INVESTISSEMENT LOCATIF IMMOBILIER : La Cour des comptes appelle à supprimer les avantages fiscaux (communiqué 10 avril 2018)

Après une enquête sur les dépenses fiscales consenties au cours des exercices 2009 à 2016 en faveur de l'investissement locatif des ménages, la Cour des comptes (comuniqué du 10 avril 2018 appelle à sortir progressivement et de manière sécurisée des dispositifs d'investissements locatifs, récemment reconduits, et à renforcer la place des investisseurs institutionnels dans la construction et la location de logements privés.

La Cour relève qu'il s'agit de dépenses fiscales coûteuses au regard de leur efficacité et que le contrôle de ces dispositifs d'aide est insuffisant. En définitive, la Cour constate que l'impact économique de ces aides est limité et que leur efficacité, du point de vue de l'objectif social d'un accroissement du nombre de logements locatifs accessibles, est faible, au regard du montant de la réduction de recettes fiscales ainsi consentie par l'État.

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ARCHITECTE : Le dépôt du permis de construire condition essentielle du contrat d'architecte (Cour de cassation, chambre civile 1, 5 avril 2018, N° de pourvoi: 17-14.917, cassation, inédit)

Le 15 septembre 2015, M. X a conclu avec Mme Y (l'architecte) un contrat de maîtrise d'oeuvre prévoyant le dépôt d'un dossier de permis de construire au plus tard le 15 décembre 2015 et le paiement des notes d'honoraires dans les quinze jours de leur date d'émission ; le 17 novembre 2015, l'architecte a adressé une facture d'un montant de 2'531,12 euro toutes taxes comprises correspondant à la première phase de l'exécution de sa mission, que M. X n'a pas réglée ; par lettre du 12 janvier 2016, faisant valoir qu'au cours d'un rendez-vous tenu le 26 novembre 2015, l'architecte l'avait informé que le délai de dépôt du permis de construire ne pourrait être respecté en raison de la nécessité de recourir à un bureau d'études spécialisé au regard de la complexité de la charpente, M. X a sollicité la résolution du contrat ; par déclaration au greffe de la juridiction de proximité, l'architecte a demandé la condamnation de M. X... à lui payer le montant de la facture précitée.

Pour accueillir cette demande, après avoir constaté que l'architecte démontrait avoir effectué diverses démarches correspondant à la phase n° 1 du projet et justifiant l'émission de la facture litigieuse, le jugement retient que M. X ne rapporte pas la preuve d'un manquement dans l'exécution du contrat par l'architecte.

En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le dépôt du permis de construire avant le 15 décembre 2015 ne constituait pas pour M. X une condition essentielle du contrat, dont le manquement était suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat, la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'art. L. 138-1, devenu L. 216-2 du Code de la consommation.

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GARANTIE DES VICES CACHES : La clause d'exonération de garantie des vices cachés est susceptible de jouer en cas de contenance moindre (Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile 1, 3 avril 2018, RG N° 15/04078)

Suivant acte notarié du 29 novembre 2012, les consorts B-B ont vendu à Monsieur Lachen B et à son épouse, Madame Samira A, le lot n°1 d'un ensemble immobilier situé [...], cadastré section AD n° 594 d'une surface de 241 m2, constitué d'un bâtiment à usage d'habitation élevé sur rez de chaussée avec un étage et les mille millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales, moyennant le prix de 175'000 euro.

Au motif d'une surface moindre du terrain vendu, les époux acquéreurs ont, suivant exploits d'huissier des 16, 17, et 30 septembre, 1er et 7 octobre 2013, fait citer les consorts B-B, devant le tribunal de grande instance de Grenoble, en paiement de diverses sommes sur différents fondements.

Appel a été relevé du premier jugement

Le bien immobilier vendu comportant une maison d'habitation présente en l'espèce une surface réelle inférieure de 77 m2 à celle visée au titre de propriété. La clause de non garantie de l'acte de vente concernant en particulier les vices cachés et la surface du terrain d'assiette de l'immeuble est toutefois opposable à l'acheteur qui doit, pour l'écarter, prouver que les vendeurs se sont livrés à des manoeuvres dolosives pour les tromper sur la contenance du bien vendu. Or cette preuve n'est pas rapportée, le seul fait qu'il s'agisse d'un bien de famille ne pouvant suffire à établir la preuve de la connaissance de la surface réelle du bien.

La clause d'exclusion de garantie sur la contenance du bien doit donc trouver application au titre d'un défaut de délivrance conforme ou au titre d'un vice du consentement de l'acheteur.

VENTE : Un cas peu ordinaire de collusion présumée entre l'acquéreur et le notaire de l'acte de vente (Cour de cassation, chambre civile 3, 29 mars 2018, N° de pourvoi: 17-13.641 17-13.963, rejet, inédit)

Par acte authentique du 31 octobre 2001, dressé par M. X, notaire, Mme E a vendu à Mme Y un appartement moyennant un paiement comptant et une rente annuelle et viagère, la crédirentière se réservant un droit d'usage et d'habitation jusqu'au 28 octobre 2013 ; par acte du 18 juin 2013, Mme E a, avec son fils, M. Nicolas E, assigné Mme Y, acquéreur, et M. X, notaire, en annulation de la vente et dommages-intérêts.

1/ Le notaire a fait grief à l'arrêt d'appel de déclarer recevable la demande de la venderesse, Mme E ;

Mais ayant constaté que l'action avait été engagée contre le notaire sur un fondement extra-contractuel et souverainement retenu que le délai de prescription avait commencé à courir à compter de la découverte, en juin 2013, des liens de concubinage et d'affaires entre le notaire et l'acheteuse, la cour d'appel a pu en déduire que l'action n'était pas prescrite.

2/ Mme Y, acheteuse, a fait grief à l'arrêt d'appel de déclarer recevable l'action de Mme E

Mais ayant constaté que l'assignation avait été délivrée le 18 juin 2013 et souverainement retenu que le point de départ du délai de prescription de l'action en nullité relative pour vice du consentement devait être fixé à la date à laquelle Mme E avait découvert la connivence frauduleuse entre la débirentière et le notaire, la cour d'appel a pu en déduire que l'action était recevable.

3/ La même Mme Y a fait grief à l'arrêt d'appel de prononcer la nullité de la vente et M. X et Mme Y ont fait grief à l'arrêt d'appel de les condamner in solidum à payer diverses sommes ; 

Mais ayant relevé que la collusion entre le notaire et l'acquéreur avait été dissimulée à Mme E, qui avait été privée du devoir de conseil et de mise en garde incombant à un notaire impartial et objectif, et que ceux-ci avaient mis à profit son état de faiblesse et l'altération de ses facultés mentales afin de lui faire conclure un contrat de vente à un prix dérisoire, avec des clauses déséquilibrées et sans cause, et la spolier de son bien, la cour d'appel a pu en déduire que la vente devait être annulée et que l'acquéreur et le notaire devaient être condamnés au paiement de dommages-intérêts dont elle a souverainement fixé le montant.

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GARANTIE DECENNALE : Un constructeur, deux assurances et l’interruption de la prescription décennale (Cass. 3e civ., 29 mars 2018, n° 17-15042)

Un constructeur, qui a édifié une maison d’habitation, dont la réception est intervenue le 10 octobre 1996, a souscrit deux polices, une assurance dommages-ouvrage et une assurance de responsabilité civile décennale des constructeurs, sous le même numéro chez le même assureur. Des désordres étant apparus, un expert judiciaire préconise de consolider les fondations et le dallage par des injections de résine puis, à la suite d’une inspection des réseaux de canalisation sous dallage qui se sont avérés non étanches, les travaux de reprise sont arrêtés. Un nouvel expert conclut qu’en raison de l’importance et de l’évolution des désordres, il est impossible d’envisager de réparer l’existant et qu’il y a lieu de démolir pour reconstruire un pavillon identique. Les propriétaires de la maison assignent le constructeur et son assureur en indemnisation de leurs préjudices.

La cour d’appel de Rennes qui relève que les propriétaires ont assigné l’assureur sous le numéro commun des polices d’assurances en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage sans faire référence à sa qualité d’assureur de la responsabilité décennale des constructeurs et que les contrats souscrits, bien que référencés sous le même numéro, sont distincts par leur objet, la garantie dommages-ouvrage n’étant pas reprise à la police constructeur de maisons individuelles, en déduit exactement que, l’assignation de l’assureur en sa seule qualité d’assureur dommages-ouvrage n’ayant pas interrompu le délai de prescription de l’action engagée pour le même ouvrage contre la même société, prise en sa qualité d’assureur de responsabilité civile décennale, cette action est prescrite.

Cliquez pour lire l’arrêt : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/297_29_38858.html

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ENCLAVEMENT : L’indemnisation de l’enclavement d’un parking du fait de l’expropriation (Cass. 3e civ., 29 mars 2018, n° 17-11507)

Viole les articles L. 321-1 et R. 322-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique la cour d’appel qui, pour rejeter la demande d’indemnité des expropriés, au titre de la perte de jouissance et d’usage d’un garage, retient que ce garage restant leur propriété des donne immédiatement sur la parcelle expropriée, que le procès-verbal de transport sur les lieux ne comporte aucun engagement de création d’une servitude, que la détermination d’une servitude ne relève pas de la compétence du juge de l’expropriation et que l’indemnité de remploi comprend les frais de tous ordres normalement exposés pour acquérir des biens de même nature, alors que le préjudice allégué tient à l’enclavement résultant directement de l’acquisition des parcelles par la commune et n’est pas couvert par l’indemnité de remploi.

Cliquez pour lire l’arrêt : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/298_29_38859.html

AVOCAT.FR : https://consultation.avocat.fr/avocat-bastia/christian-finalteri-13042.html

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CONSTRUCTION EDIFIEE SUR TERRAIN INDIVIS : Il prétendait avoir un droit de superficie au titre de la construction édifiée sur le terrain indivis (CA Bastia, Chambre civile, section 1, 28 mars 2018, RG N° 16/00436)

Jacques, qui ne conteste pas avoir édifié le gîte numéro 1 sur la parcelle D 397, propriété de l'indivision successorale, se prétend titulaire d'un droit de superficie sur ce bien.

Il soutient en effet avoir conçu les plans de la construction et l'avoir en partie édifiée de ses mains, à ses frais, avec le consentement du de cujus, ce qui amènerait la cour à renverser la présomption de l'art. 553 du Code civil.

Cependant, s'il ressort des pièces versées aux débats, notamment la copie du cahier d'André, son frère, que Jacques a oeuvré physiquement dans une certaine mesure avec son frère à la construction et l'entretien des gîtes, avec d'autres personnes, il en ressort également qu'il a été rémunéré pour cela, comme le souligne Maud, leur soeur.

Il n'est pas établi que Jacques ait lui-même, pour son propre compte, et en vertu d'un accord exprès avec le de cujus, édifié et financé ladite construction, en particulier par l'achat de matériaux, la rémunération d'ouvriers, ni qu'il était d'avance convenu que le gîte lui appartiendrait en propre, bien que construit en partie sur le terrain de son frère.

La seule affirmation de Virginie et Véronique, selon laquelle le gîte litigieux a bien été édifié par leur oncle Jacques, ne peut suppléer l'absence de pièce probante, ce d'autant que l'affirmation est contredite par le fait qu'elles demandent toutes deux la destruction du gîte.

Sans avoir recours au serment, sollicité par Maud, puisqu'il ne peut être déféré que sur un fait personnel à la partie à laquelle on le défère, et qu'il s'agit ici d'un fait personnel de Jacques C, la cour constate que Jacques ne rapporte pas les éléments nécessaires au renversement de la présomption de l'article 553 du Code civil ainsi rédigé : "Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est prouvé ; sans préjudice de la propriété qu'un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription soit d'un souterrain sous le bâtiment d'autrui, soit de toute autre partie du bâtiment".

MANDAT DE VENTE : Comment le mandant vendeur doit informer l'agent immobilier qu'il a lui-même trouvé un acheteur (CA Toulouse, Chambre 1, section 1, 26 mars 2018, RG n° 16/00417)

Par acte du 6 juin 2013, M. et Mme P ont consenti à la SARL ST ORENS IMMOBILIER, agence immobilière, un mandat de vente sans exclusivité d'une maison d'habitation située à ... moyennant le prix net vendeur de 500'000 euro et le paiement d'une commission au taux de 5,98 % TTC du prix total de vente.

Ce contrat contenait une clause stipulant que le montant de la commission était dû même après l'expiration du mandat si la transaction était conclue par l'intermédiaire du mandataire, ou directement avec tout acquéreur présenté, amené, envoyé, désigné par lui, ou tout tiers titulaire d'un droit de préemption ou mandataire substitué.

Il était également stipulé que le vendeur s'obligeait, s'il vendait sans l'intermédiaire du mandataire, à l'informer sous 24 heures et à le confirmer par courrier précisant le nom de l'acquéreur et qu'à défaut de cette information, le mandant supporterait les conséquences, notamment dans le cas où le mandataire aurait contracté avec un autre acquéreur potentiel une offre sur le bien objet du mandat.

Si le bon de visite confirme que le bien a été tout d'abord visité, en l'absence du vendeur, avec le concours de l'agent immobilier, il n'est pas établi que le candidat acquéreur a bien été présenté au vendeur. Aucune faute ne peut être imputée au vendeur.

Le mandat de vente sans exclusivité imposait donc au vendeur d'aviser l'agent en cas de vente sans son intermédiaire sous 24 heures, avec confirmation par courrier précisant le nom de l'acquéreur. Toutefois, cette stipulation ne précise pas les conséquences qui s'attachent à un manquement à cette obligation. En l'absence de précision, c'est en vain que l'agent prétend que ce délai de 24 heures avait pour point de départ l'accord des parties sur la chose et le prix, à savoir la formulation d'une offre d'achat par le candidat acquéreur. C'est donc sans faute que le mandant a avisé l'agent de la vente, par téléphone, dans les 24 heures suivant la signature du compromis, confirmé par courrier adressé 3 jours plus tard. Le fait que le prix de vente final soit inférieur à celui prévu par le mandat est également sans emport, cette baisse de prix qui résulte des négociations intervenues entre les parties ne caractérisant pas une atteinte à la concurrence.

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COPROPRIETE : Inversion de deux lots dans l’état descriptif de copropriété (Cass. 3e civ., 22 mars 2018, n° 17-14168)

La cour d’appel de Paris qui retient à bon droit que le juge a le pouvoir de statuer sur une demande en rectification d’une erreur matérielle affectant un état descriptif de division, en déduit exactement que la demande en rectification d’une erreur de numérotation des lots dans l’état descriptif de division est recevable.

En procédant à l’interprétation de l’état descriptif de division que son ambiguïté, découlant du rapprochement de ses termes avec le plan annexé au règlement de copropriété, rendait nécessaire, la cour d’appel, qui en déduit souverainement l’existence d’une erreur matérielle par inversion des numéros de deux lors sur ce plan, peut, sans modifier les droits des parties, ordonner sa rectification.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/293_22_38822.html

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COPROPRIETE : En l’absence d’homologation judiciaire, le règlement de copropriété doit être approuvé par une AG (Cass. 3e civ. 22 mars 2018 n° 17-16.449 FS-D)

Aucun règlement de copropriété n’est valable à défaut d’avoir été soit adopté par assemblée générale (AG), soit homologué par le tribunal de grande instance.

Un immeuble est divisé en deux lots. Un état descriptif de division est établi, mais pas de règlement de copropriété. Le propriétaire de l’un des lots est placé en liquidation judiciaire et le juge-commissaire désigne un notaire avec mission d’établir et publier l’état descriptif de division et un règlement de copropriété de l’immeuble. Ce même copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires afin de voir jugé que la cave, incluse par ce règlement de copropriété dans les parties communes de l’immeuble, est en réalité sa propriété privative.

La cour d’appel rejette sa demande en se fondant sur ces documents, au motif que le notaire, qui tirait de l’ordonnance du juge-commissaire ayant autorité de chose jugée le pouvoir d’établir et de publier le règlement de copropriété-état descriptif de division établi par ses soins, n’avait pas à obtenir, préalablement, l’approbation de son projet par une décision de l’AG.

L’arrêt est cassé : en l’absence d’homologation judiciaire, le règlement de copropriété doit être approuvé par une assemblée générale.

La précision est nouvelle. Si, le plus souvent, l’établissement du règlement de copropriété est antérieur à l’application du statut de la copropriété, il arrive que le syndicat des copropriétaires, qui naît de plein droit dès que l’immeuble est divisé en lots appartenant à plusieurs copropriétaires, existe sans qu’ait été établi de règlement de copropriété. Il appartient alors à une AG d’adopter pareil règlement (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 26).

En l’absence d’adoption par AG, le règlement de copropriété peut résulter d'un acte judiciaire. Le désaccord des parties n’ayant pas besoin d’être préalablement constaté par une décision d’AG, le tribunal de grande instance pourra directement être saisi d’une demande d’homologation d’un projet de règlement établi par un notaire à la demande de d’un des copropriétaires (Cass. 3e civ. 17-10-2012 n° 11 18.439 : BPIM 6/12 inf. 471). En revanche, aucun règlement de copropriété ne saurait être valable sans avoir été soit adopté par AG, soit homologué par le tribunal de grande instance.

En l’espèce, le juge-commissaire a commis un notaire pour procéder à l’établissement et à la publication d’un règlement de copropriété. La cour d’appel a considéré que le notaire ainsi commis n’avait pas à obtenir l’autorisation de l’AG dès lors qu’il tenait du juge-commissaire le pouvoir d’établir et de publier ledit règlement. La Cour de cassation censure ce raisonnement : la mission confiée judiciairement à un notaire en vue de l’établissement d’un règlement de copropriété n’est pas équivalente à son adoption par un acte judiciaire, sauf à admettre que le juge puisse se dessaisir de ses pouvoirs, étant de surcroît observé que l’homologation d’un règlement de copropriété ne relève pas des pouvoirs du juge-commissaire.

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ACTE NOTARIE : Il ne peut servir de titre exécutoire que s'il a pour objet le paiement d'une somme déterminée au moment de la demande (Cour de cassation, Chambre civile 2, 22 mars 2018, pourvoi n° 17-10.635, rejet, F-D)

La banque a consenti à une société un prêt garanti par une caution solidaire de deux époux. La banque a fait signifier aux emprunteurs un commandement à fin d’exécution forcée immobilière de leur résidence principale.

Le tribunal d’instance a ordonné l’exécution forcée de l’immeuble appartenant aux cautions qui forment un pourvoi immédiat contre cette ordonnance.

La cour d'appel a réformé l’ordonnance et rejeté la requête de la banque. 

La Cour de cassation approuve la cour d’appel et rejette le pourvoi.

Il résulte de l’art. 794-5 du Code de procédure civile locale applicable en Alsace-Moselle, devenu l’art. L.111-5 du Code des procédures civiles d’exécution, que les actes notariés ne peuvent servir de titre exécutoire que s’ils ont pour objet le paiement d’une somme déterminée, et non pas seulement déterminable. La cour d’appel a relevé à juste titre que si l’acte authentique en vertu duquel la vente forcée avait été sollicitée mentionnait les conditions du prêt consenti, reproduites dans un tableau d’amortissement, la créance invoquée à l’appui de la requête ne résultait pas de l’acte, sauf à devoir la déterminer, une fois la déchéance du terme acquise, par le solde rendu exigible, augmenté des intérêts déchus, des intérêts à courir et de l’indemnité forfaitaire calculée sur un solde qui n’est pas encore fixé. La cour d’appel en a exactement déduit, sans se contredire et sans dénaturer l’acte notarié du 1er octobre 2013, que la créance pour laquelle la vente forcée des biens était poursuivie n’était pas suffisamment déterminée.

PROMESSE DE VENTE : Vente sous condition suspensive du permis de construire, cela s'entend permis définitif (CA Chambéry, Chambre civile, section 1, 20 mars 2018, RG N° 16/01915)

Parmi les conditions suspensives de l'acte (avant-contrat) du 9 mai 2012, figurait notamment l'obtention par l'acquéreur dans les neuf mois de la signature de la convention d'un permis de construire autorisant la réalisation d'une résidence de tourisme ainsi que l'absence de tout recours et de toute procédure en retrait ou annulation dans les délais de recours définis par le code de l'urbanisme, l'acquéreur s'engageant à déposer la demande de permis au plus tard dans les trois mois de la signature de la convention et à l'afficher sur le site dans les dix jours francs de sa délivrance.

La promesse de vente de trois parcelles, comportant un chalet et un mazot.

Malgré la réalisation de la condition, c'est à juste titre que l'acheteur a refusé de régulariser la vente par acte authentique. En effet, le permis de construire n'est devenu définitif qu'après expiration du délai de recours de trois mois. Or, une procédure de saisie immobilière intentée par une banque créancière du cédant était en cours. Le permis de construire n'est devenu définitif qu'après le jugement ordonnant la vente forcée de l'immeuble. Le cédant doit donc restituer le dépôt de garantie de 200'000 euro. Il est également redevable de la pénalité prévue par la clause pénale, égale à 10 pour-cent du prix de vente, soit 120'000 euro. Cette pénalité est manifestement excessive, puisque le cessionnaire a obtenu l'adjudication de l'immeuble à son profit au même prix que celui convenu dans la promesse. Il a en revanche été contraint d'engager des poursuites contre un occupant du chef du cédant, alors que ce dernier avait garanti que le bien était libre de toute occupation. La pénalité due par le cédant doit donc être fixée à 20'000 euro.

COPROPRIETE : Condition et prescription de l'action en revendication de parties communes de copropriété indûment appropriées (CA Paris, Pôle 4, chambre 2, 14 mars 2018, RG N° 16/06329)

En copropriété comme dans d'autres domaibes, les actions personnelles sont celles par lesquelles il est demandé la reconnaissance ou la sanction d'un droit personnel, quelle que soit la source de ce droit ; sont en particulier soumises à la prescription décennale, les actions ayant pour objet la cessation d'abus de jouissance commis sur les parties communes, telle que la demande de remise en état de parties communes à la suite de travaux irréguliers d'un copropriétaire.

Constituent des actions réelles, celles tendant à faire reconnaître ou protéger le droit de propriété, telle que l'action en revendication de parties communes indûment appropriées par un copropriétaire ; aux termes de l'art. 2227 du Code civil, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans.

Dans le cas où il s'agit pour le syndicat des copropriétaires de mettre fin à des atteintes aux parties communes, le critère de distinction entre action personnelle et action réelle se situe dans le fait de savoir si les agissements auxquels il s'agit de mettre fin constituent ou non une appropriation des parties communes ; s'il y a appropriation d'une partie commune, l'action tendant à la faire cesser aura un caractère réel, dans tous les cas où la prolongation de la situation serait de nature, si elle durait pendant plus de trente ans, à permettre au copropriétaire qui en est l'auteur de devenir propriétaire de la partie commune concernée par prescription acquisitive. Est considérée comme réelle, l'action engagée à l'encontre d'un copropriétaire qui a construit sans autorisation sur une partie commune, spécialement lorsqu'un copropriétaire a édifié sans droit une construction sur une terrasse partie commune ; s'agissant de la nature de la construction litigieuse, toute construction élevée irrégulièrement sur une partie commune génère une action réelle.

Est irrecevable l'action du syndicat des copropriétaires en remise en état de l'ouvrage irrégulier édifié sur la terrasse, partie commune, dès lors qu'elle a été exercée plus de quarante années après la date de connaissance de la construction de la véranda litigieuse.

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CMI : La construction d'une maison individuelle peut intervenir dans différents cadres juridiques (CA Paris, Pôle 4, chambre 5, 7 mars 2018, RG N° 15/06351)

La cour rappelle que la construction d'une maison individuelle peut intervenir dans différents cadres juridiques :

- le contrat dit de construction de maison individuelle (CCMI) concerne les opérations de construction dans lesquelles le maître d'ouvrage (le particulier) signe avec le constructeur qui dirige les travaux et fait éventuellement appel à des sous-traitants. Le contrat peut être avec ou sans fourniture de plan.

- plusieurs autres formes possibles de contrat de construction de maison individuelles n'entrent pas dans le champ d'application du régime juridique du CCMI. Tels sont les cas :
. de la vente d'immeuble à construire qui comporte en plus de la fourniture du plan et de l'obligation d'exécution des travaux, la fourniture directe du terrain par le vendeur,
. du contrat d'architecte dans lequel l'architecte qui fournit le plan et a en règle générale une mission d'assistance du maître de l'ouvrage, ne se charge pas de l'exécution des travaux,
. du contrat d'entreprise consistant en la construction d'une maison par plusieurs entreprises à condition qu'aucune entreprise ne fournisse le plan et qu'aucune d'elles n'exécute l'ensemble des travaux de gros oeuvre, de mise hors d'eau et hors d'air.

En l'espèce les époux P ont conclu avec le cabinet MEP un "contrat d'architecte pour la construction d'une maison individuelle".

L'opération prévue a été la construction d'une maison individuelle BBC de 110-130M2 sur un terrain d'une surface de 480M2 dans la ZAC de CHESSY selon une enveloppe financière de travaux de 162'000 euro TTC.

La construction était soumise au respect du cahier des charges générales définies par EPAFRANCE, l'Etablissement Public d'Aménagement de Marne la Vallée et en particulier, s'agissant du présent litige, à l'intervention obligatoire d'un architecte pour la conception du projet prévue par l'art. 2-1 de ce cahier des charges.

Les éléments de la mission complète de l'architecte ont en l'espèce inclus les études d'avant- projet, le dossier de permis de construire, les études de projet de conception générale, l'assistance pour la passation des contrats de travaux (DCE, mise au point des contrats de travaux), visa, direction des travaux, coordination inter- entreprises et assistance aux opérations de réception.

Les époux P ont été autorisés le 22 septembre 2011 par l'Etablissement Public d'Aménagement du Secteur IV de la Ville Nouvelle de Marne la Vallée (EPAFRANCE) à déposer une demande de permis de construire pour un logement d'une SHON maximale de 192M2. Ils ont obtenu leur permis de construire le 8 décembre 2011. Ils ont accepté le 28 novembre 2011 les offres de prêt du CREDIT DU NORD. L'acquisition de la parcelle foncière a été régularisée par acte notarié du 16 mars 2012.

Le CCAP des travaux a été signé le 13 mars 2012 par les époux P et l'entreprise CG BATIM et l'acte d'engagement signé le même jour pour un coût ferme et forfaitaire de travaux de 190'460 euro HT.

C'est en conséquence par des motifs exacts que le tribunal a écarté l'argumentation des appelants selon laquelle leur opération de construction relèverait de la réglementation spécifique régissant le contrat de construction de maison individuelle organisée par les art. L 231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

VENTE IMMOBILIERE ET CLAUSE DE NON GARANTIE : Obligation d'information de l'acquéreur par le notaire sur la clause de non-garantie de l'acte de vente (Cour d'appel de Lyon, Chambre civile 1, section B, 6 mars 2018 , RG N° 16/09620)

Par acte authentique établi le 27 novembre 2007 par R, notaire exerçant au sein de la SCP ..., avec la participation de C, notaire à Toulon, assistant les vendeurs, la SCI Les Chênes a acquis, des consorts M, un appartement constituant le lot N°1 situé dans un ensemble immobilier situé à Six Fours les Plages.

L'acte authentique comporte, page 11, une clause de non-garantie (vices cachés).

La responsabilité du notaire rédacteur de l'acte de vente du bien immobilier doit en l'espèce être engagée envers l'acheteur dès lors qu'il n'est pas démontré que le notaire ait personnellement informé l'acquéreur de façon concrète et circonstanciée sur les conséquences juridiques de la clause, dérogatoire au droit commun, de non-garantie figurant à l'acte.

Il n'est pas non plus démontré que le notaire ait informé l'acheteur de la portée de la convention de voisinage, mentionnant au contraire à l'acte, de façon erronée, que cette convention n'engageait que ses signataires ainsi que sur l'association de cette clause et de ladite convention qui interdisait à l'acheteur tout recours contre les vendeurs.

Le notaire doit en conséquence indemniser l'acheteur de la somme de 19'658 euro, correspondant aux condamnations judiciaires réglées dans l'instance l'ayant opposé aux vendeurs, et de la somme de 2'000 euro au titre du préjudice moral subi. En outre, l'opposabilité à l'acheteur de la convention de voisinage est un élément qui dévalorisait le bien immobilier qui n'aurait pas été acquis au même prix s'il avait été connu de l'acquéreur. Le préjudice financier en résultant doit être indemnisé par la somme de 15'000 euro.

URBANISME : Annulation partielle du PADDUC (TA BASTIA, 1er mars 2018)

Le Tribunal administratif de Bastia a validé l'annulation partielle du Padduc, le Plan d'aménagement et de développement durable de la Corse. L'échelle des cartes ESA était jugée différente, entre celle présentée lors de l'enquête publique et celle votée en 2015 par l’assemblée de Corse.

La décision est tombée ce jeudi 1er mars : le Tribunal administratif de Bastia a prononcé l'annulation partielle du Padduc, "en tant qu'elle arrête la carte des espaces stratégique agricoles et classe en ESA le secteur de la plaine de Peri."

Des tensions s'étaient formées autour du Plan d'aménagement et de développement durable de la Corse (Padduc) : selon le rapporteur public, le dessin des Espaces stratégiques agricoles (ESA) présentait un "vice de forme". Plusieurs communes notamment du sud de la Corse, dont Porto-Vecchio avaient demandé et espéré une annulation totale du document. Elles ne l'ont pas obtenu.

Deux jeux de cartes

"Pour annuler partiellement cette délibération, le tribunal a retenu que, pendant la durée de l'enquête publique et à la suite d'une erreur de l'autorité organisatrice de l'enquête qui n'a jamais été corrigée, deux jeux de cartes des espaces stratégiques agricoles à 1/50 000 ont été successivement mis à disposition du public", indique le Tribunal.

Ainsi, celui diffusé du 4 au 27 mai 2015 comportait "une extension maximale des espaces stratégiques agricoles, correspondant à la localisation des espaces stratégiques agricoles telle qu'envisagée à ce stade par la collectivité territoriale de Corse". Et le second, à partir du 28 mai 2015 et jusqu'à la fin de l'enquête le 3 juillet 2015, comportait "une extension réduite" et donc erronée.

Par ailleurs, le Tribunal a jugé que le secteur de la plaine de Peri présentant de nombreuses habitations, équipements publics et commerces, le classement de cette zone en espace stratégique agricole n'est pas logique.

Texte intégral du jugement ici : http://bastia.tribunal-administratif.fr/content/download/128357/1300187/version/1/file/N%C2%B0%201600452%20Commune%20de%20Peri.pdf

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OFFRE DE VENTE AU LOCATAIRE : Le locataire qui a accepté l'offre de vente ne peut plus dire ensuite que le prix est excessif (CA Paris, pôle 4, chambre 3, 1er mars 2018, RG N° 16/07287)

Par acte sous signature privée du 4 avril 2009, M. et Mme F H ont donné à bail à Mme X et à M. Y un appartement dépendant d’un immeuble sis 11 résidence des Sablons à Perthes.

Par acte d’huissier de justice du 29 octobre 2014, les bailleurs ont fait délivrer à leurs locataires un congé pour vendre.

Par acte d’huissier de justice du 27 novembre 2014, les bailleurs ont fait délivrer à leurs locataires un commandement de payer, qui est demeuré infructueux.

Par acte d’huissier de justice du 6 février 2015, M. et Mme F H ont fait assigner leurs locataires devant le tribunal d’instance de Melun, en constatation de la résilation du bail, expulsion et paiement de l’arriéré locatif.

Les locataires ont argué du caractère frauduleux du congé.

Il résulte des dispositions de l’art. 15 de la loi du 6 juillet 1989 que "lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis…… A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local". Ce texte n’imposant aucun encadrement, le bailleur détermine librement le prix auquel il entend offrir son logement au locataire en place et rien ne s’oppose à ce qu’il situe la valeur au-dessus du marché, l’intention spéculative n’étant pas sanctionnée en elle-même et la surestimation du prix pouvant résulter d’une ambition excessive du bailleur désireux de vendre au meilleur prix.

Néanmoins, le locataire reste recevable à invoquer la fraude sur le fondement des dispositions du Code civil en faisant valoir que le caractère manifestement excessif du prix caractérise un défaut de sincérité de l’intention de vendre. La fraude ne se présumant pas, la charge de la preuve incombe au locataire qui doit établir que le bailleur a intentionnellement fixé le montant de son offre à un chiffre manifestement excessif en vue de le décourager de se porter acquéreur et de l’évincer.

En l’espèce, le congé pour vendre délivré à Mme X et M. Y, indiquait un prix de 280?000 euros, pour une maison de 90 mètres carrés environ, sur deux niveaux, comprenant entrée, séjour, cuisine aménagée, wc, garage et cellier et à l’étage, quatre chambres, salle de bains. Le bien, qui est mitoyen d’un côté, comporte également une cave sous remise et un jardin privatif de 500 mètres carrés environ. Il est situé dans la résidence des Sablons à Perthes.

Afin de démontrer, comme il leur incombe, que le prix proposé est manifestement excessif, Mme X et M. Y versent aux débats :

- une publicité de l’agence Foncia de Saint-Fargeau-Ponthierry indiquant qu’un bien a été vendu par ses soins en Perthes en Gâtinais pour un prix de 235'?000 euro incluant les frais d’agence. Cette annonce publicitaire montre la photographie d’une maison individuelle non mitoyenne et a fait l’objet d’annotations manuscrites des appelants indiquant que le bien vendu comporterait six pièces et un garage, et qu’il s’agit, comme le montre la photographie, d’une maison indépendante,

- ?un extrait d’une base de transactions immobilières (Bien), délivré le 11 mai 2017, recensant les ventes réalisées dans un rayon de 100 mètres de la résidence les Sablons sur la période de janvier 2006 à avril 2016, faisant apparaître un montant moyen de transaction de 216'?456 euro.

Ces deux pièces sont toutefois insuffisantes, à défaut d’estimation du prix de la maison elle-même, pour justifier du caractère manifestement excessif du prix de vente proposé de 280?'000 euro.

En effet, les éléments de comparaison extraits de la base des notaires "BIEN", qui incluent la transaction conclue par l’agence Foncia pour 227'?000 eurs en septembre 2014, sont trop peu nombreux, ne sont pas suffisamment précis et sont, pour la plupart, trop anciens?; ils ne délivrent, au surplus, aucun renseignement sur l’état des biens de comparaison et leur adresse, les prix pouvant varier très sensiblement d’un quartier à l’autre dans une même ville ou même d’une rue à l’autre au sein d’un même quartier?; la transaction de l’agence Foncia, en outre, ne précise pas la surface du bien vendu.

Ces éléments de comparaison ne permettent donc pas démontrer que l’offre faite aux appelants serait manifestement excessive.

Au surplus, il y a lieu de relever que les locataires ont accepté l’offre proposée, de sorte qu’ils ne peuvent utilement soutenir que le prix volontairement dissuasif les aurait dissuadés de se porter acquéreur.

Ils sont mal fondés, en outre, à faire grief aux bailleurs de n’avoir accompli aucune diligence en vue de vendre le bien, dès lors que ces diligences n’avaient pas lieu d’être du fait que les locataires avaient accepté l’offre qui leur avait été faite et qu’il résulte, au surplus, des dispositions de l’art. 15, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1989 que c’est au locataire ayant accepté l’offre qu’il incombe d’accomplir les diligences nécessaires à la finalisation de la vente dans un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur.

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COMMANDEMENT DE PAYER VALANT SAISIE IMMOBILIERE : Conséquence de l’annulation d’un commandement de payer valant saisie immobilière (Cass. 2e civ., 1er mars 2018, n° 16-25746)

Doit être cassé l’arrêt de la cour d’appel qui, pour dire que le commandement de payer aux fins de saisie immobilière, annulé par un arrêt pour imprécision du décompte de créance qu’il comportait, avait interrompu la prescription jusqu’à la date de cette décision, retient que si l’article 2244 ne le prévoit pas expressément pour les actes d’exécution forcée, il y a lieu, par analogie avec l’article 2241, alinéa 2, qui met le créancier à l’abri de ses erreurs lors de l’introduction d’une demande en justice, de considérer que le commandement aux fins de saisie immobilière annulé pour un vice de procédure conserve son effet interruptif de prescription, alors que les dispositions de l’article 2241, alinéa 2, de ce code ne sont pas applicables aux actes d’exécution forcée, de sorte que l’annulation du commandement de payer valant saisie immobilière prive cet acte de son effet interruptif de prescription.

GARANTIE DECENNALE OU PAS? : Les travaux de réparation de la toiture ne relèvent pas de la décennale (cass., civ. n°174 28 février 2018, pourvoi n° 17-13.478)

La société ARO, qui exploite une activité de fabrication de pièces électriques, a commandé des travaux d’étanchéité des chéneaux de la toiture d’un bâtiment avec remise en état de vitrages à la société Cometil, qui les a sous-traités à la société CEBC, assurée auprès de la société AXA ; le marché a été réglé ; se plaignant d’infiltrations d’eau dans l’atelier, la société ARO a, après expertise, assigné en indemnisation de ses préjudices la société Cometi.

La société ARO a fait grief à l’arrêt d'appel d’écarter l’application du régime de responsabilité institué par les art. 1792 et suivants du Code civil, alors, selon le moyen soutenu par elle, qu’en constatant que des travaux d’étanchéité de la toiture de l’immeuble appartenant à la société Aro avaient été confiés à la société Cometil sans en déduire qu’il relevait de la garantie décennale, la cour d’appel a violé l’art. 1792 précité.

Mais ayant exactement retenu qu’en raison de leur modeste importance, sans incorporation de matériaux nouveaux à l’ouvrage, les travaux, qui correspondaient à une réparation limitée dans l’attente de l’inéluctable réfection complète d’une toiture à la vétusté manifeste, ne constituaient pas un élément constitutif de l’ouvrage, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, qu’il convenait d’écarter l’application du régime de responsabilité institué par l’art 1792.

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CONSTRUCTION : Les travaux de maçonnerie générale incluent la pose de carrelage (Cour de cassation, chambre civile 3, 28 février 2018, N° de pourvoi: 17-13.618, cassation partielle, publié au Bull.)

L'arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa de l'art. 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.

Une EURL a confié des travaux de réfection de son local commercial à la société Caso, qui a sous-traité les travaux relatifs au revêtement de sol à la société Maiolica ; e prévalant de désordres affectant le carrelage, l'EURL a, après expertise, assigné la société Caso, le liquidateur de la société Caso, son assureur, la société MMA, le liquidateur de la société Maiolica et son assureur, la société Axa France, en réparation de ses préjudices.

Pour rejeter les demandes formées par l'EURL contre la société MMA, l'arrêt retient que la société Caso a déclaré l'activité professionnelle de travaux de maçonnerie générale, mais que l'activité de carreleur est distincte de celle de maçon, les travaux de maçonnerie n'impliquant pas nécessairement la pose de carrelage, et qu'il s'ensuit que la société MMA est fondée à soutenir que les conditions de sa garantie ne sont pas réunies

En statuant ainsi, alors que les travaux de maçonnerie générale incluent la pose de carrelage, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

GARANTIE DECENNALE : Pour que les désordres soient réparables, il faut qu’ils soient survenus (Cass. 3e civ., 28 févr. 2018, n° 17-12460)

Les acquéreurs d’une maison d’habitation, dont les travaux de gros-œuvre ont été réceptionnés le 1er octobre 2001 assignent le constructeur et son assureur en invoquant l’existence de désordres affectant le réseau d’assainissement.

La cour d’appel de Pau condamne l’assureur à payer aux demandeurs la somme de 8 000 euros, en retenant que la circonstance que l’expert a affirmé la certitude de la survenance, à court terme, d’un désordre est suffisante à engager la responsabilité décennale du constructeur et la mobilisation de la garantie de son assureur, dès lors que ce dommage, futur, ne peut être considéré comme hypothétique et qu’il a été identifié, dans ses causes, dans le délai décennal d’épreuve, même s’il ne s’est pas réalisé pendant celui-ci.

Ainsi, la cour d’appel ne tire pas les conséquences légales de ses propres constatations dont il résulte qu’à la date de la réunion d’expertise du 3 octobre 2011, il n’existait pas de désordre, l’écoulement des eaux dans les réseaux étant satisfaisant, qu’au jour du dépôt du rapport définitif, il n’apparaissait aucun désordre et que l’expert judiciaire n’avait caractérisé aucun dommage existant, au sens de l’article 1792 du Code civil.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000036697096&fastReqId=1957020386&fastPos=1

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MENUS TRAVAUX : Aucune responsabilité fondée sur les dispositions de l'article 1792 du Code civil (Cass. Civ. 3e, 28 février 2018, pourvoi n° 17-13.478, rejet, FS-P+B+R+I)

A été rejetée tant au titre de la responsabilité légale de l'article 1792 du Code civil qu'au titre de la responsabilité contractuelle, la demande d'indemnisation d'une société maître d'ouvrage à l'encontre de la société maître d'oeuvre, dans cette situation :

Les travaux d'étanchéité commandés se limitaient à une modeste réparation sans incorporation de matériaux nouveaux, et n'étaient pas un élément constitutif de l'ouvrage ; les fuites constatées étaient sans lien avec les travaux prévus et exécutés ; la société maître d'ouvrage qui disposait d'un service de maintenance de son bien, et donc connaissait l'état de grande vétusté de la couverture de l'immeuble, ne pouvait voir retenue la responsabilité contractuelle de la société maître d'oeuvre au titre du devoir de conseil.

Précision est donnée que l'essentiel des infiltrations constatées en 2011 provenait de l'absence ou de la dégradation des étanchéités entre vitrages et chéneaux, d'une part, et chéneaux et tôles ondulées, d'autre part, et que l'intervention de la société Cometil, maître d'oeuvre, s'était limitée à l'intérieur des chéneaux et à la réparation des vitrages sans analyser ces jonctions vitrage/chéneaux et tôle/chéneaux. La cour d'appel avait relevé qu'il résultait de ce constat que de telles fuites étaient sans lien avec les travaux prévus au devis et exécutés, puisque l'expert reprochait à l'entreprise de n'avoir pas recommandé de faire aussi des travaux au niveau de cet espace de liaison.

PLANS ANNEXES A L'ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION (EDD) : Monopole du géomètre-expert pour dresser les plans à annexer à un EDD ? (Avis n° 18-A-02 du 28 février 2018)

Les géomètres-topographes reprochent aux géomètres-experts (et à l’Ordre qui les représente) d’étendre abusivement, dans leur communication, le champ de leur monopole à ces activités. Ils ont demandé l'avis de l'Autorité de la concurrence.

L’Autorité de la concurrence, constatant l’absence de décision de justice et de texte législatif ou réglementaire octroyant un droit exclusif aux géomètres-experts en matière de réalisation d’un plan ou d’une esquisse annexé à un état descriptif de division de copropriété, elle suggère « de prévoir explicitement dans la loi que [ces prestations] n’entrent pas dans le champ du monopole » de cette profession réglementée. L’ADLC considère qu’à l’inverse, reconnaître un monopole en la matière reviendrait à accorder aux géomètres-experts « une rente de situation injustifiée ». Rente qu’elle chiffre : « Avec  plus  de  dix  millions  de  logements  en  copropriété  en  France,  cela équivaudrait, en moyenne, à réserver à chaque géomètre-expert un monopole sur les plans de plus de 5 000 logements en copropriété ».

A noter que la Chambre syndicale nationale des géomètres-topographes (CSNGT) a déposé plainte en décembre dernier contre l’Ordre des géomètres experts et l’Union nationale des géomètres experts pour pratiques commerciales trompeuses.

URBANISME : Modifier le PLU pour permettre de construire un bâtiment agricole dans une zone non constructible (Rép. min. Masson. J.O. Sénat, 22 février 2018, Q. 2420, P. 825)

Un sénateur, M. Masson, demande si une commune peut procéder à la modification de son plan local d'urbanisme (PLU) en vue de permettre à un agriculteur de la commune de construire un bâtiment agricole sur des terrauins agricoles, jusque-là en zone non constructible.

Le ministre répond en indiquant que le PLU peut être amené à évoluer, en particulier pour autoriser une extension urbaine ou pour autoriser la construction de bâtiments nécessaires à l'activité agricole.

Le choix entre les différentes procédures mobilisables (révision générale ou à modalités allégées, modification générale ou simplifiée…) se fera en fonction du zonage d'origine, du zonage projeté et des diverses protections applicables au terrain concerné.

Toutefois, avant toute évolution du PLU destinée à urbaniser de nouveaux espaces, il convient de vérifier si une autre solution existe et de s'assurer que le caractère inconstructible du secteur visé n'est pas dû à un risque particulier (notamment caractère inondable ou instabilité du sol) ou à une protection patrimoniale ou paysagère.

URBANISME : Construction d’annexes à l’habitation dans les zones agricoles ou naturelles : nécessité d’un PLU (Rép. min. n° 1342 : JO Sénat, 22 févr. 2018, p. 821, Maurey H.)

La loi Macron ( L. n° 2015-990, 6 août 2015, art. 80) a autorisé la construction d'annexes aux habitations existantes dans les zones agricoles ou naturelles, sous réserve que cette faculté soit permise par le règlement du plan local d'urbanisme (PLU).

L'article L. 123-1-5 du Code de l'urbanisme ainsi modifié précise également que ces annexes (garages, piscines, abris de jardins ou d'animaux) ne doivent pas nécessairement être accolées au bâti existant.

Cette disposition était particulièrement attendue des territoires ruraux car elle permet de répondre aux légitimes attentes des habitants, soucieux de faire vivre le bâti existant sans entraîner de consommation foncière supplémentaire.

Selon le sénateur Hervé Maurey, en limitant cette faculté aux seuls territoires relevant d'un PLU ou d'un PLUi, l'article 80 de la loi a toutefois privé de cette capacité d'aménagement les habitants des communes relevant des cartes communales.

Aussi interroge-t-il le ministre de la Cohésion des territoires sur l'opportunité d'autoriser la construction d'annexes aux bâtiments dans les zones agricoles ou naturelles dans les communes dotées de cartes communales.

En réponse, le ministre rappelle que l’objectif national de lutte contre la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers fonde le principe d'inconstructibilité dans les zones A ou N des PLU. Ainsi, les articles R. 151-23 et R. 151-25 du Code de l'urbanisme indiquent que les constructions ne sont pas autorisées en zones A et N. Toutefois, peuvent être autorisées des constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole, à des équipements collectifs ou à des services publics, « dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière du terrain sur lequel elles sont implantées et qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages » ( C. urb., art. L. 151-11).

Par ailleurs, pour gérer le bâti d'habitation existant dans les zones A ou N, l'article 80 de la loi précitée a inséré à l'article L. 151-12 un alinéa autorisant, sous réserve du respect strict de certaines conditions, les extensions et les annexes aux bâtiments d'habitation.

Pour mémoire, une annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Elle doit être implantée selon un éloignement restreint entre les deux constructions afin de marquer un lien d'usage. Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d'accès direct depuis la construction principale (Lexique national d'urbanisme).

Le législateur n'a pas souhaité étendre le dispositif aux territoires couverts par une simple carte communale. Ces territoires sont en effet placés dans une situation différente de ceux dotés d'un plan local d'urbanisme. S'il est possible d'autoriser, dans les secteurs non constructibles d'une carte communale, l'extension des constructions existantes ( C. urb., art. R. 161-4), il en va en revanche différemment de la réalisation d'annexes indépendantes (notamment des garages, abris de jardins, piscines) sur des terrains situés en dehors des secteurs constructibles des cartes communales.

Si cette règle peut paraître stricte, elle est largement justifiée par l'objectif de limiter l'urbanisation diffuse dans des zones naturelles, agricoles ou forestières, par principe inconstructibles. Les communes et établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents qui souhaitent pouvoir, dans certaines situations, permettre la construction de ce type d'annexes peuvent tout à fait prescrire l'élaboration d'un PLU.

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BAUX D'HABITATION MEUBLEE : Locations en meublé et plafonds de loyers pour 2018 (Année 2018)

Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) provenant de la location ou de la sous-location en meublé de locaux d'habitation sont exonérés d'impôt sur le revenu si les trois conditions suivantes sont remplies (CGI art. 35 bis, I ; BOFiP-BIC-CHAMP-40-20-§§ 90 à 160-07/02/2018) :

- les pièces louées ou sous-louées font partie de la résidence principale du bailleur ;

- les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale ou sa résidence temporaire ;

- le prix de la location demeure fixé dans des limites raisonnables. 

Cette dernière condition est réputée remplie si, au titre de 2018, le loyer annuel, par m2 de surface habitable, charges non comprises, n'excède pas (BOFiP-BIC-CHAMP-40-20-§ 160-07/02/2018 ; Actualités BOFiP du 7 février 2018) : 

-185 EUR en Île-de-France ; 

-136 EUR dans les autres régions. 

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VOIE DE FAIT : Lorsque le propriétaire change les serrures du logement occupé (Cour de cassation, chambre civile 3, 15 février 2018, N° de pourvoi: 16-25.335, rejet, inédit)

La SCI Huna Nui est propriétaire d'un immeuble dans lequel son gérant, Jules X, occupait un appartement avec sa compagne, Mme Z, et leur enfant commun, E X ; Jules X... est décédé le [...] ; le 25 août 2015, Mme Linda X, sa fille, devenue gérante de la SCI Huna Nui, s'est installée dans l'appartement dont elle a changé les serrures ; Mme Z l'a assignée devant le juge des référés en expulsion et en restitution des lieux.

Madame Linda X a fait grief à l'arrêt d'appel d'accueillir la demande.

Mais ayant relevé que l'appartement litigieux constituait le domicile de Mme Z et de son enfant et retenu que le changement des serrures, sans préavis ni mise en demeure, s'analysait en une voie de fait, la cour d'appel a pu en déduire l'existence d'un trouble manifestement illicite qu'il lui appartenait de faire cesser, même en présence d'une contestation sérieuse.

Le pourvoi de la gérante est rejeté.

COMPROMIS DE VENTE : Nature de la date limite de réalisation des conditions suspensives (CA Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 13 février 2018, Numéro de rôle : 16/07922)

Le tribunal de grande instance avait retenu que les parties avaient conclu un compromis de vente portant sur un terrain et que l'association diocésaine de Nice, qui était le vendeur, avait attendu la résiliation du compromis par la société "Les chalets du berger" en avril 2013 pour demander la réalisation de la vente ; que par ailleurs, l'association diocésaine ne démontrait pas que les conditions suspensives étaient réalisées et que dans ces conditions, la société "Les chalets du berger" avait pu valablement résilier le compromis plusieurs mois après la date prévue contractuellement pour la réitération de la vente.

L'association diocésaine a relevé appel. La cour d'appel infirme le jugement de première instance.

C'est à juste titre que le vendeur, l'association diocésaine demande que soit constatée judiciairement la réalisation de la vente. Alors que le vendeur avait à plusieurs reprises mis le candidat acquéreur en demeure d'avoir à comparaître chez le notaire en vue de la réitération de la vente, ce dernier a invoqué des expédients mais a confirmé sa volonté d'acquérir le bien, sans à aucun moment se prévaloir de la non-réalisation des conditions suspensives.

C'est en vain que la société acquéreur se prévaut du dépassement de la date limite de levée des conditions suspensives dans la mesure où le compromis prévoit explicitement que cette date n'était pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pouvait contraindre l'autre à s'exécuter.

En outre, le candidat acquéreur a occupé le bien dès la signature du compromis puis s'est retiré de l'opération en laissant le vendeur dans une situation d'incertitude pendant plus d'une année. L'acquéreur doit donc indemniser le vendeur de son préjudice à hauteur de 2'000 euros.

PROMOTION IMMOBILIERE : Présentation fallacieuse d'un programme immobilier (CA Paris, 9 février 2018, N° de RG: 16/066007X)

Les acheteurs font valoir que la société Actival Development, conseil en gestion, a manqué à ses obligations de conseil et d'information en ne leur révélant pas les risques et aléas pesant sur l'opération d'acquisition envisagée, s'est abstenue de rechercher si le produit proposé était en adéquation avec l'objectif poursuivi, leur a celé les charges pesant sur le loyer obtenu, présenté fallacieusement comme "garanti", que, notamment, elle a méconnu son obligation de conseil en leur proposant d'acquérir un bien dont le prix était manifestement disproportionné à sa valeur réelle de marché, soit 70'000 et non 159'491 EUR, et en leur vantant un équilibre financier irréaliste fondé sur un loyer également surévalué présenté comme "garanti", en leur présentant de manière trompeuse les éléments substantiels du contrat au moyen d'une simulation financière personnalisée, alors qu'elle ne pouvait ignorer la réalité du marché immobilier et locatif local.

La société Actival Development fait essentiellement valoir qu'elle n'est intervenue dans l'opération de commercialisation du lot litigieux qu'en vertu d'un mandat conféré par la société Audit & Solutions à sa société mère, la société Capital Development, à laquelle elle a remis le matériel publicitaire, le descriptif des produits, les grilles de prix et les contrats de réservation, et elle conteste avoir manqué à son devoir d'information qui ne concernait pas les résultats de l'opération financière sous-tendant le projet d'acquisition, la cause du contrat étant constituée par l'acquisition d'un bien immobilier et non par le projet de défiscalisation qui n'en était que le motif ; elle ajoute qu'elle ne saurait être tenue des aléas ayant affecté l'investissement en cause, qui ne pouvaient être ignorés d'un acquéreur, même profane, que l'estimation qu'elle a réalisée n'avait aucun caractère contractuel et ne présentait aucun caractère dolosif, que les acquéreurs ont bénéficié du gain fiscal escompté et de la perception de loyers depuis leur acquisition ; s'agissant de la surévaluation du prix qui lui est reprochée, elle indique que le prix d'acquisition correspond à un prix hors TVA de 133'353,68 EUR et intègre nombre de frais, dont les honoraires des divers intermédiaires, ainsi que le rappelle le contrat de réservation; enfin, elle souligne que les préjudices dont font état les acquéreurs procèdent des nombreux désordres et non-conformités affectant les bâtiments livrés, à l'origine des retards de perception de loyers et de l'atteinte à l'image du programme immobilier, ce dont elle ne saurait être jugée responsable.

Ces derniers moyens ne sont ps retenus.

S'agissant du prix d'acquisition, il suffit de rappeler que le bien acquis en l'état futur d'achèvement a été soumis à une TVA au taux de 19,60 % incombant aux acquéreurs, que le contrat de réservation signé par les acquéreurs mentionne que le prix d'acquisition comprend les frais de vente et d'hypothèque éventuels liés à l'acte de prêt dans le cadre d'une vente "acte en mains", les frais de procuration, les frais de dossier bancaire et les intérêts intercalaires pendant la construction, par ailleurs, s'agissant d'une vente "acte en mains" d'un bien considéré comme produit financier par les acquéreurs, essentiellement animés par un objectif de défiscalisation et non d'investissement immobilier, ces derniers ne pouvaient ignorer que les honoraires de commercialisation étaient inclus dans le prix d'achat de ce bien ; à supposer que la société Actival Development ait manqué à son obligation de leur rappeler cette évidence, la différence de valeur entre le prix d'achat et le prix de revente actuel ne saurait constituer un préjudice réparable dès lors que cette valeur d'achat doit être diminuée de l'ensemble de ces frais et taxes et qu'il convient encore de prendre en compte les fluctuations du marché local à Etauliers en fonction de paramètres qui ne pouvaient être connus au mois de juillet 2005.

Le préjudice subi par les acheteurs ne peut s'analyser qu'en une perte de chance de ne pas acquérir le bien dont s'agit, ou de l'acquérir à un moindre prix s'ils n'avaient pas été trompés par l'étude personnalisée fallacieuse de la société Actival Development présentant le loyer attendu comme étant "garanti", ce qui était faux, et en fonction de l'importance relative de cette perte de chance, et ils ne sauraient être suivis dans leurs extrapolations fondées sur un bénéfice escompté dans une conjecture idéale, alors qu'il convient également de prendre en compte les contingences liées aux importants désordres de construction affectant les pavillons livrés aux divers acquéreurs, désordres dont la société Actival Development ne saurait être tenue pour responsable.

C'est donc par de justes motifs que la Cour d'appel adopte que le premier juge a évalué l'indemnité correspondant à cette perte de chance à la somme de 10'000 EUR.

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RECEPTION DE TRAVAUX : Conséquence de l'absence de levée des réserves (cass., civ.3ème, 8 février 2018, N° de pourvoi: 17-11.135, cassation, publié au Bull.)

Les établissements ayant accordé leur caution ou leur garantie à première demande sont libérés un mois au plus tard après l'expiration du délai de garantie ; toutefois, si des réserves ont été notifiées au titulaire du marché ou aux établissements ayant accordé leur caution ou leur garantie à première demande pendant le délai de garantie et si elles n'ont pas été levées avant l'expiration de ce délai, les établissements sont libérés de leurs engagements un mois au plus tard après la date de leur levée.

La commune de X a confié des travaux d'aménagement d'un plateau sportif à la société d'exploitation Etablissements Jean Lurbe, qui a souscrit une garantie à première demande auprès de la société Bâtiment et travaux publics Banque ; après réception avec réserves et mise en liquidation judiciaire de la société, la commune a assigné la banque en exécution de son engagement de garantie.

Pour déclarer irrecevable la demande de la commune, l'arrêt d'appel retient que, le procès-verbal de réception étant intervenu avec des réserves le 17 septembre 2010, la lettre recommandée adressée à la banque le 15 novembre 2011 était tardive.

En statuant ainsi, alors qu'en l'absence de levée des réserves formulées dans le procès-verbal de réception et notifiées au titulaire du marché, la banque demeure tenue à garantie, la cour d'appel a violé l'art. 103 du Code des marchés publics, alors applicable.

VICES CACHES : La clause de non-garantie dans l'acte notarié couvre bien le mauvais état du sol (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 6 février 2018, Numéro de rôle : 16/06138)

Suivant acte d'huissier du 24 décembre 2012, M. et Mme V ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nice M. et Mme C, leurs vendeurs, pour voir dire que l'immeuble qu'ils ont acquis le 15 octobre 1999 est affecté d'un vice caché portant sur la structure de la maison et son sol d'assise et obtenir leur condamnation à leur verser la somme de 26'311,18 euro TTC au titre des travaux de renforcement du bloc nord de la maison, sauf à parfaire, à titre de restitution du prix ou subsidiairement à titre de dommages et intérêts et d'ordonner une mesure d'expertise pour constater les griefs et désordres affectant l'immeuble et déterminer les préjudices subis.

L'action des acquéreurs de l'immeuble en garantie des vices cachés doit être déclarée recevable.

Le point de départ du bref délai pour agir sur le fondement la garantie des vices cachés est constitué par la connaissance certaine du vice et non simplement par l'apparition des désordres qui n'en sont que la manifestation extérieure. En l'occurrence, les premières fissures sont apparues 11 ans après la vente de l'immeuble ce qui a conduit les acheteurs à mandater un bureau d'étude, à l'effet de rechercher les causes des désordres. L'assignation au fond formalisée un an plus tard est donc bien intervenue à bref délai.

L'action en garantie des vices cachés des acquéreurs doit être rejetée.

L'expertise géologique enseigne que les fissures verticales apparues entre la partie ancienne de l'immeuble et une partie annexe surélevée proviennent de la nature du sol argileux, particulièrement sensible aux variations climatiques et obligeant à renforcer les fondations. La clause de non-garantie des vices cachés applicable aux parties, toutes deux non professionnelles, inclut bien dans son champ le mauvais état du sol.

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COPROPRIETE : La procédure de révocation du syndic en place (Rép. min. n° 2459 : JOAN, 6 févr. 2018, p. 987, Viry S.)

L’attention du ministre de la Justice a été attirée sur les difficultés rencontrées par les propriétaires pour révoquer un syndic en place. En effet, à l'issue du vote de l'assemblée actant leur révocation, la majorité des syndics quittent l'assemblée avant le vote d'un successeur, bloquant la procédure, les propriétaires se trouvant ainsi privés de syndic et de conseil syndical.

Le ministre de la Justice rappelle qu’outre la désignation d'un nouveau syndic, qui emporte révocation du précédent (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18, V), l'assemblée générale des copropriétaires peut décider de révoquer son syndic en exercice à la majorité des voix de tous les copropriétaires (L. 10 juill. 1965, art. 25, c).

S'il est de principe que le syndic assure le secrétariat de la séance, les copropriétaires peuvent décider, en application de l'article 15 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentées), de nommer l'un des copropriétaires présents à l'assemblée générale en qualité de secrétaire de séance aux lieu et place du syndic.

Par ailleurs, c'est le président de séance élu par l'assemblée en début de chaque réunion qui ouvre la séance et doit veiller au bon déroulement de l'assemblée générale. Dans l'hypothèse où le syndic décide de quitter l'assemblée avant la fin de l'examen de l'ordre du jour, alors qu'il assure le secrétariat de la séance, l'assemblée générale peut néanmoins se poursuivre. Le président devra alors procéder à la désignation d'un nouveau secrétaire de séance à la majorité de l'article 24 et fera mentionner sur le procès-verbal de l'assemblée générale l'heure du départ du syndic et la résolution ayant désigné le nouveau secrétaire (D. 17 mars 1967, art. 17).

Enfin, par application de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic l'ensemble des documents et archives du syndicat des copropriétaires, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, parmi lesquels figure la liste de tous les copropriétaires avec l'indication des lots qui leur appartiennent, établie et tenue à jour par le syndic (D. 17 mars 1967, art. 32). Après mise en demeure infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, et donc dans des délais courts, d'ordonner sous astreinte la remise de ces documents.

Le ministre ajoute que la réglementation actuelle apparaît suffisante pour remédier aux difficultés soulevées et qu’il n'y a pas lieu de la modifier.

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USUCAPION : Rappel des conditions de la prescription acquisitive (Cour d'appel de Paris, 2 février 2018, N° de RG: 16/078817)

Par arrêté du 11 janvier 2013, le maire de Y a incorporé dans le domaine privé communal la parcelle figurant au cadastre de cette commune section [...] et portant le N° [...] de la rue des [...] . M. Christophe B, notaire, a dressé un procès-verbal, le 3 février 2014, pour procéder à la publication de cette incorporation au service de la publicité foncière. 

Entre-temps, Mme Martine X et M. François E, son époux, ont saisi le tribunal de grande instance de Bobigny, par acte extrajudiciaire du 25 mars 2013, aux fins de revendication, exposant que la demanderesse avait acquis la propriété de la parcelle [...] par prescription trentenaire, la possession exercée avec son mari devant être jointe à celle de sa mère Jeannine X veuve C et à celle de sa grand-mère, Alice X épouse D.

Mme Martine X-E est venue s'installer sur la parcelle contiguë sise au [...], cadastrée [...] , après en avoir acquis la propriété, avec son mari, M. E, à la suite de la vente intervenue par acte authentique du 27 juin 2003, consentie par les héritiers de sa grand-mère Alice D veuve X et de son oncle Eugène X, dont elle ne fait pas partie et qui en étaient indivisément propriétaire de la totalité. 

Pour prescrire la propriété d'un bien, il faut, en particulier, justifier d'une possession publique continue et à titre de propriétaire pendant plus de trente années, il est établi par les attestations des époux G qu'entre 1998 et 2004, date à laquelle les époux E ont fait construire leur maison sur la parcelle [...] , non seulement la parcelle [...] n'avait pas été entretenue, mais encore que Renée X veuve C, qui vivait seule sur la parcelle cadastrée [...] , se justifiait auprès de ses voisins de ce défaut d'entretien du jardin, expliquant qu'elle n'en était pas propriétaire. L'attestation circonstanciée de M. H confirme qu'après le décès de M. C, la parcelle n'avait pas été du tout entretenue. 

Ces faits sont corroborés par la circonstance que, dans le titre des époux E, les parties venderesses, dont Mme Renée X veuve C, les autres tantes et la mère de l'intimée, n'ont manifesté aucune volonté de transférer quelque droit que ce soit qu'ils auraient acquis par prescription sur la parcelle litigieuse. En l'espèce, il est au contraire établi que les auteurs des époux E n'ont pas voulu posséder à titre de propriétaire, et ont choisi de se désintéresser de l'exploitation et de l'entretien de la parcelle litigieuse pendant plusieurs années avant de vendre la parcelle familiale aux époux E. 

Par conséquent, les époux E ne peuvent soutenir que la parcelle aurait été, depuis au moins 1957, occupée et entretenue de manière continue par Alice, grand-mère de Mme E, Jeanine, mère de celle-ci avec ses soeurs Lucienne et Louise X, puis enfin par eux-mêmes. 

Aucun autre fait matériel de possession que l'occupation de la parcelle à titre de jardin ou de potager n'est établi, ni aucun acte de nature à établir un comportement à titre de propriétaire. 

En réalité, Mme E ne justifie d'aucune possession personnelle à titre de propriétaire avant son acquisition de 2003 et, avant cette acquisition, dont rien n'indique qu'elle aurait porté sur les droits litigieux, elle ne démontre pas davantage que ses auteurs auraient eux-mêmes exercé une possession continue et à titre de propriétaire sur la parcelle litigieuse pendant le délai de trente ans. 

Faute de preuve de la possession alléguée, le jugement entrepris sera donc infirmé en toutes ses dispositions. 

En conséquence, les époux E qui occupent le terrain sans droit ni titre doivent le libérer ; si le prononcé d'une astreinte ne s'avère pas nécessaire en l'espèce, l'expulsion doit néanmoins être ordonnée.

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CONTESTATION D'UN ACTE DE VENTE : Point de départ du délai accordé à la SAFER pour contester un acte de vente (Cour de cassation, chambre civile 3, 1er février 2018, N° de pourvoi: 17-11.273, cassation, inédit)

L'arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa des art. L. 412-12 et R. 143-20 du Code rural et de la pêche maritime, le second dans sa rédaction antérieure à celle issue du décret du 31 juillet 2015.

Le 3 octobre 2012, Z, notaire, a notifié à la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural Provence-Alpes-Côte d'Azur (la SAFER) le projet d'aliénation par Mme X au profit de Mme C de parcelles de terre ; après avoir obtenu des précisions sur le zonage des parcelles, la SAFER a fait connaître au notaire, le 11 avril 2013, son intention de préempter ; ayant appris que la vente avait eu lieu le 13 décembre 2012, elle a sollicité l'annulation de celle-ci.

Pour déclarer cette action irrecevable, l'arrêt d'appel retient qu'eu égard au déroulement des faits depuis l'information initiale du 3 octobre 2012 sur le projet de vente, il convient de considérer que la SAFER a eu connaissance effective de la vente par la publicité foncière effectuée le 8 janvier 2013.

En statuant ainsi, alors que la publication de l'acte de vente à la conservation des hypothèques (centre de publicité foncière) ne fait pas, à elle seule, courir le délai de forclusion prévu par le premier texte précité, qui suppose, de la part du titulaire du droit de préemption méconnu, la connaissance effective de la date de la vente, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé la connaissance de cette date, a violé les textes susvisés.

CERTIFICAT D'URBANISME ET VENTE IMMOBILIERE : Le notaire et le certificat d'urbanisme

Par acte sous signature privée du 4 octobre 2011, conclu par l'entremise de la société Olivier Duquesnoy immobilier, agent immobilier, la société Actif Immo a promis de vendre à M. et Mme X un terrain à bâtir ; l'acte authentique de vente a été reçu le 22 décembre 2011 par Z, notaire ; alléguant que le permis de construire qu'ils avaient demandé leur avait été refusé et que le terrain s'avérait inconstructible, les acquéreurs ont assigné le vendeur, l'agent immobilier et le notaire en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés et en indemnisation.

Pour rejeter leurs demandes dirigées contre le notaire au titre de sa responsabilité civile professionnelle, l'arrêt d'appel retient que celui-ci n'est pas intervenu au stade de la négociation du bien, mais seulement pour l'établissement de l'acte authentique, qu'il ne peut donc se voir reprocher de n'avoir pas conseillé l'insertion d'une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, condition introduite habituellement dans le compromis de vente, et qu'il justifie de ce qu'il avait obtenu, pour garantir l'efficacité de son acte, un certificat d'urbanisme dont il ressortait que le terrain litigieux était constructible.

En statuant ainsi, alors qu'un certificat d'urbanisme, document purement informatif, n'ayant pas pour objet d'autoriser une construction ou la réalisation d'une opération immobilière, le notaire se devait d'appeler l'attention des acquéreurs sur le fait qu'un tel document ne permettait pas de vérifier la constructibilité du terrain au regard du plan local d'urbanisme, la cour d'appel a violé l'art. 1382, devenu 1240 du code civil, ensemble l'art. L. 410-1 du code de l'urbanisme.

VENTE IMMOBILIERE : Le futur acquéreur qui occupe la maison avant la réitération de la vente (Cour de cassation, Chambre civile 1, 31 janvier 2018, RG N° 16-24.007, cassation, inédit)

M. X, qui s'était engagé, par promesse synallagmatique sous seing privé en date du 10 avril 2000, à vendre une maison à M. Z, a assigné celui-ci pour que soit constatée la caducité de la promesse qui n'a pas été réitérée dans les délais convenus, et prononcées l'expulsion de M. Z, l'acquéreur, ainsi que sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre d'indemnité d'occupation et de dommages-intérêts.

Ayant relevé que, si le vendeur avait autorisé l'acquéreur à prendre possession des lieux dès la signature du compromis dans la perspective des travaux d'aménagement de l'immeuble, il ne démontrait pas que celui-ci comportait à cette époque un système de chauffage, une cuisine et une salle d'eau, conditions sans lesquelles un immeuble est, de nos jours, considéré comme inhabitable, et que rien ne venait démentir l'affirmation suivant laquelle les travaux avaient été achevés à la fin de l'année 2002, c'est par une appréciation souveraine que la cour d'appel a estimé qu'une indemnité d'occupation était due à compter du 1er janvier 2003.

L'indemnité due au titre de l'enrichissement sans cause est égale à la plus faible des deux sommes représentatives, l'une de l'appauvrissement et l'autre de l'enrichissement subsistant dans le patrimoine de l'enrichi à la date de l'exercice de l'action. Pour accueillir la demande fondée sur l'enrichissement sans cause, l'arrêt d'appel retient que l'occupant justifie avoir réglé des factures, acquis des matériaux et effectué des heures de travail, de sorte que le propriétaire doit être condamné à payer une certaine somme au titre des travaux qui l'ont enrichi. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui incombait, quelle était, au jour de l'introduction de l'instance, la valeur de la plus-value immobilière constitutive de l'enrichissement du propriétaire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'art. 1371 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

Pour dire que l'occupant, M. Z, ne serait tenu au paiement d'une indemnité d'occupation que jusqu'au 30 mai 2005, l'arrêt d'appel retient qu'il bénéficie, en raison des travaux qu'il a effectués dans l'immeuble, d'une créance envers le propriétaire et que le refus de principe opposé par celui-ci à la proposition faite, au mois de mai 2005, par l'occupant concernant le règlement des travaux, interdit toute discussion sur le prix, de sorte que l'indemnité d'occupation n'est due que jusqu'au 30 mai 2005. En se déterminant ainsi, sans constater que l'occupant avait libéré les lieux à cette date, notamment par l'enlèvement de ses affaires personnelles, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de l'art. 544 du Code civil.

VEFA : L'objectif de défiscalisation était entré dans le champ contractuel (Cour de cassation, Chambre civile 1, 31 Janvier 2018, POURVOIS N° 16-19.389, 16-19.445, cassation partielle, inédit)

Sur la proposition du cabinet G, société de conseil en optimisation fiscale, et avec l'aide de la société d'expertise comptable Orion fiduciaire, la société X patrimoine (l'acquéreur), société de famille constituée par M. et Mme X (les investisseurs), ayant pour objet la location en meublé professionnel afin de bénéficier du statut de loueur en meublé, a, suivant acte du 31 décembre 2003 dressé par A, notaire associé (le notaire), acquis de la société Einstein Valley Chelles II (le vendeur), en l'état futur d'achèvement (VEFA), cinq appartements meublés dans un ensemble immobilier situé à [...]   ; l'acquéreur a financé partiellement cet achat au moyen d'un prêt souscrit auprès de la caisse de Crédit mutuel de Montbéliard (la banque) ; le 11 février 2006, il a consenti à la société Appart'Valley un bail commercial portant sur les appartements acquis ; le 4 décembre 2006, pour l'exercice 2003, et le 9 novembre 2007, pour les exercices 2004 et 2005, l'administration fiscale a notifié à l'acquéreur et aux investisseurs une proposition de rectification contestant le droit pour ceux-ci de déduire de leur revenu imposable, au titre du statut de loueur en meublé, le déficit de l'acquéreur qui n'avait perçu aucun loyer ; le 6 décembre 2010, ceux-ci ont conclu avec l'administration un accord transactionnel arrêtant le montant du redressement ; l'acquéreur et les investisseurs ont agi en nullité des contrats de vente et de prêt sur le fondement du dol, ainsi qu'en indemnisation.

L'arrêt d'appel relève que les époux investisseurs ont constitué une société familiale avec l'aide d'un expert-comptable avec lequel la société de conseil en optimisation fiscale les a mis en relation, que les contrats de réservation passés avec le vendeur comportaient l'engagement du réservataire de signer le bail commercial avec une société d'exploitation du même groupe et stipulaient une délégation éventuelle des loyers au profit du vendeur ; il retient encore que l'imbrication des relations entre les différentes sociétés intervenues dans l'opération spéculative immobilière litigieuse démontre qu'elles ont concouru aux manoeuvres dolosives en étant chacune le maillon d'une même chaîne, que l'objectif de défiscalisation était bien entré dans le champ contractuel et que, l'objectif fiscal ayant déterminé le consentement de l'acquéreur, le dol à l'occasion de la vente litigieuse devait s'apprécier au regard de l'ensemble du montage qui a été mis en place et non des spécifications du seul contrat de vente.

De ces énonciations et constatations, la cour d'appel a pu déduire que le défaut intentionnel d'information, qui avait consisté pour le vendeur et les autres contractants à ne pas attirer l'attention des investisseurs sur le délai nécessaire à la mise en location et sur l'impossibilité de déduire les déficits de la société dans leurs déclarations fiscales tant que les biens litigieux n'étaient pas loués, justifiait l'annulation de la vente pour dol.

Ayant relevé que le prêt conclu par l'acquéreur avec la banque était accessoire et interdépendant du contrat de vente, la cour d'appel, qui en a déduit que l'annulation de ce prêt était de nature à entraîner le remboursement par l'acquéreur des sommes empruntées et la restitution par la banque des échéances en capital et intérêts, frais de dossier inclus, a ainsi légalement justifié sa décision de ce chef.

LOI CARREZ : Le chauffe-eau dans le calcul de la superficie loi Carrez (CA Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 30 janvier 2018, Numéro de rôle : 16/06511)

La différence de superficie du lot vendu, de l'ordre de 8 %, est suffisamment établie. Si les certificats de mesurage réalisés à la diligence de l'acquéreur n'ont pas été établis contradictoirement, ils ont néanmoins pu être débattus. En outre, ils sont corroborés par la surface mentionnée dans un bail conclu par le vendeur lequel mentionne une surface proche.

C'est en vain que le vendeur soutient que la différence procéderait de la présence d'un chauffe-eau dans la cuisine. Un tel équipement étant indispensable dans un appartement, il doit être considéré qu'il préexistait à la vente.

A noter que le vendeur était le premier acheteur de l'appartement en EFA et qu'il avait donc eu le plan du bien, plan qu'il n'a pas jugé bon de communiquer dans l'instance.

Il y a donc lieu de faire application des dispositions de l'art. 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de condamner le vendeur à indemniser l'acquéreur à hauteur de 7'699 euro correspondant à la diminution de la superficie. Le fait que le prix d'achat acquitté par l'acquéreur comprenne à la fois le lot de l'appartement et le lot du parking est sans incidence, dès lors que cette situation est de nature à faire baisser la valeur au mètre carré de l'appartement.

Si le prestataire ayant établi l'attestation de superficie a incontestablement commis une erreur, la réduction du prix à laquelle le vendeur a été condamné ne constitue pas un préjudice indemnisable, de sorte que sa demande en garantie ne saurait prospérer. En revanche, le vendeur est fondé à se plaindre de la perte de chance d'avoir vendu son bien au même prix. Cette perte de chance ne saurait être égale à l'avantage perdu et doit être considérée comme moyenne, compte tenu notamment de la nature et de la consistance du bien, de l'état du marché et de la fixation forfaitaire et globale du prix incluant le lot appartement et parking. Il convient donc d'évaluer cette perte de chance à la somme de 3'850 euros.

