux. 

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PERMIS DE CONSTRUIRE : Difficulté d'obtenir un permis de construire en zone rurale (Rép. min. n° 18939 : JO Sénat, 30 mars 2017, p. 1322, Nougein C.)

Les départements ruraux sont confrontés à une désertification rurale. Cependant, un parlementaire a reçu le témoignage de communes rurales qui font part du refus presque systématique de l'État d'accorder des certificats d'urbanisme et des permis de construire lorsque le règlement national d'urbanisme (RNU) s'applique. Aussi il a souhaité savoir si, lorsque le maire est favorable et que les conditions de réseaux sont remplies, l'État ne doit pas accorder ces documents.

En réponse, le ministère du Logement a rappelé que la règle dite de la constructibilité limitée pose le principe selon lequel le territoire des communes qui ne sont pas dotées d'un plan local d'urbanisme, de tout document en tenant lieu ou d'une carte communale, est inconstructible sauf dans ses parties déjà urbanisées (C. urb., art. L. 111-3).

Des possibilités de construire en dehors de ces parties sont admises, mais sont strictement encadrées (C. urb., art. L. 111-4) afin de limiter une urbanisation diffuse.

Les certificats et les autorisations d'urbanisme déposés sur ces territoires sont instruits suivant les obligations imposées par le RNU. Celles-ci concernent, non seulement la desserte du projet par les réseaux (assainissement, eau, électricité, voirie), mais également son implantation, sa localisation ou encore son insertion paysagère.

L'avis favorable du maire ainsi que la présence des réseaux ne sont donc pas à eux seuls des éléments suffisants pour assurer la légalité des certificats et des autorisations d'urbanisme.

Toutefois, pour résoudre une partie des difficultés engendrées par l'application du RNU, la commune peut établir une carte communale, lui permettant ainsi d'organiser la gestion des autorisations sur son territoire.

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PERMIS DE CONSTRUIRE : Examen des demandes de permis de construire à la suite d’un certificat d’urbanisme délivré avant l’entrée en vigueur du PLU (Rép. min. n° 18833 : JO Sénat, 30 mars 2017, p. 1321, Masson J.-L.)

Un parlementaire a exposé le cas d’un administré qui dispose d'un certificat d'urbanisme de type A, délivré antérieurement à l’entrée en vigueur le 1er août 2014 du plan local d’urbanisme (PLU), mais qui reste valable 18 mois à compter de sa délivrance. Dans ces conditions, si l'administré avait déposé, à la fin de 2014, une demande de permis de construire, il lui demande si elle serait examinée sous l'égide de la réglementation visée dans le certificat d'urbanisme ou sous l'égide du PLU.

Préalablement à sa réponse, le ministre du Logement a cité les dispositions de l’article L. 410-1 du Code de l’urbanisme : « le certificat d'urbanisme, en fonction de la demande présentée :

a) indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain ;

b) indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus.

Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique ».

Le ministre a, ensuite, indiqué qu’il existe, en vertu de cet article, deux types de certificats d'urbanisme, un certificat simplement informatif (a) et un certificat dit pré-opérationnel (b).

Le certificat d'urbanisme crée des droits acquis qui valent pour toute sorte d'autorisations et cette pérennisation des règles d'urbanisme vaut pour les deux types de certificat sus-mentionnés.

Le bénéficiaire du certificat d'urbanisme est fondé à se prévaloir des droits acquis pendant 18 mois à compter de la délivrance dudit certificat.

Sont toutefois exclues des règles cristallisées celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité et de la salubrité publique. Le certificat d'urbanisme informatif (a) délivré à un administré sous l'empire du règlement national d'urbanisme (RNU) fige les règles d'urbanisme existantes pendant 18 mois :

- si un PLU est entré en vigueur le 1er août 2014, la demande de permis de construire de l'administré devra être instruite selon les règles posées par le RNU à la condition que cette demande soit faite dans le délai de 18 mois à compter de la délivrance du certificat. Néanmoins, ces règles pourront être remises en cause si des dispositions ont pour objet la protection de la sécurité et de la salubrité publique ;

- si, en revanche, la demande de permis de construire n'est pas faite dans le délai de 18 mois à compter de la délivrance du certificat d'urbanisme, elle devra alors être instruite selon les règles posées par le PLU dès lors que les dispositions d'urbanisme ont évolué.

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DEVOIR D'INFORMATION DE L'AGENT IMMOBILIER ET DU NOTAIRE : implantation du bien et activité projetée par l’acquéreur (Cass. 1re civ., 29 mars 2017, n° 15-50102, F-PB, rejet)

L’acquéreur, informé après la vente qu’il ne peut affecter le bien acquis qu’à l’usage d’habitation, le bien étant classé en zone NC, peut-il soutenir que l’agent immobilier et le notaire ont failli à leurs devoirs d’information et de conseil en ne l’alertant pas sur l’incompatibilité du classement de l’immeuble avec l’activité professionnelle qu’il projetait d’y mener ?

La Cour de cassation répond par la négative à cette question par un arrêt publié du 29 mars 2017.

La responsabilité de l’agent immobilier et du notaire sont donc écartées, dès lors qu’ils n’ont pas été avisés de la volonté de l’acquéreur de changer la destination du bien acquis.

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LITIGE ENTRE ARCHITECTES : Conciliation préalable obligatoire (CASS. 1RE CIV., 29 MARS 2017, N° 16-16.585, P+B)

 Tout litige entre architectes concernant l'exercice de la profession doit être soumis au conseil régional de l'Ordre aux fins de conciliation, avant la saisine de la juridiction compétente.

Tel est le rappel opéré par la première chambre civile de la Cour de cassation dans un  arrêt du 29 mars 2017. Les faits de l’espèce sont simples : une société A., se plaignant d'avoir été évincée, par une société B., de la maîtrise d'œuvre de travaux de construction confiée à un groupement d'entreprises dont les deux sociétés étaient membres, a assigné celle-ci aux fins d’être indemnisée de ses préjudices.

La cour d’appel déclare sa demande irrecevable, faute de saisine du conseil régional de l’ordre des architectes aux fins de conciliation. Arguant d’une violation de l’article 122 du Code de procédure civile et des articles 21 et 25 du Code des devoirs professionnels de l'architecte, la société A. se pourvoit en cassation.

En vain. La Haute juridiction rejette le pourvoi. Après avoir rappelé les dispositions de l'article 25 du décret n° 80-217 du 20 mars 1980 portant Code des devoirs professionnels des architectes, lequel fixe une obligation générale et préalable de conciliation, en la subordonnant à la seule condition que le litige en cause porte sur l'exercice par les architectes de leur profession, et énoncé que l'absence de saisine préalable du conseil régional de l'ordre des architectes constituait une fin de non-recevoir, la cour d'appel a décidé, à bon droit, que la demande formée par la société A., qui n'avait pas satisfait à cette obligation, était irrecevable, peu important qu'aucune stipulation contractuelle instituant une procédure préalable de conciliation n'ait été conclue entre les architectes, ni que ceux-ci ne relèvent pas du même conseil régional de l'ordre des architectes.

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TROUBLE ANORMAL DE VOISINAGE : Trouble causé par des travaux chez le propriétaire voisin (CA Paris, Pôle 4, chambre 2, 29 mars 2017, RG N° 15/03114)

M. et Mme L ont acquis le 8 août 2008 de la société CCPS, en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), les lots 213, 214 et 107, soit une maison individuelle et deux places de stationnement de véhicules) situés [...] et [...].

Mme et M. D sont propriétaires occupants d'un appartement au 1er étage d'un immeuble soumis au régime de la copropriété situé [...]. Ils sont assurés auprès de la MAIF.

L'immeuble du [..., D] est mitoyen du pavillon du [...] propriété de M. et Mme L.

Les désordres subis par les époux copropriétaires, consistant en l'apparition de fissures, en la dégradation de la peinture et du plâtre du fait de l'humidité très importante dans des pièces importantes de leur appartement, excèdent les inconvénients normaux du voisinage. La cause des désordres, notamment des infiltrations d'eau dans le logement de la victime provient directement de travaux réalisés chez les maîtres de l'ouvrage, travaux non terminés à ce jour et non conformes aux règles de l'art ainsi qu'aux normes en vigueur concernant les travaux neufs. Il apparaît donc que la maison appartenant au maitre de l'ouvrage, est à l'origine de l'humidité constatée dans l'appartement des époux copropriétaires voisins et des dommages que cette humidité a causés : la déconstruction du mur mitoyen a provoqué des infiltrations importantes, du fait de l'absence de descente d'eaux pluviale et de l'importance du vide (2m30 environ) laissant tomber propriétaire actuel d'ouvrage doit donc être retenue.

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VEFA : Prescription extinctive spéciale (Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 5, 29 mars 2017, RG N° 15/20081)

Par acte notarié du 23 juillet 2009, la SCI LA FERME DU CHÂTEAU a vendu en l'état futur d'achèvement (VEFA) à Mme M. et à M. M un appartement avec cave et parking (lots 16,98 et 168) situé [...].

L'achèvement des travaux a été constaté par procès-verbal d'architecte du 5 juin 2009.

Les procès-verbaux de réception des travaux ont été signés le 30 juin 2009. Mme M a signé un procès-verbal de constat d'achèvement et de remise des clés ainsi qu'un procès-verbal de prise de possession des lieux mentionnant diverses réserves. Par courriers datés des 4 et 7 août 2009, Mme M a fait état d'autres désordres auprès de la SCI.

Une expertise a été réalisée.

Si la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion, comme énoncé par l'art. 2241 du Code civil, en revanche lorsqu'une mesure d'instruction est ordonnée avant tout procès, seul le délai de prescription, et non de forclusion, est interrompu comme énoncé par l'art. 2239 dudit code, le délai ne recommençant à courir dans ce seul cas qu'à compter du jour où la mesure a été exécutée.

La prescription ne s'applique pas lorsque le vendeur en état futur d'achèvement intervient pour procéder, selon un engagement non équivoque, aux travaux réparatoires concernés.

PERMIS DE CONSTRUIRE : Intérêt à agir contre un permis de construire au vu des statuts de l'association (CE, 29 mars 2017, req. n° 395.419, Association Garches est à vous)

L'art. L. 600-1-1 du Code de l'urbanisme implique que l'intérêt pour agir d'une association contre un permis de construire s'apprécie au regard des seuls statuts déposés en préfecture avant l'affichage de la demande de permis : une modification du statut non déposée en préfecture avant cette date n'est donc pas prise en compte, quand bien même elle aurait été votée antérieurement.

Par un arrêté du 12 avril 2011, le maire de Garches a délivré à la SARL Maîtrise et développement de l'habitat (MDH) un permis de construire un ensemble immobilier ; par un jugement du 23 avril 2013, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a, sur la demande de l'association "Garches est à vous", annulé ce permis ; par un arrêt du 10 décembre 2015, contre lequel l'Association "Garches est à vous" s'est pourvuet en cassation, la Cour administrative d'appel de Versailles a, sur l'appel de la commune de Garches et de la société MDH, annulé ce jugement et rejeté la demande de l'association.

Aux termes de l'art. L. 600-1-1 du Code de l'urbanisme : "Une association n'est recevable à agir contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation des sols que si le dépôt des statuts de l'association en préfecture est intervenu antérieurement à l'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire".

Il résulte de ces dispositions qu'une association n'est recevable à demander l'annulation pour excès de pouvoir d'une décision individuelle relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol que si elle a déposé ses statuts en préfecture avant l'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire ; il appartient au juge administratif, lorsque cette condition est remplie, d'apprécier si l'association requérante justifie d'un intérêt lui donnant qualité pour agir contre la décision qu'elle attaque en se fondant sur les statuts tels qu'ils ont été déposés à la préfecture antérieurement à la date de l'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire.

D'une part, il ressort des énonciations de l'arrêt attaqué que les statuts de l'association requérante, qui lui donnent pour mission "toutes études et réalisations de nature à préserver ou améliorer la qualité de vie à Garches", avaient été déposés en préfecture en janvier 1989 avant l'affichage en mairie de la demande de permis de construire, le 21 janvier 2011, conformément aux exigences de l'art. L. 600-1-1 du Code de l'urbanisme ; en estimant qu'un tel objet, qui présente un caractère très général, ne conférait pas à cette association un intérêt lui donnant qualité pour agir contre les décisions individuelles d'urbanisme, la cour a exactement qualifié les faits de la cause.

D'autre part, si l'association s'est prévalue de ce que ses statuts avaient été complétés le 30 mai 2002 afin de lui permettre d'exercer des actions contentieuses en matière d'urbanisme, en relevant que cette modification de l'objet statutaire n'avait pas été déclarée en préfecture avant l'affichage en mairie de la demande de permis de construire, pour en déduire que les dispositions de l'art. L. 600-1-1 du Code de l'urbanisme faisaient obstacle à ce qu'il soit tenu compte de cette modification des statuts de l'association pour apprécier la recevabilité de son recours, la cour n'a pas entaché son arrêt d'erreur de droit.

Il résulte de ce qui précède que l'association "Garches est à vous" n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêt qu'elle attaque. 

PERMIS D'AMENAGER : Le périmètre du permis d'aménager a été étendu (Décret n° 2017-456, 29 mars 2017, relatif au patrimoine mondial, aux monuments historiques et aux sites patrimoniaux remarquables, art. 15 ; Journal Officiel du 31 mars 2017)

Le décret sous référence étend le champ du permis d'aménager à tous les lotissements situés dans les sites patrimoniaux remarquables, aux abords des monuments historiques et dans les sites classés ou en instance de classement.

Jusqu'à maintenant n'étaient visés que les secteurs sauvegardés et les sites classés ou en instance de classement, sont désormais concernés les secteurs correspondant aux anciennes ZPPAUP et AVAP, ainsi que ceux situés à moins de 500 mètres d'un monument historique. Ces nouvelles dispositions sont applicables aux lotissements dont la demande d'autorisation a été déposée à compter du 1er avril 2017.

On sait que si la définition du lotissement telle qu'elle résulte de l'art. L. 442-1 du Code de l'urbanisme est unique, l'autorisation requise (permis d'aménager ou déclaration préalable) est différente selon le double critère matériel ou géographique. Par défaut, les lotissements qui ne sont pas soumis à permis d'aménager relèvent de la déclaration préalable.

Étaient, en application de l'art. R. 421-19 du Code de l'urbanisme dans sa rédaction issue du décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 soumis a permis d'aménager les lotissements qui avaient pour effet, sur une période de moins de 10 ans, de créer plus de deux lots à construire lorsqu'ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité. À cette rédaction, le décret n° 2012-274 du 28 février 2012 a ajouté les lotissements également situés dans un site classé, indépendamment du nombre de lots. Le décret n° 2014-253 du 27 février 2014 a ajouté à cette liste les sites en instance de classement.

Le décret sous référence procède à une extension importante du champ d'application du permis d'aménager.

Sont désormais soumis à permis d'aménager – depuis le 1er avril 2017 – les lotissements situés dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, et dans un site classé ou en instance de classement.

Ainsi et en particulier sont soumis à permis d'aménager tous les lotissements situés en totalité ou pour partie dans un périmètre d'abord d'un monument historique (C. patr., art. L. 621-30 à L. 621-32). Il semble que dès que le projet de lotissement soit situé à moins de cinq cents mètres d'un monument historique conduit à soumettre le projet à permis d'aménager, sauf interprétation différente oar le juge administratif.

DIVISION FONCIERE : Qu'est-ce que la division en volumes ? (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis)

Contrtairement à certains pays d'Europe comme la Belgique, l'Allemagne, ou la Suisse, la division en volumes en France n'est pas codifiée. Ainsi, elle ne fait pas l'objet d'une législation ou d'une réglementation spécifique. 

La division d’un ensemble immobilier en volumes sans parties communes et non en lots de copropriété avec parties communes est permise en application du second alinéa de l’art. 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 553 du Code civil, dès lors que l’on se trouve en présence d’un ensemble immobilier complexe, un ensemble immobilier dans lequel l’appropriation du sol est hétérogène et non homogène. Un bâtiment élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée et de quatre étages carrés divisé ensuite par lots n’est pas un ensemble immobilier complexe (EIC) ; cependant, ces dernières années, la tendance des juridictions va à l’assouplissement, ainsi vers une admission de la division en volume par exemple quand les blocs du bâtiment apparemment homogène sont affectés à des utilisations très différentes et que telle est la volonté des parties, comme de vouloir faire supporter les charges du toit aux seuls propriétaires du bloc supérieur.

On fera appel à la division en volumes, quand il n’existe pas ou n’existera pas de parties communes entre les lots (des servitudes - appui, surplomb, passage, aqueduc, etc. - sont permises), par exemple lorsqu’un centre commercial va occuper partie du sous-sol et la totalité du rez-de-chaussée et que seront affectés à l’habitation l’autre partie du sol, les étages et les cages d’escalier et d’ascenseur allant du sous-sol aux étages. On utilisera aussi ce mode de division de la propriété quand il y a coexistence d’espaces publics et privés (métro en sous-sol, dalle publique, bloc d’habitation, centre commercial, centre administratif, etc.) dans un même ensemble ou pour un ouvrage en portique (sur une route ou une autoroute par exemple).

Contrairement au volume d’espace d’un lot de copropriété classique, qui disparaît en cas de destruction de l’immeuble, le volume de copropriété en volumes est un bien immobilier au sens propre du terme (Cass. Civ. 3e, 20 nov. 1996). Il a été par ailleurs jugé qu’un dessous de sol peut être détaché du reste du sous-sol par fractions qui forment à leur tour et par elles-mêmes une chose distincte et susceptible d’appropriation particulière (CA Paris, 25 sept. 1997).

L’organisation d’un EIC en volumes s’appuie sur la dissociation entre le sol, l’espace (appelé "superficie" ou "droit de superficie" trouvant un fondement - dans les art. 551, 552 et 664 du Code civil) et le tréfonds. Le volume immobilier schématiquement est un droit réel de propriété, détaché du sol, portant sur une tranche tridimensionnelle et homogène d’espace (superficie) ou de tréfonds, correspondant à un immeuble construit ou à construire, de forme géométrique ou non, identifié par sa base (dimensions et superficie) et par sa hauteur ; ce sont les cotes "Niveau général de la France" (NGF), définies par l’Institut géographique national (IGN), qui sont utilisées le plus souvent pour déterminer la hauteur du volume.

A l’intérieur de son volume, sous réserve du respect des servitudes constituées et des documents réglementaires et contractuels applicables, chaque propriétaire est libre d’appliquer le régime de propriété de son choix et ainsi il peut créer une copropriété dont un lot volume.

Les documents juridiques d’une division volumétrique sont :

- un état descriptif de division en lots (soumis aux mêmes dispositions que l’état descriptif de division de copropriété),

-  l’acte constitutif des servitudes (réseau de servitudes),

- un cahier des charges de la construction,

-  un cahier des règles d’usage et d’occupation,

- les statuts de l’organe de gestion, en général une association syndicale libre (ASL) de propriétaires, qui reçoit mission de faire respecter les cahiers des charges.

Il n’y a pas de division en volumes régulièrement instituée s’il n’y a pas d’organisation différente de celle de la copropriété (voir l'arrêt Cass. du 19 septembre 2012).

Après la construction, il convient d’établir un récolement et éventuellement de modifier les documents juridiques, en premier l’état descriptif de division, pour harmoniser avec ce qui a été réellement construit.

Il est impossible, dans le cadre d’une fiche de ce site, d’entrer dans le détail de la technique de la division en volumes. Les professionnels et particuliers peuvent prendre contact avec le cabinet pour obtenir des précisions.

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VENTE : La clause de non-garantie des vices cachés n'a pas pu jouer (Cour d'appel de Lyon, Chambre civile 1, section B, 28 mars 2017, RG N° 16/00087)

Par acte notarié en date du 24 juin 2011, M André T a vendu à M Simon D-K et à Mme Kalemba M, son épouse, les lots n° 6 (cave), 12 et 13 (locaux professionnels) de l'immeuble en copropriété "les Canuts" situé [...], moyennant le prix principal de 64 000 EUR. L'acte précisait que les lots n° 12 et n° 13 avaient été réunis pour ne former qu'un seul local commercial et qu'ils devaient être transformés en local à usage d'habitation par l'acquéreur, cette transformation ayant été autorisée par la mairie de Saint-Etienne et par les copropriétaires, aux termes d'une assemblée générale en date du 10 mai 2010.

Par lettre en date du 23 septembre 2011, les acheteurs ont signalé au syndic de copropriété de l'immeuble, le cabinet B, l'existence de désordres affectant le sol et les murs de leur appartement.

Il résulte du rapport d'expertise que les locaux vendus sont infectés par des insectes xylophages et des mérules, que les ouvrages de structure sont en équilibre précaire, et qu'il existe un péril incompatible avec une occupation à usage d'habitation. L'appartement vendu est donc inhabitable, en ce qu'il est affecté de désordres préexistant à la vente rendant nécessaires des travaux de structure qui, si l'acquéreur les avait connus, l'auraient amené soit à renoncer à son acquisition soit à en donner un prix moindre.

Si l'acte de vente comporte une clause de non garantie des vices cachés, une telle clause est sans effet s'agissant des vices que le vendeur connaissait à la date de la vente. Or le vendeur reconnaît implicitement sa connaissance du vice en faisant valoir que les acquéreurs auraient pu se rendre compte des désordres par une simple visite des caves. Cette analyse est confortée par le fait qu'il s'est abstenu de faire accéder les acquéreurs aux caves. La clause de non-garantie des vices cachés est donc inopposable à l'acheteur qui doit obtenir la résolution de la vente, la restitution du prix, le versement de la somme de 6 209 EUR au titre du remboursement des frais de la vente outre la somme de 30 210 EUR à titre de dommages et intérêts.

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BAIL A USAGE D'HABITATION : Préavis réduit à un mois sans condition d'éloignement géographique (CA Versailles, Chambre 1, section 2, 28 mars 2017, RG N° 16/00166)

Selon l'art. 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable aux contrats conclus avant l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire. Toutefois, en cas de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois.

La loi ne comporte pas de condition relative à l'éloignement géographique résultant de la mutation ou du nouvel emploi.

En l'espèce, pour justifier la réduction du préavis à un mois, les locataires ont produit une attestation de l'employeur de l'un des locataires, indiquant que le locataire, affecté à l'agence située dans le 15e arrondissement de Paris, était muté à compter du 1er décembre 2013 sur une filiale située à Paris 16ème. Par ailleurs, les locataires ont emménagé à Montfort l'Amaury après avoir quitté l'appartement objet du bail et se sont donc éloignés du lieu de travail du locataire muté. Néanmoins, ces éléments ne permettent pas de retenir que les locataires ont abusé du droit de se prévaloir d'un préavis d'un mois résultant de la mutation. La décision entreprise en ce qu'elle a dit que le délai de préavis était d'un mois sera donc confirmée.

Les locataires sortants ont remis les clés à l'huissier qu'ils avaient mandaté pour faire dresser un constat des lieux de sortie le 9 décembre 2013. Or, cet huissier qui a fait l'état des lieux sans convoquer le bailleur était le mandataire des locataires et non pas celui du bailleur. Il ne peut dans ces conditions être considéré que les clés ont été restituées le 9 décembre 2013. Le bailleur admet avoir reçu les clés le 8 janvier 2014. Faute de preuve de la restitution des clés au bailleur avant cette date, les locataires sont tenus de lui régler une indemnité d'occupation pour la période du 9 décembre 2013 au 8 janvier 2014.

EMPIETEMENT SUR LA PROPRIETE VOISINE : La démolition n'est pas automatique (Cour d'appel de Riom, Chambre civile 1, 27 mars 2017, RG N° 16/01768)

Il résulte de l'art. 545 du code civil que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique.

Aussi tout propriétaire est en droit d'exiger la démolition totale de l'ouvrage empiétant sur sa propriété, sauf lorsqu'il est techniquement possible de supprimer d'une autre manière l'empiétement par une mesure propre à faire cesser la transgression du droit de propriété.

La démolition s'applique même si l'empiétement est minime, a été commis de bonne foi et a été rendu nécessaire par l'état des lieux, et ce quel que soit les difficultés techniques des travaux et le coût ou les conséquences économiques de la démolition.

Il est aussi constant que l'exercice du droit de demander qu'il soit mis fin à l'empiétement ne saurait en aucun cas dégénérer en abus, alors même que celui-ci serait minime et ne causerait par lui-même aucun préjudice.

En l'espèce, les mesures du document d'arpentage des terrains étant imprécises et non fiables, il apparaît néanmoins qu'existe un empiètement minime des fondations d'un mur sur une propriété voisine, également d'une crête de mur et de la planche de rive d'une remise. Dès lors qu'il est possible sans fragiliser le mur et la remise de faire cesser ce trouble par des découpes en sous-sol des coulures des fondations, un déplacement de 2 cm de la planche de rive de la remise et une découpe de 6,5 cm de la crête du mur sur 4 mètres 60, la réalisation de ces travaux est ordonnée dans un délai de quatre mois, sous astreinte de 30 EUR par jour de retard durant trois mois mais sans allocation de dommages et intérêts pour supposé préjudice de jouissance.

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DEMOLITION : après annulation du permis de construire : application de la loi dans le temps (Cass. 3e civ., 23 mars 2017, n° 16-11081)

Les propriétaires d’une maison et d’un terrain attenant obtiennent, le 8 mars 2008, un permis de construire pour la réalisation d’un nouveau bâtiment avec pergola, d’un parking en toiture et de panneaux solaires. Les propriétaires du fonds voisin forment un recours contre ce permis, qui est annulé par la juridiction administrative, et poursuivent la démolition de la construction sur le fondement de l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme et, subsidiairement, l’allocation de dommages-intérêts sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.

La cour d’appel d'Aix-en-Provence accueille la demande de démolition en retenant que le permis de construire a été annulé par la juridiction administrative dès lors qu’il ne respectait pas les dispositions du plan d’occupation des sols relatives à la hauteur des constructions et que la violation de la règle d’urbanisme est à l’origine du préjudice subi par les voisins.

L'arrêt est cassé au visa de l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation énonce qu’une loi nouvelle s’applique immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment où elle entre en vigueur, même lorsque semblable situation fait l’objet d’une instance judiciaire.

Vous pouvez consulter l'arrêt intégralement ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/368_23_36445.html

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NULLITE DE LA VENTE : L'acquéreur connaissait les vices de la maison avant la vente (Cass. Civ. 3e, 23 mars 2017, pourvoi, n° 15-15.266, rejet, F-D)

La nullité pour dol est encourue lorsque le vendeur ou son mandataire professionnel, tenus d'une obligation précontractuelle de renseignement, ont gardé le silence sur une particularité déterminante du bien dont ils avaient connaissance et qu'ils étaient tenus de communiquer à l'acquéreur.

Une personne, non professionnel de l'immobilier, achète une maison d'habitation dont la vente est précédée d'un diagnostic parasitaire qui décèle la présence d'une forte humidité et de champignons lignivores. Après la vente, se plaignant du fait que le terrain est extrêmement humide, l'acquéreur, après expertise, assigne les vendeurs, et la SCP notaire en annulation de la vente et indemnisation de son préjudice.

La Cour d'appel de Rennes rejette les demandes de l'acquéreur fondées sur le dol et celles formées à l'encontre du notaire.

La Cour de cassation approuve la cour d'appel d'avoir souverainement retenu que la preuve de manoeuvres dolosives de la part des venderesses et du notaire n'est pas rapportée. L'acquéreur a reçu lors de la promesse de vente, l'état parasitaire qui mentionne le taux d'humidité de 70 % ou 90 % sur certains murs et l'humidité anormale de la maison et le notaire a expressément attiré son attention sur cette situation. De plus, à la date de cet acte, il a disposé des clefs de la maison et a pu, avant la signature de l'acte authentique, la visiter avec des entreprises afin de rechercher des remèdes aux défauts de la construction, examiner à sa convenance le jardin qui est aménagé pour remédier aux écoulements en provenance des fonds voisins et anticiper ce qu'il en était de la collecte des eaux.

Par ailleurs, la Cour de cassation approuve la cour d'appel d'avoir retenu que l'écoulement des eaux de la parcelle voisine constituait une servitude résultant de la situation des lieux, dont l'existence n'avait pas à être expressément rappelée dans les actes de vente. Le notaire n'a donc pas manqué à son obligation d'information et de conseil.

Vous pouvez consulter l'arrêt ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000034280128&fastReqId=1104557989&fastPos=1

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COPROPRIETE : Grillage litigieux : le cahier des charges du lotissement continue à s'appliquer (Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 9, 23 mars 2017, RG N° 14/24429)

M. et Mme L et Mme G sont respectivement propriétaires de maisons mitoyennes et cette dernière a fait installer en octobre 2008 un grillage entre les deux rampes d'accès au niveau de la descente de garage.

Après avoir mis en demeure Mme G de procéder à l'enlèvement du grillage litigieux, les époux L ont, par acte délivré le 3 novembre 2009, assigné celle-ci devant le tribunal d'instance de Longjumeau afin de la voir notamment condamner à procéder à l'enlèvement du grillage à ses frais, sous astreinte, et à leur régler des dommages-intérêts en réparation de leur trouble de jouissance.

Les dispositions relatives à la caducité des documents du lotissement ne portent que sur les règles d'urbanisme et ne sauraient remettre en cause les stipulations du cahier des charges de lotissements qui régissent les rapports entre colotis qui sont de nature conventionnelle et relèvent de la liberté contractuelle de ceux-ci. C'est ainsi que les règles et servitudes qu'il contient engagent les colotis entre eux pour toutes les dispositions qui y sont contenues, peu important la dissolution de l'AFU puis de l'ASL qui serait intervenue, la dissolution de cette dernière entraînant simplement le transfert de la gestion des parties communes à la municipalité, les dispositions du cahier des charges de nature contractuelle continuant d'engager les colotis.

Dès lors que le cahier des charges annexé aux actes d'acquisition des lots prévoit en ce qui concerne les clôtures qu'il est interdit aux acquéreurs de clore sur la façade principale et la pose d'un grillage d'une hauteur de 1 mètre 20 est autorisée en limite de propriété sauf en façade à condition que soit plantée en retrait une haie vive qui dans ce cas est obligatoire, il en résulte que ce cahier des charges ne contient aucune disposition réglementaire en matière d'urbanisme et régit uniquement les rapports entre colotis et la gestion des parties communes ; il constitue ainsi des règles d'intérêt privé qui doivent être respectées. Or, force est de constater que la clôture érigée par le coloti bien que placée en limite de propriété se trouve sur la façade principale des lots et elle ne pourrait répondre en toute hypothèse aux prescriptions concernant le plantage d'une haie en retrait qui vendrait réduire de façon trop importante la voie destinée au passage de voiture. Si le coloti justifie avoir obtenu une autorisation de travaux pour la clôture litigieuse, cette procédure a pour seul objectif de vérifier uniquement le respect des prescriptions d'urbanisme édictées par le PLU et non celles du cahier des charges du lotissement qui reste un document privé et auquel elle ne fait aucune référence. 

Dès lors, la clôture actuellement érigée en violation du cahier des charges doit être enlevée par le coloti sans que les époux voisins aient à justifier d'un grief.

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URBANISME : Révision simplifiée du PLU au regard notamment des objectifs économiques, sociaux et urbanistiques (Cour administrative d'appel de Versailles, Chambre 2, 23 mars 2017, RG N° 15VE01685)

Le GROUPEMENT DES USAGERS DE L'AERODROME DE SAINT-CYR-L'ECOLE (GUAS) a demandé au Tribunal administratif de Versailles d'annuler la délibération du 25 octobre 2012 par laquelle le conseil municipal de la commune de Saint-Cyr-l'Ecole a approuvé la révision simplifiée du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune qui concerne le secteur "Santos Dumont".

Eu égard à l'objet et à la portée d'une révision simplifiée du PLU, qui permet notamment d'alléger les contraintes procédurales s'imposant à la modification de ce document, il appartient à l'autorité compétente d'établir, de manière précise et circonstanciée, sous l'entier contrôle du juge, l'intérêt général qui s'attache à la réalisation de la construction ou de l'opération constituant l'objet de la révision simplifiée, au regard notamment des objectifs économiques, sociaux et urbanistiques poursuivis par la collectivité publique intéressée.

La révision simplifiée du PLU de la commune de Saint-Cyr-l'Ecole, qui porte sur une superficie de 8,9 hectares, a pour objet de permettre l'aménagement d'un secteur prévu initialement sous la forme d'une ZAC qui a été supprimée sur un site principalement occupé par des terrains en friche et des constructions délaissées menaçant ruine dans la partie nord et dévalorisant l'image du quartier et de la commune, de répondre aux besoins de développement d'activités économiques des entreprises avec un maximum de 40 000 m2 de surface et de créer " un nombre d'emplois directs ". Les énonciations de la notice explicative sont suffisamment précises et circonstanciées s'agissant de l'intérêt général, pour répondre aux exigences de l'art. L. 123-13 du Code de l'urbanisme.

L'implantation d'activités économiques participera à la requalification d'un espace délaissé dans le respect des contraintes liées au périmètre d'exposition au bruit, aux servitudes aéronautiques de dégagement et aux pistes d'envol tout en préservant des vues sur la plaine classée de Versailles.

Dans ces circonstances, l'opération présente un intérêt général justifiant le recours à la procédure de révision simplifiée.

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DISTANCE D'IMPLANTATION : entre certains bâtiments d’élevage et leurs annexes : règles et conséquences (Rép. min. n° 18839 : JO Sénat, 23 mars 2017, p. 1216, Masson J. L.)

Dans le cas où un périmètre inconstructible de 100 m a été prévu par un document d’urbanisme autour d’une écurie où se trouvent des bovins en stabulation et où l’exploitant agricole transforme ensuite une grange de stockage de paille en un lieu complémentaire de stabulation, le périmètre inconstructible de 100 m est-il élargi en conséquence ou reste-t-il inchangé, au motif qu’il n’y a eu aucune déclaration ni aucun acte administratif modifiant les documents d’urbanisme ?

Le ministre du Logement et de l’Habitat durable, à qui ce cas a été présenté, rappelle que certaines activités agricoles, en fonction du classement auxquelles elles sont soumises au titre des règles applicables aux installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE), doivent respecter des prescriptions, notamment une distance minimale d’implantation par rapport aux tiers.

L’article 5 de l’arrêté du 27 décembre 2013 relatif aux prescriptions générales applicables à certains élevages relevant de la législation sur les ICPE prévoit ainsi que certains bâtiments d’élevage et leurs annexes sont implantés à une distance minimale de 100 m des habitations ou des locaux habituellement occupés par des tiers.

En application de l’article L. 111-3 du Code rural et de la pêche maritime, qui pose un principe dit de « réciprocité », des règles d’éloignement sont aussi applicables aux tiers, qui doivent donc s’implanter en respectant des conditions de distance par rapport à l’installation classée.

En ce qui concerne la distance de 100 m, la détermination du point à partir duquel est fixée cette distance s’apprécie non à partir de la maison d’habitation de l’agriculteur, mais à partir des bâtiments destinés à accueillir des animaux ainsi qu’à partir des annexes (TA Versailles, 28 juin 1994, n° 93-3926 ; dans le même sens à propos d’un règlement sanitaire départemental : CE, 10 oct. 2001, n° 208663).

L’article 2 de l’arrêté de 2013 précité définit une annexe comme « toute structure annexe, notamment les bâtiments de stockage de paille et de fourrage, les silos, les installations de stockage, de séchage et de fabrication des aliments destinés aux animaux, les équipements d’évacuation, de stockage et de traitement des effluents, les aires d’ensilage, les salles de traite, à l’exception des parcours ».

Le bâtiment de stockage de paille est donc d’ores et déjà soumis à des distances d’éloignement et un changement d’usage doit être déclaré en préfecture. Dans ce cas, l’éleveur perd le bénéfice de l’antériorité d’installation et doit, si le bâtiment est situé en deçà des distances d’éloignement requises, demander une dérogation en préfecture.

Les futures habitations ou locaux habituellement occupés par des tiers situés à proximité de ce nouveau bâtiment devront eux aussi respecter ces obligations d’éloignement, en application de l’article L. 111-3 susmentionné.

Le ministre ajoute que ces règles sont indépendantes de l’inscription du périmètre d’inconstructibilité dans les documents d’urbanisme et s’appliquent, que ce dernier les ait retranscrites ou non.

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URBANISME : Travaux sur construction existante, sans changement de destination : le permis de construire n'est pas requis (Cour de cassation, Chambre criminelle, 21 mars 2017, RG N° 16-82.404, arrêt 427)

La construction d'une surélévation d'environ 1,20 m d'une maison d'habitation a été constatée, portant la hauteur de la construction à sept mètres sans qu'une déclaration de travaux ni une demande de permis de construire aient été faites, et en contravention aux prescriptions du plan local d'urbanisme (PLU). Le prévenu a été condamné pour infractions aux dispositions du PLU. L'arrêt retient, à bon droit, qu'en l'absence de suppression de l'incrimination pénale, la modification a posteriori des règles administratives du PLU n'a d'incidence que sur les perspectives de régularisation et ne saurait ôter aux faits constatés leur caractère délictuel dès lors que les éléments constitutifs de l'infraction pénale s'apprécient au jour de sa constatation.

Il résulte des art. L. 421-1, R. 421-14, R. 123-9 du Code de l'urbanisme, dans leur rédaction applicable au moment des faits, que sont soumis à permis de construire les travaux effectués sur des constructions existantes ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination entre les neuf différentes destinations suivantes : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerces, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt, constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif.

En l'espèce, pour déclarer le prévenu coupable d'exécution de travaux sans permis pour avoir surélevé sa maison d'habitation pour une hauteur totale supérieure à six mètres, l'arrêt énonce que la hauteur maximale des constructions fait partie des changements de destination définis à l'art. R. 123-9 du Code de l'urbanisme.

Cette décision encourt la cassation dès lors que la destination de l'immeuble restait l'habitation et que la cour d'appel avait le devoir d'analyser les faits sous toutes leurs qualifications possibles.

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CONSTRUCTION : Imposer vraiment l'assurance dommage-ouvrage (Rép. min. Publication au J.O. Assemblée nationale du 21 mars 2017)

Mme Laurence Arribagé, Députée, attire l'attention de Mme la ministre du logement et de l'habitat durable sur l'assurance de dommages-ouvrage. Le consommateur qui décide de faire réaliser des travaux de construction, devenant à cette occasion maître d'ouvrage, doit souscrire une assurance de dommages obligatoire, dite de « dommages-ouvrage », comme en dispose l'article L. 242-1 du code des assurances. Cette assurance a pour but de prévenir des dommages de nature décennale. Il s'avère pourtant que cette assurance obligatoire n'est pas systématiquement souscrite par les particuliers maîtres d'ouvrage générant à la fois des risques en matière de sinistre éventuel mais également en termes de responsabilité lors d'une revente dans un délai inférieur à 10 ans. Par ailleurs, Il s'avère que certains banquiers et notaires feraient signer une décharge à leurs clients en cas de non souscription d'une assurance dommages-ouvrage, dont le coût reste pourtant abordable. Aussi, elle lui demande les mesures qu'elle entend prendre à l'effet d'imposer systématiquement aux particuliers (dans leur intérêt) de souscrire une telle garantie. Plus largement, elle lui demande s'il ne serait pas plus raisonnable d'interdire la souscription d'un prêt ou la signature d'un acte en l'absence de production d'une telle assurance.

