GARANTIE DECENNALE : Garantie décennale pour la cheminée à foyer fermé et son installation (cass. civ. 3ème, n° 1109 du 26 octobre 2017, pourvoi n°16-18.120)

Le 9 février 2006, M. et Mme X, propriétaires d’une maison et assurés auprès de la société ACM, ont fait installer une cheminée par la société Art du bain et du feu, assurée auprès de la société Allianz ; un incendie ayant détruit leur maison dans la nuit du 1er au 2 novembre 2008, M. et Mme X, partiellement indemnisés par leur assureur, ont assigné en complément d’indemnités les sociétés ACM et Allianz, ainsi que la société Art du bain et du feu représentée par son liquidateur judiciaire.

La société Allianz a fait grief à l’arrêt d'appel de dire qu’elle doit sa garantie décennale au titre de la réparation des dommages matériels.

Mais, d’une part, les dispositions de l’art. L. 243-1-1 II du code des assurances ne sont pas applicables à un élément d’équipement installé sur existant, d’autre part, les désordres affectant des éléments d’équipement, dissociables ou non, d’origine ou installés sur existant, relèvent de la garantie décennale lorsqu’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination.

La cour d’appel a relevé que la cheminée à foyer fermé avait été installée dans la maison de M. et Mme X et que l’incendie était la conséquence directe d’une absence de conformité de l’installation aux règles du cahier des clauses techniques portant sur les cheminées équipées d’un foyer fermé. Il en résulte que, s’agissant d’un élément d’équipement installé sur existant, les dispositions de l’art. L. 243-1-1 II précité n’étaient pas applicables et que les désordres affectant cet élément relevaient de la garantie décennale.

Par ces motifs de pur droit, substitués à ceux critiqués, l’arrêt se trouve légalement justifié.

Texte intégral de l'arrêt : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1109_26_37932.html

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CONTRAT DE CONSTRUCTION : Le point de départ des pénalités de retards (cass., civ. 3ème n° 1040 du 12 octobre 2017, pourvoi 16-21.238)

La société Immobil’Hyères a confié à la société Geoxia Méditerranée la construction de cinq maisons individuelles ; les travaux ont commencé le 11 avril 2007 ; en cours de chantier, des expertises ont été ordonnées, et que la réception des travaux a été prononcée, avec réserves, selon cinq procès-verbaux du 31 mai 2013 ; se prévalant d’une perte de surface et d’un retard d’exécution, la société Immobil’Hyères a assigné la société Geoxia Méditerranée en paiement de sommes.

Pour fixer le montant des pénalités de retard pour la période comprise entre le 3 juillet 2009 et le 1er juin 2013, l’arrêt d'appel retient que les travaux ont débuté le 11 avril 2007 et que c’est cette date, correspondant au jour du démarrage des travaux, qui constitue le point de départ du délai d’exécution.

En statuant ainsi, alors que le point de départ du délai d’exécution dont le non-respect est sanctionné par des pénalités de retard est la date indiquée au contrat pour l’ouverture du chantier, la cour d’appel a violé l'art. L. 231-2 i) du code de la construction et de l’habitation.

CONTRAT D'ENTREPRISE : la garantie décennale et les éléments d’équipement (cass. 3e civ., 14 sept. 2017, n° 16-17323)

Un incendie, trouvant son origine dans un insert, endommage un immeuble. La société qui y exploite un fonds de commerce de restauration assigne en responsabilité l’installateur de l’insert et son assureur en garantie décennale, lesquels sont assignés par l’assureur des propriétaires et du restaurant en remboursement des indemnités versées à ses assurés.

La cour d’appel de Douai rejette les demandes de l’entreprise qui a posé l’insert et de cet assureur à l’encontre de l’assureur de l’installateur,en retenant que les travaux d’installation de l’insert ne sont pas assimilables à la construction d’un ouvrage, que l’insert ne peut pas davantage être qualifié d’élément d’équipement indissociable puisqu’il ne résulte d’aucun élément du dossier que la dépose de l’appareil serait de nature à porter atteinte aux fondations ou à l’ossature de l’immeuble et que, s’agissant d’un élément d’équipement dissociable adjoint à un appareil existant, la responsabilité de l’installateur n’est pas fondée sur l’article 1792 du Code civil.

L'arrêt est cassé par la troisième chambre civile de la cour de cassation au visa de ce texte.

Les désordres affectant des éléments d’équipement, dissociables ou non, d’origine ou installés sur existant, relèvent de la responsabilité décennale lorsqu’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination.

Texte intégral ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/897_14_37602.html

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CONTRAT DE MAISON INDIVIDUELLE : L'entrepreneur ne peut commencer les travaux avant la justification de l'obtention du prêt (Cour d'appel de Toulouse, Chambre 1, section 1, 31 juillet 2017, RG 14/02899)

Les maîtres de l'ouvrage demandaient, au visa des art. L 231-1 et suivants du code de la construction et de l' habitation et des art. L 312-15 et L 312-16 du code de la consommation, de dire que le contrat s'est trouvé résolu de plein droit faute de réalisation de la condition suspensive de l'obtention d'un prêt destiné à assurer le financement de la construction à laquelle il était subordonné, de dire que la preuve formelle et expresse du refus du prêt par le CREDIT AGRICOLE a été apportée et versée aux débats par la production de la lettre du 16 novembre 2012, adressée en recommandé avec accusé de réception par le CREDIT AGRICOLE, comportant le refus de prêt à hauteur de 127.388,00 euro pour la construction de cette résidence principale, de dire que la renonciation à une règle protectrice du consommateur d'ordre public ne peut être qu'expresse et donnée par écrit, de rejeter les demandes de la SARL LES BASTIDES, constructeur.

Pour la cour d'appel :

L'entrepreneur, en sa qualité de professionnel, a l'obligation de s'assurer de l'obtention du financement par le maître de l'ouvrage avant d'entreprendre les travaux alors même que ses clients auraient signé la déclaration d'ouverture de chantier, qui ne peut être assimilée au commencement d'exécution des travaux et qui ne constitue pas un ordre donné par le maître d'ouvrage d'entreprendre ceux-ci ; il n'incombe pas au maître de l'ouvrage de réclamer l'arrêt du chantier que le constructeur n'aurait pas dû entreprendre en sorte que la venue dudit maître de l'ouvrage à maintes reprise sur le chantier ne saurait valoir renonciation de sa part au bénéfice de la condition suspensive relative à l'obtention du prêt.

Les maîtres de l'ouvrage sont recevables à réclamer indemnisation de leurs préjudices liés à la nécessité de remettre leur terrain en état ; il leur sera alloué à titre de dommages intérêts une somme de 8.000 euro.

GARANTIE DECENNALE : une cheminée avec insert n'est pas un simple élément de décoration (CA Caen, Chambre civile 1, 2 mai 2017, RG N° 15/02325)

Suivant acte notarié du 19 juin 2006, Sonia a cédé à Arnaud et Virginie . une maison d'habitation sise à [...] au prix de 155.000 euro. La vente est intervenue par l'intermédiaire d'un agent immobilier.

Sonia avait acquis cette maison le 29 juin 2004 et fait procéder depuis divers travaux de restauration, achevés le 6 mars 2006, selon permis de construire du 23 juillet 2004.

Des difficultés sont survenues entre vendeur, acquéreurs et agent immobilier, les acquéreurs ayant relevé des désordres dans la maison vendue.

La mise en jeu de la garantie décennale suppose un désordre non apparent, caractère qui s'apprécie en la personne du maître de l'ouvrage constructeur au jour de la réception, lequel correspond pour celui-ci à l'achèvement des travaux.

Le dommage doit compromettre la solidité ou rendre impropre à sa destination l'ouvrage en son entier et non pas seulement son élément constitutif ou son équipement affecté du désordre.

Une cheminée avec insert n'est pas un simple élément de décoration, mais un élément d'équipement indissociable du corps de l'ouvrage, participant au confort thermique de l'habitation ; dès lors que la cheminée est atteinte dans sa solidité et rend par ailleurs l'ouvrage impropre à sa destination du fait que son usage impliquait un risque d'incendie, il y a lieu de retenir que le désordre relève de la garantie décennale.

Le vendeur ne peut opposer la clause d'exonération prévue dans l'acte de vente de l'immeuble, dès lors que l'efficacité d'une telle clause supposant la bonne foi du vendeur, et notamment son absence de connaissance des différents vices cachés. Or, en sa qualité de constructeur, le vendeur est censée avoir eu connaissance des divers manquements aux règles de construction constatées par l'expert constituant autant de vices affectant l'immeuble vendu. Les acquéreurs ne sont pas des professionnels de l'immobilier et il ne pesait sur eux aucune obligation de se faire assister par un professionnel au cours des visites de la maison préalables à la vente, peu important à cet égard qu'ils aient pu être informés de ce que la maison venait de connaître d'importants travaux.

L'action indemnitaire de l'article 1645 du Code civil n'est pas subordonnée à l'exercice d'une action rédhibitoire ou estimatoire et peut, par suite, être engagée de manière autonome.

DESORDRES ET TRAVAUX : Partage de responsabilité entre l'entrepreneur principal et le sous-traitant dans la survenance de désordres (cass. 3è civ., 9 mars 2017, N° 15-18.105, P+B)

Commet une faute à l'égard de son sous-traitant, la société chargée de fournir un réacteur à une usine pétrochimique qui ne communique pas les indications nécessaires pour qu'il soit procédé à un séchage du réacteur adapté aux contraintes de levage et de transport que comporte ce type de matériel. Et dans la mesure où le sous-traitant est tenu d'une obligation de résultat envers l'entrepreneur principal, la responsabilité des désordres doit être supportée par moitié pour chacune des deux sociétés.

Telle est la solution énoncée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 9 mars 2017. En l'espèce, la société E., devenue la société T. a commandé à la société S. un réacteur d'hydrodésalkylation pour une usine pétrochimique. A ce contrat était jointe une annexe technique concernant la fourniture, le transport jusqu'à l'usine et le montage du réacteur. Ces données techniques avaient été élaborées à la demande de la société E. par une société de droit américain. La société E. a commandé une prestation de contrôle de la mise en œuvre et de la qualité du béton réfractaire auprès de la société S., a sous-traité le lot réfractarisation du réacteur à la société X, devenue la société B, les prestations de transport à la société Y et les prestations de levage du réacteur à la société Z. La société B. avait elle-même sous-traité à différentes sociétés de droit anglais le clouage des picots et la fixation de "l'hexmétal", la réalisation et la mise en œuvre des bétons et le séchage du réfractaire. Le réacteur a été mis en service le 14 décembre 1995 et le 28 mars 1996, il est apparu que la peinture thermo-sensible extérieure du réacteur changeait de coloration rapidement, laissant présumer l'apparition de points chauds. La société T. qui avait commandé le réacteur a, après expertise, assigné en responsabilité la société S., fournisseur du réacteur, et la société américaine qui avait fourni les données techniques en annexe au contrat. La société S. a, quant à elle, assigné en garantie la société B. et son assureur.

En cause d'appel, la société B. a été condamnée à garantir la société S. et son assureur, à concurrence de la moitié des sommes mises à sa charge au profit de la société T. et son assureur, au motif qu'elle était tenue d'une obligation de résultat envers la société S.

La troisième chambre civile approuve les juges du fonds et rejette le pourvoi formé par la société B.

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Avocat Bastia : Indice du coût de la construction (ICC) au 1er trimestre 2016 : baisse de 1,04 % sur un an (Informations rapides de l’INSEE n° 156, 21 juin 2016)

L’ICC du premier trimestre 2016, publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques (Informations rapides de l’INSEE n° 156, 21 juin 2016) s’élève à 1 615, soit une baisse de 1,04 % sur un an, de 1,89 % sur trois ans et une hausse de 16,61 % sur neuf ans.

Avertissement : même si l’ICC est publié au Journal officiel, la date officielle de leur parution est celle de leur publication dans les Informations rapides de l’INSEE. 

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Avocat Bastia : Étendue de l’obligation de conseil de l’architecte et du bureau d’études (Civ. 3e, 2 juin 2016, FS-P+B, n° 15-16.981)

Si le maître de l’ouvrage ne justifie pas avoir informé les concepteurs de son souhait de faire circuler des charges lourdes, l’architecte et le bureau d’études auraient dû se préoccuper du mode d’exploitation de l’ouvrage situé dans un parc des expositions.

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Avocat Bastia : Changement d’entrepreneur et réception tacite (Civ. 3e, 19 mai 2016, FS-P+B, n° 15-17.129)

Le fait qu’une entreprise succède à une autre ne suffit pas à caractériser l’existence d’une réception tacite.

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Avocat Bastia : Garantie décennale des constructeurs et responsabilité solidaire des fabricants (CE 4 avr. 2016, req. n° 394196 ; CE 4 avr. 2016, req. n° 394198)

Il appartient au juge administratif de statuer sur les conclusions du maître d’ouvrage tendant à l’engagement de la responsabilité solidaire du fabricant sur le fondement de l’article 1792-4 du code civil.

La garantie financière de l'achèvement de l'immeuble est obligatoire (Décret n°2016-359 du 25 mars 2016 relatif à la garantie financière en cas de vente en l'état futur d'achèvement)

A partir d'avril 2016 le vendeur doit souscrire la garantie financière d'achèvement extrinsèque pour les opérations en VEFA.

La loi Duflot du 1er juillet 2013 rend obligatoire le recours à une garantie financière d'achèvement extrinsèque pour les opérations de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte. La VEFA est la vente d'un bien immobilier avant son achèvement : le vendeur s'engage à achever l'immeuble, qui devient la propriété de l'acquéreur à mesure de l'exécution des ouvrages, et l'acquéreur s'engage à payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.

Pour ce type d'opération, le promoteur doit justifier d'une garantie d'achèvement ou de remboursement. La garantie d'achèvement peut être soit :

  • extrinsèque, c'est-à-dire délivrée par un établissement de crédit ou une société d'assurance,

  • intrinsèque, dès lors que l'opération répond, au moment de la vente, à certaines conditions permettant de présumer que l'opération sera menée à son terme.

Or, en pratique, cette dernière s'est révélée source de difficultés, explique un rapport attaché à la publication de l'ordonnance (n°2013-890) du 3 octobre 2013. En effet, de nombreux projets immobiliers n'ont pas abouti et on laissé beaucoup de propriétaires dans un impasse avec un logement inachevé.

Un décret du 25 mars 2016 rend obligatoire le recours à une garantie financière d'achèvement extrinsèque pour les opérations de vente en l'état futur d'achèvement d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel et d'habitation).

Pour les opérations pour lesquelles la demande de permis de construire est déposée à compter du 1er juillet 2016, le contrat doit comporter la justification de la garantie financière d'achèvement ou de remboursement. Une attestation établie par le garant devra être annexée au contrat, à compter de cette même date..

Avec cette réforme, l'Etat offre une meilleure sécurisation financière des acquéreurs et espère un retour de la confiance des consommateurs dans le secteur de la promotion immobilière.

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Assurance décennale et réception tacite : quand un comportement empêche la garantie de courir (Cassation, civile 3, 24 mars 2016 N° de pourvoi: 15-14830)

Le paiement de la facture et la prise de possession de l’ouvrage ne pèsent rien face aux récriminations continues et permanentes du maître d’ouvrage à l’encontre des travaux effectués.

Dans un arrêt du 24 mars 2016, la Cour de cassation précise les circonstances dans lesquelles la réception de l’ouvrage est tacite au sens de l’article 1792-6 du Code civil :

"(...) Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 janvier 2015), que M. et Mme X... ont confié des travaux d'assainissement à la société Viter, assurée pour sa responsabilité décennale auprès de la société Generali ; que, soutenant que les travaux étaient défaillants, l'eau stagnant autour de leur habitation, M. et Mme X... ont, après expertise, assigné la société Viter et la société Generali en indemnisation de leur préjudice ;

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande formée contre la société Generali, alors, selon le moyen :

1°/ que la réception d'un ouvrage peut être tacite ; que la réception tacite résulte de la manifestation, par le maître de l'ouvrage, de sa volonté non équivoque de recevoir l'ouvrage, avec ou sans réserves ; qu'en retenant, pour considérer que la société Generali, assureur décennal de la société Viter, n'était pas tenue de garantir les désordres litigieux, qu'il n'était pas possible de considérer qu'il existait une réception tacite, compte tenu des contestations de M. et Mme X..., la cour d'appel a statué par des motifs impropres à exclure une réception tacite du réseau d'assainissement par ces derniers, en violation de l'article 1792-6 du code civil ;

2°/ que la réception d'un ouvrage peut être tacite ; que la réception tacite résulte de la manifestation, par le maître de l'ouvrage, de sa volonté non équivoque de recevoir l'ouvrage, avec ou sans réserves ; qu'en retenant, pour considérer que la société Generali, assureur décennal de la société Viter, n'était pas tenue de garantir les désordres litigieux, qu'il n'était pas possible de considérer qu'il existait une réception tacite, compte tenu des contestations de M. et Mme X..., sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la prise de possession de l'ouvrage par ces derniers, ainsi que le paiement intégral du prix des travaux le 4 mars 2002 ne caractérisaient pas la volonté non équivoque de M. et Mme X... de recevoir l'ouvrage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792-6 du code civil ;

3°/ que la réception d'un ouvrage peut être tacite ; que la réception tacite résulte de la manifestation, par le maître de l'ouvrage, de sa volonté non équivoque de recevoir l'ouvrage, avec ou sans réserves ; qu'en retenant, pour considérer que la société Generali, assureur décennal de la société Viter, n'était pas tenue de garantir les désordres litigieux, que ceux-ci étaient parfaitement apparents et que M. et Mme X... avaient réglé la facture de la société Viter, ce qui pouvait permettre de considérer qu'il avaient accepté la situation, après avoir expressément relevé que ces derniers avaient toujours protesté contre ces travaux et faits des réclamations, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1792-6 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que M. et Mme X... avaient toujours protesté à l'encontre de la qualité des travaux, la cour d'appel, qui a pu retenir que, malgré le paiement de la facture, leurs contestations excluaient toute réception tacite des travaux, a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi
(...)".

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Infraction d’urbanisme, astreinte et liquidation judiciaire (Cass. 3e civ., 8 mars 2016, n° 15-82513)

Une cour d’appel déclare des prévenus coupables d'infractions au Code de l'urbanisme et les condamne à une amende, en ordonnant la remise en état des lieux sous astreinte. La SCI dirigée par l'un d'eux et propriétaire des lieux, ainsi que la société commerciale dirigée par l'autre et utilisatrice desdits locaux, sont été placées en liquidation judiciaire et, au motif que le liquidateur judiciaire n'exécutait pas les travaux de remise en état imposés par l'arrêt susdit, les prévenus requièrent de la cour d'appel une dispense de paiement de l'astreinte.

Ne méconnaît pas les articles L. 480-7 du Code de l'urbanisme et 591, 593 et 710 du Code de procédure pénale la cour d’appel qui, pour rejeter cette requête, relève que le gérant et associé de la société commerciale et la gérante et porteuse de parts de la SCI ont été condamnés à titre personnel et que les requérants ne justifient d'aucune démarche vis-à-vis du liquidateur judiciaire des deux sociétés, afin d'entreprendre sur l'immeuble dépendant de la liquidation les travaux auxquels ils ont été condamnés. A fortiori, ils ne justifient d'aucun refus qui leur aurait été opposé par le mandataire judiciaire.

En effet, la démolition des ouvrages en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur incombe au bénéficiaire des travaux à l'époque où l'infraction a été commise et il n'importe que les prévenus aient perdu ultérieurement toute possibilité de satisfaire eux-mêmes à l'ordre de remise en état au profit d'un liquidateur judiciaire qui, n'ayant pas été appelé à la procédure pénale ni attrait devant le juge de la procédure collective, n'a pas été jugé bénéficiaire en connaissance de cause des travaux illicites ni responsable à un titre quelconque de leur exécution. 

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Non-applicabilité de la garantie de bon fonctionnement à la toiture végétalisée d'un immeuble (Cass. civ. 3, 18 février 2016, n° 15-10.750, F-P+B)

Les désordres qui affectent le revêtement végétal d'une étanchéité, ne compromettant pas la solidité de l'ouvrage ni ne le rendant impropre à sa destination et concernant un élément dissociable de l'immeuble non destiné à fonctionner, ne relèvent pas de la garantie de bon fonctionnement de l'article 1792-3 du Code civil.

Telle est la solution énoncée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 18 février 2016 (Cass. civ. 3, 18 février 2016, n° 15-10.750, F-P+B.

En l'espèce, un syndicat des copropriétaires se plaignant d'une insuffisance de végétation sur les toitures terrasses végétalisées réalisées par la société S. a, après expertise, assigné en responsabilité la société B., promoteur-vendeur, et le cabinet d'architectes X, maître d'oeuvre, qui ont sollicité la garantie de la société S..