URBANISME : Quand la reconstruction à l'identique d'un bâtiment ancien relève de l'impossible (Cour administrative d'appel de Marseille, 30 janvier 2018, pourvoi n° 16MA01168, Commune d'Agde)

Par l'arrêt ci-dessous il est fait application de l'art. L. 111-15 du Code de l'urbanisme qui énonce que lorsqu'un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l'identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d'urbanisme (PLU) ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement.

Le propriétaire d'une parcelle s'est vu refuser un permis de construire en vue de la reconstruction d'un mazet et de quatre blocs sanitaires. Le refus a été motivé, en raison non seulement la situation du terrain d'emprise du projet, situé à la fois en zone naturelle mais également en zone d'aléa fort du PPRI, mais également de l'irrégularité des constructions originellement édifiées ; le maire avait dès lors estimé que le pétitionnaire ne pouvait se prévaloir des dispositions de l'art. L. 111-15  précité. La cour administrative d'appel confirme le rejet par le tribunal administratif de la requête introduite par le pétitionnaire débouté.

Il appartient aux constructeurs d'apporter la preuve par tous moyens de la régularité de leur construction, fût-elle très ancienne . Il semble néanmoins que lorsqu'un doute pèse sur le caractère régulier ou non de cette construction, tenant en particulier à l'incertitude de la date de son édification, ce doute ne semble pas devoir profiter au pétitionnaire.

Il faut distinguer entre les constructions édifiées avant l'entrée en vigueur de la loi du 15 juin 1943 relative au permis de construire et après cette date. Les constructions édifiées avant cette loi ne sont toutefois pas nécessairement légales du fait de l'absence d'obligation généralisée d'autorisation d'urbanisme. Une construction, bien qu'édifiée antérieurement à cette loi pourrait ainsi être illégale. La Cour de cassation considère qu'il résulte de ces dispositions que le législateur a entendu reconnaître au propriétaire d'un bâtiment détruit le droit de procéder à une reconstruction à l'identique dans un délai de dix ans, à condition que le bâtiment ait été régulièrement édifié. En particulier tel est le cas lorsque le bâtiment détruit ou démoli avait été autorisé par un permis de construire ou édifié avant l'entrée en vigueur de la loi susvisée du 15 juin 1943, à une date à laquelle le droit de construire n'était pas subordonné à l'obtention d'une autorisation ; en revanche, les bâtiments construits sans autorisation ou en méconnaissance de celle-ci, ainsi que ceux édifiés sur le fondement d'une autorisation annulée par le juge administratif ou retirée par l'administration, doivent être regardés comme n'ayant pas été régulièrement édifiés.

En l'espèce, pour justifier de la régularité de la construction, le pétitionnaire invoquait un acte notarié de vente postérieur de quelques mois à la loi du 15 juin 1943, mais faisant déjà état de constructions sur le terrain concerné, et qui pouvaient de ce fait être regardées comme ayant été édifiées avant cette échéance.

Mais la Haute juridiction estime ici que les indications relatives aux constructions figurant dans l'acte notarié ne sont pas suffisantes, dans la mesure où elles ne permettent pas de démontrer clairement la configuration et l'état des constructions au jour de l'entrée en vigueur de la loi du 15 juin 1943.

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URBANISME : Ouverture d’une concertation préalable pour la mise en œuvre de la stratégie nationale pour la mer et le littoral (Min. Transition écologique et solidaire, act. 29 janv. 2018)

Avec ses espaces maritimes et littoraux, la France dispose d’un patrimoine naturel remarquable et d’un fort potentiel de développement socio-économique. Dans le même temps, ces espaces font l’objet de nombreux usages et sont soumis à diverses pressions (impact des activités, changement climatique, pollutions d’origine terrestre, etc.). Afin de garantir le bon état écologique et d’assurer une meilleure valorisation économique et sociale de la mer et du littoral, une stratégie nationale pour la mer et le littoral a été adoptée en février 2017.

Pour chaque façade maritime en métropole (Manche est - Mer du Nord, Nord Atlantique - Manche ouest, Sud Atlantique et Méditerranée) et pour chaque bassin maritime ultramarin, un document de planification (document stratégique de façade ou de bassin maritime ultramarin) doit préciser les conditions de mise en œuvre de la stratégie nationale en tenant compte des spécificités locales. Il comportera une planification spatiale sous la forme d’une carte des vocations des espaces maritimes.

En métropole, chaque document stratégique de façade maritime est élaboré par l’État en concertation avec les acteurs maritimes et littoraux réunis au sein du conseil maritime de façade. Il fait l’objet d’une concertation préalable avec le public, qui est menée par l’État, représenté par les préfets coordonnateurs à l’échelle de chacune des quatre façades maritimes.

Du 26 janvier au 25 mars 2018, les citoyens sont invités à s’informer et s’exprimer sur la vision d'avenir proposée pour les quatre façades maritimes précitées.

Deux modalités sont prévues :

- une plateforme participative sur Internet (https://www.merlittoral2030.gouv.fr),permettant au public de s’informer sur les enjeux, de déposer des commentaires sur la vision d’avenir proposée, de les partager et d’échanger avec les autres contributeurs ;

- et des ateliers citoyens dans chaque façade maritime,pour approfondir certaines thématiques. Une inscription à titre individuel est possible sur la plateforme participative ou par courrier à : Délégation à la mer et au littoral, 244 boulevard Saint-Germain, 75007 Paris. La liste des ateliers figure à l’adresse suivante : https://www.ecologique-solidaire.gouv.fr/quel-avenir-mer-et-littoral

AVOCAT.FR : https://consultation.avocat.fr/avocat-bastia/christian-finalteri-13042.html

SITE INTERNET : http://www.christian-finalteri-avocat.fr/avocat-bastia/cabinet-avocat-actualites/droit-immobilier.html

SCI POUR LA CONSTRUCTION D'UNE MAISON : Pour quoi a été octroyé le prêt ? (Cass. 3e civ., 25 janv. 2018, n° 16-24698)

Deux époux créent une SCI en vue d’acquérir deux terrains et d’y construire deux villas. Pour constituer le capital social, ils souscrivent un prêt auprès d’un établissement de crédit. La SCI résilie les marchés de construction qu’elle avait souscrits puis, soutenant que les conditions suspensives du contrat n’avaient pas été réalisées et que les villas étaient affectées de malfaçons, la SCI et les époux assignent l’établissement de crédit en paiement de sommes.

D’une part, la cour d’appel Fort-de-France qui relève que le prêt a été octroyé aux époux par la banque pour le financement du capital constitutif de la SCI et non à cette dernière, en sa qualité de maître de l’ouvrage du projet de construction des deux villas, en déduit, à bon droit, que les dispositions de l’article L. 231-10, alinéa 1er, du Code de la construction et de l’habitation ne sont pas applicables.

D’autre part, ayant relevé que le prêt avait été totalement débloqué pour la souscription du capital de la SCI, la cour d’appel peut en déduire que la banque n’a pas manqué à ses obligations.

Texte intégral de l'arrêt : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/60_25_38464.html

CONTRAT DE CONSTRUCTION : clauses du contrat de garantie de livraison (Cass. 3e civ., 25 janv. 2018, n° 16-27905, FS-PBI, cassation partielle)

Une association assigne un garant de livraison à prix et délais convenus en application de l’article L. 231-6 du Code de la construction et de l’habitation, en suppression de certaines clauses des actes de cautionnement comme illicites ou abusives.

Le garant ne peut reprocher à la cour d’appel de déclarer illicite ou abusive la clause stipulant que « les pénalités de retard cesseront de courir à la réception de la maison faite avec ou sans réserves, ou à la livraison ou la prise de possession de celle-ci par le maître de l’ouvrage », d’en ordonner sous astreinte la suppression et d’ordonner la publication de la décision.

En effet, la cour d’appel de Paris qui retient exactement qu’en application des dispositions des articles L. 231-6 et L. 231-2 i) du Code de la construction et de l’habitation, les pénalités de retard ont pour terme la livraison de l’ouvrage et non sa réception avec ou sans réserves et constate que la clause prévoit plusieurs termes possibles, ne peut qu’écarter la clause qu’elle juge illicite.

Mais la cour d’appel qui, pour déclarer illicite ou abusive la clause stipulant que « les dépassements de prix ne résultant pas formellement d’une défaillance du constructeur sont formellement exclus de la garantie. Il en va ainsi des augmentations, dépassements ou pénalités forfaitaires dus : - à l’exécution des travaux supplémentaires faisant l’objet d’avenants augmentant le prix de la construction et non acceptés formellement par la caisse de garantie », retient que la garantie de livraison à prix et délais convenus, qui constitue une garantie légale distincte d’un cautionnement, ne peut être privée d’efficacité par l’effet d’une novation du contrat de construction de maison individuelle et que, dès lors, un avenant au contrat de construction pour travaux supplémentaires ne peut prolonger le délai de livraison de la maison en l’absence d’accord des parties sur ce point, que le montant de la prime due par le constructeur au garant ait été ou non modifié, viole l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.

La validité de la garantie, relativement à son étendue, doit s’apprécier à la date à laquelle la garantie est donnée et en considération des travaux qui sont l’objet du contrat de construction à cette date.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/63_25_38466.html

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INDEMNITE D'EXPROPRIATION : La date de référence pour la fixation de l'indemnité d'expropriation (cass., civ. 3ème, n° 64 du 25 janvier 2018, pourvoi n° 16-25.138)

Les consorts X ont saisi le juge de l’expropriation du département des Alpes-Maritimes en fixation de l’indemnité leur revenant à la suite de l’expropriation de parcelles leur appartenant au profit de l’établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur (l’EPF PACA).

Les consorts X ont fait grief à l’arrêt d'appel de fixer la date de référence au 30 janvier 2008 et de fixer à une certaine somme l’indemnité d’expropriation leur revenant, alors, selon le moyen, que, par application des dispositions des art. L. 213-4, L. 213-6 du code de l’urbanisme et L. 322-2 du code de l’expropriation, la date de référence à retenir en vue de fixer les indemnités d’expropriation d’un bien soumis au droit de préemption est celle à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, révisant ou modifiant le POS ou approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; qu’entre dans les prévisions de l’article L. 213-4 la mise en compatibilité d’un PLU par une déclaration d’utilité publique, laquelle a un objet et des effets identiques à ceux d’une modification ou d’une révision, à savoir le changement de la réglementation d’urbanisme applicable ou du zonage, quand bien même elle obéit à une procédure distincte de celle de la révision ou de la modification du PLU ; qu’en refusant de fixer la date de référence au 10 décembre 2013, date de publicité de la DUP emportant mise en compatibilité du PLU, et en fixant celle-ci au 30 janvier 2008, date d’approbation du PLU devenue opposable aux tiers, la cour d’appel a violé les art. L. 213-4, L. 213-6 du code de l’urbanisme et L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

Mais ayant exactement retenu que, si les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation, les expropriés ne peuvent cependant bénéficier de la plus-value apportée à leurs immeubles par les opérations d’urbanisme prévues par l’autorité expropriante, la cour d’appel en a exactement déduit que la date de publication de l’acte déclarant d’utilité publique une opération et emportant mise en compatibilité du plan local d’urbanisme ne faisait pas partie de celles limitativement prévues par l’art. L. 213-4 du code de l’urbanisme.

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VENTE IMMOBILIERE : Conformité de la demande de prêt aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente (Cass. Civ. 3e, 25 janvier 2018, pourvoi n° 16-26.385, cassation F-D)

Par promesse synallagmatique de vente et d'achat (compromis de vente) dressée par un notaire, un propriétaire vend un immeuble à une société civile immobilière sous la condition suspensive d'obtention par celle-ci d'un prêt bancaire. L'acte notarié stipule une clause pénale et le versement d'un dépôt de garantie entre les mains du notaire. La vente n'ayant pas été réitérée, le propriétaire assigne la SCI acquéreur en paiement du dépôt de garantie et de dommages-intérêts.

La Cour d'appel de Cayenne ordonne le remboursement du dépôt de garantie à la SCI. 

L’arrêt d’appel est cassé au visa de l’art. 1178 du Code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.

En retenant que la SCI a déposé un dossier de prêt auprès de la banque le lendemain de la signature du compromis, et que la condition suspensive n'a pas été remplie du fait du refus de la banque, intervenu dans le délai prévu d'accorder le prêt demandé, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la demande de prêt formulée par la SCI est conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse de vente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte susvisé.

LOCATAIRE : Indemnisation du locataire qui embellit l'appartement loué (CA Douai, 8e ch., sect. 4, 25 janvier 2018, RG N° 16/07230)

Le bail autorise les locataires à réaliser des travaux d'embellissement ou de convenance ; cette clause ne prévoit pas de travaux de transformation de l'immeuble ; les locataires ne peuvent se prévaloir de l'art. 1371 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 pour solliciter l'indemnisation des travaux réalisés.

L'autorisation de travaux d'aménagement et d'embellissement stipulée au bail n'est pas subordonnée à la production préalable de devis par les locataires, cette condition n'étant énoncée que pour le remplacement des radiateurs aux frais des bailleurs.

Les propriétaires bailleurs se sont engagés à rembourser 50 % des travaux de mise en valeur de la maison si ceux-ci représentent une plus value ; cette clause détermine conventionnellement les modalités d'indemnisation des locataires ; contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, cet engagement, qui mentionne un remboursement au profit du locataire "actuel", n'est pas limité à la date du 30 juin 2006.

L'existence d'une plus-value du fait des travaux réalisés n'est pas discutée par les bailleurs.

Les locataires justifient d'achat de matériels et de réalisations de travaux en leur nom pour l'immeuble en cause à hauteur de 56'794.34 euro (factures et tickets de caisse sans identité ou présentant une autre identité exclus).

Le jugement sera infirmé sur le montant de la condamnation des propriétaires qui seront condamnés à payer à M. D et Mme C la somme de 28'397,17 euro au titre de l'engagement de remboursement des travaux réalisés.

COMPROMIS DE VENTE : Nullité de l'assignation en caducité du compromis de vente (CA Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 24 janvier 2018, Numéro de rôle : 16/13.691)

Le jugement entrepris doit être annulé en raison de la nullité affectant l'acte introductif d'instance.

Aux termes d'un compromis de vente sous conditions suspensives en date du 13 mars 2015 conclu par l'entremise de l'agence HD IMMOBILIER, M. Michael G et Mme Caroline G née T ont acquis de la SCI JEROME un appartement sis [...] pour un prix principal de 240'000 euros.

La réitération de la vente devait avoir lieu au plus tard le 12 juin 2015, par devant F, notaire à Nice.

Par mise en demeure en date du 3 juillet 2015, M. et Mme G ont fait sommation à la SCI JEROME de réitérer la vente.

Par acte d'huissier en date du 06 août 2015, M. et Mme G, acquéreurs, ont fait assigner la SCI JEROME, venderesse, devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de voir constater la défaillance de la SCI JEROME et dire le compromis de vente caduc.

Le jugement entrepris doit être annulé en raison de la nullité affectant l'acte introductif d'instance.

L'assignation litigieuse a été délivrée non pas au lieu du siège social, dont la véracité n'est pourtant pas contestée, mais à l'adresse du domicile du gérant de la SCI destinataire. Les diligences de l'huissier se bornant à faire état de la présence du nom de la SCI sur la boite aux lettres et d'une impossibilité de remettre l'acte en raison de l'absence de personne susceptible de recevoir l'acte sont insuffisantes. En outre, la signification au domicile du gérant ne peut davantage être tenue pour régulière. Le procès-verbal se borne à mentionner le nom de famille du gérant sans autre précision, de sorte qu'il ne peut être tenu pour certain qu'il s'agissait bien de l'adresse du gérant.

Cette irrégularité affectant l'acte introductif d'instance est à l'origine d'un grief particulièrement important pour la SCI qui n'a pas eu connaissance de cette procédure et n'a donc pu valablement se faire représenter et assurer sa défense.

Dans ces conditions, l'effet dévolutif de l'appel ne peut opérer dès lors que la partie assignée a été privée du premier degré de juridiction. Il appartient donc au requérant d'introduire une nouvelle instance.

CHEMIN D'ACCES : Largeur minimale du chemin d'accès à la voie publique (CA Reims, Chambre civile, section 1, 23 janvier 2018, RG N° 16/02474)

Mme Virginie P et M. André P sont propriétaires d'une maison d'habitation située à [...], cadastrée section E 113. Ils ont pour voisins, M. Philippe P et Mme Virginie R, son épouse, propriétaires d'une maison d'habitation située [...], cadastrée section E 114.

Le 3 avril 2014, il a été procédé à un bornage partiel et à la reconnaissance des limites de la propriété des époux P duquel il est ressorti que, pour accéder à leur maison, la seule voie de passage dont sont propriétaires Mme Virginie P et M. André P présente une largeur variant de 2,55 à 2,68 mètres.

Le 24 juillet 2014, Mme Virginie P et M. André P ont fait assigner leurs voisins, M. et Mme P, devant le TGI de Charleville Mézières afin de se voir reconnaître une servitude de passage sur le fonds appartenant à ces derniers en invoquant l'état d'enclave.

Le propriétaire dont le fonds est enclavé et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds.

En l'espèce, le fonds des demandeurs dispose certes d'un accès à la voie publique par un chemin contigu avec celui du propriétaire du fonds voisin, mais cet accès sur le fonds du demandeur a une largeur de moins de 2,65 mètres ce qui ne laisse que 23 centimètres de marge de chaque côté de son véhicule, pour accéder à la cour de son habitation et de plus l'entrée sur son fonds se fait par un portail oblique par rapport au chemin d'accès et peu large.

Il y a lieu dès lors de considérer que l'accès à la voie publique est insuffisant et d'instituer un droit de passage sur le fonds contigu au titre d'une servitude de passage pour enclave afin de permettre au propriétaire du fonds servant de disposer d'un accès suffisant à son fonds.

ACHAT LIE A UNE VENTE : Pas de responsabilité de l'agent immobilier pour défaut de conseil (CA Reims, Chambre civile, section 1, 23 janvier 2018, RG N° 16/02380)

Philippe et Annick, époux, ont signé le 25 novembre 2014 un mandat de vente sans exclusivité au profit de la SARL AGENCE DES SACRES portant sur la vente de leur appartement ,sis à [...], pour un prix de 79' 000 EUR comprenant des frais de négociation de 40'000 EUR à la charge de l'acquéreur.

Les mêmes époux ont consenti e 29 mai 2015 à la SARL AGENCE DES SACRES un mandat de recherche portant sur un appartement avec terrasse et garage dans le secteur du [...] pour un prix maximum de 670'000 EUR. Il était prévu que la rémunération du mandataire serait de 25'000 EUR TTC.

La vente n'a pas abouti.

Les époux ne démontrant pas qu'ils auraient fait de la vente de leur maison d'habitation une condition préalable à l'achat d'un appartement, le mandat de vendre ayant été donné postérieurement au mandat de rechercher un bien à acheter, l'agent immobilier mandaté ne saurait engager sa responsabilité au titre d'un défaut de conseil en n'ayant pas fait stipuler une condition suspensive à l'achat de l'appartement dans le compromis de vente, consistant en la vente préalable de la maison d'habitation des candidats acquéreurs.

De même, l'agent immobilier n'avait pas d'obligation de mise en garde envers ses mandants alors que l'achat était compatible avec le patrimoine et les revenus des acquéreurs et qu'il n'existait aucun risque d'endettement disproportionné des mandants.

Enfin, l'agent immobilier n'a pas engagé non plus sa responsabilité envers ses mandants au titre de la violation alléguée de son devoir d'information alors que le droit de rétractation a bien été notifié en même temps que le compromis, lequel comporte toutes les mentions légales requises.

Dès lors, suite à la résolution judiciaire de la vente aux torts des acquéreurs qui se sont rétractés tardivement de leur promesse d'achat, les honoraires prévus contractuellement au bénéfice de l'agent immobilier son dus, n'étant au demeurant pas contestés, et il y a lieu de rejeter les demandes formées en appel par les mandants contre l'agence immobilière.

NOTORIETE ACQUISITIVE : L'acte notarié de notoriété acquisitive est annulé (Cour d'appel de Paris g1, 19 janvier 2018, N° de RG: 13/247947)

Pour acquérir par usucapion (prescription acquisitive), il faut notamment prouver une possession non équivoque pendant au moins trente années. 

Or, s'il est établi que le dernier propriétaire figurant au fichier de la publicité foncière avant Mme Yamina X veuve Y est M. E. Paul, et si rien n'indique que celui-ci soit en quelque manière venu troubler ou entacher d'équivoque la possession dont se prévalent l'une ou l'autre occupante, dont il est établi qu'elles ont, toutes deux et de longue date effectué des actes de possession sur la parcelle litigieuse, il apparaît néanmoins qu'aucune de celles-ci ne peut se prévaloir d'une possession non équivoque. 

En effet et d'une part, s'il est reconnu par les parties que Mme A X réside effectivement depuis plus de trente années dans la construction annexe de la parcelle, désignée par les parties comme étant un abri de jardin ou un cabanon, Mme Yamina X veuve Y, qui en a la charge, ne prouve pas que ce soit de son chef, dès lors en particulier que les impôts fonciers appelés au nom de M. E Paul, jusqu'à l'enregistrement de l'acte de notoriété, ont fait l'objet de certains règlements effectués par Mme A X. A cet égard, Mme A X produit des relevés de taxe foncière dont le plus ancien date de 1981 et justifie du paiement direct auprès des services fiscaux de certaines des taxes foncières afférentes au bien litigieux. 

En particulier, Mme A X établit qu'au titre de l'année 2005, elle a contribué au paiement des taxes foncières s'élevant à 221 €, par une déclaration de recettes n° 21.149 du 8 septembre 2005 pour 100 EUR qui précise ses noms et prénom ; le solde en a été payé ainsi qu'il résulte d'une déclaration de recette n° 2234 du 13 octobre 2005 pour 121 EUR qu'elle produit également, qui a été établie au nom de Paul E mais qui vise le même titre de perception. Auparavant, F A X justifie avoir acquitté, pour 214 EUE, le montant de la taxe foncière au titre de 2004, ainsi qu'il résulte d'une déclaration de recette n° 11017 du 5 octobre 2004. Mme Yamina X veuve Y soutient sans le prouver que ces documents lui auraient été subtilisés par Mme A X et il ne peut être retenu, contrairement à ses conclusions, que Mme A X n'aurait "jamais participé aux taxes foncières afférentes à l'abri de jardin". Par ailleurs, Mme Yamina X veuve Y ne justifie pas avoir payé, ni quiconque pour elle, les taxes foncières pour l'année 1981 dont l'avis d'imposition est détenu par Mme A X, ni pour l'année 2004. 

Tout indique en conséquence, qu'au minimum, un certain partage de ces taxes foncières dues par le propriétaire a été opéré par les occupantes au cours de la période utile pour prescrire la propriété du bien, en particulier au cours de la période remontant trente années avant la date de l'assignation. En tous les cas, Mme A X prouve que la possession de Mme Yamina X est entachée d'équivoque. 

Mme Yamina X veuve Y ne prouve pas davantage avoir possédé à titre de propriétaire au moins trente années avant que ne vienne s'installer Mme A X. En effet, Mme Yamina X, qui ne précise pas la date à laquelle ses propres père et mère avaient quitté la parcelle - où, selon ses explications, elle résidait avec eux - pour la lui laisser occuper avec son propre mari, mais qui affirme avoir occupé le bien depuis 1950 seulement, explique encore que Mme A X, après avoir épousé Mohamed X, est venue loger sur la parcelle avec son mari et qu'elle s'y est maintenue après le décès de celui-ci survenu [...] . Ainsi, même à supposer établi que Mme A X ait pendant plus d'une année cessé d'habiter les lieux, ce que celle-ci conteste, la possession invoquée par Mme Yamina X épouse Y a nécessairement été entachée d'équivoque sur la période utile pour prescrire, ce qui ne lui a pas permis d'acquérir par usucapion la propriété de la parcelle. 

Mme Yamina X ne peut donc être reconnue propriétaire de la parcelle litigieuse, en dépit des énonciations de l'acte de notoriété qui doit être annulé en conséquence. 

L'action en revendication de Mme A X ne peut davantage aboutir, dès lors qu'il est établi que sa propre possession a été viciée par l'équivoque, du fait de la possession concurrente exercée sur la parcelle par Mme Yamina X veuve Y. Mme A. X ne rapporte pas davantage la preuve de la création d'une indivision avec Mme Yamina X veuve Y sur la parcelle litigieuse.

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COPROPRIETE : Incidence de la division d’un lot sur le syndicat de copropriétaires (Cass. 3e civ., 18 janv. 2018, n° 16-26072)

Un immeuble composé de deux lots est placé sous le régime de la copropriété. Un an plus tard, le lot n° 2 est divisé et remplacé par les lots n° 3 à 12. Une assemblée générale ayant décidé de contester la légalité de cette modification de l’état descriptif de division, un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires et la SCI propriétaire du lot n° 1, en annulation de la résolution de cette assemblée.

La cour d’appel de Versailles accueille cette demande en retenant que l’existence de « copropriétés verticales autonomes », dont la création ne dépend pas de l’accord de la « copropriété horizontale », mais de la seule volonté des propriétaires concernés, est consacrée par le règlement de copropriété initial et que l’acte contesté, qui est un modificatif de l’état descriptif de division, crée une copropriété verticale soumise au statut de la loi du 10 juillet 1965, que la naissance de cette copropriété verticale implique nécessairement la mise en place d’un syndicat des copropriétaires autonome par rapport au syndicat de la copropriété horizontale, improprement intitulé « secondaire », alors que sa création ne relève pas des dispositions de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, et que la copropriété ainsi créée n’est pas une copropriété secondaire, mais une copropriété autonome et distincte.

L’arrêt est cassé par la 3e chambre civile de la Cour de cassation au visa de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965.

La division d’un lot de copropriété ne peut avoir pour effet de donner naissance à un nouveau syndicat des copropriétaires.

Texte intégral de l'arrêt : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/5_18_38393.html

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BAUX COMMERCIAUX : L'importance de l'obligation de délivrance du bien loué (cass. civ. 3ème, 18 janvier 2018, pourvoi n° 16-26.011)

L’association "La Nouvelle étoile des enfants de France" a pris à bail commercial un immeuble appartenant à la société du 5 rue Blondel, destiné à usage de crèche ; elle avait préalablement conclu un contrat de promotion immobilière avec la société Solefim pour la conception et la réhabilitation de l’immeuble ; ayant découvert la présence, sur la toiture du bâtiment, de plaques de fibrociment contenant de l’amiante, la société Solefim a réalisé des travaux de retrait d’amiante non prévus dans son contrat ; l’association a assigné la bailleresse en paiement de la somme correspondant au prix des travaux de désamiantage et en réparation du préjudice financier entraîné par le retard de la livraison de l’immeuble.

Pour rejeter ces demandes, l’arrêt d'appel retient qu’en vertu du contrat de promotion immobilière, la société Solefim était tenue à une obligation de résultat qui comprenait celle d’identifier et de contrôler la conformité de l’immeuble et son opération de réhabilitation aux règles de sécurité, d’hygiène et d’urbanisme en vigueur, y compris, par conséquent, celle relatives à la présence de matériaux ou de produits en amiante, et que le projet de promotion immobilière de la société Solefim comprenant la description technique et l’offre financière était annexé au bail, de sorte que l’association ne peut, ni se prévaloir de son ignorance quant à la présence de matériaux en amiante, ni reprocher au bailleur de ne pas l’avoir dénoncée, ni lui réclamer de répondre de l’obligation d’enlever les matériaux ou de supporter le coût de leur retrait, ni a fortiori, lui demander de l’indemniser des retards dans la livraison de l’immeuble.

En statuant ainsi, alors que les obligations pesant sur le promoteur immobilier envers le preneur, au titre des travaux de réhabilitation d’un immeuble loué, n’exonèrent pas le bailleur, tenu d’une obligation de délivrance, de la prise en charge des travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail, sauf clause expresse contraire, la cour d’appel, qui s’est déterminée par des motifs impropres à caractériser une exonération du bailleur, a privé sa décision de base légale  au regard de l'art. 1179 du Code civil.

ENCLAVEMENT : Pas d'enclave si accès par le rez-de-chaussée de l'immeuble (Cour de cassation, Chambre civile 3, 18 janvier 2018, pourvoi N° 16-20.563, inédit)

Les propriétaires d'une parcelle cadastrée AT 162, ont assigné les propriétaires d'un immeuble situé sur la parcelle voisine, cadastrée AT 163, en dénégation d'une servitude de passage sur leur fonds. Les propriétaires de l'immeuble ont invoqué un état d'enclave.

Ayant constaté que l'immeuble situé sur la parcelle cadastrée AT 163 bénéficiait d'une sortie sur la voie publique au n° 107 de la rue Lafayette et qu'il avait été divisé en deux appartements occupant chacun un étage, la cour d'appel a exactement retenu que l'issue de l'appartement du premier étage vers la voie publique devait être prise sur l'appartement du rez-de-chaussée et que celui-ci n'était pas enclavé.

Pour accueillir la demande en dommages et intérêts des propriétaires de la parcelle cadastrée AT 162, l'arrêt de la cour d'appel  retient que la seule atteinte à leur propriété par les propriétaires de l'immeuble voisin, à l'exclusion d'un autre préjudice non démontré, justifie une condamnation.

Mais en statuant ainsi, sans relever une faute imputable aux propriétaires de l'immeuble ni un préjudice subi par les demandeurs, la cour d'appel a violé l'art. 1382 du Code civil, devenu l'art. 1240 du Code civil.

PERMIS DE CONSTRUIRE : Le maire peut-il délivrer un permis de construire quand le dossier est incomplet ? (Cour administrative d'appel de Douai, Chambre 1, 18 janvier 2018, RG N° 16DA01031)

Par un arrêté du 6 novembre 2013, le maire d'Evreux a délivré à la SCI D2F un permis de construire un immeuble de douze logements situé ruelle Saint-Denis et, par une décision du 25 février 2014, a rejeté les recours gracieux formés contre cet arrêté par M. et Mme AA et autres ; la SCI D2F a relevé appel du jugement par lequel, à la demande de ces derniers, le Tribunal administratif de Rouen a annulé l'arrêté du 6 novembre 2013 et la décision du 25 février 2014

La circonstance que le dossier de demande de permis de construire serait incomplet ou que des pièces seraient insuffisantes, imprécises ou inexactes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire accordé que dans le cas où ces omissions, inexactitudes ou insuffisances ont été de nature à fausser l'appréciation de l'administration sur la conformité du projet à la réglementation.

Dans cette affaire, si le plan de masse n'est pas coté et n'indique pas les modalités de raccordement du projet au réseau d'eaux pluviales, il ressort des autres plans, en particulier de coupe et de façade, que l'autorité administrative était à même de connaître les cotes du projet en litige. Par ailleurs, la notice de présentation figurant dans le dossier de demande indique les différentes modalités de raccordement aux réseaux. Ainsi, le dossier de demande du projet contesté comportait des éléments suffisants permettant au maire de statuer sur la conformité du projet au regard de la réglementation d'urbanisme applicable en toute connaissance de cause.

Par aileurs un permis de construire doit être refusé lorsque, d'une part, des travaux d'extension ou de renforcement de la capacité des réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou d'électricité sont nécessaires à la desserte de la construction projetée et, d'autre part, lorsque l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés, après avoir, le cas échéant, accompli les diligences appropriées pour recueillir les informations nécessaires à son appréciation.

En l'espèce, à la date à laquelle il a délivré le permis de construire litigieux, le maire d'Evreux était en mesure d'indiquer quelle collectivité était en charge de l'extension du réseau de recueil des eaux usées requis pour la réalisation du projet de la société pétitionnaire et sous quels délais cette extension devait intervenir. La circonstance que le délai prévu pour la réalisation de ces travaux soit désormais expiré est sans incidence sur la légalité de l'arrêté contesté.

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MUR SEPARATIF : Quand le voisin n'est pas responsable de l'effondrement du mur séparatif (CA Grenoble, Chambre civile 1, 16 janvier 2018, RG N° 15/02864)

Michel et Aude (les consorts B) sont propriétaires, à Saint Georges de Commiers, d'une maison de village mitoyenne d'un bâtiment appartenant à Robert. Le jardin situé à l'arrière de leur maison jouxte le terrain de la propriété C et est en contrebas de celui-ci.

Dans la nuit du 12 au 13 juillet 2006, un orage accompagné de précipitations abondantes a provoqué une inondation du jardin de la propriété C, provoquant une mise en charge du mur séparant les deux propriétés.

Le mur ouest s'est partiellement écroulé dans la propriété des consorts B. et le mur sud a été fortement ébranlé.

Les propriétaires C de la maison d'habitation doivent être déboutés de leur action en responsabilité dirigée contre leur voisin après l'effondrement du mur séparant les propriétés. Il apparaît que l'effondrement du mur en sa partie ouest et sa fissuration en partie sud ont été provoqués par la poussée des terres voisines situées en surplomb et gorgées d'eau. Toutefois, pour s'exonérer de sa responsabilité sur le fondement du trouble anormal de voisinage, le propriétaire voisin doit rapporter la preuve que les pluies à l'origine de l'effondrement revêtent les caractéristiques de la force majeure. Tel est le cas dans cette affaire puisqu'il résulte du certificat d'intempéries fourni par Météo France que, s'il n'y a pas de relevé pluviométrique sur la commune concernée, l'activité orageuse a été localement intense, avec des chutes de grêle, des averses de pluie très fortes et de violentes rafales de vent.

La commune a ainsi subi un phénomène orageux très intense et la quantité d'eau tombée sur ce secteur est exceptionnelle. Les précipitations à l'origine du sinistre constituent donc, par leur caractère exceptionnel, un événement de force majeure exonérant le voisin de sa responsabilité.

TROUBLE ANORMAL DE VOISINAGE : Pas de trouble anormal de voisinage quand il y a eu des pluies exceptionnelles (CA Grenoble, Chambre civile 1, 16 janvier 2018, RG N° 15/02864)

Le principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage implique l'existence d'une nuisance, persistante ou récurrente et grave, apportée au voisin dans la jouissance de son immeuble.

Les propriétaires d'une maison d'habitation doivent être déboutés de leur action en responsabilité dirigée contre leur voisin après qu'un orage accompagné de précipitations importantes ait causé une inondation de leur jardin et l'effondrement du mur séparant les propriétés. Il apparaît en effet que l'effondrement du mur en sa partie ouest et sa fissuration en partie sud ont été provoqués par la poussée des terres voisines situées en surplomb et gorgées d'eau. Toutefois, pour s'exonérer de sa responsabilité sur le fondement du trouble anormal de voisinage, le propriétaire voisin doit rapporter la preuve que les pluies à l'origine de l'effondrement revêtent les caractéristiques de la force majeure. Tel est le cas en l'espèce puisqu'il résulte du certificat d'intempéries fourni par Météo France que, s'il n'y a pas de relevé pluviométrique sur la commune concernée, l'activité orageuse a été localement intense, avec des chutes de grêle, des averses de pluie très fortes et de violentes rafales de vent. La commune a ainsi subi un phénomène orageux très intense et la quantité d'eau tombée sur ce secteur est exceptionnelle.

Les précipitations à l'origine du sinistre constituent donc, par leur caractère exceptionnel, un événement de force majeure exonérant le voisin de sa responsabilité.

URBANISME : La relativité de l'amende pénale en cas de construction sans permis (cass., crim., 16 janvier 2018, RG N° 17-80.008, rejet, inédit)

La société ValRest est titulaire d'une autorisation temporaire d'occupation dans une zone urbanisée portuaire pour un bâtiment dans lequel elle exploite un restaurant.

Ladite société a entrepris au début de 2009 des travaux sur cet édifice ; 'alertée par l'administration, la société a déposé une déclaration de travaux puis une demande de permis de construire, quelques semaines après avoir débuté son entreprise ; sur la plainte des consorts X, voisins gênés dans leur vue par la surélévation, la société Val Rest a été poursuivie pour travaux sans permis et en violation du plan local d'urbanisme (PLU) ; le tribunal correctionnel a condamné la société Val Rest ; appel a été interjeté par la prévenue, les parties civiles et le ministère public.

Pour dire établi le délit de construction sans permis et celui de violation du PLU, l'arrêt d'appel évoque le contenu d'un compte-rendu du géomètre municipal, de deux constats d'huissier de justice et d'un procès-verbal de gendarmerie, ainsi qu'un dossier photographique, qui tous décrivent une surélévation et une réfection complète de la toiture, ainsi qu'un passage de la surface de 153 mètres carrés autorisés avant les travaux à 170 mètres carrés selon les demande et déclaration en mairie de la société elle-même et autour de 200 mètres carrés selon la méthode de mesurage de ces géomètre et huissier. Les juges en ont déduit, à bon droit, qu'un permis était indispensable et que les règles du plan local d'urbanisme applicables en zone urbanisée portuaire, qu'elle lit comme prohibant toute extension ou surélévation sauf motif esthétique, ont été violées.

Pour prononcer une peine d'amende de 20'000 EUR, l'arrêt d'appel relève que la société ne communique aucun élément comptable et fiscal, de nature à renseigner la cour sur ses résultats et son patrimoine. En statuant ainsi, au vu des renseignements dont elle disposait, en l'absence d'éléments produits par la prévenue, la cour d'appel a justifié sa décision.

URBANISME : En cas d'infraction au Code de l'urbanisme, la régularisation après le procès-verbal ne fait pas disparaître le délit (Cass. crim. 16 janv. 2018 n° 17-81.157 FS-PB)

Dès lors qu'un délit d'urbanisme est constaté par procès-verbal, des sanctions pénales peuvent être prononcées. La régularisation ultérieure des manquements, même avant l'achèvement des travaux, n'a pas d'effet sur les poursuites pénales.

Le titulaire d'un permis de lotir fait construire des murs de soutènement qui ne respectent ni le permis, ni le plan d'occupation des sols. Les manquements sont constatés par procès-verbal et donnent lieu à des poursuites pénales.

Il est condamné à une amende de 5000 € et à la remise en état des lieux. Dans un pourvoi en cassation, il fait valoir qu'il a régularisé une partie des manquements entre l'établissement du procès-verbal et le jour d'achèvement des travaux. Or, l'infraction ne saurait lui être reprochée avant que les travaux aient été totalement terminés.

L'argument est repoussé par la chambre criminelle. Dès lors que la violation des règles du Code de l'urbanisme était constituée lors de l'établissement du procès-verbal, peu importe que certains manquements aient été, en partie, régularisés avant l'achèvement des travaux.

Il s'agit d'une solution inédite en matière de construction non conforme à une autorisation d'urbanisme ou au POS.

Elle peut être rapprochée de la jurisprudence rendue au sujet de constructions édifiées en l'absence de permis de construire : l'obtention d'un permis de régularisation après l'établissement du procès-verbal d'infraction est sans effet sur la responsabilité pénale du bénéficiaire des travaux (Cass. crim. 19-3-1992 n° 91-83.290). A noter cependant que dans une telle hypothèse le permis de régularisation fait obstacle au prononcé d'une mesure de démolition de l'immeuble incriminé (C. urb. art. L 480-13).

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PLUS-VALUE : travaux faits par la société du vendeur, gérant (Cour administrative d'appel de Bordeaux, 15 janvier 2018, req. N° 17BX03843)

Les époux B ont demandé au Tribunal administratif de Bordeaux de prononcer la décharge, en droits et pénalités, de la cotisation supplémentaire d'impôt sur le revenu et des contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis au titre de l'année 2012, pour un montant total de 45 274 euro.

Par un jugement n° 1602380 du 2 novembre 2017, le tribunal administratif a rejeté leur demande.

Ils ont relevé appel.

Les époux soutiennent qu'ils ont supporté le coût des travaux de l'immeuble cédé permettant de calculer la plus-value immobilière imposable ; les factures au nom de M. B acquittées par la société et donc débitées de son compte bancaire, ont été passées au débit du compte-courant de M. B, en comptabilité.

Les requérants appelants se sont prévalus des factures établies au nom de M. B en faisant valoir que si elles ont été acquittées par la société et donc débitées de son compte bancaire, elles ont été passées au débit du compte-courant de M. B, en comptabilité. Toutefois, ils n'apportent aucun élément au soutien de leur affirmation. De telles factures ne peuvent donc suffire à établir que M. et Mme B ont supporté des dépenses de 101'911,89 euro remises en cause par l'administration pour des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration susceptibles d'être prises en compte pour la détermination de la plus-value qu'ils ont réalisée lors de la cession de l'immeuble concerné. Dès lors, c'est à bon droit que l'administration a remis en cause, à raison de ces sommes, le bénéfice des dispositions précitées de l'art. 150 VB II 4° du code général des impôts. Au demeurant, les opérations de vérification de la comptabilité de la société GPI ont démontré que les paiements enregistrés au crédit du compte "Banque" ont été effectués par le débit des divers comptes "Fournisseurs" et non le débit du "Compte courant d'associé". 

Il résulte de ce qui précède que la requête de M. et Mme B était manifestement dépourvue de fondement et pouvait dès lors être rejetée.

VENTE IMMOBILIERE : La venderesse n'était pas dépourvue d'une volonté libre et réfléchie ni d'une certaine lucidité (CA Versailles, Chambre 3, 11 janvier 2018, RG N° 16/03075)

Par acte notarié des 9 et 23 juillet 2010, Mme L a vendu à la Communauté d'agglomération de Mantes en Yvelines (dite CAMY) les deux parcelles sises Buchelay dont elle était propriétaire.

Par jugement du 7 août 2011, le juge des tutelles du tribunal d'instance de Mantes-la-Jolie a prononcé la mise sous tutelle de Mme L et désigné M. M, son neveu, en qualité de tuteur.

Le juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles a, le 3 mai 2012, a fait droit à la demande de Mme L représentée par M. M, ès qualités, d'expertise avec pour mission de déterminer si à la date de la signature de l'acte de vente, Mme L était atteinte ou non d'un trouble mental altérant son consentement. L'expert a déposé son rapport le 6 décembre 2013 aux termes duquel il conclut qu'en juillet 2010 Mme L présentait une détérioration sénile.

Le 15 janvier 2014 Mme L, représentée par M. M, ès qualité de tuteur, a fait assigner la CAMY devant le tribunal de grande instance de Versailles aux fins d'annulation de la vente et d'indemnisation de divers préjudices.

Le contentieux s'est retrouvé en cour d'appel

Il n'y a pas lieu à annulation de la vente des parcelles de terrain en raison du trouble mental de la venderesse allégué comme ayant altéré son consentement. En effet, si le médecin traitant de la venderesse a sollicité son placement sous curatelle à la suite d'un examen clinique ayant mis en évidence des troubles manifestes de la mémoire, celui-ci n'estimait pas que son état mental était celui d'une démente car il n'aurait pas alors sollicité une mesure de curatelle mais de tutelle. Il apparaît en outre que la soeur de la venderesse indiquait à l'époque de la vente litigieuse que l'intéressée était parfaitement apte à gérer elle-même ses affaires, excluant donc toute atteinte significative de ses facultés mentales, seules ses fonctions auditives étant défaillantes. Si la venderesse avait pu se montrer négligente dans le paiement de quelques factures, elle n'a pas tardé à encaisser le prix de la vente litigieuse, ce qui démontre qu'elle n'avait pas perdu le sens des priorités. Ainsi, alors que la nullité suppose une véritable insanité d'esprit, de sorte qu'un acte ne saurait être annulé en présence d'éventuelles absences, de défaillances de mémoire ou d'un affaiblissement intellectuel, il apparaît que la venderesse n'était pas dépourvue d'une volonté libre et réfléchie ni d'une certaine lucidité et avait conscience des conséquences financières de son engagement.

Il n'est enfin pas soutenu que le prix de la vente ne correspondait pas au prix du marché et que la venderesse ait été en quoi que ce soit spoliée dans le cadre de la vente des parcelles.

La demande de nullité de la vente n'est pas fondée.

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GARANTIE DECENNALE : L'aire de stationnement qualifiée d'ouvrage immobilier (Cour d'appel de Colmar, Chambre civile 2, section A, 11 janvier 2018, RG n° 16/02972)

Dans le cadre d'un projet de rénovation d'un immeuble, sis Pôle Européen d'Affaires à Colmar, la société GL s'est vue confier le lot 1 'voirie/espaces verts', le lot 2 'eaux pluviales-assainissement' et le lot 3 'basse tension-éclairage public-télécommunication-télédistribution-gaz ', selon acte d'engagement du 30 août 2007.

La SCI Alcide de Gasperi et la SCI Jean Monnet sont propriétaires d'un immeuble à vocation professionnelle et commerciale dans ce centre d'affaires.

Les travaux réalisés par la société GL ont fait l'objet d'une réception, sans réserve, le 31 décembre 2009.

Le 8 août 2011, la SCI Alcide de Gasperi s'est plainte de désordres affectant le lot 1, 'voirie et espaces verts' et a signalé un décollement anormal, en plusieurs endroits, du nidagravel, revêtement alvéolaire assurant la répartition et le maintien des gravillons, mis en place sur l'aire de stationnement.

La SCI Alcide de Gasperi et la SCI Jean Monnet ont assigné la société GL, aux fins de la voir condamner à réparer le préjudice subi du fait des désordres.

L'aire de stationnement de l'immeuble à vocation professionnelle et commerciale, lequel appartient au maître de l'ouvrage, situé dans un centre d'affaires, doit être qualifiée d'ouvrage immobilier au sens de l'art. 1792 du Code civil, compte tenu de son ancrage au sol, de l'ampleur des travaux et de sa fonction de viabilisation du terrain. Le constructeur soutient à tort que cette aire serait un élément d'équipement de l'ouvrage ayant pour fonction exclusive de permettre l'exercice d'une activité professionnelle dans l'ouvrage au sens de l'art. 1792-7 du Code civil, dans la mesure elle a pour fonction propre le stationnement de véhicules pour permettre l'accès au bâtiment.

L'absence de réserve lors de la réception de l'aire de stationnement ne fait pas obstacle à la mise en oeuvre de la garantie décennale. En effet, si l'expertise enseigne que la différence de granulométrie du revêtement de l'aire de stationnement était décelable par un examen visuel, le comportement du produit et les conséquences dommageables ne pouvaient pas être décelés à la réception. Il en est d'autant plus ainsi que les affaissements en certains endroits des places de stationnement et le décollement du revêtement sont apparus postérieurement à la réception par l'usage habituel des lieux.

Le maître d'ouvrage peut invoquer la garantie décennale de l'entrepreneur chargé de la réalisation d'une aire de stationnement permettant l'accès à son immeuble à usage professionnel. En effet, l'expertise, réalisée 4 ans après la fin des travaux, révèle des dégradations d'aspect peu acceptable générant un inconfort en raison de la formation d'ornières. Si ces désordres sont plus ou moins marqués par endroit, ils doivent être considérés comme généralisés, en ce qu'ils rendent l'accès au bâtiment dangereux et non conforme à la destination d'une aire de stationnement desservant un immeuble. L'expertise précise aussi que ces désordres sont évolutifs, de sorte qu'il est acquis que dans le délai décennal, le parking sera inutilisable et dangereux. Le défaut d'entretien, au demeurant non démontré, est sans influence sur les désordres, ce qui exclut tout partage de responsabilité. L'entrepreneur doit donc être condamné à hauteur du coût des travaux de réfection à l'identique du parking.

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URBANISME : Propositions visant à accélérer le traitement des contentieux en matière d’urbanisme (Localtis act. 11 janv. 2018)

Le rapport de la mission pour un traitement du contentieux des autorisations d’urbanisme « plus rapide et plus efficace » a été remis le 11 janvier au ministre de la Cohésion des territoires.

Des champs de simplification et d’accélération du traitement du contentieux sont proposés, nécessitant des mesures législatives et réglementaires.

Réduire les délais de jugement des recours

Il est proposé dans ce cadre de clarifier les règles d’appréciation de l’intérêt pour agir, d’encadrer dans le temps le débat contradictoire, d’explorer davantage la voie du référé comme outil de régulation du contentieux et d’expliciter le régime contentieux applicable aux permis de construire valant autorisation au titre d’une autre législation.

Parmi les mesures les plus notables, il est suggéré d’interdire à un requérant de demander au juge la suspension de l’autorisation au-delà d’un certain délai.

Pour accélérer le déroulé du traitement du contentieux, il est proposé aussi de fixer une date au-delà de laquelle il est impossible de soumettre aux juges de nouveaux arguments pour le requérant.

Il est également préconisé la mise en place d’un délai de jugement à 10 mois pour certains projets, alors que le délai de jugement moyen en urbanisme est actuellement de 24 mois en première instance devant les tribunaux administratifs.

Consolidation des autorisations existantes

Plusieurs propositions destinées à favoriser l’information du bénéficiaire d’une autorisation sur les contestations ou remises en cause dont celui-ci pourrait être l’objet ont été formulées.

D’autres mesures visent à permettre au pétitionnaire, une fois la juridiction saisie, de régulariser sa situation, sous l’égide du juge.

Il a aussi été proposé de couper le lien entre illégalité du plan local d’urbanisme (PLU) et autorisations de construire et permis d’aménager, lorsque l’illégalité du PLU n’affecte pas les règles applicables au projet. L’objectif est de réduire l’incertitude sur l’existence d’un risque pénal en cas d’exécution de travaux de construction conformes à une autorisation de construire définitive mais non conformes aux dispositions du PLU en vigueur au moment où ils sont exécutés.

Pour renforcer la stabilité juridique des constructions achevées, il est proposé de clarifier les règles de la prescription administrative en précisant la portée des termes « construction sans permis de construire », à l’article L. 421-9 du Code de l’urbanisme, de reconnaître au préfet un droit spécifique pour demander la démolition d’une construction et de limiter à six mois le délai de contestation des constructions achevées.

Sanctions des recours abusifs

Il est proposé tout d’abord d’assouplir l’article L. 600-7 du Code de l’urbanisme, en modifiant les conditions d’ouverture des conclusions reconventionnelles à caractère indemnitaire.

Il est aussi préconisé d’étendre l’encadrement du régime des transactions (article L. 600-8 du Code de l’urbanisme), en prévoyant notamment que celles conclues avec des associations ne puissent pas avoir pour contrepartie le versement d’une somme d’argent.

Le ministre a demandé que les dispositions législatives « les plus opportunes » soient intégrées au prochain projet de loi ELAN.

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INDEMNITE D'OCCUPATION : Lorsqu'elle est due par l'occupant de l'immeuble aux usufruitiers (Cour de cassation, Chambre civile 1, 10 janvier 2018, pourvois 17-10.476, 17-15.084, cassation partielle, inédit)

Des parents ont fait donation entre vifs à leur fille, de la nue-propriété d'un immeuble, que cette dernière a occupé avec sa fille.

Ayant le projet de donner l'immeuble à bail, les usufruitiers ont sollicité la libération des lieux puis assigné les occupantes en expulsion. Celles-ci ont quitté les lieux le 29 janvier 2015 en exécution d'un jugement rendu le 5 novembre 2014.

Pour rejeter la demande des usufruitiers en paiement d'une indemnité d'occupation à compter de l'assignation aux fins d'expulsion du 27 mai 2013 et jusqu'à la libération effective des lieux, l'arrêt de la cour d'appel retient que la fixation d'une telle indemnité s'avère désormais inutile en raison du départ des occupantes.

En statuant ainsi, alors que les usufruitiers qui n'avaient pas renoncé à leur usufruit, n'avaient obtenu la libération des lieux que le 29 janvier 2015, de sorte que, privés de la jouissance de l'immeuble jusqu'à cette date, leur demande d'indemnité d'occupation n'était pas devenue sans objet, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les art. 578 et 582 du Code civil.

LE TIERS CONSTRUCTEUR : Entendu au sens de l'art. 555 du Code civil (Cour de cassation, Chambre civile 1, 10 janvier 2018, pourvoi n° 16-25.206, cassation, inédit)

Aux termes de l'art. 555 du Code civil :

"Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever.

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.

Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent".

Les parents, époux, sont respectivement décédés les 2 décembre 1987 et 5 novembre 2008, laissant pour leur succéder leurs six enfants.

Un jugement a ordonné la liquidation et le partage de leurs successions.

Pour rejeter la demande d'indemnisation formulée par un héritier sur le fondement de l'art. 555 du Code civil précité, au titre de constructions réalisées sur des parcelles qui appartenaient à sa mère, l'arrêt d'appel énonce que celui-ci intervient à l'instance en partage en qualité de coindivisaire, de sorte qu'il n'est pas tiers au sens de ce texte.

En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à exclure la qualité de tiers constructeur au jour de l'exécution des travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'art. 555.

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USUCAPION OU ACQUISITION TRENTENAIRE : Acquisition par usucapion d'un lot par le syndicat des copropriétaires (CA Paris, Pôle 4, chambre 2, 10 janvier 2018, RG N° 15/24728)

Le syndicat des copropriétaires revendique la propriété du lot n° 16 en considérant qu'il a acquis par le biais de la prescription acquisitive ce lot, se fondant sur l'art. 2272 du code civil aux termes duquel "le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans";

Pour acquérir par prescription, il convient que les conditions prévues à l'art. 2261 soient réunies :

"Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire" ;

Par ailleurs, selon l'art. 2262 du même code, "les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession, ni prescription".

La prescription acquisitive (usucapion) suppose un possession paisible, publique, continue et non équivoque pendant 30 ans ; cette possession doit se manifester par des actes matériels de jouissance.

Selon acte authentique du 19 septembre 2007, Mme Monique C et Mme Catherine R ont vendu à M. Alexandre D une buanderie servant de garage à vélos au rez-de-chaussée de l'immeuble du [...].

Il résulte des pièces produites par le syndicat que local constituant le lot n° 16, était utilisé depuis plusieurs années comme garage à vélo et local à poussettes, par l'ensemble des copropriétaires occupants et locataires de l'immeuble.

La cour d'appel dit et juge que le syndicat des copropriétaires a acquis par usucapion le lot utilisé depuis près de 42 ans comme garage à vélo et local à poussettes, par l'ensemble des copropriétaires occupants et locataires de l'immeuble. La possession publique, non-équivoque et continue pendant plus de 30 ans, justifie que la vente du lot soit déclarée inopposable au syndicat des copropriétaires, à qui ce lot doit être restitué.

VENTE IMMOBILIERE : La preuve du paiement de la rente viagère en espèces (CA Besancon, Chambre civile et commerciale 1, 9 janvier 2018, Numéro de rôle : 16/01351)

Suivant acte authentique en date du 28 juillet 2007, Mme Trudi S a vendu à Mme Giselaine M veuve G. la moitié indivise, en nue-propriété, d'un immeuble d'habitation situé [...] au prix de 21'000 euro, dont 8'000 euro payables comptant et le solde, soit 13'000 euro, converti en rente viagère de 165 euro mensuels.

Soutenant que l'acompte initial et la rente viagère n'ont jamais été payés, Mme Trudi S, par acte d'huissier délivré le 12 août 2014, a fait assigner son acheteuse devant le TGI de Lons-le-Saunier en résolution de la vente immobilière.

Par jugement du 11 mai 2016, le TGI a déclaré son action recevable mais l'a déboutée de l'ensemble de ses prétentions.

La venderesse a relevé appel.

L'action en résolution de la vente immobilière pour défaut de paiement est recevable dès lors qu'il s'agit d'une action réelle immobilière relevant de la prescription trentenaire de l'art. 2227 du Code civil.

Il n'y a pas lieu à résolution de la vente dans la mesure où la venderesse n'établit pas que l'acquéreuse a été défaillante dans l'exécution de ses obligations.

La venderesse soutenait que c'est à tort que les premiers juges ont estimé qu'il lui incombait de rapporter la preuve "négative" du non-paiement de l'acompte et de la rente.

Néanmoins, l'acte authentique du 28 juillet 2007 mentionne un prix de 21.000 euro, dont 8.000 euro payables comptant et le solde, soit 13.000 euro, converti en rente viagère mensuelle de 165 euro et l'acquéreure a communiqué une attestation de Mme M-P aux termes de laquelle celle-ci affirme "à nos diverses visites, j'ai vu que Ghislaine payait son loyer de viager : c'est Mme S qui prenait les espèces. En août 2007,Trudy S. a ouvert l'enveloppe en ma présence et a compté 8.000 euro" et "... Trudy est partie avec l'enveloppe dans une autre pièce pour la ranger".

Par ailleurs, l'acquéreur a versé aux débats plusieurs autres témoignages concordants faisant apparaître qu'elle s'acquittait des arrérages de la rente auprès de Mme Trudi S par des versements en espèces. Il importe peu que, comme déclaré, l'appelante (la venderesse) ne reconnaisse pas ces personnes sur photographie ou ne se souvienne plus d'elles.

La venderesse ne rapportait pas la preuve que les attestations ainsi produites sont, comme elle l'a affirmé, de complaisance et le montant modeste de la rente mensuelle (165 euro) ne méritait pas que Mme Giselaine M veuve G justifie de relevés bancaires laissant apparaître les retraits d'espèces correspondants.

Dès lors, Mme Trudi S n'établit pas que Mme Giselaine M veuve G a été défaillante dans l'exécution de ses obligations.

URBANISME : Pour les opérations complexes faut-il des permis de construire distincts ou un permis unique ? (Conseil d'Etat, 28 décembre 2017, req. n° 406.782, Société d'études et de réalisations immobilières et foncières 3 B, Publié au Rec. Lebon)

Jusqu'à maintenant et selon une jurisprudence bien établie, plusieurs permis de construire pouvaient être délivrés pour tenir compte à la fois de l'ampleur et de la complexité du projet immobilier et de la vocation fonctionnelle autonome de certains éléments de la construction. C'état toutefois sous  la condition que l'autorité administrative soit en mesure de porter une appréciation globale sur l'ensemble des autorisations, afin de s'assurer qu'elles garantissaient, comme un permis unique, le respect des règles et la protection des intérêts généraux.

Dans l'affaire qui a été portée devant la Haute juridiction administrative, la société d'études et de réalisations immobilières et foncières 3B a acquis le 9 septembre 2011 une unité foncière composée d'un immeuble de bureaux, de locaux à usage de bureaux installé dans des anciennes écuries et de garages, située 7, quai Sturm à Strasbourg ; par décision du 17 janvier 2014, le maire de Strasbourg ne s'est pas opposé à la déclaration préalable de cette société relative à des travaux de réhabilitation de l'immeuble de bureaux ; par arrêté du 27 mars 2014, le maire de Strasbourg a accordé à la société foncière 3B un permis de démolir et un permis de construire en vue de l'édification d'un immeuble collectif de 18 logements ; par un jugement du 6 juillet 2015, le Tribunal administratif de Strasbourg a annulé la décision du 17 janvier 2014 ainsi que l'arrêté du 27 mars 2014 ; par un arrêt du 17 juin 2016, la Cour administrative d'appel de Nancy a rejeté l'appel formé contre le jugement en tant qu'il avait statué sur les conclusions dirigées contre la décision prise le 17 janvier 2014 sur la déclaration de travaux et a transmis au Conseil d'Etat les conclusions, qui présentent le caractère d'un pourvoi en cassation, formées par les sociétés d'études et de réalisations immobilières et foncières 3B et foncière 3B et par la Ville de Strasbourg contre ce jugement en tant qu'il avait annulé l'arrêté du 27 mars 2014 portant permis de démolir et permis de construire.

Selon le Conseil d'Etat, il résulte des dispositions des art. L. 421-1 et L. 421-6 du Code de l'urbanisme que la construction d'un ensemble immobilier unique, même composé de plusieurs éléments, doit en principe faire l'objet d'une seule autorisation de construire, sauf à ce que l'ampleur et la complexité du projet justifient que des éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l'objet de permis distincts, sous réserve que l'autorité administrative soit en mesure de vérifier, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l'ensemble des permis délivrés ; en revanche, des constructions distinctes, ne comportant pas de liens physiques ou fonctionnels entre elles, n'ont pas à faire l'objet d'un permis unique, mais peuvent faire l'objet d'autorisations distinctes, dont la conformité aux règles d'urbanisme est appréciée par l'autorité administrative pour chaque projet pris indépendamment.

Sur le terrain situé 7, quai Sturm à Strasbourg, cédé en septembre 2011 par l'Etat à la société d'études et de réalisations immobilières et foncières 3B, étaient implantés, en front de quai, un immeuble de bureaux et, en arrière du terrain, des garages ; si un projet initial de la société prévoyait la réalisation sur ce terrain d'un immeuble unique, intégrant à la fois l'immeuble de bureaux existant et une construction nouvelle implantée à la place des garages, la société a ensuite dissocié son projet en deux opérations distinctes consistant, après division foncière, pour l'une, en la réhabilitation de l'immeuble de bureaux existant et, pour l'autre, en la construction d'un nouveau bâtiment, physiquement distinct de l'immeuble existant et destiné à accueillir des logements sociaux ;  ces deux projets de construction distincts, qui font d'ailleurs intervenir deux maîtres d'ouvrage différents, sont implantés sur deux parcelles désormais séparées et n'ont en commun que l'institution d'une servitude de cour commune, sont indépendants l'un de l'autre.

La conformité de chacun de ces deux projets distincts aux règles d'urbanisme devait être appréciée par l'autorité administrative pour chaque projet pris indépendamment ; par suite, en annulant le permis contesté au motif que l'administration n'avait pas été en mesure d'évaluer l'incidence réciproque des deux projets et de porter une appréciation globale sur le respect des règles d'urbanisme, le Tribunal administratif de Strasbourg a commis une erreur de droit.

PERMIS DE CONSTRUIRE : Intérêt à agir du voisin pour contester un permis de construire (Conseil d'Etat, Chambre 1, 22 décembre 2017, req. N° 406.731, annulation partielle, inédit)

Plusieurs personnes physiques et morales ont demandé l'annulation, pour excès de pouvoir, de l'arrêté du 20 juin 2014 par lequel le maire de Carqueiranne a accordé à la Société française d'habitations économiques (SFHE) le permis de construire un immeuble d'une surface de plancher de 2 142 mètres carrés comprenant 31 logements sociaux répartis en trois niveaux d'habitation et des combles, sur une parcelle cadastrée AK 123, après démolition de la maison existant sur cette parcelle. Le tribunal administratif de Toulon a rejeté cette demande comme irrecevable au motif que les intéressés n'avaient pas suffisamment justifié de leur intérêt à agir contre l'arrêté attaqué au regard des exigences de l'art. L. 600-1-2 du code de l'urbanisme.

Le contentieux s'est retrouvé devant la Haute juridiction administrative.

Pour le Conseil d'Etat :

Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.

En jugeant, pour rejeter leur demande comme irrecevable, que les requérants ne justifiaient pas d'un intérêt à agir contre le permis de construire un immeuble, alors qu'ils avaient établi être propriétaires de terrains construits situés à proximité immédiate du terrain d'assiette du projet, se prévalaient de l'aggravation des conditions de circulation et avaient produit la décision attaquée, mentionnant les caractéristiques de la construction projetée, le dossier de demande de permis de construire, dont il ressortait que le projet de construction occupait pratiquement la totalité de la parcelle, contiguë aux leurs, ainsi qu'un procès-verbal d'huissier, assorti d'une photographie, montrant des habitations implantées en bordure de parcelle, le long d'un chemin étroit et peu entretenu desservant le terrain d'assiette du projet, le tribunal administratif a inexactement qualifié les faits de l'espèce.

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DEMOLITION POUR EMPIETEMENT : Le responsable ne saurait invoquer le droit au respect de ses biens (Cass. 3e civ., 21 déc. 2017, n° 16-25406)

Le propriétaire d’une parcelle assigne les propriétaires de la parcelle contiguë en démolition de la partie d’un bâtiment et de murs de clôture édifiés par ceux-ci et empiétant sur son fonds.

Tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu à faute ou à abus et l’auteur de l’empiétement n’est pas fondé à invoquer les dispositions de l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Conv. EDH, dès lors que l’ouvrage qu’il a construit méconnaît le droit au respect des biens de la victime de l’empiétement.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1360_21_38290.html

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OCCUPATION D'UN BIEN SANS DROIT : L’occupation du bien d’autrui sans droit ni titre est forcément un trouble manifestement illicite (Cass. 3e civ., 21 déc. 2017, n° 16-25469, FS-PBI, cassation)

Un office public de l’habitat, propriétaire d’un ensemble immobilier, assigne deux époux en expulsion.

Viole l’article 849, alinéa 1er, du Code de procédure civile la cour d’appel qui, pour dire n’y avoir lieu à référé, retient qu’une mesure d’expulsion, qui aurait pour effet de placer les occupants dans une plus grande précarité, s’agissant de ressortissants syriens ayant été contraints de quitter leur pays d’origine, caractériserait une atteinte plus importante au droit au respect du domicile de ceux-ci, que le refus de cette mesure au droit de propriété de l’office public et serait, à l’évidence, dans les circonstances de l’espèce, de nature à compromettre l’exercice par eux de leurs droits consacrés par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme, de sorte que le trouble allégué est dépourvu de toute illicéité manifeste, alors que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

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COPROPRIETE : Partage de responsabilité entre le syndicat et le syndic au sujet des dégâts affectant l’immeuble (Cass. 3e civ. 21 déc. 2017 n° 16-25.753 F-D)

En cas de dommages causés par le défaut d’entretien d’une partie commune, le syndicat des copropriétaires et le syndic peuvent voir leur responsabilité conjointe engagée lorsqu'ils n’ont rien fait pour faire cesser ces dommages.

A la suite de l’effondrement du plancher haut d’un appartement situé au 5e étage, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble assigne le syndic en indemnisation des désordres constatés dans cet immeuble.

La cour d’appel de Paris rejette partiellement la demande en limitant la responsabilité du syndic à 40 % du préjudice subi. Le syndicat des copropriétaires se pourvoit en cassation.

Le pourvoi est rejeté.

D’une part, il ressortait du rapport d’expertise que le syndicat des copropriétaires, qui était nécessairement informé de l’état de la construction dont la conception était en cause, était en mesure de décider des travaux pour remédier au défaut d’étanchéité des étages supérieurs.

D’autre part, le syndic a manqué à son obligation d’information et de diligence en ne mettant pas à l’ordre du jour des assemblées générales des travaux d’ampleur et des résolutions relatives à la remise en état des installations sanitaires du 6e étage. La responsabilité des désordres devait donc être partagée entre le syndicat des copropriétaires et le syndic selon une proportion fixée souverainement par la cour d’appel.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par un vice de construction ou un défaut d'entretien des parties communes (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 14, al. 4).

Cette responsabilité peut être partagée entre le syndicat et le syndic quand les dommages causés par le défaut d'entretien de parties communes sont dus à l’inaction de l'un et de l'autre (Cass. 3e civ. 16-6-2011 n° 10-11.591 ; Cass. 3e civ. 2-3-2010 n° 09-13.755).

En l'espèce, le syndic ayant manqué à son obligation d’information et de diligence en ne mettant pas à l’ordre du jour des assemblées générales des travaux d’ampleur et des résolutions relatives à la remise en état des installations défectueuses, il a vu sa responsabilité engagée à hauteur de 40 %.

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DROIT DE RETRACTATION : Démarchage à domicile par l'agent immobilier (CA Colmar, Chambre civile 2, section A, 21 décembre 2017, RG n° 16/04377)

Faute d'avoir reçu les informations nécessaires et un formulaire de rétractation, le délai de rétractation devait être prorogé de 12 mois, de sorte que la dénonciation s'analyse en une rétractation.

Le 7 août 2014, Yann et Véronique, époux, ont confié à la société Sweet home conseil un mandat afin de vendre un appartement dans un immeuble situé au numéro [...]. Les mandants ont résilié le contrat le 10 novembre 2014, et ont ensuite vendu leur bien à Jérémy.

La société Sweet home conseil a fait assigner Yann et Véronique, devant le TGI de Mulhouse afin qu'ils soient condamnés à lui payer la somme de 10'000 EUR à titre de dommages et intérêts, en invoquant une stipulation du mandat et en soutenant qu'elle avait fait visiter le bien à Jérémy le 10 octobre 2014, que ses mandants en étaient informés, et qu'ils ont contracté avec un acheteur qu'elle leur avait présenté moins de douze mois après la résiliation du mandat. Yann et Véronique ont excipé de la nullité du mandat, au motif que ce contrat avait été conclu à leur domicile sans respecter les dispositions du code de la consommation, et ont contesté avoir eu connaissance de la visite du bien par Jérémy avant sa résiliation.

Par jugement du 19 juillet 2016, le TGI de Mulhouse, considérant d'une part que le mandat était entaché de nullité faute de justification de la remise d'un formulaire de rétractation, et que ses dispositions ne pouvaient donc recevoir application, et d'autre part que la société Sweet home conseil ne prouvait pas avoir informé ses mandants d'une visite du bien par Jérémy avant la résiliation du contrat, a débouté cette société de ses demandes et l'a condamnée aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 1500 EUR par application de l'article 700 CPC. Yann et Véronique ont été déboutés de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

Le 14 septembre 2016, la société Sweet home conseil a relevé appel de cette décision.

Le mandat de vente a été conclu hors établissement, au domicile des mandants, sans que l'agent immobilier ne justifie de la remise préalable d'un formulaire type de rétractation. Les mandants sont donc fondés à invoquer la nullité du mandat. L'agent immobilier est mal fondé à soutenir que les mandants auraient renoncé à leur droit de rétractation lorsqu'ils ont dénoncé le mandat. En effet, faute d'avoir reçu les informations nécessaires et un formulaire de rétractation, le délai de rétractation devait être prorogé de 12 mois, de sorte que la dénonciation s'analyse en une rétractation. L'agent immobilier ne peut donc invoquer une méconnaissance des stipulations contractuelles relatives à la résiliation pour solliciter l'application de la clause pénale.

URBANISME : Expropriation, modification du périmètre de la ZAC et conséquences (Cass. 3e civ., 21 déc. 2017, n° 16-26564)

La cour d’appel de Versailles qui relève que, la commune ayant modifié l'emprise de la ZAC, l'immeuble du demandeur en transfert de propriété et fixation du prix ne se trouve plus dans son périmètre et que les formalités de publicité ont été effectuées avant la date du jugement de première instance et retient exactement que, pas plus que sa création, la modification de la ZAC ne nécessite une modification préalable du PLU et que la preuve des formalités de publicité peut être rapportée en appel, en déduit à bon droit que la demande du propriétaire en délaissement de son immeuble doit être rejetée.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000036347266&fastReqId=697265528&fastPos=1

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PRET CONFORME A LA PROMESSE DE VENTE : Les prêts demandés doivent être ceux prévus à la promesse de vente (Cour d'appel de Versailles, Chambre 3, 21 décembre 2017, RG N° 15/07838)

Selon promesse de vente par acte authentique reçue le 22 juin 2012 par B, notaire à Pontoise, les consorts A se sont engagés à vendre à M. T et Mme C un bien immobilier situé à Vauréal, au prix net vendeur de 450'000 euro. Cette promesse de vente était souscrite sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt relais et d'un prêt à taux fixe.

Les acheteurs n'ont pas obtenu leurs prêts dans le délai sollicité et en l'absence des acquéreurs, le notaire a dressé un procès-verbal de carence le 12 novembre 2012.

Suivant exploit d'huissier du 6 février 2013, les vendeurs ont assigné les acquéreurs, ainsi que le notaire, devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins d'obtenir le paiement de la clause pénale et l'indemnisation de leur préjudice.

Les acheteurs ont saisi deux établissements bancaires de demandes de prêt mais n'ont pas demandé de prêt relais. Ils n'ont pas sollicité dans les délais convenus et pas davantage ultérieurement de prêts conformes aux stipulations de la promesse. Les acheteurs ne sont donc pas fondés à se prévaloir du refus opposé par les établissements bancaires et doivent être considérés comme ayant empêché la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt. S'ils prétendent que le prêt excédait en tout état de cause leurs possibilités financières et que c'est sans faute de leur part que la condition suspensive d'obtention du prêt a défailli, cette preuve n'est pas rapportée puisque les acheteurs ne justifient pas de leur situation financière et de leur capacité de remboursement.

La clause pénale d'un montant de 45'000 euro apparaît toutefois manifestement excessive au regard du préjudice subi par les vendeurs résultant directement des manquements des acheteurs à leurs obligations et son montant doit être ramené à la somme de 30'000 euro.

La SCP notaire B n'a commis aucune faute de nature à justifier l'appel en garantie formé par les acheteurs.

COPROPRIETE : Edification d'une véranda dans un ensemble immobilier dont partie en copropriété horizontale (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 C, 21 décembre 2017, Numéro de rôle : 16/22960)

Madame Branka X est propriétaire d'une maison d'habitation située Saint Laurent du Var sur la parcelle AO 200 contiguë à celle de la copropriété ANTIPOLIS C au sein de l'ensemble immobilier pluri-bâtiments dénommé résidence ANTIPOLIS. A ce titre, elle est membre de l'association syndicale libre ANTIPOLIS.

Invoquant l'installation par madame Branka d'une véranda sur son jardin sans autorisation administrative et en violation du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence ANTIPOLIS C a sollicité en référé la démolition de la véranda litigieuse sous astreinte. Par ordonnance en date du 12 décembre 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse a dit n'y avoir lieu à référé.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence ANTIPOLIS C a interjeté appel total de cette ordonnance le 22 décembre 2016.

Le syndicat des copropriétaires a qualité à agir en justice au regard du cahier des charges et du règlement de copropriété de l'association syndicale dont il est adhérent puisqu'il prévoit que tout copropriétaire ou syndicat de copropriétaires peut demander l'application des règles du cahier des charges à l'encontre du propriétaire défaillant.

La construction d'une véranda par un copropriétaire adhérent de l'association syndicale en violation de son cahier des charges et sans autorisation de l'association constitue un trouble manifestement illicite, peu important l'absence de poursuites pénales pour infraction aux règles d'urbanisme et l'absence d'atteinte à l'harmonie extérieure du lotissement alléguée par le copropriétaire.

COMPROMIS DE VENTE ET CONDITIONS : Au compromis de vente peut-on imposer à l'acquéreur de demander son crédit dans un délai de 10 jours ? (CA Limoges, Chambre civile, 21 décembre 2017, RG N° 16/01167)

Au compromis de vente peut-on imposer à l'acquéreur de demander son crédit dans un délai de 10 jours ? Non mais ...

Les parties ont signé le 14 août 2013 un compromis de vente par Monsieur et Madame VENDEUR. d'une maison d'habitation située à Saint Junien à Monsieur et Madame ACQUEREUR.

Ce compromis a été signé par l'intermédiaire de l'agence immobilière SAS Val de Vienne Immobilier - ORPI.

Il était prévu une condition suspensive d'obtention d'un prêt de 128'996 euro, dans un délai de 45 jours, soit au 26 septembre 2013, avec dépôt de la ou des demandes de prêt(s) dans les 10 jours de l'acte. Il était stipulé également une clause pénale de 11'600 euro.

La vente ne s'est pas réalisée avec les époux ACQUEREUR., il apparaît que Monsieur et Madame VENDEUR ont vendu ensuite le bien à des tiers en janvier 2014.

Les vendeurs, faisant valoir que la non réalisation de la vente avec Monsieur et Madame ACQUEREUR. était imputable à ceux-ci, ont engagé une action en indemnisation.

Pour la cour d'appel saisie, le non-respect du délai de 10 jours prévu par le compromis pour solliciter un crédit n'a pas à s'appliquer et son éventuel non-respect ne saurait fonder une demande indemnitaire du vendeur,cette stipulation imposant à l'acquéreur des exigences non prévues par l'artt. L. 312-16 du Code de la consommation.

Toutefois, il n'en demeure pas moins que le candidat acquéreur ne justifie pas avoir déposé une demande de prêt conforme au compromis dans le délai minimum prévu pour l'obtention du crédit. Le seul courriel produit avait pour objet une simulation, est d'une date bien antérieure au compromis. En outre, ce document ne précise pas, à part le montant, les caractéristiques du prêt. Il n'est pas non plus justifié des pièces transmises. S'il est incontestable que le candidat acquéreur a réalisé des démarches préalables pour une étude de financement, ceci ne saurait s'assimiler au dépôt d'une demande de prêt conforme au compromis. De plus, alors qu'il est généralement assez aisément obtenu des banques une attestation indiquant que tel acquéreur leur a bien transmis une demande de prêt avec ses caractéristiques générales, les courriers bancaires produits sont insuffisamment significatifs, notamment en ce qu'il ne précise pas la date de la demande de prêt.