Réponse du Logement et habitat durable 

L'article L. 242-1 du code des assurances dispose que « toute personne physique ou morale agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792 -1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil ». Ainsi, les dispositions des articles L. 242-1 précités disposent que les personnes physiques propriétaires de l'ouvrage ou vendeur de celui-ci ou faisant réaliser des travaux ont l'obligation de souscrire une assurance « dommages-ouvrages ». Par ailleurs, l'absence de souscription d'assurance dommages-ouvrages n'enlève rien à la responsabilité du constructeur de l'ouvrage en cas de dommages, constructeur lui-même soumis à une obligation de souscription d'une assurance en responsabilité civile décennale. Il convient par ailleurs de signaler que l'article L. 231-4 du code de la construction et de l'habitat énumère les conditions suspensives à la conclusion du contrat de construction d'une maison individuelle passé entre le maître d'ouvrage et le constructeur parmi lesquelles est mentionnée l'obtention de l'assurance de dommages ce qui englobe l'assurance « dommages-ouvrages » obligatoire. En l'absence d'une telle clause suspensive pour les contrats de vente immobilière, le défaut de souscription d'une telle assurance par un particulier ne lui interdit pas de conclure un tel contrat ni de souscrire un prêt bancaire. En l'état actuel de la législation et en l'absence de dispositions contraires, ni le notaire, ni l'organisme bancaire ne peuvent conditionner la signature de l'acte de vente ou l'obtention d'un prêt bancaire au respect de l'obligation de souscrire une assurance « dommages-ouvrages ». Cependant, l'hypothèse de prendre des dispositions de nature à ajouter à cette obligation posée par le législateur doit être examinée au regard des principes dégagés par le code civil en ce qui concerne les conditions essentielles pour la validité des conventions et la liberté contractuelle entre les parties telles qu'édictées aux articles 1101, 1108 et 1109 ci-dessous : - article 1101 : « Le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose » ; - article 1108 : « Quatre conditions sont essentielles pour la validité d'une convention : le consentement de la partie qui s'oblige ; sa capacité de contracter ; un objet certain qui forme la matière de l'engagement et une cause licite dans l'obligation » ; - article 1109 : « Il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol ». La combinaison de ces trois articles du code civil détermine le régime de la liberté contractuelle et de validité des conventions passées entre les parties dûment informées et qui contractent en toute transparence et connaissance de cause en dehors de toutes contraintes ou tromperie. Aussi, les dispositions actuelles permettent de trouver un équilibre entre liberté des parties de contracter volontairement et en toute connaissance de cause, et protection de l'acheteur. 

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BAILLEURS ET LOCATAIRES : Les mesures destinées à sécuriser les relations entre bailleurs et colocataires (Rép. min. n° 82974 : JOAN, 21 mars 2017, p. 2434, Morel-A-L’Huissier P.)

Le rapport concernant le logement autonome des jeunes rendu par le Conseil économique, social et environnemental (http://www.lecese.fr/travaux-publies/le-logement-autonome-des-jeunes) préconise de donner un cadre juridique clair à la colocation et d’indexer les aides au logement sur les autres types de location partagée.

Le ministre du Logement, à qui il a été demandé les mesures qu’il entendait prendre à ce sujet, rappelle que la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR), entrée en vigueur le 27 mars 2014, a introduit dans la législation une définition de la colocation. Celle-ci est désormais définie comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ».

Certaines règles sont propres à la colocation et tendent à simplifier le recours à cette modalité de location :

- ainsi, la clause de solidarité a été fortement assouplie. Il est prévu en effet que cette clause, qui jusqu’à présent perdurait jusqu’au départ du dernier colocataire, prend fin à la date d’effet du congé lorsqu’un nouveau colocataire entre dans les lieux ou à défaut, six mois après la date du congé ;

- le bailleur peut proposer la régularisation des charges sous forme forfaitaire, mode plus adapté à ce mode de location et qui apporte une plus grande visibilité au public concerné particulièrement mobile.

- de plus, bailleur et colocataires peuvent convenir de la souscription par le bailleur d’une police d’assurance, simplifiant ainsi les démarches pour les locataires tout en sécurisant le bailleur.

La loi ALUR a aussi prévu un certain nombre de mesures visant à favoriser et développer la colocation dans le parc privé, même si ces dispositions n’ont pas vocation à s’appliquer exclusivement à la situation des jeunes, tel que le contrat de colocation qui, au même titre que les autres formes de locations nue ou meublée, doit respecter un contrat-type tel défini par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats-types de location de logement à usage de résidence principale.

De même, l’encadrement des loyers a vocation à s’appliquer aux colocations là où il est mis en place.

Le ministre ajoute que le Gouvernement, conscient de la progression de la colocation comme mode de location alternatif, poursuit sa réflexion pour améliorer et sécuriser les relations entre bailleurs et colocataires.

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COPROPRIETE : Nature du droit d'usage de la piscine de la copropriété (Cour d'appel de Chambéry, Chambre civile, section 1, 21 mars 2017, RG N° 16/02602)

L'ensemble immobilier est placé sous le régime de la copropriété. Il comprend notamment un lot 682 à usage de piscine, plage et solarium, et un lot 476 correspondant au local réservé aux installations techniques et commerciales de la piscine. Ces lots sont aujourd'hui la propriété de la SCI l'Aigle Blanc qui en a fait l'acquisition le 12 mars 2004.

Un contentieux a opposé ce copropriétaire au syndicat des copropriétaires portant sur l'application d'une convention du 20 août 1970, intitulée "convention sous-seing privé concernant l'exploitation de la piscine dépendant de l'ensemble immobilier Grand Roc" ; cette convention a été déposée au rang des minutes de M, notaire, le 20 août 1970, et publiée au bureau des hypothèques de Bonneville le 4 septembre 1970 en tant que "additif au règlement de copropriété, état descriptif de division" d'un ensemblier immobilier à usage d'habitation et commercial, construit par la société civile immobilière Argentière Mont-Blanc.

Le droit d'usage de la piscine en faveur des autres lots de la copropriété constitue une charge imposée à certains lots, pour l'usage et l'utilité des autres lots appartenant à d'autres propriétaires.

La charge foncière d'entretien et d'exploitation de la piscine et les droits d'usage sui generis des copropriétaires s'apparentent à une servitude mais ce régime juridique ne leur est pas strictement applicable en ce que ne sont pas définis précisément des fonds servants et dominants, et en ce que les droits s'exercent collectivement.

Les droits d'usage de la piscine par les copropriétaires, dans les conditions prévues par la convention litigieuse, sont des droits réels sui generis trouvant leur source dans le règlement de copropriété. C'est la volonté des parties qui régit la durée d'exercice des droits litigieux. Ils ne sont donc pas soumis aux règles de l'usufruit, par extension de l'application des art. 619 et 625 du Code civil, car la convention du 20 août 1970 a explicitement exprimé la volonté d'intégrer ces dispositions au règlement de copropriété, dont elle constitue expressément un additif, publié au fichier immobilier en annexe audit règlement. Ainsi s'est exprimée la volonté des parties de créer des droits et obligations attachés aux lots des copropriétaires, lesquels sans être perpétuels, pourront s'exercer aussi longtemps que les copropriétaires n'auront pas modifié le règlement, et aussi longtemps que l'immeuble demeurera soumis au statut de la copropriété.

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URBANISME : Aspect extérieur des constructions ayant un impact sur le paysage et non-conformité aux règles d’urbanisme (Rép. min. n° 41938 : JOAN, 21 mars 2017, p. 2387, Roig F.)

Selon le député Frédéric Roig, les plans locaux d’urbanisme (PLU) ne sont parfois pas respectés, en raison du refus d’obtempérer de la part de certains administrés.

Ainsi, notamment au sein de zones pavillonnaires, parfois anciennes, il n’est pas rare de constater des murs d’enceinte, notamment en parpaings, qui demeurent à l’état brut, alors même que le PLU et son règlement obligent de les enduire.

Les rappels des règles d’urbanisme par le maire ne suffisent pas toujours et cette situation peut mener à une dégradation du paysage, ce qui est particulièrement dommage pour des communes rurales ou périurbaines qui connaissent une fréquentation touristique.

Aussi, il demande au ministre de l’Égalité des territoires de bien vouloir lui préciser les moyens ou les pouvoirs dont dispose le maire pour obliger les administrés à se conformer aux règles d’urbanisme, notamment en ce qui concerne l’aspect extérieur des constructions ayant un impact sur le paysage.

Le ministre rappelle que Le Code de l’urbanisme prévoit des dispositifs permettant à l’autorité compétente pour délivrer les autorisations d’urbanisme (le maire ou le préfet) d’agir en cas de réalisation de travaux contraires aux règles d’urbanisme ou à l’autorisation accordée, voire de relever des infractions.

Ces moyens peuvent emprunter cumulativement :

- la voie administrative ;

- la voie pénale ;

- la voie civile.

Dans le cas d’une construction non-conforme, l’autorité compétente peut exercer un contrôle administratif, pendant l’exécution des travaux ou à leur achèvement, en exerçant le droit de visite prévu par l’article L. 461-1 du Code de l’urbanisme.

À l’achèvement, total ou partiel, des travaux, le bénéficiaire de l’autorisation doit déposer auprès de la mairie une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT). Sur la base de cette déclaration, l’autorité compétente peut effectuer un récolement, c’est à dire un contrôle portant sur la conformité des travaux aux règles d’urbanisme (C. urb., art. L. 462-2), dans le respect de la procédure contradictoire.

A compter de la réception en mairie de la DAACT, l’autorité dispose d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux ; le délai est porté à cinq mois lorsque le récolement des travaux est rendu obligatoire (C. urb., art. R. 462-6).

En cas de non-conformité, une mise en demeure est adressée au maître d’ouvrage afin de lui enjoindre de déposer un dossier modificatif ou, à défaut, de mettre les travaux en conformité avec l’autorisation en question (C. urb., art. R. 462-9, al. 1er).

Le non-respect de la mise en demeure amène l’autorité compétente à dresser un procès-verbal d’infraction afin de constater l’existence d’une construction en infraction à l’autorisation délivrée et au document d’urbanisme en vigueur.

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CONTRAT DE BAIL : illégalité de la clause prévoyant que tout mois commencé est considéré comme entier (Rép. min. n° 62982 : JOAN, 21 mars 2017, p. 2407, Rohfritsch S.)

La clause, figurant dans un contrat de bail d’un logement social, prévoyant que « tout mois commencé est considéré comme entier » est-elle valable ? N’est-elle pas en contradiction avec les dispositions accordant, par exemple pour les personnes relevant du revenu de solidarité active (RSA), un délai de préavis d’un mois, calculé de date à date ?

En réponse, le ministre du Logement rappelle que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs détermine les règles applicables aux relations entre bailleur et locataire dans le parc privé.

L’article 40 de la loi précise les articles de cette loi qui sont également applicables au parc locatif social.

Ainsi, l’article 15-I, applicable au parc locatif social, prévoit que le délai de préavis applicable au congé donné par le locataire d’un logement social est en principe de trois mois même si celui-ci peut être réduit à un mois sous certaines conditions.

Le locataire est donc redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis et celui-ci ne commence à courir qu’à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la remise en main propre par laquelle le locataire notifie son congé.

La Cour de cassation a plusieurs fois rappelé que le délai de préavis se décompte de date à date et non par mois entier, quelle que soit la durée du préavis (Cass. 3e civ, 28 oct. 2003, n° 02-14271, D) et a précisé notamment que « le montant des loyers et charges dus devait être arrêté à la date d’effet de ce congé » (Cass. 3e civ, 7 juill. 2004, n° 03-14439 : Bull. civ. III, n° 143).

Dès lors, toute clause figurant dans le contrat de bail d’un logement – social ou non – et prévoyant que « tout mois commencé est considéré comme entier » apparaît illégale aux regards des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 précitée.

Par conséquent, le locataire relevant du RSA qui, en application de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, bénéficie d’un préavis d’un mois, ne devra s’acquitter que du paiement du loyer et des charges dus pour un mois, de date à date, et ce, même si le délai de préavis ne commence pas à courir le 1er du mois.

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PLAN LOCAL D'URBANISME (PLU) : Précisions sur le classement des terrains lors d’un remaniement du PLU (Rép. min. n° 64309 : JOAN, 21 mars 2017, p. 2410, Vialatte J.-S.)

Selon le député Jean-Sébastien Vialatte, les populations montagnardes rencontrent des difficultés croissantes en matière d’urbanisme. En effet, sur la base de la loi Montagne, il n’est pas rare que des terrains constructibles soient déclassés en terrains agricoles à la faveur d’un remaniement du plan local d’urbanisme (PLU).

C’est pourquoi il souhaiterait connaître la position du ministre du Logement, de l’Égalité des territoires et de la ruralité sur les assouplissements éventuels qui pourraient être apportés à la loi Montagne.

Selon le ministre, le classement de terrains en zone agricole lors de l’élaboration ou d’une procédure d’évolution d’un PLU résulte d’analyses préalables visant à rechercher une répartition entre les zones nécessaires au développement de l’urbanisation et celles nécessaires au développement des activités agricoles, dans une préoccupation de limitation de l’artificialisation des sols, de gestion économe de l’espace et de protection de l’environnement, conforme aux dispositions du Code de l’urbanisme résultant notamment de la loi ALUR (L. n° 2014-366, 24 mars 2014 : JO, 26 mars 2014)

Les procédures d’élaboration ou d’évolution des documents d’urbanisme décentralisés font l’objet d’une association avec les personnes publiques intéressées, de la consultation de différents services ou organismes et de procédures de participation du public.

Il peut en effet arriver que des terrains puissent faire l’objet d’un classement par certaines collectivités dans des zones où les bâtiments d’habitation sont autorisés avant d’être ensuite classés dans une zone agricole où ce type de bâtiments n’est pas autorisé.

Toutefois, cela relève de la seule procédure du PLU ou du document d’urbanisme en tenant lieu, et non des dispositions du Code de l’urbanisme particulières aux zones de montagne.

Le choix du zonage qui est alors attribué relève d’une appréciation locale et la présence de bâtiments d’habitation n’est pas exclusive d’un classement en zone agricole, si les caractéristiques générales de la zone le permettent.

Il appartient donc aux autorités compétentes, qu’il s’agisse des collectivités, ou de l’État qui est associé aux procédures, d’être particulièrement attentives au classement des terrains lors des évolutions des documents d’urbanisme.

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PERMIS DE CONSTRUIRE : Limitation des recours contre un permis de construire d'immeuble à usage d'habitation en zone dite tendue (

Un immeuble dont seule la moitié de la superficie est destinée à l'usage d'habitation est un immeuble à usage principal d'habitation au sens de l'article R 811-1-1 du Code de justice administrative.

URBANISME : Qui peut agir contre un permis de construire modificatif ? (CE, 17 mars 2017, req. n° 396.362, sera publié au Rec. Lebon)

La décision reprend, après l'introduction des règles spécifiques de l'art. L. 600-1-2 du Code de l'urbanisme, les notions nouvellement élaborées d'intérêt à agir contre une autorisation de construire et y ajoute une précision quand n'est attaquée que l'autorisation modificative, l'autorisation initiale étant restée à l'écart du contentieux. L'appréciation de l'intérêt donnant qualité à agir est identique, mais elle s'attache seulement à la portée des modifications apportées par l'autorisation modificative.

Dans cette affaire, l'intérêt du voisin a été admis compte tenu des modifications notables apportées au projet initial au regard de l'implantation, des dimensions et de l'apparence de la construction. Il s'agissait de remanier les façades et le garage et de créer une surface de plancher de 15 m2 et un garage de 137 m2, ainsi qu'un nouvel accès pour les voitures.

Répondant à la jurisprudence Bartolomei (CE, 13 avr. 2016, n° 389.798), le voisin immédiat requérant, auquel un intérêt à agir est en principe reconnu, justifiait d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet qu'il contestait. Cette justification consistait simplement en la production de l'autorisation modificative attaquée, dont la lecture permettait de constater les modifications notables qu'elle apportait au projet initial. S'y ajoutaient des clichés photographiques pris depuis la propriété du plaignant.

Hors le cas particulier du voisin, le requérant doit justifier que le projet est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Les éléments qu'il apporte doivent être précis et étayés. Le titulaire de l'autorisation ou son auteur peut les combattre en produisant lui-même des informations remettant en cause la réalité des atteintes invoquées. Le juge administratif de l'excès de pouvoir apprécie les démonstrations en écartant celles qui ne sont pas asez étayées, mais sans attendre la preuve du caractère certain de ces atteintes.

Concernant l'obligation de notification du recours (C. urb., art. R. 600-1), cette prescription n'est pas applicable quand le litige concerne la décision du maire refusant de constater la caducité d'une autorisation de construire.

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NUISANCES SONORES : Information de l'acquéreur immobilier sur les nuisances sonores près d'un aéroport (Rép. min. n° 24.339 ; J.O. Sénat 16 mars 2017, p. 1101)

La ministre du Logement rappelle qu'il existe une obligation générale d'information de l'acheteur sur l'ensemble des servitudes d'urbanisme affectant le bien immobilier, servitudes au nombre desquelles se trouvent celles découlant de la localisation dans un PEB (plan d'expositon au bruit).

Pour autant, la ministre n'exclut pas de modifier le dispositif juridique actuel. Enfin, elle envisage des actions auprès de la chambre des notaires ainsi que des professionnels de l'immobilier pourraient également être réalisées pour les sensibiliser à la nécessité d'informer correctement, et le plus en amont possible, les futurs acquéreurs ou locataires d'un bien immobilier situé dans une zone de bruit d'un PEB. Des études sont en cours sur la faisabilité et les modalités pratiques de mise en oeuvre de ces mesures.

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BAIL A USAGE D'HABITATION : Annulation d'un congé irrégulier donné à une personne âgée (Cour de cassation, chambre civile 3, 16 mars 2017, N° de pourvoi: 16-11.650, rejet, inédit)

La SCI 21 Hameau Boileau, propriétaire d'un logement donné à bail à Mme X, lui a délivré un congé pour reprise au profit de l'un de ses associés, puis l'a assignée en validité du congé et expulsion ;

La SCI a fait grief à l'arrêt d'appel de prononcer la nullité du congé.

Mais ayant exactement retenu que la dispense d'offre de relogement prévue par l'art. 15- III de la loi du 6 juillet 1989 ne peut s'appliquer que lorsque le bailleur est une personne physique et constaté que la locataire, qui était âgée de plus de 70 ans et dont les ressources étaient inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, n'avait bénéficié d'aucune proposition de relogement, la cour d'appel a déduit, à bon droit, de ces seuls motifs, que le congé était irrégulier et devait être annulé.

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BAIL A USAGE D'HABITATION : Nullité absolue du bail et condition de la recevabilité de l’exception (Cass. 3ème civ., 16 mars 2017, n° 16-13063)

Les propriétaires indivis d'un appartement donné à bail délivrent un congé pour vendre à leurs locataires, puis les assignent en validité du congé. Ces derniers soulèvent l'inexistence ou la nullité du bail et, par voie de conséquence, celle du congé.

D'une part, le bail conclu au nom d'une indivision dépourvue de personnalité juridique est nul de nullité absolue, d'autre part, l'exception de nullité ne peut prospérer que pour faire échec à la demande d'exécution d'un acte juridique qui n'a pas encore été exécuté, sans qu'il y ait lieu de distinguer entre nullité relative et nullité absolue. La cour d’appel qui retient que le bail conclu au nom de « l'indivision Hubert de X... » a été exécuté par les locataires, qui ont réglé le loyer entre les mains du mandataire des propriétaires indivis, en déduit exactement que les locataires ne peuvent se prévaloir, par voie d'exception, de la nullité du bail et justifie ainsi légalement le rejet de la demande tendant à faire prononcer l'inexistence ou l'annulation du bail.

Vous pouvez consulter l'arrêt ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000034214902&fastReqId=223675755&fastPos=1

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COPROPRIETE : Modification par un copropriétaire de l’utilisation de ses lots, exercice d’un droit accessoire sur les parties communes et règles de majorité (Source : Cass. 3e civ., 16 mars 2017, n° 15-28784, D, rejet)

Les travaux envisagés par un copropriétaire en vue de transformer un hangar en maison d’habitation, impliquant une appropriation du sol d’assiette du hangar et constituant l’exercice d’un droit accessoire sur les parties communes, relèvent de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Telle est la solution retenue par la haute juridiction par un arrêt du 16 mars 2017.

En l’espèce, Mme X, propriétaire d’un hangar dans la cour d’un immeuble en copropriété, souhaitant le transformer en maison d’habitation, assigna le syndicat des copropriétaires en annulation d’une résolution de l’assemblée générale, qui, statuant à la majorité prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, avait rejeté sa demande d’autorisation de travaux, et en autorisation judiciaire d’édifier la maison.

Ses demandes ayant été rejetées, Mme X forma un pourvoi en cassation.

Celui-ci est rejeté par la Cour de cassation, qui retient que :

- si le règlement de copropriété prévoyait que les copropriétaires des hangars sur cour avaient la propriété des constructions, le sol des parties construites y était décrit comme une partie commune ;

- les travaux envisagés par Mme X relevaient de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et ne pouvaient donc être autorisés judiciairement sur le fondement de l’article 30, alinéa 4, dans la mesure où ils impliquaient une appropriation du sol d’assiette du hangar, partie commune ;

- le sol devait nécessairement, même sans création de sous-sol ou de fondations, être modifié pour recevoir une maison de trois étages et ses réseaux en lieu et place d’un hangar ;

- la modification par un copropriétaire de l’utilisation de ses lots, ayant une incidence sur le coefficient d’occupation des sols, constituait l’exercice d’un droit accessoire aux parties communes ;

- dès lors, la cour d’appel a légalement justifié sa décision.

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INDEMNISATION DE CONSTRUCTION : Modalités d'indemnisation de la construction sans autorisation d'un bâtiment sur le domaine public (CE 8è et 3è Ch.-r., 15 mars 2017, N° 388127)

Lorsque l'occupation du domaine public procède de la construction sans autorisation d'un bâtiment sur le domaine public et que ce bâtiment est lui-même occupé par une personne autre que celle qui l'a édifié ou acquis les droits du constructeur, le gestionnaire du domaine public est fondé à poursuivre l'indemnisation du préjudice résultant de l'occupation irrégulière auprès des occupants sans titre, mettant ainsi l'indemnisation soit à la charge exclusive de la personne ayant construit le bâtiment ou ayant acquis les droits du constructeur, soit à la charge exclusive de la personne qui l'occupe, soit à la charge de l'une et de l'autre en fonction des avantages respectifs qu'elles en ont retiré.

Ainsi statue le Conseil d'Etat dans un arrêt rendu le 15 mars 2017 (voir sur une l'indemnité compensant les revenus que le gestionnaire du domaine public aurait pu percevoir d'un occupant régulier pendant cette période, CE, 13 févr. 2015, n° 366036).

La cour administrative d'appel a jugé que la redevance d'occupation du domaine public au titre de l'occupation irrégulière d'une de ses dépendances, résultant de l'implantation du sous-sol d'un bâtiment empiétant sur le tréfonds de ce domaine, ne pouvait être mise à la charge de "l'occupant non propriétaire" d'une partie du sous-sol de l'immeuble, lié par un "bail" au constructeur de ce bâtiment, alors même que cet occupant y exercerait une partie de son activité commerciale.

En statuant ainsi pour confirmer l'annulation des titres de recettes émis par la commune de Cannes à l'encontre de la société X, elle a donc, au vu du principe précité, commis une erreur de droit.

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CONTRATS DE MAISONS INDIVIDUELLES : Les sanctions applicables aux constructeurs de maisons individuelles (Rép. min. n° 97322 : JOAN, 14 mars 2017, p. 2239, Gosselin P.)

Selon le député Philippe Gosselin, les constructeurs de maisons individuelles, professionnels reconnus comme tels et regroupés dans des organisations professionnelles locales et nationales, sont de plus en plus soumis à une concurrence – qu’ils estiment déloyale – d’autres corps de métiers qui eux aussi assurent des constructions « clés en main » de logement mais sans être soumis à l’obligation d’un « contrat de construction » tel que défini par la loi n° 90-1129 du 19 décembre1990.

De ce fait, ils n’ont pas, par exemple, l’assurance dommages-ouvrage à souscrire, ni à présenter les mêmes garanties bancaires.

Il interroge donc le Gouvernement pour connaître sa volonté de réellement faire appliquer les sanctions prévues par la loi précitée.

En réponse, le ministre du Logement rappelle que tout professionnel, quel qu’il soit, qui effectue des travaux de construction, est tenu de souscrire l’assurance en responsabilité décennale des constructeurs prévue à l’article L. 241-1 du Code des assurances, le défaut de souscription étant puni pénalement d’un emprisonnement de six mois et d’une amende de 75 000 € ou de l’une de ces deux peines seulement.

De son côté, le propriétaire du terrain, appelé maître de l’ouvrage, doit souscrire l’assurance dommages-ouvrage prévue à l’article L. 242-1 du même code, avec dispense de peine en cas de défaut de souscription.

Parmi les mentions que doit obligatoirement comporter le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) figurent notamment, outre la référence de l’assurance dommages, les justifications des garanties de livraison et de remboursement apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat.

À cet égard, un moyen de contrôle a été institué à l’article L. 231-10 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), qui prévoit que le prêteur ne peut débloquer les fonds que dès lors qu’il a eu communication de l’attestation de garantie. À défaut de contrôle, le prêteur commet une faute qui engage sa responsabilité contractuelle.

Le CCMI obéit à une législation d’ordre public impérative, comprenant des sanctions pénales en cas de paiement anticipé du prix avant la signature du contrat de CCMI ou avant la date d’exigibilité de l’échelonnement des paiements (CCH, art. L. 241-1) ou en cas de défaut de contrat écrit de CCMI et de défaut de garantie de livraison (CCH, art. L. 241-8).

Ces dispositions s’imposent à tous les intervenants, peu importe leur libellé.

Enfin, la direction générale de la consommation, de la concurrence et de la répression des fraudes (DGCCRF) effectue à intervalles réguliers des contrôles et vérifie le respect par les constructeurs de maison individuelle des règles d’information et de protection des particuliers maîtres d’ouvrage.

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DEMOLITION D'UNE CONSTRUCTION : Echec à la demande de démolition d'un garage dans un lotissement (Cour d'appel de Dijon, Chambre civile 1, 14 mars 2017, RG N° 14/02026)

Mme Lucette P, veuve D, est propriétaire à [...], d'un fonds sur lequel est édifiée sa maison d'habitation. M. Xavier L et son épouse, née Agnès C, sont quant à eux propriétaires du fonds voisin situé [...]. Ces derniers ont fait édifier en vertu d'un permis de construire du 8 novembre 2011 un garage destiné à accueillir deux véhicules automobiles, d'une surface de 54 m2.

Par exploit du 24 septembre 2012, Mme D a fait assigner les époux L devant le TGI de Dijon, sur le fondement des art. 1134 et 1147 du code civil, aux fins de démolition du garage et d'allocation de 3 000euro de dommages et intérêts, et, sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, aux fins d'indemnisation de son préjudice de perte de vue et d'ensoleillement à hauteur de 5 000 euro et de perte de valeur vénale de sa propriété à hauteur de 20 000 euro.

Elle a fait valoir qu'en dépit de sa conformité au permis de construire le garage portait atteinte à ses droits en contrevenant aux prescriptions du cahier des charges du lotissement relatives à l'édification d'annexes, qui ont entre les co-lotis un caractère contractuel, en ce que la surface de l'immeuble construit était inadaptée, en ce que la construction ne possédait pas de toit en terrasse et en ce qu'il était édifié en limite de propriété. Elle a indiqué par ailleurs que l'édifice lui causait un trouble anormal du voisinage en ce qu'il la privait de vue et d'ensoleillement, et en ce qu'il entraînait une perte de la valeur vénale de sa propriété.

La demande de démolition d'un garage d'une surface de 54 mètres carrés pour une surface utile de 48 mètres carrés, construit en limite de propriété est rejetée en l'absence d'une violation du cahier des charges du lotissement. En effet, les dispositions relatives aux dépendances et constructions annexes ne définissent pas la superficie autorisée par une limite précisément quantifiée. Cette superficie est sujette à appréciation. Le bâtiment n'occupe que 4,5 % de la surface totale de la parcelle et le cahier des charges a été établi en 1957. En raison de l'évolution des modes de vie, des normes applicables à l'habitat, à l'urbanisme ou encore à l'environnement, les règles posées par le cahier des charges doivent être adaptées aux contraintes contemporaines. Ainsi, le bâtiment litigieux, qui remplit à la fois les fonctions de garage et de remise, est en adéquation avec la composition de la famille de cinq personnes, son niveau de vie et le volume de l'habitation principale, d'autant que celle-ci était dépourvue de garage et de dépendance jusqu'à la construction du bâtiment.

Même si le cahier des charges prévoit que les clôtures doivent être constituées de haies vives montées sur fil de ronce, le bâtiment, dont le mur constitue la clôture, ne contrevient à cette disposition dès lors que ce sont les règles d'urbanisme issues du PLU qui ont imposé aux appelants de construire le bâtiment en limite séparative, le retrait de 4 mètres comme la seule alternative n'apparaissant pas satisfaisante eu égard à la configuration des lieux.

La présence du bâtiment n'est pas de nature à engendrer une perte de vue, de lumière ou d'ensoleillement excédant les troubles qui peuvent normalement être attendus du voisinage, mais sa proximité alliée à ses dimensions constitue un élément préjudiciable à l'agrément général de la propriété de la requérante susceptible d'influer sur le prix qu'un acquéreur potentiel serait disposé à en donner. Il en résulte une perte de valeur vénale de la propriété, qui constitue en soi un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. En conséquence, les appelants sont condamnés au paiement de 15 000 euro à titre de dommages et intérêts.

DROIT DE PROPRIETE : De l’usufruit au quasi-usufruit?

Le droit de propriété sur un bien peut être décomposé en deux droits complémentaires mais distincts : l’usufruit, d’une part, et la nue-propriété, d’autre part, détenus par deux personnes différentes.

Cette situation se rencontre souvent dans des schémas de transmission familiale. L’usufruitier peut alors jouir du bien ou en percevoir les revenus, mais il ne peut en disposer ou le vendre, puisqu’il doit en conserver la substance et le rendre à son décès.

Mais comment exercer un simple usufruit sur des biens dont on ne peut faire usage sans les consommer telles les sommes d’argent ? Dans ce cas, le législateur a prévu des modalités d’exercice particulier de cet usufruit au moyen du quasi-usufruit. Ainsi, l’usufruitier devenu quasi-usufruitier pourra faire usage de la chose comme un plein propriétaire. Il pourra en disposer librement à charge pour lui de les restituer à son décès, ou d’en restituer l’équivalent en valeur. On parle alors de dette de restitution.

Retrouver les prérogatives d’un plein propriétaire

Le quasi-usufruit est très tentant pour l’usufruitier, puisqu’il retrouvera toutes les prérogatives d’un plein propriétaire. Mais attention, le quasi-usufruit n’est pas adapté à toutes les situations. Il sera parfois utile de l’écarter tout simplement, ou bien de prévoir ses conditions de mise en place. Il sera notamment indispensable de prévoir si le quasi-usufruitier aura ou non à fournir une garantie au nu-propriétaire pour éviter un risque d’insolvabilité.

Il faudra bien sûr prévoir les modalités et délais de paiement. Enfin, il ne faut pas perdre de vue que les modalités de calcul de l’impôt de plus-value suite à la vente de titres démembrés diffèrent selon qu’il y a ou non quasi-usufruit sur le prix de cession.

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COMPROMIS DE VENTE : Caducité du compromis de vente (Cour de cassation, chambre civile 3, 9 mars 2017, N° de pourvoi: 15-26.182, cassation partielle, publié au Bull.)

Par acte sous seing privé du 5 décembre 2012, Mme X et M. et Mme Y ont conclu une promesse synallagmatique de vente d'un terrain à détacher d'une parcelle plus grande, sous conditions suspensives d'obtention d'un prêt avant le 30 mai 2013 et d'un permis de construire avant le 15 juillet 2013 par les acquéreurs, la réitération étant fixée au 31 juillet 2013 ; Mme X ayant refusé de signer l'acte authentique, M. et Mme Y l'ont assignée en vente forcée et paiement de la clause pénale.

L'arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa de l'art. 1176 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

Selon ce texte, lorsque, dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu'à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n'est pas accomplie, la promesse est caduque.

Pour dire la vente parfaite et ordonner sa réalisation forcée, l'arrêt retient que Mme X, venderesse, ne prétend pas avoir rempli les formalités nécessaires à la mise en oeuvre de la caducité pour absence de dépôt de la demande du permis de construire et de l'obtention du prêt dans les délais prévus, ni avoir cherché à obliger M. et Mme Y, acquéreurs, à signer l'acte authentique après le 31 juillet 2013.

En statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

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LOGEMENT DECENT : La performance énergétique bientôt prise en compte (Décret 2017-312 du 9 mars 2017 : JO 11)

Un décret, pris pour l’application de la loi 2015-922 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte, intègre la performance énergétique aux caractéristiques du logement décent.

Le bailleur d'un logement destiné à l'habitation principale est tenu de délivrer au locataire un logement décent (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 6). La loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte a ajouté aux caractéristiques du logement décent un critère de performance énergétique qui vient d'être précisé par décret.

Ainsi, à compter du 1er janvier 2018, le logement doit être protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés doivent présenter une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés doivent être munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

A compter du 1er juillet 2018, le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Vous pouvez consulter le décret ici : https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2017/3/9/LHAL1602083D/jo/texte

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ERREUR DE MESURAGE : Information et responsabilité du notaire (Cour de cassation, chambre civile 3, 9 mars 2017, N° de pourvoi: 15-29.384, inédit)

La société CHW a acquis, le 3 décembre 1997, un bien immobilier comportant un local commercial de 50 m² au rez-de-chaussée et une cave en sous-sol, qu'elle a revendu le 20 juillet 2006, par l'entremise de la société Foncia Paris, qui avait donné mission à la Compagnie nationale d'expertise et de mesurage, devenue la société Constatimmo, d'établir le métrage "loi Carrez" ;  l'attestation de mesurage a mentionné une superficie de 79, 21 m² intégrant une réserve de 31m² ; un arrêt du 29 juin 2011 a condamné la société CHW à payer à l'acquéreur la somme de 36 876,50 EUR, au titre de la réduction du prix pour déficit de surface ; la société CHW a assigné la société Foncia et la SCP notaire, qui a dressé les actes du 3 décembre 1997 et du 20 juillet 2006, en responsabilité.

1/ La société Foncia, la société Constatimmo, la société Allianz IARD et la SCP notariale ont fait grief à l'arrêt d'appel de les condamner in solidum à payer à la société CHW la somme de 44 420,30 EUR à titre de dommages-intérêts ;

Mais ayant relevé que l'attestation de superficie établie par la Compagnie nationale d'expertise et de mesurage comportait une erreur de mesurage grave et manifeste, en ce qu'elle indiquait une surface de 79,21 m² au rez-de-chaussée, alors que cette mesure comprenait l'ancienne cave transformée en réserve située en sous-sol, et que la société Foncia, professionnel de l'immobilier, qui connaissait parfaitement le local, aurait dû se rendre compte de cette erreur et demander au métreur de la rectifier et qu'il appartenait à la société Foncia et au notaire, rédacteur des actes d'achat et de vente, de vérifier les indications de cette attestation et, soit de faire modifier la surface légale, soit de mentionner une réserve concernant la cave reliée au rez-de-chaussée dans la promesse de vente et dans l'acte notarié, et souverainement retenu que ces fautes avaient causé un préjudice à la société CHW, consistant en la perte de chance de vendre son bien au prix d'évaluation auquel il avait été proposé, la cour d'appel, qui en a déduit que la société Constatimmo, la société Allianz IARD, la société Foncia et la SCP notariale devaient réparer l'entier préjudice de la société CHW, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef.

2/ La société Constatimmo et la société Allianz IARD ont fait grief à l'arrêt d'appel de les condamner, in solidum avec la société Foncia et la SCP notariale, à payer à la société CHW la somme de 44 420,30 EUR à titre de dommages-intérêts et à supporter cette condamnation à proportion de 20 %.

Mais ayant constaté que l'attestation de superficie établie par le mesureur comportait une erreur en ce qu'elle indiquait que le lot n° 4, constitué pour lui par l'intégralité du local, était situé en rez-de-chaussée, alors que la surface mesurée de 79,21 m² comprenait également l'ancienne cave transformée en réserve, située au sous-sol, et relevé que cette grave erreur de mesurage engageait la responsabilité de son auteur, tenu en tant que professionnel d'une obligation de résultat, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef.

3/ La SCP notariale a fait grief à l'arrêt d'appel de la condamner, in solidum avec la société Foncia, la société Constatimmo et la société Allianz IARD, à payer à la société CHW la somme de 44 420,30 EUR à titre de dommages-intérêts.

Mais ayant relevé que le notaire était intervenu à l'acte d'achat du bien du 3 décembre 1997 par la société CHW et qu'il avait mentionné, dans l'acte de vente du 20 juillet 2006, un constat d'huissier de justice dressé quelque jours avant l'acte du 3 décembre 1997, indiquant que le lot n° 4 communiquait avec le lot n° 6 par une trappe donnant accès au sous-sol, la cour d'appel, qui a retenu souverainement que le notaire avait eu conscience de la difficulté liée au mesurage de la surface déclarée à l'acte par la société venderesse et avait manqué à son devoir de vérification et de mise en garde quant à l'incidence d'un métrage inadéquat, a, par ces seuls motifs légalement justifié sa décision de ce chef.

4/ La SCP notariale a fait le même grief à l'arrêt d'appel.

Mais ayant souverainement retenu que le notaire avait manqué à ses devoirs de vérification et de mise en garde quant à l'incidence de l'erreur de mesurage du bien et que la société CHW avait subi un préjudice consistant en la perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre, la cour d'appel en a exactement déduit que la SCP notariale devait réparer ce préjudice.

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LOTISSEMENT : Le cahier des charges de lotissement est pérenne (Cour de cassation, chambre civile 3, 9 mars 2017, N° de pourvoi: 16-13.085 , cassation partielle, inédit)

M. et Mme X, propriétaires d'une maison édifiée sur un lot de lotissement, ont assigné M. et Mme Y, colotis, en démolition d'un bâtiment annexe et de clôtures qui auraient été édifiés en méconnaissance des dispositions du cahier des charges.

Sur le premier moyen, ci-après annexé : 

M. et Mme Y, les colotis, ont fait grief à l'arrêt d'appel de leur déclarer opposable le cahier des charges et d'ordonner la démolition sous astreinte du bâtiment annexe et des clôtures.