Pour condamner le promoteur-vendeur sur le fondement de la garantie de bon fonctionnement et condamner la société S. à relever indemne la société B. de cette condamnation prononcée contre elle au titre des désordres constatés, la cour d'appel a retenu que les végétaux constituaient un élément d'équipement de l'ouvrage pouvant en être dissociés et que, si leur fonction est essentiellement décorative, ils faisaient partie du concept d'ensemble de la construction (CA Bordeaux, 17 novembre 2014, n° 13/01040).

A tort selon la Cour de cassation puisque, énonçant la solution précitée au visa de l'article 1792-3 du Code civil relatif à la garantie biennale, elle censure les juges d'appel.

Transformation-réhabilitation-vente. VEFA or not VEFA (cassation, chambre civile 3, 18 fév. 2016, N° de pourvoi: 15-12.719)

Après avoir été démarchés par la société Patrimoine conseil du Centre, M. et Mme X ont acquis un lot de copropriété d'un immeuble situé à Vierzon devant être réhabilité et transformé en résidence à usage d'habitation, l'acte authentique ayant été dressé par Mme Y, notaire ; pour financer cette acquisition, ils ont souscrit un prêt auprès de la Caisse de crédit mutuel de Vierzon ; les travaux de réhabilitation de l'immeuble n'ayant pas été réalisés, les acquéreurs ont assigné la société Patrimoine conseil du Centre, depuis en liquidation judiciaire, la société Lamy, syndic de la copropriété, la SCP notaire, et son assureurMMA, ainsi que la Caisse de crédit mutuel de Vierzon en annulation de l'acte de vente et en dommages-intérêts.

La SCP notaire et son assureur ont fait grief à l'arrêt d'appel d'annuler la vente conclue entre la société Patrimoine conseil du Centre et M. et Mme  et de les condamner in solidum à payer diverses sommes, alors, selon eux et en particulie que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'aux termes tant du "compromis de vente" que de l'acte authentique de vente, qui constituaient la loi des parties, la venderesse n'avait pris aucun engagement de réaliser les travaux, dont les acquéreurs ne s'étaient pas engagés à lui payer le montant, lequel n'était pas inclus dans le prix de vente ; qu'en retenant, néanmoins, que la vente devait être requalifiée en vente en l'état futur d'achèvement, aux motifs inopérants que la venderesse avait effectué les formalités nécessaires pour l'obtention d'un permis de construire et que des "documents précontractuels", auxquels les actes de vente ne se référaient pas, avaient été établis, décrivant un état futur des immeubles et mentionnant des travaux chiffrés, importants, nécessaires à la destination de l'immeuble et modifiant substantiellement l'aménagement intérieur de l'immeuble, la venderesse devant financer ses travaux de viabilisation, la cour d'appel a violé les art. 1601-1 et 1601-3 du Code civil, et les art. L. 261-1 et L. 261-3 du Code de la construction et de l'habitation.

Elles ont ajouté que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; que de simples travaux de viabilisation ne constituent pas des travaux d'édification d'un immeuble ; qu'en se bornant à retenir qu'il serait résulté de "documents précontractuels" que la venderesse devait financer les travaux de viabilisation de l'immeuble, pour requalifier la vente en vente en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel a violé les textes précités.

Mais, ayant constaté que le vendeur avait fait établir un programme de réhabilitation comportant un descriptif des travaux, tant de gros oeuvre que de finitions intérieures, que ce soit pour les parties communes ou les parties privatives, avec l'existence d'un prévisionnel dont une part significative était à sa charge, et qu'il devait financer les travaux primordiaux et essentiels à la viabilisation de l'immeuble, permettant de caractériser sa division, d'aménager l'essentiel des communs, d'assurer l'accessibilité à l'immeuble, de distribuer les fluides et d'en assurer l'assainissement et la mise hors d'eau, le prix de vente incluant le foncier et ses aménagements, et relevé que les travaux à la charge des acquéreurs avaient été définis, décidés et évalués par le vendeur en qualité de maître d'oeuvre selon des plans réalisés par lui avant la vente et que celui-ci avait obtenu le permis de construire correspondant et choisi les entreprises intervenantes, la cour d'appel a pu en déduire qu'il s'agissait d'une vente d'immeuble à construire conclue en l'état futur d'achèvement (VEFA) et devant être annulée en l'absence des mentions légales imposées par la loi.

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Garantie décennale et assurance de dommages-ouvrage

L'assurance dommages-ouvrage prend en charge les travaux de réparation des désordres compromettant la solidité d'un logement ou le rendant inhabitable.

La loi n°78-12 du 4 janvier 1978 relative à la responsabilité et à l'assurance dans le domaine de la construction, dite "loi Spinetta" a institué un système d'assurance obligatoire dans une logique de protection du consommateur.

Entrepreneurs, maîtres d'oeuvre, architectes, personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage,... en somme tout constructeur, est soumis à un régime de responsabilité (1). La loi, qui précise qu'il a une obligation d'assurance de responsabilité décennale, exige donc du constructeur qu'il souscrive une assurance décennale pour couvrir la garantie décennale qu'il doit à son client, le maître d'ouvrage. Le professionnel engage donc sa responsabilité pendant 10 ans, en cas de dommage, à l'égard du maître d'ouvrage, mais aussi à l'égard des acquéreurs successifs en cas de revente de l'ouvrage.

L'article 95 de la loi Macron a renforcé l'information des maîtres d'ouvrage sur la garantie décennale obligatoire. Tout constructeur doit justifier avoir souscrit un contrat d'assurance le couvrant pour la responsabilité décennale. Cette justification se fait par la production d'une attestation d'assurance standardisée, conforme au modèle-type défini par un arrêté du 5 janvier 2016. (2)

Selon le nouvel article L243-2 du Code des assurances, cette attestation doit être jointe aux devis et factures des professionnels assurés ou annexée à l'acte qui transfère la propriété (ou la jouissance) du bien avant l'expiration du délai de 10 ans. L'obligation s'applique aux attestations émises à compter le 1er juillet 2016 et visant des opérations de construction dont la date d'ouverture de chantier est postérieure au 1er juillet 2016.

Rappelons que cette "garantie décennale" impose au constructeur de réparer les dommages qui surviennent au cours des 10 années qui suivent la réception des travaux et qui :

  • compromettent la solidité et ses éléments d'équipements indissociables touchant à la structure même de la construction : par exemple, glissement de terrain, mauvaise tenue de la charpente ;

  • rendent le logement impropre à sa destination (par exemple, défaut d'étanchéité à l'air, fissurations importantes).

En parallèle, toute personne qui fait réaliser des travaux de construction, autrement dit le maître d'ouvrage, doit quant à lui souscrire avant l'ouverture du chantier une assurance "dommages-ouvrages". Celle-ci garantit, en dehors de toute recherche de responsabilités, le remboursement de certains travaux de réparation de sinistres (3).

Malfaçons, retard important,... vous rencontrez des difficultés avec le professionnel à qui vous avez confié certains travaux ? 

Adressez une lettre de mise en demeure à l'artisan afin qu'il répare ou rembourse les dégâts. 

Ne laissez pas trainer les choses au risque de perdre du temps et être hors délai pour agir !

Sources :
(1) Articles 1792 et suivants du code civil
(2) Arrêté du 5 janvier 2016
(3) Article L242-1 code des assurances
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Assurance construction obligatoire : contenu d’ordre public du contrat (Civ. 3ème, 4 févr. 2016, FS-P+B, n° 14-29.790)

Tout contrat souscrit par une personne assujettie à l’obligation d’assurance en matière de construction est, nonobstant toute clause contraire, réputé comporter des garanties au moins équivalentes à celles figurant dans les clauses types prévues par le code des assurances.

Dalloz

SCI et sanction d’une clause abusive : le professionnel de l’immobilier n’est pas un professionnel de la construction (Civ. 3e, 4 févr. 2016, FS-P+B, n° 14-29.347)

Une société civile immobilière promoteur immobilier est un professionnel de l’immobilier mais pas un professionnel de la construction.

Dès lors, elle doit être considérée comme un non-professionnel vis-à-vis du contrôleur technique condamné à l’indemnisation de désordres, en application de l’article L. 132-1 du code de la consommation.

Marchés publics de travaux : la garantie à première demande reste autonome (Civ. 3e, 4 févr. 2016, FS-P+B, n° 14-29.837)

Peut statuer en référé, sans trancher une contestation sérieuse, la cour d’appel qui a établi que le montant de la garantie à première demande n’était pas limité aux sommes effectivement versées par le maître d’ouvrage au constructeur, mais à 5 % du montant du marché.

Dalloz

Assurance décennale : des attestations enfin standardisées à remettre aux maîtres d’ouvrage (Arrêté du 5 janvier 2016 fixant un modèle d’attestation d’assurance comprenant des mentions minimales prévu par l’article L. 243-2 du code des assurances, JO 13 j

Un arrêté paru au « Journal officiel » ce 13 janvier énonce les mentions minimales qui devront figurer dans les attestations d’assurance décennale à partir du 1er juillet. Objectif : une meilleure information des donneurs d’ordre.

L’idée était simple. Mais il aura fallu près de deux ans pour la mettre en oeuvre. Décidé par la loi « Hamon » relative à la consommation du 17 mars 2014rediscuté dans le cadre de la loi « Macron » sur la croissance du 6 août 2015, le principe de la standardisation par arrêté des attestations d’assurance en responsabilité civile décennale (RCD) a fait l’objet d’âpres discussions avant d’aboutir. Mais c’est chose faite : l’arrêté du 5 janvier 2016 établit les mentions minimales qui devront figurer dans les attestations d’assurance RCD émises après le 1er juillet 2016 et visant des opérations dont la date d’ouverture de chantier est postérieure au 1er juillet.

Le but est d’améliorer la lisibilité des attestations que les constructeurs doivent fournir aux maîtres d’ouvrage et d’accroître la sécurité juridique pour ces derniers. Ces attestations doivent être jointes aux devis et factures des professionnels assurés. Elles doivent aussi être annexées aux actes de vente des biens cédés avant l’expiration du délai décennal (article L. 243-2 du Code des assurances). 

La mouture finale de l’arrêté est assez contraignante. Elle interdit en effet de déroger aux mentions minimales listées ou de les dénaturer. De plus, précise-t-elle, « aucune mention ne peut faire référence à des dispositions contractuelles si ces dernières ne sont pas reproduites dans l’attestation » (art. A. 243-5 du Code des assurances).

Les informations à fournir dans les attestations d’assurance RCD et les formules à reproduire pour ce faire sont listées par l’arrêté aux articles A. 243-3 (contrat d’assurance souscrit à titre individuel, pour un  ensemble d’opérations de construction ou pour une opération particulière) et A. 243-4 (contrat collectif de responsabilité décennale) du Code des assurances.

Les principales mentions portent sur les éléments d’identification de l’assuré et de l’assureur, les références du contrat, sa période de validité, et le périmètre de la garantie (activités professionnelles exercées, étendue géographique des opérations couvertes, coût des opérations et montant du marché de l’assuré, nature des techniques utilisées, présence ou non d’un contrat collectif de responsabilité décennale, etc.). L’arrêté n’impose pas en revanche de mention relative au paiement de la prime par l’assuré.

Le Moniteur

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Responsabilité décennale : publication du modèle d'attestation d'assurance (Arrêté FCPT1502194A du 5 janv. 2016 : JO 13 n° 19)

Depuis le 8 août 2015, les constructeurs désignés aux articles 1792 et suivants du Code civil doivent justifier avoir souscrit un contrat d'assurance de responsabilité décennale (C. ass. art. L 243-2, al. 1 et R 243-2).

Cette justification doit être effectuée lors de l'ouverture du chantier (C. ass. art. R 343-2) par la production d'une attestation d'assurance.

A partir du 2 juillet 2016, toute attestation d'assurance de responsabilité décennale visant des opérations de construction dont la date d'ouverture de chantier est postérieure au 1er juillet 2016 devra être conforme à un modèle contenant des mentions minimales. Ce modèle vient d'être fixé par un arrêté du 5 janvier 2016 (art. 2).

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L'Indice du coût de la construction régresse encore à la fin 2015

L'ICC qui mesure l'évolution du prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d'habitation atteint 1.608 points au 3ème trimestre 2015.

Au troisième trimestre 2015, l'indice du coût de la construction (ICC) qui permet de mesurer l'évolution du prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d'habitation (logement individuel pur, logement individuel groupé tel que la maison individuelle comportant plusieurs logements individuels, et enfin les logements collectifs), a régressé. Cet indice sert à la révision de certains loyers, comme les baux commerciaux (à défaut d'application de l'indice des loyers commerciaux).

Il s'agit d'un indice de prix fondé sur l'observation des marchés de construction conclus entre les maîtres d'ouvrage et les entreprises assurant les travaux de bâtiment. Toutefois, ne sont pas pris en compte, les autres composantes qui entrent dans le prix de revient des logements comme la charge foncière, les frais annexes de promotion, ou encore les frais financiers.

Selon un avis publié au journal officiel, l'indice du coût de la construction régresse au troisième trimestre 2015, en glissement annuel, pour atteindre 1.608 points. En glissement annuel, l'ICC chute de -1,17% après -0,43% au trimestre précédent.

Il semble que la chute de l'ICC qui a débuté au début de l'année 2015 n'arrive pas à réellement se redresser. Cet indice est passé en un an de 1.627 points au 3ème trimestre 2014 à 1.608 points un an plus tard.

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L’action en garantie contre le sous-traitant d’un marché de travaux relève du juge judiciaire (T. confl., 16 nov. 2015, n° 4029)

Lorsque le titulaire d’un marché de travaux publics engage une action en garantie contre un sous-traitant dans le cadre d’un litige qui l’oppose à la personne publique maître de l’ouvrage, le juge judiciaire est compétent à raison du contrat de droit privé qui lie l’entrepreneur au sous-traitant.

La déclaration d'achèvement des travaux

Principe

La déclaration attestant d'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) est un document qui permet de signaler à l'administration l'achèvement des travaux et la conformité de la construction par rapport à l'autorisation d'urbanisme accordée. Elle doit obligatoirement être effectuée une fois que les travaux sont terminés.

Travaux concernés

Cette déclaration concerne uniquement les travaux ayant fait l'objet :

  • d'un permis de construire,

  • d'un permis d'aménager

  • ou une déclaration préalable.

Contenu

Dans certains cas, pour être valable, la déclaration doit :

  • si les travaux ont été effectués par tranche, préciser la nature des travaux réalisés selon le programme autorisé. La déclaration porte alors sur ces seules réalisations,

  • si des règles d'accessibilité des personnes handicapées doivent être respectées, être accompagnée d'une attestation de conformité effectuée par un contrôleur technique agréé ou un architecte,

  • si des normes techniques spécifiques (parasismiques et paracycloniques) sont applicables, être accompagnée d'une attestation effectuée par un contrôleur technique précisant que ces normes ont été respectées par le maître de l'ouvrage.

Démarche

La déclaration d'achèvement des travaux doit être effectuée au moyen du formulaire cerfa n°13408*02.

En cas de construction nouvelle, une attestation doit en plus être jointe à la déclaration d'achèvement des travaux indiquant que la construction respecte bien la réglementation thermique 2012.

Le dossier, établi en 1 exemplaire, doit être déposé directement à la mairie où se situe le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Contrôle de l'administration

Le déclarant s'engage sur la conformité des travaux lorsqu'il dépose la déclaration.

Lorsqu'elle l'estime nécessaire, l'administration peut procéder au contrôle sur place des travaux réalisés.

Cette visite des lieux n'est possible que dans un délai de 3 mois à partir de la date de réception de la déclaration.

Ce délai est porté à 5 mois lorsque ce contrôle est obligatoire. Cela est notamment le cas lorsque :

  • les travaux portent sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou lorsqu'ils sont situés dans un secteur sauvegardé,

  • les travaux sont réalisés dans un secteur couvert par un plan de risques naturels, technologiques ou miniers.

Passés ces délais, l'administration ne peut plus contester la conformité des travaux.

Anomalie constatée

Si l'administration constate une anomalie dans les délais de 3 et 5 mois suivant l'autorisation accordée, elle peut mettre en demeure le titulaire de l'autorisation d'y remédier en effectuant les travaux nécessaires ou lui demander de déposer un permis de construire modificatif.

Si la régularisation de l'anomalie est impossible, elle peut imposer la démolition de la construction.

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Taxe d'aménagement : les valeurs forfaitaires en baisse pour 2016 (Arrêté du 6-11-2015, JO du 14 p. 21305)

Pour 2016, les valeurs par mètre carré de surface de construction constituant l'assiette de la taxe d'aménagement sont fixées à 795 € en Ile-de-France (799 € en 2015) et à 701 € hors Ile-de-France (705 € en 2015).

On rappelle que ces valeurs forfaitaires sont révisées chaque année au 1er janvier en fonction de l'indice Insee du coût de la construction.

Ces valeurs par mètre carré s'appliquent également à la redevance d'archéologie préventive dite « filière urbanisme » dont la base imposable est déterminée comme celle de la taxe d'aménagement.

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CCMI : nullité et conditions de la démolition (Civ. 3e, 15 oct. 2015, FS-P+B+R, n° 14-23.612)

Doit être annulé en sa totalité et non en ses seules clauses irrégulières le contrat qui ne répond pas aux dispositions d’ordre public de l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation.

Par ailleurs, la démolition de l’ouvrage doit constituer une sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités qui l’affectent.

Construction sur le fonds voisin : responsabilité du constructeur (Civ. 3e, 15 oct. 2015, FS-P+B, n° 14-24.553)

Manque à son obligation de conseil le maître d'oeuvre qui n'avertit pas son client des risques d'édifier une construction en violation des droits du propriétaire voisin.

Lorsque des travaux s’appuient sur un mur privatif contenant des ouvertures obturées par des parpaings, le constructeur, qui n’avait pas consulté le titre de propriété du maître d’ouvrage, est responsable d’avoir manqué à son obligation de conseil en n’attirant pas l’attention du maître de l’ouvrage sur les risques d’édifier une construction en violation des droits du propriétaire du fonds voisin.

Selon l'arrêt rendu ici rapporté, manque à son obligation de conseil le maître d'oeuvre qui, avant d'exécuter les travaux, n'attire pas l'attention du maître de l'ouvrage sur les risques d'édifier une construction en violation des droits du propriétaire du fonds voisin.

Par acte notarié, un propriétaire vend un immeuble situé sur un terrain voisin de la parcelle appartenant à un couple. L'acquéreur, souhaitant réaliser une extension de sa maison, confie les travaux à un GIE (groupement d'intérêt économique). Au cours de travaux, les époux voisins assignent l'acquéreur en démolition du bâtiment en cours de construction et paiement de diverses sommes. L'acquéreur appelle en garantie la société civile professionnelle (SCP) notaire et le GIE.

La cour d'appel condamne le GIE, in solidum avec la notaire, à garantir l'acquéreur des condamnations prononcées à son encontre et à lui payer diverses sommes.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et approuve l'arrêt d'appel. Celui-ci a constaté que, lors des travaux, il avait été pris appui sur un mur privatif contenant des ouvertures obturées par des parpaings, et relevé qu'il était manifeste qu'avant d'exécuter les travaux le GIE avait omis de consulter le titre de propriété de l'acquéreur ou d'en tirer les conséquences. La cour d'appel a pu en déduire qu'il avait manqué à son obligation de conseil en n'attirant pas l'attention du maître de l'ouvrage sur les risques d'édifier une construction en violation des droits du propriétaire du fonds voisin.

Arrêt :

"(...) Donne acte au Groupement des entreprises du bâtiment de la région de Châteaubourg du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. et Mme X... ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 20 mai 2014), que, par acte dressé par M. Y..., notaire, Mme Z... a vendu à Mme A... un immeuble situé sur un terrain voisin de la parcelle appartenant à M. et Mme X... ; que Mme A..., souhaitant réaliser une extension de sa maison, a confié les travaux au Groupement des entreprises du Bâtiment de la région de Châteaubourg (le GIE) ; qu'en cours de travaux, M. et Mme X... ont assigné Mme A... en démolition du bâtiment en cours de construction et paiement de sommes, que Mme A... a appelé en garantie la société civile professionnelle Y...- Aude de B...-C... (la SCP) et le GIE ;

Attendu que le GIE fait grief à l'arrêt de le condamner, in solidum avec la SCP, à garantir Mme A... des condamnations prononcées à son encontre et à lui payer diverses sommes, alors, selon le moyen:

1°/ que le maître d'oeuvre n'est pas tenu, sauf conventions spéciales, de vérifier les titres de son client ; que dès lors, en affirmant qu'en sa qualité de professionnel, il appartenait à la société GEB de vérifier si la construction était conforme avec les obligations conventionnelles afférentes à l'immeuble, qu'avant d'exécuter les travaux, elle avait omis de consulter le titre de propriété de Mme A... ou d'en tirer les conséquences et avait ainsi manqué à son obligation de conseil en n'attirant pas l'attention du maître de l'ouvrage sur le risque d'édifier une construction en violation des droits immobiliers du fonds voisin, pour condamner la société GEB à garantir Mme A... de toutes les condamnations prononcées contre elle, y compris les frais de démolition de l'extension, et à lui verser 35 338, 86 euros de dommages-intérêts, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

2°/ qu'en toute hypothèse, l'arrêt attaqué a retenu que l'acte d'acquisition de Mme A... du 8 septembre 2009 contenait des clauses relatives aux servitudes rédigées de manière contradictoire et de nature à ne pas permettre à l'acquéreur d'être clairement informé sur ses obligations vis-à-vis du fonds voisin ; qu'il en résultait une information ambiguë pour Mme A... sur les servitudes conventionnelles grevant son fonds ; que dès lors, en reprochant ensuite à la société GEB, avant d'exécuter les travaux, d'avoir omis de consulter le titre de propriété de Mme A... ou d'en tirer les conséquences, et de ne pas avoir attiré son attention sur le risque d'édifier une construction en violation des droits immobiliers du fonds voisin, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article 1147 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que, lors des travaux, il avait été pris appui sur un mur privatif contenant des ouvertures obturées par des parpaings et relevé qu'il était manifeste qu'avant d'exécuter les travaux le GIE avait omis de consulter le titre de propriété de Mme A... ou d'en tirer les conséquences, la cour d'appel a pu en déduire qu'il avait manqué à son obligation de conseil en n'attirant pas l'attention du maître de l'ouvrage sur les risques d'édifier une construction en violation des droits du propriétaire du fonds voisin ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Par ces motifs : rejette pourvoi (...)".