Les conditions d'application de la clause pénale sont donc réunies. Il apparaît que le bien a été vendu environs deux mois suivant la date prévue pour la réitération, de sorte que la durée de l'immobilisation du bien était limitée. Par conséquent, le montant de la clause pénale de 11'600 euro est manifestement excessif et doit être modéré pour être ramené à la somme de 5'000 euro.

RESPONSABILITE EN CAS D'OPERATION IMMOBILIERE : Responsabilité du notaire en matière de fiscalité de l’opération immobilière (Cass. 1re civ., 20 déc. 2017, n° 16-13073)

Une SCI acquiert un terrain à bâtir afin de réaliser une opération immobilière qu'elle déclare soumettre à la TVA, d'abord, en qualité de redevable légal de cette taxe, puis, par une déclaration rectificative du 31 janvier 2008, consécutive à sa transformation en société à responsabilité limitée, en qualité de redevable habituel. Après avoir loti ce terrain, cette société cède les cinq premiers lots en vertu d'actes authentiques qui mentionnent, au titre des déclarations fiscales, que ces mutations entrent dans le champ d'application des droits d'enregistrement conformément à l'article 257, 7°, 1, a, alinéa 3, du Code général des impôts, comme étant effectuées au profit d'une personne physique, en vue de la construction d'un immeuble destiné à l'usage d'habitation. L'administration fiscale, estimant que le vendeur exerce une activité habituelle de lotisseur et relève, par sa structure juridique, de l'impôt sur les sociétés, lui notifie une proposition de rectification au titre de la TVA sur la marge, qui conduit au recouvrement d'une somme de 47 479 euros. Reprochant au notaire, notamment, d'avoir manqué à son devoir d'information et de conseil sur le régime fiscal applicable à ces opérations, le vendeur l'assigne en responsabilité et indemnisation du préjudice ayant résulté pour lui de l'impossibilité de répercuter financièrement cette taxe sur les prix de vente des terrains.

La cour d'appel de Nîmes exclut toute défaillance du notaire à son obligation d'information sur la fiscalité des ventes, retient que les déclarations fiscales, aux termes desquelles ces mutations entrent dans le champ d'application des droits d'enregistrement, correspondent strictement à celles qu'il devait mentionner, en considération de la législation applicable à leur date et que le vendeur ne peut tirer argument de la différence de régime fiscal déclaré dans une promesse de vente ultérieure, régie par la loi du 9 mars 2010 qui, modifiant les dispositions de l'article 257 du Code général des impôts, a assujetti à la TVA des opérations qui n'y étaient pas antérieurement soumises, telles que celles portant sur l'acquisition de terrains par des personnes physiques en vue de la construction d'immeubles par elles affectés à un usage d'habitation.

L'arrêt est cassé par la première chambre civile de la Cour de cassation qui énonce que l'exclusion prévue par l'article 257, 7°, 1, a, alinéa 3, du Code général des impôts n'avait pas pour effet d'exonérer de TVA les ventes de terrains à bâtir consenties par un lotisseur à un particulier en vue d'y construire un immeuble à usage d'habitation, mais seulement, en application des dispositions subsidiaires du 6° de ce texte, de les soumettre au régime de taxation sur la marge, dans les conditions prévues par l'article 268 du même code.

Par ailleurs, le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l'acte auquel il prête son concours.
La cour d’appel qui énonce encore que le notaire n'est pas comptable des manquements déclaratifs du vendeur qui, en sa qualité d'assujetti à la TVA, se devait de remplir ses déclarations CA3, alors que ces manquements déclaratifs étaient consécutifs à une information incomplète délivrée par le notaire sur la fiscalité des mutations en cause viole l'article 1382, devenu 1240 du Code civil.

Texte intégral de l'arrêt : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000036344276&fastReqId=2105382779&fastPos=1

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EXPROPRIATION : L'indemnité de dépossession ne peut prendre en compte la vocation future de la parcelle (CA Versailles, Chambre des expropriations 4, 19 décembre 2017, RG N° 15/07139)

Par convention publique du 9 mars 2005, la commune de Genevilliers a confié à la Semag, l'aménagement du secteur délimité par l'[...] au nord, la [...] à l'est, la [...] au sud et la ligne ferroviaire du RER C à l'ouest.

Par arrêté préfectoral du 22 février 2010, cette opération d'aménagement a été déclarée d'utilité publique et par ordonnance du TGI de Nanterre du du 15 septembre 2010 , la parcelle cadastrée section L n°195 située [...], propriété de la SCI [...], a été déclarée expropriée pour cause d'utilité publique au profit de la Semag.

Faute d'accord entre les parties sur le montant de l'indemnité de dépossession due, la Semag a saisi le tribunal en fixation de cette indemnité, en offrant une valeur de 180 EUR le mètre carré.

En application de l'art. L. 322-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, il est jugé de longue date que l'évaluation de l'indemnité de dépossession ne peut prendre en compte la vocation future de la parcelle ; en conséquence, il est exclu en l'espèce de déduire de l'indemnité de dépossession due à la SCI expropriée le surcoût qu'entraînera pour l'expropriante, la dépollution du terrain exproprié, pour l'aménager conformément à ses projets. L'obligation de dépollution de la parcelle qui pèse sur l'exploitant aux termes de l'article L. 512-6-1 du Code de l'environnement en cas de mise à l'arrêt définitive d'une installation classée, ne peut justifier, dans les rapports entre l'expropriant et l'exproprié, de faire supporter à l'exproprié le coût de la dépollution totale du terrain rendue nécessaire par le projet de l'expropriant.

Spécialement, la parcelle litigieuse est un terrain de 8'664 mètres carrés situé dans une zone industrielle de Gennevilliers proche d'une gare du RER C, sur lequel se trouvent plusieurs bâtiments préfabriqués installés par le locataire et un ancien atelier de réparation automobile (avec fosse) appartenant à la SCI ; ce terrain, situé en zone UEa du PLU de Gennevilliers, est à usage de fourrière automobile et est donné à bail à la société nouvelle centrale de dépannage remorquage. La valeur finale unitaire du terrain doit être minorée dès lors qu'il est établi que le terrain est pollué. Il y a donc lieu d'appliquer un abattement de 20 % pour pollution. Une indemnité totale d'un montant de 1'897'063 EUR sera allouée à l'expropriée.

CERTIFICAT D'URBANISME : Un certificat d'urbanisme négatif confère-t-il des droits à son demandeur ? (CE. 18 décembre 2017, req. n°380.438)

Au regard de la finalité de l'article L.410-1 du Code de l'urbanisme, un certificat d'urbanisme, quel que soit son contenu, et partant même s'il est négatif, confère un droit à voir sa demande de permis de construire déposée durant les dix-huit mois qui suivent, examinée au regard des dispositions d'urbanisme applicables à la date de ce certificat.

Par ailleurs, et dès lors qu'à la date du certificat les conditions requises pour qu'un sursis à statuer sur la demande étaient réunies, l'entrée en vigueur du PLU pendant le délai du validité du certificat a pour effet de de soumettre la demande aux dispositions issues du nouveau plan.

Aux termes de cet arrêt, le Conseil d'Etat retient les motifs suivants :

"2. Considérant qu'aux termes de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme : " Le certificat d'urbanisme, en fonction de la demande présentée : / a) Indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain ; / b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. / Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. / Lorsque le projet est soumis à avis ou accord d'un service de l'État, les certificats d'urbanisme le mentionnent expressément. Il en est de même lorsqu'un sursis à statuer serait opposable à une déclaration préalable ou à une demande de permis. / Le certificat d'urbanisme est délivré dans les formes, conditions et délais déterminés par décret en Conseil d'État par l'autorité compétente mentionnée au a et au b de l'article L. 422-1 du présent code. " ; que l'article R. 410-12 du même code dispose : " À défaut de notification d'un certificat d'urbanisme dans le délai fixé par les articles R. 410-9 et R. 410-10, le silence gardé par l'autorité compétente vaut délivrance d'un certificat d'urbanisme tacite. Celui-ci a exclusivement les effets prévus par le quatrième alinéa de l'article L. 410-1, y compris si la demande portait sur les éléments mentionnés au b de cet article. " ;

3. Considérant que les dispositions de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme ont pour effet de garantir à la personne à laquelle a été délivré un certificat d'urbanisme, quel que soit son contenu, un droit à voir sa demande de permis de construire déposée durant les dix-huit mois qui suivent, examinée au regard des dispositions d'urbanisme applicables à la date de ce certificat, à la seule exception de celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique ; que, par suite, en jugeant que " les certificats d'urbanisme négatifs ne confèrent aucun droit à leur titulaire ", la cour a entaché son arrêt d'erreur de droit ; qu'ainsi, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, M. et Mme B...sont fondés à demander l'annulation de l'arrêt qu'ils attaquent ;

(...)

7. Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article L. 111-7 du code de l'urbanisme, alors en vigueur et repris en substance à l'article L. 424-1 du même code : " Il peut être sursis à statuer sur toute demande d'autorisation concernant des travaux, constructions ou installations dans les cas prévus par les articles L. 111-9 et L. 111-10 du présent titre, ainsi que par les articles L. 123-6 (dernier alinéa), L. 311-2 et L. 313-2 (alinéa 2) du présent code et par l'article L. 331-6 du code de l'environnement. " ; qu'aux termes du dernier alinéa de l'article L. 123-6 du même code, dans sa rédaction applicable au litige : " A compter de la publication de la délibération prescrivant l'élaboration d'un plan local d'urbanisme, l'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l'article L. 111-8, sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan. " ;

8. Considérant qu'il résulte de la combinaison des articles L. 111-7, L. 123-6 et L. 410-1 du code de l'urbanisme que tout certificat d'urbanisme délivré sur le fondement de l'article L. 410-1 a pour effet de garantir à son titulaire un droit à voir toute demande d'autorisation ou de déclaration préalable déposée dans le délai indiqué examinée au regard des règles d'urbanisme applicables à la date de la délivrance du certificat ; que figure cependant parmi ces règles la possibilité de se voir opposer un sursis à statuer à une déclaration préalable ou à une demande de permis, lorsqu'est remplie, à la date de délivrance du certificat, l'une des conditions énumérées à l'article L. 111-7 du code de l'urbanisme ; qu'une telle possibilité vise à permettre à l'autorité administrative de ne pas délivrer des autorisations pour des travaux, constructions ou installations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan local d'urbanisme ; que, lorsque le plan en cours d'élaboration et qui aurait justifié, à la date de délivrance du certificat d'urbanisme, que soit opposé un sursis à une demande de permis ou à une déclaration préalable, entre en vigueur dans le délai du certificat, les dispositions issues du nouveau plan sont applicables à la demande de permis de construire ou à la déclaration préalable ;

9. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier qu'eu égard au degré d'avancement, à la date de délivrance du certificat d'urbanisme délivré à M. et MmeB..., du projet de modification du plan local d'urbanisme qui faisait état de la création, sur le terrain d'assiette du projet, d'un emplacement réservé, le maire pouvait légalement leur opposer, dès cette date, un sursis à statuer pour une demande de permis de construire portant sur la parcelle en cause ; que, par suite, M. et Mme B...ne sont pas fondés à soutenir, alors même que leur demande de permis de construire a été présentée dans le délai prévu à l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme, que seules seraient applicables à cette demande les dispositions du plan local d'urbanisme en vigueur à la date de délivrance du certificat d'urbanisme qu'ils ont sollicité et ne prévoyant pas d'emplacement réservé sur leur parcelle ;

10. Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors applicable : " (...) Les plans locaux d'urbanisme comportent un règlement qui fixe, en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durable, les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols permettant d'atteindre les objectifs mentionnés à l'article L. 121-1, qui peuvent notamment comporter l'interdiction de construire, délimitent les zones urbaines ou à urbaniser et les zones naturelles ou agricoles et forestières à protéger et définissent, en fonction des circonstances locales, les règles concernant l'implantation des constructions. / A ce titre, ils peuvent : / (...) 8° Fixer les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d'intérêt général ainsi qu'aux espaces verts. (...) " ;

11. Considérant que la création d'un emplacement réservé n° 7 sur la parcelle des requérants est destinée à la réalisation d'une aire de stationnement assurant la desserte de la " plaine des jeux " qui accueille un centre de loisirs et diverses manifestations ; qu'elle se justifie par la nécessité d'améliorer l'accès des véhicules de particuliers et la sécurité des passagers des véhicules de transport en commun ; que dès lors, la création de cet emplacement réservé n'est pas entachée d'erreur manifeste d'appréciation ; que le détournement de pouvoir allégué n'est pas davantage établi ; que, par suite, le moyen tiré par voie d'exception de l'illégalité des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme prévoyant l'emplacement réservé n° 7 doit être écarté".

Texte intégral de l'arrêt : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000036233084&fastReqId=1390866978&fastPos=1

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VENTE D'IMMEUBLE : Le devoir de loyauté du vendeur d'immeuble (CA Orléans, Chambre civile, 18 décembre 2017, RG N° 16/01462)

Didier a acquis de Christian une maison d'habitation avec terrain située [...] au prix de 181.000 euros.

Le compromis de vente a été signé le 14 juin 2010 par l'intermédiaire de la SARL SMP, agent immobilier, exerçant sous l'enseigne Agence de l'ECLUSE et l'acte authentique de vente a été régularisé le 1er octobre 2010 devant Eric L, notaire associé d'une SCP.

Se plaignant de l'apparition de fissures importantes affectant l'immeuble vendu, l'acquéreur a fait assigner son vendeu, le 12 décembre 2011, devant le TGI de Montargis, aux fins de voir prononcer l'annulation de la vente pour dol et subsidiairement, pour vices cachés. Une expertise a été ordonnée et le rapport d'expertise a été déposé le 25 janvier 2013.

En matière de vente d'immeuble, le vendeur, en vertu de son devoir de loyauté, est tenu de communiquer à l'acquéreur toutes les informations en sa possession et susceptibles d'influer sur le consentement de son cocontractant.

L'expertise diligentée ensuite de la constatation par l'acquéreur de nombreuses fissures intérieures et extérieures affectant l'ensemble du pavillon, a révélé que celui-ci était situé dans le périmètre d'une zone qui avait été concernée par des mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse, qu'un arrêté de catastrophe naturelle avait été pris par le préfet et que le vendeur avait bénéficié d'une indemnité à ce titre.

Le vendeur a omis de porter à la connaissance de l'acquéreur, lors de la conclusion de la vente, l'existence d'un épisode de sécheresse dont il avait nécessairement connaissance. Le dol existait dès la signature du compromis même si sa manifestation concrète est postérieure. Le silence fautif du vendeur sur l'existence d'un précédent sinistre "sécheresse" a vicié le consentement de l'acquéreur sur un élément déterminant et l'a conduit à contracter à des conditions qu'il n'aurait pas acceptées s'il avait eu connaissance, même au dernier moment, de cette information.

Le comportement du vendeur est constitutif d'une réticence dolosive au sens de l'art. 1116 du Code civil, dans sa rédaction applicable à la date du contrat, ce qui justifie l'annulation de la vente.

CONSTRUCTION : L'architecte est responsable du surcoût de la construction (CA Colmar, Chambre civile 2, section A, 15 décembre 2017, RG 15/03894)

Par compromis de vente du 6 août 2010, les époux P ont fait l'acquisition, sous condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire, d'un terrain situé à Chabottes, avec la précision qu'il était situé dans le périmètre d'un plan de prévention des risques naturels suivants: 'mouvements de terrain, inondation'.

Par contrat d'architecte signé le 8 octobre 2010, ils ont confié à la SARL Natura concept la mission de maîtrise d'oeuvre suivante concernant cet immeuble: études préliminaires, avant-projet sommaire, avant-projet définitif, dossier de demande de permis de construire et études d'exécution ; le montant des travaux était estimé à la somme de 202'500,74 euros TTC (outre 10'003,54 euros d'honoraires), pour une enveloppe financière de 212'503,53 euros TTC.

Suivant attestation du 12 novembre 2010, la société Natura concept a certifié qu'une étude géotechnique avait été réalisée par le bureau d'études Tethys et qu'elle était bien prise en compte pour la réalisation du projet de M. et Mme P.

Après obtention du permis de construire par arrêté du 3 février 2011 et signature de l'acte authentique de vente du terrain le 21 février suivant, les époux P.ont confié le 21 juin 2011 à un autre architecte, M. Pascal D, une mission de maîtrise d'oeuvre comprenant la consultation des entreprises, la mise au point des marchés de travaux, le visa des études d'exécution, la direction de l'exécution des contrats de travaux, ainsi que l'assistance aux opérations de réception des travaux et le dossier des ouvrages exécutés. A la signature du contrat, M. D a estimé le montant des travaux à réaliser à 280'000 euros TTC.

Le 11 septembre 2012, les époux P ont assigné la société Natura concept aux fins d'obtenir réparation de leur préjudice résultant d'un dépassement du coût prévisionnel des travaux ; ils sollicitaient la somme de 155'499,09 euros à titre de dommages et intérêts.

L'architecte engage sa responsabilité contractuelle envers le maître d'ouvrage en raison du surcoût de la construction. L'indication de prix donnée par l'architecte s'est trouvée dépassée en raison du défaut de prise en compte des contraintes de sol. Or l'architecte ne pouvait ignorer que le terrain était situé dans le périmètre d'un plan de prévention des risques naturels au regard des risques de mouvements de terrain et d'inondation, mentionnés dans le compromis de vente. Par conséquent, l'évaluation du coût prévisionnel aurait dû être réalisée suite à une étude du sol, ou être à tout le moins assortie de réserves relatives au risque de surcoût à ce titre. Le manquement est d'autant plus patent qu'une étude géotechnique avait été réalisée en vue de la réalisation du projet.

Le préjudice du maître d'ouvrage consiste dans le surcoût lié à l'adaptation de la construction aux contraintes du sol (8'358 euros) et au fait qu'il a été induit en erreur sur le coût final de la construction.

En revanche, l'architecte ne saurait être tenu à hauteur du surcoût total de la construction, dans la mesure où il n'a souscrit aucun engagement ferme sur le coût final de la construction, objet d'une simple évaluation sommaire. De même, l'architecte ne saurait voir mettre à sa charge la totalité des intérêts et frais d'assurance liés à la nécessité de recourir à un emprunt pour financer le surcoût de la construction.

Le préjudice du maître d'ouvrage doit ainsi être évalué à la somme de 15'000 euros.

DESORDRES OU MALFACONS : Vente d'une maison atteinte de fissures anciennes (cass., civ. 3ème n° 1293 du 14 décembre 2017, pourvoi n° 16-24.170)

Par acte authentique du 20 juillet 2007, dressé par M. Z, notaire membre de la société civile professionnelle A (le notaire), M. X (le vendeur) a vendu, au prix de 98'000 euro, par l’intermédiaire de la société Marc immobilier (l’agent immobilier), à M. et Mme Y (les acquéreurs) une maison d’habitation atteinte de fissures anciennes ; un jugement irrévocable du 25 septembre 1997 avait admis le principe de sa démolition et de sa reconstruction en raison des désordres compromettant la solidité de l’immeuble et du refus de délivrance du certificat de conformité ; se plaignant de l’apparition de nouvelles fissures et de déformations du gros oeuvre, les acquéreurs ont, après expertise, assigné en garantie des vices cachés le vendeur et le notaire ; celui-ci a appelé en garantie l’agent immobilier ; le vendeur a appelé en garantie M. B, l’entrepreneur à qui il avait confié, en septembre 2003, des travaux de reprises.

Le notaire a fait grief à l’arrêt d'appel de déclarer l’action des acquéreurs bien fondée à son encontre et de le condamner à supporter 10 % des sommes mises à la charge du vendeur.

Mais ayant constaté que le notaire avait omis de joindre à l’acte de vente le jugement du 25 septembre 1997, qui devait permettre aux acquéreurs de prendre connaissance de l’ampleur réelle du sinistre telle que relevée par l’expert et des préconisations de démolition et de reconstruction retenues pour y remédier, la cour d’appel, qui a répondu aux conclusions prétendument délaissées, a pu retenir la responsabilité du notaire dans une proportion qu’elle a souverainement appréciée.

De son côté l'agent immobilier a fait grief à l’arrêt d'appel de déclarer l’action des acquéreurs bien fondée à son encontre et de le condamner à supporter 10 % des sommes mises à la charge du vendeur.

Mais ayant retenu que l’agent immobilier avait seulement mentionné dans la promesse de vente que les acquéreurs avaient pris connaissance du sinistre résolu relatif à des fissures et que le dossier avait été clôturé sans solliciter du vendeur plus d’information et de justificatif et sans effectuer plus de recherches, la cour d’appel a pu déduire, de ces seuls motifs, que l’agent immobilier avait failli à ses obligations et que sa responsabilité devait être retenue dans une proportion qu’elle a souverainement appréciée.

URBANISME : Servitudes d’urbanisme et fixation du prix des parcelles préemptées (Cass. 3ème civ., 14 déc. 2017, n° 16-20150)

Un établissement foncier exerce le droit de préemption urbain sur des parcelles situées dans une ZAD et qui ont fait l’objet d’une déclaration d’intention d’aliéner par la SCI propriétaire. Faute d’accord, l’établissement préempteur saisit le juge de l’expropriation en en fixation du prix d’acquisition.

Le juge de l’expropriation, qui est compétent pour déterminer, en fonction des indications figurant dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner, si l’organisme qui exerce son droit de préemption est tenu, en ce qu’il est substitué à l’acquéreur, de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire immobilier, ne l’est pas pour réduire ou supprimer cette rémunération en considération des fautes que celui-ci aurait commises dans l’exécution de sa mission. La cour d’appel de Pau qui relève, à bon droit, que tant le principe même de la rémunération que son montant et son imputation au vendeur ou à l’acquéreur est le résultat de négociations ayant abouti à un contrat avec un agent immobilier qui n’est pas dans la cause, en déduit exactement que le juge de l’expropriation, juridiction d’exception, est incompétent pour statuer sur la demande.

Mais un autre moyen va entraîner la cassation de l'arrêt pour défaut de base légale au regard des articles L. 213-4 du Code de l’urbanisme, et L. 322-4 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

La cour d'appel, pour fixer la valeur des parcelles préemptées en fonction de la valeur moyenne résultant de trois termes de comparaison directe, constitués par trois ventes intervenues précédemment, retient que les prix contractuellement arrêtés dans les actes authentiques de vente sont exclusifs d’abattements pour servitudes, notamment d’urbanisme, lesquelles doivent obligatoirement être précisées par l’officier ministériel dans l’acte, que le prix perçu par le vendeur est un prix net qui ne subit aucune diminution dès lors qu’il a été consenti et qu’il n’y a donc pas lieu de distinguer entre le zonage UAd et UAg qui introduit une différence de hauteur de construction, obligatoirement prise en compte dans l’élaboration du prix de vente des terrains, et que, par conséquent, la méthode de comparaison directe des valeurs de parcelles situées dans le même périmètre a pour corollaire de déterminer des valeurs de prix représentant le montant net de ce qui revient au vendeur.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation juge que ces motifs sont impropres à justifier en quoi les termes de comparaison retenus, qui concernent des parcelles situées en zone UAg, constituent des éléments de comparaison adaptés à l’évaluation des parcelles expropriées, situées en zone UAd, soumise à des règles d’urbanisme plus contraignantes. La cour d'appel aurait dû rechercher, comme il le lui était demandé, si une moins-value devait être pratiquée en raison de l’occupation des lieux.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1279_14_38238.html

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CONSTRUCTIBILITE EN ZONE AGRICOLE : Un centre équestre (Rép. min. n° 01547 ; J.O. Sénat 14 décembre 2017, p. 4499)

Seules peuvent être autorisées les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole et forestière ou nécessaires à des équipements collectifs ou à des services publics, dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière dans l'unité foncière où elles sont implantées, et qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages (C. urb., art. L. 151-11 et R. 151-23).

En ce qui concerne plus particulièrement l'hébergement des animaux dans les zones agricoles, et notamment des chevaux, les constructions sont considérées comme agricoles en fonction de leur destination et non en fonction de la qualité ou de la profession du pétitionnaire (Rép. min. n° 00598 : JO Sénat 23 août 2007, p. 1465). 

Le Conseil d'État a considéré que la construction d'une grange, composée de boxes à chevaux, pouvait être regardée comme une construction à usage agricole au sens des dispositions du PLU, eu égard aux activités d'élevage et d'étalonnage exercées (CE, 24 juill. 2009, cne Boeschepe, n° 311337). 

En revanche, un particulier, amateur d'équitation à titre de loisirs personnels, ne peut obtenir une autorisation d'urbanisme lui permettant la construction d'abris à chevaux dans une zone classée agricole d'un PLU, ces abris ne pouvant être considérés comme des constructions nécessaires à l'exploitation agricole.

Toutefois, depuis la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2012 portant engagement national pour l'environnement, la commune peut, en vertu de l'article L. 151-13 du Code de l'urbanisme, délimiter dans le règlement du PLU, au sein des zones agricoles, naturelles ou forestières, des secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées (STECAL) dans lesquels des constructions peuvent être autorisées, à la condition qu'elles ne portent atteinte ni à la préservation des sols agricoles et forestiers ni à la sauvegarde des sites, des milieux naturels et des paysages (...).

RESOLUTION DE VENTE IMMOBILIERE : Le point de départ de l'action en nullité de vente pour vice du consentement (Cour d'appel de Paris, pôle 4 - chambre 1, 8 décembre 2017, N° de RG: 16/05276)

Le point de départ de l'action en nullité de vente pour vice du consentement engagée par M. Gilles X, acquéreur, ne part pas de l'entrée en vigueur de la loi 18 juin 2008 réformant les délais de prescription mais du jour de la signature de l'acte de vente, étant observé que le délai d'action antérieur comme postérieur à cette loi était et reste de cinq et non de trente années, étant encore observé que, lors de la signature de l'acte de vente, l'acquéreur avait toute latitude de se renseigner sur la valeur vénale du bien qu'il achetait, de sorte qu'il n'est pas fondé à prétendre qu'il ne se serait aperçu de son erreur sur le prix que lorsque il a voulu revendre son bien.

Il importe peu que M. Y, conseil, ait été ou non mandaté par une société AB Conseils lorsqu'il a démarché M. Gilles X, dès lors que l'action est prescrite contre ce dernier comme contre le vendeur

Enfin, s'agissant du prétendu démarchage irrégulier motivant la demande de nullité du contrat préliminaire, il suffit de constater que la signature par M. Gilles X, acquéreur, de l'acte authentique de vente sans réserve vaut renonciation à se prévaloir de l'irrégularité du contrat de réservation (contrat préliminaire), peu important qur l'acquéreur n'ait pas eu connaissance de la nullité dudit contrat pour démarchage irrégulier au moment où il a signé l'acte authentique, en raison de l'autonomie de ces contrats ; en effet, le contrat préliminaire de réservation, contrat facultatif et sui generis par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble, ne constitue nullement un préliminaire obligé à la signature d'une vente en l'état futur d'achèvement, d'où il suit que bien qu'ayant signé ce contrat préliminaire de réservation, l'acquéreur n'a nulle obligation d'acquérir.

VENTE IMMOBILIERE ET VICES CACHES : Les vendeurs ne pouvaient que connaître l'existence d'un vice caché (CA Paris, pôle 4 - chambre 1, 8 décembre 2017, N° de RG: 15/23193)

Les acquéreurs se plaignant d'engorgements à répétition, l'expert judiciaire, qui avait constaté, en soulevant le tampon du regard extérieur, que de l'eau et des matières solides y stagnaient, que le départ de la canalisation aval semblait en surélévation par rapport au fond du regard et que l'écoulement de l'eau après tirage d'une chasse d'eau paraissait lent, a fait procéder à une inspection télévisée du réseau "eaux usées". Cette inspection a révélé que ce réseau était affecté de nombreuses défectuosités, notamment de contrepentes, à l'origine des désordres. Il s'agit donc de vices cachés antérieurs à la vente, ce que les appelants ne contestent plus. 

Les époux vendeurs se sont prévalu de la clause d'exonération des vices cachés incluse dans l'acte du 21 décembre 2009, affirmant n'avoir pas eu connaissance de ces vices, n'ayant jamais subi les désordres dont les acquéreurs ont souffert. 

Mais, c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a dit qu'en raison de la fréquence de ces désordres et de la rapidité de leur apparition après l'emménagement des acquéreurs, les  vendeurs avaient connaissance des vices au moment de la vente. Il sera ajouté que, nonobstant les attestations versées aux débats, il ressort du rapport de l'expert judiciaire que les engorgements sont dus aux défauts structurels d'une partie du réseau des eaux usées affecté de contrepentes faisant obstacle à un écoulement normal, de sorte qu'il n'est pas possible que les vendeurs, qui ont habité la maison avec un enfant depuis 2003, n'aient pas eu connaissance des dysfonctionnements, le curage naturel du réseau par les eaux pluviales, qui se déversaient jusqu'à peu avant la vente dans le réseau des eaux usées, n'ayant pu dissimuler les vices aux occupants du bien en raison de l'intermittence de ce phénomène.

En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a dit que la garantie des vices cachés étaient due par les époux vendeurs aux acquéreurs.

ASL : Adhésion écrite à l'ASL par la signature de l'acte d'acquisition (Cour de cassation, chambre civile 3, 7 décembre 2017, N° de pourvoi: 16-23.960, rejet, inédit)

M. X et Mme Y, propriétaires d'une maison située dans le périmètre de l'association syndicale libre du domaine de Santeny (l'ASL), ont sollicité l'annulation de cette association. 

Ils ont fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter leur demande.

Mais, d'une part, ayant relevé que les statuts de l'ASL prévoyaient que celle-ci existerait à compter du jour où il y aurait deux propriétaires divis de l'ensemble immobilier, que le consentement exigé par l'article 5 de la loi de 1865 pour adhérer à l'association résulterait exclusivement de l'acquisition par toute personne physique ou morale de toute fraction de la propriété immobilière, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que chaque acquéreur de lots avait donné son consentement écrit à son adhésion à l'ASL et en a exactement déduit que les deux premiers propriétaires divis avaient valablement consenti à la création de l'association syndicale libre.

D'autre part, ayant relevé que l'acte d'acquisition de M. X faisait état de la création de l'ASL, du dépôt des statuts et rappelait que l'acquéreur devenait membre de l'ASL par le seul fait de son acquisition et que l'acte d'acquisition de M. X et celui de Mme Y ne comprenaient pas de parties communes faisant l'objet d'une propriété indivise entre les propriétaires du domaine et renvoyaient aux statuts de l'ASL à laquelle ils adhéraient par leur acquisition, la cour d'appel a souverainement retenu que M. X et Mme Y avaient été informés de leurs droits et du statut juridique de leur bien et qu'aucun dol n'était établi.

PROMESSE DE VENTE : Le débiteur qui consent une promesse de vente sur un immeuble ne peut invoquer son indisponibilité (Cass. 2e civ. 7-12-2017 n° 16-21.356 F-PB)

Le débiteur qui consent une promesse de vente après la délivrance d'un commandement de payer valant saisie immobilière ne peut pas se prévaloir des effets de l'indisponibilité du bien prévue à l'article L 321-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Un débiteur reçoit un commandement de payer valant saisie immobilière, puis il consent deux promesses de vente. La saisie est finalement radiée. Le bénéficiaire des promesses en sollicite la réitération, à laquelle le promettant s’oppose, en invoquant l’indisponibilité que produit l’acte de saisie (C. exécution art. L 321-2).

La cour d’appel rejette son argumentation : elle déclare la vente parfaite et condamne le promettant au paiement de différentes sommes correspondant aux loyers perçus après la date de la vente.

La Cour de cassation confirme. Le promettant ne peut pas se retrancher derrière l’indisponibilité de l’immeuble objet de la saisie immobilière dès lors qu’il avait lui-même contrarié cette saisie en consentant les promesses litigieuses.

La solution est de bon sens. Le propriétaire qui a consenti une promesse ne peut se dédire en invoquant l’acte de saisie qui aurait dû l’empêcher de conclure ce contrat.

D’un point de vue technique, elle se justifie par la combinaison des articles L 321-2 et L 321-5 du Code des procédures civiles d’exécution. Certes, le premier de ces textes précise sans nuance que « L'acte de saisie rend l'immeuble indisponible et restreint les droits de jouissance et d'administration du saisi. Celui-ci ne peut ni aliéner le bien ni le grever de droits réels sous réserve des dispositions de l'article L 322-1 ». Mais pour en restreindre la portée, la Cour de cassation prend appui sur l’article L 321-5 qui prévoit que « les aliénations non publiées ou publiées postérieurement et qui n'ont pas été faites dans les conditions prévues à l'article L 322-1 sont inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur » - sauf consignation d’une somme suffisante. Elle en déduit que le débiteur exposé à la saisie ne pouvait se prévaloir de l’indisponibilité du bien pour échapper aux promesses.

Deux idées dans le raisonnement de la Cour. La première est que le débiteur n’est pas fondé à invoquer l’indisponibilité à laquelle il a lui-même porté atteinte pour échapper aux effets de la convention qu’il a conclue : sa prétention est contraire à l’exigence de bonne foi et au principe d’interdiction de se contredire au détriment d’autrui. La seconde est que l’indisponibilité de l’article L 321-2 ne vise à protéger que le créancier, voire l’acquéreur du bien à l’issue de la procédure, et non le débiteur : on ne peut se prévaloir d’une règle protectrice des seuls intérêts d’autrui.

On pourra rapprocher de la solution retenue celle déjà posée par la loi concernant les baux, qui sont également inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur (C. exécution art. L 321-4) : le débiteur ne pourrait lui-même en invoquer l’inefficacité à l’égard du preneur avec qui il aurait contracté.

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BAIL D'HABITATION : L'indécence du logement doit exister au moment de la conclusion du bail (Cour d'appel de Rouen, Chambre de proximité, 7 décembre 2017, RG N° 16/06198)

Par acte sous seing privé du 1er mars 2013, la SCI Grand B. a consenti à Mme Nathalie un bail d'habitation sur un logement situé [...], à compter du 15 février 2013 moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 380 euros.

La mairie à laquelle Nathalie s'était adressée a envoyé deux courriers les 21 avril et 6 juillet 2015 à la SCI Grand B, le second étant une mise en demeure, afin que divers travaux pour remédier à l'état d'insalubrité soient entrepris.

Nathalie a quitté le logement le 2 août 2015.

Par acte du 28 septembre 2015, elle a fait assigner la SCI Grand B en paiement de la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et des dépens. A l'audience, elle a en outre sollicité la somme de 800 euros sur le fondement de 700 CPC.

Le bailleur (la SCI) a manqué à son obligation de délivrer un logement décent, prévue par l'art. 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et par l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. L'insalubrité du logement a été constatée par le service hygiène et salubrité de la commune. Par deux courriers envoyés au bailleur, ce service a dénoncé plusieurs désordres (logement dépourvu de ventilation, absence de chauffage dans la chambre et la salle de bains, mauvais fonctionnement des fenêtres du salon et de la chambre, dangerosité de l'escalier d'accès au logement et apparition d'importantes fissures sur les murs du salon).

Il est établi que seuls le dysfonctionnement des fenêtres et les fissures sont apparus en cours de bail, tous les autres désordres étant présents lors de la conclusion du bail.

Le bailleur doit donc réparer le préjudice subi par la locataire.

Compte tenu de l'aggravation des désordres en cours de bail, le préjudice doit être évalué à 100 euros par mois pendant 22 mois, puis à 150 euro par mois pour les six derniers mois d'exécution du bail. Les dommages et intérêts dus par le bailleur sont donc fixés à 3'100 euros.

AGENT IMMOBILIER : La Cour de cassation explique aux acquéreurs comment évincer l'agent immobilier (Cour de cassation, Chambre civile 1, 6 décembre 2017, N° pourvoi 16-15.249, rejet, inédit)

Les propriétaires d'une maison ont confié, le 13 novembre 2009, à un agent immobilier un mandat non exclusif de vendre leur maison au prix de 175'000 euro, comprenant la rémunération de l'agent immobilier, d'un montant de 10'000 euro, à la charge des mandants, lesquels s'interdisaient, jusqu'au douzième mois suivant l'expiration de ce mandat, de traiter directement avec un acquéreur présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui, sous peine d'avoir à verser à celui-ci, à titre de clause pénale, une indemnité compensatrice égale au montant de la rémunération convenue.

Le 27 janvier 2010, l'agent immobilier a présenté le bien à deux personnes qui ont immédiatement émis une offre d'achat écrite, d'un montant de 140'000 euro, rémunération de l'agent immobilier comprise. Les mandants, informés de cette offre, l'ont refusée, puis ont avisé l'agent immobilier qu'ils avaient vendu directement leur immeuble, selon un acte sous seing privé du 5 février 2010.

Constatant que cette vente avait été consentie aux personnes à qui il avait fait visiter le bien, l'agent immobilier, reprochant aux parties de l'avoir évincé de la transaction pour éluder sa rémunération, a assigné, d'une part, ses mandants en paiement de la clause pénale, et, d'autre part, les acquéreurs, en paiement de la même somme à titre de dommages-intérêts.

C'est en vain que l'agent immobilier fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande formée contre les acquéreurs.

Après avoir retenu qu'aucune faute ne peut être imputée aux mandants qui ignoraient, lorsqu'ils ont conclu l'acte de vente, qu'ils contractaient avec des acquéreurs ayant visité les locaux et formulé une première offre d'achat par l'entremise de l'agent immobilier, l'arrêt écarte l'existence d'une collusion entre les parties à la vente et énonce que, le seul fait d'agir dans le sens exclusif de ses propres intérêts ne suffisant pas à caractériser une faute ou une fraude aux droits d'un tiers, rien n'interdisait aux acquéreurs d'entrer directement en contact avec les mandants pour leur proposer une nouvelle offre, serait-ce dans le but de payer un prix moindre, notamment du fait de l'absence de commission d'agence. La cour d'appel a pu en déduire que la responsabilité délictuelle des acquéreurs n'était pas engagée.

Précision est fait que l'agent immobilier s'était désisté de son pourvoi contre les vendeurs, ses mandants.

URBANISME : Définition du niveau d'un bâtiment (hauteur) (Conseil d'Etat, 6 déc. 2017, req. n° 399.524, publié au Rec. Lebon)

Un particulier a demandé au tribunal administratif de La Réunion d'annuler pour excès de pouvoir l'arrêté du 27 novembre 2012 par lequel le maire de la commune de Saint-Pierre a accordé à l'Organisme de gestion de l'enseignement catholique (OGEC) Saint-Charles le permis de construire une école sur une parcelle située rue Auguste Babet. Par un jugement n° 1300099 du 2 octobre 2014, le Tribunal administratif de La Réunion a rejeté sa demande. Par un arrêt n° 14BX03690 du 4 février 2016, la Cour administrative d'appel de Bordeaux a rejeté l'appel formé par M. B, le particuiier, contre ce jugement.

Précisément le  permis de construire porte sur un bâtiment destiné à accueillir une école sur une parcelle comportant deux niveaux d'habitation au-dessus du rez-de-chaussée et un espace compris entre ce dernier niveau et les versants du toit. Cet espace, d'une hauteur de 1,70 mètre au droit des façades, par rapport au dernier niveau d'habitation, avec des ouvertures ménagées en bas de cette partie du bâtiment prolongeant les façades, se poursuit selon une pente de 50 degrés jusqu'au sommet de l'édifice, situé plus de 2,50 mètres au-dessus de la rupture de pente.

La Cour administrative d'appel a jugé que cet espace constituait, non un troisième niveau au-dessus de rez-de-chaussée, mais un comble autorisé par les dispositions du règlement du plan local d'urbanisme (PLU).

Le Conseil d'Etat dit et juge que le règlement d'un PLU n'autorisant que les constructions, d'une part, qui comportent au plus deux niveaux au-dessus du rez-de-chaussée et un comble et, d'autre part, dont la hauteur est inférieure à 11 mètres lorsqu'elle est mesurée à l'égout du toit et 16 mètres lorsqu'elle est mesurée au faîtage, il en résulte - selon l'art. R.. 112-2 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) - que ne constituent pas un niveau les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Cet espace ne constitue pas un troisième niveau au-dessus du rez-de-chaussée mais un comble autorisé par le PLU.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000036157817&fastReqId=1167772041&fastPos=1

PLU ET PPRI : Piscine, plage et enrochements contraires aux PLU et PPRI (Cour de cassation, chambre criminelle, 5 décembre 2017, N° de pourvoi: 17-80.846, rejet, inédit)

Par acte notarié du 11 avril 2011, M. X a acquis un terrain constructible sur la commune de Jacou ; il avait dès le 31 décembre 2010, obtenu un permis de construire en vue d'édifier une habitation, puis, le 28 juin 2013, il a déposé une déclaration préalable à l'édification d'une piscine hors sol, montée sur pilotis ; il a entouré la piscine d'une plage et d'un enrochement, lequel supporte une terrasse ; verbalisé le 4 juillet 2013 pour réalisation de travaux sans permis modificatif, M. X a en outre fait l'objet d'un arrêté municipal d'interruption de travaux et son recours contre cet arrêté a été rejeté par le juge administratif ; M. X a été poursuivi pour violation du plan local d'urbanisme, sa piscine, la plage et les enrochements alentours étant réalisés en zone N dudit plan et en zone Rouge du plan de prévention des risques d'inondation ; pour construction sans déclaration, la piscine, sa plage et les enrochements ayant été précédés d'une simple déclaration, incomplète de surcroît ; condamné en première instance, M. X a relevé appel, de même que le ministère public.

En l'état de ces énonciations, et dès lors qu'elle écarte les griefs faits par le prévenu aux documents urbanistiques généraux applicables à l'espèce, sans renvoyer à aucune décision antérieure du juge administratif, et qu'elle démontre, sans insuffisance ni contradiction, que l'ensemble des travaux entrepris par M. X et visés à la prévention étaient soit interdits, soit soumis à une déclaration préalable qui n'a pas été faite, la cour d'appel, qui a entendu le représentant de l'administration sans être liée par son avis et par suite sans avoir à relater le sens et le contenu de cet avis dans son arrêt, a, sans insuffisance ni contradiction, justifié sa décision.

SERVITUDE : Définition et nature de la servitude par destination du père de famille (Cour d'appel de Caen, Chambre civile 1, 5 décembre 2017, RG N° 16/04415)

Après division par M. Léopold L de la parcelle cadastrée B 460 sise à Croth en deux parcelles B 469 et B 470, celui-ci a, par actes authentiques séparés dressés le 1er mars 1969, fait donation de la première à sa fille Henriette L et de la seconde à son fils Henri L.

Par acte du 24 novembre 1984, Mme Henriette L a donné la parcelle B 469 à son fils Olivier C.

Le 21 mai 1988, Mme Jeannine L a acquis par licitation la propriété de la parcelle B 470.

Par acte du 21 mai 2001, Mme Jeannine L et son mari Daniel C, ont fait donation partage de la parcelle B 470 à leurs petites-filles, Alizé C et Thaïs C, en se réservant l'usufruit.

Par suite du décès de M. Daniel C, un acte de partage inégal de communauté et de reconnaissance de quasi-usufruit a été dressé le 22 octobre 2002 entre Mme Jeannine L et son fils Olivier C.

Le 8 décembre 2011, Mme Jeannine L épouse C a fait assigner M. Olivier C devant le TGI d'Evreux aux fins en particulier de voir constater l'extinction de la servitude de passage dont il bénéficie sur la parcelle B 470 compte tenu de la disparition de l'état d'enclavement et de voir ordonner la fermeture du portail ouvrant sur sa propriété.

Le litige s'est retrouvé devant la Cour d'appel de Caen.

Il résulte des art. 693 et 694 du Code civil qu'il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude et que, s'il existe un signe apparent, la servitude continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur lui. Ainsi, à l'égard des servitudes discontinues, la destination du père de famille vaut titre s'il existe, lors de la division du fonds, des signes apparents de servitude et que l'acte ne contient aucune stipulation contraire à son maintien.

En l'espèce, le fonds initial a été divisé en deux parcelles et le propriétaire a fait donation d'une parcelle à chacun de ses deux enfants, en 1969. Les actes de donation mentionnent l'existence d'une servitude de passage sur l'une des parcelles au profit de l'autre parcelle. La configuration des lieux confirme que l'accès à la voie publique pour la parcelle dominante ne peut se faire que par un chemin situé sur l'autre parcelle qui constitue le fonds servant. Il existait bien un signe apparent de servitude lors de la division du fait de l'aménagement de ce chemin. L'ensemble de ces éléments conduit à retenir l'existence d'une servitude par destination du père de famille, à l'exclusion de celle fondée sur l'état d'enclavement. Cet état n'est pas expressément visé dans les actes de donation qui n'avaient pas pour objet d'organiser les modalités d'une servitude légale. Il s'ensuit que les dispositions de l'art. 685-1 du Code civil, prévoyant l'extinction de la servitude en cas de cessation de l'enclave, ne peuvent recevoir application dans ce contentieux.

Les propriétaires actuels du fonds servant doivent donc être déboutés de leur demande tendant à constater l'extinction de la servitude.

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VEFA : Constatation de l'achèvement : juge ou tiers qualifié ? (cass., civ. 3ème, 30 novembre 2017, pourvoi n° 16-19.073)

La SCI a fait construire, sous la maîtrise d’oeuvre de M. Y, assuré par la MAF, quatre villas vendues en l’état futur d’achèvement et soumises à la loi sur la copropriété des immeubles bâtis ; les acquéreurs ont pris possession, en janvier et février 2008, des villas réceptionnées en décembre 2007 et pour lesquelles les réserves ont été levées en mars 2008 ; aucun constat contradictoire d’achèvement n’étant intervenu, la SCI a assigné en paiement du solde du prix les acquéreurs qui ont invoqué l’inachèvement des immeubles, des malfaçons et non-façons et ont sollicité la désignation, par le juge, de la personne qualifiée mentionnée à l’art. R. 261-2 du code de la construction et de l’habitation aux fins de dire si les immeubles étaient achevés au sens de l’art. R. 261-1 du même code ; la personne qualifiée ayant conclu à l’inachèvement des ouvrages, le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires ont assigné la SCI en consignation du prix et en paiement des pénalités de retard et des travaux de parachèvement ; dans une instance distincte, la SCI a assigné les copropriétaires en paiement du solde du prix et M. Y, avec la MAF, en responsabilité.

La SCI a fait grief à l’arrêt d'appel de rejeter sa demande de condamnation de M. Y et la MAF à lui payer le solde du prix de vente des immeubles.

Mais ayant relevé que, si, dans le dispositif de ses conclusions, la SCI sollicitait que M. Y fût déclaré responsable des préjudices subis, elle n’en tirait comme conséquence qu’une demande de condamnation à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, la cour d’appel en a exactement déduit qu’elle n’était pas saisie d’une demande en paiement, par l’architecte et son assureur, du solde des prix de vente des immeubles.

Mais au visa de l'art. 4 du code civil, ensemble les art. R. 261-1 et R. 261-2 du code de la construction et de l’habitation.

Pour rejeter la demande de la SCI en paiement du solde des prix de vente, l’arrêt d'appel retient que, eu égard au cadre spécifique de la désignation de la personne qualifiée et aux conséquences attachées par les actes de vente à l’avis émis par celle-ci, le juge ne pouvait se substituer à cette dernière.

En statuant ainsi, alors qu’en matière de vente en l’état futur d’achèvement, la clause prévoyant le recours à l’avis d’une personne qualifiée, à défaut d’accord des parties sur l’achèvement, ne fait pas obstacle à ce que le juge vérifie la conformité de cet avis aux critères d’achèvement définis par l’article R. 261-1 précité, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Texte intégral de l'arrêt : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1239_30_38148.html

RESOLUTION DE LA VENTE : Les vendeurs avaient caché la cave de la maison vendue (Cour de cassation, Chambre civile 3, 30 novembre 2017, pourvoi N° 15-15.885, rejet, inédit)

Par acte du 22 mai 2007, M. X a vendu à M. Y et Mme Z (les acquéreurs) une maison d'habitation qu'il avait achetée à M. et Mme A le 16 juin 2004 ; constatant la présence d'une trappe située sous un tapis et donnant accès à une cave non mentionnée dans laquelle des étais soutenaient la dalle du séjour, les acquéreurs ont assigné M. X, M. et Mme A et le notaire en indemnisation de leurs préjudices.

M. et Mme A, précédents vendeurs, ont fait grief à l'arrêt d'appel de retenir à leur égard une réticence dolosive et de les condamner au paiement de dommages-intérêts à M. X, dernier acheteur.

Mais ayant constaté que l'accès à la cave se faisait par une trappe fermée par des planches recouvertes d'une plaque de tôle et d'un tapis et que l'absence d'entretien des poutres de la dalle affectait la solidité du sol du séjour, relevé que l'acte de vente du 16 juin 2004 ne mentionnait ni l'existence de la cave ni la présence d'étais pour soutenir la dalle du séjour et que M. et Mme A n'avaient pas donné cette information à M. X et souverainement retenu qu'ils avaient intentionnellement gardé le silence sur cet élément qui était déterminant du consentement de M. X, la cour d'appel en a exactement déduit que M. et Mme A s'étaient rendus coupables d'une réticence dolosive à l'encontre de M. X et a légalement justifié sa décision.

PROMESSE DE VENTE : Elle est entachée de dol (Cour de cassation, Chambre civile 3, 30 novembre 2017, RG N° 16-28.268, cassation partielle, inédit)

Une promesse de vente d'une propriété a été conclue par acte du 4 février 2008, moyennant le prix de 638 000 euro, sous condition suspensive d'obtention d'un permis de construire. Le permis de construire a été obtenu mais son maintien conditionné à la mise en place d'une protection liée au Plan de prévention des risques. Les 17 et 19 juin 2009, un avenant à la promesse de vente a été conclu par les parties et le prix de vente a été fixé à 548 000 euro. La promesse de vente et son avenant sont devenus caducs.

Par acte du 13 avril 2010, les propriétaires ont conclu une nouvelle promesse de vente avec une société, représentée par son gérant, le bénéficiaire initial, au prix de 548 000 euro qui a été réitérée par acte authentique du 7 juillet 2011.

Soutenant que la réduction du prix qu'ils avaient acceptée était causée par la nécessité de construire un mur de protection contre les chutes de pierres et que les acquéreurs ne les avaient pas informés avoir obtenu la possibilité de mettre en oeuvre un dispositif moins coûteux, les vendeurs les ont assignés en dommages-intérêts.

Pour accueillir leur demande, l'arrêt d'appel retient qu'ayant obtenu un permis modificatif en décembre 2010 prévoyant la pose d'une grille et ayant signé une transaction avec les tiers contestant l'octroi du permis de construire, la société bénéficiaire et sa gérante savaient, avant la réitération de la vente le 7 juillet 2011, que le respect du dispositif de sécurité, allait entraîner des frais moindres que ceux initialement prévus et qu'en dissimulant aux vendeurs le coût effectif du dispositif de protection, alors que seuls la nécessité de la mise en oeuvre de cet ouvrage et l'importance de son coût avaient déterminé leur acceptation de consentir la vente au prix de 548 000 euro et non de 638 000 euro, celles-ci ont eu un comportement dolosif caractérisant une faute engageant leur responsabilité délictuelle.

Devant la Cour de cassation, les vendeurs ont soutenu que, par application de l'art. 1116 du code civil, le dol, pour être retenu, justifie la démonstration, par la partie victime, de l'intention dolosive de son co-contractant et de manoeuvres illicite.

En statuant comme elle l'a fait, alors que le dol doit être apprécié au moment de la formation du contrat, la cour d'appel a violé l'art. 1116 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

 

DESIGNATION DE LOTS DANS L'ACTE DE VENTE : La désignation de lots dans un acte de vente notarié peut être combattue par la preuve contraire (Cour d'appel de Lyon, Chambre civile 1, section B, 28 novembre 2017, RG N° 16/06353)

Aux termes d'un acte en date du 23 février 1988, Mme Anne-Marie R a acquis deux emplacements de parking pour automobiles et les tantièmes de copropriété afférents formant les lots n° 21 et n° 22 situés dans le Bâtiment Garage C. Pk1, formant le lot n° Un de l'état descriptif de division s'appliquant à une parcelle de terrain située [...].

Mme R a réuni ces deux emplacements contigus et les a transformés en un box fermé par une seule grande porte de garage motorisée.

Par acte authentique du 27 juin 1990 Mme Anne-Marie R a vendu à M. Charles R, avec faculté de réméré, le lot N°21 pour la somme de 100'000 F.

Cependant, M. R a pris possession des deux lots réunis et a réglé les charges de copropriétés afférentes aux deux lots.

Ayant décelé ce qu'il a considéré être une erreur, M. R a souhaité faire rectifier l'acte authentique du 27 juin 1990 afin de faire apparaître que la vente avait porté sur les deux lots n° 21 et n° 22.

Mme R.s'est opposée à cette demande et a offert à M. R de lui vendre le lot n°22, ce à quoi M. R s'est opposé.

La propriétaire de deux emplacements de parking pour automobiles transformés en un box fermé par une seule grande porte de garage doit en l'espèce être considérée comme ayant procédé à la vente de ces deux emplacements de parking, l'acte de vente comportant une omission à cet égard qu'il convient de réparer.

En effet, les énonciations d'un acte authentique de vente relatives à la désignation des lots vendus peuvent être combattues par la preuve contraire. Or la partie de l'acte de vente consacrée à l'origine de propriété portait sur la vente des deux emplacements de parking pour le prix de 60'000 F et le prix de vente fixé en l'espèce à 100'000 F constitue également un indice confirmant que la vente a porté sur les deux emplacements de parking, puisque ceux-ci ont été acquis seulement deux ans auparavant, l'augmentation de 40'000 F en deux ans pouvant s'expliquer par les travaux de transformation des emplacements en box. Par ailleurs, l'acheteur a été considéré par le syndic de copropriété comme seul propriétaire des deux lots. Enfin, les deux emplacements ne formaient plus qu'un seul box au jour de la vente et la venderesse n'explique pas pour quelle raison elle aurait laissé la libre disposition d'un des lots à l'acheteur gracieusement, ni pour quelle raison aucune disposition particulière n'aurait été convenue entre les parties pour désolidariser les deux emplacements.

VENTE IMMOBILIERE : Il n'y avait pas de vice caché dans l'immeuble vendu (CA Lyon, Chambre civile 1, section B, 28 novembre 2017, RG N° 16/02014)

Un monsieur a acquis le 31 mars 2006 un appartement situé dans un immeuble en copropriété [...], soit les lots 35 et 33, ce dernier constitué d'une cave au sous sol.

Au mois d'août 2007, il a constaté un affaissement du plancher de l'appartement.

Après expertise, le 14 octobre 2011, l'acheteur a saisi le TGI de Bourg en Bresse d'une demande en annulation de la vente au motif que les désordres affectant la structure de l'immeuble rendaient l'appartement impropre à sa destination, et a sollicité la condamnation in solidum des vendeur et notaire.

S'il est exact que l'humidité dans la cave était mentionnée lors de certaines assemblées générales de la copropriété, il n'est cependant pas démontré que les désordres aient été révélés antérieurement à la date du constat d'huissier intervenu plus de deux ans et demi après la vente. Le bien a été acquis après avoir été vu et visité par l'acheteur ainsi qu'il ressort du bon de visite et ce dernier a formulé une offre au vu de l'état de l'appartement. Il ressort de l'avis technique que les bois de support du plancher ont été détériorés par une mérule débutante, ce qui infère l'hypothèse du rôle causal de l'humidité de la cave. Le vendeur dont la mauvaise foi n'est pas caractérisée est dès lors fondé à se prévaloir de la clause d'exonération de responsabilité contenue dans l'acte de vente.

Par ailleurs, la réticence dolosive ou les manoeuvres du vendeur de nature à dissimuler l'existence de désordres n'est pas établie et, dans l'hypothèse de l'existence d'un vice caché résultant d'une défectuosité intrinsèque compromettant l'usage normal de la chose vendue au sens de l'art. 1641 du Code civil, l'acquéreur ne peut agir en nullité de la vente sur le fondement de l'erreur sur les qualités substantielles.

Enfin, le notaire pris en sa qualité de syndic de copropriété et de notaire rédacteur de l'acte de vente ne peut voir sa responsabilité engagée. Il n'a pu avoir connaissance du vice affectant le bien vendu alors que l'état des bois ne pouvait être révélé sans visite de la cave partie privative à laquelle le syndic n'a pas accès et que le notaire n'est pas tenu de vérifier avant d'instrumenter l'acte.

SERVITUDES DE VUE : Les distances prescrites par l'art. 678 du Code civil ne s’appliquent que lorsque les fonds sont contigus (cass., civ. 3, n° 1301 du 23 nov. 2017, pourvois 15-26.240 ; 15-26.761)

Les consorts Y sont propriétaires d’une parcelle, voisine de celle de M. et Mme X, dont la propriété leur a été reconnue par un jugement du 11 janvier 2005 auquel la commune de Calacuccia était intervenue volontairement ; soutenant que M. et Mme X avaient construit leur balcon et ouvert des vues sur leur parcelle, les consorts Y les ont assignés en démolition et remise en état ; sur tierce opposition de M. et Mme X au jugement du 11 janvier 2005, les consorts Y et la commune de Calacuccia ont été jugés non propriétaires d’une bande de terrain située en bordure du fonds de M. et Mme X auxquels il a été enjoint de supprimer les vues ouvrant sur le fonds Y.

L'arrêt a été rendu par la Cour de cassation a été rendu sur le moyen relevé d’office, après avis donné aux parties en application de l’art. 1015 du code de procédure civile et au visa de l'article 678 du code civil duquel il résulte que les distances prescrites par ce texte ne s’appliquent que lorsque les fonds sont contigus.

Pour condamner M. et Mme X à supprimer les vues ouvertes sur le fonds Y, l’arrêt d'appel retient que ni les consorts Y ni M. et Mme X ne sont propriétaires de la bande de terrain séparant leurs héritages.

En statuant ainsi, alors qu’il résultait de ces motifs que les fonds Y et X n’étaient pas contigus, de sorte que peu importait l’usage commun de la bande de terrain, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Texte intégral ici de l'arrêt : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1301_23_38100.html

BAIL A USAGE D'HABITATION : Congé sans offre de relogement et application de la loi dans le temps (Cass. 3e civ., 23 nov. 2017, n° 16-20475)

Les nouveaux acquéreurs d’une maison d’habitation, occupée depuis 1982 par une locataire, délivrent à celle-ci, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, un congé pour reprise au profit de leur fille.

La cour d’appel d'Aix-en-Provence qui retient à bon droit que, la loi nouvelle régissant les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, il en résulte que l’article 15 Ill de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, est applicable et, relevant que la locataire est âgée de 66 ans et dispose de ressources inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés, en déduit exactement que le congé, qui n’a pas été assorti d’une offre de relogement, doit être annulé.

Texte intégral ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1172_23_38097.html

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BAIL A USAGE D'HABITATION : Conséquence de l’accession du bailleur lors du renouvellement de bail (Cass. 3ème civ., 23 nov. 2017, n° 16-16815)

Six baux sont consentis sur des parcelles plantées en vergers et peupleraie. Le preneur saisit le tribunal paritaire des baux ruraux en révision du fermage et indemnisation d’une coupe de peupliers et le bailleur, lui imputant l’arrachage fautif d’arbres fruitiers et du système d’irrigation, demande reconventionnellement la résiliation des baux, l’octroi de dommages-intérêts et le rétablissement d’un chemin.

Ne donne pas de base légale à sa décision au regard de l’article 555 du Code civil et de l’article L. 411-50 du Code rural et de la pêche maritime la cour d’appel qui, pour déclarer irrecevables les demandes bailleur, retient que celui-ci laisse au locataire, pendant la durée du bail, la propriété des ouvrages et plantations qu’il a régulièrement élevés, ce texte n’ayant vocation à régler leur sort qu’à l’expiration du bail, sans rechercher si les plantations n’étaient pas intervenues avant le renouvellement des baux, de sorte qu’elles seraient devenues la propriété du bailleur lors de ce renouvellement.

Ne donne pas de base légale à sa décision au regard de l’article 555 du Code civil la cour d’appel qui, pour condamner le bailleur à indemniser le preneur pour avoir coupé des peupliers, retient qu’en pénétrant sur la parcelle mise à disposition du preneur et en coupant pour les vendre les peupliers dont la propriété lui était laissée, le bailleur a porté atteinte à ses droits, sans rechercher si le bailleur n’était pas devenu propriétaire des peupliers par accession à l’issue de la période de la relation contractuelle au cours de laquelle les plantations étaient intervenues.

Les chemins d’exploitation servent à la communication entre divers fonds ou à leur exploitation.

Viole les articles L. 162-1 et L. 411-72 du Code rural et de la pêche maritime la cour d’appel qui, ayant constaté que le chemin n’était pas inclus dans le bail, déclare irrecevable la demande du bailleur en rétablissement du chemin, en retenant que le bailleur a droit à indemnisation à l’expiration du bail s’il apparaît une dégradation du bien loué, alors que le propriétaire du chemin traversant le domaine loué est en droit d’en exiger le rétablissement s’il en a l’usage.

Texte intégral de l'arrêt : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1173_23_38094.html

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SERVITUDE : Extension de la servitude de passage (Cour de cassation, Chambre civile 3, 23 novembre 2017, RG N° 16-22.841, cassation, inédit)

Monsieur et madame ont acquis, en 2003, une parcelle enclavée, cadastrée AR 29, sur laquelle se trouve une maison d'habitation en ruine. Se prévalant d'une servitude conventionnelle, résultant d'un titre du 13 novembre 1979, et de l'état d'enclave de leur fonds, les propriétaires ont assigné le propriétaire voisin en reconnaissance d'une servitude de passage carrossable sur les parcelles AR 30 et AR 223.

Pour rejeter la demande, l'arrêt d'appel retient que l'assiette de la servitude de passage conventionnelle sur la parcelle AR 30, rappelée dans le titre de propriété du 19 mars 2003, est insuffisante pour désenclaver à elle seule la propriété puisque l'assiette de cette servitude est située uniquement sur la parcelle A 30 elle-même enclavée ; qu'il ajoute que les propriétaires du fonds ne peuvent se prévaloir de leur servitude conventionnelle sur la parcelle AR 29 pour exiger une prolongation de leur droit de passage sur la parcelle AR 223 et qu'il leur appartient de rapporter la preuve de l'existence d'une servitude légale pour enclavement.

En statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, après avoir constaté que la parcelle était enclavée, si le droit de passage conventionnel dont bénéficiait leur fonds ne nécessitait pas, pour son utilité et la desserte complète du fonds, une extension du passage sur la parcelle 223, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des art. 682, 686 du Code civil et de l'art. 1103 du Code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

MITOYENNETE : Le mur de séparation entre deux fonds est présumé mitoyen (Cour de cassation, Chambre civile 3, 23 novembre 2017, pourvoi N° 16-24.205, cassation partielle, inédit)

M. X et Mme Y, copropriétaires d'un immeuble situé ..., cadastré parcelle AE n° 380, et d'une cour commune située ..., cadastrée n° 472, et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble (les consorts X...) ont assigné Mme Z et la SCI Lani, respectivement usufruitière et nue-propriétaire d'immeubles voisins, implantés sur les parcelles cadastrées n° 473, 378, 474 et 615, en indemnisation et réparation d'un mur situé entre les parcelles cadastrées n° 375 et n° 472 et, à titre subsidiaire, en reconstruction de ce mur et en construction d'un nouveau portail desservant l'entrée de la cour commune et doté de clefs non reproductibles.

Pour rejeter la demande d'indemnisation et de reconstruction du mur, l'arrêt d'appel retient que le caractère mitoyen de celui-ci n'est pas prouvé, la présomption de l'art. 653 du Code civil supposant que le mur soit situé sur la limite séparative de propriété, situation qui n'est pas démontrée ; il ajoute qu'il n'est donc pas établi que la destruction de ce mur par les propriétaires du fonds voisin était fautive.

En statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le mur ne servait pas de séparation entre, d'une part, le fonds appartenant à l'usufruitière et à la nu-propriétaire et constitué de la cour située sur la parcelle cadastrée AE n° 375, d'autre part, la cour dont les demandeurs étaient copropriétaires, située sur la parcelle AE n° 472, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'art. 653 du Code civil et de l'art. 1315 du Code civil, devenu l'art. 1353 du Code civil.

COPROPRIETE : Proposition de loi visant à faciliter la réalisation de travaux d’accessibilité dans les parties communes des immeubles en copropriété (AN. prop. L. n° 395, 22 nov. 2017)

La loi n° 2005-102 du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées n’oblige pas les syndicats de copropriété à mettre aux normes d’accessibilité les parties communes des immeubles ne comportant que des logements.

Dès lors, certains copropriétaires peuvent être conduits à proposer de prendre en charge des travaux d’accessibilité dans les parties communes pour eux-mêmes ou leurs locataires.

Le législateur a voulu les aider en facilitant l’obtention de l’autorisation requise de l’assemblée générale : la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés suffit (art. 24, II, e, de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut des immeubles bâtis) alors que la majorité des voix de tous les copropriétaires est normalement requise pour les travaux effectués par certains copropriétaires dans les parties communes (art. 25, b, de la loi du 10 juillet 1965).

Des députés ont relevé qu’à l’expérience, cela n’était pas suffisant.

Ils proposent donc d’inverser le processus juridique : l’autorisation serait de droit.

Elle ne pourrait être refusée qu’à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (art. 26 de la loi du 10 juillet 1965).

Le refus ne pourrait être fondé que sur l’atteinte portée par les travaux à la structure de l’immeuble ou de ses éléments d’équipements essentiels, ou leur non-conformité à la destination de l’immeuble.

Il est également suggéré que les contestations soient portées dans un délai de quinze jours devant le président du tribunal de grande instance du lieu de l’immeuble, statuant en la forme des référés, afin d’allier les avantages de la procédure de référé (procédure rapide) et de la procédure au fond (autorité de la chose jugée).

Bien entendu, ces nouvelles dispositions ne s’appliqueraient pas lorsque les travaux d’accessibilité seraient obligatoires et incomberaient au syndicat en vertu de la loi ou du règlement.

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URBANISME : Prescription pénale après travaux sans déclaration préalable (Cour de cassation, Chambre criminelle, 21 novembre 2017, RG N° 16-86.745, cassation partielle sans renvoi, inédit)

Les prévenus, associés d'une société civile immobilière (SCI) propriétaire de la majorité des lots de copropriété d'un immeuble, ont effectué des travaux d'aménagement dans les combles.

Les associés ont été poursuivis en particulier du chef d'exécution irrégulière de travaux soumis à déclaration préalable.

Pour écarter, à bon droit, l'exception de prescription, l'arrêt énonce que les prévenus, qui soutiennent avoir achevé en 2004 lesdits travaux, produisent des devis de travaux de 2005 et 2006 et qu'ils ont reconnu les avoir effectués conformément à la seconde déclaration préalable déposée le 11 mai 2009.

Les juges ajoutent qu'il s'infère des deux déclarations préalables déposées en 2009 que la totalité des travaux envisagés lors de l'achat de l'immeuble, notamment ceux des combles, n'étaient pas achevés en 2009 et que les combles n'étaient pas encore affectés à leur usage final de lots d'habitation.

PERTE DE VUE : Une perte de vue partielle n'est pas un trouble anormal de voisinage (CA Versailles, Chambre 1, section 1, 17 novembre 2017, RG N° 13/03862)

Un jugement a condamné des époux à faire poser un pare-vue parfaitement jointé et prolongé jusqu'à l'extrémité de leur terrasse, pour faire cesser le trouble anormal de voisinage subi par leurs voisins, et ce, sous astreinte de 200 euro par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la signification du jugement.

Appel a été relevé.

Sans confondre le droit des tiers avec les règles d'urbanisme en vertu desquelles les maîtres de l'ouvrage ont reçu l'autorisation de réaliser l'extension litigieuse de leur maison d'habitation, il y a lieu de relever que les propriétés concernées sont implantées en milieu urbain dense, bien que résidentiel et que ni les éléments résultant du rapport d'expertise, ni les clichés photographiques produits par les victimes des troubles de voisinage ne caractérisent une situation de "confinement", ni une perte de vue anormale, l'horizon n'étant pas obstrué, et l'avancée de l'extension n'étant que de 4 mètres de large. Ce faisant, aucun trouble anormal de voisinage ne résulte de la perte de vue partielle, résultant de l'extension réalisée.

La perte d'ensoleillement minime qui n'affecte que l'extérieur de la propriété voisine (la terrasse), durant une partie limitée de l'année (l'été) et n'ayant pas pour seule origine, la surélévation de la propriété voisine, ne saurait constituer un inconvénient anormal de voisinage.

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CONTRAT D'ARCHITECTE ET RECOURS : Conciliation obligatoire du conseil de l'ordre (Cour de cassation, chambre civile 3, 16 novembre 2017, N° de pourvoi: 16-24.642, cassation partielle sans envoi, publié au Bull.)

M. X, maître d'ouvrage, a fait construire, sous la maîtrise d'oeuvre de M. Y, deux maisons et une piscine par M. Z, entrepreneur après réception avec des réserves, celui-ci a assigné en paiement de la retenue de garantie et des travaux supplémentaires M. X, qui a appelé en garantie M. Y, lequel a soulevé l'irrecevabilité de l'action, faute de saisine préalable du conseil régional de l'ordre des architectes.

Pour déclarer recevable la demande du maître de l'ouvrage contre l'architecte, l'arrêt d'appel retient que l'article G10 du cahier des charges générales du contrat d'architecte, qui stipulait qu' « en cas de litige portant sur le respect des clauses du présent contrat, les parties conviennent de saisir pour avis le conseil régional de l'ordre des architectes dont relève l'architecte, avant toute procédure judiciaire, sauf conservatoire », n'instituait pas une procédure de conciliation obligatoire préalable à la saisine du juge, mais prévoyait simplement qu'une demande d'avis devait être adressée au conseil régional des architectes et que la fin de non-recevoir pouvait être régularisée en cours d'instance.

En statuant ainsi, alors que le moyen tiré du défaut de mise en oeuvre de la clause litigieuse, qui instituait une procédure de conciliation, obligatoire et préalable à la saisine du juge, constituait une fin de non-recevoir et que la situation donnant lieu à celle-ci n'était pas susceptible d'être régularisée par la mise en oeuvre de la clause en cours d'instance, la cour d'appel a violé les art.122 et 126 du code de procédure civile.

URBANISME : Caducité des règles d'urbanisme du cahier des charges du lotissement (Cour de cassation, Chambre civile 3, 16 novembre 2017, pourvoi N° 16-20.884, rejet, inédit)

Mireille X est propriétaire d'une maison d'habitation située ... dépendant d'un lotissement dénommé "California" approuvé par arrêté préfectoral du 23 juillet 1963, dont le cahier des charges, également appelé règlement de lotissement, a été déposé, le 30 janvier 1967, au rang des minutes de A, notaire à Sainte-Maxime.  Les règles, dont Mme X se plaint de la violation, sont tirées des art. 10 et 12 du règlement du lotissement "Le California" approuvé par arrêté préfectoral du 23 juillet 1963, qui disposent, le premier, que toutes les constructions principales ou annexes doivent respecter une marge d'isolement d'au moins 5 mètres, sauf en cas d'accord entre voisins pour construire sur la limite séparative et le second, que sur les limites séparatives, elles (les clôtures) sont constituées par un mur bahut d'une hauteur de 0, 20 m surmonté d'un grillage, l'ensemble ne devant pas excéder 1, 60 m de hauteur ; il résulte de l'art. 1er dudit règlement, que celui-ci a pour objet de fixer les règles et servitudes d'intérêt général imposées aux propriétaires des terrains (...), tels qu'ils sont décrits au plan de situation et au plan d'ensemble du projet de lotissement déposé. 

Mme X a assigné M. Y, coloti, en démolition de la surélévation de sa maison, du garage et d'un mur de clôture au motif qu'ils ne respecteraient pas les prescriptions du cahier des charges du lotissement.

Mme X a fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter ses demandes.

Ayant relevé que le règlement du lotissement, approuvé par arrêté préfectoral du 23 juillet 1963, avait pour objet de fixer les règles et les servitudes d'intérêt général imposées aux propriétaires des terrains et exactement retenu que les règles dont Mme X se plaignait de la violation, relatives à l'implantation des constructions et à l'aménagement de leurs abords, constituaient des règles d'urbanisme devenues caduques en application de l'art. L. 442-9 du code de l'urbanisme, la cour d'appel a déduit à bon droit de ces seuls motifs que les demandes de Mme X, fondées sur ces dispositions du règlement du lotissement, devaient être rejetées.

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RESOLUTION DE LA VENTE : Ne pouvant construire, l'acheteur s'en prend à l'efficacité de l'acte de vente (Cass. Civ. 3e, 16 novembre 2017, pourvoi n° 16-21.482, F-D)

La société vend à une autre société (SCI) un ensemble immobilier bénéficiant d'une constructibilité de 1' 000 m2 et comprenant 11 bâtiments à usage principal et un 12e bâtiment, d'une surface de 900 m2, détruit par le feu et n'ayant pas été reconstruit. Le paiement du solde du prix devait intervenir au plus tôt dans les 15 jours de l'obtention d'un permis de construire définitif permettant la réalisation d'un bâtiment n'excédant pas 1'800 m2 de Shon (surface hors oeuvre nette) à usage d'hébergement et au plus tard, en tout état de cause, dans les 24 mois de la signature de l'acte de vente.

Faisant état de l'impossibilité de construire un immeuble de 1'800 m2, l'acquéreur a assigné en indemnisation la société venderesse et les notaires.

L'arrêt d'appel a rejeté la demande de la SCI acquéreur fondée sur la fraude contre la société venderesse et celle à l'encontre les notaires.

La Cour de cassation approuve la cour d'appel.

- D'une part, la cour d'appel a souverainement déduit l'absence de fraude commise par la société venderesse. En effet, il est mentionné dans l'acte de vente que le terrain vendu est affecté d'une constructibilité 12'000 m2 de Shon et que la possibilité maximale d'occupation des sols prévue par le règlement de la ZAC est de 13'000 m2. Le paiement du solde du prix après l'obtention d'un permis de construire définitif permettant la réalisation d'un bâtiment n'excédant pas 1'800 m2 de Shon ne constitue qu'une facilité de paiement accordée à l'acquéreur et le règlement d'une TVA réduite, en raison de son engagement de construire dans un délai de 4 ans, n'induit nullement une contradiction dans l'acte quant à la consistance du bien vendu.

- D'autre part, la cour d'appel, qui retient que les notaires n'ont pas manqué à leur obligation d'information et de conseil, a légalement justifié de sa décision. En effet, l'acte notarié de vente, qui mentionne que le terrain vendu bénéficie d'une constructibilité de 12 000 m2 ainsi qu'il résulte du titre de propriété, ne comporte pas de vente de droits à construire. Le paiement par la SCI d'une TVA réduite, en raison de son engagement de construire dans un délai de quatre ans un bâtiment n'excédant pas 1'800 m2, n'induit pas une contradiction dans l'acte quant à la consistance du bien vendu.

ACTION EN DEMOLITION : Elle doit être engagée dans les deux ans de l'annulation du permis de construire (Cour de cassation, Chambre civile 3, 16 novembre 2017, pourvoi N° 16-23.739, rejet, inédit)

La Société civile de construction vente Amarante a vendu à Mme X des lots de copropriété dans un immeuble en construction ; un jugement du 6 juin 1996, confirmé par un arrêt du 14 mai 1998, a annulé le permis de construire ; les consorts Y, qui avaient obtenu le prononcé de la démolition des constructions par un jugement du 6 janvier 1998, ont renoncé à son bénéfice et se sont désistés de leurs demandes tendant à la démolition de l'immeuble ; le 18 mars 2013, Mme X a assigné le mandataire liquidateur de la SCCV en résolution de la vente.

Mme X a fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter ses demandes.

Mais ayant constaté que le permis de construire avait été annulé par une décision du 14 mai 1998, relevé qu'aucune action en démolition n'était en cours et retenu qu'en application des dispositions de l'art. L. 480-13 du code de l'urbanisme et des décisions des juridictions administratives, toute action en démolition, qui devait être intentée dans les deux ans de la décision d'annulation du permis de construire, était prescrite, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs qu'en l'absence de risque réel de démolition de l'immeuble la demande en résolution de la vente à Mme X devait être rejetée.