Leur pourvoi est rejeté.

Le cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.

Ayant relevé que le cahier des charges, qui était expressément mentionné dans l'acte de vente de M. et Mme Y, n'avait pas fait l'objet de modification conventionnelle et demeurait applicable dans les rapports entre colotis et retenu que les constructions litigieuses avaient été réalisées en méconnaissance de ses dispositions, la cour d'appel en a déduit à bon droit que les demandes de M. et Mme X devaient être accueillies.

En l'espèce, il s'agissait d'une l'extension à usage de garage et atelier, qui est un bâtiment annexe relevant de l'article 11, b) puisqu'il ne répond pas à la définition des bâtiments principaux visés au a), que les époux Y ont fait construire sur la parcelle AE 141 leur appartenant, au nord de la maison, et dont l'emprise au sol couvre intégralement la largeur comprise entre la maison et la limite séparant leur propriété de celle des époux X  ; en effet, cette extension est ainsi adossée non à la limite du fond de leur lot, qui se situe à l'ouest de celui-ci, mais à sa limite latérale au nord et viole ainsi la convention, peu important, selon les demandeurs, que cette extension ait bénéficié d'un permis de construire dont la délivrance n'autorisait pas pour autant à préjudicier aux droits des colotis.

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URBANISME : Appel à candidature en matière de plan local d’urbanisme intercommunal (Min. Logement, communiqué de presse 8 mars 2017)

Le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) est un document d’urbanisme à l’échelle d’un groupement de communes qui :

- étudie le fonctionnement et les enjeux du territoire ;

- construit un projet de développement respectueux de l’environnement ;

- et formalise des règles d’utilisation du sol.

Le PLUi vise l’émergence d’un projet de territoire partagé, consolidant les politiques nationales et territoriales d’aménagement avec les spécificités du territoire. Depuis 2010, plus de 540 PLUi ont été prescrits. Désormais, plus de la moitié des intercommunalités ont décidé de mettre en œuvre une planification urbaine intercommunale. Un processus qui va s’accélérer avec l’échéance du 27 mars 2017 prévue par la loi ALUR qui vise une généralisation du transfert de cette compétence vers les communautés de communes et d’agglomérations, et avec à la loi Égalité et Citoyenneté, qui apporte de la souplesse dans le cadre de la refonte de la carte intercommunale.

L’appel à candidature sur les PLUi exemplaires doit permettre d’identifier les démarches innovantes et reproductibles dont pourraient s’inspirer les collectivités volontaires.

Doté de 600 000 €, cette démarche permettra de récompenser une quinzaine de lauréats d’excellence dans deux catégories différentes en fonction de l’état d’avancement du projet :

Catégorie 1 : PLUi en cours d’élaboration (dotation jusqu’à 50 000 € par projet)

Cette catégorie permettra d’accompagner financièrement les documents en cours d’élaboration qui traitent des thématiques suivantes :

- innovation pour pallier des difficultés territoriales particulières ;

- démarche pilote en matière de nouveaux outils d’urbanisme et de transition énergétique ;

- document le plus appropriable par les citoyens, les élus ou par les praticiens.

Catégorie 2 : PLUi en vigueur (dotation globale estimée entre 100 000 et 200 000 €)

Cette catégorie permettra d’accompagner les élus dans la valorisation auprès des habitants des PLUi qui auront notamment traité de manière innovante :

- la revitalisation urbaine ;

- la programmation d’une offre de logements adaptée aux besoins exprimés à l’échelle du territoire.

Les collectivités ont jusqu’au 15 avril 2017 pour proposer leur candidature pour lesquelles toutes les modalités sont disponibles sur le site du ministère :

http://www.logement.gouv.fr/appel-a-candidatures-plui-2017Les résultats seront annoncés, à l’automne 2017, par un jury national lors du séminaire annuel du Club PLUi.

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PROPRIETE : Le propriétaire voisin n'est pas responsable du glissement de terrain (Cour d'appel de Pau, Chambre 1, 7 mars 2017, RG n° 15/01269)

Fabrice est propriétaire d'une parcelle cadastrée sur le commune de Bayonne, section AN n° 65, située à l'aplomb de la parcelle section AN n° 237, propriété des consorts D., qui ont constitué le syndicat de la copropriété maison Bernadot.

Le 18 septembre 2009, de fortes intempéries ont entraîné un glissement du terrain appartenant à Fabrice. Les terres éboulées ont éventré le mur extérieur du bâtiment de la copropriété maison Bernadot et ont envahi une partie du bâtiment.

Deux arrêtés ministériels ont reconnu la commune de Bayonne en état de catastrophe naturelle, le 16 octobre 2009 s'agissant des inondations et des coulées de boue, et le 30 novembre 2010 pour les mouvements de terrain.

Selon l'expertise, la cause unique de l'éboulement de terrain est le caractère exceptionnel d'un épisode pluvieux qui a rendu instable un talus dont les venues d'eau naturelles antérieures n'avaient pas rompu l'équilibre. Dès lors, le caractère extérieur de ce glissement de terrain dû à un phénomène climatique imprévisible au regard des conditions climatiques locales, et irrésistible dans son ampleur, fait que ces intempéries exceptionnelles avaient les caractères de la force majeure pour le propriétaire du terrain d'où provient l'éboulement. Ceci est d'ailleurs corroboré par les arrêtés de catastrophe naturelle émis suite à cet épisode. Le propriétaire n'engage donc pas sa responsabilité du fait du glissement de terrain ainsi intervenu. Par ailleurs, la présence des terres éboulées sur le terrain du propriétaire requérant rendant impossible la reconstruction de son immeuble, est également consécutive à cet événement unique, présentant les caractère de la force majeure. L'action fondée sur un trouble de voisinage ne saurait donc davantage prospérer.

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INDIVISION ET PROPRIETE : Publication de la loi visant à favoriser l'assainissement cadastral et la résorption du désordre de propriété (L. n° 2017-285, 6 mars 2017 : JO, 7 mars 2017)

L’article 1er de la loi du 6 mars 2017 visant à favoriser l'assainissement cadastral et la résorption du désordre de propriété entérine le recours aux actes de notoriété acquisitive mais uniquement pour les immeubles situés en Corse.

La proposition de loi initiale tendait à consacrer dans le code civil l’acte notarié de notoriété afin de sécuriser les actes issus de la reconstitution des titres opérée par le biais de la procédure de prescription acquisitive. Toutefois, le Sénat, après avoir constaté que les difficultés foncières liées à l'inexistence de titres de propriété pour des surfaces importantes de territoires étaient en réalité circonscrites à la Corse et à certaines collectivités situées outre-mer, a limité le recours aux actes de notoriété acquisitive à la Corse.

L’article 2 assouplit les règles de majorité applicables en matière d'indivision constatée par un acte de notoriété acquisitive (le dispositif est donc limité à la Corse comme l’indique l’article 1er).

L’article 3 optimise une disposition prise dans le cadre du projet de loi de finances pour 2015, qui avait institué une exonération de 30 % des droits de mutation à titre gratuit lors de la première mutation d’un bien situé sur le territoire national qui avait été titré pour la première fois entre le 1er octobre 2014 et le 31 décembre 2017. L’objet de cet article est d’améliorer le dispositif à deux niveaux, d’une part en augmentant le taux à 50 % pour qu’il y ait une attractivité réelle et fortement avantageuse, et d’autre part, en prorogeant l’échéance du dispositif de 2017 à 2027 (car à ce jour le dispositif n’a pas été suffisamment utilisé).

L’article 4 concerne exclusivement la Corse qui dispose depuis plus de deux siècles d’une fiscalité différenciée en matière de succession, et dont le retour au droit commun est prévu pour 2018. Cet article 4 proroge l’exonération partielle à 50 % des droits de succession sur les biens sis en Corse de dix années pour permettre au Groupement d’intérêt public chargé de la reconstitution des titres de propriété en Corse (GIRTEC) d’avancer sur les dossiers de reconstitution.

L’article 5 concerne aussi la Corse qui, particulièrement marquée par le désordre de la propriété, dispose du GIRTEC pour assister les professionnels du notariat et accélérer la reconstitution des titres de propriété. Depuis le 31 décembre 2014, le droit de partage de 2,5 % constitue souvent un frein aux règlements successoraux et favorise le maintien dans l’indivision. Dès lors, ce texte prévoit une exonération des droits de partage entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2027.

Vous pouvez consulter le texte ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000034150658&dateTexte=&categorieLien=id

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TITRE DE PROPRIETE EN CORSE : Remèdes juridiques et fiscaux à l’absence de titre (Loi 2017-285 du 6 mars 2017 : JO 7 texte n°1)

Pour résorber « le désordre de propriété » régnant en Corse, les actes notariés de notoriété acquisitive sont consacrés, les majorités requises dans les indivisions assouplies et les dispositifs fiscaux en matière de succession aménagés.

En Corse, plus de 34 % des parcelles sontsans titre de propriété opposable. En l’absence de titre depuis plusieurs générations, les indivisions peuvent compter un grand nombre d’indivisaires. Cette situation rend toute opération de transmission complexe et onéreuse, spécialement le règlement des successions. Pour y remédier, une loi encourage la reconstitution des titres de propriété sur l’île, facilite le règlement des indivisions et prévoit des incitations fiscales transitoires.

Les actes notariés de notoriété acquisitive, issus de la pratique des notaires corses, sont consacrés. Ils établissent la propriété en constatant une possession conforme aux conditions de la prescription acquisitive. L’article 1 de la loi 2017-285 du 6-3-2017 prévoit qu’un tel acte, lorsqu'il porte sur un immeuble situé en Corse, fait foi de la possession, sauf preuve contraire. Il ne peut être contesté que dans un délai de cinq ans à compter de la dernière des publications de cet acte par voie d'affichage, sur un site internet et au service de la publicité foncière. Cette disposition s'applique aux actes de notoriété dressés et publiés avant le 31 décembre 2027.

La gestion des indivisions constatées par un acte de notoriété acquisitive est facilitée par un assouplissement des règles de majorité prévues par l’article 815-3 du Code civil : quand les deux tiers des droits indivis sont normalement requis, plus de la moitié des droits suffit ; quand l’unanimité est nécessaire, la majorité de deux tiers des droits indivis est admise. Le ou les indivisaire(s) agissant doivent informer leurs coindivisaires (article 2).

La première transmission (succession ou donation) d'immeubles ou de droits immobiliers dont le titre de propriété est régulièrement constaté entre le 1er octobre 2014 et le 31 décembre 2017 bénéficie d'une exonération à hauteur de 30 % de la valeur des immeubles ou droits transmis (CGI art. 793, 2-8°). L’article 3 de la loi porte l’exonération à 50 % pour les transmissions réalisées à compter du 8 mars 2017 et proroge le dispositif jusqu’au 31 décembre 2027. L'exonération s'applique à l’ensemble du territoire national, même si en pratique elle concerne tout particulièrement les immeubles situés en Corse.

Les immeubles situés en Corse bénéficient d’une exonération de droits de succession à hauteur de 50 % jusqu’au 31 décembre 2017 (CGI art. 1135 bis). L’article 4 de la loi, qui concerne exclusivement la Corse, proroge l’exonération jusqu’au 31 décembre 2027.

L’exonération du droit de partage d’immeubles situés en Corse dans le cadre d’indivisions successorales, qui avait pris fin au 31 décembre 2014, est rétablie (CGI art. 750 bis B nouveau).Elle s’applique aux actes passés entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2027.

La prescription acquisitive est régie par les articles 2258 et suivants du Code civil. Elle produit effet si la possession a été, en principe durant trente ans, continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire (C. civ. art. 2261 et 2272).

Vous pouvez consulter le texte ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000034150658&dateTexte=&categorieLien=id

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COMPROMIS DE VENTE : Non-prorogation de la validité de la condition suspensive du compromis (Cour d'appel de Paris, pôle 4 - chambre 1, 3 mars 2017, N° de RG: 15/13938)

L'avant-contrat prévoit que si les parties décidaient, pour des raisons de pure convenance personnelle, de proroger conventionnellement la durée de la condition suspensive d'obtention de prêt après le 3 janvier 2012, cette prorogation ne pourrait se faire que sur demande expresse de l'acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur. 

Or, le tribunal ne peut être approuvé d'avoir retenu que la condition suspensive avait été maintenue au-delà du 3 janvier 2012. 

En effet, nulle manifestation non équivoque de volonté du vendeur et de l'acquéreur ayant eu pour effet de proroger la validité de la clause ne résulte des courriers produits. 

Si l'acquéreur, soutenu et encouragé par l'agent immobilier, a continué ses recherches de financement après la date d'échéance de la condition suspensive, c'est en ayant conscience qu'il devrait obtenir " la prorogation du compromis ", comme il l'indique dans un courriel à l'agent immobilier du 4 février 2012 faisant référence au fait qu'un courtier en financements lui avait demandé une telle prorogation. 

Quant à M. Z (vendeur), son courrier manuscrit à l'agent immobilier du 15 mars 2012 confirme que ce n'est qu'à la demande de ce professionnel que ce vendeur a accepté de patienter après le 3 janvier 2012, quitte à refuser de donner suite à une autre proposition d'achat. Cette attitude, à la lumière de ses courriels précédents adressés à l'agent immobilier, est exclusive d'acceptation d'une prorogation de la condition suspensive. 

En l'espèce, il résulte clairement du courrier recommandé adressé par l'agent immobilier aux parties et au notaire le 29 août 2012 que cet agent immobilier a commis l'erreur d'affirmer formellement que les vendeurs et l'acquéreur étaient à cette date toujours engagés par les termes de l'avant-contrat. Le vendeur ne pouvait plus être engagé à vendre son bien à cette date. D'ailleurs, la société Eclats ORPI reconnaît désormais elle-même que l'avant-contrat était expiré depuis la date du 3 janvier 2012, faute de réalisation de la condition suspensive à cette date.

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C'est le premier qui fait publier son titre qui est l'acheteur (Cour d'appel de Paris, pôle 4 - chambre 1, 3 mars 2017, N° de RG: 15/18635)

Suivant l'art. 30, alinéa 4, du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière, les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 1o de l'art. 28 sont, s'ils n'ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés. ils sont également inopposables, s'ils ont été publiés, lorsque les actes, décisions, privilèges ou hypothèques, invoqués par ces tiers, ont été antérieurement publiés.

Il est sans intérêt, au regard de ces dispositions, de rechercher si la vente entre M. Frédérick X et les sociétés Platon et Socrate, propriétaires vendeurs, était ou non parfaite du fait de la rencontre des volontés entre les parties, dès lors que le local commercial en litige, lot n° 521 de la copropriété, a été vendu à la société Saint-Séverin, le 17 novembre 2015, que cette vente a été publiée et qu'en application des dispositions de l'article 30, alinéa 4 du décret du 4 janvier 1955 sus-reproduit, elle est opposable à tout tiers, peu important à cet égard que l'assignation en vente forcée de M. Frédérick X, acte non soumis à obligation de publicité, ait été antérieurement publiée.

M. Frédérick X sera, par conséquent, débouté de ses demandes tendant à voir constater la perfections de la vente et à en entendre ordonner la réitération forcée, de même que de toutes demandes procédant de ces mêmes prétentions.

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CHEMIN D'EXPLOITATION : Il ne peut disparaître par le non-usage (Cour de cassation, chambre civile 3, 2 mars 2017, N° de pourvoi: 15-24.374, cassation, inédit)

Il résulte de l'art. L. 162-3 du code rural et de la pêche maritime que les chemins d'exploitation ne peuvent être supprimés que du consentement de tous les propriétaires et que leur disparition matérielle ne prive pas les riverains de leur droit de s'en servir

M. et Mme X, propriétaires de parcelles qui supportent un réservoir d'eau nécessitant des travaux de réfection, ont, après expertise judiciaire, assigné leurs voisins en reconnaissance d'un chemin d'exploitation desservant leurs propriétés respectives.

Pour rejeter cette demande, l'arrêt d'appel retient que le chemin, visible sur des photographies de l'Institut géographique national, ne figure pas sur les plans, n'est pas mentionné dans les actes et a disparu en grande partie

En statuant ainsi, alors que l'existence d'un chemin d'exploitation, qui ne peut disparaître par son non-usage, n'est pas subordonnée à sa mention dans un titre, la cour d'appel a violé l'art. L. 162-3 du code rural et de la pêche maritime.

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BAIL D'HABITATION : Charges récupérables nonobstant les maladresses du bail (Cass. 3ème civ., 2 mars 2017, n° 15-19418)

Après une ordonnance de référé requalifiant le contrat intitulé « contrat de location meublé » en contrat de location de logement vide soumis à la loi du 6 juillet 1989, la propriétaire assigne son locataire en résiliation du bail et en paiement d'un arriéré locatif incluant le remboursement de l'électricité consommée par le locataire dans les lieux loués.

Si un bail d'habitation de logement vide ne peut contrevenir aux dispositions du décret du 26 août 1987 énonçant limitativement la liste des charges récupérables qui ne comprend que les dépenses d'électricité relatives aux parties et équipements communs, l'annulation après exécution de la clause qui contraignait le locataire au remboursement de la fourniture d'électricité dans les parties privatives entraîne des restitutions réciproques, obligeant la partie qui a bénéficié de la prestation en nature qu'elle ne peut restituer à s'acquitter d'une indemnité équivalente à la valeur de cette prestation.

Certes, la clause du bail de location de logement vide qui stipule que la facture d’électricité sera payée par le propriétaire et récupérée par celui-ci auprès du locataire est nulle.

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URBANISME : Modalités de déclassement d’un camping municipal en vue de sa vente (Rép. min. n° 23012 : JO Sénat, 2 mars 2017, p. 902, Masson J.-L.)

Une commune rurale qui souhaite vendre son camping municipal peut-elle, par une seule et même délibération, constater que ce camping n’est plus affecté au service public et décider également son déclassement corrélatif ?

En réponse, le ministre de l’Intérieur rappelle qu’en vertu de l’article L. 3111-1 du Code général de la propriété des personnes publiques, les biens des personnes publiques qui relèvent du domaine public sont inaliénables et imprescriptibles.

L’article L. 1311-1 du Code général des collectivités territoriales reprend ces principes s’agissant des collectivités territoriales, de leurs groupements et de leurs établissements publics.

La procédure normale de sortie d’un bien du domaine public (comme par exemple un camping municipal détenu par une commune) nécessite une désaffectation de fait et un acte formel de déclassement (CGPPP, art. L. 2141-1).

L’acte constatant la désaffectation est traditionnellement distinct et antérieur à celui de déclassement (CE, avis TP, 31 janv. 1995, n° 356960).

Néanmoins, le juge administratif a admis que la désaffectation du bien et le déclassement pouvaient être concomitants (CE, 9 juill. 1997, n° 168852 ; CAA Versailles, 23 mars 2006, n° 05VE00070, Cne du Chesnay).

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PERMIS DE CONSTRUIRE : Suspension d'un permis de construire valant autorisation d'exploitation commerciale et absence de présomption d'urgence (CAA Bordeaux, 1ère Ch., 1er mars 2017, N°17BX00145)

Il n'existe pas de présomption d'urgence pour suspendre un permis de construire valant autorisation d'exploitation commerciale.

Ainsi statue la cour administrative d'appel de Bordeaux dans un arrêt rendu le 1er mars 2017. Dès lors qu'il résulte des dispositions de l'article L. 600-1-4 du Code de l'urbanisme que le concurrent commercial n'est recevable à demander l'annulation, et par suite la suspension du permis de construire qu'en tant qu'il vaut autorisation d'exploitation commerciale, il lui appartient, pour justifier de l'urgence, d'apporter les éléments objectifs et précis de nature à démontrer, notamment, la gravité de l'atteinte portée à sa situation économique -qui peut être différente selon qu'il s'agit de l'exploitant d'une petite entreprise de commerce particulièrement exposée à cette concurrence nouvelle ou au contraire d'une société de grande distribution déjà fortement implantée- ou aux intérêts publics en cause .

Ainsi, ni l'imminence de l'ouverture au public du magasin ou du centre commercial autorisés, ni la perspective d'une concurrence accrue entre grandes surfaces ne peuvent à elles seules caractériser une situation d'urgence. Les conditions d'accueil d'une demande tendant à la suspension d'une telle décision diffèrent donc de celles tendant à la suspension d'un permis de construire valant autorisation d'urbanisme, pour lesquelles il existe une présomption d'urgence lorsque les travaux de construction vont commencer ou ont commencé sans être pour autant achevés.

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AGENT IMMOBILIER : Il est tenu de garantir l'efficacité des actes qui lui sont confiés (Cour d'appel de Rennes, Chambre 5, 1er mars 2017, RG N° 14/04949)

Le 16 mai 2012, par acte sous seing privé, monsieur et madame M ont donné à bail, par l'intermédiaire de la SAS Foncière Lelievre, à madame Véronique J, un appartement situé [...]

Le bail était consenti pour une durée de trois ans, à compter du 13 avril 2012, au loyer mensuel de 530 euro, outre la somme de 40 euro à titre de provision sur charges.

Par acte du 13 avril 2012, Frédéric B, s'est porté caution solidaire des engagements de Véronique J à raison du bail et donc du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges, taxes, impôts, accessoires, intérêts, dommages et intérêts, indemnités dues au titre de la clause pénale, indemnité d'occupation et toutes sommes dues en cas de condamnation judiciaire, dégradation et réparations locatives. La société Foncière Lelièvre, agent immobilier, mandataire des bailleurs, a rédigé l'acte de cautionnement.

L'agent immobilier, professionnel, mandataire rémunéré par les bailleurs, est tenu de garantir l'efficacité des actes qui lui sont confiés. Il lui appartient donc de vérifier les conditions de validité d'un acte de cautionnement solidaire garantissant les engagements du bail, qu'il a rédigé. En l'espèce, l'acte de cautionnement n'est pas conforme aux dispositions de l'art. 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dès lors que les mentions manuscrites n'ont pas été rédigées par la caution mais par la locataire. Il résulte du simple examen comparatif des écritures de la caution et de la locataire que l'engagement de cautionnement n'a pas été établi par la caution. Il est patent qu'en ne s'assurant pas de la rédaction par la caution elle-même des mentions manuscrites exigées par la loi et donc de la régularité des actes à établir dans le cadre de sa mission, l'agent immobilier a commis un manquement à ses obligations contractuelles.

Le mandataire doit donc réparer le préjudice subi par ses mandants, qui correspond à la perte de chance de recouvrer, auprès de la caution, les sommes dues par la locataire. La perte de chance est mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. Elle doit être retenue pour 50 % des sommes en cause, de sorte que l'agent immobilier doit verser 2 000 euros aux bailleurs à titre de dommages et intérêts.

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VENTE PAR ADJUDICATION : Vente au profit du créancier poursuivant (Rép. min. n° 93722 : JOAN, 28 févr. 2017, p. 1869, Ribeaud P.)

Un parlementaire a attiré l’attention du Gouvernement sur le fait qu’un même organisme bancaire puisse se trouver être le créancier poursuivant d’une vente aux enchères publiques dans le cadre d’une procédure d’adjudication, et se porter enchérisseur au cours de la même vente par l’intermédiaire d’une société dont il est le gérant. Cette situation tend, selon lui, à conduire à la vente au rabais du bien saisi, à l’encontre de l’intérêt des propriétaires endettés, l’organisme bancaire se trouvant de fait être à la fois vendeur et acheteur.

En réponse, le ministre de l’Intérieur a indiqué qu’avant même d’envisager les règles applicables à la procédure d’adjudication, il convient de rappeler que le Code des procédures civiles d’exécution permet au débiteur saisi de solliciter l’autorisation de procéder à la vente amiable de son bien, ce qui permet d’éviter la vente forcée, moins avantageuse.

Lorsque le juge de l’exécution a ordonné la vente forcée du bien, le Code des procédures civiles d’exécution fixe la liste des personnes qui ne peuvent pas se porter enchérisseurs au cours de l’audience d’adjudication, que ce soit par elles-mêmes ou par personnes interposées : il s’agit du débiteur saisi, des auxiliaires de justice qui sont intervenus à un titre quelconque dans la procédure et des magistrats de la juridiction dans laquelle la vente est poursuivie (CPC exéc., art. R. 322-29).

En l’état, les textes applicables à la procédure de saisie immobilière n’interdisent donc pas à un organisme bancaire qui serait le créancier poursuivant de se porter enchérisseur par l’intermédiaire d’une société dont il serait le gérant.

Néanmoins, cette situation ne conduit pas nécessairement à la vente au rabais du bien saisi. En effet, la publicité organisée préalablement aux enchères doit permettre d’attirer le plus grand nombre d’enchérisseurs possibles à l’audience d’adjudication.

Outre les mesures de publicité de droit commun (affichage dans les locaux de la juridiction, à l’entrée de l’immeuble, et insertion d’avis dans les journaux), le droit en vigueur donne également la possibilité au saisi de demander au juge de compléter ces mesures, notamment pour que d’autres modes de communication soient utilisés (CPC exéc., art. R. 322-37).

La publicité organisée, en permettant d’attirer des enchérisseurs, tend à garantir que le bien sera vendu à un prix supérieur à celui de la mise à prix, qui se rapproche du prix du marché.

Par ailleurs, toute personne qui justifie de garanties de paiement peut se porter enchérisseur, ce qui ouvre largement les enchères et donne de plus grandes chances de succès à l’audience d’adjudication. Au surplus, même si le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant, le saisi a la possibilité, en cas d’insuffisance manifeste de ce montant, de demander au juge de fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché (CPC exéc., art. L. 322-6). Cette disposition vise à assurer que le montant de la mise à prix ne soit pas dérisoire et, qu’en présence d’enchérisseurs, la vente ne se fasse pas au rabais.

Enfin, dans le cas où il n’y aurait pas d’enchères à l’audience d’adjudication, le créancier poursuivant peut d’ores et déjà être déclaré adjudicataire au montant de sa mise à prix initiale, en vertu de l’article L. 322-6 du Code des procédures civiles d’exécution. Le Conseil constitutionnel a déclaré cette disposition – alors inscrite à l’article 2206 du Code civil – conforme à la Constitution, en considérant que l’atteinte apportée aux conditions d’exercice du droit de propriété du débiteur saisi ne revêtait pas un caractère disproportionné (décision du 16 décembre 2011, n° 2011-206 QPC).

Le ministre conclut qu’au regard de l’ensemble des dispositions déjà en vigueur, qui encadrent la vente forcée des biens immobiliers et visent à éviter la vente à vil prix, il n’est pas envisagé actuellement de modifier la législation pour interdire à un organisme bancaire qui serait poursuivant de se porter enchérisseur par le biais d’une société dont il serait le gérant.

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CONSTRUCTION : Le vendeur auto-constructeur ne peut se prévaloir de la claue d'exonération de garantie des vices cachés (Cour d'appel de Lyon, Chambre civile 1, section B, 28 février 2017, RG N° 14/04482)

Courant 1989 et 1990, M. Dominique G, employé SNCF et son épouse ont édifié en auto-construction une maison d'habitation de 130 m2 sur un terrain leur appartenant situé à Culoz.

En 2004, M. G a rebouché plusieurs fissures apparues sur les façades.

Par acte notarié du 30 octobre 2006, M. et Mme G ont vendu leur maison à M. et Mme B pour le prix de 177 000 euro.

Les vendeurs ne peuvent se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés figurant à l'acte de vente pour avoir eux-même construit la maison vendue. Le vendeur reconnaît avoir construit la maison sans avoir eu recours à un architecte ou à un maître d'oeuvre. Il admet n'avoir donné aucune information sur ces fissures ni à l'agence immobilière en charge de la vente ni aux acquéreurs alors cependant qu'il a indiqué que ces fissures récentes étaient dues selon lui à la canicule de 2003. Il apparaît que les fissures sont des manifestations de vices de construction consistant en des fondations insuffisantes et une absence de chaînage d'angle et que ces vices étaient cachés et antérieurs à la vente. Ils n'ont été mis en évidence dans toute leur ampleur que lors de l'analyse effectuée de sorte que l'action en garantie des vices cachés est recevable. Si l'expert indique que la maison ne présente pas de danger actuel, il indique que leur évolution peut compromettre la solidité de l'ouvrage dans un temps plus ou moins éloigné et le rendre impropre à sa destination. En outre, l'état visuel déplorable de la maison fissurée de toute part peut légitimement faire douter de la solidité de la maison, d'autant que celle-ci ne répond pas aux normes antisismiques actuelles. Une attestation d'une psychologue indique les deux enfants des acheteurs ont peur de l'état de la maison et que ces enfants ont développé des troubles liés au stress. Ce ressenti des membres de la famille doit être pris en considération pour apprécier l'impropriété à destination et il doit être constaté que les vices cachés rendent le bien vendu impropre à sa destination.

Si l'acquéreur ne réalise pas des travaux d'importance, la perte de valeur de la maison serait de l'ordre de 100 000 euros. Les vices cachés sont donc d'une gravité certaine et justifient la résolution de la vente. Outre la restitution du prix, le vendeur doit indemniser l'acheteur des frais hypothécaires et notariés pour 12 770 euros, de la cuisine intégrée pour 5 842 euros et être condamné au versement de 5 000 euros de dommages et intérêts complémentaires.

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BAIL A USAGE D'HABITATION : L'état des lieux à la sortie du locataire (Cour d'appel de Montpellier, Chambre 1 C, 28 février 2017, RG N° 15/01518)

Par acte sous signature privée en date du 1er août 2004, Samira, locataire, et Jean-Pierre, bailleur, ont conclu un bail d'habitation portant sur un studio situé [...], moyennant un loyer indexé de 350 euro, une provision sur charges de 13 euro et un dépôt de garantie de 700 euros.

Par assignation en date du 13 mars 2014 Jean-Pierre a fait citer Samira devant le tribunal d'instance de Montpellier afin d'obtenir sa condamnation au paiement de 3 256,29 euro en principal au titre d'un arriéré de loyers et de réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie ; 2 500 euro de dommages et intérêts et 1 000 euro en application de l'art. 700 CPC.

Un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, lors de la remise et de la restitution des clefs, et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions légales, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en conseil d'État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par huissier au moins 7 jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Toutefois, si la loi énonce que l'état des lieux doit être établi contradictoirement, un constat d'huissier établi de manière unilatérale mais soumis à la discussion contradictoire des parties constitue un élément de preuve. Il y a donc lieu de rejeter la demande visant à voir écarter cette pièce des débats.

Il apparaît en outre que la locataire Samira a quitté le logement fin février 2011 et que l'état des lieux a été établi par huissier de justice très peu de temps après seulement, le 4 mars 2011. Elle ne peut donc sérieusement soutenir que les nombreuses dégradations constatées ainsi que l'état de saleté résulteraient de la propre intervention du propriétaire bailleur qui a eu accès aux lieux. La locataire est condamnée au paiement de la somme de 1 200 euro au titre du manque d'entretien et des dégradations imputables au locataire.

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LOTISSEMENTS : Seuil du recours obligatoire à un architecte (D. N° 2017-252, 27 févr. 2017, JO 28 févr.)

Le recours à un architecte est obligatoire pour établir le projet architectural, paysager et environnemental d'un lotissement dont la surface de terrain à aménager est supérieure à 2 500 mètres carrés.

La loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 (JO 8 juill.) relative à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine prévoit que la demande de permis d'aménager concernant un lotissement ne peut être instruite que si la personne qui désire entreprendre des travaux a fait appel à un architecte pour établir le projet architectural, paysager et environnemental, dès lors que la surface de terrain à aménager du lotissement est supérieure à un seuil fixé par décret en Conseil d'État (C. urb., art. L. 441-4, mod. par L. n° 2016-925, 7 juill. 2016, art. 81).

Le décret n° 2017-252 du 27 février 2017 (JO 28 févr.) fixe ce seuil à 2 500 mètres carrés.

Ainsi que l’a précisé récemment le ministère de la Culture et de la Communication (Rép. min. à QE n° 23925, JO Sénat Q. 16 févr. 2017, p. 660), la détermination de ce seuil « a été l'objet d'une très large concertation et d'échanges avec l'ensemble des professionnels ». « Certains professionnels défendaient la fixation d'un seuil à zéro permettant de faire bénéficier de cette nouvelle disposition l'ensemble des territoires concernés et ainsi de lutter fortement contre les effets de l'étalement urbain. Les géomètres-experts ont, quant à eux, fait valoir la fixation d'un seuil élevé qui conduirait à réserver l'obligation de faire intervenir un architecte à une minorité de permis d'aménager les lotissements ». Une « solution d'équilibre » a été retenue, avec la détermination d'un seuil à 2 500 mètres carrés.

Ce seuil, supérieur aux 2 000 mètres carrés préconisés par de nombreux acteurs du secteur (Syndicat national des aménageurs-lotisseurs, Fédération nationale des conseils d'architecture d'urbanisme et d'environnement, Conseil national de l'Ordre des architectes ou le Conseil français des urbanistes…) doit permettre « de rendre applicable l'objectif recherché par le législateur et de contribuer à l'augmentation de la qualité de la conception des lotissements construits. Il n'a pas d'impact sur les missions et les actes réglementés par la loi n° 46-942 du 7 mai 1946 instituant l'Ordre des géomètres-experts, pour lesquels le monopole des géomètres est donc conservé ».

Cette disposition sera applicable aux demandes de permis d'aménager déposées à compter du 1er mai 2017.

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DROIT DE L'USUFRUITIER : Droit d'agir en justice pour défendre son droit de jouissance (Cour d'appel de Colmar, Chambre civile 3, section A, 27 février 2017, RG N° 15/06468)

Monsieur H a, courant 2012, acquis une maison d'habitation [...] en contrebas d'une parcelle appartenant aux consorts S.

Il a, courant 2013, procédé à une excavation en limite des propriétés afin d'aménager plusieurs places de parking.

Souhaitant que son voisin réalise un mur de soutènement, M. S Charles a saisi le conciliateur de justice puis le tribunal, après un protocole d'accord..

L'usufruitier peut ester en justice dans la mesure où il agit pour défendre son droit de jouissance. Il a donc qualité et intérêt pour agir contre le propriétaire voisin, en vue de prévenir le risque d'effondrement du terrain sur le bien dont il a la jouissance comme un propriétaire.

Selon le protocole d'accord signé entre les parties et le constat d'accord homologué en justice, le propriétaire voisin s'est engagé à consolider le muret séparatif mis à nu par ses travaux de terrassement. Il apparaît que le mur de soutènement a été édifié sur une longueur de 6 mètres mais ne court pas tout le long du muret séparatif des propriétés en surplomb de l'excavation pratiquée alors que la pente y est identique. S'il est vrai que les travaux ont été réalisés par une entreprise spécialisée dans le terrassement, il ne verse aucun élément émanant de cette entreprise ou d'un technicien spécialisé attestant du caractère suffisant de la construction ainsi érigée pour proscrire tout risque d'effondrement du terrain au droit du muret. C'est en vain qu'il soutient que le temps écoulé depuis l'édification du mur de soutènement laisserait présumer à lui seul l'efficacité de la construction réalisée. Il convient donc de le condamner sous astreinte à poursuivre la construction.

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LOCATION DE MAISONS INDIVIDUELLES : Dégrèvement de taxe foncière sur les maisons vacantes destinées à la location (Cons. const., 24 févr. 2017, n° 2016-612 QPC)

L'article 1389 du Code général des impôts, paragraphe I, institue un dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties en cas de vacance d'une maison normalement destinée à la location ou en cas d'inexploitation d'un immeuble à usage commercial ou industriel utilisé par le contribuable lui-même. Il subordonne ce dégrèvement à la triple condition que la vacance ou l'inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu'elle dure au moins trois mois et qu'elle affecte la totalité de l'immeuble ou une partie susceptible de location ou d'exploitation séparée.

Le Conseil constitutionnel considère que ces dispositions ne méconnaissent pas le principe d'égalité, ni en ce qu'elles excluent les emplacements de stationnement du droit à dégrèvement en cas de vacance d'une maison normalement destinée à la location, ni en ce qu'elles subordonnent, pour un immeuble à usage commercial ou industriel, le bénéfice du dégrèvement à une condition supplémentaire tenant à ce qu'il soit utilisé par le contribuable lui-même.

En effet, selon le Conseil, en instituant ces différences de traitement, le législateur s'est fondé sur des critères objectifs et rationnels en rapport direct avec l'objet de la loi.

Vous pouvez consulter l'arrêt ici : http://www.conseil-constitutionnel.fr/conseil-constitutionnel/francais/les-decisions/acces-par-date/decisions-depuis-1959/2017/2016-612-qpc/decision-n-2016-612-qpc-du-24-fevrier-2017.148655.html

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MANDAT DE VENTE : Quelle nullité sanctionne les conditions de validité du mandat ? Revirement de jurisprudence (Cass. ch. mixte, 24 févr. 2017, n° 15-20411)

Par l’intermédiaire d’un agent immobilier, une SCI fait délivrer un congé avec offre de vente à sa locataire qui l’assigne en nullité du congé.

D’un part, la cour d’appel retient que l’agent est titulaire d’un mandat d’administration et de gestion, avec pouvoir de donner tous congés, et d’une lettre datée la mandatant spécialement pour vendre le bien occupé par la locataire au terme du bail moyennant un certain prix et pour lui délivrer congé.

D’autre part, qu’il résulte des articles 1er, 6 et 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet) et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que le mandat doit comprendre une limitation de ses effets dans le temps et que l’agent immobilier doit mentionner tous les mandats par ordre chronologique sur un registre des mandats à l’avance coté sans discontinuité et relié, et reporter le numéro d’inscription sur l’exemplaire du mandat qui reste en la possession du mandant. La  Cour de cassation jugeait jusqu’à présent que ces dispositions, qui sont d’ordre public, sont prescrites à peine de nullité absolue, pouvant être invoquée par toute partie qui y a intérêt (Cass. 1re civ., 25 février 2003, n° 01-00461, Cass. 3e Civ., 8 avril 2009, n° 07-21610).

La nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général, tandis que la nullité est relative lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde d’un intérêt privé.

Par la loi susvisée, réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, le législateur a entendu, tout à la fois, réguler la profession d’agent immobilier et protéger sa clientèle. La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové, comme il ressort de son étude d’impact, et la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques répondent aux mêmes préoccupations.

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre la délivrance d’un congé pour vendre au locataire d’un local à usage d’habitation qui constitue sa résidence principale, en posant notamment des conditions de délai, en ouvrant un droit de préemption et en imposant la délivrance d’une notice d’information avec le congé.

L’évolution du droit des obligations, résultant de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, conduit à apprécier différemment l’objectif poursuivi par les dispositions relatives aux prescriptions formelles que doit respecter le mandat, lesquelles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire.

L’existence de dispositions protectrices du locataire, qui assurent un juste équilibre entre les intérêts de ce dernier et ceux du bailleur, et la finalité de protection du seul propriétaire des règles fixées par les articles 7, alinéa 1er, de la loi du 2 janvier 1970 et 72, alinéa 5, du décret du 20 juillet 1972 conduisent à modifier la jurisprudence et à décider que la méconnaissance des règles précitées doit être sanctionnée par une nullité relative.