Consultez ici le texte intégral de l'arrêt : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000031331856&fastReqId=1614551991&fastPos=1

ICC au 2e trimestre 2015 : recul de 0,4 % sur un an (Informations rapides de l’INSEE n° 224, 16 sept. 2015)

L’ICC du deuxième trimestre 2015, publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques (Informations rapides de l’INSEE n° 224, 16 sept. 2015) s’élève à 1 614, soit une baisse de 0,43 % sur un an, de 3,12 % sur trois ans et une hausse de 18,16 % sur neuf ans.

Avertissement : même si l’ICC est publié au Journal officiel, la date officielle de leur parution est celle de leur publication dans les Informations rapides de l’INSEE.
 

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Comment s'organise la réception des travaux lors de la réalisation d'une construction

La réception et ses modalités sont des éléments essentiels ayant des conséquences de première importance en ce qui concerne la responsabilité des constructeurs. La définition de la réception d’un ouvrage est donnée par l’article 1792-6 du Code civil.

La réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve.

Il s’agit d’un acte de volonté unilatéral. 

La réception doit néanmoins être contradictoire, comme prévu par l’article 1792-6 du code civil. La réception émane du maître d’ouvrage. Le maître d’ouvrage est celui pour le compte duquel les travaux sont réalisés. La notion d’ouvrage n’est pas définie par la loi. Schématiquement, il s’agit du résultat des travaux confiés à un tiers.

Toujours selon l’article 1792-6 du Code civil, la réception intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement.

La réception peut en effet revêtir 3 formes :

  • La réception expresse : La réception est prononcée de manière explicite. Il peut être établi à cette occasion un procès-verbal dans lequel est exprimée la volonté du maître d’ouvrage, et où sont mentionnées les éventuelles réserves formulées par celui-ci.

  • La réception tacite : A l’inverse, la réception ne sera pas formalisée. Ceci peut poser des difficultés en matière de preuve. Les juridictions font application d’un faisceau d’indices pour considérer qu’une réception tacite est intervenue. Ainsi, le paiement intégral du marché et la prise de possession de l’ouvrage réalisé pourra être considéré comme valant réception tacite (En ce sens notamment : Civ . 3ème, 19 octobre 2010, n° 09-70715). Le constat d’une réception tacite ne dispense pas le juge de vérifier que les éléments de cette réception sont réunis.Il sera ainsi nécessaire de déterminer la date à laquelle est intervenue la réception tacite (Civ. 3ème, 30 mars 2011, n° 10-30116).

  • La réception judiciaire : Cette dernière est expressément envisagée par l’article 1792-6 du Code civil. Elle intervient à défaut de réception amiable. On conçoit mal qu’une réception judiciaire soit demandée par le maître d’ouvrage. En effet, la réception étant un acte du maître de l’ouvrage, il suffit à celui-ci de prononcer amiablement la réception en déclarant accepter l’ouvrage. La réception judiciaire paraît davantage être destinée à la situation de l’entreprise confrontée à un maître d’ouvrage qui refuse d’accepter ses travaux. En l’absence de réception amiable, il sera possible de saisir le juge pour lui demander la réception judiciaire des travaux.

Selon la jurisprudence, il n’est pas nécessaire que les travaux soient achevés pour être réceptionnés (cf. notamment : Civ. 12 juillet 1989, n° 88-10037, Civ. 3ème, 9 octobre 1991 n° 90-14739, dans lequel la Cour de cassation statue ainsi : « l’achèvement de l’ouvrage n’étant pas une des conditions nécessaires de la réception », Civ. 3ème, 17 novembre 2004, n° 03-10202).
Néanmoins, selon un arrêt récent de la Cour de cassation du 11 janvier 2012 des travaux inachevés ne peuvent faire l’objet d’une réception judiciaire car portant sur un immeuble ne pouvant être mis en service en raison des désordres l’affectant (Civ. 3ème, 11 janvier 2012, n° 10-26898). Il avait précédemment été jugé qu’un ouvrage peut faire l’objet d’une réception judiciaire, dès lors qu’il est habitable (Civ.3ème, 29 mars 2011, n°10-15824). Aussi, il semble ressortir de la jurisprudence qu’un ouvrage ne peut faire l’objet d’une réception judiciaire que si sa réalisation est dans un état d’avancement suffisant.

La réception, qu’elle soit expresse, tacite ou judiciaire, peut être prononcée purement et simplement ou être assortie de réserves. Ces réserves sont nécessaires pour les vices apparents. A défaut, le maître d’ouvrage perdra toute possibilité d’action pour ces désordres (en ce sens notamment : Civ. 3 ème, 16 décembre 1987, n° 86-15444, Civ. 3ème, 8 novembre 2005, n° 04-16932, Civ. 3éme, 26 septembre 2007, n° 06-16207). On dit que la réception sans réserve a un effet de purge pour les désordres apparents.
Ceci concerne également les défauts de conformité aux prestations contractuellement convenues. C’est ce qui ressort notamment d’un arrêt rendu par la Cour de cassation le 3 juillet 2007 (Civ. 3éme, 26 septembre 2007, n° 06-16207).

Par ailleurs, pour les désordres apparents, qu’ils aient ou non fait l’objet de réserves, la responsabilité décennale des constructeurs ne pourra être recherchée. Selon un arrêt rendu par la Cour de cassation le 7 juillet 2004, il appartient au maître d’ouvrage de rapporter la preuve du contenu des réserves et du caractère caché des désordres dont il se prévaut (Civ. 3ème , 7 juillet 2004, n° 03-14166). Toutefois, il a été jugé que la réception n’a d’effet libératoire pour les constructeurs que pour les défauts connus par le maître d’ouvrage dans toute leur ampleur et leurs conséquences (En ce sens notamment : Civ . 3ème, 18 décembre 2001, n° 00-18211).

La réception marque le point de départ des garanties prévues par les articles 1792 et suivants du Code civil. Ces garanties sont les suivantes :

  • La garantie de parfait achèvement. Cette garantie est d’une durée d’un an à compter de la réception (article 1792-6 du Code civil).

  • La garantie biennale des éléments d’équipement. Cette garantie est d’une durée de deux ans à compter de la réception (article 1792-3 du Code civil).

  • La garantie décennale. Cette garantie concerne les désordres de construction les plus graves (article 1792 du Code civil). Elle est d’une durée de 10 ans à compter de la réception des travaux (article 1792-4-1 du Code civil).

Toute action engagée à l’encontre des constructeurs liés au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage au-delà de ce délai de dix ans, sauf cas résiduels, se heurterait à la prescription. Ainsi, la date et les modalités de la réception sont des données fondamentales dans le domaine de la responsabilité des constructeurs. Ceci déterminera le fondement de l’action formée à l’encontre des constructeurs, la possibilité d’une telle action, comme la date jusqu’à laquelle une demande sera susceptible d’être accueillie.

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Construction immobilière et information relative à la garantie décennale (Loi Macron)

La loi Macron fait obligation aux artisans et professionnels du bâtiments de joindre à leurs devis et factures un justificatif d'assurance décennale.

Depuis l'été 2015, conformément la loi Pinel, les artisans du secteur du bâtiment et de la construction doivent fournir à leurs clients des garanties supplémentaires quant à leurprofessionnalisme et sérieux, avec des mentions obligatoires relatives aux assurances dommages ouvrages et décennales souscrites, directement dans les devis et factures adressées aux consommateurs.

Toutefois, il semble que les consommateurs maîtres d'ouvrage rencontrent, en cas de sinistre rendant le logement inhabitable, insalubre et indécent, de grandes difficultés pour identifier l'assureur de chaque entrepreneur ayant participé à la construction. En effet, les obligations consistant à "être en mesure de justifier" de la souscription de l'assurance décennale prévue par le Code des assurances ne suffisent pas actuellement à résoudre cette difficulté, et ne garantit pas la réalité de l'existence de cette assurance ainsi que de son contenu.

Aussi, le Parlement a modifié cette règle dans le cadre de la loi Macron, afin que le bénéficiaire tiers d'un contrat d'assurance décennale puisse identifier clairement l'assureur de l'entrepreneur défaillant, en rendant le justificatif d'assurance obligatoire. Ainsi, en cas de sinistre, le consommateur maître d'ouvrage peut agir directement à l'encontre de l'assureur "décennal" de l'entrepreneur.

En cas de vente d'un logement dans les 10 ans suivant sa construction, l'attestation d'assurance doit aussi être annexée au contrat de vente, afin de permettre à l'acquéreur d'agir facilement en cas de sinistre.

Enfin, un modèle type de justificatif d'assurance comportant des clauses et mentions standardisées sera prochainement publié au journal officiel. Cela évitera toute confusion pour le consommateur et facilitera la comparaison des devis travaux.

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Objet de la retenue de garantie (Civ. 3e, 17 juin 2015, FS-P+B, n° 14-19.863)

Une garantie de bonne fin visant l’exécution par le sous-traitant de ses obligations jusqu’à la réception des travaux a un objet distinct de la garantie prévue par le loi du 16 juillet 1971 garantissant l’exécution des travaux pour satisfaire, le cas échéant, aux réserves faites à la réception par le maître de l’ouvrage.

Le procès-verbal de bornage n’est toujours pas un acte translatif de propriété (Civ. 3e, 10 juin 2015, F-P+B, n° 14-14.311)

Un procès-verbal de bornage ne constitue pas un acte translatif de propriété.

La convocation du maître d'oeuvre aux opérations de réception de l'ouvrage confère au procès-verbal de réception un caractère contradictoire (Cass. civ. 3, 3 juin 2015, n° 14-17.744, FS-P+B)

Lorsque le procès-verbal de réception caractérise la volonté du maître de l'ouvrage de recevoir les constructions, la convocation de l'un des maîtres d'oeuvre aux opérations de réception suffit à conférer audit procès un caractère contradictoire. Tel est l'apport de l'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 3 juin 2015.

En l'espèce, un promoteur immobilier a fait réaliser un programme de construction de vingt-quatre villas et quinze bâtiments collectifs, sous la maîtrise d'oeuvre d'un architecte. Les lots de terrassement et VRD ont été confiés à M. V.. Des malfaçons ayant été constatées, le syndicat des copropriétaires de la résidence a assigné M. V. et l'assureur de ce dernier en réparation de ses préjudices. Condamné in solidum à indemniser le syndicat des copropriétaires, l'assureur de M. V. se pourvoit en cassation.

Il conteste l'arrêt d'appel en ce qu'il a retenu la responsabilité de son assuré au titre des désordres constatés pour les travaux d'enrochement. En jugeant que l'ouvrage avait fait l'objet d'une réception contradictoire, car à cette date avait été signé un procès-verbal des opérations préalables à la réception des travaux entre le maître de l'ouvrage et le maître d'oeuvre, après avoir pourtant constaté que M. V. avait été absent, ce qui privait la réception de tout caractère contradictoire, la cour d'appel aurait violé l'article 1792-6 du Code civil.

La circonstance que M. V. ait été dûment convoqué n'importerait pas. Rappelant le principe énoncé, la Cour de cassation rejette le pourvoi, estimant que l'absence du maître d'oeuvre aux opérations de réception ne suffit pas à ôter au procès-verbal son caractère contradictoire.

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Notion de désordre apparent (Civ. 3e, 3 juin 2015, FS-P+B, n° 14-14.706)

Les acquéreurs ne peuvent agir en réparation de vices apparents à la livraison sur le fondement de la responsabilité contractuelle et sont forclos faute d’avoir engagé leur action dans le délai d’un an et un mois à compter de la date de la livraison.

Appréciation de l’impropriété à la destination et à la prescription de l’action de l’article 1642-1 (Civ. 3ème, 20 mai 2015, FS-P+B, n° 14-15.107)

L’absence de désordres relevant de la garantie décennale ne peut être déduit du respect des normes d’isolation phonique.

Garantie décennale : retour sur l’absence d’imputabilité des désordres aux travaux du constructeur (Civ. 3e, 20 mai 2015, F-P+B, n° 14-13.271)

Les désordres dénoncés n’étant pas imputables aux travaux réalisés par l’entrepreneur, le maître d’ouvrage ne rapportant pas la preuve par ailleurs de ce que la violation de l’obligation de conseil et d’information du professionnel serait à l’origine des désordres et malfaçons, sa garantie décennale ne peut être mise en œuvre.

La clause de réception tacite et sans réserve de l'ouvrage est abusive (cass., civ. 3ème, 06 mai 2015, n°13-24947)

Est réputée non écrite la clause selon laquelle la prise de possession de l'ouvrage avant la rédaction du procès verbal de réception entraîne la réception tacite et sans réserve, et l'exigibilité des sommes restant dues.

Selon un Arrêt de cassation sans renvoi de la Cour de Cassation rendu le 06 mai 2015, la clause du contrat de construction selon laquelle "toute prise de possession ou emménagement avant la rédaction du procès-verbal de réception signé par le maître de l'ouvrage et le maître de l'oeuvre, entraîne de fait la réception de la maison sans réserve" est abusive et doit être réputée non écrite, dans la mesure où la réception d'un ouvrage suppose la volonté non équivoque du maître de l'ouvrage et que la seule prise de possession ne suffit pas à établir. Cette clause crée au détriment du non-professionnel un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, ayant pour effet annoncé de rendre exigibles les sommes restant dues.

CCMI : consignation de 15 % du prix vaut paiement (Cass. Civ. 3e, 6 mai 2015, N° de pourvoi : 14-13.032)

L’arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa des art. R. 261-14 et R. 261-19 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), ensemble l’art. 1134 du Code civil.

M. et Mme X. et la société Les Salettes ont signé un contrat de vente d’une maison en l’état futur d’achèvement (VEFA) ; la société Les Salettes a fait délivrer un commandement de payer le solde du prix et les travaux supplémentaires, visant la clause résolutoire, puis a assigné M. et Mme X en résolution de la vente ; M. et Mme X, après avoir obtenu la désignation d’un expert, ont assigné la société Les Salettes en indemnisation des défauts de construction.

Pour rejeter les demandes de M. et Mme X et constater leur défaillance dans le paiement du solde du prix, l’arrêt d’appel retient que la consignation ne peut excéder 5 % du prix, que les acquéreurs ont consigné une somme représentant 15 % du prix convenu à la Caisse des dépôts et consignations, que cette consignation par les acquéreurs entre les mains de leur notaire de la somme correspondant au solde du prix initial ne peut valoir paiement et que le vendeur est donc bien-fondé à réclamer l’application de la clause résolutoire.

En statuant ainsi, alors que la vente portait sur une maison individuelle dont les fondations étaient achevées, que la consignation du solde du prix, réalisée dans les conditions des art. R. 261-14 et R. 261-19 CCH pouvait intervenir pour 15 % du prix en application du contrat et sans autorisation, et, intervenue dans le mois du commandement visant la clause résolutoire, valait paiement, la cour d’appel, a violé les textes susvisés.

VEFA : les opérations menées par les sociétés coopératives de construction impliquent des garanties financières spécifiques (Rép. min. n° 56636, Bies : JO AN Q 21 avr. 2015, p. 3080)

A ce jour, aucun texte ni réponse ministérielle ne fait une distinction entre le montage de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) traditionnel et les opérations menées par des sociétés civiles coopératives de construction-vente (SCCCV) englobant des VEFA.

Considérant que l'ordonnance du 3 octobre 2013 (Ord. n° 2013-890, 3 oct. 2013 : JO 4 oct. 2013, p. 16466 ; Defrénois flash 14 oct. 2013, p. 2, n° 120a6) avait bien pour propos d'éliminer toute possibilité de recours à la garantie financière d'achèvement intrinsèque dans le cadre du fonctionnement normal de la promotion immobilière, et non pas d'introduire des contraintes spécifiques aux opérations menées par des SCCCV, il est demandé au ministre du Logement une clarification officielle sur l'application de cette ordonnance, qui permettrait d'établir que les VEFA intervenant dans le cadre d'un montage immobilier coopératif de type SCCCV se situent bien hors du champ d'application de ladite ordonnance.

Le ministre répond que le transfert de propriété par une société coopérative de construction à un associé, s'il résulte d'une convention distincte du contrat de société, s'opère conformément aux dispositions de l'article 1601-3 du Code civil relatif au contrat de VEFA, reproduit à l'article L. 261-3 du Code de la construction et de l'habitation (CCH, art. L. 213-5).

Il diffère toutefois du contrat de VEFA classique. En effet, l’article L. 213-5 du CCH prévoit que si la société n'a pas confié à un promoteur immobilier la réalisation de son programme de construction, la conclusion d'un contrat conforme à l'article L. 261-3 est obligatoire, mais que ce contrat doit comporter les énonciations prévues à l'article L. 213-8 et non pas celles prévues à l'article L. 261-11 relatif à la VEFA.

En outre, l'article L. 213-4 du CCH impose aux sociétés coopératives de construction une garantie de financement et de souscription. Cette obligation est satisfaite si, pour chaque tranche du programme prévu par les statuts, le nombre d'associés est au moins égal à 20 % du nombre total de logements et de locaux à usage commercial ou professionnel à construire dans la tranche considérée et si le financement de la construction des lots non souscrits compris dans l'ensemble du programme, ainsi que leur souscription, sont garantis.

Il ressort de l'analyse de ces dispositions que l'obligation de garantie financière d'achèvement ou de remboursement relative à la VEFA n'est pas applicable au contrat de vente prévu à l'article L. 213-5, ce dernier étant soumis à une réglementation qui lui est propre, avec des énonciations obligatoires et une garantie particulière.

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GARANTIE DECENNALE : faute du maître de l'ouvrage (CE. 15 avril 2015, Commune de Saint-Michel-sur-Orge, n°376229)

Des dommages apparus dans le délai d'épreuve de dix ans engagent la responsabilité des constructeurs sur le fondement de la garantie décennale, même s'ils ne se sont pas révélés dans toute leur étendue avant l'expiration dudit délai. 

Il résulte des principes qui régissent la garantie décennale des constructeurs que des désordres apparus dans le délai d'épreuve de dix ans, de nature à compromettre la solidité de l'ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination dans un délai prévisible, engagent leur responsabilité, même s'ils ne se sont pas révélés dans toute leur étendue avant l'expiration du délai de dix ans, rappelle le Conseil d'Etat. Il indique que la faute du maître de l'ouvrage doit s'apprécier dans un second temps. 

En l'espèce, la commune de Saint-Michel-sur-Orge a engagé, en 1997, des travaux portant sur le l'extension et le réaménagement d'un groupe scolaire qui devaient également permettre de stabiliser les murs porteurs du bâtiment existant. La réalisation de ces travaux, le contrôle technique et la maîtrise d'oeuvre ont été confiés à trois sociétés distinctes. Les travaux ont fait l'objet d'une réception avec réserves qui ont été levées ultérieurement. Toutefois, des désordres étant apparus dans le bâtiment existant du réfectoire, la commune a recherché la responsabilité décennale des constructeurs. Le tribunal administratif de Versailles a condamné solidairement les trois sociétés intervenantes à réparer les préjudices subis, au titre de leur responsabilité décennale, et réparti les responsabilités respectives des constructeurs et de la commune. La cour administrative d'appel de Versailles a annulé son jugement et rejeté les conclusions indemnitaires de la commune présentées sur le terrain de la garantie décennale au motif que les désordres résultant de l'absence de réalisation des travaux de reprise en sous-oeuvre des fondations de bâtiments étaient apparents lors de la réception des travaux après avoir relevé que la commune ne s'était pas assurée de la bonne exécution de ces travaux de reprise. Le Conseil d'Etat juge que la cour a commis une erreur de droit en relevant ainsi l'existence d'une faute du maître de l'ouvrage dans le suivi et le contrôle de l'exécution du marché, alors qu'à ce stade elle devait non se prononcer sur une faute du maître de l'ouvrage mais déterminer dans quelle mesure les désordres tenant à l'absence de réalisation de ces travaux étaient apparents lors de la réception de l'ouvrage. Dès lors, il annule son arrêt et lui renvoie l'affaire. 