VENTE IMMOBILIERE : La levée d'option devait entraîner le règlement du solde du prix de vente (Cour de cassation, chambre civile 3, 16 novembre 2017, N° de pourvoi: 16-15.680, rejet, inédit)

La commune d'Aigrefeuille-d'Aunis (la commune) a consenti à M. X un crédit-bail immobilier portant sur des ateliers-relais ; M. X ayant été placé en liquidation judiciaire, une ordonnance du juge-commissaire a autorisé Mme Y, mandataire liquidateur, à lever l'option d'achat prévue au contrat ; la commune a assigné Mme Y en résolution de la vente, faute de régularisation par acte authentique et de paiement des loyers dus, et en paiement de dommages-intérêts

Mme Y, ès qualités, a fait grief à l'arrêt d'appel d'accueillir ces demandes.

Mais ayant relevé, sans dénaturation, que, dans sa requête adressée au juge-commissaire afin d'être autorisée à lever l'option d'achat, Mme Y avait indiqué que la levée d'option entraînerait le règlement du solde dû à la commune et retenu que, pour que le paiement des loyers à la commune soit effectif, les deux actes d'achat du bien par levée de l'option et de vente à un tiers, autorisée par ordonnance du juge-commissaire, devaient intervenir en même temps et que Mme Y n'avait pas tout mis en oeuvre pour que ces actes fussent signés, la cour d'appel, qui a pu en déduire que ces manquements entraînaient la résolution de la vente, a légalement justifié sa décision.

VENTE IMMOBILIERE : L'acquéreur ne peut renoncer à l'application de la loi Carrez (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 14 novembre 2017, N° RG 16/01873)

M. Jérôme M et Mme Nicolette B épouse M ont acquis le 16 septembre 2013 un bien immobilier sis [...] auprès de la société

La SAS JCB Invest, marchande de biens. Invoquant une surface moindre que celle mentionnée dans l'acte de vente les époux M l'ont fait assigner le 11 septembre 2014 aux fins d'obtenir la restitution du prix correspondant à la moindre mesure.

Par jugement en date du 3 décembre 2015 le TGI de Marseille a débouté les accheteurs de leurs demandes et les a condamnés à payer à la SAS JCB Invest et à la Selarl Pierre L la somme de 1'500 euro au titre de l'art. 700 CPC outre les dépens.

Le tribunal relève en ses motifs que les acquéreurs ont donné leur accord sur le prix convenu en fonction des 123 m2 mesurés sur un état des lieux sans réalisation des travaux ; qu'ils savaient pertinemment que le doublage des cloisons n'était pas fait, ni les escaliers desservant la mezzanine ; qu'ils ont donné leur accord sur le mesurage provisoire et ont déclaré s'en tenir au mode de mesurage adopté  ; qu'il n'est pas précisé aux débats si les travaux d'aménagements fort importants tels que le révèlent les photographies annexées au diagnostic de la Saretec mandatée par l'assureur des demandeurs étaient terminés lorsque l'acte authentique a été ratifié ; qu'il est permis d'en douter eu égard à l'importance de ceux-ci et au fait que 2 mois seulement séparent le compromis et l'acte authentique ; qu'en tout état de cause, en donnant leur accord exprès à un mesurage avant les travaux pour 123 m2 et en réitérant l'acte pour encore 123 m2, les époux M, acheteurs, ne pouvaient qu'être convaincus que la surface loi Carrez du bien qu'ils achetaient allait être inférieure à celle effective une fois les travaux terminés.

Le 2 février 2016 les acheteurs ont relevé appel de cette décision.

Pour la cour d'appel, la mention de l'acte de vente du lot de copropriété selon laquelle l'acquéreur s'en tient au mode de mesurage adopté ne saurait s'interpréter comme une renonciation à engager une action en réduction du prix en cas de surface réelle moindre, d'autant que l'acte rappelle explicitement cette possibilité. C'est donc à tort que le premier juge a rejeté l'action en réduction du prix, alors que la surface réelle est inférieure de l'ordre de 10 %. Le prix doit donc être réduit en conséquence. Les acheteurs doivent aussi être indemnisé à hauteur du surcoût de frais de notaire et du surcoût d'intérêts, de frais d'assurance et de garantie exposé à raison du montant excédentaire d'emprunt souscrit pour l'achat du bien.

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URBANISME : Valeur juridique de l’atlas du patrimoine par rapport aux documents d’urbanisme (Rép. min. n° 1652 : JOAN, 14 nov. 2017, p. 5572, Reiss F.)

Développé depuis quelques années par les directions régionales des affaires culturelles (DRAC), l’atlas du patrimoine reprend notamment de façon géolocalisée les données relatives aux monuments historiques, mais également les zones de sensibilité archéologique, les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), les sites classés ou inscrits, etc.

Cet atlas, disponible en ligne gratuitement pour le grand public et les architectes, indique avec précision les périmètres de protection impliqués par les monuments historiques.

Il s’avère que ces données ne coïncident pas toujours avec les documents visuels des plans locaux d’urbanisme (PLU).

Les divergences ponctuelles existantes entre l’atlas du patrimoine et les documents d’urbanisme peuvent induire des erreurs d’appréciation pour les projets proposés.

De plus, malgré les informations diffusées par le ministère de la Culture, la valeur juridique des atlas du patrimoine peut faire l’objet de contentieux.

Face à cette difficulté, un parlementaire a souhaité connaître la valeur juridique opposable de l’atlas du patrimoine.

En réponse, le ministre de la Culture précise que l’atlas des patrimoines est une plate-forme offrant aux internautes un accès cartographique aux données culturelles, et plus particulièrement patrimoniales, sur tout le territoire français.

Cette plate-forme est alimentée par les DRAC et permet de visualiser à différentes échelles (rue, commune, département), les protections patrimoniales, qu’il s’agisse des monuments historiques, des abords, des sites patrimoniaux remarquables ou des zones de présomption de prescription archéologique, notamment.

Les éléments recensés ne sont pas pour autant opposables aux tiers, cette plate-forme demeurant avant tout un portail documentaire.

L’absence de valeur juridique des données est d’ailleurs explicitement mentionnée sur l’atlas des patrimoines.

Par conséquent, le risque contentieux peut être considéré comme nul.

En amont du dépôt d’une demande d’autorisation de travaux, tout demandeur peut donc accéder à l’atlas des patrimoines à titre d’information, mais il devra se rapprocher de la commune où se situe son projet afin de connaître précisément les servitudes d’utilité publique et le document d’urbanisme qui s’y appliquent.

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COPROPRIETE : Point de départ de la prescription de l'action en répétition des charges (Cour de cassation, Chambre civile 3, 9 novembre 2017, pourvoi N° 16-22.445, cassation partielle avec renvoi, publié au Bull.)

L'association L'Amicale des locataires et quarante-sept locataires (les locataires) ont assigné leur bailleur, la société d'HLM d'Ile-de-France, aux droits de laquelle vient la société immobilière 3F (la société 3F), en restitution de provisions pour charges.

Ayant exactement retenu que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'était assortie d'aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, la cour d'appel, qui a relevé que le bailleur avait produit les justificatifs des charges assortis des clés de répartition et que les locataires avaient été en mesure, lors des deux expertises successivement ordonnées, de soumettre contradictoirement l'ensemble de leurs critiques à l'expert qui avait repris toutes les données dans un tableau de synthèse année par année, en a déduit, à bon droit, sans priver les locataires de leur droit à un procès équitable, qu'il n'y avait pas lieu d'ordonner le remboursement intégral des provisions.

Il résulte de la combinaison de l'art. 68 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, de l'art. L. 442-6 du Code de la construction et de l'habitation et de l'art. 2224 du Code civil que l'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l'existence d'un indu, et non celui du versement de la provision. Pour déclarer prescrites les demandes des locataires relatives aux charges payées antérieurement au 3 novembre 2007, l'arrêt d'appel retient que le point de départ de la prescription est la date de paiement des provisions indues et non la date de régularisation des charges.

En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes précités.

COPROPRIETE : Action en nullité du mandat du syndic de copropriété et délai de prescription (Cass. 3e civ. 9 nov. 2017 n° 16-20.752)

La demande en nullité du mandat d'un syndic pour défaut d’ouverture d’un compte séparé doit être introduite dans les dix ans à compter de l’expiration du délai de trois mois suivant la désignation du syndic.

Un copropriétaire assigne le syndicat en annulation d’une assemblée générale. Il invoque pour ce faire la nullité du mandat du syndic pour défaut d’ouverture d’un compte séparé.

La cour d’appel retient qu’il ne peut plus soulever la nullité du mandat du syndic car elle n’a pas été soulevée dans le délai de 5 ans à compter de l’expiration du délai de 3 mois suivant la désignation du syndic.

L’arrêt est cassé : en application de l’article 42, 1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, le délai de prescription de cette action, qui est une action personnelle, est de dix ans.

A noter : solution nouvelle. La Cour de cassation n’avait jamais eu l’occasion de statuer sur le délai de prescription applicable à l’action en nullité du mandat de syndic pour défaut d’ouverture d’un compte séparé. Le syndic a en effet l’obligation d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires, dans les 3 mois de sa désignation à peine de nullité de son mandat (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18).

Dans quel délai un copropriétaire peut-il se prévaloir de cette cause de nullité ? La cour d’appel avait retenu en l’espèce un délai de 5 ans, conformément au droit commun. Mais l’article 42, 1, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions personnelles nées de l’application de cette loi se prescrivent par 10 ans. Or, la nullité du mandat du syndic pour défaut d’ouverture d’un compte séparé est bien une action née de l’application de la loi de 1965, puisque c’est cette loi qui impose au syndic cette obligation et sanctionne son non-respect par la nullité du mandat. La Cour de cassation a donc retenu que le délai de 10 ans était applicable.

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BAIL D'HABITATION : Le locataire doit informer et alerter le propriétaire sur l'état de l'immeuble loué (Cour de cassation, chambre civile 3, 9 novembre 2017, N° de pourvoi: 16-21.347, rejet, inédit)

Le 25 février 1999, M. X, aux droits duquel vient Mme X, a donné à bail à M. Y des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée et au premier étage d'un immeuble ; reprochant au preneur de ne pas entretenir les locaux, de ne pas les exploiter et d'occuper une pièce non incluse dans la désignation contractuelle, Mme X a assigné M. Y en résiliation du bail, en expulsion et en paiement de diverses sommes ; que celui-ci a, à titre reconventionnel, demandé la condamnation de la bailleresse au paiement de dommages et intérêts pour manquement à ses obligations.

Mme X a fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter la demande de résiliation du bail.

Mais ayant relevé que le bail stipulait que les grosses réparations, telles que prévues à l'art. 606 du code civil, incombaient au bailleur, que les locaux utilisés à l'exploitation ne souffraient d'aucun manque d'entretien et que le délabrement des zones du premier étage était dû à une forte imprégnation d'humidité génératrice de moisissures et d'un effondrement du plafond relevant d'un manquement de la bailleresse à ses obligations, la cour d'appel, qui ne s'est pas contredite en écartant la demande en payement de dommages et intérêts de M. Y aux motifs que, n'ayant pas alerté Mme X des dégâts occasionnés par les infiltrations subies par l'immeuble, il ne pouvait lui reprocher une inaction génératrice d'un dommage, a pu retenir que les manquements de la bailleresse à ses obligations avaient empêché l'entretien normal des locaux du premier étage et que le désordre affectant la pièce du four à pizza n'était pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

Le pourvoi est rejeté.

VENTE IMMOBILIERE : Refus de réitérer la vente pour des seules raisons de convenances personnelles (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 8 novembre 2017, Numéro de rôle : 16/08010)

Un jugement, réputé contradictoire, rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 7 mars 2016, ayant condamné M. D à payer à la société Fabricimmo, agence immobilière de la pinède, la somme de 8'000 euro à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation, ayant rejeté la demande d'exécution provisoire et condamné M. D à payer à la société Fabricimmo, agence de la pinède, la somme de 1'500 euro par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens.

M. D a relevé appel.

En refusant de réitérer la vente pour des seules raisons de convenance personnelle, sans démontrer que ce refus est la conséquence de la non réalisation des conditions suspensives, l'acquéreur, M. D, a commis une faute dont il doit réparation notamment à l'agent immobilier qui justifie de son intervention et avoir fait diligence, et a de ce fait été privé de sa commission de 10'000 euro. Le seul fait que le chèque d'acompte versé n'ait pas été établi par l'acquéreur lui-même, ne suffisait pas à mettre en doute sa solvabilité. Il en est d'autant plus ainsi que l'acte prévoyait une faculté de substitution, et que l'acquéreur s'était engagé à acquérir sans recourir à un prêt

L'agent immobilier n'était donc pas tenu de réaliser des investigations particulières sur ses ressources et sa solvabilité et n'a commis aucune faute. Par ailleurs, l'acquéreur est mal fondé à se prévaloir de la probabilité de non réalisation des conditions suspensives stipulées, dans la mesure où il s'agissait de conditions suspensives classiques, telles que la production d'un certificat d'urbanisme ne révélant pas de servitude grave et l'obtention de l'état hypothécaire, lesquelles ne sont que rarement un motif d'échec d'une vente.

L'acquéreur ne peut davantage reprocher à l'agent de ne pas l'avoir avisé sur sa responsabilité à l'égard du vendeur au titre de l'art. 1178 du Code Civil ou encore de la possibilité pour l'agent d'engager sa responsabilité. Ces griefs ne sont en effet pas à l'origine du refus de réitération cause du dommage, mais sont uniquement de nature à modérer la perte de chance de l'agent, laquelle peut en l'état être considéré comme sérieuse. Il convient donc d'allouer à l'agent immobilier une somme de 8'000 euro.

ACTE DE VENTE : Responsabilité du notaire et mention de l'absence d'assurance dommage-ouvrage (Cass. 3e civ. 8 nov. 2017 n° 16-13.741 F-D)

Il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir mentionné dans l’acte de vente l’absence d’assurance dommage-ouvrage dès lors que la vente portait sur une maison « à finir », autrement dit inachevée et non soumise au régime d’assurance construction.

Des époux entreprennent des travaux d’extension de leur maison sans souscrire d’assurance dommages-ouvrage. Ils la vendent avant achèvement. Les acheteurs connaissant par la suite des désordres de construction, ils engagent la responsabilité du notaire qui n’a pas fait mention dans l’acte de vente de l’absence d’assurance.

La cour d’appel les déboute. Il n’y a pas de lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice subi puisque les dommages n’ont pas pour origine des désordres permettant la mise en œuvre d’une assurance-ouvrage mais des vices qui ne pouvaient pas engager la responsabilité décennale du constructeur.

La Cour de cassation confirme, en s’en remettant aux juges du fond pour l’appréciation de l’inachèvement : l’achat s’est réalisé après la parution d’une annonce dans un journal mentionnant que la maison était à finir et l’expertise judiciaire révèle que les murs extérieurs de l’agrandissement n’étaient pas enduits.

L’appréciation de l’achèvement était essentielle puisque l’assurance dommages-ouvrage garantit le paiement des travaux dont sont tenus les constructeurs sur le fondement de leur responsabilité décennale (C. ass. art. L 242-1). Or, seul celui qui vend un ouvrage après achèvement est réputé constructeur (C. civ. art. 1792-1 2°).

Cela dit, l’exclusion de la responsabilité décennale en raison de l’inachèvement de l’immeuble semble contestable car aujourd’hui, un achèvement relatif n’interdit pas la réception des travaux, point de départ de la responsabilité décennale. La Cour de cassation n’est pas entrée dans ces considérations et s’en est tenue à l’appréciation de fait des juges du fond.

Par ailleurs, les requérants ont soutenu que le notaire devait en tout état de cause les avertir des risques juridiques afférents à la vente d’une maison inachevée. La Cour de cassation n’a pas répondu sur ce point, l’argument étant contradictoire avec la position des acquéreurs qui invoquaient, en premier lieu, l’achèvement de l’immeuble pour justifier la nécessité d’une assurance dommage ouvrage.

Cette dernière question est néanmoins pertinente car le notaire est tenu d’un devoir de conseil. Il serait donc bien inspiré dans pareille situation de faire préciser aux vendeurs s’ils ont réalisé ou fait réaliser des travaux dans les dix ans précédant la vente et d’alerter les acheteurs sur les risques encourus en cas d’absence d’assurance dommages-ouvrage (application de la garantie des vices cachés, beaucoup moins protectrice que la garantie décennale).

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PERMIS DE CONSTRUIRE ET DEMOLITION : Pour reconstruire à l'identique il faut un permis de construire (Cour de cassation, Chambre criminelle, 7 novembre 2017, N° 16-87.303, rejet)

Pour déclarer le prévenu coupable d'exécution de travaux non autorisés par un permis de construire et écarter son argumentation selon laquelle il bénéficiait d'un droit acquis à la reconstruction de la maison après le sinistre dont elle avait fait l'objet, l'arrêt de la cour d'appel retient en particulier qu'il s'est rapproché des services de l'urbanisme de la commune qui ont refusé de lui accorder un permis de construire, de sorte qu'en reconstruisant une nouvelle maison sans aucune autorisation, il s'est volontairement rendu coupable d'exécution de travaux non autorisés par un permis de construire.

Cette décision est justifiée dès lors que, en cas de reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit par un sinistre, dans les conditions prévues par l'art. L. 111-15 du Code de l'urbanisme, l'obtention préalable d'un permis de construire est exigée, afin notamment de permettre le contrôle du projet avec les documents administratifs du bâtiment démoli.

SITE CLASSE : Abattage d'arbres et autorisation tacite (Cour de cassation, Chambre criminelle, 7 novembre 2017, RG N° 17-80.233)

Voulant développer l'habitat dans le périmètre des anciennes fortifications, la ville de Paris a confié à une société la réalisation d'un ensemble immobilier.

Une demande de permis de construire a été déposée le 28 janvier 2009 et une demande de permis de démolir le 30 avril 2009 ; ces dossiers ont été complétés jusqu'au 10 juillet suivant.

A partir du 22 octobre 2009, le maître d'ouvrage a fait abattre plusieurs dizaines d'arbres à l'emplacement de la future construction.

Un permis de construire a finalement été délivré le 20 novembre 2009 ; une information a été ouverte du chef de travaux sur un site inscrit sans déclaration ; par ordonnance du 23 octobre 2015, le juge d'instruction a dit n'y avoir lieu à suivre . Pour confirmer l'ordonnance de non-lieu, l'arrêt d'appel attaqué énonce que l'abattage est intervenu postérieurement à l'expiration du délai d'instruction de la demande de permis de construire déposée par la société.

En se déterminant ainsi, alors que le silence gardé par l'administration ne valait pas, s'agissant d'un site classé, délivrance d'une autorisation d'abattre les arbres mais décision implicite de rejet, la chambre de l'instruction a méconnu l'art. R. 424-2 du Code de l'urbanisme. Il résulte de ce texte que par exception au b) de l'art. R. 424-1 du Code de l'urbanisme, le défaut de notification d'une décision expresse dans le délai d'instruction vaut décision implicite de rejet lorsque les travaux sont soumis à une autorisation au titre des sites classés.

VENTE IMMOBILIERE : Lorsque le propriétaire vendeur a trouvé un acquéreur lui-même (CA Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 7 novembre 2017, Numéro de rôle : 16/02442)

Le 13 octobre 2014, Mme G a conclu avec la société Côté mer un mandat de vente non exclusif pour un bien immobilier situé à Marseille, ledit mandat étant conclu pour une durée de trois mois, moyennant un prix de vente de 550'000 euro, commission de l'agence incluse, celle-ci étant, par ailleurs, fixée à 5% du prix de la vente ; le mandat laissait la possibilité au mandant de procéder, lui-même, à la recherche d'un acquéreur, mais que si cette vente se réalisait en dehors des engagements du mandat pendant la durée de celui-ci, il s'engageait à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec accusé de réception les nom et adresse de l'acquéreur, du notaire chargé de l'acte authentique, et du cabinet éventuellement intervenu, cette notification mettant fin au mandat ; par ailleurs, le non-respect de ces obligations entraînait le paiement d'une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue.

Le tribunal a retenu qu'il résulte, en fait, des éléments versés que Mme G a, le 4 novembre 2014, adressé à la société Côté mer une lettre par laquelle elle résiliait son mandat de vente, ce courrier comportant le nom de l'acquéreur et du notaire ; cette lettre a été réceptionnée par la société Côté mer le 6 novembre 2014 et qu'aucune faute ne pouvait lui être reprochée dans la mesure où il est établi qu'au moins verbalement elle avait informé l'agent immobilier de ce qu'elle avait un acheteur et qu'elle produit un compromis de vente, effectivement signé en date du 30 octobre 2014.

Appel a été relevé.

Le courrier de résiliation du mandat a été reçu par l'agence immobilière quelques heures après l'envoi par l'agent d'une proposition d'achat. L'agent immobilier se prévaut à tort du défaut de mention de l'adresse et du prénom de l'acquéreur pressenti dès lors qu'aucun grief particulier n'en est tiré, le mandat ne prévoyant aucune sanction de ce chef. En outre, la venderesse justifie bien de la conclusion d'un engagement d'achat ferme et définitif, caractérisant une rencontre de volonté des parties sur la chose et le prix, peu important qu'un compromis n'ait pas encore été formalisé. La discordance entre le nom de l'acquéreur visé dans la notification et sur cet acte, est également sans emport, d'autant qu'il n'est pas allégué que le candidat acquéreur trouvé par le mandant, aurait été présenté par l'agence. Le fait que ce document n'ait pas date certaine est également indifférent, dès lors que le mandat liant les parties ne formulait aucune exigence en ce qui concerne la justification de l'acte de vente passé par le mandant hors le concours de l'agence. La dénonciation de cette vente conclue à la diligence du mandant est donc régulière, et a été envoyée avant même que le candidat acquéreur trouvé par l'agent ne formule une offre conforme au mandat. Il en est d'autant plus ainsi que l'agence n'a notifié cette offre que le jour de réception du courrier du mandant, de sorte que la révocation du mandat était acquise à la date de réception de la proposition notifiée par l'agent.

Aucune faute du mandant n'est donc caractérisée, la révocation du mandat était le fait de la réalisation d'une vente à la diligence du mandant, laquelle échappe à la période d'irrévocabilité du mandat. La demande de paiement de l'indemnité est donc mal fondée.

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EMPIETEMENT : Responsable de l'empiétement d'un auvent même après la revente de sa propriété (Cour d'appel de Lyon, Chambre civile 1, section B, 31 octobre 2017, RG N° 16/04457)

Selon l'art. 1351 du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement de sorte qu'elle ne porte que sur ce qui a été tranché dans le dispositif et que les motifs n'ont pas autorité de chose jugée.

En l'espèce, si, dans ses motifs, le premier juge a retenu que les époux A avaient acquis le lot des époux D en l'état et n'avaient pris aucune part dans l'édification de l'appentis litigieux, aucune autorité de chose jugée ne s'attache à cette affirmation et les appelants sont par conséquent recevables à solliciter la réformation du jugement sur les dommages et intérêts.

Si selon l'art. 544 du code civil, tout propriétaire a le droit de jouir et de disposer de la chose de la manière la plus absolue, ce ne peut être qu'à la condition de ne pas en faire un usage prohibé par les lois ou les règlements ou de nature à nuire aux droits des tiers. D'autre part, selon l'article 545, nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique. L'empiétement sur la propriété d'autrui est par conséquent prohibé et ouvre au propriétaire victime de l'atteinte à sa propriété une action en démolition et en dommages et intérêts.

Les propriétaires de la maison d'habitation se plaignant de l'empiétement sur leur propriété d'un auvent construit sur la propriété de leurs voisins apparaissent recevable à agir contre le voisin nonobstant la circonstance qu'il ait revendu sa propriété. En effet, si l'action en suppression d'un empiétement ne peut être dirigée que contre le titulaire d'un droit réel, l'existence du droit de propriété n'est pas une condition de l'action en dommages et intérêts contre le précédent propriétaire à l'origine du maintien d'une situation illicite. Il apparaît que dès leur achat et pendant près de trois ans, les anciens voisins ont maintenu un empiétement illicite sur la propriété des demandeurs.

Le trouble de jouissance subi du fait de la présence des chevrons de l'appentis dans leur garage et du comportement des anciens voisins ayant consisté à bloquer le véhicule du demandeur doit être réparé par l'allocation d'une indemnité de 3 000 euros.

URBANISME : Augmentation de la surface de plancher de son lot par un copropriétaire (Cour d'appel de Versailles, Chambre 4, section 2, 30 octobre 2017, RG N° 15/03249)

Courant 1988 et 1989, M. et Mme de L, propriétaires du lot n° 10 de l'immeuble situé [...], ont réalisé, en qualité de maître de l'ouvrage, des travaux de rénovation et d'aménagement de leur appartement situé au 2ème étage sur l'escalier A porte gauche.

Ces travaux ont consisté en la réfection du revêtement de sol du plancher par une chape, la construction d'une mezzanine partielle en béton armé d'environ 65 m2, la reprise d'une poutraison altérée porteuse du plancher haut de la salle à manger, le raccordement au vide-ordures collectif, le branchement d'une tourelle électrifiée d'extraction d'air dans la cheminée du séjour. A la suite de la rupture d'une poutre porteuse d'origine en bois, en 1992, ils ont également refait cette poutre support du plancher bas.

Se plaignant de ce que ces travaux ont été faits sans autorisation de la copropriété, sans permis de construire et au mépris du respect des règles et conditions techniques de bonne exécution, le syndicat des copropriétaires a assigné M. et Mme de L par acte du 7 août 2001.

La réalisation par un copropriétaire de modifications dans l'utilisation de ses locaux existants ayant une incidence sur le COS constitue l'exercice d'un droit accessoire aux parties communes et l'action fondée sur un tel droit est une action réelle née de la réglementation d'urbanisme se prescrivant par trente années. Il y a donc lieu de rechercher s'il existait un COS et si les transformations opérées dans le lot avaient une incidence sur ce dernier pour tout l'immeuble par l'utilisation de droits à construire attachés à celui-ci et ne concernait pas l'exercice par un copropriétaire à titre individuel d'un droit accessoire aux parties communes, de nature à conférer à l'action du syndicat des copropriétaires un caractère réel née de la réglementation de l'urbanisme.

Spécialement, le fait pour les époux copropriétaires d'avoir augmenté une surface de plancher intermédiaire sous forme de mezzanines a été sans effet sur la situation de l'immeuble dont la densité de fait, de 4,4 était déjà supérieure au COS envisagé. Dans la mesure où il n'y a pas eu atteinte aux droits des autres copropriétaires sur les parties communes, l'action du syndicat des copropriétaires sur ce seul point est une action personnelle relevant de la prescription de dix années et non pas de celle de trente années.

En l'absence d'appropriation des parties communes par l'effet de la construction de la mezzanine, l'action du syndicat des copropriétaires en démolition de ces dernières était une action personnelle dont le délai de mise en oeuvre était expiré lors de l'introduction de la demande en 2001, ce délai (dix années) ayant couru depuis que ledit syndicat en a eu connaissance en 1989.

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VEFA : L'action pour le paiement du solde du prix de vente d'une VEFA se prescrit par deux ans (Arrêt n° 1107 du 26 octobre 2017, pourvoi n° 16-13.591, Cour de cassation - Troisième chambre civile)

Par acte notarié du 26 novembre 2004, la société Eurofoncier a vendu en l’état futur d’achèvement un appartement à Mme X, le délai de livraison étant fixé “au cours du 1er trimestre 2005” ; la livraison est intervenue le 23 février 2006 ; Mme X n’ayant pas réglé le solde du prix, d’un montant de 5'178,74 euro, la société Eurofoncier l’a assignée en paiement de cette somme.

La société Eurofoncier a fait grief à l’arrêt d'appel d’accueillir la fin de non-recevoir tirée de la prescription pour agir en justice soulevée par Mme X, de la déclarer bien fondée et, en conséquence, de déclarer irrecevable la demande en paiement du solde du prix de vente formée par la société Eurofoncier, alors selon le moyen, que la prescription biennale instaurée par l’art. L. 137-2 du code de la consommation n’est pas applicable à l’action en paiement du solde du prix de vente d’un immeuble en l’état futur d’achèvement ; qu’en déclarant une telle action prescrite, au prétexte que l’action avait été engagée, au titre de l’immeuble livré par le vendeur professionnel le 23 février 2006, par une assignation délivrée le 31 août 2010 à l’acquéreur ayant la qualité de consommateur, soit plus de deux ans après l’entrée en vigueur, le 19 juin 2008, de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, la cour d’appel a violé l’article L. 137-2 du code de la consommation, ensemble l’art. 2224 du code civil.

Mais ayant relevé que l’art. L. 137-2, devenu L. 218-2, du code de la consommation disposait que l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que ce texte, de portée générale, avait, en l’absence de dispositions particulières, vocation à s’appliquer à l’action de la société Eurofoncier, professionnelle de l’immobilier, en paiement du solde du prix de l’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement à Mme X.

Texte intégral de l'arrêt : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1107_26_37931.html

VEFA : Le vendeur ne garantit pas l'efficacité de la garantie intrinsèque d'achèvement (Cour d'appel de Lyon, Chambre civile 1 A, 26 octobre 2017, RG N° 15/07027)

En vue de réaliser un investissement immobilier les époux Frédéric et Cécile ont fait l'acquisition en l'état futur d'achèvement (VEFA) auprès de la société CATZ CONSTRUCTION d'une maison jumelée au sein d'un lotissement dénommé "le clos des Capucines" situé sur le territoire de la commune de Gaillac, moyennant le prix de 175'000 euro TTC financé intégralement à crédit.

Le prêt bancaire consenti par le crédit agricole d'Aquitaine a été authentifié par acte en date du 23 septembre 2004 de maître Gérard N, notaire associé de la SCP A & Associés établie à Lyon.

L'acte authentique de vente a été régularisé le 20 décembre 2004 par Maître Jean-Marc S, notaire à ..., avec la participation de Maître Gérard N, les acquéreurs étant représentés par un clerc du notaire rédacteur selon procuration authentique également reçue le 23 septembre 2004 par Maître Gérard N.

Le vendeur s'est engagé à achever la construction au cours du deuxième trimestre de l'année 2005.

L'ouvrage n'a toutefois pas pu être livré à la date prévue en raison des difficultés financières rencontrées par la société CATZ CONSTRUCTION, qui a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Créteil en date du 12 septembre 2007.

Le 15 février 2008 les acquéreurs ont fait constater par huissier que la maison n'était pas achevée, mais en l'absence de garantie bancaire extrinsèque d'achèvement et à défaut pour les travaux d'être couverts par une assurance dommages ouvrage ont fait réaliser à leurs frais les travaux d'achèvement.

La construction a finalement été parachevée le 30 septembre 2008 et le premier locataire a pris possession des lieux en octobre 2008.

Considérant que leur notaire avait manqué à son obligation de conseil alors que l'échelonnement des paiements prévus par la loi n'avait pas été respecté, qu'il n'existait pas de véritable garantie d'achèvement et que l'existence effective d'une police dommages ouvrage n'avait pas été vérifiée, les époux acheteurs ont fait assigner la SCP de notaires A & Associés devant le TGI de Lyon en réparation de leur préjudice caractérisé par le complément de prix nécessaire à l'achèvement de la construction (42'992 euro), par leur perte de loyers (15 960 euro) et par les intérêts d'emprunts perdus (3'000 euro).

Les acquéreurs investisseurs ayant fait l'acquisition d'un bien immobilier vendu en l'état futur d'achèvement doivent être déboutés de leur action en responsabilité dirigée contre le notaire. Il résulte expressément des mentions de l'acte relatives à l'état d'avancement des travaux que les fondations du bâtiment étaient achevées, ce qui implique que les conditions légales de la garantie intrinsèque d'achèvement étaient réunies en l'état d'un financement du programme assuré à 75 % par le montant du prix des ventes déjà conclues. Le notaire ne peut se voir reprocher d'avoir manqué à son devoir d'information et de conseil en n'attirant pas spécialement l'attention des acheteurs sur la différence entre les deux types de garantie d'achèvement ni sur les risques éventuels de la garantie intrinsèque. En effet, l'acte apportait aux acheteurs une information suffisante sur la nature et les conditions de la garantie alors qu'il n'appartenait pas au notaire de dresser dans l'acte un bilan des avantages et des inconvénients des différentes formes de garantie d'achèvement autorisées par la loi, ni de mettre spécialement en garde les acquéreurs sur les risques propres à la garantie intrinsèque, à défaut pour ces derniers d'établir que le notaire était en possession d'éléments pouvant objectivement faire douter de la capacité du constructeur à mener à terme l'opération.

Par ailleurs, en présence d'une attestation d'assurance de responsabilité civile des constructeurs non réalisateurs délivrée certifiant que les risques responsabilité civile exploitation, responsabilité décennale et assurance dommages ouvrage étaient garantis, ainsi que d'une lettre de couverture établie par le courtier en assurances attestant que le chantier en cause était effectivement assuré en dommages ouvrage, aucun reproche ne peut être fait au notaire, qui n'avait pas l'obligation de solliciter la production de la police d'assurance. Le notaire des acquéreurs, qui n'était pas celui du constructeur, n'avait pas l'obligation de procéder à des investigations complémentaires s'agissant de la couverture dommages ouvrage, et n'a donc pas manqué à son obligation de conseil et de prudence.

Enfin, l'échéancier de paiement du prix mis en place dans l'acte n'excède pas la progressivité imposée par la loi et le notaire, dans sa stricte mission d'authentification de l'acte de vente, n'était nullement tenu de vérifier au fur et à mesure de l'exécution des travaux que les appels de fonds correspondaient à l'état d'avancement effectif de la construction.

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RESPONSABILITE DU NOTAIRE : Rédaction d'un compromis de vente (Cour d'appel de Douai, Chambre 3, 26 octobre 2017, RG n° 16/07103)

Propriétaires d'un immeuble sis [...], M. et Mme D.l'ont donné à bail par acte du 12 février 2010 à M. et Mme M moyennant paiement d'un loyer mensuel de 750 euro. Suivant compromis de vente en date du 19 mars 2010 régularisé devant L, notaire à Seclin, M. et Mme D se sont engagés à vendre l'immeuble à M. et Mme M, le compromis précisant que Mme D était en liquidation judiciaire depuis le 12 janvier 2000, et que Nicolas S était désigné mandataire liquidateur.

Le compromis de vente a été régularisé au prix de 230 000 euros, sous la condition suspensive de l'obtention de l'accord du liquidateur. La somme de 23'000 euro a été séquestrée entre les mains du notaire en garantie du paiement du prix.

La responsabilié du notaire a été engagée ; le litige a été porté devant la cour d'appel.

Une promesse synallagmatique de vente (compromis de vente) est un avant-contrat destiné à arrêter la volonté des parties de vendre et d'acquérir ou de renoncer à l'acquisition sans attendre l'expiration des délais utiles à l'obtention des documents administratifs et hypothécaires nécessaires à la perfection de la vente.

Par conséquent, la rédaction de ce document n'impose pas au notaire instrumentaire les mêmes investigations et vérifications que celles qui sont nécessaires à l'acte de vente définitif. En l'occurrence, l'acte litigieux mentionne explicitement que le vendeur est soumis à une procédure de liquidation judiciaire et comporte une condition suspensive manuscrite relative à la nécessité d'obtenir l'accord préalable du liquidateur. Les intérêts de l'acquéreur, qui avait parfaitement connaissance de ces stipulations étaient donc suffisamment préservés puisque le notaire a ainsi suffisamment attiré l'attention des bénéficiaires sur la nécessité d'obtenir le consentement du liquidateur judiciaire et sur les risques et incertitudes encourus. Le notaire n'a donc pas manqué à son devoir de conseil.

MAITRÎSE D'OEUVRE : Suivi du chantier par l'architecte (Cour de cassation, Chambre civile 3, 26 octobre 2017, N° 16-15.442, cassation, inédit)

L'arrêt a été rendu au visa de l'art 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.

Pour rejeter les demandes indemnitaires formées contre la société Mandaloun, architecte, et Groupama, l'arrêt d'appel retient que le maître d'oeuvre a vainement effectué de nombreuses diligences pour relancer la société Elba afin qu'elle remédie aux désordres esthétiques constatés de sorte qu'elle n'a commis aucune faute dans sa mission de conception et de suivi du chantier et que les désordres constatés relèvent exclusivement de l'exécution effectuée par la société Elba.

En statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la société Mandaloun n'avait pas failli à ses obligations contractuelles d'assistance au maître de l'ouvrage pendant le déroulement du chantier et lors de la réception, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef.

Dans cette affaire, il avait été constaté des malfaçons constituées par des rayures sur les présentoirs laqués, une peinture granuleuse sur le mur, des fissures verticales au niveau du point de jonction entre les modules de présentation et l'affaissement des étagères.

TRANSFERT DE GARANTIE DECENNALE : La garantie décennale est transférée aux acquéreurs successifs (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 3 B, 26 octobre 2017, Numéro de rôle : 15/17002)

Les vendeurs d'un immeuble, dans lequel il a été procédé à des travaux de rénovation, peuvent être déclarés responsables sur le fondement des art. 1792 et 1792-1 du Code civil.

Suivant acte du 31 mars 2006, M. Jean-Luc B M et son épouse Mme Marie-Christine A ont vendu à M. Stefano G une villa située [...], moyennant un prix de 940'000 euro.

Avant la vente, les époux B M avaient fait procéder à des travaux de rénovation, notamment par la SARL JJ CONSTRUCTION, M. Jean-Pierre Z, exploitant à l'enseigne Rénov décor, et M. Gérard H.

Invoquant l'existence de divers désordres affectant la maison et la piscine, M. Stefano G, après expertise, a assigné les époux B. M. devant le Tribunal de Grande Instance aux fins d'obtenir leur condamnation à lui payer diverses sommes en réparation de ses préjudices, sur le fondement des dispositions des art. 1792 et suivants du code civil.

Les vendeurs d'un immeuble, dans lequel il a été procédé à des travaux de rénovation, peuvent être déclarés responsables sur le fondement des art. 1792 et 1792-1 du Code civil, dès lors que l'importance des travaux réalisés les assimile à des travaux de construction d'un ouvrage. Mais la garantie décennale, protection légale attachée à la propriété de l'immeuble, est transférée en cas de vente aux acquéreurs successifs, les parties pouvant prévoir dans l'acte que le vendeur conservera le bénéfice des actions en cours au jour de la vente.

En l'espèce, la responsabilité décennale des vendeurs d'une villa, objet de travaux de rénovation, doit être retenue s'agissant des désordres concernant la verrière. En effet, les infiltrations sur la poutre de la cuisine sont imputables aux travaux d'installation de la verrière effectués par l'entrepreneur. L'impropriété à destination de la verrière posée au dessus de la cuisine est caractérisée par le fait que cette verrière n'est pas étanche et qu'une partie du toit ne remplit pas son rôle de couverture et de protection, notamment en cas de pluie ou de vents tournants. La réparation du préjudice matériel est fixé à 5'500 euro.

Note :

En vertu de l'article 1792 du code civil : "tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère".

Selon l'article 1792-1 du même code en son alinéa 2 "est réputé constructeur de l'ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire".

Ainsi, les vendeurs d'un immeuble, dans lequel il a été procédé à des travaux de rénovation, peuvent être déclarés responsables sur le fondement de ces dispositions, dès lors que l'importance des travaux réalisés les assimile à des travaux de construction d'un ouvrage.

Mais la garantie décennale, protection légale attachée à la propriété de l'immeuble, est transférée en cas de vente aux acquéreurs successifs, les parties pouvant prévoir dans l'acte que le vendeur conservera le bénéfice des actions en cours au jour de la vente.

URBANISME : Notion de violation du POS par les preneurs et conséquences pour le propriétaire (Cass. crim., 24 oct. 2017, n° 16-87178)

Le propriétaire d'une parcelle de terre classée par le plan d'occupation des sols en zone non constructible, réserve faite des bâtiments et équipements techniques d'exploitation agricole, la divise et la donne à bail à divers entrepreneurs pour y déposer des matériaux, engins, véhicules hors d'usage, moyennant un loyer. Des agents de la direction de l'environnement de l'aménagement et du logement constatent la construction d'un hangar et la pose de conteneurs, outre des travaux de terrassement. Poursuivi pour constructions sans permis et violation du plan d'occupation des sols, le propriétaire est condamné au paiement d'une amende, la mise en conformité des lieux ou des ouvrages dans un délai de dix-huit mois sous astreinte étant en outre ordonnée.

La cour d’appel de Fort-de-France déclare le prévenu coupable des deux infractions poursuivies et confirme le jugement tant sur la peine que sur la mesure de remise en état dans les dix-huit mois de la décision. Elle énonce que s'il est constant que le prévenu n'a pas lui-même entreposé les conteneurs litigieux sur la parcelle dont il est propriétaire, il est responsable du respect sur son fonds de la réglementation en matière d'urbanisme, dont il a connaissance et qu'ayant conclu plusieurs contrats de location terrain nu avec diverses entreprises de travaux publics et de transport, il ne saurait s'exonérer de cette responsabilité pénale, dès lors qu'il avait le pouvoir, selon les stipulations des baux, de contraindre les preneurs à respecter les règles d'urbanisme lors de leurs travaux, dont il est donc le véritable bénéficiaire, du fait du cadre juridique qu'il a mis en place et des loyers qui en sont la contrepartie et que ses preneurs lui versent. Les juges ajoutent qu'un hangar et des conteneurs de grande taille constituent des constructions, au sens de l'article L. 421-1 du Code de l'urbanisme, qui sont soumises à permis de construire, le prévenu n'ayant invoqué ni la faible emprise au sol ni le caractère d'habitation ou de loisir des édifices et aménagements litigieux. Enfin, s'agissant de la violation du plan d'occupation des sols, l'arrêt décrit précisément les ouvrages litigieux, pour en déduire qu'ils n'ont manifestement rien d'agricole.
Ainsi, dès lors qu’elle apprécie, d'une part, que le prévenu avait la qualité de bénéficiaire des travaux au sens de l'article L. 480-4 du Code de l'urbanisme et, d'autre part, démontre le caractère de constructions soumises à l'obtention d'un permis et d'aménagements prohibés par le plan d'occupation des sols la cour d'appel justifie sa décision, abstraction faite de la qualification erronée de peine complémentaire donnée à la remise en état.

La cour d'appel justifie encore sa décision en déterminant le délai dans lequel la remise en état devra être effectuée, dès lors que ce délai commence nécessairement à courir, par application des articles 569, 708 et 617 du Code de procédure pénale, à compter du jour où la décision sera passée en force de chose jugée ou, en cas de pourvoi, à compter du jour où la décision, devenue définitive, est exécutoire.

Texte intégral de l'arrêt : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000035923937&fastReqId=1392572049&fastPos=1

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URBANISME : Construction sans permis, date d'achèvement des travaux et prescription (Cass. crim. 24 octobre 2017 n° 16-85.066 F-D)

Pour déterminer la date d’achèvement de travaux effectués sans permis, le juge pénal peut retenir plusieurs indices : photos, coût des travaux ou encore mention des actes d’acquisition antérieurs.

Afin d’échapper à des sanctions pénales pour construction illégale, il est fréquent que les prévenus invoquent la prescription des faits. Le point de départ du délai est fixé au jour d’achèvement des travaux. Une décision récente illustre les critères retenus par le juge pour déterminer cette date.

En 2010 une société achète un immeuble construit entre 1975 et 1977. Elle y effectue des travaux soumis à déclaration préalable. Lors d’une visite destinée à s’assurer de leur conformité, les agents du service de l’urbanisme de la ville découvrent que la construction a fait l'objet de plusieurs extensions, pour un total dépassant les 100 m2. Le gérant de la société, le maître d’œuvre et l’architecte sont poursuivis au pénal pour construction sans permis et violation des règles du plan d’occupation des sols.  

Le gérant soutient que ces surfaces étaient déjà présentes au moment de l’acquisition. Ses dires sont confirmés par le constructeur qui estime que les fondations n’ont pas été modifiées depuis la construction initiale.

Les juges du fond estiment au contraire que ces extensions de surface ont été réalisées après 2010 et que le délai de prescription n’est pas écoulé. Ils se réfèrent notamment à des photos aériennes, datant de 2009 et 2014, montrant une modification des contours de l’immeuble. Ils estiment également que le coût des travaux réalisés en 2010 (un million d’euros !) est trop élevé pour correspondre aux simples améliorations déclarées par les prévenus.

A raison, estime la Cour de cassation : la cour d'appel a justifié sa décision dès lors qu’elle ne s’est pas fondée uniquement sur les photographies aériennes des contours de la villa mais a retenu un faisceau d’indices concordants pour justifier que la prescription n’était pas acquise, notamment le coût des travaux, l’absence de plan précis et les mentions de l’acte d’acquisition antérieurs aux travaux.

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COPROPRIETE : Convocation à une assemblée générale par un syndic avant la fin de son mandat (Cass. 3e civ., 19 oct. 2017, n° 16-24646)

Des copropriétaires assignent un syndicat de copropriétaires et son syndic en annulation des décisions votées lors d’une assemblée générale.

La cour d’appel d'Aix-en-Provence qui constate que ceux-ci ont été convoqués par une lettre datée du 26 octobre 2011, antérieurement à l’expiration du mandat du syndic intervenue le 28 octobre 2011, et retient exactement qu’il importe peu que ce mandat ait expiré le jour de l’assemblée générale ou celui auquel les demandeurs ont réceptionné cette convocation, justifie légalement sa décision de rejeter leur demande.

Texte intégral de l'arrêt : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1046_19_37877.html

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COPROPRIETE : La majorité pour installer un dispositif de fermeture de la copropriété (Cour de cassation, chambre civile 3, 19 octobre 2017, N° de pourvoi: 16-21.272, rejet, inédit)

La SCI Symar, copropriétaire, a assigné le syndicat des copropriétaires La Toison d'or  en annulation de la décision n° 11 de l'assemblée générale du 21 janvier 2013, par laquelle les copropriétaires ont décidé de l'installation d'un système de fermeture de l'immeuble.

Le syndicat a fait grief à l'arrêt d'appel d'accueillir cette demande.

Mais ayant énoncé, à bon droit, qu'en application de l'art. 26 e) de la loi du 10 juillet 1965, devenu 26 c) de la même loi en application de l'article 59 de la loi du 24 mars 2014, les décisions relatives aux modalités d'ouverture et de fermeture des immeubles sont adoptées à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix et constaté que la décision avait été adoptée à la majorité de l'article 25 de cette loi, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions relatives à la fermeture totale de l'immeuble que ses constatations rendaient inopérantes et abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à la détermination des voix du syndicat à prendre en compte pour calculer le pourcentage au-delà duquel un mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, en a exactement déduit que la décision avait été prise en violation de ces dispositions.

PROMESSE UNILATERALE DE VENTE : Indemnité d'immobilisation ou clause pénale (Cour d'appel de Versailles, Chambre 3, 19 octobre 2017, RG N° 15/07403)

M. et Mme P étaient propriétaires d'une maison à usage d'habitation sise [...].

Par acte sous seing privé en date du 3 août 2012, ils ont consenti à Mme L une promesse unilatérale de vente, assortie d'une condition suspensive d'obtention avant le 15 octobre 2015 de plusieurs offres définitives de prêt pour une somme maximale de 1'215'000 euro (soit le prix du bien) remboursable sur 20 ans, au taux maximum de 4 % (hors assurance), lui laissant la faculté d'acquérir le bien jusqu'au 17 décembre 2012.

La promesse de vente prévoyait une indemnité d'immobilisation d'un montant de 121'500 euro. Afin de garantir le paiement de cette indemnité, la somme de 60.750 euro a été séquestrée entre les mains de l'étude notariale.

Le 18 mars 2013, M. et Mme P ont fait assigner Mme L devant le TGI de Nanterre aux fins de voir constater la caducité de la promesse de vente et obtenir le paiement de l'indemnité d'immobilisation stipulée en son sein.

Il apparaît que la bénéficiaire ne justifie pas avoir sollicité de deux établissements bancaires au moins, comme le prévoit expressément la promesse de vente, le financement en cause dans le délai de réalisation de la condition suspensive. La non-réalisation de la condition suspensive est donc imputable à un manque de diligence de la bénéficiaire. Il ne saurait être considéré que l'indemnité d'immobilisation contractuellement définie constitue en réalité une clause pénale susceptible de réduction.

En effet, il a été mentionné à l'acte que l'indemnité d'immobilisation était fixée en considération de la promesse formelle faite au bénéficiaire par le promettant et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier et qu'elle resterait acquise au promettant faute pour le bénéficiaire d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions fixées, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, précision étant faite que le préjudice serait notamment constitué par la perte que le promettant éprouverait du fait de l'obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur. Il ne s'agit donc pas d'une clause pénale qui est une évaluation forfaitaire de dommages-intérêts dus par le débiteur au créancier en cas d'inexécution de son obligation, puisque le bénéficiaire d'une promesse unilatérale n'étant pas tenu d'acquérir, il ne fait qu'exercer son droit d'option et ne manque pas à une obligation contractuelle en s'abstenant de requérir du promettant l'exécution de sa promesse.

L'indemnité d'immobilisation n'est donc pas susceptible de réduction et la bénéficiaire doit en conséquence être condamnée au paiement de la somme de 121 500, 00 euros.

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VENTE : La vente immobilière requalifiée en donation déguisée (Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile 1, 17 octobre 2017, RG N° 15/00655)

Selon l'art. 64 du livre des procédures fiscales (LPF), l'administration, afin d'en restituer le véritable caractère, est en droit d'écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d'un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère fictif, soit que, recherchant le bénéfice d'une application littérale des textes ou de décisions à l'encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n'ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d'éluder ou d'atténuer les charges fiscales que l'intéressé, si ces actes n'avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles.

En l'occurrence, et contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, l'administration fiscale démontre, par un faisceau d'indices, l'intention libérale des venderesses et la contrepartie avantageuse pour l'acquéreur.

En effet, si l'acte a certes été passé devant notaire sous la forme d'une vente, il s'avère que:

- le prix n'a été stipulé payable comptant que pour une partie dérisoire (10.000 euro sur 77.000 euro),
- le solde du prix a été échelonné sur une durée particulièrement longue (six années) au regard de l'âge avancé des venderesses (92 et 87 ans),
- la garantie prévue pour le cas du non paiement des annuités n'a pas été mise en oeuvre alors qu'aucune des trois annuités échues n'avait été honorée, ce qui démontre que, contrairement à ce que soutient Gilles P., les venderesses n'avaient pas besoin de liquidités.

Il est en outre établi que les venderesses, sans descendance en ligne directe, étaient proches de Gilles P, acquéreur, en ce que :
- elles lui avaient donné procuration sur leurs comptes en 2008,
- au cours des années précédant l'acte litigieux, et comme cela figure dans la proposition de rectification du 20 novembre 2012 et n'est pas contesté, elles lui avaient vendu un terrain à bâtir, lui avaient donné la nue-propriété de 10 hectares de terre et l'avaient gratifié au titre de différents contrats d'assurance vie.

A ces éléments, s'ajoute la sous-évaluation du bien au regard de l'estimation faite un peu plus de deux auparavant à 97.500 euro, comme cela ressort de l'attestation immobilière dressée le 12 juillet 2007 par le notaire chargé de la succession de l'une des trois propriétaires.

La diminution de 20 % de la valeur de ce bien ne résulte d'aucune pièce du dossier.

En effet l'avis qu'aurait émis un agent immobilier en janvier 2013 n'est pas versé aux débats. Par ailleurs le prix de revente du bien, en mars 2014, ne reflète pas la situation du marché au jour de la vente en 2009.

Selon l'art. 1729 du code général des impôts, les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l'indication d'éléments à retenir pour l'assiette ou la liquidation de l'impôt (...) entraînent l'application d'une majoration de (...) 80 % en cas d'abus de droit au sens de l'article L. 64 du livre des procédures fiscales ; elle est ramenée à 40 % lorsqu'il n'est pas établi que le contribuable a eu l'initiative principale du ou des actes constitutifs de l'abus de droit ou en a été le principal bénéficiaire (...).

Gilles P conteste l'application de la procédure d'abus de droit en soutenant que la seule qualification qui aurait pu être envisagée par l'administration fiscale serait celle de donation indirecte, relevant du droit commun.

Or comme cela ressort de ce qui précède, l'abus de droit est constitué et Gilles P. en a été le principal bénéficiaire.

PERMIS DE CONSTRUIRE ET SERVITUDE : Création d'une servitude de cour commune, avant le permis de construire ? (Conseil d'Etat, 16 octobre 2017, pourvoi n° 401.706, sera mentionné aux tables du Recueil Lebon)

Selon les dispositions de l'art. R 431-32 du Code de l'urbanisme, lorsque  l'édification des constructions est subordonnée, pour l'application des dispositions relatives à l'urbanisme, à l'institution sur des terrains voisins d'une servitude dite de cours communes, la demande est accompagnée des contrats ou décisions judiciaires relatifs à l'institution de ces servitudes.

Par sa décision du 16 octobre 2017 sous référence, la Haute Juridiction administrative relève que le texte cité implique que, lorsque l'institution d'une servitude de cours communes est requise pour l'édification d'une construction, le permis de construire autorisant cette construction ne peut être délivré par l'autorité administrative sans qu'aient été fournis par le pétitionnaire, dans le cadre de sa demande, les documents justifiant de ce qu'une telle servitude sera instituée lors de l'édification de la construction projetée.

Cependant, le juge administratif apporte un tempérament en estimant que le Code de 'urbanisme n'impose pas que la servitude ait été établie et soit entrée en vigueur avant que le permis de construire ne soit délivré.

Ainsi dans cette affaire, la cour administrative d'appel ne pouvait pas rejeter la requête de la SCCV parce que cette dernière n'avait pas joint à sa demande des documents de nature à établir que la servitude aurait pris effet à la date de délivrance du permis alors qu'elle avait produit, outre la copie du projet de convention d'institution de la servitude, la promesse unilatérale de vente de la commune mentionnant de façon expresse que celle-ci s'engageait à constituer une convention de cour commune grevant la propriété qu'elle conserverait et définissant, de manière précise et circonstanciée, les contours de la servitude en cause.

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RECEPTION JUDICIAIRE DES TRAVAUX : une confirmation de jurisprudence (Cass. 3e civ., 12 oct. 2017, n° 15-27802)

A nouveau saisie d'un pourvoi concernant la réception judiciaire des travaux, la troisième chambre civile de la Cour de cassation martèle, par un arrêt qu'elle destine à la plus large publicité, qu’en l’absence de réception amiable, la réception judiciaire peut être ordonnée si les travaux sont en état d’être reçus.

Les propriétaires de deux appartements situés sur le même palier demandent à un entrepreneur de les réunir. En cours de chantier, ils constatent l’existence de malfaçons et de non-façons, reprennent les clefs du logement à l’entreprise et y emménagent puis, après expertise, assignent l’entrepreneur et son assureur en indemnisation de leurs préjudices.

Viole l’article 1792-6 du Code civil la cour d’appel de Paris qui, pour refuser la réception judiciaire des travaux, retient que le prononcé de celle-ci suppose que les travaux soient en état d’être reçus mais aussi un refus abusif du maître d’ouvrage de prononcer une réception expresse sollicitée par le constructeur, alors qu’en l’absence de réception amiable, la réception judiciaire peut être ordonnée si les travaux sont en état d’être reçus.

Texte intégral ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1043_12_37803.html

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COMPROMIS DE VENTE : Se rétracter par LRAR, délai et point de départ (Cass. Civ. 3ème, 12 octobre 2017, pourvoi n° 16-22.416, FS-P+B+I)

Le délai de rétractation institué par l'art. L. 271-1 du Code de la consommation prévoit deux modes de notification différents, la lettre recommandée avec avis de réception et la remise en main propre.

Une promesse synallagmatique (compromis de vente) avait été signée. L'acquéreur ne voulait plus acheter et il prétendait pouvoir valablement se rétracter. Le vendeur soutenait en particulier qu'il n'y avait pas lieu à rétractation et sollicitait l'application de la clause pénale prévue par l'avant-contrat.

La Cour de cassation founrit deux réponses :

- La première pour déterminer sur qui pèse la preuve du caractère non-professionnel de l'acquéreur. Logiquement, elle considère que la charge de la preuve pèse sur le vendeur. On doit partir du principe qu'a priori l'acquéreur personne physique n'a pas la qualité de professionnel. En l'espèce, le délai de rétractation devait être purgé.

- La seconde est relative au mode de notification par lettre recommandée avec avis de réception de l'acte de promesse synallagmatique de vente (compromis) par le vendeur à l'acquéreur. Dans cette affaire, l'accusé de réception avait été signé par la mère de l'acquéreur et non par l'acquéreur lui-même. La Cour relève que la mère n'était pas munie d'un mandat pour recevoir l'acte de notification. De là, elle en déduit que celui-ci n'était pas régulier, que le délai de rétraction n'avait pas couru et qu'en conséquence la clause pénale n'était pas due.

Il est rappelé que pour la jurisprudence, il doit y avoir autant de lettres recommandées que d'acquéreurs, hormis l'hypothèse d'un mandat. Si tel n'est pas le cas, le délai de 10 jours ne court pas contre l'acquéreur n'ayant pas bénéficié d'une notification personnelle ; il peut par conséquent toujours se rétracter. De même, faute d'avoir signé l'avis de réception, l'acquéreur n'a pas bénéficié d'une notification personnelle. Le vendeur pourra toujours se retourner contre La Poste.

Texte intégral de l'arrêt : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000035808346&fastReqId=383713625&fastPos=1

VEFA : Nullité de la VEFA pour agissement dolosif du vendeur et de son mandataire (Cass. Civ. 3e , 12 octobre 2017, pourvois n° 16-23.362 et N° 16-23.501, rejet, F-D)

M. X avait été préalablement démarché par la société Omnium Conseil devenue Stellium Immobilier qui lui avait remis une plaquette de commercialisation indiquant que : « Le Domaine des Lys offre aux investisseurs l'opportunité d'un placement idéal, sûr et rentable à court terme, gage d'un niveau de défiscalisation performant, tout en constituant à long terme un patrimoine immobilier sécurisant ».

Ce document a été complété par la remise aux acquéreurs, M. et Mme X, d'une étude financière personnalisée mettant en avant le gain fiscal ainsi que le gain net de l'opération dans le cadre du régime fiscal de la loi de Robien.

Ce type d'investissement suppose en particulier que les acquéreurs puissent louer leur appartement dès son achèvement et pour le montant de loyer annoncé.

Or, dans cette affaire, les acquéreurs, dont il n'était pas contesté qu'ils étaient profanes en matière d'investissement immobilier locatif et en matière financière et fiscale, n'ont pu louer leur appartement pendant seize mois et ont dû ensuite accepter des baisses de loyers substantielles, et ceci en raison de la saturation du marché immobilier locatif de Carcassonne.

Les acquéreurs ont alors assigné la société venderesse, le commercialisateur (la société Stellium Immobilier), ainsi que le notaire ayant reçu l'acte en nullité de la vente pour dol, absence de cause, manquement au devoir d'information et de conseil.

La Cour d'appel de Montpellier a annulé la vente en retenant que le consentement des acquéreurs avait été vicié par le dol de la société venderesse et le dol subséquent de son mandataire, la société Stellium Immobilier.

La Cour de Montpellier a en outre condamné la société venderesse in solidum avec la société Stellium et le notaire à payer aux acquéreurs une somme à titre de dommages et intérêts.

La société venderesse et la société Stellium Immobilier ont formé un pourvoi en cassation à l'encontre de cet arrêt. La société venderesse faisait ainsi valoir que la cour d'appel n'avait pas démontré l'intention de la société venderesse de tromper les acquéreurs et qu'il n'était pas établi que cet éventuel dol ait pu causer une erreur provoquée dans la mesure où les acquéreurs étaient nécessairement informés des aléas liés à la commercialisation du bien puisqu'ils avaient souscrit une assurance couvrant les risques de loyers impayés.

La Cour de cassation rejette ce pourvoi selon la motivation suivante :

« Mais attendu qu'ayant relevé que la SCI connaissait la plaquette de commercialisation remise aux acquéreurs par la société Omnium Conseil [...], que la SCI ne pouvait soutenir qu'elle ignorait l'existence de la simulation financière remise par sa mandataire aux acquéreurs[...] qu'en sa qualité de promoteur immobilier la SCI connaissait l'état de saturation du marché locatif [...] et que, malgré cette conjoncture locale difficile [...] la SCI assurait aux acquéreurs un placement sûr et rentable à court terme dans l'unique intérêt de rentabiliser son opération et que ces affirmations mensongères dépassaient la nécessité admise de flatter le produit proposé à la vente, la cour d'appel a pu déduire qu'en usant de manoeuvres dolosives, la SCI avait provoqué chez M. X, une erreur sur la rentabilité de leur acquisition qui les avaient déterminés à contracter, et que le contrat de vente conclu entre les parties devait être annulé ».

A l'appui de son pourvoi, le négociateur faisait quant à lui valoir que la Cour n'avait pas démontré son intention de tromper les acquéreurs. Son pourvoi a été également rejeté par la Cour de cassation au motif suivant :

« Mais attendu qu'ayant relevé que la société Stellium Immobilier avait démarché M. X en exécution de la convention de commercialisation signée avec la SCI, que, grâce à l'étude financière personnalisée, elle avait fait espérer aux acquéreurs potentiels un gain fiscal et financier net sur l'ensemble de l'opération alors qu'en sa qualité de professionnel spécialisé dans le conseil en investissement financier, elle connaissait l'état de saturation du marché immobilier sur la ville de Carcassonne, ainsi que les risques importants auxquels elle exposait M. X et Madame Y en les convaincant de s'engager dans ce projet, que cette étude financière personnalisée contenait une étude d'investissement locatif, un tableau de trésorerie, un calcul détaillé du revenu foncier des incidences fiscales et la synthèse des incidences fiscales annuelles au regard de la Loi de Robien, ainsi que le calcul de la plus-value immobilière, tous ces éléments étant destinés à faire croire aux acquéreurs potentiels que leur investissement était avantageux et sans aucun risque, alors que l'opération s'était révélée déficitaire... et qu'elle avait également participé à la confection de la plaquette de commercialisation destinée à convaincre des avantages de ce projet immobilier, la Cour d'Appel a pu en déduire que, ces manoeuvres ayant déterminé M. X et Madame Y à contracter, la société Stellium Immobilier, mandataire de la SCI Domaine des Lys, avait commis un dol à leur égard ».

La Cour de cassation a considéré en particulier que la présentation des attraits de l'opération dépasse le simple argumentaire commercial et que les informations mensongères sont constitutives de manoeuvres destinées à tromper le consentement des acquéreurs.

CERTIFICAT D'URBANISME : Conséquence du sursis à statuer du certificat d'urbanisme (Conseil d'Etat, 6e et 1re chambres réunies, 11 octobre 2017, req. N° 401.878)

M. et Mme A sont les gérants du groupement foncier agricole GSR, propriétaire des parcelles cadastrées ..., sur le territoire de la commune du Pallet ; un certificat d'urbanisme concernant ces parcelles leur a été délivré le 22 septembre 2011 par le maire de la commune, sur la base du plan d'occupation des sols approuvé le 17 février 1986, alors en vigueur ; le 29 décembre 2011, M. et Mme A ont déposé en mairie une demande de permis de construire, sur les parcelles cadastrées ... comprises dans plus haut ; par une décision du 17 février 2012, le maire a sursis à statuer sur cette demande au motif que le projet de construction serait de nature à compromettre ou rendre plus onéreux l'exécution du plan local d'urbanisme alors en cours d'élaboration et approuvé le 27 février 2012 par le conseil municipal ; par l'arrêté contesté en date du 2 mai 2012, le maire a refusé de délivrer le permis de construire sollicité au motif qu'il contreviendrait aux dispositions du plan local d'urbanisme venant d'être approuvé ; M. et Mme A se sont pourvus contre l'arrêt du 27 mai 2016, par lequel la cour administrative d'appel de Nantes a annulé le jugement du 16 décembre 2014 du tribunal administratif de Nantes qui avait annulé cet arrêté et a rejeté leur demande.

La Haute juridiction administrative rappelle la règle.

Lorsqu'un certificat d'urbanisme a été délivré sur le fondement du a) de l'art. L. 410-1 du Code de l'urbanisme et que, dans les conditions prévues aux arti. L. 111-7 et L. 111-8 du Code de l'urbanisme, un sursis à statuer est opposé à la demande de permis de construire présentée par le bénéficiaire de ce certificat au motif que cette demande serait de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du plan local d'urbanisme dont l'élaboration est en cours, l'autorité compétente pour statuer sur la demande est fondée à faire application du nouveau plan local d'urbanisme si, à l'expiration du délai de sursis à statuer, ce nouveau plan est entré en vigueur.

LOTISSEMENT ET CAHIER DES CHARGES : Panneau d'affichage publicitaire contraire au cahier des charges du lotissement (Cour d'appel de Dijon, Chambre civile 1, 10 octobre 2017, RG N° 15/00941)

Monsieur Pierre B et son épouse Madame Lucette P ont fait l'acquisition d'une maison d'habitation située dans un lotissement [...] en 1964. Ledit lotissement a été créé à la fin des années 1950.

Dans le courant du mois de juin 2013, Monsieur Jésus P-C et son épouse Madame Armel E ont fait construire un dispositif scellé au sol, de 12 mètres carrés de surface et d'une hauteur de 5 mètres 42, destiné à la publicité.

Monsieur et Madame B. ont déploré l'installation de ce panneau publicitaire qui, compte tenu de sa taille, était visible depuis l'intérieur de leur domicile.

Sollicitant le retrait du dit panneau, les époux P. ont, par acte du 9 décembre 2013, fait assigner leurs voisins. devant le TGI de Chaumont.

Après jugement appel a été relevé.

Les colotis, qui ont implanté un panneau d'affichage publicitaire sur leur terrain, ont respecté le dispositif d'implantation du panneau publicitaire en soumettant leur demande auprès des services compétents et en régularisant un contrat de location d'emplacement publicitaire.

Toutefois, il y a violation du cahier des charges dès lors que le cahier des charges, qui est en vigueur au-delà du délai de 10 ans, à l'inverse du règlement de lotissement, traduit la volonté des propriétaires de protéger leur vue depuis leur immeuble et est applicable à tous les colotis. Il est opposable aux acquéreurs, ayant fait l'objet de la publicité foncière. Les conditions de délivrance des autorisations administratives ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre les colotis résultant du cahier des charges du lotissement. En conséquence, les colotis, les époux P-C, sont condamnés à retirer l'enseigne publicitaire installée sur leur terrain dans le délai d'un mois, sous astreinte de 200 euro par jour de retard passé ce délai courant pendant un an.

Ils sont condamnés à payer à la partie adverse 2'000 euro à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance constitué d'un préjudice de vue incontestable.

PERMIS DE CONSTRUIRE : Fraude à la qualité pour demander un permis de construire (Conseil d'État, 6e et 1re Chambres réunies, 9 octobre 2017, req. N° 398.853, Lebon)

Si postérieurement à la délivrance du permis de construire, l'administration a connaissance de nouveaux éléments établissant l'existence d'une fraude à la date de sa décision, elle peut légalement procéder à son retrait sans condition de délai. La fraude est caractérisée lorsqu'il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire a eu l'intention de tromper l'administration sur sa qualité pour présenter la demande d'autorisation d'urbanisme.

Par un arrêté du 28 juin 2012, le maire de Sceaux a accordé à la société Les Citadines un permis de construire un immeuble comprenant seize logements et un commerce au rez-de-chaussée, valant également permis de démolir ; par une décision du 21 septembre 2012, le maire a retiré cet arrêté, puis rejeté le recours gracieux formé par la société contre cette décision ; par un jugement du 5 mai 2014, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté la demande de la société tendant à l'annulation pour excès de pouvoir de cette décision ; par un arrêt du 18 février 2016, contre lequel la SARL Les Citadines se pourvoit en cassation, la cour administrative d'appel de Versailles a rejeté son appel contre ce jugement.

Aux termes de l'art. R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; / c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique. " ; en vertu du dernier alinéa de l'art. R. 431-5 du même code, la demande de permis de construire comporte l'attestation du demandeur qu'il remplit les conditions définies à l'art. R. 423-1 pour déposer une demande de permis ; qu'enfin, aux termes du second alinéa de l'art. L. 424-5 du même code : " Le permis de construire, d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peut être retiré que s'il est illégal et dans le délai de trois mois suivant la date de cette décision. Passé ce délai, le permis ne peut être retiré que sur demande explicite de son bénéficiaire ".

Il résulte de ces dispositions que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l'attestation du pétitionnaire qu'il remplit les conditions définies à l'art. R. 423-1 cité ci-dessus ; que les autorisations d'utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la réglementation d'urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction d'une demande de permis, la validité de l'attestation établie par le demandeur ; ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'art. R. 423-1 du code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande ; que, lorsque l'autorité saisie d'une demande de permis de construire vient à disposer, au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une mesure d'instruction lui permettant de les recueillir, d'informations de nature à établir son caractère frauduleux, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif ; enfin, si postérieurement à la délivrance du permis de construire, l'administration a connaissance de nouveaux éléments établissant l'existence d'une fraude à la date de sa décision, elle peut légalement procéder à son retrait sans condition de délai ; que la fraude est caractérisée lorsqu'il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire a eu l'intention de tromper l'administration sur sa qualité pour présenter la demande d'autorisation d'urbanisme.

La cour a relevé que le document, dont se prévalait la société Les Citadines, par lequel le propriétaire du terrain d'assiette s'était engagé à signer dans un certain délai une promesse de vente, était caduc à la date de demande de permis de construire en raison de l'expiration de ce délai ; elle a également relevé que la société savait, à la date du dépôt de la demande de permis de construire, qu'une promesse de vente en vue de construireavait été signée par le propriétaire avec une autre société ; elle en a déduit que, dans ces circonstances, nonobstant l'introduction ultérieure d'une action en nullité de cette promesse de vente devant le juge judiciaire, en attestant avoir qualité pour demander l'autorisation de construire, la société avait eu l'intention de tromper l'autorité administrative sur sa qualité et avait ainsi obtenu le permis par fraude.

En jugeant que le maire pouvait légalement retirer le permis de construire en se fondant sur des éléments ne figurant pas dans le dossier du pétitionnaire et dont il a eu connaissance postérieurement à sa délivrance établissant l'existence d'une fraude du pétitionnaire à la date du permis, notamment l'existence d'une promesse de vente conclue par le propriétaire avec une autre société, la cour n'a pas entaché son arrêt d'erreur de droit.

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VENTE IMMOBILIERE : La condition suspensive d'obtention d'un prêt ne peut imposer à l'acquéreur de déposer ses demandes dans un délai de 10 jours (Cour d'appel de Douai, Chambre 1, section 1, 5 octobre 2017, RG N° 16/06634)

Par acte du 14 septembre 2012, M. et Mme V ont vendu à Mme T et M. F une maison d'habitation située à La Capelle les Boulogne, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt. L'acte authentique devait être signé avant le 11 février 2013.

Le 27 décembre 2012, les acquéreurs avisaient les vendeurs de ce que leur prêt avait été refusé.

Soutenant que les acquéreurs avaient manqué à leurs engagements contractuels en présentant leur demande à un établissement financier après la date prévue au contrat et en sollicitant un emprunt non conforme à ce que l'acte prévoyait, les vendeurs ont saisi le TGI de Boulogne sur mer qui, par jugement du 18 octobre 2016, les a déboutés de leurs demandes.

La condition suspensive d'obtention d'un financement, ne peut imposer à l'acquéreur de déposer ses demandes dans un délai de 10 jours et d'en justifier sous 48 heures. En effet, les règles applicables en cas de recours à un emprunt pour un achat immobilier sont prévus par l'article L. 312-16 du Code de la consommation, qui ne prévoit pas que le dossier de financement devra être déposé dans un certain délai. Ces dispositions étant d'ordre public, nul ne peut imposer aux acquéreurs, des exigences supérieures de sorte que les stipulations qui le font doivent être réputées non écrites.

En revanche, le candidat acquéreur, en présentant une demande de financement d'un montant supérieur à celui prévu par la condition suspensive, est réputé être à l'origine de la défaillance de la condition. Il en va plus particulièrement ainsi lorsque le dépassement est significatif et risque de bouleverser l'économie générale du contrat de crédit. Toutefois, face à un dépassement inférieur à 10 %, en l'occurrence, un peu plus de 8 %, la défaillance de la condition ne peut être imputée au candidat acquéreur, en l'absence d'élément permettant de démontrer qu'une demande conforme aux stipulations du compromis aurait abouti. Il convient donc de considérer que la défaillance n'est pas due au fait du candidat acquéreur, de sorte que le compromis est caduc.

COPROPRIETE : Refus d’accès aux lots de copropriété pour mesurage et trouble manifestement illicite (Cass. 3e civ., 5 oct. 2017, n° 16-21971)

Dès lors qu’elle retient que la résolution de l'assemblée générale a donné mission à un géomètre de procéder à un mesurage des lots de copropriété et que cette décision est devenue définitive, en l'absence de recours formé dans le délai prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel de Paris peut estimer que l'ingérence résultant de la décision de l'assemblée générale et impliquant que le géomètre pénètre dans le domicile de ces sociétés ne porte pas une atteinte disproportionnée à leur droit au respect de celui-ci au regard du but légitime poursuivi, visant à s'assurer que la répartition des charges était en adéquation avec les surfaces respectives des différents lots et peut en déduire que le refus des deux sociétés de laisser le géomètre accomplir sa mission est constitutif d'un trouble manifestement illicite.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000035748437&fastReqId=505042339&fastPos=1

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COPROPRIETE : L'acquéreur d'un lot de copropriété horizontale peut demander l'achèvement de la voirie (Cour de cassation, Chambre civile 3, 5 octobre 2017, RG N° 16-21.962, cassation partielle, inédit)

La Cour de cassation rappelle l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis.

M. et Mme X et M. et Mme Y ont respectivement acquis en l'état futur d'achèvement de la SCI La Geraude les lots n° 1 et 2 d'une copropriété horizontale ; le 25 septembre 2013, ils ont assigné cette société en achèvement de la voie commune desservant leurs lots

Pour rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action, l'arrêt d'appel retient qu'il ressort des actes de vente que celle-ci est expressément limitée à un lot en nature de terrain bâti dont la propriété comprend exclusivement la pleine propriété de la maison d'habitation édifiée sur ce lot, celle du garage attenant à la maison, celle des accessoires et dépendances tels que les branchements aux différents réseaux pour leur partie desservant ce seul lot, ainsi que la jouissance exclusive et particulière de la totalité du sol du lot, pour en déduire que M. et Mme X et M. et Mme Y ne peuvent avoir pris possession de la voie d'accès qui concerne l'aménagement des parties communes.

En statuant ainsi, alors qu'il était mentionné dans les actes de vente que les lots acquis comprenaient des millièmes de copropriété du sol et des parties communes générales, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs de ces actes, a violé le principe susvisé.

COPROPRIETE : Propriété de la voie d'accès dans une copropriété horizontale (Cour de cassation, Chambre civile 3, 5 octobre 2017, RG N° 16-21.962, cassation partielle, inédit)

Par actes du 10 juillet 1998, M. et Mme X et M. et Mme Y ont respectivement acquis en l'état futur d'achèvement de la SCI "La Geraude" les lots n° 1 et 2 d'une copropriété horizontale ; le 25 septembre 2013, ils ont assigné cette société en achèvement de la voie commune desservant leurs lots.

Pour rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action, l'arrêt d'appel retient qu'il ressort des actes de vente que celle-ci est expressément limitée à un lot en nature de terrain bâti dont la propriété comprend exclusivement la pleine propriété de la maison d'habitation édifiée sur ce lot, celle du garage attenant à la maison, celle des accessoires et dépendances tels que les branchements aux différents réseaux pour leur partie desservant ce seul lot, ainsi que la jouissance exclusive et particulière de la totalité du sol du lot, pour en déduire que les acquéreurs des lots ne peuvent avoir pris possession de la voie d'accès qui concerne l'aménagement des parties communes.

En statuant ainsi, alors qu'il était mentionné dans les actes de vente que les lots acquis comprenaient des millièmes de copropriété du sol et des parties communes générales, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs de ces actes, a violé l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis.

VALEUR VENALE DES IMMEUBLES : A propos de la taxe de 3% (BOI-PAT-TPC-30, 4 octobre 2017, § 80)

Toute entité juridique française ou étrangère, qu'elle dispose ou non de la personnalité morale, est redevable de la taxe sur la valeur vénale des immeubles possédés directement ou indirectement en France, égale à 3 % de la valeur vénale de ces immeubles ou des droits sur ceux-ci (CGI, art. 990 D).