Dès lors, la cour d’appel n’était pas tenue d’effectuer une recherche inopérante relative à la mention de la durée du mandat et au report, sur le mandat resté en possession du mandant, d’un numéro d’inscription sur le registre des mandats.

Note : C’est l’évolution du droit des obligations conduit la chambre mixte à apprécier différemment l’objectif poursuivi par le législateur à travers les dispositions de la loi Hoguet, en cernant, précisément, celui de chaque disposition légale, ce qui l’amène à décider que les prescriptions formelles de cette loi, dont la violation était alléguée par la locataire, visent désormais la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire.

Vous pouve consulter l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/chambres_mixtes_2740/283_24_36195.html

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PROPRIETES BATIES : Taxe foncière et dégrèvement pour vacance, conforme à la constitution (Cons. Const., 24 févr. 2017, N° 2016-612 QPC)

Le dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties en cas de vacance d'une maison normalement destinée à la location, ou d'inexploitation d'un immeuble utilisé par le contribuable lui-même, a été jugé conforme à la Constitution.

Telle est la solution retenue par le Conseil constitutionnel dans une décision rendue le 24 février 2017. Le paragraphe I de l'article 1389 du Code général des impôts (CGI) institue un dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties en cas de vacance d'une maison normalement destinée à la location ou en cas d'inexploitation d'un immeuble à usage commercial ou industriel utilisé par le contribuable lui-même. Il subordonne ce dégrèvement à la triple condition que la vacance ou l'inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu'elle dure au moins trois mois, et qu'elle affecte la totalité de l'immeuble ou une partie susceptible de location ou d'exploitation séparée.
 
Le Conseil constitutionnel a jugé les dispositions contestées conformes à la Constitution. Il a en particulier considéré qu'elles ne méconnaissent pas le principe d'égalité, ni en ce qu'elles excluent les emplacements de stationnement du droit à dégrèvement en cas de vacance d'une maison normalement destinée à la location, ni en ce qu'elles subordonnent, pour un immeuble à usage commercial ou industriel, le bénéfice du dégrèvement à une condition supplémentaire tenant à ce qu'il soit utilisé par le contribuable lui-même. Les Sages ont jugé qu'en instituant ces différences de traitement, le législateur s'est fondé sur des critères objectifs et rationnels en rapport direct avec l'objet de la loi.

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MANDAT D'AGENT IMMOBILIER : Revirement de jurisprudence sur l’irrégularité formelle du mandat de l’agent immobilier (Cass. ch. mixte, 24 févr. 2017, no 15-20411, PBRI, rejet)

Saisie d’un contentieux relatif à l’irrégularité formelle du mandat de l’agent immobilier dans le cadre d’un congé pour vendre, la chambre mixte de la Cour de cassation opère, par un arrêt publié du 10 février 2017, un revirement de jurisprudence.

Les lois récentes (loi ALUR, loi Macron), ainsi que l’évolution du droit des obligations, ont en effet conduit la chambre mixte à apprécier différemment l’objectif poursuivi par la loi Hoguet, l’amenant à décider que les prescriptions formelles de cette loi visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire.

Dès lors, ce n’est plus la nullité absolue mais la nullité relative qui doit sanctionner le mandat ne comportant ni durée ni numéro d’inscription au registre des mandats.

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VENTE : Le vendeur et le conseil doivent informer l'acquéreur des risques de l'achat en défiscalisation (Cour de cassation, chambre civile 3, 23 février 2017, N° de pourvoi: 15-29.503, rejet, inédit)

La société civile immobilière Valenciennes résidence de l'hippodrome (la SCI) a vendu en l'état futur d'achèvement un appartement à M. et Mme X, le financement étant intégralement assuré par un emprunt contracté auprès du Crédit foncier de France (le CFF) ; cet achat s'inscrivait dans le cadre d'une opération immobilière commercialisée, pour le compte de la SCI, par la société Omnium conseil, devenue la société Stellium immobilier, qui comprenait en outre un contrat de gestion donné à la société Omnium gestion, chargée de trouver des locataires et de gérer le bien immobilier pour le compte des propriétaires d'appartements dont les risques locatifs étaient assurés par le GAN ; Mme Y, conseiller en gestion de patrimoine, est intervenue à l'opération en qualité de mandataire de la société Stellium immobilier ; l'immeuble, livré comme prévu le 17 janvier 2008, a été loué du 13 octobre 2008 au 25 mai 2010, puis à compter du 13 septembre 2010, sans que M. et Mme X n'aient jamais perçu d'indemnité de la part du GAN ; se plaignant de l'impossibilité de louer leur appartement aux conditions qui leur avaient été présentées et de la situation financière difficile qui en résultait pour eux, M. et Mme X ont assigné la SCI, le liquidateur judiciaire de Mme Y, le CFF et la société Stellium immobilier en annulation de la vente et du prêt et en paiement de sommes.

La SCI a fait grief à l'arrêt d'appel de prononcer l'annulation pour dol de la vente immobilière et de la condamner à payer certaines sommes à M. et Mme X.

Mais ayant retenu que la défiscalisation était entrée dans le champ contractuel, que le défaut d'information sur la loi de Robien était patent, dès lors que Mme Y avait remis aux acquéreurs deux documents contractuels, un argumentaire de plan-type, illustrant les possibilités de défiscalisation introduites par le dispositif de la loi Besson, et une plaquette publicitaire présentant la résidence comme promise à une forte demande locative, sans les informer correctement des risques de l'opération, et relevé que Mme Y, qui avait déjà conseillé M. et Mme X à l'occasion d'une précédente opération immobilière, n'ignorait pas leur situation patrimoniale et leurs moyens, la cour d'appel, qui a pu en déduire que Mme Y avait commis une réticence dolosive, a légalement justifié sa décision de ce chef.

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VENTE ET VEFA : La vente dans l'immeuble à rénover n'était pas une vente en état futur d'achèvement (Cour de cassation, chambre civile 3, 23 février 2017, N° de pourvoi: 15-29.049, rejet, inédit)

La société Immobilière Zephyr a vendu successivement deux appartements situés dans le même immeuble à la société civile immobilière Basile, dont le gérant est M. X, et à celui-ci ; la SCI et M. X ont chacun contracté auprès de la Banque Populaire Rives de Paris un emprunt destiné à financer leur achat et des travaux ; les actes authentiques de vente et de prêt ont été dressés par M. Y, notaire ; que les acquéreurs ont assigné le mandataire liquidateur de la société Immobilière Zephyr, M. Y, la Banque Populaire Rives de Paris, M. Z, architecte chargé des travaux de réfection de l'immeuble, et M. A, chargé de sa commercialisation, en annulation des contrats de vente et de prêt et indemnisation de leurs préjudices.

1/  M. X et la SCI ont fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter leurs demandes de nullité des contrats de vente et de prêt

Mais ayant relevé qu'il ressortait des termes des actes de vente que M. X et la SCI avaient été informés que les biens achetés étaient des appartements anciens situés dans un immeuble à rénover, à charge pour l'acquéreur de financer des travaux de réhabilitation tant des parties communes que des parties privatives, et qu'aucun élément ne permettait de considérer que la société Immobilière Zephyr avait eu la maîtrise d'oeuvre de ces travaux, ce dont il résultait que ces contrats ne pouvaient constituer des ventes en l'état futur d'achèvement, et souverainement retenu qu'ils ne démontraient pas avoir commis une erreur ou avoir été trompés sur la forme de ces ventes, la cour d'appel, qui en a exactement déduit que leurs demandes d'annulation ne pouvaient être accueillies, a légalement justifié sa décision.

2/ M. X et la SCI ont fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter leur demande d'indemnisation de leur préjudice à l'encontre de M. Y, pour manquement à son obligation de conseil

Mais ayant retenu que les acquéreurs avaient été informés, par les termes clairs et non équivoques des actes notariés, des caractéristiques des biens vendus et des travaux à leur charge et que le régime de la vente en l'état futur d'achèvement n'était pas applicable à ces contrats et relevé que les acquéreurs reprochaient uniquement au notaire de ne pas avoir préconisé ce régime juridique, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes et en a déduit que la responsabilité du notaire n'était pas engagée, a légalement justifié sa décision.

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CONSTRUCTION : La mezzanine n'était pas une bonne idée (Cour de cassation, chambre civile 3, 23 février 2017, N° de pourvoi: 15-26.505, rejet, inédit)

M. X et Mme Y ont acquis une maison dont ils ont modifié la charpente pour y créer une mezzanine avant de la revendre, trois ans plus tard, à M. A et Mme Z ; ayant des doutes sur la solidité de la charpente, ceux-ci ont obtenu la désignation d'un expert et, après dépôt du rapport, ont assigné leurs vendeurs en indemnisation sur le fondement de la responsabilité décennale.

Les vendeurs ont fait grief à l'arrêt d'appel de les condamner à payer aux acquéreurs certaines sommes au titre de la reprise des désordres et au titre du trouble de jouissance.

Mais ayant relevé que le poteau de la cuisine n'était pas conçu pour supporter une surcharge concentrée de trente tonnes et souverainement retenu que la "mutilation" de la charpente compromettait la solidité du plancher de la cuisine, celle de l'entrait (L'entrait - terme de charpente - est un élément de la ferme) et celle d'une cloison, la cour d'appel, qui a caractérisé l'existence d'un dommage actuel compromettant la solidité de l'ouvrage, a pu déduire, de ces seuls motifs, que la responsabilité décennale des vendeurs était engagée.

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DIVISION PARCELLAIRE : Les acquéreurs n'ont pas à subir les conséquences de la division du terrain (Cour de cassation, chambre civile 3, 23 février 2017, N° de pourvoi: 16-12.085, rejet, inédit)

Par acte notarié du 21 décembre 2012, M. et Mme X ont vendu à M. et Mme Y une maison, implantée sur le lot B, provenant de la division d'un terrain ; se plaignant de l'existence d'un écoulement d'eaux usées provenant de leur sous-sol et se déversant sur l'autre lot issu de division du terrain, ainsi que de la présence d'un câble électrique passant sur ce terrain, M. et Mme Y ont assigné M. et Mme X en remboursement de travaux exécutés pour mettre fin à cette situation.

Mais ayant retenu que les acquéreurs ne devaient avoir à subir aucune conséquence de la division du terrain conformément à l'engagement des vendeurs de modifier à leurs frais les réseaux et compteurs de manière à ne créer aucune servitude entre les deux terrains issus de la division, constaté que les travaux réalisés sur le lot voisin y avaient révélé l'existence d'un écoulement d'eaux usées et d'un câble électrique provenant de la maison de M. et Mme Y et nécessitaient la création d'une tranchée pour raccorder l'écoulement au réseau des évacuations des eaux usées et une "modification électrique", la cour d'appel, qui en a déduit, sans dénaturation, que M. et Mme X étaient tenus de rembourser aux acquéreurs le coût de ces travaux, a légalement justifié sa décision.

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CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE : Actualisation de la notice d'information (ARR. MIN. 23 fév. 2017, Nor : LHAL1629955A, JO 4 mars)

La notice d’information relative au contrat de construction d’une maison individuelle doit mentionner la nouvelle durée du délai de rétractation.

L'acquéreur immobilier non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte (CCH, art. L. 271-1, issu de L. n° 2015-990, 6 août 2015, JO 7 août). Les contrats de construction de maison individuelle ont bénéficié de l’allongement de la durée de ce délai dès la date d’entrée en vigueur de la loi Macron, soit le 8 août 2015 (le délai était auparavant de sept jours).
 
Les dispositions figurant dans les modèles types de la notice d’information qui doit être annexée au contrat de construction d’une maison individuelle avec ou sans fourniture de plan devaient donc être actualisées.
 
Il s’agit de modifier les mentions relatives à la durée du délai de rétractation et en précisant que ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception notifiant le contrat et la notice d’information au maître de l’ouvrage. Ce que précise l’arrêté du 23 février dernier.
 
Le texte indique également que le délai de rétractation s’applique au contrat de construction d’une maison individuelle à usage exclusif d’habitation en application de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation.
 
Enfin, la référence aux directions départementales de l’équipement est remplacée par celle aux directions départementales des territoires.
 
L’arrêté précise que les notices d’information doivent être actualisées au plus tard le 1er avril 2017.

Vous pouvez consulter l'arrêté ici : https://www.legifrance.gouv.fr/eli/arrete/2017/2/23/LHAL1629955A/jo/texte/fr

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CONSTRUCTION : La garantie des travaux couvre des dommages futurs (cass. 3ème civ., 23 févr. 2017, N° 15-26.505)

Il est possible d'invoquer la garantie décennale d'un constructeur pour un travail mal fait, même si, pour l'instant, aucun désordre ne s'est manifesté.

Pour la Cour de cassation, ce travail insuffisant, qui provoquera un dégât à une date future indéterminée, n'est pas un risque hypothétique mais bien un dommage actuel.

Elle rejette l'idée selon laquelle un défaut devrait s'être déjà manifesté pour que soit mise en oeuvre la garantie. 

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URBANISME : Une autorisation tacite ultérieure fait obstacle à la démolition des travaux irréguliers (Cour de cassation, Chambre criminelle, 21 février 2017, pourvoi N° 15-84.507, inédit)

Monsieur X, propriétaire d'une maison à Ensuès-la-Redonne, située en zone N du plan local d'urbanisme (PLU) approuvé le 29 juin 2007, a réalisé à partir de janvier 2007 des travaux d'extension, consistant dans la création d'un étage au-dessus du garage et d'un auvent totalement fermé, non conformes au permis de construire obtenu en 2005, sous l'empire de l'ancien plan d'occupation des sols (POS) de la commune, et créant notamment de la surface hors oeuvre nette supplémentaire. Le permis de construire modificatif sollicité après l'achèvement des travaux a été refusé le 31 décembre 2014 en raison d'une surface hors oeuvre nette totale excédant les prescriptions du plan local d'urbanisme en vigueur.

Le prévenu a été poursuivi pour avoir, courant 2009 et 2010, construit sans permis et exécuté des travaux en infraction aux dispositions du plan local d'urbanisme. 

Pour rejeter l'exception tirée du caractère plus doux de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ayant supprimé la notion de coefficient d'occupation des sols et condamner le prévenu, l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence retient qu'à supposer que le tribunal administratif annule le refus de permis modificatif opposé au prévenu, cela ne vaudra pas ipso facto obtention d'un permis en faveur du prévenu. L'art. L. 123-1-5 du Code de l'urbanisme permet au plan local d'urbanisme de mettre en place des règles d'implantation et de densité des extensions dans les zones naturelles dites N. Le prévenu n'obtiendra pas nécessairement, de par la seule suppression des coefficients d'occupation des sols, le permis de construire qu'il revendique. Cette décision est justifiée dès lors que, pour la réalisation de travaux d'extension sur existant en zone naturelle, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, telle que modifiée le 13 octobre 2014, n'a pas un caractère plus doux que le texte en vigueur au moment de la commission des infractions, l'éviction de la notion de coefficient d'occupation des sols du code de l'urbanisme ne faisant pas disparaître les règles du plan d'occupation du sol relatives notamment à l'implantation, la hauteur ou la densité.

Il résulte des art. L. 480-5 et L. 480-13 du Code de l'urbanisme, que, lorsqu'une construction a été irrégulièrement édifiée sans autorisation, la délivrance ultérieure d'une autorisation tacite, si elle ne fait pas disparaître l'infraction consommée, fait obstacle à une mesure de démolition ou de remise en état des lieux, tant qu'elle n'a pas été annulée. En l'espèce, après avoir déclaré le prévenu coupable d'infractions au Code de l'urbanisme, la cour d'appel a ordonné, sous astreinte, la remise en conformité des ouvrages avec le permis de construire initial. Depuis cette décision, le maire de la commune a accordé la régularisation des modifications de l'aspect extérieur de l'étage de ce permis de construire. Il suit que l'annulation est encourue.

L'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, en date du 26 mai 2015, est annulé en ses seules dispositions ayant ordonné la remise en conformité de l'aspect extérieur de l'étage avec le permis de construire délivré le 14 décembre 2005, toutes autres dispositions étant expressément maintenues.

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COMPROMIS DE VENTE : Nullité pour risque de perte de repère du vendeur (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 14 février 2017, Numéro de rôle : 15/05538)

M et Mme P ainsi que leurs enfants ont conclu, le 6 novembre 2012, un compromis synallagmatique de vente (compromis de vente) avec M. J portant sur une maison d'habitation, sise à Meyreuil, pour le prix de 340 000 euro, ventilé comme suit : un bouquet de 100 000 euro et une rente annuelle viagère de 17400 euro, payable au vendeur sa vie durant moyennant une rente mensuelle de 1 450 euro.

La vente a été conclue sans autre condition suspensive que celles relatives à la justification de la propriété du vendeur, d'un état hypothécaire et d'une note d'urbanisme, le compromis, rédigé par notaire, fixant le délai de réitération au 31 janvier 2013.

Les acheteurs, qui ont vainement sommé leur vendeur de comparaître pour réitération à cette date, l'ont fait assigner en vente judiciaire, faisant essentiellement valoir qu'en l'état du compromis et de la réalisation des conditions suspensives, la vente était parfaite.

Mais neuf mois après la signature du compromis de vente de sa maison d'habitation, le vendeur, M. J, avait été placé sous sauvegarde de justice, puis, sous curatelle renforcée. Un certificat a fait état de séquelles résultant d'un accident subi dans la jeunesse du vendeur.

Ces séquelles sont qualifiées par l'expert de troubles cognitifs très marqués au niveau de la mémoire de fixation.

Le vendeur oublie au fur et à mesure les mots ou sujets évoqués et doit s'appuyer sur son entourage pour tenter de garder un fil directeur.

Or, lorsqu'il a procédé à cette vente, le vendeur n'avait d'autre entourage que les personnes impliquées à l'acte, à savoir, l'agent immobilier et l'acheteur, lequel l'a, en outre, accompagné chez son médecin traitant pour obtenir un certificat médical avant l'acte réitératif. Si le vendeur n'apporte pas la preuve de son incapacité juridique à signer le compromis de vente, aucun grief n'est développé quant à l'objet ou la cause de l'acte, en revanche son placement sous curatelle renforcée moins de deux ans après la signature du compromis de vente ainsi que la preuve de l'existence de troubles cognitifs ayant altéré les capacités lorsqu'il a décidé de procéder à la vente de l'immeuble, altération connue du cocontractant à l'époque de la signature, permettent de prononcer la nullité du contrat, non pas sur le fondement de l'art. 1108 du Code civil, mais sur le fondement l'art. 464 du Code civil.

De plus, si les conditions financières de la vente ne permettent pas de démontrer l'existence de conditions économiques anormales quant au prix, il résulte que le seul principe de la vente du bien immobilier dans lequel le vendeur a toujours vécu, y compris avec ses parents du temps de sa majorité et ce jusqu'à l'âge de 64 ans, lui est préjudiciable alors en outre qu'il s'agit du seul domicile d'une personne désormais protégée,  - et qui l'a d'ailleurs été très rapidement après la vente -, et que les observations du médecin permettent de considérer que la perte de ce repère perturberait encore les conditions de sa vie.

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PERMIS DE CONSTRUIRE : Péremption du permis de construire dont les travaux sont soumis à autorisation au titre de la loi sur l'eau (CE, 9ème et 10ème ch. réunies, 10 févr. 2017, N° 383329)

S’agissant de travaux soumis aux prescriptions du Code de l’environnement relatives à la protection des eaux et dont la réalisation est, à ce titre, subordonnée à une autorisation, le délai de péremption du permis de construire court à compter de la date à laquelle les travaux peuvent commencer en application de cette autorisation environnementale.

Une SARL a obtenu l'autorisation de lotir un terrain mais s'est vu refuser l'autorisation de procéder aux raccordements aux réseaux publics d'eaux usées et d'eau potable, sous l'emprise des voies communales, de son projet de lotissement, refus confirmé en appel (CAA Lyon, 1re ch., 3 juin 2014, n° 11LY21932).
 
Énonçant le principe précité, le Conseil d'État indique qu'en jugeant "qu'il ne [ressortait] pas des pièces du dossier qu'[...] aucun des travaux autorisés par l'autorisation de lotir ne pouvait être débuté indépendamment de l'obtention de l'autorisation au titre de la loi sur l'eau", que "le commencement des travaux autorisés par l'autorisation de lotir n'[était] pas subordonné à l'autorisation au titre de la loi sur l'eau" et que "la SARL ne [pouvait] utilement invoquer les dispositions de l'article R. 424-20 du Code de l'urbanisme", la cour administrative d'appel a commis une erreur de droit.

Son arrêt doit donc être annulé.

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BAIL A USAGE D'HABITATION : Pour bénéficier du délai de préavis réduit, le locataire doit justifier du motif (Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre civile, 10 février 2017, RG N° 15/01115)

L'art. 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation prévoit que le délai de préavis est d'un mois pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé.

Le locataire souhaitant à ce titre bénéficier des délais réduits de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavisapplicable à ce congé est de trois mois.

Dans cette affaire, la locataire a délivré congé avec un préavis d'un mois. Aucune justification n'est jointe au courrier quant à sa situation de bénéficiaire du RSA. D'ailleurs, la bailleresse, dans un courrier du 11 juin 2014, a rappelé à sa locataire que, "faute de justificatif légitimant votre prétention au délai réduit, votre délai de préavis reste de 3 mois". Or, à aucun moment la locataire n'a précisé ni justifié du motif du préavis abrégé en réponse à ce courrier.

La production a posteriori de la justification de la situation de la locataire par la production d'une attestation de la caisse d'allocations familiales est inopérante.

Le préavis est donc de trois mois et le loyer est dû jusqu'au 6 septembre 2014, de sorte que l'arriéré locatif s'élève à 2 010 EUR.

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PRESCRIPTION TRENTENAIRE : Prescription trentenaire c/ énonciation d'un acte (Cour de cassation, chambre civile 3, 9 février 2017, N° de pourvoi: 15-23.359, rejet, inédit)

Par acte du 22 novembre 1960, M. et Mme X, propriétaires de la parcelle cadastrée AC 42 en vertu d'un acte notarié du 11 décembre 1952, ont cédé une partie de celle-ci à l'auteur de Mme A ; les consorts X ayants droit des vendeurs,, l'ont assignée en revendication de la propriété de la partie parcelle exclue de la vente.

Les consorts X ont fait grief à l'arrêt d'appel de déclarer Mme A propriétaire, par l'effet de la prescription trentenaire (usucapion), de la totalité de la parcelle.

Mais ayant retenu qu'il résultait des attestations produites que, depuis plus de cinquante ans, Mme A et son auteur avaient accompli indistinctement sur l'ensemble de la parcelle des actes de possession à savoir une occupation réelle, permanente et ininterrompue, publique, paisible, non équivoque et à titre de propriétaire, sans que les consorts X ne fassent valoir d'actes de possession concurrents, et, sans dénaturation, que les termes de l'acte de vente du 22 novembre 1960 ne constituaient pas un obstacle à cette possession dont les consorts X avaient connaissance, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'accomplissement d'actes matériels d'occupation par la souscription de contrats de raccordement à la régie des eaux et d'abonnement à EDF, a légalement justifié sa décision.

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TRAVAUX D'ENTRETIEN : Contraintes réglementaires en cas de travaux d’entretien sur une toiture en ciment amianté (Rép. min. n° 18324 : JO Sénat, 9 févr. 2017, p. 520, Masson J.-L.)

Si un agriculteur réalise lui-même des travaux pour enlever, avec de l’eau sous pression (type Karcher), la mousse sur un hangar agricole ayant une toiture en ciment amianté (type Eternit) est-il soumis à des contraintes réglementaires ?

En réponse, le ministre de l’Écologie rappelle que le fibrociment ne fait pas partie des matériaux de la liste A (calorifugeages, faux-plafonds) mais des matériaux de la liste B.

Les matériaux de la liste A sont les matériaux qui sont susceptibles de libérer de l'amiante lors de leur simple processus de vieillissement. Les matériaux de la liste B, dont fait partie la toiture mentionnée, sont des matériaux susceptibles de libérer de l'amiante lors de sollicitations fortes (perçages, ponçages, découpes, frottements). En effet, l'amiante des toitures en fibrociment est lié à une matrice solide et ne se libère pas en cas de contraintes faibles.

S’agissant d'une maison individuelle, les mesures d'empoussièrement ne sont requises que lorsque des travaux de retrait sont réalisés à l'intérieur du bâtiment, ce qui n'est pas le cas ici.

Les travaux de confinement (également appelés travaux d’encapsulage dans le Code du travail) visent à conserver les matériaux en place en les recouvrant de manière hermétique afin d'éviter la dispersion de fibres d'amiante dans l'atmosphère. Ces procédés sont, par exemple, l'encoffrement, le doublage, la fixation par revêtement, l'imprégnation (pulvérisation ou injection d'un produit liquide qui pénètre toute l'épaisseur du matériau et permet de fixer les fibres).

La nature d'un démoussage, outre que celui-ci se prête mal à la mise en place d'un tel confinement, est très éloignée des travaux de retrait ou de démolition nécessitant un confinement.

Si, toutefois, cette toiture est excessivement dégradée et dans un état tel qu'elle pourrait libérer des fibres, il est possible de mettre en œuvre une démarche spécifique.

En effet, si la population est exposée à des fibres d'amiante résultant d'une activité humaine, conformément à l'article L. 1334-16-2 du Code de la santé publique, le représentant de l’État dans le département peut, en cas de danger grave pour la santé, ordonner, dans des délais qu'il fixe, la mise en œuvre des mesures propres à évaluer et à faire cesser l'exposition. Faute d'exécution par la personne responsable de l'activité émettrice, le représentant de l'État dans le département y procède d'office aux frais de celle-ci.

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COTITULARITE DU BAIL : La transcription du jugement de divorce attribuant le domicile conjugal met fin à la cotitularité du bail (Cour de cassation, 3e civ., 9 février 2017, pourvoi n° 15-26.305)

Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, est réputé appartenir à l'un et à l'autre ; le jugement de divorce est opposable aux tiers, en ce qui concerne les biens des époux, à partir du jour où les formalités de publicité prescrites par les règles de l'état civil ont été accomplies.

Les consorts X ont donné à bail une villa à M. Y et à Mme Z, alors son épouse ; un jugement du 13 novembre 2009 a prononcé le divorce des époux Y. et a attribué le domicile conjugal à Mme Z ; après leur avoir délivré, le 25 novembre 2011, un commandement de payer visant la clause résolutoire, les consorts X ont assigné en référé M. Y et Mme Z en acquisition de cette clause et en versement d'une provision.

Pour condamner M. Y au paiement d'une certaine somme au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés, l'arrêt d'appel retient que le divorce des époux Y a été transcrit le 4 février 2011, il convient toutefois de relever que, lors de la conclusion du bail, M. Y s'était engagé au paiement solidaire des loyer; force est de constater qu'il n'a jamais donné congé aux bailleurs qui se trouvent dès lors fondés à se prévaloir de la solidarité découlant du contrat, nonobstant la publication du jugement de divorce.

En statuant ainsi, alors que la transcription du jugement de divorce attribuant le domicile conjugal à Mme Z avait mis fin à la cotitularité du bail et libéré M. Y, qui n'était pas tenu de délivrer congé, de son engagement de solidarité tant légale que conventionnelle, la cour d'appel a violé les art. 1751 et 262 du Code civil.

URBANISME : Pouvoir quasi-discrétionnaire du maire pour délivrer un CU négatif en zone inondable (CAA de MARSEILLE, 1re ch., 9 février 2017, req. n°15MA02991)

La requérante n'établit pas - par les seules énonciations de sa demande de certificat d'urbanisme - que son projet ne nécessitait pas une autorisation d'urbanisme ; il ressort de la carte du plan de prévention des risques inondation des Bouches-du-Rhône, qui, bien que non opposable, peut être pris en compte comme élément d'information, ainsi que de la carte de travail fournie par la direction départementale du territoire et de la mer (DDTM) reprenant le zonage de ce plan, que la parcelle en litige n° AP 62 se situe en zone rouge du plan ; le projet en cause, qui consiste à créer quatre logements au lieu d'un seul au 1er étage de l'immeuble appartenant à la SCI, a pour objet d'augmenter le nombre de logements ; il accroît ainsi la population exposée au risque d'inondation alors même que l'entrée de l'immeuble se situerait en zone d'aléa modéré ; dans ces conditions, en estimant que ce projet méconnaît l'art. R. 111-2 du code de l'urbanisme, le maire de la commune ne fait pas une appréciation erronée de ces dispositions ; par suite, il y a lieu de faire droit à la demande de substitution de motif sollicité par la commune de Grans, laquelle n'a pas pour effet de priver la requérante d'une garantie procédurale ; il ressort des pièces du dossier que la commune aurait pris la même décision si elle ne s'était fondée que sur ce seul motif.

Il résulte de ce qui précède que la SCI BEBE, requérante, n'est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 9 décembre 2013 par lequel le maire de la commune de Grans lui a délivré un certificat d'urbanisme négatif.

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VENTE : Quand la vente est une donation déguisée au plan fiscal (cass., com., 8 février 2017, pourvoi N° 15-23.043, rejet, inédit)

Alain et Claude, époux, ont vendu un bien immobilier à leurs deux enfants, Albane et Ghislain. Par acte du même jour, ils ont fait donation à leurs deux enfants d'un autre bien immobilier dont la vente devait permettre à ceux-ci de payer le prix du premier.

L'acte de vente constituait pour elle une donation déguisée, aussi l'administration fiscale a notifié aux enfants, le 26 novembre 2009, une proposition de rectification des droits en application de l'art. L. 64 du Livre des procédures fiscales.

L'arrêt d'appel constate que, selon les termes de l'acte du 30 décembre 2005, le prix de la vente de l'immeuble de 821 000 EUR devait être réglé au plus tard le 31 décembre 2008 et que l'administration a considéré, en l'absence de justification du paiement du prix dans le délai prévu et de toute action des vendeurs pour l'obtenir, que la vente dissimulait en réalité une donation ; il retient qu'à défaut de versement du prix, l'absence de contrepartie à la vente du bien conduit à analyser celle-ci comme une libéralité consentie par les parents ; il relève par ailleurs que les enfants ont soutenu avoir réglé, le 27 mai 2010, une fraction du prix de vente, à hauteur de 132 000 euros, puis avoir désintéressé pour le surplus, le 18 juillet 2012, à hauteur de 692 015 euros, un créancier de leurs parents avec les fonds qu'ils ont perçus lors de la vente du bien qu'ils avaient reçu en donation ; il retient toutefois que les documents versés aux débats dans le cadre des notes en délibéré ne rapportent pas la preuve de ce que cette dernière somme correspondait au paiement des dettes de leurs parents.

En l'état de ces constatations et appréciations, la cour d'appel, sans inverser la charge de la preuve, a pu retenir que l'acte litigieux revêtait un caractère fictif.

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URBANISME : Le Conseil d'Etat définit le bâtiment d'habitation en zone agricole (Conseil d'Etat, Chambre 8, 8 février 2017, req. N° 398.360, inédit)

Les époux A ont demandé au tribunal administratif de Montpellier d'annuler l'arrêté du 6 septembre 2012 par lequel le maire de la commune de Puisserguier, agissant au nom de l'Etat, les a mis en demeure d'interrompre les travaux de construction entrepris sur un terrain cadastré ...  situé sur le territoire de cette commune. Le tribunal administratif de Montpellier a rejeté cette demande.

Le Conseil d'Etat dit que pour apprécier si un bâtiment est à usage d'habitation, il convient de tenir compte, à titre principal, de ses caractéristiques propres. La seule circonstance qu'une construction ancienne soit située sur une parcelle classée désormais en zone agricole ne saurait suffire pour exclure la qualification de bâtiment à usage d'habitation qu'appelleraient ses caractéristiques propres. Par ailleurs, l'inscription de la parcelle sur laquelle est située une telle construction en zone rouge d'un plan de prévention des risques et des inondations ayant pour seul objet d'interdire la création de logements nouveaux, est sans incidence sur la qualification de bâtiment à usage d'habitation de cette construction.

Pour juger que le bâtiment sur lequel des travaux de rénovation ont été entrepris avait été affecté précédemment à l'habitation et qu'il ne ressortait pas des pièces du dossier que cette destination ait été modifiée avant ces travaux, la cour, tout en reconnaissant qu'il était situé dans une zone agricole s'est appuyée sur la taille, la configuration et les ouvertures de la construction en litige et sur l'existence d'un conduit de cheminée. Ce faisant, la cour n'a pas commis d'erreur de droit, ni dénaturé les faits soumis à son appréciation. Un procès verbal d'infraction ayant été dressé au motif que les travaux avaient pour objet de modifier la destination de ce bâtiment agricole pour le transformer en logement, sans avoir obtenu d'autorisation d'urbanisme, c'est légalement que le maire, agissant au nom de l'Etat, a mis en demeure les propriétaires d'interrompre les travaux de construction, en application de l'art. L. 480-2 du Code de l'urbanisme.

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VEFA : Les paiements sur le prix de la VEFA devaient être versés sur le compte centralisateur (Cour de cassation, Chambre civile 1, 8 février 2017, pourvoi N° 15-29.080, cassation, inédit)

Suivant acte reçu le 11 juillet 2008 par Olivier, notaire associé au sein d'une société civile professionnelle notaire, la SCI 2005 Résidence les balcons de Seix a vendu à M. Z deux lots d'une copropriété en l'état futur d'achèvement ; l'acquisition a été financée par un prêt souscrit auprès de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Normandie (la banque) ; l'acte de vente prévoyait une garantie financière d'achèvement consentie par la Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées (la CEMP) ; il était précisé que le paiement du prix de vente, pour être libératoire, devrait être effectué sur un compte centralisateur ouvert au nom de la SCI auprès de la CEMP ; M. Z a néanmoins versé des fonds hors du compte centralisateur ; l'ensemble immobilier que la SCI s'était engagée à édifier n'a pas été réalisé en raison de la péremption du permis de construire intervenue le 14 juin 2008 ; la SCI a proposé la résolution amiable de la vente et indiqué qu'elle ne pouvait restituer les sommes par elle perçues ; M. Z .a assigné la SCI et la banque en résolution de la vente et du contrat de prêt, et le notaire en responsabilité et indemnisation.

Ayant considéré que la seule mention, dans l'acte de vente du 11 juillet 2008, des modalités de paiement par l'acquéreur du prix, qui, pour être libératoire, devait être effectué sur un compte centralisateur, sans information précise de la part du notaire sur le caractère spécifique d'un tel compte, ne pouvait suffire à sensibiliser l'acquéreur sur les conséquences d'un règlement effectué en dehors du compte, d'autant que celui-ci était un emprunteur non-averti confronté pour la première fois aux modalités d'une telle opération, la cour d'appel a pu en déduire que l'acquéreur n'avait pas, en réalisant un tel règlement, commis de faute de nature à exonérer le notaire de tout ou partie de sa responsabilité.

Ayant relevé que les fautes du notaire avaient directement contribué à la résolution du contrat de vente et que, dès lors que la résolution de plein droit du contrat de prêt n'était que la conséquence de celle de la vente, sa responsabilité était engagée à l'égard de la banque, la cour d'appel a pu condamner le notaire à réparer le préjudice subi par elle.

L'arrêt condamne le notaire à verser à la banque le montant des restitutions qu'elle devra opérer entre les mains de l'acquéreur, comprenant les intérêts conventionnels, cotisations d'assurance, frais de dossier, indemnités de remboursement anticipé et intérêts compensatoires effectivement perçus en vertu des dispositions contractuelles annulées. En statuant ainsi, sans déterminer le préjudice subi par la banque, alors qu'il lui appartenait de trancher le litige dont elle était saisie, la cour d'appel a méconnu son office et violé l'art. 12 du Code de procédure civile.

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URBANISME : L'absence de déclaration préalable se prescrit par dix ans (CE, 5e et 1re chambres réunies, 3 février 2017, req. n° 373.898, Lebon)

Le champ d’application de la prescription administrative de dix ans efface les conséquences de l’irrégularité d’une construction initiale ou de travaux modificatifs ; il s’étend au défaut de déclaration préalable. Depuis la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, une telle irrégularité ne peut pas être opposée à une demande de permis de construire ou une déclaration préalable portant sur le même immeuble quand dixannées au moins se sont écoulées depuis. Sauf, selon le texte, si la construction, ou les travaux modificatifs, ont été réalisés sans le permis de construire alors exigé (C. urb., art. L. 421-9).

Pour le Conseil d'Etat cette exception doit être lue strictement. Elle ne s’étend pas aux travaux pour lesquels seule une déclaration préalable était requise. De tels travaux bénéficient en conséquence de la prescription décennale.

Mais quand la prescription n’est pas opposable par le constructeur, soit que le délai de dix ans n’a pas encore été atteint, soit que l’irrégularité porte sur le défaut de permis de construire, si de nouveaux travaux sont envisagés, une demande de permis ou une déclaration doit être déposée, qui englobe l’ensemble des éléments – anciens et nouveaux - de la construction, même si le projet ne prend pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000033981644&fastReqId=1267631701&fastPos=1

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CONSTRUCTION : La réception partielle n’existe pas (Cass. 3e civ., 2 févr. 2017, n° 14-19279)

En raison du principe d’unicité de la réception, il ne peut y avoir réception partielle à l’intérieur d’un même lot.

La cour d’appel qui relève que la pièce, présentée comme procès-verbal de réception et établie par une entreprise, qui ne concerne que les travaux de menuiseries et de fermetures et se veut être un procès-verbal de réception avec réserves de certains lots, comporte la mention manuscrite « non réceptionné » en face d’un certain nombre d’éléments, en déduit exactement une absence de réception de ces lots, de sorte que la responsabilité décennale des constructeurs ne peut être mise en œuvre.

Vous pouvez consulter l'arrêt en intégralité ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/143_2_36024.html

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VENTE A REMERE : Un arrêt confortant la vente à réméré, nouvelle formule (Cour de cassation, Chambre civile 3, 2 février 2017, pourvoi N° 15-14.225, rejet, inédit)

M. et Mme X, qui connaissaient des difficultés financières, ont vendu leur immeuble au prix de 270 000 EUR à la société civile immobilière La Sablonnière (la SCI) créée à cet effet par la société A4 finances, avec faculté de rachat à l'expiration d'un délai de cinq ans pour le même prix ; soutenant que le loyer payé à la SCI pour habiter l'immeuble ne leur avait pas permis de réaliser des économies pour racheter leur maison, ils ont, en 2011, assigné la société A4 finances et M. Y, notaire rédacteur de l'acte de vente, en paiement de dommages-intérêts pour manquements à leurs obligations de conseil.

M. et Mme X ont fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter leurs demandes, alors que (moyens à voir sur le texte de l'arrêt).