(extrait)

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MARCHE DE TRAVAUX : charge de la preuve de l’attestation de conformité électrique visée par le consuel (Civ. 3e, 25 mars 2015, FS-P+B, n°14-11.872)

Au regard de l’article 1315 du code civil, il appartient à l’installateur de prouver qu’il a, de manière certaine, remis les attestations de conformité : Civ. 3e, 25 mars 2015, FS-P+B, n° 14-11.872 

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Preuve de la remise de l'attestation CONSUEL (Cass. 3ème civ., 25 mars 2015, n° 14-11.872, n°345 FS-P+B)

La remise au distributeur électrique, sinon au maître de l'ouvrage, de l'attestation de conformité visée par le CONSUEL relève de la responsabilité exclusive de l'installateur. Il lui appartient donc de rapporter la preuve qu'il s'est bien acquitté de cette obligation.

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Désordres évolutifs : garantie décennale de l’entrepreneur et responsabilités civiles (Civ. 3ème, 11 mars 2015, 2015, n°13-28.351 et 14-142.75)

La garantie décennale s’applique aux désordres repris deux ans après la réception de l’ouvrage, qui s’aggravent et perdurent malgré les travaux de renforcement.

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Sous-traitance : à nouveau la semonce de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 18 février 2015, n° 14-10604)

La cour d’appel qui constate que le maître d’ouvrage été informé par l’entrepreneur de ce qu’il sous-traiterait les travaux et a autorisé cette sous-traitance et l'a agréée et relève exactement qu'aucune délégation de paiement n'ayant été mise en place, le maître d’ouvrage devait exiger de l’entrepreneur qu'il justifie avoir fourni à ce sous-traitant la caution garantissant le paiement de toutes les sommes dues en application du sous-traité et qu'en s'abstenant de mettre en demeure l’entrepreneur de fournir cette caution, le maître d’ouvrage n’a pas satisfait à ses obligations et a ainsi commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle, en déduit, à bon droit, que le sous-traitant est fondé à lui demander le paiement de dommages-intérêts équivalents au juste coût des travaux exécutés.

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

"(...) Joint les pourvois n° W 14-10. 632 et R 14-10. 604 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 14 novembre 2013), que, devenue propriétaire d'anciennes cliniques, la société Foncière Saint-Charles a entrepris de transformer les locaux en appartements et locaux commerciaux ; que les acquéreurs de lots se sont constitués en l'Association foncière urbaine libre Espace Saint-Charles (l'AFUL), laquelle se substituant à la société Foncière Saint-Charles comme maître d'ouvrage pour les contrats et marchés, a confié les travaux de réhabilitation à la société Montpelliéraine de rénovation (la société MDR), qui a sous-traité l'intégralité des travaux à la société SPIE Tondella, aux droits de laquelle se trouve la société SPIE Batignolles Sud-Est (la société SPIE) ; que la société MDR a souscrit deux contrats de cautionnement auprès de la Caisse d'épargne ; qu'une expertise a été confiée à M. X..., qui s'est adjoint les services d'un sapiteur pour chiffrer les travaux exécutés par la société SPIE ; que la société SPIE a assigné la société MDR en annulation du contrat de sous-traitance et paiement de sommes, puis a assigné l'AFUL et la Caisse d'épargne en paiement de sommes ; que la Caisse d'épargne a appelé en garantie les assureurs des intervenants à l'acte de construire ; que les affaires ont été jointes ;

Sur le moyen unique du pourvoi n° W 14-10. 632 de l'AFUL :

Attendu que l'AFUL fait grief à l'arrêt de dire fondée la demande de la société SPIE en paiement des travaux réalisés calculés selon la méthode issue des prix pratiqués, de fixer le montant du juste coût des travaux à la somme de 1 741 793, 77 euros et de dire que l'AFUL sera tenue in solidum avec la société MDR au paiement de cette somme, alors, selon le moyen :

1°/ que l'entrepreneur principal, tenu, à peine de nullité du contrat de sous-traitance, de garantir le paiement de toutes les sommes dues au sous-traitant par l'obtention à son profit d'une caution personnelle et solidaire d'un établissement qualifié, peut valablement fournir cette garantie, spontanément ou après mise en demeure du maître de l'ouvrage, tant que le sous-traitant n'a pas manifesté sa volonté de se prévaloir de la sanction prévue à l'article 14 de la loi du 31 décembre 1975 ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que la société SPIE Tondella a attendu le 9 septembre 2004 pour exciper de la nullité du sous-traité pour violation de l'article 14 de la loi de 1975 en renvoyant à la caution les deux garanties qu'elle avait précédemment reçues les 4 avril et 12 juillet 2004 ; qu'en imputant à faute à l'AFUL Saint-Charles de ne pas avoir mis l'entrepreneur principal en demeure de fournir la caution requise par la loi, tout en constatant que le sous-traitant n'avait excipé de la nullité du contrat de sous-traitance que plusieurs mois après que la garantie lui ait été fournie, ce dont il résultait que, la régularisation du sous-traité étant intervenue en temps utile, l'obligation du maître de l'ouvrage était devenue sans objet, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé les articles 14 et 14-1 de la loi du 31 décembre 1975 ;

2°/ que le maître de l'ouvrage qui n'a pas consenti de délégation de paiement au profit du sous-traitant, n'est tenu d'exiger de l'entrepreneur principal qu'il justifie lui avoir fourni une caution personnelle et solidaire de la part d'un établissement qualifié qu'après avoir, d'une part, accepté le sous-traitant et, d'autre part, agréé les conditions de paiement stipulées au contrat de sous-traitance ; qu'en imputant à faute à l'AFUL Saint-Charles de ne pas avoir mis l'entrepreneur principal en demeure de fournir la caution requise par la loi alors qu'aucune délégation de paiement n'avait été mise en place et qu'elle avait su que le sous-traitant intervenait sur le chantier pour l'avoir personnellement accepté et agréé, sans autrement caractériser que le maître de l'ouvrage avait par ailleurs agréé les conditions de paiement stipulées au contrat de sous-traitance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 14-1 de la loi du 31 décembre 1975 ;

3°/ que lorsque les conditions de l'opposabilité du contrat de sous-traitance ne sont pas encore remplies et que le maître de l'ouvrage qui a connaissance de l'existence du sous-traitant, s'abstient de mettre en demeure l'entrepreneur principal de régulariser cette situation, le sous-traitant ne peut réclamer au maître de l'ouvrage plus que ce qui lui aurait été dû par l'entrepreneur principal ; que dans sa mise en demeure du 27 mai 2004, la société SPIE Tondella réclamait à l'AFUL Saint-Charles, au titre de l'action directe en paiement du sous-traitant, un solde de marché de 938 887, 79 euros ; qu'en décidant que l'AFUL Saint-Charles sera tenue du juste coût des travaux soit la somme de 1 741 793, 77 euros et non pas des seules sommes qui auraient été dues à la société SPIE si elle avait pu bénéficier de l'action directe, la cour d'appel a violé les articles 1382 du code civil et 14-1 de la loi du 31 décembre 1975 ;

Mais attendu qu'ayant constaté que l'AFUL avait été informée par la société MDR de ce qu'elle sous-traiterait les travaux à la société SPIE et qu'elle avait autorisé cette sous-traitance et l'avait agréée et exactement relevé qu'aucune délégation de paiement n'ayant été mise en place, l'AFUL devait exiger de la société MDR qu'elle justifie avoir fourni à ce sous-traitant la caution garantissant le paiement de toutes les sommes dues en application du sous-traité et qu'en s'abstenant de mettre en demeure la société MDR de fournir cette caution, l'AFUL n'avait pas satisfait à ses obligations et avait ainsi commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle, la cour d'appel, qui en a déduit, à bon droit, que la société SPIE était fondée à lui demander le paiement de dommages-intérêts équivalents au juste coût des travaux exécutés, a légalement justifié sa décision ;

Sur le moyen unique du pourvoi provoqué de la société MDR, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que l'expert X..., ingénieur spécialisé en structures, avait recouru aux services de M. Y..., économiste de la construction, pour chiffrer le juste coût des travaux exécutés par la société SPIE, après avoir recueilli l'accord de toutes les parties, qu'il avait gardé la maîtrise des opérations d'expertise en reprenant les conclusions de son sapiteur et en annexant à son rapport celui de M. Y..., après que ce dernier ait diffusé un pré-rapport et répondu aux dires, notamment celui de la société MDR du 30 novembre 2007, qui relevait de sa compétence, que M. Y... avait examiné les critiques faites à son pré-rapport et y avait répondu point par point en pages 8 à 16 de son rapport, que la société MDR se limitait à reprendre les assertions de son dire du 17 décembre 2007 en affirmant que l'expertise n'y avait pas répondu, alors que réponse y avait été apportée sur huit pages du rapport de M. Y..., auquel M. X... faisait expressément référence dans son rapport définitif pour le reprendre à son compte et que la société MDR, n'établissant aucune violation du principe de la contradiction par M. X... ou M. Y... quant à l'estimation de ses travaux, serait déboutée de sa demande en nullité du rapport en ce qu'il détermine l'estimation du coût de ses travaux au chapitre 4, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le moyen unique du pourvoi n° R 14-10. 604 de la société SPIE :

Attendu que la société SPIE fait grief à l'arrêt de prononcer la mise hors de cause de la Caisse d'épargne, alors, selon le moyen, que les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; que, dans ses écritures d'appel, la société SPIE Batignolles Sud-Est faisait valoir que, contrairement aux allégations de la Caisse d'épargne du Languedoc-Roussillon, elle n'avait pas rejeté l'acte de cautionnement qui était toujours en sa possession ; qu'en ne répondant pas à ce moyen opérant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la société SPIE avait refusé les actes de cautionnement, la cour d'appel a pu en déduire, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, que la société SPIE avait perdu tout droit d'exiger le paiement des sommes dues auprès de la Caisse d'épargne ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne l'AFUL, la société SPIE Batignolles Sud-Est et la société la société MDR aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février deux mille quinze.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyen produit au pourvoi n° R 14-10. 604 par la SCP Jean-Philippe Caston, avocat aux Conseils, pour la société SPIE Batignolles Sud-Est,

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la mise hors de cause de la CAISSE D'EPARGNE DU LANGUEDOC-ROUSSILLON ;

AUX MOTIFS QUE la Société SPIE BATIGNOLLES SUD EST demande le bénéfice du cautionnement donné par la CAISSE D'EPARGNE DU LANGUEDOC-ROUSSILLON, ce à quoi s'oppose cette dernière en raison de la nullité du sous-traité et des cautionnements ; que la CAISSE D'EPARGNE s'est portée caution de la Société MDR pour toutes les sommes dues au sous-traitant par des actes du 7 avril 2004 et 12 juillet 2004 ; que ce cautionnement n'est pas conforme aux dispositions de l'article 14 de la loi du 31 juillet 1975 en ce qu'il n'est pas préalable à la signature du sous-traité du 2 octobre 2003, ce qui a entraîné la nullité du sous-traité à la demande de la Société SPIE BATIGNOLLES SUD EST, sous-traitante qui, seule, peut se prévaloir de cette nullité en application de dispositions d'ordre public de protection ; que, par une lettre recommandée avec accusé de réception du 9 septembre 2004, la Société SPIE BATIGNOLLES SUD EST a refusé les actes de cautionnement au motif qu'ils n'étaient pas conformes aux dispositions de l'article 14 de la loi du 31 décembre 1975 et a, par le même pli, retourné à la CAISSE D'EPARGNE les originaux des actes des 7 avril et 12 juillet 2004 ; que, conformément à l'article 2288 du Code civil, bien qu'il soit accessoire à l'obligation du débiteur envers le créancier, le cautionnement est une convention conclue entre la caution et le créancier à laquelle le débiteur n'est pas partie, et pour laquelle la caution n'est engagée que par l'acceptation du créancier ; que le cautionnement est une convention unilatérale par laquelle la caution s'engage envers le créancier à satisfaire à l'obligation du débiteur s'il n'y satisfait pas lui-même ; qu'il s'agit d'une sûreté personnelle accessoire destinée à garantir le créancier du paiement de sa créance née de l'obligation principale ; qu'en l'absence ou en cas de refus du créancier de bénéficier d'une telle sûreté, le cautionnement n'a pas de raison autonome d'exister ; que le refus des cautionnements par la Société SPIE BATIGNOLLES SUD EST, créancière du paiement de ses travaux par la Société MDR, exprimé très clairement dans la lettre du 9 septembre 2004 avec retour des originaux des actes de cautionnement, fait perdre tout effet aux engagements des 7 avril et 12 juillet 2004 de la CAISSE D'EPARGNE ; que, dès lors, la Société SPIE BATIGNOLLES SUD EST, en refusant la caution de la CAISSE D'EPARGNE, a perdu tout droit d'exiger le paiement des sommes dues par la Société MDR auprès de la CAISSE D'EPARGNE, puisque le contrat de cautionnement ne s'est jamais formé ; que la Société SPIE BATIGNOLLES SUD EST sera donc déboutée de ses demandes fondées sur les cautionnements envers la CAISSE D'EPARGNE ; que la CAISSE D'EPARGNE ne peut voir sa responsabilité délictuelle engagée pour avoir omis de vérifier que sa garantie était émise sur la base d'un contrat valide ou avoir délivré une garantie dépourvue d'objet ou pour avoir laissé croire à l'efficacité de son engagement de garantie, comme le prétend à tort la Société SPIE BATIGNOLLES SUD EST, puisque le cautionnement est inexistant, par l'attitude de la Société SPIE BATIGNOLLES SUD EST, qui a refusé les actes de cautionnement et est donc à l'origine de l'absence de caution de la Société MDR (arrêt, p. 25 et 26) ;

ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; que, dans ses écritures d'appel, la Société SPIE BATIGNOLLES SUD EST faisait valoir que, contrairement aux allégations de la CAISSE D'EPARGNE DU LANGUEDOC-ROUSSILLON, elle n'avait pas rejeté l'acte de cautionnement qui était toujours en sa possession ; qu'en ne répondant pas à ce moyen opérant, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.

Moyen produit au pourvoi principal n° W 14-10. 632 par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour l'Association foncière urbaine libre (AFUL) Saint-Charles,

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit fondée la demande de la société SPIE en paiement des travaux réalisés calculés selon la méthode issue des prix pratiqués et fixé le montant du juste coût des travaux à la somme de 1. 741. 793, 77 € HT avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2005 et d'AVOIR dit que l'AFUL Saint Charles sera tenue in solidum avec la société Montpelliéraine de Rénovation au paiement de cette somme en principal et intérêts ;

AUX MOTIFS QUE la nullité du sous-traité est donc acquise et cette annulation emportant sa disparition rétroactive, ce contrat ne peut produire effet.

En conséquence de cette nullité rétroactive du sous-traité qui a été en partie exécuté, la société Spie est en droit d'obtenir le paiement des travaux non restituables qu'elle a exécutés, estimés à leur juste coût, sans que soit prise en compte la valeur de l'ouvrage réalisé, et sans aucune référence aux stipulations du contrat annulé et aux avenants annulés dans leur globalité, comme le soutient à tort la société MDR. L'expertise X... en son chapitre 4 non annulé reprenant l'analyse du sapiteur, M. Y..., a estimé le juste coût des travaux exécutés par Spie selon différentes méthodes : prix unitaire sur la base de la DPGF, la méthode des prix pratiqués à la même époque, la série de prix BATIPRIX et la méthode des déboursés. Il convient de retenir, selon les préconisations de l'expert judiciaire, l'estimation des travaux exécutés selon la méthode issue des prix pratiqués à la même époque (décembre 2004) car elle est révélatrice du prix le plus près de la vérité économique et constitue donc le « juste coût ». Les travaux ont donc été réalisés pour une somme de 4. 764. 010, 38 euros HT. La société MDR a payé les travaux à hauteur de 3. 056. 027, 19 euros HT. Il reste donc dû la somme de 1. 741. 793, 77 euros ;

AUX MOTIFS QUE la Caisse d'Epargne s'est portée caution de la société Montpelliéraine de Rénovation (MDR) pour toutes les sommes dues au sous-traitant par actes du 7 avril 2004 et 12 juillet 2004 ; que ce cautionnement n'est pas conforme aux dispositions de l'article 14 de la loi du 31 juillet 1975 en ce qu'il n'est pas préalable à la signature du sous-traité du 2 octobre 2003, ce qui a entraîné la nullité du sous-traité à la demande de la société SPIE, sous-traitante qui, seule, peut se prévaloir de cette nullité en application de dispositions d'ordre public de protection ; que, par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 septembre 2004, la société SPIE a refusé les actes de cautionnement, au motif qu'il s'avèrent non conformes aux dispositions de l'article 14 de la loi du 31 décembre 1975 et a, par le même pli, retourné à la caisse d'épargne les originaux des actes des 7 avril 2004 et 12 juillet 2004 ;

ET AUX MOTIFS QUE l'article 14-1 introduit dans la loi sur la sous-traitance par la loi n° 86-13 du 6 janvier 1986, impose au maître d'ouvrage d'exiger de l'entrepreneur principal, en présence d'un sous-traitant accepté et agréé ne bénéficiant pas d'une délégation de paiement, qu'il justifie avoir fourni une caution, sous peine de voir sa responsabilité délictuelle engagée ; que cette obligation légale à la charge du maître d'ouvrage a pour but d'assurer le respect de la loi sur la sous-traitance, afin de garantir une plus grande protection au sous-traitant, notamment contre le risque de non-paiement ; que la nullité du sous-traité ne peut priver d'effet les dispositions de l'article 14-1 qui édicte une responsabilité délictuelle du maître d'ouvrage pour non-respect de ses obligations légales ; que la société SPIE bénéficie ainsi d'une action en responsabilité délictuelle contre le maître d'ouvrage qu'elle tient de l'article 14-1 et non pas du contrat de sous-traitance annulé ; que l'AFUL a été informée par la société MDR de ce qu'elle sous-traitera l'ensemble des travaux à la société SPIE lors de l'assemblée générale du 26 juin 2003 et elle a autorisé cette sous-traitance et l'a agréée ; que dès lors que l'AFUL a su que la société SPIE intervenait sur le chantier alors qu'aucune délégation de paiement n'avait été mise en place, elle devait exiger de la société MDR qu'elle justifie avoir fourni à ce sous-traitant la caution garantissant le paiement de toute les sommes qu'elle lui devrait en application du sous-traité ; qu'en s'abstenant de mettre en demeure la société MDR de fournir la caution, l'AFUL n'a pas satisfait à l'obligation légale de l'article 14-1 qui lui incombe, et a ainsi commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle à l'égard du sous-traitant et s'oblige à réparer le préjudice en résultant pour la société SPIE ; que la faute de l'AFUL a causé à la société SPIE un préjudice direct en la privant de l'exercice de l'action directe en raison de la nullité du sous-traité ; que le fait que la société SPIE ait refusé les cautionnements fournis tardivement par la Caisse d'Epargne et ait demandé la nullité du sous-traité est sans incidence sur la faute délictuelle de l'AFUL, qui n'a pas rempli les obligations de l'article 14-1, car l'action en responsabilité délictuelle introduite par le sous-traitant contre l'AFUL fondée sur ledit article est recevable même lorsque le sous-traité le liant à l'entrepreneur principal est frappé de nullité ; que la société SPIE est donc fondée à demander le paiement, in solidum avec la société MDR, de dommages et intérêts équivalents au juste coût des travaux exécutés ;

1) ALORS QUE l'entrepreneur principal, tenu, à peine de nullité du contrat de sous-traitance, de garantir le paiement de toutes les sommes dues au sous-traitant par l'obtention à son profit d'une caution personnelle et solidaire d'un établissement qualifié, peut valablement fournir cette garantie, spontanément ou après mise en demeure du maître de l'ouvrage, tant que le sous-traitant n'a pas manifesté sa volonté de se prévaloir de la sanction prévue à l'article 14 de la loi du 31 décembre 1975 ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que la société SPIE Tondella a attendu le 9 septembre 2004 pour exciper de la nullité du sous-traité pour violation de l'article 14 de la loi de 1975 en renvoyant à la caution les deux garanties qu'elle avait précédemment reçues les 4 avril et 12 juillet 2004 ; qu'en imputant à faute à l'AFUL Saint Charles de ne pas avoir mis l'entrepreneur principal en demeure de fournir la caution requise par la loi, tout en constatant que le sous-traitant n'avait excipé de la nullité du contrat de sous-traitance que plusieurs mois après que la garantie lui ait été fournie, ce dont il résultait que, la régularisation du sous-traité étant intervenue en temps utile, l'obligation du maître de l'ouvrage était devenue sans objet, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé les articles 14 et 14-1 de la loi du 31 décembre 1975 ;

2) ALORS, subsidiairement, QUE le maître de l'ouvrage qui n'a pas consenti de délégation de paiement au profit du sous-traitant, n'est tenu d'exiger de l'entrepreneur principal qu'il justifie lui avoir fourni une caution personnelle et solidaire de la part d'un établissement qualifié qu'après avoir, d'une part, accepté le sous-traitant et, d'autre part, agréé les conditions de paiement stipulées au contrat de sous-traitance ; qu'en imputant à faute à l'AFUL Saint Charles de ne pas avoir mis l'entrepreneur principal en demeure de fournir la caution requise par la loi alors qu'aucune délégation de paiement n'avait été mise en place et qu'elle avait su que le sous-traitant intervenait sur le chantier pour l'avoir personnellement accepté et agréé, sans autrement caractériser que le maître de l'ouvrage avait par ailleurs agréé les conditions de paiement stipulées au contrat de sous-traitance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 14-1 de la loi du 31 décembre 1975 ;

3) ALORS, en toute hypothèse, QUE lorsque les conditions de l'opposabilité du contrat de sous-traitance ne sont pas encore remplies et que le maître de l'ouvrage qui a connaissance de l'existence du sous-traitant, s'abstient de mettre en demeure l'entrepreneur principal de régulariser cette situation, le sous-traitant ne peut réclamer au maître de l'ouvrage plus que ce qui lui aurait été dû par l'entrepreneur principal ; que dans sa mise en demeure du 27 mai 2004, la société SPIE Tondella réclamait à l'AFUL Saint-Charles, au titre de l'action directe en paiement du sous-traitant, un solde de marché de 938. 887, 79 euros ; qu'en décidant que l'AFUL Saint-Charles sera tenue du juste coût des travaux soit la somme de 1. 741. 793, 77 € et non pas des seules sommes qui auraient été dues à la société SPIE si elle avait pu bénéficier de l'action directe, la cour d'appel a violé les articles 1382 du code civil et 14-1 de la loi du 31 décembre 1975.