Toute entité juridique interposée entre le ou les débiteurs de la taxe et les immeubles ou droits immobiliers est solidairement responsable du paiement de la taxe due, le cas échéant, au titre desdits immeubles ou droits immobiliers (CGI, art. 990 F).

Dans une mise à jour de la base BOFiP-Impôts du 4 octobre 2017, l'Administration précise que la personne tenue solidairement de la taxe fait l'objet d'un avis de mise en recouvrement en application de l'article R.* 256-2 du LPF qui prévoit la notification de chacun des contribuables tenus solidairement au paiement à moins qu'ils n'aient la qualité de représentant ou d'ayant cause du contribuable (BOI-PAT-TPC-30, 4 oct. 2017, § 80).

Il est aussi est précisé qu'à défaut de paiement spontané, le comptable chargé du recouvrement applique la procédure de relance des défaillants prévue aux articles L. 257-0 A et L. 257-0 B du LPF puis exerce des poursuites à leur encontre (BOI-PAT-TPC-30, 4 oct. 2017, § 80).

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VEFA ET DEFISCALISATION : L'autorisation d'EHPAD non accordée, conséquences (Cour de cassation, chambre civile 1, 4 octobre 2017, N° de pourvoi: 15-28.407, cassation partielle, inédit)

Suivant acte reçu le 14 janvier 2008 par Y, notaire, la SCI Tamaris a vendu à M. X, qui souhaitait réaliser, avec le financement de la société Crédit foncier de France, un investissement locatif bénéficiant de dispositions légales de réduction d'impôt, trois lots d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, sur lesquels ce dernier avait consenti un bail commercial à la société Méditerranée seniors ; qu'il était stipulé que les biens faisaient partie d'un ensemble immobilier à usage de résidence pour étudiants et de résidence médicalisée de type établissement hospitalier pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) ; l'acte authentique contenait, en outre, un contrat de prêt consenti à M. X par la banque ; le délai de livraison n'a pas été respecté et la SCI n'a pas obtenu l'autorisation administrative prescrite pour l'ouverture d'un EHPAD ; M. X a assigné la SCI et son administrateur judiciaire en résolution du contrat de vente, et le notaire en responsabilité et en indemnisation.

1/  La SCI et la banque ont soutenut que le moyen par lequel M. X prétend que le préjudice financier et fiscal qu'il invoque est constitué par une perte de chance est irrecevable, en ce qu'il serait contraire à ses conclusions d'appel.

Mais devant la cour d'appel, M. X demandait la confirmation du jugement en ce qu'il avait prononcé la résolution du contrat de vente, ainsi que l'allocation de dommages-intérêts en réparation, à titre principal, de son préjudice financier et fiscal, et, à titre subsidiaire, d'une perte de chance de bénéficier du statut de loueur meublé professionnel et des avantages qui y sont attachés ; le moyen formulé par M. X, qui n'est pas contraire à ses propres écritures, est recevable.

2/ Pour rejeter la demande de garantie formée par M. X contre le notaire en paiement d'une certaine somme à titre de dommages-intérêts du chef de la perte de crédit d'impôt et de la perte de loyers défiscalisés, l'arrêt retient, par motifs propres, que la résolution de la vente litigieuse a pour conséquence de remettre les choses dans le même état que si les obligations nées de ce contrat n'avaient jamais existé, et non de réserver aux parties une situation meilleure ; il ajoute, par motifs adoptés, que M. X.a fait le choix de solliciter la résolution de la vente, ce qui le prive de facto des gains futurs de son investissement, lesquels ne constituaient qu'une chance de gains sans caractère certain.

En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la SCI avait manqué à son obligation contractuelle de livraison de biens dépendant d'un EHPAD et que la résolution de la vente ne faisait pas obstacle à la condamnation du vendeur professionnel au paiement de dommages-intérêts au profit de l'acheteur, même dans le cas où le dommage invoqué aurait été constitué par une perte de chance, la cour d'appel a violé l'art. 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

3/  Pour rejeter les demandes en garantie de M. X dirigées contre le notaire, l'arrêt d'appel retient que les pièces versées aux débats ne permettent pas de caractériser, à la simple lecture des documents que ce dernier avait en sa possession, lors de l'établissement de l'acte authentique de vente, que les biens vendus ne faisaient pas partie d'un ensemble immobilier à usage de résidence médicalisée pour personnes âgées EHPAD et qu'en outre, il n'appartenait pas au notaire de vérifier l'exactitude de la déclaration de la SCI, retranscrite dans cet acte, concernant la destination en EHPAD des biens vendus.

En statuant ainsi, alors que le notaire rédacteur de l'acte était tenu d'éclairer l'acquéreur sur sa portée, ses effets et ses risques, eu égard au but poursuivi par celui-ci, la cour d'appel a violé l'arti. 1382, devenu 1240 du code civil.

URBANISME : Vers un rétablissement temporaire du COS dans les communes touristiques et les stations classées ? (AN, prop. L. n° 225, 27 sept. 2017)

L’article 157 de la loi ALUR, dont l’objectif est de favoriser la construction, a supprimé le COS et la dimension minimum du terrain. Cette disposition répondait au souci de construire davantage dans les zones tendues et de mettre fin ainsi au plus vite à la crise du logement.

Un député souligne que ce texte a, toutefois, été adopté sans référence aux dispositifs prévus pour la défense de l’environnement comme ceux qui sont contenus dans la loi Montagne ou la loi Littoral.

Ainsi, des services de l’urbanisme de communes situées dans ces secteurs, notamment en Haute-Savoie, se sont vues parfois confrontées, depuis la publication de la loi, à des demandes de permis qui ne correspondent en rien aux souhaits du législateur et qui ne répondent absolument pas à la finalité sociale de la loi.

Le député fait observer qu’il est paradoxal que cette loi, à vocation sociale, facilite l’implantation géographique en des endroits jusque-là inconstructibles pour la défense de l’environnement ou soumis à des règles organisant un urbanisme respectueux du cadre environnemental et paysager auquel il devait s’intégrer.

C’est pourquoi il a déposé à l’Assemblée nationale une proposition de loi visant à ce qu’un rétablissement temporaire du COS puisse s’appliquer dans les communes touristiques et stations classées de tourisme qui le souhaitent et qui délibèreraient en ce sens, jusqu’à la première révision ou modification du PLU suivant la publication de cette proposition de loi.

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BAIL : L'acquisition de la clause résolutoire du bail est quasiment automatique (Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 4, 26 septembre 2017, RG N° 15/20102)

Le tribunal a retenu que la société locataire avait cessé de régler les loyers au mois de septembre 2014 et que le bail s'était trouvé résilié de plein droit le 20 octobre 2014 par l'effet de la clause résolutoire du bail insérée dans le bail.

La société HUB, locataire, et Monsieur M ont soutenyque la clause résolutoire du bail a été mise en oeuvre de mauvaise foi et alors que l'appartement n'était pas utilisable dans des conditions décentes.

Pour la cour d'appel, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer. C'est en vain que la société locataire invoque l'exception d'inexécution pour justifier le défaut de paiement du loyer. Les désordres affectant l'étanchéité de la douche du fait de la détérioration des joints et le litige entre le bailleur et le gérant de la société locataire sur l'imputabilité au bailleur ou au locataire des travaux pour y remédier ne caractérisent pas l'exception d'inexécution dont se prévale la locataire.

S'agissant de l'indemnité d'occupation, en vertu de la clause pénale du bail, le locataire déchu de tout droit d'occupation qui ne libère pas les lieux devra verser une indemnité conventionnelle d'occupation égale à deux fois le loyer quotidien jusqu'à son déménagement et la restitution des clés. Si les conditions d'application de cette clause pénale sont réunies, elle n'en demeure pas moins excessive compte tenu des circonstances et de la faible durée d'occupation de l'appartement après la cessation du bail (deux mois) et avant toute décision de justice ordonnant l'expulsion des lieux. En conséquence, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer courant et des charges, majoré de 10 pour-cent. L'arriéré de loyer et d'indemnité d'occupation s'élève à 8.240 euro.

Les désordres affectant la douche n'étaient pas récents et ne relevaient pas de l'entretien locatif consistant dans le remplacement des joints. Il a été nécessaire d'enlever le bac à douche, le carrelage mural et il a été constaté un taux d'humidité élevé dans le mur entourant la douche. Les désordres relèvent donc de la responsabilité du bailleur. Cependant, il n'est pas démontré que le gérant de la société locataire a été totalement empêché d'utiliser la douche. Il demeure que ces désordres ont affecté la jouissance des lieux et ont occasionné pour le moins une gêne pour le locataire. Le préjudice subi pendant 10 mois doit être réparé par l'allocation de 1.500 euro à titre de dommages et intérêts.

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OPERATION DE DEFISCALISATION IMMOBILIERE : Responsabilité des banquier et notaire (Cass. Civ. 3e, 20 septembre 2017, pourvoi n° 15-14.176, cassation, F-D)

Monsieur et madame achètent, en vue de leur location dans le cadre d'une opération de défiscalisation, divers biens immobiliers, à l'aide d'un prêt.

Insatisfaits des résultats de l'opération, les acquéreurs assignent en responsabilité le banquier et le notaire.

La cour d'appel retient que la banque engage sa responsabilité délictuelle à l'égard des époux pour manquement à ses obligations de conseil et de mise en garde et écarte la responsabilité du notaire.

L'arrêt d'appel est partiellement cassé.

D'une part, l'objet et les effets des deux contrats étant distincts, la cour d'appel a pu, sans se contredire, retenir qu'à la différence du crédit, l'achat immobilier n'est pas disproportionné. Ayant relevé que les époux sont propriétaires de deux immeubles et disposent d'une épargne de plus de 86 000 euro, mais retenu que l'opération est néanmoins hors de proportion avec leurs moyens, compte tenu du taux d'endettement élevé et de l'évolution défavorable de leurs revenus, la cour d'appel a pu en déduire que la banque est tenue à leur égard d'une obligation de mise en garde, et que, faute de l'avoir exécutée, elle engage sa responsabilité contractuelle.

D'autre part, le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets, notamment quant à ses incidences fiscales, ainsi que sur les risques, de l'acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller.

Cette obligation du notaire doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l'acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance.

En se déterminant par des motifs, impropres à exclure un manquement du notaire à son devoir de conseil, notamment quant aux conséquences de l'opération immobilière, dont il n'a pas soutenu devant la cour d'appel avoir ignoré le but fiscal, la cour d'appel ne donne pas de base légale à sa décision.

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GARANTIE DES VICES CACHES : Le point de départ du délai de deux ans pour exercer l'action en garantie des vices cachés (Cour d'appel de Nancy, Chambre civile 1, 19 septembre 2017, RG n° 16/00224)

Par acte authentique du 1er août 2008, la S.C.I. Immobilière du Rond Point a cédé à la S.C.I. AJR43 un ensemble immobilier situé [...], au prix de 500'000 euro.

Au motif que des infiltrations et des remontées d'humidité affectaient l'un des appartements situés au rez-de-chaussée qu'elle donnait à bail, la société AJR43 a saisi, par acte du 9 juillet 2012, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nancy qui, par ordonnance du 8 août suivant, a désigné M. Noël V en qualité d'expert judiciaire.

L'expert ainsi désigné ayant déposé son rapport, le 8 mars 2013, la société AJR43 a, par acte du 4 octobre 2013, a fait assigner au fond la société Immobilière du Rond Point pour la voir condamner à lui payer différentes sommes à titre de réduction du prix de vente, de dommages-intérêts pour perte de loyers et préjudice moral, d'indemnité de procédure.

Par jugement contradictoire, assorti de l'exécution provisoire, du 16 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Nancy a condamné la S.C.I. Immobilière du Rond Point à payer à la S.C.I. AJR43 diverses sommes.

Appel a éré relevé.

L'art. 1648 du Code civil dispose que l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. En l'espèce, la vente porte sur un immeuble à usage d'habitation et l'appartement du rez-de-chaussée était donné à bail lors de la vente. Les doléances qui ont été adressées à l'acheteur de l'immeuble par le locataire qui se plaignait d'humidité affectant le logement, sans autre précision, n'étaient pas assez détaillées pour permettre à l'acquéreur d'apprécier dans toute son ampleur le vice dont était atteinte la chose vendue. En revanche, la lettre adressée, le 18 octobre 2010, par la caisse d'allocation familiales qui faisait état d'infiltrations par le mur et par le sol de nature à rendre l'appartement donné à bail inéligible à l'allocation logement, a permis à l'acquéreur d'avoir une connaissance plus précise du vice affectant la chose vendue. En assignant en référé le vendeur, par acte du 9 juillet 2012, c'est-à-dire moins de deux ans après avoir reçu la lettre de la caisse d'allocations familiales, l'acheteur a agi dans le délai de deux ans prévu à l'article 1648 du Code civil.

Sur le fond, la cour d'appel juge que l'action estimatoire (action en réduction de prix) intentée par l'acheteur de l'immeuble est bien fondée. Le rapport d'expertise judiciaire a constaté des vices de construction de l'immeuble expliquant l'importante humidité affectant le logement du rez-de-chaussée (remontées capillaires et mauvais état des enduits de façade). L'expert a conclu que le logement était impropre à sa destination. Les vices n'étaient pas apparents lors de la vente, puisque le locataire, entré dans les lieux un mois avant la vente, atteste qu'il n'existait alors aucune trace d'humidité. La clause excluant la garantie des vices cachés n'est pas applicable puisque le vendeur, qui était propriétaire de l'immeuble depuis 1988, avait nécessairement connaissance des vices affectant l'immeuble, l'expert ayant précisé que les remontées capillaires existaient depuis l'origine de la construction et que le mauvais état des enduits n'était pas récent. La réduction de prix à laquelle l'acheteur peut prétendre est égale au coût des travaux de réfection des désordres, coût évalué à 24'388 euro par l'expert. Par ailleurs, l'acheteur est bien fondé à demander l'indemnisation de la perte locative. Le logement est resté inoccupé depuis le départ du locataire en juillet 2011 et les travaux ne pouvaient être réalisés avant le dépôt du rapport d'expertise. La perte de loyer pendant 22 mois doit être indemnisée à hauteur de 9'570 euro.

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ACTE DE VENTE : Précisions sur la portée de la mention du raccordement à l’assainissement communal (Cass. 3e civ., 14 sept. 2017, n° 16-20196, D)

Aux termes d’un arrêt du 14 septembre 2017, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle qu’il résulte de la stipulation aux termes de l’acte de vente que l’immeuble vendu est raccordé au réseau d’assainissement communal, que le vendeur s’est engagé à délivrer un bien dont toutes les évacuations y sont directement raccordées.

Les faits à l’origine de la décision étaient les suivants. Se plaignant du non-raccordement au réseau d’assainissement, les acquéreurs d’une maison d’habitation assignèrent les vendeurs en paiement des travaux de raccordement et en réparation de leurs préjudices.

Pour rejeter leur demande, la cour d’appel de Versailles retint que :

- il existait un raccordement non déclaré et incomplet du bien vendu au réseau d’assainissement communal puisqu’il existait également une fosse septique ;

- les acquéreurs avaient acquis le bien en sachant que la conformité de ce raccordement n’avait pas été contrôlée et que la mairie n’en avait aucune trace ;

- ils en faisaient leur affaire ;

- et le manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance n’était pas démontré.

La Cour de cassation casse l’arrêt.

En statuant ainsi, alors que l’acte authentique de vente stipulait que l’immeuble vendu était raccordé au réseau d’assainissement communal, ce dont il résultait que les vendeurs s’étaient engagés à délivrer un bien dont toutes les évacuations y étaient directement raccordées, la cour d’appel a violé l’article 1604 du Code civil.

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CAHIER DES CHARGES DU LOTISSEMENT : La Cour de cassation rappelle son caractère contractuel et, dès lors, pérenne (Cour de cassation, Chambre civile 3, 14 septembre 2017, RG N° 16-21.329, cassation, inédit)

M. et Mme X ont établi un projet de division du lot de lotissement dont ils sont propriétaires en trois lots ; ils ont autorisé M. Y à déposer une demande de permis de construire une maison sur deux des lots ; le permis a été délivré le 12 novembre 2012 ; soutenant que la construction projetée contrevenait au cahier des charges du lotissement quant à la superficie minimale de chaque lot et à son affectation, M. et Mme Z, colotis, ont assigné M. et Mme X et M. Y aux fins de faire interdire la construction.

Pour rejeter la demande, l'arrêt d'appel retient qu'en application de l'art. L. 442-9 du code de l'urbanisme, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est, comme en l'espèce, couvert par un plan local d'urbanisme, que le cahier des charges a été annexé à l'arrêté préfectoral du 28 septembre 1968 approuvant le lotissement et qu'il s'est écoulé plus de dix ans après cette autorisation sans qu'une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l'art. L. 442-10, ait demandé le maintien de ces règles de sorte que les règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges sont devenues caduques et que M. et Mme Z sont mal fondés à exciper de leur violation par M. et Mme X.

En statuant ainsi, alors que le cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

VEFA OU REGIME DE DROIT COMMUN : Vente en l’état d’un immeuble à rénover (Cass. 3e civ., 14 sept. 2017, no 15-19753, FS-PB ; rejet)

Par un arrêt publié du 14 septembre 2017, la Cour de cassation apporte des précisions sur les contours du champ d’application des dispositions réglementant la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Dans l’affaire en cause, la haute juridiction rejette le pourvoi des acquéreurs demandant la requalification des ventes conclues en la forme ordinaire en ventes d’immeuble à construire, alors que le montage contractuel prévoyait la mise à la charge des acquéreurs des travaux de réhabilitation en vue de leur faire bénéficier d’avantages fiscaux.

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CLAUSE DE GARANTIE DES VICES CACHES : Le Juge face à la clause exonératoire de la garantie des vices cachés (Cour d'appel de Lyon, Chambre 6, 14 septembre 2017, RG N° 16/03657)

Par acte notarié du 2 septembre 2013, faisant suite à un compromis de vente signé le 17 mai 2013, Romain a vendu aux époux Jean-Paul et Catherine un appartement situé au [...].

Par actes d'huissier de justice des 24 juin et 1er juillet 2014, les époux acquéreurs ont fait assigner leur vendeur et une SAS Valority Transaction devant le tribunal d'instance de Lyon, aux fins d'obtenir, en principal, leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 9.313,10 euros.

Les acquéreurs exposaient qu'à l'occasion d'un dégât des eaux provoqués par eux-mêmes le 14 octobre 2013, ils ont appris que leur voisin du dessous, Didier, avait subi cinq précédents dégâts des eaux provoqués par une fuite provenant de la douche de l'appartement de Romain entre septembre 2011 et mars 2013.

Ils ont fait intervenir un professionnel qui a confirmé que les fuites sont consécutives à un défaut de stabilité du bac à douche, provoquant la rupture des joints d'étanchéité. le vendeur n'ignorait pas ce problème, d'autant qu'il avait participé à une réunion avec le cabinet Saretec, expert mandaté par l'assureur 

Pour la cour d'appel :

Les acheteurs de l'appartement ayant découvert que leur voisin du dessous avait subi différents dégâts des eaux causés par des fuites consécutives à un défaut de stabilité du bac à douche de leur appartement justifient ainsi en l'espèce de l'existence d'un vice caché dont l'existence était connue du vendeur ce qui exclut qu'il puisse se prévaloir de la clause de non garantie contenue dans l'acte de vente notarié.

Le vendeur doit en conséquence indemniser les acheteurs pour le coût des travaux de 2.169 euros, pour le coût de recherche de la fuite de 478 euro et pour la perte de chance de donner le bien en location justifiant l'octroi d'une indemnité de 5 000 euros.

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ASSEMBLEE GENERALE DES COPROPRIETAIRES : Toute assemblée générale convoquée par un syndic dont le mandat est nul est annulable (Cass. 3e civ. 14 sept. 2017 n° 16-17.971 F-D)

Un copropriétaire peut contester dans le délai de 2 mois une assemblée générale convoquée par un syndic dont le mandat est nul même s'il n'a pas contesté les assemblées générales précédentes convoquées par ce même syndic.

Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires en annulation de plein droit du mandat du syndic au motif que celui-ci n’a pas ouvert de compte séparé au nom du syndicat dans les 3 mois suivant sa désignation par l’assemblée générale du 2 décembre 2003. Il demande également l’annulation de l’assemblée générale du 1erdécembre 2011 pour convocation irrégulière par un syndic dépourvu de mandat.

La Cour de cassation lui donne satisfaction. Un copropriétaire est recevable à demander, dans le délai de l’article 42 de la loi de 1965, soit 2 mois, l’annulation de toute assemblée générale convoquée par un syndic dont le mandat est nul, peu important qu’il n’ait pas contesté les précédentes assemblées générales convoquées par ce dernier.

Cet arrêt confirme que les assemblées générales convoquées par un syndic dont le mandat est nul peuvent être contestées dans le délai de 2 mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. 3e civ. 8-6-2011 n° 10-20.231 : BPIM 4/11 inf. 328 ; Cass. 3e civ. 13-11-2013 n° 12-12.084 : BPIM 1/14 inf. 54). Il apporte également une précision intéressante : n’importe quelle assemblée peut être contestée sans qu’il soit nécessaire que toutes l’aient été.

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ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DE LOTISSEMENT : Capacité à agir d'une ancienne association syndicale libre (ASL) de lotissement (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 4 A, 14 septembre 2017, Numéro de rôle : 16/02086)

En application de l'art. 5 de l'ordonnance du 1er juillet 2004, les associations syndicales de propriétaires peuvent agir en justice... sous réserve de l'accomplissement des formalités de publicité prévues par l'article 8..., lequel exige une déclaration en préfecture avec dépôt de statuts et publicité de ceux-ci au journal officiel.

L'art. 60 de cette même ordonnance a imparti aux associations syndicales constituées en vertu de la loi du 21 juin 1865 un délai de deux ans à compter du 5 mai 2006 pour mettre leurs statuts en conformité avec le nouveau dispositif légal ; ledit article modifié par l'art. 59 de la loi 2014-366 du 24 mars 2014 prévoit que par dérogation au deuxième alinéa, les associations syndicales libres régies par le titre II de la présente ordonnance, qui ont mis leurs statuts en conformité avec les dispositions de celle-ci postérieurement au 5 mai 2008, recouvrent les droits mentionnés à l'article 5 de la présente ordonnance dés la publication de la loi numéro 2014-366 du 24 mars 2014, sans toutefois que puissent être remises en cause les décisions passées en force de chose jugée.

Il ressort de ces dispositions qu'à partir de l'accomplissement des formalités de publicité requises, les associations syndicales libres préexistantes, qui n'avaient pas perdu leur personnalité morale mais uniquement certains des attributs de celle-ci, limitativement énumérés par l'art. 5 de l'ordonnance, recouvrent la possibilité d'agir, ou de défendre, en justice.

En l'espèce, l'association syndicale libre produit aux débats un récépissé de la préfecture du Var daté du 18 mars 2011 ; celui-ci précise que sont joints à l'appui de cette déclaration : les anciens statuts, les nouveaux statuts, la demande d'insertion au journal officiel.

L'association syndicale libre produit également l'extrait de la publication au journal officiel du 23 avril 2011, des modifications statutaires avec mise en conformité des statuts avec l'ordonnance numéro 2004-632 du 1er juillet 2004 et le décret numéro 2006-504 du 3 mai 2006.

Les époux D, demandeurs, considèrent comme insuffisant l'accomplissement de ces formalités, faisant valoir à cet effet que n'ont pas été joints le plan parcellaire et une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage, que les statuts n'ont pas été mis en conformité avec l'art. 7 de l'ordonnance et 3 du décret qui exigent le plan parcellaire et la déclaration de chaque adhérent, ainsi que la précision sur les modalités de financement de l'ASL et le mode de recouvrement des cotisations, que de plus la publicité a été effectuée plus d'un mois après la déclaration en préfecture.

Cependant l'argumentation des époux D est inopérante, dans la mesure où d'une part, ils sollicitent des éléments qui ne sont pas exigés lors de la régularisation d'une association syndicale libre préexistante, mais seulement lors de la constitution d'une association syndicale libre, et où d'autre part, ils n'apportent aucun élément permettant de démontrer que ladite ASL aurait simplement conservé son nom mais constituerait en réalité une nouvelle ASL.

En outre, le fait que la publication des statuts n'ait pas été faite dans le mois suivant la date de délivrance du récépissé est sans incidence, la méconnaissance du délai n'étant pas sanctionnée par la perte de capacité d'agir en justice de l'association syndicale libre.

En conséquence, le récépissé de la préfecture du 18 mars 2011 et l'extrait de publication au journal officiel du 23 avril 2011 sont suffisants à justifier de la mise en conformité des statuts de l'association syndicale libre ; à partir de cette publication, l'association syndicale libre des propriétaires du lotissement de la baie du Gaou Benat a donc recouvré la possibilité d'agir en justice.

Par suite, le jugement entrepris sera réformé en ce qu'il déclare l'association syndicale libre irrecevable en ses demandes et l'association syndicale libre des propriétaires du lotissement de la baie du Gaou Benat sera déclarée recevable en ses demandes.

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ZONE INCONSTRUCTIBLE ET DEMOLITION : Demande en démolition d'un garage implanté en zone inconstructible (cass., civ. 3ème, 14 septembre 2017, RG N° 16-19.983, cassation partielle, inédit)

M. et Mme X ont acquis de la société Languedoc terrains une parcelle de terrain à bâtir formant un lot d'une zone d'aménagement concerté ; la société Guiraudon-Guipponi-Leygue groupe, venant aux droits de la société Languedoc terrains, a vendu à M. Y la parcelle voisine ; celui-ci a fait édifier une maison d'habitation à laquelle il a annexé un garage situé à la limite de la propriété avec la parcelle X ; reprochant à M. Y d'avoir construit une annexe à son habitation sur une partie inconstructible de son terrain, M. et Mme X l'ont, après expertise, assigné en démolition et dommages-intérêts.

L'arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa de l'art. 1382, devenu 1240, du code civil.

Pour rejeter la demande de dommages-intérêts formée par M. et Mme X contre M. Y en réparation de leur préjudice de jouissance, l'arrêt retient que la réduction partielle d'ensoleillement d'une pièce pendant une période de l'année ne constitue pas un trouble anormal du voisinage dans une zone urbanisée.

En statuant ainsi, par un motif inopérant, alors que M. et Mme X fondaient leurs prétentions sur l'art. 1382 du code civil (responsabilité civile de droit cmmun), la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

PROMESSE DE VENTE : La rétractation de l’un des époux coacquéreurs emporte celle de l’autre (Cass. 3e civ. 14 sept. 2017 n° 16-17.856 F-D)

Lorsque la promesse de vente désigne de façon indissociable comme acquéreurs les époux, mariés sous le régime de la communauté de biens, la rétractation de l’un emporte celle de l’autre, excluant toute condamnation au paiement de la clause pénale.

Des époux concluent une promesse de vente sous signature privée dressée par un notaire pour l’achat d’une maison de maître avec dépendances. La promesse de vente est remise en main propre à l’époux muni d’un pouvoir de représentation de son épouse. L’acte est notifié à l’épouse par lettre recommandée et elle fait usage de son droit de rétractation dans le délai. Les vendeurs assignent les époux en paiement de la clause pénale en soutenant que la rétractation de l’épouse n’emporte pas celle du mari. Les juges rejettent leur demande aux motifs que la promesse de vente désigne de façon indissociable comme acquéreurs les époux, mariés sous le régime de la communauté de biens, et que la rétractation de l’un des époux emporte celle de l’autre. La promesse étant caduque, le paiement de la clause pénale n’est pas dû. La Cour de cassation confirme.

Le bénéficiaire d’un avant-contrat dispose, on le sait, d’un droit de rétractation de 10 jours (7 jours à l’époque des faits) à compter du lendemain soit de la première présentation de la lettre lui notifiant l’avant-contrat, soit de la remise de l’acte (CCH art. L 271-1). Les textes régissant la remise en main propre à l’acheteur en l’étude notariale n’étaient pas encore en vigueur à la date des faits de l’espèce (CCH art. L 271-1, al. 3 et D 271-6), ce qui explique que le délai de rétractation n’ait pas couru pour l’époux. En cas de pluralité d’acquéreurs, il a déjà été jugé que la rétractation d’un seul est efficace : l’exercice par l’un des acquéreurs de son droit de rétractation entraîne l’anéantissement du contrat (Cass. 3e civ. 4-12-2013 n° 12-27.293 : Sol. Not. 2/14 inf. 29). L’arrêt commenté confirme cette jurisprudence en précisant que la promesse désignait les époux de façon indissociable comme acquéreurs.

Conséquence de la solution : le paiement de la clause pénale ne peut pas être réclamé à l’époux coacquéreur qui ne s’est pas rétracté.

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ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE (ASL) : Le mandat du président d'une ASL, élu sans limitation de durée, ne peut excéder la durée statutaire (Cass. Civ. 3e., 14 septembre 2017, pourvoi n° 16-20.911, FS-P+B)

M. et Mme X, propriétaires d'une maison faisant partie d'un ensemble immobilier, ont assigné l'association syndicale libre du domaine du château de Lery, gérant cet ensemble, en annulation des décisions prises postérieurement au 8 juin 2008 et de l'assemblée générale du 21 décembre 2010.

Pour rejeter cette demande, l'arrêt d'appel retient que la preuve de l'acceptation tacite du mandat des syndics entre le 8 juin 2010 et le 21 décembre 2010 est rapportée par l'absence d'opposition des membres de l'association syndicale libre aux actes de gestion des syndics et de demande de désignation d'un administrateur provisoire à l'expiration du délai de trois ans.

En statuant ainsi, alors que le mandat des syndics et du président de l'association syndicale libre prend fin à l'expiration du délai prévu par les statuts, la cour d'appel, qui n'a pas constaté qu'une nouvelle élection avait eu lieu, a violé l'art. 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.

PERMIS DE CONSTRUIRE ANNULE : constitutionnalité de la limite à l’obligation de démolir ? (Cass. 3e civ. QPC, 12 sept. 2017, n° 17-40046)

Après avoir obtenu de la juridiction administrative l'annulation des permis de construire accordés à deux époux pour la construction d'une maison d'habitation, deux associations les assignent en démolition sur le fondement de l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme.

Saisie par le TGI d’une question prioritaire de constitutionnalité concernant les dispositions de l'article L 480-13, 1 du Code de l'urbanisme, dans leur version issue de la loi n 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances, la Cour de cassation juge que celle-ci présente un caractère sérieux justifiant son renvoi au Conseil constitutionnel.

En effet, en interdisant, en dehors des zones limitativement énumérées, l'action en démolition d'une construction, réalisée conformément à un permis de construire annulé, à l'origine d'un dommage causé aux tiers ou à l'environnement par la violation de la règle d'urbanisme sanctionnée, ces dispositions sont susceptibles de porter une atteinte disproportionnée au droit à réparation des victimes d'actes fautifs et à leur droit à un recours juridictionnel effectif garantis par les articles 4 et 16 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 et de méconnaître les droits et obligations qui résultent de l'article 4 de la Charte de l'environnement. 

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BORNAGE JUDICIAIRE : De l'utilisation des cadastres (Cour d'appel de Besançon, Chambre civile et commerciale 1, 12 septembre 2017, Numéro de rôle : 16/01358)

M. Gérard K est propriétaire d'une parcelle située sur la commune de Grandvillars cadastrée A n° 363 sur laquelle se trouve un étang et qui jouxte les terrains de M. Robert B cadastrés A n° 359, 360, 362 et 364.

Excipant de l'empiétement de l'étang sur ses parcelles, M. Robert B a fait assigner M. Gérard K devant le tribunal d'instance de Belfort aux fins de voir ordonner un bornage judiciaire. Il a obtenu satisfaction, mais l'expertise a été contestée.

L'expert judiciaire a pleinement satisfait à sa mission, de sorte qu'il n'y a pas lieu de recourir à une autre mesure d'instruction, dès lors qu'il a établi un plan des lieux relevant toutes les bornes même celles non signalées par les parties, et a pris en compte au niveau des parcelles boisées la présence de levées et de fossés qui sont des indices naturels de limite de propriété. Son avis est assis sur un calage global puisqu'il a procédé à un calage par superposition du plan des lieux du cadastre napoléonien (1) et du cadastre actuel, méthode généralement adoptée en matière de bornage. Il a également confronté le résultat du calage avec des photographies aériennes détenues par l'INA après les avoir mises à l'échelle considérée. La superposition des clichés photographiques démontrant une extension des limites de l'étang de 1981 à 1993, l'expert était bien fondé à effectuer des relevés des bords de l'étang à des jours différents pour constater d'éventuelles variations. Il a également pris soin de relever la position des arbres présents sur les lieux alors que les différentes photographies aériennes ne font pas apparaître la prétendue haie. La qualité du rapport déposé par l'expert conduit à suivre sa préconisation quant au tracé de la ligne divisoire des parcelles considérées et à ordonner le bornage des parcelles.

La ligne divisoire des parcelles a été submergée par les eaux de l'étang litigieux jouxtant le terrain du requérant. Le propriétaire de l'étang est donc condamné à entreprendre les mesures nécessaires afin de faire baisser le niveau d'eau de son étang, de façon à laisser totalement découverte la propriété voisine et permettre la pose de bornes matérialisant la limite séparative, sous astreinte provisoire de 50 euro par jour de retard passé le délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt et pendant une durée de six mois.

(1) Le cadastre napoléonien ou ancien cadastre ou plan cadastral de 1812 est un cadastre parcellaire unique et centralisé, institué en France par la loi du 15 septembre 1807, à partir du "cadastre-type" défini le 2 novembre 1802. Rassemblant dans une carte homogène une centaine de millions de parcelles, c'est le premier outil juridique et fiscal, permettant d’imposer équitablement les citoyens aux contributions foncières. Succédant aux plans terriers très hétérogènes dans leurs présentation et même dans leurs unités de mesure, il fut levé par les méthodes de l'arpentage et fut révisé par la loi du 16 avril 1930. 

PRIVILEGE DU VENDEUR : Le privilège de vendeur est une garantie autonome qui frappe l'entier immeuble même s'il n'en est acquis que partie (Cour d'appel de Lyon, Chambre civile 1, section B, 12 septembre 2017, RG N° 15/03765)

Par acte reçu par A, notaire à Genas, le 20 novembre 2003, M. Serge C et Mme Christiane T ont acquis pour le prix de 211'500 euro un ensemble immobilier sis [...] en indivision pour la nue-propriété à concurrence de 62 % pour Mme T et de 38 % pour M. C et en tontine pour l'usufruit.

M. Serge C a financé l'acquisition de sa part au moyen d'un prêt 84 000 euro qui lui a été consenti par la BANQUE POPULAIRE LOIRE ET LYONNAIS. Celle-ci est intervenue à l'acte qui lui a reconnu le privilège de prêteur de denier sur l'immeuble.

Suivant inscription publiée le 24 décembre 2003, le privilège a été inscrit du seul chef de M. Serge C sur les 38% de la propriété et sur l'usufruit en tontine.

M. Serge C, qui exerçait en qualité d'artisan personne physique, a été placé en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Lyon en date du 2 mars 2010.

Après avoir déclaré sa créance, qui a été admise au passif, la BANQUE POPULAIRE LOIRE ET LYONNAIS a, par acte d'huissier en date du 29 juin 2012, fait assigner M. Serge C et Mme Christiane T devant le tribunal de grande instance aux fins de partage de l'indivision existant sur l'immeuble. Elle a appelé en cause le notaire.

La banque intervenue à l'acte par lequel l'emprunteur achetait en indivision un bien immobilier en se voyant reconnaître le privilège de prêteur de deniers sur l'immeuble suivant inscription d'un privilège du seul chef de l'emprunteur sur les 38% de la propriété et sur l'usufruit en tontine doit être déboutée de son action en responsabilité dirigée contre le notaire. En effet, le privilège grève de plein droit la totalité de l'immeuble acquis, même s'il est né du chef d'un seul des acquéreurs, comme c'est le cas en l'espèce.

Le privilège de vendeur est donc une garantie autonome qui permet au prêteur de bénéficier d'une garantie sur la totalité du bien. L'acte prévoit donc à bon droit l'inscription du privilège du prêteur de deniers sur l'entier immeuble en précisant de façon exptesse que la co-indivisaire est informée que l'inscription prise contre l'emprunteur porte sur la totalité du bien. Il en résulte que la banque pouvait poursuivre la vente forcée de l'immeuble dont elle a financé l'acquisition sans passer par une procédure préalable de partage et sans que puissent lui être opposés les démembrements de la propriété convenus entre les acquéreurs ou l'éventuelle inefficacité de ces conventions. Il en résulte que la garantie est efficace nonobstant l'acquisition de l'immeuble en indivision sur la nue propriété et en tontine sur l'usufruit. En outre, la publicité foncière est destinée à l'information des tiers et à leur rendre opposables les conventions portant sur les droits réels et les sûretés de sorte que le caractère restrictif de l'inscription litigieuse tenant aux règles issues du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 est sans incidence sur les droits que la banque tient du titre.

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REGLEMENT DE COPROPRIETE : Validité d'un règlement de copropriété fixant des tantièmes de propriété non par lot mais par bloc d'immeuble (CASS. 3E CIV., 7 SEPT. 2017, N° 16-18.331, P+B)

Alors que l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 exige que les quotes-parts de parties communes soient attribuées à chaque lot, n'est pas nécessairement contraire à ces dispositions d'ordre public, le règlement de copropriété fixant les tantièmes non pas par copropriétaire mais par bloc d'immeuble, dès lors qu'il contient les éléments suffisants permettant de calculer les quotes-parts de parties générales attachées à chaque lot.

Telle est la solution qui se dégage de l'arrêt rendu le 7 septembre 2017 par la Cour de cassation. En l'espèce, le domaine d'un château avait été divisé en sept blocs et placé sous le régime de la copropriété ; les voies d'accès et jardins avaient été constitués en parties communes ; les blocs A, B, C et D formaient le bâtiment principal, les blocs E et F correspondaient à des villas indépendantes utilisant les voies d'accès et le bloc G était constitué d'arcades longeant la voie publique.

Les consorts D. faisaient grief à l'arrêt attaqué de rejeter leur demande en annulation d'une assemblée générale. Ils se référaient à l'article 20 g du règlement de copropriété disposant que "les délibérations sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés qui disposeront d'autant de voix qu'ils seront propriétaires de millièmes de choses communes telles qu'ils sont désignés à l'article 3 ci-dessus" ; l'article 3 disposait en A) que le droit aux parties communes concernant la totalité de l'immeuble formant les blocs ABCD était réparti par millièmes entre les blocs ABCD et en B) concernant la totalité de la copropriété que les parties communes aux blocs A-B-C-D-E-F (G) excepté et comprenant uniquement les routes et le jardin compris entre les blocs A-B-C-D-EF-G appartiendraient à chacun des six premiers blocs par sixièmes. Selon les requérants, il en résultait clairement qu'aucun millième n'était attribué aux copropriétaires des blocs E-F-G qui ne disposaient pas de voix à l'assemblée générale.

L'argument est écarté par la Cour suprême. Elle approuve les juges d'appel qui, ayant relevé que, s'agissant des parties communes générales, si le règlement fixait des tantièmes de propriété, non pas par lot, mais par bloc d'immeuble, alors que l'article 22 de la loi de 1965 exige que les quotes-parts de parties communes soient attribuées à chaque lot, la cour d'appel avait pu retenir que les articles 3 A et 3 B du règlement contenaient les éléments suffisants permettant de calculer les quotes-parts de parties générales attachées à chaque lot en prenant en considération à la fois le sixième attribué à chaque bloc d'immeuble et les millièmes attachés à chaque lot du bâtiment principal, dans le respect de l'article 22 de la loi, et que la répartition des voix en 15 750èmes appliquée par le syndicat respectait la répartition initiale en sixièmes et la répartition par millièmes au sein du bâtiment principal.

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TROUBLE ANORMAL DE VOISINAGE : Lorsqu'il résulte de son entrepreneur (Cour de cassation, Chambre civile 3, 7 septembre 2017, RG N° 16-18.158, cassation, inédit)

Monsieur et madame, propriétaires d'une maison, ont obtenu de la société civile immobilière (SCI) propriétaire du fonds voisin, une autorisation de passage pour l'exécution de travaux sur leur propre fonds.

Invoquant des dégradations intervenues à l'occasion des travaux, la SCI a assigné les propriétaires, leurs voisins, en remise en état et indemnisation, sur le fondement des troubles anormaux de voisinage.

Pour rejeter cette demande, l'arrêt d'appel retient que l'entrepreneur auteur des travaux est responsable de plein droit des troubles de voisinage constatés sur le fonds voisin.

En statuant ainsi, en rejetant la demande formée contre le maître de l'ouvrage, la cour d'appel a violé le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

MUR SEPARATIF ET JOUR : Transformation d'une fenêtre en jour (mur séparatif) (Cour de cassation, chambre civile 3 , 7 septembre 2017, N° de pourvoi: 15-19.501, rejet, inédit)

M. X et Mme Y sont propriétaires de parcelles contiguës, respectivement cadastrées section A n° 754 et n° 755, d'une part, n° 753, d'autre part ; leurs habitations donnent sur une cour sur laquelle Mme Y a fait construire un mur séparatif ; en avril 2013, M. X l'a assignée en démolition de ce mur, en soutenant que la cour est commune ; Mme Y s'est opposée à cette demande en invoquant le caractère privatif de chaque partie de la cour et a demandé la transformation, en un jour, de la fenêtre de l'habitation de M. X donnant sur sa cour privative.

Les consorts X ont fait grief à l'arrêt d'appel d'ordonner la transformation en jour de la fenêtre de l'immeuble de M. X donnant dans la cour de Mme Y.

Mais, d'une part, ayant relevé que chaque immeuble disposait d'une cour privative et que, par procès-verbal de bornage du 7 avril 2011, il avait été indiqué sur le plan "fenêtre à transformer en jour", ce qui était la conséquence logique de la privatisation de la cour au profit de Mme Y, acceptée par M. X, comme l'établissaient les mentions et sa signature au procès-verbal de bornage et souverainement retenu que ces éléments suffisaient à établir la renonciation de M. X à un droit de vue sur un fonds, la cour d'appel a pu déduire, de ces seuls motifs, qu'il y avait lieu d'ordonner la transformation de l'ouverture, objet du litige, en un jour. 

RESPONSABILITE DE L'AGENT IMMOBILIER : vérification de la situation du locataire (Cour d'appel de Versailles, Chambre 3, 7 septembre 2017, RG N° 15/05976)

L'intermédiaire (agent immobilier) chargé de négocier les baux doit faire preuve de diligence en s'informant sur la situation personnelle, professionnelle et financière des candidats à la location, en contrôlant la pertinence des informations recueillies, en appréciant la nécessité d'exiger des garanties complémentaires.

L'agence immobilière chargée de la gestion locative d'une maison d'habitation doit en l'espèce voir sa responsabilité engagée.

Il apparaît en effet que les revenus réel des locataires ne leur permettaient pas de faire face à leurs obligations de sorte que la recherche de locataires ne s'est donc pas faite, en dépit des engagements de l'agence immobilière, selon des critères stricts, mais avec un réel manque de rigueur qui est à l'origine du refus de prise en charge du sinistre par l'assureur.

L'agence immobilière doit en conséquence indemniser les propriétaires du bien loué à hauteur de la somme totale de 37'827 euro, incluant notamment le montant des loyers, charges et taxe d'ordures ménagères demeurés impayés pour 17'352 euro, 10 000 euro de coût des dégradations que l'assureur n'a pas pris en charge du fait des manquements de l'agence et 2'000 euro au titre du préjudice moral.

TROUBLE ANORMAL DE VOISINAGE : Perte d'ensoleillement limitée aux premières heures de la journée (Cour de cassation, Chambre civile 3, 7 septembre 2017, pourvoi N° 15-28.133)

Les époux X., se plaignant de l'édification d'un immeuble par M. et Mme Y, propriétaires du fonds voisin, ont assignés ceux-ci en indemnisation du préjudice causé par le trouble anormal du voisinage, invoquant une perte d'ensoleillement et de vue, un préjudice d'intimité et une dépréciation de leur bien..

Pour accueillir la demande, l'arrêt d'appel retient que le bâtiment, compte tenu de sa hauteur, surplombe la propriété voisine du côté de la terrasse et du jardin, ce qui occasionne une perte évidente d'ensoleillement, ainsi que la perte d'intimité compte tenu des ouvertures existant dans le pignon jouxtant la propriété, et qu'eu égard à la nature du bâtiment nouvellement construit dans un environnement qui était résidentiel compte tenu notamment de la taille des parcelles, la construction a nécessairement pour effet d'amoindrir la valeur vénale de l'immeuble.

En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des propriétaires voisins soutenant que la perte d'ensoleillement était limitée aux premières heures de la matinée et au jardin, que les vues étaient par ailleurs légales, que le règlement de la zone UC n'excluait pas l'habitat groupé et que la distance entre les constructions avait été respectée, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'art. 455 du Code de procédure civile.

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LOTISSEMENT ET LOI ALUR : Règlementation des lotissements mise en harmonie avec la loi ALUR (décret n° 2017-1322 du 5 septembre 2017, J.O. du 7 septembre 2017)

Le décret n° 2017-1322 du 5 septembre 2017 (J.O. du 7 septembre 2017) procède à l'abrogation de certaines dispositions du Code de l'urbanisme. 

1/ Le décret abroge la disposition prévoyant que la demande de permis de construire portant sur un projet situé dans un secteur délimité en application de l'art. L. 151-20 du Code de l'urbanisme doit indiquer, s'il y a lieu, la surface de plancher des bâtiments existants à la date de la division sur les autres terrains issus de celle-ci.

2/ Il abroge les dispositions du Code de l'urbanisme précisant la procédure de demande de maintien des règles d'urbanisme propres aux lotissements, dès lors que ce maintien n'est plus autorisé depuis l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.

Le texte - est pris en application de la partie du Code de l'urbanisme relative aux dispositions particulières en matière d'installations et travaux divers (C. urb., art. R. 442-9) ainsi que celle relative aux pièces complémentaires exigibles en fonction de la situation ou de la nature du projet (C. urb., art. R. 431-16).

Texte intégral : https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2017/9/5/TERL1618850D/jo/texte

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RETICENCE DOLOSIVE LORS DE LA VENTE : Le vendeur connaissant la présence de mérule, il y a nullité de la vente (Cour d'appel de Caen, civ. 1ère, 5 sept. 2017, RG N° 16/02575)

L'article 1116 (ancien) du code civil dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquée par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.

Le dol par réticence et rétention d'informations capitales peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son co-contractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait dissuader de contracter.

La vente d'un immeuble à usage d'habitation doit être annulée pour réticence dolosive commise par les vendeurs. Ces derniers avaient fait intervenir dans l'immeuble un an environ avant la vente du bien un prestataire aux fins d'éradiquer le champignon mérule qui avait été identifié dans les lieux. Ils ne justifient nullement avoir donné suite aux recommandations de ce professionnel lequel avait préconisé dans le devis puis dans la facture l'intervention d'un homme de l'art pour diagnostiquer l'origine du développement de mérule dû à un apport d'eau d'origine indéterminée et réaliser les travaux, précisant que le seul traitement fongicide était insuffisant pour éradiquer l'infestation.

Or, les vendeurs n'ont pas informé les acheteurs sur le traitement fongicide et sur l'absence de travaux complémentaires. Il est évident que les acheteurs, dont le fils souffre d'asthme, n'auraient pas acheté le bien litigieux s'ils avaient disposé de ces informations alors qu'il est notoire que la mérule connaît une progression rapide et génère des dégâts considérables dans un immeuble.

Par suite de l'annulation de la vente, le vendeur doit restituer le prix de vente (278'000 euro) et rembourser les frais liés à la vente (frais d'acte et de mutation, frais de négociation, assurance habitation, taxe foncière et taxe d'habitation, frais de déménagement) qui s'élèvent à 22'502 euro. Il convient aussi de prendre en compte l'important préjudice moral et de jouissance subi par les acheteurs depuis l'acquisition tant au regard de leurs conditions de vie dégradées dans des lieux atteints par la mérule que de la déception engendrée par l'échec de leur projet immobilier. Ce préjudice doit être évalué à 10'000 euro.

PERMIS DE DEMOLIR : Recours contre un permis de démolir et fin de non-recevoir tirée de la méconnaissance de l'article R.600-1 du Code de l'urbanisme (CAA BORDEAUX, 25 AOÛT 2017, N° 17BX02093)

Lorsque l'auteur d'un recours entrant dans le champ d'application de l'article R. 600-1 du Code de l'urbanisme  n'a pas justifié en première instance de l'accomplissement des formalités de notification requises alors qu'il a été mis à même de le faire, soit par une fin de non-recevoir opposée par le défendeur, soit par une invitation à régulariser adressée par le tribunal administratif, il n'est pas recevable à produire ces justifications pour la première fois en appel, qu'il s'agisse de la notification de son recours contentieux ou de son recours administratif. Telle est la solution d'un arrêt rendu par la cour administrative d'appel de Bordeaux le 25 août 2017.

Par le jugement attaqué, le tribunal administratif de La Réunion a rejeté comme irrecevable la demande de la SARL X tendant à l'annulation du permis de démolir délivré à la SARL Y le 25 septembre 2014, au motif qu'en dépit de la fin de non-recevoir opposée par cette dernière, la société requérante n'a pas justifié, pour ce qui concerne le recours contentieux, de l'accomplissement de la formalité exigée par l'article R. 600-1 du Code de l'urbanisme. Il résulte du principe précité que la SARL X ne peut utilement produire pour la première fois en appel les justificatifs afférents à l'accomplissement de la formalité prévue par l'article R. 600-1.

Dès lors, c'est à bon droit qu'en l'absence desdits justificatifs, le tribunal administratif a accueilli la fin de non-recevoir tirée de la méconnaissance de l'article R. 600-1 du Code de l'urbanisme.

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DEVOIR D'INFORMATION DU NOTAIRE : Au sujet de la superficie du terrain vendu (Cour d'appel de Versailles, Chambre 1, section 1, 24 août 2017, RG N° 15/04477)

Philippe et Lydia font valoir que s'ils avaient su qu'une bande de 5 mètres de large allait raccourcir leur terrain, ils auraient réfléchi et probablement renoncé à l'acquisition ; qu'ainsi le notaire a failli à son devoir de conseil, de vérification et d'efficacité de l'acte.

Leur dommage est très important dans la mesure où les agences immobilières considèrent que la moins-value du terrain oscille entre 40 et 50 000 EUR sur une construction qu'elles proposent à la vente aujourd'hui à 340 000 EUR ; le lien de causalité avec la faute du notaire est établi puisqu'ils n'auraient probablement pas acquis l'immeuble.

Le notaire réplique que le préjudice allégué présente manifestement un caractère incertain et éventuel ; qu'en effet, les appelants indiquent dans leurs écritures que s'ils avaient connu la situation réelle, ils n'auraient "probablement" pas acheté. Cette "probable" renonciation à l'acquisition est d'autant moins plausible qu'aux termes de leur assignation, ils ne sollicitaient pas la résolution de la vente mais une indemnisation ; en outre, le tribunal a justement noté que les acheteurs ne démontrent pas que la superficie erronée mentionnée dans l'acte ait été déterminante de leur consentement ; par ailleurs, ils ne produisent qu'une seule estimation ; surtout, comme l'a retenu le tribunal, la possibilité d'une moins-value lors de la revente du bien est sans lien avec l'intervention du notaire ; elle ne constitue donc pas un préjudice indemnisable qu'en effet, les acquéreurs ne sauraient solliciter la condamnation du notaire au remboursement de la valeur de parcelles dont ils n'ont jamais été propriétaires.

Mais en conséquence de l'erreur du notaire rédacteur de leur titre de propriété, les acheteurs sont propriétaires d'une parcelle de 1201 m2 alors que, d'après leur titre de propriété, ils se croyaient propriétaires d'une parcelle de 1369 m2 ; que, du fait de cette erreur, ils ont à tout le moins perdu la chance de négocier leur acquisition à un prix inférieur.

La cour, d'après les éléments soumis à son appréciation, estime cette perte de chance à 90 % ; qu'en réparation, il leur sera alloué une indemnité de 15 000 EUR.

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PERMIS DE CONSTRUIRE : Les travaux susceptibles d'empêcher la péremption du permis de construire (Cour administrative d'appel de Marseille, Juge des référés, 24 août 2017, req. N° 17MA02353)

La validité d'un permis de construire est de deux ans à compter de la délivrance de l'autorisation pour commencer les travaux. Cette durée est prorogée jusqu'à l'achèvement de la construction sauf si les travaux sont interrompus pendant plus d'un an.

 La SA Gandara a déposé en mairie de Méounes-lès-Montrieux le 23 septembre 2016 une demande de permis de construire modificatif pour l'extension d'une construction à usage d'habitation sur un terrain sis chemin de Planesselve Occidentale ; par arrêté du 22 novembre 2016, reçu en préfecture le 24 novembre suivant, le maire de Méounes-lès-Montrieux a accordé ce permis de construire ; par correspondance reçue en mairie le 5 janvier 2017, le sous-préfet de Brignoles a notifié un recours gracieux auprès du maire en vue du retrait de cet acte ; le pétitionnaire en a été informé ; le maire a rejeté ce recours gracieux par décision notifiée le 20 février 2017 en sous-préfecture.

Par ordonnance du 24 mai 2017, le juge des référés du tribunal administratif de Toulon a suspendu l'exécution de l'arrêté du 22 novembre 2016 jusqu'à ce qu'il soit statué sur les conclusions du recours en annulation au motif que le moyen tiré de la méconnaissance de l'art. R. 424-17 du code de l'urbanisme paraissait en l'état de l'instruction de nature à faire naître un doute sérieux quant à sa légalité ; la SA Gandara a relèvé appel de cette ordonnance.

Dans cette affaire, un débroussaillement, deux sondages et un décapage partiel du terrain, la présence d'une bétonnière, d'une cabane de chantier et d'une citerne usagée, la souscription d'un contrat d'assurance et une déclaration d'ouverture de chantier ne sont pas de nature à établir le commencement des travaux. En outre, les photographies non datées communiquées par la pétitionnaire, les factures de terrassement et de raccordement aux réseaux d'eau potable et pluvial ne permettent pas davantage de savoir quand les travaux ont été réalisés et s'ils étaient d'une importance suffisante pour interrompre le délai de péremption.

Par suite, c'est à bon droit que le premier juge a estimé que le moyen tiré de la péremption du permis de construire était de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de la décision contestée portant délivrance d'un permis modificatif.

VENTE AUX ENCHERES : Les quatre étapes à suivre pour participer à une vente

Acheter un bien immobilier n'est pas anodin. L'acheter aux enchères l'est encore moins ! Car, par définition, vous ignorez le prix d'acquisition du bien mis en vente.

Bien que vous ayez en ligne de mire la réalisation d'une bonne affaire, il faut d'abord que vous preniez plusieurs précautions.

Se renseigner sur le bien visé

Qu'elle soit notariale ou judiciaire, la vente aux enchères d'un bien immobilier suit une procédure stricte, que doit respecter le futur enchérisseur.

En amont, le notaire ou l'avocat chargé de la vente publie une annonce sur un site Internet spécifique ou sur un média, indiquant ses coordonnées, l'adresse précise du bien, une description succincte, le montant de la mise à prix et les dates et heures de visite.

Ces dernières ne sont pas individuelles, sauf exception, de sorte que vous pouvez y retrouver vos futurs « concurrents ».

Dans le cadre d'une vente judiciaire, il n'y en a, bien souvent, qu'une seule !

La visite est, bien entendu, indispensable, d'autant que, ce jour-là, vous pourrez obtenir le cahier des charges relatif au bien (ou vous le faire communiquer sur demande). Il réunit plusieurs documents : diagnostics, servitudes éventuelles, contrat de bail si le bien est loué, motif de la mise aux enchères, faculté de surenchère, etc.

L'annonce peut aussi indiquer que le bien est « occupé ». L'occupant en question est, bien souvent, le propriétaire saisi.

Le jugement d'adjudication vaut titre d'expulsion. Il ne sera pas nécessaire d'engager une procédure devant un tribunal, le passage par l'huissier suffit.  C'est donc un élément non négligeable à prendre en compte, même si cette occupation minore le prix de départ de l'enchère.

Boucler son financement

Autre préalable indispensable : être sûr de pouvoir payer ! D'ailleurs, en cas de vente judiciaire, l'avocat vous demandera un plan de financement. 

Le mieux est de fournir un accord de principe de la banque sur la somme maximale que vous pouvez emprunter et des justificatifs de l'apport.

L'acheteur d'un bien aux enchères ne peut solliciter de conditions suspensives d'obtention de prêt, contrairement à un achat immobilier classique.

Il ne faut pas oublier non plus les frais d'adjudication ! L'acheteur doit supporter, en plus du prix obtenu aux enchères, un ensemble de frais liés à la vente (publicité, émoluments d'avocat et de notaire, droits d'enregistrement, etc.), de 10 à 15 % du montant de l'adjudication tout de même.

Participer aux enchères

Enchères notariales ou judiciaires, l'autre différence entre ces deux types de ventes se situe à ce niveau-là : le déroulement de la vente stricto sensu.

Si vous avez des vues sur un bien programmé en vente aux enchères notariales, vous pourrez enchérir seul, sans aucun intermédiaire. 

Le jour de la vente, vous devez déposer auprès du notaire un chèque simple ou de banque du montant de la consignation demandée dans le cahier des charges. 

Ce dépôt en consignation, que vous devez posséder sur vos comptes, vous donne le sésame pour enchérir. Si vous vous abstenez ou ne remportez pas la vente, il vous est, bien entendu, restitué. Ensuite, le président de séance annonce la mise à prix et le « pas d'enchère », c'est-à-dire la somme fixe pour laquelle vous enchérissez à chaque levée de main, par exemple de 1.000 € en 1.000 €. Il allume une petite bougie dont la mèche brûle pendant environ une minute. Après l'extinction de deux feux successifs et sans nouvelle enchère, le bien est adjugé.

Au tribunal de grande instance (TGI), pour les ventes judiciaires, vous ne pouvez enchérir que par l'intermédiaire d'un avocat. Le client signe un pouvoir mentionnant la somme maximale d'enchère. Il peut toutefois assister à l'audience, qui, cette fois, s'effectue au chronomètre pendant une minute trente et à enchère libre. Là aussi, il faut verser en amont une somme en consignation.

Autre particularité des enchères : une partie peut surenchérir sur le bien dans les dix jours calendaires qui suivent une adjudication, à condition de proposer au moins 10 % de plus.

Payer son dû

Vous êtes considéré comme étant le nouveau propriétaire du bien dès l'adjudication, même si vous n'avez pas encore les clés.

A partir de cette date, le prix total, frais inclus, doit être réglé dans les 45 jours qui suivent, pas un de plus.

A la suite d'une vente judiciaire, le délai de paiement est, lui, de 60 jours calendaires. A défaut, la situation est qualifiée de « folle enchère » : le bien est remis en vente, le défaillant peut être condamné à des pénalités et il risque des poursuites judiciaires.

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VENTE DE SA RESIDENCE PRINCIPALE : Plus-value et exonération au titre de la résidence principale : il faut être domicilié en France (CE 28 juillet 2017, n°411546)

Le cédant, personne physique, qui cède un bien immobilier situé en France ne peut pas prétendre à l’exonération totale de plus-value immobilière au titre de la résidence principale si, au jour de la cession réalisée dans un délai normal de vente, il n’est plus résident fiscal français. En effet, cette exonération est réservée au seul cédant domicilié en France (CGI art. 244 bis, II.1°).

Il bénéficie alors de l’exonération spécifique accordée au non-résident qui cède le logement qu’il possède en France limitée à 150 000 EUR de plus-value imposable (CGI art. 150 U, II.2°).

Par un arrêt du 28 juillet 2017 (CE 28 juillet 2017, n°411546), le Conseil d’État décide de saisir le Conseil constitutionnel d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) en ce que les dispositions précitées méconnaîtraient les principes d’égalité devant les charges publiques et d’égalité devant la loi.

Référence : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000035317340&fastReqId=634571578&fastPos=1

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VICES CACHES : Les vendeurs profitent de l'apéritif pour informer leurs acheteurs d'un vice caché de la maison (Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile 1, 25 juillet 2017, RG N° 14/05909, confirmation)

Par acte authentique du 29 avril 2003, Monsieur Franciscus et son épouse, Madame Johanna, ont acquis de Monsieur Michel et de son épouse, Madame Victoria, et, par l'intermédiaire de l'agence immobilière, la société Villages du Sud, une maison d'habitation avec terrain, sur la commune d'Agnières en Devoluy, cadastrés section E n° 406, 408 et 409.

Suite à des difficultés d'évacuation des eaux usées survenues courant 2009, les époux acquéreurs ont obtenu, par ordonnances de référé des 20 octobre 2010 et 1er avril 2011, l'instauration d'une mesure d'expertise avec la désignation, en qualité d'expert, de Monsieur Claude P.

Il ressort du rapport d'expertise que, suite à des divisions parcellaires et des échanges de terrains, la fosse septique reliée à l'habitation vendue aux époux Franciscus et Johanna dessert également la propriété voisine et est implantée, pour partie, sur le domaine communal et sur un fonds voisin.

Il apparaît que les acheteurs ne peuvent pas procéder à l'entretien de la fosse septique et se sont trouvés de ce fait confrontés à des problèmes d'évacuation des eaux usées.

Le vice dénoncé apparaît antérieur à la vente et, faute de pouvoir vidanger la fosse septique située hors du fonds, le système d'assainissement, en cas d'engorgement, ne fonctionne plus, ce qui rend la maison d'habitation impropre à sa destination.

Les dispositions particulières du système d'assainissement n'ont été expliquées par les vendeurs à leurs acquéreurs que postérieurement à la vente, au cours d'un apéritif, soit trop tardivement, sans qu'il soit démontré que les acheteurs, néerlandais, aient saisi les conséquences inhérentes à cette installation.

Le vendeur qui connaissait le vice et qui s'est abstenu d'en informer l'acheteur n'est donc pas fondé à se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés.

L'agence immobilière qui avait parfaitement connaissance de l'organisation particulière du système d'assainissement a commis une faute en s'abstenant d'en informer les acheteurs.

L'agence et les vendeurs doivent donc être condamnés in solidum au paiement de 16 000 EUR représentant le coût du système individuel d'assainissement.

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RECEPTION TACITE : Conditions pour se prévaloir d’une réception tacite (Cass. 3e civ., 13 juillet 2017, n° 16-19438)

Invoquant des désordres dans des travaux de maçonnerie, des maîtres d’ouvrage assignent, en réparation de leur préjudice, le maître d’œuvre qui appelle son assureur en garantie.

C’est à bon droit que la cour d’appel d'Angers retient qu’il appartient au maître d’œuvre, qui invoque une réception tacite, de la démontrer et relève que les maîtres d’ouvrage habitent l’orangerie, non affectée de désordres, et non le moulin, objet des désordres, et que le maître d’œuvre ne peut se prévaloir du paiement des travaux puisqu’il leur réclame le solde de sa facturation.

La cour d’appel peut en déduire qu’en l’absence de preuve de la volonté des maîtres de l’ouvrage d’accepter celui-ci, la réception tacite ne peut être retenue et que seule la responsabilité contractuelle du maître d’œuvre peut être retenue, justifiant ainsi sa décision de dire que son assureur n’est pas tenu de garantir des condamnations prononcées au profit des maîtres d’ouvrage.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/832_13_37336.html

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CERTIFICAT D'URBANISME : Certificat d'urbanisme positif ne signifie pas que le terrain vendu est constructible (Cass. Civ. 3e, 13 juillet 2017, pourvoi n° 16-19.353, rejet, F-D)

Des époux vendent un tènement de trois parcelles de terrain pour lesquelles un certificat d'urbanisme "positif" a été délivré par le maire de la commune, bien que ces parcelles soient comprises par un arrêté préfectoral interdisant toute construction nouvelle dans le périmètre de protection rapproché d'un forage assurant l'alimentation en eau potable.

À la suite du refus de délivrance du permis de construire, les acquéreurs ont assigné leurs vendeurs en annulation du contrat de vente et en dommages-intérêts.

L'arrêt de la cour d'appel rejette la demande d'annulation de la vente fondée sur le manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance et rejette la demande d'annulation de la vente fondée sur l'erreur.

La Cour de cassation approuve la cour d'appel.

D'une part, l'acte de vente ne définit pas les terrains comme des parcelles à bâtir et en dépit du caractère apparemment constructible du terrain attesté par le certificat d'urbanisme positif rappelé dans l'acte, l'inconstructibilité des terrains constitue, non un défaut de conformité relevant de l'obligation de délivrance, la chose ayant été délivrée par le vendeur, mais un vice caché de la chose vendue.

D'autre part, l'acte de vente mentionne expressément que le bien vendu est situé, en vertu d'un arrêté préfectoral, dans le périmètre de protection d'un forage et que les acquéreurs déclarent avoir eu parfaite connaissance de cette décision. Ils disposent ainsi des éléments d'information qui leur auraient permis, avec un peu d'attention et de discernement, de ne pas commettre une erreur sur la constructibilité.

La cour d'appel a exactement déduit, de ces seuls motifs, que leur erreur n'est pas excusable.

ASL : Sans consentement unanime de ses membres pour la création, l'ASL est nulle (Cour d'appel de Douai, 1re ch., sect. 1, 13 juill. 2017, RG n° 16/06325)

La Cour de Douai rappelle que la déclaration à la préfecture de l'association syndicale libre (ASL) est une formalité substantielle lui permettant d'exercer pleinement ses droits et prérogatives, mais elle n'est pas une garantie de la régularité de sa constitution. Elle ne saurait purger la méconnaissance du principe du consentement unanime des détenteurs des lots inclus dans son périmètre.

Dans cette affaire, l'un des copropriétaires détenteur de plusieurs lots, n'avait pas donné son consentement au moment de la création de l'ASL qui est donc dépourvue de personnalité juridique, et donc sans droit d'agir.

L'ASL en défense soutenait que le propriétaire concerné, personne morale, n'avait pas d'existence au moment de sa constitution et souligne que ses associés avaient personnellement consenti à sa constitution. Dans les faits, cet argument se révèle d'une part, inexact. D'autre part, il se révèle inopérant puisque les modalités de reprise d'un engagement souscrit pour le compte d'une société en formation n'avaient pas été respectées. Le consentement avait été donné personnellement par les associés et non pour le compte de la société en formation. Ceci vient confirmer que l'adhésion à une telle association (ASL) est susceptible de bénéficier de la procédure de reprise des actes conclus pour le compte d'une société en formation. Une reprise après immatriculation de la société propriétaire au RCS aurait été possible, si l'adhésion avait été souscrite pour son compte.

Il est ajouté que l'adhésion ultérieure de la société est sans emport et insusceptible de régulariser le vice initial puisque les biens et obligations dérivant de la constitution de l'ASL sont attachés aux immeubles compris dans son périmètre, de sorte que les acquéreurs successifs y adhérent automatiquement.

DECLARATION PREALABLE : La commune s'était opposée illégalement à un lotissement (CE, 6e et 1re Ch. réunies, 12 juillet 2017, req. N° 394 941, Lebon)

Des particuliers et la SARL Negocimmo ont demandé au Tribunal administratif de Bordeaux, d'une part, d'annuler pour excès de pouvoir l'arrêté du 14 mars 2012 par lequel le maire du Pian-Médoc s'est opposé à la déclaration préalable déposée le 16 février 2012 en vue de diviser un terrain en quatre parcelles à bâtir, sans création de voie ou d'espace commun, ainsi que la décision implicite rejetant leur recours gracieux et, d'autre part, de condamner la commune du Pian-Médoc à verser les sommes de 236'093 EUR et de 50'000 EUR respectivement à la SARL Negocimmo et à M. B en réparation des préjudices causés par l'arrêté en litige. Par un jugement n° 1203115 du 13 février 2014, le tribunal a donné acte du désistement de M. B, annulé l'arrêté du 14 mars 2012 et condamné la commune à verser à la SARL Negocimmo une indemnité de 3'000 EUR. L'appel de la commune et de la société ont été rejetés, d'où pourvoi de cette société.

La décision par laquelle l'autorité administrative s'oppose illégalement à une opération de lotissement constitue une faute de nature à engager sa responsabilité ; dans le cas où l'autorité administrative pouvait, sans méconnaître l'autorité absolue de la chose jugée s'attachant au jugement d'annulation de cette décision, légalement rejeter la demande d'autorisation, au motif notamment que le lotissement projeté était situé dans un secteur inconstructible en vertu des règles d'urbanisme applicables, l'illégalité commise ne présente pas de lien de causalité direct avec les préjudices résultant de l'impossibilité de mettre en oeuvre le projet immobilier projeté ; dans les autres cas, la perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l'impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison du refus illégal opposé à la demande de lotissement revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation ; il en va, toutefois, autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs des lots ou l'état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l'espèce, un caractère direct et certain ; ce dernier est alors fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu'il pouvait raisonnablement attendre de cette opération. 

Il ressort des énonciations de l'arrêt attaqué que la société a demandé à être indemnisée de la perte de bénéfices résultant de l'illégalité de la décision d'opposition à déclaration préalable, qui aurait selon elle fait obstacle à la commercialisation projetée des lots ; pour juger que le caractère direct et certain de ce préjudice n'était pas établi, en dépit des négociations engagées avec des acquéreurs potentiels, la cour a relevé, par une appréciation souveraine exempte de dénaturation, que des promesses d'achat n'avaient été conclues que pour deux des quatre lots concernés, que ces promesses étaient assorties de conditions suspensives concernant notamment l'obtention d'un permis de construire et que cette obtention ne pouvait être regardée comme assurée eu égard au respect des exigences tenant notamment aux caractéristiques de l'assainissement, des besoins de protection au regard des risques d'incendie, et de l'implantation des bâtiments sur certains lots par rapport à l'espace boisé classé devant être examinés non à l'occasion de la déclaration préalable de division mais de l'instruction des demandes de permis de construire. 

La cour a à bon droit examiné, conformément aux principes rappelés au point ci-dessus, si le préjudice relatif à la privation de bénéfices présentait, en l'espèce, compte tenu des engagements souscrits par les acheteurs pour chacun des lots concernés et de leur teneur ainsi que des incertitudes pesant au stade de la déclaration préalable sur leur constructibilité effective, un caractère direct et certain ; il en résulte que les moyens tirés de ce qu'en s'abstenant de rechercher si la vente des lots et l'obtention des permis de construire étaient probables, compte tenu des règles d'urbanisme en vigueur, et si la société avait, en conséquence, été privée de l'obtention des bénéfices attendus, aurait commis des erreurs de droit et insuffisamment motivé son arrêt doivent être écartés.

Il résulte de ce qui précède que la société Negocimmo n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêt qu'elle attaque.

COPROPRIETE : Qui peut être mandataire ad hoc ou administrateur provisoire de copropriété ? (Conseil d'Etat, 6e et 1re chambres réunies, 12 juillet 2017, RG N° 394.115)

Le législateur a expressément autorisé le pouvoir réglementaire à fixer, outre l'exigence d'une expérience ou d'une qualification particulière qu'il a lui-même prévue, les conditions auxquelles est subordonnée la possibilité pour le juge de désigner en qualité de mandataire ad hoc ou d'administrateur provisoire d'autres professionnels que les administrateurs judiciaires.

L'obligation faite aux intéressés, en application de l'art. 61-1-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret n° 2015-999 du 17 août 2015, de détenir un diplôme de niveau master II attestant de compétences en droit civil, comptabilité, et construction ou gestion immobilière n'a ni pour objet ni pour effet d'interdire, par principe, aux syndics de copropriété d'exercer ces fonctions.

Cette mesure est conforme à l'objectif poursuivi par le législateur d'élargir le nombre des professionnels susceptibles de se voir confier ces missions, tout en s'assurant de leurs qualifications dans les domaines de compétences requis pour la mise en oeuvre des procédures collectives concernant les copropriétés en difficulté, en s'inspirant du régime applicable aux entreprises en difficulté. Les administrateurs judiciaires ne sont pas placés dans la même situation que les autres professionnels concernés, comme l'a d'ailleurs estimé le législateur en prévoyant qu'ils exercent ces activités sans les soumettre à des conditions particulières. Il en résulte que le décret attaqué n'est pas entaché d'erreur manifeste d'appréciation et ne porte par lui-même aucune atteinte ni à la liberté d'entreprendre, ni à la liberté du commerce et de l'industrie, ni au principe d'égalité.

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CONGE POUR VENDRE : Le locataire a deux mois pour accepter l'offre de vente (Cour d'appel de Pau, Chambre 2, section 1, 11 Juillet 2017, RG N° 15/03178)

Par acte sous signature privée du 10 juillet 1999, M. Charles D, aux droits duquel vient l'indivision D-D, a donné à bail à Mme Patricia F un appartement situé à Biscarrosse, moyennant un loyer mensuel de 2 509, 50 F.

Par acte du 3 juillet 2013, l'indivision propriétaire a signifié à Mme F un congé pour vendre, avec effet au 28 février 2014.

La locataire a fait connaître son intention de se porter acquéreur de l'appartement par lettre du 2 septembre 2013, mais ne s'est pas rendue à la convocation du notaire pour régulariser l'acte authentique.

Mme F s'étant maintenue dans les lieux loués au-delà du 28 février 2014, les bailleurs l'ont assignée devant le tribunal d'instance de Mont-de-Marsan aux fins de voir valider le congé et ordonner son expulsion.

Le preneur (locataire) qui accepte l'offre de vente du logement, dispose d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente, à compter de la date d'envoi de sa réponse au notaire. À défaut de réalisation de la vente dans ce délai, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

S'il est vrai que le preneur s'est plaint à plusieurs reprises d'un défaut d'isolation thermique de son appartement, aucun élément concret et objectif ne confirme cette assertion. En revanche, le défaut d'isolation phonique n'est pas sérieusement contestable depuis l'origine du bail, comme le confirme les courriers de réclamations du preneur notamment du fait des bruits émis par le bar contigu, les pétitions de riverains, les diverses et vaines démarches du conciliateur auprès du bailleur et les multiples dépôts de plainte. Le bailleur a donc manqué à son obligation d'assurer une jouissance paisible des lieux. Il est sans incidence que la locataire ait rencontré des difficultés relationnelles avec plusieurs autres preneurs, le défaut d'isolation phonique ayant pu contribué à majorer les difficultés de cohabitation. L'indemnité d'occupation doit donc être fixée à la somme de 335 EUR et la locataire doit se voir octroyer une indemnité de 3 000 EUR.

COPROPRIETE : Quand le règlement de copropriété confère une valeur contractuelle à l'état descriptif de division (cassation, chambre civile 3, 6 juillet 2017, N° de pourvoi: 16-16.849, rejet, publié au Bull.)

La société Le Passage 2000, propriétaire d'un lot composé d'un appartement situé au deuxième étage d'un immeuble en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires Résidence Jean Monnet en annulation de la décision d'assemblée générale lui ayant refusé l'autorisation d'apposer des plaques professionnelles ; reconventionnellement, le syndicat a sollicité qu'il soit constaté qu'en vertu du règlement de copropriété, les locaux situés au deuxième étage, ainsi qu'aux étages supérieurs, ne pouvaient être occupés à titre professionnel.

La société Le Passage 2000 a fait grief à l'arrêt d'appel d'accueillir cette demande.

Mais ayant souverainement retenu que l'état descriptif de division, auquel le règlement de copropriété avait conféré une valeur contractuelle et qui affectait les lots situés au-dessus du premier étage à une destination exclusive d'habitation, n'était pas en contradiction avec les stipulations du règlement selon lesquelles l'immeuble était destiné à un usage professionnel de bureaux commerciaux ou d'habitation en ce qui concernait les locaux situés aux étages et combles dès lors que les dispositions de l'état descriptif de division étaient plus précises, en ce qu'elles portaient sur chaque lot, et alors que la destination énoncée au règlement l'était de manière générale, sans distinguer les étages au-delà du premier, la cour d'appel a pu décider qu'en vertu du règlement de copropriété, les locaux situés au deuxième étage, ainsi qu'aux étages supérieurs, ne pouvaient être occupés à titre professionnel.

Références : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000035152974&fastReqId=1826652454&fastPos=1

COPROPRIETE : Le syndic de la copropriété peut faire réaliser tous travaux urgents (Cour de cassation, Chambre civile 3, 6 juillet 2017, RG N° 16-18.950)

Pour rejeter la demande en indemnisation formée à l'encontre de la société syndic de copropriété, l'arrêt de la cour d'appel retient que la recherche de la cause des infiltrations affectant le lot de la SCI copropriétaires, ainsi que la détermination des travaux nécessaires pour y remédier, nécessitaient des investigations longues et onéreuses que ledit syndic ne pouvait décider d'entreprendre de sa propre initiative, en sorte qu'aucune faute dans l'exercice de sa mission ne peut lui être reprochée.