Mais ayant retenu que le prix de vente n'était pas sous-évalué, que les loyers étaient en relation avec le montant des mensualités du prêt souscrit par l'acheteur et que l'opération était équilibrée et nullement abusive et relevé que la société A4 finances avait expliqué à M. et Mme X tous les détails du montage financier qui leur permettait de rembourser immédiatement leurs dettes et de conserver la jouissance de leur maison, au moins pendant la durée de la faculté de rachat, et que M. Y, notaire, n'avait pas participé aux négociations de cette opération, la cour d'appel, qui a déduit de ces seuls motifs que les demandes de M. et Mme X ne pouvaient être accueillies, a légalement justifié sa décision.

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GRENIER NON AMENAGEABLE : résolution de la vente (Cour de cassation, Chambre civile 3, 2 février 2017, pourvoi N° 15-20.625, inédit)

La  fiche établie par l'agence d'AIRE (agent immobilier par l'entremise duquel a eu lieu la vente), sur la liste, fait état de deux niveaux habitables dont un grenier aménageable.

M. et Mme X ont vendu une maison à Mme Y par l'entremise de la société Aire patrimoine immobilier ; faisant valoir que les combles n'étaient pas aménageables, Mme Y a poursuivi la résolution de la vente pour manquement à l'obligation de délivrance.

Les vendeurs ont fait grief à l'arrêt d'appel d'accueillir cette demande.

Mais ayant relevé que les combles n'étaient pas aménageables et qu'ils ne constituaient même pas un grenier utilisable en tant que tel, la cour d'appel, devant laquelle les vendeurs faisaient valoir qu'ils avaient eux-mêmes précisé que les combles pouvaient être aménagés sur les indications de l'entreprise ayant effectué les travaux, a pu en déduire, sans être tenue de procéder à des recherches rendues inopérantes, que les vendeurs avaient manqué à leur obligation de délivrance et a légalement justifié sa décision.

Et ayant retenu que le bien vendu n'était pas conforme aux stipulations contractuelles la cour d'appel en a exactement déduit que la résolution de la vente devait être prononcée et a légalement justifié sa décision.

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URBANISME : Infraction et Convention européenne des droits de l’Homme (Cass. crim., 31 janv. 2017, n° 16-82945)

Un justiciable est condamné, par la Cour d'appel de Montpellier, pour avoir construit une maison d'habitation sans avoir obtenu de permis de construire.

La cour d'appel énonce que le prévenu reconnaît qu'il a édifié cette construction sans avoir sollicité de permis de construire, qu'au regard du plan local d'urbanisme sont interdites les constructions et installations nouvelles, que les délits de construction en violation des dispositions du PLU de la commune par l'implantation d'une construction d'habitations en zone non constructible et d'édification d'une construction nouvelle sans avoir obtenu au préalable un permis de construire, sont donc constitués en tous leurs éléments et que l’intéressé sera déclaré coupable de ces deux chefs et sera condamné à remettre les lieux en l'état par la démolition, dans le délai d'un an, de la construction édifiée irrégulièrement.

La chambre criminelle de la Cour de cassation, après avoir rappelé que tout jugement ou arrêt doit comporter les motifs propres à justifier la décision et doit, en matière d'urbanisme, répondre, en fonction des impératifs d'intérêt général poursuivis par cette législation, aux chefs péremptoires des conclusions des parties, selon lesquels une mesure de remise en état porterait une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie familiale, la Cour de cassation censure la cour d'appel au visa des articles 8 de la Conv. EDH et 593 du Code de procédure pénale en ne répondant pas aux conclusions du prévenu selon lesquelles une démolition porterait une atteinte disproportionnée au droit au respect de sa vie privée et familiale et à son domicile, en ce qu'elle viserait la maison d'habitation dans laquelle il vit avec sa femme et ses deux enfants, et que la famille ne dispose pas d'un autre lieu de résidence malgré une demande de relogement.

Vous pouvez consulter l'arrêt intégralement ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000033996329&fastReqId=857042788&fastPos=1

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COPROPRIETE : Copropriété sans règlement de copropriété (Cour d'appel de Lyon, Chambre civile 1, section B, 31 janvier 2017, RG N° 15/06649)

Il est constant qu'avant la vente du 9 juillet 1965, M. Pierre A était propriétaire de l'intégralité de la parcelle AB 322 (anciennement avant réunification, constituée de deux parcelles AB 75 et 83) sur laquelle est établie une maison d'habitation.

Par acte authentique en date du 9 juillet 1965, MM. Pierre et Jean-Louis A préalablement à la vente par le premier au second de deux appartements, ont fait dresser un état descriptif de division de l'immeuble.

Le statut de la copropriété est applicable à l'immeuble bâti sur la parcelle qui, à la suite de l'attribution résultant du partage successoral, a été divisé en trois lots privatifs appartenant à deux propriétaires différents, cette division ayant entraîné la création de parties communes dont implicitement mais nécessairement, une quote-part a été attribuée à chacun des copropriétaires même si le règlement de copropriété n'a pas été établi. Le fait que chacun des lots n° 2 et 3 situés respectivement au premier et deuxième étage dispose d'un accès distinct par escalier intérieur pour le lot 3 et extérieur pour le lot 2 ne permet pas d'exclure l'application du statut de la copropriété dès lors qu'il ressort de l'état descriptif une superposition des lots constitués d'appartements, témoignant de l'existence de parties communes que sont la toiture du bâtiment, les murs ou les dalles séparatives servant de plafond à un lot et de plancher à l'autre. Compte tenu de l'état descriptif de division qui détermine des lots privatifs, il convient de considérer que toutes les parties qui ne sont pas privatives sont communes, ce qui est en conséquence le cas de la parcelle de terrain sur laquelle est édifiée la maison d'habitation comme le sol laissé libre qui faute d'avoir été expressément mis à la disposition de l'un des copropriétaires, reste à l'usage de tous et permet l'accès au bâtiment.

Préalablement, la cour d'appel a rappelé que, selon l'art. 2227 du Code civil, le droit de propriété est imprescriptible. L'action en revendication est également imprescriptible. L'action en revendication étant imprescriptible, l'exception d'irrecevabilité de l'action est donc mal fondée.

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PERMIS DE CONSTRUIRE : Toujours le délai de recours contre un permis de construire (CE, 2ème et 7e Ch. réunies, 30 janv. 2017, req. n° 394.206, Rec. Lebon)

Monsieur B a demandé au tribunal administratif de Marseille d'annuler, pour excès de pouvoir, l'arrêté du 28 mars 2014 par lequel le maire de la commune d'Aix-en-Provence a accordé un permis de construire à monsieur et madame C en vue de la modification de la toiture et des façades d'une maison individuelle et la construction d'un garage. Par une ordonnance n° 1405334 du 30 septembre 2015, la présidente de la 2ème chambre du tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande. D'où appel et pourvoi.

Aux termes de l'art. R. 600-2 du code de l'urbanisme : " Le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15 " ; aux termes de l'article R. 424-15 du même code : " Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l'arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier " ; l'art. A. 424-18 du même code précise, enfin, que : " Le panneau d'affichage doit être installé de telle sorte que les renseignements qu'il contient demeurent lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier ".

Il ressort des pièces du dossier et en particulier du constat d'huissier établi le 8 avril 2014 que mention du permis de construire délivré le 28 mars 2014 par le maire d'Aix-en-Provence à M. et Mme C a été affiché sur le portail de leur propriété de façon continue pendant deux mois à compter du 8 avril 2014 ; il était visible de l'extérieur et lisible depuis un espace ouvert au public dans les conditions conformes aux exigences des art. R. 424-15 et A. 424-18 du code de l'urbanisme ; il en résulte que le délai de recours de deux mois mentionné à l'art. R. 600-2 du code de l'urbanisme, qui a couru au plus tard à compter du 8 avril 2014 et n'a pas été suspendu par un recours administratif, était déjà expiré à la date du 24 juillet 2014 à laquelle la demande de M. B tendant à l'annulation du permis a été enregistrée au greffe du tribunal administratif de Marseille ; dès lors, cette demande était tardive et, par suite, irrecevable.

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CESSIONS IMMOBILIERES : Taxes sur les cessions de terrains nus devenus constructibles (coefficient d'érosion monétaire pour l'année 2017)

L’administration fiscale publie les coefficients d’érosion monétaire applicables pour les cessions intervenant en 2017.

L'assiette des taxes sur les cessions à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles prévues aux articles 1529 et 1605 du Code général des impôts est, par principe, égale à la plus-value réalisée, déterminée par différence entre le prix de cession du terrain (voir CGI, art. 150 VA) et le prix d'acquisition stipulé dans les actes, actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques.

Afin de simplifier le calcul du prix d'acquisition actualisé pour la détermination de l'assiette de ces taxes, il est admis, à titre de règle pratique, que les contribuables utilisent, pour les cessions soumises à ces taxes et réalisées depuis l'année 2012, des coefficients d'érosion monétaire.

L’Administration vient de publier les coefficients d'érosion monétaire actualisés, applicables pour les cessions intervenant en 2017.

Ils sont consultables sur le site bofip.impôts.gouv.fr : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/6665-PGP.html?identifiant=BOI--20170125

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CONDITION SUSPENSIVE : La délicate condition suspensive de l'événement qui diminue la valeur du bien vendu (CA Paris, pôle 4 - ch. 1, 27 janv. 2017, N° de RG: 15/12023)

La promesse de vente du 17 novembre 2011, qui porte sur la vente d'un terrain inclus dans le périmètre d'un site classé, celui de la Vallée de la Bièvre, exigeant la délivrance des permis de construire par le ministre de l'environnement après avis de la commission départementale des sites, perspectives et paysage, renferme la condition suspensive suivante, stipulée au profit exclusif du bénéficiaire : " qu'aucun renseignement ou pièce ne révèle une quelconque inexactitude des déclarations du promettant figurant dans l'acte, ou un quelconque problème juridique ou factuel, ayant pour effet : 

- de faire obstacle à la libre disposition des biens immobiliers  

et/ ou 

-de diminuer significativement la valeur des biens immobiliers".

Or, le ministère de l'écologie a notifié aux bénéficiaires qu'il ne pourrait pas autoriser de construction sur le terrain.

Bien que les consorts Y-X aient seulement acquis un terrain nu et aient expressément exclu de la promesse la question de la division du terrain en trois lots pour y édifier une construction, le refus d'autorisation précité, par son caractère général, constitue un " problème juridique ou factuel " au sens de la clause précitée, de nature à diminuer significativement la valeur du terrain, le prix n'étant pas le même suivant que ce terrain est ou non constructible. En effet, Mme Agnès C, expert immobilier, mandatée par les acquéreurs, démontre, aux termes d'un rapport du 8 janvier 2016, après application de la méthode par comparaison, qu'en 2011 le terrain constructible et divisible en trois lots aurait eu une valeur vénale de 1 100 000 €, tandis que, ne pouvant être construit, sa valeur pouvait seulement être de 40 000 €.

La diminution de valeur étant significative, il y a lieu de dire que la condition n'est pas réalisée et que la promesse est caduque. En conséquence, la société Marienthal doit restituer la somme de 100 000 € versée par les bénéficiaires, à valoir sur l'indemnité d'immobilisation qui n'est pas due, cette somme lui ayant été versée par M. B. Le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu'il a débouté les  acheteurs de cette demande.

Les consorts Y-X, qui avaient seulement acquis un terrain nu et avaient expressément exclu de la promesse la question de la division du terrain en trois lots pour y édifier une construction, n'établissent pas la faute que le promettant aurait commise à l'origine du préjudice matériel qu'ils invoquent né du temps passé à préparer la présentation de leur projet et à se rapprocher des services instructeurs compétents. Les bénéficiaires ont en revanche subi un préjudice moral, ayant dû éprouver les tracas d'un procès pour obtenir la restitution par le promettant de la somme séquestrée alors que la promesse était caduque.

Ce préjudice est évalué à la somme globale de 15 000 € au paiement de laquelle il y a lieu de condamner la société Marienthal.

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SERVITUDE : La notion d'aggravation de la servitude (Cour d'appel de Paris, pôle 4 - chambre 1, 27 janvier 2017, N° de RG: 14/08654)

Aux termes de l'acte de vente du 6 juillet 1973 conclu entre M. et Mme Y et M. et Mme I « les vendeurs et les acquéreurs ont convenu de créer une servitude de droit de passage dont l'assiette sera constituée par une bande de terrain dépendant par moitié du lot restant à appartenir à M. et Mme Y et pour l'autre moitié du lot vendu à M. et Mme I, partant de la rue des Hucheries sur une longueur de deux mètres vingt-cinq centimètres et au fond de deux mètres trente centimètres, soit une surface de quatre-vint seize mètres carrés deux centimètres ».

L'acte constitutif de servitude n'a pas été rédigé.

Les dames Y, demanderesses, font valoir que cette servitude de passage était exclusivement destinée à la desserte des garages situés en fond de parcelles et que la concentration des allées et venues dans l'allée séparant latéralement les deux maisons aggrave les conditions d'exercice de la servitude alors que les entrées et sorties se faisaient, jusqu'à l'exécution des travaux de M. et Mme B, puis ceux de M. et Mme Z, par la porte percée dans la façade sur rue ou celle donnant dans le jardin, à l'arrière de la maison.

Toutefois, d'une part, ainsi que l'a relevé le premier juge par des motifs exacts que la Cour adopte, l'acte prévoyant la constitution d'une servitude ne comporte aucune restriction quant à sa destination, son usage ou ses modalités d'exercice, se bornant à indiquer que les vendeurs et acquéreurs ont convenu de créer une « servitude de droit de passage » sans plus de précisions sur son objet, d'autre part, cette servitude était, dès sa création, nécessairement pour partie piétonnière pour les usagers, soit pour aller de la maison au garage chercher sa voiture, soit pour revenir dans sa maison après avoir rangé sa voiture dans le garage ; si la fermeture des accès sur rue et sur jardin a accru les allées et venues des usagers et visiteurs de la maison Z et cause une gêne aux dames Y, cet accroissement ne constitue pas en lui-même une aggravation de la servitude, sauf à considérer que les parties avaient l'intention de réserver tout passage piéton sur le côté latéral des maisons à l'accès aux garages, ce qui n'est pas le cas à défaut de précision en ce sens

Il n'est pas démontré, par ailleurs, que les modifications des accès de la maison Z présenteraient des dangers pour les usagers de la servitude, alors que le passage en voiture dans une allée mesurant 2, 25 m de largeur ne peut se faire qu'au pas et avec prudence

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les dames Y de leur demande fondée sur l'aggravation de la servitude.

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BAIL A USAGE D'HABITATION : Prescription extinctive en matière de loyers et charges du bail d'habitation (cass., civ. 3ème, 26 janv. 2017, pourvoi n° 15-27.580)

L'arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa de l'art. 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l’art. L. 137-2 du code de la consommation, alors applicable. En application du premier de ces textes, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ; aux termes du second, l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.

La société Logemloiret, propriétaire d’un logement social donné à bail à M. et Mme Y, les a assignés, après la libération des lieux, en paiement d’une somme au titre des réparations locatives et d’un solde de loyer ;

Pour déclarer prescrite l’action de la bailleresse, le jugement retient que la société Logemloiret est un professionnel de la location immobilière sociale, que la location d’un logement est une fourniture de services, le bailleur mettant à la disposition du locataire un local en contrepartie d’un loyer, que la prescription biennale de l’art. L. 137-2 du code de la consommation s’applique donc aux relations entre les parties et que la bailleresse a eu connaissance des faits lui permettant d’agir le 26 octobre 2011, date du constat d’huissier de justice, pour les réparations locatives et le 1er octobre 2011, date de l’impayé le plus récent, pour le solde de loyer.

En statuant ainsi, alors que le bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 obéit à des règles spécifiques exclusives du droit de la consommation, de sorte que la prescription édictée par l’art. 7-1 de cette loi (prescription de trois ans) est seule applicable à l’action en recouvrement des réparations locatives et des loyers impayés, le tribunal d’instance a violé les textes susvisés, le premier par refus d’application et le second par fausse application.

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COPROPRIETE : Il n'y a pas eu carence du syndic de la copropriété (cass., civ. 3, 26 janv. 2017, N° de pourvoi : 15-25.971, rejet, inédit)

Madame X, propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic, la société Organigram, en désignation d'un administrateur provisoire. Elle a fait grief à l'arrêt d'appel de la débouter de sa demande.

Le pourvoi est rejeté.

Mais, d'une part, ayant relevé que, lors des diverses assemblées générales tenues entre 2007 et 2013, des travaux de réfection de la cage d'escalier avaient été votés, les devis approuvés, un bureau chargé du suivi des travaux désigné, qu'il était résulté du rapport d'un ingénieur en bâtiment qu'avant de réaliser la réfection de la cage d'escalier, il était nécessaire de procéder à une étude préalable pour déterminer les moyens d'ancrage de l'escalier, que, lors d'une de ces assemblées générales, il avait été mentionné que le calendrier des appels de fonds, précédemment voté, n'avait pas été respecté par certains copropriétaires, de sorte que la réalisation des travaux se trouvait compromise, et retenu que l'historique des procès-verbaux de ces assemblées générales montrant que les travaux initialement prévus étaient insuffisants, que la reconstruction de la cage d'escalier, et non pas une simple réfection de celle-ci, était nécessaire, que les travaux définitifs avaient nécessité différentes études qui devaient être adoptées en assemblée générale, la cour d'appel a pu en déduire que le retard dans la réalisation des travaux n'était pas dû à la carence du syndic et a légalement justifié sa décision de ce chef.

Et, d'autre part, ayant retenu que le syndic justifiait avoir adressé, aux copropriétaires s'étant abstenu de payer les charges de copropriété, une mise en demeure de les régler et avoir délivré une assignation en paiement desdites charges à Mme X le 14 novembre 2012 et à une autre copropriétaire le 16 novembre 2012, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à de simples allégations non assorties d'une offre de preuve, a pu en déduire que le syndic n'avait pas failli à sa mission et que sa carence n'était pas démontrée.

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SERVITUDE : Extinction de la servitude de passage par le non-usage pendant 30 ans (cass., civ. 3, 26 janv. 2017, N° de pourvoi: 15-24.190, rejet, inédit)

Par acte du 23 mars 2012, les consorts X, bénéficiaires d'un droit de passage sur une parcelle acquise par M. et Mme Y, sur laquelle avait été édifié un garage, les ont, après le dépôt d'un rapport d'expertise judiciaire, assignés en reconnaissance de leur servitude et démolition du garage ; M. et Mme Y ont reconventionnellement sollicité le bénéfice de l'usucapion, le garage ayant été édifié en 1978.

Les consorts X ont fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter leur demande de démolition du garage.

Mais ayant constaté que la lettre qu'un notaire avait adressée en 2007, au sujet d'un projet d'acte, ne faisait état d'aucun litige caractérisé et souverainement retenu que la possession de M. et Mme Y et de leurs auteurs, dont le caractère public et non équivoque n'était pas contesté, n'avait fait l'objet d'aucun trouble susceptible d'en interrompre le cours, la cour d'appel en a exactement déduit que les conditions de l'usucapion étaient réunies.

Et ayant exactement retenu que, par application de l'art. 706 du code civil, la servitude était éteinte par le non-usage pendant trente ans, peu important la cause de celui-ci, la cour d'appel a pu, sans méconnaître les dispositions de l'article 703 du même code, rejeter la demande de démolition de l'édifice qui faisait obstacle à son exercice.

Et encore, sur la demande de dommages intérêts des mêmes consorts X, ayant relevé que le délai trentenaire de prescription acquisitive, ayant commencé à courir à compter de 1978, était expiré à la délivrance de l'assignation du 6 octobre 2010, de sorte que M. et Mme Y étaient réputés propriétaires dès leur acte d'achat du 28 février 1978, la cour d'appel a pu retenir que ceux-ci n'avaient commis aucune faute.

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COPROPRIETE : Installation d'une véranda en façade de la copropriété (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 C, 26 janvier 2017 Numéro de rôle : 16/01589)

Huguette est propriétaire d'un appartement sis au premier étage de l'ensemble immobilier [...]. Faisant valoir qu'elle avait fait installer une véranda en façade sur son balcon sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires et refusait de la déposer malgré mises en demeure, le syndicat des copropriétaires l'a fait assigner en référé à l'effet d'obtenir, pour l'essentiel, la remise en état des lieux sous astreinte.

Art. 25 b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

"Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : 

b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ".

L'installation d'une véranda en façade de l'immeuble par un copropriétaire sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires caractérise un trouble manifestement illicite. Le fait qu'il n'existe aucune interdiction relative à l'installation de vérandas dans le règlement de copropriété est indifférent dès lors qu'est ici en cause le respect des dispositions d'ordre public de l'article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ci-dessus énoncé.

Est tout aussi inopérant le moyen tiré d'un accord tacite du syndicat des copropriétaires en raison de l'existence d'autres vérandas puisqu'il ressort des procès-verbaux de constat produits par les parties que, si des vérandas ont été installées dans le bâtiment voisin, il n'en existe aucune dans le bâtiment où réside la copropriétaire mis en cause.

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COPROPRIETE : Elle s’était appropriée la courette de la copropriété ; prescription non opposable (Cour de cassation, chambre civile 3, 26 janvier 2017, N° de pourvoi : 15-25.144, rejet, inédit)

Mme X, propriétaire d’un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a installé dans une courette, partie commune de l’immeuble, des plantations, un point d’arrosage et un abri jardin ; le syndicat des copropriétaires du 69 boulevard Bineau l’ayant sommée de déposer la construction édifiée et de débarrasser l’ensemble des plantes, Mme X l’a assigné en constatation de la prescription de toute action tendant à ces fins.

Mais ayant relevé que l’aménagement paysager traduisait une volonté de privatisation d’un espace commun par la présence d’un système de toiture en partie fixe, de très nombreuses plantations, de certains végétaux dont la dimension ne permettait pas qu’ils puissent être déplacés sans intervention extérieure et d’un robinet d’arrosage fixé sur le mur de la façade de l’immeuble, et retenu à bon droit que cet aménagement constituait un acte d’appropriation, la cour d’appel en a exactement déduit que l’action tendant à obtenir le rétablissement de la cour commune dans son état d’origine était une action réelle se prescrivant par trente ans.

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PROMESSE DE VENTE : Le montant, la durée, et le taux stipulés à la promesse de vente ne constituaient que des maxima (Cour d’appel de Versailles, Chambre 3, 26 janvier 2017, RG N° 15/01616)

Par promesse unilatérale de vente du 28 mai 2012, M. et Mme M se sont engagés à vendre à la SCI 2 AM une maison d’habitation sise à Coignères au prix de 400 000 EUR. Une indemnité d’immobilisation de 8 000 EUR a été séquestrée entre les mains du notaire, la SCP C, notaires associés.

Une condition suspensive d’obtention de prêt était stipulée, au profit de la bénéficiaire, laquelle s’obligeait à justifier auprès du promettant avant le 3 août 2012 de l’obtention de prêts d’un montant total de 400 000 EUR sur une durée maximale de 30 ans (360 mois), au taux maximum hors assurance de 4,50 % l’an.

S’étant heurtée à des refus de prêts, la SCI 2AM a vainement sollicité la restitution de l’indemnité d’immobilisation, puis a assigné les promettants et le notaire devant le tribunal de grande instance de Versailles par acte du 19 juin 2013 à cette fin.

La SCI bénéficiaire de la promesse de vente doit obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation en l’absence de réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt qui était stipulée. 

La prolongation de la durée de validité de la promesse accordée en raison des difficultés rencontrées par l’acquéreur pour financer son achat a également eu pour effet de prolonger la durée de validité de la condition suspensive. Le montant, la durée, et le taux stipulés à la promesse ne constituaient que des maxima, de sorte que la bénéficiaire de la promesse était en droit de solliciter des prêts pour des valeurs moindres. Le retard mis à justifier d’un refus de prêt n’est pas en lui-même sanctionné, puisque la disposition de la promesse conférant au promettant la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier de l’issue de sa demande de prêt a seulement pour objet de lui permettre de recouvrer plus rapidement sa liberté.

La condition suspensive a donc défailli, sans carence fautive du bénéficiaire de la promesse, qui justifie avoir vainement sollicité au moins deux prêts dans le délai de validité de la condition suspensive. 

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AMORTISSEMENT : Travaux de remise en état d’un logement après le départ d’un locataire (C.E., 8e et 3ème ch. réunies, 25 janv. 2017, req. n° 387.034, Lebon)

Aux termes du I de l’art. 31 du code général des impôts (CGI, dans sa rédaction applicable aux années d’imposition : " Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : (...)1° Pour les propriétés urbaines : (...) f) pour les logements situés en France, acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998 et à la demande du contribuable, une déduction au titre de l’amortissement égale à 10 % du prix d’acquisition du logement pour les quatre premières années et à 2 % de ce prix pour les vingt années suivantes. La période d’amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure (...) L’option, qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, est irrévocable pour le logement considéré et comporte l’engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant une durée de neuf ans. Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure (...) Le revenu net foncier de l’année au cours de laquelle l’un des engagements (...) n’est pas respecté est majoré du montant des amortissements déduits ".

Il résulte de ces dispositions qu’en cas de vacance du logement, du fait du départ du locataire au cours de la période d’engagement de location de neuf ans qu’elles prévoient, le maintien de l’avantage fiscal est subordonné à la condition que le contribuable justifie avoir accompli sans délai toutes les diligences nécessaires pour que son bien puisse être reloué.

Ainsi, en cas de vacance du logement, du fait du départ du locataire au cours de la période d’engagement locatif (Périssol ), le maintien de l’avantage fiscal est subordonné à la condition que le contribuable justifie avoir accompli sans délai toutes les diligences nécessaires pour que son bien puisse être reloué (CGI art. 31, I.f).

La cour administrative d’appel a refusé à des contribuables le bénéfice de ces dispositions en se fondant sur la seule circonstance qu’ils n’avaient pas fait procéder à des travaux de remise en état de leur bien immobilier après le départ du locataire (CAA Marseille 12 novembre 2014, req. n° 12MA01519).

En statuant ainsi, sans rechercher si de tels travaux étaient indispensables à la remise en location de ce bien, elle a entaché son arrêt d’une erreur de droit.

Le Conseil d’État juge ansi que les contribuables étaient donc fondés, pour ce motif, à demander l’annulation de l’arrêt ayant conclu à la reprise des amortissements qu’ils avaient pratiqués.

La cour administrative d’appel de Marseille devra de nouveau juger mais sur le fond.

Nul doute que cet arrêt Conseil d’État a un caractère général et peut être appliqué à tout investissement locatif dont le maintien est subordonné aux mêmes conditions.

Vous pouvez consulter l'arrêt intégralement ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000033924879&fastReqId=1132034272&fastPos=1

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PROMESSE DE VENTE D'UN TERRAIN : Ce qui est nul est censé n’avoir jamais existé ; la promesse de vente d’un terrain n’appartenant pas au vendeur (Cour de cassation, chambre civile 1, 25 janvier 2017, N° de pourvoi : 15-18.049, cassation, inédit)

L’arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa des art. 2053 et 2054 du code civil, ensemble le principe suivant lequel ce qui est nul est réputé n’avoir jamais existé.

Par acte du 26 septembre 2006, suivi de deux avenants conclus en juin 2008 et mars 2009, les consorts Sicard-Garcia-Huerto ont consenti à la société Hectare une promesse de vente portant sur un terrain, sur lequel elle projetait de réaliser un lotissement ; suivant acte des 9 et 10 juin 2009, la société a promis de vendre ce terrain à M. X, en vue de la réalisation de ce projet ; en vertu d’un avenant du 14 août 2009, M. X a versé à la société une somme de 50 000 EUR à titre de dépôt de garantie ; après la délivrance d’un permis de construire, selon arrêté municipal du 22 mars 2010, M. X a renoncé au projet ; le 3 janvier 2011, il a signé avec la société un accord portant "résiliation" de la promesse de vente et de l’avenant conclus entre eux, et s’est engagé à verser diverses sommes à la société ; celle-ci l’a assigné en paiement.

Pour accueillir la demande de paiement, après avoir constaté que la promesse de vente consentie par la société, qui n’était pas propriétaire, était entachée de nullité comme dépourvue d’objet et de cause, l’arrêt d’appel retient que les parties ont, par l’acte d’accord, entendu "résilier" leurs précédentes conventions et organiser le dénouement de leurs relations, de sorte que l’engagement alors souscrit est causé et valable ;

En statuant ainsi, alors que la nullité de la promesse de vente privait de cause l’accord conclu entre les parties, la cour d’appel a violé les textes et principe susvisés.

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AGENT IMMOBILIER : L'agent immobilier doit se renseigner et renseigner les acquéreurs sur le voisinage du lot vendu (Cour d'appel de Rennes, Chambre 1, 24 janvier 2017, RG N° 15/07596)

L'agent immobilier, qui a négocié la vente, doit remplir à l'égard de l'acheteur une obligation de renseignement sur le bien vendu lui permettant de donner son consentement en connaissance de cause, lorsqu'il s'agit d'informations dont l'agent immobilier avait lui même connaissance.

M. et Mme du B ont, par acte de maître G, notaire à Nantes, en date du 10 septembre 2010, acquis de M. et Mme B un appartement en duplex avec cave situé à [...] et [...].

La négociation avait été menée par la société T, agent immobilier, qui avait rédigé le compromis de vente par acte sous seing privé du 7 mai 2010.

Après la vente, les acheteurs ont, en novembre 2010, appris que l'un des copropriétaires, M. T, occupant l'appartement situé en dessous du leur, atteint de troubles psychiatriques, commettait des actes de vandalisme dans l'immeuble ayant des conséquences sur la vie des autres occupants.

M. et Mme du B, acquéreurs, reprochant à leurs vendeurs, de s'être rendus coupables de dol en leur taisant les troubles commis par M. T, et à l'agence T, d'avoir manqué à son obligation de renseignements étant dûment informés des nuisances graves causés aux occupants de l'immeuble par les agissements de M. T, les ont fait assigner en dommages et intérêts.

Lors de l'achat, les acheteurs en effet n'ont pas été informés que le propriétaire de l'appartement situé en dessous du bien acheté était un majeur sous curatelle, souffrant de troubles psychiatriques et causant de très graves troubles à la copropriété depuis 2006. La lecture du journal des événements, tenu par le syndic, révèle en effet des incidents de tous ordres, répétés, causant tant des dégradations causées à l'immeuble que portant atteinte aux personnes y vivant qui étaient menacées verbalement, insultées ou agressées physiquement et dont la sécurité était en péril par la propension du copropriétaire à, par exemple, casser des murs porteurs ou allumer des incendies en différents endroits de la copropriété. Le seul fait d'avoir remis aux acheteurs le procès-verbal de la dernière assemblée général, portant notamment une résolution sur la remise en état de la niche d'un puis, dégradée par le copropriétaire, ne constitue pas une information sur l'ampleur et la gravité des troubles causés par ce copropriétaire. S'ils avaient connu ces troubles, les acheteurs n'auraient pas contracté tant que l'auteur des troubles aurait résidé dans l'immeuble. Les acheteurs sont donc bien fondés à demander réparation de leur préjudice.

Le préjudice de jouissance n'est pas établi. La vente a eu lieu en septembre 2010 et les acheteurs n'avaient pas l'intention d'occuper l'appartement dans l'immédiat. Ils ne l'ont en fait jamais occupé, alors que l'auteur des troubles a quitté l'immeuble en décembre 2011. Le préjudice financier n'est pas davantage établi puisque les acheteurs ont revendu l'immeuble après le départ de l'auteur des troubles et la moins-value n'est pas imputable à la réticence dolosive des vendeurs. En revanche, les acheteurs ont subi un préjudice qui résulte des démarches et recherches qu'ils ont dû entreprendre pour parvenir à découvrir par leurs propres moyens, aidés de leur conseil, la situation existant dans l'immeuble, créée par les agissements du copropriétaire sous curatelle. Ce préjudice sera réparé par l'allocation de 10 000 EUR à titre de dommages et intérêts.

L'agent immobilier, qui a négocié la vente, doit remplir à l'égard de l'acheteur une obligation de renseignement sur le bien vendu lui permettant de donner son consentement en connaissance de cause, lorsqu'il s'agit d'informations dont l'agent immobilier avait lui même connaissance. Or, en l'espèce, l'agent immobilier avait connaissances des troubles puisqu'il avait été le syndic de l'immeuble et qu'il était le frère et le beau-frère des vendeurs. Il doit donc être condamné in solidum avec les vendeurs à réparer le préjudice subi par les acheteurs.

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CONDAMNATION PENALE DU BAILLEUR : un motif légitime et sérieux de rupture du bail (Cour d'appel de Toulouse, 1re ch., 1ère sect., 23 janv. 2017, RG n° 15/04260)

Par acte SSP du 26 juin 2008, Daniel a donné à bail à Gil un "appartement T2 d'une surface d'environ 45 m2, pièce principale avec coin salon et coin cuisine avec éléments haut et bas, une chambre, une salle d'eau. Chauffage électrique" moyennant un loyer mensuel de 500 EUR avec prise d'effet au 1er juillet 2008.

Par jugement du 20 février 2013, le bailleur a été déclaré coupable par le tribunal correctionnel de Toulouse d'avoir notamment, entre septembre 2007 et avril 2008, transformé un garage en appartements sans avoir obtenu préalablement de permis de construire et d'avoir effectué ces travaux en violation du plan d'occupation des sols (POS). Il a en particulier été condamné à remettre les lieux - dont les locaux objets du bail du 26 juin 2008 - en conformité avec leur destination initiale dans un délai de dix huit mois et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 décembre 2013, la société OFFICE MURETAIN IMMOBILIER, se prévalant de cette décision, a enjoint à Gil de libérer les lieux au 1er août 2014.

Par actes d'huissier du 22 décembre 2016, Daniel a fait assigner Gil devant le tribunal d'instance de Muret en résiliation du bail, en expulsion et en fixation d'une indemnité d'occupation.

La condamnation pénale exclut d'une part, que ces lieux puissent continuer à être mis à disposition d'un tiers dans le cadre d'un contrat de bail et impose, d'autre part, au bailleur la réalisation de travaux de remis en état. Dès lors, le respect des dispositions pénales de la décision du tribunal correctionnel, qui s'imposent à chacun, constitue un motif légitime et sérieux de rupture du bail par le bailleur lui-même. 

Mais le motif légitime et sérieux de rupture du bail d'habitation ne dispense pas le propriétaire bailleur du respect des formalités prévues à l'art. 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Dans cette affaire, le congé a été délivré par lettre recommandée avec AR ; le bailleur a mentionné le motif du congé et a respecté le délai de préavis contractuel dans la mesure où le congé a été notifié plus de six mois avant le terme du contrat. L'indication d'une date de libération des lieux postérieure n'a aucune incidence sur la validité du congé, l'erreur invoquée n'ayant pas eu pour effet de réduire mais d'allonger la période durant laquelle le locataire a pu préparer son relogement. Par ailleurs, la volonté du bailleur de renoncer, de manière non équivoque, à se prévaloir du congé donné au locataire n'est pas caractérisée. L'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef est ordonnée. Le locataire est condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer mensuel perçu au titre du bail jusqu'à libération effective des lieux.

Le bailleur a donné à bail des locaux d'habitation réalisés quelques mois plus tôt sans avoir obtenu de permis de construire et en violation du plan d'occupation des sols. Il a, ce faisant, sciemment exposé son preneur au risque finalement réalisé d'une résiliation pour remise en état des lieux à l'initiative du bailleur. Ce comportement constitue un manquement au devoir général de bonne foi auquel sont tenus les co-contractants. Ainsi, le risque s'étant réalisé, il engage la responsabilité du bailleur au titre des conséquences dommageables qui en ont directement résulté pour le locataire. En effet, il n'est pas allégué, d'une part, que ce dernier aurait manqué, au cours du bail, à ses propres obligations contractuelles, d'autre part, que le bailleur pouvait se prévaloir d'un autre motif de résiliation du bail à échéance.

Le préjudice matériel du locataire, lié à la nécessité de procéder au déménagement de ses biens et d'exposer des frais de relogement, est réparé, compte tenu de la superficie du logement (Type 2 de 45 m2), à hauteur de 1 000 EUR. Le préjudice moral du locataire, consistant dans le désagrément d'être contraint de quitter le logement qu'il occupe depuis cinq ans et d'engager des démarches de relogement, est évalué, compte tenu de la durée d'occupation des lieux, à 1 500 EUR.

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AGENT IMMOBILIER : Quel est son engagement? (Cour d'appel de Versailles, Chambre 3, 19 janvier 2017, RG N° 15/01206)

Suivant acte sous signature privée du 20 septembre 2012, Jeannine B a consenti un mandat de vente exclusif à la société immobilière des Cèdres (la SIC) exerçant sous l'enseigne ORPI, sur son bien situé [...], pour un prix net vendeur de 230 000 euro.

Par acte d'huissier de justice délivré le 24 avril 2013, elle a fait assigner la SIC devant le tribunal de grande instance de Nanterre en annulation du mandat de vente.

Par le jugement entrepris, le tribunal a prononcé la résolution du mandat de vente conclu entre les parties.

L'agent immobilier a relevé appel du jugement.

Le mandat consenti à l'agent immobilier stipulait en l'espèce l'engagement de ce dernier à communiquer dans les trois jours au moyen du fichier informatique national le descriptif du bien à toutes les agences immobilières du réseau, à faire figurer le bien sur le site Internet du réseau sous 7 jours, à réaliser les actions publicitaires nécessaires à la vente du bien, à apposer un panneau publicitaire sur le bien à vendre, et à informer sous huitaine le vendeur de l'accomplissement de ce mandat. Il était ajouté que dans le cas où un seul de ces engagements n'était pas tenu, le vendeur peut demander par lettre recommandée à effet au premier jour de sa présentation la résiliation de la clause d'exclusivité.

Dans cette affaire, si le délai qui s'est écoulé entre le mandat et sa dénonciation par la mandante est bref, s'inscrivent dans ce délai les obligations précitées que le mandataire devait accomplir. Or, ce dernier ne produit aucune pièce de nature à démontrer qu'il a rempli ne serait-ce que l'une de ces obligations dans le délai convenu, de telle sorte qu'il doit être considéré que l'agence a adopté une position d'attente pour proposer à sa cliente une baisse du prix de vente. Pourtant, si l'agence estimait, comme elle le soutient, dès la conclusion du mandat, que la venderesse voulait mettre le bien en vente à un prix déraisonnable au regard du marché, il lui appartenait de refuser ce mandat à ces conditions. Il en résulte que l'inexécution de ses obligations par le mandataire était fautive de telle sorte que la mandante était fondée à dénoncer le mandat exclusif de vente et à confier la vente de son bien à un autre agent sans engager sa responsabilité.

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TRAVAUX : Prise en charge des travaux sur une canalisation publique d’évacuation traversant une propriété privée (Rép. min. n° 21846 : JO Sénat, 19 janv. 2017, Masson J.-L.)

Un parlementaire a exposé au ministre de l’Intérieur le cas d'une commune qui, après avoir constaté qu'une canalisation publique d'évacuation traversant une propriété privée avait des fuites, a mis en demeure le propriétaire concerné d'y remédier. L'inertie du propriétaire a ensuite conduit la commune à exécuter d'office les travaux nécessaires de remise en état de la canalisation.