Moyen produit au pourvoi provoqué par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Montpelliéraine de rénovation,

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué DE N'AVOIR annulé le rapport d'expertise de Monsieur X... du 23 avril 2008 qu'en ses chapitres 3, 5, 6 et 7, D'AVOIR ainsi rejeté la demande de la société MONTPELLIERAINE DE RENOVATION tendant à voir annuler ce rapport en son entier, notamment son chapitre 4 comportant évaluation des travaux réalisés par la société SPIE BATIGNOLLES SUD-EST, D'AVOIR, au vu de ce rapport, dit fondée la demande de la société SPIE BATIGNOLLES SUD-EST en paiement des travaux réalisés calculés selon la méthode issue des prix pratiqués et fixé le montant du juste coût des travaux à la somme de 1. 741. 793, 77 € HT avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2005 et D'AVOIR dit que la société MONTPELLIERAINE DE RENOVATION serait tenue au paiement de cette somme en principal et intérêts ;

AUX MOTIFS QUE sur la demande de nullité du rapport d'expertise la société MDR oppose en défense aux moyens de la société SPIE BATIGNOLLES la nullité du rapport d'expertise de Monsieur X... en s'appuyant sur la critique qu'en ont fait les experts Z... et B... qu'elle a mandatés non contradictoirement ; que Monsieur X..., l'expert judiciaire, indique en page 7 de son rapport avoir organisé des réunions sur les lieux à la maison du barreau de Montpellier au siège de la société SPIE, avoir fait appel à un sapiteur, Monsieur Y..., économiste de la construction, avoir rédigé 27 notes dont 2 notes de synthèse, avoir diffusé un pré-rapport le 29 novembre 2007, avoir reçu les dires des parties en déclarant y avoir apporté des réponses avant de déposer son rapport définitif le 23 avril 2008 ; que cependant l'expert a rédigé un rapport de 45 pages outre les annexes, dont les 14 premières pages sont une liste des parties et de leurs représentants, une reprise des missions données par les différentes ordonnances de référé, le déroulement des opérations d'expertise et la liste des pièces et dires remis par les parties ; que le rapport comprend donc 31 pages d'analyse, ce qui est très bref, compte tenu des missions confiées par les ordonnances de référé, le nombre d'intervenants à la construction et la complexité des relations entre elles, des désordres, des défaillance de chaque intervenant à la construction et des divers préjudices allégués ; que conformément aux dispositions de l'article 276 du code de procédure civile et du décret du 28 décembre 2005, l'expert judiciaire n'est tenu de répondre qu'aux observations présentées dans le dire récapitulatif de chacune des parties, les réclamations antérieures qui se ne seraient pas reprises sont abandonnées ; qu'en conséquence, Monsieur X... ne devait donc répondre qu'aux observations reprises dans le dernier dire de la société MDR du 18 décembre 2007 de 8 pages ; que dans ses dires des 30 novembre 2007 et 17 décembre 2007 de 8 pages, la société MDR a indiqué ne s'opposer ni au choix du sapiteur, ni au chiffrage des travaux réalisés par la société SPIE selon la méthode dite « des prix pratiqués à la même époque », ni aux prix unitaires tels que retenus par le sapiteur, mais elle critique les quantités retenues par le sapiteur compte tenu de l'avancement des travaux lors de l'arrêt du chantier et de la vérification qui en a été faite le 30 mai 2005 et elle joint à l'appui de sa critique l'analyse faite par la société LEI et un reportage vidéo sous contrôle d'huissier ; qu'elle conteste ainsi un montant de 1. 875. 583, 55 € hors taxes sur le montant total des travaux retenus par le sapiteur de 4. 770. 184, 60 € hors taxes ; que l'expert X... n'a pas répondu directement aux dires de la société MDR ainsi qu'à ceux de Monsieur A... et de la SMABTP quant aux quantitatif des travaux, en renvoyant à la réponse figurant dans le rapport de son sapiteur sur la base des constats des travaux qu'il a réalisés lors de ses accédit de 2005 et de ses propres reportages photographiques réalisés en mai 2005 ; que l'expert X..., ingénieur spécialisé en structures a recouru aux services de Monsieur Y..., économiste de la construction et expert de la Cour de Cassation pour chiffrer le juste coût des travaux exécutés par la société SPIE, et cela après avoir recueilli l'accord de toutes les parties ; que conformément à l'article 278-1 du Code civil, l'expert X... avait la possibilité de se faire assister dans sa mission par la personne de son choix, dans une autre spécialité que la sienne pour une partie de sa mission qui ne relevait pas de son domaine de compétence ; que Monsieur X... a gardé la maîtrise des opérations d'expertise en reprenant les conclusions de son sapiteur et en annexant à son rapport celui de Monsieur Y..., après que ce dernier ait diffusé un pré-rapport et répondu aux dires, notamment celui de la société MDR du 30 novembre 2007 qui relevait de la compétence de Monsieur Y... ; que Monsieur Y..., sapiteur de Monsieur X..., examinait les critiques faites pour le compte de MDR par la société LEI à son pré-rapport communiqué aux parties le 24 octobre 2007 et y a répondu point par point en pages 8 à 16 de son rapport du 31 mars 2008 ; que la société MDR se limite à reprendre les assertions de son dire du 17 décembre 2007 en affirmant que l'expertise n'y a pas répondu alors que réponse y a été apportée sur 8 pages de rapport de Monsieur Y..., auquel Monsieur X... fait expressément référence dans son rapport définitif (page 36) pour le reprendre à son compte ; · que la société MDR n'établit donc aucune violation du principe de la contradiction par Monsieur X... ou Monsieur Y... quant à l'estimation de ses travaux ; qu'elle sera donc déboutée de sa demande de nullité du rapport en ce qui détermine l'estimation du coût de ses travaux au chapitre 4 ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE la société MONTPELLIERAINE DE RENOVATION fait valoir que le pré rapport déposé le 29 novembre 2007 par Monsieur X... renvoie sans aucune analyse au pré-rapport établi le 24 octobre 2007 par Monsieur Philippe Y..., que l'expert judiciaire a complètement abandonné une partie de sa mission à son sapiteur, que l'expert doit toujours veiller à conserver la maîtrise de ses investigations et de ses missions, qu'il peut prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien mais dans une autre spécialité que la sienne ; que la société SPIE a répondu que le point de vue de la société MONTPELLIERAINE DE RENOVATION était à la fois tardif et isolé, que l'expert judiciaire s'était fait assister avec l'accord de toutes les parties, par Monsieur Y..., pour la partie chiffrage, que cette manière de procéder était coriforme aux dispositions du code de procédure civile ; qu'il est observé que Monsieur X... a été désigné pour ses compétences d'ingénieur spécialisé en structures alors que Monsieur Y... est un économiste de la construction également agréé par la Cour de cassation, que l'un et l'autre sont des experts reconnus dans des domaines bien distincts ; qu'il ne peut donc être soutenu que Monsieur X... ait entièrement délégué sa mission d'expertise qui n'était pas limitée à un chiffrage des travaux réalisés par la société SPIE ; qu'en conformité stricte avec les dispositions de l'article 278-1 du Code de procédure civile, Monsieur X... a fait appel à un autre technicien dans un domaine ne relevant pas de ses compétences, ce qui est prévu et autorisé par le Code de procédure civile ; que Monsieur Y... a présenté un pré-rapport te 24 octobre 2007 qui a suscité des dires auxquels il a répondu dans un rapport du 31 mars 2008 avalisé par l'expert judiciaire qui l'a joint à son propre rapport déposé le 23 avril 2008 ; que le second moyen de nullité opposé par la société MONTPELLIERAINE DE RENOVATION doit être écarté ; que sur la violation du respect du contradictoire, la société MONTPELLIERAINE DE RENOVATION reproche à l'expert judiciaire d'avoir fart état d'évaluations chiffrées dans son rapport définitif qui n'auraient pas été soumises à l'analyse contradictoire des parties ; que cet argument ne peut résister à l'examen des pièces puisque toutes les évaluations chiffrées des parties ont été communiquées au sapiteur, économiste de la construction qui a longuement répondu, dans son rapport du 3Jmars2008, aux dires qui lui ont été transmis à partir de la diffusion de son pré-rapport du 24 octobre 2007 ; que le dire auquel se réfère la société MONTPELLIERAINE DE RENOVATION est un dire du 30 novembre 2007 qui a reçu une réponse argumentée de la part du sapiteur qui est intervenu dans son domaine de compétence ; qu'il est fait grief à l'expert X... de n'avoir formulé aucune évaluation chiffrée dans son pré-rapport du 29 novembre 2007 ; que toutefois l'évaluation des préjudices subis par les parties au litige figure bien en page 39 de ce pré-rapport et l'expert judiciaire dans son rapport définitif se réfère au rapport de son sapiteur qui a parfaitement répondu aux dires qui relevaient de sa compétence, que ce troisième motif de nullité pour défaut de contradictoire sera donc rejeté ; ET AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QUE l'expertise X... en son chapitre 4 non annulé reprenant l'analyse du sapiteur Monsieur Y... a estimé le juste coût des travaux exécutés par SPIE selon différentes méthodes : prix unitaire sur la base de la DGPF, la méthode des prix pratiqués à la même époque, la série de prix BATIPRIX et la méthode des déboursés ; qu'il convient de retenir, selon les préconisations de l'expert-judiciaire l'estimation des travaux exécutés selon la méthode issue des prix pratiqués à la même époque (décembre 2004) car elle est révélatrice du prix le plus près de la vérité économique et constitue donc le " juste coût " ; que les travaux ont donc été réalisés pour une somme de 4. 764. 010, 38 € HT ; que la société MLDR a payé les travaux à hauteur de 3. 056. 027, 19 € HT ; qu'il reste donc dû la somme de 1. 741. 793, 77 € ; qu'après analyse méticuleuse du dire de la société MONTPELLIERAINE DE RENOVATION, dire réalisé par l'EURL LEI, Monsieur Y... a précisé que les montants qu'il avait retenus pour l'évaluation des travaux de la société SPIE tenaient compte de la nature des ouvrages réalisés " dans leur consistance d'exécution " et leur qualité, des non façons et des malfaçons retenues par l'expert judiciaire ; que les conclusions de Monsieur Y... serviront donc de base aux réclamations financières de la société SPIE ;

1°/ ALORS QUE l'expert doit accomplir personnellement sa mission ; que s'il peut recueillir l'avis d'un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne, il doit conserver la direction, le contrôle ou la surveillance des opérations d'expertise ; qu'en estimant que Monsieur X... avait conservé ((la maîtrise des opérations d'expertise en reprenant les conclusions de son sapiteur et en annexant à son rapport celui de Monsieur Y..., après que ce dernier ait diffusé un pré-rapport et répondu aux dires)), quand un tel motif ne caractérise aucunement que Monsieur X... aurait assuré la direction, le contrôle ou la surveillance des opérations diligentées par Monsieur Y..., la Cour a privé sa décision de base légale au regard des articles 175, 233 et 278 du Code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE l'expert doit accomplir personnellement sa mission ; qu'en l'espèce, Monsieur X..., qui avait reçu la mission de décrire les travaux réalisés par la société SPIE BATIGNOLLES SUD-EST et d'en évaluer le. coût, s'en est totalement remis sur ces questions à l'analyse de Monsieur Y... ainsi que la Cour l'a relevé ; qu'en refusant malgré un tel constat de sanctionner cette délégation de mission, la Cour a violé les articles 175, 233 et 278 du Code de procédure civile ;

3°) ALORS, subsidiairement, QUE le juge est tenu de se prononcer sur la pertinence des moyens qui lui sont soumis ; que lorsque le moyen procède de la contestation circonstanciée de l'avis d'un expert, le juge ne saurait entériner cet avis sans procéder à la moindre analyse de sa pertinence et de celle de la contestation soulevée ; qu'en l'espèce, la société MDR contestait la quantité des travaux retenue par Monsieur Y... compte tenu de l'état d'avancement du chantier, dont elle justifiait ; qu'en ne répondant pas à cette contestation motivée et étayée par des éléments de preuve très circonstanciés, dont les expertises des experts Z... et B..., la Cour, qui ne pouvait se retrancher derrière le simple fait que Monsieur Y... avait écarté cette contestation en répondant au dire préparé par la société LEI, sans procéder à la moindre analyse de la pertinence de la réponse faite à cette contestation, a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

4°) ALORS, en tous cas, QU'en ne procédant à aucune analyse de la pertinence de la réponse faite par Monsieur Y... à cette contestation, la Cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 13 82 du Code civil (...)".

Source : La Gazette du Palais

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Les actions en garantie des constructeurs ayant constitué un groupement (TC 9 février 2015 Société Ace European Group Limited c/ M. T. et autres n° 3983)

Lorsque des constructeurs ayant constitué un groupement engagent des actions en garantie, les uns envers les autres, dans le cadre d'un litige principal les opposant à un assureur subrogé dans les droits d'un maître d'ouvrage public, la juridiction administrative est compétente, sauf si la validité ou l'interprétation du contrat de droit privé relatif à la répartition des prestations entre les constructeurs soulève une difficulté sérieuse, juge le Tribunal des conflits. 

En l'espèce, par une ordonnance confirmée par la cour d'appel le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Lyon a décliné la compétence du juge judiciaire pour connaître, d'une part, de l'action de la société ACE Insurance, assureur « dommages-ouvrage » de la commune de Chaponost subrogé dans ses droits, contre les constructeurs d'une école communale affectée de désordres et, d'autre part, des actions en garantie engagées par les constructeurs entre eux. Saisi par la société ACE Insurance, le tribunal administratif de Lyon, a réglé le litige entre cette société, subrogée dans les droits de la commune, et les constructeurs mais s'estimant incompétent pour connaître des actions en garantie présentées l'un envers l'autre par l'architecte et l' ingénieur conseil, membres du groupement de maîtrise d'oeuvre, a sursis à statuer sur leurs conclusions et renvoyé au Tribunal des conflits, le soin de décider de la question de compétence. Celui-ci indique que lorsque le juge administratif est saisi d'un litige né de l'exécution d'un marché de travaux publics opposant le maître d'ouvrage à des constructeurs qui ont constitué un groupement pour exécuter le marché, il est compétent pour connaître des actions en garantie engagées par les constructeurs les uns envers les autres si le marché indique la répartition des prestations entre les membres du groupement. Si tel n'est pas le cas, le juge administratif est également compétent pour connaître des actions en garantie entre les constructeurs, quand bien même la répartition des prestations résulterait d'un contrat de droit privé conclu entre eux, hormis le cas où la validité ou l'interprétation de ce contrat soulèverait une difficulté sérieuse. En l'espèce, le marché est silencieux sur la répartition des prestations incombant respectivement aux membres du groupement de maîtrise d'oeuvre, composé notamment d'un architecte et d'un ingénieur conseil, cocontractant de la commune pour la construction d'une école élémentaire, et il ne ressort pas des éléments du dossier que cette répartition des prestations reposerait sur des accords dont la validité ou l'interprétation soulèverait une difficulté sérieuse. Le Tribunal des conflits juge donc que la juridiction de l'ordre administratif est compétente pour connaître des actions en garantie entre les deux membres du groupement. 

Observ. : Cette décision marque une inflexion par rapport à la jurisprudence du 24 novembre 1997 Société de Castro puisque celle-ci avait exclu la compétence de la juridiction administrative pour le litige né de l'exécution d'un marché de travaux publics et opposant des participants à l'exécution de ces travaux lorsque les parties en cause sont unies par un contrat de droit privé. Elle tend ainsi à établir ainsi un bloc de compétence en faveur de la juridiction administrative pour les litiges entre participants à un marché de travaux publics mais qui ne vaut pas pour les litiges opposant ces constructeurs à leurs sous-traitants ou fournisseurs. 

Source : legicité

"(...) Considérant que par ordonnance du 2 juillet 2007, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Lyon a décliné la compétence du juge judiciaire pour connaître de l’action de la société ACE Insurance, assureur « dommages-ouvrage » de la commune de Chaponost subrogé dans ses droits, contre les constructeurs d’une école communale affectée de désordres ; que le juge a également décliné la compétence du juge judiciaire pour connaître des actions en garantie engagées par les constructeurs entre eux ; que, par arrêt du 21 février 2008, la cour d’appel de Lyon a confirmé cette ordonnance ; que saisi par la société ACE Insurance, le tribunal administratif de Lyon, par jugement du 13 juin 2013, a réglé le litige entre cette société, subrogée dans les droits de la commune de Chaponost, et les constructeurs mais s’estimant incompétent pour connaître des actions en garantie présentées l’un envers l’autre par M. Michel T., architecte, et M. Mathieu R., ingénieur conseil, membres du groupement de maîtrise d’oeuvre, a sursis à statuer sur leurs conclusions et renvoyé au Tribunal, compte tenu de l’arrêt de la cour d’appel de Lyon du 21 février 2008, le soin de décider de la question de compétence en application de l’article 34 du décret du 26 octobre 1849 ; 

Considérant que lorsque le juge administratif est saisi d'un litige né de l'exécution d'un marché de travaux publics opposant le maître d'ouvrage à des constructeurs qui ont constitué un groupement pour exécuter le marché, il est compétent pour connaître des actions en garantie engagées par les constructeurs les uns envers les autres si le marché indique la répartition des prestations entre les membres du groupement ; si tel n'est pas le cas, le juge administratif est également compétent pour connaître des actions en garantie entre les constructeurs, quand bien même la répartition des prestations résulterait d'un contrat de droit privé conclu entre eux, hormis le cas où la validité ou l'interprétation de ce contrat soulèverait une difficulté sérieuse ;

Considérant qu'ainsi, et dès lors qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que, dans le silence du marché sur ce point, la répartition des prestations incombant respectivement aux membres du groupement de maîtrise d'oeuvre, composé notamment de M. Michel T., architecte, et de M. Mathieu R., ingénieur conseil, cocontractant de la commune de Chaponost pour la construction d'une école élémentaire, reposerait sur des accords dont la validité ou l’interprétation soulèverait une difficulté sérieuse, les actions en garantie engagées par MM. T. et R. l’un envers l’autre devant le juge administratif dans le cadre du litige les opposant à l’assureur de la commune de Chaponost, subrogé dans ses droits, relèvent de la compétence du juge administratif ;

D E C I D E :

Article 1er : La juridiction de l'ordre administratif est compétente pour connaître des litiges opposant MM. Michel T. et Mathieu R.
Article 2 : Le jugement du tribunal administratif de Lyon est déclaré nul et non avenu en tant qu’il s’est déclaré incompétent pour connaître des actions en garantie engagées l’un envers l’autre par MM. Michel T. et Mathieu R. La cause et les parties sont renvoyées dans cette mesure devant ce tribunal.
Article 3 : La présente décision sera notifiée à la société ACE European Group Limited, à M. Michel T., à M. Mathieu R., à la commune de Chaponost et au garde des sceaux, ministre de la justice(...)".

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Sous-traitance en chaîne : portée du défaut d’agrément (Civ. 3e, 21 janv. 2015, FS-P+B, n° 13-18.316)

En application de l’article 2 de la loi n° 75-1134 du 31 décembre 1975, ensemble l’article 1382 du code civil, le titulaire du marché qui choisit de sous-traiter ne supporte pas les conséquences de l’absence d’agrément du sous-traitant de second rang.