En statuant ainsi, alors que le syndic, investi du pouvoir de conserver l'immeuble, est chargé, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à tous travaux nécessaires à sa sauvegarde, la cour d'appel a violé l'art. 1240 du Code civil et l'art. 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

MITOYENNETE : La présompion de mitoyenneté ne permet aucun empiétement (Cour d'appel de Colmar, Chambre civile 2, section A, 6 juillet 2017, RG n° 15/05580)

Jean-Louis est propriétaire d'un terrain à Morschwiller, contigu à celui appartenant en nue propriété à Nicolas et en usufruit à Jean-Luc. Au cours de l'année 2009, celui-ci a fait arracher une haie et édifier un mur en limite de propriété.

La présomption de mitoyenneté en l'absence de titre ou de marque contraire, n'a pas pour effet d'autoriser un propriétaire à construire sur le fonds du voisin sans son autorisation, laquelle ne se présume pas. Or, l'auteur de l'empiètement ne justifie d'aucun accord de son voisin. Par ailleurs, même si la haie abattue était mitoyenne, ceci permettait seulement au propriétaire voisin de la détruire jusqu'à la limite de propriété à charge d'édifier un mur sur cette limite sans empiètement. La demande tend à ce qu'il soit mis fin à l'empiètement doit donc être favorablement accueillie.

Il apparaît que la distance entre le mur et la limite séparative est manifestement insuffisante pour permettre la pose d'un bardage le long de cette limite sans passer sur la propriété de son voisin. Le propriétaire requérant a donc un intérêt légitime à passer sur la propriété voisine et le propriétaire voisin ne peut s'y opposer sans abus de son droit dès lors qu'il ne fait état d'aucune circonstance particulière.

SERVITUDE DE PASSAGE : Déplacer une servitude de passage est constitutif d'un trouble manifestement illicite (Cour de cassation, Chambre civile 3, 6 juillet 2017, RG N° 16-15.944, cassation, inédit)

Par un acte du 29 septembre 2004, a été instituée une servitude de passage sur le fonds cadastré BH 789, appartenant à M. et Mme X, au bénéfice du fonds cadastré BH 790, propriété de Mme Y.  Se plaignant du déplacement unilatéral de l'assiette de cette servitude, Mme Y a assigné en référé M. et Mme X en rétablissement de celle-ci conformément à l'acte.

Pour "débouter" Mme Y de sa demande, l'arrêt d'appel retient qu'il ne revient pas au propriétaire du fonds servant de solliciter une autorisation judiciaire pour suppléer la carence du propriétaire du fonds dominant à établir que le nouveau passage ne remplirait plus son office, que la nouvelle assiette de la servitude de passage en cours de création, légèrement déplacée, n'est pas plus incommode que la précédente et que Mme Y ne rapporte pas la preuve d'une obstruction à son droit de passage.

En statuant ainsi, alors que le déplacement de l'assiette de la servitude de passage sans autorisation préalable de Mme Y ou sans autorisation judiciaire était constitutif d'un trouble manifestement illicite, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'art. 701 du code civil, ensemble l'art. 809 du code de procédure civile.

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REPARATION DU PREJUDICE CAUSE A UN IMMEUBLE : Du bon usage de l'indemnité versée en réparation d'un dommage (CE, 5 juillet 2017, n° 396161)

Il résulte des articles L. 121-17 et L. 242-1 du code des assurances que l'assuré est tenu d'utiliser l'indemnité versée par l'assureur en réparation d'un dommage causé à un immeuble bâti pour procéder à la remise en état effective de cet immeuble ou pour la remise en état de son terrain d'assiette.

L'assuré n'est pas fondé à demander à son assureur dommages-ouvrage le versement d'une indemnité excédant le montant total des dépenses de réparation qu'il a effectivement exposées et dont il doit justifier auprès de son assureur.

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VENTE : Notaire et agent immobilier ne sont pas responsables parce que l'acquéreur n'a pas pu faire une piscine (Cour de cassation, chambre civile 1, 5 juillet 2017, N° de pourvoi: 16-13.630, rejet, inédit)

Suivant acte authentique reçu le 16 février 2010 par le notaire X, M. et Mme Y ont acquis une maison d'habitation avec jardin située à Nice, par l'intermédiaire de M. Z, agent immobilier ; par décision du 28 octobre 2011, la commune de Nice a rejeté la déclaration préalable de M. et Mme Y de travaux pour la construction d'une piscine, notamment en raison de la nécessité de laisser une bande de jardin aménagé de trois mètres par rapport à la voie publique en raison d'une servitude d'alignement ; M. et Mme Y ont assigné le notaire et l'agent immobilier en paiement de dommages-intérêts.

M. et Mme Y, acquéreurs, ont fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter leurs demandes formées contre le notaire et l'agent immobilier.

1/ Mais ayant relevé que la condition suspensive relative à la note de renseignement d'urbanisme prévue à la promesse de vente précisait que le seul alignement n'était pas considéré comme une condition suspensive, à moins qu'il ne rende l'immeuble impropre à sa destination, ce qui n'est pas le cas de l'impossibilité d'implantation d'une piscine d'une certaine taille, et que M. et Mme Y avaient paraphé le certificat d'urbanisme du 10 février 2010 annexé à l'acte de vente, dans lequel était expressément mentionnée, au titre des prescriptions de voirie, la servitude d'alignement, la cour d'appel en a justement déduit qu'aucune faute ne pouvait être retenue contre le notaire

2/ Mais ayant constaté que le mandat de recherche, l'offre d'achat, le "compromis" de vente et l'acte authentique ne faisaient pas mention de la possibilité de réaliser une piscine sur le terrain de la propriété, et relevé que la mention, dans l'annonce immobilière, de la possibilité d'implantation d'une piscine ne présumait pas de la taille, ni de l'implantation de celle-ci sur le terrain, et que l'impossibilité définitive de construire une piscine n'était pas établie, les plans d'implantation dressés révélant la possibilité matérielle de réaliser une piscine plus petite, la cour d'appel a pu en déduire que la responsabilité de l'agent immobilier ne pouvait être engagée.

BAIL ET INDEMNITE D'OCCUPATION : Indexation de l’indemnité d’occupation et pouvoir souverain du juge du fond (Cass., avis, 4 juill. 2017, n° 17-70008)

A la demande d’avis ainsi formulée : « L’indemnité d’occupation due par le locataire, après acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, peut-elle faire l’objet d’une indexation sur un indice déterminé dans le contrat résolu ?

A défaut, le principe de la réparation intégrale du préjudice justifie-t-il de pouvoir retenir une indexation de cette indemnité d’occupation ? », la Cour de cassation répond que cette question ne présente pas de difficulté sérieuse dès lors que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour évaluer le montant d’une indemnité due par un occupant sans droit ni titre et peuvent donc, conformément au principe de la réparation intégrale, l’assortir des modalités qu’ils estiment nécessaires.

Références : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/avis_15/avis_classes_date_239/2017_7974/4_juillet_2017_1770008_8307/17010_4_37279.html

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SAISIE-VENTE IMMOBILIERE : La conversion de la vente judiciaire en vente amiable est loin d'être automatique (Cour d'appel de Caen, Chambre civile 1, 4 juillet 2017, RG N° 17/01047)

En application de l'art. R.322-15 du code des procédures civiles d'exécution, lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Il n'y a pas lieu de convertir la vente judiciaire en une vente amiable de l'immeuble saisi qui ne peut avoir lieu dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.Il est produit de mandat de vente, l'un pour le prix de 250.000 EUR et l'autre pour le prix de 265.000 EUR. Il n'est pas fait état et encore démontré l'existence d'une suite particulière à ses mandats de vente, notamment l'existence de visites voire de pourparlers en vue d'une vente possible. Le débiteur saisi fait valoir qu'il a été autorisé à vendre amiable l'immeuble pour le prix de 280 000 euros à l'occasion d'une précédente procédure de saisie immobilière. Malgré le délai écoulé depuis cette autorisation, aucune vente amiable n'est cependant intervenue. Il n'est produit aucune pièce relative aux conditions économiques du marché local de l'immobilier ni davantage d'évaluation actualisée de l'immeuble effectuée par un professionnel de l'immobilier de nature à mettre la cour en mesure de s'assurer que la vente amiable sollicitée pourrait être conclue à bref délai dans des conditions satisfaisantes.

En application de l'art. L. 322-6 du Code des procédures civiles d'exécution et de l'article R. 322-10, alinéa 5, du Code des procédures civiles exécution, le débiteur peut, en cas d'insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l'immeuble et les conditions du marché. En l'espèce, la mise à prix de l'immeuble a été fixée à la somme de 25 000 EUR.

Compte tenu de l'état de l'immeuble et de sa situation, il apparaît qu'une telle mise à prix est manifestement insuffisante. En effet, même si l'on tient compte de la commune de situation de l'immeuble ainsi que de la nécessité d'y à procéder à certains travaux, notamment de toiture, il n'en reste pas moins qu'il s'agit d'une propriété d'une surface de 1.609 m2 sur laquelle sont édifiées, d'une part, une maison d'habitation et d'autre part, une dépendance à l'écart comprenant une pièce avec sauna, une chambre avec salle d'eau et une grande pièce de réception à l'étage.

La mise à prix de 90 000 EUR sollicitée par le débiteur saisi sera donc retenue, étant rappelé qu'à défaut d'enchères, le créancier poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale.

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INDEMNITE D'OCCUPATION : Avis sur l'indexation de l'indemnité d'occupation (Cass. 3ème civ., avis, 4 juillet 2017, n° 17010, P+B+R+I)

La décision de la Cour de cassation vise les art. L. 441-1 et suivants du code de l'organisation judiciaire et 1031-1 et suivants du code de procédure civile.

Une demande d'avis formulée le 24 avril 2017 par le tribunal d'instance de Dieppe, reçue le 4 mai 2017, dans une instance opposant l'OPH Habitat 76 à M. et Mme R, et ainsi libellée : "L'indemnité d'occupation due par le locataire après acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, peut-elle faire l'objet d'une indexation sur un indice déterminé dans le contrat résolu ? A défaut, le principe de la réparation intégrale du préjudice justifie-t-il de pouvoir retenir une indexation de cette indemnité d'occupation ?" 

Pour la Cour de cassation la question ne présente pas de difficulté sérieuse dès lors que les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain pour évaluer le montant d'une indemnité due par un occupant sans droit ni titre et peuvent donc, conformément au principe de la réparation intégrale, l'assortir des modalités qu'ils estiment nécessaires.

La demande n'entre pas dans les prévisions de l'article L. 441-1 du code de l'organisation judiciaire.

BAIL A USAGE D'HABITATION : Préavis réduit pour donner congé du bail en cas de rupture conventionnelle du contrat de travail (Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile 2, 4 juillet 2017, RG N° 12/04319)

Propriétaire d'une maison située à TIGNIEU, Ali B l'a louée à compter du 1er septembre 2009 moyennant un loyer mensuel de 750 euro suivant bail sous seing privé à Daniel G ; les clés ont été rendues le 31 août 2011.

Considérant que le preneur n'avait pas respecté la durée du préavis ni laissé les lieux en bon état de réparations locatives Ali B a le 30 novembre 2011 donné assignation à Daniel G à comparaître devant le Tribunal d'Instance de BOURGOIN JALLIEU pour obtenir paiement de certaines sommes.

La rupture conventionnelle du contrat de travail constitue une perte d'emploi au sens de l'art. 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et permet au locataire de bénéficier d'un délai de préavis d'un mois. Le locataire ayant en l'espèce signé une convention de rupture de son contrat de travail doit donc bénéficier d'un préavis abrégé.

Le locataire ne prétend pas avoir proposé de procéder à un état des lieux de sortie et l'huissier instrumentaire requis par le bailleur a constaté diverses dégradations. Le coût des réfections imputables au locataire doit être fixé à la somme de 3 000 euro et la durée prévisible des travaux de réfection imputables au preneur occasionnent au bailleur un préjudice de jouissance qui doit être fixé à un mois, ce qui justifie d'allouer au bailleur une indemnité de jouissance d'un montant de 750 euro.

FORMALITES PREALABLES A LA VENTE : Investigations insuffisantes du diagnostiqueur (Cour d'appel de Paris, pôle 4 - chambre 1, 30 juin 2017, N° de RG: 15/18707)

S'agissant des rapports diagnostiqueur-acquéreur de l'immeuble, par principe, lorsque le diagnostic est erroné, la responsabilité du premier est engagée à l'égard du second, sauf mauvaise foi du vendeur. 

Au cas d'espèce, la maison est constituée d'une partie ancienne, qui n'a pas été construite par les époux Z, et de parties récentes ajoutées par les vendeurs avec l'aide de M. C, entrepreneur. Le diagnostic amiante, établi le 7 octobre 2004 par la société Expertimmo 77, dont les acquéreurs ont eu connaissance, ne mentionne la présence d'amiante que dans la toiture en fibrociment de l'annexe 2, soit dans une des parties récentes. Or, l'expert judiciaire a relevé une présence générale d'amiante dans la partie ancienne de la maison aux endroits énumérés par le jugement entrepris. L'homme de l'art a indiqué que, lors de la vente, "les panneaux de cuisine en crédence étaient directement visibles et, bien que peints, assez caractéristiques pour être suspectés de contenir de l'amiante, ce qu'aurait confirmé un prélèvement" et qu'il en était de même en fond des placards du bas, visibles par simple ouverture des portes, ces éléments étant dépourvus de fond. 

Ainsi, même si les placards n'étaient pas vides le 7 octobre 2007, la paroi du fond était accessible et visible pour le diagnostiqueur. L'expert judiciaire précise que l'existence de ces panneaux aurait dû conduire le diagnostiqueur à s'interroger sur leur présence dans les autres murs et, pour le moins, signaler le risque de leur existence et émettre une réserve. 

C'est donc à bon droit que le Tribunal a dit qu'en dépit de l'absence de visite des combles dont l'accès n'avait pas été indiqué par les époux Z, vendeurs, la société Expertimmo 77avait commis une faute dans l'accomplissement de sa mission. 

C'est encore exactement que le Tribunal a dit que la mauvaise foi des vendeurs. n'était pas établie, la preuve n'étant pas rapportée de leur connaissance de la présence d'amiante dans la maison, la dissimulation de la trappe d'accès aux combles par de la moquette étant insuffisante à administrer cette preuve, dès lors que l'amiante était visible et n'avait pas été cachée dans les parties accessibles de la maison. Il convient d'ajouter que le diagnostic, dont les vendeurs avaient sollicité la réalisation, les a confortés dans leur ignorance. 

Les investigations insuffisantes de la société Expertimmo 77 n'ont pas permis aux époux X, acquéreurs, d'être informés de l'état véritable de la maison, l'expert judiciaire ayant conclu, d'abord, à l'existence d'un risque sanitaire, certaines parties n'étant pas isolées, ensuite, à celle d'une "contrainte majeure pour toute réalisation de travaux nécessitant des procédures particulières d'intervention qui ne sont pas acceptées par nombre d'entreprises". Les époux X sont donc contraints de réaliser des travaux, de sorte que leur préjudice, matériel et de jouissance, est certain et que la société Areas dommages, assureur de la société Expertimmo 77, leur doit sa garantie, notamment, pour le coût du désamiantage tel que préconisé par l'expert. 

Le jugement entrepris sera donc réformé en ce qu'il a jugé que le préjudice des époux X consistait en une perte de chance. 

En conséquence, la société Areas dommages, assureur de la société Expertimmo 77, doit être condamnée à payer aux époux X... les sommes TTC suivantes : ...

ACHAT IMMOBILIER : L'obligation de mise en garde du banquier prêteur (Cour d'appel de Rennes, Chambre 2, 30 juin 2017, RG n° 14/04017)

Selon offre préalable reçue le 5 décembre 2006 et acceptée le 18 décembre suivant, la société Lyonnaise de banque, aux droits de laquelle se trouve la société CIC-Lyonnaise de banque (le CIC), a consenti aux époux un prêt immobilier de 77'801 euro au taux de 4,20 % l'an, remboursable en 112 mensualités de 403,67 euro puis 128 mensualités de 580,68 euro, hors assurance.

Ce concours était destiné à financer l'acquisition en état futur d'achèvement d'une chambre d'hôtel dans un établissement dénommé 'Evert'hotel', avec promesse de bail commercial au profit du futur exploitant de l'hôtel, réalisée par acte authentique du 5 avril 2007 auquel le CIC est intervenu pour réitérer le contrat de prêt.

Prétendant que les échéances de remboursement n'ont plus été honorées à compter de septembre 2010, le CIC s'est, par lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure du 10 mars 2010, prévalue de la déchéance du terme puis, par acte du 22 novembre 2011, a fait assigner les acquéreurs devant le TGI.

Arguant d'un manquement de la banque à son devoir de conseil et de mise en garde, les acheteurs. se sont portés demandeurs reconventionnels en paiement de dommages-intérêts.

La banque qui n'a pas à s'immiscer dans les affaires de ses clients n'était pas tenue de conseiller les emprunteurs sur la rentabilité de l'opération d'acquisition à crédit d'une chambre d'hôtel en vue de la donner à bail commercial à l'exploitant de l'établissement. Elle ne peut donc se voir reprocher un manquement à l'obligation de conseil de l'emprunteur. 

La banque se trouvait en revanche tenue d'une obligation de mise en garde des emprunteurs non-avertis concernant l'aléa certain d'échec de l'exploitation commerciale de l'établissement hôtelier auquel la chambre était donnée à bail commercial. En effet, au regard de la faiblesse des revenus nets des emprunteurs et de cet aléa la banque aurait dû les mettre en garde sur les risques nés de l'octroi de son concours, ce qu'elle n'a pas fait. En considération d'un prêt de 77'801 euro, des dommages et intérêts de 28'000 euro doivent être accordés.

LOI CARREZ : la superficie est celle qui se présente matériellement au moment de la vente (Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 1, 30 juin 2017, RG N° 15/17767)

Il ne peut être soutenu que, pour l'application de l'art. 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la réduction proportionnelle ne porterait que sur l'erreur de mesurage excédant le seuil de cinq pour cent et non sur la totalité de l'erreur. La mauvaise foi des acquéreurs, à la supposer établie, est sans emport pour déterminer l'existence d'une obligation du vendeur au titre de la réduction du prix du vente proportionnelle à la moindre mesure.

Il en va de même de la bonne foi du vendeur, d'ailleurs toujours présumée.

Pour l'application de l'art. 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présente matériellement au moment de la vente sans s'arrêter, en particulier, aux énonciations du règlement de copropriété.

La SCI vendeur intermédiaire, qui a étayé sa déclaration de superficie erronée sur la foi d'un certificat de mesurage établi par un professionnel du mesurage, à la demande du précédent propriétaire et qui - hormis aménagements de sa part ayant réduit la superficie réglementaire - n'avait pas d'obligation de demander un nouveau mesurage avant de revendre, peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement aux obligations contractuelles du mesureur à l'égard du précédent propriétaire, sauf à établir que ce manquement lui a causé un dommage.

ASSURANCE DOMMAGES-OUVRAGE : Efficacité de l’intervention de l’assureur dommages-ouvrage : la charge de la preuve (Cass. 3e civ., 29 juin 2017, n° 16-19634)

La réception d’une résidence est prononcée le 31 octobre 1986 et, presque dix ans plus tard, le syndicat déclare un sinistre relatif à des désordres affectant les garde-corps en chêne des balcons à l’assureur dommages-ouvrage, qui notifie sa prise en charge du sinistre. Les travaux de reprise sont réceptionnés le 2 octobre 2001 et, en 2007, le syndicat a adressé une nouvelle déclaration de sinistre à l’assureur, qui y oppose la prescription de l’action.

Pour rejeter la demande dy syndicat des copropriétaires, la cour d’appel de Caen retient que l’expert judiciaire a retenu que le bois était atteint et complètement pourri à raison de la présence d’un champignon résupiné, le perenniporia meridionalis, dont la première description remontait à 2004, qui avait été récolté en Belgique à partir de 1990 et dans l’Est de la France en 2002 et répertorié dans l’Ouest en 2005-2008, que ce champignon faisait perdre toute résistance mécanique aux garde-corps et que le sinistre trouvait sa source dans les bois d’origine et non dans ceux mis en œuvre en 1999 et 2000, que ce n’est donc pas sans contradiction que l’expert avait écrit et affirmé que la dégradation des garde-corps constatés en 2007, sept ans après les travaux de reprise, était la nécessaire continuité des désordres les ayant affectés en 1996 et que c’est par une juste appréciation des éléments de la cause que le tribunal a jugé que n’est pas rapportée la preuve d’une insuffisance ou d’une inefficacité des travaux financés par l’assureur dommages-ouvrage.

Par un arrêt promis à la plus large publicité, la troisième chambre de la Cour de cassation casse l'arrêt au visa de l’article 1315, devenu 1353, du Code civil.

Il incombe à l’assureur dommages-ouvrage, tenu d’une obligation de préfinancer les travaux de nature à remédier efficacement aux désordres, de rapporter la preuve de l’absence de lien de causalité entre son intervention et le dommage et la cour d’appel a inversé la charge de la preuve.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/760_29_37231.html

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VENTE ANNULEE : L'occupation de l'immeuble par l'acquéreur n'est pas fautive (Cour de cassation, chambre civile 3, 29 juin 2017, N° de pourvoi: 14-26.720, cassation partielle, inédit)

Se prévalant de la vente par M. X à leur profit d'un immeuble par acte sous seing privé du 28 mai 2003 au prix de 53'358 EUR payable par versements mensuels de 534 euros à compter du 10 septembre 2003, M. et Mme Y l'ont assigné en exécution forcée de la vente ; reconventionnellement, M. X a demandé, à titre subsidiaire, la résolution du contrat pour défaut de paiement du prix et la condamnation de M. et Mme Y au paiement d'une indemnité d'occupation ; devant la cour de renvoi, M. X a demandé le paiement de dommages-intérêts pour l'occupation fautive de l'immeuble.

M. et Mme Y ont fait grief à l'arrêt d'appel de déclarer recevable cette dernière demande.

Pour infirmer le jugement en ce qu'il rejette la demande de M. X tendant à voir condamner M. et Mme Y à lui payer la somme de 19'758 EUR correspondant à l'occupation de l'immeuble de février 2005 au 31 décembre 2008 et condamne M. et Mme Y in solidum à payer à M. X la somme de 30'000 EUR à titre de dommages-intérêts, l'arrêt d'appel retient que la partie de bonne foi au contrat de vente peut obtenir, sur le fondement délictuel, la condamnation de la partie fautive à réparer le préjudice qu'elle a subi en raison de la conclusion du contrat annulé, qu'en l'espèce la faute des acquéreurs réside dans le fait d'avoir habité les lieux et que cette faute a eu pour conséquence de priver le vendeur de la jouissance de la maison objet de la vente annulée.

En statuant ainsi, alors que la seule occupation de l'immeuble par M. et Mme Y n'était pas constitutive d'une faute, la cour d'appel a violé l'art. 1382, devenu 1240, du code civil.

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GARANTIE DES VICES CACHES : Le vendeur ne pouvait pas se prévaloir de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés (Cour de cassation, Chambre civile 3, 29 juin 2017, RG N° 16-18.087)

Par acte notarié du 14 novembre 2007, les consorts X ont vendu à la société civile immobilière Alsel, avec l'entremise de la société Andrau immobilier, agent immobilier, le rez-de-chaussée d'un immeuble, où avait été exploité un garage automobile, l'acquéreur ayant exprimé dans l'acte l'intention d'affecter ce bien à l'habitation ; après une expertise attestant la présence dans le sous-sol d'hydrocarbures et de métaux lourds provenant de cuves enterrées et rendant la dépollution nécessaire, la SCI acquéreur a assigné les consorts X, les notaires instrumentaires, la société civile professionnelle Z et la société civile professionnelle A, ainsi que la société Andrau immobilier, en garantie des vices cachés et indemnisation de son préjudice.

Ayant retenu à bon droit qu'en sa qualité de dernier exploitant du garage précédemment exploité par son père, le vendeur ne pouvait ignorer les vices affectant les locaux et que l'existence des cuves enterrées qui se sont avérées fuyardes n'avait été révélée à l'acquéreur que postérieurement à la vente, la cour d'appel, appréciant souverainement la portée du rapport d'expertise, en a exactement déduit que le vendeur ne pouvait pas se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés.

VENTE DE TERRAIN POLLUE : Vente d’un terrain pollué, défaut d’information de l’acquéreur et garantie des vices cachés (Cass. 3e civ., 29 juin 2017, no 16-18087, FS-PBRI, rejet)

Les questions d’environnement, en général, et de pollution des sols, en particulier, suscitent des litiges de plus en plus fréquents à l’occasion des mutations immobilières.

La Cour de cassation, par un arrêt publié du 29 juin 2017, se prononce dans le cadre particulier de la révélation, après la vente, de l’existence de cuves enterrées nécessitant une dépollution.

Elle retient que le vendeur, en sa qualité de dernier exploitant du garage précédemment exploité par son père, ne pouvait ignorer les vices affectant les locaux et que, l’existence de cuves n’ayant été révélée à l’acquéreur que postérieurement à la vente, il ne pouvait se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés.

Elle ajoute qu’aucune faute ne peut être reprochée au notaire, ce dernier n’ayant reçu aucune information ni du vendeur, ni de l’agent immobilier.

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PERMIS DE CONSTRUIRE : Desservi par un réseau électrique insuffisant, le terrain n'est pas constructible (Cour de cassation, chambre civile 3, 29 juin 2017,N° de pourvoi: 16-18.301, rejet, inédit)

Un arrêt fixe les indemnités de dépossession revenant à M. X par suite de l'expropriation, au profit de la commune de Saint-Lambert-la-Potherie, de parcelles lui appartenant.

M. X a fait grief à l'arrêt d'appel de fixer l'indemnité d'expropriation comme il l'a fait.

Mais, d'une part, ayant souverainement retenu qu'à la date de référence le réseau électrique devait être renforcé pour desservir l'ensemble de la zone d'aménagement concerté (ZAC), la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision d'écarter la qualification de terrain à bâtir.

D'autre part, ayant souverainement apprécié que la situation des parcelles, limitées au nord par une rue et jouxtant à l'ouest une vaste zone agricole, n'était pas privilégiée, la cour d'appel a, sans contradiction, légalement justifié sa décision de ne pas retenir la plus-value invoquée par l'exproprié.

LOTISSEMENT : La maison devait être implantée en conformité avec le cahier des charges du lotissement (Cour de cassation, chambre civile 3, 29 juin 2017, N° de pourvoi: 16-18.209, rejet, inédit)

M. et Mme X ont confié la construction d'une maison individuelle à la société DBL, assurée auprès de la société Sagena, aux droits de laquelle se trouve la SMA, sur une parcelle de lotissement acquise de la société AAA1, assurée auprès de la société Allianz ; des refoulements d'eaux usées par les sanitaires et WC du rez-de-chaussée étant survenus, M. et Mme X après expertise, ont assigné en indemnisation la société DBL, la société Sagena et la société AAA1, qui a appelé en garantie la société Allianz.

La SMA et la société DBL ont fait grief à l'arrêt d'appel de confirmer le jugement, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes de M. et Mme X fondées sur les art. 1184 et 1792 du code civil, pour erreur d'implantation altimétrique de leur maison d'habitation, et de les condamner, in solidum, la SMA, celle-ci, dans la limite de 76 225 EUR, à régler certaines sommes aux maîtres d'ouvrage.

Mais ayant exactement retenu que le constructeur de maison individuelle dans un lotissement devait réaliser un ouvrage en conformité avec l'ensemble des prescriptions d'urbanisme édictées pour la construction de l'ouvrage et relevé, par référence au rapport d'expertise, que le défaut d'implantation de l'habitation était avéré puisque le niveau de la cuvette de WC du rez-de-chaussée était inférieur à celui du regard le plus bas du réseau collectif du lotissement, la cour d'appel a pu déduire, de ce seul motif, que la construction était affectée d'une non-conformité contractuelle et a légalement justifié sa décision.

Par ailleurs ayant retenu que la non-conformité était constituée par un défaut d'implantation altimétrique de la maison, que les travaux exécutés par la société AAA1, propres à réduire ou à supprimer les risques évoqués, n'avaient pas eu pour effet de supprimer cette non-conformité contractuelle et que M. et Mme X ne demandaient pas l'indemnisation d'un risque subsistant, mais la réalisation d'une implantation conforme au cahier des charges, la cour d'appel a pu en déduire que, M. et Mme X n'étant pas tenus d'accepter une indemnisation en nature, l'obligation de démolition-reconstruction de la maison devait se résoudre en dommages et intérêts.

BAIL : Résiliation du bail pour cause d'insuffisance du chauffage (Cour d'appel de Nancy, Chambre civile 2, 29 juin 2017, RG N° 15/02579)

Le dol, sur lequel les locataires fondent leur demande, qui se définit comme toute manoeuvre, mensonge, ou dissimulation intentionnelle par l'un des cocontractants d'une information qu'il sait déterminante pour l'autre partie, afin de surprendre son consentement et l'amener à contracter, est susceptible, suivant l'art. 1116 du code civil dans sa redaction antérieure à celle issue de l'ordonnance 2016-131du 10 février 2016, d'entraîner la nullité de la convention si les manoeuvres sont telles qu'il est évident que sans elles, l'autre partie n'aurait pas contracté, le dol pouvant être constitué par le silence volontairement gardé par l'un ou des cocontractants sur l'une des données essentielles du contra.

Le contrat de bail d'habitation doit être annulé pour dol des bailleurs sur l'insuffisance de chauffage dans l'appartement. Alors que les précédents locataires s'étaient plaints de l'insuffisance de chauffage et qu'une expertise judiciaire était en cours, les bailleurs ont dissimulé cette information aux nouveaux locataires. Or, ceux-ci n'auraient pas contracté s'ils en avaient été informés, le chauffage constituant un équipement essentiel du local d'habitation.

Par suite de l'annulation du bail, une indemnité d'occupation doit remplacer le loyer. Le rapport d'expertise a révélé que l'appartement était conforme aux normes thermiques et que l'installation de chauffage était adaptée au logement, mais mal réglée. La preuve n'étant pas apportée par les locataires du blocage du thermostat et de l'impossibilité d'adapter la température, leur préjudice de jouissance n'est pas démontré.

En conséquence, l'indemnité d'occupation doit être fixée à 1'392 € par mois d'octobre 2012 à octobre 2013, puis à 1 507 € par mois du 14 octobre 2013 au 18 avril 2016, date de libération des lieux. La compensation est ordonnée avec les sommes réglées au titre du loyer. Le bailleur doit également restituer le dépôt de garantie et les honoraires d'agence. Il doit réparer le préjudice subi par les locataires du fait de l'annulation du bail : préjudice matériel (frais d'aménagement de l'appartement et frais de déménagement pour un total de 9'004 €) et préjudice moral (2'000 €).

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SERVITUDE : Travaux indispensables pour l'exercice d'une servitude de tréfonds (Cour d'appel de Colmar, Chambre civile 2, Ordonnance de référé, 28 juin 2017, N° 16/828)

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence La Diligence ne démontre pas en quoi la réalisation des travaux indispensables à l'exercice de la servitude de tréfonds dont le jugement a reconnu l'existence aurait pour les copropriétaires des conséquences manifestement excessives.

En effet ces travaux consistent en la pose de canalisations souterraines d'alimentation en eau et en électricité, selon un tracé et un mode opératoire précis définis par l'architecte des consorts B. et validés par le jugement déféré, l'emprise de la servitude de tréfonds se situant sous l'assiette de la servitude de passage existante grevant les parcelles 71 et 102 de la copropriété et correspondant à un chemin d'accès ; les désagréments causés aux copropriétaires par ces travaux, consistant principalement en l'indisponibilité du chemin précité pendant la durée des travaux, ne sont pas manifestement excessifs ; les risques de désordres pouvant être causés à la copropriété par les travaux ne sont pas avérés.

Ni l'éventualité de travaux ultérieurs de démolition en cas d'infirmation du jugement déféré quant à l'emprise de la servitude de tréfonds, ni la nécessité de réaliser des travaux complémentaires de mise en conformité de la canalisation d'évacuation des eaux usées de l'immeuble des consorts B, ne constituent des conséquences.

VENTE : Responsabilité des vendeur et notaire qui n'ont pas informé sur l'accès de la maison vendue (Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 28 juin 2017, RG N° 11/06697)

Il est constant que le vendeur professionnel manque à son obligation d'information lorsqu'il ne fournit pas à l'acquéreur des renseignements susceptibles d'influer sur sa décision ou non d'acquérir. La société venderesse a commis une faute, en sa qualité de marchand de biens professionnel de l'immobilier, en n'informant pas les acquéreurs à l'occasion des ventes des lots, de la nécessité de traverser la propriété d'un tiers pour accéder à leur logement ; en ne fournissant pas aux acquéreurs, les renseignements de nature à influer sur leur décision d'acquérir ou non les lots à vendre, le vendeur a ainsi manqué à son obligation d'information à leur égard.

Le notaire, rédacteur d'un acte, est tenu d'un devoir d'information et de conseil à l'égard de toutes les parties à l'acte pour lequel il prête son concours et ne peut en être déchargé par les compétences de celles-ci. À ce titre, le devoir professionnel, pesant sur le notaire instrumentaire, l'oblige à s'abstenir de dresser un acte de nature à nuire aux intérêts de ses clients ou à les mettre en garde, sauf à aménager ces stipulations, sous peine de manquer à la fois à son obligation de veiller à l'efficacité de l'acte qu'il a dressé et à son obligation d'information et de conseil envers eux. A manqué à son obligation d'information, le notaire qui s'est abstenu de porter à la connaissance des acquéreurs successifs, l'état d'enclavement des lots vendus.

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SERVITUDE DE PASSAGE : Cela est possible même entre deux lots de copropriété (Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 28 juin 2017, RG N° 11/06697)

Le titulaire d'un lot de copropriété disposant d'une propriété exclusive sur la partie privative de son lot et d'une propriété indivise sur la quote-part des parties communes attachées à ce lot, la division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts.

Les propriétaires de lots enclavés n'ayant aucune issue suffisante sur la voie publique et ils sont fondés à solliciter l'exercice d'un droit de passage sur le lot voisin ou sur tout lot qui viendrait à lui être substitué.

En raison de la reconnaissance par la cour de l'existence d'une servitude de passage sur le lot voisin au profit des propriétaires des lots enclavés, il y a lieu d'ordonner au syndic de faire inscrire cette servitude dans le règlement de copropriété et ce, aux frais du syndicat des copropriétaires.

Précisions :

L'expert avait indiqué : "nous avons visité les lieux et constaté d'après les plans qui ont été réalisés à l'époque qu'il est matériellement impossible aux lots 62, 63 et 64 d'accéder directement sur l'escalier B si ce n'est en supprimant l'ascenseur et en créant à sa place une entrée pour le seul lot 62. Ce qui n'a jamais été prévu par le promoteur qui a divisé les lots. Son seul but était de créer une partie commune dans l'escalier C afin de desservir les trois appartements".

Ainsi, il résulte de ce rapport que les appartements (lots n° 63, 62 et 64) de Mme M. et MM. F. et F. sont enclavés dans la mesure où le vestibule de l'entrée de l'immeuble du [...], ainsi que l'escalier C et le couloir permettant d'accéder à leurs logements respectifs constituent une partie privative, selon l'acte de vente intervenu entre la SCI De l'Autre Rive et la SCI Espace Diderot Reuilly, le 27 juin 2006 (lot n° 60).

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COPROPRIETE : Ordre du jour d’une assemblée générale convoquée par les copropriétaires (Cass. 3e civ., 22 juin 2017, n° 16-22073)

Trois copropriétaires assignent le syndicat des copropriétaires en annulation d’une assemblée générale.

La cour d’appel d'Aix-en-Provence, qui retient, à bon droit que l’ordre du jour d’une assemblée générale, convoquée à la demande de copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, n’est pas limité aux seules questions dont l’inscription a été demandée par ces copropriétaires, en déduit exactement que le syndic a pu ajouter une résolution à l’ordre du jour.

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VENTE IMMOBILIERE : Assignation en nullité et publication obligatoire (cass. 3ème civ., 22 juin 2017, N°16-13.651, P+B+I)

L’obligation de publier une assignation en nullité de vente immobilière dans les registres du service chargé de la publicité foncière, prévue à peine d’irrecevabilité de la demande, ne porte pas atteinte à la substance même du droit d’accès au juge.

Mme X. a vendu une parcelle agricole à M. Y. Une GAEC a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation de la vente de la parcelle et substitution à l'acquéreur.
 
Faisant grief à la  cour d'appel de déclarer sa demande irrecevable, faute de justifier de la publication de l'assignation au service de la publicité foncière, le GAEC se pourvoit en cassation. Il considère que cette sanction prononcée de manière automatique à raison du non-accomplissement d'une formalité procédurale porte une atteinte excessive au droit d'accès au juge, et invoque la violation de l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme (CESDH), ensemble les articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955 et l'article 885 du Code de procédure civile.

En vain. La Haute juridiction confirme l'irrecevabilité de la demande formée par le GAEC. Elle affirme que « l'obligation de publier une assignation en nullité de vente immobilière dans les registres du service chargé de la publicité foncière, prévue à peine d'irrecevabilité de la demande, ne porte pas atteinte à la substance même du droit d'accès au juge dont elle encadre les conditions d'exercice dans le but légitime d'informer les tiers et d'assurer la sécurité juridique des mutations immobilières ; que, cette formalité pouvant être régularisée à tout moment jusqu'à ce que le juge statue, il ne résulte pas de la sanction de son omission une disproportion dans la considération des intérêts respectifs ; qu'ayant constaté que la justification de son accomplissement n'était pas produite, la cour d'appel en a exactement déduit que la demande était irrecevable ».

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COPROPRIETE : Précisions sur le contenu de l’opposition du syndic de copropriété (Cass. 3e civ., 22 juin 2017, no 16-15195, F-PB, cassation)

Parmi les problèmes qui peuvent se poser lors de la vente d’un lot de copropriété, celui de l’opposition du syndic tient une place sensible.

L’appréciation de la régularité de cette opposition emporte, en effet, des conséquences importantes sur la libération et la répartition du prix de vente.

Une récente décision de la Cour de cassation apporte des précisions utiles sur le contenu d’une opposition régulière : celle-ci doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature et préciser chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes.

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ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE (ASL) : L'adhésion à l'ASL du lotissement résulte de la signature de l'acte d'achat (Cour de cassation, Chambre civile 3, 22 juin 2017, RG N° 16-13.877, cassation, inédit)

L'association syndicale libre syndicat des propriétaires du parc de Chatou (l'ASL) a assigné en paiement de cotisations le syndicat des copropriétaires du ..., ainsi que des copropriétaires.

Pour rejeter cette demande, le jugement retient que l'ASL ne rapporte pas la preuve que, conformément à ses statuts, l'auteur des copropriétaires avait présenté une demande d'admission à son bureau.

En statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'adhésion de l'auteur des copropriétaires ne résultait pas de son engagement, dans son acte d'acquisition, de respecter les clauses du cahier des charges du lotissement du Parc du château de Chatou prévoyant la constitution d'une association syndicale, la juridiction de proximité n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'art. 5 de la loi du 21 juin 1865 applicable à la cause.

SHON et Loi CARREZ : La superficie loi Carrez et la SHON ce n'est pas la même chose (Cour d'appel de Rennes, Chambre 1, 20 juin 2017, RG 16/01939)

Loi Carrez : le principe de la restitution du prix sur le fondement des dispositions de l'art. 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article 4-1 du décret n° 97-3532 du 23 mai 1997 n'est pas contesté par le vendeur.

Par acte notarié du 25 février 2011 , la SCI JANLIB, qui possédait déjà des locaux situés [...], constituant les lots 23 et 25 d'un immeuble placé sous le régime de la copropriété, afin que ses associés y exercent leur activité d'agents d'assurance.

Il était mentionné à l'acte, au chapitre Garantie de contenance, que les parties privatives du lot vendu mesuraient 103 m2 par application de la loi Carrez.

Ayant souhaité effectuer des travaux la SCI JANLIB a mandaté un architecte, qui a mesuré une surface moindre ; elle a alors mandaté le cabinet DL B. qui a conclu à une surface de 86,45 m2, surface retenue par la copropriété qui a accepté la réunion des deux lots en un lot numéro 59.

Une expertise judiciaire a été ordonnée, et l'expert a conclu à une surface de 85,72 m2.

Le principe de la restitution du prix sur le fondement des dispositions de l'art. 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article 4-1 du décret n° 97-3532 du 23 mai 1997 n'est pas contesté par le vendeur. Ce dernier doit donc restituer 68'784 euro à l'acheteur.

Le notaire ne conteste pas avoir commis une faute en mentionnant une superficie SHON au lieu d'une superficie Carrez. Il engage donc sa responsabilité envers l'acheteur, qui a dû souscrire un prêt et supporter des frais bancaires plus élevés que ce qu'il aurait dû exposer si le prix de vente avait été fixé en respectant la surface des lots. Le préjudice financier subi par l'acquéreur est justifié à hauteur de 23'819 euro.

C'est à juste titre que le vendeur recherche la responsabilité du notaire et du prestataire chargé d'établir les diagnostics avant la vente. La faute du notaire est d'avoir mentionné une surface SHON au lieu d'une surface Carrez et le prestataire a commis une faute en donnant une information erronée au vendeur. Le prestataire n'a pas fait de mesurage des lots en prétendant que ce mesurage n'était pas obligatoire pour la vente des locaux commerciaux, ce qui est faux. Le vendeur a perdu une chance de vendre les lots au prix initial tout en mentionnant la superficie exacte, perte de chance qui doit être évaluée à 50 %. Il est en effet établi que l'acheteur souhaitait acquérir ces lots, qui étaient proches d'autres locaux dont il était propriétaire, et qu'il avait besoin de locaux d'une surface de 90 mètres carré. L'emplacement et la superficie étaient donc essentiels pour l'acheteur. Le notaire et le prestataire doivent donc être condamnés in solidum à verser au vendeur 50 % du prix restitué à l'acheteur, soit 34'392 euros.

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VENTE IMMOBILIERE : Le sous-acquéreur tenu par les règles du lotissement (Cour d'appel de Versailles, Chambre 4, section 2, 19 juin 2017, RG N° 13/07909)

L'association syndicale libre secondaire les Coudreaux (l'ASLS), ayant son siège à la Maison des Associations [...], représentée par sa présidente, Mme Véronique L est une association syndicale libre qui gère les espaces communs du [...].

M. M'Barek H et Mme Fatima O épouse H sont propriétaires d'une maison d'habitation située [...].

M. José R. et Mme Murielle B sont propriétaires de la maison mitoyenne de celle de M. et Mme H.

Soutenant que M. et Mme H et M. et Mme R ont, en violation du cahier des charges de l'ASLS, construit un mur autour de leur propriété et réalisé une extension importante de celle-ci par emprise sur les espaces communs du groupe d'habitations du Domaine de la Vallée, l'ASLS, par actes d'huissier du 27 juillet 2010, les a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Versailles en démolition de ces constructions.

L'art. 5 de la loi du 21 juin 1865 reprise par l'ordonnance du 1er juillet 2004 en son article 7 précise que les ASL se forment par le consentement unanime des propriétaires intéressés constaté par un écrit. Toutefois, cette exigence n'est requise que pour la constitution de l'association, les acquéreurs successifs des biens compris dans le périmètre de l'association étant tenus par les engagements de leurs auteurs dès lors que leur acte se réfère à l'association existante.

Il est ainsi admis que si l'association se constitue par l'accord unanime des propriétaires initiaux, les sous-acquéreurs des biens sont membres de l'association par l'effet de l'acte constitutif et de leur acte d'acquisition s'il fait mention de l'association syndicale et de l'exécution des mesures de publicité prévues par les textes.

Le cahier des charges, publié et annexé au contrat de vente, constitue la charte contractuelle et s'impose à tout acquéreur de lot.

La violation des clauses d'un cahier des charges par un coloti autorise, en particulier, le président de l'ASL à se faire autoriser pour obtenir la destruction des constructions irrégulièrement édifiées et la remise des lieux en l'état sans avoir à justifier d'un préjudice.

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GARANTIE DECENNALE : La pompe à chaleur et la garantie décennale (Cass. 3ème civ., 15 juin 2017, n° 16-19640)

La fourniture et la pose d’une pompe à chaleur air-eau, financées par un prêt, sont confiées à un installateur qui est ultérieurement placé en liquidation judiciaire. Invoquant des dysfonctionnements, le propriétaire de l’installation assigne le liquidateur judiciaire de l’installateur, l’assureur de celui-ci et l’organisme de crédit qui lui a octroyé le prêt.

La cour d'appel de Douai rejette ces demandes, retenant que les éléments d’équipement bénéficiant de la garantie décennale sont ceux qui ont été installés au moment de la réalisation de l’ouvrage, ce qui n’est pas le cas de la pompe à chaleur considérée par rapport à l’ouvrage constitué par la construction de la maison du demandeur.

La décision est cassée par un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation qui fera l'objet de la plus large publicité (PBRI) : les désordres affectant des éléments d’équipement, dissociables ou non, d’origine ou installés sur existant, relèvent de la responsabilité décennale lorsqu’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/695_15_37129.html

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VEFA : En cas de résolution d'une vente d'immeuble à construire, l’acheteur doit restituer les sommes empruntées (Cass. 3ème civ. 15-6-2017 n° 15-12.095 F-D, SCP B. c/ R.)

En cas de résolution d’une Vefa pour défaut d’achèvement, le prêt souscrit pour la financer est résolu de plein droit, de sorte que l’acheteur doit restituer les sommes empruntées. Il en est ainsi bien qu’il lui soit impossible de récupérer le prix de vente auprès du vendeur devenu insolvable.

Un couple procède à l’achat d’un appartement sur plan. L’opération est financée au moyen d’un emprunt bancaire. En raison de la liquidation judiciaire du vendeur, l’immeuble n’est pas achevé. Les acquéreurs assignent alors le mandataire judiciaire et la banque en résolution de la vente et du prêt.

La cour d’appel de Bordeaux prononce la résolution des deux contrats mais condamne aussi les acquéreurs à restituer à la banque la somme prêtée sans intérêts, déduction faite des échéances réglées. Pour les juges, le contrat de prêt souscrit pour l’acquisition est résolu de plein droit en raison de la résolution de la vente, de sorte que les partiesdoivent être remises dans le même état que si les contrats n’avaient jamais existé. Ces conventions ne créent pas des obligations de restitution indivisibles. Les acquéreurs sont donc tenus de rembourser le montant du prêt à la banque.

La Cour de cassation confirme la décision.

1. En cas d’achat financé par un emprunt, les contrats de vente et de prêt sont interdépendants et forment un ensemble contractuel indivisible. Il en résulte notamment que la résolution du contrat de vente entraîne celle du prêt (pour une illustration, Cass. 1e civ. 7-4-1999 n° 97-15.728 P : RJDA 4/00 inf. 467). L’arrêt commenté le confirme. Cette indivisibilité comporte toutefois des limites : elle ne perdure pas dans le cadre de l’exécution des obligations de restitution consécutives à l’anéantissement de ces contrats. L’arrêt rapporté précise ainsi qu’une fois le contrat de prêt annulé, les acquéreurs doivent restituer au prêteur les sommes prêtées non encore remboursées même s’ils ne peuvent pas récupérer le prix de la vente annulée en raison de l’insolvabilité du vendeur.

2. La solution a été rendue sous l’empire du droit antérieur à la réforme du droit des contrats (Ord. 2016-131 du 10-2-2016). Désormais, le nouvel article 1186 alinéa 2 du Code civil prévoit expressément l’interdépendance des contrats lorsque ceux-ci ont été conclus en vue d’une opération d’ensemble et que la disparition de l’un d’eux rend impossible ou sans intérêt l’exécution de l’autre. L’extinction du contrat subséquent se traduit par sa caducité, laquelle n’interviendra toutefois que si celui contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement (C. civ. art. 1186, al. 3). Reste à savoir si la vente immobilière financée à crédit relève ou non de ces nouvelles dispositions. Si tel était le cas, la solution de l’arrêt rapporté ne serait pas bouleversée. Bien que différente de la résolution en ce qu’elle sanctionne un événement postérieur à la conclusion du contrat et qu’elle l’éteint pour l’avenir sans remettre le passé en cause, la caducité peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du Code civil (C. civ. art. 1187).

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URBANISME : Un chemin d'exploitation ne peut être supprimé que du consentement de tous les riverains (Cour d'appel de Nancy, Chambre civile 2, 15 juin 2017, RG N° 16/00756)

La suppression d'un chemin d'exploitation suppose l'accord de tous les riverains et il convient de rejeter la demande d'un riverain tendant à interdire le passage aux autres riverains.

Les chemins d'exploitation sont définis par l'art. L. 161-2 du Code rural et de la pêche maritime comme les chemins et sentiers qui servent exclusivement à la communication entre divers fonds ou à leur exploitation. Ils sont présumés, en l'absence de titre, appartenir aux propriétaires riverains et, conformément à la jurisprudence constante, ils ne peuvent être supprimés que du consentement de tous les propriétaires.

En l'espèce, le chemin litigieux constitue bien un chemin d'exploitation. Il dessert plusieurs fonds et permet aux riverains d'accéder à leur immeuble par l'arrière. Le maire de la commune précise qu'il ne s'agit pas d'un chemin communal, qu'il appartient aux riverains et leur permet d'avoir accès à l'arrière de leurs propriétés. Ce chemin ne présente d'utilité que pour les riverains et l'adjudant chef du centre de secours atteste que ce chemin est le seul accès rapide et efficace pour la lutte contre l'incendie.

Aussi le tribunal pour des motifs pertinents que la cour adopte, relevant qu'il résulte des débats que le chemin sert à la communication entre les fonds des parties et qu'il présente un intérêt et une utilité pour les riverains dans la mesure où il leur permet, et à eux seuls, d'accéder à l'arrière de leurs propriétés, a exactement qualifié le chemin litigieux de chemin d'exploitation, insusceptible de suppression, sauf à recueillir l'accord de tous les riverains qui n'est pas constaté en l'espèce.

VEFA : L'acquéreur en VEFA doit respecter la clause fixant le lieu de paiement du prix (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 13 juin 2017, Numéro de rôle : 15/17811)

Les époux R ont conclu un acte de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), pour un immeuble situé à Rians, le 27 décembre 2010 avec la société Le Jardin des écoles, en l'étude de F, notaire ; cet acte mentionne au titre de la clause : 'lieu et mode de paiement', que tous les paiements, sans aucune exception, restant à faire, des sommes dues en principal et intérêts seront payables à l'ordre de la Banque de l'économie du commerce sur un compte ouvert au nom de la SCCV Le Jardin des écoles, les versements devant être faits par un chèque barré à l'ordre de la banque du programme et adressés au siège de la SCCV, tout paiement en un autre lieu étant considéré comme non libératoire.

Cette banque qui a par ailleurs prêté son concours au promoteur, lui a aussi accordé une garantie de parfait achèvement ; par suite de la procédure de redressement judiciaire ouverte contre le promoteur, la banque, qui a déclaré sa créance entre les mains du mandataire judiciaire le 10 juillet 2012, a réclamé aux époux R. la somme de 20 464,90 EUR que ceux ci ont cependant refusé d'acquitter en expliquant l'avoir réglée, à la demande du vendeur, le 26 novembre 2011, sur un compte qu'il leur avait, lui-même, indiqué.

La clause insérée dans l'acte de vente en l'état futur d'achèvement, conclu entre le promoteur-vendeur et l'acheteur prévoit, comme énoncé ci-dessus, que tous les paiements, sans aucune exception, restant à faire seront payables, par les acheteurs-promettants à l'ordre de la banque, laquelle a accordé une garantie d'achèvement au promoteur. Cette stipulation s'analyse en une stipulation pour autrui au profit de la banque bénéficiaire. L'acquéreur soutient donc en vain que la banque aurait la qualité de tiers. En outre, cette stipulation a été expressément acceptée par la banque de sorte qu'aucune révocation de la stipulation pour autrui n'était possible de la part du promoteur stipulant. C'est donc en vain que l'acquéreur argue du fait que le promoteur aurait révoqué cette stipulation pour autrui en lui demandant le paiement du solde du prix sur un compte ouvert auprès d'une autre banque. L'acquéreur ne démontre pas davantage l'existence d'un mandat entre la banque et le promoteur ou d'une cession de créance.

Le paiement fait par l'acquéreur en l'état futur d'achèvement directement au promoteur au mépris d'une stipulation pour autrui au profit de la banque ayant fourni sa garantie d'achèvement, ne peut être imputé à faute à la banque de l'acquéreur. En effet, la banque n'est pas intervenue à l'acte de vente dont elle ignorait donc les clauses et l'acquéreur lui a donné ordre de paiement qu'elle devait exécuter.

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CONTRAT DE SOUS-TRAITANT : Droit au paiement direct du sous-traitant et contrôle de l'exécution effective des travaux sous-traités (CE, 2è et 7è ch. réunies, 9 juin 2017, N°396358, LEBON)

Dans l'hypothèse d'une rémunération directe du sous-traitant par le maître d'ouvrage, ce dernier peut contrôler l'exécution effective des travaux sous-traités et plus particulièrement si la consistance des travaux réalisés par le sous-traitant correspond à ce qui est prévu par le marché.

Telle est la solution dégagée par le Conseil d'État dans un arrêt rendu le 9 juin 2017.

La cour administrative d'appel (CAA Paris, 4e ch., 24 nov. 2015, n° 14PA02484) a pu juger qu'alors même que les travaux réalisés par la société sous-traitante auraient été conformes aux règles de l'art, la commune était fondée à refuser de procéder au paiement direct de la somme sollicitée par cette société, dès lors qu'il ressortait des éléments qu'elle avait souverainement relevés, sans dénaturation, que la consistance des travaux de fondation réalisés par la société ne correspondait pas à ce que prévoyait le marché.

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VENTE IMMOBILIERE : Mesurage loi Carrez quand le vendeur a annexé des parties communes (CA Paris, 9 juin 2017, RG n° 10/01180)

L'art. 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot, et que cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat, étant expressément précisé que ces dispositions ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret.

En l'espèce, si le lot 2 est décrit, dans l'état descriptif de division, comme étant composé d'un pavillon à usage d'habitation élevé sur sous-sol comprenant : au sous-sol, des water-closets, au rez-de-chaussée : une pièce, cuisine et cabinet de toilette, au premier étage : deux chambres et cabinet de toilette, outre une remise et un garage sur le côté et la jouissance exclusive et particulière d'une partie de jardin sise devant le pavillon, l'acte de vente, quant à lui, mentionne qu'après modifications résultant d'une autorisation d'urbanisme, le pavillon comprend désormais : au sous-sol des WC, outre une buanderie et une chaufferie, au rez-de-chaussée : un salon, un séjour, une cuisine et un cabinet de toilette.

Or, l'expertise judiciaire établit qu'en réalité, le sol de certaines parties communes a été annexé à l'occasion de transformations, sans modification du règlement de copropriété qui aurait permis de les transformer en parties privatives.

C'est ainsi, d'une part, que les combles, au 2e étage, ont été aménagés, et que, d'autre part, une seconde pièce a été construite au rez-de-chaussée, en l'état de salle à manger lors des constatations de l'expert.

Il s'évince des dispositions de l'art. 46 précité que le mesurage réglementaire ne peut comprendre les superficies de parties communes annexées de fait, sur lesquelles, contrairement aux parties privatives, le copropriétaire ne peut s'exercer aucun droit de propriété.

Dans le cas de vente de lot de copropriété pour un prix fixé globalement, la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'art. 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour l'application de ces dispositions, il y a encore lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présentait matériellement au moment de la vente, sans s'arrêter, en particulier, à la désignation figurant au règlement de copropriété.

Dans ces conditions, la jouissance exclusive des parties communes appropriées de fait, cédée à l'occasion de la vente immobilière litigieuse, nullement remise en cause dans son principe par les parties au contrat qui ne caractérisent aucun risque d'éviction, doit faire également l'objet d'une valorisation, à déduire du prix globalement fixé.

En l'espèce, l'expertise établit, d'une part, que les combles aménagés ont une superficie de 20,8 m², dont 14,6 m² présentent une hauteur sous plafond de moins d'1,80 m, d'autre part, que la pièce du rez-de-chaussée prise sur les parties communes est d'une superficie de 19,7 m².

S'agissant de la moindre mesure, celle-ci s'établit en l'espèce par la différence entre la superficie annoncée à l'acte de vente, soit 96,48 m², et la superficie réglementairement calculée pour les seules parties privatives en application du règlement de copropriété.

Ainsi que l'a démontré le rapport d'expertise, il y a lieu de retenir les superficies suivantes :

- au sous-sol ou rez-de-jardin : celle de la remise, à l'exception du garage, ayant été vérifié que ce dernier n'avait pas été aménagé et étant encore observé que la chaufferie-buanderie-dégagement est d'une hauteur sous plafond de moins d'1,80 m entraînant l'exclusion de ces pièces ;

- au rez-de-chaussée : celles de l'entrée, du séjour, de la cuisine et de la salle de douche, à l'exception de la salle à manger partie commune annexée de fait ;

- au premier étage : celles de deux chambres, d'un WC et d'un dégagement.

L'ensemble correspondant à une superficie de 62,5 m², étant observé que les aménagements des combles, correspondant à des parties communes annexées de fait, n'ont pas été retenues et ne devaient pas l'être, la moindre mesure, supérieure à 1/ 20e, est donc de 33,98 m².

Le prix effectivement payé de 280 230 EUR doit être diminué de la valeur du jardin formant le lot 7, de la valeur du jardin devant le pavillon partie du lot 2, de la valeur du garage et de la valeur des parties communes annexées de fait, soit les combles et la salle à manger.

L'expert a valablement estimé les deux jardins parties communes à jouissance exclusive, à la somme de 20 000 EUR et le garage, à la somme de 17 000 EUR.

L'usage exclusif des combles aménagés, à usage de chambre et de salle de jeu, représentant une superficie de 20,8 m² dont 14,6 m² d'une hauteur sous plafond de moins de 1,80 m sera évalué à 10 000 EUR, compte tenu de l'utilité très grande de ces pièces.

L'usage exclusif de la pièce à usage de salle à manger de 19,7 m², qui constitue la plus vaste pièce du logement, doit être évalué à 55 000 EUR.

La réduction de prix proportionnelle à la moindre mesure, correspondant à la différence entre le prix effectivement payé et le prix réduit se détermine ainsi :

- prix des parties privatives soumises à l'obligation d'indication de superficie : 280 230 €-20 000 €-17 000 €-10 000 €-55 000 € = 178 230 EUR 

- réduction de prix proportionnelle : 178 230 €- [178 230 € : 96, 48] x 62, 5 = 62 772,13 EUR

Cette somme de 62 772,13 EUR sera allouée aux époux Y, acquéreurs, et mise à la charge des époux A, vendeurs.

Dès lors que l'art. 46 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 ne prévoit pas d'autre sanction que la diminution que celle du prix les époux Y seront déboutés de toute réclamation complémentaire à la réduction du prix.

Les frais d'expertise sont inclus aux dépens.

PRESCRIPTION ACQUISITIVE : Le bénéfice de la prescription acquisitive trentenaire doit être demandé (Cour de cassation, chambre civile 3, 8 juin 2017, N° de pourvoi: 16-14.773, cassation, inédit)

L'arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa de l'art. 2247 du code civil selon lequel les juges ne peuvent suppléer d'office le moyen tiré de la prescription.

Les consorts X et M. Y sont propriétaires d'immeubles voisins, dont les limites ont été fixées par un arrêt du 29 avril 2010 ; se plaignant, à la suite de travaux réalisés par eux, d'infiltration d'eau de pluie venant du fonds voisin, les consorts X ont obtenu une expertise judiciaire et assigné M. Y en suppression des déversements d'eau pluviales provenant des gênoises implantées par celui-ci et empiétant en surplomb sur leur propre fonds.

Pour accueillir cette demande, l'arrêt d'appel retient que les murets, revendiqués par chacune des parties, ont été édifiés plus de trente années avant la naissance du litige par les consorts X et que ceux-ci bénéficient d'une possession trentenaire sur la bande de terrain correspondante, présentant les caractères requis pour pouvoir utilement prescrire.

En statuant ainsi, alors qu'il ne résulte ni de l'arrêt, ni des conclusions des consorts X, que ceux-ci aient invoqué, à l'appui de leurs prétentions en première comme en seconde instance, la prescription acquisitive, la cour d'appel, qui a relevé d'office ce moyen, a violé le texte susvisé.

TROUBLE ANORMAL DE VOISINAGE : Balcons à vue plongeante et perte de l'intimité (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 4 A, 8 juin 2017, Numéro de rôle : 15/15960)

Louis est propriétaire d'un terrain situé sur le territoire de la commune d'Allauch sur lequel sont édifiées deux villas, situé en surplomb du fonds mitoyen appartenant à la SCI le clos du puisatier.

Ladite SCI a réalisé sur son terrain un important ensemble immobilier.

Invoquant une faute commise par la SCI le clos du puisatier et subsidiairement un trouble de voisinage, résultant de la non-conformité des travaux au permis de construire, de l'empiétement de la construction sur son terrain, et du non-respect des prospects, Louis a fait assigner ladite SCI par exploit du 10 mai 2013, devant le tribunal de grande instance de Marseille, en vue d'obtenir paiement de dommages-intérêts, au titre d'un trouble de jouissance pour perte d'intimité et d'un préjudice lié à la dévalorisation de son bien.

L'édification de deux corps de bâtiments pourvus d'ouvertures et de balcons à l'origine de vues plongeantes sur deux villas appartenant au même propriétaire crée, de par leur importance, un trouble anormal du voisinage.

Ces vues à l'origine d'une perte de valeur, génèrent pour chaque villa, une perte d'intimité par un vis-à-vis prononcé et une vue sur un immeuble de quatre étages.

Elles ne sauraient être justifiées par le fait que les villas se situent en surplomb du terrain de la société immobilière, cette situation ne permettant pas d'éviter les vues plongeantes sur la propriété du requérant, ni même par l'urbanisation inévitable et progressive de la commune. De même, il ne saurait être argué que le propriétaire n'occupe pas les lieux et donne à bail ses parcelles, toute personne étant bien fondée à se prévaloir d'un trouble anormal de voisinage en sa seule qualité de propriétaire.

Par conséquent, le requérant percevra 20 000 EUR à titre de dommages et intérêts.

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VEFA : Les responsabilités du promoteur constructeur qui vend en l'état futur d'achèvement (Cour d'appel de Caen, civ. 1ère, 6 juin 2017, RG N° 14/03219)

La société Bouygues Immobilier était maître d'ouvrage d'une opération de construction à [...], portant sur la construction de maisons individuelles et d'immeubles collectifs, soit un programme portant sur 84 appartements répartis dans plusieurs bâtiments et 35 maisons, ainsi que divers équipements collectifs.

Cette opération a fait l'objet de ventes en état futur d'achèvement (VEFA).

Un syndicat des copropriétaires été crée, dénommé syndicat des copropriétaires "Le domaine du royal panoramique"  ainsi qu'une association syndicale libre dénommée "association syndicale libre du domaine royal panoramique".

Par assignation en date du 2 février 2011, le syndicat et l'association ont fait assigner la société Bouygues et les entreprises en réparation des désordres et non conformités de travaux devant le tribunal de grande instance de Lisieux.

Appel a été relevé du jugement.

Dans le cadre de la vente en état futur d'achèvement, le promoteur vendeur reste maître de l'ouvrage jusqu'à l'achèvement et doit prononcer la réception à l'égard des différents constructeurs.

Une réception prononcée sans réserve couvre les défauts de conformité et les désordres apparents.

La réception n'a d'effet que dans les rapports constructeurs / maître d'ouvrage et acquéreurs successifs. Elle est sans conséquence sur l'obligation du vendeur de livrer aux acquéreurs un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles.

La garantie de parfait achèvement de l'article 1792-6 du Code civil lui est due en tant que maître de l'ouvrage, par les constructeurs, mais n'est pas applicable dans ses rapports avec les acquéreurs.

Il est tenu de garantir les vices apparents mais dans les termes de l'art. 1642-1 du Code civil (il ne peut en être déchargé avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession). Est apparent le vice qui n'a pas été décelé par un acquéreur normalement diligent, sans avoir l'obligation de se faire assister par un homme de l'art, procédant à des vérifications élémentaires. Doit être considéré comme caché le vice qui n'apparaît qu'à l'usage et après l'occupation de l'immeuble ou celui qui était apparent au moment de la réception, mais dont on ne pouvait sur le moment mesurer toutes les conséquences et la gravité. Dans les rapports entre le vendeur et les acquéreurs, le caractère apparent ou non du vice doit être apprécié lors de la prise de possession.

Comme l'a jugé la cour de Cassation, les défauts de conformité, même apparents, relèvent du régime de la responsabilité contractuelle et de la prescription de droit commun. La non-conformité de la chose livrée s'apprécie par rapport aux spécifications du contrat. La notion de conformité ou de non-conformité est inhérente à l'obligation de délivrance.

Le vendeur en état futur d'achèvement est, comme les constructeurs, tenu à l'égard des propriétaires successifs de l'immeuble, d'une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les désordres intermédiaires.

La garantie décennale d'un constructeur ne peut en effet être mise en oeuvre que lorsque la gravité du désordre est acquise ou lorsque la preuve est rapportée de ce qu'elle interviendra à l'intérieur du délai décennal.

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USUCAPION : Au sujet d'une gouttière de toit (Cour d'appel de Colmar, Chambre civile 2, section A, 2 juin 2017, RG n° 15/02854)

Nicolas est propriétaire d'une maison d'habitation sise [...], acquise en 1997.

Se plaignant d'un empiétement de la maison d'habitation propriété alors indivise de ses voisins, Nicolas a fait assigner ces derniers devant le juge des référés du TGI de Mulhouse, qui a ordonné, par décision du 12 juillet 2011, une expertise afin de déterminer les limites séparatives des parcelles en cause.

Les éléments produits démontrent, sans constatation possible, que la prescription trentenaire (usucapion) a joué au titre de l'empiétement aérien du toit et des couvertines du mur. Toutefois, l'installation de gouttières a nécessairement aggravé le dépassement, le principe même de la gouttière étant de déborder du toit pour pouvoir recueillir les eaux de pluie. La prescription trentenaire n'a donc pas pu jouer pour cet empiétement supplémentaire. L'action du propriétaire voisin est donc recevable. Toutefois, tout empiétement ayant été supprimé, il n'y a plus lieu à ordonner l'enlèvement de la gouttière.

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VENTE ANNULEE : Après une vente annulée, la responsabilité solidaire du vendeur et du notaire est retenue (cass., civ. 3ème, n°612 du 1er juin 2017, pourvoi n° 16-14.428)

Par acte authentique du 5 mai 2004, dressé par Y, notaire, la société Patrimoine conseil du Centre a vendu à M. et Mme X deux lots de copropriété d’un immeuble devant être réhabilité ; pour financer cette acquisition et le montant des travaux, ils ont souscrit un emprunt auprès de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Centre Loire ; les travaux de réhabilitation de l’immeuble n’ayant pas été réalisés, les acquéreurs ont, après expertise, assigné la société Patrimoine conseil du Centre, depuis en liquidation judiciaire, le mandataire judiciaire de cette société, le notaire Y et le Crédit agricole en annulation de l’acte de vente et en dommages-intérêts.

Le notaire a fait grief à l’arrêt d'appel de dire qu’il sera tenu solidairement avec la société Patrimoine conseil du Centre à réparer toutes les conséquences dommageables résultant de l’annulation de la vente et de le condamner solidairement avec celle-ci à payer diverses sommes.

Mais ayant relevé qu’il résultait de l’acte préliminaire de vente sous conditions suspensives que la vente et les travaux de rénovation assurés par un financement global étaient indissociables et que la convention de vente ne comportait aucune des mentions légales imposées pour une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et retenu souverainement que le notaire n’avait pas assuré l’effectivité de l’acte juridique qu’il recevait alors que son attention aurait dû être d’autant plus mobilisée qu’il était le seul notaire à intervenir pour cette opération, la cour d’appel a pu en déduire qu’il devait être condamné à réparer solidairement avec le vendeur le préjudice de M. et Mme X, acquéreurs, et a légalement justifié sa décision de ce chef.

Par ailleurs, pour rejeter la demande de condamnation de M. Y, notaire, à la restitution du prix de vente, l’arrêt d'appel retient que la nullité de la vente entraîne la restitution du prix à l’acquéreur, que la société Patrimoine conseil du Centre doit être condamnée à rembourser à M. et Mme X le prix de vente et que le notaire doit être condamné à réparer le préjudice de M. et Mme X solidairement avec la société Patrimoine conseil du Centre.

En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des acquéreurs qui soutenaient que le notaire devait être condamné à la restitution du prix de vente en raison de l’insolvabilité de la société Patrimoine conseil du Centre placée en liquidation judiciaire, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences de l'art. 455 du Code de procédure civile.

Texte intégral de l'arrêt ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000034857872&fastReqId=724338061&fastPos=1

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VEFA : Quand la garantie extrinsèque ne garantit pas l'achèvement (Cour de cassation, civ. 3ème, 1er juin 2017, N° de pourvoi: 16-17.348, rejet, inédit)

La SCI Résidence du grand hôtel, aujourd'hui en liquidation judiciaire, a vendu, en l'état futurd'achèvement (VEFA), à M. et Mme X, deux lots dans une résidence de tourisme ; M. et Mme X, acquéreurs, ont financé cette acquisition en souscrivant un emprunt auprès de la Société générale ; le 27 mars 2007, la Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées a accordé à la SCI une garantie d'achèvement sous forme d'un cautionnement ; l'immeuble n'a pas été achevé ; le 12 juin 2009, certains acquéreurs, dont M. et Mme X, ont mis le garant en demeure d'achever l'immeuble ; un administrateur provisoire de la SCI a été désigné à la demande de la Caisse d'épargne ; le permis de construire a été atteint de péremption ; le garant ayant refusé de financer l'achèvement de l'immeuble, M. et Mme X l'ont assigné en responsabilité et ont mis en cause la Société générale.

M. et Mme X ont faitt grief à l'arrêt d'appel d'annuler le jugement et de rejeter leurs demandes, alors, selon eux et en particulier que la garantie d'achèvement prévue à l'art. R. 261-21 b) du code de la construction et de l'habitation est un cautionnement ; qu'aux termes de l'art. 2288 du code civil, la caution s'oblige envers le créancier à satisfaire à l'obligation du débiteur cautionné s'il n'y satisfait pas lui-même ; que le garant d'achèvement, caution, est donc tenu envers l'acquéreur en l'état futur d'achèvement, créancier, à satisfaire à l'obligation du promoteur, débiteur cautionné, en cas de défaillance de celui-ci ; que le garant d'achèvement caution est ainsi tenu à une obligation de faire, celle de garantir l'acquéreur de l'immeuble en cas de défaillance financière du vendeur, notamment lorsque cette défaillance a conduit à la péremption du permis de construire.

Mais ayant souverainement retenu que la Caisse d'épargne avait obtenu la désignation d'un administrateur provisoire le 7 juillet 2009 lorsque le permis de construire était encore valide, que cette initiative, qui démontrait la persistance de l'offre de payer les travaux, était de nature à éviter la caducité du permis de construire, survenue au mois de septembre 2009, dès lors que l'administrateur avait reçu une mission complète de gestion et d'administration de la SCI pour l'achèvement du programme, et relevé qu'il n'incombait pas au garant d'achèvement de verser une provision en vue du financement de travaux, qui devaient être préalablement déterminés, la cour d'appel, devant laquelle M. et Mme X ne soutenaient pas que la Caisse d'épargne avait l'obligation de poursuivre l'achèvement des travaux malgré la péremption du permis de construire, a pu déduire de ces seuls motifs que le garant n'avait pas commis de faute.

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OPERATION DE LOTISSEMENT : Responsabilité du géomètre (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 4 A, 1er juin 2017, Numéro de rôle : 15/13867)

Selon acte authentique du 13 avril 2006, M. Sylvain B a acquis de la SNC Bozzo le lot numéro 3 cadastré AK [...] » situé [...] selon un plan établi par le géomètre André T. Un litige ayant opposé l'acquéreur aux propriétaires riverains quant à l'accès de sa parcelle à la voie publique, M. Sylvain B faisant valoir une situation d'enclave a obtenu la désignation de l'expert judiciaire Bernard M qui a déposé son rapport le 13 novembre 2014.

Considérant que sa parcelle était enclavée et que la SNC Bozzo en connaissait les difficultés d'accès, M. Sylvain B a saisi le tribunal de grande instance de Toulon d'une demande de passage à l'encontre des propriétaires riverains et d'une demande en paiement de dommages-intérêts à l'encontre de la société venderesse. Cette dernière a elle-même sollicité la garantie du géomètre T et de son assureur.

L'affaire s'est retrouvée devant la cour d'appel.

Le fonds litigieux dont le seul accès à la voie la publique est assuré par un chemin d'exploitation n'est pas enclavé au sens de l'art. 682 du Code civil si celui-ci permet un accès suffisant à la voie publique. En pareilles circonstances, aucun droit de passage ne saurait être accordé.

Par ailleurs, le vendeur du fonds litigieux qui n'a pas fait part à l'acquéreur des difficultés liées à l'accès incertain du fonds cédé, dont il avait connaissance avant la vente, n'a pas agi de bonne foi et engage sa responsabilité contractuelle. En outre, le géomètre expert informé de ces difficultés n'en a pas fait part et engage également sa responsabilité en sa qualité de professionnel. Celui-ci ne saurait en être exonéré en raison de la qualité de concepteur du lotissement du vendeur, ni même en raison de l'obligation du notaire instrumentaire d'assurer la pleine efficacité de la vente. Dès lors, le vendeur et le géomètre sont condamnés in solidum au paiement de 27'000 euro pour préjudice de jouissance et 20'000 euro au titre du préjudice lié aux difficultés pour obtenir un permis de construire.

COPROPRIETE : Le locataire entreposait ses bouteilles de gaz sur les parties communes (Cour d'appel de Fort-de-France, Chambre civile, 30 mai 2017, RG N° 16/00309)

Par acte sous seing privé du 31 août 1988, la SA HLM DE LA GUADELOUPE a donné à bail à Mme Appoline G un appartement sis à [...]. Pour alimenter en gaz son logement, la locataire a, à l'instar de sept autres locataires, a installé des bouteilles de gaz de 35 kg à l'extérieur du bâtiment et a relié les bouteilles à l'appartement par une canalisation mise en place après percement du mur extérieur.

La société bailleresse l'a mise en demeure de mettre un terme à cette situation.

Il est certain que l'installation ainsi faite n'étant pas comprise dans les parties privatives louées par la locataire, les dispositions de l'art. 7 f de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sont inapplicables, de sorte que le bailleur n'est pas tenu d'attendre l'expiration du bail pour exiger la remise en état des lieux. 

La locataire a enfreint les règles de la copropriété en construisant un local abritant les bouteilles de gaz, pour son usage exclusif, sur des parties communes sans l'accord des copropriétaires. Il convient d'ordonner à la locataire la remise en état des lieux dans les deux mois suivant la signification du présent arrêt et sous astreinte de 100 EUR par jour de retard passé ledit délai et pendant une période maximale de quatre mois. En cas de carence de la locataire, lla société bailleresse pourra, à l'expiration de ces délais, entreprendre elle-même la remise en état des lieux, aux frais de la locataire.

VENTE IMMOBILIERE ET DEVOIR DE CONSEIL : Devoir de conseil du notaire en présence d'une vente par une SCI ayant un seul associé et gérant (cassation, civ. 1, 24 mai 2017, N° de pourvoi: 16-16.933, cassation partielle, inédit)

Suivant acte authentique du 5 mars 2001, établi par X notaire associé au sein d'une SCP (les notaires), Mme Z a acquis de la SCI Aimé Martial, représentée par son gérant et associé unique, M. A, divers lots de copropriété au sein d'une résidence ; par jugement du 23 juin 2004, la procédure de liquidation judiciaire prononcée à l'encontre de M. A, antérieurement à la vente, a été étendue à la SCI, la vente déclarée inopposable à la liquidation judiciaire de celui-ci et le bien acquis par Mme Z réintégré dans le patrimoine de la société ; par arrêt irrévocable, Mme Z a été déclarée irrecevable en sa tierce-opposition et l'immeuble en cause vendu au profit de la liquidation judiciaire de M. A ; Mme Z a assigné les notaires en responsabilité civile professionnelle et indemnisation.