Ces travaux peuvent-ils être mis à la charge du propriétaire par un titre de recette ?

En réponse, le ministre a indiqué que conformément aux dispositions de l'article L. 152-1 du Code rural et de la pêche maritime, il est institué au profit des collectivités publiques, des établissements publics ou des concessionnaires de services publics qui entreprennent des travaux d'établissement de canalisations d'eau potable ou d'évacuation d'eaux usées ou pluviales, une servitude leur conférant le droit d'établir à demeure des canalisations souterraines dans les terrains privés non bâtis, excepté les cours et jardins attenant aux habitations.

Toutefois, l'appartenance de l'ouvrage au réseau public d'eau et d'assainissement doit être appréciée au regard des éléments suivants :

- lorsque l'ouvrage a pour seul objet de desservir la propriété qu'il traverse, il constitue un équipement propre, exclusivement placé sous la responsabilité du propriétaire du terrain qu'il dessert. Ce dernier doit, par conséquent, en assurer l'entretien et procéder aux réparations nécessaires à son bon fonctionnement ;

- en revanche, lorsque l'ouvrage a pour effet d'alimenter plusieurs propriétés privées et excède par ses caractéristiques les seuls besoins de la propriété qu'il dessert, la jurisprudence administrative le considère comme partie intégrante du réseau public d'eau et d'assainissement. Ce dernier se trouve alors placé sous la responsabilité du gestionnaire du service public d'eau potable et d'assainissement qui doit en assurer l'entretien (CAA Bordeaux, 29 juill. 1993, n° 92BX00964).

Par conséquent, les travaux réalisés sur une canalisation publique d'évacuation traversant une propriété privée ne peuvent être mis à la charge du propriétaire, uniquement si elle ne dessert que la propriété qu'elle traverse.

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GESTION IMMOBILIERE : Garantie financière et liquidation judiciaire de l’agence gestionnaire d’immeuble (Cass. com., 18 janv. 2017, n° 15-16531)

La propriétaire de locaux dont la gestion locative avait été confiée à une agence, mise en liquidation judiciaire, déclare au passif de celle-ci une créance au titre des loyers encaissés par elle en sa qualité de mandataire, créance que le juge-commissaire accepte. La société auprès de laquelle l'agence avait souscrit une garantie financière forme alors une réclamation contre l'état des créances.

En premier lieu, le mandant d'un administrateur de biens a la faculté d'agir en justice contre son mandataire, sans préjudice de la mise en œuvre de la garantie financière et lorsque l'administrateur de biens est en procédure collective, le mandant, auquel les versements effectués entre les mains de celui-ci pour son compte à l'occasion d'une opération mentionnée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 n'ont pas été restitués, peut déclarer sa créance de restitution au passif de l'administrateur de biens et en demander l'admission, l'exercice de cette faculté ne remettant pas en cause l'affectation spéciale au remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés de la garantie financière prévue par l'article 3, alinéa 2, 2°, de la loi précitée.

En second lieu, le juge-commissaire du tribunal de commerce de Melun retient à bon droit que l'admission de la créance n'exonère pas la société garante de son engagement contractuel de garant financier.

Vous pouvez consulter l'arrêt ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000033901278&fastReqId=1158463617&fastPos=1

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DROIT DE PROPRIETE : Chemin d’exploitation et enclave ? (Cour d’appel de Bastia, Chambre civile A, 18 janvier 2017, N° 14/00280)

Aux termes de l’art. 682 du code civil le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage.

En l’espèce, quelle que soit l’utilisation de la parcelle 363 envisagée à court ou moyen terme, le passage doit être carossable sur toute sa longueur, et donc avoir une largeur minimum de 3 mètres permettant la circulation d’un véhicule à quatre roues.

L’action tendant à faire constater l’état d’enclave est recevable. La requérante justifie de son intérêt à agir en produisant l’acte de notoriété du 14 mars 1996, aux termes duquel sa mère bénéficierait d’une possession trentenaire sur la parcelle et l’acte des 4 et 12 avril 1996 aux termes duquel la mère aurait fait donation à sa fille de cette même parcelle. Par ailleurs, le chemin qui mène à la parcelle est un chemin d’exploitation qui, en application de l’art. L. 162-1 du Code rural et de la pêche maritime, est présumé appartenir aux propriétaires riverains mais son usage est commun à tous les intéressés. La requérante fait donc partie des propriétaires riverains qui ont l’usage du chemin d’exploitation. Enfin, il résulte du certificat d’urbanisme du 11 octobre 2012 que la parcelle de la requérante st située dans la zone constructible de la commune et pourra faire l’objet d’une demande de permis de construire.

Quelle que soit l’utilisation de la parcelle envisagée à court ou moyen terme, le passage doit être carrossable sur toute sa longueur, donc avoir une largeur minimum de 3 mètres permettant la circulation d’un véhicule à quatre roues. Or, du plan cadastral et du constat d’huissier, il ressort manifestement qu’il existe un seul accès de la voie publique à la parcelle qui est le chemin d’exploitation. Celui-ci est carrossable à l’intersection avec le chemin rural mais est réduit à mi-parcours par la construction par le défendeur d’un mur en parpaing à une largeur d’environ 1,50 mètre et obstrué par un pylône EDF en ciment placé au milieu du chemin. L’état d’enclave résultant de l’étroitesse du chemin, au sens de l’art. 682 du Code civil, est donc incontestable. Il convient dès lors d’ordonner au défendeur la destruction du mur qui prive la propriétaire de la parcelle litigieuse de l’usage commun du chemin d’exploitation.

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REALISATION DE LA VENTE (OU PAS) : Le notaire doit conseiller la prise de garantie pour assurer la restitution des sommes versées au vendeur (Cour d’appel de Rennes, Chambre 1, 17 janvier 2017, RG n° 15/05962)

Par acte sous seing privé rédigé par le notaire F à Chateaulin, les 2 et 9 décembre 2009, L’Earl de Lescuz, représentée par M. Loïc P a vendu à MM. Rémy C, l’Earl V, l’Earl de Villeneuve et l’Earl de Lescuz, agissant comme futurs associés d’une société civile d’exploitation agricole, un bâtiment à usage de naissage et une parcelle d’accès situés sur la commune de [...], au prix de 170.000 euro.

Parmi les conditions suspensives figurait celle de l’obtention, par chacun des futurs associés, d’un prêt en vue de la souscription des parts sociales de la SCEA et l’obtention par cette dernière d’un prêt de 1.161.700 euro destiné à l’achat immobilier et du cheptel et la construction de bâtiments neufs.

Le prix devait être versé ainsi :

- 17.000 euro au jour de la signature du compromis de vente,

- 1.666 euro par mois entre la date de la signature du compromis et celle de l’acte authentique.

M. Rémy C. et l’Earl de Villeneuve n’ont pu obtenir un prêt.

Le 4 octobre 2011, les parties concernées ont signé une convention par laquelle, constatant que MM. C et C avaient fourni des attestations bancaires établissant un refus de prêt pour financer l’opération, ils constataient la caducité des conventions sous seing privé visées ci-dessus et déclaraient faire abandon de tout projet lié à ces conventions, M. P. étant quant à lui considéré, en sa qualité de représentant de l’Earl Lescuz, comme libre de disposer des biens.

N’obtenant pas restitution des sommes déjà versées, les acquéreurs ont assigné les vendeurs en paiement de la somme de 47.561,01 euro.

Il ne peut être reproché au notaire, rédacteur de l’acte authentique de vente d’un bâtiment à usage de naissage et d’une parcelle d’accès, de ne pas avoir inséré de clause pénale dans cet acte, dès lors que les parties s’y étaient opposées ou y avaient renoncé. Il ne lui appartient pas davantage de veiller à ce que les acquéreurs tentent réellement d’obtenir un concours bancaire, cette obligation pesant sur ceux qui s’y sont personnellement engagés, qui peuvent en être responsables vis à vis du vendeur en cas de faute ou de négligence.

Mais tenu d’assurer l’utilité et l’efficacité de l’acte qu’il dresse et débiteur d’une obligation de conseil, il a en revanche manqué à ses devoirs en s’abstenant de formuler des garanties à mettre en oeuvre en cas d’absence de levée d’une condition suspensive empêchant la réitération de l’acte.

En l’espèce, le vente était prévue sous conditions suspensive sus-rappelée d’obtention par chaque acquéreur, et futur associé, d’un emprunt en vue de la souscription des parts sociales de la SCEA. Certains acquéreurs n’ont pu obtenir de prêt, comme il a été indiqué. Les parties ont constaté la caducité des conventions sous seing privé relatives aux modalités de paiement du prix et abandonné tout projet lié à ces conventions, le vendeur étant considéré comme libre de disposer des biens. Tenu de restituer les sommes versées après avoir été assigné en paiement par les trois créanciers concernés, il a perdu une chance de ne pas avoir bénéficié d’une garantie de manière à ne pas avoir à restituer la fraction du prix perçu en cas de défaillance de la condition suspensive d’obtention des prêts sollicités par les acquéreurs en leur nom et celui de la société d’exploitation à constituer et de la possibilité de ne pas contracter sans cette garantie. Cette perte de chance, directement en lien avec la faute du notaire, est évaluée à 80 %. Le préjudice à prendre en compte s’entend du montant total des sommes à rembourser (47.205 euro) dont il convient de défalquer toutes les sommes perçues au titre de prestations et d’acomptes sur le prix de vente (9.410 euro), soit un montant net de 37.794 euro. Après application de la perte de chance, le notaire est donc tenu de garantir à concurrence de la somme de 30.235 euro le montant des restitutions mises à la charge du vendeur.

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URBANISME : Le chemin affecté à l'usage du public est présumé, jusqu'à preuve du contraire, appartenir à la commune (Cour d'appel d'Orléans, Chambre civile, 16 janvier 2017, RG N° 15/02403)

Par acte en date du 4 juin 2013, Claudette a fait assigner la commune de Theillay devant le tribunal de grande instance de Blois sur le fondement des art. 544 et suivants du code civil et subsidiairement des art. 2258 et suivants du même code, aux fins de se voir reconnaître la qualité de propriétaire de la portion de chemin située en façade des parcelles de sa propriété cadastrées section AP 233, 235, 238 et 239.

Le chemin affecté à l'usage du public est présumé, jusqu'à preuve du contraire, appartenir à la commune sur le territoire de laquelle il est situé.

Les actes matériels d'entretien invoqués par le revendiquant pour prétendre bénéficier de la prescription acquisitive trentenaire, sont insuffisants pour caractériser une possession exclusive à titre de propriétaire de la portion du chemin litigieuse alors que la commune établit de son côté avoir toujours assuré la surveillance du chemin ; de même l'organisation d'un marché à la ferme sur cette portion ne caractérise par une possession utile mais un acte de simple tolérance de la part de la commune, dès lors que le maire atteste, sans être contredit, que l'autorisation de la commune avait été sollicitée deux années de suite pour l'implantation des stands. C'est donc à bon droit que le premier juge a retenu que le revendiquant ne renversait pas la présomption d'appartenance de la portion du chemin rural à la commune.

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BAIL D'HABITATION : Solidarité pour la colocataire sortante (cass. 3ème civ., 12 janv. 2017, n° 16-10324)

Deux colocataires, un homme et une femme, signent un contrat avec un office public d’habitat comportant une clause de solidarité ainsi rédigée : « Il est expressément stipulé que les époux, quel que soit leur régime juridique, les personnes liées par un PACS, les colocataires sont tenus solidairement et indivisibles de l’exécution du présent contrat. Pour les colocataires, la solidarité demeurera après la délivrance d’un congé de l’un d’entre eux pendant une durée minimum de trois années à compter de la date de la réception de la lettre de congé ».

La femme donne congé avec effet au 7 mars 2011et l’homme demeure seul dans le logement. Plus de deux ans plus tard, le bailleur délivre aux preneurs un commandement visant la clause résolutoire afin d’obtenir le paiement d’un arriéré de loyer puis les assigne devant le juge des référés en constatation de la résiliation du bail.

La cour d'appel d'Amiens rejette la demande formée contre la locataire en disant nulle et et non écrite la demande dirigée contre la locataire. Elle retient que cette clause est discriminatoire en ce qu’elle prévoit une situation plus défavorable pour les colocataires par rapport aux couples mariés ou liés par un pacte civil de solidarité, pour lesquels aucune sanction n’est prévue en cas de congé donné par l’un des deux au bailleur, et qu’elle introduit un déséquilibre entre les parties contractantes au préjudice des colocataires et en faveur du seul bailleur, lequel se réserve le pouvoir d’apprécier, sans limitation dans le temps, la durée pendant laquelle il pourra réclamer le règlement des sommes dues en vertu du bail au colocataire lui ayant donné congé.

L'arrêt est cassé sur ce point au visa de l'article L. 132-1 du Code de la consommation, dans sa rédaction applicable au litige.

Après avoir rappelé qu'il résulte de ce texte que dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, la Cour de cassation juge que tous les copreneurs solidaires sont tenus au paiement des loyers et des charges jusqu’à l’extinction du bail, quelle que soit leur situation personnelle, et que la stipulation de solidarité, qui n’est pas illimitée dans le temps, ne crée pas au détriment du preneur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations respectifs des parties au contrat.

La cour d'appel retenait aussi que la clause de solidarité est imprécise quant aux sommes restant dues, à défaut d’indiquer s’il s’agit seulement des loyers et charges restés impayés ou des loyers et des indemnités d’occupation. 

Sur ce second point encore, l'arrêt est cassé par la Cour de cassation qui rappelle que la solidarité ne se présume point, qu'il faut qu’elle soit expressément stipulée. 

Donc, en l’absence de stipulation expresse visant les indemnités d’occupation, la solidarité ne pouvait s’appliquer qu’aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail.

Vous pouvez consulter l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/37_12_35849.html

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VENTE IMMOBILIERE : L’information nécessaire sur le risque de sécheresse lors d'un état de catastrophe naturelle (cass., civ. 1, 11 janvier 2017, N° de pourvoi : 15-22.776, publié)

Le notaire ne pouvait ignorer la publication de l’arrêté interministériel portant constatation de cet état.

Suivant acte reçu le 20 décembre 2003 par monsieur X, notaire associé, monsieur et madame Y (les vendeurs) ont vendu une maison d’habitation située à Saignon, sous le bénéfice d’une clause de non-garantie des vices cachés ; déchus du droit de se prévaloir de cette clause, pour avoir, de mauvaise foi, dissimulé, notamment, l’existence d’un arrêté interministériel du 27 décembre 2000, portant reconnaissance à l’état de catastrophe naturelle de deux épisodes de sécheresse survenus dans cette commune, ils ont été définitivement condamnés à payer à l’acquéreur le montant des travaux de reprise et de confortement de l’immeuble et à indemniser le trouble de jouissance consécutif à ces travaux ; ils ont, ensuite, assigné la société civile professionnelle (SCP) A-X notaire, successeur de celle au sein de laquelle M. X avait exercé, en garantie de ces condamnations, pour manquement à ses devoirs d’efficacité et de conseil.

Le notaire a fait grief à l’arrêt d’appel d’accueillir partiellement ce recours, alors, selon le moyen soutenu par elle et notamment que la partie, qui a volontairement dissimulé une information à son cocontractant, ne peut reprocher à un rédacteur d’acte de ne pas l’avoir révélée à la victime de cette dissimulation ; qu’en retenant que le notaire avait omis d’informer les parties de l’existence du rapport Hydrosol et de l’arrêté de catastrophe naturelle adopté à la suite de ce rapport, quand elle relevait elle-même que les vendeurs avaient délibérément occulté l’existence de ces documents et des désordres qu’ils mettaient en exergue, de sorte qu’ayant connaissance de ces informations qu’ils avaient cachées à leurs cocontractants, les vendeurs n’étaient pas fondés à se prévaloir d’un manquement du rédacteur d’acte à son obligation de les communiquer aux acquéreurs, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations en violation de l’art. 1382 du code civil.

Le pourvoi est rejeté.

Le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse ; la faute intentionnelle ne prive pas le vendeur de tout recours contributif contre le notaire qui, ayant prêté son concours à la rédaction d’un acte dolosif, peut être tenu de le garantir partiellement, en considération de la faute professionnelle qu’il a commise.

Et après avoir exactement énoncé que la faute intentionnelle d’une partie ne dispense pas le notaire des devoirs liés à sa fonction d’officier public, puis souverainement estimé qu’ayant son étude à quelques kilomètres de la commune de Saignon, à laquelle avait été reconnu l’état de catastrophe naturelle, le notaire ne pouvait ignorer la publication de l’arrêté interministériel portant constatation de cet état, relayée de surcroît dans la presse locale, la cour d’appel a retenu que le notaire rédacteur de l’acte de vente ne pouvait, sans manquer à son obligation d’information, s’abstenir de renseigner les parties sur l’existence de cet arrêté, par une mention ou par une annexion, au même titre que l’état parasitaire de l’immeuble ou le diagnostic amiante.

De ces motifs, la cour d’appel a pu, sans excéder les limites du devoir d’investigation du notaire, déduire que ce dernier avait commis une faute.

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TRANSACTION IMMOBILIERE : Transparence des prix au 1er avril 2017 (Arrêté du 10 janvier 2017)

La concurrence entre les agents immobiliers intervenant afin de mettre en relation les parties désirant conclure une vente immobilière est renforcée.

A compter du 1er avril 2017, tout professionnel de l'immobilier est tenu d'afficher en toute transparence le barème des prix des différentes prestations qu'il propose (mandat de vente, recherche d'investissement locatif, gestion de biens immobiliers proposés à la location). Cette information doit être accessible depuis l'extérieur de son agence immobilière et s'il en a un un, sur son site internet.

Toute annonce de vente immobilière proposée par un agent immobilier, précise systématiquement le prix de vente du bien, le montant ou barème de la commission de l'agent immobilier, ainsi qu'une mention précisant à incombe le paiement des honoraires.
En outre, toute annonce de location d'un logement d'habitation, informe les futurs locataires du montant du loyer mensuel "tout compris", des modalités de décompte des charges locatives, de la surface et de la commune du bien afin notamment de leur permettre de vérifier le respect du plafonnement des honoraires de location créé par la loi ALUR.

Les professionnels de l'immobilier qui interviennent pour mettre en relation acquéreurs ou locataires et vendeurs ou bailleurs de biens immobiliers, sont ainsi désormais tenus d'afficher les prix effectivement pratiqués des prestations qu'ils assurent, notamment celles liées à la vente, à la location de biens et à la gestion immobilière, en indiquant pour chacune de ces prestations à qui incombe le paiement de cette rémunération. Ces prix sont indiqués toutes taxes comprises (TTC).
Lorsque le prix est fixé en pourcentage, c'est-à-dire en fonction de la valeur du bien vendu ou du montant du loyer, l'affichage indique le ou les montants prélevés, en précisant, le cas échéant, les tranches de prix correspondantes, et fait apparaître tous les éléments permettant de calculer les prix.

Le consommateur qui cherche un louer un logement, mais aussi le particulier souhaitant faire de l'investissement locatif, peut davantage faire jouer la concurrence et retrouver ces informations sur les prix :

  • à l'entrée de l'agence immobilière et plus généralement visible depuis l'extérieur sur la vitrine desdits établissements dans le même format et au même emplacement que celui normalement alloué aux annonces de vente ou de location ;

  • sur le site internet de l'agence immobilière, et plus généralement sur chaque vitrine publicitaire située hors établissement destinée aux publicités de vente, de location ou de sous-location du professionnel. Lorsque cette vitrine est partagée par plusieurs professionnels, une mention précisant la possibilité de consulter le barème sur simple demande peut être substituée.

Pris pour application de la loi (n°2014-366) du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové en matière d'affichage, un arrêté de janvier 2017 renforce l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière.

Dans le cadre de cette gestion locative, l'agent immobilier ayant la gestion de votre appartement, est tenu de respecter certaines obligations contractuelles. S'il s'avère négligent, on parle alors d'une inexécution contractuelle. En tant que propriétaire, vous avez des recours.

Vous pouvez consulter l'arrêté intégralement ici : https://www.legifrance.gouv.fr/eli/arrete/2017/1/10/ECFC1638733A/jo/texte

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CONSTRUCTION : La faute dolosive du constructeur ne résulte pas seulement d’un défaut de surveillance des sous-traitants (Cass. 3e civ., 5 janv. 2017, n° 15-22772)

Les acquéreurs d’une maison déclarent, dix ans après sa construction, l’apparition de fissures à l’assureur dommages-ouvrage du constructeur, qui conclut à l'absence de désordre. Cinq ans plus tard, se plaignant d'une aggravation des fissures, ils assignent le constructeur en indemnisation. 

La cour d’appel d'Orléans condamne ce dernier à verser aux demandeurs une certaine somme, en retenant que le constructeur, n'ayant pas pris les précautions élémentaires pour surveiller la totalité de l'exécution des travaux de gros-oeuvre qu'il a sous-traités, a commis, de manière délibérée, une faute dolosive, de nature à engager sa responsabilité contractuelle, nonobstant la forclusion décennale.

L'arrêt est cassé par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au visa de l'article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.

Selon la Haute Cour, si le constructeur est, nonobstant la forclusion décennale, contractuellement tenu à l'égard du maître de l'ouvrage de sa faute dolosive lorsque, de propos délibéré, même sans intention de nuire, il viole, par dissimulation ou par fraude, ses obligations contractuelles, la cour d'appel a statué par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser la faute dolosive du constructeur.

Vous pouvez consulter l'arrêt ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000033845957&fastReqId=721933176&fastPos=1

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EXPROPRIATION : L'indemnité d'expropriation au titre de la clôture, assortie de portails (cass., civ. 3, 5 janvier 2017, N° de pourvoi: 15-25.889, inédit)

L'arrêt attaqué (C.A. Aix-en-Provence, 4 juin 2015) fixe les indemnités revenant aux consorts X au titre de l'expropriation, au profit de la Métropole Nice Côte d'Azur, d'une partie, traversante, de deux parcelles leur appartenant.

Pour rejeter la demande formée au titre de l'indemnité de clôture, assortie de portails, des parcelles hors emprise, l'arrêt d'appel retient que seul le dommage actuel peut être réparé et qu'une indemnité ne peut être accordée que dans la mesure où la propriété disposait auparavant d'une clôture.

En statuant ainsi, par des motifs impropres à exclure que la nécessité de clôturer les nouvelles parcelles afin de les préserver des intrusions par la voie publique créée sur l'emprise, qui est un préjudice actuel, résulte directement de l'expropriation, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'art. L. 13-13, devenu L. 321-1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

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VENTE IMMOBILIERE : Précisions relatives à la prescription des différentes actions en garantie de l'acquéreur (cass. 3ème civ., 5 janv. 2017, N°15-12.605, FS-P+B)

Conformément à l'article 2231 du Code civil, l'interruption, par l'assignation en référé, du délai prévu par le premier alinéa de l'article 1648 fait courir, à compter de la date du prononcé de l'ordonnance désignant un expert, un nouveau délai de deux ans. Dès lors, doit être considérée comme prescrite l'action en garantie des vices cachés dont le délai a commencé à courir le 28 avril 2009, date de l'ordonnance, pour expirer le 28 avril 2011, tandis que l'assignation au fond a été délivrée les 27 janvier et 9 février 2012. Par ailleurs, dès lors qu'il apparaît qu'aucune action sur le fondement de la responsabilité délictuelle n'était formée, l'action fondée sur la responsabilité décennale engagée plus de dix ans après l'achèvement des travaux d'une piscine, doit être considérée comme prescrite et l'action fondée sur le dol ne peut être accueillie. Tels sont les enseignements d'un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation rendu le 5 janvier 2017.

En l'espèce, M. et Mme G. ont acquis une maison avec piscine. Se plaignant de désordres affectant la piscine, ils ont, après expertise, assigné les vendeurs en réparation des désordres, sur le fondement de la garantie des vices cachés et de la garantie décennale. En cause d'appel, leur action fondée sur la garantie des vices cachés et la garantie décennale a été déclarée irrecevable et leur action en réparation fondée sur la réticence dolosive rejetée, au motif que l'action était prescrite en raison du fait qu'elle ait été exercée plus de deux ans après le prononcé de l'ordonnance désignant un expert.

Pour rejeter l'action des acquéreurs fondée sur la faute des vendeurs s'étant abstenus de leur révéler les désordres affectant la piscine et les ayant dissimulés, la cour d'appel a retenu que les acquéreurs n'apportaient pas la preuve de ce que la réticence des vendeurs avait été dolosive et déterminante de leur consentement. Et pour déclarer l'action fondée sur la garantie décennale prescrite pour avoir été exercée les 29 et 31 décembre 2008, soit plus de dix ans après l'achèvement des travaux, le 4 décembre 1998, la cour d'appel a retenu que les travaux avaient pu commencer avant la date de l'arrêté municipal les autorisant, le 27 novembre 1998. M. et Mme G. ont alors formé un pourvoi, à l'appui duquel ils soutenaient que l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ; que ce délai est interrompu par une assignation en référé expertise, et remplacé alors par la prescription de droit commun. Mais également que ce délai interrompu ne commençait à courir qu'à compter de la date du dépôt du rapport d'expertise révélant la nature du vice. À tort selon la Haute juridiction qui rejette le pourvoi.

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LOI CARREZ : Cave aménagée en salle de bains, loi Carrez ? (Cour d’appel de Versailles, Chambre 3, 5 janvier 2017, RG N° 15/00814)

Par acte sous seing privé du 24 février 2012, Nicolas C a acquis d’Emmanuel F et Karine B deux lots de copropriété, portant les numéros 1 et 12, désignés respectivement comme un appartement de deux pièces et un local à usage de garage, dans un immeuble situé à Juziers, pour une superficie de la partie privative des biens soumis à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 de 49,13 m2, au prix total de 130 000 EUR.

Le 19 mars 2012, Nicolas C a fait établir un certificat de mesurage desdits lots, qui a fait apparaître une superficie privative totale de 38,48 m2.

Par lettre recommandée du 2 mai 2012, il a demandé à ses vendeurs une indemnisation à hauteur de la somme de 28 180,34 EUR.

Emmanuel et Karine s’étant opposés à cette demande, Nicolas les a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Versailles par acte du 11 octobre 2012.

Si les dispositions du premier alinéa de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée (loi Carrez) ne sont pas applicables aux caves, la surface à prendre en compte est celle du bien tel qu’il se présente matériellement au jour de la vente, peu important sa désignation dans le règlement de copropriété et peu important également que le règlement de copropriété n’ait pas été modifié pour tenir compte des modifications intervenues.

L’acheteur doit en l’espèce être débouté de sa demande d’indemnisation au titre de la moindre superficie alléguée. En effet, la cave, à laquelle on accède par l’appartement et auquel elle est intégrée, a été aménagée en salle de bains.

Au jour de la vente, le local litigieux situé en sous-sol n’était donc plus une cave, comme l’énonçait l’état descriptif de division, mais une salle de bains, ainsi que l’énonce l’acte de vente. Il était donc légitime de l’inclure dans le calcul de la superficie de la partie privative du lot. Il importe peu à cet égard que l’acheteur ait, une fois devenu propriétaire, modifié les lieux en aménageant une salle de bains au rez-de-chaussée et en donnant à nouveau à la pièce du sous-sol sa destination première.

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VALEURS LOCATIVES CADASTRALES : Coefficients de revalorisation pour 2017 (La loi de finances pour 2017 n° 2016-1917 du 29 déc. 2016, JO 30 déc.)

Les valeurs locatives sont revalorisées de 0,4 % pour 2017.

La loi de finances pour 2017 n° 2016-1917 du 29 décembre 2016 (JO 30 déc.) fixe, pour l’année 2017, les coefficients de revalorisation des valeurs locatives cadastrales à 1,004 (propriétés non bâties et non bâties ; CGI, art. 1518 bis, mod.). Ils étaient de 1,01 en 2016.

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ATTEINTE AU DROIT DE PROPRIETE : Ruissellement des eaux depuis une voie communale vers une propriété privée (Réponse du Ministère de l'intérieur, publiée dans le J.O. Sénat du 29 déc. 2016 - page 5651)

M. Jean Louis Masson, député, demande à M. le ministre de l'intérieur si des propriétaires de terrains situés en contrebas d'une voie communale sont tenus de recevoir les eaux de pluie venant de cette voie publique ou s'ils peuvent exiger de la commune qu'elle réalise un ouvrage collectant les eaux provenant de la voie publique.

Réponse du Ministère de l'intérieur

Conformément aux dispositions de l'article 640 du code civil, selon lesquelles « les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l'homme y ait contribué », la commune a le droit, au même titre que tout propriétaire, de laisser s'écouler vers des fonds inférieurs les eaux pluviales qui ruissellent sur son domaine public comme sur son domaine privé. Toutefois, il résulte des mêmes dispositions que la commune ne doit pas aggraver l'écoulement naturel de l'eau de pluie qui ruisselle de son domaine vers les fonds inférieurs. Par ailleurs, une responsabilité particulière pèse sur les communes en ce qui concerne le ruissellement des eaux sur le domaine public routier. En effet, conformément aux dispositions de l'article R. 141-2 du code de la voirie routière, la commune est tenue d'établir un profil en long et en travers des voies communales de manière à permettre l'écoulement des eaux pluviales de la plate-forme vers les fossés chargés de collecter ou d'infiltrer ces eaux. Cette responsabilité revient à la commune dans la mesure où l'article L. 2122-21 du code général des collectivités territoriales charge le maire de pourvoir aux mesures relatives à la voirie communale. Ainsi, si l'écoulement vers un fond inférieur est aggravé par le mauvais entretien, ou l'absence d'ouvrages bordant la voie communale, la commune propriétaire de la voie publique doit effectuer les travaux appropriés pour y mettre un terme. Enfin, la jurisprudence du Conseil d'État considère que les caniveaux et les fossés situés le long d'une route ou encore les bassins de rétention collectant exclusivement les eaux pluviales ruisselant sur la chaussée relèvent de la collectivité en charge de la compétence « voirie » (CE, 1er décembre 1937, commune d'Antibes).

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PERMIS DE CONSTRUIRE : Quand il y a eu fraude pour obtenir le permis de construire, il n'y a plus de permis (Cour administrative d'appel de Lyon, 27 décembe 2016, req. n° 15LY00787)

Le permis de construire obtenu par fraude peut faire l'objet d'un retrait sans condition de délai.

La fraude dans l'obtention du permis permet aussi d'obtenir son annulation par application après coup de la règle du plan local d'urbanisme (PLU) que la fraude avait permis d'éluder lors de l'instruction du dossier.

Le propriétaire d'un terrain boisé promet de le vendre à un constructeur pour y réaliser son projet mais l'art. 13 du règlement du PLU interdit l'abattage des arbres existants et en bon état dans la zone. Pour ce motif, le premier permis délivré au promoteur est retiré par la mairie sur recours gracieux des voisins et la vente du terrain ne se fait pas.

Ce n'est pas fini.  Le propriétaire du terrain d'assiette du projet prend l'initiative à peine quelques mois plus tard, de déposer sur le terrain du projet une déclaration préalable d'abattage des arbres lui appartenant sur la base de laquelle il obtient un arrêté de non-opposition. Et logiquement, dans la foulée, il fait abattre les arbres.

Le constructeur dont le premier permis avait été retiré bien entendu dépose une seconde demande de permis de construire en faisant valoir désormais un terrain libre de tout arbre et arbuste et obtient son autorisation, d'où il suit que la vente d'abord empêchée peut apparemment se faire.

Mais, malheureusement pour les protagonistes, le permis est annulé pour fraude. Est annulable en effet le permis de construire obtenu par fraude à la faveur d'un abattage d'arbres entre deux demandes.

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VENTE IMMOBILIERE : Le vendeur doit informer l'acquéreur de la déclaration faite au titre de l'assurance Dommages-ouvrage (CA Caen, Chambre civile 1, 20 décembre 2016, RG N° 15/00724)

Il convient d'exclure toute responsabilité des époux Q, vendeurs, en qualité de professionnels, puisque la passation de l'acte de vente concernait une propriété privative et qu'à ce titre, ils n'étaient que de simples particuliers, par conséquent pas des vendeurs professionnels.

Les vendeurs se doivent de renseigner les acquéreurs avant la vente non seulement de l'existence d'un dommage, mais aussi de son origine, son ampleur et les risques d'évolution s'il les connaît. Or il est bien certain qu'ils n'ont à aucun moment fait état d'une déclaration dommages-ouvrage ni des investigations techniques qui ont suivi. Or le rapport d'expertise définitif en date du 9 juin 2009, c'est-à-dire moins d'un an avant la vente, mentionne expressément l'éventualité d'une intervention ultérieure « après lecture sur deux ans » si de nouvelles fissures survenaient « après une période d'observation de l'ordre de deux à trois ans ». Cette incertitude sur le caractère évolutif des fissures découle du rapport Technosol en date du 27 mars 2009 où il est préconisé l'instrumentation des principales fissures afin de relever une évolution de leurs ouvertures, ajoutant en cas d'évolution qu'il y aurait lieu de reprendre la maison ponctuellement sur des fondations de type micro pieux. Tout ceci est rappelé dans les conclusions des appelants qui écrivent en page 5 que le tribunal a commis une erreur d'appréciation dans la mesure où les vendeurs « ont volontairement dissimulé l'importance des désordres en ne communiquant pas le rapport d'expertise dommages-ouvrage et en ne signalant pas la nature des désordres pour lesquels ils ont reçu une indemnité de l'assureur dommages-ouvrage qu'ils n'ont pas affecté à la réalisation des travaux ». Il s'ensuit qu'ils ont manqué à leur obligation d'information des acquéreurs, non mis au courant des risques liés à la construction, dont la simple vision de fissures n'était nullement suffisante pour qu'ils aient une claire vision de la situation causale et du caractère évolutif éventuel des fissures dont on ignore actuellement si elles sont stabilisées au vu de la pièce 27 invoquée par les appelants. Il importe peu que le prix de vente ait été baissé à raison des fissures visibles, puisque c'est précisément l'invisible causal qui a été caché.

C'est par une inversion de la charge de la preuve comme relevé par les époux R, acquéreurs, que le tribunal leur a reproché de ne pas s'être enquis auprès des vendeurs de l'existence d'une éventuelle déclaration de sinistre à l'assureur dommages-ouvrage ni de l'éventuelle réalisation dans le passé d'une mesure d'expertise, alors que l'obligation de renseignement incombait aux acquéreurs spontanément. La faute est effectivement démontrée.

Les appelants (acquéreurs) se fondent sur le dol prévu à l'art. 1116 du code civil pour invoquer exactement le même manquement contractuel à savoir que les acheteurs ne leur ont pas délivré une information qu'un vendeur a l'obligation de révéler. Toutefois, ils ne demandent pas la résolution de la vente mais se plaignent que leur consentement à la vente a « été surpris. En réalité, la preuve n'est pas rapportée que s'ils avaient été informés de la procédure extrajudiciaire de dommages-ouvrage, les acquéreurs ne se seraient pas engagés pour autant, alors qu'ils avaient devant eux un immeuble dont les fissures étaient apparentes et qui était vendu plus de 10 ans après l'expiration de la garantie décennale. Donc le moyen se superpose exactement à celui de la non information qui effectivement a surpris leur consentement en ce sens qu'ils ont été privés du choix entre acheter ou ne pas acheter, ce qui résulte implicitement de leurs écritures. Il n'y a donc pas lieu de retenir une autre faute, puisqu'il s'agit du même manquement, explicité différemment dans ses conséquences.

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LOCATION : Les modalités d'application des régimes d'autorisation préalable et de déclaration de mise en location (D. N° 2016-1790, 19 déc. 2016, JO 21 déc.)

Le décret prévoit les modalités d’application des régimes d’autorisation préalable et de déclaration de mise en location.

La loi Alur prévoit l’obligation pour les propriétaires de demander une autorisation avant une mise en location de leurs biens. Les professionnels du secteur sont vent debout contre la mesure.

Le décret d’application passe mal. Les acteurs de l’immobilier dénoncent depuis quelques jours l’entrée en vigueur d’une disposition de la loi Alur, votée en 2014 pour lutter contre l’insalubrité des logements, qui prévoit l’obligation pour les propriétaires d’obtenir un « permis de louer » leurs biens. Très remontées, les associations de professionnels s’inquiètent d’une augmentation de la réglementation.
 
Un « permis » de louer

Concrètement, le décret d’application publié le 21 décembre prévoit que les communes qui le souhaitent pourront soumettre certains logements à une « déclaration » ou à une « autorisation préalable » de mise en location. Dans le cas de la déclaration, le propriétaire devra déposer son dossier 15 jours avant la conclusion d’un nouveau contrat de location et obtenir un récépissé dans un délai d’un mois. Pour une autorisation, le propriétaire devra obligatoirement obtenir l’aval de la commune pour mettre en location son logement. L’autorisation pourra être rejetée ou autorisée sous condition de travaux ou d’aménagements, précise le ministère du Logement et de l’habitat durable.

Que ce soit pour une « déclaration » ou une « autorisation », les communes pourront réaliser des contrôles pour vérifier la bonne qualité des logements mis en location. 

Vous pouvez consulter le décret ici : https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/12/19/LHAL1515791D/jo/texte

URBANISME : Le nouveau seuil à compter duquel le recours à un architecte est requis (D. n° 2016-1738 du 14 décembre 2016, JO 16 déc.)

Le décret abaissant, à compter du 1er mars 2017, à 150 mètres carrés le seuil de recours à un architecte est publié au Journal officiel du 16 décembre.

Pris en application de l’article 82 de la loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 (JO 8 juill.) relative à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine (voir C. urb., art. L. 431-3, mod. ; voir aussi Loi LCAP et recours à un architecte), le décret n° 2016-1738 du 14 décembre 2016 (JO 16 déc.) abaisse le seuil de recours obligatoire à un architecte.

Il fixe à 150 mètres carrés, contre 170 mètres carrés auparavant, le seuil au-delà duquel les personnes physiques sont tenues de recourir à un architecte lorsqu'elles édifient ou modifient des constructions, à l'exception des constructions à usage agricole (C. urb., art. R. 431-2, mod.).

Ce nouveau seuil sera applicable aux demandes de permis de construire déposées à compter du 1er mars 2017.

Le décret n° 77-190 du 3 mars 1977 (JO 4 mars) relatif aux dispenses de recours à un architecte prévues à l'article 4 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 (JO 4 janv.) sur l'architecture est en conséquence abrogé.

VENTE IMMOBILIERE : La condition suspensive de l'absence de charges d'urbanisme (CA Paris, Pôle 4, chambre 1, 16 déc. 2016, RG N° 15/10218)

Suivant l'art. 1134 du code civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et suivant l'art. 1178 du même code la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement.