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Contrat d'entreprise : obligations du maître d'œuvre en présence d'un sous-traitant (Civ. 3ème, 10 déc.. 2014, FS-P+B+I, n13-24.892)

Le maître d'œuvre chargé d'une mission de surveillance des travaux a l'obligation d'informer le maître de l'ouvrage de la présence d'un sous-traitant sur le chantier et de lui conseiller de se le faire présenter, de l'agréer et de définir les modalités de règlement de ses situations.

Un syndicat de copropriétaires a confié la réfection de parkings à un constructeur et un maître d'œuvre chargé d'une mission de direction et de surveillance du chantier. L'entrepreneur a sous-traité le lot de reprise des revêtements des places de stationnement à une société spécialisée en la matière. Cette dernière, après production de sa créance à la procédure collective afférente au constructeur placé en redressement judiciaire, a assigné le syndicat des copropriétaires, maître d'ouvrage, en règlement de ses travaux sur le fondement de l'article 14-1 de la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance. Le syndicat a alors appelé le maître d'œuvre en garantie. Les juges du fond ont fait droit à la demande du sous-traitant, condamnant le maître d'ouvrage et le maître d'œuvre au paiement de sa créance. La Cour de cassation rejetant le pourvoi formé par le maître d'œuvre, rappelle que, « chargé d'une mission de surveillance des travaux, [il] avait pour obligation d'informer le maître de l'ouvrage de la présence d'un sous-traitant et de lui conseiller de se le faire présenter et, le cas échéant, de l'agréer et de définir les modalités de règlement de ses situations ».

L'architecte investi d'une mission dite complète, c'est-à-dire allant de la conception jusqu'à la réception de l'ouvrage, en passant par la direction, la coordination et la surveillance des travaux, doit informer le maître d'ouvrage de l'existence de sous-traitants appelés à intervenir sur le chantier (déjà en ce sens, mais en présence de sous-traitants clandestins, V. Civ. 3e, 10 févr. 2010, n° 09-11.562, Bull. civ. III, n° 35 ; RDI 2010. 547, obs. H. Périnet-Marquet ). Cette obligation découle de la qualité du maître d'œuvre, qui sera le seul professionnel interlocuteur des différents intervenants à la construction. La sanction appliquée en l'espèce, en cas de manquement du maître d'œuvre à cette obligation, est conséquente puisque c'est celle d'être tenu à garantie du maître d'ouvrage, aux fins de paiement du sous-traitant.

Par ailleurs, il convient de relever les termes employés dans le libellé de la solution de la présente décision, en particulier concernant l'obligation d'information, puisqu'il ressort du contentieux rendu en la matière qu'elle ne s'étend pas jusqu'à une obligation de conseil.

En effet, la solution de l'arrêt présenté invite implicitement à rappeler certaines limites entourant l'établissement de la responsabilité du maître d'œuvre. Ainsi, sa responsabilité ne peut être recherchée à l'égard du maître d'ouvrage n'ayant pas respecté les obligations imposées par l'article 14-1 de la loi de 1975 (V. Civ. 3e, 18 juin 2003, n° 00-22.578, RDI 2003. 457, obs. H. Périnet-Marquet ). En présence de sous-traitants, l'obligation du maître d'œuvre investi d'une mission complète se limite à l'information à délivrer au maître d'ouvrage des obligations qui lui incombent en application de la loi de 1975. Partant, sa faute ne pourra être retenue en cas de retard dans l'exécution d'un intervenant à la construction (V. Civ. 3e, 18 juin 2003, préc.). Au-delà, le maître d'œuvre n'a pas non plus à informer le maître d'ouvrage des conséquences d'un refus d'agrément d'un sous-traitant (V. Civ. 3e, 12 mars 2008, n° 07-13.651, Bull. civ. III, n° 43 ; D. 2008. 981, obs. X. Delpech  ; RDI 2008. 270, obs. H. Périnet-Marquet ). Là encore, son obligation est circonscrite à l'information de la présence d'un sous-traitant sur le chantier. Une réserve naturelle demeure à l'endroit du maître d'ouvrage profane (V. Civ. 3e, 18 juin 2003, préc., dans le cas d'un maître d'ouvrage dit « averti » en l'espèce une société d'assurances ; 12 mars 2008, préc., dans le cas d'un maître d'ouvrage SCI), mais elle est inhérente aux prescriptions de l'article 14-1 de la loi de 1975 (les dispositions de l'article 14-1 « concernant le maître de l'ouvrage ne s'appliquent pas à la personne physique construisant un logement pour l'occuper elle-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint », art. 14-1, al. 2, loi de 1975).

A l'endroit du maître d'ouvrage cette fois, la jurisprudence est venue rappeler qu'il est tenu des obligations de l'article 14-1 de la loi de 1975, dès lors qu'il a connaissance de la présence d'un sous-traitant sur le chantier et ce, y compris après achèvement de l'ouvrage (V. Civ. 3e, 11 sept. 2013, n° 12-21.077, Bull. civ. III, n° 105 ; Dalloz actualité, 16 oct. 2013, obs. F. Garcia  ; D. 2013. 2172  ; RDI 2014. 39, obs. H. Périnet-Marquet ). Cela s'articule avec les limites posées aux obligations du maître d'œuvre, afin de protéger les droits du sous-traitant intervenu sur un chantier.

Source : Dalloz

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L’immixtion fautive du maître de l’ouvrage (Civ. 3e, 21 janv. 2015, FS-P+B, n° 13-25.268)

Le maître d’ouvrage qui n’a pas de compétence notoire en matière de construction, ni mission de contrôle des travaux ni mission de coordination des entreprises et qui n’est pas intervenu dans les travaux de gros œuvre et n’a pas commis d’immixtion ou de faute ayant concouru à la réalisation des dommages, ne saurait exonérer le constructeur de sa responsabilité. 

Source : Dalloz

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Assurance dommages-ouvrage : rappel des dispositions protectrices des intérêts de l’assuré (Rép. min. n° 56848, Issindou : JO AN Q 20 janv. 2015, p. 429)

Mots clés : Dommages-ouvrage - Droit de la construction - Immobilier - Permis de construire

L'assurance dommages-ouvrage a pour objet de préfinancer, avant toute recherche de responsabilité, la totalité des travaux de réparation des désordres dont sont responsables les constructeurs, fabricants, importateurs et le contrôleur technique visés aux articles 1792 et 1792-1 du Code civil.

Interrogé sur l’efficacité de cette assurance, le ministre de la Justice rappelle que :

- afin de limiter les préjudices résultant des désordres, des délais sont imposés à l'assureur dommages-ouvrage qui, en application de l'article L. 242-1 du Code des assurances, doit notifier à l'assuré sa position quant à l'application des garanties dans un délai de 60 jours à compter de la déclaration de sinistre ;

- si les garanties sont acquises, l'assureur doit faire une offre d'indemnité dans un délai de 90 jours à compter de la déclaration de sinistre ;

- en cas de complexité due à des difficultés techniques exceptionnelles dûment motivées, l'assureur peut, en même temps qu'il donne son accord sur la mise en jeu de la garantie, proposer à l'assuré un délai supplémentaire, subordonné à son accord exprès, et qui ne saurait excéder 135 jours, pour l'établissement de son offre d'indemnité ;

- à défaut de respect par l'assureur des délais précités ou si celui-ci propose une offre d'indemnité manifestement insuffisante, l'assuré, peut, après l'avoir notifié à l'assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages. L'indemnité versée par l'assureur est alors majorée de plein droit d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal.

L'ensemble de ces dispositions particulièrement protectrices des intérêts de l'assuré est mis en œuvre en dehors de toute procédure contentieuse et l'assuré ne subit pas d'autres délais que ceux précédemment rappelés, prévus par la loi.

Il est également précisé que :

- toutefois, le champ d'application de la police dommages-ouvrage ne concerne en principe que les désordres à l'ouvrage survenus après la réception et après l'expiration de la garantie de parfait achèvement ;

- avant la réception, les garanties ne s'appliquent que si, après une mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d'ouvrage conclu avec l'entrepreneur a été résilié pour inexécution par celui-ci de ses obligations ;

- après la réception, les garanties de la police dommages-ouvrage ne s'appliquent qu'après mise en demeure restée infructueuse auprès de l'entrepreneur.

Ainsi, selon le ministre, sous réserve que les désordres entrent dans le champ de la police dommages-ouvrage et que le formalisme ait été respecté, ce dispositif extrêmement protecteur des intérêts de l'assuré, conforme à l'esprit de la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978, s'applique donc de façon efficace.

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Que faire en cas de désordres affectant votre construction?

Quelle est la marche à suivre en cas de désordres sur votre ouvrage?

Le droit de la construction répond à des exigences techniques (délais pour agir, assurance, responsabilité, etc...) qui nécessite l’aide d’un professionnel.

1. En votre qualité de maître d’ouvrage, vous avez confié la construction d’un ouvrage (maison, bâtiment industriel, équipement public, etc...) ou la réalisation de travaux à une ou plusieurs entreprises, avec ou sans la coordination d’un maître d’œuvre (architecte, bureau d’étude, etc...).

2. Vous constatez, avant ou après la réception des travaux, des désordres, malfaçons ou vices sur votre ouvrage.

3. Il convient dans un premier temps de les faire constater, idéalement par un huissier de justice.

4. Ensuite, vous devez adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à l’entreprise concernée afin de la mettre en demeure de reprendre les désordres dénoncés, à défaut d’agir en justice.

5. Si cette phase amiable échoue, il conviendra avec l’aide d’un avocat, de faire désigner par le Tribunal un expert judiciaire, qui aura pour mission principale de constater les désordres, de trancher les responsabilités et de définir votre préjudice.

6. A l’issue d’une ou plusieurs réunions, cet expert déposera un rapport sur lequel votre avocat vous aidera à vous positionner.

Sachez qu’en tout état de cause, le constructeur vous doit un ouvrage exempt de vice, et qu’à ce titre il est tenu à votre égard d’une obligation de résultat.

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CCMI : fondement des actions du maître d’ouvrage et du constructeur contre le fournisseur-vendeur intermédiaire d’un sous-traitant (Civ. 3e, 26 nov. 2014, FS-P+B, nos 13-22.067 et 13-22.505)

En présence de désordres esthétiques affectant des éléments d’équipement apparus après réception et n’ayant pas un caractère décennal, le fournisseur du sous-traitant engage sa responsabilité délictuelle à l’égard du maître de l’ouvrage en cas de manquement à son obligation de délivrance conforme aux stipulations contractuelles convenues avec un sous-traitant du constructeur. Le constructeur dispose d’une action contractuelle directe contre le fournisseur de son sous-traitant et vendeur intermédiaire en cas de non-conformité des produits aux caractéristiques attendues.

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Garantie décennale et installation de climatisation (Cass., Civ. 24 septembre 2014, n°13-19615)

L'installation de la pompe à chaleur constitue bien un ouvrage dont l'impropriété à destination doit s'apprécier indépendamment de l'immeuble dans son ensemble.

En l'espèce, une entreprise confie à une société spécialisée la tâche de réaliser un double forage dans sa cave, destiné au fonctionnement d'une installation de climatisation.

Par la suite, des dysfonctionnements de l'installation de climatisation apparaissent, et l'entreprise assigne donc l'installateur en justice.

Les demandes de l'entreprise sont fondées sur l'article 1792 du Code civil, qui dispose que "tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination." Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère."

En appel, l'entreprise se voit pourtant déboutée. D'après les Juges du fond, le système de climatisation ne devait pas être considéré comme un ouvrage autonome, mais comme un simple élément d'équipement. De ce fait, l'impropriété à destination ne devait pas se concevoir seulementau niveau de l'élément d'équipement, mais bien à celui de l'ouvrage desservi dans son ensemble.

De ce fait, la Cour d'appel considère que la société aurait dû démontrer en quoi un certain rafraichissement de l'air ambiant était nécessaire au bon fonctionnement de sa surface de vente en rez-de-chaussée et de ses bureaux.

La Haute Juridiction ne va pas dans ce sens, et rend un arrêt de cassation.

D'après la Cour, l'installation du système de climatisation constituait bien un ouvrage dont l'impropriété à destination devait s'apprécier indépendamment de l'immeuble pris dans son ensemble.

La société n'avait donc pas à démontrer pourquoi un rafraichissement de l'air ambiant étaitnécessaire au bon fonctionnement de sa surface de vente.

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Assurance « dommages-ouvrage » : qualité de l'auteur de la déclaration de sinistre

La société, certes souscriptrice de l'assurance « dommages-ouvrage », mais n'étant plus propriétaire de l'ouvrage réceptionné au moment de la déclaration de sinistre, et alors que les garanties de la police avaient été transférées aux nouveaux propriétaires, n'avait pas qualité pour effectuer la déclaration de sinistre à ce titre.

L'enseignement de cette décision du 17 décembre 2014, rendue par la troisième chambre civile, revêt des conséquences pratiques essentielles. En effet, cet arrêt détermine, en matière d'assurance « dommages-ouvrage », qui, des différents intervenants à un chantier, a la qualité pour effectuer la déclaration de sinistre. La Cour de cassation valide le projet de décompte définitif qui était contesté. Concernant le pouvoir incident, elle estime que le souscripteur de la police n'a plus cette qualité si, à la date de déclaration de sinistre, il n'est plus propriétaire de l'ouvrage réceptionné et si les garanties issues de la police ont été transférées, en l'espèce, au profit du syndicat des copropriétaires et des nouveaux acquéreurs.

Le pourvoi avait tenté de soutenir que « toute personne intéressée à la mise en œuvre de l'assurance peut procéder à la déclaration de sinistre ». En elle-même, une telle affirmation n'est pas dénuée de toute pertinence, et la question s'est souvent posée en pratique de savoir si le promoteur pouvait lui-même régulariser une déclaration de sinistre après avoir livré tous les lots et les parties communes, notamment pour pallier la présence « d'un syndic [encore] peu aguerri aux questions d'assurance » et dans un souci de centralisation des difficultés (V., en ce sens, RDI 2005. 93, obs. de P. Dessuet ). Il demeure que la qualité de souscripteur du contrat et celle d'assuré ne doivent pas être confondues et c'est en quelque sorte ce que rappelle cet arrêt de la troisième chambre civile.

Ainsi, selon la Cour de cassation, la cour d'appel a constaté qu'à la date de la déclaration du sinistre auprès de la compagnie, assureur « dommages-ouvrage », effectuée par le souscripteur, lequel était le promoteur, celui-ci n'était plus propriétaire de l'ouvrage. En effet, ce dernier était déjà réceptionné, les parties privatives avaient été vendues. Aussi, l'arrêt ayant constaté que les garanties de la police avaient été transférées au syndicat des copropriétaires et aux acquéreurs des lots, le promoteur n'avait aucune qualité pour effectuer cette déclaration de sinistre, fût-il, aurait-on envie de préciser pour répondre à l'argumentation du pourvoi, « intéressé à la mise en œuvre de l'assurance ».

Une telle décision n'est guère surprenante. En effet, la Cour de cassation avait déjà reproché à une cour d'appel de ne pas avoir vérifié si la déclaration de sinistre émanait du propriétaire de l'immeuble à cette date, bénéficiaire de l'assurance « dommages-ouvrage », privant ainsi sa décision de base légale (V. Civ. 3e, 2 févr. 2005, no 03-19.318, Bull. civ. III, no 19 ; RDI 2005. 93, obs. P. Dessuet  ; ibid. 223, obs. P. Malinvaud ). De même, à l'inverse, la Cour de cassation avait fort logiquement considéré que si le promoteur était encore propriétaire avant la réception de l'ouvrage, il avait encore qualité pour déclarer le sinistre (V. Civ. 3e, 16 déc. 2009, no 09-65.697, Bull. civ. III, no 278 ; RDI 2010. 167, obs. P. Dessuet ).

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Marchés privés de travaux : notification du décompte général définitif (Civ. 3e, 26 nov. 2014, FS-P+B, n° 13-24.888)

Une cour d’appel ne peut condamner un maître de l’ouvrage à payer le solde d’un marché privé de travaux sans avoir constaté que ce dernier a notifié lui même à l’entrepreneur le décompte général définitif conformément aux prescriptions du cahier des clauses administratives générales.

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CCMI : travaux à la charge du constructeur et résiliation pour exécution imparfaite (Civ. 3e, 13 nov. 2014, FS-P+B, n° 13-18.937)

En vertu de l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation, lorsque le CCMI énonce un prix sans mentionner de travaux à la charge du maître de l’ouvrage, à l’instar de la notice descriptive qui ne fait pas état de travaux non compris dans le prix, l’exécution de tous les travaux nécessaires à l’habitation de l’immeuble reste à la charge du constructeur.

Le CCMI n’étant pas un contrat instantané, l’article 1184 du code civil commande de sanctionner l’exécution imparfaite du constructeur par la résiliation, en apurant la situation entre les parties par équivalent.

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VEFA : interruption de chantier et étendue des obligations du garant d’achèvement (Civ. 3e, 26 nov. 2014, FS-P+B, n° 13-22.863)

L’acquéreur ne peut reprocher au garant d’achèvement de l’avoir laissé signer le contrat alors qu’il pouvait considérer à cette époque que le chantier allait être exécuté au regard des informations reçues de l’architecte. Ayant pris les mesures utiles, fait preuve de vigilance dans le suivi du chantier et ayant prévenu le notaire de ce que le chantier risquait de ne pas se poursuivre, sa responsabilité délictuelle ne peut être engagée par l’acquéreur insatisfait.

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Responsabilité du garant de bonne fin et impossibilité d'exécuter les travaux (Civ., 3ème, 23 nov. 2014, FS-P+B+I, n°13-25.634)

Commet une faute de nature à engager sa responsabilité envers l'acquéreur, le garant de bonne fin qui, connaissant la défaillance du vendeur, n'entreprend aucune démarche pour tenter de mettre en œuvre la garantie d'achèvement et laisse ainsi délibérément périmer le permis de construire. 

L'arrêt commenté ne manquera pas d'appeler l'attention de la pratique et de la doctrine, car rares sont les arrêts qui précisent les obligations auxquelles est tenu le garant envers l'acquéreur en cas de défaillance du vendeur.

En l'espèce, une société civile immobilière (SCI) avait vendu en l'état futur d'achèvement un appartement. Les acquéreurs avaient versé une somme correspondant à 30 % du montant du prix (sur la légalité de cette pratique, V. P. Malinvaud, VEFA : 30% du prix le jour de la vente ?, RDI 2011. 297 ). Le vendeur ayant été placé en liquidation judiciaire, le notaire avait interrogé par plusieurs courriers le garant sur la suite qui serait donnée au programme sans obtenir de réponse. Le garant était finalement sorti de son silence pour informer les acquéreurs que l'achèvement des travaux était impossible, la SCI n'ayant plus d'activité et le permis de construire étant périmé.

Les acquéreurs avaient alors assigné le garant en réparation des préjudices matériel et moral subis du fait de son inertie. La cour d'appel avait fait droit à cette demande en estimant que la banque avait commis une faute en ayant délibérément laissé périmer le permis de construire. En conséquence, elle leur avait alloué des dommages et intérêts d'un montant équivalent aux sommes empruntées et versées au vendeur (V. Paris, 4 oct. 2013, n° 12/13373, RDI 2013. 598, obs. J.-M. Berly ). Cet arrêt est confirmé par la Cour de cassation. Elle relève que le garant aurait dû mettre en œuvre la garantie d'achèvement dès qu'il avait connaissance de la défaillance du vendeur, qu'il n'avait répondu à aucun des courriers adressés par le notaire et n'avait entrepris aucune démarche pour tenter de mettre en œuvre la garantie d'achèvement et délibérément laisser périmer le permis. Dès lors, il a commis une faute en refusant de mettre en œuvre la garantie d'achèvement quand il pouvait et devait le faire et a causé aux acquéreurs un préjudice en ne leur permettant pas de rentrer en possession du bien.

Cet arrêt appelle trois séries d'observations.

Les premières sont relatives au sort de la garantie en cas de péremption du permis de construire. Ce n'est pas sur le terrain de l'exécution de l'obligation du garant que le débat a été porté, mais sur celui de sa responsabilité. En effet, lorsque le contrat est résolu ou lorsque l'opération est impossible à réaliser en raison notamment de la péremption du permis de construire, le garant se trouve déchargé de son obligation. La garantie d'achèvement ne se transforme pas en garantie de remboursement (V. Civ. 3e, 17 mars 1999, n° 97-12.706, RDI 1999. 661, obs. C. Saint-Alary-Houin  ; 7 mai 2008, D. 2008. 1484  ; RDI 2008. 337, obs. O. Tournafond  ; Constr-Urb. 2008. 102, obs. C. Sizaire). La garantie extrinsèque est qualifiée par la jurisprudence de garantie autonome, mais c'est à l'aune du projet tel que prévu dans le permis de construire que se détermine l'étendue de l'obligation propre du garant. Les auteurs en déduisent que l'impossibilité de réaliser le projet, notamment en cas de péremption du permis, provoque la caducité de la garantie (V. J.-M. Berly, Garantie financière d'achèvement et permis de construire, Constr.-Urb. 2010. Étude 7 ; J.-M. Seevagen, La garantie extrinsèque d'achèvement et les vicissitudes du permis de construire, RDI 2012. 143 ).