Les notaires ont font grief à l'arrêt d'appel de les condamner in solidum à indemniser Mme Z, alors, selon le moyen soutenu par les notaires et en particulier que le notaire n'a pas à vérifier l'existence de faits qui, selon les règles de droit applicables, ne sont pas susceptibles d'exercer une influence sur l'efficacité de l'acte instrumenté ; qu'en relevant, pour retenir la faute du notaire, qu'il aurait dû vérifier l'existence d'une procédure de liquidation ouverte à l'encontre de l'associé unique de la société venderesse du bien dont il instrumentait la cession, quand même en cas d'extension future à la société, cette procédure ne devait pas, selon les règles de droit applicables, affecter la validité de l'acte conclu tandis que la société ne faisait l'objet d'aucune mesure de liquidation, dès lors qu'elle ne pouvait développer d'effet rétroactif, la cour d'appel a violé l'art. 1382 du code civil (devenu depuis art. 1240).

Mais, dit la Cour de cassation, le notaire, tenu à un devoir d'efficacité et de conseil, doit, lorsqu'il rédige et authentifie un acte, vérifier l'état et la capacité des parties contractantes et de leurs représentants.

Et après avoir constaté que M. X (notaire) avait été informé que la SCI était composée d'un seul associé, également gérant statutaire, l'arrêt d'appel énonce, à bon droit, qu'en présence de cette information qui devait le conduire à suspecter un risque de fraude en cas de procédure collective ouverte contre l'associé unique, le notaire devait vérifier la capacité de celui-ci et que, s'il avait procédé à la vérification qui lui incombait, il aurait pu alerter Mme Z sur le risque d'une extension de la procédure collective de l'associé unique à la SCI, pour le cas, probable, où la fictivité de cette dernière serait judiciairement reconnue, lequel risque s'est réalisé.

Le pourvoi des notaires est rejeté.

ACTE NOTARIE : L'offre de crédit immobilier réitérée (Cour de cassation, chambre civile 1, 24 mai 2017, N° de pourvoi: 16-15.561, rejet, inédit)

Suivant acte authentique du 31 août 2006, Mme X a acquis, sur proposition de la société Ufifrance patrimoine (la société UFI) un appartement en l'état futur d'achèvement ; un acte notarié du même jour a constaté le prêt remboursable in fine consenti, pour financer cette acquisition, par la société Crédit foncier de France (la banque) à Mme X ; contestant avoir signé et daté le récépissé de l'offre de prêt du 28 juin 2006, ainsi que son acceptation, en date du 10 juillet 2006, celle-ci a assigné la banque en déchéance de son droit aux intérêts conventionnels et en remboursement desdits intérêts.

Mme X a fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter ses demandes.

Mais ayant relevé que l'offre de crédit immobilier avait été réitérée dans un acte notarié, qui faisait référence à son envoi par la poste et que les récépissés de ce document et de son acceptation avaient été annexés à l'acte par le notaire qui l'avait reçu, la cour d'appel en a justement déduit qu'il avait été satisfait aux exigences de l'art. L. 312-7 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016.

Le pourvoi est rejeté.

URBANISME : Une division primaire après permis de construire n'est pas un lotissement (Cour administrative d'appel de MARSEILLE, 1re Chambre, 24 mai 2017, req. N° 15MA02976)

Des particuliers ont demandé au Tribunal administratif de Nice d'annuler l'arrêté du 5 août 2010 par lequel le maire de la commune de Grasse a délivré à la société Les Jardins de la Comtesse un permis de construire. Par un jugement du 21 mai 2015, le Tribunal a annulé le permis de construire. Appel a été relevé.

Aux termes de l'art. L. 442-1 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable au présent litige : "Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments." ; aux termes de l'art. R. 442-1 du même code : "Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre (...) d) Les divisions par ventes ou locations effectuées par un propriétaire au profit de personnes qu'il a habilitées à réaliser une opération immobilière sur une partie de sa propriété et qui ont elles-mêmes déjà obtenu un permis d'aménager ou un permis de construire portant sur la création d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison d'habitation individuelle ;".

Il ressort des stipulations de la promesse de vente du ténement foncier du projet conclue le 20 octobre 2009 entre l'association L'Arche de Jean Vanier à Grasse, d'une part, et la société Loremag, aux droits de laquelle vient la société Les Jardins de la Comtesse, d'autre part, que le transfert de propriété prévu par cet acte ne pouvait prendre effet que sous réserve de la réalisation de plusieurs conditions suspensives, parmi lesquelles l'octroi d'un permis de construire purgé de tout recours et autorisant la réalisation d'un ensemble immobilier.

Dans ces conditions, d'une part, la division du terrain appartenant à l'association L'Arche de Jean Vanier à Grasse n'a pas eu lieu avant la délivrance du permis de construire en litige et, d'autre part, cette division entre dans le champ d'application des dispositions précitées du d) de l'article R. 442-1 du code de l'urbanisme ; ainsi la division critiquée ne présentait pas le caractère d'un lotissement.

Par suite, le moyen tiré de ce que ce permis de construire aurait été délivré sur un terrain issu d'un lotissement non autorisé doit être écarté.

VENTE IMMOBILIERE : Annulation de la vente de la maison qui avait subi des dégâts des eaux (Cour d'appel de Lyon, Chambre civile 1, section B, 23 mai 2017, RG N° 15/08559)

Doit être annulée la vente de la maison d'habitation qui avait en l'espèce subi deux dégâts des eaux avant la vente. Le vendeur ne pouvait avoir aucune certitude sur le succès des travaux sommaires entrepris avant cette vente.

Par acte du 12 mai 2010, la société civile immobilière Cotton 36 a acquis un tènement immobilier situé [...], composé de deux maisons mitoyennes sur sous-sol, cadastrées n° 1212 et n° 1213, dont elle a entrepris la rénovation.

À la suite de fortes pluies, un dégât des eaux est survenu le 30 mai 2012, puis un second le 10 octobre 2012.

La société Cotton a alors fait procéder à des travaux dans le but de remédier aux causes de ces inondations.

Le 9 novembre 2012, M. R s'est porté acquéreur de l'une des maisons.

Un compromis a été signé le 11 décembre 2012 qui a été réitéré par acte authentique du 26 février 2013 pour un prix de 126 000 euro.

Le 1er mai, le 3 et le 28 juillet 2013, M. R a subi 3 dégâts des eaux, le dernier plus important avec 10 cm d'eau dans le sous-sol, générant l'intervention des pompiers.

Par acte du 4 avril 2014, M. R a assigné la société Cotton 36 aux fins d'obtenir l'annulation de la vente et l'indemnisation de ses préjudices.

Doit être annulée la vente de la maison d'habitation qui avait en l'espèce subi deux dégâts des eaux avant la vente. Le vendeur ne pouvait avoir aucune certitude sur le succès des travaux sommaires entrepris avant cette vente. Il n'a pas informé l'acheteur de cette situation, alors que la problématique du défaut d'étanchéité du sous-sol n'était pas apparente lors de la vente. Au demeurant, le fait que le sous-sol d'un immeuble subisse de façon régulière des dégâts des eaux constitue un défaut caché de la chose vendue qui en diminue tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il l'avait connu. Outre la restitution du prix, l'acheteur doit être indemnisé des frais de remboursement anticipé du prêt immobilier et de l'achat de matériaux ayant servi à la réalisation de travaux dans la maison s'agissant de préjudice causés directement par la faute dolosive du vendeur. L'acheteur a par ailleurs été privé de la jouissance d'une partie de son habitation et a subi un préjudice moral eu égard aux circonstances amenant à l'annulation de la vente de son habitation.

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EMPIETEMENT : Le mur empiétant de 20 cm sur le terrain du voisin doit être démoli (Cour d'appel de Riom, Chambre civile 1, 22 mai 2017, RG N° 15/02489)

Selon l'art. 545 du code civil que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique. Il en résulte que tout propriétaire est en droit d'exiger la démolition totale de l'ouvrage empiétant sur sa propriété, sauf lorsqu'il est techniquement possible de supprimer d'une autre manière l'empiétement par une mesure propre à faire cesser la transgression du droit de propriété.

La démolition s'applique même si l'empiétement est minime, a été commis de bonne foi et a été rendu nécessaire par l'état des lieux, et ce quels que soient les difficultés techniques des travaux et le coût ou les conséquences économiques de la démolition.

Dès lors qu'est constaté l'empiètement d'un mur de 20 cm sur la propriété voisine, sans qu'aucune prescription acquisitive abrégée ne puisse être alléguée en vertu de l'art. 2272 du code civil, il convient en application de l'art. 545 du même code, d'exiger la démolition totale de cet ouvrage empiétant sur la propriété voisine à défaut d'aucune autre mesure propre à faire cesser cette transgression du droit de propriété, et ce sous astreinte de 50 EUR par jour de retard durant 4 mois après l'octroi d'un délai de six mois. De même, 2000 EUR de dommages et intérêts seront versés aux propriétaires voisins en réparation de leur préjudice de jouissance.

Enfin, les victimes de cet empiètement sont en droit de rechercher la garantie de leur vendeur, de surcroît vendeur professionnel tenu de vérifier les limites séparatives pour éviter aux acquéreurs ce genre de risque ainsi que la responsabilité quasi-délictuelle du maître de l'ouvrage indiscutablement à l'origine de cet empiètement et d'obtenir ainsi leur condamnation in solidum à le garantir.

RECEPTION DES TRAVAUX : Du danger de prendre possession de l'appartement avant l'achèvement des travaux (Cour de cassation, chambre civile 3, 18 mai 2017, N° de pourvoi: 16-11.260, cassation partielle, publié au Bull.)

En 1999, Mme X a entrepris des travaux de restructuration de son appartement, comprenant l'allongement d'une mezzanine et la création d'une galerie et de deux salles de bains ; M. Y, architecte d'intérieur, agissant au nom de l'EURL Marc Y, assurée auprès de la société Mutuelle des architectes français (la MAF), a été chargé de la maîtrise d'oeuvre ; les travaux de maçonnerie ont été confiés à la société Spiga, assurée auprès des sociétés Axa et SMABTP ; après résiliation amiable des contrats, en octobre 1999, et paiement des travaux réalisés, Mme X a emménagé dans les lieux en l'état, a obtenu en référé le remboursement de sommes trop perçues par le maître d'oeuvre et a assigné en indemnisation l'EURL Marc Y, qui a appelé en garantie la MAF, la société Spiga et ses assureurs.

Pour rejeter la demande de constatation de la réception tacite, l'arrêt retient que Mme X a mis fin unilatéralement aux travaux, puis a décidé de vivre dans le chantier inachevé et dangereux pendant six ans, sans aval de l'architecte, et qu'il ne saurait être admis qu'une réception même tacite est intervenue, un tel acte se faisant de façon unique à la fin des travaux en présence de l'architecte, et que Mme X n'a jamais sollicité qu'un tel acte intervienne et n'a protesté que six ans après l'occupation par elle des locaux sans formuler aucune réserve.

En statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que Mme X avait pris possession de son appartement, en octobre 1999, avant l'achèvement des travaux et qu'à cette date, elle avait payé le montant des travaux déjà réalisés, ce qui laissait présumer sa volonté non équivoque de recevoir l'ouvrage, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'art. 1792-6 du Code civil.

VEFA : la notice descriptive annexée à l'acte notarié seule a valeur contractuelle (Cour de cassation, chambre civile 3, 18 mai 2017, N° de pourvoi: 16-16.627, rejet, publié au Bull.)

Les époux X ont signé un contrat de réservation (contrat préliminaire) auprès de la société civile de construction vente PM-M pour la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) d'une maison d'habitation ; la vente a été conclue par acte notarié du 7 avril 2006 ; la livraison est intervenue avec réserves le 30 novembre 2007.

Soutenant que la société PM-M n'avait pas respecté ses obligations contractuelles en livrant une maison aux façades jaune et marron au lieu de blanc et anthracite, M. et Mme X l'ont assignée en paiement de la somme de 76 000 EUR correspondant au coût de mise en conformité du coloris des briques.

M. et Mme X ont fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter cette demande, alors, selon le moyen soutenu par eux et en particulier qu'il résulte des art. L. 261-11 et R. 261-13 du code de la construction et de l'habitation qu'ont valeur contractuelle, non la notice descriptive annexée à l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement, mais aussi les documents auxquels cet acte fait référence et qui sont déposés chez un notaire.

Mais ayant relevé, sans dénaturation, que la notice descriptive annexée à l'acte de vente avait seule valeur contractuelle, qu'elle prescrivait des "murs en brique de terre cuite. Selon localisation en façade et choix de l'architecte, que celui-ci avait choisi les caractéristiques de la brique, compte tenu de l'impossibilité de trouver des maxi-briques de couleur blanc cassé et anthracite, et que l'acte authentique de vente mentionnait que l'acquéreur déclarait avoir été informé par le vendeur des modifications qui avaient pu être apportées aux plans et notice descriptive depuis la signature du contrat préliminaire, la cour d'appel a pu en déduire que le changement de couleur n'était pas contraire à l'acte de vente et aux documents annexés définissant le champ des obligations contractuelles du vendeur et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.

VENTE : Efficacité de la clause de non-garantie de contenance dans l'acte de vente (Cour de cassation, chambre civile 3, 18 mai 2017, N° de pourvoi: 16-14.711, rejet, inédit)

Par acte notarié du 6 novembre 2009, M. X a vendu à M. Y un bien immobilier ; se plaignant que sa superficie exacte était inférieure à la contenance mentionnée dans l'acte de vente, l'acquéreur a assigné le vendeur en dommages et intérêts pour défaut de contenance.

L'acquéreur a fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter ses demandes au titre du surcoût payé lors de l'acquisition et de l'impossibilité d'agrandir la maison du fait du défaut de contenance.

Mais ayant relevé que l'acte de vente, qui mentionnait une superficie de 373 mètres carrés, comportait une clause de non-garantie au regard de la contenance et que l'acte du 6 novembre 2009 reprenait exactement les énonciations de l'acte d'achat de ce bien par M. X et souverainement retenu, que le document du 28 octobre 1999 intitulé "renseignement d'urbanisme" ne saurait valoir à lui seul titre de preuve de la superficie du bien, la cour d'appel, qui a pu en déduire que la demande de dommages et intérêts devait être rejetée, a légalement justifié sa décision.

CONSTRUCTION : Etendue de l'action directe du sous-traitant (CASS. 3E CIV., 18 MAI 2017, N° 16-10.719, P+B+I)

Après acceptation tacite du sous-traitant par le maître de l'ouvrage, la banque, ayant fourni le cautionnement prévu à l'article 14 de la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975, est subrogée, après paiement, dans les droits et actions du sous-traitant et est fondée à exercer l'action directe dont disposait celui-ci contre le maître de l'ouvrage.

L'assiette de l'action directe du sous-traitant est limitée au marché pour lequel il est intervenu ; la banque caution n'est pas fondée à réclamer les sommes payées en exécution d'un contrat distinct du marché sous-traité. Tels sont les apports d'un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 18 mai 2017.

Dans cette affaire, la société V. a confié l'aménagement d'un parc d'activités à la société E., qui a sous-traité des travaux à la société S., aux droits de laquelle vient la société C.. L'entrepreneur principal ayant été placé sous procédure de sauvegarde, le sous-traitant a assigné, en sa qualité de caution, la banque qui a appelé en garantie le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur principal représenté par ses mandataires.

En première instance, la banque demandait la mise en jeu de l’action directe du sous-traitant préalablement à l’exécution de son engagement de caution, formait un appel en garantie contre la société V. à laquelle elle reprochait de ne pas avoir réglé les sommes dues au titre de l'action directe à la société S., et formait une demande reconventionnelle à l'encontre de celle-ci en lui reprochant d’avoir attendu le 10 décembre 2009 pour exercer son action directe relative à la facture du 24 août 2009.

En cause d'appel, les juges du fond ont déclaré recevable le recours subrogatoire de la banque et ont condamné la société V. à payer à la banque la somme de 131 085,69 euros (CA Lyon, 27 oct. 2015, n° 12/07971). Le sous-traitant a formé un pourvoi et l'entrepreneur principal, avec la société E., ont formé un pourvoi incident contre l'arrêt de la cour d'appel.

La Haute juridiction, énonçant la solution précitée, rejette toutefois les pourvois.

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LOI MONTAGNE : Le principe de la continuité du bâti (Rép. min. Publication au J.O. Assemblée nationale du 16 mai 2017)

M. Olivier Audibert Troin, Député du Var, attire l'attention de Mme la ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité sur les difficultés croissantes que rencontrent les populations montagnardes en matière d'urbanisme. En effet, la loi montagne bien qu'ayant fait l'objet de multiples modifications ces dernières années, demeure un régime particulièrement discriminant en matière de permis de construire. Si le principe de continuité du bâti est un bon principe, il se révèle être extrêmement contraignant. Ainsi de nombreux projets urbanistiques concernant des propriétés anciennes, transmises de génération en génération, ne peuvent aboutir au motif de la non continuité du bâti. Il souhaiterait connaître la position du Gouvernement sur le principe de continuité du bâti et ses contraintes et les assouplissements éventuels qui pourraient être apportés à la loi montagne, afin de ne pas voir disparaître un patrimoine bâti séculaire. `

Réponse du ministre du Logement, égalité des territoires et ruralité 

La loi montagne instaure des particularités en matière d'aménagement et de protection des espaces montagnards, et ce, afin de limiter le mitage et l'étalement urbain dans ces espaces protégés. Le principe de l'urbanisation en continuité du bâti existant en fait partie. Néanmoins, ce principe comporte plusieurs exceptions issues notamment de la loi urbanisme et habitat du 2 juillet 2003 et prévues notamment aux articles L. 122-5, L. 122-7 et L. 122-11. Ainsi un schéma de cohérence territoriale (SCoT) ou un plan local d'urbanisme (PLU) peuvent prévoir une urbanisation en discontinuité dans le cadre d'une « étude de discontinuité ». En l'absence d'une telle étude, le PLU ou la carte communale peuvent, sous certaines conditions, délimiter des hameaux et des groupes d'habitations nouveaux intégrés à l'environnement ou des zones d'urbanisation future de taille et de capacité d'accueil limitées. En l'absence de document d'urbanisme, la commune peut, sur délibération motivée, autoriser sous certaines conditions des constructions qui ne seraient pas situées en continuité de l'urbanisation existante. L'article L. 122-11 permet par ailleurs par ailleurs la restauration, la reconstruction, ou l'extension limitée de chalets d'alpages ou de bâtiment d'estive situés en discontinuité de l'urbanisation existante. L'article L. 122-5 autorise quant à lui l'adaptation, le changement de destination, la réfection ou l'extension limitée des constructions existantes, la construction d'annexes de taille limitée à ces constructions, ainsi que la réalisation d'installations ou d'équipements publics incompatibles avec le voisinage des zones habitées. Enfin la récente loi du 28 décembre 2016 de modernisation, de développement et de protection des territoires de montagne, outre l'ajout des annexes à l'article L. 122-5, a précisé que le principe de continuité s'apprécie au regard des caractéristiques locales de l'habitat traditionnel, des constructions implantées et de l'existence de voies et réseaux. Le principe d'urbanisation en continuité fera l'objet d'une explicitation détaillée dans le cadre de la circulaire d'application des dispositions d'urbanisme de la loi montagne, en cours de préparation.

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VENTE IMMOBILIERE : Travaux de mise en sécurité prévus pour l'appartement en vente et responsabilité du négociateur (Cour d'appel de Lyon, Chambre civile 1, section B, 16 mai 2017, RG N° 14/09558)

Le vendeur est tenu d'informer l'acquéreur des éléments déterminants concernant les caractéristiques du bien vendu, dont il a connaissance et qui seraient de nature à influer le consentement de l'acquéreur. L'agent immobilier est tenu de la même obligation d'information en sa qualité de mandataire du vendeur et de professionnel, tout au long de son intervention.

Mais l'agent immobilier mandataire du vendeur de l'appartement ne peut voir sa responsabilité engagée par les acheteurs suite au vote de la réalisation de travaux de mise en sécurité et de confortement de la structure de l'immeuble représentant une participation financière de plus de 40 000 EUR à leur charge. Si l'agent immobilier est tenu de la même obligation d'information que le vendeur en sa qualité de mandataire et de professionnel tout au long de son intervention, le compromis de vente porte mention de la reconnaissance par l'acheteur de la remise du procès-verbal de la dernière assemblée générale des copropriétaires. Or, le procès-verbal de cette assemblée générale des copropriétaires comportait de longs développements concernant la nécessité de travaux à venir de normalisation de l'immeuble et une simple lecture de ce procès-verbal permettait de comprendre que le coût des travaux n'était pas connu, et qu'il était question pour l'heure de simple travaux de "mise en sécurité" et d'études préliminaires. Un courriel des acheteurs adressé à l'agence indiquait à ce titre que le prix offert était fonction de l'importance des travaux à réaliser et notamment des travaux de copropriété. Il en résulte que les acquéreurs ont bien été informés au jour du compromis de la situation exacte de l'immeuble relativement aux travaux devant être réalisés.

L'agence immobilière ne peut enfin se voir reprocher un manquement au devoir d'information au moment de la réitération de la vente puisque celle-ci était parfaite et définitive dès la signature du compromis en l'absence de condition suspensive relativement à l'assemblée générale à venir et au coût des travaux.

URBANISME : Élaboration d’un nouveau PLU et demande de prorogation d’un certificat d’urbanisme (Rép. min. n° 68985 : JOAN, 16 mai 2017, p. 3637, Verchère P.)

La durée de validité d'un certificat d’urbanisme (CU), qu'il soit d'information ou opérationnel, est de 18 mois. Cette durée peut être prolongée d'une année aussi longtemps que les dispositions d'urbanisme, les servitudes d'utilité publique et les taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain n'ont pas changé.

La seule élaboration d'un nouveau plan local d'urbanisme (PLU) est-il de nature à justifier le refus de prolonger un CU ?

Le ministre du Logement, interrogé sur cette question, indique qu’en application de l'article R. 410-17 du Code de l'urbanisme, un CU peut être prorogé par périodes d'une année sur demande présentée deux mois au moins avant l'expiration du délai de validité, si les prescriptions d'urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres et le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain n'ont pas changé.

Le juge administratif considère que la décision de prorogation d'un CU s'apprécie en fonction des règles d'urbanisme, des servitudes administratives ou des circonstances de fait nouvelles postérieures à la délivrance du certificat initial.

Bien qu'étant un acte purement informatif, le certificat d'urbanisme de type A ou B est un acte créateur de droits. Pour autant, il ne constitue pas par lui-même une autorisation d'occuper ou d'utiliser le sol et ne peut donc pas faire, sous réserve de l'appréciation de la juridiction administrative, l'objet d'une décision de sursis à statuer ou d'un refus en raison de l'élaboration en cours d'un nouveau PLU.

En revanche, un sursis à statuer pourra être opposé à l'autorisation d'urbanisme déposée sur la base d'un CU même si ce dernier ne mentionne pas cette possibilité.

Le Conseil d'État (CE, 21 mai 2012, n° 323882) est venu préciser que les dispositions des articles L. 410-1 et R. 410-16 du Code de l'urbanisme « (…) ont pour objet d'informer le pétitionnaire des règles d'urbanisme et des limitations administratives au droit de propriété applicables au terrain et de permettre à ce pétitionnaire de savoir qu'à compter de la publication de la délibération prescrivant l'élaboration d'un PLU, le sursis à statuer prévu par l'article L. 153-11 troisième alinéa du même code est susceptible de lui être opposé ; la mention du sursis à statuer dans un CU complète ainsi l'information du pétitionnaire tout en pouvant lui faire grief dès lors qu'en cas de modification des documents d'urbanisme, le pétitionnaire est susceptible de perdre le bénéfice des règles applicables qu'est censé assurer le CU ; ainsi, la mention dans un CU de la possibilité d'un sursis à statuer ultérieur est divisible du reste du certificat et susceptible d'être discutée au contentieux (…) ».

Autrement dit, si elle constitue un motif d'illégalité, l'omission de la mention de la possibilité d'opposer un sursis à statuer à une demande de déclaration préalable ou de permis ne fait pas obstacle à ce qu'un tel sursis soit ultérieurement opposé au pétitionnaire.

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ACQUISITION DE PARTS EN JOUISSANCE PARTAGEE : Sécurisation du statut juridique des acquéreurs (Rép. min. n° 102138 : JOAN, 16 mai 2017, p. 3628, Rousset A. et Rép. min. n° 23966 : JO Sénat, 11 mai 2017, p. 1840, Cartron F.)

Compte tenu des nombreux contentieux relatifs au statut juridique des acquéreurs de parts en jouissance partagée, des parlementaires ont demandé au gouvernement dans quelle mesure ce cadre pourrait faire l'objet d'une sécurisation juridique.

En réponse, le ministre du Logement rappelle que :

. l'article 1er de la loi du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé précise expressément qu'aucun droit de propriété ou autre droit réel n'est accordé aux associés de ces sociétés en contrepartie de leurs apports ;

. l'associé est toutefois titulaire d'un droit de jouissance personnel qui constitue l'accessoire de ses parts sociales ;

. aux termes de l'article 8 de la loi du 6 janvier 1986, précitée, les parts ou actions sont réparties entre les associés en fonction des caractéristiques du lot attribué à chacun d'eux, de la durée et de l'époque d'utilisation du local correspondant.

1- Dispositions spécifiques pour l’information des consommateurs

Afin d'assurer la parfaite information des consommateurs sur la nature de leurs droits, l'article L. 224-69 du Code de la consommation soumet le contrat de souscription ou de cession de parts ou actions de sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé à l'ensemble des garanties d'ordre public prévues par la section 7 du chapitre IV du titre II de ce code.

Il en découle, notamment, selon le ministre, que l'acquisition de parts ne peut être présentée ni vendue comme une opération d'investissement, sachant qu'en outre le recours à toute expression incluant le terme « propriétaire » pour qualifier la qualité des associés est interdit sous peine d'amende par l'article 33 de la loi du 6 janvier 1986 mentionnée ci-dessus.

Le professionnel qui commercialise ces produits est également tenu d'une obligation précontractuelle d'information dont le contenu est défini à l'article L. 224-73 du Code de la consommation, et qui doit notamment permettre au consommateur de comprendre la nature juridique des droits qui lui sont conférés.

Par ailleurs, si l'associé n'acquiert pas lui-même un droit de propriété sur l'immeuble, l'article 1er de la loi du 6 janvier 1986 prévoit que l'objet social des sociétés d'attribution peut comprendre l'acquisition d'immeubles, ce qui permet à l'immeuble d'intégrer l'actif social.

2- Dispositions spécifiques pour la protection des droits de la société

La construction des immeubles appelés à faire l'objet d'un partage en jouissance temporaire fait également l'objet de dispositions spécifiques de nature à protéger les droits de la société.

En application de l'article 12 de la loi du 6 janvier 1986, les sociétés d'attribution qui ont pour objet la construction sont tenues :

. soit de conclure un contrat de promotion immobilière, c'est-à-dire, en application de l'article 1831-1 du Code civil, un mandat par lequel le promoteur s'engage à réaliser le programme de construction et à le livrer au maître de l'ouvrage ;

. soit de confier les opérations constitutives de la promotion immobilière à leur représentant légal et statutaire. Les opérations doivent être définies dans un écrit comportant les mentions imposées pour la promotion de logement telles qu'elles résultent de l'article L. 222-3 du Code de la construction et de l'habitation.

Enfin, les sociétés d'attribution qui ont pour objet l'acquisition d'immeubles à construire doivent conclure un contrat ou bénéficier d'une cession de contrat conforme aux dispositions des articles L. 261-10 et suivant du Code de la construction et de l'habitation. Si la vente a lieu sous la forme d'une vente en l'état futur d'achèvement, le contrat comporte la garantie d'achèvement prévue à l'article L. 261-10 du même code.

3- Renforcement de la protection par la loi ALUR

Le ministre précise qu’un groupe de travail sur le temps partagé a été créé pour évaluer les abus constatés dans ce secteur et formuler toute proposition utile de nature à y remédier.

Plusieurs recommandations ont ainsi été formulées. Elles ont été concrétisées dans la loi du 24 mars 2014, pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), qui a apporté de nombreuses modifications à la loi du 6 janvier 1986 relatives aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé.

a- Renforcement du contrôle par les associés

En vue d'équilibrer la gestion de ces sociétés, l'article 18 de la loi du 6 janvier 1986 a été modifié afin de renforcer les pouvoirs du conseil de surveillance et d'accroître le contrôle exercé par les associés. Le conseil de surveillance peut désormais prendre connaissance et copie de toute pièce se rapportant à la gestion de la société. Ses membres sont maintenant élus pour une durée maximale de trois ans renouvelables, nonobstant toute disposition contraire des statuts, et le conseil doit rendre compte annuellement de l'exécution de sa mission à l'assemblée générale.

b- Renforcement du droit des associés lorsque l’immeuble objet du droit de jouissance est inclus dans une copropriété

L'article 13 de la loi du 6 janvier 1986 a été modifié afin que soit reproduite, dans les convocations à l'assemblée générale, la mention selon laquelle tout associé peut obtenir la communication des comptes sociaux et de certaines informations nominatives sur les autres associés. Afin de renforcer les droits des associés lorsque l'immeuble objet du droit de jouissance est inclus dans une copropriété, l'article 17 de la même loi dispose à présent que les sociétés de temps partagé sont représentées à l'assemblée du syndicat par toute personne désignée par l'assemblée générale nonobstant toute disposition contraire des statuts. La personne désignée doit par ailleurs rendre compte des décisions prises par le syndicat des copropriétaires lors de l'assemblée générale postérieure.

c- Assouplissement des conditions de retrait des associés

Les conditions de retrait des associés ont été assouplies par l'article 19-1 de la loi du 6 janvier 1986, qui prévoit le retrait de droit lorsque les parts sociales ont été transmises par succession depuis moins de deux ans à compter de la demande. En outre, la liste des justes motifs de retrait a été élargie. Le juge peut désormais autoriser le retrait notamment lorsque l'associé est bénéficiaire des minima sociaux ou perçoit une rémunération inférieure au salaire minimum interprofessionnel de croissance.

4- Conclusion

Le ministre conclut qu’il apparaît à ce stade nécessaire d'évaluer les effets attendus des modifications du droit positif issues de la loi ALUR avant d'envisager de réformer à nouveau le statut des sociétés civiles d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé.

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TROUBLE ANORMAL DE VOISINAGE : Le trouble anormal de voisinage à l'intérieur de la copropriété (N°515 du 11 mai 2017, pourvoi n°16-14.339, cass, 3ème)

L'arrêt a été rendu au visa du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Se plaignant d’infiltrations, le syndicat des copropriétaires Le Vermeil a, après expertise, assigné en indemnisation la société de gestion d’Isola 2000, copropriétaire.

Pour rejeter cette demande, l’arrêt d'appel retient que le litige, qui concerne la mise en cause de la responsabilité d’un copropriétaire par le syndicat des copropriétaires, est soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et non au régime jurisprudentiel de la responsabilité pour trouble anormal du voisinage

En statuant ainsi, alors qu’un syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal du voisinage, la cour d’appel a violé le principe susvisé ;

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PROGRAMME DE DEFISCALISATION : Alerter sur les risques d'un achat immobilier en défiscalisation (Cour de cassation, chambre civile 1, 11 mai 2017, N° de pourvoi: 16-16.022, cassation partielle, inédit)

En vue de réaliser une opération de défiscalisation, M. et Mme X sont entrés en relation avec M. Y, conseiller en gestion de patrimoine au sein de la société Stratégie et investissement, lequel, au terme d'études personnalisées, leur a proposé d'investir dans un programme de réhabilitation d'un immeuble en copropriété dénommé "Hôtel Castanier Laporterie" et présenté comme éligible au dispositif de défiscalisation institué par la loi n° 62-903 du 4 août 1962 ; par acte authentique du 20 décembre 2001, ils ont acquis de la société Yveco finance patrimoine un des lots de cette copropriété, pour un prix comprenant le coût de l'achat du bien et celui des travaux de réhabilitation, dont le financement a été assuré au moyen de deux prêts immobiliers constatés dans le même acte notarié ; l'entreprise principale chargée de la réalisation des travaux a été placée en liquidation judiciaire.

Soutenant avoir réglé en pure perte une certaine somme à titre d'avances sur travaux, M. et Mme X ont assigné en réparation de leur préjudice financier et de leur manque à gagner la SCP notaire ayant reçu l'acte de vente, ainsi que M. Y et la société Stratégie et investissement, pour manquement à leurs obligations d'information et de conseil.

Au visq de l'art. 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et l'art. 1382, devenu 1240 du même code :

Pour écarter l'existence d'un lien de causalité entre, d'une part, le défaut d'information et de conseil du notaire et de la société Stratégie et investissement sur l'absence d'obtention, au moment de la vente, du permis de construire et de l'autorisation spéciale de travaux, d'autre part, le préjudice tenant à l'échec de l'opération immobilière défiscalisée à laquelle M. et Mme X avaient souscrit, l'arrêt retient que lesdites autorisations ont été en définitive obtenues et que l'opération n'a échoué qu'en raison de la défaillance des entreprises de travaux.

En statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la circonstance que la vente avait été conclue avant la délivrance du permis de construire et de l'autorisation préalable des travaux, n'était pas de nature à alerter le notaire et le conseiller en patrimoine sur le risque lié à la faisabilité juridique et financière de cette opération de défiscalisation immobilière, de sorte qu'il leur incombait d'en informer M. et Mme X, lesquels, ayant eu la volonté de s'engager dans une opération parfaitement sécurisée, auraient pu, étant informés et conseillés, renoncer à cet investissement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés.

VENTE : Demande en nullité de la vente d'un chemin communal (Cass. 3e civ., 11 mai 2017, pourvoi n° 16-12.236, rejet, FS-P+B)

La commune, après délibération de son conseil municipal, vend un chemin rural à deux époux, dont le fonds bordait ce chemin.

Soutenant que sa parcelle est riveraine et que la commune n'a pas respecté, à l'occasion de l'aliénation du chemin, les prescriptions de l'art. L. 161-10 du Code rural et de la pêche maritime, qui exige que tous les riverains soient mis en demeure d'acquérir le chemin, une prétendue riveraine assigne les acquéreurs en nullité de la cession.

L'arrêt de la cour d'appel constate que cette dernière ne démontre pas sa qualité de riveraine du chemin, la déclare irrecevable en son action et rejette ses demandes à l'encontre des notaires.

La Cour de cassation approuve la cour d'appel.

D'une part, est irrecevable une demande en nullité, fondée sur l'art. L. 161-10 du Code rural et de la pêche maritime, de l'acte de cession d'un chemin rural décidé par une délibération d'un conseil municipal n'ayant fait l'objet d'aucun recours devant la juridiction administrative.

D'autre part, le notaire n'a pas à vérifier la régularité de la délibération du conseil municipal autorisant la cession du chemin rural et contre laquelle aucun recours administratif n'a été formé. Aucune faute ne peut lui être imputée dans la régularisation de l'acte de cession du chemin rural au profit d'un propriétaire riverain.

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BAIL : De la preuve du bail verbal (Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 3, 11 mai 2017, RG N° 15/21388)

Par acte sous signature privée en date du 18 mai 1973, l'Offce Public d'HLM de la Ville de Paris a donné à bail à Madame Hadda veuve K. pour une durée de trois mois renouvelable, des locaux à usage d'habitation sis [...], moyennant le paiement d'un loyer trimestriel révisable annuellement de 431,88 francs, payable par tiers à terme échu chaque mois, outre une provision mensuelle pour charges et le versement d'un dépôt de garantie de 287,92 francs.

Madame veuve K est décédée le 12 juillet 2014, alors qu'elle avait été admise au sein d'un établissement.

Sa fille, Madame Ginette M, donnait congé du logement de sa mère le 22 juillet 2014, ainsi que son petit -fils, Monsieur Karim K, qui s'engageait à libérer les lieux dans le courant du mois de septembre 2014, aux termes d'un courrier du 24 juillet 2014.

Monsieur Karim K s'est maintenu dans les lieux.

Il se déduit des dispositions de l'art. 1715 du Code civil que la preuve de l'existence d'un bail verbal peut être apportée par tous moyens, lorsque le bail a reçu un commencement d'exécution.

Alors qu'il s'était engagé par écrit à libérer les lieux en septembre 2014, le petit-fils de la locataire se maintient dans les lieux et soutient être bénéficiaire d'un bail verbal. Cette prétention doit être rejetée. Les prélèvements opérés par le bailleur sur le compte bancaire du petit-fils ne suffisent pas à caractériser l'acceptation non équivoque du propriétaire d'un bail à son profit, alors que dans le même temps, le bailleur poursuivait la résiliation du contrat de bail consenti à sa grand-mère et s'opposait à la demande de transfert de bail formée par le petit-fils. Aucune quittance de loyer n'a d'ailleurs été délivrée au petit-fils. Il s'ensuit que les sommes prélevées ne sont que la contrepartie de l'occupation des lieux sans droit ni titre dénoncée clairement par le bailleur à l'intéressé. Il convient par conséquent de constater la résiliation du bail du fait du décès de la locataire et d'ordonner l'expulsion du petit-fils. Ce dernier, qui a bénéficié de larges délais de fait, doit être débouté de sa demande de délai pour quitter les lieux.

PLAN LOCAL D'URBANISME ET RESERVE : Droit de délaissement et délai d’inopposabilité de la réserve (Rép. min. n° 23534 : JO Sénat, 11 mai 2017, p. 1856, Masson J.-L.)

Le propriétaire d'un terrain réservé par un plan local d'urbanisme (PLU) peut exiger de la commune au bénéfice de laquelle le terrain a été réservé, qu'il soit procédé à son acquisition dans les conditions mentionnées aux articles L. 230-1 et suivants du Code de l'urbanisme. La commune dispose alors d'un délai d'un an à compter de sa saisine par le propriétaire afin de se prononcer sur l'acquisition (C. urb., art. L. 230-3). Il résulte des dispositions de l'article L. 230-4 du même code que ladite réserve n'est plus opposable si le juge de l'expropriation n'a pas été saisi trois mois après l'expiration du délai d'un an.

Dès lors, lorsqu’une commune répond négativement à la demande d’un propriétaire, l’intéressé doit-il malgré tout attendre l’écoulement du délai d’un an plus 3 mois pour voir la réserve devenir inopposable ?

Selon le ministre du Logement interrogé sur cette question, malgré l'hypothèse d'une réponse négative de la commune faisant l'objet d'une mise en demeure d'acquérir, intervenue dans le délai d'un an visé à l'article L. 230-1 précité, ce délai continuera à courir jusqu'à son terme.

L'expiration du terme d'un an ouvre un nouveau délai de trois mois à la collectivité, mais également au propriétaire bénéficiaire du droit de délaissement, pour saisir le juge de l'expropriation afin de voir prononcer le transfert de propriété et fixer le prix de l'immeuble.

Dans le cas de terrains délimités en emplacements réservés au PLU, ce n'est qu'à l'issue de ce délai d'un an, plus trois mois, que la réserve ne sera plus opposable.

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VENTE : Notification de la décision de préemption, au vendeur ou au notaire ? (Question n° 92031 ; rép. min. J.O. A.N. Q 9 mai 2017, p. 3276)

L'art. L. 213-2 du Code de l'urbanisme relatif à la décision de préemption précise que la décision préemption doit être notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) qui avait l'intention d'acquérir le bien.

Mais le formulaire CERFA de DIA prévoit toujours à la rubrique relative à la "notification des décisions du titulaire du droit de préemption" que la décision soit notifiée au choix à l'adresse du propriétaire ou à l'adresse de son mandataire.

Un parlementaire demande à la ministre de lui préciser dans l'hypothèse où le notaire serait expressément désigné comme mandataire du vendeur dans la DIA, si, en vertu de la théorie du mandat et de la transparence du mandataire vis-à-vis de son mandant, la notification au seul notaire, désigné mandataire par le vendeur, serait suffisante ou s'il incombe également dans une telle hypothèse au titulaire du droit de préemption de procéder à une double notification au vendeur et à son notaire.

A cette question, la ministre répond que dans l'hypothèse spécifique où le mandataire du vendeur serait également le notaire de celui-ci, la formalité de notification accomplie à l'égard du mandataire sera réputée accomplie tant à l'égard du vendeur que de son notaire, sous réserve que soit jointe à la DIA la copie du mandat donné au notaire et que le propriétaire vendeur ait fait élection de domicile en son étude.

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COPROPRIETE : Nature du lot transitoire de copropriété (Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile 2, 9 mai 2017, RG N° 14/02313)

Ce n'est que dans le silence ou la contradiction des titres que l'art. 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que sont réputés accessoires aux parties communes le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou le droit d'édifier des bâtiments ; l'art. 37 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne s'applique pas lorsque le droit de construire concerne des parties privatives.

La partie privative peut être constituée du droit d'édifier sur tout ou partie d'un terrain cette pratique étant intitulée "des lots transitoires".

Le droit de construire sur un lot dit transitoire n'est pas soumis aux règles d'autorisation de la copropriété.

PRESCRIPTION TRENTENAIRE : Usucapion sur des parties communes de la copropriété (Cour d'appel de Paris, pôle 4 - chambre 1, 5 mai 2017, N° de RG: 13/22227)

Les parties communes litigieuses objet de l'usucapion alléguée sont décrites précisément dans le rapport de M. B, expert, par rapprochement entre le plan annexé au règlement de copropriété, lequel résulte d'un acte notarié du 22 décembre 1978, et le plan établi par l'expert A, comme étant, au premier étage, une ancienne cour qui a été couverte et annexée au bureau après percement du mur porteur qui les séparait, cette annexion donnant accès à l'escalier commun.

Ces indications sont tout à fait cohérentes avec les mentions manuscrites délimitant la partie appropriée, apposées par la société Absolu Travel, M. Y et M. Z sur l'extrait du plan annexé au règlement de copropriété que par ailleurs ils produisent.

Des témoignages précis, circonstanciés et concordants établissent que dans le courant de l'année 1978, en tous les cas avant le mois de juillet 1978, Fred X avait fait percer un mur du local qu'il occupait pour ménager une ouverture qu'il avait équipée d'une porte blindée donnant accès au palier du premier étage par le couloir de l'immeuble, ce qui lui permettait de gagner directement son bureau situé au 1er étage. 

Ces éléments corroborent aussi le fait, allégué par les consorts X que Fred X avant d'acquérir les locaux litigieux par acte notarié du 30 octobre 1979 de la société ISORE SA - après que deux cessions précédentes furent réalisées en 1978, la première ayant été consentie par Mme D le 8 février 1978, ainsi que le relate le titre de la société SEMAEST-jouissait auparavant des lieux à titre commercial. 

La société Absolu Travel, M. Y et M. Z ne peuvent être accueillie en leur moyen pris de l'inopposabilité à leur égard du rapport d'expertise judiciaire de M. B, tiré de ce qu'ils n'auraient pas été partie à la mesure d'instruction et qu'ils n'auraient donc pas pu la contester ; en effet, si une ordonnance de référé rectificative du 2 février 2012 a fait droit à leur demande aux fins de contester que la mesure leur ait été rendue opposable par l'ordonnance du 8 décembre 2011 qui l'avait ordonnée, ce rapport, s'agissant de la description des lieux, s'est borné à reprendre pour les valider les plans établis par M. A dans le cadre de sa première expertise, qui leur est opposable, et se trouve confirmé par d'autres éléments de preuve, en particulier les attestations ci-dessus et leur propre pièce.

Dans le titre de la société Absolu Travel, de M. Y et de M. Z la société SEMAEST a expressément déclaré qu'il n'y avait jamais eu de contestation sur la configuration actuelle des biens litigieux qu'elles avait acquis de Fred X par acte du 14 mai 2004 et dans lesquels elle n'avait pas fait de transformation.

En outre, aucun des procès-verbaux d'assemblée générale de la copropriété produit aux débats ne mentionne de contestation, alors que les travaux litigieux ont affecté les parties communes de manière particulièrement visible par les autres copropriétaires et le syndic.

Ces éléments démontrent que pendant plus de trente années avant la délivrance de l'assignation par la société Absolu Travel, M. Y et M. Z, les locaux annexés par Fred X ont fait l'objet d'une possession non équivoque, paisible et continue, dans des conditions ayant produit l'usucapion au bénéfice des appelants. 

Dans ces conditions, la société Absolu Travel, M. Y et M. Z, qui sont seuls propriétaires des parties annexées litigieuses, sont sans qualité pour agir en diminution du prix, la vente d'une surface moindre que celle mentionnée à l'acte n'étant pas établie. 

Le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions. 

NOTAIRES : Obligation aux notaires de déposer par voie électronique, auprès de la publicité foncière (Décret n° 2017-770 du 4 mai 2017 portant obligation pour les notaires d'effectuer par voie électronique leurs dépôts de documents auprès des services cha

Il est fait obligation aux notaires de déposer par voie électronique, auprès des services chargés de la publicité foncière dotés d'un fichier immobilier informatisé, les documents qui sont établis par acte notarié ou qui requièrent l'intervention d'un notaire. 

Le décret s'appliquera aux documents signés à compter du 1er janvier 2018 .

L'administration fiscale développe depuis quinze ans, en partenariat avec la profession notariale, la dématérialisation des échanges entre les offices notariaux et les services chargés de la publicité foncière. Le décret institue, à la charge des notaires, une obligation de dépôt par voie électronique des documents dont la liste est fixée par arrêté du ministre chargé du budget.

Le texte du décret du 14 octobre 1955 portant réforme de la publicité foncière modifié par le présent décret peut être consulté, dans la rédaction issue de cette modification, sur le site Légifrance : http://www.legifrance.gouv.fr.

VENTE : De l'imposssible nullité pour vice du consentement de la vente dans le cadre d'une liquidation judiciaire (Cour de cassation, chambre commerciale, 4 mai 2017, N° de pourvoi: 15-27.899, cassation partielle, publié au Bull.)

La cession de gré à gré des actifs du débiteur en liquidation judiciaire, qui doit être autorisée par le juge-commissaire aux prix et conditions qu'il détermine, est une vente faite d'autorité de justice qui ne peut être annulée pour dol ; il en résulte que si le cessionnaire qui se prétend victime d'un dol commis par le liquidateur peut rechercher la responsabilité personnelle de ce dernier, il ne peut pas, sur le fondement de ce vice du consentement, agir en nullité de la cession ainsi autorisée.

La société Chrono 2 roues Asnières a été mise en redressement puis liquidation judiciaires les 5 septembre 2012 et 4 septembre 2013 ; par une ordonnance du 16 octobre 2013, le juge-commissaire a autorisé le liquidateur à céder des éléments d'actifs du fonds de commerce de la débitrice au prix de 45 000 euro à M. A  pour le compte d'une société à constituer, la société Asnières Scoot (le cessionnaire), et décidé qu'en sus du prix, le cessionnaire devrait reconstituer le dépôt de garantie dû au bailleur des locaux servant à l'exploitation du fonds et payer les loyers échus depuis le jugement d'ouverture ; reprochant au cessionnaire de ne pas avoir reconstitué le dépôt de garantie et payé le loyer de septembre 2013, le liquidateur l'a assigné en résolution de la vente et en paiement de dommages-intérêts ; le cessionnaire a, à titre reconventionnel, demandé la nullité de la cession pour dol en reprochant au liquidateur d'avoir sciemment fourni des informations comptables erronées sur le montant du chiffre d'affaires et de ne pas avoir appelé l'attention des candidats à l'acquisition sur l'absence de clientèle attachée au fonds de commerce.

Pour prononcer la nullité de la cession, l'arrêt d'appel retient que, s'agissant d'une cession d'un actif mobilier isolé autorisée par le juge-commissaire en application de l'art. L. 642-19 du code de commerce, le cessionnaire peut invoquer l'existence d'un vice du consentement.

En statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'art. L. 642-19 du code de commerce et les art. 1109 et 1116 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.

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VENTE IMMOBILIERE : Le notaire n'a pas à vérifier la solvabilité des acquéreurs (Cour d'appel de Paris, Pôle 2, chambre 2, 4 mai 2017, RG N° 15/17111)

Le 30 janvier 2008, Pascal et Sylvie N ont conclu avec la SCI de la Mouette Rieuse un compromis de vente sous signature privée, sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt, pour l'achat d'un bien situé à Villiers sur Tholon, pour la somme de 270 000 EUR.

Le 27 février 2008, un compromis de vente, prévoyant une clause pénale d'un montant de 17 000 EUR, a été conclu en l'étude de Pierre M, notaire à Briennon sur Armençon, par lequel Pascal N s'est engagé à céder à Virginie H, ancienne employée de Sylvie N, et Grégory S-M, son compagnon, un bien situé à Diges, au prix de 170 000 EUR

Le 4 juin 2008, le notaire M a convoqué par lettre recommandée avec accusé de réception les acquéreurs pour réitérer cette vente par acte authentique le 10 juin 2008 ; ceux-ci ne se sont pas présentés, faute d'obtention du prêt demandé.

La responsabilité du notaire a été engagée pour ledit notaire avoir manqué à ses obligations de vérification.

La responsabilité professionnelle du notaire s'attache à la validité et à l'efficacité des actes authentiques qu'il reçoit, et non des promesses de vente, soit des avant-contrats, sauf obligation particulière mise à sa charge.

Dans cette affaire, s'il était prévu à la promesse de vente que les acheteurs du bien immobilier devaient justifier de leurs demandes de prêt ainsi que des offres ou refus de prêts auprès du notaire, aucune obligation de vérifier la réalisation de ces démarches et, partant, la solvabilité des acheteurs, n'a été mise à la charge du notaire. Les vendeurs devaient dès lors s'enquérir de la réalisation de la condition suspensive de ce compromis de vente. Le notaire n'est donc en rien responsable de l'échec de ce projet et de la baisse du prix de la cession ultérieure du bien concerné.

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URBANISME : Travaux sans permis de construire. Petits et grands, même régime

Le maire de la commune de Vallauris (Alpes-Maritimes) a délivré à M. G un permis de construire autorisant la réhabilitation d'un immeuble. Par un jugement n° 1000773 du 15 avril 2011, le tribunal administratif de Nice a accédé à la demande d'annulation présentée par un voisin..

Par un arrêt n° 11MA02625, 11MA02648 du 3 octobre 2013, la cour administrative d'appel de Marseille a, sur l'appel de M. G et de la commune de Vallauris, annulé le jugement et rejeté la demande de M. A, voisin, présentée devant le tribunal.

Le voisin s'est pourvu en cassation.

Le Conseil d'Etat  rappelle tout d'abord, au visa de l'art. L. 111-12 du Code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors en vigueur issue de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement et dont les dispositions ont été reprises à l'actuel art. L. 421-9 du même code, que "Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme.  Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables : (...) / e) Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ; / (...) " ; qu'il résulte de ces dispositions que peuvent bénéficier de la prescription administrative ainsi définie les travaux réalisés, depuis plus de dix ans, lors de la construction primitive ou à l'occasion des modifications apportées à celle-ci, sous réserve qu'ils n'aient pas été réalisés sans permis de construire en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables ; qu'à la différence des travaux réalisés depuis plus de dix ans sans permis de construire, alors que ce dernier était requis, peuvent bénéficier de cette prescription ceux réalisés sans déclaration préalable.

Ainsi, il juge que la cour n'a pas entaché son arrêt d'une erreur de droit en jugeant qu'un bâtiment édifié au dix-neuvième siècle, avant que les lois et règlements ne soumettent les constructions à un régime d'autorisation d'urbanisme, ne pouvait être regardé comme ayant été réalisé sans permis de construire.

La Haute juridiction administrative note cependant que la cour a relevé que la construction litigieuse avait fait l'objet plus de dix ans avant l'édiction de l'arrêté litigieux de modifications qui étaient soumises à permis de construire à la date à laquelle elles ont été réalisées ; que, pour juger que ces travaux pouvaient néanmoins bénéficier de la prescription prévue à l'art. L. 111-12, la cour s'est fondée sur la circonstance qu'ils avaient revêtu une ampleur limitée et n'avaient, dès lors, pas conduit à la réalisation d'une nouvelle construction.

Pour le Conseil d'Etat, la cour a méconnu les règles rappelées (ci-dessus) et ainsi commis une erreur de droit.

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LOCATION DE MEUBLES : Désormais les meublés doivent être enregistrés en mairie (Décret n° 2017-678, 28 avril 2017 ; Journal Officiel du 30 avril 2017)

Le décret en référence a été pris pour l'application des dispositions relatives à la location d'un immeuble meublé (C. tourisme, art. L. 324-1-1, dans sa rédaction issue de la loi n° 2016-1321, 7 octobre 2016, art. 51, 1°). Le réglementaire texte détermine les informations exigées pour l'enregistrement d'un local meublé faisant l'objet de location de courte durée en faveur d'une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, prévu au II de l'art. L. 324-1-1 du Code du tourisme.

Ces informations concernent le loueur (identité et coordonnées) et le meublé (statut et caractéristiques).

L'entrée en vigueur de ce texte est au 1er mai 2017.

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URBANISME : Les honoraires pour la mission d'obtention d'un permis de construire (Cour de cassation - Troisième chambre civile -Arrêt n° 507 du 27 avril 2017; pourvoi n° 16-15.958, cassation partielle)

La SCI Nevada a confié une mission de maîtrise d’œuvre portant sur l’extension d’un bâtiment industriel à la société Getnow qui a sous-traité l’établissement du dossier de permis de construire à un architecte ; les parties s’opposant sur l’étendue des obligations contractuelles et le prix des prestations, la société Getnow a assigné la SCI en paiement .

La SCI a fait grief à l’arrêt d'appel de la condamner à payer à la société Getnow une somme au titre de ses honoraires, alors, selon elle et en particulier que nul ne peut se constituer de titre à soi-même ; qu’en se fondant pourtant, pour allouer à la société Getnow la somme de 12 800 EUR hors taxes à titre d’honoraires sur le seul décompte rédigé par cette dernière visant à établir l’étendue de l’obligation de la SCI, sans se référer au moindre élément objectif extérieur, au besoin en ayant recours à une mesure d’expertise, la cour d’appel a violé l’art. 1315 du code civil.

Mais le principe selon lequel nul ne peut se constituer de preuve à soi-même n’est pas applicable à la preuve d’un fait juridique ; ayant retenu que l’exécution de la mission portant sur l’obtention d’un permis de construire pour l’extension d’un bâtiment industriel, que la SCI ne contestait pas avoir confiée à la société Getnow, l’obligeait à rémunérer celle-ci pour ses diligences et les frais exposés et que la délivrance du permis de construire par le maire de la commune rendait inopérantes les critiques développées sur la qualité du travail facturé, la cour d’appel, qui a souverainement apprécié la valeur et la portée du décompte soumis à son examen, a pu en déduire que la société Getnow pouvait prétendre au paiement de ses honoraires.

Et au visa des art. 1108 et 1131 du code civil, applicables à la cause, ensemble l’article 37 du code de déontologie des architectes.

Selon le dernier de ces textes, l’architecte ne peut ni prendre ni donner en sous-traitance la mission définie à l’alinéa 2 de l’art. 3 de la loi sur l’architecture du 3 janvier 1977.

Pour accueillir la demande de la société Getnow portant sur le remboursement des honoraires payés à l’architecte, l’arrêt d'appel retient que l’établissement du dossier de permis de construire lui avait été sous-traité et que l’éventuelle faute déontologique qu’il avait pu commettre en prenant en sous-traitance la réalisation du projet architectural en vue de l’obtention du permis de construire ne le privait pas de son droit à rémunération.

En statuant ainsi, alors que le maître de l’ouvrage n’est pas redevable des sommes exposées par le maître d’œuvre pour rémunérer un sous-traitant lorsque le recours à la sous-traitance est interdit, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

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LOUAGE DE BIENS IMMOBILIERS : Une SAFER peut s'entremettre pour le louage de biens immobiliers (cass., civ. 3ème, 27 avril 2017, N° de pourvoi 15-29.139, publié au Bull.)

L'arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa des art. L. 141-1 et R. 141-11 du code rural et de la pêche maritime. Il résulte de ces textes que les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) peuvent livrer leur concours à des opérations immobilières portant sur les biens d'autrui et relatives au louage à bail rural au bénéfice d'agriculteurs, en vue d'une installation ou d'un remaniement parcellaire de leur exploitation, et que le processus d'attribution en jouissance donne lieu à la consultation du comité technique départemental et des commissaires du gouvernement exerçant leurs fonctions au sein de la société.

Plusieurs propriétaires ont donné mandat à la SAFER Bourgogne Franche-Comté de trouver un preneur en vue de la location de parcelles ; au cours de l'instruction des candidatures, le comité technique départemental a donné un avis favorable à l'attribution du fonds à MM. Xavier X et Aurélien Y, sous réserve d'un engagement d'échange au profit de M. Sébastien X ; par lettre du 25 avril 2012, la SAFER a fait connaître à celui-ci que sa candidature n'était pas retenue et que la location serait attribuée au GAEC X-Y à condition que ce dernier réalise un échange parcellaire avec lui ; MM. Xavier X et Y ayant refusé de procéder à la permutation, M. Sébastien X a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en réalisation de cet engagement et paiement de dommages-intérêts. 

Attendu que, pour rejeter ses demandes, l'arrêt d'appel retient que le comité technique départemental n'est intervenu qu'à titre consultatif, de sorte que l'absence d'échange ne peut être constitutive d'une violation d'une décision prise par la SAFER et s'imposant aux tiers.

En statuant ainsi, alors que, pour la réalisation de ses missions d'intérêt général, une SAFER peut se livrer à des opérations d'entremise en vue du louage de parcelles agricoles et qu'elle peut, sur avis de ses organes consultatifs et de contrôle, subordonner l'attribution de la location à des conditions qui s'imposent au candidat retenu, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

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CONSTRUCTION : Le constructeur ne peut se limiter aux instructions des propriétaires maîtres d'ouvrage (cass., civ. 3ème, 27 avril 2017, RG N° 16-13.857, cassation, inédit)

En sa qualité de professionnel, le constructeur ne pouvait se limiter aux instructions des propriétaires et il lui appartenait de vérifier la limite séparative et d'édifier leur ouvrage en observant cette limite.

En 2002, le mur séparant les fonds de Mme X et de M. et Mme Y s'est en partie écroulé ; des jugements des 7 mai 2004 et 10 décembre 2004 ont déclaré ce mur propriété exclusive de M. et Mme Y et constaté l'accord des parties pour sa reconstruction ; Mme X a assigné M. et Mme Y en démolition de la partie de mur reconstruite, pour empiétement sur sa propriété ; M. et Mme Y ont appelé en garantie MM. Z, qui avaient procédé à la reconstruction.

Pour rejeter l'appel en garantie de M. et Mme Y, l'arrêt d'appel retient qu'en application de l'art. 1147 du code civil, c'est à M. et Mme Y, maîtres d'ouvrage, qu'il appartient de rapporter la preuve de la faute qu'aurait commise les consorts Z, constructeurs de l'immeuble, que force est de constater que M. et Mme Y ne sont pas en mesure de démontrer que les appelés en garantie auraient édifié le mur en un emplacement autre que celui qui leur aurait été indiqué par leur donneur d'ordre et maître d'ouvrage.

En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. et Mme Y soutenant qu'en sa qualité de professionnel, le constructeur ne pouvait se limiter aux instructions des propriétaires et qu'il appartenait à MM. Z de vérifier la limite séparative et d'édifier leur ouvrage en observant cette limite, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'art. 455 du Code de procédure civile.

VEFA : la nullité du contrat préliminaire ne rend pas nul le contrat de vente (Cour de cassation, Civ. 3e, 27 avril 2017, pourvoi n° 16-15.519, rejet, FS-P+B)

Les époux B ont été démarchés par un intermédiaire à leur domicile. A la suite lesdits épouxont conclu un contrat préliminaire (contrat de réservation) de divers lots d'un immeuble en copropriété, puis les ont acquis en l'état futur d'achèvement de la société La Timonière, selon acte authentique du 15 décembre 2006.

Contestant les conditions dans lesquelles ils ont conclu ces contrats, ils ont assigné l'intermédiaire et le vendeur en annulation des contrats et indemnisation de leur préjudice. les époux B ont fait grief à l'arrêt d'appel de dire que l'annulation du contrat de réservation conclu en vue d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) est sans incidence sur la validité de l'acte authentique de vente dressé ultérieurement.

Le pourvoi est rejeté par la Cour de cassation qui juge que le contrat préliminaire ou de réservation, dont la nullité a été prononcée par les juges du fond, étant facultatif, la cour d'appel en a exactement déduit que cette nullité était sans incidence sur la validité de l'acte de vente.

PERMIS DE CONSTRUIRE : Négligence de la SCI pour obtenir le permis de construire de la condition suspensive (Cour d'appel de Versailles, Chambre 3, 27 avril 2017, RG N° 15/03366)

La SCI de la Geole a fait assigner Marie-Thérèse N devant le tribunal de grande instance de Chartres afin d'obtenir sa condamnation notamment au paiement de la somme de 25 000 euro, correspondant au coût des travaux qu'elle avait engagés sur un bien immobilier dont Marie-Thérèse N était propriétaire et qu'elle avait projeté d'acquérir, situé sur les communes de Nogent le Roi et de Lormaye.

Le tribunal a débouté la SCI de la Geole de sa demande en paiement au titre du remboursement des travaux. Appel a été relevé.

La SCI bénéficiaire d'une promesse de vente à laquelle elle n'a pas donné suite doit être déboutée de sa demande de remboursement des travaux effectués sur le bien immobilier qu'elle envisageait d'acquérir et être condamnée au paiement de la clause pénale dont le montant de 5 000 euro a justement été réduit à 2 000 euro compte tenu de la vente du bien en cause pour un prix supérieur à celui convenu. Il apparaît en effet que le défaut de demande des permis de construire et de démolir érigés en condition suspensive est dû à la négligence de la SCI qui n'a pas effectué les démarches nécessaires dans les délais impartis. Le motif personnel allégué par son gérant pour se désengager consistant en une maladie ne peut être qualifié de force majeure alors qu'un autre projet immobilier d'ampleur a été mené à bien. La mise en oeuvre de la clause relative au remboursement des travaux, en ce qu'elle est subordonnée à la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention des permis, ne peut donc être sollicitée.

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VENTE DE LOTS DE COPROPRIETE : Vente des lots de copropriété d'une part, et travaux à réaliser, d'autre part (CA Metz, Chambre civile 1, 27 avril 2017, RG n° 15/03418)

Par acte passé le 5 mai 1998 devant C, notaire à Nancy, M. Philippe et Mme Liliane, son épouse, ont acquis des lots correspondant à trois appartements dans un immeuble en copropriété situé à Nancy pour le prix de 225 500 francs (34 377,25 EUR). Les acquéreurs se sont engagés à régler le prix des travaux de rénovation des parties communes à entreprendre au prorata de leurs millièmes dans la copropriété, soit la somme de 369 000 francs (56 253.68 EUR).

Dans le même acte les acheteurs ont contracté auprès de la BANQUE POPULAIRE DE LORRAINE un prêt d'un montant de 986 000 francs (150 314,73 EUR) pour financer leur acquisition ainsi que les travaux de rénovation des parties communes et ceux de leurs lots,

Les travaux de rénovation ayant été retardés de plusieurs années pendant lesquelles les appartements n'ont pu être loués, les époux se sont trouvés dans l'incapacité de rembourser leur emprunt. La banque a fait saisir et vendre d'autres biens immobiliers leur appartenant pour assurer le remboursement de l'empunt.

L'avocate des acheteurs a reçu mandat de rechercher au plan judiciaire la responsabilité civile du notaire qui a reçu l'acte de vente et de la banque qui leur a consenti le prêt destiné à financer cet achat et les travaux de rénovation.

Les époux acquéreurs reprochaient au notaire d'avoir manqué à son devoir de conseil, pour avoir réalisé un acte scindé en deux opérations distinctes, vente des lots de copropriété d'une part, et travaux à réaliser, d'autre part, les privant ainsi des protections juridiques attachées à la vente en l'état futur d'achèvement qui correspondait selon eux au schéma juridique applicable à l'opération. L'avocate a manqué à son obligation de diligences quant aux actes procéduraux qui lui avaient été confiés au titre de son mandat ad litem. En effet, elle a omis de placer au greffe du tribunal de grande instance les assignations qu'elle a fait délivrer au notaire et à la banque de sorte que les actions en responsabilité que ses clients souhaitaient intenter ont été prescrites, l'affaire n'ayant pas été enrôlée dans le délai de la prescription. Ce manquement contractuel engage sa responsabilité sur le fondement de l'article 1147 du Code civil. Toutefois, les clients ne sont pas fondés à solliciter l'indemnisation de la perte de chance de gagner leur procès, les actions en responsabilité étant vouées à l'échec. Ils reprochent en vain au notaire d'avoir manqué à son obligation de conseil et de ne pas avoir assuré l'efficacité de l'acte de vente pour avoir réalisé un acte scindé en deux opérations distinctes, vente des lots de copropriété d'une part, et travaux à réaliser, d'autre part, privant ainsi les acquéreurs des protections juridiques attachées à la vente en l'état futur d'achèvement. Or, le vendeur n'ayant fait que céder des locaux à rénover sans contracter aucune obligation quant à la réalisation des travaux de rénovation laissés à la charge des acquéreurs, le contrat litigieux ne peut accepter la qualification de vente en l'état futur d'achèvement que lui prêtent les clients.

Le vendeur n'ayant contracté aucune obligation de réalisation des travaux de rénovation, l'inachèvement de ces travaux n'est pas de son fait. Il ne peut donc être reproché au banquier dispensateur du crédit destiné à financer l'acquisition de ne pas avoir veillé à la viabilité du projet de vente lequel a été mené à son terme, la circonstance que le vendeur a été admis à une procédure collective postérieurement, c'est-à-dire à une époque où tous les effets de la vente s'étaient produits et où aucune relation contractuelle n'existait plus entre les parties à la vente, étant indifférente.

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PROPRIETE : la prescription l'emporte sur l'accession (Cass. Civ. 3e, 27 avril 2017, pourvoi n° 16-10.753, cassation, FS-P+B)

M. X, propriétaire d'un moulin, a assigné le GFA de la Ronce (le GFA), propriétaire de parcelles sur lesquelles sont situés le bief amont et les ouvrages accessoires au moulin, ainsi que l'EARL de la Grande Ronce, locataire de ces parcelles, en revendication de la propriété de l'entier canal, des francs-bords et des vannages et en interdiction de faire obstacle à son passage sur les francs-bords du bief pour l'entretenir ; que le GFA s'est opposé à ces demandes et a revendiqué la propriété de ces ouvrages par prescription.

Pour dire que le bief amont, le vannage de décharge, les francs-bords des biefs amont et aval du moulin sont la propriété de M. X, l'arrêt d'appel retient que le principe selon lequel « l'accessoire suit le principal » s'oppose à ce qu'une prescription acquisitive fasse échec à ce droit d'accession, sous peine de rompre l'unité que la loi a voulu préserver.

En statuant ainsi, alors que l'art. 546 du code civil instaure, en faveur de celui qui l'invoque, une présomption de propriété par accession qui peut être renversée par la preuve contraire résultant de la prescription, la cour d'appel a violé l'art. 546.

PERMIS DE CONSTRUIRE : L'intérêt à agir contre le permis de construire modificatif

Il résulte de l'art. L. 600-1-2 du code de l'urbanisme qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien.

Lorsque le requérant, sans avoir contesté le permis initial, forme un recours contre un permis de construire modificatif, son intérêt pour agir doit être apprécié au regard de la portée des modifications apportées par le permis modificatif au projet de construction initialement autorisé.

En l'espèce, il a été jugé à tort que le requérant ne justifiait pas d'un intérêt à agir contre le permis de construire modificatif attaqué, alors qu'il avait établi être propriétaire d'une maison à usage d'habitation située à proximité immédiate de la parcelle d'assiette du projet et avait produit la décision attaquée, de laquelle il ressortait que le permis litigieux apportait des modifications notables au projet initial, affectant son implantation, ses dimensions et l'apparence de la construction, ainsi que divers clichés photographiques, pris depuis sa propriété, attestant d'une vue directe sur la construction projetée. La présidente de la 1ère chambre du Tribunal administratif de Toulon a inexactement qualifié les faits de l'espèce ; sa décision est cassée.

La décision par laquelle le maire refuse de constater la caducité d'un permis de construire n'est pas au nombre des décisions limitativement énumérées par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme. Elle n'entre donc pas dans le champ d'application de cet article.

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PERMIS DE CONSTRUIRE : Intérêt à agir d'un syndicat des copropriétaires à l'encontre d'un permis de construire (Conseil d'Etat, Chambre 8, 26 avril 2017, req. N° 400.625, inédit)

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Clairefontaine a demandé au Tribunal administratif de Marseille d'annuler pour excès de pouvoir l'arrêté du 5 octobre 2015 par lequel le maire de la commune de Marseille a délivré un permis de construire à la société Vinci Immobilier Résidentiel, ainsi que la décision rejetant son recours gracieux. Par une ordonnance du 14 avril 2016, la présidente de la 2ème chambre du tribunal administratif a rejeté sa demande.

Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction. 

Pour justifier de son intérêt à demander l'annulation du permis de construire, le syndicat des copropriétaires d'une résidence a fait valoir qu'il était propriétaire d'un ensemble immobilier situé à la même adresse et que le projet autorisé conduisait à la construction de 68 logements, entraînant un triplement de la surface bâtie existante, ainsi que la création de 93 places de stationnement à la place des 15 emplacements existants.

En jugeant que ces éléments ne suffisaient pas à justifier de l'intérêt pour agir du syndicat requérant, la présidente de chambre du tribunal administratif a inexactement qualifié les faits.

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URBANISME : Un nouveau cas de dispense de permis de construire (décret du 21 avril 2017 n° 2017-608, 21 avril 2017 ; Journal Officiel du 23 Avril 2017)

Un décret du 21 avril 2017 (n° 2017-608, 21 avril 2017 ; Journal Officiel du 23 Avril 2017) ajoute à la liste des constructions dispensées de permis de construire, les constructions temporaires nécessaires à l'hébergement d'urgence de personnes migrantes en vue de leur demande d'asile (C. urb., art. R. 421-5). 

Texte intégral ici : https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2017/4/21/LHAL1631884D/jo/texte

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VENTE IMMOBILIERE : Mainlevée des inscriptions hypothécaires sur le bien vendu et rôle du notaire (Cour d'appel de Paris, 21 avril 2017, N° de RG: 15/101687)

C'est par de justes motifs que la Cour d'appel adopte que le premier juge a retenu que la SAS Serpaul avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité envers les sociétés Manu Isabelle et la Picarde & l'Autre dès lors qu'elle n'avait pas exécuté son engagement de rapporter la mainlevée de l'inscription hypothécaire grevant les lots vendus dans les six mois de la signature de l'acte authentique ; la SAS Serpaul qui a avait contracté personnellement cet engagement ne saurait voir écarter sa responsabilité au motif que le notaiee Y n'a pas effectué les diligences à sa charge, alors que celles-ci lui incombaient au premier chef vis-à-vis de l'acquéreur en sa qualité de venderesse.

En droit, la radiation d'une inscription hypothécaire nécessite le dépôt au Service de la publicité foncière d'une expédition de l'acte authentique portant consentement du créancier à la mainlevée, ou d'un jugement l'ordonnant ; il s'ensuit que la radiation de l'inscription d'hypothèque grevant les lots vendus devait nécessairement faire l'objet d'un acte authentique établi par un notaire, que, dans le cadre des devoirs de sa charge et de son obligation de conseil, le notaire Y se devait, même en l'absence de mandat spécial de la part de la SAS Serpaul, d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il recevait soit en accomplissant les formalités nécessaires à la mainlevée des sûretés inscrites sur le bien objet de la vente, soit en rappelant à la SAS Serpaul son engagement d'obtenir cette mainlevée dans les six mois de la signature de l'acte ; le notaire pouvait d'autant moins se dispenser d'obtenir la mainlevée de cette inscription qu'il avait constitué une provision à valoir sur les frais de l'acte de mainlevée à établir pour le compte du vendeur et avait acté l'engagement exprès de ce dernier de rapporter cette mainlevée dans les six mois de la conclusion de l'acte de vente.

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COPROPRIETE : Cour commune et définition et utilisation (Cour d'appel de Paris, pôle 4 - chambre 1, 21 avril 2017, N° de RG: 15/21418)

L'expression " cour commune " fait présumer, sauf disposition contraire des titres, que cet espace bénéficie aux fonds qui le bordent lorsqu'il présente pour eux une utilité. 

Au cas d'espèce, il résulte d'une attestation délivrée le 20 mai 2014 par madame Sylvie A, notaire associé à Avallon, qu'aux termes des actes reçus les : 15 juillet 1999, B, notaire à Avallon, 7 et 8 juin 2001, par ce même notaire, 1er juillet 2004, par C, notaire associé en la même ville, et le 15 décembre 2006, par ce même notaire, les époux Y sont propriétaires d'une maison d'habitation avec une grange, un garage, un terrain, un jardin attenant, un parking, le tout sis à Givry cadastré : section AB, n° 109, lieudit ..., et, même section, n° 110, 111, 112, 115 et 117, lieudit ..., ainsi que des droits sur la cour commune cadastrée section AB n° 107. 

S'agissant des droits sur cette cour commune, une attestation délivrée le 15 décembre 2006 par C, notaire associé à Avallon, établit que cet officier public a reçu le 15 décembre 2006 la vente par MM Roger, Claude et Serge D, au profit de M. Eric Y et Mme Nathalie Z, épouse Y, d'une maison à usage d'habitation et d'un jardin derrière, " le tout tenant : devant la cour commune, d'un côté un passage commun et un petit emplacement situé à proximité de la maison de quatre mètres sur toutes ses faces auquel on accède par un passage longeant la grange ", sis... (89), quartier du Malpertuis, cadastré : lieudit ...section E no 550 en nature de cour commune, no 551, en nature de sol, n° 553, en nature de jardin, n° 555, en nature de jardin, pour une surface totale de 00ha 05a 00 ca. 

Ces attestations prouvent suffisamment la propriété des époux Y sur la parcelle cadastrée AB n° 109, ainsi que leurs droits sur la cour commune, anciennement cadastrée section E n° 550, actuellement cadastrée section AB n° 107, leurs fonds bordant cette cour, ainsi que le montrent les plans cadastraux versés aux débats. 

Par suite, c'est à bon droit que le Tribunal a dit que les époux Y était propriétaires de la parcelle AB n° 109 et qu'ils disposaient d'un droit indivis sur la cour commune cadastrée section AB n° 107. 

S'agissant de la servitude de passage sur la parcelle cadastrée AB n° 109 revendiquée par Mme X, celle-ci, étant propriétaire d'une maison, d'un garage et d'un petit terrain sis..., anciennement cadastrés section E n° 530 et E n° 558 lieudit ..., depuis cadastrés section AB n° 90 et 113, ne précise pas le fondement juridique de cette demande, les plans cadastraux démontrant que les parcelles n° 90 et 113 ne sont pas enclavées, de sorte qu'aucune servitude légale ne peut être réclamée sur la parcelle AB n° 109 et, aucun titre n'étant produit révélant l'existence d'une servitude sur cette même parcelle, de sorte qu'aucune servitude conventionnelle ne peut non plus être revendiquée sur ce même fonds. 

Concernant la cour commune (parcelle anciennement cadastrée section E n° 550, actuellement, section AB n° 107), les fonds appartenant à Mme X ne la bordant pas, cette dernière ne peut prétendre bénéficier de cet espace. 

En conséquence, le Tribunal a exactement dit que Mme X ne pouvait garer ou stationner un véhicule sur les parcelles cadastrées section AB n° 107 et 109. 