Par acte notarié du 6 juillet 2012 par Benjamin et Virginie, époux, vendeurs, ont conclu avec Adeline, acquéreur, une promesse synallagmatique de vente (compromis de vente) portant sur une maison sise à [...], moyennant le prix principal de 161.000 €, sous diverses conditions suspensives, la réitération de la vente par acte authentique étant prévue au plus tard au 5 octobre 2012.

Par lettres datées des 24 et 28 août 2012, l'acquéreur a fait part aux vendeurs de son souhait d'annuler la vente, en faisant valoir que ses projets d'agrandissement se heurtaient au plan local d'urbanisme, et en excipant de l'existence d'un droit de préemption public.

Adeline, acquéreur, a critiqué le jugement entrepris en ce qu'il a dit que son refus de réitérer la vente par acte authentique était fautif, soutenant que l'avant contrat litigieux est devenu caduc en raison de la défaillance de la condition suspensive prévue dans l'avant contrat aux termes de laquelle « les titres de propriété et les pièces d'urbanisme ou autres obtenus ne révèlent pas de servitudes ou des charges autres que celles éventuellement indiquées aux présentes 'pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l'acquéreur déclare être l'habitation », cette condition suspensive étant stipulée au seul bénéfice de l'acquéreur.

L'acquéreur produit aux débats des documents d'urbanisme en particulier des extraits du plan local d'urbanisme (PLU) qui indiquent, pour le périmètre où se situe le bien immobilier litigieux qu'il s'agit d'une zone PA comportant application de l'art. L.123.a) et R .123 3° et prévoyant un périmètre de constructibilité limitée (adaptation, réfection ou extension ne dépassant pas 20m2 SHON), ces dispositions étant applicables pendant une durée de 5 ans. Les adaptations, réfections ou extensions limitées des constructions existantes dans les limites de20M2 de SHON).

Dans l'avant contrat litigieux, ces documents d'urbanisme, applicables à la présente vente, qui constituent des charges grevant le bien immobilier litigieux de nature à en diminuer sensiblement la valeur puisqu'ils en limitent la constructibilité, n'étaient pas mentionnés ; il s'ensuit que la condition suspensive rappelée ci-dessus a défailli, peu important que l'acquéreur ait manifesté ou non son intention d'agrandir le bien immobilier litigieux de plus de 20m2 antérieurement au 29 août 2012 ; cette condition suspensive ayant été prévue au bénéfice de l'acquéreur, Adeline est bien fondée à se prévaloir de la défaillance de cette condition suspensive.

En conséquence il convient d'infirmer le jugement entrepris et de constater la caducité de l'avant contrat du 6 juillet 2012 en raison de la défaillance de la condition suspensive sus rappelée, Adeline, acquéreur, ne pouvant dès lors être regardée comme avoir fautivement refusé de réitérer la vente par acte authentique ; cet acte étant devenu caduc en raison de la défaillance d'une condition suspensive, sans qu'aucune faute de l'acquéreur ne soit caractérisée, les vendeurs sont mal fondés à demander l'application de la clause pénale stipulée à cet acte à l'encontre de l'acquéreur.

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URBANISME : Terrain de camping-caravaning constitue une extension de l'urbanisation (CE, 16 déc. 2016, req. n° 389.079, Commune de Pénestin, Lebon)

Dans les zones couvertes par la loi Littoral, l'extension de l'urbanisation est étroitement encadrée. Il faut une continuité avec les agglomérations et villages existants ou alors la constitutions de hameaux nouveaux intégrés à l'environnement (Code de l'urbanisme, art. L. 146-4, I) et cette extension doit être limitée dans les espaces proches du rivage (C. urb., art. L. 146-4, II).

La jurisprudence adopte une définition large de la notion d'extension de l'urbanisation. L'importance de l'extension est ainsi appréciée en fonction de celle des constructions, mais aussi des parkings et des éléments de voirie.

Par l'arrêt en référence, il résulte que sont soumises aux règles de l'extension de l'urbanisation l'aménagement et l'ouverture de terrains de camping ou de stationnement de caravanes, s'ils sont prévus en dehors des espaces urbanisés du littoral.

La commune, dont la délibération approuvant le plan local d'urbanisme (PLU) était attaquée voyait dans l'art. L. 146-5 du Code de l'urbanisme une possibilité de déroger aux règles de l'extension de l'urbanisation (Cet article subordonne l'aménagement et l'ouverture de terrains de camping ou de caravaning à la délimitation de secteurs spéciaux par le PLU). Mais la création de ces secteurs ne suffit pas, car le texte ajoute que ces opérations d'aménagement et d'ouverture doivent respecter les dispositions relatives à l'extension de l'urbanisation.

Les secteurs créés par le PLU de la commune, où les terrains de camping-caravaning étaient autorisés, ne se trouvaient pas en continuité d'une agglomération ou d'un village et évidemment ne pouvaient être assimilés à un hameau nouveau. Les prescriptions du règlement du plan relatives à cette autorisation étaient donc illégales.

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VENTE IMMOBILIERE : Les vendeurs devaient justifier avoir mis en demeure l'acquéreur de régulariser la vente par acte authentique (CA Paris, 16 décembre 2016, N° de RG: 15/031067)

Il ressort des dispositions de l'article 1134 du code civil (alors applicables) que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Par acte sous signature privée du 6 avril 2012, Monsieur Jean X et Madame Marie-Laure X née Y, son épouse, ont promis de vendre à Madame Munikosoma Z, qui a promis d'acquérir, un bien immobilier à usage d'habitation sis ..., moyennant le paiement de la somme de 290.000 euro ; cet avant contrat est assorti d'une condition suspensive rédigée comme suit : « Que le vendeur justifie de la propriété régulière du bien objet des présentes …, par suite il s'engage à fournir à cet effet tous titres, pièces et renseignements nécessaires au notaire chargé de la rédaction d e l'acte authentique ». 

L'acquéreur soutient que l'avant contrat est devenu caduc au motif que cette condition suspensive ne se serait pas réalisée, excipant preuve de ce que la propriété de la clôture séparant le bien litigieux du fonds voisin ne serait pas rapportée, « une discussion relative à cette propriété » étant apparue postérieurement à la signature de l'avant contrat.

Mais il sera relevé, en premier lieu, que dans la désignation des biens vendus telle qu'elle ressort de l'avant contrat, il n'est nullement mentionné la clôture litigieuse ; en second lieu, le litige invoqué ne porte pas sur la propriété des biens vendus mais sur celle de la clôture matérialisant la limite divisoire séparant le bien immobilier litigieux du fonds voisin ; il s'en déduit que Mme Munikosoma Z, acquéreur, est mal fondée à invoquer la caducité de l'avant contrat litigieux au motif de l'absence de réalisation de la condition suspensive susvisée.

Il convient de constater, qu'au 6 juillet 2012, date, prévue contractuellement par les parties, de la signature de l'acte authentique, l'acheteuse a manqué à son engagement contractuel de réitérer la vente par acte authentique dès lors que les conditions suspensives se sont réalisées.

Les appelants, les vendeurs, qui ne demandent pas la réalisation forcée de la vente, prétendent en revanche être bien fondés à demander le bénéfice de la clause pénale stipulée contractuellement en cas d'absence de réalisation de la vente en raison de la « rétractation fautive » de Mme Munikosoma Z.

La clause pénale, qui fait la loi des parties, est rédigée comme suit : 

« Au cas ou, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de vingt neuf mille euros (29 000,00 EUR) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du Code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts. 
Il est ici expressément précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente. 
La présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente ». 

Cette clause pénale, qui constitue une évaluation forfaitaire du préjudice subi par les vendeurs, ne peut être accordée à ces derniers que dans la mesure où ils justifieraient avoir mis en demeure l'acquéreur de régulariser la vente par acte authentique ; or, il ne ressort ni des conclusions des parties, ni des pièce versées aux débats, qu'une telle mise en demeure ait été adressée au vendeur ; il convient par conséquent, de débouter les époux X, vendeurs, de leurs demandes du chef de la clause pénale et de leurs demandes en dommages et intérêts formées à l'encontre de Mme Munikosoma Z, acquéreur, du chef de l'absence de réalisation de la vente litigieuse et de constater la caducité de l'avant contrat litigieux.

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VENTE IMMOBILIERE : La difficile preuve de la notification pour l'exercice du droit de rétractation (CA Paris, pôle 4 - chambre 1, 16 déc. 2016, N° de RG: 15/11230)

L'exercice du droit de rétractation, que, selon l'art. L. 271-1 du Code de la consommation dans sa rédaction applicable à la cause, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte d'acquisition d'un bien immobilier ; 

Au cas d'espèce, les époux X, vendeurs, n'établissent pas que les lettres du 26 avril 2012, par lesquelles l'agent immobilier a notifié l'acte de vente du 24 avril 2012 à chacun des époux Z, acquéreurs, ont été présentées à chacun des destinataires, cette preuve n'étant pas rapportée par le seul récépissé de dépôt de ces lettres dès lors que les intimés contestent que celles-ci leur aient été présentées ou qu'ils les aient reçues.

En conséquence, le délai précité n'ayant pas couru, c'est à bon droit que le Tribunal a accueilli l'exercice du droit de rétractation des acquéreurs au cours de l'instance, et que, le contrat étant anéanti, il a débouté les vendeurs de toutes leurs demandes.

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URBANISME : Durée de validité des autorisations d'urbanisme commercial (Décret n° 2016-1728, 15 décembre 2016, relatif aux autorisations d'exploitation commerciale ; Journal Officiel du 16 décembre 2016)

Dans sa rédaction issue du décret n° 2015-165 du 12 février 2015 relatif à l'aménagement commercial, l'art. R. 752-20 du Code de commerce prévoyait que, pour les projets nécessitant un permis de construire, l'autorisation d'exploitation commerciale est périmée si l'ouverture au public ou à la clientèle n'est pas intervenue dans les trois ans à compter de la date à laquelle cette autorisation d'urbanisme est devenue définitive. Dans ce cas, les porteurs de projet devaient alors déposer un nouveau dossier et solliciter une nouvelle autorisation d'exploitation commerciale. Ce délai était majoré de 2 ans pour les projets qui portaient sur la réalisation de plus de 6 000 m2 de surface de vente.

Afin d'adapter la réglementation aux contraintes inhérentes à la réalisation de tels projets, par souci de sécurisation des projets, de simplification des procédures, et dans l'intérêt des opérateurs économiques mais également des commissions d'aménagement commercial (amenées à examiner les demandes d'autorisations), le décret du 15 décembre 2016 modifie le régime applicable. Il maintient à 3 ans, à compter de la date à laquelle le permis de construire est devenu définitif, le délai pour ouvrir au public ou à la clientèle un commerce d'une surface de vente inférieure ou égale à 2 500 m2. Mais ce délai est prolongé de deux ans pour les projets qui portent sur la réalisation d'une surface de vente supérieure à 2 500 m2. Il est prolongé de quatre ans lorsque la surface de vente à créer est supérieure à 6 000 m2.

Ces nouvelles dispositions sont entrées en vigueur le 17 décembre 2016 et s'appliquent aux autorisations d'exploitation commerciale, délivrées pour des projets soumis à autorisation d'exploitation commerciale et nécessitant un permis de construire, en cours de validité au 16 décembre 2016.

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L'extension des locaux privatifs doit être décidée à l'unanimité des copropriétaires (Cour de cassation, chambre civile 3, 15 décembre 2016, N° de pourvoi: 15-22.342, cassation, inédit)

L'arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa de l'art. 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Il résulte de ce texte que l'assemblée générale peut décider de la modification du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et d'administration des parties communes ; que l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

M. X, propriétaire d'un lot faisant partie d'un lotissement soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier de la résidence Les Pommiers en annulation des résolutions 2 et 4 à 6 de l'assemblée générale du 9 octobre 2012.

Pour annuler la résolution 2, l'arrêt d'appel relève que celle-ci a pour objet de modifier l'art. 10 du règlement de copropriété interdisant toute extension des locaux privatifs et tout aménagement des jardins pour énumérer les conditions dans lesquelles de telles extensions et aménagements sont possibles et retient qu'elle a pour objet et pour effet d'accorder plus de droits aux copropriétaires en leur permettant d'exécuter, sous certaines conditions, des travaux et transformations auparavant interdits, qu'elle ne comporte que des dispositions d'ordre général et ne vise aucun lot ou aménagement particuliers, qu'il ne peut être considéré qu'elle porte atteinte à la jouissance privative d'un ou plusieurs copropriétaires et qu'en conséquence, l'unanimité n'était pas requise pour son adoption.

En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la modification permettait l'extension des locaux privatifs que le règlement de copropriété initial interdisait, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.

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DROIT DE PROPRIETE : Droit des riverains d'une voie publique d'accéder à leur propriété (CE, 15 déc. 2016, req. n° 388.335, Commune d'Urou-et-Crennes, Lebon)

La Haute Juridiction administrative rappelle le droit des riverains d'une voie publique d'accéder librement à leur propriété, à pied ou avec un véhicule. Mais il expose les limitations à ce droit – qui constitue un accessoire du droit de propriété -, lorsque des motifs tirés de la conservation et de la protection du domaine public ou de la sécurité de la circulation sur la voie publique le justifient. En particulier, lorsque « l'accès à la voie publique avec un véhicule est de nature à mettre en cause la sécurité de la circulation, le maire n'est pas tenu de permettre l'accès en modifiant l'emprise de la voie publique ».

Le Conseil d'État tempère ces limitations en remarquant que le maire « ne peut refuser un tel accès sans rechercher si un aménagement léger sur le domaine public, qui serait légalement possible, ne serait pas de nature à permettre de faire droit à la demande dans de bonnes conditions de sécurité ».

Concernant le financement de l'aménagement, si sa réalisation et son entretien incombent à la commune, il lui est possible de le faire financer par le riverain. En effet, la commune peut subordonner l'octroi de l'autorisation du pétitionnaire à la prise en charge de « tout ou partie du coût de la réalisation et de l'entretien de l'aménagement en cause, compte tenu de son utilité éventuelle pour des besoins généraux de la circulation sur la voie publique ».

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URBANISME : Nouvelle autorisation d'urbanisme pour créer des logements dans un immeuble existant (Arrêté 8 déc. 2016, JO 15 déc. 2016)

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové dite loi ALUR modifie l'art. L. 111-6-1-1 et l'art. L. 111-6-1-2 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) afin d'instituer la possibilité d'une autorisation de travaux, lorsque est envisagée la création de plusieurs locaux à usage d'habitation dans un immeuble existant. 

L'arrêté mentionné par l'article L. 111-6-1-3 du CCH est publié ; le dispositif prévu est entré en vigueur.

Cet arrêté du 8 décembre 2016 est relatif aux modalités de constitution du dossier de demande d'autorisation de travaux conduisant à la création de locaux à usage d'habitation dans un immeuble existant (Journal Officiel du 15 décembre 2016).

Le Code de l'urbanisme jusqu'à maintenant ne soumettait pas directement une telle division à autorisation, sauf les hypothèses où celles-ci s'accompagnaient de création de surfaces nouvelles, ou de la modification de l'aspect extérieur du bâtiment. Il n'en demeurait pas moins des hypothèses où, afin de permettre la vérification par l'administration de l'exigibilité des places de stationnement prévues par l'article 12 du PLU, une déclaration préalable pouvait être déposée.

Le dispositif nécessite l'adoption par le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'EPCI compétent en matière d'habitat d'une délibération instituant cette autorisation « dans les zones présentant une proportion importante d'habitat dégradé ou dans lesquelles l'habitat dégradé est susceptible de se développer. La délibération motivée tient compte du plan local d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées et, lorsqu'il est exécutoire, du programme local de l'habitat. Si la commune intéressée n'est pas couverte par un programme local de l'habitat, la délimitation est prise après avis du représentant de l'État dans le département ».

L'article L. 111-6-1-1 CCH prévoit alors la possibilité que le maire ou le président de l'EPCI puisse refuser d'accorder l'autorisation ou la soumettre à conditions, « lorsque les locaux à usage d'habitation créés sont susceptibles de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique ». 

Il est par ailleurs prévu à l'art. L. 111-6-1-2 CCH une autorisation analogue dans des zones délimitées au titre de l'article L. 151-14 du Code de l'urbanisme selon lequel : « Le règlement peut, dans les zones urbaines ou à urbaniser, définir des secteurs dans lesquels les programmes de logements comportent une proportion de logements d'une taille minimale qu'il fixe ». Un refus sera alors possible « lorsque les locaux à usage d'habitation créés ne respectent pas les proportions et taille minimales fixées par le plan local d'urbanisme ».

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BAIL EMPHYTEOTIQUE : Edification de constructions sans autorisation du bailleur emphytéotique (Cass. Civ. 3e, 15 décembre 2016, pourvoi n° 15-22.416, rejet, FS-P+B)

Le propriétaire donne à bail emphytéotique à une association pour une durée de 99 ans, une parcelle de terrain sur laquelle est implanté un bâtiment. Reprochant au preneur d'avoir édifié, sans son accord ni autorisation administrative, diverses constructions supplémentaires, le bailleur saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation du bail et expulsion.

L'arrêt d'appel rejette la demande du propriétaire bailleur.

La Cour de cassation approuve l'arrêt d'appel et rejette le pourvoi.

Le bail conférant un droit réel au preneur prévoit que celui-ci peut édifier des constructions nouvelles et la bailleresse ne rapporte pas la preuve ni d'un manquement au contrat justifiant sa résolution ni de l'existence de détériorations graves du fonds engendrées par les travaux du preneur.

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URBANISME : Construction sans transfert du permis de construire. Démolition. Responsabilité partielle des architectes (CA Aix-en-Provence, Chambre 3 B, 15 décembre 2016, Numéro de rôle : 14/12811)

Pour la construction de sa villa en bordure de mer, domaine de la Madrague à Saint-Cyr-sur-Mer (Var), Alain confiait aux architectes Roch et Jean-François, tous deux assurés auprès de la MAF, une mission de maîtrise d'oeuvre.

Aucune demande de transfert du permis de construire, ou de permis modificatif n'a été formulée.

Les opérations de construction ont néanmoins débuté au cours de l'année 1989, sans qu'il soit justifié de l'établissement et du dépôt d'une déclaration réglementaire d'ouverture de chantier.

Le 24 avril 1990, un fonctionnaire de la direction départementale de l'équipement a dressé procès-verbal à l'encontre de Alain pour infractions aux dispositions du code de l'urbanisme, au motif que les travaux de construction d'une villa dont le gros oeuvre est en cours d'achèvement, sont en cours de réalisation sans permis de construire dans un espace boisé classé.

Les deux architectes, chargés de la maîtrise d'oeuvre de la construction de la villa dont la démolition a été ordonnée, ont manqué à leur devoir d'information et de conseil. Il leur appartenait de mettre en garde le maître de l'ouvrage en l'avertissant de la nécessité de demander à son profit le transfert du permis de construire accordé au vendeur du terrain et, compte tenu des modifications apportées au projet initial, de lui indiquer qu'il convenait de solliciter un permis de construire modificatif. Pour cette opération de construction d'une villa en bordure de mer, dans un site protégé, les architectes chargés d'une mission de maîtrise d'oeuvre qu'elle soit de conception ou d'exécution, devaient être particulièrement vigilants quant aux règles d'urbanisme applicables. Même si le maître de l'ouvrage entendait implanter sa villa à un autre endroit que celui prévu dans le permis de construire délivré à son vendeur, procéder à d'importantes modifications du volume et de l'aspect de la villa à construire, les architectes, en leur qualité de professionnels, devaient l'informer de la nécessité de formuler d'abord une demande de transfert, puis de permis de construire modificatif. Le second architecte intervenu sur les lieux, même s'il succédait à un autre architecte, devait, en sa qualité de professionnel, vérifier que l'implantation de la villa était conforme aux documents d'urbanisme, en procédant à toutes les diligences utiles et notamment à l'étude des différents plans établis. Avant même de poursuivre ce chantier, il lui appartenait d'informer le maître de l'ouvrage de la nécessité de respecter les règles d'urbanisme, quel que soit l'insistance du maître de l'ouvrage souhaitant une implantation lui permettant de bénéficier de la meilleure vue sur mer, et donc, de remplir son devoir de conseil et d'information, et, au cas où le maître de l'ouvrage entendait passer outre, de refuser de remplir sa mission de maître d'oeuvre en violation des prescriptions d'urbanisme. 

Les architectes sont responsables in solidum des dommages subis par le maître de l'ouvrage à la suite de la démolition de la construction dans une proportion de 60 %, le maître de l'ouvrage en étant responsable à hauteur de 40 %. En effet, ayant acheté un terrain à bâtir en bordure de mer, dans une zone protégée, il se devait d'être particulièrement vigilant dans le choix de l'implantation de sa villa et du type de construction. Par ailleurs, alors que la première décision pénale ne comportait aucune condamnation à démolir, il a choisi d'interjeter appel, s'exposant ainsi à une décision pouvant être plus sévère et comportant donc la démolition de l'ouvrage, ce qui s'est d'ailleurs produit.

Les préjudices subis par le maître de l'ouvrage sont réparés à hauteur de 536 400 EUR de dommages et intérêts (331 200 EUR au titre de la perte du caractère constructif du terrain, 105 000 EUR au titre du préjudice de jouissance, 90 000 EUR au titre des pertes financières annexes et 10 200 EUR au titre du préjudice moral).

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Le notaire ignore le cahier des charges du lotissement (CA Douai, Chambre 3, 15 décembre 2016, RG n° 15/04632)

Il résulte de l’art. 1382 du code civil, devenu l’art. 1240, que dans le cadre de sa mission de rédacteur d’acte, le notaire a notamment pour obligation d’assurer l’efficacité de l’acte instrumenté par lui.

L’intention des acquéreurs des parcelles de terrain litigieuses d’ édifier un immeuble sur celles-ci ne fait aucun doute, puisque l’acte notarié comporte un certificat d’urbanisme et une mention rappelle la nécessité de souscrire les assurances construction nécessaires.

Or, en vertu du cahier des charges régissant le lotissement, les lots vendus étaient affectés à l’usage exclusif de jardin, et ne pouvaient recevoir aucune construction. Si l’acte précise que ce document a été remis à l’acquéreur, le notaire n’établit pas avoir spécialement attiré l’attention de l’acquéreur sur cette inconstructibilité. Le notaire a donc incontestablement manqué à ses obligations. Le préjudice éprouvé s’analyse en une perte de chance de renoncer à l’achat. L’acquéreur démontre avoir régularisé un compromis pour un prix de 140 000 EUR, alors que les parcelles sont valorisées à une somme de 10 000 EUR. La perte de chance est particulièrement importante, et peut être évaluée à 95 % de sorte qu’il convient d’allouer à l’acquéreur une somme de 123 500 EUR.

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BAIL ET CHARGES LOCATIVES : La réclamation d'arriérés de charges locatives sur cinq ans n'est pas déloyale (Cass. Civ. 3e, 15 décembre 2016, pourvoi n° 15-22.844, F-D, cassation avec renvoi, Sté Château Durandy c/ B. et R.)

L'arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa de l'art. 23 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'art. 1134 du Code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.

Par lettre du 26 juillet 2012, la SCI Château Durandy, propriétaire d'un logement donné à bail à M. X et à Mme Y moyennant un loyer mensuel de 3 000 EUR et une provision sur charges de 100 EUR, les a mis en demeure, postérieurement à la fin du bail et à la restitution des lieux intervenues en juillet 2011, de payer une somme de 10 958,91 EUR au titre de la régularisation des charges pour les années 2008 à 2010, puis les a assignés en paiement de cette somme.

Pour rejeter cette demande, l'arrêt d'appel retient que, si dans le délai de prescription quinquennale, le bailleur peut réclamer le paiement des charges non régularisées par les locataires, encore faut-il qu'il ait respecté les obligations qui lui incombent pendant la durée du bail, qu'en l'espèce le bailleur s'est totalement affranchi des règles légales, au mépris de la loyauté contractuelle, en réclamant à ses anciens locataires l'ensemble des charges locatives dues au titre des années 2008, 2009 et 2010 par une simple mise en demeure du 26 juillet 2012, auquel aucun justificatif n'était joint, et alors même que les locataires avaient quitté les lieux depuis plus d'un an.

En statuant ainsi, alors que les charges doivent être remboursées sur justification et que, si le juge peut sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle, il ne peut porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

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Vente à ses enfants rendue inopposable aux créanciers par la voie de l'action paulienne (cass., chambre civile 1, 14 décembre 2016, N° de pourvoi: 15-26.681, cassation partielle, inédit)

L'arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa de l'art. 1167 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

Ce texte est relatif à l'action paulienne : l'action paulienne est une action engagée par un créancier contre un débiteur qui a fait un acte en fraude de ses droits, par exemple lorsqu'il a organisé son insolvabilité ou lorsqu'il a réduit la valeur de son patrimoine, dans le but de rendre vain l'exercice de toute voie d'exécution.

La société X frères a souscrit auprès de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Toulouse (la banque) trois billets à ordre, à échéance du 31 décembre 2003, avalisés par M. X, gérant de la société, qui n'ont pas été honorés à leur échéance ; par acte notarié du 29 mars 2004, M. X a fait donation à ses enfants Cynthia, Florence, Roxane et Grégoire, de la nue-propriété des parts qu'il détenait dans une société civile immobilière et de droits détenus sur deux biens immobiliers ; par jugement du 25 mai 2004, la liquidation judiciaire de la société X frères a été prononcée ; suivant acte notarié du 1er juin 2004, M. X... a vendu à ses enfants la moitié indivise d'un autre immeuble, détenu en co-indivision avec Mme Y, sa compagne ; la banque a assigné le débiteur en inopposabilité des donation et vente intervenues et en paiement de diverses sommes ; la donation lui a été déclarée inopposable.

Pour rejeter les demandes de la banque relatives à la vente du 1er juin 2004, l'arrêt d'appel relève qu'elle n'établit pas la valeur réelle du bien immobilier au jour de la vente, que d'importants travaux ont été réalisés postérieurement à la vente par M. X ayant permis de le valoriser, que ce dernier en a fait sa résidence principale, que ce bien n'a pas été sous-estimé lors de la vente et que le produit de celle-ci a permis de régler d'autres créances de la banque.

En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le fait pour M. X de vendre un bien immobilier à ses enfants peu après la liquidation judiciaire de la société dont il était gérant, tout en finançant ensuite d'importants travaux de valorisation de ce bien afin qu'il devienne sa résidence principale, ne caractérisait pas une fraude aux droits de ses créanciers, quand bien même le produit de la vente avait été affecté au paiement de dettes envers la banque, la cour d'appel a privé sa décision de base légale.

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Condamnation pénale après division interdite d'un immeuble déclaré insalubre (Cour d'appel de Chambéry, Chambre correctionnelle, 14 décembre 2016, RG N° 16/00113)

Le prévenu doit être condamné pour vente ou location d'un local destiné à l'habitation provenant d'une division interdite d'immeuble.

Il a acquis auprès d'une société civile immobilière (SCI) un immeuble déclaré insalubre. Cette insalubrité était connue du vendeur et de l'acquéreur dès lors que l'immeuble était vendu en vue de sa rénovation et que l'acte de vente mentionnait l'état d'insalubrité.

L'immeuble a ensuite été revendu par le prévenu à plusieurs personnes après division en lots de copropriété.

Une clause de substitution a été insérée, ce qui a permis au prévenu de ne pas apparaître officiellement dans le processus. Cependant, il est bien l'instigateur de l'opération puisque c'est lui qui a décidé de l'achat du bien, de sa division en lots puis de leur vente. Il a ensuite fait jouer la clause de substitution pour devenir propriétaire de certains lots qu'il a revendus à titre personnel à d'autres personnes alors qu'il savait qu'il ne pouvait pas procéder à une telle opération en raison de l'insalubrité de l'immeuble.

Le prévenu, professionnel de l'immobilier, ne peut prétendre avoir ignoré l'interdiction de la vente par lots d'un immeuble déclaré insalubre.

Le prévenu est condamné à un an de prison avec sursis et à payer une amende correctionnelle de 15 000 EUR. Il est aussi frappé d'une interdiction d'exercer la profession d'agent immobilier pendant 5 ans.

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CONTRAT PRELIMINAIRE A VEFA : le contrat de réservation n'est pas un contrat de vente (Cour d'appel d' Angers, Chambre civile A, 13 décembre 2016, RG N° 14/01970)

La société La Queurie a conçu et fait réaliser au Mans une résidence à destination locative dont la vocation est d'être proposée à l'investissement de particuliers dans un but de défiscalisation.

Le 30 juillet 2007, M. Philippe V, ingénieur du son, démarché par M. Eric M, se présentant comme conseiller en investissement indépendant, mandaté par la société Omnium Conseil, a signé un contrat de réservation portant sur un appartement et une place de stationnement situés dans cet immeuble en copropriété dénommé [...] pour un prix de 108.330,00 euro.

Ces biens immobiliers constitués des lots n° 132 et 251 de la copropriété étaient destinés à être proposés à la location pour un loyer mensuel de 361 euro par l'intermédiaire de la société Omnium Gestion.

Etait prévu à l'acte le versement immédiat d'un dépôt de garantie de 1 500 euro.

Ce contrat préliminaire a été notifié à M. V par la SCCV La Queurie par LRAR du 31 août 2007 remise le 10 septembre 2007.

L'acte de vente en l'état futur d'achèvement a été signé par acte du 8 avril 2008 au rapport de F, notaire au Mans.

L'acquéreur a payé comptant en la comptabilité du notaire la somme de 37.915,50 euro, ladite somme provenant d'une fraction du prêt immobilier.

Le contrat de réservation n'est pas un contrat de vente. Ce contrat préliminaire n'est pas une promesse de vente et d'achat. C'est un simple contrat facultatif qui n'engage pas le réservataire à acheter mais qui a pour seul objet de lui assurer la réservation à son profit d'un bien immobilier en contrepartie de quoi, il verse un dépôt de garantie. Il est un contrat distinct et autonome du contrat de vente.

Le contrat de réservation est nul dès lors que le réservant a exigé et obtenu un dépôt de garantie de 1 500 euro le jour même de la réservation. Il importe peu à cet égard, que cette somme réglée par chèque de garantie émis au nom du notaire n'ait pas été encaissée. La sanction est encourue dès lors que le paiement d'une somme est exigé immédiatement du réservataire démarché et la remise d'un chèque même non encaissé doit être considéré comme une contrepartie illicite. De surcroît, le contrat ne répond pas aux exigences énoncées à l'art. L.121-23 et L. 121-24 du Code de la consommation dans leur rédaction applicable à la cause. En effet, les règles de forme relatives au formulaire détachable permettant au réservataire d'exercer son droit à renonciation ne sont pas respectées : l'adresse à laquelle le formulaire de rétractation doit être adressé figure non pas au verso mais du même côté que le bordereau de rétractation.

Le contrat préliminaire signé dans le cadre d'un démarchage à domicile étant nul, il en résulte qu'il est dépourvu à ce titre d'effets. Dès lors que le notaire n'a pas notifié à l'acquéreur le projet d'acte de vente mentionnant le délai de réflexion de sept jours, le délai ouvert pour exercer le droit de rétractation n'a pas couru. L'acquéreur ayant conservé la faculté de se rétracter dans les cinq ans à compter du jour où il a eu connaissance des faits lui permettant de les rétracter, a pu revenir sur son engagement 7 ans après la date de signature de l'acte de vente.

La vente étant censé n'avoir jamais existé, le vendeur doit restituer le prix payé. En contrepartie l'acquéreur restituera le prix payé et le montant des loyers perçus.

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TROUBLE DE VOISINAGE : La règle d'urbanisme peut-elle justifier un trouble de voisinage (cass., civ. 3, 8 déc. 2016, N° de pourvoi: 15-16.028, cassation partielle, inédit)

Propriétaire d'une maison située dans un lotissement soumis au régime de la copropriété, M. X a assigné en indemnisation son voisin, M. Y, au motif que sa maison, édifiée en violation des règles d'urbanisme, serait à l'origine d'une perte d'ensoleillement et de panorama et entraînerait une dépréciation de son immeuble.

Pour accueillir la demande, l'arrêt d'appel retient qu'il ressort du rapport d'expertise que la construction ne respecte pas les règles d'urbanisme pour dépasser les hauteurs maximales prévues par le plan local d'urbanisme et que cette violation est à l'origine des préjudices subis par M. X.

En statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le recours formé contre le permis modificatif avait été rejeté par le tribunal administratif et que la commune avait contrôlé la conformité de la construction à ce permis, la cour d'appel a violé la loi des 16-24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III, ensemble l'art. L. 480-13 du code de l'urbanisme.

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COPROPRIETE : L'absence de syndic de copropriété n'est pas un vice caché de la vente (Cass. Civ. 3e, 8 déc. 2016, RG n°14-27.986 et 15-16.494, FS-P+B)

Au mois de septembre 2009, un architecte achète deux appartements d'un même immeuble appartenant à des propriétaires distincts. Se prévalant de l'ouverture d'une procédure de péril imminent par le maire le 14 décembre 2009, ainsi que de l'impossibilité de déterminer l'identité du propriétaire du rez-de-chaussée, de l'absence de syndic et de l'absence de paiement des loyers et d'un gestionnaire chargé de les encaisser, l'acquéreur assigne les vendeurs, les notaires instrumentaire et participant, et l'agent immobilier, sur le fondement de la garantie des vices cachés et en paiement de diverses sommes.

L'arrêt d'appel rejette son action estimatoire ainsi que ses demandes formées contre les notaires. La Cour de cassation approuve la cour d'appel.

- D'une part, l'absence de syndic ne constitue pas un vice de nature à rendre l'immeuble impropre à son usage d'habitation ni à en diminuer tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait acquis qu'à un prix moindre.

La cour d'appel en a exactement déduit que l'action de l'acquéreur ne pouvait être accueillie.

- D'autre part, la promesse de vente indiquait qu'il n'avait pas été établi de règlement de copropriété et la somme correspondant à la réduction du prix ne pouvait être demandée qu'aux vendeurs. Les autres sommes invoquées comme préjudices n'avaient aucun lien de causalité avec le défaut d'avertissement des notaires sur la difficulté tenant à l'absence de syndic.

La cour d'appel a pu en déduire que les demandes de l'acquéreur ne pouvaient être accueillies.

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L’appréciation du trouble de voisinage relève du juge du fond et non du juge des référés (CA Rouen, Chambre civile 1, 7 déc. 2016, N° 16/01942)

Fondant sa demande sur les dispositions prévues par les art. R.1334-31, R.1334-32, R.1334-32 et R.1334-3 du code de la santé publique relatifs aux nuisances sonores, les appelants invoquent l’existence d’un trouble de voisinage résultant de ce qu’ils subissent tous les matins en semaine des départs de camions de la propriété voisine entre 3 et 6 heures du matin, à raison d’au moins deux véhicules par jour, dont les moteurs bruyants (80 décibels environ) chauffent pendant une dizaine de minutes.

Toutefois, outre que l’appréciation d’un trouble de voisinage relève du juge du fond et non du juge des référés, les époux B n’établissent pas en l’état la réalité des faits qu’ils invoquent.

L’attestation de leur fille, qui a à titre personnel déposé une plainte pour dénoncer ces nuisances sonores auprès de la police municipale, est dépourvue de caractère probant, de même que la liste établie par les appelants eux-mêmes de leurs réveils nocturnes, qui vient au contraire démentir le caractère quotidien du trouble puisqu’il est relevé 18 incidents sur une période de plus de 8 mois, soit environ 2 par mois.

Les appelants seront en conséquence déboutés de leur demande faite sur le fondement de l’art. 809 du code de procédure civile.

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Caractère pérenne du cahier des charges du lotissement, document contractuel (CA Lyon, civ. 1, section B, 6 déc. 2016, RG N° 15/06172)

Suivant l’art. 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique. L’empiétement sur la propriété d’autrui est par conséquent prohibé et ouvre au propriétaire victime de l’atteinte à sa propriété une action en démolition et en dommages et intérêts.

Selon l’art. 662 du même code civil, on ne peut appliquer ni appuyer aucun ouvrage sur un mur mitoyen sans l’autorisation du voisin ou avoir fait régler par experts les moyens nécessaires pour que l’ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l’autre.

Le cahier des charges du lotissement constitue un document contractuel dont les clauses engagent les co-lotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues. Si l’art. L.442-9 du code de l’urbanisme édicte dans son premier alinéa que les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement sont caduques dix ans après la délivrance de l’autorisation de lotir si à cette date le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document en tenant lieu, il précise dans son alinéa 3 que cette disposition ne remet pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre co-lotis définis dans le cahier des charges du lotissement.

Il en résulte que, s’agissant des dispositions destinées à régler les relations entre les co-lotis, le cahier des charges n’est pas frappé de caducité à l’échéance des dix ans et qu’il conserve son caractère contractuel de sorte que chaque co-loti est recevable à obtenir le respect des obligations édictées sans avoir à justifier d’un préjudice.

En l’espèce, le permis de construire autorisait la construction d’un abri de jardin fermé complété par un auvent de chaque côté, la hauteur de l’auvent situé en limite de propriété étant de 2,10m et la hauteur maximale étant de 3,40m à partir du sol naturel. Le premier modificatif autorisait la suppression de l’auvent situé en limite de la propriété M et l’agrandissement de l’auvent opposé, la hauteur maximale de l’abri passant à 3,45m. Le second modificatif autorisait la modification de l’aspect extérieur de l’abri avec création de deux portes dont une destinée à desservir ’la cave’.

D’autre part le cahier des charges du lotissement prévoit en son article 16 qu’entre les lots, les clôtures sont constituées d’un simple grillage d’une hauteur de 1,25m doublé d’une haie vive et que les constructions annexes devront obligatoirement être incorporées ou accolées aux bâtiments principaux. Il prévoit en outre une distance minimale des constructions de la limite séparative de 4 mètres. Ces dispositions ne constituent pas l’énoncé de règles d’urbanisme mais de règles destinées à organiser la vie collective au sein du lotissement et qui ne sont donc pas atteintes de caducité par l’écoulement du délai de dix ans.

Il est acquis que les époux F ont édifié la construction non pas à partir du sol naturel mais sur un soubassement en parpaings abritant un local à usage de cave, d’une hauteur de 1,80 m, prenant appui sur la murette séparative mitoyenne et dépassant la largeur de celle-ci de 2 centimètres du côté de la propriété M. Ils ont en outre surmonté le mur du soubassement litigieux de pare-vue d’une hauteur de 1,93 m, créant ainsi une clôture séparative pleine d’une hauteur de 3,73 m.

Les premiers juges ont justement retenu que la mention sur le dernier permis modificatif de la création d’une porte de cave n’emportait pas autorisation de dépasser la hauteur de la construction ; que pas plus, elle n’autorisait la création, sur le sol naturel, d’un soubassement à usage de cave qui ne figurait pas sur les plans du permis de construire et qui n’était pas mentionné à la demande de modificatif de sorte que l’ouvrage n’est pas conforme au permis de construire.