Les deuxièmes portent sur la mise en œuvre de la garantie et les obligations du garant. Selon le moyen, les acquéreurs n'avaient jamais mis en demeure le garant d'exécuter sa garantie. Pour les juges, cet argument est inopérant : le garant aurait dû entreprendre des démarches pour tenter de mettre en œuvre sa garantie. On peut se demander quelles auraient pu être ces démarches. Si une fois actionné, le garant est responsable des préjudices causés par ses manœuvres dilatoires, il ne lui appartient pas de prendre l'initiative de mettre en œuvre sa garantie : seul le bénéficiaire peut solliciter son exécution. En outre, l'obligation du garant est purement financière : il doit verser les sommes nécessaires à l'achèvement de la construction, sans se substituer au maître de l'ouvrage. Il n'a pas à s'immiscer dans les opérations de constructions, et n'est responsable ni de la conclusion de la vente ni de sa résolution (V. Civ. 3e, 17 mars 1999, préc. ; 7 mai 2008, préc.). La solution de la Cour de cassation s'explique par les faits d'espèce. En réalité, le garant n'ignorait ni la défaillance du vendeur, puisqu'il en avait lui-même averti le notaire, ni l'intention des acquéreurs de solliciter sa garantie grâce aux divers courriers du notaire. La mauvaise foi du garant est sanctionnée.

Les troisièmes portent enfin sur le lien de causalité entre la faute et le préjudice indemnisé. Les indemnités avaient été fixées à hauteur des sommes versées par l'acquéreur au vendeur. Dans son pourvoi, le garant soulevait que n'étant pas à l'origine de la conclusion du contrat de vente, aucun lien de causalité ne pouvait être établi entre la faute qui lui était imputée et le préjudice allégué par les acquéreurs (V., n ce sens, Civ. 3e, 17 mars 1999, préc., 7 mai 2008, préc.). La Cour de cassation y répond en soulignant que le refus dilatoire de mettre en œuvre la garantie a causé aux acquéreurs un préjudice en ne leur permettant pas de rentrer en possession du bien. Autrement dit, si la garantie avait été mise en œuvre à temps, elle aurait pu permettre l'achèvement de l'immeuble. Le lien de causalité est établi. C'est en réalité l'évaluation du préjudice des acquéreurs qui est difficile en pratique : les acquéreurs ont perdu la possibilité d'obtenir l'achèvement. Le mode de calcul retenu par les juges d'appel est à cet égard opportun en pratique.

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Sous-traitance : la garantie du maître d'oeuvre (Cass. 3e civ., 10 décembre 2014, n° 13-24892)

Un syndicat de copropriétaires confie la réfection de ses « parkings » et aires de circulation une société qui sous-traite le lot de reprise des revêtements des places de stationnement à la qui, après production de sa créance à la procédure collective de la société entrepreneur, placée en redressement judiciaire, assigne le syndicat en règlement de ses travaux sur le fondement de l’article 14-1 de la loi du 31 décembre 1975, lequel syndicat appelle en garantie le qualité de maître d’œuvre.

La cour d’appel qui retient exactement que le maître d’oeuvre chargé d’une mission de surveillance des travaux, a pour obligation d’informer le maître de l’ouvrage de la présence d’un sous-traitant et de lui conseiller de se le faire présenter et, le cas échéant, de l’agréer et de définir les modalités de règlement de ses situations, peut en déduire, que le maître d’œuvre est tenu à garantie.

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VEFA : le notaire doit vérifier le commencement effectif des travaux (Cass., ass. plén., 5 déc. 2014, n°13-19674)

Parmi les nombreuses obligations qui incombent aux notaires, celle relative à l’efficacité de leurs actes occupe une place particulière. Composante essentielle du devoir d’authentification, ses contours ne sont pourtant pas encadrés par des textes.

C’est justement en assemblée plénière que la Cour de cassation vient de préciser, par un arrêt du 5 décembre dernier, que, pour assurer l’efficacité d’un acte de vente en l’état futur d’achèvement, en l’espèce en présence d’un risque de péremption du permis de construire, le notaire doit vérifier le commencement effectif des travaux.

Une solution claire sur le fond, dont l’application pourra toutefois soulever quelques difficultés pratiques...

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CCMI : le recommandé unique signé par un époux ne purge pas le droit de rétractation de son conjoint (Cass. 3e civ. 26 novembre 2014 n° 13-24.294 n°1405 D)

La lettre recommandée notifiant le contrat aux fins de purger le droit de rétractation de 7 jours doit être adressée personnellement à chacun des époux signataires. A défaut, l'avis de réception de la lettre unique doit être signé par les deux époux.

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Police « tous risques chantier » : de la qualité d'assuré (Civ. 3ème, 22 oct. 2014, FS-P+B, n°13-24.834)

Lorsque les conditions particulières d'une police « tous risques chantier » précisent que seul le maître de l'ouvrage a la qualité d'assuré, les autres intervenants à l'opération de construction ne sont pas couverts.

D'emblée, cette décision de la troisième chambre civile, rendue le 22 octobre 2014, apparaît énoncer une vérité simple : en somme, si les conditions particulières de la police « tous risques chantier » (TRC) précisaient que seul le maître de l'ouvrage avait la qualité d'assuré, les autres intervenants au chantier ne sont pas couverts par l'assurance. Ainsi, peuvent-ils donc être condamnés à couvrir le maître de l'ouvrage et son assureur, étant donné qu'ils ne sont pas directement concernés.

Cette lapalissade mérite cependant d'être explicitée, afin de comprendre pour quelles raisons la Cour de cassation a été amenée a se prononcer ainsi. L'assurance « tous risques chantiers » est assez fréquente en pratique (V. P. Malinvaud [dir.], Droit de la construction, Dalloz Action, 2013, no 114.110). Elle est souscrite le plus souvent par un promoteur ou par le maître d'ouvrage, au profit de l'ensemble des intervenants, et c'est sans doute pour cette raison que le titulaire du lot plomberie, en l'espèce, s'estimait couvert.

En l'espèce, le maître de l'ouvrage, une société civile immobilière (SCI) ayant fait édifier deux bâtiments vendus en état futur d'achèvement, avait souscrit une police de ce type. Un dégât des eaux était intervenu, et le syndicat des copropriétaires avait assigné l'ensemble des intervenants à l'opération de construction ainsi que leurs assureurs. La société chargée du lot plomberie avait décidé de contester sa condamnation à garantir le maître de l'ouvrage et son assureur, prétextant de ce qu'elle était couverte, conformément à la pratique habituelle, par la police TRC qu'avait souscrite le premier. C'est ce qu'avait tenté de faire valoir le moyen, considérant que l'assurance tous risques chantiers est une assurance de dommages pour le compte de tous les participants à l'opération de construction. Étant couvert par l'assurance, il n'avait évidemment pas à garantir l'assureur.

La Cour de cassation approuve la cour d'appel, se reportant aux conditions particulières de la police. Selon elle, seul le maître de l'ouvrage avait la qualité d'assuré. Aussi, la société titulaire du lot plomberie n'était pas couverte.

Ce n'est pas la première fois que l'on comprend, à la lumière de la jurisprudence de la Cour de cassation, qu'en matière de police TRC, on se situe dans le « tout contractuel », à tout le moins dans un domaine où la volonté des parties est non seulement entièrement libre mais doit être également respectée. Ce type de police n'est régi par aucune clause type et il en existe autant de variétés que de souscripteurs (V. RDI 2006. 433, obs. P. Dessuet ). Ainsi, au visa de l'article 1134 du code civil, la Cour de cassation avait-elle déjà eu l'occasion de préciser que « la police TRC, assurance de dommages pour le compte de tous les participants à l'opération de construction, est une assurance facultative qui n'a pour objet et exclusions que ce qu'en décident les parties » (V. Civ. 3e, 13 sept. 2006, n° 05-10.125, RDI 2006. 433, préc. ; ibid. 470, obs. B. Boubli ). Certes, dans cette décision, la Cour avait paru livrer une définition de la police TRC, retenant son caractère collectif, ce à partir de quoi le rédacteur du pourvoi avait pu se sentir autorisé de rédiger un moyen en ce sens. Mais elle rappelait aussi l'évidente possibilité de prévoir des aménagements contractuels. Et, précisément, en l'espèce, les parties avaient décidé qu'il n'y aurait qu'un assuré : le maître de l'ouvrage.

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Construction individuelle et défaut de notification de la notice informative (Civ. 3ème 8 oct. 2014, FS-P+B+I, n°13-20.294)

L'absence de notification de la notice informative type empêche le délai de rétractation de sept jours de courir, de sorte que l'acquéreur est fondé à demander la résolution du contrat. 

A partir de quand commence à courir le délai de rétractation de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ?

En ses termes, et depuis la loi n° 2000-1208 dite « SRU » du 13 décembre 2000, l'acquéreur non professionnel bénéficie d'un délai de rétractation de sept jours « qui court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ». On pensait acquis que ce délai commençait à courir à compter de la notification du contrat de construction. C'est d'ailleurs en considération de cet acte que la Cour de cassation a pu contrôler si le maître d'œuvre avait respecté les formes de la notification (V., en dernier lieu, Civ. 3e, 18 nov. 2009, n° 08-20.912, Dalloz actualité, 7 déc. 2009, obs. G. Forest  ; AJDI 2010. 580 , obs. N. Damas ). Cette certitude partait de la lettre de l'article L. 271-1 évoquant « l'acte », soit, a priori, le contrat de construction. Il n'en est rien puisque dans l'arrêt commenté, la Cour considère que « l'acte » qui fait courir le délai de rétractation n'est pas le contrat lui-même, mais le support qui l'éclaire, soit sa notice informative rendue obligatoire par l'article L. 231-9 du même code.

En l'espèce, le maître d'œuvre d'une construction de maison individuelle avait assigné en paiement et réception le maître d'ouvrage, un particulier, qui, à titre reconventionnel, avait sollicité la résolution du contrat en arguant qu'il n'avait pu exercer son droit de rétractation qu'il tenait de l'article L. 271-1.

La cour d'appel (Bordeaux, 25 avr. 2013), avait écarté le bénéfice de cette disposition au motif que le délai dont l'acquéreur bénéficiait avait expiré sept jours après que le contrat lui a été communiqué. La Cour de cassation a censuré cette décision à défaut d'avoir recherché « si l'absence de notification de la notice informative n'avait pas empêché le délai de sept jours de courir ».

Le point de départ du délai de rétractation court à compter de la notification de la notice d'information type.

Par conséquent, et à défaut d'une telle remise, l'acquéreur est fondé à solliciter son anéantissement rétroactif (nullité ou résolution), peu important que le contrat en lui-même ait été notifié dans les formes requises.

C'est une analyse téléologique que la Cour de cassation livre en l'espèce. Comme l'acquéreur doit pouvoir exercer efficacement son droit de rétractation, il doit y avoir été placé de façon tout aussi efficiente. Il ne suffit pas d'avoir remis un contrat souvent technique. Puisqu'il s'agit d'un non-professionnel (qui ne peut pas être une société commerciale, V. Civ. 3e, 24 oct. 2012, n° 11-18.774, Dalloz actualité, 13 nov. 2012, obs. C. Dreveau  ; D. 2013. 280, obs. S. Colmant , note C. Blanchard  ; RTD com. 2013. 106, obs. M.-H. Monsèrié-Bon ), la notice d'information remplit le rôle de support pédagogique et permet de satisfaire à l'obligation d'information recherchée. C'est un parti pris mais la solution présente au moins le mérite de conférer une véritable portée juridique à l'absence de communication de cette notice qui, selon les termes de l'article L. 231-9 précité, doit être remis avec le contrat. Reste à confirmer qu'elle s'impose aux autres types de contrat de construction de maison individuelle, soit ceux sans fourniture de plan, ce qui devrait être le cas en raison de l'obligation pour le maître d'œuvre de fournir également une notice type (CCH, art. L. 232-2).

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La mauvaise implantation, obligeant à démolir, engage la responsabilité décennale du maître d'oeuvre (Cass. Civ. 3e, 7 oct. 2014, N° de pourvoi 13-19.867, rejet, inédit)

La SCI Aupa a confié la maîtrise d'oeuvre de la construction d'un bâtiment à la société Travaux aquitains intervenant en tant que contractant général, et M. X, architecte, a été chargé de l'esquisse, de l'avant-projet de construction, de la demande et du dépôt du permis de construire ; la réception est intervenue avec réserves ; la délivrance du certificat de conformité a été refusée au motif d'une non-conformité de la cote de seuil au permis de construire ; se plaignant d'un défaut d'implantation, la SCI Aupa a, après expertise, assigné la société Travaux aquitains en indemnisation.

La société Travaux aquitains et son assureur, la société Axa France, ont fait grief à l'arrêt d'appel de les condamnerin solidum à payer à la SCI Aupa la somme de 800.000 EUR, alors qu'il appartient à l'architecte, chargé d'établir un dossier de demande de permis de construire, de dresser des plans conformes à la réglementation d'urbanisme en vigueur, sans que le maître d'oeuvre ait à contrôler cette conformité ; qu'en affirmant, pour imputer à faute à la société travaux aquitains, maître d'oeuvre, l'implantation d'un immeuble en méconnaissance d'un règlement de lotissement, qu'il appartenait à cette société de vérifier la conformité audit règlement des cotes portées par l'architecte sur les plans joints à la demande de permis de construire, la cour d'appel a violé l'art. 1792 du Code civil.

Elle a soutenu aussi que les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.

Mais ayant relevé que la société Travaux aquitains avait été chargée d'une mission de maîtrise d'oeuvre comprenant l'établissement de tous les plans d'exécution et notes de calcul relatifs aux travaux qui lui étaient confiés et de l'exécution de ces travaux dans les règles de l'art et suivant les normes en vigueur, et que l'architecte n'avait qu'une mission limitée à l'obtention du permis de construire, la cour d'appel, qui procédant aux recherches prétendument omises, a pu retenir que la société Travaux aquitains devait prendre connaissance de l'arrêté d'autorisation de lotir, du règlement du lotissement qui l'accompagnait, et vérifier la cote de seuil requise, par ces documents visés au permis de construire, que le risque d'inondation constituant le motif du refus de délivrance du certificat de conformité existait et persistait, que l'impossibilité non régularisable en l'état d'obtenir un certificat de conformité qui laissait persister les contraintes de niveau prescrites par le règlement du lotissement rendait nécessaire la démolition du bâtiment, ce qui constituait un désordre de nature à le rendre impropre à sa destination, en a justement déduit que la société Travaux aquitains avait engagé sa responsabilité sur le fondement de l'art. 1792 du Code civil.

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Contrat de construction de maison individuelle et notice descriptive imprécise (Civ. 3ème , 9 juill. 2014, FS-P+B, n°13-13.931)

La notice descriptive mettant à la charge du maître de l'ouvrage des travaux dont le chiffrage est absent ou non réaliste constitue un manquement du constructeur à son obligation d'information.

La notice descriptive annexée au contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est source de nombreux litiges, en particulier à l'endroit des travaux pour lesquels le maître de l'ouvrage fait le choix de s'en réserver l'exécution. En application de l'article R. 231-4, II, du code de la construction et de l'habitation, le coût de ces travaux doit être précisé par le constructeur et accepté par le maître de l'ouvrage. Dans l'affaire présentée, la Cour de cassation, reprenant l'appréciation des juges du fond, a reconnu la violation de ces prescriptions, par l'absence de chiffrage d'un certain nombre de travaux (dallage et revêtements pour l'essentiel) et le chiffrage « non explicite et réaliste » d'autres éléments (rampe d'accès terrassée) au sein de la notice descriptive annexée au CCMI avec fourniture de plan.

La question soulevée allait au-delà de ces seuls aspects en l'occurrence, puisqu'il s'agissait de savoir si la non-conformité de la notice descriptive au régime spécial d'ordre public du CCMI régi par le code de la construction et de l'habitation (art. L. 230-1 s.), produisait des effets sur l'application des règles générales du droit de la construction. En particulier, il convenait de déterminer si certains travaux non exécutés, s'apparentant à des défauts de conformité contractuels dits apparents, étaient couverts du fait de l'absence de leur mention dans le procès-verbal de réception. L'arrêt reproduit établit en creux que le non-respect du régime spécial du CCMI est susceptible de faire obstacle au principe du droit commun de la construction selon lequel la réception purge les vices apparents.

En principe les défauts de conformité contractuels apparents non mentionnés au titre des réserves dans le procès-verbal de réception sont considérés comme ayant été acceptés par le maître d'ouvrage. La jurisprudence les soumet ainsi au même régime que les vices de construction apparents (Civ. 3e, 9 oct. 1991, n° 87-18.226, Bull. civ. III, n° 231 ; 23 oct. 2013, n° 12-12.095). La Cour régulatrice semble en l'espèce venir tempérer ce principe, les défauts de conformité apparents étant ici relatifs à des travaux non chiffrés ou incorrectement évalués dans la notice descriptive annexée au CCMI : « les dispositions spéciales des articles L. 231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, qui s'appliquent aux conditions du contrat lui-même, dérog[ent] aux dispositions générales relatives à la construction d'un immeuble ».

La non-conformité de la notice descriptive aux règles spéciales du CCMI fait ainsi obstacle à l'application de règles générales du droit de la construction. Une nouvelle fois, cette décision témoigne d'une volonté de sanctionner le constructeur qui n'a pas respecté la réglementation impérative du régime du CCMI, tout en protégeant le maître d'ouvrage, en l'espèce mal informé du coût réel des travaux restant à sa charge.

Poursuivant ce raisonnement, le constructeur n'a en revanche pas à prendre à sa charge les conséquences de l'imprécision du coût de réalisation d'un chemin d'accès carrossable… Là encore, la distinction est opérée entre le droit d'un contrat spécial de la construction et le droit commun de la construction : le régime d'ordre public du code de la construction et de l'habitation ne porte que sur la « maison » individuelle… et la maison n'est pas l'ouvrage dans son ensemble.

Enfin, il y a lieu de revenir sur l'allocation de dommages et intérêts au bénéfice du maître d'ouvrage : d'une part en vue de réparer le préjudice moral subi ( au regard du « comportement méprisant du constructeur tout au long des relations contractuelles » – 5 000 €) ; d'autre part aux fins de réparation d'un préjudice de jouissance (maison inachevée – 12 000 €). La troisième chambre civile poursuit sa politique de protection du maître d'ouvrage, tout en instituant des limites. 

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Règles d’urbanisme et de la construction (Instr. min., 28 mai 2014, NOR : ETLL1400077)

Sylvia Pinel en charge du ministère du Logement et de l’Égalité des territoires a émis le 28 mai 2014 une instruction relative au développement de la construction de logement à destination des préfets de région et de département.

L’instruction du Gouvernement relative à l’ordonnance n° 2013-889 du 3 octobre 2013 et à son décret d’application n° 2013-891 du 3 octobre 2013 en précise les modalités d’application ayant pour objet la dérogation aux règles d’urbanisme et de la construction en vue de répondre à la demande de logement dans les secteurs où elle est la plus forte.

Ainsi l’instruction précise tout d’abord que les dispositions susvisées ont vocation à s’appliquer dans 1158 communes qu’elles soient comprises dans des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants ou bien qu’elles soient des communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique.

Elle précise en outre les différents cas où l’ordonnance du 3 octobre permet des opérations de densification localisées dérogeant aux règles du PLU :

- optimisation du foncier existant ;

- valorisation du bâti existant par surélévation ;

- changement d’usage de locaux obsolètes avec la possibilité de reconstruction dans le volume existant ;

- allègement des règles de création d’aires de stationnement des projets de logements situés dans un rayon de 500 mètres d’une desserte de proximité en transport en commun de qualité.

De même, elle souligne le possible allègement des règles de construction en vue de permettre la surélévation d’un immeuble achevé depuis plus de deux ans.

Concernant la procédure d’instruction des demandes de dérogations, l’instruction rapportée énonce que l’absence de réponse du préfet dans le délai de trois mois vaut acceptation implicite sauf en matière de sécurité incendie où la demande de dérogation devra faire l’objet d’une décision expresse.

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Construction : recours de la victime de malfaçons confrontée à une entreprise en liquidation (Rép. min. n° 25325, Denaja : JO AN Q 10 déc. 2013, p. 12966)

Le ministre de la Justice a été alerté par les pratiques qui consistent, principalement dans le secteur du bâtiment, à liquider la société et en créer une nouvelle pour la même activité, avec les mêmes responsables, tout en effaçant les résultats de l'activité précédente malgré le fait qu'elle ait pu entraîner des préjudices, tels que des « malfaçons ».