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CCMI : Sanction du défaut de clause manuscrite dans le CCMI (Arrêt n° 435 du 20 avril 2017, pourvoi n° 16-10.486, cassation - civ. 3ème, publié)

Le 8 juillet 2008, M. et Mme X ont conclu avec la société Maisons Côte Atlantique (la société MCA), assurée auprès de la société Camca assurances, deux contrats de construction de maison individuelle (CCMI) ; les opérations ont été financées par deux prêts immobiliers consentis par la société BNP Paribas Invest Immo (la BNP) ; une garantie de livraison a été délivrée par la Compagnie européenne des garanties immobilières (la CEGI) ; M. et Mme X ont réglé les appels de fonds au fur et à mesure et jusqu’à 95 % de l’avancement des travaux ; par devis accepté du 14 juin 2007, M. et Mme X ont confié à la société Sicaud la réalisation de l’accès de chantier, le raccordement à l’égout, le réseau pluvial, l’adduction des fluides, la réalisation d’un parking, la réalisation d’une clôture et d’un terrassement ; la société PLS, titulaire de deux mandats de gestion locative, a donné les immeubles en location à partir des 27 novembre et 11 décembre 2009 ; se prévalant d’irrégularités, de désordres et de retard, M. et Mme X ont, après expertise, assigné la société MCA, la société Sicaud, la BNP et la CEGI en réparation de différents préjudices et que la société MCA a appelé en cause la société Camca, son assureur.

M. et Mme X ont fait grief à l’arrêt d'appel de rejeter leur demande en réintégration du coût des travaux réservés dans le prix forfaitaire et global de la construction, alors, selon le moyen soutenu par eux :

1°/ que le contrat de construction d’une maison individuelle visé à l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation doit comporter notamment le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution ; qu’est annexée à ce contrat une notice descriptive comportant une clause manuscrite rédigée par la suite de l’ouvrage et paraphée par celui-ci par laquelle il en accepte le coût et la charge ; que cette mention ne peut être rédigée par un tiers ; qu’en décidant néanmoins que cette mention manuscrite avait pu être valablement opposée par un tiers, la cour d’appel a violé les art. L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l’habitation, ensemble l’annexe de l’arrêté du 27 novembre 1991 fixant la notice descriptive prévue par les art. R. 231-4 et R. 232-4 du code de la construction et de l’habitation relatifs au contrat de construction d’une maison individuelle ;

2°/ que les travaux nécessaires à l’habitation de l’immeuble, non prévus ou non chiffrés dans la notice descriptive et n’ayant pas fait l’objet d’une mention manuscrite, par laquelle le maître de l’ouvrage accepte d’en supporter la charge incombant au constructeur ; qu’en affirmant, pour débouter M. et Mme X de leur demande de réintégration du coût des travaux réservés dans le prix forfaitaire et global de la construction, fondée sur le fait que la mention des notices descriptives n’a pas été écrite de leur main, que seule la nullité des contrats pouvait sanctionner une telle irrégularité, de sorte que M. et Mme X ne pouvaient prétendre voir réintégrer le coût de ces travaux dans le prix forfaitaire de la construction la cour d’appel a violé les art. L. 231-2, c) et d) et R. 231-4 du code de la construction et de l’habitation, ensemble l’annexe de l’arrêté du 27 novembre 1991 fixant la notice descriptive prévue par les art. R. 231-4 et R. 232-4 du code de la construction et de l’habitation relatifs au contrat de construction d’une maison individuelle.

Mais ayant retenu, à bon droit, que seule la sanction de la nullité du contrat est applicable à l’irrégularité résultant de l’absence de clause manuscrite et constaté que M. et Mme X ne sollicitaient pas une telle sanction, la cour d’appel a pu rejeter la demande en réintégration du coût des travaux réservés dans le prix forfaitaire et global de la construction.

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CONSTRUCTION : L’entrepreneur n’est pas responsable du défaut de transmission de son mémoire par le maître d’oeuvre (Cass. 3e civ., 20 avr. 2017, n° 16-12092)

Un entrepreneur, à qui avait été confiés les travaux de réfection d’une maison, adresse son mémoire définitif au maître d’œuvre, qui ne le transmet pas aux maîtres de l'ouvrage. L’entrepreneur assigne ces derniers en paiement du solde du marché.

Viole l'article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 la cour d’appel qui, pour condamner les maîtres d’ouvrage à payer à l’entrepreneur la seule somme de 67 076 euros au titre du solde du marché, retient que le délai de quarante-cinq jours prévu par l'article 19. 6. 2 de la norme NF P 03-001 n'a pas couru à l'encontre des maîtres d’ouvrage, faute par le maître d’œuvre de leur avoir transmis le mémoire définitif de l’entrepreneur comme le lui imposait l'article 19. 6. 1, et qu'à défaut de respect des règles fixées par cette norme, l'entrepreneur ne peut se prévaloir du silence du maître de l'ouvrage pour tenir pour accepté le mémoire définitif, après avoir relevé que l'entrepreneur avait notifié au maître d'œuvre son mémoire définitif conformément aux prescriptions de la norme.

Texte intégral ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000034464095&fastReqId=974512730&fastPos=1

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DEMOLITION : Pour cause de trouble anormal de voisinage (Cour de cassation, chambre civile 3, 20 avril 2017, N° de pourvoi: 16-10.367, rejet, inédit)

Mme X, invoquant divers préjudices, a demandé la démolition d'une construction édifiée par Mme Y sur le fonds contigu, sans permis de construire. 

Mme Y a fait grief à l'arrêt d'appel de la condamner à démolir les 32,57 m ² de construction illicite supplémentaire. 

Mais ayant retenu que Mme Y avait transformé un cabanon et un ancien poulailler en maison d'habitation, créant une surface illicite supplémentaire de 32,57 m ², que cette construction irrégulière, réalisée en limite de propriété, non conforme au plan local d'urbanisme, s'intégrait mal dans le paysage et que Mme X devrait supporter la présence d'une maison aux dimensions nettement supérieures à celles de l'ancien cabanon, mais également la présence de ses occupants, avec tout ce que cela comportait comme nuisances, en un lieu qui n'était pas destiné à recevoir un local habitable, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les pièces qu'elle décidait d'écarter, a légalement justifié sa décision.

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BAIL : Le bailleur a fait changer les serrures avant restitution des lieux (Cour de cassation, chambre civile 3 , 20 avril 2017, N° de pourvoi 16-11.187, cassation, inédit)

La société civile immobilière Alma immobilier (la SCI) a sous-loué à la société SDV logistique internationale (la société SDV-IL) des bureaux dont elle était locataire en vertu d'un crédit-bail immobilier ; la société SDV-IL, qui avait notifié à la SCI son congé pour le 31 décembre 2010, lui a remis les clés le 24 de ce mois à l'exception d'un jeu qu'elle avait confié à une société de nettoyage qui devait intervenir le 29 ; la SCI propriétaire ayant fait changer les serrures des bureaux, cette entreprise n'a pu effectuer ses prestations ; la société SDV-IL a assigné en la restitution du dépôt de garantie et en indemnisation de ses préjudices la SCI qui a sollicité reconventionnellement le paiement d'une somme au titre des réparations locatives.

Pour accueillir la demande de la société SDV-IL et rejeter celle de la SCI, l'arrêt d'appel  retient que la décision unilatérale prise par le bailleur de procéder au changement des serrures des bureaux, alors que les lieux n'avaient pas été restitués par le locataire, constitue une faute contractuelle qui a empêché celui-ci d'avoir accès aux locaux et de satisfaire à ses obligations locatives, notamment de nettoyage et de remise en état.

En statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que la société SDV-IL avait seulement été empêchée de faire procéder aux travaux de nettoyage qu'elle avait commandés et non aux réparations locatives, la cour d'appel a violé les art. 1732, 1754 et 1755 du code civil.

GARANTIE DECENNALE : Le Conseil d'Etat rappelle les conditions de mise en jeu de la garantie décennale du maître d'ouvrage (CE, 19 AVR. 2017, N° 395328, COMMUNAUTÉ URBAINE DE DUNKERQUE)

La Haute juridiction administrative rappelle, dans une décision du 19 avril 2017, que le maître d’ouvrage peut se prévaloir de l’effet interruptif du délai d’action de la garantie décennale d’une action en justice contre ses constructeurs, à la condition, d’une part, que celle-ci émane de celui qui a qualité pour exercer le droit menacé par la prescription et d’autre part, qu’elle vise celui-là même qui en bénéficierait.

La communauté urbaine de Dunkerque a procédé à la réhabilitation d’un bâtiment, au cours de laquelle plusieurs constructeurs sont intervenus. Des désordres sont toutefois apparus sur l’immeuble en 2000. La société Debussche, avec qui elle avait conclu un bail commercial en juin 2000, a assigné la communauté le 19 septembre 2007 devant le tribunal de grande instance de Dunkerque aux fins d’obtenir le paiement de dommages-intérêts. Cette dernière a assigné pour sa part quatre des intervenants, en l’occurrence les maîtres d'œuvre, le contrôleur technique et la société chargée du lot couverture-bardage, le 31 décembre 2007 devant la même juridiction.

La communauté urbaine de Dunkerque, après rejet de sa demande par la Cour d’appel de Douai le 8 juin 2010, qui estimait qu’une demande relative à l’exécution d’un marché public relève de la compétence du juge administratif, a saisi les juridictions administratives afin d’obtenir la condamnation solidaire des quatre constructeurs intervenus dans la réhabilitation sur le fondement de la responsabilité décennale des architectes et des entrepreneurs à l'égard des maîtres d'ouvrage publics.

Le Conseil d’État, saisi du pourvoi en cassation de la communauté urbaine de Dunkerque, commence par se fonder sur l’article 2244 du Code civil, aux termes duquel, dans sa rédaction alors en vigueur, « une citation en justice, même en référé, un commandement ou une saisie, signifiés à celui qu'on veut empêcher de prescrire, interrompent la prescription ainsi que les délais pour agir ».

Ainsi, en l’espèce, il était indifférent que l’action devant le juge civil n’ait pas été explicitement engagée à propos de la garantie décennale devant la juridiction administrative. Partant, il était seulement nécessaire que l’action vise le bénéficiaire de la prescription – à savoir les constructeurs - pour justifier de son effet interruptif. En effet, il n'appartenait à la Cour administrative d’appel « que de rechercher si cette assignation identifiait de manière suffisamment précise les désordres dont elle demandait réparation, émanait de la personne qui avait qualité pour exercer le droit menacé par la prescription et visait ceux-là mêmes qui en bénéficieraient ».

Cette décision donne une nouvelle illustration de l’application du principe de la responsabilité décennale à l’égard des maîtres d’œuvre. Le Conseil d’État avait déjà exigé ces conditions pour l’action engagée par une commune à l’encontre de son assureur (CE sect., 7 oct. 2009, n° 308163, Société Atelier des maîtres d’œuvre ATMO et Compagnie les souscripteurs du Lloyds de Londres, Rec. CE tables 2009, p. 837 ; v. E. Glaser, Garantie décennale et interruption de la prescription, LCT-R, 120-88, n° 52, 1er déc. 2009).

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PERMIS DE CONSTRUIRE : Simplification des règles d'urbanisme (Arrêté du 30 mars 2017, J.O. du 13 avril)

Un arrêté du 30 mars 2017 (J.O. du 13 avril) actualise la partie « Arrêtés » du Code de l'urbanisme afin de tenir compte des modifications législatives et réglementaires intervenues depuis 2015 et de prendre en compte des mesures de simplification.

Les conséquences pratiques des mesures de simplification notamment sont importantes pour les professionnels de l'immobilier :

- prise en compte de la nouvelle numérotation intervenue suite à l'entrée en vigueur de l'ordonnance et du décret relatifs à la recodification du livre 1er du Code de l'urbanisme ;

- prise en compte du décret n° 2016-6 du 5 janvier 2016 relatif à la durée de validité des autorisations d'urbanisme ;

- prise en compte de l'entrée en vigueur du décret n° 2017-81 du 26 janvier 2017 relatif à l'autorisation environnementale ;

- mention du nom de l'architecte auteur du projet architectural sur le panneau d'affichage du permis suite à l'entrée en vigueur de l'arti. 78 de la loi relative à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine ;

- mention sur le panneau d'affichage de la date d'affichage de l'autorisation en mairie ayant pour objectif de sécuriser le point de départ du délai de recours contentieux et de simplifier les recours des tiers ;

- réduction du nombre d'exemplaires à fournir de certaines pièces dans le cadre du dépôt d'un dossier de déclaration préalable.

Le décret s'applique aux demandes d'autorisations d'urbanisme et aux déclarations préalables déposées à compter du 1er avril 2017

Texte intégral ici : https://www.legifrance.gouv.fr/eli/arrete/2017/3/30/LHAL1704172A/jo/texte/fr

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PERMIS DE CONSTRUIRE : Affichage du permis de construire, notification du recours (Cour administrative d'appel de Bordeaux, Chambre 1, 13 avril 2017, req. N° 16BX00341)

La SARL Resto Plage, bénéficiaire du permis de construire, ne justifiant pas des conditions d'affichage de son permis de construire, elle ne peut utilement soutenir qu'au regard de la seule date de délivrance du permis de construire du 6 décembre 2012, la requête enregistrée le 8 avril 2013 au Tribunal administratif de Poitiers serait tardive au regard des dispositions de l'art. R. 600-2 du code de l'urbanisme, alors au demeurant qu'il ressort des pièces du dossier que M. C a adressé au maire le 4 février 2013 un recours gracieux, qui a été expressément rejeté le 7 février 2013.

Aux termes de l'art. R. 600-1 du code de l'urbanisme : En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l'encontre d'un certificat d'urbanisme, d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir, le préfet ou l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant un certificat d'urbanisme, une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou un permis de construire, d'aménager ou de démolir. L'auteur d'un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d'irrecevabilité du recours contentieux qu'il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif (...) ". Il résulte de ces dispositions que l'auteur d'un recours contentieux et, le cas échéant d'un recours administratif, est tenu de notifier une copie du recours tant à l'auteur de l'acte ou de la décision qu'il attaque qu'à son bénéficiaire. Il appartient au juge, au besoin d'office, de rejeter le recours comme irrecevable lorsque son auteur, après y avoir été invité par lui, n'a pas justifié de l'accomplissement des formalités requises par les dispositions précitées. La production du certificat de dépôt de la lettre recommandée suffit à justifier de l'accomplissement de la formalité de notification prescrite à l'art. R. 600-1 du code de l'urbanisme lorsqu'il n'est pas soutenu devant le juge qu'elle aurait eu un contenu insuffisant au regard de l'obligation d'information qui pèse sur l'auteur du recours.

La SARL Resto Plage soutient que M. C, requérant, n'établit pas, par la seule production d'un certificat de dépôt de la lettre recommandée, avoir accompli à son égard les formalités requises par l'art. R. 600-1 du code de l'urbanisme pour ce qui concerne le recours administratif adressé au maire de Saint-Palais-sur-Mer. Il résulte cependant de ce qui est énoncé au point précédent que ce certificat de dépôt est suffisamment probant dans la mesure où la SARL Resto Plage ne soutient pas que le courrier y afférent aurait un contenu insuffisant au regard de l'obligation d'information instituée par l'art. R. 600-1 du code de l'urbanisme. Par ailleurs, la SARL Resto Plage soutient également que M. C n'établit pas avoir accompli à l'égard du maire de Saint-Palais-sur-Mer les formalités requises par l'art. R. 600-1 du code de l'urbanisme pour ce qui concerne le recours contentieux au motif que les pièces produites ne permettent pas d'identifier l'objet de l'envoi. Il ressort des pièces du dossier que le certificat de dépôt de la lettre recommandée et l'avis de réception produits font mention du numéro 811 lequel correspond au numéro de dossier figurant dans l'entête de la lettre accompagnant la notification du recours contentieux. En outre, la commune de Saint-Palais-sur-Mer n'invoque nullement la méconnaissance des dispositions de l'art. R. 600-1 du code de l'urbanisme pour ce qui la concerne. Dans ces conditions, et pour les motifs énoncés au point précédent, M. C établit, par les documents qu'il produit, avoir satisfait à la formalité de notification du recours contentieux à l'auteur du permis de construire prescrite à l'article R. 600-1.

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COPROPRIETE : Démolition (Cour d'appel de Chambéry, Chambre 2, 6 avril 2017, RG N° 15/01698)

Aux termes de l'art. 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs ».

En l'espèce, il n'existe pas de terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. En réalité, il n'y a pas de parties communes, mais seulement la propriété indivise d'un sol. Il s'ensuit que l'immeuble litigieux ne paraît pas relever du statut de la copropriété, mais d'une indivision. En conséquence, l'acte d'assignation qui a été signifié à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble litigieux, personne morale inexistante à cette date, est nul et de nul effet comme entaché d'un vice de fond.

Il y a lieu d'analyser la situation juridique des parties comme suit :

M. Charles B et son épouse exposent, dans un acte notarié du 13 février 1981, avoir acquis le 18 décembre 1976 pour le compte de la communauté de biens existant entre eux un immeuble consistant en un terrain nu situé à Seez (Savoie) et avoir obtenu par arrêté du 14 septembre 1979 un permis de construire 12 chalets. Ils ont alors établi par le premier acte cité, un état descriptif de division, s'appliquant sur ce terrain nu demeurant propriété indivise, en sept lots comprenant chacun le droit d'utiliser une surface déterminée pour y construire un bâtiment, et une quote-part de la propriété indivise du terrain.

Il était mentionné un lot numéro 8, mais de manière modifiée par trois lignes raturées avec renvoi approuvé.

Dans le projet raturé, le lot 8 devait constituer une partie commune, et d'ailleurs le tableau récapitulatif qui suit le mentionne en le désignant comme une route de desserte de 1180 m2, sans aucune quote-part de la propriété du sol.

Cependant, par les lignes supprimées et le renvoi, l'acte signé décrit en fin de compte le lot n° 8 comme suit : "la route de desserte aux différents lots d'une superficie de 11 ares 80 centiares et portant le numéro 8 du plan. À ce lot ne sont affectées aucunes quote-parts des parties communes de l'ensemble immobilier ; ladite route devant être rétrocédée à la commune de Bourg-Saint-Maurice et notamment faire l'objet d'une convention de servitude de passage au profit des parcelles voisines, ce que M. et Mme B. se réservent expressément de faire".

Par un autre acte du 13 février 1981, les époux B ont donné en avancement d'hoirie à leurs enfants les lots 3,4 et 5 ; on peut notamment lire dans les charges et conditions de cette donation, au titre des servitudes pouvant découler de l'état des lieux, le rappel de l'obligation pour le propriétaire du lot numéro 5 de supporter jusqu'au tracé définitif de la voie d'accès aux différents lots du 'lotissement', un rond-point devant permettre la manoeuvre des véhicules ; ladite plate-forme d'une superficie de 125 m2 environ.

Par un arrêt du 13 janvier 2011, la chambre civile de la cour d'appel de Chambéry, a statué sur un litige relatif à la prise en charge du coût d'entretien de la route de desserte constituant le lot numéro 8, sur laquelle les époux A propriétaires de deux chalets correspondant aux lots 2 et 3 d'une part, et les époux J. propriétaires d'un chalet correspondant au lot numéro 1 d'autre part, bénéficient d'une servitude de passage selon convention du 18 novembre 1983 ; dans ces motifs, la Cour a considéré, comme le tribunal, que les époux B. étaient restés propriétaires de la portion de terrain improprement dénommée lot numéro 8, qui n'a pas été soumise au statut de la copropriété, de sorte que les héritiers des époux B. demeuraient les actuels propriétaires de la parcelle dénommée lot numéro 8, étant précisé que la division du terrain entre la partie devenue assiette de la copropriété et la partie devenue route, restait à faire. La Cour en a déduit, se référant à une convention du 18 novembre 1983, que le lot 8, hors de la copropriété, était grevé d'une servitude de passage. Elle a confirmé le jugement rendu le 8 juillet 2008 par le tribunal de grande instance d'Albertville en ce sens, qui avait jugé que le lot 8 est grevé d'une servitude de passage au profit des lots 1 à 7, alors même qu'aucune division parcellaire n'était intervenue du point de vue du cadastre, au point que la matrice cadastrale ne mentionne pas la propriété du syndicat, mais traite les lots comme ceux d'un lotissement.

L'autorité de chose jugée qui s'attache à ces décisions, porte sur un droit de passage établi entre des fonds, désignés par des numéros de lots, appartenant à des propriétaires différents ; elle interdit de considérer que le lot 8, d'ailleurs décrit comme une partie privative dans l'état descriptif de division du 13 février 1981, puisse constituer une partie commune.

Il résulte de ces constatations, concernant les lots 1 à 7, que le sol est demeuré la propriété indivise, non seulement des propriétaires de ces lots, mais également, à défaut de partage, des héritiers B supposés étrangers à la copropriété. Cette seule affirmation démontre qu'on ne saurait admettre l'existence d'une copropriété, à défaut pour les héritiers B, non propriétaires des lots 1 à 7, de disposer d'un droit sur une partie privative. Il n'est pas possible de posséder une partie commune indivise (le sol de l'ensemble du tènement immobilier) autrement que sous la forme d'une quote-part, au terme du texte précité. De plus le sol de l'assiette du lot 8 ne peut pas à la fois constituer une partie commune, en le confondant avec le sol de tout le tènement, et une partie privative appartenant à l'indivision B. Or il n'y a de copropriété que si chaque lot comprend une partie privative et une quote-part des parties communes.

De plus, l'art; 3 de la loi du 10 juillet 1965 définit les parties communes en précisant que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; or, la description des lots un à 7 ne laisse subsister qu'en théorie une partie commune représentant le sol d'assiette, puisque chaque propriétaire de lot jouit privativement du sol d'assiette de son lot sur lequel a été édifiée une construction, mais n'a aucun droit de jouissance partagée avec un autre prétendu copropriétaire, sur une autre partie du terrain. Il n'existe donc pas de terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. En réalité, il n'y a pas de parties communes, mais seulement la propriété indivise d'un sol.

Lors des donations du 13 février 1981, et des ventes intervenues postérieurement, aucun partage n'a fait cesser l'indivision initiale, et seuls des droits de jouissance et de construire ont été consentis, et des droits indivis sur la propriété du sol des lots 1 à 7.

En conséquence, l'immeuble litigieux ne paraît pas relever du statut de la copropriété, mais d'une indivision.

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VENTE : Le défaut de réalisation de la condition suspensive n'établit pas le dol de l'acheteur (Cour d'appel de Lyon, Chambre 3 A, 6 avril 2017, RG N° 15/07496)

L'agent immobilier a reçu un mandat de vente portant sur un ensemble de terrains.

Ce professionnel doit être débouté de son action en responsabilité dirigée contre l'acquéreur qui n'a pas réitéré la vente en considérant que la condition suspensive d'obtention d'un financement bancaire n'était pas accomplie.

En effet, le défaut de réalisation de la condition suspensive visée au compromis ne suffit pas à établir la faute dolosive qu'aurait commise l'acheteur à l'égard de l'agence immobilière dès lors que cette dernière, comme les vendeurs, a tacitement convenu que l'expiration de ce délai ne mettait pas un terme au projet de cession.

L'agence immobilière, qui reconnaissait le caractère inapproprié du prêt à long terme pour une opération de promotion immobilière, a mis en contact l'acheteur avec la banque qui a fait une offre de financement près d'un an après. En outre, il n'est pas démontré que l'acheteur serait resté délibérément inactif pendant ce laps de temps dans sa recherche de financement, dans le but d'échapper au paiement d'une commission d'un montant sans commune mesure avec l'importance de l'opération.

Enfin, il incomberait à l'agence immobilière de démontrer que l'acheteur a délibérément omis de demander aux propriétaires vendeurs l'autorisation de pré-commercialisation de lots, condition posée par la banque pour lui accorder le prêt, alors qu'une telle demande a été formulée. La preuve n'est donc pas rapportée de la moindre faute intentionnelle qu'aurait commise l'acquéreur pour éviter de payer la commission de l'agence.

COPROPRIETE : Travaux d’accessibilité dans une copropriété : dérogation à l’exécution des travaux et dossier à produire à l’Administration (Rép. min. n° 22469 : JO Sénat, 6 avr. 2017, p. 1372)

Dans l’hypothèse d’un médecin qui exerce son activité dans une copropriété, laquelle s’est opposée par délibération à l’exécution de travaux d’accessibilité, l’Administration peut-elle exiger, au titre du calendrier de l’agenda d’accessibilité programme (Ad’Ap), la production d’un dossier complet relatif aux travaux alors même que le pétitionnaire relève du régime de la dérogation à l’exécution des travaux ?

Le ministre du Logement, en réponse à cette question, rappelle que les aménagements de mise en accessibilité d'un cabinet médical portent en général, d'une part, sur les parties communes de l'immeuble et d'autre part, sur l'intérieur du cabinet médical.

D'une part, s'agissant des parties communes de l'immeuble, les propriétaires ou exploitants d'un établissement recevant du public (ERP) peuvent se trouver face à une impossibilité administrative de mise en accessibilité lorsque l'assemblée générale des copropriétaires refuse l'autorisation de réaliser des travaux.

Afin d'éviter qu'ils ne soient sanctionnés du fait de l'inaction d'un tiers, le législateur a instauré un nouveau motif de dérogation en cas de refus de l'assemblée générale des copropriétaires de réaliser les travaux d'accessibilité dans les parties communes.

Ce nouveau motif de dérogation est codifié au 4° de l'article R. 111-19-10 du Code de la construction et de l'habitation.

En pratique, cette dérogation concerne généralement le handicap moteur. Cette dérogation pour les parties communes est accordée de plein droit lorsque l'établissement existe dans la copropriété au 27 septembre 2014.

Par conséquent, son caractère automatique n'entraîne pas la nécessité de produire un plan ou toute autre pièce justificative autre que le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires.

D'autre part, s'agissant de l'intérieur du cabinet médical, si celui-ci ne respecte pas la réglementation en vigueur, le propriétaire de l'établissement est tenu de réaliser des aménagements de mise en accessibilité.

Néanmoins, si une dérogation à la mise en accessibilité des parties communes a été obtenue pour un certain type de handicap, le propriétaire peut demander une dérogation à la mise en accessibilité de son local pour le même type de handicap au motif d'une « rupture de la chaîne de déplacement », comme indiqué au b) du 3° du I de l'article R. 111-19-10.

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DEMANDE PREALABLE DE MISE EN LOCATION : Mise en ligne des formulaires CERFA relatifs au système de demande préalable de mise en location de logement (Arrêté 27 mars 2017, Nor : LHAL1634597A, JO 4 AVR.;ARR. 27 MARS 2017, NOR: LHAL1634601A,JO 4 AVR.)

Publication des formulaires CERFA de demande préalable de mise en location d'un logement

La loi ALUR (L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 92 et 93 ; D. n° 2016-1790, 19 déc. 2016, NOR: LHAL1515791) a institué notamment aux articles L 635-4, R 635-2 et R 635-3 du Code de la construction et de l'habitat un système d'autorisation préalable à la mise en location de logement dégradés ayant pour ambition de lutter contre le mal-logement et l'insalubrité.

Les formulaires à destination des communes et leurs établissements publics de coopération intercommunale compétents, des bailleurs, locataires et professionnels de l'immobilier viennent de paraître au Journal officiel (Arr. 27 mars 2017, NOR: LHAL1634597A, JO 4 avr. ; Arr. 27 mars 2017, NOR: LHAL1634601A, JO 4 avr.) :

  • formulaire de déclaration de mise en location de logement (CERFA n° 15651), et sa notice explicative (CERFA n° 52147)

  • formulaire de demande d'autorisation préalable à la mise en location de logement (CERFA n° 15652), et sa notice explicative (CERFA n° 52148)

  • formulaire de déclaration de transfert de l'autorisation préalable de mise en locationde logement (CERFA n° 15653) et sa notice explicative (CERFA n° 52149).

Ces formulaires sont disponibles en ligne sur http://www.service-public.fr/

Vous pouvez consulter l'arrêté ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000034356843&dateTexte=&categorieLien=id

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CAHIER DES CHARGES DU LOTISSEMENT : dispositions réglementaires, après la loi ALUR (RM ; J.O. A.N. du 4 avril 2017)

M. Jacques Cresta, Député, attire l'attention de Mme la ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité sur la valeur juridique des droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans les cahiers des charges de lotissement approuvés par l'autorité préfectorale depuis la promulgation de la loi ALUR. En effet, l'un des objectifs de celle-ci est de donner la primauté exclusive du plan local d'urbanisme (PLU), ou du document d'urbanisme en tenant lieu, sur des contrats de lotissement anciens, afin de libérer des terrains à la construction de logements. Or le maintien, dans sa rédaction d'origine par la loi ALUR, de l'article L. 442-9 alinéa 3 du code de l'urbanisme, stipulant que « les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement », tend à laisser penser que la situation antérieure reste inchangée, et contredit par là-même l'alinéa précédent de l'article. En effet, l'analyse qui découle de cette lecture est que toutes les dispositions contenues dans les pièces du lotissement restent applicables dans les rapports entre colotis, la caducité ne concernant que l'opposabilité à l'autorité administrative. Dès lors, l'objectif de la loi ALUR ne peut être atteint. Aussi, il lui demande si des précisions peuvent lui être apportées en la matière, afin de déterminer qui des anciens cahiers des charges de lotissement approuvés et des documents d'urbanisme prédominent dans le cadre de l'application de loi ALUR. 

Réponse du Logement, égalité des territoires et ruralité 

L'article L. 442-9 du code de l'urbanisme dispose que les règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges s'il a été approuvé deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance du permis d'aménager si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme (PLU) ou un document d'urbanisme en tenant lieu. Dans la mesure où les dispositions relatives à la caducité des documents du lotissement de l'article L. 442-9 portent uniquement sur les règles d'urbanisme, elles ne sauraient remettre en cause les stipulations de cahier des charges de lotissement régissant les rapports entre colotis. La Cour de cassation considère en effet que le cahier des charges d'un lotissement constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues et que ses dispositions continuent à s'imposer contractuellement entre lots, même si elles sont devenues caduques pour l'administration (Cass, civ 3e, 21 janvier 2016 no 15-10566). Elles relèvent ainsi de la liberté contractuelle dont jouissent les colotis. Par ailleurs, elles ne peuvent pas par définition, entrer en contradiction avec les règles édictées dans un PLU ou un document d'urbanisme en tenant lieu. Ces documents ont en effet pour objet d'édicter des règles d'urbanisme, par essence de portée générale, dans les conditions fixées par le code de l'urbanisme. La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) prévoit que les clauses non règlementaires d'un cahier des charges de lotissement non approuvé ayant pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire sur les lots, cesseront quoi qu'il en soit de produire leurs effets le 26 mars 2019, sauf si le cahier des charges a fait l'objet d'une publication au bureau des hypothèques avant cette date. Cette publication au bureau des hypothèques (service de la publicité foncière) ou au livre foncier est décidée par les colotis conformément à la majorité définie à l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme ; les modalités de la publication vont faire l'objet d'un décret en cours d'examen par le Conseil d'État. 

VENTE IMMOBILIERE : Plus-value. Majoration forfaitaire du prix d'acquisition en cas de détachement d'une partie du terrain (Rép. min. J.O. A.N., 04 avril 2017, Q. 94960, P. 2670)

En application du 4° du II de l'art. 150 VB du Code général des impôts (CGI), lorsqu'un contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n'est pas en mesure de justifier des dépenses de travaux réalisés ou lorsque ces travaux ne peuvent être retenus pour leur montant réel faute d'avoir été réalisés par une entreprise, une majoration forfaitaire, égale à 15 % du prix d'acquisition, peut être pratiquée sur option pour la détermination de la plus-value.

Un député attire l'attention du secrétaire d'Etat chargé du budget sur le fait que cette majoration de 15 % n'est plus appliquée à l'ensemble du bien en cas de détachement d'une partie du terrain non bâti, le forfait applicable portant alors sur une assiette amputée du prix d'acquisition attribué au terrain détaché.

Le ministre rappelle que, conformément aux dispositions de l'art. 74 SD de l'annexe II au CGI, en cas de cession portant sur une partie d'un bien, la plus-value est déterminée en tenant compte de la fraction du prix d'acquisition afférente à cette seule partie. L'article 74 SF de l'annexe II au CGI précise, quant à lui, que dans une telle hypothèse, les charges, les indemnités augmentatives du prix ainsi que les frais d'acquisition doivent être retenus dans la même proportion que le prix d'acquisition lui-même (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 § 130).

Il précise ensuite que, dès lors que la cession ne porte que sur une partie d'un bien acquis initialement d'un seul tenant, les dépenses de travaux venant en majoration du prix d'acquisition, qu'elles soient prises en compte pour leur montant réel ou par l'application de la majoration forfaitaire de 15 %, doivent être déterminées distinctement pour chaque cession et calculées que sur la seule part du prix d'acquisition correspondant à la partie cédée.

En outre, dans une telle hypothèse, si le prix d'acquisition à retenir ne correspond qu'à une partie de la valeur du bien acquis initialement, il est rappelé que le prix de cession n'est, lui aussi, déterminé qu'en proportion de la seule fraction du bien cédé et non de la valeur de cession de l'ensemble du bien immobilier initialement acquis.

Par conséquent, il ne peut être envisagé de calculer la majoration forfaitaire de 15 % sur une fraction du prix d'acquisition correspondant à un terrain détaché et antérieurement vendu.

PERMIS DE CONSTRUIRE : Annulation d'un permis de construire en zone bleue du PPRI (Conseil d'État, 8e Ch., 31 mars 2017, R N° 396.909, inédit)

Le préfet de l'Essonne a demandé au tribunal administratif de Versailles d'annuler l'arrêté du 9 janvier 2015 par lequel le maire de la commune de Montgeron a délivré un permis de construire une maison individuelle à Mme B. Le  tribunal a fait droit à ces conclusions.

Les dispositions du plan de prévention des risques d'inondation (PPRI) de la vallée de la Seine dans le département de l'Essonne, approuvé par arrêté préfectoral du 20 octobre 2003, sont, selon les termes du règlement de ce plan : "destinées à renforcer la sécurité des personnes, à limiter les dommages aux biens et aux activités existants, à éviter un accroissement des dommages dans le futur et à assurer le libre écoulement des eaux et la conservation des champs d'expansion des crues" et "consistent en des interdictions visant l'occupation et l'utilisation des sols et en des prescriptions destinées à prévenir les dommages.". Aux termes de ce plan, dans le périmètre de la "zone bleue", qui concerne les zones urbanisées autres que les centres urbains exposées à un aléa fort, sont interdites, en vertu de l'art. B.I-4 du règlement, "les constructions ou les reconstructions de tous types sauf celles autorisées sous conditions".

L'art. B.A-6 de ce règlement n'autorise les reconstructions de bâtiments à usage d'habitation qu'en cas de sinistre non lié aux inondations. L'art. B.A-9 autorise "les constructions nouvelles d'habitation dans une " dent creuse " de l'urbanisation actuelle, dans le respect des règles du plan local d'urbanisme (...)". Le règlement définit une "dent creuse" comme une "unité foncière non bâtie, d'une superficie maximale de 1 000 m2, qui se caractérise en tant que discontinuité dans la morphologie urbaine environnante".

Il résulte des termes mêmes de ces dispositions, comme de leur économie générale, que, pour l'application des dispositions de l'art. B.A-9, il y a lieu de se référer à l'urbanisation qui était en vigueur lors de l'adoption du plan, soit le 20 octobre 2003, et non à l'urbanisation existant à la date à laquelle il est statué sur une demande de permis de construire. Dans le cas d'une dent creuse de l'urbanisation apparue postérieurement à l'adoption du plan, seules sont applicables les dispositions sur les reconstructions figurant à l'article B.A-6 du plan. 

Par suite, le Tribunal administratif de Versailles, qui a suffisamment motivé son jugement, n'a pas commis d'erreur de droit, ni dénaturé les pièces du dossier qui lui était soumis en appréciant le respect des prescriptions du plan de prévention des risques d'inondation au regard de l'urbanisation existant à la date de son adoption et en jugeant en l'espèce que le projet de construction de Mme B, situé en zone bleue du plan de prévention des risques d'inondation, ne constituait pas une dent creuse pour l'application de ce plan, dès lors que la parcelle litigieuse était issue de la division intervenue postérieurement à l'adoption du plan d'une parcelle déjà bâtie.

Il en résulte que commune de Montgeron et Mme B ne sont pas fondées à demander l'annulation du jugement attaqué. 

VENTE ET PROMOTION IMMOBILIERES : Terrain acquis dans l'intention d'une revente en lots : attention à la qualification d'activité occulte (CE 31 mars 2017, nos 385107 et 385108)

Dans cette affaire, un contribuable a consenti en septembre 1991 une promesse de vente d'un terrain, sous condition suspensive de l'obtention d'un arrêté de lotissement, obtenue en 1996. Une fois propriétaire, des travaux de viabilisation et d'aménagement ont été réalisés et le terrain a été divisé en huit lots, revendus en 2000 et 2001. Suite à un contrôle fiscal, l'administration a requalifié en bénéfices industriels et commerciaux les revenus issus de la vente d'immeubles à bâtir provenant de la division du terrain (CGI art. 35). L'administration a également appliqué une majoration de 80 % pour activité occulte (CGI art. 1728). Le contribuable a contesté ces suppléments d'impôt.

Le Conseil d'État valide la requalification du revenu en BIC. En effet, il retient que le terrain avait été acquis, dès l'origine, dans l'intention de le revendre après division en huit lots et obtention d'une autorisation de lotir, et non de l'utiliser pour réaliser un lotissement familial destiné aux huit membres de la fratrie du contribuable.

En revanche, il retient que la cour administrative d'appel a commis une erreur de droit en jugeant que la majoration de 80 % pouvait être retenue aux deux seules conditions que le contribuable n'ait pas fait connaître son activité à un centre de formalités des entreprises ou au greffe du tribunal de commerce, ni souscrit les déclarations fiscales qui lui incombent, mais en considérant sans incidence l'erreur dont se prévalait le contribuable, qui soutenait avoir déclaré les revenus en cause dans une mauvaise catégorie d'imposition. Ainsi, le contribuable est fondé à demander l'annulation de la pénalité de 80 %.

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CONSTRUCTION : Construction dans la zone des 50 pas géométriques (Cour de cassation, chambre civile 3, 30 mars 2017, N° de pourvoi: 15-21.790, cassation, publié au Bull.)

M. François X a acquis une propriété bâtie de M. Y, qui l'avait achetée en 1990 de M. Z, qui la tenait, depuis 1981, de M. A ; l'acte de 1981 précisait que les bâtiments avaient été édifiés par M. A selon un permis de construire du 11 mars 1974, ayant donné lieu à un certificat de conformité délivré le 8 décembre 1980 ; estimant que ces bâtiments avaient été construits sur une parcelle dépendant de la zone des cinquante pas géométriques, l'Office national des Forêts a assigné M. François X en expulsion et démolition des ouvrages, ainsi qu'en dommages-intérêts.

Pour accueillir la demande, l'arrêt d'appel, après avoir rappelé que, dans l'acte authentique de la vente consentie en 2003 à M. François X, la mention marginale selon laquelle le bien et les constructions vendues dépendaient "pour partie de la zone des cinquante pas" avait été biffée, que les actes notariés antérieurs précisaient que la parcelle vendue était bordée par la réserve des cinquante pas et que le propriétaire initial avait édifié les bâtiments en vertu d'un permis de construire de 1974 précisant que les constructions autorisées seraient implantées à cinq mètres de la limite des cinquante pas et qu'un certificat de conformité avait été délivré en 1980, retient que M. François X avait mentionné, à l'occasion d'un contrôle des agents de l'Office national des Forêts, qu'il savait que sa maison était pour partie édifiée sur la réserve des cinquante pas et qu'il ne pouvait dès lors invoquer sa bonne foi.

En statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, lors de son acquisition, M. François X était de bonne foi et pouvait ainsi se prévaloir d'une erreur commune, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

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PROMESSE DE VENTE : Promesse de vente caduque du fait de l'acheteur qui doit indemniser l'agent immobilier (Cour d'appel de Versailles, Chambre 3, 30 mars 2017, RG N° 15/03448)

L'acquéreur justifie de contacts avec la Banque Cantonale Genevoise et la Société Générale Suisse qui n'ont pas eu de suite. Néanmoins, les courriels produits à ce propos ne mentionnent ni le montant du prêt sollicité ni ses conditions, et les refus qui lui ont été opposés ne peuvent être pris en considération. Il en est de même du courriel de LCL daté du 4 octobre 2012 (et qui fait référence à des démarches en janvier 2012). Un courriel du 16 janvier 2012 mentionne également des contacts avec un établissement suisse dénommé BCGE pour un montant de 1 000 000 d'euro, sur 27 ans, ce qui ne correspond pas aux conditions d'emprunt stipulées à la promesse. Est également produite une lettre du Crédit Industriel et Commercial datée du 27 janvier 2012 faisant état d'un refus de prêt d'un montant de 1 050 000 euro, sans précision de durée ni de taux.

Ces pièces sont insuffisantes pour démontrer que l'acheteur a sollicité, dans les délais qui lui étaient impartis, soit dans les dix jours de la signature de l'acte, c'est à dire avant le 28 décembre 2011, un financement conforme aux engagements contractuels pris dans la promesse du 17 décembre 2011. Il est par ailleurs constant qu'aucune offre de prêt n'a été recueillie dans les 45 jours de la promesse, c'est à dire au 1er février 2012, même en tenant compte de la prorogation de la durée de validité de la condition suspensive à la fin du mois de mars 2012.

Il en résulte que la promesse de vente est devenue caduque par le fait de l'acquéreur, qui, en ne sollicitant pas dans le délai imparti un prêt conforme aux conditions qu'il avait lui-même fixées dans la promesse, n'a pas respecté son engagement contractuel, et est ainsi tenu de la clause pénale par application des dispositions contractuelles et de l'art. 1178 du code civil dans sa rédaction applicable avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, et devenu l'art. 1304-3 du code civil.

Il est néanmoins justement rappelé par l'appelant, dans les motifs de ses écritures, que le montant de la clause pénale peut être réduit si son montant est manifestement excessif. Or le propriétaire vendeur a finalement vendu son bien le 14 février 2013 au prix de 1 150 000 euro, en sorte que le montant de la clause pénale a été justement jugé manifestement excessif, et la somme allouée à ce titre par le tribunal sera confirmée.

Le tribunal a justement rappelé qu'aucune rémunération n'est due à l'agent immobilier avant que la vente ne soit définitive. Néanmoins l'agence fait justement valoir que le manquement de l'acheteur à ses obligations contractuelles, qui a conduit à l'échec de la vente, lui a définitivement fait perdre le produit de ses diligences, puisque le bien a finalement été vendu par un autre intermédiaire.

Néanmoins, l'aléa affectant toute transaction non encore définitivement conclue par acte authentique conduit à fixer la réparation de ce préjudice à la somme de 20 000 euro.

Sur ce dernier point, les décisions se suivent mais ne se ressemblent pas. 

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DEMOLITION DE CONSTRUCTION : Une ordonnance de démolition d'une construction doit être motivée (Cour de cassation, Chambre civile 3, 30 mars 2017, RG N° 16-10.628, inédit)

Mme X est propriétaire du lot n° 1 d'une copropriété, composé de la jouissance exclusive d'un terrain avec le droit d'y élever une construction, sur lequel la SCI Carle, dont le gérant est M. X, a édifié un bâtiment de plusieurs étages ; le syndicat des copropriétaires du 67 rue du cardinal Lemoine les a, après expertise, assignés en suppression des vues directes créées par cette construction en démolissant le studio et sa prolongation récente édifiée sur ce lot.

Pour accueillir la demande du syndicat des copropriétaires, l'arrêt d'appel retient que le constat d'huissier de justice, le rapport d'expertise et les photographies qui y sont annexées démontrent que la construction édifiée n'est pas conforme aux prescriptions du règlement de copropriété dans la mesure où elle excédait les deux étages autorisés et en comporte trois surélevés d'une construction sur la toiture et que la construction en profilé aluminium avec porte coulissante édifiée sur la toiture-terrasse du bâtiment A n'avait pas été autorisée par la copropriété dans les termes de l'art. 26 de la loi du 10 juillet 1965, en sorte qu'elle était irrégulière et devait être supprimée.

En statuant ainsi, sans motiver sa décision ordonnant la démolition du studio, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'art. 455 du Code de procédure civile.

COPROPRIETE : Les travaux irréguliers sur les parties communes justifient une remise en état des lieux (Cass. 3e civ. 30 mars 2017 n° 15-24.612 F-D)

Le syndicat des copropriétaires qui estime que les travaux, autorisés par une délibération d’assemblée générale et effectués sur les parties communes, ne sont pas conformes au projet approuvé peut demander la remise des lieux en l'état.

Un copropriétaire est autorisé par l’assemblée générale à aménager une chambre dans son grenier privatif sous réserve qu’il réalise des travaux d’isolation phonique, conformes à la réglementation en vigueur, dans les parties privatives et dans les parties communes. Le syndicat des copropriétaires, estimant que les travaux entrepris ne respectent pas ces conditions, assigne le copropriétaire en remise des lieux dans leur état initial. 

La cour d’appel de Rennes accueille la demande du syndicat. 

La Cour de cassation confirme. L’action du syndicat a pour objet de faire respecter la délibération de l’assemblée générale ayant autorisé l’aménagement du grenier, sous réserve de travaux portant sur les parties communes, et de sauvegarder les droits afférents à l’immeuble. Les pièces produites par le copropriétaire étant imprécises par rapport aux préconisations techniques du rapport d’expertise et ne suffisant pas à justifier du respect des obligations imposées par cette délibération, le syndicat avait intérêt à agir et à demander la remise en état des lieux. 

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PERMIS DE CONSTRUIRE : Difficulté d'obtenir un permis de construire en zone rurale (Rép. min. n° 18939 : JO Sénat, 30 mars 2017, p. 1322, Nougein C.)

Les départements ruraux sont confrontés à une désertification rurale. Cependant, un parlementaire a reçu le témoignage de communes rurales qui font part du refus presque systématique de l'État d'accorder des certificats d'urbanisme et des permis de construire lorsque le règlement national d'urbanisme (RNU) s'applique. Aussi il a souhaité savoir si, lorsque le maire est favorable et que les conditions de réseaux sont remplies, l'État ne doit pas accorder ces documents.

En réponse, le ministère du Logement a rappelé que la règle dite de la constructibilité limitée pose le principe selon lequel le territoire des communes qui ne sont pas dotées d'un plan local d'urbanisme, de tout document en tenant lieu ou d'une carte communale, est inconstructible sauf dans ses parties déjà urbanisées (C. urb., art. L. 111-3).

Des possibilités de construire en dehors de ces parties sont admises, mais sont strictement encadrées (C. urb., art. L. 111-4) afin de limiter une urbanisation diffuse.

Les certificats et les autorisations d'urbanisme déposés sur ces territoires sont instruits suivant les obligations imposées par le RNU. Celles-ci concernent, non seulement la desserte du projet par les réseaux (assainissement, eau, électricité, voirie), mais également son implantation, sa localisation ou encore son insertion paysagère.

L'avis favorable du maire ainsi que la présence des réseaux ne sont donc pas à eux seuls des éléments suffisants pour assurer la légalité des certificats et des autorisations d'urbanisme.

Toutefois, pour résoudre une partie des difficultés engendrées par l'application du RNU, la commune peut établir une carte communale, lui permettant ainsi d'organiser la gestion des autorisations sur son territoire.

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PERMIS DE CONSTRUIRE : Examen des demandes de permis de construire à la suite d’un certificat d’urbanisme délivré avant l’entrée en vigueur du PLU (Rép. min. n° 18833 : JO Sénat, 30 mars 2017, p. 1321, Masson J.-L.)

Un parlementaire a exposé le cas d’un administré qui dispose d'un certificat d'urbanisme de type A, délivré antérieurement à l’entrée en vigueur le 1er août 2014 du plan local d’urbanisme (PLU), mais qui reste valable 18 mois à compter de sa délivrance. Dans ces conditions, si l'administré avait déposé, à la fin de 2014, une demande de permis de construire, il lui demande si elle serait examinée sous l'égide de la réglementation visée dans le certificat d'urbanisme ou sous l'égide du PLU.

Préalablement à sa réponse, le ministre du Logement a cité les dispositions de l’article L. 410-1 du Code de l’urbanisme : « le certificat d'urbanisme, en fonction de la demande présentée :

a) indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain ;

b) indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus.

Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique ».

Le ministre a, ensuite, indiqué qu’il existe, en vertu de cet article, deux types de certificats d'urbanisme, un certificat simplement informatif (a) et un certificat dit pré-opérationnel (b).

Le certificat d'urbanisme crée des droits acquis qui valent pour toute sorte d'autorisations et cette pérennisation des règles d'urbanisme vaut pour les deux types de certificat sus-mentionnés.

Le bénéficiaire du certificat d'urbanisme est fondé à se prévaloir des droits acquis pendant 18 mois à compter de la délivrance dudit certificat.

Sont toutefois exclues des règles cristallisées celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité et de la salubrité publique. Le certificat d'urbanisme informatif (a) délivré à un administré sous l'empire du règlement national d'urbanisme (RNU) fige les règles d'urbanisme existantes pendant 18 mois :

- si un PLU est entré en vigueur le 1er août 2014, la demande de permis de construire de l'administré devra être instruite selon les règles posées par le RNU à la condition que cette demande soit faite dans le délai de 18 mois à compter de la délivrance du certificat. Néanmoins, ces règles pourront être remises en cause si des dispositions ont pour objet la protection de la sécurité et de la salubrité publique ;

- si, en revanche, la demande de permis de construire n'est pas faite dans le délai de 18 mois à compter de la délivrance du certificat d'urbanisme, elle devra alors être instruite selon les règles posées par le PLU dès lors que les dispositions d'urbanisme ont évolué.

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DEVOIR D'INFORMATION DE L'AGENT IMMOBILIER ET DU NOTAIRE : implantation du bien et activité projetée par l’acquéreur (Cass. 1re civ., 29 mars 2017, n° 15-50102, F-PB, rejet)

L’acquéreur, informé après la vente qu’il ne peut affecter le bien acquis qu’à l’usage d’habitation, le bien étant classé en zone NC, peut-il soutenir que l’agent immobilier et le notaire ont failli à leurs devoirs d’information et de conseil en ne l’alertant pas sur l’incompatibilité du classement de l’immeuble avec l’activité professionnelle qu’il projetait d’y mener ?

La Cour de cassation répond par la négative à cette question par un arrêt publié du 29 mars 2017.

La responsabilité de l’agent immobilier et du notaire sont donc écartées, dès lors qu’ils n’ont pas été avisés de la volonté de l’acquéreur de changer la destination du bien acquis.

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LITIGE ENTRE ARCHITECTES : Conciliation préalable obligatoire (CASS. 1RE CIV., 29 MARS 2017, N° 16-16.585, P+B)

 Tout litige entre architectes concernant l'exercice de la profession doit être soumis au conseil régional de l'Ordre aux fins de conciliation, avant la saisine de la juridiction compétente.

Tel est le rappel opéré par la première chambre civile de la Cour de cassation dans un  arrêt du 29 mars 2017. Les faits de l’espèce sont simples : une société A., se plaignant d'avoir été évincée, par une société B., de la maîtrise d'œuvre de travaux de construction confiée à un groupement d'entreprises dont les deux sociétés étaient membres, a assigné celle-ci aux fins d’être indemnisée de ses préjudices.

La cour d’appel déclare sa demande irrecevable, faute de saisine du conseil régional de l’ordre des architectes aux fins de conciliation. Arguant d’une violation de l’article 122 du Code de procédure civile et des articles 21 et 25 du Code des devoirs professionnels de l'architecte, la société A. se pourvoit en cassation.

En vain. La Haute juridiction rejette le pourvoi. Après avoir rappelé les dispositions de l'article 25 du décret n° 80-217 du 20 mars 1980 portant Code des devoirs professionnels des architectes, lequel fixe une obligation générale et préalable de conciliation, en la subordonnant à la seule condition que le litige en cause porte sur l'exercice par les architectes de leur profession, et énoncé que l'absence de saisine préalable du conseil régional de l'ordre des architectes constituait une fin de non-recevoir, la cour d'appel a décidé, à bon droit, que la demande formée par la société A., qui n'avait pas satisfait à cette obligation, était irrecevable, peu important qu'aucune stipulation contractuelle instituant une procédure préalable de conciliation n'ait été conclue entre les architectes, ni que ceux-ci ne relèvent pas du même conseil régional de l'ordre des architectes.

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TROUBLE ANORMAL DE VOISINAGE : Trouble causé par des travaux chez le propriétaire voisin (CA Paris, Pôle 4, chambre 2, 29 mars 2017, RG N° 15/03114)

M. et Mme L ont acquis le 8 août 2008 de la société CCPS, en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), les lots 213, 214 et 107, soit une maison individuelle et deux places de stationnement de véhicules) situés [...] et [...].

Mme et M. D sont propriétaires occupants d'un appartement au 1er étage d'un immeuble soumis au régime de la copropriété situé [...]. Ils sont assurés auprès de la MAIF.

L'immeuble du [..., D] est mitoyen du pavillon du [...] propriété de M. et Mme L.

Les désordres subis par les époux copropriétaires, consistant en l'apparition de fissures, en la dégradation de la peinture et du plâtre du fait de l'humidité très importante dans des pièces importantes de leur appartement, excèdent les inconvénients normaux du voisinage. La cause des désordres, notamment des infiltrations d'eau dans le logement de la victime provient directement de travaux réalisés chez les maîtres de l'ouvrage, travaux non terminés à ce jour et non conformes aux règles de l'art ainsi qu'aux normes en vigueur concernant les travaux neufs. Il apparaît donc que la maison appartenant au maitre de l'ouvrage, est à l'origine de l'humidité constatée dans l'appartement des époux copropriétaires voisins et des dommages que cette humidité a causés : la déconstruction du mur mitoyen a provoqué des infiltrations importantes, du fait de l'absence de descente d'eaux pluviale et de l'importance du vide (2m30 environ) laissant tomber propriétaire actuel d'ouvrage doit donc être retenue.

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VEFA : Prescription extinctive spéciale (Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 5, 29 mars 2017, RG N° 15/20081)

Par acte notarié du 23 juillet 2009, la SCI LA FERME DU CHÂTEAU a vendu en l'état futur d'achèvement (VEFA) à Mme M. et à M. M un appartement avec cave et parking (lots 16,98 et 168) situé [...].

L'achèvement des travaux a été constaté par procès-verbal d'architecte du 5 juin 2009.

Les procès-verbaux de réception des travaux ont été signés le 30 juin 2009. Mme M a signé un procès-verbal de constat d'achèvement et de remise des clés ainsi qu'un procès-verbal de prise de possession des lieux mentionnant diverses réserves. Par courriers datés des 4 et 7 août 2009, Mme M a fait état d'autres désordres auprès de la SCI.

Une expertise a été réalisée.

Si la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion, comme énoncé par l'art. 2241 du Code civil, en revanche lorsqu'une mesure d'instruction est ordonnée avant tout procès, seul le délai de prescription, et non de forclusion, est interrompu comme énoncé par l'art. 2239 dudit code, le délai ne recommençant à courir dans ce seul cas qu'à compter du jour où la mesure a été exécutée.

La prescription ne s'applique pas lorsque le vendeur en état futur d'achèvement intervient pour procéder, selon un engagement non équivoque, aux travaux réparatoires concernés.

PERMIS DE CONSTRUIRE : Intérêt à agir contre un permis de construire au vu des statuts de l'association (CE, 29 mars 2017, req. n° 395.419, Association Garches est à vous)

L'art. L. 600-1-1 du Code de l'urbanisme implique que l'intérêt pour agir d'une association contre un permis de construire s'apprécie au regard des seuls statuts déposés en préfecture avant l'affichage de la demande de permis : une modification du statut non déposée en préfecture avant cette date n'est donc pas prise en compte, quand bien même elle aurait été votée antérieurement.

Par un arrêté du 12 avril 2011, le maire de Garches a délivré à la SARL Maîtrise et développement de l'habitat (MDH) un permis de construire un ensemble immobilier ; par un jugement du 23 avril 2013, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a, sur la demande de l'association "Garches est à vous", annulé ce permis ; par un arrêt du 10 décembre 2015, contre lequel l'Association "Garches est à vous" s'est pourvuet en cassation, la Cour administrative d'appel de Versailles a, sur l'appel de la commune de Garches et de la société MDH, annulé ce jugement et rejeté la demande de l'association.

Aux termes de l'art. L. 600-1-1 du Code de l'urbanisme : "Une association n'est recevable à agir contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation des sols que si le dépôt des statuts de l'association en préfecture est intervenu antérieurement à l'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire".

Il résulte de ces dispositions qu'une association n'est recevable à demander l'annulation pour excès de pouvoir d'une décision individuelle relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol que si elle a déposé ses statuts en préfecture avant l'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire ; il appartient au juge administratif, lorsque cette condition est remplie, d'apprécier si l'association requérante justifie d'un intérêt lui donnant qualité pour agir contre la décision qu'elle attaque en se fondant sur les statuts tels qu'ils ont été déposés à la préfecture antérieurement à la date de l'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire.

D'une part, il ressort des énonciations de l'arrêt attaqué que les statuts de l'association requérante, qui lui donnent pour mission "toutes études et réalisations de nature à préserver ou améliorer la qualité de vie à Garches", avaient été déposés en préfecture en janvier 1989 avant l'affichage en mairie de la demande de permis de construire, le 21 janvier 2011, conformément aux exigences de l'art. L. 600-1-1 du Code de l'urbanisme ; en estimant qu'un tel objet, qui présente un caractère très général, ne conférait pas à cette association un intérêt lui donnant qualité pour agir contre les décisions individuelles d'urbanisme, la cour a exactement qualifié les faits de la cause.

D'autre part, si l'association s'est prévalue de ce que ses statuts avaient été complétés le 30 mai 2002 afin de lui permettre d'exercer des actions contentieuses en matière d'urbanisme, en relevant que cette modification de l'objet statutaire n'avait pas été déclarée en préfecture avant l'affichage en mairie de la demande de permis de construire, pour en déduire que les dispositions de l'art. L. 600-1-1 du Code de l'urbanisme faisaient obstacle à ce qu'il soit tenu compte de cette modification des statuts de l'association pour apprécier la recevabilité de son recours, la cour n'a pas entaché son arrêt d'erreur de droit.

Il résulte de ce qui précède que l'association "Garches est à vous" n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêt qu'elle attaque. 

PERMIS D'AMENAGER : Le périmètre du permis d'aménager a été étendu (Décret n° 2017-456, 29 mars 2017, relatif au patrimoine mondial, aux monuments historiques et aux sites patrimoniaux remarquables, art. 15 ; Journal Officiel du 31 mars 2017)

Le décret sous référence étend le champ du permis d'aménager à tous les lotissements situés dans les sites patrimoniaux remarquables, aux abords des monuments historiques et dans les sites classés ou en instance de classement.

Jusqu'à maintenant n'étaient visés que les secteurs sauvegardés et les sites classés ou en instance de classement, sont désormais concernés les secteurs correspondant aux anciennes ZPPAUP et AVAP, ainsi que ceux situés à moins de 500 mètres d'un monument historique. Ces nouvelles dispositions sont applicables aux lotissements dont la demande d'autorisation a été déposée à compter du 1er avril 2017.

On sait que si la définition du lotissement telle qu'elle résulte de l'art. L. 442-1 du Code de l'urbanisme est unique, l'autorisation requise (permis d'aménager ou déclaration préalable) est différente selon le double critère matériel ou géographique. Par défaut, les lotissements qui ne sont pas soumis à permis d'aménager relèvent de la déclaration préalable.

Étaient, en application de l'art. R. 421-19 du Code de l'urbanisme dans sa rédaction issue du décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 soumis a permis d'aménager les lotissements qui avaient pour effet, sur une période de moins de 10 ans, de créer plus de deux lots à construire lorsqu'ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité. À cette rédaction, le décret n° 2012-274 du 28 février 2012 a ajouté les lotissements également situés dans un site classé, indépendamment du nombre de lots. Le décret n° 2014-253 du 27 février 2014 a ajouté à cette liste les sites en instance de classement.

Le décret sous référence procède à une extension importante du champ d'application du permis d'aménager.

Sont désormais soumis à permis d'aménager – depuis le 1er avril 2017 – les lotissements situés dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, et dans un site classé ou en instance de classement.

Ainsi et en particulier sont soumis à permis d'aménager tous les lotissements situés en totalité ou pour partie dans un périmètre d'abord d'un monument historique (C. patr., art. L. 621-30 à L. 621-32). Il semble que dès que le projet de lotissement soit situé à moins de cinq cents mètres d'un monument historique conduit à soumettre le projet à permis d'aménager, sauf interprétation différente oar le juge administratif.

DIVISION FONCIERE : Qu'est-ce que la division en volumes ? (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis)

Contrtairement à certains pays d'Europe comme la Belgique, l'Allemagne, ou la Suisse, la division en volumes en France n'est pas codifiée. Ainsi, elle ne fait pas l'objet d'une législation ou d'une réglementation spécifique. 

La division d’un ensemble immobilier en volumes sans parties communes et non en lots de copropriété avec parties communes est permise en application du second alinéa de l’art. 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 553 du Code civil, dès lors que l’on se trouve en présence d’un ensemble immobilier complexe, un ensemble immobilier dans lequel l’appropriation du sol est hétérogène et non homogène. Un bâtiment élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée et de quatre étages carrés divisé ensuite par lots n’est pas un ensemble immobilier complexe (EIC) ; cependant, ces dernières années, la tendance des juridictions va à l’assouplissement, ainsi vers une admission de la division en volume par exemple quand les blocs du bâtiment apparemment homogène sont affectés à des utilisations très différentes et que telle est la volonté des parties, comme de vouloir faire supporter les charges du toit aux seuls propriétaires du bloc supérieur.

On fera appel à la division en volumes, quand il n’existe pas ou n’existera pas de parties communes entre les lots (des servitudes - appui, surplomb, passage, aqueduc, etc. - sont permises), par exemple lorsqu’un centre commercial va occuper partie du sous-sol et la totalité du rez-de-chaussée et que seront affectés à l’habitation l’autre partie du sol, les étages et les cages d’escalier et d’ascenseur allant du sous-sol aux étages. On utilisera aussi ce mode de division de la propriété quand il y a coexistence d’espaces publics et privés (métro en sous-sol, dalle publique, bloc d’habitation, centre commercial, centre administratif, etc.) dans un même ensemble ou pour un ouvrage en portique (sur une route ou une autoroute par exemple).

Contrairement au volume d’espace d’un lot de copropriété classique, qui disparaît en cas de destruction de l’immeuble, le volume de copropriété en volumes est un bien immobilier au sens propre du terme (Cass. Civ. 3e, 20 nov. 1996). Il a été par ailleurs jugé qu’un dessous de sol peut être détaché du reste du sous-sol par fractions qui forment à leur tour et par elles-mêmes une chose distincte et susceptible d’appropriation particulière (CA Paris, 25 sept. 1997).

L’organisation d’un EIC en volumes s’appuie sur la dissociation entre le sol, l’espace (appelé "superficie" ou "droit de superficie" trouvant un fondement - dans les art. 551, 552 et 664 du Code civil) et le tréfonds. Le volume immobilier schématiquement est un droit réel de propriété, détaché du sol, portant sur une tranche tridimensionnelle et homogène d’espace (superficie) ou de tréfonds, correspondant à un immeuble construit ou à construire, de forme géométrique ou non, identifié par sa base (dimensions et superficie) et par sa hauteur ; ce sont les cotes "Niveau général de la France" (NGF), définies par l’Institut géographique national (IGN), qui sont utilisées le plus souvent pour déterminer la hauteur du volume.

A l’intérieur de son volume, sous réserve du respect des servitudes constituées et des documents réglementaires et contractuels applicables, chaque propriétaire est libre d’appliquer le régime de propriété de son choix et ainsi il peut créer une copropriété dont un lot volume.

Les documents juridiques d’une division volumétrique sont :

- un état descriptif de division en lots (soumis aux mêmes dispositions que l’état descriptif de division de copropriété),

-  l’acte constitutif des servitudes (réseau de servitudes),

- un cahier des charges de la construction,

-  un cahier des règles d’usage et d’occupation,

- les statuts de l’organe de gestion, en général une association syndicale libre (ASL) de propriétaires, qui reçoit mission de faire respecter les cahiers des charges.

Il n’y a pas de division en volumes régulièrement instituée s’il n’y a pas d’organisation différente de celle de la copropriété (voir l'arrêt Cass. du 19 septembre 2012).

Après la construction, il convient d’établir un récolement et éventuellement de modifier les documents juridiques, en premier l’état descriptif de division, pour harmoniser avec ce qui a été réellement construit.

Il est impossible, dans le cadre d’une fiche de ce site, d’entrer dans le détail de la technique de la division en volumes. Les professionnels et particuliers peuvent prendre contact avec le cabinet pour obtenir des précisions.

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VENTE : La clause de non-garantie des vices cachés n'a pas pu jouer (Cour d'appel de Lyon, Chambre civile 1, section B, 28 mars 2017, RG N° 16/00087)

Par acte notarié en date du 24 juin 2011, M André T a vendu à M Simon D-K et à Mme Kalemba M, son épouse, les lots n° 6 (cave), 12 et 13 (locaux professionnels) de l'immeuble en copropriété "les Canuts" situé [...], moyennant le prix principal de 64 000 EUR. L'acte précisait que les lots n° 12 et n° 13 avaient été réunis pour ne former qu'un seul local commercial et qu'ils devaient être transformés en local à usage d'habitation par l'acquéreur, cette transformation ayant été autorisée par la mairie de Saint-Etienne et par les copropriétaires, aux termes d'une assemblée générale en date du 10 mai 2010.

Par lettre en date du 23 septembre 2011, les acheteurs ont signalé au syndic de copropriété de l'immeuble, le cabinet B, l'existence de désordres affectant le sol et les murs de leur appartement.

Il résulte du rapport d'expertise que les locaux vendus sont infectés par des insectes xylophages et des mérules, que les ouvrages de structure sont en équilibre précaire, et qu'il existe un péril incompatible avec une occupation à usage d'habitation. L'appartement vendu est donc inhabitable, en ce qu'il est affecté de désordres préexistant à la vente rendant nécessaires des travaux de structure qui, si l'acquéreur les avait connus, l'auraient amené soit à renoncer à son acquisition soit à en donner un prix moindre.

Si l'acte de vente comporte une clause de non garantie des vices cachés, une telle clause est sans effet s'agissant des vices que le vendeur connaissait à la date de la vente. Or le vendeur reconnaît implicitement sa connaissance du vice en faisant valoir que les acquéreurs auraient pu se rendre compte des désordres par une simple visite des caves. Cette analyse est confortée par le fait qu'il s'est abstenu de faire accéder les acquéreurs aux caves. La clause de non-garantie des vices cachés est donc inopposable à l'acheteur qui doit obtenir la résolution de la vente, la restitution du prix, le versement de la somme de 6 209 EUR au titre du remboursement des frais de la vente outre la somme de 30 210 EUR à titre de dommages et intérêts.

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BAIL A USAGE D'HABITATION : Préavis réduit à un mois sans condition d'éloignement géographique (CA Versailles, Chambre 1, section 2, 28 mars 2017, RG N° 16/00166)

Selon l'art. 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable aux contrats conclus avant l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire. Toutefois, en cas de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois.

La loi ne comporte pas de condition relative à l'éloignement géographique résultant de la mutation ou du nouvel emploi.

En l'espèce, pour justifier la réduction du préavis à un mois, les locataires ont produit une attestation de l'employeur de l'un des locataires, indiquant que le locataire, affecté à l'agence située dans le 15e arrondissement de Paris, était muté à compter du 1er décembre 2013 sur une filiale située à Paris 16ème. Par ailleurs, les locataires ont emménagé à Montfort l'Amaury après avoir quitté l'appartement objet du bail et se sont donc éloignés du lieu de travail du locataire muté. Néanmoins, ces éléments ne permettent pas de retenir que les locataires ont abusé du droit de se prévaloir d'un préavis d'un mois résultant de la mutation. La décision entreprise en ce qu'elle a dit que le délai de préavis était d'un mois sera donc confirmée.

Les locataires sortants ont remis les clés à l'huissier qu'ils avaient mandaté pour faire dresser un constat des lieux de sortie le 9 décembre 2013. Or, cet huissier qui a fait l'état des lieux sans convoquer le bailleur était le mandataire des locataires et non pas celui du bailleur. Il ne peut dans ces conditions être considéré que les clés ont été restituées le 9 décembre 2013. Le bailleur admet avoir reçu les clés le 8 janvier 2014. Faute de preuve de la restitution des clés au bailleur avant cette date, les locataires sont tenus de lui régler une indemnité d'occupation pour la période du 9 décembre 2013 au 8 janvier 2014.

EMPIETEMENT SUR LA PROPRIETE VOISINE : La démolition n'est pas automatique (Cour d'appel de Riom, Chambre civile 1, 27 mars 2017, RG N° 16/01768)

Il résulte de l'art. 545 du code civil que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique.

Aussi tout propriétaire est en droit d'exiger la démolition totale de l'ouvrage empiétant sur sa propriété, sauf lorsqu'il est techniquement possible de supprimer d'une autre manière l'empiétement par une mesure propre à faire cesser la transgression du droit de propriété.

La démolition s'applique même si l'empiétement est minime, a été commis de bonne foi et a été rendu nécessaire par l'état des lieux, et ce quel que soit les difficultés techniques des travaux et le coût ou les conséquences économiques de la démolition.

Il est aussi constant que l'exercice du droit de demander qu'il soit mis fin à l'empiétement ne saurait en aucun cas dégénérer en abus, alors même que celui-ci serait minime et ne causerait par lui-même aucun préjudice.

En l'espèce, les mesures du document d'arpentage des terrains étant imprécises et non fiables, il apparaît néanmoins qu'existe un empiètement minime des fondations d'un mur sur une propriété voisine, également d'une crête de mur et de la planche de rive d'une remise. Dès lors qu'il est possible sans fragiliser le mur et la remise de faire cesser ce trouble par des découpes en sous-sol des coulures des fondations, un déplacement de 2 cm de la planche de rive de la remise et une découpe de 6,5 cm de la crête du mur sur 4 mètres 60, la réalisation de ces travaux est ordonnée dans un délai de quatre mois, sous astreinte de 30 EUR par jour de retard durant trois mois mais sans allocation de dommages et intérêts pour supposé préjudice de jouissance.

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DEMOLITION : après annulation du permis de construire : application de la loi dans le temps (Cass. 3e civ., 23 mars 2017, n° 16-11081)

Les propriétaires d’une maison et d’un terrain attenant obtiennent, le 8 mars 2008, un permis de construire pour la réalisation d’un nouveau bâtiment avec pergola, d’un parking en toiture et de panneaux solaires. Les propriétaires du fonds voisin forment un recours contre ce permis, qui est annulé par la juridiction administrative, et poursuivent la démolition de la construction sur le fondement de l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme et, subsidiairement, l’allocation de dommages-intérêts sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.

La cour d’appel d'Aix-en-Provence accueille la demande de démolition en retenant que le permis de construire a été annulé par la juridiction administrative dès lors qu’il ne respectait pas les dispositions du plan d’occupation des sols relatives à la hauteur des constructions et que la violation de la règle d’urbanisme est à l’origine du préjudice subi par les voisins.

L'arrêt est cassé au visa de l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation énonce qu’une loi nouvelle s’applique immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment où elle entre en vigueur, même lorsque semblable situation fait l’objet d’une instance judiciaire.

Vous pouvez consulter l'arrêt intégralement ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/368_23_36445.html

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NULLITE DE LA VENTE : L'acquéreur connaissait les vices de la maison avant la vente (Cass. Civ. 3e, 23 mars 2017, pourvoi, n° 15-15.266, rejet, F-D)

La nullité pour dol est encourue lorsque le vendeur ou son mandataire professionnel, tenus d'une obligation précontractuelle de renseignement, ont gardé le silence sur une particularité déterminante du bien dont ils avaient connaissance et qu'ils étaient tenus de communiquer à l'acquéreur.

Une personne, non professionnel de l'immobilier, achète une maison d'habitation dont la vente est précédée d'un diagnostic parasitaire qui décèle la présence d'une forte humidité et de champignons lignivores. Après la vente, se plaignant du fait que le terrain est extrêmement humide, l'acquéreur, après expertise, assigne les vendeurs, et la SCP notaire en annulation de la vente et indemnisation de son préjudice.

La Cour d'appel de Rennes rejette les demandes de l'acquéreur fondées sur le dol et celles formées à l'encontre du notaire.

La Cour de cassation approuve la cour d'appel d'avoir souverainement retenu que la preuve de manoeuvres dolosives de la part des venderesses et du notaire n'est pas rapportée. L'acquéreur a reçu lors de la promesse de vente, l'état parasitaire qui mentionne le taux d'humidité de 70 % ou 90 % sur certains murs et l'humidité anormale de la maison et le notaire a expressément attiré son attention sur cette situation. De plus, à la date de cet acte, il a disposé des clefs de la maison et a pu, avant la signature de l'acte authentique, la visiter avec des entreprises afin de rechercher des remèdes aux défauts de la construction, examiner à sa convenance le jardin qui est aménagé pour remédier aux écoulements en provenance des fonds voisins et anticiper ce qu'il en était de la collecte des eaux.

Par ailleurs, la Cour de cassation approuve la cour d'appel d'avoir retenu que l'écoulement des eaux de la parcelle voisine constituait une servitude résultant de la situation des lieux, dont l'existence n'avait pas à être expressément rappelée dans les actes de vente. Le notaire n'a donc pas manqué à son obligation d'information et de conseil.

Vous pouvez consulter l'arrêt ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000034280128&fastReqId=1104557989&fastPos=1

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COPROPRIETE : Grillage litigieux : le cahier des charges du lotissement continue à s'appliquer (Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 9, 23 mars 2017, RG N° 14/24429)

M. et Mme L et Mme G sont respectivement propriétaires de maisons mitoyennes et cette dernière a fait installer en octobre 2008 un grillage entre les deux rampes d'accès au niveau de la descente de garage.

Après avoir mis en demeure Mme G de procéder à l'enlèvement du grillage litigieux, les époux L ont, par acte délivré le 3 novembre 2009, assigné celle-ci devant le tribunal d'instance de Longjumeau afin de la voir notamment condamner à procéder à l'enlèvement du grillage à ses frais, sous astreinte, et à leur régler des dommages-intérêts en réparation de leur trouble de jouissance.

Les dispositions relatives à la caducité des documents du lotissement ne portent que sur les règles d'urbanisme et ne sauraient remettre en cause les stipulations du cahier des charges de lotissements qui régissent les rapports entre colotis qui sont de nature conventionnelle et relèvent de la liberté contractuelle de ceux-ci. C'est ainsi que les règles et servitudes qu'il contient engagent les colotis entre eux pour toutes les dispositions qui y sont contenues, peu important la dissolution de l'AFU puis de l'ASL qui serait intervenue, la dissolution de cette dernière entraînant simplement le transfert de la gestion des parties communes à la municipalité, les dispositions du cahier des charges de nature contractuelle continuant d'engager les colotis.

Dès lors que le cahier des charges annexé aux actes d'acquisition des lots prévoit en ce qui concerne les clôtures qu'il est interdit aux acquéreurs de clore sur la façade principale et la pose d'un grillage d'une hauteur de 1 mètre 20 est autorisée en limite de propriété sauf en façade à condition que soit plantée en retrait une haie vive qui dans ce cas est obligatoire, il en résulte que ce cahier des charges ne contient aucune disposition réglementaire en matière d'urbanisme et régit uniquement les rapports entre colotis et la gestion des parties communes ; il constitue ainsi des règles d'intérêt privé qui doivent être respectées. Or, force est de constater que la clôture érigée par le coloti bien que placée en limite de propriété se trouve sur la façade principale des lots et elle ne pourrait répondre en toute hypothèse aux prescriptions concernant le plantage d'une haie en retrait qui vendrait réduire de façon trop importante la voie destinée au passage de voiture. Si le coloti justifie avoir obtenu une autorisation de travaux pour la clôture litigieuse, cette procédure a pour seul objectif de vérifier uniquement le respect des prescriptions d'urbanisme édictées par le PLU et non celles du cahier des charges du lotissement qui reste un document privé et auquel elle ne fait aucune référence. 

Dès lors, la clôture actuellement érigée en violation du cahier des charges doit être enlevée par le coloti sans que les époux voisins aient à justifier d'un grief.

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URBANISME : Révision simplifiée du PLU au regard notamment des objectifs économiques, sociaux et urbanistiques (Cour administrative d'appel de Versailles, Chambre 2, 23 mars 2017, RG N° 15VE01685)