Il ressort en outre du procès-verbal de constat d’un huissier de justice en date du 3 mars 2014 que l’altimétrie du sol naturel des deux terrains était la même au droit de la murette séparative des propriétés respectives des parties et que, si, suite à la suppression de l’auvent, le mur de l’abri de jardin se trouve à distance de la limite de propriété, la plate forme constituant la structure de la "cave" crée une vue de 1,80 m sur la propriété M. sans respecter la servitude de distance de l’art. 678 du code civil.

Ainsi sont caractérisés non seulement un empiétement sur la propriété voisine et un appui non autorisé sur la murette mitoyenne non destinée à servir de soutènement, mais en outre le non respect du cahier des charges du lotissement en matière de clôture et de construction, toutes irrégularités auxquelles s’ajoute la non conformité au permis de construire, qui justifient la démolition du mur et de l’abri litigieux. Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a fait droit à ce chef de demande.

Les premiers juges ont fait une juste appréciation du trouble de jouissance subi par les époux M du fait de la présence de l’ouvrage et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

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ARCHITECTE : Sa responsabilité lorsqu'il réalise un diagnostic amiante (CA Nancy, Chambre civile 1, 5 décembre 2016, RG N° 15/02146)

Le 15 décembre 2006, M. Michel M, architecte, a établi un rapport de repérage d’amiante après avoir examiné un ensemble industriel qui, se composant de dix-neuf bâtiments situés [...], appartenait à la société H.G.P. Filatures, et il a conclu à l’absence de flocages, calorifugeages ou faux plafonds contenant de l’amiante friable, et à la présence de matériaux et produits contenant de l’amiante.

La commune de Cornimont a, au vu de ce rapport, acquis cet ensemble immobilier par acte authentique du 30 mars 2007, au prix de 955.000 euro, et le conseil municipal, par délibération du 29 juin suivant, a autorisé la vente, à la société VECA, d’une partie de cet ensemble, à savoir les immeubles édifiés sur la parcelle cadastrée section AC n° 517, au prix de 200.000 euro.

Un rapport établi au mois d’octobre 2007 par le cabinet Conseil Service BTP ayant établi, contrairement au rapport de M. M, que l’immeuble vendu à la société VECA contenait un faux plafond en amiante, les parties sont convenues de ramener le prix de vente à la somme de 127 388 euro, la commune acceptant de prendre en charge le coût du désamiantage évalué à la somme de 72 612 euro hors taxes, et la société VECA faisant son affaire de la reconstitution du faux plafond, opération estimée à la somme de 62 686,65 euro hors taxes.

Par acte du 8 juillet 2009, la commune de Cornimont a fait assigner l’architecte devant le TGI d’Epinal pour le voir condamner, sur le fondement des articles 1382 et 1383 du code civil, à lui payer la somme de 72 612 euro à titre de dommages-intérêts.

En concluant à l’absence de faux plafond contenant de l’amiante dans le bâtiment, l’architecte a commis, en sa qualité d’expert amiable, une erreur de diagnostic et une faute professionnelle de nature à engager sa responsabilité sur le fondement des art. 1382 et 1383 du Code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et applicable en l’espèce. Il doit dès lors réparer le préjudice subi par l’acquéreur et le sous-acquéreur. Le préjudice subi par la commune est égal à la diminution du prix de vente pour tenir compte des travaux de désamiantage, soit 72 612 euro. Le préjudice subi par le sous-acquéreur est égal aux travaux de reconstruction des faux plafonds, soit 72 939 euro.

Le sous-acquéreur ne démontre pas avoir subi une perte locative, dès lors que les travaux ont été achevés avant la date d’effet des baux sur les locaux.

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Les sanctions de la faute de l'architecte (Cour d'appel de Paris, pôle 4, ch. 6, 2 décembre 2016, RG n° 15/0648)

L'architecte s'est vu confier, dans le cadre d'une opération de réhabilitation d'un immeuble, une mission de maîtrise d'oeuvre. Le syndicat des copropriétaires, maître de l'ouvrage, recherche la responsabilité contractuelle de l'architecte à raison des fautes commises dans l'accomplissement de ses différentes missions.

Pour la cour d'appel, les retards dans l'exécution des travaux ne peuvent être imputés à l'architecte que si celui-ci ne met pas en oeuvre les moyens mis à sa disposition par les marchés pour faire respecter les délais par les entrepreneurs et s'il n'informe pas le maître de l'ouvrage. L'architecte, confronté à des absences nombreuses de l'entrepreneur chargé du lot "ascenseur", l'a mis en demeure (comptes-rendus de chantier ; LRAR diffusée tant au maître d'ouvrage qu'aux partenaires institutionnels de l'opération de réhabilitation) et a proposé l'application de pénalités de retard au maître de l'ouvrage lors de l'établissement des comptes. Aucun autre moyen de contrainte n'étant à sa disposition, il appartenait au maître de l'ouvrage, dûment informé des retards par le maître d'oeuvre, de résilier le marché s'il le souhaitait.

En revanche, aucune justification aux retards pris par les entreprises chargées des lots "remise en conformité électricité" et "remplacement des portes" n'est apportée par l'architecte qui n'a mis en oeuvre aucun des moyens mis à sa disposition pour y remédier. L'architecte, qui a cessé d'établir des comptes-rendus de chantier alors que les travaux n'étaient pas tous terminés, a manqué à ses obligations au titre de la direction de chantier et a nécessairement contribué au retard pris par lesdits travaux jusqu'à la résiliation du contrat de maîtrise d'oeuvre par le syndicat des copropriétaires. De même, alors que les travaux n'étaient pas terminés, l'architecte a validé une demande de paiement de l'entreprise chargée du lot "électricité" pour la totalité de son marché à l'exception de la retenue de garantie, sans aucune mise en demeure de finir les travaux commandés ni proposer de réception, ce qui constitue également une faute dans l'exercice de sa mission de direction du chantier et de réalisation de la comptabilité dudit chantier.

Enfin, l'architecte a accordé à l'entreprise chargée du lot "menuiseries extérieures" dès le 30 juin 2008, un acompte de 120 000 EUR sur son marché soit près de 70 % du marché d'un montant total de 172 000 EUR. Si le marché de l'entrepreneur prévoyait le versement possible d'une avance sur matériel, c'était à la condition de fournir une attestation de propriété ce que n'a pas exigé par l'architecte. Le non-respect d'une clause du marché qu'il avait lui-même rédigé constitue une faute grave ainsi que le versement d'une telle avance, avant tous travaux sans vérifier l'assise financière de la société bénéficiaire et ses capacités de remboursement.

Les fautes ainsi commises par l'architecte justifient, pour la cour d'appel, la résiliation unilatérale du contrat de maîtrise d'oeuvre par le syndicat des copropriétaires. Le préjudice de jouissance, résultant du retard pris dans les travaux pendant deux ans, est réparé à hauteur de 60 000 EUR de dommages et intérêts. Pour le lot "remplacement de portes", la faute commise par l'architecte a privé le syndicat des copropriétaires de la possibilité d'appliquer les pénalités prévues au contrat et ce préjudice doit être réparé par l'allocation de 8 134 EUR à titre de dommages et intérêts.

L'architecte est ainsi doublement sanctionné, par la condamnation au paiement de dommags-intérêts, et par la résiliation du contrat de maîtrise d'oeuvre.

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URBANISME : Droit moral de l'architecte et démolition de l'immeuble (CA Paris, Pôle 5, Ch. 2, 2 déc. 2016, N° 16/04867)

Si la vocation utilitaire d'un bâtiment conçu par un architecte interdit à celui-ci de prétendre imposer une intangibilité absolue de son oeuvre, à laquelle son propriétaire ou acquéreur est en droit d'apporter des modifications lorsque se révèle la nécessité de l'adapter à des besoins nouveaux, il importe néanmoins, pour préserver l'équilibre entre les prérogatives de l'auteur et celles du propriétaire ou du futur acquéreur, que ces modifications n'excèdent pas ce qui est strictement nécessaire et ne soient pas disproportionnées au but poursuivi. Ainsi, la démolition doit intervenir dans un délai suffisant pour que le public ait eu le temps de découvrir l'oeuvre et la décision de démolir doit être justifiée par un intérêt légitime et ne pas s'apparenter à un abus du droit de propriété. Tel est le sens d'un arrêt rendu par la Cour d'appel de Paris le 2 décembre 2016.

En l'espèce, l'immeuble litigieux a été édifié en 1971, de sorte que la démolition envisagée intervient dans un délai suffisant après sa construction pour que le public ait pu accéder à l'oeuvre. En outre, la destruction est nécessaire à la réalisation d'un projet qui prévoit la création de 172 logements d'habitation et de locaux commerciaux, l'offre de logement ne permettant plus de répondre aux attentes et besoins des habitants, tant en termes de diversification du parcours résidentiel que de qualité du cadre de vie, les dysfonctionnements urbains propres au quartier dans lequel l'immeuble est édifié participant au sentiment de dépréciation, voire d'insécurité que peuvent ressentir les habitants à l'égard de leur environnement quotidien.

Dès lors, la décision de procéder à la démolition de cet immeuble, conséquence notamment du permis de construire et de démolir accordé par la mairie et transmis à la préfecture, que l'architecte n'a pas au demeurant contesté, répond à un motif légitime d'intérêt général, proportionné au regard du droit moral de l'architecte et ne procède pas d'un abus de droit du propriétaire ou du futur acquéreur, ni même d'un comportement fautif.

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Cabinet avocat - Bastia, Corse - Christian Finalteri : Modalités de recueil de l’accord des colotis en cas de modification des documents d’un lotissement (Rép. min. n° 97481 : JOAN, 1er nov. 2016, Daubresse M.-P.)

L'article L. 442-10 du Code de l'urbanisme précise que « lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d'un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment du cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé ». Et ce, dans la mesure où cette « modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable sur le territoire communal ».

Une majorité qualifiée peut alors seule demander et mener à bien une opération de modification, sans que la totalité des colotis ait pour autant été avertie d'un tel projet.

En revanche, « l'acceptation » renvoie à l'hypothèse où le ou les colotis à l'origine du projet de modification provoque(nt) la réunion, sollicite(nt) l'ensemble des colotis afin de leur soumettre ledit projet.

Dans tous les cas, la procédure de modification suppose d'être entérinée par le maire.

Dans quelles conditions celui-ci peut-il recueillir les majorités qualifiées ? Quel est le formalisme en l'absence de document CERFA : envoi sur papier libre décomptant les majorités ou réunion extraordinaire des colotis par l'ASL ?

En réponse, le ministre du Logement a indiqué que les textes issus du Code de l'urbanisme n'imposent pas à l'autorité compétente au titre de l'application du droit des sols (ADS) un formalisme prédéfini.

Cependant, l'information de l’ensemble des propriétaires est obligatoire.

Elle doit être précise, afin que les colotis puissent apprécier la portée exacte des modifications.

Cela signifie notamment qu'il convient d'indiquer quelles sont les dispositions du document du lotissement concernées et l'objectif poursuivi (CE, 23 déc. 1970, no 79657).

Dans ces conditions, les modalités de recueil de l'accord des colotis peuvent être les suivantes :

- réunion de l'ensemble des propriétaires en assemblée générale, après leur avoir communiqué au préalable un dossier explicatif faisant apparaître l'état du document du lotissement concerné, avant puis après modifications. L'ensemble des colotis est alors en capacité de se prononcer, par vote, sur les modifications du document du lotissement projetées ;

- signatures pour approbation apposées par les propriétaires sur le document explicatif précité ;

- signatures sur papier libre d’une feuille d'émargement aux termes de laquelle les propriétaires expriment leur accord ou leur désaccord sur la modification du lotissement ainsi que leurs éventuelles observations.

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VENTE IMMOBILIERE : Livraison incomplète des biens vendus. Responsabilité de l'agent immobilier et du notaire (Cour d'appel de Rennes, Chambre 4, 1er décembre 2016, RG 13/02063)

Par acte sous seing privé en date du 15 décembre 2009, les consorts W ont vendu à monsieur Philippe C le lot n° 54 d'un immeuble en copropriété situé [...] au prix de 102 000 euro par l'intermédiaire de la société KEROTIMO.

Le 18 mars 2010, la vente a été réitérée en la forme authentique en l'étude de maître G, notaire à Vannes. Le bien y était décrit comme le lot n° 54 composé d'un appartement situé au rez-de-chaussée et le lot n° 51 composé d'un parking portant le numéro 31 du plan de parkings.

La place de parking n'existant pas, monsieur Philippe C a fait assigner les consorts W. la société KEROTIMO et maître G, notaire, devant le tribunal de grande instance de Quimper aux fins de les entendre condamner in solidum lui payer la somme de 18 000 euro en réparation de ses préjudices sur le fondement de l'art. 1147 du code civil.

En livrant un seul lot de copropriété (l'appartement) au lieu des deux mentionnés dans l'acte authentique de vente (appartement et parking qui s'est révélé inexistant), le vendeur a manqué à son obligation de délivrance conforme aux prévisions contractuelles.

Il incombe à l'agent immobilier de réclamer aux vendeurs leur titre de propriété notamment pour reproduire la description du bien vendu dans la promesse de vente. Le respect de cette obligation lui aurait permis, au plus tard lors de la rédaction de la promesse, de constater la discordance entre le bien vendu par les vendeurs et sa désignation dans leur titre, de provoquer leurs explications et d'appeler l'attention de l'acquéreur lors de la signature du compromis puis du notaire lors de l'envoi de celui-ci. En mettant en vente un lot de copropriété (en l'espèce un parking) qui s'est révélé inexistant, l'agent immobilier commet une faute engageant sa responsabilité délictuelle envers l'acquéreur, nonobstant la signature d'un mandat de recherche.

En sa qualité d'officier public, le notaire est tenu d'assurer l'efficacité et la sécurité des actes qu'il instrumente. A défaut, il engage sa responsabilité sur le fondement de l'art. 1382 devenu l'art. 1240 du Code civil. C'est vainement que le notaire peut déclarer avoir constaté la discordance évoquée plus haut et rectifié l'acte authentique après avoir obtenu l'accord des vendeurs ; en effet, il lui appartenait, avant de reprendre purement et simplement la désignation de l'acte antérieur, de s'enquérir auprès des vendeurs et de l'agence immobilière rédactrice de la promesse de la raison pour laquelle seul le lot composé d'un appartement y avait été mentionné. Si, son devoir de vérification ne lui imposait pas de se déplacer sur les lieux, il avait l'obligation d'accomplir toutes les diligences pour lever la difficulté, diligences qui lui auraient permis de découvrir que le lot vendu à usage de parking n'avait jamais existé et d'en tirer les conséquences dans la rédaction de son acte. Il ne peut se retrancher derrière la signature par trois des cinq propriétaires indivis d'une procuration mentionnant la vente des deux lots alors qu'il ne démontre pas avoir appelé leur attention sur ce point ni les avoir interrogés sur le motif de l'omission dans la promesse. Sa responsabilité est donc engagée en raison de la vente d'un lot inexistant.

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TROUBLE DE VOISINAGE : Le tour d’échelle est une construction prétorienne (Rép. min. Publication au J.O. Sénat du 1er décembre 2016)

M. Jean Louis Masson, sénateur, rappelle à M. le garde des sceaux, ministre de la justice les termes de sa question n°22830 posée le 21/07/2016 sous le titre : " Travaux d’entretien d’un mur en bord de parcelle ", qui n’a pas obtenu de réponse à ce jour. Il s’étonne tout particulièrement de ce retard important et il souhaiterait qu’il lui indique les raisons d’une telle carence.

Réponse du Ministère de la Justice

Le droit d’échelle, également dénommé « tour d’échelle », est une construction prétorienne qui reconnaît au propriétaire d’un immeuble le droit de disposer d’un accès temporaire au fonds voisin afin d’effectuer les travaux nécessaires à la conservation de sa propriété. Cette faculté peut être établie par voie conventionnelle ou être autorisée par le juge en l’absence d’accord entre les parties. Les juridictions apprécient strictement les conditions dans lesquelles un droit d’échelle peut être reconnu. Un tel droit ne peut en principe être accordé qu’afin d’effectuer des travaux d’entretien et de réparation indispensables pour sauvegarder un immeuble existant. Certaines décisions de première instance ont néanmoins pu reconnaître l’existence d’un droit d’échelle pour la réalisation de travaux de finition, comme le crépissage ou la pose d’un enduit, sur un ouvrage nouvellement construit. En outre, le demandeur doit justifier de l’impossibilité d’effectuer les travaux sans accéder au fonds voisin, cet accès ne pouvant être admis par pure commodité, ni même dans un objectif d’économie. À défaut d’accord entre les propriétaires, le juge détermine les modalités de passage, la marge d’empiètement et le temps d’intervention qui doivent être limités au minimum nécessaire. Par ailleurs, le propriétaire voisin qui subit le droit d’échelle est en droit d’obtenir l’indemnisation des préjudices causés par l’intervention (trouble de jouissance, dégradations éventuelles occasionnées à sa propriété).

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Travaux d'entretien d'un mur le long d'une parcelle (Rép. min. n° 23523 ; J.O. Sénat Q 1er déc. 2016, p. 5200)

Question. – Selon la jurisprudence, le principe dit du «tour d'échelle» permet au propriétaire d'un immeuble existant et construit le long de la limite d'une parcelle de passer de l'autre côté pour réaliser les travaux d'entretien sur le mur ou sur la façade... Lorsque le propriétaire de la parcelle voisine possède une haie le long de la limite,... la construction d'une façade ou d'un mur le long de cette limite donne-t-elle le droit au constructeur de passer sur la propriété concernée pour construire cette façade ou ce mur et lui donne-t-elle le droit le cas échéant à couper la haie afin de pouvoir crépir la façade ou le mur ?

Réponse. – Le droit d'échelle, également dénommé « tour d'échelle », est une construction prétorienne qui reconnaît au propriétaire d'un immeuble le droit de disposer d'un accès temporaire au fonds voisin afin d'effectuer les travaux nécessaires à la conservation de sa propriété. Cette faculté peut être établie par voie conventionnelle ou être autorisée par le juge en l'absence d'accord entre les parties. Les juridictions apprécient strictement les conditions dans lesquelles un droit d'échelle peut être reconnu. Un tel droit ne peut en principe être accordé qu'afin d'effectuer des travaux d'entretien et de réparation indispensables pour sauvegarder un immeuble existant. Certaines décisions de première instance ont néanmoins pu reconnaître l'existence d'un droit d'échelle pour la réalisation de travaux de finition, comme le crépissage ou la pose d'un enduit, sur un ouvrage nouvellement construit. En outre, le demandeur doit justifier de l'impossibilité d'effectuer les travaux sans accéder au fonds voisin, cet accès ne pouvant être admis par pure commodité, ni même dans un objectif d'économie.

A défaut d'accord entre les propriétaires, le juge détermine les modalités de passage, la marge d'empiètement et le temps d'intervention qui doivent être limités au minimum nécessaire. Par ailleurs, le propriétaire voisin qui subit le droit d'échelle est en droit d'obtenir l'indemnisation des préjudices causés par l'intervention (trouble de jouissance, dégradations éventuelles occasionnées à sa propriété).

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COPROPRIETE : Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires sauf exception (Cour d'appel de Lyon, Chambre civile 1, section B, 29 novembre 2016, RG N° 15/05862)

Selon l'article 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, "le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation".

Il en résulte que la clause du descriptif de division restreignant la faculté de vendre les lots 4, 5 et 7 ne trouve à s'appliquer que sous réserve qu'il soit établi qu'elle est justifiée par la destination de l'immeuble, par ses caractères ou sa situation.

L'immeuble est un immeuble à usage d'habitation et le grenier était par définition un local aménageable en habitation ce dont il résulte que l'interdiction de le céder séparément n'est pas justifiée par la destination de l'immeuble. Il convient de souligner à cet égard que, dès lors que la transformation du lot n°5 en habitation était autorisée, la "diminution de l'intimité" ou '"'augmentation de la fréquentation des parties communes" par un occupant, qu'il soit propriétaire ou locataire, qui ne sont que la conséquence nécessaire de cette autorisation, ne peuvent justifier l'interdiction litigieuse.

Les appelants n'objectivent d'autre part aucune atteinte au caractère ou à la situation de l'immeuble du fait de la survenance d'un copropriétaire supplémentaire faisant passer leur nombre de deux à trois.

Il en résulte que la vente consentie par M. Patrick T à Mme P est licite nonobstant la clause litigieuse et que la demande de nullité de la vente ainsi conclue portant sur le lot n° 5 n'est pas fondée.

C'est donc de façon régulière que Mme P. a pris part à l'assemblée générale des copropriétaires du 25 octobre 2013 de sorte qu'aucune nullité n'est encourue de ce chef.

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URBANISME - Bastia - Folelli : QPC et plan d'aménagement et de développement durable de la Corse (Cons. const., 25 nov. 2016, n° 2016-597 QPC)

Les articles L. 4424-9, paragraphe I, L. 4424-11, paragraphe II et L. 4424-12, paragraphe I du Code général des collectivités territoriales attribuent à la collectivité territoriale de Corse la compétence pour fixer, d'une part, l'échelle des cartes et documents cartographiques annexés au plan d'aménagement et de développement durable de Corse et, d'autre part, la localisation de certains sites remarquables.

Saisi d’une QPC, le Conseil constitutionnel rappelle qu'en vertu du paragraphe III de l'article L. 4424-9 du même code, les documents d'urbanisme élaborés par les communes et leurs groupements doivent être compatibles avec le plan d'aménagement et de développement durable de Corse.

Il considère que, dans cette mission, l'assemblée de Corse est tenue de veiller, sous le contrôle du juge administratif, à la préservation d'un rapport de compatibilité, et non de conformité, entre les documents d'urbanisme et le plan d'aménagement et de développement durable de Corse.

Il s’ensuit que ces articles ne méconnaissent ni le principe de libre administration des collectivités territoriales, ni le principe d'interdiction de toute tutelle d'une collectivité territoriale sur une autre.

Vous pouvez consulter la décision ici : http://www.conseil-constitutionnel.fr/conseil-constitutionnel/francais/les-decisions/acces-par-date/decisions-depuis-1959/2016/2016-597-qpc/decision-n-2016-597-qpc-du-25-novembre-2016.148256.html

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COMPROMIS DE VENTE : Il ne peut imposer une date limite pour déposer la demande du prêt de la condition suspensive (CA Paris, g1, 25 novembre 2016, N° de RG: 15/089077)

Selon l'art. 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et selon celles de l'arti. 1178 du même code, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement.

Il ressort aussi des dispositions de l'art.  L312-6 du code de la consommation que « lorsque l'acte mentionné à l'article L. 312-15 indique que :  "le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 3 et la section 5 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement. Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa du présent article n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. A compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié ». 

En application des dispositions qui viennent d'être rappelées, lesquelles sont d'ordre public, l'acte sous seing privé litigieux ne pouvait valablement imposer aux acquéreurs des obligations contractuelles de nature à accroître les exigences résultant de l'article du code de la consommation susvisé ; par conséquent, l'éventuelle inobservation par l'acquéreur de la clause lui faisant obligation de déposer la demande de prêt avant le 28 février 2008 ne saurait avoir aucune incidence, dès lors que ces obligations tendent à aggraver les exigences des dispositions susvisées.

Par la même disposition, la cour rappelle qu'il appartient aux acquéreurs de rapporter la preuve qu'ils ont sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans l'acte de vente dans le délai de la réalisation de la condition suspensive pour valablement prétendre à la défaillance de cette condition suspensive et à la caducité de l'avant-contrat. C'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que les époux X ne versent pas aux débats les éléments permettant de retenir qu'ils ont effectivement sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans l'acte de vente.

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URBANISME - Avocat Bastia - Folelli : Retrait du permis de construire après la vente par notaire (cass., chambre civile 3, 24 novembre 2016, N° de pourvoi : 15-26.226, rejet, publié)

Par acte notarié du 22 août 2006, dressé par MM. X et Y, Charles Z et Mme Huguette A, son épouse, ont vendu à M. B et Mme C, différentes parcelles de terrain pour lesquelles ceux-ci ont obtenu, le 26 décembre 2007, un permis de construire, qui, à la suite d’un recours gracieux du préfet, a été retiré par arrêté municipal du 7 juillet 2008, pour des motifs de sécurité, le lotissement se trouvant dans un secteur soumis à des risques naturels ; les acquéreurs, invoquant l’inconstructibilité du terrain, ont assigné les vendeurs, la SCP notaire, en nullité du contrat de vente et en indemnisation de leur préjudice.

Les acquéreurs ont fait grief à l’arrêt d’appel de rejeter leur demande en résolution et en nullité de la vente, alors que, en particulier, lorsque le refus d’octroi d’un permis de construire en raison du caractère inconstructible du terrain est fondé sur des circonstances existant antérieurement à la vente, l’erreur commise par l’acquéreur qui croyait le terrain constructible est de nature à vicier son consentement

Mais ayant relevé qu’à l’acte notarié de vente, figurait un état des risques mentionnant que les parcelles étaient en zone inondable et étaient couvertes par un plan de prévention des risques et qu’au jour de la vente, le terrain litigieux était constructible, la cour d’appel, qui a exactement retenu que l’annulation rétroactive du permis de construire obtenu après la vente était sans incidence sur l’erreur devant s’apprécier au moment de la formation du contrat, a pu en déduire que le retrait du permis de construire ne pouvait entraîner la nullité de la vente, ni donner lieu à la garantie des vices cachés ;

Et les mêmes acquéreurs ont fait grief à l’arrêt de condamner solidairement les notaires à leur payer la somme de 15 000 euros en réparation de leur perte de chance de ne pas contracter.

Mais ayant retenu que les acquéreurs, s’ils avaient été informés du risque d’annulation du permis de construire par les notaires, avaient d’importantes chances de ne pas contracter, la cour d’appel qui, sans procéder à une évaluation forfaitaire, a souverainement apprécié le préjudice résultant de cette perte de chance, a légalement justifié sa décision.

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L’assignation en résolution de vente doit être publiée au service de la publicité foncière (Cour d’appel de Rennes, Chambre 4, 24 novembre 2016, RG n° 13/02827)

Il résulte des art. 28 et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 que doivent être publiées au service chargé de la publicité foncière les demandes tendant à faire prononcer l’annulation d’actes eux-mêmes soumis à publicité foncière, sous peine d’irrecevabilité de la demande d’annulation.

En l’espèce, pas plus en cause d’appel qu’en première instance, les époux acquéreurs ne rapportent la preuve d’avoir fait procéder à cette publication alors qu’une régularisation aurait pu valablement être effectuée en tout état de la procédure y compris à hauteur d’appel.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action en annulation de la vente pour dol introduite par les époux acquéreurs.

Par ailleurs, c’est en vain que les acheteurs de l’immeuble recherchent la responsabilité du notaire pour manquement à son devoir de conseil.

En effet, les acquéreurs avaient, avant la réitération de la vente par acte authentique, une parfaite connaissance de l’infestation de l’immeuble par la mérule ainsi que de l’étendue des travaux à réaliser pour y remédier. Les parties avaient même, avant le 16 mars 2007, conclu, sans son intervention, une convention prévoyant le séquestre de la somme de 75 000 euros sur le compte de l’étude notariale "suite aux dégradations constatées dans la maison". Le notaire était donc parfaitement en droit de se convaincre que les acquéreurs étaient, de manière complète et circonstanciée, parfaitement informés de la portée et des effets de l’acte authentique qu’ils ont accepté de signer en y faisant annexer la convention du 15 mars 2007 dont il n’appartenait pas au notaire instrumentaire de vérifier le contenu librement déterminé par les parties.

L’action intentée par les acheteurs contre la vendeuse est abusive. La vendeuse est de bonne foi, car l’infestation de l’immeuble par le mérule a été révélée par un dégât des eaux postérieur au compromis de vente ; la vendeuse a alors autorisé les acheteurs à occuper l’immeuble afin de faire tous diagnostics de l’état de l’immeuble et d’estimer les travaux nécessaires. Les parties ont ensuite convenu de la séquestration de 75 000 EUR chez le notaire au titre des travaux à réaliser dans l’immeuble. Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné les acheteurs à payer à la vendeuse 1 000 EUR à titre de dommages-intérêts et, y ajoutant, condamnera les acheteurs à payer à la vendeuse 1 000 EUR en raison du caractère abusif de la procédure d’appel.

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Appréciation des conditions de la réception tacite ou judiciaire (Cass. 3ème civ., 24 nov. 2016, no 15-26090, FS-PB)

En vue de bénéficier de la garantie décennale, le maître de l’ouvrage qui n’a pas signé de réception expresse cherche à établir que celle-ci est intervenue tacitement et, à défaut, requiert qu’elle le soit judiciairement.

La jurisprudence forge, arrêt après arrêt, les critères permettant de matérialiser la réception.

Ainsi, il résulte de l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 24 novembre 2016 que si le caractère habitable de l’ouvrage est une condition nécessaire mais non suffisante pour caractériser la réception tacite, il est, en revanche, une condition nécessaire et suffisante pour permettre la réception judiciaire.

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Avocat Folelli et Bastia : Compétence pour le contentieux des baux mixtes, d’habitation et professionnels (Cass. 3ème civ., 17 nov. 2016, n° 15-25265)

Les titulaires d’un bail mixte à usage professionnel et d’habitation assignent leurs bailleurs devant le tribunal d’instance en indemnisation du préjudice consécutif à des infiltrations dans les locaux loués et en délivrance de quittances de loyers.

Le tribunal désigne le TGI compétent pour connaître du litige et les bailleurs forment un contredit que la cour d'appel de Paris rejette en énonçant qu'il s'évince des articles R. 211-4 et R. 221-38 du Code de l’organisation judiciaire que le tribunal de grande instance est la seule juridiction compétente pour connaître des litiges relatifs aux baux à double usage, dits « mixtes », professionnels et d’habitation.

Par un arrêt promis à la plus large diffusion, la troisième chambre civile de la Cour de cassation casse cette décision.

Le tribunal d’instance, qui connaît des actions dont un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, est compétent pour connaître des actions portant sur les baux mixtes, à usage d’habitation et professionnel.

Vous pouvez consulter l'arrêt ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000033428884&fastReqId=1182631855&fastPos=1

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Avocat Bastia - Folelli : Mettre fin au bail civil verbal (cass., chambre civile 3, 17 novembre 2016, N° de pourvoi: 15-15.762 , cassation partielle, inédit)

La société Acqua Cyrne Gliss, exploitante d'un parc aquatique, utilise, à usage de parking, une parcelle limitrophe, qui lui a été donnée à bail par Madeleine X ; à la suite du décès de celle-ci, ses héritiers (les consorts Y) ont contesté l'existence du bail et demandé la restitution du terrain ; la société Acqua Cyrne Gliss les a assignés en reconnaissance d'un bail commercial.

La société Acqua Cyrne Gliss a fait grief à l'arrêt d'appel de dire qu'elle est titulaire d'un bail verbal de nature civile, auquel il a été mis fin par congé du 17 novembre 2010.

Mais ayant relevé que, le 17 novembre 2010, les consorts Y avaient envoyé à la société Acqua Cyrne Gliss, dès avant la procédure, une lettre recommandée avec demande d'avis de réception exprimant leur volonté de se voir restituer le terrain, la cour d'appel, qui n'a pas dénaturé cet acte, a pu en déduire qu'il avait mis fin au bail verbal.

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Avocat Bastia - Folelli - URBANISME : Concours de recours et de compétences (Cass. 1re civ., 16 novembre 2016, n° 16-14.152)

Plusieurs personnes ayant introduit devant la juridiction administrative un recours en annulation du permis de construire délivré à une société, celle-ci les assigne devant la juridiction judiciaire pour obtenir réparation du préjudice résultant de ce recours, selon elle abusif, et ils soulèvent une exception d'incompétence au profit de la juridiction administrative.

La cour d’appel de Poitiers retient exactement que, par dérogation au principe selon lequel des conclusions reconventionnelles tendant à ce que le demandeur soit condamné au paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive ne sont pas recevables dans une instance en annulation pour excès de pouvoir, l'article L. 600-7 du Code de l'urbanisme permet au bénéficiaire d'un permis de construire de solliciter, devant le juge administratif saisi d'un recours pour excès de pouvoir contre ce permis, des dommages-intérêts contre l'auteur du recours, une telle faculté n'étant cependant ouverte que dans des conditions strictement définies par ce texte. C’est à bon droit que la cour d'appel décide que cette disposition légale n'a ni pour objet ni pour effet d'écarter la compétence de droit commun du juge judiciaire pour indemniser, sur le fondement de l'article 1382, devenu 1240 du Code civil, le préjudice subi du fait d'un recours abusif.

Vous pouvez consulter l'arrêt ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000033428754&fastReqId=180397925&fastPos=1

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LOCATAIRE : L’agent immobilier doit toujours vérifier la solvabilité des locataires (Cour de cassation, chambre civile 1, 16 novembre 2016, N° de pourvoi : 15-23.790, cassation, inédit)

L’arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa des art. 1991 et 1992 du code civil.

L’agent immobilier, négociateur d’une opération locative, est tenu, quelle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications sérieuses, réalisées dans les limites prévues par l’article 22-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n° 2002-73 du 17 janvier 2002 de modernisation sociale ;

Après que le bail d’habitation, conclu le 1er janvier 2006, par l’entremise de la société La Grosse Horloge, à laquelle elle avait confié un mandat de recherche de locataires, eut été résilié, pour non-paiement des loyers, avec effet au 1er janvier 2009, et que les occupants, devenus sans droit ni titre, se furent maintenus dans les lieux jusqu’au 13 mai 2011 sans verser d’indemnité d’occupation, la société X a assigné la société Square habitat Nord 17, venant aux droits de la société La Grosse Horloge (l’agent immobilier), en responsabilité et indemnisation, en raison des manquements commis dans la vérification de la solvabilité des locataires au jour de la conclusion du bail.

Pour écarter la responsabilité de l’agent immobilier, l’arrêt d’appel retient qu’en l’absence de mandat de gestion, il n’avait pas à s’assurer par des vérifications sérieuses de la solvabilité réelle des locataires.

En statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

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Avocat Bastia - Christian Finalteri : Le juge et la cessation de l’empiètement (Cass. 3e civ., 10 novembre 2016, n° 15-25113)

Des propriétaires assignent leur voisin en enlèvement d'un bâtiment constituant un atelier-garage empiétant sur leurs fonds.

La cour d’appel de Bourges ordonne la démolition totale du bâtiment, en retenant qu'il empiète sur le fonds des voisins, que les considérations de l'expert selon lequel l'empiétement représenterait une bande d'une superficie de 0, 04 m ² sont inopérantes au regard des dispositions des articles 544 et 545 du Code civil et que cet empiétement fonde la demande de démolition de la construction litigieuse.

L'arrêt est cassé pour défaut de base légale. Selon la troisième chambre civile de la Cour de cassation, les juges du fond auraient dû rechercher, comme il le leur était demandé, si un rabotage du mur n'était pas de nature à mettre fin à l'empiétement constaté.

A la suite d’un arrêt du 11 février 2016, refusant le renvoi au Conseil constitutionnel d’une QPC ainsi rédigée : « L'article 545 du Code civil, tel qu'interprété par une jurisprudence constante de la Cour de cassation, selon lequel l'action en démolition de la partie d'une construction reposant sur le fonds d'un voisin ne peut jamais dégénérer en abus de droit, méconnait-il les articles 2, 4 et 17 de la Déclaration de 1789 garantissant le droit de propriété, le droit au respect de la vie privée et de domicile et le principe selon lequel la liberté consiste à pouvoir faire tout ce qui ne nuit pas à autrui ? », la troisième chambre civile de la Cour de cassation rend le 10 novembre 2016, en formation plénière, trois arrêts en matière d’empiètement, afin de préciser l’office du juge dans les mesures à prendre pour faire cesser cette empiètement (présent arrêt), de poser fermement le droit de propriétaires à obtenir la démolition de la partie du toit empiétant sur leur propriété (n° 15-19561) et la limite des pouvoirs du juge qui liquide l’astreinte justifiée par la subsistance de points d'empiétement (n° 15-21949).

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Avocat Bastia - Christian Finalteri : Démolition ou rabotage de l'immeuble? (cass., chambre civile 3, 10 nov. 2016, N° de pourvoi: 15-25.113, cassation partielle, publié au Bull.)

M. et Mme X, propriétaires de la parcelle AN 305, et M. et Mme Y, propriétaires de la parcelle AN 151, ont assigné leur voisin, M. Z, propriétaire de la parcelle 462, en enlèvement d'un bâtiment constituant un atelier-garage empiétant sur leurs fonds.

Pour ordonner la démolition totale du bâtiment, l'arrêt retient qu'il empiète sur le fonds de M. et Mme X, que les considérations de l'expert selon lequel l'empiétement représenterait une bande d'une superficie de 0,04 m² sont inopérantes au regard des dispositions des art. 544 et 545 du code civil et que cet empiétement fonde la demande de démolition de la construction litigieuse.

En statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si un rabotage du mur n'était pas de nature à mettre fin à l'empiétement constaté, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

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Avocat Bastia - Folelli : La réception de l'ouvrage et appréciation in concreto di caractère apparent des désordres (cass. 3ème civ., 10 nov. 2016, N°15-24.379, FS-P+B)

Le caractère apparent ou caché des désordres s'apprécie en la personne du maître de l'ouvrage constructeur et au jour de la réception, qui correspond pour celui-ci à l'achèvement des travaux. Par ailleurs, les juges du fond, en présence d'une VMC dont il a été constaté par un expert qu'elle ne fonctionnait pas, sont tenus de rechercher si le désordre ne rend pas l'ouvrage impropre à sa destination. Telle est la substance d'un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation rendu le 10 novembre 2016.

En l'espèce, M. B. a acquis une maison à usage d'habitation, qu'il a revendue à M. A. et M. F., après avoir réalisé des travaux d'extension et de réfection, notamment de la toiture. Se plaignant de désordres, dont des infiltrations d'eau, M. A. et M. F. ont, après expertise, assigné M. B. en indemnisation de leurs préjudices.

En cause d'appel, pour rejeter la demande formée au titre des désordres relevant de la garantie décennale, l'arrêt a retenu qu'il était établi que les défauts affectant les travaux de réfection complète de la toiture et de la toiture terrasse étaient nécessairement connus de M. A. et M. F., que, n'ayant nullement renoncé à la vente, ils ont acquis l'immeuble en connaissance de cause et qu'ils ne sont pas fondés à poursuivre M. B. sur le fondement de la responsabilité des constructeur. Et pour rejeter les demandes au titre des désordres affectant les éléments d'équipement, l'arrêt a retenu qu'aucun désordre d'humidité ou de moisissures, qui aurait pu rendre la ventilation mécanique contrôlée (VMC) impropre à sa destination, n'avait été constaté par l'expert (CA Douai, 18 mars 2015, n° 14/01861). À tort selon la Haute juridiction qui, énonçant la solution précitée, censure l'arrêt d'appel.

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Avocat Bastia - Christian Finalteri : Le toit qui surplombe (même de seulement 20 centimètres) le terrain du voisin est voué à la démolition (Cass. Civ. 3e, 10 nov. 2016, pourvoi n° 15-19.561, cass., FP-P+B)