Ayant souligné que ces pratiques étaient très préjudiciables aux concitoyens contraints d'intenter des procédures complexes, longues et coûteuses, le ministre a indiqué qu’il convient, dans un premier temps, d’en prendre la mesure puis, le cas échéant, de déterminer les moyens les mieux à même d'y mettre fin.

Par ailleurs, il a rappelé que les dispositions applicables aux travaux réalisés dans le domaine du bâtiment sont nombreuses : garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale, responsabilité de droit commun, ...

Quel que soit le type de travaux réalisés, le particulier qui les a commandés peut solliciter le paiement d'une indemnisation selon les règles applicables à la procédure collective.

Lorsque les travaux réalisés sont couverts par la garantie décennale prévue aux articles 1792 et suivants du Code civil, le particulier dispose toutefois d'un recours à l'encontre de l'assureur de celui qui a exécuté les travaux. L'article L. 241-1 du Code des assurances fait en effet obligation à toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil, d'être couverte par une assurance, dont l'annexe I de l’article A. 243-1 du Code des assurances définit les clauses obligatoires. Elle doit être en mesure d'en justifier à l'ouverture de tout chantier.

Dans ces conditions, la victime d'un dommage dispose d'un recours à l'encontre de l'assureur de celui qui a causé le dommage. Ce recours est prévu par l'article L. 124-3 du Code des assurances aux termes duquel le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 12 mai 2004, a jugé que la victime d'un dommage ayant un droit exclusif sur l'indemnité due par l'assureur de l'auteur responsable, n'est pas tenue de se soumettre à la procédure de vérification de créance pour faire reconnaître, dans son principe et dans son étendue, la responsabilité de l'assuré ayant fait l'objet d'un redressement judiciaire et peut demander paiement à l'assureur par la voie de l'action directe (Cass. 3e civ., 12 mai 2004, n° 01-12293, PB).

Le gérant qui ne souscrit pas à cette assurance obligatoire commet une faute constitutive d'un délit pénal (C. assur., art. L. 243-3) et engage sa responsabilité civile à l'égard des tiers auxquels cette faute a porté préjudice (Cass. com., 28 sept. 2010, n° 09-66255, PB). Il en résulte que le maître de l'ouvrage, dont le chantier a commencé alors que la société en charge des travaux n'était pas couverte par une assurance, peut solliciter l'indemnisation des malfaçons auprès du gérant de ladite société alors que celle-ci a été ensuite placée en liquidation judiciaire.

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Responsabilité et garantie décennale du constructeur en cas de désordres d’isolation thermique (Cass. Civ. 3, 8 octobre 2013, n° 12-25370)

Le 8 octobre 2013, la Cour de cassation a jugé que les désordres d’isolation thermique ouvrent droit à réparation dès lors qu’ils rendent la maison impropre à sa destination.

L’article 1792 du Code civil dispose que : Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.

Ce texte instaure ainsi une garantie due par tout constructeur (entrepreneur, architecte, technicien,…) qui est obligé de réparer à ses frais les dommages affectant la construction, pendant une durée de 10 ans à compter de la réception des travaux.

Cette responsabilité décennale concerne les vices ou dommages de construction qui peuvent affecter la solidité de l'ouvrage et de ses équipements indissociables, ou qui le rendent inhabitable ou impropre à l'usage auquel il est destiné.

En l’espèce, deux personnes ont conclu avec une société un contrat de maitrise d’œuvre en vue de la construction de leur maison. (Cass. Civ. 3, 8 octobre 2013, n° 12-25370)

Se plaignant d'inachèvements, de non conformités et de malfaçons, les deux personnes ont assigné le constructeur et les différents intervenants à la construction ainsi que leurs assureurs en indemnisation de leurs préjudices.

Les juges d’appel ont considéré que les désordres d'isolation thermique, seulement susceptibles d'entraîner une augmentation de la consommation d'énergie et un certain inconfort, ne relevaient pas de l'article 1792 du code civil.

Cependant, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt d’appel en reprochant à la cour d'appel d’avoir ainsi statué « sans rechercher si les désordres engendrés par les défauts d'isolation thermique ne rendaient pas la maison impropre à sa destination».

En d’autres termes, la cour de cassation a implicitement considéré que les désordres engendrés par les défauts d’isolation thermique ouvrent droit à réparation au titre de la garantie décennale et rendent la maison impropre à sa destination.

En outre, la Cour de cassation a aussi censuré les juges du fond pour avoir considéré que le fait pour le constructeur de ne pas avoir déclaré le chantier à son assureur constituait un motif légitime pour l'assureur de refuser sa garantie.

Selon la Haute juridiction, « l'absence de déclaration d'un chantier à l'assureur est sanctionnée par la réduction proportionnelle de l'indemnité» et non pas par le refus de garantie.

Cette mise en jeu de la garantie de l'assureur s'inscrit dans une volonté manifeste de protéger les acquéreurs de biens immobiliers contre les négligences de leurs constructeurs vis à vis de leur compagnie d'assurance.

Pour conclure, il convient de garder en mémoire que pendant dix ans après la réception des travaux le propriétaire d’une maison peut engager la responsabilité du constructeur en cas de dommages de construction rendant la maison inhabitable.

Avec l’assistance d’un avocat spécialisé en droit de la construction et de la responsabilité, une telle action permet d’obtenir l'exécution des réparations par le constructeur ou leur remboursement ainsi que l'indemnisation des préjudices subis.

A cet égard, il convient de rappeler que les dommages à indemniser consistent en un trouble de jouissance et un préjudice moral, outre les frais d'avocat, d'expertise et de procédure.

 

 

La garantie décennale et risque de perte de l’ouvrage

La garantie décennale :

L’arrêt présenté vient ainsi confirmer une solution qui fut un temps débattue, à propos de la réparation des désordres dits « futurs », amenés à porter atteinte à la solidité de l’ouvrage – ou de le rendre impropre à sa destination (pour une décision semblant se départir de l’exigence de survenance du dommage dans le délai décennal (V. Civ. 3e, 19 nov. 2008, n° 07-17.549, Dalloz jurisprudence).
 
La garantie décennale d’un constructeur ne peut être mise en œuvre que lorsque la gravité du désordre est acquise ou lorsque la preuve est rapportée de ce qu’elle interviendra à l’intérieur du délai décennal (V., en ce sens, Civ. 3e, 12 sept. 2012, préc. ; 21 oct. 2009, n° 08-15.136, Bull. civ. III, n° 225 ; Dalloz actualité, 17 nov. 2009, obs. A. Vincent  ; D. 2010. 1103, chron. A.-C. Monge et F. Nési  ; RDI 2010. 110, obs. P. Malinvaud  ; 16 déc. 2003, n° 00-21.282, RDI 2004. 152, obs. G. Leguay  ; ibid. 197, obs. P. Malinvaud  ; plus largement, V., sur ce point, Dalloz action, Droit de la construction, 2010/2011, n° 430, par Malinvaud, spéc. n° 473-430). Conditionner la mise en œuvre de la garantie décennale à la preuve de survenance du dommage dans le délai décennal peut paraître sévère si l’on considère que le risque d’atteinte à la solidité de l’ouvrage constitue un danger pour les personnes. En revanche, cette exigence n’est pas critiquable et traduit l’application d’une règle de droit commun de la responsabilité, en vertu de laquelle le dommage doit être certain pour ouvrir droit à réparation.

Les seules hypothèses qui devraient continuer à rester à la marge de ce raisonnement sont celles qui sont relatives au non-respect de normes parasismiques lors de la construction d’un immeuble (en ce sens, ne font pas référence à l’exigence de survenance du dommage dans le délai décennal, Civ. 3e, 11 mai 2011, n° 10-11.713, Bull. civ. III, n° 70 ; Dalloz actualité, 25 mai 2011, obs. F. Garcia  ; D. 2011. 1482  ; RDI 2011. 405, obs. P. Malinvaud  ; 7 oct. 2009, n° 08-17.620, Bull. civ. III, n° 212 ; Dalloz actualité, 2 nov. 2009, obs. S. Lavric  ; D. 2010. 1103, chron. A.-C. Monge et F. Nési  ; RDI 2009. 650, obs. P. Malinvaud ).

La responsabilité du propriétaire maître d’ouvrage :

Précisons que la cassation de l’arrêt d’appel fut partielle ; la condamnation du propriétaire maître d’ouvrage « à faire procéder par une entreprise de son choix et sous le contrôle d’un architecte diplômé de son choix à qui sera confiée la maîtrise d’œuvre à l’ensemble des travaux de renforcement et confortement du mur séparant les propriétés » est maintenue. Concrètement, en l’absence d’engagement de la garantie décennale du constructeur, le maître d’ouvrage sera tenu de supporter seul la réparation des préjudices subis par le propriétaire du fonds voisin. En dérogeant à l’accord déterminé avec le voisin, en faisant édifier un mur d’une hauteur supérieure de plus de trois mètres à celle convenue, le propriétaire maître d’ouvrage (et maître d’œuvre, en outre) a eu un comportement fautif, qui justifie la condamnation.

S’agissant des règles applicables à la mitoyenneté, elles confortent la condamnation, l’article 658 du code civil, qui autorise l’exhaussement d’un mur mitoyen, met, en effet, à la charge de celui qui en a eu l’initiative d’en payer seul la dépense et de « rembourser au propriétaire voisin toutes les dépenses rendues nécessaires à ce dernier par l’exhaussement » (plus amplement, V., sur ce point, Dalloz action Droit de la construction, 2010/2011, n° 420, par Delebecque, spéc. nos 420-570 s.). 

Le maître d’ouvrage ne pouvait déroger à l’accord sans engager sa responsabilité civile ; il ne pouvait faire supporter à son voisin le coût consécutif à un exhaussement qui répondait à son intérêt personnel – en l’occurrence, assurer une fonction de soutènement des terres de son fonds (sur l’articulation entre les règles de responsabilité civile et de mitoyenneté, V. F. Zenati, Charge des dommages et mitoyenneté, RTD civ. 1994. 135 ).

 

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Responsabilité civile de l’avocat en cas de perte de l’assurance dommages-ouvrage pour les acquéreurs (Cass. 3e civ., 29 mai 2013, n° 12-17349)

L’indemnisation due par l’avocat ayant laissé prescrire l’action en réparation de dommages-ouvrage n’est pas soumise au régime et aux mécanismes de l’assurance dommages-ouvrage. Dès lors, les demandeurs ne sont pas tenus de justifier de l’emploi des fonds.

L’avocat qui, par sa faute, a empêché à ses clients d’obtenir une indemnisation sur le fondement de l’assurance dommages-ouvrage, doit réparer, quant à lui, sur le fondement de sa responsabilité civile contractuelle. Les règles relatives au droit des assurances ne sauraient donc s’appliquer à l’avocat. Les époux demandeurs n’avaient pas à justifier de l’emploi des fonds obtenus. Ils avaient d’ailleurs fondé leur demande sur le terrain de la responsabilité civile de l’avocat et non sur les règles relatives au Code des assurances.

Cette solution semble pouvoir s’élargir à toutes fautes commises par l’avocat qui ne peut invoquer des régimes spéciaux d’indemnisation ou de responsabilité pour limiter ou modérer la réparation due. Il n’en demeure pas moins que le montant des dommages et intérêts alloués au couple dans cette affaire a été calculé par référence au coût de financement des travaux nécessaires.

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Responsabilités du notaire quand le paiement du prix doit intervenir en son office (cass., civ. 1, 30 oct. 2013, pourvoi N° 12-28.926, rejet, inédit)

Suivant acte reçu le 11 mars 2002 par M. X, notaire associé de la SCP X Z, M. et Mme Y ont vendu à la SCI "Les jardins de Tuilières" diverses parcelles à construire moyennant une certaine somme payable pour partie en trois échéances en l'étude du notaire, l'autre partie étant acquittée par une dation en paiement consistant en la construction d'un immeuble d'habitation sur une parcelle demeurée la propriété des vendeurs ; le paiement de l'intégralité du prix était garanti par le privilège du vendeur avec action résolutoire, dont l'inscription a été prise par l'intermédiaire du notaire jusqu'au 1er mars 2003 puis s'est trouvée périmée faute d'avoir été renouvelée en temps utile ; n'ayant pu obtenir la dation en paiement due par la SCI, placée en liquidation judiciaire, M. et Mme Y ont assigné le notaire rédacteur de l'acte de vente en indemnisation, lui reprochant un défaut de renouvellement de l'inscription du privilège du vendeur ainsi qu'un manquement à son obligation de conseil.

Pour débouter M. et Mme Y de leur demande, l'arrêt de la cour d'appel, après avoir énoncé qu'il n'y avait lieu de renouveler l'inscription que dans l'hypothèse où la dation en paiement n'aurait pas été livrée avant le 1er mars 2003, retient que si le notaire connaissait les retards de paiement des échéances puisque les versements étaient effectués en son étude, il ignorait en revanche, faute d'en avoir été avisé par M. et Mme Y, l'absence d'exécution de la dation en paiement, qui seule demeurait en cause, ce qui excluait tout manquement fautif de sa part.

En statuant ainsi, alors qu'elle relevait que les paiements de la partie du prix, en vue duquel l'inscription du privilège du vendeur avait été prise, devaient être effectués en l'étude du notaire, ce dont il résultait que ce dernier, qui avait constaté le non-respect des échéances, se devait d'appeler l'attention de M. et Mme Y sur l'importance du renouvellement du privilège avant sa péremption, afin de garantir tant le solde du prix en numéraire que l'exécution de la dation en paiement, la cour d'appel a violé l'art. 1382 du Code civil.

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Cabinet avocat - Bastia, Corse - Christian Finalteri : L’obligation de résultat du promoteur de livrer un ouvrage exempt de vices (Cass. Civ. 3e, 10 juill. 2013 (N° de pourvoi : 12-21.910), cassation partielle, publié)

Une SCI a, sous la maîtrise d’œuvre de M. X, architecte, fait construire un immeuble ; une mission de contrôle technique a été confiée à la société Socotec ; le lot revêtements des sols a été confié à la société Solneuf, qui a partiellement sous-traité les travaux à la société Euro-carrelages ; l’immeuble a été achevé et livré à la fin de l’année 1999 ; après expertise, la SCI a assigné les intervenants à l’acte de construire en indemnisation de ses préjudices ; une précédente décision, devenue définitive, a donné acte à la SCI de son désistement d’instance et d’action contre M. X, rejeté les demandes de la SCI contre la société Euro-carrelages, alors en liquidation judiciaire, condamné la société Solneuf à payer à la SCI la somme de 3.157,65 euro et condamné la société Socotec à payer à la SCI la somme de 936,45 euro ; le syndicat des copropriétaires de la résidence Brise Marine a assigné la SCI, son assureur, la société Albingia, M. X et la société Socotec pour les faire déclarer responsables in solidum des désordres relatifs aux infiltrations d’eau par les terrasses et des non-conformités des garde-corps des terrasses accessibles du premier étage et les faire condamner à lui payer les sommes de 14.836,66 euro et 2.972,85 euro.

1/ Ayant relevé, sans inverser la charge de la preuve, que le syndicat, affirmant et réaffirmant lui-même qu’aucun procès-verbal ne lui était opposable, ne pouvait se prévaloir d’un tel procès-verbal, et constaté qu’il n’était pas argué d’une réception tacite, la cour d’appel a pu en déduire, sans violer le principe de la contradiction, qu’à défaut de réception c’était vainement que le syndicat revendiquait la garantie décennale de la SCI.

2/ La cour d’appel a relevé, sans violer le principe de la contradiction, que, concernant le défaut d’étanchéité des terrasses, les observations de l’expert, selon lesquelles ce défaut résultait non d’une erreur de conception mais exclusivement du non-respect par l’entrepreneur des règles de l’art et des modes d’emploi des matériaux utilisés alors que l’architecte avait attiré plusieurs fois l’attention de l’entrepreneur sur les malfaçons commises, permettaient d’exclure la responsabilité de M. X.

3/ Mais, au visa de l’art. 1147 du Code civil,

Pour débouter le syndicat de ses demandes formées contre la SCI sur le fondement de sa responsabilité contractuelle de droit commun, l’arrêt retient que la SCI, qui n’a pas participé effectivement à l’acte de construire, ne peut se voir reprocher aucune faute à l’origine des désordres constatés.

Attendu qu’en statuant ainsi, alors, qu’avant réception, le promoteur est tenu de l’obligation de résultat de livrer un ouvrage exempt de vices, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

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Le notaire d'une VEFA doit vérifier sur pièces l'attestation d'hors d'eau de l'architecte (Cass. Civ. 1ère, 30 mai 2013 ; N° de pourvoi : 12-23.592)

Par actes distincts du 30 juin 2004, M. X et Mme Y ont chacun conclu auprès de la société Financière Barbatre un contrat de réservation d’appartements en l’état futur d’achèvement en raison de l’importance des travaux de rénovation à effectuer, pour les donner en location à la société hôtelière Résidence Les Ducs de Chevreuse en vertu de baux commerciaux conclus à la même date en prévision d’une entrée en jouissance au 15 décembre suivant ; les ventes ont été authentifiées par M. Z, notaire associé, dans des actes établis le 30 nov. 2004 auxquels les acquéreurs étaient représentés en vertu de procurations sous signature privée, opération qui a fait l’objet d’une régularisation le 31 déc. 2004 au vu, cette fois, de procurations notariées ; il était convenu entre les parties que le prix était payable à hauteur de 60 pour 100 au jour de l’instrumentation des actes, lesquels mentionnaient que les constructions, hors d’eau et exemptes de toute inscription, bénéficiaient de la garantie intrinsèque d’achèvement ; la société Financière Barbatre a été placée en redressement judiciaire en oct. 2007, puis en liquidation en avril 2008 ; les époux X ont engagé une action en responsabilité contre la SCP Postillon-Domenge-Pujol-Thuret et le notaire associé en charge du dossier, imputant à faute le paiement dès le 30 nov. 2004 de la première tranche du prix en exécution d’actes irrégulièrement instrumentés au vu de procurations sous seing privé et sur la foi d’une attestation de mise hors d’eau dont l’insincérité aurait dû, selon eux, être détectée par l’officier public.

Pour rejeter la demande indemnitaire, après avoir jugé que le manquement commis par le notaire à l’occasion de l’instrumentation irrégulière des actes dressés en nov. 2004 n’avait pas occasionné de dommage, l’arrêt d’appel retient que la responsabilité notariale ne pouvait pas non plus être retenue du fait de l’inexactitude de l’attestation de mise hors d’eau délivrée par l’architecte, la société 2AD Ingénierie, dès lors que l’officier public, qui n’était pas tenu de contrôler sur place l’état d’avancement du chantier, n’avait ni la charge ni les moyens d’en vérifier l’exactitude.

En statuant ainsi, sans rechercher, comme cela lui était demandé, si, au vu des pièces annexées aux actes instrumentés et, en particulier, de l’attestation de mise hors d’eau datée du 16 juin 2003 et d’une déclaration de travaux comprenant la réfection complète de la toiture, qui faisait état d’une ouverture de chantier au 28 août 2003, cette discordance de dates, qu’une simple vérification documentaire pouvait mettre en évidence, n’était pas de nature éveiller des soupçons quant à l’exactitude des renseignements fournis relativement à l’état d’avancement des travaux auquel étaient subordonnés le bénéfice de la garantie intrinsèque d’achèvement et le paiement de la première tranche du prix, soupçons dont le notaire aurait, alors, dû alerter les parties, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’art. 1382 du Code civil.

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Avocat Bastia : Dommage survenant avant la réception (Cass. Civ. 3e, 16 déc. 2009, pourvoi n° 09-65.697, rejet)

Lorsque le dommage s’est manifesté avant toute réception, le vendeur en l’état futur d’achèvement, qui a seul qualité pour déclarer le sinistre et percevoir l’indemnité destinée aux réparations qui s’imposent, est recevable à demander la garantie de l’assureur dommages-ouvrage.

Ayant retenu, à bon droit, que le dommage s’étant manifesté avant toute réception le vendeur en l’état futur d’achèvement avait seul qualité pour déclarer le sinistre et percevoir l’indemnité destinée aux réparations qui s’imposaient, la cour d’appel en a exactement déduit que la SCCV était recevable à demander la garantie de l’assureur dommages-ouvrage ;

Ayant relevé que la société GAN, assureur, n’avait notifié ni dans les dix jours de remarques sur la déclaration de sinistre ni dans les 15 jours de décision de ne pas recourir à expertise et que sa décision du 14 juin 2006 quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat intervenait, en violation des prescriptions légales, sans rapport préliminaire établi par l’expert et préalablement communiqué à l’assuré, la cour d’appel en a exactement déduit que, même si le sinistre déclaré intervenait avant réception des travaux, sans justification d’une mise en demeure restée infructueuse et d’une résiliation du contrat de louage d’ouvrage et même si sa décision du 14 juin 2006 était notifiée dans le délai de 60 jours prévu par l’article L. 242-1 du Code des assurances, la société GAN était passible de la sanction figurant à l’alinéa 5 de ce texte permettant à l’assuré d’engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages.

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